第一篇：佛山南海廣場一期項目整改方案設計

南海廣場一期項目整改方案設計

前言

南海廣場，地處南海區(qū)中軸線的南海大道上，占地面積25000平方米，總建筑面積6.8萬平方米，樓高十層，集購物、飲食、娛樂、文化、休閑于一體，是南海標志性建筑。南海廣場定位顛覆了傳統(tǒng)商場業(yè)態(tài)結(jié)構，定位為區(qū)域性購物中心業(yè)態(tài)，以百貨公司、超市為主力店，配以名牌商店、專賣店、宴會酒樓、食街、國際快餐、電子娛樂、兒童樂園、電影院、家私城、美容院等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，滿足消費者一站式服務的綜合廣場。具備強大實力的大批商家如信和超市、肯得基、半島酒樓、美奇樂園、六福珠寶、G2000的進駐，形成了檔次化經(jīng)營的架構，為中高檔人群提供了理想的購物場所。南海廣場2005年銷售額達7個多億，比2004年增長7％，2006年銷售額更是達到10億，是所有佛山商業(yè)地產(chǎn)項目中經(jīng)營能力最強的購物中心。它不僅成為南海區(qū)標志性建筑，同時也成為佛山傲視群雄的零售巨頭。但是隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，這個佛山地區(qū)的零售巨頭所面對競爭對手的挑戰(zhàn)越來越多、越來越強。另外受“廣佛RBD”概念驅(qū)動，桂城已成為佛山零售與房地產(chǎn)市場的橋頭堡。今年四月初，沃爾瑪在南海桂城開出首家店，家樂福在華南地區(qū)最大的店今年2月在桂城試業(yè)，而在此前，樂購、易初蓮花等也先后落腳，并且市區(qū)內(nèi)，原有的強力競爭對手百花廣場、東方廣場、興華商場這段時間也是帶來很大的壓力。同時，由于商場從竣工到現(xiàn)在為止已經(jīng)有8、9年了，很多設備都比較舊，裝修也已經(jīng)過時了，這樣對商場的形象存在不利的影響。因此，為解脫困境，在競爭激烈的眾多對手中繼續(xù)保持住佛山地區(qū)零售巨頭的地位，給消費者們一個裝修領先潮流的購物環(huán)境，特進行如下的一期項目整改，希望通過方案的實施，能達到預期的效果。

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1環(huán)境分析

1．1宏觀環(huán)境

1．1．1 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

（1）商業(yè)地產(chǎn)外發(fā)中存在過分概念炒作行為。從其他物業(yè)開發(fā)沿襲而來的炒作行為，對商家的招商基本上不會產(chǎn)生太大影響。經(jīng)營者更多的會根據(jù)自身的經(jīng)營能力來測算租金的高低以及商業(yè)物業(yè)的價值，而非依據(jù)廣告炒作，但是中小投資者往往容易被誤導。

（2）商業(yè)地產(chǎn)要價過高。許多開發(fā)商沒有為商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者、投資者留下一個合理的獲利空間，而把風險留給投資者。商業(yè)物業(yè)環(huán)境是需要慢慢培養(yǎng)的，不可能在短期內(nèi)一下形成，而在其出現(xiàn)繁榮局面之前，很多投資者，尤其中小投資者根本就沒有抗風險的能力。地價上漲過快，直接導致房產(chǎn)開發(fā)成本的增加，從而拉高了房價，導致購房者的恐慌，惡性影響整個行業(yè)甚至社會。由于成本的不可預知性，以及高支出性，地價失去限制，會給開發(fā)商帶來恐慌。現(xiàn)在成都土地市場的一個客觀事實是，有些開發(fā)商手里有地但不想開發(fā)，有些開發(fā)商想開發(fā)但手里沒地。在這種情況下，土地拍賣如果還不限高，最大的影響就是市場將越來越失去理性，越來越浮躁。

（3）商業(yè)產(chǎn)權過于多樣化。多樣化產(chǎn)權不利于統(tǒng)一規(guī)劃和定位，導致產(chǎn)權分割出現(xiàn)問題。

（4）商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)。不少的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不做科學的前期定位，在不知道客戶在哪里、也不知道客戶需求就敢蓋，也不了解當?shù)厣虡I(yè)規(guī)劃、不了解商業(yè)發(fā)展趨勢、不了解不同業(yè)態(tài)對物業(yè)經(jīng)營條件的要求，總是想當然。比如不少開發(fā)商在選址方面就有誤區(qū)，總認為越是中心越好，其實不同業(yè)態(tài)對位置需求有很大不同，物業(yè)的適用性也一樣。預計今年可能會出現(xiàn)一些不好用的商業(yè)爛尾樓。所以，導致的問題也比較多。國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計資料顯示，2005年一季度，全國累計完成的商業(yè)營業(yè)用房施工面積1．03億平方米，同比增長20．4％，可以看到發(fā)展的速度很快。但同時問題也突出。到3月底，商業(yè)營業(yè)用房空置面積為2612萬平方米，同比增長20．3％，空置面積與開發(fā)面積幾乎同步增長。它占了全國商品房空置面積9220

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萬平方米的28％。按道理，空置面積與開發(fā)面積都在大幅度增加，價格就應該不太好了。但實際情況是，一季度，全國商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格上漲5．2％；而與此同時辦公樓銷售價格則下降0．9％，出現(xiàn)這種情況靠的就是炒作。

另外，2007年，資金依然是個突出問題。金融的宏觀調(diào)控也不會有太大松動，房地產(chǎn)投資基金的渠道又一直沒有打通。商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求量應該說是比較大的，而且國外成功的商業(yè)地產(chǎn)運作模式基本上都是由基金來投入。

1．1．2中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

趨勢一：國外機構紛紛出手。2006年，外資進入中國房地產(chǎn)市場總金額高達23億美元，其中16億美元購買商鋪和寫字樓。摩根士丹利、美林、高盛集團和美國花旗集團，先后涉足中國商業(yè)地產(chǎn)市場，淡馬錫基金和老虎基金也斥巨資購買內(nèi)資企業(yè)股權，目標指向優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。京、滬、深、穗等大城市，都有外資關注。荷蘭ING集團、瑞士信貸銀行、摩根士丹利不約而同看好中國，投資期多在5年。他們認為，內(nèi)地甲級商業(yè)寫字樓供應量偏少，零售業(yè)增長向好。隨著國外機構亞太總部陸續(xù)內(nèi)遷，對商業(yè)地產(chǎn)市場會有很大促進。

趨勢二：內(nèi)企集團大手筆買斷。2005年到2006年中，中國鋼鐵集團購買中關村金融中心8萬平方米、中國鋁業(yè)集團購買皇冠大廈6萬平方米；中國機械裝備集團整購中國電子大廈A座，中物理想集團整購B座、山東火炬地產(chǎn)開發(fā)公司整購科技大廈A座、浙大網(wǎng)新集團整棟買入北京國際A座。在國貿(mào)CBD核心區(qū)，中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司買斷銀泰中心寫字樓中的一座，價值約17億元；凱德置地（Capitaland）收購中環(huán)世貿(mào)A、B兩座，成交合計18.7億元。

趨勢三：REITs被普遍看好。業(yè)內(nèi)權威人士認為，由于國內(nèi)融資環(huán)境的擠壓，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求新融資模式，REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）被普遍看好。2005年11月，領匯基金登上香港資本市場后，如何利用REITs獲得融資渠道，引起廣泛討論。內(nèi)地第一只REITs廣州越秀房地產(chǎn)投資信托基金在香港聯(lián)交所掛牌，成功募資17億港元。大連萬達、天津華銀、華潤、深國投都躍躍欲試。香港REITs紛紛緩發(fā)，對多數(shù)在建物業(yè)，REITs遠水解不了近渴。REITs為投資商提供新的退出渠道。

趨勢四：優(yōu)秀物業(yè)收益穩(wěn)定。運營良好的商業(yè)物業(yè)，成為國外基金的收購對象。海外基金的運營，主要依靠物業(yè)租金收益。北京2006年商鋪租金平均上調(diào)15%以上，一線商鋪增幅可達39%，東方廣場位置最佳的商鋪，租金由150美元升至300美元。可以遇見，隨著2008年北京奧運會的到來，海外基金對北京的商業(yè)地產(chǎn)充滿信心，南海廣場一期項目整改方案設計

優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)是其最好的選擇。

近5年海外基金在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資項目的建筑面積總量超過了120萬平方米，越來越多外資機構和海外基金，正在大舉進入中國商業(yè)地產(chǎn)市場，信托基金也正被市場熱切期盼。

《紅地產(chǎn)》10月份對海外基金投資中國商業(yè)地產(chǎn)項目進行了全面調(diào)查，發(fā)現(xiàn)最近5年海外基金在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資項目的建筑面積總量超過了120萬平方米，其中上海、北京商業(yè)建筑面積總量分別為13萬平米和42.3萬平方米，依舊是投資重點。在規(guī)模上，建筑面在5萬平方米以上的大型項目占到了項目總數(shù)的29%，1萬平米到5萬平米的中型項目占57%。僅2005一年開發(fā)的商業(yè)建筑面積就達到了30.5余萬平方米，與2001到2004年面積總和相當。可以預計，未來幾年這一數(shù)字還將進一步增長。

趨勢五：商業(yè)地產(chǎn)金融功能和模式在國內(nèi)將有廣闊發(fā)展前景。2005年中國商業(yè)地產(chǎn)金融市場一度被抑制，而商業(yè)地產(chǎn)項目通常資金需求量都很大，回收期一般也超過8年，因此市場期待著更多的融資渠道。2006年，國際基金都紛紛在中國商業(yè)地產(chǎn)領域“試水”，越來越多外資機構和海外基金，正在大舉進入中國商業(yè)地產(chǎn)市場，這無疑會促進國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另外房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）也正被市場熱切期盼。

綜合以上各方面的情況，2007年商業(yè)地產(chǎn)走勢看好。

1．2中觀環(huán)境

1．2．1佛山商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

（1）佛山商業(yè)地產(chǎn)局部過熱，魅力猶在。過去兩年，佛山商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫，2005年佛山商業(yè)地產(chǎn)更是步入高速發(fā)展期。2005年全新投入運營的大型購物中心包括順德天佑城、三水廣場、順聯(lián)廣場、嘉洲廣場等，在建或?qū)⑴d建的則包括順聯(lián)國際購物中心、沃爾瑪三大購物中心、吉利廣場、（大瀝）新都會廣場、保利商業(yè)水城、雅居樂禪城05F商業(yè)部分、世博商業(yè)中心等，以上項目都將是數(shù)萬平方米至十多萬平方米的大型商業(yè)設施。

（2）佛山商業(yè)地產(chǎn)不能簡單認為是過熱或者不足。從業(yè)態(tài)上，商業(yè)地產(chǎn)可以分為大型購物中心（Mall）、街區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場等，目前是Mall

南海廣場一期項目整改方案設計 的數(shù)量相對較多。雅居樂地產(chǎn)在廣佛區(qū)域的首個大型商業(yè)項目雍景新都會，面積雖達到6萬平方米的規(guī)模，但以獨立的小型商鋪為主，主要屬于服務周邊數(shù)公里范圍居民日常生活需求的街區(qū)商業(yè)項目。

另外各路資本紛紛涉足佛山商業(yè)地產(chǎn)，說明佛山商業(yè)地產(chǎn)魅力尤在。佛山居民的消費力強勁，是眾多商家掘金的寶地。有實力及經(jīng)驗較強的開發(fā)商在佛山較容易獲得豐厚回報。在廣佛經(jīng)濟一體化概念下，佛山毗鄰廣州，將讓零售成本大為降低。最后是佛山要發(fā)展成為現(xiàn)代大城市，無論在亞藝節(jié)、十二屆省運會等活動推廣上，還是內(nèi)部基礎設施一環(huán)、體育場館等建設上都加大了投資力度，提高了佛山的城市知名度，也增加了開發(fā)商及商家的信心。

（3）與住宅比，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)需更多理性及耐心。商業(yè)地產(chǎn)的利潤有可能比住宅多一倍至數(shù)倍，堪稱豐厚。但開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目與開發(fā)住宅項目有四大區(qū)別。一是資金回籠形式，住宅項目資金回籠形式比較單一，基本是靠出售出物業(yè)回籠資金；但商業(yè)地產(chǎn)除了出售部分物業(yè)回籠資金外，還可以租金或合作經(jīng)營提取傭金等形式來進行資金回籠。二是在運作環(huán)節(jié)，住宅項目不需要招商和運營。三是投資回報期，住宅項目投資回報期短，一般不超過十年；但商業(yè)地產(chǎn)投資回報期長，甚至要十多年才能回本，資金壓力較大。四是投資風險程度，商業(yè)地產(chǎn)前期投入資金大，回籠資金慢。

（4）佛山商業(yè)地產(chǎn)急需法規(guī)以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃指引。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在2004年、2005年開發(fā)熱潮，引起了人們的廣泛關注，不少專家紛紛建議加以調(diào)控。據(jù)了解，國家有關部門也在研究制訂《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》及聽證制度。在相關的條例草案中，提到今后10000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設施項目必須進行聽證。由發(fā)改委、建設規(guī)劃、工商行政管理、交通環(huán)保部門、生產(chǎn)流通部門、消費者協(xié)會、行業(yè)組織及專家學者參與聽證。商業(yè)網(wǎng)點的所在區(qū)、街道也將推選社區(qū)代表發(fā)表意見。開發(fā)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設意見，方可辦理有關建設手續(xù)。

目前佛山商業(yè)地產(chǎn)急需更多法規(guī)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃加以指引。希望佛山有關部門出臺商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃前，能夠加強與相關企業(yè)的溝通。相關規(guī)劃要對佛山商業(yè)設施的整體布局有足夠的深度和前瞻性。佛山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展雖然速度很快，但其商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)還存在一定的盲目性。為了給企業(yè)提

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供有效指引，避免重復建設造成浪費，佛山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃是越早出臺越好。至于雅居樂對禪城05F地塊8萬多平方米的商業(yè)面積，是相對分散開發(fā)還是集中開發(fā)一個大型購物中心，還在進行論證。企業(yè)除了考慮相關市場的承受能力，還非常希望能得到有關商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的指引。讓開發(fā)的商業(yè)設施與佛山商業(yè)整體布局吻合，以便在市場運作上更快地獲得成功。

1．2．2佛山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

2006年是佛山商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展年，外資不斷涌入佛山的商業(yè)零售市場各大商業(yè)巨頭包括好又多、沃爾瑪、吉之島、易初等四處布點，佛山商業(yè)正融入國際市場競爭。與此同時佛山“2+5”組團的城市發(fā)展規(guī)劃，城市總體規(guī)劃紛紛出臺，使多個組團的商業(yè)都得到一定程度的發(fā)展，隨著各中心城鎮(zhèn)的大型商業(yè)購物中心的陸續(xù)投入使用，佛山的中心商業(yè)格局正逐步形成。

（1）新商業(yè)中心逐步形成。根據(jù)佛山“2＋5”組團城市發(fā)展的規(guī)劃，佛山未來20年內(nèi)將形成兩個百萬人口的中心城區(qū)，5個50萬人口的中心組團和10個主要城鎮(zhèn)。作為城市配套的商業(yè)必然隨著城市的變化而發(fā)生變化，佛山商業(yè)必然形成多個中心、多個級別的商業(yè)中心同時存在的發(fā)展格局。2個中心組團的市一級別的商業(yè)、5個中心城鎮(zhèn)的區(qū)域中心的商業(yè)、還有鎮(zhèn)街的商業(yè)，而市一級的商業(yè)又可以由幾個商業(yè)中心組成。此外，考慮到園區(qū)經(jīng)濟和居住社區(qū)的發(fā)展問題，還會發(fā)展一些園區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)。

在這樣的框架下，佛山的商業(yè)將形成互補的發(fā)展態(tài)勢，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的消費需求，并且提升城市的形象和綜合競爭力。

這樣的商業(yè)分布和佛山的傳統(tǒng)以及發(fā)展的狀況也相吻合。佛山的區(qū)域有3800平方公里，居民居住較為分散，中心城區(qū)的商業(yè)凝聚力并不強。加上由于過去佛山的零售業(yè)發(fā)展較為滯后，很多佛山的高端消費都流失到廣州、深圳、港澳，甚至國外，這樣的狀況一時三刻也很難改變，中心城區(qū)的商業(yè)中心也很難滿足分散在各個鎮(zhèn)區(qū)居民的需求。所以除了加快中心組團商業(yè)網(wǎng)點的建設和商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營手法的提升以外，在鎮(zhèn)街一級發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用袢粘Ｉ钚枨蟮纳虡I(yè)項目也至關重要，這是加快鎮(zhèn)街城市化建設的重要內(nèi)容。

根據(jù)“2＋5”組團城市規(guī)劃，兩個中心組團是人口百萬以上的中等城區(qū)，5個中心城鎮(zhèn)是人口在50萬左右的小城區(qū)，商業(yè)配套是城區(qū)發(fā)展不可缺少的，所以要在城鎮(zhèn)化推進的同時進行商業(yè)布局。現(xiàn)有的大商業(yè)項目三水廣場、嘉洲廣場、盈信城市

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廣場、天佑城、順聯(lián)聯(lián)廣場、順聯(lián)國際購物中心等分別位于不同的中心城鎮(zhèn)，它們的開業(yè)將帶動當?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展，使當?shù)氐男律虡I(yè)中心逐步形成，使商業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展相平衡

1．3微觀環(huán)境

1．3．1南海桂城商業(yè)

在“廣佛RBD”口號巨大誘惑之下，南海桂城正成為多元商業(yè)資本積聚的洼地。日前，從“廣佛RBD發(fā)展論壇”上獲悉，以南海區(qū)桂城千燈湖為中心的地塊，一個由南海政府做推手，中海、保利、萬科等大牌地產(chǎn)商合力打造的30萬人口“新城”正在誕生。而在廣佛地鐵即將開通的大背景下，沃爾瑪、家樂福紛紛搶址桂城，香港新鴻基更是搶在之前完成對南海廣場的收購。一參與“廣佛RBD”規(guī)劃的知情人士透露，據(jù)不完全統(tǒng)計，砸進“廣佛RBD”的各路資本接近百億元。

（1）零售巨頭搶駐桂城。“受‘廣佛RBD’概念驅(qū)動，桂城已成為佛山零售與房地產(chǎn)市場的橋頭堡。”本月初，沃爾瑪在南海桂城開出首家店，耐人尋味的是，這家店距離其一直窺視而不得入的廣州不過20分鐘車程。無獨有偶，家樂福在華南地區(qū)最大的店今年2月在桂城試業(yè)。而在此前，樂購、易初蓮花等也先后落腳。

眾多零售巨頭的扎堆無不沖著桂城“廣佛RBD”規(guī)劃而來。南海桂城位于廣佛兩個GDP分別達5000億元和2000億元的經(jīng)濟體中間，去年第三產(chǎn)業(yè)83.85億元，以占54.7％的比率首度超過第二產(chǎn)業(yè)。為此，桂城一早確立了以發(fā)展商貿(mào)、地產(chǎn)、休閑服務業(yè)為特征的“廣佛RBD”規(guī)劃。目前，南海大道正在進行商圈改造提升，此外，政府投入7億實行路網(wǎng)建設。胡認為，佛山一環(huán)、廣州環(huán)城高速、廣珠西線、廣州華快、正在修建的珠二環(huán)高速及2010年通車的廣佛地鐵，都將實現(xiàn)桂城與廣州的無縫連接。

（2）商業(yè)地產(chǎn)扎堆圈地。除了眾多商業(yè)巨頭外，知名房地產(chǎn)商亦欲在“廣佛RBD”概念中分得一杯羹。桂城商業(yè)地標南海廣場目前正進入新一輪商業(yè)改造。香港新鴻基地產(chǎn)傳訊部向記者證實，該集團耗資5億元全面收購南海廣場。這個總面積約6萬多平方米的購物中心距千燈湖僅五分鐘車

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程。南海廣場2005年銷售額達7個多億，比2004年增長7％，是所有佛山商業(yè)地產(chǎn)項目中經(jīng)營能力最強的購物中心。

而作為目前南海最大的土地儲備商，保利欲斥巨資打造千燈湖水上MALL，這將是保利在商業(yè)地產(chǎn)上的首試牛刀，也是其在中國涉足的首個MALL。目前吉之島已簽訂進駐協(xié)議。另外，在千燈湖西面，一棟五星級酒店將和MALL同期建好。酒店的名稱是保利皇冠假日酒店，建成后將是大佛山內(nèi)首家世界頂級品牌的五星級酒店。

喜來登酒店、陽光國際兩家名牌五星酒店也已證實落戶，濱江河堤與怡翠左岸項目將參照上海新天地商業(yè)模式，構筑第二個商業(yè)高地。

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2競爭對手分析

從上面的分析可以得知，佛山，正漸漸成為繼廣州之后又一個商業(yè)地產(chǎn)的集聚地，而南海則是這個集聚地的中心，現(xiàn)在的南海商業(yè)地產(chǎn)已初具規(guī)模，眾多零售巨頭進駐南海，世界500強的沃爾瑪，保利地產(chǎn)等知名企業(yè)也紛紛打進南海，南海將成為商業(yè)地產(chǎn)的又一塊黃金區(qū)域，而南海廣場地處南海商業(yè)的發(fā)展中心，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ欢颂幍母偁幏浅５募ち遥虾V場能否在競爭中生存，能否繼續(xù)一個商業(yè)的奇跡？下面分析一下南海廣場的主要競爭對手的情況，以便找出相應的對策，在激烈的競爭中求得生存。

2．1百花廣場

百花廣場的商場面積有2.5萬平方米，共分為7個主題區(qū)域：1樓休閑名店城，2樓名仕天地、皮具世界，3樓名媛坊，4樓百花奧運城、時尚領地，5樓手機數(shù)碼城，6樓食通天，全方位展示了一個豐富多樣的購物天地。百花廣場以時尚生活為基調(diào)，匯集了不少佛山市民喜歡的品牌，始終走在品位潮流的前端，一直是時尚先鋒的“代言人”。百花廣場以經(jīng)營中高檔的國際知名品牌及優(yōu)質(zhì)的國內(nèi)品牌為主，眾多國內(nèi)外知名品牌就象顆顆閃爍的明珠相映其中，名品服飾、中西餐飲，藝康游樂城，名店運動城，屈臣氏，7樓活力健美俱樂部，休閑娛樂一應俱全，優(yōu)良的品質(zhì)，滿意的服務，悠然自得的購物環(huán)境，百花廣場當之無愧地成為佛山時尚新地標，讓大眾盡享日新月異的時尚風情。

主題區(qū)域包括有：

（1）1 樓名店街——云集多個國際知名品牌 休閑名店城——集多個香港一線休閑品牌于一體。

（2）2樓名仕天地——迎合不同年齡階層成功人士的消費品位，聚集國內(nèi)外眾多主流品牌男裝租戶。

（3）2樓皮具世界——致力于組合最暢銷的國際知名皮具品牌，打造全新的皮具之都。

（4）3樓名媛坊——眾多時尚女裝品牌薈萃。

南海廣場一期項目整改方案設計

（5）4樓奧運城——運動品牌旗艦之城。

（6）4樓時尚領地——百花廣場繼續(xù)引領時尚潮流的最新力作。（7）5樓手機數(shù)碼城——集多個實力商家于一體。

（8）6樓食通天—— “廣飲港食”餐廳與金鱗鰭無國界料理。

特點：位于佛山禪城區(qū)中心標志性建筑百花廣場中，人流較密集，但其面積較少，各店鋪面積少，且走廊空間較小，停車場較小，出入不方便。

2．2興華商場

佛山市興華商場地處佛山市商業(yè)、經(jīng)濟、文化、交通中心——祖廟路中心段，與全國重點文物保護單位——祖廟、廣東四大名園之首——梁園，近在咫尺。商場占地4000多平方米，經(jīng)營面積近20000平方米，主營家電、煙酒副食、日用百貨、皮具鞋帽、兒童用品、鐘表影材、運動休閑、品牌服裝、針織內(nèi)服等大類共60000多個品種，是佛山地區(qū)歷史悠久、規(guī)模最大、檔次最高，集購物、休閑于一體的大型綜合商場之一。

佛山興華商場, 自1982年12月25日開業(yè)至今，巧借改革開放的機遇,秉承“顧客至上、信譽第一”的經(jīng)營宗旨，以年平均21%的商品銷售額遞增速度，成為佛山市最矚目的商場之一。面對市場空前激烈的競爭，興華商場不斷進行創(chuàng)新管理，挖掘和培育人才，并于2005年全方位規(guī)劃全面升級改造商場，軟硬件設施將得到進一步的提升，增強了市場競爭力，強勢品牌紛紛進駐。

特點：經(jīng)過重新裝修整改，商場購物環(huán)境大有改變，店鋪與各種品牌分布都與南海廣場類似，但停車場是其最大的一個問題，沒有自有停車場，客人停車難。

2．3嘉信茂廣場（沃爾瑪）

嘉信茂廣場，位于南海大道與南桂西路交叉口西北角這一黃金地段，是由嘉德商用產(chǎn)業(yè)和深國投商置共同合資建立，集超級市場、品牌服裝、運動休閑、餐飲娛樂、珠寶飾品、兒童樂園、數(shù)碼產(chǎn)品等于一體的一站式購物廣場，總面積超過6.5萬平方米。廣場負一樓是世界500強老大沃爾瑪“圈定”的“地盤”，而一樓則以精品專賣店、特色餐飲為主力陣營，二、三樓設立極具特色的專營店，四樓匯聚手

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機數(shù)碼等時尚生活產(chǎn)品。

沃爾瑪購物廣場桂城店位于南海大道，商場營業(yè)面積約為17000平方米，主營生鮮食品、服裝、家電等，經(jīng)營商品品種數(shù)量近2萬種。此外，商場還提供配鏡、珠寶等特色服務。

特點: 沃爾瑪進駐,生活購物方便,且嘉信茂廣場內(nèi)飲食方面的店鋪較多，場內(nèi)各店鋪面積與空間都比較大,內(nèi)設有一個面積較大的中庭,舉行各種活動很方便，有室外和室內(nèi)大型停車場，廣佛地鐵所經(jīng)地，不過嘉信茂廣場店鋪數(shù)量卻不多,而且種類也較少。

2．4東方廣場

東方廣場于2003年開建，由佛山東建集團投資20多億元興建，是佛山最大的一個舊城改造商業(yè)項目，改造舊城面積達到80萬平方米。佛山東方廣場，占地25萬平方米，商用面積超過23萬平方米。東方廣場以TOUR MALL觀光購物商業(yè)模式，利用商業(yè)功能錯位組合，容納了大型百貨商城、量販超市、超大規(guī)模書城、飲食集團、主題游樂、步行街、美食街、專賣店等功能與業(yè)態(tài)，以超大面積、超大規(guī)模的恢弘規(guī)模成為南中國復合型商業(yè)的典范。

東方廣場囊括了了以好又多超市、明珠百貨、屈臣氏為主的明珠城組團；以吉之島、永樂電器連鎖店、肯德基連鎖餐飲、東方數(shù)碼港、東方家具生活館為主的銀州城組團；各類特色潮流、時尚產(chǎn)品匯聚的金山街組團（83型人坊）；以金康藥房、東方美食坊為主的德勝摟組團，吸引了PIZZAHUT、味千拉面、真功夫等知名品牌進駐；以佛山市最大規(guī)模的東方書城為主的紅寶石書城。另外，部分東方大街已開業(yè)，主要體現(xiàn)休閑、購物、娛樂的功能，內(nèi)部主要街道頂部增設天棚，增加行人的舒適度；中央廣場為各類主題性表演和商業(yè)活動提供了理想而開闊的場地。

特點：位于佛山的老城區(qū)，附近人氣與人流量都較大，經(jīng)營面積大，商品種類齊全，配有3000多個停車位，佛山地鐵二號線將途經(jīng)項目所在地，但其周圍道路較狹窄，車輛來往不便。

2．5保利水城

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保利水城位于廣佛經(jīng)濟圈的重點開發(fā)板塊———千燈湖板塊，目前，萬科、中海、雅居樂等實力房地產(chǎn)發(fā)展商在該板塊都開發(fā)有樓盤，區(qū)域樓市十分興旺。保利水城商業(yè)廣場占地面積約10萬㎡，水道面積約23000㎡，地上總建筑面積約16萬㎡，寬48米的運河從項目中央穿流而過，將項目分隔成東西兩塊不同商業(yè)區(qū)域：東廣場規(guī)劃為復合購物中心；西街配合室外步行街，設計為酒吧街、娛樂場等休閑夜店消費區(qū)域。

目前，保利水城已進入施工建設關鍵期，基本構架、園林等已初現(xiàn)端倪。該商城依傍千燈湖水系，結(jié)合佛山水鄉(xiāng)特色，巧妙引用水景特色與資源，使消費者可以觀賞到外面的水景，營造與眾不同的購物享受。世界零售業(yè)500強吉之島百貨率先進駐，60多家國際知名連鎖品牌已表達投資意向，預計將有超過10000個品牌進場經(jīng)營，還有豪華電影院和真冰溜冰場等娛樂設施。而下階段招商主要圍繞次主力店及重點品牌進行，包括：專業(yè)店、餐飲、娛樂等。保利集團在該板塊的經(jīng)濟形態(tài)十分豐富，占領不同的市場份額：在商業(yè)廣場東南面，規(guī)劃建設佛山首家超五星級酒店———保利皇冠假日酒店，西南面及西向是豪宅———千燈湖一號公館，以及項目東向超過50萬平方米的高尚住宅社區(qū)———佛山保利花園。

特點：保利水城商業(yè)廣場周圍的生活配套設施齊全，有南海有名的千燈湖相伴，環(huán)境優(yōu)美，廣佛地鐵途經(jīng)地，交通四通八達，但其畢竟是新建設的居住區(qū)，短時間內(nèi)，人氣和人流量不足。

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3原項目現(xiàn)狀分析

3．1原項目的基本情況

3.1.1南海廣場簡介

2000年9月23日，位于佛山市桂城的南海廣場順利開業(yè)；2002年3月底，南海廣場完成國有體制向民營體制的轉(zhuǎn)變，直至2006年9月1日香港新鴻基地產(chǎn)耗資5億元全面收購南海廣場并入主南海廣場。

南海廣場地處南海區(qū)中軸線的南海大道上，是南海區(qū)“四縱五橫”公路網(wǎng)絡的主干道，也是佛山規(guī)劃中的交通主干道，四通八達的公路網(wǎng)連接南海各鎮(zhèn)區(qū)，最邊緣的鎮(zhèn)區(qū)到桂城也只需30分鐘，多條寬闊的主干公路溝通廣州、順德、中山、番禺、三水、高明等周邊地區(qū)，將珠三角連成一片。經(jīng)過南海廣場的公交車與短途客車也超過二十條線路。

南海廣場占地面積25000平方米，總建筑面積6.8萬平方米，樓高十層，集購物、飲食、娛樂、文化、休閑于一體，是南海標志性建筑。南海廣場定位顛覆了傳統(tǒng)商場業(yè)態(tài)結(jié)構，定位為區(qū)域性購物中心業(yè)態(tài)，以百貨公司、超市為主力店，配以名牌商店、專賣店、宴會酒樓、食街、國際快餐、電子娛樂、兒童樂園、電影院、家私城、美容院等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，滿足消費者一站式服務的綜合廣場。具備強大實力的大批商家如信和超市、肯得基、半島酒樓、美奇樂園、六福珠寶、G2000的進駐，形成了檔次化經(jīng)營的架構，為中高檔人群提供了理想的購物場所

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3．2原項目分析

3.2.1南海廣場的基本情況

南海廣場2005年銷售額達7個多億，比2004年增長7％，2006年銷售額更是達到10億，是所有佛山商業(yè)地產(chǎn)項目中經(jīng)營能力最強的購物中心。它不僅成為南海區(qū)標志性建筑，同時也成為佛山傲視群雄的零售巨頭。

但是隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，這個佛山地區(qū)的零售巨頭所面對競爭對手的挑戰(zhàn)越來越多，越來越強。“受‘廣佛RBD’概念驅(qū)動，桂城已成為佛山零售與房地產(chǎn)市場的橋頭堡。”今年四月初，沃爾瑪在南海桂城開出首家店，家樂福在華南地區(qū)最大的店今年2月在桂城試業(yè)，而在此前，樂購、易初蓮花等也先后落腳。并且市區(qū)內(nèi)，原有的強力競爭對手百花廣場、東方廣場、興華商場這段時間也是帶來很大的壓力。同時，由于商場從竣工到現(xiàn)在為止已經(jīng)有8、9年了，很多設備都比較舊，裝修也已經(jīng)過時了，這樣對商場的形象有不好的影響。因此，為應付這個局面，在競爭激烈的眾多對手中繼續(xù)保持住佛山地區(qū)零售巨頭的地位，給消費者們一個裝修跟得上潮流的購物環(huán)境，特進行如下的南海廣場一期項目整改，希望同過方案的實施，能達到預期的效果。

3.2.2商場原設計平面圖分析

從南海廣場的舊的平面圖中可以清楚地知道：

G層，也就是我們常說的負一層，現(xiàn)在經(jīng)營的項目有：信和超市、馬德利面包屋、以純服裝、優(yōu)之良品、藥店以及大中庭位置的特價場。和一般的大型購物中心一樣，最底層是大型的超市，這是傳統(tǒng)的做法，以超市吸引人流，帶旺商場，這也是現(xiàn)代大型商場慣用的方法。(詳見附圖3.1《南海廣場G層平面圖》)

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圖3.1 南海廣場G層平面圖

一樓，主要分成幾大塊，一是肯德基，占據(jù)商場的黃金位置，位于大門口的右邊，是南海廣場幾個合作的大項目之一，而位于一樓的另一個合作的大項目是南海廣場電影城，從平面圖中我們可以看出，在空間上它占據(jù)了南海廣場的一至三樓，而另外幾塊分別是鐘表區(qū)，包括了幾個著名的品牌，如帝舵、天梭、卡西歐等等，經(jīng)營的都是一些名貴的鐘表類。金飾銀飾區(qū)，以六福、金大福、周大福三個品牌為主。化妝品區(qū)以及眼鏡區(qū)，眼鏡區(qū)只包括兩個品牌，分別是明廊眼鏡和高雅眼鏡，一個是全國性的品牌，一個是地區(qū)性的品牌。而最靠里面的皮具區(qū)，多以女性的提包、掛包為主。一樓值得注意的地方是大門左邊的佐丹奴，整個一樓就只有它一間是經(jīng)營服裝的，與其他的專柜可謂格格不入。還有一處是大中庭凸出的那一塊，平時是空著的，不會固定出租給一個商戶，只有當商戶有展銷或有活動時才會用到。(詳見附圖3.2《南海廣場一樓平面圖》)

南海廣場一期項目整改方案設計

圖3.2 南海廣場一樓平面圖

二樓，主要經(jīng)營女裝、男裝皮鞋、青春女服、童鞋以及童服、玩具。各區(qū)的分布可以在平面圖上清楚看出，與一樓不同之處是沒有了大中庭凸出的那一塊，從二樓開始那一塊已經(jīng)不存在了，另外比一樓多出的一部分是一樓大門口的那一邊，二至四樓那一部分是作為名店的，一共分為五間。(詳見附圖3.3《南海廣場二樓平面圖》)

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圖3.3 南海廣場二樓平面圖

三樓，主要經(jīng)營淑女裝、老人裝、內(nèi)衣以及男裝正裝。在平面圖上可以清楚知道各區(qū)的分布。三樓值得注意的地方有兩處，一是主通道北面的萬寶龍專柜，經(jīng)營的是鋼筆類及美國ZIPPO打火機，另外一處是大中庭弧位的陽光飾品、美元素、迪士尼車飾等與三樓主打的服裝類有些向背。(詳見附圖3.4《南海廣場三樓平面圖》)

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四樓，主要經(jīng)營運動類產(chǎn)品，包括服裝、鞋、戶外用品、床上用品、保健器材，主要是按摩椅類的產(chǎn)品以及男士休閑服，這些區(qū)域的分布在平面圖上一目了然。(詳見附圖3.5《南海廣場四樓平面圖》)

圖3.5 南海廣場四樓平面圖

本次的整改針對的主要是G層到4樓，5到8樓由于是整層出租給大客戶，而且是舊公司的合約，因此不納入本次的整改范圍。

以上的分析可以看出，南海廣場現(xiàn)在的布局從總體上看還是可以的，分區(qū)比較明顯，也算合理，這些在以下的訪談中也得到了肯定，只是在區(qū)域的布局上有點小問題，只要稍加調(diào)整便可以了。

分析了南海廣場在功能分區(qū)上的基本情況，下面分析一下南海廣場的其它方面。從平面圖上可以知道，1到4樓的樓梯通道有7個，可實際上可供顧客使用的只有南北兩條主樓梯和大小中庭的手扶梯以及兩部內(nèi)外觀光梯，值得注意的是外觀光梯，只停1樓、6樓、7樓和8樓，對于2~4樓是一點用處都沒有，而且可用的通道都集中于大門口這一個半圓，另一邊都成了死角，人流量受到很大的影響。

其次是南海廣場的項目定位，建成時的定位是佛山的“天河城”，因此，當時南

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海廣場的產(chǎn)品定位也是以中高檔的產(chǎn)品為主，輔以優(yōu)質(zhì)的服務，消費人群也定位在月收入2000元以上的當?shù)鼐用褚约鞍最I。

由于當時的定位迎合了當時的消費者心理，適合當?shù)氐南M習慣，因此，南海廣場在開業(yè)的前幾年取得了巨大的成功，成為南海乃至佛山地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的霸主。

可是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，競爭的日益激烈，南海廣場的霸主地位受到?jīng)_擊。老對頭興華商場的重新裝修，新進的百花、東方廣場以及新開張不久的嘉信茂（沃爾瑪），這些競爭對手的成長壯大，使得南海廣場面臨前所未有的困難，雖然05年收入7億，比04年上升7%，06年收入達10億，但是06年9月份被香港新鴻基地產(chǎn)收購后的南海廣場正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。新公司的經(jīng)營管理模式與以前管理模式的沖突、廣場設施隨著時間的推移已經(jīng)逐漸顯得殘舊、人流量的逐漸減少、廣場營業(yè)額的下降等等，這一切一切都表明，南海廣場需要改變。

3.2.3訪談資料分析

為了找出問題的根本，本文對南海廣場的管理人員、銷售人員、商戶進行了一系列的訪談（見附件《訪談記錄》）

從訪談以及本人在廣場工作中可以了解到，影響和制約南海廣場發(fā)展的有以下幾個方面：

1、競爭對手的增多、實力的增強。興華商場重新裝修之后，整個商場煥然一新，產(chǎn)品的定位也隨之上升，定位為中高檔商場，大量引進國內(nèi)外知名品牌，以提高商場的檔次，消費人群也隨之變化，成為南海廣場最強的競爭對手。另外，世界500強的零售巨頭沃爾瑪進駐南海新開張的嘉信茂，使得嘉信茂成為南海廣場最具潛力的威脅者。

2、場內(nèi)設施的殘舊。南海廣場現(xiàn)時使用的都是3年或更久以前的設施，與廣場的檔次相差太遠，另外一個是空調(diào)，一到夏季，廣場內(nèi)有些區(qū)域冷到要穿多一件衣服，而有些區(qū)域熱到直流汗，顧客及銷售人員對此的意見都非常大。

3、裝修的檔次不夠。廣場現(xiàn)有的裝修最新的也是3年前的了，正如訪談中提到的，一些知名的品牌的裝修與出售的商品根本就不是一回事，兩者相差太遠，不是同一個檔次的，而且專柜之間的裝修檔次也相差太遠，使得商場看上去不太協(xié)調(diào)。

4、區(qū)域劃分不夠明確，同一區(qū)域之中，高、中、低檔產(chǎn)品產(chǎn)品分區(qū)不夠明顯。正如上面分析平面圖時提到的一樣，一個大區(qū)域內(nèi)總有一兩個值得注意的地方，而在同一個區(qū)域內(nèi)高、中、低檔的產(chǎn)品的分界線不清，經(jīng)常混雜在一起。

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5、品牌多而雜，缺少知名的大品牌，特別是世界知名的品牌。現(xiàn)在廣場的專柜戶劃分的太多太細，許多不知名的品牌都引進來，降低了廣場商品的檔次，且專柜劃分的面積太小，而需要擺放的貨物太多，這樣一來專柜里就顯得零亂。

6、與商戶合作的模式太混亂。現(xiàn)在的南海廣場與商戶的合作模式有幾種，分別是：1）收取固定的租金；2）保底租金加提成；3）按百分比合作；4）只收取提成；另外，每層的名店都是自己收錢，其它的專柜都由中央統(tǒng)一收錢，自己收錢的專柜難以得到有效的監(jiān)控。

7、新公司接手之后，大型的活動太少，而且活動的效果不太理想，許多商戶都不參加。原因有很多，主要是商場讓利太少，需要商戶讓利太多，而且，搞活動的時候場內(nèi)氣氛搞不上去，沒什么活動的氣氛，且活動的宣傳力度不夠，吸引不了人流，這是活動不成功的主要原因。

8、一線管理上的問題。訪談中不止一次提到，廣場對促銷員的管理比以前松散了許多，促銷員也因此而懶散了，沒有了以前的積極性，而且廣場對新進的促銷員的培訓嚴重不足，使得廣場促銷員的素質(zhì)大大下降，從而降低了服務的質(zhì)量，間接地降低了南海廣場的競爭力。

9、公司文化的沖突。這是現(xiàn)在南海廣場現(xiàn)在面臨的最大的問題，新老公司處于交接的狀態(tài)，許多問題都模糊不清，有些事情沒人做，有些事情幾個人一起做、重復做。新公司有新公司的文化，舊公司有舊公司的做法，新鴻基地產(chǎn)接手的時候，留下了大部分的老員工，也換了一批新的員工。現(xiàn)在的狀況是：新員工按照新公司的工作流程工作，接收的是新公司的文化，新公司的港式管理在流程上有一定的繁瑣性，而舊員工的做事方法已經(jīng)固化在老公司上，老公司的做事方法簡單快捷但沒有一定的標準的流程，他們依仗自己是老員工，處處對新員工進行打壓、為難。新公司為了打壓這種現(xiàn)象，從香港派人過來做總監(jiān)，這樣一來，公司辦事更繁瑣了，許多的文件除了要直屬上司批準之外，還要經(jīng)總監(jiān)的批準，公司的效率因此下降了很多。而且，各部門的高層之間新老員工各自為政，互相沒有溝通，許多事情沒人管，有些事情重復做，公司面臨前所未有的管理危機。

這些現(xiàn)象的存在使得廣場一線管理人員暗暗叫苦，不知道聽誰的好，商業(yè)是很講時機的，一旦錯過就不會再來，簡單的一個活動申請要幾個人簽名才能批下來，中途有哪個領導覺的有問題的話，一切又要重做，商戶對此可謂意見多多，埋怨我們的辦事效率低，使得他們錯過了許多賺錢的時機。

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4新方案設計

從以上的分析中可以知道，要使南海廣場重新成為南海地區(qū)乃至佛山地區(qū)商業(yè)的領頭羊，不但要改變裝修、布局，把商場的檔次重新提高，還要從軟件上著手，搞好公司內(nèi)部存在的問題，提高公司的凝聚力，提高公司的辦事效率。因此，此次的整改方案可以分為兩大部分：一是硬件上的整改，二是軟件上的整改。

4．1硬件上的整改

硬件上，針對上述的幾大問題，主要的措施是對商場進行大規(guī)模的翻新裝修，并重新劃分各層各區(qū)的功能。

4.1.1翻新裝修。

由于廣場各專柜內(nèi)部的裝修是由各個專柜自己負責的，因此要翻新的只是公共的部分，主要是通道、天花以及各層的洗手間。

為了使廣場不用在裝修期間停止營業(yè)，建議采取的是局部裝修的辦法，先撤走G層的特價場，空出來作為中轉(zhuǎn)站，然后按照重新設計的功能分區(qū)圖（見附件《整改后平面圖》），從四樓的床上用品開始，把原有的專柜全部搬到G層的特價場，空出的四樓那一塊用圍板圍起來，進行翻新裝修。做好公共部分的裝修之后，按照新的平面圖以及新的裝修標準，允許該區(qū)的商戶進場裝修，并嚴格控制好各個專柜的裝修標準，以防出現(xiàn)標準相差太遠的情況，等一切都搞好之后，重新開放該區(qū)，投入營業(yè)，與此同時，封閉另一區(qū)開始裝修，以此類推，直到G層～４樓全部翻新完畢．

在G層～４樓裝修期間，建議向各大合作的項目發(fā)信件，主要包括信和超市、肯德基、五樓的美奇樂園、六樓的食街、七樓的桑拿浴足、以及八樓的半島酒店，要求他們按照合同的規(guī)定，配合商場的整改，對自己的項目進行整改裝修，以便在整體上提高商場的競爭力，吸引更多的人消費，達到雙贏的局面。

裝修天花的時候，適當增加中央空調(diào)的出風口，以解決廣場內(nèi)太熱的問題．本次的裝修中最大的工程是把一樓大中庭凸出的那一部分延伸出去，與對面連接，使一樓的面積增大，這樣一來可以充分利用一樓的黃金位置。

南海廣場一期項目整改方案設計

4.1.2各層各區(qū)功能的重新劃分。

G層，整改之后的G層如下圖，大中庭的特價區(qū)變成化妝品，這樣做可以在門面上提高南海廣場的檔次，以前的特價場給人一種亂哄哄的感覺。換成化妝品的話給人一種高檔的感覺。（見圖4.1《整改后G層平面圖》）

圖4.1 整改后G層平面圖

一樓，填平大中庭之后，一樓就好布局了，把鐘表區(qū)搬出來裝飾南海廣場的大門面，金銀飾區(qū)的區(qū)域擴大，把男女裝鞋從三樓搬下來一部分，見附圖（4.2《整改后一樓平面圖》）

南海廣場一期項目整改方案設計

圖4.2 整改后一樓平面圖

二樓，把生意不太好的童服童鞋搬走，換成效益好的女服以提高商場的效益。（見圖4.3《整改后二樓平面圖》）

圖4.3 整改后二樓平面圖

南海廣場一期項目整改方案設計

三樓，在基本的格局上變動最少的是三樓，基本上不變。見附圖

圖4.4 整改后三樓平面圖

四樓，男士休閑服在四樓的效益一向不太好，把童服童鞋以及嬰兒用品調(diào)上來，把原有的名店打通變成運動服及運動器材的一部分，其它基本不變。見附圖

南海廣場一期項目整改方案設計

圖4.5 整改后四樓平面圖

通過以上功能的重新劃分，使南海廣場分區(qū)更明確，更方便消費者購物消費。

4.1.3定位

重新裝修后的南海廣場將重新定位,根據(jù)前面對競爭對手的分析與消費者的分析,建議把南海廣場定位為新潮、時尚、高品味的休閑娛樂購物中心。而顧客定位為以本地居民為住，外來人員為副的，月收入在2000元以上的囊括佛山地區(qū)的中高收入人群。

4.1.4促銷

為了提高南海廣場的檔次，建議拒絕一些不知名的品牌進場，努力引進新的知名的品牌，特別是國際知名的大品牌。為了引進新的知名品牌，建議統(tǒng)一采用基本保底加提成的形式與商戶合作，保底金額將比以前底１０％～２０％．但提成會適當?shù)卦黾樱@樣對許多的商戶都有利．因為這樣一來，商戶的風險有一部分由商場承擔了．這樣的做法有利于引進新的商戶．而且這樣的合作方式對雙方都有一定的促進作用，在達到保底之后，營業(yè)額越高，雙方的提成便越多．這種方式可以大大提高雙方的積極性，最大限度地與商戶溝通，解決存在的問題，達到雙贏的局面．

南海廣場一期項目整改方案設計

另外，針對訪談中提到的關于活動少，宣傳力度不夠的問題，建議在電視臺、電臺、報紙、雜志以及其他宣傳媒介上大力宣傳南海廣場的新形象，擴大南海廣場的影響力，定期搞一些活動，并隨時向南海廣場的會員發(fā)送信息，傳達南海廣場最新的購物資訊。

4.1.5租金的確定

調(diào)整的原則是保底額降低，提成率上升。（詳見附件《整改前租金表》和《整改后租金建議表》）

4．2 軟件上的整改

軟件方面，有兩條路可以走：一是完全的港式化，第二條路是港式中化。4.2.1完全的港式化

全面要求公司的員工都按照香港公司的做事方法辦事，要想徹底實施這個港式化就得把那些還按照老辦法辦事的老員工解雇，只留下可以接受新公司新文化的那一部分員工，說白了就是把不聽話的員工踢出公司。這樣一來，辦事的效率會比現(xiàn)在好一點，而且這種管理有一個好處，個人可以提意見、建議，如果建議是好的，公司會給機會去實踐，但個中的程序依然繁瑣，而且這樣做的話有一個值得注意的地方，當你解雇老員工的時候，他們會帶走一部分廣場的商戶以及一些南海廣場內(nèi)部的資料，當他們跑到南海廣場的競爭對手那一方的時候，對廣場的威脅是很大的，廣場會因此有所損失，并面臨更大的競爭問題，而且這些損失在短時間內(nèi)很難恢復。因此，此法的實際操作性不強，各地有各地的實際情況，要因地制宜。

4.2.2港式中化

這是一條沒有固定模式的路，成敗的關鍵是最高領導人對于權力下放的程度的控制。

港式中化，顧名思義，就是把香港的那一套中國化。現(xiàn)在公司的狀況是香港來的人或新的員工在按新的港式管理模式辦事，雖然有些繁瑣，但是他們可以接受，也在慢慢的接受、習慣。而一些以前的舊的員工的做事方法已經(jīng)固化，很難立即改變成港式的做法。他們習慣了以前的權利在手如臂使的做法，許多事情可以不經(jīng)過上司的同意，自己就有權力去做，或是做了之后再向上司報告，與港式管理剛好相悖。港式管理是事無大小，一律是先上報批準之后再工作。因此，公司在管理上存

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在沖突。

而港式中化是采用一種中間的方式去協(xié)調(diào)兩種不同的管理方式，取他們各自的長處。港式管理的長處是按章辦事，不得越權處理，凡事要按一定的程序來做，這是一般大公司的做法，這種做法比較公平公正。只要是按正規(guī)的程序，一個小職員的意見都可能被接受。而中國式的老一套管理的好處是權力細化，每個部門的經(jīng)理或主管都有一定的權力，他們可以獨立去處理一些小事情，而不必經(jīng)的上級的同意，這樣的管理模式可以抓住先機，當機立斷，而商業(yè)中往往需要抓住先機。

港式中化管理便是在港式管理的基本模式上，適當?shù)胤艡嘟o部門的經(jīng)理或主管，讓他們有一定的權力去處理一些問題，以免耽誤了商機，但是有不能讓他們有太多的權力，因為一旦權力過大便會失去控制而變回中國式的老一套管理。因此，成敗的關鍵是權力下放程度的控制，這一點能否做好就要看最高領導的才能了。做到這一點的話，辦事的程序可以簡化，工作的效率也會大大地提高，還可以給員工一個發(fā)揮的空間。

以上只是籠統(tǒng)地說，結(jié)合南海廣場的實際，可以這樣操作：

現(xiàn)在的南海廣場隸屬廣州啟勝物業(yè)管理有限公司南海分公司。公司設總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名，下設五個部門，分別是租務部、人事部、財務部、物業(yè)部和推廣部，每個部門設經(jīng)理一名，而租務部的經(jīng)理由副總經(jīng)理兼任。另外，香港公司派來兩人，一個是推廣部總監(jiān)，一個是廣州啟勝物業(yè)管理有限公司南海分公司總監(jiān)。

現(xiàn)時的事務，除推廣部之外，事無大小，都要經(jīng)過部門經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理以及總監(jiān)的審批之后才能實行。光是審批的時間少則要半天，多則兩三天。推廣部例外，因為推廣部還要多出一個推廣總監(jiān)。辦事程序的繁瑣程度可想而知。前面也提到過，每個部門除了經(jīng)理之外，大部分都是老員工，推廣部又例外，因為推廣的經(jīng)理也是老員工。這些老員工中間有不少人對新公司不滿，他們對新公司繁瑣的辦事程序感到煩惱，因為每當有事情要別的部門協(xié)助的時候，經(jīng)常會因為沒有事先向上級申請而不給與協(xié)助，因此，他們感到自己跟以前相比是一無是處。慢慢地他們變得有一天過一天，部門內(nèi)的事只要不是總經(jīng)理指名要做的，能推則推，不能推的話就拖，公司的辦事效率前所未有的低，商戶也因此而多次投訴，但有些是因為審批太慢而造成的，因此，公司暫時也沒有什么好的解決辦法，只能聽之任之。

港式中化之后，可以這樣：

一般的部門內(nèi)的事情，部門經(jīng)理有權去處理，非重大事情不必立即上報審批，南海廣場一期項目整改方案設計

但每個星期要把部門內(nèi)發(fā)生的事情總結(jié)上報給總經(jīng)理、總監(jiān)，發(fā)現(xiàn)有問題時要立刻改正。而關系到部門之間的問題，要其它部門協(xié)助的事，事無大小，第一次要一律上報審批，審批一次之后，以后類是的非重大的事情可以由部門之間的經(jīng)理協(xié)調(diào)解決，無需立即上報總經(jīng)理，同樣地，一個星期要總結(jié)上報一次。而重大的事情依然要立即上報審批后才能實行。

舉個簡單的例子：廣場內(nèi)某個品牌的商戶要在廣場的專柜內(nèi)搞活動，第一次的時候，一線的樓層管理人員替商戶向租務部經(jīng)理申請，經(jīng)副總經(jīng)理、總經(jīng)理、總監(jiān)批準之后，需要物業(yè)部、推廣部協(xié)助，便可以和物業(yè)部、推廣部協(xié)商如何開展活動。在此之后，有類似的商戶申請搞活動的時候，經(jīng)租務部經(jīng)理批準之后，便可以直接和物業(yè)部、推廣部協(xié)商如何開展而無需再經(jīng)總經(jīng)理、總監(jiān)的批準了。然后，在每個星期的例會上，把這個星期的類似的活動總結(jié)上報給總經(jīng)理、總監(jiān)便可。

如此一來，過程一樣是正規(guī)化，但辦事的程序簡化了，工作的效率也大大提高。因地制宜、適當變通的管理方法才是好的管理方法。因此，港式中化的管理模式比完全的港式管理要好，而且適合南海廣場的實際情況，建議使用此管理模式。

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5項目的風險分析

5．1政策風險

由于項目收購過來的,且是進行重新裝修改造,在政策上沒什么限制。只是裝修改造的同時，要對廣場內(nèi)的消防安全設備進行詳細檢測與更新，因為佛山市最近專門對全市各大商場的消防安全設施做全方位的整治。

5．2硬件改造過程中的管理執(zhí)行風險

改造的過程涉及所有的部門，要各個部門協(xié)調(diào)好才能順利進行，可是現(xiàn)在公司內(nèi)部的問題尚未解決，部門之間的協(xié)調(diào)出現(xiàn)問題，而且許多問題需要的審批程序繁瑣，需要的時間長，對于商場來說，每一天每一平方米都是金錢，一旦協(xié)調(diào)工作做不好，審批出現(xiàn)問題時間拖長，商場在整改過程中的損失就會增大。

5．3新方案的定位風險

新方案的定位是否準確直接決定了整改后商場能否成功，無論是商場的定位還是消費群的定位，無一不關系到全局的成敗。還有一個是租金的定位，過高的話無法吸引商戶進場，過低的話廣場的收益便會減少，因此，租金的定位也是一個關鍵。

5．4競爭對手的風險

競爭對手在不斷的壯大，新的保利水城將興建，嘉信茂（沃爾瑪）的設施在完善，消費人群在增加都給南海廣場很大的壓力，因此，商場整改后的裝修檔次、功能的分布、服務的質(zhì)量、出售的產(chǎn)品以及售后服務等等一旦跟不上潮流，商場便會被潮流淹沒，退出歷史舞臺。

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5．5軟件改造過程中的執(zhí)行風險

軟件的改造需要權力的下放，權力下放不夠，效果不明顯，而一旦下放過多的話，會造成難以控制的局面，一發(fā)不可收拾，嚴重時會導致公司的內(nèi)亂，因此，權力的下放程度決定了軟件改造的成功與否。

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6項目結(jié)論與建議

6.1結(jié)論

通過上面大量的分析，可以清楚地知道，南海廣場零售巨頭的地位已經(jīng)不復存在，想要繼續(xù)在激烈的競爭中生存并求得發(fā)展，甚至再次登上零售巨頭的寶座，整改迫在眉睫，刻不容緩。但是，南海廣場現(xiàn)在的狀況僅僅在硬件上整改是遠遠不夠的，重要的是公司內(nèi)部的整改，因此，此次的整改方案設計既包括硬件上的，也包括軟件上的公司內(nèi)部的整改。通過對訪談和大量內(nèi)部資料的分析之后，方案不但在硬件上給與了整改的建議、整改的方法，還根據(jù)南海的實際情況給整改后的南海廣場重新定位，最重要的是方案結(jié)合實際情況和公司的內(nèi)部存在問題，提出了港式中化的管理模式這樣一個新的管理理念，因地制宜，符合南海廣場的內(nèi)部整改的要求，因此，此次的整改方案有很好的參考價值。

6.2建議

6.2.1先軟后硬

公司在整改硬件之前先對內(nèi)部的問題進行整改，現(xiàn)在公司內(nèi)部的問題會直接影響硬件上的整改進程，進程一旦被拖慢，整改的工期一旦延長，對商場的影響便會加大，公司的損失便會增加，6.2.2盡量在夜間施工

工程的施工時間盡量選在夜間，夜間施工可以盡量避免影響商場的正常營業(yè)，特別是噪音較大的和有刺激性氣味散發(fā)的工序，沒有特殊的情況下，一定要在在夜間施工，以免影響商場其它位置的正常營業(yè)。

6.2.3裝修的區(qū)域不要過大

一個樓層分幾個區(qū)域來裝修，而且裝修的區(qū)域不要過大，一般控制在一個星期內(nèi)可以搞好公共部分的裝修即可。一旦圍起來裝修的區(qū)域過大的話需要調(diào)整的搬遷的商戶就會增多，而且需要的時間就會相應的延長，商場在裝修期間的損失便會增加。

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6.2.4適當讓利

在裝修區(qū)域附近的商戶，在生意上或多或少會受到影響，為了穩(wěn)定商戶，保持良好的合作關系，公司要適當給這些商戶一定的優(yōu)惠條件，減少租金或降低提成率也是一種不錯的做法。

6.2.5控制好裝修后進場商戶的裝修標準

一個商場的裝修標準直接體現(xiàn)一個商場的檔次，因此，新裝修完之后區(qū)域的商戶的裝修標準一定要抓好，而且要統(tǒng)一標準，不要給人看上去有一種不協(xié)調(diào)的感覺。

6.3附件：

1、所有訪談紀錄

2、原方案平面圖

3、新方案平面圖

4、原方案租金表

5、新方案租金表

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參考文獻

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致 謝

在此我首先向母校致以深深的謝意，在這幾年里，廣州大學給我提供了一個良好的學習和生活環(huán)境，使我在理論學習和實踐經(jīng)驗方面都取得了很大的進步，為我今后更好的學習和生活打下了堅實的基礎。

感謝論文導師陳琳教授、譚建輝老師從定題、提綱的確定、論文的寫作，全過程的悉心指導，以及感謝陳琳老師、譚建輝老師讓我在南海廣場工作，讓我從中觀察到許多東西，收集了大量的資料。

感謝南海廣場的樓層主任給與的大力的支持與合作，讓我能順利完成訪談。感謝南海廣場所有接受訪談的人員，給予了寶貴的意見和建議。感謝和我一起收集資料的所有同學，感謝他們和我一起為此奮斗。

最后，我要深深地感謝我的父母和家人，是他們無私地養(yǎng)育我，默默地支持我，沒有他們，就沒有我的一切!

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附錄1 深度訪談問卷

商戶：

1、蔡小姐（美寶蓮化妝品專柜）

蔡小姐已在南海廣場工作了7年，看著南海廣場的成長。訪：請問羅小姐你在南海廣場工作多長時間了？

蔡：從南海廣場開業(yè)到現(xiàn)在，7年多了，我看著南海廣場的興衰起落。訪：蔡小姐，最近貴專柜經(jīng)營狀況如何？

蔡：生意下降，以前一年10萬利潤，現(xiàn)在沒錢攢，特別是06-07年，生意下降厲害。訪：那你認為，貴專柜生意下降，與新公司接手有關么？ 蔡：我認為生意下降，與新公司剛接手無多大關系。訪：你現(xiàn)在對南海廣場有何看法？

蔡：管理環(huán)境好，設施到位，停車方便，商品種類也齊全，但租金貴，設施較舊（特別是洗手間），整個商場給人感覺比較舊，員工紀律較松，希望可以抓緊。訪：你對現(xiàn)在公司的管理與前公司的管理如何看待？

蔡：現(xiàn)在的公司比前公司公平、公正，但結(jié)算程序復雜，希望共同搞好商場。訪：你對現(xiàn)在的公司有何建議？

蔡：給長年合作的商戶一定的優(yōu)惠，以保持合作關系，并且防止專柜員工在本商場內(nèi)頻繁跳槽；招一些大品牌（高檔次的）進場，提高廣場檔次，招商應該公平、公開點，多給機會小商戶；商場與商戶一齊讓利多搞活動，互利互惠，不要一面倒的，最好搞點名星效應，讓人流量多些。

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商戶：

羅小姐（愛雅化妝品專柜）羅小姐已在南海廣場工作4-5年

訪：請問羅小姐你在南海廣場工作多長時間了？ 羅：都有4-5年時間了。

訪：羅小姐，最近貴專柜經(jīng)營狀況如何？ 羅：生意淡了，營業(yè)額下降了。訪：你對生意變淡有何看法？

羅：商場的客流量少了，周邊新開業(yè)了不少商場，而且本品牌的化妝品也增開了不少分店。

訪：你對現(xiàn)在的南海廣場有何看法呢？

羅：南海廣場可以做到一條龍服務，其他商場規(guī)劃沒南海廣場清晰，場內(nèi)保安巡邏比以前好，但設備設施舊，感覺檔次低，商品高檔，可裝修跟不上，服務質(zhì)量較低，員工形象不太好，衛(wèi)生清潔方面做得差，你去看看洗手間就知道了，真的希望商場能快點改善這點，現(xiàn)在活動少，吸引的客人不夠，不過活動的讓利還可以接受，以前好多活動讓利太多而無法參加。訪：那你現(xiàn)在對南海廣場有何建議呢？

羅：希望廣場內(nèi)化妝品只做中高檔次的，化妝品的區(qū)域太小，許多大品牌都未能進場，大品牌的引進，可以造成一定的規(guī)模；其實化妝品可以就做在一樓不移動，現(xiàn)在的布局還可以，將有名的，多人想要的商品都靠前、靠下。

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商戶： 卓夫人

卓夫人從南海廣場開業(yè)到現(xiàn)在一直是南海廣場的商戶 訪：卓夫人，請問你的專柜在南海廣場開業(yè)了多長時間？

卓：從南海廣場開業(yè)到現(xiàn)在，我都一直是南海廣場的商戶，專柜都一直在營業(yè)著。訪：請問貴專柜現(xiàn)在的經(jīng)營狀況如何？

卓：經(jīng)營狀況不好，人流量比以前少，我估計最少比以前少40%。訪：你認為是什么原因?qū)е律鲜龅那闆r？

卓：1）商場轉(zhuǎn)換老板，經(jīng)驗理念、操作都與以前不同，以前是百貨，現(xiàn)在是物業(yè)管理形式，手續(xù)上繁瑣，宣傳力度不及以前；以前著重于企業(yè)文化、團隊精神，經(jīng)常舉行運動會、游泳等活動，現(xiàn)在覺得公司不太重視基層員工，使員工積極性降低；

2）領導方法不同，追求香港的形式，與大陸格格不入，與基本操作層脫離，凝聚力不夠，領導班子分工不明確，用人不善，不能使員工發(fā)揮自己的長處。訪：你認為以上是否南海廣場獨有？ 卓：其他商場少有，也就南海廣場獨有。訪：你認為南海廣場還有沒有存在其他的問題？

卓：基本覺得沒什么其他問題，南海廣場的布局還可以。訪：你認為南海廣場現(xiàn)在有沒有必要進行整改？

卓：有必要，兩、三年一改變是必要的，專柜也需要轉(zhuǎn)變一下位置。訪：你對現(xiàn)在的南海廣場有何建議？

卓：建議服裝主要分布在二、三樓，娛樂可以向高處分布，超市就分布在最底層；其實重點不在于布局，而是領導的經(jīng)營驗理念（同舟共濟，領導的能力，經(jīng)營方法，能否知人善用）。

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促銷員：

李小姐（四樓按摩椅區(qū)OSIM專柜）：

李小姐，從事銷售按摩椅三年，由于公司人員的安排需要，經(jīng)常奔走于佛山市各大商場的按摩椅專柜，較熟悉當?shù)馗鞔筚u場情況。

訪問員：李小姐您好，請問你在南海廣場工作有多長時間了？

李小姐：陸陸續(xù)續(xù)塊三年了，因為我們要經(jīng)常調(diào)場，也沒什么固定的工作地點。訪：你們調(diào)場是在全省范圍，還是只在佛山市范圍內(nèi)幾個場調(diào)動？

李：一般只在佛山幾個場調(diào)動，如興華廣場、百花廣場、東方廣場等。有時也調(diào)去廣州的一些場，總體來說還是在本市多。

訪：你工作過這么多的商場，覺得南海廣場與其它商場相比，總體感覺如何？ 李：總的來說，南海廣場還算是好的，特別是前幾年，南海廣場是各大商場中的領頭羊，但是，這兩年就不行了，周邊開了很多新的商場，如嘉信茂、家天下、城市廣場等，還有興華廣場進行了重新裝修，客源都被分薄了，來南海廣場逛街的人流也明顯減少。以前的南海廣場，節(jié)假日人流太多，連收銀臺前交錢都要排隊的，平常非節(jié)假日也不差。現(xiàn)在的情況你都看見了，整個商場都冷冷清清的，人流稀少。

訪：現(xiàn)在比以前人流少了很多，那你們的銷售受到影響了嗎？

李：銷售倒沒受到太大的影響，可能是因為與我們銷售的產(chǎn)品有關。我們賣的是按摩椅，銷售量不大但銷售金額不少，因此受季節(jié)影響不大，受人流的影響也不會太大。與以前相比，也就下降了一點點而已。不過與其它商場的分店相比就少了許多。其它分店的銷售業(yè)績都在升，而南海廣場這個專柜不升反而略微下降。

訪：你覺得造成上述結(jié)果的原因是什么？

李：南海廣場被收購以后，許多東西都比不上以前了，廣場的活動比以前少了很多，即使有活動，規(guī)模也不大，而且場內(nèi)的活動氣氛搞得不夠好，根本不能為商場帶來更多的人流，人少了，生意自然也跟不上了，你看別的大商場，經(jīng)常有活動，而且都是上電視上報紙做的宣傳。

訪：除了你所說的活動做得少，宣傳力度不夠之外，對南海廣場與其它商場相比，還有什么不足的地方嗎？

李： 有啊，你看看新開的嘉信茂或重新裝修開放后的興華就知道了，一走進去給人

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一種舒服的感覺，地方夠大，夠?qū)挸āＩ啼伒奈恢脡虼螅嗽诶锩娓苫钜查_心點，再看看南海廣場，地方太少，而且裝修陳舊，差不多10年之前的風格，現(xiàn)在看上去都有點落伍的感覺，特別是洗手間，異味特別大，還沒走進去就已經(jīng)聞到了，進去以后就可想而知。其它地方可以不改，但洗手間一定要搞好，太臟了。不要說一般的客人，即使是我平時沒什么要買的東西，只是順便逛逛街的話，也會去別的商場。南海廣場現(xiàn)在唯一的優(yōu)勢是停車方便，又地下停車場和廣場旁邊的一塊臨時停車場，如果沒有這點，南海廣場肯定比現(xiàn)在還要冷清。訪：如果南海廣場要進行整改，你希望看到哪些方面的改進，改成什么樣子，或者說，你對整改有什么好的建議？

李：建議不敢說，我希望裝修可以高檔一點，因為南海廣場里面賣的都不是便宜的東西，我希望裝修也可以跟得上，特別是廁所，搞不好的話就成了一個敗筆。另外，我希望我們按摩椅等的保健器材可以搬到運動器材那一區(qū)，現(xiàn)在我們被夾在運動服區(qū)和休閑服區(qū)，感覺比較怪，許多客人都說要找半天才找到，我想應該還有許多客人想找但沒有找到。就這么一點地方擺幾張按摩椅，其實很不顯眼。我希望整改以后我們幾家按摩椅專柜可以在運動器材區(qū)那邊獨占一塊，位置要大一點，而且千萬別放在主通道兩邊，最好是成塊狀分布的，因為許多客人想試用一下我們的產(chǎn)品，但因為主通道多人經(jīng)過，不好意思躺下來，影響了顧客購買的欲望。訪：還有什么別的方面建議嗎？

李：希望廣場能搞多點活動，加大宣傳力度，吸引更多的客人來消費，就這么多了。訪：好的，謝謝您在百忙中抽出時間來與我們交談。

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促銷員：

劉小姐（四樓男裝休閑區(qū)CK專柜）：

劉小姐，從事服裝銷售四年，從開始進入服裝銷售行業(yè)至今一直在南海廣場四樓CK專柜工作。

訪：劉小姐您好，你在南海廣場工作多長時間了？ 劉：也快4年了，從開始做銷售至今一直在這里工作。訪：你在南廣工作了這么長時間，覺得南海廣場如何？

劉：記得我剛進南廣做銷售的時候，南海廣場可是南海地區(qū)數(shù)一數(shù)二的大商場，在南海乃至佛山地區(qū)都有很好的知名度。現(xiàn)在，人人都在說南海廣場不如百花、興華等大商場了。就拿我們專柜的銷售情況來說吧，現(xiàn)在的銷售額只有以前的一半左右。近一兩年來，我們的銷售額可以說是一直在慢慢下降，我們也因此常被老板責怪，可這也不能全怪我們啊，只要看看現(xiàn)在商場內(nèi)的人流量，就知道現(xiàn)在我們的處境有多難。

訪：生意這樣的不理想，有什么更深層次的原因嗎？

劉：具體原因我也說不清楚，可能是周邊商場的增多使得這里人流減少了，也可能是現(xiàn)在人們的消費觀念改變了，不再盲目追求各種名牌了，我們CK的衣服隨便一件都要幾百塊錢，也可能是商場在管理上出現(xiàn)的問題，自從上年被收購以后，商場的管理力度就不如以前了，以前對我們這些促銷員的要求是很嚴格的，現(xiàn)在的管理不到位，使得促銷員的積極性降低，另外商場的人流量的減少，也使得真正購物的客人減少，我們也提不起精神來專心工作。訪：據(jù)你所知，周邊其它的商場有沒有類似的情況？

劉：據(jù)我一些在其它商場工作的朋友告訴我，其它的商場也存在管理不到位導致員工積極性下降的問題，有些新開的商場人流量也不見得比我們這里好多少。訪：針對你所說的管理不到位問題，你有什么好的建議解決？如何提高員工的積極性？

劉：可以借鑒能興公司（即以前公司）的管理方法，把以前的管理方法和現(xiàn)在的管理方法作個對比，以前的管理好在哪些方面？不足的是哪些方面？許多老資格的管理人員都比我清楚，你可以問問他們。我個人感覺到的是：以前的事人性化的管理，公司不但注重他們內(nèi)部的員工，而且也沒有忽視我們這些促銷員，把我們也當作能興的員工看待。以前能興的領導經(jīng)常來看我們，和我們交流，40

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這讓他們知道我們需要什么，我們的精神面貌如何。以前的公司經(jīng)常出錢出力搞一些員工活動，如球賽、歌唱比賽、文藝晚會、大規(guī)模的出團旅游等等。這些使我們覺得商場方面對我們的重視。我們干活也就有了動力，就會主動去干。再看看現(xiàn)在的公司，接手這么久了，還沒組織過一次活動，現(xiàn)在的老總是誰我們都不知道，這樣怎么會有一個透明到位的管理環(huán)境呢？ 訪：現(xiàn)在的南海廣場除了你所說的一些問題外，還有沒有其它問題？

劉：大的問題還沒有發(fā)現(xiàn)，只是覺得現(xiàn)在廣場的促銷活動比起以前來少了很多，而且搞活動時宣傳的力度遠遠不夠，有時甚至連我們促銷員都不知道，因此我們也不能配合促銷活動的開展，每次活動對銷售的作用都不大。而且活動期間廣場內(nèi)的布置和氣氛也不足，要么沒有廣告宣傳標示，要么標示做得太小氣不明顯。平時商場統(tǒng)一印制的折扣優(yōu)惠牌也一樣，色彩單調(diào)，一張紙打幾個字，看起來比較寒酸。另外還有各個專柜的廣告板問題，廣場的樓層本來就不高，但廣場管理層還是批準了個別專柜在專柜范圍內(nèi)內(nèi)使用到頂?shù)拇笮蛷V告牌，使顧客的視線受阻，影響周圍專柜的形象。

訪：對于上述這么多問題，你有什么好的建議和解決的辦法？

劉：希望各個專柜把擋板都拆除，只留下試衣室一個較高的結(jié)構，這樣看上去樓層會比較寬敞明亮一點，周邊專柜也不會受到影響。另外希望廣場方面多搞一些促銷活動或者大型的宣傳活動，在宣傳推廣方面下多點功夫，場內(nèi)布置更細致明顯一點，讓顧客感覺到節(jié)日或者活動的氣氛。除此以外，我還希望公司可以多組織一些員工活動，增進員工和公司之間的聯(lián)系，讓所有促銷員感覺到這里的大家庭氣氛，主動為廣場出一份力，提高他們的工作積極性。

訪：好的，謝謝你在百忙之中接受我們的訪問，你提出的意見和建議我們會做更深入的分析。

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促銷員：

張小姐（三樓男裝西服區(qū)圣寶龍專柜）：

張小姐，從事服裝銷售五年，曾在南海廣場從事女服、女鞋銷售，兩年前轉(zhuǎn)入男服銷售至今，一直在圣寶龍專柜工作。

訪：張小姐您好，請問你在南海廣場工作有多長時間了？

張：快五年了，之前在女服區(qū)做，后來又轉(zhuǎn)去女鞋區(qū)，大約兩年前轉(zhuǎn)來男服區(qū)一直到現(xiàn)在。

訪：你在南海廣場做了那么久，對南海廣場應該會有很深的了解。南海廣場給你的總體印象如何？

張：總的來說還是好的，雖然許多人都說近年來生意越來越差，但我們圣寶龍男服就沒有這樣的情況，從我入職圣寶龍一直到現(xiàn)在銷售都差不多，去年四月份裝修完之后，生意比以前還好了一些，因此我認為我們圣寶龍男服在南廣的男服區(qū)是數(shù)一數(shù)二的。

訪：那么我想問一下，你知不知道為什么其它專柜的生意會越來越差？

張：可能是這個地區(qū)新開業(yè)的商場比較多，分散了客流，競爭激烈。還有就是南廣近一年的促銷活動明顯比以前減少了很多，即使是有活動也沒有什么新意，而且規(guī)模也不大，有時只是某一品類的商品搞活動，就像前不久的三．八節(jié)只有青春女裝區(qū)和淑女裝區(qū)及老人服區(qū)搞促銷活動，我們男裝區(qū)卻沒有，還有就是促銷活動的時候場內(nèi)氣氛不足、太小氣，不像以前，每逢有促銷活動都是大力宣傳，那時廣場多熱鬧，交錢都得排隊。

訪：有件事情我覺得很奇怪，為什么其它專柜的銷售都在下降，而你們專柜卻不降反升了？

張：其實也沒有什么好奇怪的，只要做一下對比就清楚了，你可以觀察一下其它專柜的裝修擺設，再看一下我們專柜的裝修擺設，其它專柜的裝修擺設不夠高檔，這樣裝修的專柜售賣幾百元上千元一件的衣服，顧客都會覺得別扭，覺得消費不值得。還有就是有的專柜面積太小，貨品擺得太多，連坐下來休息的位置都沒有，現(xiàn)在的顧客消費已經(jīng)不像以前的了，上千元一件衣服要坐下來慢慢挑選，而且男人買衣服要么是幾個朋友一起過來，要么是一家大小來，一個人挑選衣服，其它隨來的都要有個地方坐下來等，一邊聊天一邊給意見。

訪：原來如此，我還想問問，你覺得現(xiàn)在南海廣場有沒有一些不合理或者做得不夠

南海廣場一期項目整改方案設計 的地方？

張：有阿，就拿我比較熟悉的男服區(qū)來說吧，首先是高低檔商品的區(qū)分不明顯，你可以去觀察一下，這邊幾個賣高檔男裝的專柜，旁邊搭配著像特賣場一樣的低檔專柜，那邊專柜的情況也是這樣。還有就是在廣場整體裝修的檔次也不夠，南海廣場賣的都不是便宜的東西，常見的都是些中高檔次的商品。但是裝修卻跟低檔商場差不多，而且都太舊了。另外，南海廣場真正叫得出口的名牌也太少了，給人的感覺是知名度比起以前降低了，相反其它商場的知名度卻在上升，特別是近期，報紙、電視上都會不時出現(xiàn)其它大商場搞促銷活動的宣傳，而南海廣場卻有點默默無聞的味道。除此之外，廣場的大型促銷活動太少了，整個廣場顯得冷冷清清，而且廣場的管理比以前松散了很多，管理層平時都無精打采的樣子，特別是樓層主任的積極性減少了，連基本的巡場次數(shù)都少了許多。訪：講了這么多存在的問題，有沒有什么好的解決辦法或者好的建議呢？ 張：首先希望廣場組織一些大型的促銷活動帶旺人流，搞多一些宣傳推廣，重提廣場的知名度。其次，希望廣場在重新裝修時嚴格限制各專柜的裝修檔次，重新劃分高低檔分區(qū)，吸引多點具有世界知名度的服裝品牌進場，這樣做可以間接的提升廣場在消費者心目中的形象。最后就是樓層主任可以嚴抓促銷員的紀律，提高一下他們的精神面貌。還有就是要加強促銷員的培訓，提升她們的整體素質(zhì)。另外再補充一點，在將來重新裝修劃分鋪位時，可以把每個專柜都劃分得大一點，這樣預留給每個專柜都能擺設供客人休息的設施。

訪：好的，謝謝你在百忙之中抽時間與我們交談并給了我們?nèi)绱藢氋F的意見和建議。

南海廣場一期項目整改方案設計

管理人員：

周先生（租賃部經(jīng)營組樓層主任）：

周先生，在南海廣場先后從事專柜銷售、柜長、現(xiàn)場管理，新公司接手廣場之后任樓層主任組長。

訪：周先生您好，請問你在南海廣場工作有多長時間了？

周：快七年了，之前在四樓做現(xiàn)場管理，現(xiàn)在換了個職稱，叫樓層主任。訪：你在南海廣場做了那么久，對南海廣場應該會有很深的了解。南海廣場給的現(xiàn)狀如何？

周：現(xiàn)在是五一黃金之后，相對平常生意比較淡，也有裝修方面的原因，現(xiàn)在的營業(yè)額和人流量都比較低，對比往年的同期都差了。訪：那么我想問一下，是什么原因?qū)е逻@樣的情況？

周：新公司接手之后，很多原來的管理都沒有抓緊，負面的影響慢慢的出現(xiàn)。當然了，從公司內(nèi)部看經(jīng)營策略和管理不太適合，畢竟我們自己就是管理者之一，但是現(xiàn)在新公司的內(nèi)部員工的工作職責分得不太明晰，很多時候都出現(xiàn)互相推卸責任的情況。而且新公司只把大部分的精力放在了招商方面，對商戶進場之后的管理，包括現(xiàn)場促銷員的管理都缺乏策略，缺乏措施和指引。廣場和大部分的員工都是舊人，而公司和管理層、以及管理制度都是新的，這中間的銜接不夠理想，本來這種問題是可以通過公司上下溝通解決的，但是現(xiàn)在的新公司管理層卻很少跟一線的工作人員，包括樓層主任和促銷員進行溝通，使得公司的團隊效率不高。

訪：除了上述問題以外，你覺得南海廣場還存在別的什么問題嗎？

周：從現(xiàn)場來說，G層的檔次明顯是低了，主要是超市的檔次不夠，要是整改的話，應先對超市進行裝修，或者重新選擇新的超市進場。另外，7、8樓的食肆也需要進行裝修，那里的裝修已經(jīng)老化了。還有是1樓珠寶區(qū)后面的地方，賣皮具和貴重玉器，這里存在商業(yè)死角，人流太少，最好可以在這里開個門通到停車場，增加人流。訪：還有沒有其它方面呢？

周：女裝應該在現(xiàn)有的基礎上增加營業(yè)面積，男裝西服區(qū)應該和男裝休閑服放在一起，男裝的生意現(xiàn)在還是可以的。6樓的美奇樂園設施已經(jīng)很舊了，需要進行更新，況且它的自身的品牌知名度也不夠高。另外，我覺得廣場應該適當?shù)脑黾?/p>

南海廣場一期項目整改方案設計

飲食設施和休息區(qū)，方便顧客逛街逛累了可以休息補充。

周：調(diào)整毫無疑問是必須的，顧客一般都比較貪圖新鮮感，再說，廣場的設施也真的是比較陳舊了。其它賣場越開越多，要是再不整改，南海廣場的競爭力將會越來越低了。

訪：好的，謝謝你在百忙之中抽空接受我們的訪問。

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管理人員：

崔先生（租賃部經(jīng)營組樓層主任）：

崔先生，在南海廣場從事現(xiàn)場管理6年，新公司接手廣場之后任樓層主任。訪：崔先生，請問你在南海廣場工作有多久了？

崔：

5、6年了吧，之前在四樓做現(xiàn)場管理，上年年中調(diào)到一樓，一直做到現(xiàn)在。訪：你算得上是公司的老員工了，請問你對南海廣場的現(xiàn)狀有什么樣的看法呢？ 崔：現(xiàn)在新公司剛接手，正處于轉(zhuǎn)型期，管理模式跟之前有很大區(qū)別，之前舊公司的管理模式是百貨零售業(yè)的管理模式，現(xiàn)在的呢，有點物業(yè)管理的味道，管理效率差了。另外，對一線員工的管理也不同了，明顯松懈了不少。這個是企業(yè)文化不及以前的表現(xiàn)，以前就算是老總都會親自下到樓層，跟專柜促銷員進行面對面的交談。而現(xiàn)在，不要說專柜，就算是我們自己，也很少有機會跟上層領導進行溝通。現(xiàn)在的狀況大家都看到了，公司缺乏團隊精神，而原有的員工收入少了，員工活動也沒有了。員工士氣比較低下。而南海廣場的聲譽也沒有以前那么好了。

訪：對這些現(xiàn)狀有什么好的解決辦法嗎？

崔：應該重視一下一線的工作人員了，提高他們的團隊士氣，多進行各項培訓。訪：除此以外，你覺得現(xiàn)在的經(jīng)營情況跟以前相比起來有什么區(qū)別？

崔：樓層銷售來說，一樓比以前做得好了，特別是金飾上升得最大，可能是金價不斷地漲，人們買來保值。而四樓的銷售就明顯下降了，具體原因我也不好說，因為我現(xiàn)在不是常駐四樓，不大清楚。廣場整體來說銷售數(shù)字還是上升了的，但是因為最近增大了營業(yè)面積，所以平均到專柜單位營業(yè)額就略降了點。訪：那在你認為，是什么原因?qū)е逻@樣的惡情況的呢？

崔：現(xiàn)在的客戶、進貨渠道、商品代理都做得不夠以前那樣清晰，價格也比較零亂。新公司在控制廣場的各項商品的價格方面也做得沒有以前仔細。

訪：現(xiàn)在要是南海廣場要進行整體的整改，需要重新裝修布局，你有沒有什么好的建議？

崔：現(xiàn)在的品牌區(qū)域還算可以，要是裝修的話，就應該翻新設施，很多用了７年的設施都舊了。另外，租金需要根據(jù)實際情況略微提高，最好都采用租金＋提點的方式收取。

訪：好的，謝謝你的寶貴意見。

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管理人員：

莫主任（租賃部經(jīng)營組主管，高級樓層主任）：

莫小姐，在南海廣場工作７年，先后做過柜組長，客服主任，新公司接手廣場之后調(diào)任樓層主任主管。

訪：莫主任，你好，請問你在南海廣場工作有多久了？

莫：７年了，我是南海廣場的第一批員工。從事這個行業(yè)總體上來說還是挺有挑戰(zhàn)性的，以前廣場剛成立的時候人們都不大看好，但現(xiàn)在的南海廣場在整個南海甚至佛山地區(qū)都很有影響力。

訪：那請問你對南海廣場的現(xiàn)狀有什么看法呢？

莫：以前的公司很注重員工的精神面貌，比較人情化，是典型的本土化中國式管理。而現(xiàn)在新公司的港式管理還沒能完全融入到公司的日常管理中去。訪：兩種管理有什么區(qū)別嗎？

莫：本土化管理不講究細節(jié)，效率高，講究效果，是粗線條的管理方式。現(xiàn)在的港資管理方式流程復雜，一份文件通常要通過幾個部門，由不同的領導簽字才能確認。拖得太慢了。但港式管理會給員工充分表達自己意見的機會，要是公司覺得適當?shù)臅杉{付諸實施，比較民主。這樣的新舊交替時期，廣場還是可以暫時跟上整個佛山地區(qū)商業(yè)廣場發(fā)展的形勢的。訪：那你覺得廣場現(xiàn)在存在哪些需要整改的內(nèi)容呢？

莫：最主要的應該是設施問題了，現(xiàn)在的廣場畢竟已經(jīng)使用７年了，設施陳舊而且部分數(shù)量較少，比如貨梯數(shù)、停車場的車位、收銀臺的數(shù)量都比較少，滿足不了日常的需求。另外就是布局的問題，現(xiàn)在廣場的布局欠缺人性化的東西，如晚上關門的時候沒有專用的電梯或樓梯讓自駕車的顧客下到停車場。還有要補充一下廣場外圍的燈光也挺缺的，特別是外圍臨時停車場和廣場后面的路。訪：在經(jīng)營上有沒有什么值得改進的地方？

莫：廣場應該多招一些大型的品牌進場，提高一下廣場的檔次。之后就是高、中、低商品的分區(qū)應該比現(xiàn)在更加明顯一點。另外要加強一下管理現(xiàn)場員工的力度。訪：好的，謝謝你百忙之中給我們提了這些寶貴的意見。

南海廣場一期項目整改方案設計

附錄2 圖3.1 南海廣場G層平面圖（原方案）

南海廣場一期項目整改方案設計

圖3.2 南海廣場一樓平面圖（原方案）

南海廣場一期項目整改方案設計

圖3.3 南海廣場二樓平面圖（原方案）

第二篇：佛山南海房地產(chǎn)市場第三季度總結(jié)報告

佛山南海房地產(chǎn)市場第三季度總結(jié)報告 2010年 10月 18日 09:02 新浪網(wǎng)

(一)概述

2010年1-9月，佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)合計實現(xiàn)新建商品房合同登記銷售額158.31億元，其中，實現(xiàn)普通住宅銷售118.58億元，別墅銷售4.53億元，車位銷售6.97億元，商業(yè)、金融和信息用房銷售10.95億元，其他用途房產(chǎn)(包括聯(lián)排別墅)銷售f17.23億元。與2009年1-9月的銷售總額207.51億元相比，有一定幅度下跌。但與2008年同期100.67億對比，仍有較大升幅。詳細見表格：

2008-2010年1-9月南海區(qū)商品房銷售金額對比表（金額單位：萬元）

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 合計

2010年1-9南海區(qū)各鎮(zhèn)街商品房銷售金額對比表（金額單位：萬元）

1月 城 50 羅4118.9村 3 江 0 樵 7 灶 60 2月 34 3月 56

4月 4

5月 19

6月 72

7月 26

8月 52

9月 37

合計 09 桂39595.10188.29026.69005.656535.45948.69700.43785.37204.400990.16728.3435.85575.24731.48202.97432.359676.9943.46 8508.02 63 7 8 3 4 5 1 7 1 1 4

5449.01401.01159.21748.321357.24750.64 966.64 1 0 8 1 2008年 177094.77 57636.47 77354.53 109174.25 123009.22 128051.25 123681.56 99631.40 111063.55 1006697.00

2009年 175534.08 146082.07 298996.49 278359.37 234319.17 233941.00 320147.78 204277.35 183430.48 2075087.79

2010年 250075.82 77644.17 122375.24 293736.93 207813.83 154946.30 186702.84 143810.63 146021.04 1583126.8 九1917.31483.92481.0西8857.98351.917892.丹14391.5903.74672.05

6309.44696.25638.77011.617652.82052.45641.65 21 1 5 5 8 65 8

14702.4198.62662.77496.83133.365784.6

8622.76

1 5 7 7 2 獅25027.6919.57584.431956.113254.10804.20105.17486.19111.152249.山 11 瀝 82 水 59 8 89 36 1 99 35 4 01

47

39 92 82

34

36

69 大59950.32170.14953.52426.036814.25644.47128.26703.32129.327923.里96216.11639.29036.112826.71312.56649.35768.31964.27608.473021.國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策頻繁出現(xiàn)重大變化是今年房地產(chǎn)界的最大特征。一月兩會未召開前，南海區(qū)

國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策頻繁出現(xiàn)重大變化是今年房地產(chǎn)界的最大特征。一月兩會未召開前，南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持09年高速發(fā)展態(tài)勢，市場整體呈現(xiàn)量價齊升局面。進入二月份，受春節(jié)假日經(jīng)濟因素和人大、政協(xié)兩會即將召開的影響，南海區(qū)新建商品房合同登記銷售額出現(xiàn)大幅下滑，跌幅之大是近幾年少見的，顯示市場開始對于高房價出現(xiàn)觀望的現(xiàn)象。三月初，特別在兩會召開期間，無論是中央還是地方媒體，社會各界均對高房價、高地價的現(xiàn)象進行了熱烈討論。但是由于南海區(qū)各大發(fā)展商均已提前在價格方面選擇向下調(diào)整，市場的交投活躍度大幅提升。四月開始，南海區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的好勢頭。

兩會期間，中央領導剛剛表態(tài)要穩(wěn)定房價，北京立刻出現(xiàn)一天三地王的現(xiàn)象使整個社會對目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的關注擺到最顯眼的位置。針對上述情況，中央立刻召開了部委會議，陸續(xù)出臺了有關穩(wěn)定房價的措施。從國資委提出78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)到國土資源部出臺中小戶型政策，還有相關金融、財政、建設監(jiān)管的政策已陸續(xù)出臺。

從8月中旬開始，受到我國有關面臨通貨膨脹壓力出現(xiàn)負利率現(xiàn)象等因素影響，居民儲蓄意愿下降，轉(zhuǎn)而將資金投放到黃金、不動產(chǎn)等資產(chǎn)，造成國內(nèi)部分大中城市的房地產(chǎn)交易快速轉(zhuǎn)暖，部分城市的房價還出現(xiàn)大幅上升現(xiàn)象。最終導致各部委再次研究原來穩(wěn)定房價政策的實施效果并在9月底出臺了更為嚴厲的一系列調(diào)控政策。限制部分開發(fā)商參與土地競購、部分城市限制居民購買第三套住房、提高第一、二套住房按揭貸款首付，調(diào)整契稅征收標準，強化地方政府對房價控制的問責制度，加快保障性住房建設等等措施同時發(fā)布，我們認為，溫家寶總理首次將穩(wěn)定房價作為政府的一項中長期工作，將會使本次房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的時間延長。并且，在年底，中國人民銀行除了提高存款準備金率控制貸款規(guī)模外，還會陸續(xù)調(diào)整存貸款利率，這些政策將會使房地產(chǎn)業(yè)進一步穩(wěn)定下來。而部分城市也會調(diào)整住房公積金貸款的發(fā)放，進一步調(diào)控房地產(chǎn)需求。所以，在對待今年的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策上，我們必須要有充足的心理準備。

面對著上述政策方面的變化，南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會也深入學習中央的精神，向會員傳達，將“穩(wěn)定、和諧”列為今年的工作主題。所謂穩(wěn)定，既是名詞，是一種工作目標，也是動詞，表示我們?yōu)閷崿F(xiàn)這一目標而不斷作出努力。在發(fā)達的市場經(jīng)濟機制作用下，南海房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會各會員也心神領會，主動將房價小幅下調(diào)，新建商品房價格呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的局面。另外，在面對國家房產(chǎn)新政策出臺的情況下，發(fā)展商為了制定中長期的定價策略，普遍將新盤發(fā)售的房價主動調(diào)低，以此來保證形成中長期穩(wěn)中有升的定價機制，直接刺激了這些剛性需求的入市欲望。

另外，今年南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會還針對市場形勢變化大力引導會員開發(fā)中小戶型產(chǎn)品，目的是盡快調(diào)整南海區(qū)住房供應結(jié)構。使南海從原來的中大戶型供應為主轉(zhuǎn)為中小戶型供應為主。這一策略的成功實施，激發(fā)了整個房地產(chǎn)的交投。

今年，南海區(qū)房地產(chǎn)銷售熱點不斷涌現(xiàn)。從年初的里水時代糖果二期(糖果雅苑)中小戶型熱銷到桂城中海萬錦豪苑東苑新發(fā)售當日成交3.5億到桂城創(chuàng)鴻水韻尚都、獅山小塘上林苑、松崗嘉景華庭、丹灶金沙的東海名都花園、桂城萬科金御華府、金域藍灣、怡翠世嘉等等例子，說明了今年各發(fā)展商銷售成功與否的關鍵是在定價和戶型方面上能否迎合消費者的心理。

目前，南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了以下幾方面的好形勢：

第一，發(fā)展商流動資金相當充裕，抗風險能力大幅提高。經(jīng)過2009年的熱銷，發(fā)展商手頭上庫存的商品房已經(jīng)消化得差不多，現(xiàn)金回籠較大。今年上半年因為國土部門在用地指標方面進行全面調(diào)整，南海區(qū)較少推出住宅用地供應市場，造成發(fā)展商現(xiàn)金相當充裕。

第二，發(fā)展商持續(xù)看好未來南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，今年在施工方面的進度加快，投資加大；投放到社會的新房源持續(xù)穩(wěn)定地增長，新盤銷售持續(xù)增加，發(fā)展商無捂盤惜售現(xiàn)象，消費者選擇的機會大大增加。另外，在戶型供給結(jié)構方面，發(fā)展商已靈活適應市場變化，大幅度增加中小戶型房產(chǎn)的供給，在戶型結(jié)構供給方面迎合了市場的需求。市場交投氣氛活躍。

第三，越來越多的國內(nèi)外一線知名發(fā)展商派人進駐南海調(diào)研項目，期待能參與到南海房地產(chǎn)建設的熱潮當中。包括招商地產(chǎn)、香港中旅集團、越秀城建、香港的和記黃埔、金地房地產(chǎn)、蘇寧地產(chǎn)等一系列新面孔均出現(xiàn)在今年土地拍賣市場。

第四，南海區(qū)目前的房地產(chǎn)業(yè)相當穩(wěn)健。跟其他區(qū)域不同，南海區(qū)的房地產(chǎn)已經(jīng)形成了非常豐滿、多層次的價格體系。產(chǎn)品線從最便宜的3300元/平方米鎮(zhèn)街帶電梯商品房一直延伸到高達30000多元/平方米的高端別墅產(chǎn)品。消費者很容易在市場上找到適合自身條件的房產(chǎn)。我們認為，成熟的價格體系是判斷一個市場是否穩(wěn)健的重要標志。在經(jīng)濟如此發(fā)達的區(qū)域，社會的需求已經(jīng)呈現(xiàn)出強烈的分化，工薪階層在未能享受經(jīng)濟適用房的前提下，可以輕松的通過銀行按揭購買20多萬元到40萬元左右的鎮(zhèn)街帶電梯商品房和中心地段的中小戶型；中端的消費群體可以通過銀行按揭輕松選購60萬到100萬中心地段的戶型；而社會精英、私企業(yè)主可以購買到150萬到2000萬左右的中心地段豪宅。可以說，南海區(qū)目前的市場供求情況，是近幾年最為理想的狀態(tài)，各層次的需求皆可以在市場得到實現(xiàn)。部分消費者認為房價高的現(xiàn)象是由于局部區(qū)域市場供給不均衡而引起的。可以說，消費者認為房價高只是“要在南海區(qū)最好的地段買最好的房子不便宜”的一種表述。就象買車一樣，我們處于社會主義初級階段不可能實現(xiàn)家家都買奔馳、寶馬。對于鎮(zhèn)街3000多到10000這樣的價格來說，其房產(chǎn)定價依據(jù)是理性的。

對于今年國家陸續(xù)出臺的一系列政策，就南海區(qū)域而言，影響最大的主要是金融信貸方面的政策。該政策的實施直接提高了購房者的支付門檻，暫時將部分購房需求凍結(jié)。對于南海而言，南海區(qū)是比較早實施房改制度的城市。93年到2000年，大部分企事業(yè)單位就已經(jīng)進行了房改。但由于南海的行政級別低，相當多的企事業(yè)單位職工享受的房改待遇較低，所以，形成了南海區(qū)居民在改善型住宅方面有較大需求。二套房房貸政策實施將會使這部分家庭新置業(yè)難度加大。但是，我們應該看到，南海區(qū)是由8大鎮(zhèn)街組成的。這些鎮(zhèn)街目前正處于城市化進程中。越來越多的鎮(zhèn)街居民接受商品房小區(qū)這樣的生活方式，逐漸從鎮(zhèn)街的宅基地住宅向商品房小區(qū)轉(zhuǎn)移。所以，我們認為，南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)中長期繼續(xù)高速發(fā)展的態(tài)勢是不會改變的。隨著南海區(qū)在交通、規(guī)劃、大環(huán)境配套方面的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)和南海區(qū)實體經(jīng)濟的高速發(fā)展(例如廣佛地鐵通車、廣佛同城政策進一步深化融合、千燈湖金融高新區(qū)建設進入實質(zhì)性階段、一汽大眾在我區(qū)落戶投產(chǎn)等因素)，南海的房產(chǎn)業(yè)將在未來相當長時期內(nèi)處于價值發(fā)掘階段。

隨著十月廣佛地鐵的通車，南海地產(chǎn)業(yè)將正式進入一個全新的時代。今年9月，越秀城建順利拍賣南海桂城地鐵上蓋180米雙子星地標項目，南海大道有望成為整個佛山禪桂的新商業(yè)中心區(qū)域。“北京有十里長安街，南海則有十里南海大道。”憑借著桂城千燈湖金融高新區(qū)的建設和南海大道多個大型商業(yè)悠閑中心群的快速建設，南海大道將有望取代佛山原來的祖廟路商業(yè)中心而成為整個佛山禪桂的中軸，禪桂城市中心東移的格局已經(jīng)形成。中秋歡樂節(jié)近二百萬市民齊聚千燈湖正以客觀事實印證了上述趨勢。因此，從中長期來說，桂城區(qū)的房產(chǎn)價值尤其是商業(yè)地產(chǎn)價值將會不斷提升。

(二)區(qū)域分析

從區(qū)域上分析，今年南海區(qū)各鎮(zhèn)街發(fā)展嚴重不均衡的現(xiàn)象繼續(xù)出現(xiàn)。主要表現(xiàn)在：

里水鎮(zhèn)繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢，1月份甚至創(chuàng)出單月成交9.62億元的好現(xiàn)象。雖然里水鎮(zhèn)的在售樓盤不多，但是屬于金沙洲板塊的御景半島、時代糖果雅苑銷售理想。尤其是時代糖果雅苑，憑借在戶型方面的創(chuàng)新和合理的定價，取得了市場的高度認可，顯示出金沙洲板塊的巨大發(fā)展?jié)摿ΑｋS著御景半島半島銷售得差不多，香港新世界金名都項目將會接力。

同時，位于里水和順的中信山語湖，憑借其超前的規(guī)劃構思，面向全國的營銷策略，今年也取得了輝煌的銷售業(yè)績。

處于里水中心城區(qū)的君景灣、峰景灣以及海逸錦繡藍灣則穩(wěn)健銷售，隨著保利地產(chǎn)成功競拍原來爛尾盤班芙小鎮(zhèn)部分商住用地，該區(qū)域?qū)纬杉坌杆賻右画h(huán)里水出口片區(qū)的地段價值。

大瀝鎮(zhèn)方面，熱銷樓盤有金棕櫚灣、金域華庭，鹽步的雅居藍灣、領地海納天河花園、雅居樂的花地灣壅景豪園、黃岐的中海金沙灣、風度國際明苑。由于大瀝鎮(zhèn)目前包括黃岐、鹽步、大瀝三個街道。其中黃岐、鹽步在地段方面接近廣州，一直是南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍的區(qū)域。黃岐地段同樣包含金沙洲板塊概念，其中的中海金沙灣憑借其優(yōu)良的建筑質(zhì)量，獨特的超寬樓距，和諧構思的戶型設計獲得了大量廣州市民的青睞。

這里有值得留意的是，萬科在大瀝鎮(zhèn)的金域華庭項目。該項目是萬科首個在我區(qū)非中心鎮(zhèn)街開發(fā)的樓盤。但該樓盤的成功銷售，顯示出目前國內(nèi)一線發(fā)展商介入南海區(qū)非中心行政區(qū)域的鎮(zhèn)街策略獲得了重大的成功。類似的華南保利投資獅山東風水庫項目是否能獲成功我們將密切關注，國內(nèi)一線發(fā)展商介入南海區(qū)二線鎮(zhèn)街的趨勢似乎在慢慢形成。

桂城方面，保利花園、江南名居、星暉園繼續(xù)熱售，價格平穩(wěn)。位于桂城怡翠板塊的新盤中海萬錦東苑和萬科的金御華府于上半年正式開售，定價低于原來市場預期，銷售獲得了巨大的成功，反映出目前禪桂兩地居民購買力強勁，市民對南海區(qū)房地產(chǎn)今后發(fā)展有充足的信心。新加坡豐樹地產(chǎn)基金開發(fā)的平洲富豐新城以及萬科、能興地產(chǎn)位于季華東的兩樓盤也于第三季度集中上市，由于樓盤在戶型、價格方面均迎合今年市民的需求，出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，一房難求再次出現(xiàn)。

獅山鎮(zhèn)方面，呈現(xiàn)百花齊放局面，小塘的上林苑銷售表現(xiàn)突出；獅山的中南海暉城、水晶灣中小戶型、松崗的海逸錦繡桃園、嘉景華庭、穆天子山莊銷售理想； 時代峰云名居因為重新包裝和大幅調(diào)低銷售價格取得了熱銷；南國桃園內(nèi)的匯江假日花園、香格里拉花園四期公寓新發(fā)售別墅認購熱烈；保利位于官窯東風水庫的新盤保利東語花園直接帶旺官窯區(qū)域樓市，官窯唯一帶電梯商品房項目的豪景新城銷售順暢。從獅山數(shù)據(jù)來分析，獅山的中小戶型銷售比較理想，而南國桃園悠閑別墅則重新被市場發(fā)掘。

丹灶鎮(zhèn)方面，位于金沙的東海名都花園價格調(diào)高后銷售勢頭減緩，丹灶的都市晴園、和豐名苑、錦繡豪庭、金沙的創(chuàng)融理想家園銷售暢旺，受桂丹路開通的利好因素，天晟海琴灣別墅重新被市場認識，銷售大幅攀升，祈福南灣半島銷售一般。

羅村方面，時代傾城基本銷售完畢，新盤尚觀御園一花獨放，憑借價格適中和中小戶型的優(yōu)勢獲得市場熱烈追捧。而港資新盤翠湖綠洲因為首次開盤因定價過高無人問津，其后調(diào)整策略大幅降價銷售，取得了巨大成功。新盤新雅名軒和新盤怡佳名苑銷售不錯。

西樵方面，西岸的山林水語新城低價入市，成為西樵西岸房產(chǎn)銷售一大亮點，鉅隆房產(chǎn)的凰朝圣堡、凰樵假日銷售暢旺。麗湖名軒和新盤永利花苑銷售相當理想，直接帶旺西樵山根板塊。

九江鎮(zhèn)的商品房則以金港灣、洛浦園、向明苑成為銷售主力。從成交額來看，九江近半年的新建商品房銷售額在溫和增加，顯示出該區(qū)域城市化進程在慢慢加快，但由于成交總額低，還是在南海各鎮(zhèn)街道排行最后。

第二季度，南海區(qū)各主要典型的樓盤價格均相當穩(wěn)定。對比09年底基本上在上下10%內(nèi)波動，符合中央監(jiān)管層穩(wěn)定房價的精神。

而第三季度開始，南海區(qū)的典型樓盤價格出現(xiàn)了一定幅度的上升，尤其是本地發(fā)展商和外來二線發(fā)展商開發(fā)的樓盤，普遍存在較大的升幅；而外來一線發(fā)展商開發(fā)的樓盤價格相當穩(wěn)定。這種現(xiàn)象主要有三種情況造成的：第一，是因為戶型結(jié)構的差異所造成的，現(xiàn)在樓盤基本上是分幾期開發(fā)，越到后期，戶型和朝向越漂亮，另外，部分樓盤原來是供應毛胚房，現(xiàn)在供應的產(chǎn)品是精裝修房子，價格出現(xiàn)較大幅度上調(diào)是合理的；第二，樓盤結(jié)構方面的差異所造成，原來的樓盤供應以普通洋房為住，第三季度除了供應洋房外，還包括別墅，樓盤成交均價出現(xiàn)大幅拉升屬于正常；第三，部分鎮(zhèn)街的房產(chǎn)價值整體被發(fā)掘，例如比較典型是丹灶金沙、九江的房產(chǎn)，這些區(qū)域的房產(chǎn)價格一直相對較低，年初價格大概在3000元平方米左右。他們在南海區(qū)其他區(qū)域房產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的帶動下，也被相應拉升起來。但是，這些價格拉升并未完全被市場接受，主要表現(xiàn)在成交量方面。丹灶金沙、九江的房地產(chǎn)業(yè)近一年成交量并不大，例如九江今年長期處于每月成交1000多萬的水平，反映出價格上調(diào)并未被市場所完全認可，開發(fā)商和消費者都均處于高度觀望狀態(tài)。

(三)預售情況分析

新增預售數(shù)據(jù)見下表：

2010年1-9月份南海區(qū)批準預售商品住宅的鎮(zhèn)（街道）分布情況 鎮(zhèn)（街）桂城街道 羅村街道 九江鎮(zhèn) 西樵鎮(zhèn) 商品住宅

面積（萬㎡）

42.92 18.55 8.36 28.66 占全區(qū)比重 22.36% 9.66% 4.36% 14.93% 商品住宅套數(shù)

3799 2343 771 3221 丹灶鎮(zhèn) 獅山鎮(zhèn) 大瀝鎮(zhèn) 里水鎮(zhèn) 合計

鎮(zhèn)街

桂城

羅村

九江

西樵 11.53 6.01% 997 23.74 12.37% 2404 23.78 12.39% 2532 34.39 17.92% 2680 191.93

100%

18747 2010年1-9月南海區(qū)各鎮(zhèn)街樓盤商品房批準預售情況

樓盤名稱 批準預售套數(shù)

批準預售面積(m2)星暉園 112 14416 中海萬錦豪園 76 7436 金御華府 302 23446 天安南海數(shù)碼新城

231 47909 保利花園 150 22595 水韻尚都 1287 144736 金域藍灣 340 33122 中海萬錦東苑 1218 138179 怡翠世嘉花園 145 12794 富豐新城 270 41436 尚觀御園

1191 99679 翠湖綠洲花園 971 72804 怡佳名苑 220 20153 新雅名軒 120 8490 洛浦園

239 34001 九江商業(yè)大廈

12367 金港灣 304 23006 金港灣商業(yè)中心 2523 凰樵圣堡

826

56663 麗湖名軒 凰樵假日 山林水語新城 江濱花園濱城 永利花苑 聚居樂花苑 天晟·海琴灣 錦逸豪庭

丹灶 和豐明苑

南海祈福南灣半島花園

東海名都花園 融創(chuàng)理想家園 海逸錦繡桃園 穆天子山莊

獅山 中南海暉城 西堤國際花園 水晶灣花園 黃岐沙面新城 領地海納天河花園 花地灣雍景豪園

大瀝 中海金沙灣 雅居藍灣 金域華庭 金棕櫚灣 風度國際名苑 海逸錦繡藍灣 中信山語湖花園

里水 金碧海岸花園

峰景灣 糖果雅苑

586 76 515 33 677 543 2 99 62 100 555 220 230 288 466 130 333 365 131 132 731 329 606 393 552 384 213 390 60 1885

52983 5870 57220 13435 57529 47837 519 9296 5961 33310 51333 17294 30293 43716 31940 10816 34104 26105 12276 12406 79909 32575 42899 38936 38466 38349 106342 56570 5521 153274

從數(shù)據(jù)分析，今年前三季度整個南海新增加房源還是相當充足的。表現(xiàn)為兩方面，一個是今年的新樓盤比較多，例如羅村今年的成交主力全部是今年才上市的樓盤；桂城今年新上市的樓盤占較大比例，西樵新上市的樓盤也超過一半。二是，每個樓盤供應的量也比較充足。新房源供應充足可以客觀事實說明今年整個南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在資金方面的充足和對后市的樂觀。企業(yè)在建設施工進度方面一直是加快，項目開發(fā)周期越來越短。這是一個非常好的現(xiàn)象。

今年1至8月，南海區(qū)一直處于銷售大于預售的情況，9月份，相當多樓盤的新房源集中上市，扭轉(zhuǎn)了局面。對比銷售和預售數(shù)據(jù)，1至9月，南海區(qū)總銷售套數(shù)為16730套(包含普通商品房、別墅、聯(lián)排別墅)，面積174.90萬平方米，而總預售套數(shù)為18747套，面積191.93萬平方米。目前整體上處于供求平衡狀態(tài)。

(四)市場預測

今年，南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的利好因素。

第一，今年廣佛地鐵就會通車，南海區(qū)處于廣東的第一大城市廣州和第三大城市佛山之間，地鐵的正式通車將以事實將南海完全融合到兩大城市之間。由于兩大城市匯聚了將近25000億的存款，消費力相當龐大。地鐵通車影響是深遠的。地段的優(yōu)勢將會使南海區(qū)在未來的10年內(nèi)處于價值發(fā)掘階段。

第二，今年廣州舉辦亞運會。廣州市區(qū)的在建房地產(chǎn)項目將因此從9月30日至12月22日停工84天，廣州市可供銷售的房源會大幅減少，廣州市區(qū)房價出出現(xiàn)較大上升。廣州樓價與南海區(qū)樓價之間的差價會越來越大，給南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來了重大機遇。

第三，佛山市禪城區(qū)舊城拆遷規(guī)模越來越大，但進度較慢，可供房源不多，造成禪城區(qū)房價出現(xiàn)較大幅度上升；禪城區(qū)樓價與南海區(qū)樓價之間的差價同樣越來越大，禪城區(qū)獲得拆遷補償?shù)娜藛T選擇南海(桂城、羅村、獅山)購房的現(xiàn)象會越來越普遍，給南海樓市創(chuàng)造了巨大的剛性需求。

第四，正因為佛山市禪城區(qū)舊城改造的進度不理想，整個禪桂的城市中心出現(xiàn)東移的格局已經(jīng)形成。20年前，整個禪桂的城市中心是以佛山禪城區(qū)祖廟路為中軸線的，當時，祖廟路上的興華商場、玫瑰商場、百花廣場一直引領禪桂的商業(yè)核心。但是，隨著近十年南海大道沿線的超常規(guī)高速開發(fā)，南海大道已經(jīng)形成了千燈湖大型金融、商住板塊、南海廣場商業(yè)板塊、南海嘉信茂廣場商業(yè)板塊、怡翠商住板塊。這些板塊隨著南海桂城地鐵上蓋185米雙子星地標項目的成功出讓，預計在未來五年后，整個南海大道沿線將取代祖廟路的商業(yè)核心地位而成為整個禪桂的新中心。屆時，“北京有十里長安大街，佛山有十里南海大道”的情況將會出現(xiàn)。整個南海大道沿線房產(chǎn)將逐漸受益。

因此，我們相信，雖然今年國家在房地產(chǎn)業(yè)政策方面出臺了多項穩(wěn)定房價政策，但隨著這些政策的明朗，南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在上述利好的作用下，依然會在“穩(wěn)定、和諧”的主調(diào)下保持健康高速發(fā)展的態(tài)勢。

第三篇：南海金融廣場規(guī)劃設計說明書

南海金融廣場規(guī)劃設計說明書

一． 項目背景

1． 項目概況

南海金融廣場位于金融高新區(qū)的核心位置，西鄰千燈湖景觀軸線，北靠佛山水道，是千燈湖片區(qū)的有機組成部分。根據(jù)南海中心區(qū)北延戰(zhàn)略，佛山水道一河兩岸區(qū)域是未來南海中心區(qū)的核心區(qū)，金融廣場將成為該區(qū)域的主要亮點之一。但是海八路將金融區(qū)南北分開，為了解決海八路對金融高新區(qū)造成的交通阻隔問題，增強金融高新區(qū)的空間整體性，南海區(qū)將對海八路（金融高新區(qū)段）采取下穿隧道、上蓋廣場的改造方式。將上蓋廣場——“南海金融廣場”打造成為繼千燈湖公園后又一南海城市地標。2．設計范圍

范圍一：規(guī)劃研究范圍。佛山水道以南、佛平路以北、佛山一環(huán)以西、燈湖西路以東，面積約7平方公里。

范圍二：規(guī)劃設計范圍（即南海金融廣場范圍）。海八路隧道上蓋空間、桂瀾路北延線東側(cè)的中央公園、及寶翠路路口周邊地塊，面積約0.5平方公里（折合750畝）。

范圍三：核心設計范圍。海八路隧道上蓋空間，面積約0.1平方公里（折合150畝）。

二． 設計依據(jù)：

1《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 2建設部《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》

3《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準（GBJ137-90）》 4《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》 5《佛山市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》

6《佛山市城市總體規(guī)劃（2005-2020）》及其專項規(guī)劃 7《南海區(qū)近期建設規(guī)劃（2006-2010）》

8《廣東金融高新技術服務區(qū)A、B、C區(qū)控制性詳細規(guī)劃》 9《佛山水道一河兩岸城市設計深化》

10《南海區(qū)中心區(qū)交通系統(tǒng)和綠地系統(tǒng)專項規(guī)劃設計》 11《南海金融廣場規(guī)劃設計國際競賽技術文件》

三． 關鍵問題探索

佛山位于中國廣東省中南部，地處中國最具經(jīng)濟實力和發(fā)展活力之一的珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)中部，與廣州共同構建“廣佛經(jīng)濟圈”。廣佛同城化使得廣、佛交界地帶將為經(jīng)濟圈發(fā)揮至關重要的作用。本項目-南海金融廣場的位置正處于廣州進入佛山的要道，是廣佛同城的重要門戶節(jié)點。然而海八路把基地所處的金融高新技術服務區(qū)分成南北兩段。所以金融廣場的設計必須考慮如下幾個問題：

1．服從區(qū)域整體的規(guī)劃框架，與整體空間環(huán)境保持協(xié)調(diào)關系是本項目第一關注要點。空間的滲透、綠化的延續(xù)、建筑高度的協(xié)調(diào)、區(qū)域肌理的統(tǒng)一是達到這一目地的必要條件。

2．必須對城市發(fā)展主軸線給予充分尊重。為避免金融區(qū)偏離主軸線的不均衡發(fā)展，應該利用金融廣場拉近金融區(qū)與城市主軸線的關系，并與北島隔河對望、遙相呼應。

3．金融高新技術服務區(qū)的A、B、C三個板塊相對分散，為了強化金融區(qū)的整體性，需要通過金融廣場項目的合理設計將A、B、C三區(qū)整合。4．金融廣場與城市結(jié)構各控制要素的關系決定了廣場的布局形式。這包括： ? 廣場與千燈湖的關系 ? 廣場與北島的關系 ? 廣場與佛山水道的關系

5．金融廣場與千燈湖區(qū)域及北島區(qū)域的互補發(fā)展，重視公共商業(yè)和服務設施配套、產(chǎn)品類型、環(huán)境品質(zhì)并與金融高新服務區(qū)的定位相匹配是項目成功的關鍵。

6．合理完善的交通組織流線、切實可行的廣場設計、嚴格有序的管理程序是項目成功的根本保證。

四． 總體規(guī)劃

1． 總體規(guī)劃設計概念

在深入分析佛山的城市特點后，得出本項目總體規(guī)劃的設計概念是：融綠都市 融代表：

? 金融城：南海金融區(qū)將成為珠三角的金融后援服務中心和創(chuàng)新研發(fā)中心，金融城將是佛山最亮的城市名片。

? 融合：廣佛同城的融合；廣東金融高新技術服務區(qū)A、B、C三區(qū)的融合；金融城與千燈湖、佛山水道、濱水休閑綠化帶的融合 綠代表：大面積的城市綠化開放空間和縱橫交錯的綠化網(wǎng)絡是區(qū)域的主要特點

? 千燈湖城市“綠廳”；

? 佛山水道城市流動綠化休閑帶； ? 南海金融綠色廣場 2． 功能布局

? A區(qū)：金融企業(yè)總部：吸引區(qū)域及全國性的金融企業(yè)的后臺辦公總部落戶，建成輻射力強的金融企業(yè)總部區(qū)； ? B區(qū)：中央服務區(qū)：B區(qū)處于高新區(qū)“π”型結(jié)構的上端，聯(lián)接A、C兩區(qū)，且交通、生態(tài)資源優(yōu)越，適宜發(fā)展以金融為主的科研培訓、商務服務、創(chuàng)業(yè)孵化、商業(yè)等職能，建成金融區(qū)的核心商務區(qū)&中央服務區(qū)； ? C區(qū)：業(yè)務流程外包區(qū)：面向國際市場，重點發(fā)展呼叫中心、數(shù)據(jù)處理中心等職能，建成國際影響力的BPO中心 3． 規(guī)劃特點

? 總體規(guī)劃側(cè)重于各分區(qū)間的緊密聯(lián)系、完善空間系統(tǒng)以及功能與環(huán)境間更加緊密契合等。

? 空間設計上利用金融廣場向北偏轉(zhuǎn)一定角度，向千燈湖軸線和佛山水道打開綠色通廊。既拉近金融區(qū)與軸線的關系，又與北島隔河對望、遙相呼應。同時通過五勝河強化與千燈湖的聯(lián)系，使得A、B、C三個分區(qū)融為一體。

五． 南海金融廣場城市設計

1． 設計概念：百舸爭流，千帆競發(fā)

? 以展現(xiàn)嶺南水鄉(xiāng)空間意向、商務與文化和諧共生、交通立體化的廣場公共空間為目的，將金融、文化、商業(yè)街與公共空間節(jié)點極具韻律和節(jié)奏的銜接在一起。? 通過造型處理強化其流動性和導向性，以生動的造型隱喻嶺南地域文化的符號，體現(xiàn)了佛山百舸爭流、千帆競發(fā)的發(fā)展態(tài)勢與繁榮局面。2． 規(guī)劃定位：

? 創(chuàng)造一個目的地——本項目將在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造一個重要節(jié)點，使其成為佛山金融、商務、差旅和城市文化生活的核心場所。? 創(chuàng)造一個門戶——突出本項目對整個金融高新區(qū)的推動和導向作用。塑造佛山的城市形象、彰顯城市魅力。使其成為佛山市的門戶。? 創(chuàng)造一個聯(lián)系——成為廣州與佛山之間的連接紐帶；成為金融高新區(qū)A、B、C三區(qū)之間的聯(lián)系中樞；促進城市與自然環(huán)境的編織融合 ? 創(chuàng)造一個場所——嶺南水鄉(xiāng)風情商街體現(xiàn)了城市的地域文化特征，使廣場不僅是金融中心還是城市文化生活的精神家園。

3． 規(guī)劃總平面

金融廣場的總用地面積為114300平方米。其中以廣場商業(yè)、地下商業(yè)和景觀為主。其周邊業(yè)態(tài)分布為商務樓、培訓中心、孵化中心、商業(yè)綜合樓、廣場商業(yè)、地下商業(yè)、酒店、展館、博物館等。周邊液態(tài)的總建筑面積為173萬平方米。4． 交通系統(tǒng)。

在充分吸收《海八路隧道周邊交通分析與組織方案研究》的研究成果基礎上，結(jié)合規(guī)劃設計方案，得出本方案的交通系統(tǒng)圖。經(jīng)過需求分析和微觀交通模擬測試，該方案保證服務器內(nèi)規(guī)劃年所有路段和交叉口的服務水平在D級以上。5． 人行系統(tǒng)

人行系統(tǒng)的最大特點是從金融廣場可以無間斷直達濱水岸線和千燈湖，實現(xiàn)東西向步行完全貫通。步行路徑也考慮到直接與公交站點和出租車下客處相連，可以有效地把基地周邊的商務和社區(qū)人流吸引到廣場來。步行橋、金色景觀散步道、濱水嶺南風情街、地下通道和下沉廣場等創(chuàng)造了優(yōu)雅舒適的步行環(huán)境。6． 綠化空間系統(tǒng)

金融廣場空間為金融區(qū)創(chuàng)造了一個內(nèi)核，把各功能聚落聯(lián)系在一起；廣場綠化空間拉近了與佛山水道、千燈湖、濱水休閑綠地的關系。7． 圖底關系

廣場是由實體化的建筑和圍合的空間組成的。作為建筑實體的圖和作為開場空間的底之間的相互關系，包括尺度關系、空間秩序、功能的合理組合以及人流活動的方向感等。巧妙發(fā)掘環(huán)境和功能組合之間的切入點，可以讓我們找到最適合于基地的設計方案。8． 地下空間

本金融區(qū)的地下空間包含多種功能的復合利用。設計中把不同地塊連起來，形成整體的空間開發(fā)策略，并利用地下通道拓展成地下商業(yè)，與地面商業(yè)部分有機結(jié)合。強化了海八路地下停車－地下商業(yè)－地面商業(yè)這個圈層的活動，以及與相關軌道交通之間的互聯(lián)。

六． 廣場設計

（一）建筑設計

1． 金融廣場商業(yè)設計概念

該商業(yè)區(qū)位于海八路下穿隧道的上部，東到華翠北路，西到桂瀾路。是該區(qū)域的核心部位，與周邊高層裙房商業(yè)相互配合，形成大的商業(yè)區(qū)。從天際線看，此區(qū)涵蓋了該區(qū)域的地標建筑，區(qū)域識別性搞，天際線變化豐富。問題是在城市綜合區(qū)：我們需要什么樣的商業(yè)街？

從周邊環(huán)境出發(fā)，我們希望商業(yè)街不僅僅只是一個簡單的購物場所，而是一個提供人們交流活動的平臺，同時營造一種足夠親和力的界面，并給城市增添一抹綠色。

龍舟、嶺南水鄉(xiāng)、綠色城市是佛山的城市特色，所以我們以水鄉(xiāng)競舟商業(yè)街作為金融廣場的設計概念。

2． 設計中對建筑群體的內(nèi)、外界面采取了不同的組織方式。

內(nèi)界面的商業(yè)街，近人的尺度，多元的氣氛，凹凸有致的金屬盒子是各種信息的載體，更是移動的視覺盛宴。外界面呈現(xiàn)綠島的感覺，形體簡潔有力，識別性高。綠色植物作為建筑立面的組成部分，春夏秋冬四季變化，是最佳的建筑表情。商業(yè)街聯(lián)合地下商業(yè)、周邊高層和地下車庫，形成完整的地面地下商業(yè)流線，使周邊建筑及地下空間的開發(fā)有機地連成一體。3． 高層體量及相互關系

150米的超高層辦公樓及250米高的超高層塔樓共同搭建新的天際線，給本區(qū)域建立了一個合理的、豐富的城市輪廓，并形成多元化的設計風格，共同打造新的地標。

（二）景觀設計

景觀設計分為四區(qū)：

1．展示廣場區(qū)：以大型藝術雕塑裝置和展示平臺作為廣場設計主體。2．金色大道：金色地面鋪裝體現(xiàn)金融城的主題。間隔排布的雕刻墻展示佛山歷史文化名人，增強廣場文化氛圍。3．水鄉(xiāng)競舟商業(yè)街：覆土緩坡商業(yè)體，模糊場地與建筑的界限。建筑形態(tài)取自佛山傳統(tǒng)的節(jié)慶項目龍舟競渡，體現(xiàn)百舸爭流的主題，比喻金融行業(yè)的繁榮。4．秋色水岸：淺水打造嶺南水鄉(xiāng)風情使廣場充滿地域特征和人文情趣。

七． 交通專題設計

1． 道路網(wǎng)規(guī)劃調(diào)整

在充分吸收《海八路隧道周邊交通分析與組織方案研究》的研究成果基礎上，結(jié)合規(guī)劃設計方案，得出本方案的交通系統(tǒng)圖。經(jīng)過需求分析和微觀交通模擬測試，該方案保證服務器內(nèi)規(guī)劃年所有路段和交叉口的服務水平在D級以上。

在充分吸收《海八路隧道周邊交通分析與組織方案研究》的研究成果基礎上，結(jié)合規(guī)劃設計方案，基本選取其推薦方案（方案三）作為新的道路網(wǎng)規(guī)劃方案，規(guī)劃要點如下：

（1）海八路隧道于燈湖東路與華翠路之間下穿；

（2）錦園路北延與海八路地面平交，繼續(xù)北延穿延桂瀾路橋向東接濱江二路，延長段道路紅線35米；

（3）錦園路-海八路交叉口與海八路-桂瀾路口協(xié)調(diào)控制；（4）擴寬海七路與濱江二路至40米紅線，強化交通功能；

（5）形成金融服務區(qū)內(nèi)部以錦園路-濱江二路-華翠路-海七路溝通環(huán)路。2．區(qū)域整體交通組織

該道路規(guī)劃調(diào)整方案旨在形成新的“一隧三環(huán)”的區(qū)域主骨架路網(wǎng)結(jié)構： “一隧”以海八路局部下穿為快速過境通道，在金融廣場地下設計右進右出通道和地下掉頭通道，便于實現(xiàn)主要交通的快進快出。

“三環(huán)”以南海大道-穗鹽路-佛一環(huán)東線-海五路為外部過境環(huán)，主要承擔過境交通；以錦園路-濱江二路-華翠北路-海七路為內(nèi)部溝通環(huán)，東西向由海七路、海八路貫通連接，南北向由桂瀾路、環(huán)翠北路貫通連接，主要承擔區(qū)域到發(fā)交通；以桂瀾路-中央大街-華翠北路-五勝河兩側(cè)單行道圍合形成核心保護環(huán)，主要承擔金融廣場的公共交通與進出機動車交通。

整個道路網(wǎng)結(jié)構層次分明、整體交通組織架構清晰，便于實現(xiàn)各類交通的通與達。

3． 區(qū)域道路交通容量

結(jié)合整體交通組織架構，對規(guī)劃區(qū)域主要道路進行進出交通容量分析，對需求分析得出的金融服務區(qū)整體6萬pcu/h、B區(qū)東部總量不到15000pcu/h的需求總量進行總體分析，總體很好地滿足區(qū)域交通需求。4．停車設施規(guī)劃

金融服務區(qū)作為廣佛同城化的重要門戶區(qū)域，科學合理地規(guī)劃停車設施，既能體現(xiàn)公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，又能滿足必要的停車需求，減少對地面交通的干擾。原有規(guī)劃方案采用均質(zhì)化配建方案，未能充分結(jié)合各地塊的土地利用性質(zhì)。

依據(jù)停車場規(guī)劃設計規(guī)范，結(jié)合佛山市綜合交通規(guī)劃對區(qū)域停車設施的控制規(guī)劃策略、以及金融服務區(qū)的交通特性，進行區(qū)域停車設施系統(tǒng)規(guī)劃，主要配建停車場采用地下車庫形式，結(jié)合區(qū)域交通組織策略合理優(yōu)化停車場開口設置，以先進的智能停車誘導系統(tǒng)，引導停車設施的合理化使用。5．公交系統(tǒng)規(guī)劃

落實公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合佛山市綜合交通規(guī)劃中的軌道線網(wǎng)規(guī)劃與公交系統(tǒng)規(guī)劃，充分考慮金融城綜合交通樞紐規(guī)劃設計方案，規(guī)劃設計“兩橫三縱一環(huán)”的主骨架公交線網(wǎng)結(jié)構。? “兩橫”：以海八路為橫向主要交通走廊，規(guī)劃一條BRT線路，在金融廣場下方設置BRT車站，實現(xiàn)橫向公交連通；沿軌道交通3號線沿線，近期規(guī)劃1條BRT線路，實現(xiàn)公交系統(tǒng)發(fā)展的有效過度，并為遠期軌道線培育客流。

? “三縱”：以軌道交通1號線-廣佛線、軌道交通6號線、華翠北路公交走廊為縱向主骨架，軌道交通6號線沿線近期規(guī)劃以BRT作為過渡，為遠期軌道交通培育客流。

? “一環(huán)”：以金融城綜合交通樞紐為首末站，沿錦園路-海八路-桂瀾路-濱江二路-永勝橫路-南平西路-海二路規(guī)劃一條公交捷運線（Shuttle Bus），配以現(xiàn)代的、具有佛山標志性的捷運車輛，實現(xiàn)金融服務區(qū)內(nèi)部A、B、C三區(qū)之間的公交聯(lián)通，為佛山水道沿線景觀提供便捷公交服務。環(huán)線公交站點設置以400~600米間距、靠近“兩橫三縱”站點原則布設，增加公交系統(tǒng)換乘的便捷性。

6．區(qū)域行人交通系統(tǒng)

結(jié)合海八路下穿隧道上方金融廣場、佛山水道沿線景觀帶、千燈湖景觀軸等行人活動區(qū)域規(guī)劃，圍繞公共交通系統(tǒng)規(guī)劃中的主要站點區(qū)域設置，規(guī)劃金融服務區(qū)的“一核一帶三縱三橫”的主骨架步行系統(tǒng)：

? “一核”： 以海八路下穿隧道上方金融廣場、及其交通綜合樞紐為核心場所，結(jié)合節(jié)點商業(yè)開發(fā)，打造高品質(zhì)的行人活動區(qū)。

? “一帶”：以千燈湖南北景觀軸延伸至佛山水道、佛山水道沿濱江一路的景觀帶為主要行人休閑帶，打造高品質(zhì)行人游滯區(qū)。

? “三縱”：以燈湖東路、桂瀾路、華翠北路為3條主要南北軸向，結(jié)合公交站點設計，沿道路兩側(cè)打造舒適宜人步行空間，將客流引向金融廣場與佛山水道區(qū)域。

? “三橫”：以海八路上方廣場向東西向延伸——穿越相關主干道配以下穿隧道、隧道兩側(cè)預留必要商業(yè)開發(fā)為第一橫軸；以五勝河兩岸步行道路為第二橫軸；海五路為第三橫軸，以合理的開放公共空間設計，實現(xiàn)金融服務區(qū)東西向的橫向溝通，結(jié)合公交線網(wǎng)規(guī)劃與站點布設，打造便捷宜人的步行空間。

整個區(qū)域步行系統(tǒng)形成重點突出、景觀宜人、尺度合理、舒適便捷的行人活動網(wǎng)絡，落實以人為本理念，打造高品質(zhì)的Live/Walk/Play區(qū)域，同時引導行人快捷達到相應的公交系統(tǒng)，進行快速集散。7．金融廣場交通設施布局規(guī)劃

金融廣場區(qū)域的交通設施布局按照以人為本、層次分離的集約化原則進行布局，構建完備的立體行人交通體系，實現(xiàn)一體化綜合換乘：

（1）地面層廣場為行人活動區(qū)域，以金融城綜合交通樞紐的公交樞紐開口、地鐵出入口、桂瀾路與華翠北路過街隧道開口為主要節(jié)點，廣場商業(yè)、休閑與景觀設施為約束條件，構建一體化行人步行空間。

（2）地下一層（標高-4m）由海八路下穿隧道（路面標高-8米）分割為南北兩個板塊，南側(cè)按照已詳細設計實施的金融城綜合樞紐方案，布局地鐵站廳、地下公交車場、地下停車場、與地鐵站廳出入口整合的地下商業(yè)空間、以及必要的行人平面步行空間和豎向通道；北側(cè)布設地下停車場、局部地下商業(yè)、地下行人通道。

（3）地下二層（標高-8m）中間由海八路分割，于海八路兩側(cè)南北依次布設出租車下客區(qū)、公交站臺，并開出地下匝道以便于小汽車進出兩側(cè)地塊，貼近公交站點布設豎向行人通道（殘疾人垂直電梯、行人扶梯與步行梯），外側(cè)布設地下停車場并合理設計小汽車通道。

（4）地下三層（標高-12米）為海八路調(diào)頭通道布設層。8．道路交通組織

金融廣場地下以海八路下穿隧道兩側(cè)開口和調(diào)頭車道為主要進出通道，實現(xiàn)進出出租車與社會車輛通過海八路進行東西向快速集散；地面以桂瀾路-中央街-華翠北路-五勝河兩側(cè)單行道圍合的核心保護環(huán)為通道，進行右進右出交通組織，結(jié)合金融城、天河城的地下停車場出入口布設位置，輔以周邊交叉口信號燈協(xié)調(diào)控制——形成右行環(huán)的“綠波”協(xié)調(diào)控制，使得金融廣場地塊從東南西北四個方向來的交通都能快速、順暢地進出金融廣場。9．公共交通組織

結(jié)合金融服務區(qū)規(guī)劃“兩橫三縱一環(huán)”的公交主骨架網(wǎng)絡結(jié)構，以金融城綜合交通樞紐為核心，以便捷行人到發(fā)、換乘為原則，沿金融廣場地塊周邊合理規(guī)劃布設公交站臺位置，廣場東西兩側(cè)站臺以港灣式停靠站為主體型式。沿海八路的BRT公交走廊在廣場地下設置公交站，保障各個方向到發(fā)的公交線路能夠利用周邊道路合理布線，建議實施期間進行公交優(yōu)先控制，落實公交優(yōu)先通行。10．行人交通組織

以金融城綜合交通樞紐（地鐵站和公交場站）為核心，樞紐進出口為門戶，設計脈絡清晰、輻射整個金融服務區(qū)ABC三區(qū)的行人網(wǎng)絡：向北通過金融廣場與天河城內(nèi)部步行道路聯(lián)通；向西通過廣場-廣場西北角下沉廣場、桂瀾路地下過街通道，沿海八路兩側(cè)便捷通向A區(qū)；向東通過廣場、華翠北路地下過街通道、沿海八路兩側(cè)輻射東部地塊；向南可沿“一核一帶三縱三橫”主骨架步行系統(tǒng)中的“三縱”連通南北。沿相關道路規(guī)劃設計行人開放空間，輔以清晰的行人導向標示系統(tǒng)，形成“以金融廣場為核心、輻射周邊”的四通八達步行系統(tǒng)。11．豎向流線

通過殘疾人垂直電梯、行人自動扶梯、步行梯聯(lián)通金融廣場地面、地下一層（標高-4m）、地下二層（標高-8m）的豎向通行：

（1）從海八路來的公交客流、出租車客流——地下二層：可以直接通過樓梯進入地下二層，可進入地下一層商業(yè)，也可直接到達地面廣場。（2）從地鐵來的客流——地下一層：可通過地鐵出入口直接到達地面廣場，也可通過地下商業(yè)再到地面廣場，亦可直接下到地下二層換乘海八路上的公交車離開。

（3）從金融城公交樞紐來客流——地面層：可直接進入廣場活動，或進入地下一層乘地鐵、進入地下二層乘海八路上公交。形成“以金融廣場為核心、輻射周邊”的四通八達步行系統(tǒng)。12．關鍵節(jié)點交通設計

核心區(qū)主要節(jié)點交通組織策略根據(jù)核心區(qū)交通組織方案，需要對核心區(qū)主要節(jié)點進行交通組織梳理，包括：

（1）海八路-燈湖路交叉口交通組織：保障海八路主線快速路功能，對燈湖路及北側(cè)濱江一路實行右進右出交通組織。

（2）對錦園路-海八路交叉口、桂瀾路-海八路交叉口進行協(xié)調(diào)交通控制，是海八路地面東西向交通進行綠波通行，即從金融廣場西側(cè)進出廣場地塊的交通能夠快速通行。

（3）東側(cè)對永勝橫路-海八路交叉口、華翠北路-海八路地面交叉口進行協(xié)調(diào)控制，實現(xiàn)東側(cè)地面交通快速進出金融廣場地塊。（4）對五勝河路金融廣場段進行單行道交通組織。

（5）對金融廣場周邊的桂瀾路-中央街-華翠北路-五勝河路關鍵交叉口進行進口到擴寬、按車流量進行合理渠劃設計，并綜合考慮廣場地面交通的右行“順時針”方向特性，進行右轉(zhuǎn)專用車道擴寬，構建連續(xù)的交通保護環(huán)。13．關鍵交叉口交通設計

交通設計是介于道路規(guī)劃與道路工程設計之間的重要環(huán)節(jié)，銜接交通設施與交通運行管理。為此，結(jié)合交通需求結(jié)構，在VISSIM模型中對金融廣場周邊關鍵交叉口進行交通設計，保障設施資源優(yōu)化利用——交叉口的車道空間資源與通行時間資源。4．關鍵路段開口設計

結(jié)合金融廣場周邊關鍵交叉口渠劃設計，對金融廣場地塊的地下停車場出入口進行合理規(guī)劃設計，即保障了交通流行的快速進出，又最大限度減少其對道路交通的影響。15．交通仿真評價

根據(jù)需求預測及道路交通組織方案，構建VISSIM微觀交通仿真模型—— 主要模型參數(shù)充分參考《海八路隧道周邊交通分析與組織方案研究》進行設置，對規(guī)劃年道路交通運行狀況進行總體評估。16．交通評價與實施建議

交通評價：對模型進行完整調(diào)試，取5個隨機種子數(shù)進行模擬，輸出每個交叉口的排隊長度、延誤等指標，取各次仿真運行結(jié)果的平均值（其中最大排隊長度取最大值），得出各交叉口的主要交通運行指標如下圖所示，由此可見，規(guī)劃年道路交通總體運行狀況良好，各交叉口服務水平在D級以上（按照HCM標準）。

實施建議：作為廣佛同城重要門戶的廣東省金融服務區(qū)，由于海八路下穿、金融城綜合交通樞紐的建設，該區(qū)域交通將呈現(xiàn)多方式、多層次的復雜特性，也要求高品質(zhì)的交通系統(tǒng)服務支撐區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，目前處于持續(xù)、快速開發(fā)階段，建議：

（1）在道路工程設計之前開展系統(tǒng)道路交通設計，根據(jù)交通需求落實道路時空資源分配方式。

（2）進行道路交通與行人導行標示系統(tǒng)設計，結(jié)合智能交通管理，打造高品質(zhì)交通服務系統(tǒng)。

---佛山南海金融廣場設計團隊

中建國際城市規(guī)劃事業(yè)部

2009年11月25日

第四篇：項目融資方案設計

湖南省郴州火力發(fā)電廠 項目融資方案設計

目 錄

一、項目背景…………………………………………………………3

二、項目概況…………………………………………………………3 2.1項目名稱 2.2項目合作方 2.3項目融資方式 2.4項目建設周期

三、項目的具體安排…………………………………………………4 3.1融資結(jié)構 3.2核心問題的解決

四、信用保證結(jié)構……………………………………………………5

五、項目的風險分析…………………………………………………6 5.1風險來源 5.2防范措施

六、項目的效益分析…………………………………………………8 6.1環(huán)境效益 6.2社會效益

七、最終評估…………………………………………………………9

湖南省郴州火力發(fā)電廠 項目融資方案設計

一、項目背景

能源短缺和環(huán)境污染是人類當前共同面臨的世紀性難題。隨著工業(yè)化和城市化進程的加快，重要資源供給不足的矛盾日益突出。為了解決資源戰(zhàn)略問題，必須大力開展能源節(jié)約與資源綜合利用。我國“十一五”規(guī)劃建設從產(chǎn)出方面提出了目標要求——人均GDP翻一番，同時也提出一個約束性很強的指標——單位GDP能耗要比“十五”期末降低20%。而實現(xiàn)單位GDP能耗下降20%的主要途徑有：結(jié)構節(jié)能、推進技術節(jié)能、管理節(jié)能。2009年哥本哈根氣候大會期間，中國政府向世界承諾：到2020年中國單位國內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放比2005年下降40%—45%。可以看出節(jié)能減排已經(jīng)成為一項政府行為，是我國“十一五”規(guī)劃的工作重點之一。

二、項目概況

2.1項目名稱

湖南省郴州火力發(fā)電廠項目融資案例設計 2.2項目合作方

該項目的合資雙方分別是：湖南省電力開發(fā)公司（中方），合和電力（中國）有限公司（外方，一家在香港注冊專門為該項目而成立的公司）。

2.3融資方式

國際銀團貸款。項目投資總額：42億港幣（按86年匯率，折合5.396億美元）。項目貸款的組成是：日本進出口銀行固定利率日元出口信貸26140萬美元，國際貸款銀團的歐洲日元貸款5560萬美元，國際貸款銀團的港幣貸款7500萬美元，中方湖南省電力開發(fā)公司的人民幣貸款（從屬性項目貸款）為9240萬。

2.4項目建設周期

在合作期內(nèi)，外方負責安排提供項目的全部外匯資金，組織項目建設，并且負責經(jīng)營電廠10年。外方獲得在扣除項目經(jīng)營成本、煤炭成本和付給中方的管理費后全部的項目收益。合作期滿后，外方將電廠的資產(chǎn)所有權和控制權無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給中方，并且退出該項目。

三、項目的具體安排

3.1融資結(jié)構

在電廠項目中，根據(jù)中外雙方合作協(xié)議的安排，除了中方提供一定的人民幣資金以外，全部外匯資金由外方負責安排。合和電力（中國）有限公司根據(jù)本項目的實際情況，著重利用了中方為項目提供的信用保證，為項目設計了一個有限追索權的項目融資結(jié)構。3.2核心問題的解決

安排電廠項目融資結(jié)構，它的核心是要解決以下三個主要問題： ①如何把完工風險從項目投資者身上轉(zhuǎn)移出去； ②如何為項目的外匯貸款提供擔保；

③在項目合資中方和外方之間如何就項目現(xiàn)金流量作出適當安排。

首先，由于電廠的項目建設使用了大量日本公司的設備，因此獲得了日本進出口銀行的出口信貸（日本進出口銀行并不承擔項目的風險）。這筆資金不僅用于支持日本公司在項目中的設備出口，更是項目外匯資金的一個主要來源。在這個基礎上，合和電力（中國）有限公司就與日本三井公司等日本公司所組成的電廠設備供應和工程承包財團通過談判達成了一個固定價格的“交鑰匙”合同。根據(jù)這個合同，由日本公司組成的財團在一個固定日期（1988年4月1日）之前負責項目的設計、建設、試運行，并為項目在試運行和初期生產(chǎn)階段提供技術操作人員。這樣，完工風險就成功地被轉(zhuǎn)移到了設備供應和工程承包財團身上。

其次，除了日本進出口銀行的出口信貸，一個大約由50家銀行組成的國際貸款銀團也為該項目提供了一定數(shù)量的歐洲日元貸款和港幣貸款，這些項目貸款的保證問題是通過兩個步驟解決的。第一步是由這個國際貸款銀團向日本進出口銀行的日元出口信貸提供一個項目風險擔保；第二步是把中方對項目的主要承諾即煤炭供應協(xié)議和

電力購買協(xié)議，以及湖南省國際信托投資公司對中方承諾的擔保，在安排融資結(jié)構將這兩個協(xié)議的權益以及有關擔保一并轉(zhuǎn)讓給國際貸款銀團作為信用保證。這樣，既向日本進出口銀行，也向國際貸款銀團提供了保證。

最后，項目合作中外雙方之間就項目現(xiàn)金流量中的外匯問題做了特殊安排。在為期10年的合作期限內(nèi)，項目的電力銷售一半由人民幣支付，另一半由外幣支付。人民幣收入部分用來支付煤炭的購買成本以及以人民幣形式發(fā)生的項目經(jīng)營費用；外匯收入部分用來支付以外匯形式發(fā)生的項目經(jīng)營費用（包括項目外匯貸款債務的償還和支付外方的利潤）。

四、信用保證結(jié)構

降低和控制項目融資中種種風險的核心是通過各種類型的法律契約和合同將與項目有關的各方的利益結(jié)合起來共同承擔風險。具體到每一個國際項目融資案例中，這個任務在很大程度上是通過融資模式中的信用保證結(jié)構來實現(xiàn)的。

該火力發(fā)電廠項目的信用保證結(jié)構主要由以下四個部分組成：

第一，中方湖南省電力開發(fā)公司的煤炭供應協(xié)議和電力購買協(xié)議。前者是一個“供貨或付款”性質(zhì)的合同，規(guī)定由中方負責按照一個固定價格提供項目生產(chǎn)所需的全部煤炭，從而排除了項目的能源供應風險并且大大降低了項目生產(chǎn)成本超支風險。后者是一個“提貨與付款”性質(zhì)的合同，規(guī)定由中方負責在項目生產(chǎn)期內(nèi)按照事先規(guī)定的價格從電廠購買確定的最低數(shù)量的發(fā)電量，這樣就在很大程度上排除了項目的主要市場風險。

第二，上面已經(jīng)提到過的由湖南省政府為上述安排所出具的支持信。這屬于項目所在地政府對項目的一種意向性擔保，雖然不具有法律約束力，但對于增強項目投資人和貸款人的信心具有相當大的作用。

第三，中方湖南省電力開發(fā)公司為外方合和電力（中國）有限公司提供一個具有“資金缺額擔保”性質(zhì)的貸款協(xié)議，同意在一定的條件下，如果項目支出大于項目收入則為外方提供一定數(shù)額的貸款。這種協(xié)議屬于以保證項目正常運行為出發(fā)點的資金缺額擔保，進一步降低了項目的生產(chǎn)經(jīng)營風險。

第四，由日本公司所組成的項目設備供應和工程承包財團所提供的項目建設“交鑰匙”合同，以及相應的由銀行提供的履約擔保，這就構成了項目的完工擔保，基本排除了項目貸款人對完工風險的擔憂。

五、項目的風險分析

項目融資中一般存在信用風險、完工風險、生產(chǎn)經(jīng)營風險、市場風險、金融風險、政治風險和環(huán)境保護等常見風險。現(xiàn)在我們就來看看在火力發(fā)電廠這個項目中存在哪些比較突出的風險。

本項目是火力發(fā)電廠建設，為確保電力生產(chǎn)，必須有充足的煤炭供應。因此，妥善地解決能源供應風險的問題就具有特殊的重要意義。

中國的煤炭產(chǎn)量居世界第一，而且項目合作的中方湖南省電力開發(fā)公司已經(jīng)簽訂了煤炭供應協(xié)議，負責提供項目生產(chǎn)所需要的煤炭。考慮到中方的政府背景以及中國政府支持中西部地區(qū)開發(fā)建設的宏觀經(jīng)濟政策，因此項目能源供應是比較有保障的。

5.1風險來源 ◆信用風險

按當時的條件看，無論是中方還是外方都是資信良好、實力雄厚的大型公司，中方還具有明顯的政府背景，應該比較有信用保障。至于項目的其它信用保證提供人，向日本進出口銀行提供了項目風險擔保的一家國際貸款銀團（由大約五十家銀行組成的）無疑具有相當好的信譽，而為項目中方湖南省電力開發(fā)公司的承諾提供擔保的湖南省國際信托投資公司在當時也是信譽良好的金融機構，因此信用風險在當時來看也是很大。不過信用風險貫穿于整個項目合作期間，雖然本項目的合作期只有10年，但還是會存在很多不可確定性的因素。

◆政治風險

中國的國內(nèi)形勢穩(wěn)定，政府不斷完善有關投資保護的法律制度。現(xiàn)行法律不允許對外國投資實行國有化，鼓勵外商在華投資并予以明確保護，有關外匯、稅收、進出口管制等制度正日趨與國際慣例保持一致。本項目中，湖南省政府還為項目的信用保證出具了支持信貸。雖然其不具備法律約束力，但作為地方政府提供的意向性擔保，也具有相當重的份量。因此，本項目的政治風險很小。

◆金融風險

因為項目貸款的很大一部分屬于由日本進出口銀行提供的固定利率的出口信貸，所以在很大程度上降低了利率風險。就匯率風險而言，中方與外方之間也做了適當?shù)陌才拧Ｔ诤献髌陂g，項目的電力銷售收入的50％支付人民幣，50％支付外匯。中方承擔項目經(jīng)營費用以及外匯貸款債務的全部匯率風險，但對于外方的利潤收入部分的匯率風險則由中外雙方共同承擔，30％由中方承擔，70％由外方承擔。這樣，匯率風險也不是很大。

◆市場風險

應該切實解決項目所產(chǎn)生的電力銷售問題，這是項目各方的收益以及項目貸款人收回貸款的根本保障。考慮到項目所在地湖南省正在進行大規(guī)模的開發(fā)建設，對電力的需求非常大，而且在相當長的一段時期內(nèi)將持續(xù)增加，因此該項目產(chǎn)品電力的銷售應該具有良好的市場前景。而且，項目的中方已經(jīng)通過簽訂“提貨與付款”性質(zhì)的電力購買協(xié)議，保證購買項目生產(chǎn)的全部電力。因此，本項目的市場風險并不是太大。

◆生產(chǎn)經(jīng)營風險

在經(jīng)營管理方面，中方負責向電廠提供技術操作人員。而負責經(jīng)營電廠的外方合和電力具有較強的經(jīng)營管理能力，其委派到電廠的管理人員也都具有比較豐富的管理經(jīng)驗，因此項目的經(jīng)營管理風險也比較小。就項目本身的性質(zhì)來看，火力發(fā)電廠屬于技術上比較成熟的生

產(chǎn)建設項目，在國內(nèi)外的應用已經(jīng)有相當長的時間，技術風險也是比較小的。綜合以上幾點來看，應該認為本項目的生產(chǎn)經(jīng)營風險并不大。

5.2防范措施

（1）對政治風險的防范

★為政治風險投保。承保政治風險的主要是國有保險公司、國家的出口信貸機構及其保險部等，也有多邊機構，如世界銀行有時也為自己的項目向其貸款方提供政治風險擔保。

★請求政府及有關部門保證承諾。包括政府對一些特許項目權力或許可證的有效性及可轉(zhuǎn)移性的保證，對外匯管制的承諾，對特殊稅收結(jié)構的批準等一系列措施。

★項目國際化。盡可能采用多邊金融組織、多國出口信貸銀行的貸款，或者使項目出資方來自眾多國家。

★聘請法律顧問。因為項目的設計和項目的融資及稅務處理等，都必須符合項目所在國的法律要求。

（2）對金融風險的防范。

★利率風險管理：優(yōu)化貸款的利率結(jié)構，在金融市場資金供給不足時，利率會逐漸上升，以選用固定利率為宜，其比例應占整個貸款的70%左右；反之則選用浮動利率為好。

★匯率風險管理：采用合理的外債幣種結(jié)構，控制匯兌風險。盡量縮短對外貸款的還款期限。此外，還可通過新型的金融衍生工具對

金融風險進行管理。

（3）對項目本身風險的管理。

★完工風險的管理。控制超支風險、延誤風險以及質(zhì)量風險的方法通常由項目公司利用固定價格固定工期的“交鑰匙”合同和貸款銀行利用“完工擔保合同”來進行。

★生產(chǎn)風險的管理。生產(chǎn)風險的管理是通過一系列的融資文件和信用擔保協(xié)議來實施的。能源和原材料可以通過簽訂長期供應合同加以預防和消除。

★市場風險的管理。在項目籌劃階段投資方應做好充分的市場調(diào)研和預測，減少投資的盲目性。

六、項目的效益分析

6.1環(huán)境效益

電力資源是資源戰(zhàn)略問題中的重中之重，是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要基礎。電力工業(yè)具有建造工期長、吞吐量大、耗能高和排放量大的特點。電力項目建設對自然資源開發(fā)和生態(tài)環(huán)境影響較大。面對經(jīng)濟和社會發(fā)展的巨大的電力需求，在加快開發(fā)和建設的同時，必須立足當前，著眼長遠，要抓好節(jié)約，提高效率，保護環(huán)境。通過技術革新，逐步提高電力利用效率，節(jié)省有限的自然資源，保護環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

電力是火力發(fā)電廠的主要銷售產(chǎn)品，有效地降低生產(chǎn)電力時產(chǎn)生的綜合能耗，就等于降低了產(chǎn)品的制造成本，為企業(yè)直接創(chuàng)造了經(jīng)濟

效益并提升了企業(yè)的競爭力。一次能源價格的大幅波動，反映出節(jié)能工作不單是一項政府行為，同時也是廣大火電廠謀求持續(xù)發(fā)展的必須途徑，由此突顯火電廠在運營中節(jié)能工作的可行性和迫切性。

6.2社會效益

2003年至2006年期間我國新建成一批燃氣—蒸汽聯(lián)合循環(huán)發(fā)電廠，這些燃氣輪發(fā)電設備相對燃煤機組而言，其效率高、環(huán)保性能好、建設周期短，并且具有啟停及增減負荷速度快的優(yōu)點，特別適合做調(diào)峰機組，在穩(wěn)定整個電網(wǎng)方面起著燃煤機組所無法比擬的重要作用。這批聯(lián)合循環(huán)發(fā)電的燃機電廠中，以重油為燃料的機組最有代表性，突顯其在發(fā)電行業(yè)中節(jié)能、環(huán)保和安全的優(yōu)勢。盡管燃料和電價之間存在許多不定因素，對比燃機電廠中兩種加熱方案的數(shù)據(jù)，可以證明通常情況下節(jié)能效益與經(jīng)濟收益是一致的。

七、最終評估

通過對該火力發(fā)電廠的項目融資案例的分析，我們可以從中總結(jié)出許多經(jīng)驗，尤其需要注意的是以下幾點：第一，項目融資中最主要的三種擔保形式就是完工擔保、資金缺額擔保，和以“無論提貨與否均需付款”、“提貨與付款”、“供貨或付款”這樣性質(zhì)的合同為基礎的項目擔保。這三種擔保幾乎對于每一個國際項目融資來講都是必不可少的。第二，項目開發(fā)，尤其是基礎設施項目的開發(fā)，一定需要在事前獲得政府的批準或支持，并對有關外匯、管理、項目用地、基礎設施等問題作出相應的安排，否則貸款銀行難免心存疑慮。第三，設計融資結(jié)構時一定要根據(jù)項目實際情況靈活加以應用，例如在湖南省郴州火力發(fā)電廠項目中，就是利用了日本進出口銀行的出口信貸資金，并據(jù)此與供應設備和建設工程的日本公司所組成的財團達成了“交鑰匙”合同，解決了完工風險的問題。

參考文獻：

【1】 張極井，《項目融資》，2003，中信出版社。【2】 崔萌，《國際融資實務》，2006，中國金融出版社。【3】 湯偉剛，李麗紅，《工程項目投資與融資》，2008，人民交通出版社。

【4】 張永照，牛長山，《環(huán)境保護與綜合利用》，1992，機械工業(yè)出版社。

第五篇：保利花城花園項目一期工程裝修整改方案

保利花城花園項目一期工程1~4#樓分戶驗收

質(zhì)量整改方案

一、樓地面裂縫：

經(jīng)現(xiàn)場查看、判定該裂縫屬樓地面砂漿層裂縫，屬非結(jié)構性裂縫，因此，無須采用環(huán)氧樹脂膠注法，僅需進行表面的鑿除重新修復即可。

具體施工方法：

1、在裂縫發(fā)生處的縫兩邊各10cm彈線，然后用切割機沿線切縫；

2、將縫內(nèi)砂漿鑿除；

3、清理基層，用毛刷刷凈浮塵、雜物等，澆水濕潤；

4、重新打底打平即可。

二、陰、陽角不方正整改措施：

1、對陰角不方正的處理：陰角彈線后，用水泥漿找方修正；

2、陽角不方正的處理：重新找方；

三、墻面存在空鼓、裂縫、爆灰；衛(wèi)、廚及陽臺飾面磚存在空鼓現(xiàn)象：

墻面空鼓、裂縫的主要原因是由于墻面基層與結(jié)構層粘結(jié)不牢而產(chǎn)生的，要解決此現(xiàn)象，最有效的方法是：

1、用小錘輕敲墻面，根據(jù)發(fā)出聲音辨別墻面是否空鼓，然后確定其空鼓的范圍并在墻面上標示。

2、將空鼓處先用切割機沿墻所標示的位置切成一道縫，然后將縫內(nèi)的裝飾層鑿除。

3、提前充分淋水濕潤后，按本工程裝修分項方案施工。

四、門窗未有防水膠嵌縫，推拉窗扇未有防脫落措施處理：

1、增補做防水膠嵌縫；

2、增加推拉窗扇的防脫落裝置；

五、欄桿與地面100㎜部分未封閉措施處理：

在欄桿下增做砌體反坎后抹灰貼磚；