第一篇：家電配線市場現狀與發展

中國家電配線制造業現狀分析及市場預測

一、家用電器配線制造行業概述

家用電器配線是指主要用于家用電器連接外部電源或家用電器不同部分間相互連接(如空調內機與外機)，用以傳輸電能、信號家電配套部件，主要包括不同部分間(如分體式空調內機與外機)的連接線和家用電器連接外部電源的電源線。

二、家用電器配線制造行業發展現狀

1、行業發展概況

伴隨著家電行業的產生和發展，作為家用電器重要零配件的家電配線制造業的發展始于上世紀80年代。行業發展初期，企業數量較多，集中度不高，市場競爭比較混亂。隨著家電行業的市場集中度進一步提高，格力、美的、海爾等大型家電廠商的市場份額越來越大，家用電器配線制造行業也在激烈的市場競爭中完成了市場份額向優勢企業集中的進程。

2、行業發展特點

家用電器配線行業近年來得到了快速了發展，隨著行業發展的日趨成熟，其主要表現出了如下特點：

① 伴隨家電行業的發展而迅速發展

家用電器配線制造行業自產生以來，一直隨著家電行業的蓬勃發展而迅速發展至今。上世紀90年代以后，由于國家突破了家電定點生產模式，家電行業出現了爆發式的增長。近些年，行業也一直伴隨家電行業的發展而在逐步發展和成熟，主要表現在行業技術水平不斷提升，產業集中度進一步提高等方面。由于行業自身的特點，行業內企業受下游客戶影響較大，與下游家電品牌客戶保持了良好合作關系的企業，在發展中能獲得進一步的優勢地位，取得更快速更良好的發展。

② 企業數量較多，兩極分化局勢明顯

家用電器配線制造行業作為傳統行業之一，生產企業相對較多。但大部分生產企業產能較小，產品競爭力不足，市場占有率極低。少數企業由于產品質量、性價比、供貨速度等方面的優勢，獲得了下游大型家電生產企業的青睞，與下游客戶保持著持久穩固的合作關系，隨著下游家電行業的發展而迅速成長起來。并且隨著下游家電行業市場進一步集中，這類企業在本行業的市場占有也進一步提高。隨著行業的進一步發展，這種兩極分化的局勢日益明顯。

③ 市場競爭激烈，產品質量參差不齊

家電配線制造行業進入門檻相對較低，市場競爭比較激烈。一些小規模生產企業由于技術和質量要求不高，產品生產成本相對較低，依靠低價格策略占領部分低端市場;另一方面，行業內部分先進的生產企業，依靠先進的生產技術、穩定的質量保證和規模效應帶來的價格優勢，成為少數大型家電生產企業的主要供應商。因此，行業內品牌眾多，行業總體產品質量參差不齊。

④ 技術水平日益提升

隨著國家安全環保政策的不斷實施，人們的安全環保意識不斷增強，對家電產品的安全要求也日益嚴格。作為家電產品的配件之一，家用電器配線的技術水平要求也日益提高。主要表現在：1)產品的安全性能保障。家電配線需要保證家電產品在使用時的用電安全，這要求產品的耐熱性、絕緣性、耐腐蝕性等方面標準進一步提高;2)產品無毒環保。產品在使用過程中不能釋放有毒氣體，以致危害人體健康。該方面要求產品在原材料使用、生產過程中采用無毒安全的生產技術，對行業的技術要求也進一步提升。

三、中國主要家電產品的產量

中國自改革開放以來，隨著產業的快速發展，中國家電產業已經保持10年以上的連續增長，空調、冰箱、洗衣機等主要家用電器產量逐年提升。

表1：2001-2010年主要家用電器產量

數據來源：國家統計局

根據統計局數據分析，從2001年至今，空調、冰箱、洗衣機產量以年均17%-20%的增長率保持逐年上升。

近年來，伴隨著經濟的增長，我國居民收入也在不斷提高，人民生活質量不斷提高，除了空調、冰箱、洗衣機等基本家用電器以外，電磁爐、電烤箱、微波爐、電暖器、電熱水壺等小家電開始走入尋常百姓家并迅速普及。

圖1：歷年微波爐產量

數據來源：產業在線

圖2：歷年電熱水器產量

截至2009年末，我國主要家用電器產量如下表所示：

表2：2009年我國主要家電產品的產量

數據來源：國家統計局、產業在線

四、推動家電行業發展的有利因素

1、國家政策扶持

自2008年金融危機以來，國家為了拉動內需，緩解經濟壓力，出臺了一系列刺激家電消費的政策。2009年2月1日起在全國推廣的家電下鄉政策，拉動內需效果極其明顯。截止到12月12日，家電下鄉中標生產企業累計出貨量8184萬臺，發貨金額1435.6億元，效果遠超預期。據商務部統計，自家電以舊換新政策試點開展以來，以舊換新的家電消費額占試點省市家電品種銷售額的近1/3，占家電總銷售額的1/5左右，刺激效果明顯。為了進一步促進家電產品的節能減排，國家發展改革委還公布了《“節能產品惠民工程”高效節能房間空調器推廣實施細則》，中央財政通過補貼方式加大節能空調的推廣力度，大大促進了對節能家電消費的需求。

2009年12月閉幕的中央經濟工作會議提出：進一步做好家電下鄉工作，繼續實施家電以舊換新政策。2009年12月召開的國務院常務會議，也對2010年家電的相關政策進行了研究和部署，主要內容包括：繼續實施家電下鄉政策，大幅提高下鄉家電產品最高限價，進一步完善下鄉家電產品補貼標準和辦法。國家有利政策的繼續實施，將對我國家電市場的消費產生更加積極的影響。

2、居民可支配收入增加，消費能力提升

中國自改革開放以來，國民經濟一直穩步上升。伴隨著經濟的增長，我國居民收入也在不斷提高，2001年至2009年全國城鎮家庭居民的可人均支配收入以復合年均增長率12%的速度增長。隨著居民收入的增加，生活水平質量的不斷提升，居民的家電消費能力也不斷增強。

圖3：2001-2009年我國居民人均收入情況

數據來源：國家統計局

3、中國城鎮化水平加速，促進家電消費市場增長

隨著中國經濟的日益發展，中國的城鎮化水平也在快速提高。住房和城鄉建設部發布的統計數字顯示，1978年至2009年，中國城鎮化水平由17.92%提高到46.6%，城市數量增長3倍多，城市居民戶數也明顯增加，居民生活條件明顯改善。下圖是我國近5年城鎮化水平變動情況。

圖4：2005-2009年中國城鎮化水平變化情況

數據來源：國家統計局

城鎮化水平的提高直接帶動了家用電器市場的需求。在現在的城市家庭生活中，空調、冰箱、洗衣機等各種基本大家電的普及率已較高，隨著人們生活的日益現代化，各種提高生活質量的小家電(如電熱水壺、豆漿機等)也越來越受到人們的普遍歡迎，其市場需求量正在高速增長，因此城鎮化水平的發展對我國的家電市場起到了非常積極的作用。

同時，2009年12月的中央經濟會議指出將大力推動城鎮化建設，通過放松設置使更適合的人群進入城市。中央經濟工作會議所提出的放寬戶籍限制等政策將為城鎮化創造有利條件,預計未來幾年內城鎮化率將加快上升。假定2010年到2012年我國總人口保持在13.3億，每年城鎮化率提高2個百分點，則每年將新增城鎮人口2700萬，即每年增加800萬到900萬個城鎮家庭，預計到2020年，將有50%以上的人口居住在城市。

目前中國農村居民的家用電器產品擁有量遠遠低于城市居民的水平，2009年中國每百戶城鎮居民空調擁有量是農村居民的10倍，農村空調市場空間極大。中國城鎮化進程的加速，將使許多農村人口轉為城鎮人口，直接拉動家電市場的新發展，成為家用電器市場新的增長點。

4、家電進入更新換代高峰

目前我國正進入一個家電的更新換代高峰期。在大家電領域，家電產品在技術上已經相對成熟，市場上品牌種類繁多。在人們的消費觀念、居住條件以及產品的價格、品牌質量等因素的推動下，家電消費更新換代的速度的正在加快。主要促成因素有：

(1)家電壽命被消費者人為縮短

目前的消費人群已經一改往日讓家電產品超期服役的現象，從而一定程度上杜絕了家用電器因為超期服役所帶來的安全隱患。所以，在目前的這種環境當中，消費者更趨向于家電產品的“喜新厭舊”，人為縮短了家電產品的使用壽命，促進了家電換代升級。

(2)高端低價促成家電更新換代

如今是一個科技發達的時代，作為各大家電生產企業，為了迎合消費需求，不斷的加大家電產品的科技開發力度。與此同時，傳統家電也已經突破了原有質量的局限，更多的側重于產品的時尚性、潮流性。所以，這種相互刺激的消費形態，使市場變得異常活躍。另一方面，科技的發達，也導致了生產成本的大范圍縮減，幾乎作為奢侈品的某些家電產品現在也變成了普通產品，高端產品價格的大幅度降低也促進了家電產品更新換代的發展。(3)環保意識促進家電市場的更新換代

在國家的政策以及輿論導向的引導下，目前的消費者，更多的是趨向于傳統家電的環保、節能性能。如空調、冰箱、洗衣機，在購物過程中，關注節能標識的消費者越來越多。“節能惠民工程”政策的實施，進一步加大消費者對節能產品的購買熱情，從而也促進了家電產品的更新換代速度。

五、2006年-2015年中國家用電器配線組件市場規模及趨勢

家用電器配線組件行業是家用電器的配套產業之一，其發展主要依賴于家電市場的發展，我們通過國家統計局公布的空調產量測算出2006-2015年中國家用電器配線組件行業的市場規模如下：

圖表5：2006-2015年空調連接線市場規模

通過家用電器的產量測算出2006-2015年中國家用電器電源線市場規模如下：

圖表6：2006-2015年中國家用電器電源線市場規模

眾多有利因素將繼續推動中國家電行業的發展，促進著家電市場的繁榮。作為家電行業的配件行業之一，家用電器配線組件行業也將伴隨家電市場的發展而快速的發展，迎來巨大的市場發展空間。

六、家電配線行業未來發展趨勢

行業集中度不斷提高。可以與下游客戶保持戰略合作關系的優秀供應商，其市場份額隨著下游家電行業的發展將逐漸擴大。

技術水平日益提升。家用電器配線組件是安規類產品，面向的目標客戶是家用電器生產企業。由于家用電器行業對于安全和環保的要求越來越高，本行業作為家用電器的配套產業，行業的技術研發趨勢也朝著高阻燃性、耐惡劣環境、無鹵和控制有害物質的方向發展。特別是隨著安全環保意識的增強，國家陸續出臺了一系列加強安全環保的政策措施。以空調連接配線為例，從1996年開始，全國家用電器標準化技術委員會發布了空調安全標準，空調器的外部連接線禁止使用塑料電線，必須用橡膠阻燃軟電纜，以保證空調使用的安全性。此類系列政策的實施，使下游大型家電生產企業更加青睞掌握了先進生產技術、產品質量好的供貨企業，進一步促進了家用電器配線先進制造企業占領市場。因此，家用電器配線制造企業眾多，但市場集中度較高。

家用電器行業發展的另一個趨勢是綠色環保。延伸至配套的家用電器配線業，要求在產品制造、使用和廢棄整個壽命周期內，不會產生環境污染和對人體危害;主要包括不含鹵素、不產生毒性和腐蝕性氣體、不含重金屬、易于回收利用、節約資源等。

第二篇：家電維修現狀與前景 -

調研家電維修行業現狀與前景

---xxxx家電維修部實踐過程

xxx（浙江xxxxx學院，電氣電子工程系11級）

摘要：本文就關于家電維修行業中行業的現狀與前景以及家電售后發展相關信息進行調研，了解家電維修行業中相關知識 關鍵詞：維修、必然性、戰略意義

對于一個大學生生而言，敢于接受挑戰是一種基本的素質。想通過,親身體驗社會實踐讓自己更進一步了解社會，在實踐中增長見識，鍛煉自己的才干，培養自己的韌性，想通過社會實踐，找出自己的不足和差距所在。在現今社會，就業問題就似乎總是圍繞在我們的身邊，成了說不完的話題。招聘會上的大字報都總寫著“有經驗者優先”，可還在校園里面的我們這班學子社會經驗又會擁有多少呢？為了拓展自身的知識面，擴大與社會的接觸面，增加個人在社會競爭中的經驗，鍛煉和提高自己的能力，以便在以后畢業后能真正真正走入社會，能夠適應國內外的經濟形勢的變化，并且能夠在生活和工作中很好地處理各方面的問題，我來到了xxxx電維修部，開始了我的暑期社會實踐。

針對家電行業來說，一個完善的客戶服務流程管理系統，可以包括客戶回訪管理、客戶投訴管理、客戶維修（安裝）管理、配件管理、客戶服務配件管理、客戶關懷管理、市場調查管理等等。系統還應該能夠根據系統里保存的客戶數據，自動生成派工單、回訪單、費用單等單據，以“任務”的形式流轉給相關的客戶服務人員。同時，系統還應該能夠對所有的服務數據進行統計和分析，更為高級的系統，還能提供數據挖掘、相關性分析，為企業決策提供第一手的資料等。

一、家電維修行業現狀：

目前，家電售后服務和維修行業存在著諸多問題： 家電售后服務和農村消費者的需求不協調； 新生的家電產品的科技含量與現有的維修服務人員的技術技能不協調； 銷售量和服務跟蹤率 不協調； 服務觀點和農民的消費利益不協調； 家電市場的延伸與服務站點的配套不協調等等

二、家電售后服務產業發展的戰略意：

家電售后服務成為家電生產企業競爭的焦點之一，是我國競爭最激烈的行業之一，也是我國最早與跨國公司正面競爭的行業。經過三十多年的發展，經歷了產品競爭、技術競爭、品牌競爭，現已進入服務競爭階段。隨著科技水平日新月異的進步以及 家用電器制造領域相關技術的成熟，同類產品高度同質化，產品本身的差異越來越小，依靠硬件來構建差異化也越來越困難。這自然而然使生產企業以及消費者將關注的重心轉移到服務上來，服務成為家電生產企業競爭的焦點。

優質服務有效提升客戶滿意度，推動企業競爭力提升搞好售后服務是現代企業競爭的法寶，是積淀品牌資產、塑造品牌形象的必由之路。市場競 爭日益加劇以及新技術的不斷應用，大大縮短了消費電子產品的生命周期，產品推陳出新的 速度加快。在產品更新速度加快的同時，消費者對產品及服務的要求也在不斷提高。完善的售后服務和及時的響應可以有效化解矛盾，幫助用戶在最短的時間內解決問題。

同時在服務的過程中，企業可以與客戶進行互動與溝通，傾聽客戶使用產品的感受以及對產品改進的建議。愉快的服務體驗可以大大提升客戶滿意度，增加忠誠客戶，從而推動企業競爭力的提升。

三、家電售后服務產業發展的必然性：

目前，家電生產企業在中國的家電市場肩負著多重責任：一是生產，二是流通，三是售 后服務和延續維修。由于我國的家電市場沒有完善商品流通和配套的維修服務體系，為此，廠家在生產的同時，為確保自身利益，應對市場競爭，賴以生存，不得不建立起自己的營銷 網絡和服務網絡，背負起這個無法推卸的，也是關礙自己切身利益的社會責任。縱觀目前家電的售后服務方式大致是： 一種是作為純生產的質量、技術延伸服務： 通過流通企業的售后服務代理，提供給終端用戶，很多生產企業都采取這種方式。也就是廠家提供一定的技術資料、維修配件、售后服務資金(按照銷售比例提取)給銷售商家，由商家通過自己的維修站對顧客提供該產品的售后服務。隨著經濟的不斷發展，社會分工將更加清晰，那么這種時限性的售后服務（只對保修期內的事件負責）在很大程度上不能填補終身服務的空缺，將會逐漸不能滿足廣大消費者的需求，產品的更新換代、企業轉型、倒閉能多種因素，便社會上出現了很多的“家電孤兒。另一種方式就是家電廠家把售后服務作為其經營和市場競爭的重要手段，自己建立售后服務站或特約售后維修站，直接向顧客提供售后服務，該售后服務網絡屬于廠家投資，一般隸屬銷售網絡管理。鑒于售后服務網點規模不斷擴大和管理成本逐漸增高，以及競爭的快速升級和服務體系的多重投入，各大家電生產企業根本沒有把服務網站拓展到鄉村級的能力。為了擴大農村市場占有率，不得不考慮通過其它途徑節約維修服務費用，降低成本。

據了解，有一定規模的廠家及商家都有一個完整的售后服務體系，該體系一般由內部網絡管理系統支撐，鏈接廠家、各級代理商、各地售后服務中心及各地市特約維修網點。當總部或各服務中心接到顧客的服務熱線后，可以解答的直接解答，需要上門服務的就由該服務中心將信息通報給最近的特約網點，由網點指派服務人員上門提供售后服務。事畢，該網點還要 向服務中心反饋服務情況。同時，服務中心或網點再通過電話對客戶進行回訪，既體現對客 戶的關照，也是對服務人員及網點的監督。事實上，很多廠家的監督流于形式，由于受監督 成本、人力、精力的限制，他們不可能完整地掌握每一件產品售后服務的全部情況。

四、服務人員有待規范和提高

根據國家要求，上門從事家電安裝、維修等業務人員都必須有相應的資格認證和崗位證書才 行。但廠家把售后服務交給代理商，代理商又轉包給維修網點，因為這種售后服務只是一種促銷手段，大都流于形式，服務人員就很難規范。毫無疑問，只有具備好的素質才能提供優質的服務。現在提供售后服務的人員分兩大類：一是廠家和代理商聘用的售后服務管理人員、熱線接待人員、專業維修人員等，這些只占一小 部分；另一大部分則是各維修網點自己招聘的維修人員，他們一般學歷較低，有的沒有專業基礎，只是跟師傅學一段時間就上崗，廠家又未能對其進行全面的技能培訓，特別是銷售旺季，很多維修網點往往私自招收民工、社會青年參與工作，根本談不上什么專業化、標準化，售后服務問題便由此而層出不窮。”

五、解決農村家電維修服務難問題

農村小型維修網點不能承擔品牌家電售后服務的原因（1）上門服務難；現有的農村家電維修站點習慣于店面經營，沒有上門維修意識或者維修人員認為沒有上門維修的義務。由于家電產品種類多，維修人員專業技能又很差，自己也不敢保證上門能不能修好，是關鍵問題。有些產品配件不全，不能及時配備，即使能上門維修，沒有了配件，也是徒勞無功。（2）上門服務沒有服務標準和維修收費標準，農村人又有喜歡討價還價的習慣，維修人員 經常被弄得很尷尬。（3）上門維修沒有質量保證。消費經常遇到家電產品修了沒多久又壞的事件，給消費者造成了傷害，還有大多數農村消費者寧肯自己拿著家電到縣城維修，也不輕易讓小店維修人員來修理。(4)家電產品涉及面廣，產品更新換代快，專業技術水平要求高，一個鄉村小店店主沒有時間去學習，培訓學習的成本也很高，很難掌握多類產品維修技術，由于業務量有限，他們又沒有能力招聘專職技工，技術能力差，工作效率低，工作成本增大，勞累一年也嫌不了多少錢。

農村小型維修網點不能生存的外在原因（1）農村鄉村維修網點的技術條件差，企業不放心把售后服務的責任交給他們。無奈之下，只有自己做自己的售后服務，或把售后維修服務任務轉交給經銷商代勞。（2）經銷商自身是以盈利為目的的中間環節，他們是企業的上帝，經銷商以區域銷售優勢 迫使企業遵守他們的條件，不然就不賣企業的產品。至于要求達到的售后服務標準，企業無從知曉，甚至有時候毫無辦法。作為經銷商，主要業務就是銷售產品，大多數經銷商同時銷售多廠家品牌產品，每專業產品維修的技術力量不可能達到，自然維修服務的質量就不會好。

六、擴大售后服務站點

加大對現有的家電維修服務人員的技術升級與整合，提升家電維修服務行業的市場地位和信譽度，樹立良好的社會形象； 以加強縣（區）級家電維修服務站建設為起點，擴大維修服務站點在廣大鄉（鎮）農村 的輻射面，把維修服務延伸到全省各個鄉鎮、村莊，形成一個全覆蓋地維修服務網絡；

七、未來家電行業發展前景

目前，家電維修行業存在很大困惑，有些家電維修店沒有事做，有些做不完的工作。當然，這一定程度可能取決于家電維修人員的技術水平！目前家庭越來越好，而家用電器越來越多，電器價格也在不斷下降，家電維修利潤下滑，壓縮了家電維修業的利潤，家電以舊換新的政策影響下，也進一步沖擊著家電維修行業。不誠信和技術落后的維修將消失。因為現在家電越來越先進，家用電器越來越精細，品種也越來越多，技術越來越復雜，而且有些要更換程序的產品，小家電維修店根本無從下手，對小家電維修店來說難以追趕不斷更新換代的家電用器產品的技術，小家電維修店也就面對關閉的時候了。但是相對中國近20年內是家電大批走進千家萬戶的時候，所以目前也會有一定的市場，但不久將會市場會有一定的改變，適應家電的變化還有不斷做大，能夠維持下去的家電維修業主，服務周到的店鋪會生存下來。也許在一定程度上改變維修格局，變成了家電企業的售后服務點或大型的家電維修公司。生活越來越好,家電用品的增多是保障家電維修生存的一個條件，家電維修前景一定是很好的，技術雄厚，誠實信用是維修業的前途。

第三篇：房屋租賃市場現狀與發展對策

房屋租賃市場現狀與發展對策

房屋租賃作為房地產市場的交易形式，對于構筑多層次的住房市場，加強流動人口的管理，保障民生等方面都具有重要的意義。本文對我市房屋租賃市場現狀進行調研，分析存在的問題，提出發展建議。

一、江左房屋租賃市場發展現狀

（一）基本情況。據江左市公安局2009年統計，全市（包括縣市）共有暫住人口320萬，其中市區約有暫住人口285萬，通過租賃房屋解決住房問題的有218.9萬，約占市區暫住人口的76.8%。

1．租賃市場呈現量價齊升的態勢，但年底租賃交易量趨緩，租金價格微降。今年以來，我市房屋租賃市場總體上相對穩定，呈現量價齊升的態勢，在3月達到高峰。據統計3月份租賃成交量環比上漲27.1%，同比上漲7.1%，成交均價環比2月份也有3.6%的增長。從11月份開始，江左房屋租賃市場開始進入一年一度的租賃淡季，租賃交易量趨緩，租金價格微降。據我愛我家市場研究中心數據統計顯示，11月（數據截止11月30日下午5點）江左租賃市場的租金價格環比上月有所下探，月平均租金為2330元/平方米，環比微降0.21%，比去年同期漲幅為3.88%，同時成交量較上月也有所下滑，環比下降4.13%，市場整體運行呈現租賃價格下跌，成交量下滑的特點。

2．各城區租賃成交量差異較明顯。

3．租賃市場供需基本平衡。從供需比例和成交情況來看，今年江左租賃市場供需雙方基本達到平衡。2月份由于江左買賣市場的持續高溫，去年很多因觀望房價走勢的購房者由選擇租房過渡轉戰買賣市場外加年底回家過節人群的增加，從而導致了客戶需求的回落。自3月份開始，江左的租賃市場一下子活躍起來。據統計，3月租房客戶的需求量環比1月上漲了84%，同比上漲17.5%，漲幅近一倍，與此同時，房源的供應量在3月份也大幅增加，據統計，與2月相比，3月的租賃房源的供應量環比上漲104.8%。4月份出臺的樓市新政，在一定程度上刺激了江左的租賃市場。新政后許多購房者暫時放棄購房計劃，繼續觀望，促使租賃市場“由購轉租”者增加，前期“由租轉售”的房東在此時也開始對樓市持觀望態度，重新轉戰租賃市場，市場供需雙方大比例的增長幅度，從而加大了租賃市場成交量持續升溫的局面。

4．租房人群。我市的租房人群大體分為四類，一是困難群體，二是農民工，三是大學畢業生等初入職場的年輕人，四是工作流動性較大或收入不穩定的人群。

（二）管理情況。自2007年1月《江左市房屋租賃管理規定》實施以來，江左市積極組織各區開展房屋租賃備案登記工作，加強了對房屋租賃市場的管理，租賃管理工作得到了進一步加強，城鎮房屋租賃進一步推進。2007年江左市五城區共辦理房屋租賃登記備案8074件，備案建筑面積合計282.37萬M2；2008年，五城區共辦理房屋租賃登記備案8961件，備案建筑面積合計348.99萬M2；2009年，五城區共辦理房屋租賃登記備案12579件，備案建筑面積合計391.2萬M2。今年上半年，五城區共辦理房屋租賃登記備案8520件，備案建筑面積合計256.9萬M2。

（三）公共租賃房建設和保障情況。近年來，我市堅持“租、售、改”三位一體方針，大力推進和完善由廉租住房、經濟適用房、公共租賃住房、拆遷安置房（限價商品房）、危改房和人才專項用房組成的“六房并舉”住房保障體系建設，著力打造保障性住房體系的“江左模式”。我市從2005年開始探索建立經濟租賃住房制度，解決“夾心層”住房難問題。截至2010年底，我市市、區兩級已建、在建和籌集的公共租賃住房已近190萬平方米，并在城西塘北、慶隆、蔣村，城東牛田、三里亭，城北花園崗等6個地塊落實了約171畝土地用于公共租賃住房建設，預計可建公共租賃住房約37萬平方米，建成后將解決約6000戶家庭的住房困難。此外，我市還從已籌集的廉租住房房源中調劑了1230套房源，合計建筑面積7.52萬平方米，用于公共租房配租。

二、江左房屋租賃市場存在的主要問題

（一）房屋租賃市場發展滯后。我國居民家庭偏好擁有住房，我國房地產業普遍存在重“擁有產權房”輕“租房”的特點。江左也不例外，全社會的注意力聚焦于買房，房屋租賃被嚴重忽視。即便在發達國家和地區，租房都是解決住房問題的重要選項。在美國，2009年自有住房率為67%、租房率33%（紐約曼哈頓90%居民租房）；在德國，租賃住房率達58%，年輕人77%租房；在法國，35%的人租房，17%的人租住廉租屋，6%為住免費房特困人群；在日本大城市，買第一套房屋的人平均年齡為35歲，東京91.5%的人租房成婚；在韓國首爾，一般工作10至15年后才能買房，之前都是租房；在香港，200萬人住公共租屋，占總人口29%。而在我國，居民產權房比例高達90%。我市租房市場短缺與不完善加劇了樓市結構失調，一窩蜂地買房抬升了房價，成為工薪階層不可承受之痛。中國指數研究院的統計顯示，2009年1至10月，江左房屋租售比突破1︰360。江左房屋銷售價格上漲速度遠遠快于房屋租賃價格，又進一步加劇房屋租售比失衡，也使房屋租賃市場的發展遠遠滯后于房屋買賣市場的發展。

（二）房屋租賃管理工作滯后。由于房屋租賃市場這幾年發展迅猛，而市場管理卻沒有及時跟上，且房屋租賃市場本身涉及的管理主體較多，管理對象也很復雜，因此暴露出的問題越來越多，集中體現在：一是房屋租賃管理的法律法規相對滯后。1995年5月9日建設部發布《城市房屋租賃管理辦法》，今年12月1日住房和城鄉建設部出臺《商品房屋租賃管理辦法》（2011年2月1日施行，《城市房屋租賃管理辦法》同時廢止），兩個《辦法》的出臺竟相隔了15年。《江左市房屋租賃管理規定》于2007年才頒布實施。二是租賃管理覆蓋率較低。2009年，出租住宅備案件數只占總備案件數的20%。房屋租賃管理因為租賃關系隱蔽原因導致租賃管理的覆蓋面較低，租賃當事人依法辦理房屋租賃登記備案手續的比率不高。而針對當前房屋租賃管理又缺乏處罰依據，如租賃當事人拒不提供租賃合同導致租賃金額及處罰額度無法確定。同時，由于房屋租賃管理對象復雜，是一項綜合性的社會管理工作，《江左市房屋租賃管理規定》中對公安、消防、工商、稅務等部門在租賃管理中的重要作用不夠突出，致使可執行性及可操作性的難度加大。三是隱形租賃市場大量存在。未經房地產管理部門登記備案的隱形租賃市場大量存在，部分城區隱形租賃市場所占比重超過依法設立的租賃市場。對此，房地產管理部門缺乏有力的制約和管理措施，同時，在制定行業政策和管理規范時，由于缺乏準確的市場行情，在實施市場管理時往往偏離實際情況，影響房屋租賃市場的健康發展。

（三）房屋租賃的糾紛較多，治安問題比較突出。一是房屋租賃的糾紛較多，主要表現在租金支付、損害賠償、轉租、房屋本身問題等方面。如房屋產權不明，臨時建筑或違章建筑，新建房屋未完成驗收，或者消防等其他附屬設施未驗收，房屋設施老化易形成安全隱患。法律規定，房屋產權不明，臨時建筑或違章建筑不能用來出租，已經達成的租賃協議屬無效合同，承租人隨時有被趕出的風險。房屋及其附屬設施未驗收或者房屋設施老化則存在安全風險，對承租人的人身安全形成威脅。二是群租現象突出，當前，承租方將房屋人為地分割成若干空間，分租給若干人的情況非常普遍。這種租房人數大大超過房屋各種設施承載限度的現狀，導致居住環境、衛生狀況越來越差，同時也出現了安全、消防等諸多隱患。三是出租房屋存在著較大的社會治安隱患。近年來，發生在出租房的搶劫、盜竊等案件的比例攀升。許多流竄作案的搶劫、販毒、賭博等違法犯罪份子都是利用出租房屋作為窩點和作案場所，“出租房”成為不可忽視的治安隱患所在。

三、國內外規范發展房屋租賃市場的經驗借鑒

（一）美國“租控制”實現房地產資源的有效利用。“租賃控制體制（Rent Control System）”簡稱“租控制”，是美國政府旨在通過抑制飛速上漲的房屋價格、城市人口的急劇增加以及通貨膨脹而采取的保障房屋承租人的法律體系。考察“租控”資料的來源要追溯到二戰時期。由于戰爭期間房屋短缺，1943年美國聯邦政府實施了對房地產租賃市場進行管理的一套法津體系。該體系可以幫助地方政府更好地了解到房地產承租人向房產主交付的租金額度成該是多少，從而確保戰時國內社會秩序的穩定。由于“租控制”帶有明顯的政府干預市場的作用，不利于和平時期的經濟發展，所以在二戰結束后“租控制”就終止了，但是在有些地方，由于相繼而來的經濟繁榮與超速發展，為了平衡區域經濟差異，避免經濟發展失衡，美國政府在少數城市仍然保留了“租控制”作為經濟系統中的“穩壓搖”，比如紐約，“租控制”延續至今。在紐約．承租人如果繼續租賃房產用以個人居住的話，房產主往往不僅不能拒絕，而且不可以提高租金的價格。1979年，在具有可比性的兩個城市達拉斯與三藩市，沒有推行“租控制”的達拉斯新建造單元達11000套而房屋空置率達16%，實施“租控制”的三藩市新建單元僅有2000套，空置率為1.6%。“租控制”對調控美國當時的房地產市場起到了非常好的效果。主要體現在三個方面：一是推進現有房地產資源的有效利用；二是在競爭性住房需求中分配現有短缺資源；三是通過潛在承租人理性利用現有房源。

（二）德國租賃繁榮促住房市場穩定。德國房屋租賃市場的繁榮，對穩定住房市場需求和避免房價大幅上漲起到了重要作用。目前，德國租房者占多數，有60%左右的居民租房，其中年輕人77%左右為租房族。德國租房比例高，重要原因就是德國法律給予承租人近乎完美的保障。德國房屋租賃市場的發展大致經歷了兩個階段：一是社會福利房階段。二戰后到上世紀末，德國大規模興建社會福利住房以低收入者的住房問題。德國早期的社會保障用房開發經驗是國際范圍內被廣泛參考的模式之一。德國政府劃出特定區域建設低收入人群住房，由社會投資人開發建設，并向住房者收取低于市場價格的租金，租金與市價的差額由政府補貼給投資人。政府通常向住房建設投資者提供無息住房建設貸款，該貸款償還期可長達30年至35年。社會福利住房主要面向低收入群體、多子女家庭、老人和殘疾人等。2003年德國議會停止向社會保障性住房建設提供補貼，30年來德國共為此花費了300多億歐元。目前社會福利住房比例約在10%左右。二是租賃市場發展階段。自上世紀末開始，大多數居民的住房問題得以解決，福利房逐漸退出歷史舞臺，但德國政府并未放松對整個住房和租房市場的管理。德國《民法典》等多項法律對房租價格進行了強有力的管理和約束，特別注重保護房客利益，規定房東不得隨意漲房租。例如，房東須書面陳述漲價理由，并且在一般情況下還須舉出三個同類住房漲價的例證，否則房客可以起訴。需要指出的是，即使要漲到同類住房的通常水平，當事人還必須連續15個月內沒漲過價，而且漲幅一般不得超過10%。根據法律，德國每個州、市及鄉鎮都設有獨立機構，主要是根據所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質量及節能情況，來確定基本價格范圍。而且法律明文規定，如果房東的房租超過“合理房租”20%，就構成違法行為，超過50%就構成犯罪，這就使得租房市場極為穩定。因此它制定的價格一般都能得到執行。此外，政府還根據家庭成員多少、失業時間長短等條件向貧困家庭發放每月數百歐元不等的租房補助。

（三）深圳完善的管理體系規范發展房屋租賃市場。深圳加強房屋租賃管理的主要做法：一是建立一個完善的房屋租賃管理機構體系。在深圳市規劃國土局下設房屋租賃管理辦公室，負責全市房屋租賃的宏觀管理工作。按照行政區劃，分別在全市6個區設立區房屋租賃管理辦公室，在各街道辦事處和各鎮設立了54個房屋租賃管理所，區租賃辦和各租賃所負責實施具體的房屋租賃管理工作。市租賃辦、區租賃辦和租賃所構成了深圳市房屋租賃的三級管理系統。完善的機構體系在組織和人員上為加強房屋租賃市場管理提供了有力的保障。二是制訂一套完備的法規制度體系。先后通過市人大、市政府出臺了《深圳經濟特區房屋租賃管理條例》及《深圳經濟特區房屋租賃管理條例實施細則》、《深圳經濟特區出租屋管理若干規定》，形成了以一個法規、兩個規章為核心的房屋租賃管理法規制度體系。在法律上確立了深圳市房屋租賃管理部門的行政執法主體資格；對房屋租賃市場實行了市場準入政策；建立了房屋租賃合同登記制度，通過對租賃合同的登記備案，加強政府對出租屋的管理；建立了出租管理的部門協作制度，明確了工商、稅務、計生、公安等部門與房屋租賃管理部門的協作關系，對出租屋實施綜合管理，取得了較好的效果。三是建立一套適應市場經濟發展的房屋租賃管理體制。深圳市在房屋租賃市場管理工作中堅持做到四個統一：首先是統一執法主體。深圳市房屋租賃部門是全市房屋租賃管理的行政執法部門，在各租賃所設立窗口，統一對外，避免了多頭管理。其次是統一執法依據。充分發揮市租賃辦業務指導和宏觀管理的職能，加強政策調研，在一個法規、兩個規章的基礎上，統一制定了大量具體執法的政策和規定，在全市6個區統一執行，避免了政出多門。三是統一工作規程。編制了一套房屋租賃管理的操作規程，對房屋租賃管理的各項工作要求和各個環節均作了明確的規定，確保全市房屋租賃照章運作。四是統一考核指標。每年在全市范圍內對租賃系統各基層部門統一進行工作考核，檢驗基層部門的管理能力、服務水平和工作成效，將所有考核指標進行量化評比。四是建立房屋租賃指導價格體系。為了指導房屋租賃市場的健康發展，制定了房屋租賃指導租金，定期予以公布，為租賃雙方當事人確定租金水平提供價格參照。指導租金是以市場租金價格水平為依據，政府在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布的不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。為了確立指導租金的法律地位，在《深圳經濟特區房屋租賃條例》中對指導租金的公布和作用予以明確的規定，“市主管部門應根據房屋租賃市場價格水平定期頒布指導租金。當事人可參照指導租金約定租金數額。”五是確立部門協作機制。深圳市采取部門協作的方式強化管理，并將其制度化，明確了工商、稅務、計生、公安等部門與房屋租賃管理部門的協作關系，要求各有關部門在辦理涉及有關出租屋的業務時，按規定必須認真審查其是否持有房屋租賃管理部門核發的租賃許可證，嚴格按房屋租賃管理部門登記的租賃合同辦理，不得用于超出許可證核準的范圍。同時，房屋租賃部門在進行合同登記時，必須配合有關部門進行計劃生育審查、暫住戶口登記、社會治安管理等工作。還摸索出了租賃所與派出所“房戶合一”管理，租賃所、派出所和物業管理公司合作的“三位一體”管理，以及多部門聯合辦公管理，租賃部門代征租賃稅款等一系列行之有效的協作模式。

（四）東莞創新管理模式 多管齊下加強房屋租賃管理。“管房”與“管人”相結合。東莞市專門舉辦“流動人員和出租屋信息管理系統”應用培訓班；成立流動人員和出租屋信息服務中心，截至目前，已錄入信息可達到200萬人。樟木頭、長安等鎮利用這些錄入信息成功破獲了數起案件。今年6月，東莞市政府辦公室發布了《關于全面開展“安全文明出租屋”創建活動的意見》，提出力爭通過3年努力，使全市90%以上的出租屋達到安全文明出租屋的要求。通過對“人”的管理達到規范房屋租賃市場的目的。不斷創新物業托管模式。東莞市從2009年開始在城區開展物業托管試點。黃江鎮長龍村率先試行出租屋物業托管模式，引進廣東省華僑物業管理公司正式簽約進駐，首先設立出租屋管理服務點，全面接管流動人員和出租屋管理服務站；進一步加強監管消除治安隱患；充分利用人力資源，提高管理效率；而且根據當地村民和市場需要，推出出租屋委托物業服務模式；出租屋的登記、辦證建檔率達到100%。這種模式獲得了中國物業管理協會的肯定和好評。加強對承租人的權益保障。東莞穩步推進承租人人身意外保險，長安和樟木頭兩個鎮作為人身意外傷害保險的試點鎮。

四、從“四個關系”正確認識發展房屋租賃市場的意義

（一）“買房”與“租房”的關系。“居者有其屋”有兩個含義，一是擁有產權房，二是有房住。對于我國的住房制度，經濟學家吳敬璉有個形象說法：政府的責任是“居者有其屋”，不是“居者買其屋”，租房也是解決住房問題的現實選擇。

1．“買房”市場和“租房”市場，是構成一個健康完整的住房市場的不可或缺的兩個組成部分。如果缺少租賃市場的支持，必然導致市場僅由消費性置業單獨支撐，出現房地產的業態失衡，將不利于房地產市場的健康發展，甚至會對住房市場產生破壞性傷害。規范房屋租賃市場，是構筑多層次的住房市場、完善房地產市場體系的必然要求。

2．發展房屋租賃市場有助于形成合理的房地產市場定價機制。因為租金與房價有直接的關系，租金折現后可以真實反應房地產的價格，也是確立房地產定價體系的重要依據之一。

3．培育規范的房屋租賃市場，能夠促進房地產資源的流動和合理配置，也有助于促進投資趨于理性。房屋租賃市場的需求上升后，整個房地產市場就會在市場機制這只看不見的手的作用下，將一部分住房需求吸納到存量房市場中，從而使增量市場以致土地市場達到相對均衡狀態。同時，也有利于引導居民樹立購買與租賃并重的消費觀念，根據實際收入水平和消費能力來選擇買房或租房，對房地產供給的壓力、房價上漲壓力都會起到一定程度上的緩解作用。

（二）“管房”與“管人”的關系。隨著經濟的快速發展、城市化進程的推進和大量外來人才來杭創業，我市流動人口數量呈逐年上升趨勢。根據江左市公安局提供的資料，2009年江左市區暫住人口規模已達284.93萬人，比2000年增加223.9萬人，年均增加24.9萬人，年均增長率為18.7%，遠高于戶籍人口年均1.6%的增長率水平。同時，“舉家流動”現象日趨增加。據江左市人口和計生委《江左市流動人口引導調控研究》調研組調查數據，在我市外來人口中，來杭時間在1年以上的比例占80.9%，其中居住6年以上的占24.2%；有54%的被調查者有家庭成員同來江左，其中80.8%的已婚外來就業者的配偶同在江左；在有子女的已婚外來就業者中，有46.5%的人帶子女在杭，另有37.7%的外來就業者配偶與子女均在杭，實現“舉家流動”。而外來人口“舉家”留杭，給我市的城市經營與管理帶來了不小的壓力，其中住房問題就是其中之一。出租房屋成為外來流動人口的主要落腳點，也是流動人口管理和社會治安綜合治理的重點和難點。加強出租房屋管理，通過“以房管人”，摸清流動人口的底數，掌握相關信息，是加強流動人口服務管理的一項源頭性、基礎性、關鍵性工作。由此可見，建立一套租賃房屋與流動人口信息管理系統，健全房屋租賃市場的綜合管理機制，實現“管房”與“管人”的有機結合，不僅有利于規范房屋租賃市場，還有利于加強我市流動人口管理、改善其生活環境、穩定社會安定。

（三）租賃房管理與保障民生的關系。房地產具有雙重屬性，它兼具消費品和投資品的雙重屬性，它又承擔著兩個任務，一是保增長，二是保民生。消費品屬性是房地產業的基本屬性之一，在“衣食住行”中的“住”是老百姓基本的生活要求，因此解決老百姓的住房問題也就成為了重要的民生問題。

1．廉租房和公共租賃房是“保障房”體系的重要組成部分，是政府解決中低收入住房問題的重要途徑。日前，江左市在長三角地區率先推出的600套公共租賃房正式接受申請，年底將完成配租。通過“以租代買”的方式，解決兩個“夾心層”住房問題：第一個夾心層是符合經濟適用住房條件又暫無力購買的城市中等偏下收入住房困難家庭；第二個夾心層是剛工作的大學畢業生、創業人才。

2．加強房屋租賃市場管理是構建安全、和諧社會的重要途徑。房屋租賃市場的發展，可以解決廣大人民群眾“住有所居”，有益于與房地產業的平穩健康發展，還有利于解決安全問題、群租現象、危舊房出租問題，從而促進和諧社會的構建。

3．從微觀角度看，加強房屋租賃市場的管理，將“地下”交易行為納入管理范圍，及時、準確掌握出租房信息，有利于保護出租人、承租人的合法權益。

（四）租賃房管理與社區管理的關系。目前房屋租賃市場存在的較為突出的問題目前絕大部分租賃行為屬于“地下”行為，這既不利于維護租賃方和承租方等的權益，又加大了物業管理的難度，尤其是不利于老小區物業環境的改善，也不利于承租人享受社區服務、參與社會管理。加強房屋租賃市場的管理，充分發揮社區管理職能，促進租賃房管理與社區管理的融合，既能提高租賃房管理效率，又使承租人充分享受社區服務資源。

五、加快江左房屋租賃市場發展的對策

（一）完善政策

1．完善房屋租賃管理規定。住房和城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》將于2011年2月1日施行，我市應抓緊完善《江左市房屋租賃管理規定》。首先，關于租賃備案制度，進一步規范各項租賃房屋管理制度，建立健全各項管理措施，統一制作表、簿、證、冊、圖，形成系統、規范的管理檔案資料。要立足長遠，加強對租賃房屋的跟蹤管理工作。建立房屋租賃登記備案信息系統，逐步實行房屋租賃合同網上登記備案，并納入房地產市場信息系統。其次，關于“群租”問題，《商品房屋租賃管理辦法》規定：“出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。”我市應對此進行明確，可以從一定程度上減少“群租”現象，減少消防、安全隱患。第三，關于保障出租人、承租人權益方面，應根據《商品房屋租賃管理辦法》規定明確如下內容：房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平；承租人轉租房屋的，應當經過出租人書面同意。

2．增強房屋租賃管理辦法的可操作性。隨著房屋租賃市場的快速發展，迫切需要有針對性地設立或者細化相關管理條文。在房屋的出租條件方面，對未取得房屋產權證及未經過規劃、施工許可的出租房屋，建議由其上級主管部門或本部門（無上級主管部門的）提供情況說明，內容包括建造年份、結構、面積、權利人、實際使用人等，同時提供相關材料證明該房屋屬于合法建造并通過竣工驗收合格的房屋。在房屋的用地性質方面，城市規模的不斷擴張帶動了城鄉結合部集體土地上的房屋租賃市場，而現行的房屋租賃管理辦法主要明確的是國有土地上的房屋，因此需要把集體土地性質的房屋租賃納入管理辦法之中。對集體土地房屋的出租，建議由村、鎮、區相關部門出具相關建房審批證明，如屬單位房，則提供由土管部門出具的相關建房審批證明。

（二）建立機制

1．建立基層房屋租賃管理網絡。如深圳市基本建立了較健全的“兩級政府、三級管理”的體制，對房屋租賃市場進行管理，設立了基層房屋租賃管理所（站）54個，管理人員800多人，有效地保證了房屋租賃市場的健康發展。根據《江左市房屋租賃管理規定》，落實房屋租賃管理人員、經費等保障。市、區、鄉（鎮）人民政府和街道辦事處應當加強對房屋租賃管理的領導和協調，落實管理經費、組織與人員，做好本轄區內的房屋租賃管理工作；《江左市人民政府關于取消暫停征收部分行政事業性收費項目和降低部分收費標準的通知》規定行政事業性收費取消、暫停和降低標準后，有關執收單位依法履行行政管理職能所需經費，由同級財政酌情予以保障。

2．建立房屋租賃協作管理機制。借鑒深圳房屋租賃所與派出所“房戶合一”協作管理的模式；房屋租賃所、派出所、物業管理公司“三位一體”協作管理的模式；房屋租賃所、派出所與村委會協作管理的模式等，加強對房屋租賃管理工作的統一協調。一是建立部門之間的信息通報制度和聯系人制度，定期在部門與部門之間通報各自掌握的信息；二是建立租賃房屋協管機制，如與公安建立外來流動人口信息通報制，與工商部門聯系將租賃房屋登記備案作為領取營業執照的前置條件之一，并在每年工商營業執照年檢時，將租賃房屋登記備案證作為年檢的必備要件。積極與公安、工商、稅務等部門協調，充分利用社區民警、治安協管員的作用，加大對房屋租賃市場的管理；三是進行聯合執法，會同公安、綜合治理、工商、稅務等部門適時開展出租房屋清理整頓工作，依法對非法出租房屋的出租人給予依法懲處。四是盡快建立政府部門之間房屋租賃有關的信息共享和交流制度，維護社會穩定和治安秩序，促進房屋租賃市場的發展。

3．依靠基層組織力量加強對房屋租賃的管理。一方面應加強對房屋租賃的行政管理外，另一方面也可依據《物權法》的相關規定充分發揮業主大會、業主委員會的自律管理作用，對違反業主公約、業主大會決定的租賃問題通過民事訴訟的途徑進行解決。同時，居委會（村委員）應發揮在房屋租賃管理中的基礎性作用，協助相關部門做好房屋租賃工作。

（三）構筑平臺

1．構筑房屋租賃管理信息平臺。一是依托房管部門現有的房地產市場信息平臺，開展網上登記、租賃、就業、計生、流動人員管理等各項工作。二是與橫向部門加強租賃信息交流，建立區域性的房屋租賃信息數據庫，加快推進房地產市場信息系統的全面建設。三是以房管人，建立租賃房屋管理檔案。詳細記錄房屋所有權人、房屋質量、承租人等情況。在此基礎上，將租賃房屋的承租人的具體情況，包括計生、戶口登記等納入房屋管理檔案，通過這一檔案的記錄，開展稅收等行政管理事務，從而實現房屋租賃管理的信息共享。

2．構筑社區房屋租賃服務平臺。房屋租賃管理和房屋租賃服務之間是相互配合，相輔相成的。房屋租賃管理部門應向其所處社區范圍內的房屋租賃當事人提供租賃服務，如定期發布房屋出租信息、公布市場房屋租金價格等，具有其他房地產中介服務機構無可比擬的優越性和可信度。在租賃行政管理過程中，完善的房屋管理檔案，有利于向承租人提供符合法律法規規定的合格出租房屋的信息，保障承租人的合法權益。

（四）加強調控

1．規范房屋出租市場的租賃行為。一是合同標準化。在登記備案制度的基礎上，推行房屋租賃標準合同，明確租賃當事人的責、權、利，逐步實現房屋租賃市場的統一管理。二是租金合理化。發布江左市房屋租賃指導租金。目前，我國已有部分省、市提出了房屋租賃市場指導租金的概念，并付之實施。市場指導租金定期頒布，使政府及時了解租賃市場的動態和發展趨勢，為租賃雙方議定租金提供參考依據，同時保證了國家稅收的征收，其意義不可低估。結合江左市的具體情況，可以由江左市各區房地產主管部門具體負責市場租金樣本的調查、采集、錄入、跟蹤等具體工作，然后由江左市房地產管理部門匯總，修正并定期公布江左市房屋租賃指導租金。三是企業規范化。房地產管理部門應加強對房屋租賃從業人員的管理與業務培訓，實行從業人員持證上崗制度。

2．加強宣傳，引導梯度住房消費。一要引導居民樹立合理的消費觀，對于當前暫時沒有能力購買商品房的家庭要鼓勵通過租住出租房屋。鼓勵居民通過租賃市場解決住房問題，研究職工住房公積金支持住房租賃的政策。二要通過鼓勵和引導，增加可供出租的房源。拓寬融資渠道、完善稅收政策，鼓勵房地產開發企業等機構投資者進入租賃市場，經營住房租賃業務，增加租賃市場供應；研究通過“低稅率、嚴征管”，鼓勵私人住房出租。鼓勵江左一部分有實力的開發企業出租出售并舉，盤活存量。三要要充分利用各種方法加大房屋租賃相關法規的宣傳力度，使房屋租賃當事人真正了解房屋租賃登記的目的和作用，變結果管理為過程管理，變被動管理為主動管理。3．加大公共租賃房的建設和保障力度。一是保障房源。經濟租賃房建設方面要求有新思路、求新突破，用好閑置公房，解決經濟租賃房房源問題。二是落實管理服務措施。江左市租賃房建設管理中心應強化各項服務措施的貫徹落實，確保運作程序的公開、公正、公平，使公共租賃房真正解決中低收入人群的居住問題。三是完善退出機制。健全城市住房困難家庭住房狀況及收入、財產狀況核定機制和保障對象信息動態信息相結合的動態監管體系。四是廉租房堅持實物配租與貨幣補貼相結合，以貨幣補貼為主、集中安置與分散安置相結合，以分散安置為主、市級管理與區（街道、社區）管理相結合，以區（街道、社區）管理為主的“三結合、三為主”方針，落實管理服務措施，讓廉租戶享受高品質管理服務。

4．進一步完善服務職能。如何運用稅收、轉移支付等多種政策工具和手段，更好地提供以服務型為主的公共產品，是我國政府未來一個階段將面臨的主要挑戰之一。具體而言，可以實行差別化、人性化的政策手段：一方面，可以對空置住房征收累進的閑置稅（如我國臺灣地區），一方面可以對學生或者某類特定群體免征物業稅（如英國），若政策能在微觀層面上收放自如，便能最大限度地避免某些負面效應。

第四篇：余熱發電市場發展現狀與前景

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余熱發電是利用生產過程中多余的熱能轉換為電能的技術。余熱發電不僅節能，還有利于環境保護。余熱是在一定經濟技術條件下，在能源利用設備中沒有被利用的能源，也就是多余、廢棄的能源。它包括高溫廢氣余熱、冷卻介質余熱、廢汽廢水余熱、高溫產品和爐渣余熱、化學反應余熱、可燃廢氣廢液和廢料余熱以及高壓流體余壓等。

節能減排是我國乃至全球的一項長期戰略，余熱發電行業的發展對于國家實現節能減排的目標有著顯著作用，具有良好的經濟效益和社會效益，屬于國家鼓勵發展的行業。近年來，我國傳統產業的工藝技術裝備水平已經大幅提升，要實現這一目標只能從現有的裝備節能中尋求突破。在工業節能中，潛力最大的方式是余熱余壓的利用。

我國余熱發電行業處于良好的市場環境之中。一方面，國家政策紅利不斷；另一方面，國內外市場需求旺盛，市場空間巨大，該行業未來的發展前景十分廣闊。預計到“十二五”末，我國余熱發電裝機容量將超越三峽電站，相當于現有核電裝機總容量的2.4倍。

《2013-2017年中國余熱發電行業在化工領域需求潛力與投資商機分析報告》 在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國務院發展研究中心、中國海關總署、化工行業協會、國內外相關刊物的基礎信息以及化工行業專業研究單位等公布和提供的大量資料，結合深入的市場調查資料，立足于當前金融危機對全球及中國宏觀經濟、政策、主要行業的影響，重點探討了余熱發電行業的整體及其相關子行業的運行情況，并對未來余熱發電行業的發展趨勢和前景進行分析和預測。

報告數據及時全面、圖表豐富、反映直觀，在對市場發展現狀和趨勢進行深度分析和預測的基礎上，研究了余熱發電行業今后的發展前景，為企業在當前激烈的市場競爭中洞察投資機會，合理調整經營策略；為戰略投資者選擇恰當的投資時機，公司領導層做戰略規劃，提供了準確的市場情報信息以及合理的參考性建議，本報告是相關企業、相關研究單位及銀行政府等準確、全面、迅速了解目前該行業發展動向、把握企業戰略發展定位方向不可或缺的專業性報告。

前瞻網的《2013-2017年中國余熱發電行業在化工領域需求潛力與投資商機分析報告》對余熱發電從基本定義、工藝流程、余熱發電行業概況、重點余熱發電項目、水泥行業余熱發電、鋼鐵行業余熱發電、玻璃行業余熱發電、重點企業、前景趨勢等多方面多角度闡述了余熱發電的市場狀況，并在此基礎上對余熱發電進行了投資分析。

資料來源：前瞻網《2013-2017年中國余熱發電行業在化工領域需求潛力與投資商機分析報告》，百度報告名稱可看報告詳細內容。

第五篇：2014年餐飲外賣市場現狀與發展

2014年餐飲外賣市場現狀與發展

雖然世界杯將近尾聲，但是中國吃網記者發現世界杯帶來的餐飲外賣熱潮卻沒有終結，隨著天氣的極端以及越來越多的宅男宅女等原因，包括配送的便捷，餐飲外賣的興起和發展已經成為新的餐飲業發展方向。

世界杯帶來餐飲業外賣高潮

世界杯賽程即將到達尾聲，賽事高潮迭起。自世界杯開賽以來，許多酒吧和餐館紛紛以世界杯作為主題，吸引球迷顧客。為了吸引球迷食客，還通過安裝電視、直播世界杯球賽，來拉動世界杯期間的生意。

世界杯賽事漸入精采，關注的球迷也越來越多。在一些重要場次的比賽中，許多直播世界杯賽事的酒吧內外都擠滿了眾多球迷，或是專程前往酒吧內買瓶酒坐下看賽事全程，這導致酒吧和餐廳等地方人滿為患，給餐廳帶來了不少的收益，而由于世界杯比賽的時間，中國時間正好是午夜，因此很多人在餐館酒吧里看完球吃完夜宵喝完酒就回家補眠，而第二天大多是直接睡到中午還覺得不夠的人，這個時候外賣的重要性就出來了，可以不起床不做飯不被暴曬，只要打個電話就能填飽肚子，絕對是好福利。

餐飲外賣市場的興盛和電商化

如今，隨著餐飲行業競爭的加劇，越來越多的餐飲企業將重點放在了餐品的外送上。有數據顯示，一些餐飲店通過網絡銷售的外賣銷售額，甚至超過實體店。去年年末至今，外賣行業顯得格外熱鬧，而這份熱鬧與互聯網大佬們的加入有關：“淘點點”在2013年12月份試水外賣業務，在2014年1月份就達到了10萬份的單日訂單峰值，這個數字跟“餓了么”的單日8萬單峰值基本持平。2014年1月，大眾點評首頁上線外賣服務頻道，支持在線和電話下單。2014年1月，美團網上線外賣服務，用戶在美團外賣頻道輸入地址，就可以查看提供外賣的餐廳。2014年4月，百度上線基于地圖的外賣服務。5月，大眾點評將以8000萬美元入股“餓了么”，雙方共享外賣領域的商戶數據和平臺流量，并將整合外賣服務。

互聯網大佬們無疑看中了這塊號稱餐飲行業最后的藍海。有相關數據統計顯示，2013年全國餐飲消費總額為4500億元，按照16%的餐飲年增幅，到2016年全國餐飲消費總額預計將達到7000億元。而其中，外賣占全國餐飲消費總額的10%，因此到2016年，外賣市場規模預計將達到700億。而品途咨詢在2013年發布的數據顯示，中國餐飲行業O2O市場規模近年來飛速發展，預計2014年整體規模將達913億，2015年有待突破1200億。

外賣與互聯網的深度結合，也有不少商家利用互聯網方式整合資源，網上預訂準時送到。為什么互聯網公司開始紛紛進入外賣市場？有業內人士分析說，因為互聯網公司可以根據移動端、網絡訂單收集到大量數據，通過數據分析，他們能提前預測在哪個地區、什么時間用戶訂單可能會一下爆棚，由此，外賣公司可以提前調整運力并縮短用戶等待時間，因為外賣公司的用戶體驗很大程度取決于能否在用戶下訂單后10-20分鐘內把快餐送到。這些公司也使用大數據做外賣車輛的路線優化，目的是保證如何以最有效、最省成本方式將快餐送到用戶手里。

做餐飲外賣會遇到的問題和解決方式

味道，對于餐飲來說就是所以一切的前提，即使你的營銷再好，服務再怎么獨特，如果味道不好，一切都是白搭。餐飲外賣的門檻很低，大家的選擇余地很多，消費人群相對固定，一般情況下，消費者不可能長期固定去吃一種外賣，所以這個行業幾乎是不可能形成壟斷的。但是做外賣的那么多，消費者又是那些人，味道和分量就成了餐飲外賣取勝的關鍵。做外賣只能薄利多銷。但是，好的味道需要好的廚師和好的食材，這些東西肯定會大大增加餐飲外賣的成本，如果一旦出現問題，那就是生死攸關的大問題。

不占餐位，又能產生額外收入，按理說，外賣送餐應該受到餐飲企業的廣泛歡迎。然而，除了一些專做外賣生意的餐飲店外，很多餐廳對于外賣送餐的態度都頗為矛盾，幾乎稱得上愛恨交織。因為還有餐飲外賣的模式問題以及配送員和配送過程等各種問題需要考慮。

餐飲外賣現在主要面對的問題有客單價低，毛利低，盈利困難，不利于長期發展。企業是需要生存發展的，只有保持高客單價才有可能保持企業的高利潤。外賣需要技術和人力并用。O2O的核心在體驗，外賣同理。外賣的最大需求是快。用戶在點餐的時候就已經餓了，很少有用戶會有提前數十分鐘甚至數小時點外賣的意識，因此，商家要做的就是，盡可能快的完成訂單，讓物流快速送出。

說完了用戶端，再說物流配送這一塊。要覆蓋一個城市，就需要把城市劃分成若干商區，每個商區需要有駐點（牽涉房租成本），要有快遞人員跟單、配送，需要配送的交通工具，因此算下來物流的成本是相當高的。

而若是更進一步要做有IT背景的外賣，有兩根弦時刻不能松懈：其一是平臺流量能帶來足夠訂單量，另一是配送人員足夠快。線上是技術關，線下除了人力，在劃定商圈時也需要考慮配送半徑不能太遠，否則時間將消耗在路上。外賣物流要求高，做好外賣物流更容易接手其他如超市配送、生鮮配送的社區O2O服務。尤其在高峰時段，時間更急迫，考驗更大。而超市類的社區O2O服務，則沒有餐飲外賣要求的時間緊迫性。因此在閑時配送超市商品或生鮮水果，餐飲外賣的運力綽綽有余。

專家：做好餐飲外賣需要遵循規則

對于餐飲外賣的未來發展究竟如何的問題，中國吃網·綠滿家餐飲咨詢專家認為，餐飲外賣市場的需求已經開始呈現上升趨勢，外賣的確有可能成為餐飲業最后一塊市場競爭的藍海，而互聯網的參與的必要性也可以預見，不過現今餐飲商家對互聯網的接受程度還不是很高，第二真正去做好餐飲外賣的話還需要很多的人力物力，除了專業做外賣的餐飲企業，其他的餐企下定決心開發這塊市場還需要一些緩沖時間，而另外，外賣市場的格局早就發生了變化，因為一些餐企反應不及時，所有的一線城市都已經被“淘點點”和“餓了么”這樣的互聯網平臺外賣所占領，所以后下手的只能把市場競爭對象定在二三線城市，事實上每個城市的外賣需求都很大，只是沒有合適有效的互聯網平臺合作，導致餐飲商家們的外賣之路還很艱難，沒有一定的系統性，二三線城市的競爭還不是很強烈，有意向的餐企不妨好好占據市場。

而關于未來餐飲外賣行業的競爭發展趨勢，吃網專家認為主要會分布在幾個方面，第一

是關于餐飲品牌的競爭，這個古往今來都是重點，是必須的；第二就是圍繞標準化的競爭，如何探索出一條最快捷方便讓顧客滿意的外賣之路，并將之標準化，保證顧客的利益；第三就是圍繞盈利模式的競爭，什么模式最盈利，什么模式最方便省心，這些都是要探索競爭求先的；第四市場會被細分，以后的外賣，有專門做早餐的外賣，也有專門做晚餐的外賣，這是橫向的細分市場。而在縱向環節上面又可以細分，比如說專門做工廠型的、品牌型的、專門做配送的，這些會讓餐飲外賣走上更加強大而完善的道路。

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