第一篇：杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例2016

杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例2016

2016-04-20 瀏覽:1158 編輯：王順鶯 手機(jī)版

杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例

(2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過 2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準(zhǔn) 根據(jù)2003年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過2003年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉個別條款的決定》修正2013年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂 2013年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn))目錄 第一章 總則

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 第三章 物業(yè)管理服務(wù) 第四章 物業(yè)使用和維修

第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金 第六章 法律責(zé)任 第七章 附則 第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實(shí)施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運(yùn)作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

建設(shè)、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。

人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;(二)房屋及建筑物面積清冊;(三)業(yè)主名冊;(四)建筑規(guī)劃總平面圖;(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;(六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;(七)其他有關(guān)的文件資料。

第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：

(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十一條 業(yè)主大會按照下列方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主：(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認(rèn);(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);(三)業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。

第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算;(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。

第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項(xiàng)。

第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。

第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。

業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第三章 物業(yè)管理服務(wù)

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;(二)兩個以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。

第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。

第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

(一)參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí);(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案;(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進(jìn)行查驗(yàn)時，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：(一)符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;(二)及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);(四)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;(五)接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)對方之日起滿三個月合同終止。合同終止的不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達(dá)對方之日起三十日內(nèi)合同終止。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項(xiàng)目。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。社區(qū)居民委員會可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門制定。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。

第三十八條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi);物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。

物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限最高不得超過十二個月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬;由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進(jìn)行管理。實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況;實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。

前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項(xiàng)，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第四十條 經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。

業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進(jìn)行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費(fèi)用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。

業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的證明材料，向稅務(wù)部門申請辦理臨時稅務(wù)登記證，憑臨時稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請領(lǐng)用發(fā)票并自行開具。

業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對管理費(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進(jìn)行財務(wù)管理和財務(wù)審計。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。

第四章 物業(yè)使用和維修

第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團(tuán)結(jié)互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。

第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：(一)違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu);(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;(三)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;違法挖掘房屋地下空間;(四)擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;(五)擅自改變房屋外立面;(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全;(七)擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施;(八)損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;(九)違反國家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標(biāo)排放污染物;(十)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

對違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告，相關(guān)部門和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時處理。

第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十四條 業(yè)主大會成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第四十五條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。物業(yè)交付使用時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。

專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。第四十六條 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：(一)專用部位和專用設(shè)施設(shè)備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān);(二)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備除外)包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。

第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。

業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。

第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金

第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報告提請結(jié)算最終金額。

物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)(以下稱保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。

第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：

(一)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。

第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第五十一條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門的監(jiān)督。

第五十二條 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn);前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。

第五十三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。第五十四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。

第五十五條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項(xiàng);(二)業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見，同時將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請;(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計。

工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報告;(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請物業(yè)專項(xiàng)維修資金;(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額;(六)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金撥付使用完畢后一個月內(nèi)向全體業(yè)主公告。第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理。

實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

(一)由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;(二)召開業(yè)主大會會議對實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;(三)業(yè)主委員會將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報維修資金管理機(jī)構(gòu);(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對申請資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。

第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動。

第六章 法律責(zé)任

第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。

本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。

第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門依法查處。

違反本條例第四十二條第一款第十項(xiàng)規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

(一)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者物業(yè)保修金的;(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財物等不正當(dāng)利益的;(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。第七章 附則

第六十八條 本條例自2014年5月1日起施行。【相關(guān)解讀】

杭州市新版物業(yè)管理?xiàng)l例十項(xiàng)解讀 5月1日起，新版《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，這是12年來《條例》的首次修訂。4月21日，杭州市物業(yè)管理協(xié)會會長對此作了解讀。

一、新《條例》首次明確業(yè)主可以自管小區(qū)，但有個前提，要超過半數(shù)的業(yè)主同意。

二、新《條例》中明確，當(dāng)小區(qū)發(fā)生大問題時，由區(qū)、縣(市)人民政府建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，聯(lián)合相關(guān)職能部門來協(xié)調(diào)解決。

三、新《條例》取消了關(guān)于未居住物業(yè)按70%收取物業(yè)費(fèi)的規(guī)定。未入住的業(yè)主，不是繳70%的物業(yè)費(fèi)，也不是繳100%，具體繳多少，要通過業(yè)主和物業(yè)的服務(wù)合同去約定。

四、《條例》明確，業(yè)主大會可自行定小區(qū)停車費(fèi)，想限制外來車輛，可提高對外來車輛的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

五、新《條例》規(guī)定，業(yè)主在買賣或出租房子時，關(guān)于繳物業(yè)費(fèi)的問題，最好做個書面約定，并及時告知物業(yè)和業(yè)委會。

六、物業(yè)因收不上物業(yè)費(fèi)，無法維持正常經(jīng)營，撤離小區(qū)，小區(qū)又沒有及時選聘新物業(yè)，導(dǎo)致小區(qū)混亂，陷入“真空”管理期。此時，社區(qū)要在街道的委托下，接管小區(qū)，維持保潔、保安等正常運(yùn)行，產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，不過，政府對小區(qū)的應(yīng)急管理是有期限的，不超過半年。

七、新《條例》中禁止違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、擅自改變房屋用途、改變房屋外立面等11種行為。新《條例》對群租沒有明確界定，而是通過條文來限制，一方面通過規(guī)范物業(yè)裝修行為，另一方面，業(yè)主可以在業(yè)主管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定，房屋怎么出租、人均面積多少平方米等。

八、新《條例》明確在物業(yè)保修期內(nèi)設(shè)立物業(yè)保修金，由建設(shè)單位按物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存。保修期滿后，則設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金，首期由建設(shè)單位向業(yè)主收取，統(tǒng)一交存到維修資金管理機(jī)構(gòu)。

九、小區(qū)電梯、消防設(shè)施等涉及到公共安全，維修需要動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，而召開業(yè)主大會走程序更換設(shè)備，時間有點(diǎn)慢，一旦出問題后果不堪設(shè)想。新《條例》規(guī)定，電梯、消防設(shè)施出現(xiàn)故障，不需要經(jīng)過三分之二業(yè)主的同意，可以直接走綠色通道，授權(quán)給業(yè)委會，只要業(yè)委會同意，就可以馬上申請動用專項(xiàng)維修資金。

十、新《條例》創(chuàng)新了業(yè)主大會制度，一是明確了業(yè)主參加業(yè)主大會會議的確認(rèn)方式，以到會并在會議簽到表上或業(yè)主在表決票上確認(rèn);二是業(yè)主沒空參加業(yè)主大會，可以用書面委托的形式讓鄰居代為參加或投票。

第二篇：杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法

杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)物業(yè)管理單位(以下簡稱物業(yè)公司)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人(以下簡稱業(yè)主)的合法權(quán)益，維護(hù)正常的收費(fèi)秩序，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》和《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于物業(yè)公司在杭州市區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)并收取費(fèi)用及各區(qū)價格主管部門對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理的行為。

第三條 本辦法所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)公司接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對房屋建筑及相，配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化衛(wèi)生、交通秩序、安全防范和環(huán)境容貌等項(xiàng)目提供日常維護(hù)、修繕及物業(yè)公司為業(yè)主提供代辦性、特約性服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第四條 杭州市物價局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，依法對全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和指導(dǎo)。

第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的原則。市物價局負(fù)責(zé)貫．徹執(zhí)行國家和省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)政策、規(guī)定，制定本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法。各區(qū)價格主管部門(包括各開發(fā)區(qū)，下同)根據(jù)本辦法的規(guī)定，組織實(shí)施對本區(qū)范圍的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。

第六條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定，應(yīng)當(dāng)遵循公開合理，并與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、管理質(zhì)量及業(yè)主承受能力相適應(yīng)的原則。

第七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、按質(zhì)收費(fèi)的原則。普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行收費(fèi)等級制度。收費(fèi)等級根據(jù)物業(yè)公司的經(jīng)營資質(zhì)和為業(yè)主提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度等因素確定。

第八條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)按提供服務(wù)的性質(zhì)二特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行市場調(diào)節(jié)價和政府指導(dǎo)價。別墅等高檔住宅、非住宅的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。為業(yè)主提供代辦性、特約性服務(wù)的收費(fèi)除政府價格主管部門另有規(guī)定外，實(shí)行市場節(jié)價。普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。

第九條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)公司自行制定或與業(yè)主(業(yè)主委員會)協(xié)商確定，報所在區(qū)的價格主管部門備案。為正確引導(dǎo)市場，合理制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，市物價局適時公布參考性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十條 實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由市物價局根據(jù)物業(yè)管理市場的發(fā)展和服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)項(xiàng)目等情況，制定收費(fèi)等級評定標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動幅度，定期向社會公布。各小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)公司同業(yè)主委員會按市物價局公布的等級評定標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動幅度，商定具體收費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十一條 收費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報所在區(qū)的價格主管部門確認(rèn)。收費(fèi)等級一般每兩年考評一次，經(jīng)考評同原評定收費(fèi)等級有變化的（超過或達(dá)不到），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按考評后的等級重新確定。

第十二條 對已交付使用，尚不具備成立業(yè)主委員會的普通住宅小區(qū)，由各區(qū)價格主管部門根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況，暫定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)試行標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價局制定。

第十三條 普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目主要包括：

(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)：具體是指負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)供配電、給排水、電梯、公共防盜、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、中央空調(diào)、公共照明設(shè)施設(shè)備等日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)；

(二)住宅小區(qū)的清潔服務(wù)：包括小區(qū)內(nèi)公共道路、公共場地及樓內(nèi)公共樓梯、走道、電梯間等共用部位的清掃保潔，生活垃圾、糞便的清運(yùn)處理等；

(三)公共綠地花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理:負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)綠化物的定期修剪、施肥、澆水、治蟲、適時補(bǔ)種等，保持環(huán)境優(yōu)美；

(四)公共秩序維護(hù)和安全防范：實(shí)施24小時安全值班巡視制，負(fù)責(zé)管理小區(qū)內(nèi)公共安全秩序的維護(hù)；

(五)車輛停放的秩序及公共場地秩序管理：做到車輛停放有序，有明顯的車輛行走、停放標(biāo)志，機(jī)動車、非機(jī)動車分別場地停放，無亂停放現(xiàn)象；

(六)住宅小區(qū)的檔案資料管理和裝修管理：包括物業(yè)檔案、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、物業(yè)公司內(nèi)部制度的建立健全，對違章、違法裝修行為進(jìn)行制止并及時報告，協(xié)助有關(guān)部門處理。

第十四條 別墅等等高檔住宅、非住宅的服務(wù)項(xiàng)目，由業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商確定。

第十五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)主要由下列項(xiàng)目組成：

(一)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、福利費(fèi)等費(fèi)用；

(二)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；

(三)綠化管理養(yǎng)護(hù)費(fèi)；

(四)清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)；

(五)安全防范服務(wù)費(fèi)；

(六)物業(yè)公司辦公和社區(qū)活動等費(fèi)用；

(七)物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

(八)利潤；

(九)稅費(fèi)。

第十六條 實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，末交行前的前期物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；已交付使用但尚未銷售的房屋及業(yè)主因故末居住的房屋，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按70％繳納，由開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主因故未居住超過一年(不含一年)以上的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按全額繳納。

第十七條 有電梯、高壓水泵等高耗費(fèi)設(shè)施、設(shè)備的高層、小高層、多層住宅的共用設(shè)施、設(shè)備的消耗按實(shí)分?jǐn)偅飿I(yè)公司應(yīng)按實(shí)際消耗，向業(yè)主收取。具體的分?jǐn)傓k法由業(yè)主委員會與物業(yè)公司商定，可按面積分?jǐn)偅部砂磻舴謹(jǐn)偂o電梯和高壓水泵等高耗費(fèi)設(shè)施、設(shè)備的多層住宅的業(yè)主除向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)外，不再分?jǐn)偲渌M(fèi)用。物業(yè)公司自用辦公及生活用水、用電、用氣等費(fèi)用，由物業(yè)公司承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)管理人員不得無償入住、占用管理區(qū)內(nèi)除物業(yè)管理用房以外的公共房屋。

第十八條 實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)自行車停放需收費(fèi)的，必須要有封閉式停放場地，具備防盜防雨等基本條件，實(shí)行定點(diǎn)(位)停放，并有專人管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按各區(qū)價格主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)減半收取。其他車輛的停放收費(fèi)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十九條 物業(yè)公司在接受物業(yè)管理服務(wù)活動中，應(yīng)和業(yè)主委員會(業(yè)主)簽訂服務(wù)合同，切實(shí)按合同約定的服務(wù)項(xiàng)目提供服務(wù)。物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，來經(jīng)業(yè)主委員會(業(yè)主)認(rèn)可的，業(yè)主可以不支付費(fèi)用。

第二十條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收期限一般不得超過12個月。另有約定的從其約定。

第二十一條 住宅小區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修(含中修)以上的維修更新費(fèi)用，統(tǒng)一在物業(yè)維修專項(xiàng)資金中列支。物業(yè)維修專項(xiàng)資金的收取、使用和管理按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。日常的運(yùn)行、管理、維修的費(fèi)用納入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的組成。

第二十二條國家鼓勵物業(yè)公司不斷提高服務(wù)質(zhì)量，通過招投標(biāo)等形式開展公開、公平、公正的市場競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐和牟取暴利的行為。

第二十三條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)公司應(yīng)在其經(jīng)營場所公布收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等項(xiàng)目，接受業(yè)主和價格主管部門的監(jiān)督。

第二十四條物業(yè)公司應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度。物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對商業(yè)用房及其他共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，其收入應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。并將收入情況按規(guī)定每6個月至少公布一次，接受業(yè)主和業(yè)工委員會的詢問和監(jiān)督。

第二十五條 業(yè)主應(yīng)按合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)公司有權(quán)按照約定的服務(wù)合同追償。

第二十六條 業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)后，有關(guān)部門不得向業(yè)主重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。對于未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自收費(fèi)的行為，業(yè)主有權(quán)拒付，并向價格監(jiān)督檢查部門投訴。

第二十七條物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生價格糾紛的，業(yè)主委員會給予調(diào)解，調(diào)解不成的，可向價格主管部門申請調(diào)處。未成立業(yè)主委員會的，業(yè)主也可直接向價格主管部門投訴。

第二十八條 對違反本辦法規(guī)定的價格行為，價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》給予處罰。

第二十九條 實(shí)行社區(qū)管理的住宅小區(qū)，社區(qū)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和辦法按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 本辦法由杭州市物價局負(fù)責(zé)解釋。

第三十一條各縣(市)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理，可參照本辦法執(zhí)行。本辦法涉及蕭山、余杭兩區(qū)價格管理權(quán)限的；按省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十二條 本辦法自2002年5月1日起施行。以前本市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定同時廢止。

第三篇：杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法

杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法

杭州市人民政府令 第209號

《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》已經(jīng)

2004年9月22日市人民政府第51次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2004年11月1日起施行。

代市長 孫忠煥 二00四年九月二十八日

第一章 總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

第二條 杭州市市區(qū)范圍內(nèi)（不含蕭山區(qū)、余杭區(qū)）物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，適用本辦法。

本辦法所稱的物業(yè)維修基金，僅指商品房物業(yè)維修基金。

第三條 本辦法所稱的物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的范圍，按照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設(shè)施設(shè)備，不屬于本辦法所稱的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。第四條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱物業(yè)維修基金）。物業(yè)維修基金屬于業(yè)主所有。

物業(yè)維修基金實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

兩個或兩個以上產(chǎn)權(quán)人的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)依法配置物業(yè)管理用房。

第五條 杭州市房產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。

杭州市房產(chǎn)行政主管部門所屬的市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)維修基金籌集、使用的監(jiān)督和管理。

各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照本辦法規(guī)定，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

建設(shè)、規(guī)劃、價格、財政等行政主管部門按照各自的職責(zé)，負(fù)責(zé)協(xié)同實(shí)施本辦法。

第二章 物業(yè)維修基金的籌集

第六條 新建物業(yè)的首期物業(yè)維修基金由購房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價5%的比例繳納,由建設(shè)單位在房屋銷售(預(yù)售)時向購房人代收。代收的物業(yè)維修基金不含在售房款內(nèi)，雙方另有約定的除外。

前款所稱新建物業(yè)包括城市房屋拆遷時對私房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房。

物業(yè)維修基金的具體繳納標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理行政主管部門會同市價格行政主管部門根據(jù)杭州市實(shí)際建筑安裝造價進(jìn)行測算,并定期公布。第七條 建設(shè)單位應(yīng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按物業(yè)總建筑面積將物業(yè)維修基金移交市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)；未售出的物業(yè)，由建設(shè)單位墊付相應(yīng)的物業(yè)維修基金。

前款所稱物業(yè)總建筑面積是指依法具有測繪資質(zhì)的測繪單位測繪的總建筑面積。

第八條 物業(yè)維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時，應(yīng)當(dāng)續(xù)籌維修基金。

續(xù)籌維修基金由相關(guān)業(yè)主按照所擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅m(xù)籌維修基金的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會擬訂，并經(jīng)相關(guān)業(yè)主大會討論通過。尚未售出的物業(yè)的維修基金,按其建筑面積比例,由建設(shè)單位分?jǐn)偂＠m(xù)籌后維修基金的余額不得少于首期維修基金。

維修基金的具體續(xù)籌工作由業(yè)主委員會或由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位實(shí)施。業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)及時將續(xù)籌的維修基金移交市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)。

第三章 物業(yè)維修基金的管理

第九條 物業(yè)維修基金由市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)存入銀行維修基金專戶，并以一個物業(yè)管理區(qū)域?yàn)楣芾韱挝?按幢設(shè)置,核算到戶。

第十條 物業(yè)維修基金閑置期間,市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將其存放于銀行,嚴(yán)禁挪作他用。

第十一條 市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修基金查詢制度，接受業(yè)主查詢。第十二條 市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年通過報刊、政府門戶網(wǎng)站及其子網(wǎng)站等媒體，公布上一物業(yè)維修基金的籌集和使用情況。公布的內(nèi)容包括維修基金繳交、使用、增值收益、結(jié)余情況等。

第四章 物業(yè)維修基金的使用

第十三條 物業(yè)維修基金及其增值部分除去合理的管理費(fèi)用以外,應(yīng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修以上（含中修）的維修和更新，禁止挪作他用。

第十四條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金的，由物業(yè)管理單位提出使用方案，經(jīng)三分之二以上相關(guān)業(yè)主同意，并由業(yè)主委員會審核后，報市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)審定。

第十五條 物業(yè)維修基金的使用應(yīng)當(dāng)履行下列程序:

（一）物業(yè)管理單位持物業(yè)維修基金使用申請表和經(jīng)業(yè)主委員會審核同意的使用方案，報市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)；

（二）市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度70%的維修費(fèi)用；

（三）工程完工后,物業(yè)管理單位持下列資料報市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu),經(jīng)核實(shí)后，撥付維修費(fèi)用的余額:

1、經(jīng)審計的工程決算單;

2、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同;

3、維修、更新工程的發(fā)票;

4、業(yè)主委員會驗(yàn)收合格證明。第十六條 經(jīng)房屋安全機(jī)構(gòu)鑒定為危險房屋的，以及出現(xiàn)電梯故障、屋面漏水等嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況，需要立即進(jìn)行維修的，在征得業(yè)主委員會同意后，市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)可先予撥款，確保及時維修。相關(guān)維修費(fèi)用的核定手續(xù)在維修后再予以辦理。

第十七條 物業(yè)維修、更新費(fèi)用按照下列規(guī)定在維修基金中支取：

（一）單幢物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，在該幢物業(yè)的維修基金及其增值部分中列支；其中，一幢物業(yè)有兩個或者兩個以上單元的，每個單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，在該單元物業(yè)的維修基金及其增值部分中列支。

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，在整個物業(yè)管理區(qū)域的維修基金及其增值部分中列支。

第十八條 使用物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)先使用其增值部分，增值部分不足以支付維修費(fèi)用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金額的最大比例不得超過首期維修基金的70%。

第十九條 物業(yè)維修基金增值部分及相應(yīng)比例的本金仍不足以支付維修費(fèi)用的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同承擔(dān)。

第二十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用以及中修以下的維修和更新費(fèi)用，從物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理商業(yè)用房及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營性收入中列支，不得在物業(yè)維修基金中列支。

因人為損壞造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新的,其費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，不得在物業(yè)維修基金中列支。第二十一條 物業(yè)管理單位應(yīng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)維修基金的使用情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十二條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主繳納的物業(yè)維修基金剩余款額一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)受讓人。雙方當(dāng)事人另有約定的除外。

因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可持有關(guān)證明材料,到市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)退回物業(yè)維修基金剩余款額。

第五章 物業(yè)管理用房的配置

第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房（包括物業(yè)管理辦公用房、公共活動用房和物業(yè)管理商業(yè)用房）納入建設(shè)配套項(xiàng)目計劃，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計、同步施工。

第二十四條 物業(yè)管理用房的具體位置，由規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃圖紙中確定。

建設(shè)單位不得擅自變更規(guī)劃圖紙中所確定的物業(yè)管理用房位置，并不得擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房。

第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前，按照規(guī)劃圖紙中確定的位置，提供物業(yè)總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房（含公共活動用房）和總建筑面積4‰的物業(yè)管理商業(yè)用房，由市物業(yè)管理行政主管部門代為接收。

市物業(yè)管理行政主管部門接收物業(yè)管理用房后，將接收清單及相關(guān)資料交給物業(yè)管理用房所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，由其負(fù)責(zé)日常監(jiān)督管理。建設(shè)單位辦理物業(yè)管理用房交接手續(xù)時，應(yīng)提交物業(yè)管理用房測繪成果文件。

第二十六條 建設(shè)工程竣工時，規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積不足本辦法第二十五條規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)按照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法的規(guī)定補(bǔ)足；規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積超過本辦法第二十五條規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位在提供不少于規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理用房后，在不影響物業(yè)管理用房合理使用的情況下，可對剩余部分面積進(jìn)行處置。

第二十七條 因分期開發(fā)等原因，不能足額提供當(dāng)期物業(yè)管理商業(yè)用房的，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理單位支付同類地段、同等面積的商業(yè)用房的市場租金作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并在后期開發(fā)中及時補(bǔ)足物業(yè)管理商業(yè)用房。

經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入視作物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營收益，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。

第六章 物業(yè)管理用房的管理

第二十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

第二十九條 業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。業(yè)主委員會成立之后，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門將物業(yè)管理用房全部移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。第三十條 業(yè)主委員會成立之前，前期物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理商業(yè)用房時，其與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過業(yè)主委員會成立后3個月。

業(yè)主委員會成立之后，物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理商業(yè)用房的，租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意。物業(yè)管理單位與承租方簽定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。

物業(yè)管理商業(yè)用房的使用必須符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。

第三十一條 物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營性收入歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理單位在銀行建立專戶儲存，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。

第三十二條 物業(yè)管理單位應(yīng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)管理商業(yè)用房出租和經(jīng)營收益等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理單位應(yīng)及時將物業(yè)管理辦公用房（含公共活動用房）和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委員會。

第三十四條 因拆遷致使物業(yè)管理用房滅失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋拆遷方面的有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定補(bǔ)償安置的方式。拆遷安置用房或貨幣補(bǔ)償金額屬于業(yè)主所有。

第七章 法律責(zé)任

第三十五條 業(yè)主不繳納或續(xù)籌應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)維修基金的，業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理單位可按法律法規(guī)或業(yè)主公約的規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。

經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)管理單位催繳，業(yè)主仍不繳納或續(xù)籌應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)維修基金的,由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期繳納。逾期仍不繳納的，每日加收應(yīng)繳納費(fèi)用2‰的滯納金。

第三十六條 建設(shè)單位不按規(guī)定代收或代繳物業(yè)維修基金的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期代收或代繳。逾期仍不代收或代繳的，每日加收應(yīng)繳納費(fèi)用2‰的滯納金。

第三十七條 物業(yè)管理單位違反本辦法規(guī)定，不公布物業(yè)維修基金和物業(yè)管理商業(yè)用房的相關(guān)情況的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期公布。逾期仍不公布的，可處以500元以上2000元以下的罰款。

第三十八條 建設(shè)單位未按規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房的，由市物業(yè)管理行政主管部門按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第三十九條 建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定時間交付物業(yè)管理用房的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期交付。逾期仍不交付的，可處以5000元以上50000元以下的罰款。

第四十條 建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房的位置，或者擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房或采取其他手段擅自處分物業(yè)管理用房的所有權(quán)或使用權(quán)的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，并可處以10000元以上50000元以下的罰款。第四十一條 物業(yè)管理單位擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市物業(yè)管理行政主管部門按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第四十二條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金的，由其所在單位或上級機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附則

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)，在變更為兩個或兩個以上多元產(chǎn)權(quán)時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金。

第四十四條 蕭山區(qū)、余杭區(qū)及各縣(市)物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第四十五條 本辦法自2004年11月1日起施行。

第四篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)

物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范

一、對業(yè)主及其委員會的管理

【《深圳市物業(yè)管理委員會規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過程中,重視對業(yè)主及業(yè)主委員會的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》時,即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強(qiáng)業(yè)主管理委員會管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強(qiáng),在物業(yè)管理實(shí)踐中較好地維護(hù)了業(yè)主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費(fèi)和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強(qiáng)烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。

【蓮花北村業(yè)主管理委員會的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會社團(tuán)法人資格后,在實(shí)際工作中出現(xiàn)了諸多問題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會在運(yùn)作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫停“深圳市福田區(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團(tuán)內(nèi)部的行文制度、用章制度和財務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門的整改。在整改期間,暫停活動“。

附:業(yè)主公約(示范文本)

為加強(qiáng)______(以下簡稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護(hù)公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。

(一)權(quán)利

①依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利;

②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場所(地)的權(quán)利;

③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修;

④有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外;

⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時組織修繕;

⑥有權(quán)參加業(yè)主大會,并擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);

⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);

⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;

⑨有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評;

⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見與建議:

⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,對方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù),按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。

(二)義務(wù)

①在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時,應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;

②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定;

③自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好;

④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用;

⑤業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請表,報物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi);如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。

⑥業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用;

⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時,應(yīng)告知并要求對方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;

⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系(另

有專門合同規(guī)定除外)。

⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:

(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(10)利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

二、業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會

①業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設(shè)(執(zhí)行)機(jī)構(gòu),經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后,維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

②第一次業(yè)主大會,在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時,由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會。

③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時出席業(yè)主大會,參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。

④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書,否則該項(xiàng)委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業(yè)主管理委員會成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會,并每年至少召開一次。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會。

業(yè)主委員會應(yīng)于召開業(yè)主大會七天前將會議地點(diǎn)、時間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報告區(qū)物業(yè)管理主管部門。

⑦業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會。

⑧業(yè)主大會的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時,在會上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng),由出席會議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效。

⑨業(yè)主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。

⑩業(yè)主大會的決定和業(yè)主管理委員會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

三、違約責(zé)任

①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項(xiàng)規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強(qiáng)制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強(qiáng)制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會決定,業(yè)主管理委員會未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當(dāng)理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項(xiàng)

①本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

②本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。

③業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況對本公約進(jìn)行修改補(bǔ)充,并提前報區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

本業(yè)主所擁有物業(yè):

住宅:_____棟_____號

商業(yè)用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業(yè)主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區(qū)居委會設(shè)置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規(guī)定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強(qiáng)我市城市街道居民委員會建設(shè)的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設(shè)置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設(shè)立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設(shè)10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個住宅區(qū)只設(shè)立一個居委會。理由是:

①民政部門原規(guī)定每100~700戶設(shè)立一個居委會,是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會要對住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進(jìn)行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。

②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經(jīng)費(fèi)還要自籌,無奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經(jīng)營,多個居委會在住宅區(qū)里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負(fù)擔(dān),也可使居委會自籌經(jīng)費(fèi) 的負(fù)擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗(yàn)如蓮花二村,1600戶只設(shè)一個居委會,運(yùn)作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個居委會是完全可行的。

【大型住宅區(qū)居委會的改革試點(diǎn)工作】市住宅局提出改革居委會和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進(jìn)行了調(diào)查研究。經(jīng)過協(xié)調(diào),此項(xiàng)改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認(rèn)同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進(jìn)行了試點(diǎn)。事實(shí)表明,這一創(chuàng)舉既不違背國家居委會組織法,又促進(jìn)了居委會與物業(yè)管理單位間的工作配合。

附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會改革試點(diǎn)的方案

根據(jù)《居委會組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點(diǎn),決定把蓮花北村和桃源村作為我市進(jìn)行居委會改革的試點(diǎn),在蓮花北村只設(shè)一個居委會,桃源村實(shí)行居委會與物業(yè)管理處合署辦公。試點(diǎn)方案如下:

一、蓮花北村只設(shè)一個居委會蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。將4個居委會合并成1個居委會,下設(shè)民政事務(wù)、計劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。

(四)經(jīng)費(fèi)。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會。經(jīng)費(fèi)不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補(bǔ)助。

(五)運(yùn)作方式。按居委會原來的職能不變。

二、桃源村居委會與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。桃源村設(shè)1個居委會,居委會與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業(yè)管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實(shí)行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費(fèi)賣給居委會,作為居委會產(chǎn)權(quán)。

(四)經(jīng)費(fèi)。居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按居委會工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會工作人員。辦公經(jīng)費(fèi)不足部分,由物業(yè)管理處補(bǔ)足。

(五)工作銜接問題:居委會和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。

(六)建立內(nèi)容全面翔實(shí)的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會共享。

三、操作方法

(一)成立試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點(diǎn)所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長:廖運(yùn)桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)

(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會。

(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴(yán)格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會工作人員。

(四)研究新居委會辦公地址。

(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領(lǐng)導(dǎo)。

(六)建立有關(guān)檔案,報試點(diǎn)所在區(qū)政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同

【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴(yán)格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費(fèi)者(業(yè)主)消費(fèi)需求與意識的提高與表現(xiàn),也是促進(jìn)物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動力;更是國家機(jī)關(guān)相關(guān)職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進(jìn)行規(guī)范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因?yàn)槿绱?對行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。

【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護(hù)和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費(fèi)用、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認(rèn)真和嚴(yán)格地使用文本,以利于對物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。

附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方):業(yè)主管理委員會/房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對_______(物業(yè)名稱)實(shí)施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項(xiàng)

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任)。

8.社區(qū)文化娛樂活動。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng):

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定管理計劃、費(fèi)用概預(yù)算、決算報告;

2.對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,每年全面進(jìn)行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定,有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營,其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項(xiàng)使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動;

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動,但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價,不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;

5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個人;

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目;

8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況;

10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;

11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財產(chǎn),包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn);對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進(jìn)行財務(wù)審計,甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機(jī)構(gòu)。

12.不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。

第六條 管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)”管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)“(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達(dá)到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條 管理服務(wù)費(fèi)用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_______項(xiàng)執(zhí)行;

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項(xiàng)執(zhí)行:

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(2)按每年_____%的幅度上調(diào);

(3)按每年_____%的幅度下調(diào);

(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(6)________________________。

3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計理收;但甲方有權(quán)對乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)望進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計_____元,由甲方負(fù)責(zé)在_____時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_____元,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔(dān);

(3)在_____費(fèi)用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進(jìn)行獎勵。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進(jìn)行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條 違約責(zé)任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán),或造成對方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項(xiàng)

1.雙方可對本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時,提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務(wù)所司機(jī)李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發(fā)給司機(jī)一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機(jī)李某取車時才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進(jìn)入停車場及被盜的經(jīng)過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權(quán),請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認(rèn)為車主將車輛停放進(jìn)停車場,停車場管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進(jìn)文華花園停車場停放,進(jìn)場時向管理人員領(lǐng)取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點(diǎn)多,有人駕駛賈某的跑車準(zhǔn)備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機(jī)要“車場出入證”,司機(jī)說沒有,同時在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈_出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當(dāng)天上午,賈某去停車場取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應(yīng)一律辦理文華花園車輛長期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車輛停放費(fèi)”;“臨時性保管的車輛,在本區(qū)場內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預(yù)交停車場停車費(fèi):不申報、不預(yù)交車輛停放費(fèi)的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任。”1996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費(fèi),否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。

賈某的車未辦理長期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報、預(yù)交車輛停放費(fèi)。經(jīng)審理,一審法院認(rèn)為文華花園停車場的經(jīng)營范圍是機(jī)動車輛的保管,賈某的車輛進(jìn)入被告的停車場停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車輛出場時按停車時間交納保管費(fèi),物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進(jìn)行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過錯,應(yīng)賠償賈某失車損失,賈某應(yīng)按物價部門有關(guān)規(guī)定向被告補(bǔ)交保管費(fèi),賈某的失車損失應(yīng)按車輛購置價格與車輛購置附加費(fèi)之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認(rèn)為保管合同不成立,丟車責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場補(bǔ)交車輛保管費(fèi)人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊蟆７ㄔ阂粚徴J(rèn)為新偉公司雖擁有B11號車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費(fèi),但憑此不能認(rèn)為車輛保管關(guān)系成立。車輛進(jìn)入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進(jìn)出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區(qū)類機(jī)動車保管業(yè)務(wù),對車的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費(fèi)。車位業(yè)主交納的管理費(fèi)與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費(fèi)性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費(fèi)用。業(yè)主不能因?yàn)榻患{了管理費(fèi),而要求管理公司對其家庭財產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因?yàn)榈骄茦侨ハM(fèi)就要求酒樓賠償其消費(fèi)過程中丟失的錢財,不能因?yàn)橄蛘{了稅,而要

求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費(fèi)并不是財產(chǎn)保管費(fèi),也不含任何財產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認(rèn)為:海富花園雖未設(shè)有公共停車場,且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費(fèi)用,并在車輛出入該住宅區(qū)時依照規(guī)定接受查驗(yàn),應(yīng)視為財產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實(shí)履行保管業(yè)務(wù),致車丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費(fèi)性質(zhì)】對于物業(yè)管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車輛的賠償責(zé)任(包括未收停車費(fèi)或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細(xì)材料送往市人大及有關(guān)部門,并提出自己的觀點(diǎn):車輛被盜屬社會治安問題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費(fèi)屬于場地維護(hù)費(fèi)和車位租

金,而非保管費(fèi)和保險費(fèi),深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車場營業(yè)執(zhí)照及停車費(fèi)發(fā)票需要改為車位場地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,加重了企業(yè)和居民負(fù)擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場地有償使用性質(zhì),停車費(fèi)屬于場地維護(hù)費(fèi)和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執(zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進(jìn)行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進(jìn)行了溝通。

調(diào)研小組與接待方就停車場管理、收費(fèi)、維護(hù)等問題進(jìn)行了詳細(xì)的座談,并考察訪問了新加坡16個

住宅區(qū)、20個停車場。香港2個住宅區(qū)、4個停車場,并訪問了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。

根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場實(shí)際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機(jī)動車停車場管理關(guān)系,加強(qiáng)車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門和企業(yè)的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。

第五篇：例物業(yè)管理有那些構(gòu)成

例物業(yè)管理有那些構(gòu)成、各項(xiàng)在總成本中所占比

管理人員費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》對于物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)支出構(gòu)成共列舉了九個部分，其中第一項(xiàng)就是：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。在之前的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》里，這部分費(fèi)用叫“綜合管理費(fèi)”。

費(fèi)用構(gòu)成：這其實(shí)就是物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本。物業(yè)管理企業(yè)的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術(shù)人員。其中管理人員負(fù)責(zé)企業(yè)日常事物管理和與業(yè)主的溝通交流，而技術(shù)人員則負(fù)責(zé)公共設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和業(yè)主個人設(shè)施維護(hù)等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術(shù)人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區(qū)需要配備的技術(shù)人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)還需要支出員工用餐費(fèi)、服裝費(fèi)等其他福利費(fèi)用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規(guī)定。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以參照市建委第950號文件：1.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施；2.每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實(shí)施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；4.協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運(yùn)作；5.管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);7.應(yīng)用計算機(jī)系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；8.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗。公共部分運(yùn)行費(fèi)

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第二項(xiàng)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)共用部位指的是：小區(qū)道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設(shè)施設(shè)備則包括：護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統(tǒng)等公共設(shè)備。在有的小區(qū)還包括中水系統(tǒng)、地?zé)崴h(huán)系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等。劉玉慧秘書長指出這些系統(tǒng)的維護(hù)費(fèi)用就是筆不小的數(shù)目，而能耗費(fèi)用更是占據(jù)絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區(qū)還包括燃汽耗費(fèi)等。其中電梯費(fèi)用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；2.保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常

新市場營銷法則 助推企業(yè)成長電子商務(wù)營銷食品餐飲營銷建筑房產(chǎn)營銷消費(fèi)品營銷

使用；道路、甬路、步道、活動場地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；4.負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)；5.定期清洗外墻。

服務(wù)好壞決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)費(fèi)一條一條算清楚 清潔衛(wèi)生費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第三項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。在之前相關(guān)文件中，該費(fèi)用為“保潔費(fèi)”。

費(fèi)用構(gòu)成：該部分費(fèi)用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費(fèi)用；垃圾清運(yùn)費(fèi)用等。由于分工的高度專業(yè)化，很多小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負(fù)責(zé)。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：劉玉慧認(rèn)為，從費(fèi)用名稱的變化，可以看出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的變化，以前強(qiáng)調(diào)“保證”的責(zé)任，而現(xiàn)在更強(qiáng)調(diào)“清潔”這一行為。

基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

2.設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；3.每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃；5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。秩序維護(hù)費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第五項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用，之前稱為“保安費(fèi)”。費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費(fèi)用及安保器具費(fèi)用，此外還包括消防用具的檢驗(yàn)維護(hù)費(fèi)用等。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1．做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；2.維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理；3.看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；4.夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進(jìn)行處理。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第四項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

費(fèi)用構(gòu)成：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要包括：購買苗木的成本，日常護(hù)理用藥費(fèi)用，日常護(hù)理用具費(fèi)用，冬季防寒費(fèi)用等。普通住宅小區(qū)所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區(qū)，綠化護(hù)理費(fèi)用是物業(yè)管理的主要支出項(xiàng)目。在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：一般小區(qū)都采用成都市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》，而高檔公寓和別墅住區(qū)，可以特別約定。其他費(fèi)用

《辦法》所列費(fèi)用第六項(xiàng)為辦公費(fèi)用。劉玉慧指出這里所說的辦公費(fèi)用是指物業(yè)企業(yè)的辦公費(fèi)用，這項(xiàng)費(fèi)用在以前的相關(guān)文件中較少出現(xiàn)，因?yàn)樗急壤淮蟆Ｖ饕ㄞk公用品成本，其中一些價值較高的設(shè)備還可以作為固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊，一般按5年期進(jìn)行折舊。《辦法》所列費(fèi)用第八項(xiàng)為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用，主要是對公共用房等公共設(shè)施的責(zé)任險。這是以前文件中從未提到過的費(fèi)用項(xiàng)目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責(zé)任險標(biāo)準(zhǔn)定為0.04元/平方米/月。最后一項(xiàng)為經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用，如組織各類活動所需的費(fèi)用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業(yè)管理企業(yè)可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。所謂酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比

例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

通常，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

專家分析認(rèn)為，這兩種收費(fèi)方式各有利弊。目前本市的住宅小區(qū)主要采取的是包干制。因?yàn)槭酆蠊啃^(qū)物業(yè)管理費(fèi)為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。目前，在售后公房小區(qū)和中低檔商品房小區(qū)，雖然物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)較低，物業(yè)公司主營業(yè)務(wù)虧損，但他們會通過采取其他延伸服務(wù)來彌補(bǔ)虧損，對業(yè)主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區(qū)可以選擇酬金制，