第一篇：售樓部和樣板房會計處理

售樓部和樣板房會計處理、納稅處理

房地產開發企業為了擴展影響，便于接待客戶使其充分了解開發產品的性質和結構進而達到銷售的目的，一般都會在不同區域設立售樓部和樣板房，相應的其會計處理、納稅處理也必然有不同的方式。

一、項目小區主體之內的售樓部、樣板房的財稅處理

《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》國稅發[2009]31號文件規定，開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

所以可以理解，項目小區主體之內的售樓部、樣板間等營銷設施所發生的費用可以按照上述規定歸集入開發間接費用計入開發成本核算。出售時按照銷售開發產品進行稅務處理。

【例】A房地產開發企業在開發的B項目樓盤中的臨街商品住宅樓開設樣板間，建筑面積100平方米，裝飾裝修后對外開放，該項目樓盤建筑面積2000平方米，發生建造成本400萬元，另外樣板間裝飾裝修費用50萬元，其它開發間接費用100萬元，項目結束樣板間銷售價款100萬元，會計處理如下：

1、住宅樓建造成本會計處理：

借：開發成本

400萬元

貸：應付賬款

400萬元

2、樣板間裝飾裝修費用會計處理：

借：開發間接費用

50萬元

貸：相關科目

50萬元

借：開發成本

150萬元

貸：開發間接費用

150萬元

裝飾裝修費用50萬元可以和其它開發間接費用100萬元一并在該項目所有商品住宅樓之間按照建筑面積進行分攤，如果需要按套核算開發產品成本，也可以將裝飾裝修費用全部結轉至該套住宅的開發成本中。

3、結轉完工開發產品

借：開發產品

550萬元

貸：開發成本

550萬元

4、樣板間出售時的會計處理：

借：銀行存款

100萬元

貸：預收賬款

100萬元

5、結轉樣板間銷售收入和銷售成本的會計處理：

借：預收賬款

100萬元

貸：主營業務收入

100萬元

借：主營業務成本

27.50萬元

貸：開發產品

27.50萬元

二、項目小區主體之外的售樓部、樣板房的財稅處理

對于項目小區之內主體之外的售樓部、樣板間等營銷設施一般不可以直接計入開發間接費用核算，而是需要根據國稅發［2009］31號文件規定判斷處理。

企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

在會計處理中對于房地產開發企業開發的配套設施一般分為兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：

（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；

（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；

（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。相應地對于配套設施支出的歸集分為如下三種核算方式：

1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，并在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出。

2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，于開發完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本。

3．對能有償轉讓的第二類配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，除企業自用由“開發成本——配套設施開發成本”轉入“固定資產”科目外，項目完工后由“開發成本——配套設施開發成本”轉入“開發產品”科目，企業可以根據需要進行“開發產品”科目的項目核算。

即房地產企業利用建造的會所預先充當售樓部、樣板間，如果符合上述國稅發[2009]31號文第十七條第一款的規定，則視為公共配套設施費進行會計處理，企業可以選擇上述第1種或第2種的核算方式。

如果符合上述國稅發[2009]31號文第十七條第二款規定，充當售樓部、樣板間的會所等營銷設施需要單獨核算成本，若是企業自用，按照自建固定資產進行財務和稅務處理。非企業自用，則計入開發成本核算處理。即企業應當采用上述的第3種核算方式。

這樣房地產企業就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產轉作固定資產，也可以繼續按開發產品管理，不同的處理方式，會帶來的一定的稅負差異，因此開發企業在確定管理方式時，在考慮方便客戶和自身管理等因素的同時，也應將稅收因素作為一個重要方面來考慮。

【例】將售房部（接待處）、樣板房作為固定資產管理，房地產企業要承擔該部分房產的房產稅（以房產原值按規定減除一定比例后（10%－30%）的余值的1.2%計算繳納）和土地使用稅，但是在從投入使用的次月起，卻可以按規定對其計提折舊，獲得抵免所得稅的好處。由于該部分資產只有在對外銷售時才繳納營業稅，自用或拆除則不需繳納營業稅，因此還能免除或獲得該部分稅收資金的時間價值。

另外，如果將售房部（接待處）、樣板房按開發產品處理，由于其成本包含在開發產品中，所以只能從產品的銷售中回收，稅務處理需要按照實際銷售繳納營業稅和按照國稅發[2009]31號文的規定確定銷售收入繳納企業所得稅。

其次，對于售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出，如果企業持續自用，計提的折舊計入營業費用或銷售費用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計入開發成本核算；如果單獨計價銷售，則計入營業外收入并根據《財政部國家稅務總局關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）規定的銷售自己使用過的固定資產，按照小規模納稅人標準（實際中房地產企業少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。

三、項目小區之外的售樓部、樣板房的財稅處理

房地產企業除在項目小區內設置建造的營銷設施外，還有可能在項目小區之外的人口活躍密集區設置項目展示區、接待處、售樓部等營銷設施。這些設施有可能是房地產企業租入使用，也有可能為自建行為。

對于項目小區之外的營銷設施，稅法沒有相關規定，筆者認為這些都應該屬于項目銷售環節產生的費用，無論稅務處理還是會計處理都應當計入營業費用或銷售費用處理，如果自建構成企業的固定資產，由此計提的折舊可以計入營業費用或銷售費用處理。

臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用如何列支？ | 2011-2-15 13:58:00 有關這個問題爭論較多，現予以分析：

一、國家稅務總局答疑：

房地產開發企業修建的臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用，是計入開發成本呢還是計入期間費用？如果計入開發成本在土地增值稅清算時是否允許扣除？

回復意見：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

因此，房地產開發企業修建的臨時售樓設施，在計算土地增值稅時，不作為開發間接費用，不可以計入開發成本并在土地增值稅清算時扣除。

上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

歡迎您再次提問。

國家稅務總局

2010/12/21

二、國稅發（2009）31號文件：

國稅發〔2009〕31號規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：

6、開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

房地產開發企業修建的臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用屬于項目營銷設施建造費，理應計入房地產開發成本。

三、可以這樣理解：國家稅務總局對上述費用在企業所得稅與土地增值稅扣除規定是不一樣的：

1、臨時樣板房、臨時售樓廳其建造費和裝修費，作為所得稅扣除要求會計上處理作開發成本中列支。而土地增值稅扣除規定不作1+2項目中進行扣除，而作為期間費用扣除。

2、建造用于銷售的工程中的臨時樣板房、售樓處建造費（臨時樣板房或售樓處，以后出售），所得稅處理上也作為開發成本，隨同完工產品出售結轉銷售成本。土地增值稅上由于建造及裝修的臨時售樓處利用了會所等設施，臨時樣板房以后也作為完工產品出售，可以作為開發成本進行扣除，并可加計扣除處理。

第二篇：售樓部帳務處理

房地產企業為了擴大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發產品的性質和結構進而達到銷售的目的，一般都會在不同區域設立售樓部、樣板房以及其他項目營銷設施。房地產企業的營銷設施應用模式不同，相關會計處理、稅務處理也有不同。結合國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）相關規定，筆者對房地產企業目前比較通用的營銷設施模式下的會計和稅務處理進行分項目營銷設施的應用模式

房地產企業的項目營銷設施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據其建設與使用的特點，可以分為以下4種模式：

1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢，作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租。

2.利用開發小區內樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設施，例如售樓部、樣板間作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢即行拆除或轉為企業自用或出租。

3.利用開發小區內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設施臨時使用；項目銷售完畢作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租，或者移交物業公司，產權歸全體業主所有。

4.在開發小區之外的人口活躍密集區租入或自建銷售網點，項目銷售完畢，轉為其他項目使用或出租、銷售處理。

不同情形下的會計處理

1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設施的會計處理。

根據國稅發[2009]31號文件的規定，計入開發間接費用核算的營銷設施建造費，包括項目小區樓宇之內的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設施的建造費用。將樓宇之內的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發產品核算，其裝修、裝飾費用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應歸屬于開發間接費用核算。

例如：A房地產企業在開發的B小區某棟樓宇間開設樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

（1）建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發成本”，對于裝飾、裝修的費用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計入該套樣板間“開發成本”，反之，則計入“開發間接費用”核算。

（2）“開發間接費用”歸集的成本費用按期結轉到“開發成本——開發間接費用”科目。

（3）當樣板間與其他商品房一起竣工驗收時，從“開發成本”轉入“開發產品”科目。

（4）當樣板間銷售，結轉收入和成本時，其成本從“開發產品”轉入“主營業務成本”。

（5）當樣板間轉作自用時，其成本從“開發產品”轉入“固定資產”。

（6）當樣板間未來出租時，其成本從“開發產品”轉入“投資性房地產”。

“開發間接費用”應當按照國稅發[2009]31號文件第二十九條的規定，對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法，企業根據需要可以自行確定 另外，房地產企業由“開發產品”轉入“固定資產”或“投資性房地產”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發[2009]31號文件第二十四條的規定，即企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

2.利用開發小區內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施（例如售樓部、樣板間）作為營銷設施使用的會計處理。

作為售樓部、樣板間使用的臨時設施，按照《企業會計準則》，其發生的建設成本及裝修費用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉入“開發間接費用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發[2009]31號文件的規定，直接計入“開發間接費用”核算。

3.利用開發小區內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后作為營銷設施臨時使用的會計處理。

房地產企業除利用開發的商品房、臨時建筑作為營銷設施之外，比較多見的還有利用開發小區之內的規劃建造的會所、物業場所在銷售階段作為項目的營銷設施使用。這種類型的營銷設施其最終用途是小區規劃設計已經確定的，即便臨時作為項目營銷設施使用，也不可以直接計入“開發間接費用”核算，而需要根據國稅發[2009]31號文件第十七條的規定處理。

企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

例如：A房地產企業在開發的B項目小區中心位置，按照規劃建造會所一座，裝修后暫時作為售樓部使用。

售樓部利用會所作為營銷設施，會計和稅務處理的原則就是要根據以上規定，區分該會所的建造性質，分別適用不同的方式：

（1）如果該會所屬于不能有償轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第一款的規定，例如產權歸全體業主所有，則該會所的建造費用計入公共配套設施費進行會計處理。

（2）如果該會所屬于未來出售轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第二款的規定，則將該會所視為獨立的開發產品和成本計算單位，按照開發成本的具體成本項目設置會計科目進行明細分類核算。銷售時，按銷售不動產征收相應的營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅等。

（3）如果該會所屬企業自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉入“固定資產”或“投資性房地產”科目。會所自用，相應要征收房產稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開發小區之外的人口活躍密集區設置的銷售網點等營銷設施的會計處理。

房地產企業除在項目小區內設置建造的營銷設施外，還有可能在項目小區之外的人口活躍密集區設置項目展示區、接待處、售樓部等。這些設施有可能是房地產企業租入使用，也有可能為自建行為。在項目小區之外的營銷設施銷售環節中發生的成本費用，無論稅務處理還是會計處理，都應當通過“營業費用”或“銷售費用”反映，如果屬于企業自建構成的固定資產，由此計提的折舊，計入“營業費用”或“銷售費用”處理。

一、國家稅務總局答疑：

房地產開發企業修建的臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用，是計入開發成本呢還是計入期間費用？如果計入開發成本在土地增值稅清算時是否允許扣除？

回復意見：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

因此，房地產開發企業修建的臨時售樓設施，在計算土地增值稅時，不作為開發間接費用，不可以計入開發成本并在土地增值稅清算時扣除。

上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

歡迎您再次提問。國家稅務總局

2010/12/21

二、國稅發（2009）31號文件： 國稅發〔2009〕31號規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：

6、開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

房地產開發企業修建的臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用屬于項目營銷設施建造費，理應計入房地產開發成本。

三、可以這樣理解：國家稅務總局對上述費用在企業所得稅與土地增值稅扣除規定是不一樣的：

1、臨時樣板房、臨時售樓廳其建造費和裝修費，作為所得稅扣除要求會計上處理作開發成本中開發成本中開發成本中開發成本中列支。而土地增值稅扣除規定不作1+2項目中進行扣除，而作為期間費用扣除。

2、建造用于銷售的工程中的臨時樣板房、售樓處建造費（臨時樣板房或售樓處，以后出售），所得稅處理上也作為開發成本，隨同完工產品出售結轉銷售成本。土地增值稅上由于建造及裝修的臨時售樓處利用了會所等設施，臨時樣板房以后也作為完工產品出售，可以作為開發成本進行扣除，并可加計扣除處理。【【【【肖太壽肖太壽肖太壽肖太壽】】】】房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析

所謂的房地產開發企業的臨時設施是指房地產企業為開發房地產而工地上臨時建造的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，以及為了銷售房屋而建造的售樓部和樣板間等營銷設施。這些臨時性設施應怎樣進行財務和稅務處理？筆者結合最近相關稅收政策的研究，在此就房地產企業的臨時設施的財稅處理進行分析。

（一）房地產開發企業臨時設施的財務處理

由于房地產企業的臨時性設施一次性支出金額較大，并且臨時性設施均不構成最終開發產品實體，也沒有分攤占地面積的土地成本，根據收入與費用匹配的原則，應進行分期攤銷，因此，對于臨時性設施的建造成本，實際發生時直接計入開發成本，會計處理是：

借：開發間接費—項目營銷設施（售樓部/樣板間）

貸：銀行存款

或

借：前期工程費——臨時設施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性設施）

貸：銀行存款

將來開發產品銷售時，作為共同成本予以分配轉出。

（二）房地產開發企業臨時設施的稅務處理

1、所得稅的處理

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）規定：開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。在結算計算成本時，項目基建臨時設施可通過“前期工程費——臨時設施”核算，項目營銷設施可通過“開發間接費——項目營銷設施”進行歸集。國稅發[2009]31號第二十六條

（一）項以可否銷售原則確定計稅成本對象規定：開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。因此，對于這些臨時性輔助設施不作為計稅成本核算對象出現，應作為過渡成本處理。

2、臨時性設施的房產稅處理

（1）各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋的房產稅處理

《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條規定：“凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。”財稅地[1986]8號第十九條規定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。”基于以上政策規定，房地產開發企業臨時性建筑物不征房產稅必須同時滿足兩個條件：一是臨時設施必須為基建工地服務，二是必須處于施工期間的臨時設施。如果基建工程結束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產稅。

因此，為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間是免征房產稅的，如果基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。或者這些臨時性房屋是基建單位自已出資建造，只要基建工程結束以后還在使用的，就應該依照規定征收房產稅。（2）售樓部、樣板間的房產稅處理

由于房地產企業為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間不構成《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條免征房產稅的規定。因此，應當自建造完畢次月起繳納房產稅。對于售樓部、樣板間房產稅的繳納，應按自用原值計稅。根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”由于會計核算中，對于售樓部、樣板間的成本費用歸集在開發間接費核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產計稅原值，在計算房產稅時就要首先納稅調整。

案例：

2011年6月，A房地產公司取得某市一宗土地使用權后進入立項開發，先期投入建造的臨時設施包括有項目基建用房1000㎡建造成本120萬元，售樓部2000㎡，建造成本340萬元，樣板間200㎡建造成本50萬元。請分析基建用房、售樓部和樣板間的財稅處理。

分析：

（1）財務處理

建用房1000㎡建造成本120萬元，售樓部2000㎡，建造成本340萬元，樣板間200㎡建造成本50萬元的會計處理如下：

借：開發間接費—項目營銷設施（售樓部/樣板間）3900000

貸：銀行存款 3900000

借：前期工程費——臨時設施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性設施）1200000

貸：銀行存款 1200000

（2）稅務處理

根據《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條免征房產稅的規定，A房地產公司項目施工期間，基建用房1000㎡暫不用繳納房產稅，但是項目結束，基建用房未拆除的話，就必須繳納房產稅了。而售樓部2000㎡、樣板間200㎡臨時建筑顯然不是為基建工地服務，而是為A房地產公司項目銷售服務，不符合財稅地[1986]8號第二十一條免征房產稅的規定，應當自建造完畢次月起繳納房產稅。

對于售樓部、樣板間房產稅的繳納，應按自用原值計稅。由于會計核算中，對于售樓部、樣板間的成本費用歸集在開發間接費核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產計稅原值。根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”，因此，在對售樓部、樣板間房產稅計算時要進行納稅調整。

假設售樓部占地面積3000㎡，土地成本1200元/㎡，則售樓部應計入房產原值的土地成本為3000×1200元/㎡=360萬元，房產稅計稅原值為340+360=700萬元，年均繳納房產稅700×（1-30%）×1.2%=5.88萬元。假設樣板間占地面積450㎡，容積率低于0.5，則樣板間應計入房產原值的土地成本為200×2×1200元/㎡=48萬元，房產稅計稅原值為50+48=98萬元，年均繳納房產稅98×（1-30%）×1.2%=0.8232萬元。

第三篇：房地產公司建售樓部的費用會計處理

（一）房地產公司建售樓部的費用，區別情況：

1、單獨建造的臨時售樓部（項目結束后拆除）的，計入開發成本處理。

2、單獨建造的售樓部，項目結束后做自有固定資產使用的，計入固定資產，計提的折舊計入開發成本處理。

3、不單獨建造而是在完工的開發產品基礎上裝修的，形成的裝修費用計入開發成本處理。

（二）（1）總產值：按報告期內實際銷售價格計算的工業產品總量。僅由工業企業填列。

（2）增加值：反映企業生產過程中產出超過這一過程中間投入的價值，根據國家統計局有關規定按收入法計算，增加值為勞動者報酬、生產稅凈額、固定資產折舊和營業盈余四個部分之和。各部分與會計指標的基本對應關系如下：

勞動者報酬：指勞動者為企業提供服務獲得的全部報酬。主要包括本年在成本費用中列支的工資（薪金）所得、職工福利費、社會保險費、公益金以及其他各種費用中含有和列支的個人報酬部分。

固定資產折舊：指企業當年提取的固定資產折舊。

生產稅凈額：指國家對企業生產、銷售產品和從事生產經營活動所征收的各種稅金、附加和規費扣除生產補貼后的凈額。各種稅費主要有：本年應交的增值稅、主營業務（產品銷售）稅金及附加以及在管理費用中列支的稅費等。扣除內容主要有：國家財政對企業的政策性虧損補貼、價格補貼和外貿企業的出口退稅等生產補貼。

營業盈余：指企業本年的營業利潤加補貼，主要包括：企業營業利潤、補貼收入等。

第四篇：以房抵債如何進行財稅處理_會計學堂

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【導讀】目前，房開企業用房子或建筑材料等非貨幣性資產抵償工程款的現象十分普遍，尤其是以房屋抵債尤為突出。但在稅收計算上，還有許多不明確的事項。筆者現就實際工作中遇到的問題，發表些見解，供大家參考并歡迎指正。

以房抵債在會計處理上，一般來說應按債務重組處理。債務重組，是指債權人按照其與債務人達成的協議或法院的裁決同意債務人修改債務條件的事項。也就是說只要是改變了原合同規定就是債務重組。所以債務重組不僅包括非等價償債還包括等價償債。但要注意的是，如果原合同規定就是以房產售價等額歸還債務的則不屬于債務重組。

按現行債務重組準則規定，以非現金資產清償債務的具體會計處理是：

一是以非現金資產清償某項債務的，債務人應將重組債務的賬面價值與轉讓的非現金資產賬面價值和相關稅費之和的差額，確認為資本公積或當期損失；債權人應按重組債權的賬面價值作為受讓的非現金資產的入賬價值。如果涉及多項非現金資產，債權人應按各項非現金資產的公允價值占非現金資產公允價值總額的比例，對重組債權的賬面價值進行分配，以確定各項非現金資產的入賬價值。

現實情況，房開企業多是用開發的房屋抵償工程款的。房開企業開發的房屋多屬于存貨。債務人以房屋抵償工程款應按以存貨清償債務處理。

二是債務人以房屋作存貨清償債務的會計處理。

（1）以房屋存貨清償債務的，債務人應按債務賬面價值轉銷債務，按存貨的賬面價值

會計學堂官網http://www.tmdps.cn 結轉存貨，將債務賬面價值扣除營業稅及附加和存貨賬面價值后的金額確認為當期損失或資本公積。

（2）受讓的房屋一般作為固定資產管理的，人應按債權的賬面價值結轉債權，按債權的賬面價值加上應支付的相關稅費，確認固定資產。受讓的房屋是否發生減值，在重組日不涉及，待期末與其他資產一并考慮減值問題。

這里債權人應支付的相關稅金一般是指契稅，而產權轉移書據的印花稅應在管理費用中體現。

三是在實際工作中，存在不同觀點主要是如何確定房屋營業額的問題。從而導致會計的處理結果也不同。

第一種情況（等價償債）：如果是以公允價（售價）100萬的房屋，抵償100萬的債務，房屋成本80萬。

此種情況，債務人應納營業稅=100*5%=5萬；應計入應納稅所得額=100（銷售收入）-80（銷售成本）-5（銷售稅金）=15萬

這時債權人接受房屋的會計成本=計稅成本=100萬。

為簡化計算，不考慮城建稅，契稅和印花稅等稅費問題。

第二種情況（非等價償債但售價低于債務金額的）如果是以公允價（售價）100萬的房屋，抵償110萬的債務，房屋成本80萬。

該種情況下債務人應納營業稅=100*5%=5萬，還是110*5%=5.5萬呢？

有的觀點認為，仍然按100萬為銷售額。理由是110-10=10萬。這多出的10萬屬于債

會計學堂官網http://www.tmdps.cn 務重組所得，不應計算營業稅。

但筆者認為這個觀點是合理卻不合法。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十一條規定，除本細則第十二條另有規定外，負有營業稅納稅義務的單位為發生應稅行為并向對方收取貨幣、貨物或其他經濟利益的單位。也就是說其他經濟利益應屬于營業額。而豁免的10萬元債務當然是屬于實實在在的經濟利益了。所以說應按110萬為營業稅的計稅依據。可這樣做雖說合法卻不太合理。

在所得稅處理上，應計入應納稅所得額=100（銷售收入）-80（銷售成本）-5（銷售稅金）+（110-10）（重組所得）=25萬

債權人接受房屋的會計成本=110萬。計稅成本=100萬。

值得注意的事，債權人重組損失110-100=10萬，可按規定經稅務機關批準后準予稅前扣除。損失扣除后，會計成本=計稅成本=100萬。

第三種情況（非等價償債但售價高于債務金額的）

如果是以公允價（售價）100萬的房屋，抵償90萬的債務，房屋成本80萬。

這種情況下債務人應納營業稅=100*5%=5萬，還是90*5%=4.5萬呢？

會計學堂問答：http://www.tmdps.cn/ask/

第五篇：試述房產開發企業售樓部建設成本的會計與稅收處理

試述房地產開發企業售樓部的會計核算與稅收處理2008.04

段光勛、1126自強不息

售樓部是房地產開發企業所特有的，它是房地產開發企業銷售商品房的場所。售樓部的會計如何核算、如何進行稅務處理，《企業會計準則》并無細化、《房地產開發企業會計》教科書均無明確，值得我們認真探討。

（一）售樓部的會計核算

房地產開發企業的售樓部如何核算，在財政部會計核算的相關文件里沒有進行規范，僅僅是國家稅務總局發布的《關于房地產開發業務征收企業所得稅若干問題的通知》（國稅發[2006]31號）第八條作出了明確規定：

1、開發企業建造的售樓部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。

2、售房部裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。

筆者認為，房地產開發企業的售樓部，根據其建設與使用的特點，一般說來不外乎存在以下四種情況：

1、利用企業開發的商品房臨時性作為售樓部，待銷售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷售；

2、利用企業開發的商品房臨時性作為售樓部，待銷售完成后，將其轉作自用或出租；

3、在開發的商品房附近重新修建售樓部，待銷售基本完成后，將其轉作自用或出租；

4、在開發的商品房附近重新修建售樓部，待銷售完成后，將其拆除。

針對房地產開發企業售樓部的以上四種情況，售樓部的會計核算可分為以下2種模式：

1、使用“生產成本”（或開發成本）核算模式，適用于上述的1、2情況

（1）房地產開發企業核算售樓部成本，仍然使用“生產成本”（或開發成本）會計科目，售樓部建設、裝修發生的成本費用均在該科目反映。

（2）當售樓部與其他商品房一起竣工驗收時，從“生產成本”（或開發成本）轉入“庫存商品”（或開發產品）科目。

（3）當售樓部（商品房）銷售后，分別結轉收入和成本。其成本從“庫存商品”（或開發產品）轉入“主營業務成本”。

（4）當售樓部轉作自用時，其成本從“庫存商品”（或開發產品）轉入“固定資產”。當售樓部出租時，其成本從“庫存商品”（或開發產品）轉入“投資性房地產”。

（5）售樓部由開發商自用或出租時，僅僅是計提折舊，不作其他帳務處理。

2、使用“在建工程”核算模式，適用于上述3、4情況

房地產開發企業修建售樓部，根據《企業會計準則》規定，其發生的建設成本及裝修費用應該在“在建工程”科目核算。

（1）修建售樓部的成本費用先在“在建工程”科目核算；

（2）待售樓部竣工驗收后，將其成本從“在建工程”轉入“固定資產”；

（3）售樓部使用過程中，計提的折舊費，計入“銷售費用”；

（4）售樓部拆除時，按照“固定資產清理”的程序進行處理；

（5）售樓部由開發商自用或出租時，僅僅是計提折舊，不作其他帳務處理。當售樓部出租時，其成本從“固定資產”轉入“投資性房地產”。

（二）售樓部的稅務處理

房地產開發企業的售樓部具有特殊性，不僅在建設期涉及稅金處理，而且在使用期、拆除時等均涉及相關稅金處理。現根據現行有關稅收政策，就涉稅處理探討如下：

1、建設期的涉稅處理

（1）房地產開發企業的售樓部與開發的商品房一起建設時，其售樓部的建設（含裝修費）均發包給施工單位完成，支付售樓部工程款時，取得施工單位的建筑業發票即可，不存在涉稅處理；如果售樓部的裝修由房地產開發企業自行完成（自購材料、自請工人施工），計入開發成本，則這部分價值，應該補繳建筑業營業稅金及附加。1

（2）重新修建售樓部，在“在建工程”核算，無論是自建還是發包完成，竣工投入使用時均不存在涉稅處理問題。

（3）城鎮土地使用稅，不管是利用商品房還是重新修建的，根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》財稅[2006]186號

二、關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

2、使用期的涉稅處理

（1）售樓部在使用過程中，不管是利用商品房還是重新修建的，從開始使用的次月，應該繳納房產稅的，其依據如下：

A按照《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第四款“房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅”之規定，開發企業的利用商品房作售樓部，應自開始使用之次月繳納房產稅。

B根據《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（86）財稅地字第008號：“十九,關于新建的房屋如何征稅？納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產稅.”，開發企業自建售樓部，應自開始使用之次月繳納房產稅。

（2）售樓部的折舊費

按照《企業所得稅法》第十一條規定，按照固定資產管理的售樓部可以計提折舊，可以在稅前予以扣除。

3、拆除時的涉稅處理

固定資產管理的售樓部拆除時，按照固定資產清理的程序進行。一般說來，清理的凈值均是負數（也就是有損失），這是由于沒有達到固定資產的使用年限。根據《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》國家稅務總局令第13號，《企業所得稅法實施條例》第三十二條企業所得稅法第八條所稱損失，是指企業在生產經營活動中發生的固定資產和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉讓財產損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業發生的損失，減除責任人賠償和保險賠款后的余額，依照國務院財政、稅務主管部門的規定扣除。因此，售樓部拆除時的凈損失，可以在稅前扣除。

4、轉作自用或出租的涉稅處理

（1）修建的售樓部轉作自用或出租時，應該繳以下稅金：

A 售樓部轉作自用（辦公等）時，根據《房產稅暫行條例》規定，按照其原值的70％的1.2％，繳納房產稅；

B 售樓部進行出租時，根據《房產稅暫行條例》規定，按照租金收入的12%繳納房產稅；根據《營業稅暫行條例》規定，按照租金收入繳納5%的營業稅；還應該繳納城建稅、教育費附加等。

（2）利用商品房的售樓部轉作自用或出租時，應繳納以下稅金：

A將售樓部轉作自用或出租時，根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。新稅法排除了《關于房地產開發業務征收企業所得稅若干問題的通知》（國稅發[2006]31號）“

六、關于開發產品視同銷售行為的稅務處理問題”的“開發企業將開發產品轉作固定資產視同銷售”，因為自用或出租并沒發生所有權的轉移，所以說不繳納納企業所得稅。

B 售樓部出租或自用時與“修建的售樓部轉作自用或出租時，應該繳納以下稅金”一致。

5、銷售的涉稅處理

將售樓部銷售后，其稅務處理與一般商品房銷售一致，即應該繳納營業稅、企業所得稅、土地增值稅等，并確認收入、結轉成本稅金。其依據是：

國家稅務局《關于房地產開發業務征收企業所得稅若干問題的通知》（國稅發[2006]31號）相關規定，已開始投入使用的開發產品應當視為已經完工的開發產品。開發企業按照收入確認原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本。因此，只有當該售樓部實現銷售，該售樓部所對應的成本才能予以結轉，在稅前扣除。

以上根據從事房地產開發企業會計核算的實際，結合現行稅收政策的一家之言，不妥之處在所難免，還望與同行多多交流探討。

房地產收入分期結轉的幾個問題 房地產財務管理 2009-12-15 10:40:11 閱讀428 評論7字號：大中小 訂閱

對于單個小的項目房地產公司來說，一般收入成本等基本上銷售完畢時一次性結轉，但對于較大的項目來說，出于財務報表的需求，存在分批跨結轉收入成本的情況。這種情況有可能是這樣的，產品已經完工，銷售超過2/3，分批已驗收交付，分批辦理產證，余下的已是現房銷售樓房。出于報表要體現當年收入，需要結轉部份收入成本，同時盡可能在所得稅匯繳計算時，不用再補繳所得稅。

一、收入確認的標準

1、產品完工國稅發（2009）31號文關于房地產企業開發產品完工有三條標準，符合其一即視為完工：

（1）、開發產品已完成竣工備案；

（2）、開發產品已投入使用；

（3）、開發產品已取得初始產權證明。

2、產品已交付客戶，并開具發票

按照正常的項目操作程序來講，產品竣工備案在前，然后才交付使用，但在實際中經常存在先交房，同時辦理備案手續的情況。所

以選擇那個標準做為結轉收入的完工條件，時間上有時候相差數月。

開多少銷售發票，視需要結轉多少收入確定。舉個例子講，公司本年12月需要結轉收入100，000，000.00元，可是預收帳款科目已交房客戶金額達120，000，000.00元，備案手續還未完成，那么12月份只開具100，000，000.00發票，另外已交房未開票的放到

一月份開具發票。

二、分批結轉的毛利率問題

由于在銷售過程中大多存在階段性漲價問題，早期銷售的房子價格低，越到后期銷售價格越高，因為在單位面積銷售收入呈現前前低后高的問題。同時按建筑面積法計算成本的話，銷售毛利率也呈現前低后高，尤其是有的項目中有正房、閣樓、在先售正房、后售閣樓的情況下，在后期閣樓銷售的單位面積收入就少了許多，毛利率也很大幅下降。因此，如果為了保證毛利率變動平穩，在結轉成本是需要

做些調整。按照收入高，相應匹配成本高的原則，在實際操作中，我是這樣操作的：

（1）當期結轉收入比例＝當期結轉收入/預計總銷售收入

（2）當期結轉成本＝當期結轉銷售收入比例*預計總成本

在項目銷售完畢時，對預計銷售收入和預計總成本的差額進行一次性調整。

三、預提成本

國稅發（2009）31號文第三十二條，關于預提費用有如下規定：

（1）出包工程未是辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以是，但最高不超過合同總金額的10%；

（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算千價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣、模型中明確承諾建造且不可撤銷、或者按照法律規定必須建造的條件。

（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。

從這三條看，相對于2006年的31號文有較大的寬松成份，同時也很務實。因而在年終部份結轉收入時，可測算考慮預提部份成本，增加單位成本。