第一篇：物業(yè)公司環(huán)衛(wèi)精細化管理方案（模版）

XX公司環(huán)衛(wèi)項目部精細化管理方案

為進一步提高分公司管理水平，夯實管理基礎著眼長遠的戰(zhàn)略措施，不斷提高分公司的管理水平和核心競爭力。結合分公司實際，特制定本方案。

一、指導思想和目標

指導思想：以集團公司創(chuàng)建“一體三標”大企業(yè)集團為目標，以全面提升執(zhí)行力、提高效率和效益為出發(fā)點，圍繞分公司中心工作，運用科學適當?shù)墓芾砉ぞ吆头椒ǎ选熬⒓殹崱馈甭鋵嵉焦芾砉ぷ鞯拿總€環(huán)節(jié)，不斷提高分公司整體管理水平和核心競爭力，有效促進分公司的可持續(xù)發(fā)展。

目標要求：以“精”為目標，以“細”為手段，用半年時間，將精細化理念貫徹到分公司運營管理的整個過程，以“精細化的規(guī)劃，精細化的分析，精細化的控制，精細化的操作，精細化的核算”，實現(xiàn)企業(yè)管理從機會型到戰(zhàn)略型、從經(jīng)驗型到科學型、從定性到量化、從靜態(tài)到動態(tài)、從外延式到內(nèi)涵式、從粗放型到精細化的轉(zhuǎn)變。實現(xiàn)分公司發(fā)展思路明晰化、組織體系科學化、績效考核全面化，使員工執(zhí)行力、服務質(zhì)量大幅提高。

二、精細化管理內(nèi)容

實施精細化管理，是針對分公司當前管理現(xiàn)狀，解決經(jīng)營管理中存在的問題，提高管理水平的重要舉措。以抓好關鍵環(huán)節(jié)、重點細節(jié)為著力點，提高整體管理水平。

1、精細化管理的核心理念、突破口和基本方法

精細化管理的核心理念：精、準、細、嚴。精是做精、做好，精益求精;準是準確、準時，信息與決策準確無誤；細是操作細化、管理細化，重視細節(jié)；嚴是嚴格執(zhí)行制度標準和程序規(guī)定，嚴格控制偏差。

精細化管理的突破口：完善制度與規(guī)范流程、提高員工的執(zhí)行力，即通過精細化管理，使崗位責任、流程、制度執(zhí)行到位。

精細化管理的的基本方法：細化、量化、實證化、流程化、標準化、協(xié)同化。

2.精細化管理的主要內(nèi)容

一是完善細化規(guī)章制度。對現(xiàn)行規(guī)章制度進行全面的清理、修訂，細化規(guī)章制度的執(zhí)行程序。10月底前，將修訂過的制度方案報分公司總經(jīng)理；11月初，將修訂后的規(guī)章制度匯編成冊，并報分公司總經(jīng)理審核；審核通過后，在分公司群內(nèi)公布。

二是細分業(yè)務流程，細化各崗位職責。要全面梳理、細化分公司業(yè)務流程，明確管理層級之間的權限。根據(jù)實際，將集團公司制定的標準體系落實到管理和員工的具體工作中去，確保執(zhí)行到位。突出道路環(huán)境衛(wèi)生的工作重點，落實管理責任。細化網(wǎng)格化責任區(qū)域，將責任落實到區(qū)，落實到人。

三是以貫標為目標，推行精細化管理。根據(jù)自身實際，努力建立員工安全管理體系、員工安全工作流程，通過人的規(guī)范化、事的流程化、物的規(guī)格化，提高效率，保證質(zhì)量，保障安全，使工作環(huán)境整潔有序，提高員工素養(yǎng)和企業(yè)形象。

四是突出工作重點，落實管理責任。推行劃段劃片管理分層負責制，各環(huán)衛(wèi)項目部經(jīng)理是分段管理的直接責任人，負責整合該路段人員力量，做好該路段的市容秩序、環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督管理，確保工作順利推進。

五是加強督促檢查，落實考核評比。分公司企管部堅持平常檢查與定期考核相結合、全面管理與重點考核相結合、督促巡查與工作指導相結合，開展好定期檢查與日常巡查，并建立巡查臺帳，納入日常考核。

三、整治重點

1.認真做好道路清掃保潔，全面清理道路遺撒，白色垃圾，雜草。2.做好道路中分帶、側分帶以及灰?guī)У拈L久積灰問題。3.做好道路人行道的徹底清掃和保潔，樹坑內(nèi)的堆積垃圾、路邊死角堆放垃圾的清理工作。

四、工作流程

1.查找問題階段：由企管部負責各環(huán)衛(wèi)項目部積極配合，利用日常巡查時間，對各環(huán)衛(wèi)項目部的清掃范圍進行拉網(wǎng)式清查，在做好責任區(qū)范圍問題清查的同時，針對垃圾死角、樹坑等部位進行重點清查，查出問題，列出具體的衛(wèi)生提升計劃。同時對道路保潔員進行紀律巡查。

2.集中整治階段

針對日常巡查中查出的問題，由各環(huán)衛(wèi)項目部經(jīng)理負責確定整治方案，各環(huán)衛(wèi)項目部根據(jù)整治方案，有計劃、有措施、有步驟的開展整治提升工作，企管部將根據(jù)各環(huán)衛(wèi)項目部的整治情況在日常巡查和隨機抽查中進行考核，沒有進行整改或者整改不及時的將根據(jù)公司《考核辦法》進行相應的處罰。

3.鞏固提升階段

進一步鞏固環(huán)境衛(wèi)生整治的工作成果，按照蘭州新區(qū)環(huán)境衛(wèi)生標準，強化機械及人工清掃標準，有針對性的解決工作中存在的問題，不斷加強作業(yè)體系和考核體系，持續(xù)提升環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。逐步建立“精細化管理”模式，優(yōu)化作業(yè)流程，細化工作標準，逐步完善垃圾收集、拉運、消納無縫對接運行機制，形成一整套精細化的環(huán)境衛(wèi)生管理長效體系。推動環(huán)衛(wèi)保潔工作科學化、規(guī)范化、精細化。

五、管理人員考核辦法

環(huán)衛(wèi)項目部管理人員依據(jù)《考核辦法》有罰款時，必須在罰款事由發(fā)生之日起3日內(nèi)上交辦公室，由辦公室主任記錄在案，罰款所得款項，于年底時依據(jù)個人表現(xiàn)獎勵優(yōu)秀員工。

1.項目經(jīng)理

1.1作為環(huán)衛(wèi)項目部的總負責人，全權負責管理項目； 1.2上班時間：夏季上班時間為早晨7:00-12:00，下午14:00-18:00，冬季早晨上班時間推遲半小時，下午時間不變。保潔員必須按時上下班，不得遲到、早退，遲到早退二十分鐘以內(nèi)的一次扣3分，二十分鐘后按曠工計算，曠工者扣除日工資的400%；

1.3上班一半小時內(nèi)巡查所有路段，掌握路面情況，每天至少巡查所有路段兩到三次，沒有巡查或者巡查不及時的，罰款100元；

1.4巡查過程中，發(fā)現(xiàn)問題的，及時處理，沒有處理或者處理不及時的，罰款100元；

1.5對下屬保潔員上報的問題及時處理，沒有處理或者處理不及時的，罰款100元；

1.6巡查過程中發(fā)現(xiàn)問題并不能處理的，實時發(fā)公司內(nèi)部微信群或者執(zhí)法局工作群，沒有及時上報的，罰款100元；

1.7工作群內(nèi)的通知，必須在10分鐘內(nèi)回復，超過十分鐘且沒有正當理由的，罰款200元；

1.8積極配合辦公室、企管部工作，不配合的，罰款100元； 1.9每月30號之前上報人員考勤，超時上報的，罰款100元； 1.10對企管部在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，沒及時處理且沒有正當理由的，罰款100元；

1.11每周主持召開安全及工作例會，沒有召開且沒有正當理由的，罰款100元；

1.12按時參加XX公司周例會及其他培訓會議，無故曠會的，罰款100元；

1.13合理調(diào)配區(qū)域內(nèi)的勞動力及清潔工具，嚴格工作和勞動紀律，違反勞動紀律的，罰款200元；

1.14在重大活動中，道路出現(xiàn)質(zhì)量問題的，罰款200元； 1.15工作時間搭乘與工作無關人員的，罰款100元； 1.16工作時間干與工作無關的事情的，罰款100元； 1.17及時上報道路突發(fā)事件，沒上報且對公司造成損失的，罰款100元；

1.18妥善保管銀聯(lián)充值卡，充值完畢后及時上交辦公室，遺失或者沒有上交的，罰款100元；

1.19車輛當天加油完畢后，必須將小票上交辦公室，沒有上交或超時上交的，罰款200元；

1.20企管部于每月中旬和下旬考核兩次，將兩次考核成績匯總后，作為當月環(huán)衛(wèi)項目部的總成績，排到末的項目部，項目經(jīng)理罰款100元；

1.21執(zhí)法局當月考核排名最后的項目，項目經(jīng)理罰款200元。2.環(huán)衛(wèi)主管

2.1上班時間：夏季上班時間為早晨7:00-12:00，下午14:00-18:00，冬季早晨上班時間推遲半小時，下午時間不變。保潔員必須按時上下班，不得遲到、早退，遲到早退二十分鐘以內(nèi)的一次扣3分，二十分鐘后按曠工計算，曠工者扣除日工資的300%；

2.2每日巡查轄區(qū)內(nèi)道路至少一次，沒有巡查的或者巡查不及時的，罰款50元；

2.3對道路主道、側分帶、中分帶、人行道等區(qū)域的清潔衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)問題的應及時通知相關人員，并督促解決；沒有通知或者沒有解決的，罰款50元；

2.4對下屬保潔員上報的問題及時處理，沒有處理或者處理不及時的，罰款50元； 2.5巡查過程中發(fā)現(xiàn)問題并不能處理的，實時發(fā)公司內(nèi)部微信群或者執(zhí)法局工作群，沒有及時上報的，罰款50元；

2.6工作群內(nèi)的通知，必須在10分鐘內(nèi)回復，超過十分鐘且沒有正當理由的，罰款50元；

2.7積極配合辦公室、企管部工作，不配合的，罰款50元； 2.8對企管部在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，沒及時處理且沒有正當理由的，罰款100元；

2.9按時參加XX公司周例會及其他培訓會議，無故曠會的，罰款50元；

2.10合理調(diào)配區(qū)域內(nèi)的勞動力及清潔工具，嚴格工作和勞動紀律，違反勞動紀律的，罰款50元；

2.11工作時間搭乘與工作無關人員的，罰款50元； 2.12工作時間干與工作無關的事情的，罰款50元；

2.13及時上報道路突發(fā)事件，沒上報且對公司造成損失的，罰款50元。

六、具體工作流程及處罰標準 1.機械車輛操作規(guī)范

1.1清掃車

1.1.1出車前，駕駛員要做好車輛的檢查，特別是油泵、主刷、邊刷、上水截門、土箱是否齊全、靈敏有效。對制動系、傳動系、轉(zhuǎn)向系、潤滑系、輪胎確保安全可靠，聽察發(fā)動機和底盤有無異響；

1.1.2作業(yè)時先檢查主刷子落地高度，一般降至刷苗稍壓地面為合適，吸口調(diào)整到不遺漏為宜；

1.1.3完成清掃作業(yè)后，要對車輛進行清洗和日常保養(yǎng)、加油、填路單，有故障及時報修，保證次日的正常用車；

1.1.4根據(jù)路面污染情況清掃時選用一擋或二檔，保潔時選用二擋。夜間清掃時速不超過10公里/小時；白天保潔時速：機掃車不超過10公里/小時，嚴禁高速作業(yè)。

1.2洗掃車

1.2.1出車前，要做好車輛的檢查，特別是油泵、上水截門、噴頭是否齊全、靈敏有效；對制動系、傳動系、轉(zhuǎn)向系、潤滑系、輪胎確保安全可靠，聽、查發(fā)動機和底盤有無異響；

1.2.2根據(jù)不同作業(yè)需要，按規(guī)定使用前后警燈；在系統(tǒng)運轉(zhuǎn)時，水位報警開關必須打開，以便及時報警；

1.2.3加水時要到指定地點加水，嚴禁浪費水源； 1.2.4司機在倒車時要照顧前后車輛，保證安全；

1.2.5作業(yè)完畢后將前噴機構收回原始位置，對車輛進行清洗和日常保養(yǎng)、加油、填行程表，有故障及時報修，保證次日的正常用車；

1.2.6沖刷作業(yè)時要保證路面無污物，路牙無浮土，車速不超過每小時20公里，嚴禁高速沖刷。

1.2機械車輛路面質(zhì)量標準

1.2.1.“六清”人行道清；路面清；墻角清；樹根清；溝底清；隔離樁清；

1.2.2.“四無”無小堆垃圾；無廢棄磚石；無積存污水；無漏掃； 1.2.3.“二潔”工具、車輛完好整潔；廢物箱內(nèi)外整潔； 1.2.4.“一通” 窖井溝眼通；

1.2.5.作業(yè)不揚塵、不漏土，清掃后路牙無浮土。1.3工作流程及處罰標準

1.3.1工作流程：機械車輛上班后先清理主干道，每天至少一遍。清理完畢后，安排車輛清理主干道以外的其他道路。機械車輛在清理過程中，必須嚴格遵守交通規(guī)則，不得逆行，不得闖紅燈。

1.3.2駕駛人員必須按時上下班，不得遲到，違反一次扣1分，三十分鐘后按曠工計算，早退按曠工算；曠工者扣除日工資的200%；

1.3.3嚴格按照交通法規(guī)進行作業(yè)操作，對逆行、闖紅燈者罰款200元。造成事故的由司機承擔一切責任；

1.3.4愛惜車輛，人為造成的車輛損壞由司機承擔，并罰款100元。情節(jié)嚴重的予以辭退，并扣除當月工資；規(guī)范操作，造成大面積揚塵的，罰款50元；

1.3.5車輛沒有清理干凈的罰款20元，沒有按時保養(yǎng)罰款50元； 1.3.6作業(yè)時不許搭載與工作無關的人員，違規(guī)者予以50元罰款；

1.3.7高速作業(yè)者罰款200元；

1.3.8車輛一律按車隊的調(diào)度命令行車，不接受主管和經(jīng)理調(diào)配的，違反一次罰款50元；

1.3.9須攜帶有效駕駛證、行駛證.以上證件不得轉(zhuǎn)借、涂改、偽造，不得將車輛交給其他人駕駛；違反一次罰款100元； 2.保潔員作業(yè)規(guī)范

2.1作業(yè)規(guī)范：

2.1.1保潔員在打掃和保潔時，應按車行線反方向清掃，清理主車道上的遺撒時，應在清理點來車方向100米處放置安全警示錐，保證保潔員在警示區(qū)內(nèi)作業(yè)，并做好防護措施；

2.1.2若在危險路段作業(yè)，采取2-3人合作清掃，進行逆向清掃，相互提醒，相互照應。

2.2.路面質(zhì)量標準

2.2.1道路日清掃保潔率100％；

2.2.2機動車道、非機動車道、人行道上無泥土積塵、無垃圾雜物、無枝葉果皮紙屑、無污泥積水，要求路見本色；道路側石、緣石、收水井應整潔、無雜物；

2.2.3雨后，積水兩天內(nèi)清理完畢，積量較大的三天內(nèi)清理完畢；冰雪融化后，路面泥跡、砂土及其它廢棄物及時清掃干凈；沙塵暴過后，三天內(nèi)將路面風積沙和綠化帶、各地塊內(nèi)白色垃圾清理干凈；

2.2.4“六凈六無一通”標準。六凈：地面、路面、人行道凈，路沿石凈，公共設施凈，墻基凈，雨水井口凈，垃圾箱凈。六無：地面、路面無積水、無果皮、煙頭等廢棄物，無香口糖跡、痰跡等污跡，無漏收垃圾堆，無往雨水井口、排水渠口、明渠、綠化帶、垃圾箱掃倒垃圾污物，無亂張貼廣告、亂涂畫、亂刻寫等。一通：雨水井口、排水明渠通。

2.3工作流程及處罰標準 考核采取百分制，每1分為20元，月累計扣10分以上者，將予以辭退處理；

2.3.1保潔員夏季上班時間為早晨7:00-12:00，下午14:00-18:00，冬季早晨上班時間推遲半小時，下午時間不變。保潔員必須按時上下班，不得遲到、早退，遲到早退二十分鐘以內(nèi)的一次扣1分，二十分鐘后按曠工計算，曠工者扣除日工資的200%；

2.3.2保潔員在作業(yè)及上下班期間必須穿工作服及安全反光背心；工作時必須服裝整齊，沒著工作服的，一次扣1分；

2.3.3上下班期間必須妥善保管自己的保潔工具，上班時必須攜帶自己的保潔工具，包括掃把、簸箕、笤帚、鑷子等，沒有攜帶或者攜帶不完整的，處以50元罰款，并在區(qū)域周例會上進行通報批評；

2.3.4早晨7:00-8:00為垃圾拾撿時間，所有視野范圍內(nèi)的垃圾必須在一小時內(nèi)撿拾完畢，要求道路行車道、人行道、綠化帶、樹池無白色垃圾、無紙屑、塑膜、煙盒、煙頭、塑料等廢棄物；上班一小時以后，發(fā)現(xiàn)路段有垃圾的，每發(fā)現(xiàn)一處扣0.1分；

2.3.5在撿拾垃圾期間，發(fā)現(xiàn)道路有遺撒的，先處理道路遺撒，遺撒較嚴重的，及時上報經(jīng)理或主管，以及時安排人員或車輛清理，以免對道路造成二次污染；處理主車道路面遺撒時，必須放置錐形桶；

2.3.6保潔員于八點以后開始路面清掃，清掃范圍包括：人行道、側分帶、中分帶以及收水井，清掃先從人行道開始，要求無垃圾、無樹葉、無煙頭、無積灰以及其他雜物，人行道清理完畢后，依次清掃其他地方，在早晨下班之前應將路段所有人行道、側分帶、中分帶以及收水井清理完畢，沒有清掃或者清掃不及時的，扣3分；

2.3.7保潔員對路面進行清掃時，必須規(guī)范作業(yè)，不能引起揚塵，若發(fā)生大面積揚塵造成嚴重后果的，扣1分；

2.3.8早晨9:40-10:00，下午15:40-16:00為休息時間，保潔員不得在行車道和綠化帶內(nèi)休息，不得在休息時間內(nèi)做違反公司紀律的事情，提前休息或者休息超時的，扣1分，休息時間內(nèi)嚴重違反公司紀律，對公司形象造成損害的，予以辭退；

2.3.9下午14:00-14:30，為垃圾撿拾時間，保潔員必須在半小時內(nèi)將垃圾清理完畢，沒清理或者清理不及時的，每發(fā)現(xiàn)一處扣0.1分；

2.3.10兩點半以后，為動態(tài)保潔時間，保潔重點為人行道、樹池；保潔期間必須及時處理道路問題，確保人行道和路面清掃保潔質(zhì)量；路面垃圾較多，發(fā)現(xiàn)問題沒有及時處理的，扣2分；

2.3.11環(huán)衛(wèi)保潔員在上下班期間，要嚴格遵守交通規(guī)則，闖紅燈或亂穿馬路的，扣5分；

2.3.12保潔員酒后上崗的，扣5分；

2.3.13在遇大雨、大雪、大霧等事故易發(fā)天氣時，保潔員在行車道上作業(yè)的，扣5分；

2.3.14雨后，保潔員必須在一天內(nèi)將積水處理完畢，先從道路十字開始清理，依次為行車主道和輔道；沒有清理或者清理不及時的，扣2分；

2.3.15遇大雪天氣時，保潔員主要清理人行道，三人一組開始作業(yè)，將人行道積雪、路面泥跡、砂土及其它廢棄物及時清掃干凈；沒有清理或者清理不及時的，扣2分；

2.3.16沙塵暴過后，一天內(nèi)將路面積沙清理干凈；沒有清理或者清理不及時的，扣2分；

2.3.17按要求將垃圾倒到指定垃圾中轉(zhuǎn)站，將垃圾倒入綠化帶、收水井、地塊內(nèi)、墻角、過水槽等處的，扣2分；

2.3.18隨意點火，焚燒垃圾的，予以辭退，并扣除當月工資； 2.3.19保潔員必須服從班長、主管、經(jīng)理的指派，不服從調(diào)派的，扣3分；

2.3.20上班期間做與工作無關的事情的，扣2分； 2.3.21重大活動中，道路出現(xiàn)質(zhì)量問題的，扣5分；

2.3.21環(huán)衛(wèi)保潔員要講文明、講禮貌，隨意辱罵別人，扣1分，打架斗毆的，扣5分，有偷盜現(xiàn)象發(fā)生，損害公司形象的，予以辭退。

附：環(huán)衛(wèi)道路考核表

第二篇：2011年環(huán)衛(wèi)精細化管理總結

奉節(jié)縣環(huán)境衛(wèi)生管理所 環(huán)境衛(wèi)生精細化作業(yè)管理工作總結

2011年，在縣委、縣政府的正確領導下，在市環(huán)衛(wèi)局的精心指導下，奉節(jié)縣環(huán)衛(wèi)所把環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)精細化管理向縱深推進，進一步創(chuàng)新工作思路，健全完善工作機制，加大環(huán)衛(wèi)投入，加強環(huán)衛(wèi)隊伍建設，全面提升了環(huán)境衛(wèi)生管理綜合水平，較好地完成了本的各項任務。現(xiàn)將一年來環(huán)衛(wèi)作業(yè)具體工作開展情況總結如下：

一、轉(zhuǎn)變環(huán)衛(wèi)管理體制，實行管理單位和作業(yè)單位分離。2月底，奉節(jié)縣調(diào)整環(huán)衛(wèi)管理體制，要求奉節(jié)縣環(huán)衛(wèi)所負責全縣的環(huán)境衛(wèi)生督察指導工作，將城區(qū)清掃保潔工作移交給永安鎮(zhèn)人民政府管理。我所積極配合，派原管清掃的站長給永安鎮(zhèn)帶隊1個月，教管理方法、保潔重點，讓永安鎮(zhèn)的清洗保潔工作很快進入正軌。

二、認真履行全縣環(huán)衛(wèi)管理職責，鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生明顯好轉(zhuǎn)。

1.加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生指導工作。主要領導帶隊對全縣30個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的環(huán)衛(wèi)工作進行指導，指導各鄉(xiāng)鎮(zhèn)組建環(huán)衛(wèi)隊伍，制定環(huán)衛(wèi)規(guī)劃，學習環(huán)衛(wèi)管理，大力推進鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生管理長效機制建設。2.加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生督察工作。清洗保潔工作移交后，我所立即成立了環(huán)境衛(wèi)生督察室，由分管領導帶領

督察隊員每天對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生督查，將督查結果發(fā)給市政園林管理局和同創(chuàng)辦。督察要求永安鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所及物業(yè)管理單位整治的高、邊、坡等衛(wèi)生死角100余處，督察整治鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場、學校周邊衛(wèi)生死角20余處。督查室定時回訪，復查整改情況，確保督察效果，督察完畢，督察隊發(fā)督察通報到城鄉(xiāng)建設委員會，今年已發(fā)督察通報30余份。3.加強暗訪。在督察指導中，環(huán)衛(wèi)所把“暗訪”作為一種制度，事實證明這更有利于發(fā)現(xiàn)問題。通過暗訪發(fā)現(xiàn)的問題，暗訪人員以座談會或提建議的形式與鄉(xiāng)鎮(zhèn)溝通解決。

通過督察指導，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生都有明顯好轉(zhuǎn)，特別是沿江鄉(xiāng)鎮(zhèn)亂傾亂倒垃圾進入長江的現(xiàn)象得到有效遏制。

三、城區(qū)環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)管理向縱深推進。

1.變清掃為清洗。年初，城區(qū)路面實現(xiàn)白改黑并加裝道路護欄、更換路沿石。環(huán)衛(wèi)所為清潔工人配備鐵刷、鐵鏟抹布等環(huán)衛(wèi)作業(yè)工具，加強路面清洗力度。增加一輛高壓沖洗車，每天對人行道及主次干道進行沖洗。

2.搞好垃圾密閉運輸。按“六城同創(chuàng)”工作要求，要確保垃圾不落地，實行密閉運輸，奉節(jié)縣增加環(huán)衛(wèi)投入，新購長安自卸車深入背街小巷、居民小區(qū)收運垃圾并延長清運作息時間，有效保證垃圾不落地。

3.新購餐廚垃圾車和餐廚垃圾桶，定時間、定地點到各大餐館和物業(yè)小區(qū)收運餐廚垃圾。

四、加大投入，環(huán)衛(wèi)基礎設施建設取得重大突破。

今年以來，我所爭取財政資金356萬元，會同縣采購中心、機關事務管理局、紀委監(jiān)察局等單位到外地大型廠家實行現(xiàn)場集中采購，為永安鎮(zhèn)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)采購各種環(huán)衛(wèi)特種車19輛，為縣上節(jié)約財政資金80余萬元。將永安鎮(zhèn)原環(huán)衛(wèi)車輛調(diào)配給鶴峰等4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有效整合了資源。

垃圾中轉(zhuǎn)站建設有序推進，將喬木園周邊居民阻撓施工的喬木園垃圾中轉(zhuǎn)站遷移到下王家坪簡易站改擴建，寶塔坪和新縣城指揮部北側垃圾中轉(zhuǎn)站已完成規(guī)劃紅線、立項批復，地質(zhì)勘測、方案評審、移民用地、圖紙設計等手續(xù)，招投標程序完畢，現(xiàn)已動工建設。

奉節(jié)縣環(huán)境衛(wèi)生管理所

二〇一一年十一月二十六日

第三篇：物業(yè)公司的精細化管理全部方案

物業(yè)公司精細化管理全案 目錄

第一篇 物業(yè)前期管理

第一章 規(guī)劃設計介入與建設施工介入 3 第一節(jié) 規(guī)劃設計介入 3

一、規(guī)劃設計介入的主要方面 3

二、規(guī)劃設計介入的具體內(nèi)容 6 第二節(jié) 建設施工介入 17 第三節(jié) 建筑工程質(zhì)量保修的前期管理 18

一、保修期限問題 18

二、有關建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī) 18 第四節(jié) 籌建物業(yè)管理機構 20

一、籌建前期物業(yè)管理架構 20

二、適時組建完整的物業(yè)管理機構 21

三、前期測算及辦理前期手續(xù) 23

四、協(xié)助開發(fā)商的前期工作 24

第二章 設備前期管理 27 第一節(jié) 設備前期管理的綜合要求 27

一、設備選型與規(guī)劃設計階段 27

二、設備安裝質(zhì)量控制階段 29

三、設備調(diào)試及試運行階段 30

四、準備竣工驗收階段 31

五、竣工驗收階段 32 第二節(jié) 弱電工程前期管理 33

一、弱電工程的前期管理 33

二、安全防范系統(tǒng) 33

三、智能停車場管理系統(tǒng) 44

四、自動消防系統(tǒng) 48

五、電梯監(jiān)控系統(tǒng) 49

第三章 接管驗收綜述 51 第一節(jié) 接管驗收的條件 51

一、新建物業(yè)接管驗收的條件 51

二、舊物業(yè)接管驗收的條件 52 第二節(jié) 驗收工作程序 52

一、組建驗收小組 52

二、接管驗收前的準備工作 52

三、接管驗收工作程序 52 第三節(jié) 技術資料接管驗收 53

一、土建工程資料、文件驗收 53

二、建筑電氣工程資料、文件驗收 55

三、給/排水工程資料、文件驗收 55

/ 184

四、供熱工程資料、文件驗收 56

五、電梯工程資料、文件驗收 56

六、通風與空調(diào)工程資料、文件驗收 57

七、自動消防系統(tǒng)工程資料、文件驗收 57

八、安全防范系統(tǒng)工程資料、文件驗收 59

九、智能停車場管理系統(tǒng)技術資料、文件驗收 59

十、資料、文件交接與歸檔 60

第四章 土建工程接管驗收 63 第一節(jié) 土建工程質(zhì)量驗收規(guī)范 63 第二節(jié) 土建工程觀感質(zhì)量驗收 64

一、室內(nèi)、外觀感質(zhì)量驗收 64

二、屋面工程檢查重點 65

第五章 建筑電氣工程接管驗收 69 第一節(jié) 建筑電氣工程質(zhì)量驗收規(guī)范 69 第二節(jié) 建筑電氣工程質(zhì)量驗收項目 71

一、變壓器、箱式變電所驗收 73

二、配電柜、控制柜和動力、照明配電箱驗收 75

三、低壓電動機、電加熱器及電動執(zhí)行機構驗收 76

四、不間斷電源驗收 77

五、低壓動力設備試驗和試運行 79

六、裸母線、封閉母線、插接式母線驗收 80

七、電纜橋架安裝及其電纜敷設驗收 83

八、電纜溝和電纜豎井內(nèi)電纜敷設驗收 84

九、電線導管、電纜導管和線槽敷設驗收 86

十、電線、電纜穿管和線槽敷線驗收 87

十一、電纜頭制作、接線和線路絕緣測試 88

十二、普通燈具驗收 91

十三、特種燈具驗收 93

十四、景觀燈、庭院燈和航空障礙標志燈驗收 96

十五、開關、插座、風扇驗收 98

十六、建筑物照明通電試運行 99

十七、接地裝置驗收 101

十八、避雷引下線和變/配電室接地干線驗收 102

十九、接閃器驗收 103

二十、建筑物等電位聯(lián)結驗收 105

第六章 建筑給排水工程接管驗收 105 第一節(jié) 建筑給排水工程質(zhì)量驗收規(guī)范 107 第二節(jié) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)驗收 107

一、室內(nèi)給水管道及配件驗收 109

二、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)驗收 110

三、給水設備驗收 111

/ 184

四、室內(nèi)排水系統(tǒng)驗收 115 第三節(jié) 室內(nèi)熱水系統(tǒng)驗收 115

一、室內(nèi)熱水管道及配件驗收 116

二、熱水供應系統(tǒng)設備驗收 117 第四節(jié) 衛(wèi)生器具及配件驗收 117

一、衛(wèi)生器具及給水配件驗收 117

二、衛(wèi)生器具排水管道驗收 118 第五節(jié) 室外給排水管網(wǎng)驗收 118

一、室外給水管網(wǎng)驗收的綜合要求 118

二、室外給水管道驗收 118

三、消防水泵接合器及消火栓驗收 121

四、管溝及管井驗收 122

五、室外排水管網(wǎng)驗收 122

第七章 供熱系統(tǒng)設備接管驗收 125 第一節(jié) 鍋爐及輔助設備驗收 125

一、鍋爐驗收 125

二、鍋爐輔助設備驗收 127

三、管道驗收 129

四、安全附件驗收 129

五、換熱器驗收 131 第二節(jié) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)驗收 132

一、室內(nèi)采暖管道及配件驗收 132

二、散熱器及金屬輻射板驗收 134 第三節(jié) 低溫熱水地板輻射供暖系統(tǒng)驗收 135

一、施工工藝要求 135

二、檢驗和調(diào)試 136

三、驗收條件 137

四、系統(tǒng)驗收 137 第四節(jié) 室外供熱管網(wǎng)驗收 139

第八章 通風與空調(diào)工程接管驗收 141 第一節(jié) 通風與空調(diào)工程質(zhì)量驗收規(guī)范 141 第二節(jié) 通風、空調(diào)系統(tǒng)安裝質(zhì)量驗收 142

一、通風系統(tǒng)驗收 142

二、空調(diào)系統(tǒng)驗收 146

三、空調(diào)水系統(tǒng)管道與設備驗收 152

四、空調(diào)風管系統(tǒng)驗收 159 第三節(jié) 通風、空調(diào)系統(tǒng)調(diào)試及試運行驗收 164

一、系統(tǒng)空載調(diào)試及試運行 164

二、帶生產(chǎn)負荷的綜合效能試驗與調(diào)整 167

第九章 電梯工程接管驗收 169 第一節(jié) 電梯工程驗收規(guī)范 169

/ 184

一、電梯安裝單位應具備的資質(zhì) 169

二、電梯接管驗收的條件 169

三、電梯接管驗收的實施 170 第二節(jié) 電梯工程質(zhì)量驗收 170

一、機房驗收 170

二、井道驗收 171

三、驅(qū)動主機的土建基礎驗收 171

四、導軌驗收 171

五、門系統(tǒng)驗收 172

六、轎廂驗收 172

七、對重(平衡重)驗收 172

八、安全性能驗收 172

九、懸掛裝置、隨行電纜、補償裝置驗收 173

十、電氣驗收 173

十一、電梯驗收 174

十二、電梯鑰匙驗收 176

第十章 自動消防系統(tǒng)接管驗收 177 第一節(jié) 自動消防系統(tǒng)驗收規(guī)范 177

一、火災自動報警控制系統(tǒng)驗收規(guī)范 177

二、自動噴水滅火系統(tǒng)驗收規(guī)范 178 第二節(jié) 火災自動報警控制系統(tǒng)驗收 180

一、火災自動報警控制系統(tǒng)工程質(zhì)量驗收 180

二、火災自動報警控制器及探測器技術性能驗收 183 第三節(jié) 自動消防聯(lián)動設備及消防水系統(tǒng)驗收 187

一、自動消防聯(lián)動設備驗收 187

二、自動消防水系統(tǒng)驗收 187

第十一章 安全防范系統(tǒng)接管驗收 191 第一節(jié) 安全防范系統(tǒng)驗收規(guī)范 195

一、安全防范系統(tǒng)設備驗收 195

二、安全防范系統(tǒng)技術性能驗收 195 第二節(jié) 安全防范系統(tǒng)驗收規(guī)則 195

一、安全防范系統(tǒng)設備安裝質(zhì)量驗收 198

二、安全防范系統(tǒng)設備技術性能驗收 200

第十二章 其他 207 第一節(jié) 智能停車場(庫)管理系統(tǒng)接管驗收 207

一、智能停車場(庫)管理系統(tǒng)設備安裝質(zhì)量驗收 207

二、智能停車場(庫)管理系統(tǒng)技術性能驗收 207 第二節(jié) 通信網(wǎng)絡和有線電視系統(tǒng)的接管與驗收 209

一、通信網(wǎng)絡和有線電視系統(tǒng)驗收 209

二、接管驗收遺留問題的處理 209 第三節(jié) 園區(qū)綠化工程接管驗收 210

/ 184

一、施工過程驗收項目 211

二、綠化工程附屬設施驗收 212

三、綠化工程中間環(huán)節(jié)驗收 213

四、綠化工程竣工驗收213

第二篇 物業(yè)后期管理 第十三章 業(yè)戶入住 217 第一節(jié) 業(yè)戶入住前的準備工作 217

一、建立入住辦公機構 217

二、準備入住工作方案 217

三、做好相關單位的協(xié)調(diào)工作 218

四、準備入住資料 218

五、入住時期的環(huán)境美化 219

六、通知業(yè)戶入住 219 第二節(jié) 辦理入住手續(xù) 226 第三節(jié) 裝修管理 227

第十四章 房屋建筑工程質(zhì)量保修工作管理 229 第一節(jié) 房屋建筑工程質(zhì)量保修分類 229

一、房屋建筑工程質(zhì)量缺陷分類 229

二、房屋建筑工程質(zhì)量缺陷保修工作管理程序 229 第二節(jié) 相關單位在保修工作中的職責 235

一、開發(fā)建設單位的職責 235

二、物業(yè)管理公司的職責 241

三、施工單位的職責 243

四、監(jiān)理單位的職責 243 第三節(jié) “二次損失”的處理 243

一、“二次損失”的處理程序 243

二、“二次損失”責任賠償?shù)姆梢罁?jù) 244

第十五章 物業(yè)保安服務 245 第一節(jié) 物業(yè)保安職責 245

一、保安負責人的職責 245

二、隊長、班長的職責 245

三、保安員的職責 246 第二節(jié) 物業(yè)保安服務要求 246

一、物業(yè)保安員基本要求 246

二、物業(yè)保安員行為規(guī)范 246

三、物業(yè)保安服務質(zhì)量的評價與改進 249 第三節(jié) 消防安全管理制度 250

一、總則 251

二、消防安全職責 251

三、消防組織機構 254

四、消防安全制度和管理 254

/ 184

五、滅火和應急疏散預案編制及演練 259

第十六章 物業(yè)環(huán)境服務 263 第一節(jié) 保潔服務 263

一、保潔服務綜述 263

二、樓內(nèi)保潔服務 265

三、日常清潔方法 268

四、外圍保潔服務 270

五、垃圾清運 271 第二節(jié) 綠化管理 273

一、綠化管理機構設置 273

二、室外綠地養(yǎng)護 274

第十七章 房屋管理 279 第一節(jié) 房屋管理 279

一、房屋完損等級分類 279

二、房屋完損等級評定標準 280

三、房屋完損等級評定方法 287

四、房屋維修工程的分類 288

五、房屋維修工程管理 290

六、房屋管理考核指標 291 第二節(jié) 人防工程使用管理 292

一、使用人防工程應申辦的手續(xù) 292

二、使用人防工程的申辦程序 293

第十八章 設備管理綜述 297 第一節(jié) 設備資產(chǎn)管理 297

一、建立設備臺賬 297

二、建立設備檔案 299 第二節(jié) 設備運行管理 299

一、崗位責任制 299

二、持證上崗 299

三、定人定機制度 300

四、運行和交接班制度 300

五、安全操作規(guī)程 300

六、技能培訓 300

七、設備經(jīng)濟運行 300

八、檢測、測量設備管理 301

九、設備設施標識管理 301

十、設備事故及突發(fā)事件管理 302

十一、設備環(huán)境管理 302

十二、設備管理檢查制度 302 第三節(jié) 設備維修、維護保養(yǎng)管理 309

一、制訂維護保養(yǎng)計劃 309 / 184

二、維護保養(yǎng)記錄 309

三、重大維修及技術改造 309

四、設備點檢和巡檢 309

五、設備保養(yǎng)分級 309

六、設備維修分類 309

七、對承包方的管理 310

第十九章 電氣系統(tǒng)設備運行、維修維護 313 第一節(jié) 高壓電氣系統(tǒng)設備運行、維修維護 313

一、變(配)電所運行管理制度 313

二、變(配)電系統(tǒng)管理范圍 322

三、臨時供電管理 334 第二節(jié) 低壓電氣系統(tǒng)設備運行、維修維護 335

一、配電柜、控制柜維護保養(yǎng) 335

二、低壓電氣設備維修安全操作 338

三、低壓電氣設備維修工作程序 339

四、避雷設施的檢測與維護 339

五、電動機運行管理 341

第二十章 給排水系統(tǒng)設備設施運行、維修維護 347 第一節(jié) 水泵房運行管理和設備維護保養(yǎng) 347

一、水泵房管理制度 347

二、水泵房設備設施維護保養(yǎng) 347

三、供水管理制度 352 第二節(jié) 給排水管線維護保養(yǎng) 353

一、樓內(nèi)給排水管線維護保養(yǎng) 353

二、室外給排水管網(wǎng)維護保養(yǎng) 354

第二十一章 空調(diào)系統(tǒng)和風機運行、維修維護 357 第一節(jié) 空調(diào)系統(tǒng)運行、維修維護 357

一、滿足使用要求 357

二、降低運行成本 357

三、運行管理 358 第二節(jié) 水冷式柜式空調(diào)系統(tǒng)運行操作規(guī)程 362

一、運行前的檢查準備工作 362

二、運行操作 362

三、正常停機操作 362

四、故障停機操作 362 第三節(jié) 風冷式冷水機組運行操作規(guī)程 363

一、運行前的檢查準備工作 363

二、運行操作 363

三、正常停機操作 363

四、故障停機操作 363 第四節(jié) 維護保養(yǎng)規(guī)程 364

/ 184

一、輔助系統(tǒng)月保養(yǎng) 364

二、主機半年保養(yǎng) 365

三、輔助系統(tǒng)半年保養(yǎng) 368 第五節(jié) 風機維護保養(yǎng) 371

一、風機保養(yǎng)項目 371

二、空調(diào)通風系統(tǒng)清洗 373

第二十二章 視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)運行、維修維護 383 第一節(jié) 運行值班制度 383 第二節(jié) 維護保養(yǎng) 383

一、云臺和CCD攝像機 383

二、主控制器 384

三、維護保養(yǎng)記錄 384

第二十三章 特種設備管理 387 第一節(jié) 特種設備管理的依據(jù) 387 第二節(jié) 特種設備事故分級 387

一、特別重大事故 387

二、重大事故 387

三、較大事故 388 四、一般事故 388 第三節(jié) 特種設備使用單位的法律責任 388 第四節(jié) 特種設備應急預案 390 第五節(jié) 對承包方的管理 391 第六節(jié) 電梯管理 392

一、關于電梯運行、維修和維護保養(yǎng)合同 392

二、物業(yè)公司在電梯管理工作中的職責 397

三、電梯管理制度 398

四、電梯運行記錄用表 398 第七節(jié) 自動消防系統(tǒng)運行、維護保養(yǎng) 417

一、綜合管理 417

二、系統(tǒng)運行和維護保養(yǎng) 418 第八節(jié) 燃氣鍋爐設備系統(tǒng)運行、維護保養(yǎng) 431

一、鍋爐系統(tǒng)安全管理職責 431

二、鍋爐系統(tǒng)安全運行制度 435

三、燃氣鍋爐供熱系統(tǒng)節(jié)能 446

四、維護保養(yǎng) 455

第二十四章 用好“八項管理原則”，做好物業(yè)服務 467 第一節(jié) 以顧客為關注焦點 468

一、理解要點 468

二、始終貫穿于質(zhì)量體系標準中 469

三、怎樣實施“以顧客為關注焦點” 470 第二節(jié) 領導作用 477

/ 184

一、理解要點 477

二、“領導作用”在質(zhì)量體系標準中的體現(xiàn) 477 第三節(jié) 全員參與 480

一、理解要點 480

二、“全員參與”在質(zhì)量體系標準中的體現(xiàn) 480 第四節(jié) 過程方法 481

一、理解要點 481

二、“過程方法”在質(zhì)量體系標準中的體現(xiàn) 482

三、運用“過程方法”舉例 482 第五節(jié) 管理的系統(tǒng)方法 484

一、理解要點 485

二、“管理的系統(tǒng)方法”在質(zhì)量體系標準中的體現(xiàn) 485 第六節(jié) 持續(xù)改進 486

一、理解要點 486

二、“持續(xù)改進”在質(zhì)量體系標準中的體現(xiàn) 487 第七節(jié) 基于事實的決策方法 487

一、理解要點 487

二、“基于事實的決策方法”在質(zhì)量體系標準中的體現(xiàn) 487

三、運用“基于事實的決策方法”舉例 488 第八節(jié) 與供方互利的關系 493

一、理解要點 493

二、“與供方互利的關系”在質(zhì)量體系標準中的體現(xiàn) 493 參考文獻 495

第一章

規(guī)劃設計介入與建設施工介入

第一節(jié)

規(guī)劃設計介入

規(guī)劃設計人員側重于依據(jù)技術標準和建筑規(guī)范進行規(guī)劃與設計，往往忽視了物業(yè)管理的特點和需要，這就要求物業(yè)公司事先應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)劃、物業(yè)檔次、建筑規(guī)模、環(huán)境與道路規(guī)劃、居住人口數(shù)量等前提條件，從建筑設計、環(huán)境設計、設施設備選型及安裝、降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務等方面入手，在規(guī)劃設計階段向開發(fā)商提出合理化建議。

一、規(guī)劃設計介入的主要方面 本章所論述的規(guī)劃設計介入，是指除各類設備系統(tǒng)之外的公共區(qū)域或具有公益性質(zhì)的建筑及設施的前期規(guī)劃介入。

（一）配套設施的完善

對于一個較大型的居住小區(qū)而言，開發(fā)商應根據(jù)周邊區(qū)域環(huán)境著重考慮幼兒園、學校、生活服務功能（如商業(yè)、飲食、郵政、銀行、娛樂健身等）、鍋爐房、垃圾站等配套設施，而作為物業(yè)公司應關注一下幾點。

1、這些配套設施在小區(qū)內(nèi)的布局是否合理、是否方便、是否有利于將來在小區(qū)內(nèi)形成一個中心服務區(qū)。

2、這些配套設施在對住戶是否會造成某些干擾或影響（如噪音、氣味、環(huán)境衛(wèi)生等）。

3、這些配套設施是否便于物業(yè)公司對它們進行管理（如環(huán)境管理、交通和治安管理、垃圾清運等）。

（二）物業(yè)基本狀況

物業(yè)基本狀況使籌建物業(yè)管理機構、配套管理服務人員、測算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費標準等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。

/ 184

物業(yè)基本狀況包括以下幾個方面。

1、未來小區(qū)檔次、人口密度和數(shù)量。

2、建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。

3、附屬建筑物的使用功能和建筑面積。

4、區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設施。

5、共建區(qū)域及面積。

6、小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。

7、公共設備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、電梯、痛風及空調(diào)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)ton、有線電視系統(tǒng)。

8、停車場（庫）等基本狀況。

（三）水、電、氣供應容量

物業(yè)公司參與水、電、氣供應量規(guī)劃的原因在于：設計人員一般只依據(jù)國家標準進行設計，但是國家標準只是一個帶有普遍意義的基本規(guī)定，而實際情況則多余不同；物業(yè)公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗，對小區(qū)的實際能源需求量及潛在的能源增長需求量，較之設計人員有著更全面的了解。因此，物業(yè)公司在對小區(qū)物業(yè)基本狀況了解的基礎上，應詳細測算水、電、氣的真實供應容量，以避免將來遭遇“瓶頸”問題。此外，臨時供電也是物業(yè)公司所應關注的問題。一項物業(yè)的建成、交付使用，在業(yè)主（租戶）入住后相當長的一段時期內(nèi)，可能會由于開發(fā)商的原因（如投資經(jīng)費不足），小區(qū)的正式供電系統(tǒng)遲遲不能投入使用，致使小區(qū)的供電在較長時期內(nèi)必須以開建設施工時的臨時供電系統(tǒng)，而這個時期少則1-2年，多則4-5年，甚至更長。所以，物業(yè)公司在測算點的供應容量是，不僅要測算正式供電的實際容量，還要測算施工用電的實際容量能否滿足物業(yè)交付使用后較長“臨時供電”期的實際需求，以保證在較長“臨時供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿足潛在的增長需求。這些都要自阿前期規(guī)劃中以正式文件報告開發(fā)商，是開發(fā)商在同地方供電管理部門簽訂供電協(xié)議時留有余地。

公共用水、用電不能安裝過多的計量表，以免造成資金浪費，而且也不便于管理。所以，公共用水、用電設計時應盡量集中，較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式，以減少水表、電表的安裝數(shù)量。

（四）物業(yè)管理用房的規(guī)劃

物業(yè)管理用房室開發(fā)商委托設計單位進行規(guī)劃設計的，物業(yè)公司應根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實際需求對設計進行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應從以下幾個方面進行審核。

1、提供良好的辦公環(huán)境

（1）以方便業(yè)主為目的。物業(yè)公司辦公地點距各住宅樓的距離應大體相當。

（2）以方便業(yè)主為目的設計物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎上對物業(yè)的辦公用房布局進行審核，看其是否符合辦公流程的要求。

（3）辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。

（4）庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。

（5）認真審核建筑平面圖，對那些地方需要改變門的位置、那些地方需要打隔斷并重新開門、那些房間便于使用功能的組合等都要仔細研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進行改造了。

（6）如有需要應考慮外聘方辦公用房，工作用房，庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。

（7）由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風條件。

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2、提供良好的休息環(huán)境

（1）員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。

（2）員工住宿條件應能滿足以下要求：住宿房間數(shù)量和面積夠用；員工食堂、文化娛樂、衛(wèi)生間、洗浴室列入規(guī)劃且規(guī)劃合理。這里不僅要滿足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，還要滿足外聘方員工的住宿需求。

（3）由于開發(fā)商將員工住宿和活動用房設計在地下建筑內(nèi)，所以應爭取盡可能好的采光。通風條件（有時開發(fā)商為了節(jié)省投資，不設計天井），以保證員工身心健康。

（4）較高檔次的住宅小區(qū)多為底層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應該對物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進行消息審核，以避免將來物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。

（五）建筑材料的選用

優(yōu)質(zhì)材料是建造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎，如何選用建筑材料從表面上看是開發(fā)商和設計單位的責任，與物業(yè)管理公司無關，其實不然。

1、物業(yè)公司在長期的管理和使用實踐中，對各類建筑材料、各類設備設施、通用器材和材料質(zhì)量的了解比較全面。

2、對相同的材料、設備設施和通用器材，哪一個廠家或哪一個品牌的質(zhì)量好、售后服務有兩，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這一優(yōu)勢是開發(fā)商和設計單位都沒有的。

3、為了打造一個優(yōu)質(zhì)的物業(yè)基礎，為了全體業(yè)主的切身利益，為了將來物業(yè)公司與業(yè)主之間建立良好的關系，為了降低物業(yè)管理成本，物業(yè)公司有責任將優(yōu)質(zhì)的建筑材連設備設施和通用器材以書面形式推薦給開發(fā)商，供開發(fā)商和設計單位選用。

二、規(guī)劃設計介入的具體內(nèi)容

（一）小區(qū)公共建筑規(guī)劃

1、規(guī)劃有幼兒園、學校的小區(qū)，每千人建筑面積為559-850平方米。

2、幼兒園應布置在環(huán)境安靜，接送方便的地段，兒童活動室和活動場地應有良好的朝向，保證室外有一定面積的硬地和一定數(shù)量的活動器械。

3、由于小學或初中學生活波好動，所以學校應布置在小區(qū)邊緣，選擇比較僻靜的地段，并與住宅保持一定距離，以避免其室外揮動的喧嘩聲干擾住戶。

4、規(guī)劃有商業(yè)、服務建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為353-389平方米。

5、規(guī)劃有金融、郵電建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為16-22.5平方米。

6、附屬建筑如變電站、水泵房、鍋爐房、燃氣調(diào)壓站、垃圾站等是否滿足使用，并考慮建筑位置是否合理，是否會擾民。

7、商業(yè)、服務業(yè)、金融、郵電、居民委員會的布局應相對集中，以便形成小區(qū)的服務中心。服務中心一般應布局在小區(qū)的住出入口附近以方便居民，但同時也要考慮可能產(chǎn)生的噪聲擾民和氣味污染等問題。

8、居民委員會用房及業(yè)主委員會用房的使用功能一般分兩類：一類是辦公用房；一類是公眾娛樂用房，如圖書（報章）閱覽室、會議室、乒乓球室、舞廳及其他與老年人相關的文化活動等。

9、居民委員會辦公用房的規(guī)劃符合政府的規(guī)定，按小區(qū)人口/戶數(shù)的規(guī)模規(guī)劃設置居民委員會及其用房面積。一般當達到2000-3000戶時應設置居民委員會。

10、居民委員會用房的建筑面積按以下原則考慮：規(guī)模為較小型居住區(qū)時，不考慮單獨設立；

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規(guī)模為較大型居住區(qū)時，建筑面積在150-225平方米；規(guī)模介于較小型居住小區(qū)和較大型居住區(qū)時，建筑面積取下限。

11、業(yè)主委員會辦公用房面積可以參照居民委員會用房（小于其面積），可與居民委員會辦公室設在同一座樓內(nèi)，與物業(yè)公司辦公區(qū)相近，方便工作聯(lián)系。

12、居民委員會和業(yè)主委員會辦公用房最好不與物業(yè)公司在同一座樓內(nèi)。

（二）小區(qū)公共道路規(guī)劃

1、道路的使用功能

（1）應考慮便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、騎自行車、駕駛機動車通行等。（2）便于清潔垃圾、遞送郵件等市政公用車輛通行。

（3）便于救護、消防、裝修及搬家等車輛的通行，尤其是樓前小路更應考慮救護、消防、裝修及搬家車輛的通行。

（4）有些設計為了片面追求藝術效果，將小區(qū)的非主要干道（如樓前的甬道）設計得寬窄不一，窄處機動車輛難以通行，且有些拐彎設計成死角，車輛難以轉(zhuǎn)向，如果車輛強行通過，勢必會碾壓路旁的綠地、花木甚至損壞道牙。

2、小區(qū)道路分級

（1）一級道路是小區(qū)的主要道路，是解決小區(qū)內(nèi)外聯(lián)系的主干道，路寬應在9米以上。（2）二級道路是為小區(qū)的支路，用以解決內(nèi)部聯(lián)系，路寬為7米以上。

（3）三級道路為小區(qū)內(nèi)的支路，用以解決住宅組群的聯(lián)系，路寬不小于4米。

（4）四級道路為樓門前道路。路寬不小于3米，能滿足上面所述的機動車通行要求。

3、小區(qū)道路的規(guī)劃要求

（1）建筑物外墻面與人行道邊緣間距應大于1.5米，與機動車道的距離應布小于3米。（2）盡端式道路其長度不宜超過120米，盡端處應有12米32米的回車場地。（3）單車道，每隔150米應有一段回車處。

（4）道路兩邊應沒有立道牙，以利于保護綠地，并防止下雨時綠地中的泥水、雜物流入路面。

（5）休閑區(qū)的甬道或人型步道應因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考慮防止行人踩踏綠地的措施。例如，在過往行人較多的步行道兩側鋪裝露孔磚，尤其在道路轉(zhuǎn)彎處，漏孔磚的鋪設面積更應大一些，以防止行人貪走近道，踩踏綠地。（6）在甬道兩邊栽種小灌木形成“綠籬”，也可以起到阻隔作用。為了景觀多樣性，可采用“綠籬”隔離和漏孔磚交替使用。

4、道路鋪裝要求

（1）高檔小區(qū)可采用不同色彩的石材或其他彩色磚來鋪裝路面，而不宜采用瀝青路面。（2）鋪裝用的彩磚或石材的品種、規(guī)格不宜過多，否則會加大日后維修用儲料的成本，一般應控制在五種以內(nèi)，既可以滿足不同風格的美觀效果要求，也可以降低日后的儲料成本。（3）有機動車通過的路面，鋪裝材料（不論是石材還是彩磚）的尺寸不宜過大并應該達到一定的厚度，以滿足承載要求，避免重在車輛對路面的損壞。（4）鋪裝應采用防滑材料，避免雨、雪天摔傷行人。（5）鋪裝路面應平坦，無溝縫，便于清潔。

（6）鋪裝路面應易于滲水、排水，避免路面積水。

（三）自行車棚布局規(guī)劃 低層建筑的小區(qū)，一般不設計一般不涉及地下室作為自行車存放處，多在室外設置自行車棚。此時，應按下述原則考慮。

1、集中設置有利于管理，但既要考慮合理的服務半徑，又要路考慮管理的經(jīng)濟合理性。

2、分散設置不宜過多，要相對集中，并使周邊的住戶感到便利。

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3、因是地面建筑，所以自行車棚的風格和式樣應與小區(qū)的建筑風格一致。

4、因自行車棚周邊一般會有綠地，所以要對通往自行車棚通道的走向進行合理規(guī)劃。

（四）娛樂、健身場所規(guī)劃

1、兒童游戲場地規(guī)劃

在規(guī)劃設計時應考慮不同年齡段兒童的特點和需要，一般分為幼兒（2歲以下）、學齡前兒童（3~6歲）、學齡兒童（6~12歲）三個年齡組。

（1）幼兒需要家長或成年人帶領，活動量較小：學齡前兒童有很強的依戀家長的心理，活動量和能力都不大，這兩組年齡段的兒童游戲場地宜靠近住宅旁，可與老年、成年人休息活動場地結合布置。

（2）學齡兒童體力及活動能力都較大，伴隨而來的喧嘩聲也大，因此他們的游戲場地應遠離住宅，以減少對住戶的干擾。

2、老年人、成年人休息及健身場所

老年人和成年人的活動主要是鍛煉、聊天、打牌、下棋乘涼或曬太陽，因而其活動場所應布置在環(huán)境較為安靜、景色較為優(yōu)美的地段，一般可結合公共綠地單獨設置或與幼兒及學齡前兒童游戲場地結合設計。

3、對設施的使用功能性設計 物業(yè)公司應從住戶的視角出發(fā)，盡可能全面、細致地考慮各種設施的使用問題，如是否安全、規(guī)范、既方便使用又方便維護等，提出合理化建議，提請開發(fā)商和設計單位注意。

（五）園區(qū)景觀和綠化規(guī)劃

園區(qū)景觀和綠地不僅能美化園區(qū)，改善小氣候，凈化空氣，減少噪聲，為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安逸的居住環(huán)境，同時也是盛事美化的組成部分。

1、結合投資規(guī)模、小區(qū)的檔次小區(qū)建筑的主體風格及小區(qū)的主體文化內(nèi)涵等因素進行景觀形式、風格的規(guī)劃。

2、一般應將主體景觀設置在小區(qū)的主出入口處及園區(qū)的中心地帶，形成園區(qū)整體景觀的核心部分。小區(qū)主出入口區(qū)域的景觀最好能體現(xiàn)出小區(qū)名稱的內(nèi)涵。

3、園區(qū)內(nèi)的水景景觀不宜過多，較小興許小區(qū)有一處即可：中型小區(qū)有1~2處即可：較大型小區(qū)有2~3處即可，但也應盡可能取下限。如此考慮，不但節(jié)省會了水資源和電能，也降低了物業(yè)管理成本。

4、由于木道德使用壽命短，且養(yǎng)護費用高，一般1~2年即自然損毀，所以景觀中的木道應不用或少用。

5、園區(qū)里不宜制作太多的“地形”，可在重點堤防少量修建。

6、人造土丘或高地不宜過高，坡度也盡量緩和，有利于存水。此外，人造土丘或高地不能離住戶窗戶太近。

7、盡量少建或不建樹池，即使建造，其高度不應超過50厘米、內(nèi)徑應不小于1.5米（方形樹池比圓形樹池要美觀、大方）。如此規(guī)定的原因在于使樹根扎在樹池之下，即有利于樹木生長，而且待樹木長大后，樹根也不會將樹池拱裂。

（六）綠地組成及綠化標準 1．綠地組成

（1）公共綠地，指居民公共使用的綠化用地，如居住區(qū)小公園、小區(qū)周邊的綠地及林蔭道等。

（2）公建專用綠化用地，指園區(qū)內(nèi)的幼兒園、學校、商業(yè)服務中心等處的綠化用地。（3）庭院綠地，指住宅四周的綠化用地，包括住戶的小院。（4）道路綠地，指園區(qū)內(nèi)各道路的行道樹及綠地。2．居住區(qū)綠地標準

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以“居民平均占有綠地面積”和“居住區(qū)用地的綠化覆蓋率”兩個指標來衡量。原建設部制定的指標為2~4平方米/人，因各地區(qū)具體情況不同，還應循地方政府的規(guī)定。3．綠地率

綠地率指在居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地比率（不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。通常新建小區(qū)綠地率不低于30﹪，舊小區(qū)綠地不低于25﹪。4．綠化率

綠化率指建設用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（﹪）。綠化率一般要高于綠地率。5．綠地的規(guī)劃及功能

（1）遵循集中與分散、重點與一般、點線面結合的原則，形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)。

（2）充分利用原有的自然資源和自然條件。

（3）植物配置和種植力求投資少、管理方便、效益好。

（4）園內(nèi)小塊公共綠地，主要供居民（特別是老人、兒童）使用。綠地以觀賞為主，也可在其中靈活設置一些游戲娛樂設施，供休息、活動用。（5）宅旁和庭院綠地主要功能是供業(yè)主休息及活動。

（6）為保證采光，不宜在窗前種植高大型喬木和灌木。如果種植，則距離窗戶應不小于5米。

（7）院落之間可用“綠籬”、柵欄或花墻隔離。高層住宅前后的綠地，因樓群間隔較大，可作為一般的公共活動之用。

（8）道路綠化在交叉路口的視距三角形內(nèi)，不應栽植高大喬木、灌木，以免影響駕駛員視線。

（9）在地下建筑物上方種植，其土層厚度一般不應小于1.5米，植大樹處土層厚度不應小于2米。

（10）所有施工中應改良土壤，或按《城市園林綠化工程施工及驗收規(guī)范》中對土質(zhì)的要求進行施工，施工中應施底肥。

（七）審核景觀、綠化設計 設計圖紙是規(guī)劃的體現(xiàn)，也是施工的依據(jù)。從某種意義上講，審核圖紙比規(guī)劃介入更為重要，因為最終的結果是依照圖紙建成的。

受設計人員的知識、觀念、經(jīng)驗及思考問題的角度等因素影響，其設計中會出現(xiàn)諸多偏差或錯誤，若不予以糾正，勢必會給后期的綠化養(yǎng)護管理工作帶來許多困難，加大綠化養(yǎng)護管理的成本。

基于此，物業(yè)公司必須認真審核景觀、綠化的設計圖紙，從整體景觀效果、使用功能、日后養(yǎng)護、管理成本等方面進行綜合分析，糾正圖紙錯誤和偏差，以期最終實現(xiàn)“管理方便、養(yǎng)護費用少、綠化效果好”的目標。

1、選配植物的一般原則、（1）大量而普遍的綠化應選擇適宜本地條件、易長、易管、少修剪和少蟲害的喬木、灌木樹種。

（2）在入口及公共活動場所，應選擇觀賞性的喬木、灌木或少量花卉。

（3）為較快形成綠化效果，可采用速生與慢生相結合的樹種，并以速生樹種為主。（4）行道路宜選用遮蔭強的樹種。

（5）所有游戲娛樂、健康場地、路邊不得種植有刺、有毒植物。

（6）為提高美化效果，可采用喬木和灌木、常綠與落葉、不同樹形及色彩多變化的樹種搭配組合。

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（7）根據(jù)當?shù)氐臍夂驐l件，選擇適宜本地區(qū)生長的植物。（8）盡量少種或不種時令花卉和草木花卉。

（9）盡量少種宿根花卉，即使栽種，其面積也不應過大。

2、選擇植物品種的錯誤

（1）設計圖中選用了不適宜本地區(qū)種植的樹種。① 白樺，適宜生長于海拔高的山區(qū)。② 梅樹，適宜生長于長江中下游地區(qū)。③ 菩提樹，適宜生長于西雙版納地區(qū)或北方溫室。

（2）選用了本地區(qū)市場少見且價格較貴的樹種，如樸樹、槲樹、朝鮮溲疏等，這些樹種均難以購得。

（3）選用的樹種偏少，會使綠化效果單調(diào)。

（4）部分區(qū)域設計種植密度過高，不利于樹木生長。（5）綠籬及色帶選用過多，會導致養(yǎng)護費用增加。

（6）水杉因其樹冠為圓錐形，不是大樹冠，所以遮蔭效果差，且定植后小樹枝會大量死亡，幾年后才能恢復，致使株型不可能一致，因而不適合做行道樹。

（7）石貝竹，其習性忌高溫酷熱及多雨環(huán)境，北方地區(qū)6月中旬至8月正是此種氣候，石貝竹將會因條件不適而大量死亡。

3、影響景觀效果的實際錯誤

（1）設計中未注明松樹類的具體名稱，因各類松樹形狀相差甚遠，從設計中不能看出將來的效果。

（2）選用的花灌木類品種無設計圖紙，無法綜合其綠化關系及效果。（3）不宜在同一處種植同科植物（如玉蘭、二喬玉蘭、元寶楓、五角楓），因為這些植物的株型、葉形類似，景觀效果也類似，在同一處種植會影響景觀效果。

（4）同一地段中，不同種植塊的樹種組合不應有同種的重復種植。

（5）宿根花卉（如福路考）種植面積過大，會造成晚秋至初春時段這5-6個月的時間有較大面積黃土裸露而影響景觀；又因為設計在路邊或道路轉(zhuǎn)彎處，在黃土裸露時期易被人穿行踩踏，影響來年的返青發(fā)芽。

（6）灌木圖中與喬木圖中的部分樹種重復，且其中絕大部分因株形比較大，不適宜做喬木的基礎種植。

（7）喬木下種植“色塊”其視覺效果不佳，不要將喬木種在“色塊”中。

（8）圍墻四周種植品種宜控制在5-6種，并采用常綠喬木與花灌木間種的形式，株高以不影響安防監(jiān)控攝像為原則。

（9）設計中的草花、時花較多，種植面積過大。這類花卉每年需種植2-3次，費工費時、養(yǎng)護成本人。可適量改種草坪、宿根植物（但應是小面積）或改種相應的灌木。、（10）樓宇間適應當多種常綠喬、灌木，以保持四季美化。（11）龍柏因其株體不直，不適宜做“綠籬”，應改用其他灌木做“綠籬”。

（12）整體設計中相似樹種使用過多，似乎僅是為湊品種，如綠柳與垂柳、毛楊與青楊、元寶楓與五角楓、三椏線菊與絨毛線菊等。

（13）應將大花萱草改為金娃娃，因其花期長，株形矮小，更為人們喜愛。

4、種植設計錯誤

（1）常綠樹中雪松、白皮松、華山松為強陽性樹種，與其他樹種的間距應大于5米，否則會影響樹形（若為單一樹種的純林則例外）。

（2）玉、紫萼，性喜半陰，忌陽光直射，因為強光下葉片會褪色并產(chǎn)生日灼，應種植

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于大樹下或樓北側，不應設計在陽光直射處。

（3）各樓單元門前的種植設計顯得凌亂，每個單元門口兩側的種植應有一定的規(guī)律性和對稱性，應考慮株型的匹配，品種不宜過多；每座樓應有標志性的種植物。（4）較高的樹池不應種喬木。因為隨著樹木增長，樹根會將樹池拱裂。

（5）大型喬木的種植點距建筑物距離不應小于5米，床前種植的竹林也不應太近，太近會影響采光。

（6）某些地段常綠樹的種植間距偏小（有的間距不足4米），這樣會使下部枝條因為缺少光照而枯萎，同時其下方更不應種植大葉黃楊、灑金柏等灌木。

（7）不適宜在花缽內(nèi)種植西府海棠等花灌木，因其株型較大，易被風刮倒。此外，考慮到養(yǎng)護費用較高，應盡量少用或不用花缽。

5、不便于管理的設計錯誤

（1）因不易存水、難以養(yǎng)護等原因，應取消綠化丘設計，可采取平面種植，通過人工修剪達到“丘”形效果。

（2）波峰型種植草坪存在以下問題（盡量不采用此種設計）。

①傾角不應太大，因其上部不易存水，難有排水措施，若排水不暢，會使草死亡。②波谷間容易存水和積存污物，應有排水措施，若排水不暢，會使草死亡。

③因為割草機割刀的長度是最小為50厘米的直形刀，難以將峰頂和谷底修剪成圓形，因而應加大波峰間距，緩解波峰傾角過大的問題，便于修剪。

④草坪中鋪裝的花崗石板小路，每塊石板的間距應大于650厘米，以便于割草機通過。⑤為了盡量在地下管線密集處多種植，增加景觀效果，應采用增減綠化池的形式栽種植物，但不應栽種喬木。

⑥綠化池的高度以30-40厘米為佳。

（八）綠化用水規(guī)劃

綠化用水應該本著節(jié)約水資源，降低養(yǎng)護成本，取水便利等原則考慮。

1、綠化用水水源有自來水、中水、雨水三種。

2、為降低養(yǎng)護成本，節(jié)約自來水，小區(qū)應建設地下雨水收集池（較大的小區(qū)至少應建設兩個）。蓄水容積要足夠大，不僅能夠收集雨水，還要能夠收集景觀水池中的廢水。

3、將收集池水通過水泵管路與設計中的噴灌管網(wǎng)連接，進行噴灌。

4、如果沒有噴灌管網(wǎng)，也可進行人工澆灌。

5、地下雨水收集池的位置，一般應設在小區(qū)雨水總排泄出口處。

6、自來水價格高自不必說，中水要達到澆灌的標準，其成本也很高。對于人口密度小的高檔小區(qū)，中水的產(chǎn)量少，不能滿足綠化的需求。所以小區(qū)的綠化用水應把收集雨水及景觀廢水作為輔助手段，盡量節(jié)約水資源。

7、為了節(jié)約水資源，應采用噴灌方式，不宜采用漫地澆灌。因為噴灌方式一般可節(jié)水40﹪左右，多以如果有可能，物業(yè)公司應盡可能爭取開發(fā)商投資噴灌建設。噴灌管線由地埋式和地表敷設式，后者可節(jié)省投資，在北方冬季可以收進室內(nèi)保管。

8、無論有無噴灌管網(wǎng)，均應在小區(qū)各樓前后、道路兩邊以交叉位置和適當間距（以70米左右為宜）設置取水點，以解決噴灌死角用水或人工澆水問題。

9、各樓層單元門口通道兩側的噴灌要考慮不影響人員出入。上述綠化用水的各類問題均應在設計圖紙時加以關注，這些問題如果不解決好，勢必會給后期的綠化養(yǎng)護管理工作帶來困難和經(jīng)濟損失。

（九）垃圾處理規(guī)劃

1、對于小區(qū)內(nèi)的垃圾收集方式、垃圾場地的管理、垃圾的運輸，垃圾場對周邊環(huán)境的影響等，在規(guī)劃設計階段就應給以充分的關注。

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2、垃圾儲運場地的位置應考慮以下幾點。

（1）方便適應，位置適當。應設置在小區(qū)非主要出口處，道路通暢，便于運輸。如果有條件，以垃圾運輸車輛不進入小區(qū)為最佳。

（2）垃圾場距住宅、辦公樓窗戶16米以上，且處于夏季主導風向的下風口。

（3）垃圾場應比較隱蔽，不礙觀瞻。可用較密集的喬木、灌木鄉(xiāng)間的氯化方式加以隔離或用具有美化效果的建筑形式遮擋。

（4）垃圾場地應有配套的水龍頭、地漏，場地鋪砌易排水，便于裝車、運輸、清掃。（5）關注各樓層垃圾桶的設置是否合理。

（6）樓層、地下室、地下車庫、園區(qū)環(huán)境等處的清潔用水應方便取用。（7）電梯廳內(nèi)吸塵用電方便。

（8）天臺設置照明及水龍頭，以方便清潔使用。

（十）輔助設施規(guī)劃

輔助設施主要包括社區(qū)文化和公益宣傳欄、公告牌、信箱、垃圾桶等，這些設施都是由開發(fā)商投資提供，但物業(yè)公司要根據(jù)以往的管理經(jīng)驗，向開發(fā)商提出具體建議和要求。

1、社區(qū)文化和公益宣傳欄一般應安裝在小區(qū)的休閑活動中心區(qū)，在與中心區(qū)的景觀相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司向開發(fā)商提出宣傳欄的式樣、長度和高度要求。

2、在與周圍照明相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司提出對宣傳欄的照明要求。

3、因宣傳欄安裝在室外，必須采用不銹鋼材料制作。

4、公告牌一般安裝在小區(qū)主出入口處、主要通道處或電梯廳，為了整齊美觀，物業(yè)公司應提出長、寬、高德具體尺寸要求。室內(nèi)安裝的一般為長方形，以四張A4紙（足夠發(fā)布公告或通知用）大小的幅面比較適宜；室外安裝的一般為公示小區(qū)平面圖或其他公告，其尺寸需要相對大一些。不論室內(nèi)或室外安裝，均應以不銹鋼材料制作。

5、物業(yè)公司根據(jù)不同安裝情況，分類統(tǒng)計廣告牌的數(shù)量、尺寸，報告開發(fā)商。

6、信箱也應以不銹鋼材料制作，保證每戶一個。

7、信箱可以安放在整幢樓的一層大堂內(nèi)，也可以安放在每個單元入口的避風閣內(nèi)。第二種方式，信箱可以設計成兩面開箱的形式，即住戶可以在避風閣內(nèi)取出信報，投遞員可在避風閣外將信件和報紙放進箱內(nèi)，而不必使用“門禁卡”進入單元內(nèi)，這就大大增加了安全防范的功效。

8、因小區(qū)樓宇的形式不盡相同，對信箱的形式、數(shù)量、安裝方式的要求也不盡相同，所以物業(yè)公司應將信箱分類，向開發(fā)商提出不同的具體要求。

9、垃圾桶有不同的樣式，室外安放的垃圾桶的式樣和色彩與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。物業(yè)公司應將所需垃圾桶的數(shù)量和式樣以報告形式向開發(fā)商提出。

（十一）臨時供電、供水收費

因為小區(qū)入住后在相當長一段時間內(nèi)處于臨時供電、供水的狀態(tài)，常有些業(yè)主以此為借口，拒不繳納水電費，所以物業(yè)公司應要求開發(fā)商在房屋銷售合同中寫明業(yè)主入住后應交納臨時供電、供水費及其交納標準。

（十二）園區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明控制規(guī)劃

住宅小區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明的控制方式必須科學、合理，選擇了控制方案也就決定了日后的運行和管理模式，這不僅關系到日后運行、管理和維護是否方便，更重要的是關系到能否在滿足不同照明要求前提下，大量節(jié)約電能，降低物業(yè)經(jīng)營成本。

1、劃分照明區(qū)域

（1）視小區(qū)占地面積大小，將園區(qū)劃分成兩個或兩個以上的控制區(qū)域，對每個區(qū)域內(nèi)的道路照明、公共區(qū)域照明和景觀照明分別進行分類控制，使之面、線、點層次清晰，不單便于運行管理和維護，也可避免因故障而造成整個園區(qū)的公共區(qū)域無照明。

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（2）將每個控制區(qū)域的照明按使用功能劃分等級，在按照不同使用功能結合實際情況（如建筑物的分布、道路的長短、景觀要求、照度要求、照明時間等）劃分之路，不同功能的支路不得混合。

（3）將相同使用功能的照明進行分組控制才能達到既滿足用電需求又節(jié)能的目的。

2、按照使用性質(zhì)劃分照明等級（1）Ⅰ級照明

Ⅰ級照明是用于安全管理及交通的照明，還可以進一步細分為Ⅰ-1級照明和Ⅰ-2級照明。

①Ⅰ-1級照明是不擾民、高照度的照明，其照明范圍是小區(qū)圍墻和大門區(qū)域。Ⅰ-1級照明要求徹夜照明，并達到足夠的照度，但不能對鄰近住戶造成光污染、使燈光擾民，同時還要滿足治安監(jiān)控及夜間巡邏的需要。

②Ⅰ-2級照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區(qū)園內(nèi)主干道、甬道。Ⅰ-2級照明為保護行路人安全及夜間巡邏照明，要求徹夜光照柔和，既能讓行人看清路面，又不會使燈光擾民。

（2）Ⅱ級照明

Ⅱ級照明是用于綠地、景觀及節(jié)日的照明，還可以進一步細分為Ⅱ-1級照明和Ⅱ-2級照明。

①Ⅱ-1級照明是有安全管理要求的照明，其照明范圍包括小區(qū)內(nèi)外水系邊、小橋、梯級路等易使行人發(fā)生意外的場所，要求徹夜照明。

②Ⅱ-2級照明是一般性的照明，其照明范圍包括甬道、綠地內(nèi)、林木間、水下燈、景觀等。

③樓內(nèi)大堂的照明有兩種使用功能：一種是單純的照明作用，一種是美化（景觀）作用。當兩者均有時，在控制上應加以區(qū)分，實行分別控制。大堂內(nèi)的景觀照明屬于Ⅱ-2級。

（3）Ⅲ級照明

Ⅲ級照明是用于園區(qū)內(nèi)功能性活動場區(qū)的照明，包括節(jié)日燈、游樂場、休閑場、健身場等處的照明。Ⅲ級照明既屬于一般性照明，又屬于小區(qū)園景美化整體的一部分，所以對它們的設計要求歸入Ⅱ-2級中。

3、重要節(jié)日的照明

（1）所有節(jié)日彩燈及情景照明、功能性照明燈均處于全工作狀態(tài)，24：00后可適當延長關閉時間。

（2）一般節(jié)假日可開啟部分節(jié)日燈，24：00后可關閉。

（3）平時不開啟節(jié)日彩燈，有選擇地開啟景觀燈、綠地內(nèi)的燈，但在23：00后可關閉。樓層之間的甬道照明也應在23：00后關閉。

（4）高檔樓內(nèi)大堂的景觀照明常由多個不同的形狀、不同光色的燈具按照特定的幾何形狀布置，所以也要分為相當?shù)闹愤M行控制，才能實現(xiàn)普通照明與景觀照明的區(qū)別是用，以達到節(jié)電的目的。

4、控制方式

為了實現(xiàn)上述三種等級的照明功能，在相同功能之路分組的基礎上，每組的控制方式是時鐘控制+手動控制。

這里要求的是“時鐘控制”，而不失“時間控制”，即采用時鐘控制器，而不失普通的時間繼電器。因為對于一格較大型的小區(qū)而言，道路、公共區(qū)域、景觀、節(jié)日燈的支路繁多，有有不同的使用要求，而且不同季節(jié)的開燈時間也不同，但憑時間繼電器是不能滿足自動控制要求的。為了減少人工管理的繁瑣及達到最大化節(jié)電的目的，必須采用時鐘控制。手動控制是對時鐘控制的補充，當自動控制出現(xiàn)骨增長時，以手動方式控制照明。

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小區(qū)圍墻燈屬于Ⅰ-1級照明，對于較大型的小區(qū)，圍墻燈的數(shù)量多，不僅要求分段控制，還應在分段的同時進行“隔盞”控制，以滿足在不同時間段內(nèi)開燈數(shù)量不同的要求，既能滿足照明需要，又能達到節(jié)電的目的。

5、設計圖紙審核

在審核設計圖紙時，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要領，還要強調(diào)三相負荷平衡的問題。

審核設計圖紙的過程中，出現(xiàn)最多的有以下幾個方面的問題。

（1）不同使用功能的支路混接，如道路照明景觀照明混接、此區(qū)域的照明支路同齡一個區(qū)域的照明支路混接、休閑娛樂場地的照明與道路照明混接等。

（2）有的支路過長，連接的燈具數(shù)量過多。

（3）園內(nèi)主干道高桿燈的間距過密，只有10米左右。適宜的距離為20-25米。

（4）有些樓前甬道的高桿燈正對一層住宅的窗戶，易對住戶造成光污染。解決的方法是盡量避免燈光直射住戶的窗戶，選擇光線柔和的燈具。

（5）高檔樓內(nèi)大堂的燈飾過分強調(diào)美化效果，燈具數(shù)量過多，單個燈的功率過大。（6）在支路組合時，未充分注意將三相負荷盡量平均分配，致使三相負荷有較大的不平衡。

（十三）建筑設計缺陷舉例

以下列舉的樓宇建筑設計問題（設備問題將在設備前期管理一章中講述）是一些住宅小區(qū)在物業(yè)接管之后發(fā)現(xiàn)的，有的可采取補救措施，有的則難以整改，開發(fā)商不得不同業(yè)主協(xié)商以經(jīng)濟賠償了事。這些問題造成了業(yè)主的極大不滿或?qū)Ψ课莸陌踩蕴岢鰢乐刭|(zhì)疑。

實例1 某別墅小區(qū)部分聯(lián)排戶型的樓梯高度不足，給業(yè)主的裝修、居住帶來不便并造成安全隱患，開發(fā)商不得不賠付業(yè)主。

實例2 某小區(qū)有3棟樓未設計基礎加固CFG樁（利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，對整體地基進行加固的簡稱），引起此3棟樓的沉降幅度過大，沉降時間過長，其直接后果是：

（1）樓宇伸縮縫止水帶斷裂，防水裝置失效；

（2）雨雪季滲水、積水嚴重，影響車輛和行人通行；（3）長期滲水，危及相鄰設施安全；（4）業(yè)主對樓宇結構和安全性提出質(zhì)疑。

對此，開發(fā)商在樓宇伸縮縫處采取止水銅板防水工藝，在伸縮縫補部重做止水帶進行補救。即使如此，劣質(zhì)建筑的印象也難以從業(yè)主的頭腦中抹去。

實例3 某小區(qū)越層戶型室內(nèi)樓梯高度不足，影響業(yè)主正常使用。開發(fā)商與業(yè)主達成協(xié)議，由業(yè)主在裝修中自行施工整改，其費用由開發(fā)商承擔。

實例4 某小區(qū)共有4棟高層住宅，只有一部電梯通往地下車庫，給業(yè)主的出入帶來了極大不便。

以上列舉的問題似乎令人難以置信，但確實是發(fā)生了。如果物業(yè)公司在設計階段參與前期管理，對設計進行審核，或許可以避免這些問題的發(fā)生。

第二節(jié) 建設施工介入

物業(yè)公司作為物業(yè)建成后的常駐管理與服務者，其對建設施工質(zhì)量的關切程度應更為強烈。物業(yè)公司在施工階段雖然處于非主要地位，但是長期物業(yè)管理的經(jīng)驗和對已建成物業(yè)工程質(zhì)量的詳細了解，比較容易發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，所以物業(yè)公司十分有必要參與施工階段的質(zhì)量檢查，為下一步的物業(yè)接管和后期物業(yè)管理打一下堅實的基礎。

建設施工介入工作主要有以下幾個方面。

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1、從用戶角度參與對設計的修改、洽商，跟進各項設在施工中的落實情況，及時根據(jù)實際情況提出調(diào)整，改進不合理實際和不合理施工，所有這些都應進行記錄。

2、協(xié)助監(jiān)理單位對各項工程施工質(zhì)量進行監(jiān)督，建設優(yōu)質(zhì)物業(yè)。各專業(yè)工程技術人員要深入現(xiàn)場，跟進工程進度，不僅要檢查施工質(zhì)量，更重要的是要通過跟進施工掌握隱蔽工程的狀況。

3、掌握水、電、氣、暖、痛風、空調(diào)、各類弱電工程（消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防和電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信和寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等）的管線關鍵部位的布局和走向進行記錄，這時日后的管理和維護非常重要。

4、在開發(fā)商或施工單位的要求喜愛，為售樓處、樣板房或施工現(xiàn)場提供保安、保潔等服務。

5、協(xié)助開展工地管理，維持秩序，保障施工通道的暢通，對施工現(xiàn)場的安全防火進行監(jiān)督、管理等工作。

6、對材料、器材、設備的質(zhì)量、品牌進行驗證，避免施工中使用質(zhì)量差的材料、器材、設備。

7、在設備安裝、調(diào)試階段，物業(yè)公司各專業(yè)工程技術人員必須深入現(xiàn)場，跟蹤工程進度，以充分了解設備的技術狀態(tài)和技術性能。

綜上所述，物業(yè)公司在介入施工時，應明確自己的責任和位置，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題時要按程序提出意見，既要負起責任來，又要避免“越位”現(xiàn)象，這樣才能處理好開發(fā)商、監(jiān)理公司、物業(yè)公司及施工單位之間的關系。

第三節(jié)

建筑工程質(zhì)量保修的前期管理

一、保修期限問題

從字面上看，建筑工程質(zhì)量（包括各類設備設施）保修工作屬于物業(yè)后期管理的范疇。但由于諸多原因，工程竣工時間與業(yè)主入住時間不統(tǒng)一，形成一個“保修時間差”，這個時間差有數(shù)月或半年之久甚至更長，這就引出了一個保修的起始時間問題。開發(fā)商同施工單位簽訂的保修合同的起始時期是從每棟樓竣工驗收合格之日算起，而此時業(yè)主并沒有入住，往往是在數(shù)月甚至更長時間以后才入住，顯然，實際保修期被縮短了。造成這一問題的責任在開發(fā)商，而不是物業(yè)公司，所以物業(yè)公司在前期管理工作中陷入被動或造成經(jīng)濟損失。

為了維護業(yè)主（使用人）及物業(yè)公司自身的利益，物業(yè)公司可以要求開發(fā)商與施工單位在保修合同中規(guī)定保修起始日期從業(yè)主（使用人）入住之日算起。這樣做并不違反國家相關法規(guī)的規(guī)定，因為法規(guī)中明確說明其規(guī)定的保修期是“最低期限”。

如果開發(fā)商與施工單不能就此達成一致，則物業(yè)公司與開發(fā)商應另行簽署一份保修合同或協(xié)議，規(guī)定實際保修的起始日期從業(yè)主（使用人）入住之日算起，并明確開發(fā)商是保修的責任方，應承擔在“保修時間差”內(nèi)發(fā)生的所有因質(zhì)量缺陷而進行保修的費用。

二、有關建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)

一下列舉了國家有關建筑工程質(zhì)量白秀的法律法規(guī)，從這些罰款法規(guī)中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。

1、《中華人民共和國建筑法》，1988年3月1日施行。

2、《建設工程質(zhì)量管理條例》，2000年1月30日施行。

3、《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，2005年1月1日施行。

4、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，2006年6月30日實行。工程質(zhì)量保修是我國實施的一項法定制度，《中華人民共和國建筑法》第六十二條、原建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條、國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》第 20 / 184

六章都對建設工程質(zhì)量保修的范圍、期限、責任等方面進行了明確規(guī)定，同時又指出，這些法律法規(guī)定的保修期限是“最低期限”。

（一）建筑工程質(zhì)量的保修范圍

《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，建筑工程的保修范圍應當包括：地基基礎工程；主體結構工程；屋面防水工程及其他土建工程；各類設備以及電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統(tǒng)功能。

（二）建筑工程質(zhì)量的保修期限

《中華人民共和國建筑法》第六十二條，保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規(guī)定。

國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條、原建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限如下。

1、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖/供冷期。

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包人與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。（注：這就是前面所說的“保修時間差”）

5、其他項目的保修期限可以由建設單位和施工單位進行約定。

原建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第二條還規(guī)定，工程質(zhì)量保修辦法不僅適用于新建、擴建、改建各類房屋建筑工程的質(zhì)量保修，同樣也適用于裝修工程。

（三）建筑工程質(zhì)量保修書 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》的相關規(guī)定，建設工程承包單位在向建設單位（即開發(fā)商）提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質(zhì)量保修書。合格的質(zhì)量保修書是工程竣工驗收的法定條件之一。

原建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第六條規(guī)定，建設單位和施工單位和施工單位應當在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期和保修責任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國家的有關規(guī)定。

應該強調(diào)的是，物業(yè)公司應當取得質(zhì)量保修書的復印件。

（四）建筑工程質(zhì)量保修責任的確定

國務院《建設工程質(zhì)量管理》第四十一條規(guī)定，建設工程在保修范圍和保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身、財產(chǎn)損害的，保修人應當承擔賠償責任。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任。

原建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對保修責任做了如下規(guī)定。

第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。

第十三條 保修費用由質(zhì)量缺陷的責任方承擔。

第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)聯(lián)防缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償。

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第十五條 因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。第十七條 下列情況不屬于保修范圍：

（一）因?qū)嵱貌划敾蛘叩谌皆斐傻馁|(zhì)量缺陷。

（二）不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。

只有了解了國家關于建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，才能理解將保修工作納入物業(yè)前期管理工作范疇的含義。

第四節(jié) 籌建物業(yè)管理結構

一、籌建前期物業(yè)管理架構

所謂“前期物業(yè)管理架構”是指物業(yè)項目在開發(fā)建設階段，有開發(fā)商選定或由招投標選定的物業(yè)公司的組織架構。此時的物業(yè)公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，但要求上崗人員都是能夠獨當一面甚至多面的骨干型人才。此期間物業(yè)公司的工作任務不是直接面向業(yè)主提供服務，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務。所以，此時的物業(yè)公司只是搭起了一個骨干架構，為以后擴充規(guī)模奠定基礎。

項目開發(fā)建設階段物業(yè)公司的季后和人員組成（僅為參考）。

1、經(jīng)理1人。

2、文秘1人（兼管其他事物性工作）。

3、各工程專業(yè)技術人員，每個專業(yè)1人或兼職。

4、工程主管1人（同技術人員一起參與工程及設備系統(tǒng)的前期管理工作沒，尤其是驗收工作，熟悉設備系統(tǒng)）。

5、水、電維修領班各1人（同技術人員一起參與工程及設系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗收工作，熟悉設備系統(tǒng)）。

6、保安主管1人，保安員若干人（視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場的保安。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補保安人員。物業(yè)公司應與保安公司簽訂合同，適時配備人員）。

7、保潔主管1人，保潔員若干人（視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場的保潔。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補保潔人員。物業(yè)公司應與保潔公司簽訂合同，適時配備人員。

8、綠化工程技術人員1人（負責綠化施工全過程的質(zhì)量監(jiān)督，物業(yè)公司自己配備或與相關公司簽訂合同配備）。

9、財務主管1人（視工作進程階段需要配備）。

10、物業(yè)主管1人（視工作進程階段需要配備）。

二、適時組建完整的物業(yè)管理機構

在業(yè)主入住前2-3個月，物業(yè)公司應由前期的“結構”型，按工作進度逐步轉(zhuǎn)化為“完整”型。此時應根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、特點，將前期的“架構”進行充實。

首先定崗位、定人員，制定各崗位人員的招聘條件，配備個部門、各崗位人員。這些人員應根據(jù)工作進程分期分批到位。

在人員到崗，業(yè)主入住前，物業(yè)公司除了要做好入住準備工作外（將在“物業(yè)后期管理”章節(jié)中詳細討論），首先要做好員工的培訓考核工作，讓員工已飽滿的熱情、嫻熟的業(yè)務、優(yōu)良的服務迎接業(yè)戶入住。為此要擬訂培訓計劃，對各崗位人員進行上崗培訓和專業(yè)培訓。

各類人員的培訓課目，如下所示。

（一）對管理人員的培訓、考核

1、物業(yè)經(jīng)營管理知識。

2、物業(yè)法律、法規(guī)。

3、公司概況及各項規(guī)章制度。

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4、禮儀、禮貌、文明服務。

5、機電設備知識（重點對象是主管工程的人員）。

6、安全生產(chǎn)知識（重點對象是主管工程的人員）。

7、物業(yè)管理目標及管理知識。

8、公文寫作知識（重點對象是文秘、行政事務管理人員）。

9、公共關系知識（重點對象是物業(yè)服務主管、保安主管、行政事務主管、文秘）。

10、與財會有關的知識。

11、本小區(qū)物業(yè)概況（主要包括物業(yè)的規(guī)模、建筑風貌、物業(yè)檔次及業(yè)主概況、入住率、地理位置及周邊的環(huán)境、公共交通等）。

12、與服務有關的小區(qū)周圍的社會單位，如學校、幼兒園、商業(yè)、餐飲業(yè)、銀行、醫(yī)院、社區(qū)中心、街道委員會、派出所等單位所在地及聯(lián)系電話。

（二）對工程維修人員的培訓、考核

1、安全深沉知識。

2、設備系統(tǒng)現(xiàn)狀。

3、上門維修工作制度。

4、專業(yè)技術、技能。

5、公司概況及各項規(guī)章制度。

6、禮儀、禮貌、文明服務。

7、本小區(qū)物業(yè)概況。

（三）對物業(yè)服務人員的培訓、考核

1、物業(yè)法律、法規(guī)。

2、公司概況及各項規(guī)章制度。

3、禮儀、禮貌、文明服務。

4、本小區(qū)物業(yè)概況。

5、崗位職責。

（四）對陪同業(yè)主收樓人員的培訓、考核

業(yè)主收樓前，應對全體陪同收樓的人員進行培訓并考核。

1、收樓資料、收樓流程。

2、如何陪同業(yè)主驗房。

3、檢查各種能源計量表記錄原始數(shù)據(jù)。

4、收樓的注意事項。

5、填寫收樓登記表的要求。

（五）對外聘單位人員的培訓、考核

主要是對電梯維修保養(yǎng)、保安、保安、綠化等外聘單位的管理人員進行培訓，讓他們了解物業(yè)及物業(yè)公司的概況、規(guī)章制度、服務及管理要求，并充分理解雙方既是合作共贏的關系，有必須服從物業(yè)公司的管理，共同為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務。具體的培訓內(nèi)容如下所述。

1、相關的合同內(nèi)容。

2、本小區(qū)概況。

3、外聘單位人員應遵守的管理制度。

4、禮儀、禮貌、文明服務。

三、前期測算及辦理前期手續(xù)

（一）物業(yè)開辦費和物業(yè)費

物業(yè)開辦費用由開發(fā)商按照政府規(guī)定的標準承擔，一般是小區(qū)建筑安裝工程造價的2﹪。物業(yè)收費標準根據(jù)小區(qū)物業(yè)的基本情況，按照地方政府的政策規(guī)劃進行測算。目前大多數(shù)物

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業(yè)公司實行的是市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費方式。

（二）商品房物業(yè)費測算

根據(jù)地方政府的規(guī)定，實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務費可以采取包干制或酬金制方式。由于在物業(yè)前期階段不可能成立業(yè)主大會，所以由開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主在購房合同或前期物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)公司最了解物業(yè)服務的規(guī)模和具體內(nèi)容，因此物業(yè)服務費用的測算主要由物業(yè)公司承擔。這既要求物業(yè)公司對小區(qū)物業(yè)進行全面、詳細的了解，在此基礎上，依據(jù)當?shù)卣挠嘘P法規(guī)進行測算。測算內(nèi)容一般包括以下幾方面。

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常管理運行、維護費用。

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。

5、物業(yè)管理區(qū)域治安、秩序維護費用。

6、辦公費用。

7、物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費。

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。

9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

（三）經(jīng)濟適用房、危改回遷小區(qū)的物業(yè)服務費

經(jīng)濟適用房、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務收費實行政府指導價，執(zhí)行經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導標準。

四、協(xié)助開發(fā)商的前期工作

（一）辦理樓/門牌號

在入住前6個月開始進行小區(qū)樓門牌號手續(xù)的辦理工作，在此過程中需加蓋公章的一律加蓋開發(fā)商的公章。

辦理步驟及所需資料如下。

1、到當?shù)剌爡^(qū)派出所領取《樓門牌辦理登記表》，并附加辦理申請一份。

2、具體提報材料（以下全部資料只需復印件）如下：（1）地名適用批復證；

（2）用地許可證、國有土地使用證；

（3）小區(qū)規(guī)定許可證、規(guī)劃平面圖和規(guī)劃意見書；（4）所有樓宇的規(guī)劃許可證；

（5）所有樓宇開工證、施工證、竣工證；（6）小區(qū)平面圖（A3、A4幅面各一份）；

（7）擬設置樓宇編號圖的要求與原工程編號（規(guī)劃）的樓宇編號一一對應，按從北至南、從東向西的順序排列。

3、所有資料準備齊全后到派出所進行審報，經(jīng)派出所審核批準、蓋章后到所屬區(qū)公安分局辦理審批手續(xù)。

4、到區(qū)公安分局辦理手續(xù)時需提交辦理申請一份及原派出所申報材料一份。

5、區(qū)公安分局現(xiàn)場勘驗完畢后出具《樓門牌號證明信》一份。

6、取得《樓門牌號證明信》后，到當?shù)剜]政投遞局辦理小區(qū)通郵手續(xù)。

7、《樓門牌號證明信》是作為辦理小區(qū)通郵手續(xù)的重要證明，應履行嚴格的交接手續(xù)交接給開發(fā)商，物業(yè)公司留存復印件，且此原件屬開發(fā)商所有，在辦理任何手續(xù)時均不應交予第三方。

8、樓門牌號辦理的各項手續(xù)，應從辦理初始階段起，物業(yè)公司要注意留存相關整套復

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印件以備將來查詢時用，同時此全套手續(xù)應交開發(fā)商一份存檔。

（二）需準備的物品包括以下幾大類。

1、開發(fā)商與物業(yè)公司共同起草或開發(fā)商委托物業(yè)公司起草的文件。

2、開發(fā)商委托物業(yè)代為采購的物品。

3、開發(fā)商為提高小區(qū)檔次而特殊要求的附屬物品等，一般又分為以下幾類。（1）文件、資料等印刷類，包括《業(yè)主手冊》、《業(yè)主臨時和約》、《前期物業(yè)服務合同》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件。

（2）保潔開荒類。

（3）交通、安全、消防類。

（4）標識類，包括：室外告示、室外指示牌；室內(nèi)告示、室內(nèi)指示牌；交通指示牌。（5）環(huán)境及衛(wèi)生類，包括垃圾桶、地面座椅、娛樂健身設施等。

第二章 設備前期管理

設備（含設施）的前期管理是設備全壽命周期管理工作的重要組成部分之一，它與物業(yè)公司接管物業(yè)之后對設備的管理（稱為設備后期管理）共同組成設備管理。然而，設備的后期管理知識一種“被動”式管理，對開發(fā)建設期間的不合理設計和不合理施工造成的不良后果往往無法或難以糾正，結果一是給使用和維護帶來困難，二是不得不加大設備的運行成本和管理成本，對業(yè)主和物業(yè)公司造成永久性的經(jīng)濟損失。

物業(yè)公司有多年對設備進行運行管理和維護保養(yǎng)的豐富經(jīng)驗和切身體會，介入設備前期管理。恰恰可以對設計缺陷進行彌補，從源頭上堵住不合理設計及安裝施工而對設備后期管理造成的困難和損失。

設備前期管理主要是從設備的技術性、經(jīng)濟性、安全性、可靠性、生產(chǎn)效率、使用壽命、可維修性、操作調(diào)節(jié)方便、靈活等方面進行的預期性管理。進行設備前期管理，可以防患于未然，在日后設備的長期運行管理中，延長其使用壽命，便于操作維護，為物業(yè)公司贏得經(jīng)濟效益奠定良好的基礎。

第一節(jié) 設備前期管理的綜合要

一、設備選型與規(guī)劃設計階段

（一）設備選型時應注意的問題

對設備選型，主要是關注設備的技術性能和經(jīng)濟性能是否滿足以下條件。

1、所選設備具備一定的技術先進性，近幾年內(nèi)不可能被淘汰。

2、在設備技術性能具有領先水平的前提下，不增加后期的管理成本。

3、設備功率的預留量不易過大，以免造成日后運行的處于“大馬拉小車”的嚴重浪費狀態(tài)。

4、采取具體措施從材料和施工工藝上保證設備運行的安全性、可靠性、經(jīng)濟性、且便于維修、便于材料和備件的采購。

5、設備的耗能狀況符合要求。

6、避免選用已列入淘汰產(chǎn)品但尚未淘汰的設備。

7、針對國家重點監(jiān)控的設備和材料，如消防設備、器材及材料，應炎癥其生產(chǎn)廠家的資質(zhì)，保證相關產(chǎn)品應符合國家強制標準。

8、必須要求提供進口設備的廠家或供應商提供中文技術資料及報關資料。

（二）運行管理與維護保養(yǎng)應注意的問題

1、物業(yè)公司應詳細研究設備的設計圖紙，了解各設備系統(tǒng)的工藝布置布置情況、系統(tǒng)設計特點、管線走向、施工材料材質(zhì)材質(zhì)及施工工藝等。

2、認真考慮設備系統(tǒng)與建筑物空間能否滿足以下要求。（1）足夠的操作空間。

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（2）足夠的拆卸、吊運和維修空間。（3）便于巡視、觀察、檢查和記錄。

（4）詳細了解與流量控制相關的系統(tǒng)管線的布置是否經(jīng)濟、合理。（5）是否在系統(tǒng)的合力為之配備了測量和計量裝置（如溫度和流量），便于運行管理和經(jīng)濟核算。

（三）設計缺陷舉例

1、電氣工程設計缺陷

（1）控制箱（柜）因安裝不合理，只能半開門，無法進行檢修。

（2）控制柜背面距離墻壁或設備太近，使后柜門不能全部打開，無法操作檢修，而且容易帶來安全隱患。

（3）鍋爐房內(nèi)的電氣控制柜緊貼熱源，給長期安全運行帶來隱患。

（4）人防衛(wèi)生間排污泵控制箱安裝在污水池旁邊，長期處于密封潮濕的環(huán)境中，既影響安全運行又使電器元件和箱體極意被銹蝕損壞，從而造成故障多發(fā)。

（5）室外接箱安裝基礎未考慮防水層，致使冬季箱內(nèi)結露，形成安全隱患。

（6）住宅樓宇公共區(qū)域用電未設計分類計量電表，業(yè)主均攤的電量無法進行核算，造成收費困難。

（7）公建樓（會所）只有總計量電表，未分層設計計量，不利于對房屋租賃單位用電進行獨立計量。

（8）鍋爐房、水泵房的大功率電動機由于無法進行人工搬運，檢修時必須借助起重工具才能拆卸、搬運，且其周圍及上空有管道阻擋，周邊空間狹窄，無法架設起吊用的三腳腳，而其上方樓板或梁上也未預設起重用的吊環(huán)，這些都給檢修工作帶來困難。

（9）小區(qū)道路照明、景觀照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不僅難以管理，而且浪費電能。

（10）對于封閉管理的小區(qū)，未在樓宇通往地下層的坡道口、車庫出入口及通道各樓單元的出入口設計門禁，存在安全隱患。

（11）園區(qū)安防監(jiān)控攝像存在盲區(qū)，存在安全隱患。

2、給排水工程設計缺陷

（1）生活水消毒器安裝位置不當，四周被水泵和管線阻擋，既無法解體檢修，也無法更換消毒燈管。

（2）生活水泵房內(nèi)水系統(tǒng)為設計缺水斷電保護和溢水報警保護裝置，不利于其安全運行。（3）衛(wèi)生間排污泵選型不當，沒有鉸輪，部分污物不能被破碎，經(jīng)常堵塞。（4）衛(wèi)生間下水口距離墻壁小于35厘米，無法安裝潔具。

（5）地下車庫負二層的污水管線未設計與市政排污管線相通，致使污水排上地面。（6）樓內(nèi)排污泵和污水管線未設計減震、降噪措施，使噪音超標，引起業(yè)主投訴。

（7）園內(nèi)未設計與水底下排泄系統(tǒng)，每到雨季時，下雨則地面積水；大雨則地下設備房被淹，因此絕不能因小區(qū)占地面積不太大就忽略雨水排泄問題。

（8）戶內(nèi)熱水龍頭距離供水立管太遠，而且熱水只在立管內(nèi)循環(huán)，致使用戶每次用熱水時要放出許多涼水，引起用戶的極大不滿。以上列舉的設計缺陷說明，從運行管理個維修保養(yǎng)的角度將設備設施的安裝設計納入前期管理是非常重要的。所以，物業(yè)公司各專業(yè)技術人員必須認真參與審核設備設施的安裝設計。

二、設備安裝質(zhì)量控制階段

設備安裝階段雖然有監(jiān)理公司負責質(zhì)量監(jiān)理，但由于種種原因，不能完全依賴監(jiān)理公司。物業(yè)公司介入本階段的主要目的是從使用角度監(jiān)理設備安裝施工質(zhì)量。

1、在已經(jīng)詳細研究各設備系統(tǒng)的設計文件、設計圖紙和產(chǎn)品使用說明書的基礎上，結合現(xiàn)

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場實際情況，比較、對照簡直結構空間尺寸和設備外型尺寸，熟悉了解全部設備系統(tǒng)的布置情況。

2、在上述基礎上，比對實際情況，驗證以下幾個方面是否符合要求。（1）設備的安裝基礎、標高、位置和方向。（2）設備的操作和維修、拆卸所需的空間尺寸。

（3）巡視、觀察、檢查設備所需的空間尺寸，觀察方向是否正確，光照是否充足。（4）施工材料和施工工藝是否符合規(guī)定，是否能保證設備的長期安全運行。

3、檢查隱蔽施工的質(zhì)量是否符合國家標準和設計要求。

4、檢查不同專業(yè)管線交叉的安全距離是否符合國家標準和設計要求。

5、了解施工進度，其目的在于掌握重點施工段的施工時間，便于及時對施工質(zhì)量進行監(jiān)查。

6、及時搜集（復印）設備裝箱單，尤其是大型成套設備的裝箱單。因為房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位常常將裝箱單丟失或缺失，而裝箱單是設備驗收的依據(jù)之一，在將來驗收時應按照裝箱單查驗設備主機、輔機、配套件、備件及專用工具等的數(shù)量、型號（規(guī)格）是否與裝箱單相符，有無損傷、缺失。

7、查找進口設備的所有中文技術資料、圖紙和商檢文件。這些文件雖然在驗收移交時才歸物業(yè)公司所有，但必須先行掌握它們的實際情況，以利于將來的驗收，必要時可先期進行復印。

8、設備安裝環(huán)境是否滿意產(chǎn)品說明書及安裝合同中規(guī)定的條件，如環(huán)境溫度、濕度、防塵、防爆、防潮及外加輔助電源等。

9、需外加穩(wěn)壓電源或輔助電源設備，其電源功率是否符合國家標準或產(chǎn)品要求。

三、設備調(diào)試及試運行階段

本階段是掌握設備的技術性能，奠定設備安全操作、運行管理、維護保養(yǎng)基礎的重要階段。物業(yè)公司個專業(yè)技術人員和相關人員應及時跟進設備調(diào)試和運行階段并跟進到底，通過這一過程了解和掌握設備系統(tǒng)的質(zhì)量及其操作和維護的關鍵部位、技術經(jīng)濟性能是否達到設計指標、運行狀態(tài)是否正常。

1、仔細閱讀廠家產(chǎn)品使用說明書和圖紙，透徹了解設備的技術指標、控制原理、操作程序、調(diào)試步驟等。

2、監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好調(diào)試記錄。對于重點環(huán)節(jié)，參與其中的物業(yè)技術人員應做好調(diào)試記錄。

3、尤其要做好調(diào)試過程中發(fā)生的故障及修復情況的記錄及更改圖紙或設計的記錄。

4、監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好試運行記錄，尤其是故障記錄。隨機檢查設備的運行狀況是否正常，試運行時間是否達到國家規(guī)定的標準。

5、根據(jù)試運行情況，驗證設備的各項技術經(jīng)濟指標是否達到設計要求。

6、寫出設備調(diào)試、試運行總結報告。報告的內(nèi)容主要包括以下幾部分。（1）設備系統(tǒng)的技術經(jīng)濟性能是否達到設計指標。（2）設備系統(tǒng)的試運行效果是否滿足要求。

（3）設備系統(tǒng)的隨機輔件、備件、專用工具的數(shù)量和規(guī)格是否與裝箱單相符。（4）技術文件和圖紙是否正確、完整、調(diào)試、試運行記錄是否完整。（5）調(diào)試、試運行中出現(xiàn)的故障及解決方法和結果。（6）原設計圖紙的更改情況。（7）存在的其他問題。

（8）將參與過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時報告公司領導和房地產(chǎn)開發(fā)商，以求及時解決，不使問題遺留。

本報告不同于開發(fā)商的驗收報告，它比后者內(nèi)容更加全面，是日后對設備進行維修和維護保

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養(yǎng)的原始基礎資料，同設備制造廠家的使用說明書和圖紙一樣重要。本報告只上交物業(yè)公司的主管經(jīng)理，在竣工驗收后，隨同其他驗收資料一并由物業(yè)公司工程技術檔案室保存。

四、準備竣工驗收階段

此階段是為竣工驗收作準備，同時注意搜集相關資料（在實際中有些資料往往被開發(fā)商或施工單位隨意丟棄）。主要工作內(nèi)容有以下幾個方面。

1、參加分部和分項工程驗收、隱蔽工程驗收及設備安裝工程的綜合驗收，對存在的問題提出整改意見。

2、搜集、建立比較完整的設備前期技術檔案，主要內(nèi)容如下。（1）設備選型報告及技術經(jīng)理論證。（2）設備購置合同。（3）設備安裝合同。

（4）設備供應商應提供的技術文件，如產(chǎn)品合格證、裝箱單、使用說明書、控制原理圖、接線圖、安裝基礎圖，某些設備（如消防設備）還必須有按國家規(guī)定進行強制檢測的報告等。（5）進口設備除應有中文文件和中文技術資料外，還應有商檢證明文件。（6）安裝施工記錄及調(diào)試、試運行記錄。（7）安裝施工中的設計變更與洽商。（8）管理業(yè)務往來文件及批件。

五、竣工驗收階段

竣工驗收是以開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位為主，但物業(yè)公司必須參與。

在驗收過程（也包括安裝施工、調(diào)試、試運行階段）中，要糾正依賴監(jiān)理公司的心理，不能認為有了監(jiān)理公司，物業(yè)公司就可以“高枕無憂”甚至不參加驗收。這是因為監(jiān)理公司和物業(yè)公司各自關注的角度有差異，而且考慮到某些因素和以往接收項目中產(chǎn)生的大量工程質(zhì)量問題，所以不可完全依賴監(jiān)理公司。

（一）參與竣工驗收重點

在驗收過程中一般是按數(shù)量比例進行抽驗，有些項目雖然已由監(jiān)理公司進行過驗收，但物業(yè)公司應把重點放以下事項上。

1、認真查閱驗收記錄，對重點部位和環(huán)節(jié)進行現(xiàn)場核查。

2、在同一工程系統(tǒng)中，檢驗監(jiān)理公司未抽驗的個項。

3、對于不同施工單位安裝的項目，應分別遵照相關專業(yè)的國家標準或行業(yè)標準制定的規(guī)范進行驗收，具體可以參照本書第三章“接管驗收”中的規(guī)定進行驗收。只有這樣，才能在竣工驗收工作中有數(shù)、工作有序。

（二）參與竣工驗收內(nèi)容

1、竣工驗收主要責任方雖然是開發(fā)商和施工單位，但物業(yè)公司應派遣各專業(yè)工程技術人員組成驗收小組，并制定組長。該驗收小組參加各專業(yè)工程的驗收，為將來的接管驗收奠定良好的基礎。

2、參加驗收的人員應提前1-2個月向開發(fā)商索去竣工項目的相關資料，進行詳細研究，并對重點現(xiàn)場進行查看，事先做到心中有數(shù)。

3、驗收項目分類有隱蔽工程竣工項目、單位工程竣工項目、階段工程竣工項目及全部工程竣工項目。

4、驗收小組成員應認真做好驗收記錄，必要時應派趙記錄，對質(zhì)量缺陷的記錄更應詳細、準確。驗收記錄應有物業(yè)公司、開發(fā)商、施工單位的有關人員簽字確認。

5、根據(jù)驗收工作的具體情況，適時提議召開各方的聯(lián)席會議，對本階段驗收工作進行總結、協(xié)調(diào)，對不合格項英制定出整改措施和完成期限，經(jīng)各方簽字確認，必要時應簽訂協(xié)議。

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6、已完成整改的項目，必須進行二次驗收，直至合格。

7、對設備的驗收一定不可忽視裝箱單，因為裝箱單開列了本套設備的主機、輔機備件專用工具等的型號/規(guī)格和數(shù)量及技術文件、資料。在現(xiàn)實中，開發(fā)商和施工單位往往對此缺乏足夠的重視，常有丟失裝箱單的現(xiàn)象，是物業(yè)公司不知道設備的配套情況，甚至將備件丟失，日后在維護保養(yǎng)設備時不得不另外花錢購買，使物業(yè)公司蒙受不必要的損失。為避免此種情況發(fā)生，物業(yè)公司應在設備安裝階段派相關技術人員參加設備開箱，獲取裝箱單或其復印件，并當場清點備品、備件、專用工具、技術資料等，對備品、備件當場辦理接收手續(xù)，專用工具和技術資料則應在設備調(diào)試驗收之后及時收回。

8、當全部工程通過竣工驗收后，若有遺留問題（必須是不影響安全使用的問題，否則不應通過驗收）時，開發(fā)商與施工單位應簽訂解決遺留問題的協(xié)議。

9、物業(yè)公司根據(jù)竣工驗收和不合格項整改的情況，提前做好接管驗收的準備工作。

第二節(jié) 弱電工程前期管理

一、弱電工程的前期管理

（一）從實際需求考慮

這里所致的弱電工程主要是指安全防范系統(tǒng)、智能停車場管理系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)及電梯監(jiān)控系統(tǒng)。這些系統(tǒng)雖然由專業(yè)設計單位進行設計，但物業(yè)公司應根據(jù)將來的實際管理需要，從優(yōu)化管理的角度考慮，提出管理方案。

例如，物業(yè)公司應該根據(jù)小區(qū)的檔次、物業(yè)的基本狀況、地形地貌，考慮監(jiān)控點的布控位置、人員和車輛出入管理方案、停車場管理方案、電子巡更路線、門禁和可視對講系統(tǒng)方案、防盜入侵方案等整體治安管理方案，制定出安全防范系統(tǒng)詳細規(guī)則。

因為這些規(guī)劃與安防系統(tǒng)規(guī)模的設計和設備的選型、配置及系統(tǒng)網(wǎng)絡組合密切相關；與自動消防系統(tǒng)的聯(lián)動密切相關；與電梯監(jiān)控系統(tǒng)的聯(lián)動及其他特殊需求的系統(tǒng)（如緊急求助）的聯(lián)動密切相關。所以物業(yè)公司要做好規(guī)劃報告開發(fā)商，提請設計單位在設計安防系統(tǒng)時將規(guī)劃的要求納入設計當中，同時還要考慮設備系統(tǒng)應留有合理的擴展余量；對于系統(tǒng)中的某個單位設備不要形成“大馬拉小車”的現(xiàn)象，否則不僅會增加開發(fā)商的投資，還會增大日后的維護成本和設備的更新成本。只有把這項工作做好、做細，才能確保獲得一個滿足實際需求、投資合理、管理成本低、高性價比的安全防范系統(tǒng)。

（二）從技術力量狀況考慮

一般物業(yè)公司弱電工程的技術力量較強電工程的技術力量弱，有時由強電技術人員兼職，多以本節(jié)需用一定的篇幅簡明介紹各類弱電工程的系統(tǒng)組成，不僅兼職弱電工作的技術人員需要了解，相關的領導人員也應對此有所了解，只有這樣才能制定出符合實際管理需要的方案，進而提出正確的建議或意見。

二、安全防范系統(tǒng)

由于小區(qū)的檔次、投資規(guī)模的不同，對安全防范系統(tǒng)的設計、配置也不同。安全防范系統(tǒng)是由多個子系統(tǒng)組成的，根據(jù)不同需求，可以不同需求，可以靈活選取。下面分別簡介這些子系統(tǒng)，以利于結合將來的安防管理實際方案對安防系統(tǒng)的配置進行規(guī)劃，從而獲得一個既完全渡河實際需求又可節(jié)省投資的安全防范系統(tǒng)。

（一）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的安全防范系統(tǒng)中多用于小區(qū)出入口、洲界防范、地下車庫等處。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)由前端設備、信號傳輸系統(tǒng)、終端設備（即系統(tǒng)的中心設備）三大部分組成。

1、前端設備

前端設備一般包括以下幾種設備。（1）CCD攝像機

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CCD（電荷耦合器件的縮寫）攝像機有黑白和彩色兩類。黑白攝像機具有高分辨率，低照度等優(yōu)點，尤其是它可以在紅外光照下成像，因此在電視監(jiān)控系統(tǒng)中具有較高的市場占有率。需要指出的是，各商家銷售的攝像機（不論黑白還是彩色）一般都不帶鏡頭（一體化攝像機除外），因此在實際應用中，應根據(jù)被監(jiān)控現(xiàn)場的實際環(huán)境及使用要求，為攝像機選配合適的鏡頭。所以，在前期管理中應根據(jù)現(xiàn)場環(huán)境向設計方提出要求。

①鏡頭。攝像機必須與鏡頭配合。鏡頭的種類很多，從焦距劃分，有短焦距、長焦距和變焦焦距鏡頭；從視角大小劃分，有廣角、標準、遠攝鏡頭；從結構劃分，有固定光圈定焦鏡頭、手動光圈定焦鏡頭、自動光圈電動變焦鏡頭、電動三可變鏡頭等。在實際應用中，需根據(jù)現(xiàn)場情況及需求選配不同的鏡頭。如果選配不當，會直接影響攝像質(zhì)量。

②云臺。云臺是攝像機底座，受中心控制室信號控制，可帶動攝像機在水平和垂直方向旋轉(zhuǎn)。僅能做水平旋轉(zhuǎn)的云臺稱作“水平云臺”；既能水平旋轉(zhuǎn)又能垂直旋轉(zhuǎn)的云臺稱作“全方位云臺”，又稱萬向云臺，可帶動攝像機在三維立體空間內(nèi)對場景進行全方位監(jiān)視。全方位云臺又分為室內(nèi)全方位和室外全方位云臺兩類。

③防護罩。防護罩用來保護攝像機。在室內(nèi)使用時其主要是密封防塵，隱蔽攝像機鏡頭；在室外使用時，其主要作用是保護攝像機不受自然因素（如雨、雪、厭惡、風沙等）的侵蝕，并在高溫或嚴寒環(huán)境中自動啟動風扇降溫或自動啟動加熱器升溫，保證攝像機能正常工作。有些室外防護罩還配有刮水器，在雨、雪天氣啟動刮水器，刮去玻璃上的水，保證拍攝圖像的質(zhì)量。

④解碼器。解碼器一般安裝在配有云臺和電動鏡頭的攝像機附近，它的作用是將多個防區(qū)的各類報警探頭發(fā)出的報警信號在解碼器內(nèi)編碼后，經(jīng)由通信總線回傳到中心控制室的主機，可節(jié)省大量電纜，節(jié)省投資，減少維護工作兩。例如，有的解碼器可以接8個防區(qū)的報警器探頭；有的解碼去可以接20個防區(qū)的報警探頭。

（2）新型彩色防水紅外攝像機

新型彩色防水紅外攝像機盡管有多種類型，但其基本形式都是采用LED（發(fā)光二極管的簡稱）等作為紅外光源（LED燈有進口和國產(chǎn)兩種），體積小、重量輕。

①共同特點

A、LED燈的有效壽命可達20 000小時。

B、采用恒流設計，使紅外燈在9-15伏能正常使用。

C、紅外燈的角度與鏡頭靈活搭配，消除中間亮、兩邊暗的現(xiàn)象。D、鏡頭與紅外燈完全隔離，徹底消除鏡片起霧現(xiàn)象。E、工作環(huán)境溫度為-20℃～50℃。

F、為使用不同場所，工作電源有交流220伏、50赫茲和直流12伏兩種電源。②型機種類（電源為交流220伏）

A、遠距離夜視一體機：紅外距離100-120米；角度20°-80°。B、雙CCD夜視一體機：紅外距離100-120米；角度20°-80°。C、遠距離夜視一體化攝像機：紅外距離80-100米；角度6°-60°。

D、紅外夜視分體式攝像機：紅外距離80-100米；角度20°-80°。采用鏡頭與紅外燈分開，紅外燈依據(jù)環(huán)境與照射距離可自由搭配：一個損壞，另一個繼續(xù)工作。E、短距離紅外夜視攝像機：紅外距離20-80米；角度20°-80°。（3）球型云臺攝像機 ①功能

A、半球形透光罩，透光性好，圖像不變形。

B、上部為工程塑料制成，造型美觀，堅固耐用；下部為具有良好透光性能的球型擴罩。C、配有支架，安裝方便，造型新穎；可比裝或吊裝。

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D、限位機構可隨意調(diào)整，使用方便。E、功能可靠，經(jīng)濟實用。②主要技術指標

A、水平轉(zhuǎn)角為0°-350°；垂直轉(zhuǎn)角為0°-90°。B、轉(zhuǎn)速：水平轉(zhuǎn)速為10°/秒（50赫茲），12°/秒（60赫茲）；垂直轉(zhuǎn)速為6°/秒（50赫茲），7.2°/秒（60赫茲）。C、限位調(diào)節(jié)：任意。

D、最大載荷：1.5千克（75牛2厘米）E、工作方式：水平，自動或平移，手控。

2、信號傳輸系統(tǒng)

信號傳輸系統(tǒng)是將電視監(jiān)控系統(tǒng)的前端設備和終端設備（控制中心）連接在一起的系統(tǒng)。該系統(tǒng)一方面將前端攝像機、監(jiān)聽頭、報警探測器等捕捉到的視頻/音頻信號及各種探測數(shù)據(jù)傳往監(jiān)控中心；另外將控制中心的各種控制指令傳往前端多功能解碼器，去控制相關設備，如控制云臺、電動鏡頭等。

直接用電纜傳輸是最基本的傳輸方式。在局域性質(zhì)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)中，由前端設備到中心控制室的距離一般都在1公里之內(nèi)，因而從前端設備到中心控制室之間大都是通過電纜直接連接，如用同軸電纜連接攝像機輸出的視頻信號（兩根信號線、兩根電源線）；由中心控制時發(fā)出的控制指令則通過2心線（最好用屏蔽線）連接前端解碼器等。

3、終端設備

終端設備即是電視監(jiān)控系統(tǒng)的中心設備，主要包括監(jiān)視器、錄像機、系統(tǒng)主機與分控設備及其他視頻處理設備。由于系統(tǒng)規(guī)模和需求不同，這些中心設備可以有多種組合配置，因此了解這些中心設備的特點，對靈活組配電視監(jiān)控系統(tǒng)和對日后的使用與管理是十分必要的。

（1）監(jiān)視器

監(jiān)視器用來顯示各監(jiān)視點攝像機傳來的圖像信息。對于只有幾個監(jiān)視點的小型電視監(jiān)視系統(tǒng)，使用時只需要一個監(jiān)視器及克（可用畫面分割器，將多個攝像機的畫面組合在一起顯示；或用射頻切換器，將多個攝像機的畫面輪流切換顯示）。對較大型電視監(jiān)控系統(tǒng)則需要多個或更多的監(jiān)視器組成監(jiān)視器墻。

監(jiān)視器分為黑白和彩色兩大類。（2）錄像機

為保存重要的現(xiàn)場證據(jù)或在無人值守的場所，需對現(xiàn)場的部分或全部畫面進行實時錄像，為日后查證提供佐證，這就必須使用錄像機。過去多數(shù)是磁帶錄像機，隨著硬盤錄像技術的發(fā)展，越來越多的監(jiān)控系統(tǒng)采用硬盤錄像機，它是用數(shù)字壓縮存儲技術，將圖像以數(shù)字化形式存儲在硬盤上，其最大的特點是具有高速、大容量的數(shù)字記錄和可隨機尋址等性能。（3）系統(tǒng)主機

系統(tǒng)之際是閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的核心設備，它將系統(tǒng)控制單元與視頻單元與視頻矩陣切換器組合成為一體，簡稱系統(tǒng)主機，它的核心部件是微處理器（CPU）。

系統(tǒng)主機的主要任務是實現(xiàn)對多路視頻/音頻信號的選擇切換（輸出到指定的監(jiān)視器和錄像機），并通過通信線對指定地址的前端設備如云臺、電動鏡頭、雨刷、加熱器、照明燈及攝像機電源等進行各種控制。①控制部分（即系統(tǒng)主控器）。其核心部件是微處理器，不斷對主控鍵盤、編碼/解碼接口及報警控制單元進行掃描，查詢本地及遠端設備的工作狀態(tài)，并發(fā)出指令控制相應設備的動作。當報警時，將報警畫面切換到主監(jiān)視器上。

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②通訊部分，即通信接口，負責系統(tǒng)主機與分控鍵盤及解碼器之間的通信。其功能一是接受前端設備發(fā)來的信號并通過系統(tǒng)主機進行顯示或報警；其功能二是將控制信號發(fā)往前端設備，對前端設備進行控制。

③視頻/音頻矩陣切換部分。在微處理器的控制下，發(fā)出選通碼，將選中的前端設備和視頻/音頻信號在指定的輸出口進行輸出、顯示及同步切換。

④控制鍵盤。它的作用是對攝像機畫面進行切換；對云臺及電動鏡頭進行全方位控制；對室外防護護罩的雨刷、加熱器及輔助照明燈進行控制。（4）云臺、鏡頭控制其

在不配備系統(tǒng)主機的小型電視監(jiān)控系統(tǒng)中，如果前端攝像機配置云臺及電動鏡頭，或者在室外設備中配有帶雨刷和加熱器的防護罩，或者系統(tǒng)還要求對現(xiàn)場照明等輔助設備進行控制，則必須有設有操縱云臺、電動鏡頭動作及輔助設備開/閉的控制器。這種簡易控制器一般是通過面板健的控制，輸出信號對云臺、電動鏡頭、雨刷、加熱器、現(xiàn)場照明燈或輔助設備等分別進行控制。（5）其他視頻處理設備

在閉路電視控制系統(tǒng)中，還用到一些相關的視頻處理設備。

①視頻放大器。因遠距離傳送會對視頻信號造成衰減，致使圖像模糊，所以對于遠距離視頻信號傳輸，必須用視頻放大器進行放大。②視頻分配器。可將一路視頻信號均勻分配為多路視頻信號，供多臺監(jiān)視或錄像機等后續(xù)視頻設備同時使用。③視頻切換器。這是電視監(jiān)控系統(tǒng)中常用的設備，它可以從多路視頻信號源中選出一路或多路信號送往監(jiān)視顯示或送往錄像機記錄，從而可以大大節(jié)省中心控制段視頻設備的數(shù)量及相應的費用。對已實時性要求不高的電視監(jiān)視系統(tǒng)來說，視頻切換器應該是首選設備。

④畫面分割器。可以在同一個屏幕上顯示多個畫面，最常見也是最基本的是四畫面分割器，它可以同時在同屏幕上顯示四個攝像機傳來的視頻圖像。對于9個或16個畫面分割器，則大多采用幀場切換器來代替。

⑤時間、日期及字符疊加器。它是一種在電視監(jiān)控系統(tǒng)中廣泛應用的設備，它可以將時間日期信息及攝像機標識信息（攝像機所攝取畫面的地理位置）混入視頻信號中，使之在監(jiān)視器的畫面上不僅可以看到攝像機拍攝到的畫面，還可以看到疊加在畫面上的時間、日期及攝像機標識字符，這些字符經(jīng)視頻設備記錄后可以與圖像內(nèi)容一起保存，為日后的復查提供極大的方便。

⑥中心控制臺。它是用于安置電視監(jiān)控中心終端設備的機柜，并有控制桌面。各種終端設備按其功能不同輩分區(qū)安置在控制臺的相應單元中，與監(jiān)視器墻一起組成完整的電視監(jiān)控中心系統(tǒng)。

（二）對閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)方案設計的要求

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（以下簡稱系統(tǒng)）應滿足現(xiàn)場環(huán)境要求和使用功能要求，同時應符合現(xiàn)行國家標準的技術要求。這些要求可以根據(jù)小區(qū)的檔次和不同的需求進行取舍組合。

1、對前端設備的要求

（1）根據(jù)小區(qū)的環(huán)境、地形、地貌配備不同類型的紅外探測器、CCD攝像機及與之配套的鏡頭、云臺、防護罩、解碼器等。

（2）設備探測到的現(xiàn)場圖像的質(zhì)量等級不能低于4級（含4級）。（3）布局范圍合理，減少目標區(qū)域的盲區(qū)。

（4）當某處環(huán)境照度不能滿足探測需要時，應配置輔助照明。

（5）攝像機的防護措施應與現(xiàn)場環(huán)境相協(xié)調(diào)，有相應的防護等級，具有防拆卸報警、32 / 184

掉電報警功能。

（6）固定目標監(jiān)視與移動目標跟蹤監(jiān)視配合使用。

2、對系統(tǒng)顯示和記錄設備的要求

（1）屏幕尺寸不易太小，應滿足觀察人員隊的監(jiān)視要求。

（2）顯示設備的配置數(shù)量應滿足現(xiàn)場攝像機和管理使用的要求，合理確定視頻輸入/輸出的配比。（3）配備硬盤錄像機設備時。其自身應有不可修改的系統(tǒng)特征信息（如系統(tǒng)“世界戳”、跟蹤文件或其他硬件措施），以確保系統(tǒng)記錄資料的完整性。

（4）系統(tǒng)應能清晰顯示攝像機所采集的圖像，要求糞便量應不低于系統(tǒng)圖像質(zhì)量等級的總體要求。

（5）系統(tǒng)應有圖像來源的文字提示及目標、時間和運行狀態(tài)的提示。

3、對視頻信息的處理和記錄的要求（1）配備多畫面分割器。

（2）對現(xiàn)場視頻信號和現(xiàn)場聲音均能記錄、儲存。如發(fā)生時間的現(xiàn)場及其全過程的圖像信號和聲音信號。

（3）記錄數(shù)據(jù)的保存時間應不少于15天。

（4）系統(tǒng)應能保持圖像信息和聲音信息的原始完整性和實時性，是最后顯示/記錄/回放的圖像和聲音與原始場景保持一致，即在色彩還原性、圖像輪廓的還原性、事件后繼性、聲音特征等當面均應與現(xiàn)場場景保持最大的相似性，并且后端圖像和聲音的實時顯示與現(xiàn)場時間發(fā)生的延遲時間應在合理范圍內(nèi)。（5）系統(tǒng)應能正確檢索記錄信息的時間和地點。

4、對系統(tǒng)控制的要求

（1）系統(tǒng)應是集中控制，并且有手動/自動操作跟蹤功能，對攝像機、云臺、鏡頭防護罩等的各種動作進行遙控。

（2）系統(tǒng)應能手動切換或變成自動切換，對所有的視頻信號在指定的監(jiān)視器上進行固定或時序顯示。

（3）系統(tǒng)應具有存儲功能，在停電或關機時，對所有編程設置、攝像機號、時間、地址等信息均可保存。

（4）系統(tǒng)應具有與報警控制器聯(lián)動的接口，報警發(fā)生時能切換顯示出相應部位攝像機的圖像并記錄。

5、對系統(tǒng)供電電源的要求

供電范圍包括系統(tǒng)所有設備及輔助照明設備。

（1）應有穩(wěn)壓電源和備用電源。其中穩(wěn)壓電源應為靜化電源，其標稱功率應大于系統(tǒng)使用總功率的1.5倍；備用電源的容量應能保證系統(tǒng)正常工作的時間不少于兩小時。（2）電源應具有防雷和防漏點措施，具有安全接地措施。

（3）攝像機及紅外探測器電源，有監(jiān)控室引出專線經(jīng)隔離變壓器統(tǒng)一供電，隔離由電源側竄入的干擾信號。

6、防雷接地要求

（1）選用的設備應符合電子設備的雷電防護要求。

（2）系統(tǒng)應有防雷擊措施，應設置電源壁雷裝置、信號避雷裝置、信號避雷或隔離裝置。

（3）系統(tǒng)應等電位接地。接地裝置應滿足系統(tǒng)抗干擾和電器安全的要求，不得與強電的電網(wǎng)零線短接或混接；接地線采用銅材線且不得形成封閉回路。（4）室外裝置和線路的防雷和接地設計應符合國家標準的要求。

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7、系統(tǒng)可靠性要求

（1）系統(tǒng)所選用設備的平均無故障間隔時間應部少于5000小時。（2）系統(tǒng)驗收后的首次無故障運行時間應多于三個月。

8、系統(tǒng)在技術上應具有適度超前性和設備互換性，為系統(tǒng)增容或改造適當留有余地，但不可過分留有余地。

9、高檔系統(tǒng)應具有聯(lián)動兼容性，與小區(qū)的其他安防管理系統(tǒng)（如門禁系統(tǒng)、防盜入侵系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、停車場安全管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)等）進行集成設計，各系統(tǒng)之間既相互兼容又能獨立工作，從而組成一個大系統(tǒng)。系統(tǒng)聯(lián)動的相應時間應不大于4秒。

10、監(jiān)控室應有保證設備和值班人員安全的防范措施。

（三）門禁系統(tǒng)

1、簡要說明

門禁系統(tǒng)是安全防范系統(tǒng)中的子孫之一。它可以單獨對一棟建筑物進行安全防范管理，也可以與控制中心聯(lián)網(wǎng)，組成一個大系統(tǒng)。

門禁系統(tǒng)主要設置在園區(qū)出入口和建筑物內(nèi)的主要管理區(qū)、出入口、電梯廳、設備控制中心機房等重要部位。在這些部位的通道口安裝門磁、電控鎖或控制器、讀卡器等控制裝置。如果是與安防監(jiān)控系統(tǒng)中心聯(lián)網(wǎng)的系統(tǒng)，則可由管理人員在中心控制室進行監(jiān)控，可以對各通道口的位置、同性對象和通行時間、方向等進行實時控制或設定程序控制，以實現(xiàn)對出入口的安全管理。

2、門禁系統(tǒng)的組成

門禁系統(tǒng)一般由出入憑證、識別器、門禁控制器、電控鎖和其他設備組成。（1）出入憑證

出入憑證就是門禁系統(tǒng)的開門“鑰匙”，在物業(yè)管理行業(yè)中常用磁卡、IC卡等。（2）識別器

識別器的功能是讀取出入憑證的數(shù)據(jù)信息，并將這些信息傳輸?shù)介T禁控制器。（3）門禁控制器

門禁控制器（門機）是門禁系統(tǒng)的控制和新，它的基本功能是對整個系統(tǒng)輸入/輸出的信息進行處理、儲存和控制等。當其驗收識別器輸入的信息有效時，對執(zhí)行部件發(fā)出執(zhí)行信號。

（4）電控鎖

電控鎖是門禁系統(tǒng)中的執(zhí)行部件，可根據(jù)們的不同材料、出入們要求等加以選取。電控鎖主要有以下幾種類型。

①電磁所。電磁鎖業(yè)屬于“斷電開門”型的鎖具，使用于單向的木門、玻璃門、防火門、對開的電動門。

②陽極鎖。陽極鎖也屬于“斷電開門”型的鎖具，使用于單向木門、玻璃門、防火門，它本身帶有門磁檢測器，可隨時檢測門的安全狀態(tài)。

③陰極鎖。陰極鎖一般屬于“通電開門”型的鎖具，適用于單向木門。它的特點是當市電停電或故障停電時，門處于鎖的狀態(tài)，因此安裝陰極鎖時必須配備不間斷電源（UPS）。

（5）其他設備

其他設備包括安裝在門內(nèi)側的出門按鈕（開關）、檢測門的開/管狀態(tài)的門磁、對整個門禁系統(tǒng)供電的電源等。

（四）磁卡

1、磁卡的種類

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采用通用型直接數(shù)字控制器（DDC）門禁系統(tǒng)很容易實現(xiàn)“一卡通”，將更多的功能集成起來，讀卡器將卡上的信息傳送到DDC，DDC則判斷其是否有效，并將當前的卡號、是否注冊、是否有小雞們的狀態(tài)等信息送往中心控制室計算機顯示。“一卡通”可為使用者提供很大的方便，它的工作方式有以下兩種。

（1）接觸式

必須將識別卡插入器或讀卡槽中劃動，才能讀取卡上的信息。這類卡有磁卡、IC卡等。因其使用時必須“插入”或“劃動”，所以磁條易受磨損而造成故障或失效。

（2）非接觸式

此類卡為射頻卡，簡稱RF卡。RF卡又有近距離識別型和遠距離識別型兩種。近距離型識別的范圍在0.3-0.6米，遠距離型識別的范圍在6米以上。非接觸式卡因使用中不需與讀卡器接觸，所以沒有磨損問題，使用壽命長。

2、對“卡”的功能要求

不管采用接觸式或非接觸式“一卡通”，為適應安全管理的要求，應對“行人卡”和車輛卡進行以下區(qū)分。

(1)行人卡只對園區(qū)大門和持卡人居住的樓宇單元門口有效。

（2）車輛卡除對園區(qū)大門和持卡人居住的樓宇單元門口有效外，還對車庫出入口及從車庫通往本人居住樓宇的單元門口有效。之所以要對行人卡和車輛卡進行區(qū)分，目的是不允許無車輛的人員進入車庫，以保證車庫和車輛的安全。

3、不同類型的“卡”，對應不同類型的識別器。設計單位根據(jù)物業(yè)公司提出的安全管理規(guī)劃方案，選用適宜的卡。

（五）可視對講門襟系統(tǒng)

可視對講門襟系統(tǒng)基本由門機部分和監(jiān)視器部分組成。門機部分包括攝像機]揚聲器、話筒、按鈴鈕或數(shù)字鍵等，安裝于單元門外；監(jiān)視器部分包括顯示屏、耳機、顯示器按鈕、門鎖按鈕、電源開關等，安裝于住戶室內(nèi)。

當有人來訪時，戶主通過顯示屏來辨認訪客，自動紅外線LED攝像機，即使在夜間，戶主也可以清晰地辨認訪客，并同來訪者通話。當戶主按下卡索按鈕，即可打開樓門，讓訪客進入。下面介紹幾種可視和不可視對講機，以供選型參考。

1、數(shù)碼式門口機

數(shù)碼式門口機的基本功能如下。（1）采用總線制布線，數(shù)字傳輸。

（2）機型有圍墻門機、單元門機、多門出入門口機。（3）數(shù)字鍵盤夜光燈操作，觸鍵紅光提示。（4）黑白或彩色CCD攝像機、夜光補償。（5）8位個人（管理）密碼、撤防、開鎖。（6）呼叫室內(nèi)機、管理員總計。（7）黑白或彩色顯示。（8）門禁讀卡、開鎖。

2、直接式門口機

直接式門口機的基本功能如下。（1）采用總線制布線，數(shù)字傳輸。（2）單元門機、多門出入門口機。（3）呼叫室內(nèi)機、管理員總機。

（4）黑白或彩色CCD攝像機、夜光補償。

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（5）房號鍵盤夜光燈操作。（6）呼叫管理員。（7）黑白或彩色顯示。（8）門禁讀卡、開鎖。

3、壁掛式可視室內(nèi)機

壁掛式可視室內(nèi)機的基本功能如下。（1）房號自編。

（2）免提（或不免提）通話。（3）呼叫、對講、開鎖、監(jiān)視。

（4）緊急求救和門磁、紅外、煙感、瓦斯探頭四個防盜區(qū)。（5）黑白或彩色顯示。

（6）可擴展功能，包括數(shù)字按鍵盤密碼布防、撤防；八個防區(qū)，即緊急求救、煙感、煤氣、醫(yī)護和四個防盜區(qū)。

4、壁掛式不可視室內(nèi)機

壁掛式不可視室內(nèi)機的基本功能如下。（1）房號自編。

（2）可外接求救按鈕。（3）呼叫、對講開鎖。

（4）門磁、紅外、煙感、瓦斯探頭四個防盜區(qū)。（5）求救報警（按住3秒鐘以上）。（6）擴展功能：密碼防盜布防、撤防。

5、嵌入式可視室內(nèi)機

嵌入式可視室內(nèi)機的基本功能如下。（1）房號自編。（2）免提通話。

（3）呼叫、對講、開鎖、監(jiān)視。

（4）緊急求救和門磁、紅外、煙感、瓦斯探頭四個防盜區(qū)。（5）黑白或彩色顯示。

（6）擴展功能，包括數(shù)字按鍵盤密碼布防、撤防；圖像存儲；八個防盜區(qū)。

6、智能型門襟系統(tǒng)

門襟系統(tǒng)可以是比較簡單的組合，也可以構成比較復雜的組合，總之應根據(jù)實際需要進行選擇。由于技術的進步，功能更完備、性能更優(yōu)良的智能型門襟系統(tǒng)可實現(xiàn)以下功能。（1）系統(tǒng)網(wǎng)絡采用總線制布線方式，數(shù)字傳輸，信號傳輸穩(wěn)定。

（2）對訪客采用小區(qū)大門、樓宇單元門及住戶門口機三級過濾和識別。（3）采用組合模塊集成技術，功能擴展靈活，可實現(xiàn)混裝兼容。（4）系統(tǒng)具有自動巡檢，防盜自檢功能。

（5）系統(tǒng)可采用電腦高度聯(lián)網(wǎng)，便于用戶資料管理、數(shù)據(jù)及圖像存儲。

（6）系統(tǒng)由可視主機、分機、短路保護器、門口機電源及多媒體管理中心組成，形成一格三級防范、集中管理的門襟系統(tǒng)。自復式短路保護器具有視頻和信號隔離作用，使戶與戶之間實現(xiàn)真正意義上的獨立。當某戶出現(xiàn)故障時，短路保護器會自動將故障戶隔離，不影響整個系統(tǒng)的工作；當故障排除后系統(tǒng)自動恢復，連接故障戶，因此既保證了系統(tǒng)正常運行，又減少了系統(tǒng)的維修工作量。

智能型門襟系統(tǒng)，適用于大型、超大型或高檔小區(qū)或?qū)τ陂T禁系統(tǒng)要求高的場所。

不論是普通型樓宇可視對講系統(tǒng)、智能型樓宇可視對講系統(tǒng)還是智能型門禁系統(tǒng)都既可

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以作為獨立系統(tǒng)單獨使用，也可以與小區(qū)安防監(jiān)控中心聯(lián)動。

（六）門禁系統(tǒng)選型應注意的問題

門禁系統(tǒng)的規(guī)模有大有小，功能各異。為避免造成資源浪費和增加日后的維護費用或更新費用，一定要根據(jù)實際需要合理選配門禁系統(tǒng)，為此提出以下幾個應注意的問題。

1、陰極鎖配備不間斷電源的投資成本和維護管理成本都較大，盡量不要選用。

2、為提高整體安全性，應選用識別器和控制器分體設計、分別安裝的門禁系統(tǒng)，即識別器安裝在門外、控制器安裝在門內(nèi)，此種方式只有識別器的輸出線在門外，其他所有控制線均在門內(nèi)，因此系統(tǒng)的安全性、可靠性大大提高，也更有利于管理。

3、感應式門禁系統(tǒng)由于價格較低、使用簡單、維護方便等諸多優(yōu)點已成為發(fā)展的大方向。

4、根據(jù)被控對象的出入數(shù)量，選用適當容量的門禁系統(tǒng)，否則會造成資源浪費和增大維護和更新成本。過去不論國內(nèi)產(chǎn)品還是國外產(chǎn)品，其單門的小型門禁控制器的容量大都在2000人左右，現(xiàn)在已經(jīng)有了容量在100人左右，甚至容量更小、價格低廉、功能齊全、可靠性高、體積小的小型門系統(tǒng)可供選用，這對降低維護成本和設備更新成本大為有利。

總之，對安防系統(tǒng)的前期管理工作應結合具體應用情況，向建設單位提出建議，合理選配門禁系統(tǒng)。

（七）緊急呼叫系統(tǒng)

1、在小區(qū)內(nèi)的娛樂、休閑區(qū)周邊的適當位置安裝若干個緊急報警按鈕，當發(fā)生異常情況時（如有人突然發(fā)病、摔倒、人與人之間發(fā)生沖突或其他需要幫助的緊急情況），現(xiàn)場人可按下報警按鈕，監(jiān)控中心則又區(qū)別于其他報警的聲/光顯示（能顯示報警按鈕的編號和報警位置），值班人員根據(jù)報警按鈕的編號和位置，即刻呼叫在報警點附近巡邏的保安人員迅速到達現(xiàn)場進行處理。

2、家庭緊急求助報警裝置每戶宜安裝一處以上（如起居室、臥室等）。緊急呼叫系統(tǒng)只選用于檔次較高的小區(qū)。

（八）電子巡更系統(tǒng)

作為保安監(jiān)控的一種補充和腳法區(qū)域?qū)Ρ０惭策壷蛋噙M行監(jiān)督管理的手段，根據(jù)小區(qū)的地形、地貌、樓宇分布、道路狀況、夜間照明四角河源區(qū)教委僻靜的地點等因素，制定白天和夜間巡邏路線，設計單位在這些巡邏路線上裝設巡更點，供物業(yè)公司安排保安人員進行定時、定點、定線的循環(huán)式巡邏。

三、智能停車場管理系統(tǒng)

小區(qū)停車場的特點是：使用者固定，禁止外部車輛使用；對車輛安全管理的要求嚴格；因早晚上下班時間車輛出入密度較大、因而對停車場管理系統(tǒng)的可靠性及處理速度要求較高。

智能停車場管理系統(tǒng)有多種類型，應根據(jù)小區(qū)的不同檔次、不同需求進行合理選取，這樣不僅可節(jié)省投資，還可節(jié)省日后的管理、維護及設備更新成本。

（一）智能停車場管理系統(tǒng)的組成、1、智能停車場系統(tǒng)又一下子系統(tǒng)和設備組成：車輛自動識別子系統(tǒng)、保安監(jiān)控子系統(tǒng)、收費子系統(tǒng)等。

2、組成這些系統(tǒng)的設備由中央控制計算機、自動識別裝置、車輛探測器、擋車器、監(jiān)控攝像、可控提示牌、臨時車票發(fā)放及檢驗裝置等。

3、系統(tǒng)可以獨立構成體車場管理系統(tǒng)，也可以與其他系統(tǒng)聯(lián)結，集成為一個更大的系統(tǒng)。

（二）智能停車場管理系統(tǒng)主要參數(shù)簡介

這里已深圳市某智能停車場管理系統(tǒng)為例，對停車場智能管理系統(tǒng)應具備的基本參數(shù)進

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行簡單介紹，共讀者選擇方案時參考。

1、智能IC卡停車場管理系統(tǒng)

智能IC卡停車場管理系統(tǒng)主要技術參數(shù)如下。（1）環(huán)境溫度：-25℃-70℃。

（2）環(huán)境相對濕度：≤95﹪，不凝露。（3）脫機存儲數(shù)據(jù)：10000條（可擴展）。（4）黑名單數(shù)量：10000條（可擴展）。（5）IC卡讀寫時間：≤0.3秒。（6）IC卡讀寫時間：≤10厘米。

2、智能“藍牙”停車場管理系統(tǒng) 只能“藍牙”停車場管理系統(tǒng)適用于高檔小區(qū)的車輛管理，由于采用了短距離通信手段，它的自動讀寫距離為3-10米，車主無須停車刷卡或驗單，在行進中即可對車輛驗證和放行，這部僅為業(yè)主提供了方便，也突現(xiàn)了小區(qū)的高檔。系統(tǒng)可與所有自動道閘和圖像監(jiān)視系統(tǒng)直接連接；系統(tǒng)使用的“藍牙卡”可做成多種幾何形狀，美觀大方。

系統(tǒng)的主要技術參數(shù)如下。（1）環(huán)境溫度：-30℃-70℃。

（2）環(huán)境相對濕度：≤95﹪，不凝露。（3）讀寫距離：3-10米。（4）讀寫時間：0.1秒。（5）讀寫角度：120°。

（6）電池壽命：有效讀寫20 000次。

3、只能CDMA停車場管理系統(tǒng)

只能CDNA停車場管理系統(tǒng)采用高頻遠距離只能跨障礙讀寫，其讀寫距離為3-15米，滿足了遠距離應用的需要。系統(tǒng)所用高頻卡的背面刻鑲嵌IC卡，做到兩卡合一，方便使用。

其只要技術參數(shù)如下。

（1）環(huán)境溫度：-40℃-85℃。

（2）識別方向：定向識別（最大78.8°）。（3）識別距離：3-15米。

（4）有源卡：使用壽命6-8年。

（三）車輛識別卡

車輛識別卡有很多種類型，簡介如下。

1、磁卡及條碼技術

早期應用的產(chǎn)品印刷卡不方便、易損壞、處理速度慢、保密性差等缺點，現(xiàn)在已不被采用。

2、IC卡

其優(yōu)點是保密性好，難以偽造和非法改寫；缺點是仍需經(jīng)過刷卡過程沒，因而降低了處理速度。同時由于IC卡是通過卡上的觸點與讀卡機交換信息，一旦卡上的觸點或讀卡機上的觸點被污物覆蓋或磨損，就會影響識別的準確性，所以不宜采用，尤其在室外更不宜采用。

3、射頻卡

射頻卡為非接觸式卡，其優(yōu)點是保密性強，不可偽造，省去了刷卡過程，提高了識別速度。由于性愛識別系統(tǒng)中不存在活動機械裝置，從根本上杜絕了塞卡現(xiàn)象，大大提高了可靠性，所以RF非接觸式卡是停車場管理系統(tǒng)中理想的識別技術。

視頻卡有近距離識別和遠距離識別兩種。近距離的識別范圍一般在0.3-0.6米；遠距離的識別范圍可達6米以上，司機不用停車，在行進中即可完成識別，不會造成上下班高峰期

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出入口堵車現(xiàn)象。由此可見遠距離射頻卡系統(tǒng)是比較先進、合理的停車場管理系統(tǒng)。

4、手持式IC卡停車場控制機

手持式IC卡停車場控制機又稱手持機，適用于IC卡，針對臨時入園車輛在入口處發(fā)放時租卡，在出口處交費。其主要技術參數(shù)如下。

（1）環(huán)境溫度：0℃-60℃。

（2）環(huán)境相對濕度：45﹪-85﹪，不凝露。（3）工作電壓：交流220伏±10﹪，50赫茲。（4）備用電池：鋰電池3.7伏，850毫安時。（5）電池最大連續(xù)工作時間：8小時。（6）適用卡類：IC卡。

（7）遙控開閘距離：≤30米。

（四）自動擋車器

擋車器有直臂和曲臂兩種。曲臂型擋車器適用于地下停車場等對限高有要求的場所，有90°和108°兩種角度可供選擇。普通擋車器的起桿時間約為6秒；高速擋車器的起桿時間約為1.4秒或1.8秒。

擋車器對工作環(huán)境的要求一般是：

1、環(huán)境溫度：-10℃-45℃；

2、相對濕度：≤90﹪，不凝露。

（五）停車場管理系統(tǒng)方案選擇

較低檔次的小區(qū)，對智能化停車場管理系統(tǒng)的要求可以低一些。但如果投資允許，為了少投入人力，減少將來的管理成本，可以盡力爭取開發(fā)商投資適當?shù)闹悄芑＼噲龉芾硐到y(tǒng)。

1、較為高檔的小區(qū)，對停車場管理系統(tǒng)的要求相對較高，系統(tǒng)一般應具有以下功能（1）系統(tǒng)的有效識別距離為3-5米（或更遠）可調(diào)。（2）車主不需出示卡即可進行識別。

（3）具備自動/手動啟閉閘擋（當設備出現(xiàn)故障時，可手動開啟閘擋）。（4）入園（地庫）控制。

2、要求在有效識別距離內(nèi)應能對車主的身份進行識別（1）有正式卡的車輛自動放行。（2）無正式卡的車輛憑臨時卡放行。

（3）系統(tǒng)應能攝取車輛圖像，供出場時進行比較，還應自動記錄車輛其他信息。（4）當?shù)貛烊肟诰嚯x園區(qū)大門較近時，車輛駛進大門內(nèi)，在“閘擋復位”的同時，自動開啟地庫入口處的閘擋，使車輛直接駛入地庫；當車輛駛出地庫時，在“閘擋復位”的同時，自動開啟大門口的閘擋，是車輛直接駛出大門（但臨時車輛卡不能使用此功能，當其駛出地庫時，必須在交費、收卡后才予以放行出門）。這就要求實現(xiàn)此功能必須同時滿足兩個條件：即正式卡的新系統(tǒng)閘擋復位信號相“與”。

（5）出園控制。

①有正式卡的車輛自動放行。

②無正式卡的車輛憑臨時卡繳費、收卡后放行。

鑒于IC卡的缺點，不宜選用IC卡。RF視頻卡其設備便宜，系統(tǒng)造價較低，且能夠不停車遠距離識別，可提高通行速度，有效避免在高峰時間出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象，因而可作為優(yōu)先選擇的方案。

對于臨時車輛管理，因數(shù)量不多，可選擇手持式控制機，在入口處由人工發(fā)卡，也可以進行收費管理，是便宜可行的方案。

四、自動消防系統(tǒng)

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自動消防系統(tǒng)是小區(qū)重要設備系統(tǒng)之一，也是物業(yè)管理工作的重點之一。該系統(tǒng)能否穩(wěn)定、可靠地運行，關系到小區(qū)住戶的生命財產(chǎn)安全。而保證消防系統(tǒng)能夠穩(wěn)定、可靠運行的基礎是設備本身的質(zhì)量、設備安裝質(zhì)量、系統(tǒng)調(diào)試及試運行質(zhì)量。

自動消防系統(tǒng)的設計單位依據(jù)估價相關標準（這些標準都是強制性的）進行設計即可，但物業(yè)公司必須派相關人員參與施工階段、設備調(diào)試和試運行階段、竣工和接管驗收階段。

（一）參與施工階段的目的

參與施工階段是為了了解和掌握以下幾個方面的情況。

1、隱蔽工程的施工情況。

2、設計變更情況。

3、火災自動報警控制系統(tǒng)的線路走向、報警區(qū)域的劃分。

4、自動滅火系統(tǒng)管線的走向。

5、設備安裝情況等。

掌握了這幾方面的情況就為以后的驗收、運行及維護管理打下了良好的基礎。

（二）參與設備調(diào)試試運行階段的目的

1、熟悉系統(tǒng)的工作原理和技術狀態(tài)。

2、熟悉報警區(qū)域的劃分，熟悉探測器和報警按鈕的區(qū)域及編號，熟悉聯(lián)動設備的區(qū)域劃分和編號。

3、掌握發(fā)生故障的原因及排除方法。

4、為后期的運行、管理和維護保養(yǎng)積累經(jīng)驗。

（三）參與竣工和接管驗收階段的目的

1、參與竣工驗收的目的是確保系統(tǒng)的質(zhì)量，但重點是對消防系統(tǒng)的技術資料進行驗收。因為國家隊自動消防系統(tǒng)的運行管理和維護保養(yǎng)制定了強制性標準，大不同于其他的設備系統(tǒng)，所以建立完整的自動消防系統(tǒng)的技術檔案就更為重要，這也是確保消防系統(tǒng)穩(wěn)定、可靠運行的重要條件之一。

2、接管驗收階段是對竣工驗收的補充，重點驗收部位是檢驗在竣工驗收時按此例抽驗項目之外的內(nèi)容。

（四）自動消防系統(tǒng)簡介

自動消防系統(tǒng)主要由火災自動報警控制系統(tǒng)及聯(lián)動控制系統(tǒng)兩大部分構成。

1、火災自佛能夠報警控制系統(tǒng)由探測器、手動報警按鈕、地址碼中繼器、編址模塊、報警控制器、警報器等組成，其作用是檢測火災，進行火災報警。

2、聯(lián)動控制系統(tǒng)由自動噴水滅火系統(tǒng)、通信、廣播、疏散指示、防排演設施、電動防火門、卷簾門、電梯迫降、事故照明、電源強迫切換和消防電源自動切換等部分組成。

（五）自動消防系統(tǒng)分類

按照報警和消防方式劃分，自動消防系統(tǒng)可分為兩類。

1、自動報警，人工滅火

當火災發(fā)生時，報警控制器發(fā)出信號，消防人員根據(jù)報警情況采取滅火措施（住宅小區(qū)一般不采用此類方式）。

2、自動報警，自動滅火

當火災發(fā)生時，在著火處自動噴灑水進行滅火。當控制中心解答火災報警信號后，值班人員根據(jù)報警區(qū)域按照預案的要求，通過廣播系統(tǒng)分別發(fā)出疏散通知，啟動消防泵、噴淋泵、電動防火門、卷簾門、防排煙機、電梯迫降、電源強迫切換及疏散引導燈等聯(lián)動設備。

五、電梯監(jiān)控系統(tǒng)

（一）電梯視頻監(jiān)控系統(tǒng)應具備以下功能

1、每部電梯轎廂內(nèi)安裝攝像頭，且監(jiān)控圖像清晰，位置合理。

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2、監(jiān)控系統(tǒng)應具備畫面分割功能。

3、監(jiān)控系統(tǒng)應具備連續(xù)錄像、移動錄像的功能。

4、監(jiān)控系統(tǒng)應能保存不少于7天內(nèi)的錄像信息。

（二）電梯語音對講系統(tǒng)需具備的功能

1、對講系統(tǒng)主機安裝在監(jiān)控室內(nèi)，具有接聽所有電梯的報警并與之通話的功能。

2、對講系統(tǒng)主機有現(xiàn)實報警乘客所在電梯的位置的功能。

3、對講系統(tǒng)之際應具有撥叫系統(tǒng)內(nèi)任意分機的功能。

4、對講系統(tǒng)主機有驅(qū)動外界報警器的功能。第三章 接管驗收綜述

物業(yè)公司憑借自身多年服務管理的經(jīng)驗，應從使用、管理、維護保養(yǎng)的角度對已竣工的項目進行再驗收。以往許多經(jīng)驗已證明，盡管項目大都竣工驗收，但在接管驗收階段仍然是質(zhì)量問題頻出，有得問題還相當嚴重。

為保障接管物業(yè)的各項建筑工程及設備系統(tǒng)的質(zhì)量符合國家標準或行業(yè)標準，達到接管一個優(yōu)質(zhì)物業(yè)的目的，物業(yè)公司應依據(jù)相關標準制定接管驗收會犯和工作程序，依次進行接管驗收。

過程驗收主要是指物業(yè)公司應參與重點施工過程以及設備系統(tǒng)的調(diào)試和試運行過程及竣工驗收。因為過程驗收和接管驗收的某些內(nèi)容幾倍相同，所以本章將之結合在一起，后面的個專業(yè)驗收項目可供不同驗收階段參照，故不單獨敘述過程驗收，而主要講述接管驗收。第一節(jié) 接管驗收的條件

一、新建物業(yè)接管驗收的條件

接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，接管驗收的基本條件如下。1． 一個物業(yè)項目不論是全部接管驗收還是分歧接管驗收，都必須大道“七通一平”。“七通”指通水、通電、通氣、通暖、通路、通信、通電視;“一平”指樓前后場地平整、無雜物或建材堆積。

2． 電表、水表、燃氣表到戶。

3． 樓內(nèi)公共區(qū)域及戶內(nèi)干凈政界，門窗玻璃明亮，廚房、衛(wèi)生間各設施、管道清晰干凈，地漏不堵塞。

4． 生活用水符合衛(wèi)生標準，具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證明。

5． 安全防范系統(tǒng)無較大缺陷，能滿足基本需求（有缺陷部分，開發(fā)商應作出修復時限的承諾）。

6． 自動火災報警空置系統(tǒng)和聯(lián)動系統(tǒng)經(jīng)消防部門監(jiān)督部門驗收合格。

7． 所有電梯均能正常運行，每部電梯都應有特種設備監(jiān)督部門核發(fā)的準用證。8． 房屋設備、功能齊全，達到設計規(guī)定標準。9． 有關房屋的各項手續(xù)齊全、產(chǎn)權明確。

二、舊物業(yè)接管驗收的條件

1． 首先要由業(yè)主委員會提交書面邀請，并確認原物業(yè)公司已完善了撤管手續(xù)。2． 由業(yè)主委員會邀請原物業(yè)公司向新物業(yè)哦你公司提供物業(yè)管理資料及物業(yè)現(xiàn)況。3． 新物業(yè)公司同業(yè)主委員會商定接管程序并以書面形式通知原物業(yè)公司。4． 新物業(yè)公司代表業(yè)主委員會進行全面接管驗收，接管驗收內(nèi)容包括財務賬目、物業(yè)檔案、工程技術檔案、原物業(yè)公司與承包方簽訂的合同、各類房屋建筑、各類設備系統(tǒng)、園林綠化、道路等。

5． 對較易整改的問題，應要求原物業(yè)公司在協(xié)商的期限內(nèi)進行整改；對遺留問題由交接雙方及業(yè)主委員會共同簽署解決問題的合同或協(xié)議，必要時進行法律公證。6． 房屋所有權、使用權清楚。

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7． 土地使用范圍明確。第二節(jié) 驗收工作程序

一、組建驗收小組

接管驗收小組組長一般由項目部經(jīng)歷（或公司領導）擔任，驗收小組成員由公司技術管理部門各專業(yè)工程師及項目部的工程、保安、物業(yè)等相關人員共同組成，在驗收小組組長的領導下開展工作。接管驗收小組的成員，基本是參與施工過程質(zhì)量檢查和過程驗收的人員。

過程驗收工作可以根據(jù)實際情況選派相關人員參加，不一定組建驗收小組。

二、接管驗收前的準備工作

1． 各項專業(yè)技術人員依據(jù)國家標準或行業(yè)標準制定驗收規(guī)范并以表格的形式逐項制定驗收細則，對要驗收的項目提出具體要求。表格的主要欄目包括“檢驗項目及合格標準”、“檢查方法”、“檢查數(shù)量”、“檢驗結果”等。

2． 制定各專業(yè)通用的《33工程質(zhì)量（遺留）問題匯總表》，記錄和匯總質(zhì)量缺陷。3． 制定《資料驗收交接表》和《欠缺資料登記表》。4． 準備好各專業(yè)工程的竣工圖紙。

三、接管驗收工作程序

1． 驗收小組應提前2~3個月向開發(fā)商索取被驗收項目及設備的相關資料（如設計說明、設計更改、竣工圖、施工記錄、調(diào)試記錄、設備裝箱單、器材明細表、設備使用說明書及圖紙等），對相關資料、圖紙進行詳細研究。

2． 驗收小組成員應提前進入現(xiàn)場，事先對現(xiàn)場進行實地察看，以熟悉情況。

3． 根據(jù)掌握的情況，驗收小組會同開發(fā)商制定出驗收工作計劃，經(jīng)雙防領導小組組長審批后實施、以保證驗收工作順利進行。

4． 驗收小組成員根據(jù)事先制定的各專業(yè)驗收細則，分類對工程項目的技術資料、相關文件、施工質(zhì)量、設備的技術和安全性能等逐項進行細致的驗收，對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題進行詳細記錄，并經(jīng)雙方簽字確認。

5． 根據(jù)驗收工作的進度情況，及時召開三方（開發(fā)商、施工方、物業(yè)公司）聯(lián)席會議，對本階段的驗收工作進行總結協(xié)調(diào)，對不合格項的整改進行協(xié)商并制定出具體要求，三方共同簽字確認。

6． 對已完成整改的項目進行二次驗收，直至合格。7． 針對遺留問題（必須是不影響安全使用的問題），雙方應簽訂遺留問題解決協(xié)議。（1）對于一般的問題，應要求對方在兩周之內(nèi)解決。

（2）重大問題要求對方在一個月內(nèi)解決，必要時由公司領導出面協(xié)助解決。

（3）對于短期內(nèi)難以解決的問題，應以備忘錄形式通知對方，雙方確定解決的時限。第三節(jié) 技術資料接管驗收

一、土建工程資料、文件驗收

（一）項目審批類文件 1． 國有禿頂使用證。2． 建設用地規(guī)劃許可證。3． 建設工程規(guī)劃許可證。4． 施工、開工許可證。5． 商品房銷售許可證。6． 房屋產(chǎn)權證。

（二）項目規(guī)劃類文件 1．1：1000比例現(xiàn)狀圖。2．道路規(guī)劃圖

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3．豎向規(guī)劃圖。

4．市政設施觀望規(guī)劃圖。5．規(guī)劃總平面圖。6．綠地規(guī)劃圖。

7．居住小區(qū)詳細規(guī)劃說明書。8．環(huán)境預測評價書。

（三）施工資料、竣工驗收文件和圖紙 1.地質(zhì)勘察報告。

2.工程合同及開、竣工報告。3.工程預決算。4.圖紙會審記錄。

5.各種施工記錄、施工試驗記錄、預測記錄、隱蔽工程檢驗記錄及驗收簽證。6.設計變更洽談記錄，技術交底。7.沉降觀察記錄。

8.砂漿、混凝土試塊施壓報告。9.施工組織設計。10.工程質(zhì)量檢驗評定。11.基礎結構驗收文件。12.竣工驗收文件。13.竣工驗收設備安表。

14.結構竣工圖（不應缺失設計首頁）。15.建筑竣工圖（不應缺失設計首頁）。16.剛才、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。17.新材料、構件鑒定合格證書。18.人防工程驗收文件，包括：(1)人防工程質(zhì)量監(jiān)督登記表。(2)人防工程認可文件。(3)人防工程驗收備案表。(4)防空地下室移交書。

（四）其他文件

1.房屋建筑工程質(zhì)量保修書、保修合同。2.室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢驗報告。3.房屋面積測繪報告書。

4.有關司法、公證文書及協(xié)議。5.拆遷安置資料。

二、建筑電氣工程資料、文件驗收 1.設計變更|洽商記錄、技術交底。2.電氣施工組織設計。

3.各種施工預檢記錄、隱蔽工程檢驗記錄、自檢|互檢記錄。4.電氣絕緣電阻測試記錄。

5.防雷接地、綜合接地電阻測試記錄。6.施工質(zhì)量評定。7.通電檢查記錄。

8.照明、動力試運行記錄。

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9.電氣材料、器材合格證、檢驗|試驗報告及進場檢驗記錄。10.竣工圖（不應缺失設計首頁）。11.電氣設備，包括：

（1）設備清單（裝箱單）。（2）設備安裝記錄；（3）設備調(diào)試記錄；（4）設備試運行記錄；

（5）設備被使用說明書及原理圖、接線圖；（6）設備安裝圖；（7）竣工驗收文件。12．防雷安全檢測證

三、給|排水工程資料、文件驗收

1.設計變更、洽商記錄、技術交底。2.施工組織設計。

3.各種施工預檢記錄、隱蔽工程檢驗記錄、自檢、互檢記錄。4.施工質(zhì)量評定。5.管道清洗記錄。6.管道試壓報告。7.重要閥門試壓記錄。8.通水檢查記錄。9.試運行記錄。

10.材料、器材合格證、檢驗|試驗報告及進場檢驗記錄。11.竣工圖（不應缺失設計首頁）。12.生活飲用水衛(wèi)生檢測報告書。

三、供熱工程資料、文件驗收

1.鍋爐房土建工程驗收文件基本同本節(jié)第一項“土建工程資料、文件驗收”的要求。2.鍋爐房電氣工程驗收文件基本同本節(jié)第二項“建筑電氣工程資料、文件驗收”的要求。3.采暖及熱水供回水管線工程驗收文件基本同本節(jié)第三項“給、排水工程資料、文件驗收”的要求。

4.鍋爐及供熱系統(tǒng)調(diào)試記錄、試運行記錄。5.鍋爐及輔助設備驗收文件，包括：（1）鍋爐及輔助設備裝箱單；（2）鍋爐質(zhì)量證明書；（3）鍋爐強度計算書；

（4）鍋爐安全閥流道直徑計算書；（5）國庫安裝使用說明書；（6）鍋爐前期控制原理圖；

（7）燃氣鍋爐燃燒器資料（供貨方應提供中文資料）；（8）煙風阻力計算書：

（9）鍋爐房安裝工程質(zhì)量證明書；（10）特種設備使用登記證；（11）鍋爐登記卡；（12）壓力容器登記卡；

（13）壓力容器產(chǎn)品安全性能監(jiān)督檢驗證書；

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（14）壓力容器產(chǎn)品質(zhì)量證明書；

（15）壓力容器全面檢驗（首次檢驗）報告;（16）水處理等各類輔助設備的使用說明書及空置原理圖。

四、電梯工程資料、文件驗收

（一）電梯知道企業(yè)應提供的資料和文件 1.裝箱單。

2.產(chǎn)品出廠合格證。3.機房、井道布置圖。

4.安裝使用維護說明書（應含電梯潤滑匯總圖表和電梯標準功能表）。5.動力電路和安全電路的電氣示意圖及符號說明。6.電氣布線圖。7.部件安裝圖。8.用戶使用指南。

9.安全部件，包括安全鉗、門鎖、緩沖器、限速器，必須要有試驗報告。

（二）安裝單位提供的資料和文件

1.電梯安裝過程的自檢記錄和自檢報告。2.電梯驗收檢驗報告書。3.電梯安全使用檢驗合格證。4.電梯準用證。

5.安裝工程施工技術資料。

6.安裝過程中事故記錄與處理記錄。

五、通風與空調(diào)工程資料、文件驗收 1.系統(tǒng)竣工圖。

2.圖紙會審記錄、設計變更通知書。3.隱蔽工程施工和檢驗記錄。4.系統(tǒng)調(diào)試和試運行激勵。5.設備裝箱單。6.設備使用說明書。

7.產(chǎn)品質(zhì)量合格證、產(chǎn)品性能檢測報告。8.空置原理圖、接線圖、安裝圖。

六、自動消防系統(tǒng)工程資料、文件驗收 1.技術文件驗收

（1）公安消防監(jiān)督機構的建審意見書。（2）圖紙會審記錄。（3）設計變更。（4）系統(tǒng)竣工圖。

（5）系統(tǒng)竣工圖（包括各部分的竣工圖紙，含子系統(tǒng)及使用說明書、設備清單等）。（6）竣工驗收合格報告。

（7）主要消防設備的型式檢驗報告。

型式檢驗報告是國家或省級消防監(jiān)督機構對該設備出具的產(chǎn)品質(zhì)量、性能達到國家標準，準許在我過使用的技術文件。無論是國內(nèi)產(chǎn)品還是進口產(chǎn)品，均應通過此類的檢測并獲得通過后方可用于工程中。同事，省外的產(chǎn)品還應具備使用所在地消防部門頒發(fā)的“消防產(chǎn)品登記備案證”。

需具備上述文件的主要設備有：火災自動報警控制器、探測器等；室外消火；各種噴頭、45 / 184

報警閥、水流指示器等；氣壓穩(wěn)壓設備；消防水泵；水泵結合器；防火門、防火卷簾門；防火閥；疏散指示燈；其他滅火設備（如二氧化碳等）。2.主要設備及材料的合格證

除上述設備外，各種管材、電線、電纜、難燃及不燃材料應有相關檢測報告，鋼材應有材質(zhì)化驗單等。3.隱蔽工程記錄

隱蔽工程記錄應有施工單位、建設單位、監(jiān)理單位的代表簽字及上述單位的公章方為有效。主要隱蔽工程記錄如下：

（1）自動報警系統(tǒng)管理敷設隱蔽工程記錄；（2）消防供電、通信、廣播隱蔽工程記錄；

（3）消防管網(wǎng)隱蔽工程記錄（包括水系統(tǒng)、氣體、泡沫等系統(tǒng)）；（4）接地裝置隱蔽工程激勵。4.系統(tǒng)調(diào)試報告

（1）火災自動報警系統(tǒng)。（2）自動噴水系統(tǒng)。

（3）氣體、泡沫、二氧化碳系統(tǒng)等。5.絕緣電阻測試記錄

（1）接地電阻測試記錄。（2）接地裝置安裝記錄。

6.消防管網(wǎng)水沖洗記錄（包括自動噴水系統(tǒng)、氣體、泡沫、二氧化碳系統(tǒng)等）。7.管道系統(tǒng)試壓記錄（包括自動噴水系統(tǒng)、氣體、泡沫、二氧化碳系統(tǒng)等）。8.電動門及防火卷簾安裝記錄。

9.電動門及防火卷簾調(diào)試及聯(lián)動試驗運行記錄。10.消防廣播系統(tǒng)聯(lián)動調(diào)試記錄。

11.風機安裝記錄（包括正壓送風機、排煙風機）。

12.風機調(diào)試及聯(lián)動試驗運行記錄（包括正壓送風機、排煙風機）。13.防排煙系統(tǒng)調(diào)試及聯(lián)動試驗、試運行記錄。14.水泵安裝記錄。

15.水泵調(diào)試及聯(lián)動試驗運行記錄。16.自動噴水滅火系統(tǒng)聯(lián)動試驗記錄。17.閥門的強度和嚴密性試驗記錄。18.消防電梯安裝記錄。

19.消防電梯提啊是及聯(lián)動試驗運行記錄。

20.遺留問題的整改落實措施及再驗收結論（產(chǎn)生于第一次驗收之后）。

七、安全防范系統(tǒng)工程資料、文件驗收 1.工程設計說明，包括系統(tǒng)選型論證、系統(tǒng)監(jiān)控方案、規(guī)模容量說明和系統(tǒng)功能性指標等。2.竣工圖（包括系統(tǒng)結構圖、各子系統(tǒng)原理圖、施工平面圖、設備電氣端子接線圖、中央控制室設備布置圖、接線圖、設備清單等）和竣工表。

3.系統(tǒng)中設備的產(chǎn)品使用說明書、產(chǎn)品合格證、操作手冊和維護手冊，國家安防產(chǎn)品監(jiān)督檢測部門的檢測報告。4.工程實施及質(zhì)量控制記錄。

5.設備及系統(tǒng)測試記錄和試運行記錄。

6.相關工程質(zhì)量事故報告、工程設計變更等。

（三）相關文件

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1.系統(tǒng)試運行報告。2.系統(tǒng)竣工報告。

3.系統(tǒng)初驗報告（附隱蔽工程隨工驗收單）。

4.系統(tǒng)檢測報告（由國家或行業(yè)授權的檢測機構進行檢測）。5.竣工驗收合格報告。

6.遺留問題的整改落實措施及再驗收結論（產(chǎn)生于第一次驗收之后）。

八、智能停車場管理系統(tǒng)技術系統(tǒng)、文件驗收

（一）設計文件與相關圖紙 1.竣工圖和竣工資料。2.系統(tǒng)原理圖。3.器材、設備清單。4.設備電氣端子接線圖。

5.各個配套設備的使用說明書、產(chǎn)品合格證、操作手冊和維護手冊。

（二）相關文件

1.洽商、更改設計審核記錄。

2.系統(tǒng)初驗報告（附隱蔽工程驗收單）。3.系統(tǒng)調(diào)試和試運行記錄。4.系統(tǒng)竣工報告。

九、資料、文件交接與歸檔

1.交方應提交總分類清單，接方依據(jù)總分類清單對照以上各工程項目驗收的資料、文件進行核對。

2.交接雙方認可后在交接登記表上簽字。交接登記表一式兩樣，雙方各執(zhí)一份。3.對遺留問題應進行那個急記錄，列出欠缺資料清單一式兩份，雙方各執(zhí)一份。4.將所有接收的資料、文件交公司工程技術檔案室歸檔保存。5.工程資料交接登記表和欠缺資料登記表，詳見表3-1和表3-2。6.第四章土建工程接管驗收 7.第一節(jié)土建工程質(zhì)量驗收規(guī)范

8.土建工程質(zhì)量驗收規(guī)范依據(jù)國標GB 50300-2001《建筑工程質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》中有關土建工程的規(guī)定編寫。

9.土建工程的驗收在施工階段或竣工階段主要是由開發(fā)建設單位和監(jiān)理單位、施工單位進行的（物業(yè)公司可以在必要階段參與），又因為土建工程在物業(yè)前期、后期的管理中與設備管理有很大的不同，所以物業(yè)公司只有充分了解土建施工階段和竣工階段驗收的范圍和內(nèi)容，才能夠在接管驗收時知道從哪幾方面對土建工程進行驗收。具體驗收應包括以下幾個方面。

10.土建工程施工質(zhì)量應符合本標準和相關專業(yè)驗收規(guī)范的規(guī)定。11.土建工程應符合工程勘察，設計文件的要求。

12.土建工程質(zhì)量的驗收均應在施工單位自行檢查評定的基礎上進行。

13.隱蔽工程在隱蔽前應由施工單位通知有關單位進行驗收并形成驗收文件。14.涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應按規(guī)定進行驗收取樣。15.對涉及結構安全和使用功能的重要分部工程進行抽樣檢測。16.工程的觀感質(zhì)量應由驗收人員通過現(xiàn)場檢查，并應共同確認。17.相關說明如下。

18.其中前兩項要求物業(yè)公司的相關人員在施工階段就應該開始對國標和相關專業(yè)的驗收規(guī)范和設計文件、圖紙進行研究，而不是等到接管驗收的時候。

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19.其他幾項均應有完整的記錄或文件，在接管驗收時應該根據(jù)實際情況查閱這些記錄和文件，并可作為驗收的依據(jù)。

20.由于土建工程的現(xiàn)實情況，決定了對其接管驗收的重點是觀感質(zhì)量驗收，并結合上述各項施工檢查記錄和施工驗收文件。21.還應查閱的主要記錄或文件，包括：

22.查閱地基基礎沉降記錄，其值應符合GB 5007-2002《建筑地基基礎設計規(guī)范》

23.查閱混凝土構件檢驗記錄，其質(zhì)量應符合GB 50010-2002《混凝土結構設計規(guī)范》的要求。

24.查閱各類屋面檢驗記錄，其質(zhì)量應符合GB-50207-2002《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范》的要求。

25.第二節(jié)土建工程觀感質(zhì)量驗收

26.土建工程觀感質(zhì)量驗收是通過觀察和必要的測量，檢驗工程的外在質(zhì)量。27.室內(nèi)、外觀感質(zhì)量驗收

28.土建工程室內(nèi)、外觀感質(zhì)量驗收項目詳見表4-1 29.屋面工程檢查重點 30.施工文件查驗重點

31.按照屋面工程施工規(guī)范要求，在施工過程中應建立各道工序自檢、交接檢和專職人員檢查的“三檢”制度，每一道工序的檢查都應有完整的記錄，所以應查驗記錄的完整性。32.“三檢”記錄應該經(jīng)監(jiān)理單位（或建設單位）檢查驗收，合格后方可進行下一道工序施工；以杜絕上一道工序施工不合格而繼續(xù)施工的現(xiàn)象。查驗“三檢”記錄中的每道工序是否有監(jiān)理單位（或建設單位）的驗收簽字。33.施工質(zhì)量檢查重點

34.屋面工程施工檢查重點在細部構造。因為細部構造不合格，最容易導致屋面或墻面滲水、洇水，而且這也是維修中最難解決的問題之一。

35.屋面工程細部構造包括天溝、檐溝、檐口、水落口、變形縫、女兒墻、伸出屋面管道等防水構造。

36.屋面工程細部構造觀感質(zhì)量驗收項目詳見表4-2 37.第五章建筑電氣工程接管驗收 38.第一節(jié)建筑電氣工程質(zhì)量驗收規(guī)范

39.建筑電氣工程接管驗收規(guī)范依據(jù)國標GB-50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》，并結合實際工作中的問題編制而成，適用于10千伏及以下電壓等級。執(zhí)行本規(guī)范時還應與國標GB-50303-2001《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》及相關的設計規(guī)范配套使用。

40.執(zhí)行本規(guī)范的一般要求及說明如下。

41.建筑電氣動力工程的空載試運行和照明工程的負荷試運行，應按本規(guī)范的規(guī)定執(zhí)行；建筑電氣動力工程的負荷試運行，應由施工單位依據(jù)相關規(guī)程和設備使用說明書的規(guī)定，編制試運行方案，由單位負責人簽字，并需經(jīng)監(jiān)理單位審查批準。物業(yè)公司在驗收設備運行記錄時應注意這一點。

42.動力和照明工程的漏電保護裝置應做模擬試驗，以保證其靈敏和可靠性。物業(yè)公司在驗收時應查閱此類記錄。

43.接地和接零的支線，必須單獨與接地或接零干線相連接，不得串聯(lián)連接。

44.明敷和暗敷的干線盡可能采用熔焊連接，若局部采用螺栓連接滁緊固件齊全擰緊外，可采用機械措施使其不易拆卸（或用色點標示其不能拆卸）。

45.支線必須從干線引至設備器具及其他單獨個體。住宅中每一個插座（燈具）回路的接地

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或接零線的敷設，在插座（燈具）盒內(nèi)禁止剪斷與之連接（末端插座和燈具除外）。46.接地干線的截面積應符合設計文件的要求。

47.暗敷的管線應查閱隱蔽工程驗收記錄，明敷的管線在檢查時要注意設備、器具以及單獨個體的接地端子和本體是否有2根（含2根）以上的接地線，若有則可能存在串聯(lián)現(xiàn)象，應拆除后用儀表測量，驗證是為串聯(lián)。

48.高壓設備和布線系統(tǒng)及繼電保護系統(tǒng)，必須按照GB-50150-1991《電氣裝置安裝工程電氣設備交接試驗標準》的規(guī)定進行交接試驗。這是強制性規(guī)定，驗收時必須查閱交接試驗報告。

49.標準中的高壓設備主要指變壓器和高壓成套開關柜；高壓布線系統(tǒng)主要指母線和電纜。50.施工方應依據(jù)設計文件的要求和實際情況編制試驗方案或作業(yè)指導書，其中與供電電網(wǎng)接口的繼電保護整定參數(shù)值和計量結線部分，要取得所在地供電部門的書面確認。51.9、低壓電氣設備和布線系統(tǒng)的交接試驗應符合GB 50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》的規(guī)定。

52.10、主要設備、材料、成品和半成品應有進場檢驗記錄并應符合GB 50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》的規(guī)定，且應有監(jiān)理單位的確認。因有異議而送檢的應由有資質(zhì)的試驗單位出具檢測報告。

53.11、確認是依法定程序進入市場的新電氣設備、器具和的進場子驗收，除應符合GB 50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》的規(guī)定，還應提供安裝、使用、維修和試驗要求等技術文件。

54.12、進口電氣設備、器具和的朝霞驗收，除應符合GB 50303-2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》的規(guī)定外，還應提供商檢證明和中文的質(zhì)量合格證明文件、規(guī)格、型號、性能檢測報告以及中文的安撫、使用、維修和試驗等技術文件。

55.13、經(jīng)批準的免檢產(chǎn)品或國家認定的名牌產(chǎn)品，進場驗收時可不做抽樣檢查。56.14、變壓器、箱式變電所、高壓電器及電瓷制品應符合下列規(guī)定。57.（1）檢驗合格證和隨帶技術文件，變壓器應有出廠試驗記錄。

58.（2）外觀檢查，包括銘牌完整，附件齊全；件無缺損、裂紋；充油部分無滲漏；充氣高壓設備指示正常、涂層完整。

59.15、高、低壓成套配電柜，蓄電池柜、不間斷電源、控制柜（屏、臺）及照明、動力配電箱（盤）應符合下列規(guī)定。

60.（1）檢驗合格證和隨帶技術文件。實行生產(chǎn)許可證和安全誰制度的產(chǎn)品，應有許可證號和安全誰標志。不間斷電源柜應有出廠試驗記錄。

61.（2）外觀檢查，包括銘牌完整，柜內(nèi)元器件無損壞丟失；接線無脫落脫焊；蓄電池殼體無碎裂、漏液；充油充氣設備無泄漏，涂層完好，無明顯碰撞凹陷。62.電動機、電加熱器、電動執(zhí)行機構、低壓開關設備應符合下列規(guī)定。

63.查驗合格證和隨帶技術文件。實行生產(chǎn)許可證和安全認證制度的產(chǎn)品，應有許可證號和安全認證和安全認證標志。不間斷電源柜應有出廠試驗記錄。

64.外觀檢查：銘牌附件齊全完好；接線端子完好；設備器件無缺損，涂層完好。65.照明燈具應符合下列規(guī)定。

66.查驗合格證，新型氣體放電燈具應有隨帶技術文件。

67.外觀檢查：涂層完整，無損傷，附件齊全；防爆燈具銘牌上應有防爆標志和防爆合格證號，普通燈具有安全認證標志。

68.燈具的絕緣電阻值不小于2兆歐，內(nèi)部銅芯絕緣導線截面積不小于0.5平方毫米，導線絕緣層厚度不小于0.6毫米。

69.注意對水下燈具和防水燈具的檢驗證明。

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70.測量設備和線路的絕緣電阻時，所用兆歐表的電壓等級應符合現(xiàn)行國家標準GB 50150-1991《電氣裝置安裝工程電氣設備交接試驗標準》的要求。71.100伏以下的電氣設備或線路，采用250伏兆歐表。72.100~500伏以下的電氣設備或線路，采用500伏兆歐表。73.500~3000伏的電氣設備或線路，采用1000伏兆歐表。74.3000~10000伏的電氣設備或線路，采用2500伏兆歐表。75.同樣適用于電器具的絕緣測量。

76.開關、插座、接線盒、風扇及其附件應符合下列規(guī)定。

77.查驗合格證，防爆產(chǎn)品應有防爆標志和防爆合格證號，實行安全認證制度的產(chǎn)品，應有許可證和安全認證標志。78.絕緣電阻值應不小于5兆歐。79.電線、電纜應符合下列規(guī)定。

80.查驗批檢驗合格證，合格證上應有生產(chǎn)許可證編號。按GB 5023.1-5023.7《額定電壓450/750伏及以下聚氯乙烯絕緣電纜》標準生產(chǎn)的產(chǎn)品應有安全認證標志。81.進場檢驗結論關注的重點是電線、電纜絕緣層的厚度和芯線截面積是否合格。82.導管、電纜橋架、線槽應有合格證和安裝技術文件。

83.庭院內(nèi)的鋼制燈柱或其他金屬制成的園藝燈具常裝有內(nèi)置熔斷器和開關，驗收時應加注意，不可缺少。金屬燈柱應安裝在混凝土基座上，混凝土基座應略高于周邊地面。84.第二節(jié)建筑電氣工程質(zhì)量驗收項目 85.變壓器、箱式變電所驗收

86.變壓器、箱式變電所質(zhì)量驗收詳見表5-1 87.配電柜、控制柜和動力、照明配電箱驗收

88.配電柜、控制柜（屏、臺）和動力、照明配電箱（盤）安裝質(zhì)量驗收詳見表5-2 89.低壓電動機、電加熱器及電動執(zhí)行機構驗收

90.低壓電動機、電加熱器及電動執(zhí)行機構驗收詳見表5-3 91.不間斷電源驗收

92.不間斷電源驗收詳見表5-4 93.低壓動力設備試驗和試運行

94.低壓電氣動力設備試驗和試運行驗收詳見表5-5和表5-6 95.裸母線、封閉母線、插接式母線驗收

96.裸母線、封閉母線、插接式母線安裝質(zhì)量驗收詳見表5-7 97.電纜橋架安裝及其電纜敷設驗收

98.電纜橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設質(zhì)量驗收詳見表5-8至表5-11 99.電纜溝和電纜豎井內(nèi)電纜敷設驗收

100.電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi)電纜敷設質(zhì)量驗收詳見表5-12至表5-14。101.電線導管、電纜導管和線槽敷設驗收

102.電線導管、電纜導管和線槽敷設質(zhì)量驗收詳見表5-15 103.電線、電纜穿管和線槽敷線質(zhì)量驗收詳見表5-16 104.電纜頭制作、接線和線路絕緣測試

105.電纜頭制作、接線和線路絕緣測試驗收詳見表5-17和表5-18 106.普通燈具驗收

107.普通燈具安裝質(zhì)量驗收詳見表5-19和表5-20 108.特種燈具驗收

109.特種燈具安裝質(zhì)量驗收詳見表5-21。

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第四篇：物業(yè)公司管理方案

*******物業(yè)管理方案

總公司：

根據(jù)總公司要求，我對******管理公司（****區(qū)）2010年的管理做如下安排：

一、人員編制及工資標準

1、機構人員編制

丘北片區(qū)管理部人員共計25人，具體安排如下：

（1）片區(qū)經(jīng)理1人李英富

（2）安保管理部主任1人呂齊風

（3）盛德花園小區(qū)12設：主任1人、管理兼收費員1人、花工

1人、保潔2人、保安7人（含保安隊長1人）；

盛德花園物管部主任楊秀友

（4）上品天成小區(qū)11人設：主任1人、管理兼收費員1人、保

潔2人、保安7人（含保安隊長1人）；

上品天成物管部主任兼維修部主任謝發(fā)祥

2、人員工資標準

（1）片區(qū)經(jīng)理3000元/月

（2）維修部主任1500元/月

（3）小區(qū)主任、安保管理部主任1200元/月

（4）花工、管理員、收費員、保安800元/月

（5）保安隊長900元/月

（6）保潔人員650元/月

3、工資發(fā)放

（1）工資分基本工資和考核工資兩部分：每月每個管理人員扣

100元、主任以上人員扣200元作為年終考核工資，其余部

分作基本工資按月發(fā)放。

（2）考核分兩個層次：管理人員、收費員、保安隊長及各部門主

任進行月度和雙考核；保安、保潔、花工等只進行月度

考核。

二、主要工作及考核內(nèi)容

（一）盛德花園項目主要工作及考核內(nèi)容

1、物管服務工作的完成情況，業(yè)主的投訴率；

2、安保工作執(zhí)行情況，盜竊案件發(fā)生率；

3、綠化維護情況；

4、保潔工作情況。

（二）上品天成項目主要工作及考核內(nèi)容

1、物管服務工作的完成情況，業(yè)主的投訴率；

2、安保工作執(zhí)行情況，盜竊案件發(fā)生率；

3、保修期維護維修情況，維修及時率；

4、保潔工作情況。

三、需要公司給予的支持

（一）完善小區(qū)相關配套設施。（詳細內(nèi)容以后專題報告）

（二）配齊上品天成相關辦公設施。（詳細內(nèi)容已經(jīng)上報辦公室）

（三）為了保證保修期內(nèi)維修工作及時性，減少與業(yè)主的沖突，對施

工單位工程余款的支付必須由物業(yè)公司簽字后方可支付。

（四）上品天成維修，通知建筑單位3天內(nèi)未完成維修工作的，我部

直接請人維修，維修費支出（在維修費用基礎上加收30%罰金）

由物管部經(jīng)理簽字后，天成公司財務墊付，在費用支付時扣除。

當否，請批示。

########管理有限公司

2010年3月23日

第五篇：精細化管理方案

精細化管理方案

為了進一步規(guī)范我校教育教學管理，全面提高學校管理水平和教育教學質(zhì)量，結合我校實際情況，制定本方案。

一、指導思想

在上級教育有關部門的正確領導下，以科學發(fā)展觀為指導，全面貫徹黨的教育方針，堅持“以德立校，依法治校，一切為了學生發(fā)展”的辦學思路，增強“質(zhì)量立校、管理強校、文化興校”意識，以精細化管理為學校發(fā)展的主題，促進學校教育教學管理邁上科學、規(guī)范與可持續(xù)的發(fā)展之路，提升教育、教學、服務等方面的質(zhì)量和水平，深化和豐富學校管理的內(nèi)涵，努力實現(xiàn)學校管理制度化、規(guī)范化、精細化。

二、工作目標

在全校各崗位推行精細化管理，實現(xiàn)管理目標具體化，責任明確化，做到人人都管理，處處有管理，事事見管理。將各項工作做實、做新、做細、做精，使學校的教師管理、學生管理、教育教學管理、后勤管理、安全管理等各項管理工作提高到一個更高的水平，營造健康向上的校園文化氛圍，創(chuàng)造平安、文明、舒適的學習和生活環(huán)境，推進學校教育工作再上臺階，實現(xiàn)“管理出效益，管理出質(zhì)量”。

三、工作內(nèi)容

（一）安全管理

1、加強領導，明確職責。學校成立安全管理工作領導小組。制定符合校情、可操作性強的安全工作規(guī)章制度，明確安全責任要求。

2、落實校園安全責任制。實施“領導干部帶班制度”、“放學路隊制度”、“行政輪流值班制度”、“外來人員進校登記制度”、“學生外出審批制度”等。層層簽訂安全責任書，把安全責任落實到崗、落實到人，層層抓落實。

3、制定安全工作應急預案，建立應急救援隊伍。學校定期組織安全大演練，制定符合本校實際的道路交通安全、防火、防溺水、防觸電、防食物中毒等事關學生人身安全的防范措施。

3、加強學生的安全法制教育，增強學生安全法制觀念。班主任備好、上好每一節(jié)安全教育法制課。

4、做好安全日檢查、月排查，及時處理排查中發(fā)現(xiàn)的問題，建立安全臺賬，嚴格執(zhí)行安全零報告制度，安全工作分類建檔，做到規(guī)范完整。

5、加強安全宣傳陣地建設，定期開展有針對性的安全宣傳教育。

6、嚴格的閉校制度，實行定時開、關門。

7、班主任都備有一份師生聯(lián)系通訊簿，保障家校聯(lián)系渠道暢通，實現(xiàn)對學生的共同管理。認真落實每堂課的點名制度，發(fā)現(xiàn)未到校學生，要及時與家長取得聯(lián)系，并上報學校。

（二）德育管理

1、完善德育系列化方案，循序漸進，使學校德育工作有計劃、有安排，螺旋式上升。

2、充分利用主題班會活動、升旗儀式與重大紀念日活動，讓學生在積極的情感活動中，引導自我體驗，激發(fā)愛國熱情。

3、加大班主任隊伍素質(zhì)的提升力度。倡導在實踐中學習，提升班主任工作藝術，堅定班主任理想信念，豐富人文底蘊，培育人文精神，提高育人能力，提升德育工作品位。

3、健全學生自主管理委員會，完善對學生自主管理的指導，以行為規(guī)范、文明禮儀、優(yōu)美環(huán)境等作為突破口，加大自查、檢查和反饋力度，提高學生管理能力。

4、繼續(xù)抓好法制教育。與派出所加強聯(lián)系，請法制輔導員開展講座，幫助學生學法、懂法、守法，增強學生自我保護和風險防范意識。

5、推進學生心理健康教育，以心理輔導、心理健康問卷調(diào)查等形式加強學生心理健康教育，并針對不同年級進行指導。

6、加強家校溝通，形成教育合力，促進家庭教育為學校教育提供延伸和補充，通過家

校溝通和互動，探索新的家庭教育指導模式，及時向家長傳遞學校教改信息和子女在校表現(xiàn)，指導家長樹立正確的育子觀和成才觀，改善家教指導方法，優(yōu)化育子藝術，提高家教實效。

（三）隊伍建設

1、加強領導班子建設

以科學發(fā)展觀、《義務教育法》、《中共中央國務院關于深化教育改革全面推進素質(zhì)教育的決定》、教育部《基礎教育課程改革綱要（試行）》為指導，嚴格執(zhí)行有關法規(guī)和政策。領導班子團結協(xié)作，樹立大局意識、發(fā)展意識、創(chuàng)新意識、服務意識、表率意識、責任意識、效率意識和民主意識。建立領導崗位分級目標責任制和分級責任追究制度，形成層層負責的良好工作局面，按規(guī)定做好校務公開工作，公平公正公開地處理好教師切身利益的有關事項，完善領導考核制度、評價機制，把各項工作想在前面、走在前面、干在前面，爭創(chuàng)工作特色，加強班子團隊建設和自身建設，進一步增強凝聚力、戰(zhàn)斗力，加大校務公開的力度，公正、公開、公平處理學校各項工作，并牢牢抓住學校中心工作，重心下移至組室至課堂，全面實施素質(zhì)教育，體現(xiàn)先進的教育思想和教育理念，促進學校發(fā)展。

2、加強教師管理

強化教師職業(yè)道德教育，建立健全《教師師德考核制度》、《班主任考核制度》、《教學質(zhì)量考核獎勵辦法》等各項制度，加強教師業(yè)務水平的提高，優(yōu)化教師隊伍結構，注重過程考核，得出令人信服的考核結果，達到量、質(zhì)、效的統(tǒng)一。

（1）堅持校務公開制度，發(fā)揮教職工主人翁意識。

（2）以《中小學教師職業(yè)道德規(guī)范》為行動的準繩，以豐富、淵博的知識素養(yǎng)，以自己的人格魅力樹立自身形象，以學生滿意、家長信任為評議師德的基礎，注重來自學生、家長的教育教學的信息反饋和信息處理，辦人民滿意的教育，使“三結合”教育落到實處，使教師成為內(nèi)功強、形象好的育人之師。

（3）以校本培訓和自主學習為主要途徑，不斷豐富教師教育理論知識和專業(yè)技術知識，提高教師用新理念、新課改模式去駕馭課堂的能力，樹立學生發(fā)展觀，著眼于人的全面發(fā)展、主動發(fā)展、和諧發(fā)展。

（4）班級是學校的基本組成單位，班主任工作在學校工作中有著其專門的獨特性，一個良好的班集體的形成關系到學校的長足發(fā)展，把工作抓在細微處，落在實效中是班主任工作的基本出發(fā)點，要保證班主任工作做到位，建立科學、合理、可行性強的《班主任量化考核制度》是有著極其重要的作用，學校在制定此制度時著力于從細微之處入手，力求制度的精細化，更注重實施的精細化和人文化。使各項工作落實到位，收到實效。

（5）重視教師的素養(yǎng)比賽，教學能手、教學新秀選拔賽等活動，促進教師隊伍整體素質(zhì)的提高。

（四）教學管理

我校將以提高教學的有效性為重點，以教學過程管理的精細化為手段，牢固樹立質(zhì)量意識、學習意識、創(chuàng)新意識,積極探索提高教學質(zhì)量的途徑與方法，加強教學管理精細化的研究，促進教學質(zhì)量的提升，在務實中求創(chuàng)新，在創(chuàng)新中求發(fā)展。

1、嚴格執(zhí)行課程計劃管理。按國家教育部頒發(fā)的課程計劃開齊上好所有課程，不隨意增減課程內(nèi)容，不隨意增加考試科目的課時。重視音、體、美、信息等學科教學，開展好“2+1”活動，積極開展興趣活動，發(fā)展學生特長，提高學生綜合素質(zhì)。堅持兩課兩操不間斷，體育課質(zhì)量高，保證每個學生每天一小時體育鍛煉時間，全面開展大課間體育活動，因地制宜地開展體育競賽活動。

2、重視備教批輔等的教學常規(guī)管理。

（1）備課。教師備課要獨立鉆研教材，不能照抄教案集或教輔材料。教師備課要做到目標要求明確、重點難點突出、教學過程合理、選擇教法得當、練習與板書設計合理，課時數(shù)達到規(guī)定要求。學校對教師教案進行經(jīng)常性檢查評比，要求每學期檢查5次以上，要有檢查記載。

（2）上課。樹立課改新理念，重視課堂教學新策略、新方法、新模式的探索和課堂的組織管理方式、教學內(nèi)容的呈現(xiàn)方式、學生的學習方式、教師的教學方式和師生互動方式的變革。注意根據(jù)教育規(guī)律和學生身心發(fā)展特點，特別要注意發(fā)揮學校各功能教室的作用，創(chuàng)設有利于學生主動學習的課程環(huán)境，采用啟發(fā)式教育，倡導自主、合作、探究的學習方式和有意義的接受性學習相結合，優(yōu)化教學過程，將知識和能力、過程和方法、情感態(tài)度和價值觀“三維目標”有機統(tǒng)一在教學活動中，促進學生在掌握扎實的基礎知識和基本技能的同時，獨立思考能力、創(chuàng)新精神與實踐能力得到有效發(fā)展。要求教師課前充分準備，教學內(nèi)容準確、教學方法得當，突出學科特點，教學語言規(guī)范科學，板書設計美觀合理，用普通話教學，充分利用各種教育手段，活躍課堂氣氛，充分調(diào)動學生學習的積極性，實現(xiàn)課課精的教學效果

（3）作業(yè)批改。按教學常規(guī)要求設置作業(yè)本，切實減輕學生課業(yè)負擔，各年級作業(yè)量適度，內(nèi)容精當，難易適中。作業(yè)時間一般不超過1小時。作業(yè)批改認真、及時，達到各學科每周作業(yè)批改次數(shù)，并做好批改情況記載和有針對性、能解決問題的講評工作。要求學校每學期都有對教師批改作業(yè)情況的檢查評比記載。

（4）輔導學生。重視“培優(yōu)補差”工作，制定計劃，建立檔案，制定措施，肯定進步，使不同層次的學生得到發(fā)展。

3、全面抓好教研管理。

（1）校本研究。校本課程體現(xiàn)學校辦學理念和學校發(fā)展特點，促進學生個性發(fā)展，學校要有相關的教研組織和各類教研制度，有計劃地開展教師培訓和校本研討活動。

（2）學科教研。學科教研組定期開展教學觀摩或研討等校本常規(guī)教研活動，有教研活動計劃，每次活動有教研主題、有教研活動記錄。每位教師每學期最少開一節(jié)公開課，每學期聽課不少于12節(jié)，聽課、評課有記載。

（3）業(yè)務學習。開展多形式的教師職業(yè)理想和職業(yè)道德教育，培養(yǎng)和形成熱愛學生、熱愛教育情感。組織教師積極參加業(yè)務學習，按要求完成讀書筆記，積極撰寫教學反思、經(jīng)驗總結、案例隨筆，積極參加各級各類教學比賽活動。立足崗位，開展毛筆、硬筆、粉筆字、說課等基本功訓練活動。

（4）課程改革。大力推行新課改，有切實可行的實施方案，深入開展新課程教學研究，努力探索與實施新課程相適應的課堂教學新策略、新方法和新模式，切實提高新課程的實施能力。

4、加強教育教學質(zhì)量的監(jiān)控。

（1）教學質(zhì)量。正確發(fā)揮考試考查在教學質(zhì)量監(jiān)控中的作用，但不以考試代替管理，不以成績給師生排隊，期末、畢業(yè)考試要按上級教育主管部門的要求進行，平時考查、期中考試難度適當，組織嚴密，考紀考風好，重視試卷的導向作用，重視質(zhì)量分析和講評，重視從考試中發(fā)現(xiàn)學生知識缺陷，及時補缺補漏。

（2）學科成績與競賽。語文、數(shù)學、英語、品德、科學、政治、歷史、地理、生物、物理、化學等學科組織單元、期中、期末考試，合格率、優(yōu)秀率達到上級要求；體、音、美、勞、計算機等學科考查成績合格率達標；認真組織各學科素養(yǎng)比賽活動，參加縣、鄉(xiāng)組織的各學科素養(yǎng)比賽成績較好。

（3）辦學行為規(guī)范和全面發(fā)展。在課程設置、作息時間、考試評價、教學用書管理、招生行為和教育收費全面規(guī)范，促進學生全面發(fā)展，全面開展小學生綜合素質(zhì)評價，綜合素質(zhì)好，形成良好的行為習慣，全校學生有較高的學習興趣、良好的學習方法、有計劃與反思、獨立探究的能力，有團隊精神、有與人溝通的能力，有良好的體質(zhì)與健康的心理，健康的生活方式，有一定的審美情趣和藝術表現(xiàn)能力。

（五）后勤管理

1、規(guī)范辦學理念，不斷確立為教育教學服務，為師生服務和為學校中心工作服務的觀念，為改善學校辦學條件，創(chuàng)建品牌學校作努力。進一步完善后勤管理各項規(guī)章制度，以章管理，強化后勤崗位責任意識，堅持面向全體師生，堅持服務育人。嚴格執(zhí)行各項教育政策

法規(guī)，規(guī)范教育收費工作，推進行風建設。重視校園文化和校園環(huán)境建設，積極籌措經(jīng)費，開源節(jié)流，努力改善辦學條件。重視安全工作，確保學校穩(wěn)定。

2、后勤人員要認真參加學校組織的各項政治學習活動，平時加強自學，不斷提高自身的政治素質(zhì)，確立敬業(yè)愛崗，為教育教學服務，為師生服務的觀念和服務育人的思想。

3、加強對教學常規(guī)設備、辦公用品的采購、登記、領用、保管、使用、維修及報損報廢等環(huán)節(jié)性工作的管理，專用設施設備專人管理，定期檢查和維修保養(yǎng)。

4、進一步完善食堂食品衛(wèi)生管理制度，辦好師生食堂，提高伙食質(zhì)量，確保校內(nèi)師生飲食衛(wèi)生安全。

5、按照學校發(fā)展規(guī)劃，不斷完善教育教學配套設施，進一步改善辦學條件。實現(xiàn)校園文化精細化管理，讓校園“活”起來，達到墻壁能說話，草木能傳情的效果，使學校成為花園、樂園和家園。

四、工作措施

1、圍繞中心，突出重點。

集中精力解決我校管理和發(fā)展中的關鍵問題和平時工作中的薄弱環(huán)節(jié)，關注每一個細節(jié)，做好每一件小事，著力解決突出問題，帶動和促進各方面工作，推動整體管理水平的提升。

2、強化認識，全員參與。

充分調(diào)動和發(fā)揮廣大干部職工的積極性，依靠大家的智慧和創(chuàng)造力，使每個干部職工充分認識到開展精細化管理的重要性和必要性，形成人人主動參與精細化管理的良好氛圍。

3、結合實際、務求實效。

各部門在開展精細化管理活動中，要緊密結合自身工作實際，扎扎實實地搞好每個環(huán)節(jié)、每個步驟和每項工作，在務求實效上狠下功夫。每一項工作，都要精細到如何做，何時做，做到什么程度，一點一滴都不能有任何疏漏。在教學、服務過程的每一個環(huán)節(jié)上，都要有明確精細化意識，即使是最細微的部分也不能忽略，在工作中要有布置、有檢查、有反饋、有整改、有考核。通過不斷的完善優(yōu)化，最終實現(xiàn)學校的跨越式發(fā)展。

4、加強學習，促進提高。

堅持“走出去”與“請進來”相結合的原則，讓學校領導和老師有機會學習兄弟學校實施精細化管理的有益經(jīng)驗，同時請一些同行來校指導工作，加強交流、互通有無，聽取學校教師對學校管理工作的意見和建議，促進我校精細化管理工作上臺階。