第一篇：不動產(chǎn)登記簿錯誤之類型與更正登記（推薦）

不動產(chǎn)登記簿錯誤之類型與更正登記

程嘯

（清華大學法學院，北京 100084）

[摘 要] 不動產(chǎn)登記簿錯誤可以分為權(quán)利事項錯誤與非權(quán)利事項錯誤。權(quán)利事項錯誤意味著登記簿上對不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的記載不正確，而非權(quán)利事項則是指那些不涉及物權(quán)歸屬和內(nèi)容的登記簿錯誤。二者在是否會對物權(quán)構(gòu)成妨害、是否導致善意取得以及更正登記的程序上完全不同。我國《物權(quán)法》第19條區(qū)分了這兩類錯誤，并確立了不同的更正程序與要件。當不動產(chǎn)登記簿上存在權(quán)利事項錯誤時，應由利害關系人行使更正請求權(quán)請求登記簿記載的權(quán)利人同意更正。如果權(quán)利人拒絕的，更正請求權(quán)人應訴請法院或仲裁委員會解決該民事爭議。原則上，只有法院、仲裁委員會的生效法律文書才屬于證明登記確有錯誤的證據(jù)，登記機構(gòu)才能據(jù)此進行更正登記。但是，對于非權(quán)利事項錯誤，權(quán)利人可以通過提供證據(jù)證明登記確有錯誤而申請更正登記，登記機構(gòu)也可以依職權(quán)進行更正登記。

[關鍵詞] 不動產(chǎn)登記簿錯誤；更正登記；權(quán)利事項錯誤；非權(quán)利事項錯誤

Abstract：The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness.The rights incorrectness means that a right over real estate is not in accordance with the actual legal situation.The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation.The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right and rectification procedure.The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures.When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, the interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification.If the person refuses, the interested party needs to get people’s court or arbitration commission’s adjudication which is in favor of him.Then he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness.When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences.The registrar should also be entitled to rectify some special falsity in the real estate register under the law.Key Words: the falsity of real estate register;registration of rectification;rights incorrectness;non-right incorrectness;引言

不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，它是由登記機構(gòu)依法制作并管理的，用以記載不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況及其他依法必須記載的事項的簿冊。在針對基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動實行登記生效要件主義的國家（如德國、瑞士、奧地利），不動產(chǎn)登記簿不僅具有推定力，還具有公信力。我國《物權(quán)法》原則上采取的也是登記生效要件主義，即基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動只有記載于不動產(chǎn)登記簿后才發(fā)生效力，不經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力（第9條第1款、第14條）。同時，登記簿還有推定力（《物權(quán)法》第16條第1款）與公信力（《物權(quán)法》第106條）。既然不動產(chǎn)登記簿具有如此重要的法律效力，對民事主體的不動產(chǎn)物權(quán)會發(fā)生巨大的影響。因此，一方面，如果登記簿的記載事項存在錯誤，就很可能給真實權(quán)利人造成妨害或損害（如導致第三人善意取得不動產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)）；另一方面，即便登記簿存在錯誤，無論是登記機構(gòu)還是當事人都不可能隨意進行修改。

為了既能確保登記簿的真實性、準確性，維護真實權(quán)利人的合法權(quán)益，又避免因隨意更改登記簿而給登記權(quán)利人、第三人的利益造成損害不利影響，法律上有必要確定更正登記簿錯誤的程序，這就是所謂的更正登記（Berechtigungsverfahren）。更正登記是指，當不動產(chǎn)登記簿存在錯誤時，登記機構(gòu)依當事人之申請或依職權(quán)消除該錯誤而進行的登記。《物權(quán)法》第19條第1款對更正登記作出了明確的規(guī)定：?權(quán)利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。?

由于更正登記是《物權(quán)法》吸收借鑒比較法（尤其是德國法）的經(jīng)驗而新設立的登記類型，無論是理論研究成果還是實踐經(jīng)驗都不豐富。加之，我國尚無不動產(chǎn)登記法或不動產(chǎn)登記條例對更正登記作出更為具體詳細的規(guī)定，因此對更正登記的程序、要件等問題，理論界與實務界有不同的認識與理解。現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記的部門規(guī)章、地方性法規(guī)的相關規(guī)定亦不相同。例如，就是否所有的登記簿錯誤都可以依職權(quán)更正登記，《土地登記辦法》與《房屋登記辦法》就不一致。前者規(guī)定，國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿存在錯誤均可在報經(jīng)人民政府批準后依職權(quán)進行更正登記（《土地登記辦法》第58條）。而后者則規(guī)定，只有不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿錯誤，登記機構(gòu)才可以在當事人不申請更正登記的情況下依職權(quán)進行更正登記（《房屋登記辦法》第75條）。

筆者認為，要正確理解更正登記的程序與要件，貫徹落實《物權(quán)法》第19條第1款的規(guī)范目的，必須區(qū)分不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項錯誤與非權(quán)利事項錯誤，并以此為基礎確立不同的更正登記的程序與要件。本文第一部分主要研究的是登記簿上權(quán)利事項錯誤與非權(quán)利事項錯誤的涵義以及區(qū)分二者的重要意義。第二部分主要是通過分析《物權(quán)法》第19條第1款與第2款，證明我國《物權(quán)法》實際上是區(qū)分了這兩類錯誤的區(qū)分，并且針對不同類型的錯誤確立了不同的更正登記程序與要件。第三、四部分則具體研究的了權(quán)利事項錯誤與非權(quán)利事項的更正登記程序。

一、登記簿權(quán)利事項與非權(quán)利事項錯誤之區(qū)分及意義

（一）不動產(chǎn)登記簿錯誤的涵義與類型

不動產(chǎn)登記簿上記載的事項可以分為三部分：第一部分，不動產(chǎn)的標示，即不動產(chǎn)的坐落、位臵、界址、面積、結(jié)構(gòu)、用途等自然狀況；第二部分，不動產(chǎn)的權(quán)利狀況，即不動產(chǎn)上的所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)等權(quán)利事項；第三部分，其他依法應當記載的事項，如預告登記、異議登記、查封登記等。例如，《房屋登記辦法》第24條第1款規(guī)定：?房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應當?shù)怯浀氖马棥?《房屋登記簿管理試行辦法》第2條規(guī)定：?房屋登記簿（以下簡稱‘登記簿’）是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登記機構(gòu)（以下簡稱‘登記機構(gòu)’）制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應當?shù)怯浭马椀奶囟ú緝浴?《土地登記辦法》第15條第1款規(guī)定：?土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地登記簿應當載明下列內(nèi)容：

（一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；

（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；

（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；

（四）地上附著物情況。?

既然登記簿上記載了這些事項，從理論上說，只要登記簿上記載的事項與真實的情況不符合或不一致，就可以認為登記簿存在錯誤。依據(jù)不同的標準可以對登記簿錯誤進行不同的分類，如依據(jù)登記簿錯誤產(chǎn)生的時間不同，可將其分為初始錯誤與嗣后錯誤。前者是指登記簿記載之時就已經(jīng)存在的錯誤，如登記簿的記載與登記的原因證明文件不一致；后者是指登記簿記載時并不錯誤，但是在登記完成后因新的法律事實（如繼承、強制執(zhí)行、物權(quán)變動合同無效等）而使得登記簿出現(xiàn)了錯誤。再如，依據(jù)造成登記簿錯誤的原因不同，可以將其分為因當事人過錯引發(fā)的登記簿錯誤、因登記機構(gòu)的過錯導致的登記簿錯誤以及因其他原因造成的登記簿錯誤等。但是，在登記簿錯誤分類中最重要的一種是，依據(jù)登記簿的錯誤是否與不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬、內(nèi)容相關將之分為登記簿上的權(quán)利事項錯誤與非權(quán)利事項錯誤。前者是指，不動產(chǎn)登記簿上關于不動產(chǎn)物權(quán)歸屬、內(nèi)容的記載與真實的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬、內(nèi)容不一致或不相符。例如，甲、乙共同共有的不動產(chǎn)在登記簿上記載為甲的單獨所有。后者是指，不動產(chǎn)登記簿上與不動產(chǎn)物權(quán)歸屬、內(nèi)容無關的事項的記載與實際情況不一致。例如，實際面積為1100平米的土地在登記簿上記載為1000平米。

在德國、瑞士等就基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記生效要件主義的國家，民法典中規(guī)定的登記簿錯誤僅指權(quán)利事項的錯誤，而不包括登記簿上的非權(quán)利事項錯誤。例如，《德國民法典》第894條規(guī)定：?土地登記簿中關于土地上之權(quán)利、關于此項權(quán)利所負擔之權(quán)利或關于第892條第1款所列處分權(quán)的限制與真實的權(quán)利狀況不一致的，其權(quán)利未經(jīng)登記、未被正確地登記或因原不存在的負擔或限制之登記而遭受損害之人，有權(quán)向因土地登記簿的更正而使其權(quán)利被涉及之人請求同意更正登記簿。?這些登記簿錯誤顯然都是與不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容相關的錯誤，即權(quán)利事項錯誤。具體來說，德國法上登記簿的權(quán)利事項錯誤分為四種類型：（1）將并不存在的物權(quán)在登記簿上加以記載；（2）對已存在的物權(quán)進行了錯誤的記載；（3）將并不存在的不動產(chǎn)上的權(quán)利負擔在登記簿上加以記載；（4）沒有將已經(jīng)存在的物權(quán)加以登記或?qū)⒁呀?jīng)登記的物權(quán)加以注銷。[①]至于登記簿上非權(quán)利事項的錯誤主要包括三類：（1）登記簿上純粹事實描述部分的錯誤，如對土地的位臵、用途、面積等自然狀況記載的錯誤；（2）對登記權(quán)利人的名稱或姓名的記載錯誤；（3）純粹的筆誤。[1]S.132瑞士民法中登記簿的錯誤有兩種類型：（1）初始的權(quán)利事項錯誤（urspruengliche unrichtigkeit），即登記簿記載之時就是不正當?shù)摹Ｒ罁?jù)《瑞士民法典》第974條，該錯誤是指，物權(quán)、預告登記被以不正當?shù)姆绞接涊d入登記簿或加以注銷。所謂?不正當?shù)姆绞剑╥n ungerechtfertigter Weise）?是指缺少實體法上的要件。[2]S.814（2）嗣后的權(quán)利事項錯誤（nachtraegliche unrichtigkeit），即登記簿登記之時是正確的，但此后因登記簿之外法律原因而使得登記簿上權(quán)利事項的記載與真實的權(quán)利狀態(tài)不一致。例如，依據(jù)《瑞士民法典》第963條第2款，因法律的規(guī)定或者生效的判決書而取得物權(quán)時導致的登記簿記載與真實的權(quán)利狀態(tài)不一致。[2]S.814.我國《物權(quán)法》第19條第1款未如德國與瑞士的民法典那樣將登記簿錯誤明確規(guī)定為權(quán)利事項錯誤，該款將登記簿錯誤表述為?不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤?。就該款中登記簿錯誤的涵義，學界有不同的理解。一種觀點認為，《物權(quán)法》第19條第1款中的登記簿錯誤僅指權(quán)利事項錯誤，即不動產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利關系與真實的權(quán)利關系不一致。[3]63因為，規(guī)定更正登記的目的就是為了保護事實上的權(quán)利人的物權(quán)，許可真正的權(quán)利人和利害關系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進行更正。只有通過徹底消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，更正登記才能避免第三人依不動產(chǎn)登記簿取得登記簿上記載的物權(quán)。[4]43-44另一種觀點認為，《物權(quán)法》該款中的登記簿錯誤既包括登記簿上的權(quán)利記載與實際的權(quán)利狀態(tài)不相符合（即登記物權(quán)與事實物權(quán)、登記權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致的情形），也包括錯誤的標示登記（即登記簿上的記載與標的物的實際情況不相符的情形）。[5]21

筆者認為，由于《物權(quán)法》第19條第1款并未如《德國民法典》第894條那樣將錯誤明確地限定在權(quán)利歸屬和內(nèi)容方面的錯誤，因此在我國法上，不動產(chǎn)登記簿錯誤應當理解為既包括權(quán)利事項錯誤，也包括非權(quán)利事項錯誤。不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項錯誤主要包括以下情形：（1）將并不存在的物權(quán)在登記簿上加以記載，例如，登記簿上記載甲為A房屋的抵押權(quán)人，實際上甲并不享有該抵押權(quán)；（2）對已存在的物權(quán)進行了錯誤的記載，例如，甲乙共同共有的房屋被記載為甲單獨所有、抵押權(quán)人第一順位的抵押權(quán)被記載為第二順位；（3）將已經(jīng)登記的物權(quán)錯誤地加以注銷。例如，登記簿上本來記載了債權(quán)人對債務人的房屋享有第一順位抵押權(quán)，因債務人的欺詐導致登記機構(gòu)將該抵押權(quán)從登記簿中注銷。（4）錯誤的注銷已經(jīng)存在的處分權(quán)的限制或記載了本不存在的處分權(quán)限制。例如，甲針對A房屋的預告登記被錯誤地注銷了；A房屋上本無查封登記卻記載了查封登記。

不動產(chǎn)登記簿上的非權(quán)利錯誤主要包括以下情形：（1）不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)自然狀況，如登記簿上記載的不動產(chǎn)的坐落（位臵）、四至、層數(shù)、用途等與實際的情況不一致。（2）其他與物權(quán)歸屬和內(nèi)容糾紛無關的記載事項的錯誤，如登記權(quán)利人名稱、姓名或住址的記載錯誤。

（二）區(qū)分權(quán)利事項錯誤與非權(quán)利事項錯誤的意義

既然不動產(chǎn)登記簿上記載的任何事項與真實的情況不一致都屬于登記簿錯誤，為何在德國、瑞士等國家的民法中，要將登記簿錯誤限定在權(quán)利事項錯誤，難道登記簿上非權(quán)利事項與真實的情況不一致，就不屬于登記簿錯誤，無須加以更正？這里的關鍵原因就在于，立法者建立不動產(chǎn)登記制度不是為了簡單地記錄不動產(chǎn)的位臵、面積、數(shù)量等自然狀況，而主要是通過在登記不上記載不動產(chǎn)的物權(quán)狀況并向外界加以公示，以達到明晰不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況、維護交易的安全、提高交易的效率的目標。雖然登記簿上非權(quán)利事項存在錯誤時，也構(gòu)成登記簿的錯誤，同樣需要更正。但是，登記不上權(quán)利事項的錯誤與非權(quán)利事項的錯誤無論是在法律后果，還是更正程序上都有很大的差別。

1、是否對真實權(quán)利人的物權(quán)構(gòu)成妨害上不同

在登記簿上的非權(quán)利事項發(fā)生錯誤時，由于登記簿對不動產(chǎn)物權(quán)歸屬與內(nèi)容的記載是正確的，因此僅僅是非權(quán)利事項的錯誤不會對實體權(quán)利產(chǎn)生影響，即不會妨害或損害物權(quán)人的權(quán)利。但是，當?shù)怯洸旧详P于不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載有錯誤的話，真實權(quán)利人的物權(quán)就會該錯誤而遭受妨害或損害。這是因為依據(jù)不動產(chǎn)登記法的一個基本原則——在先原則（Priorit?tsprinzip），那些其權(quán)利因登記而被涉及的人必須是其權(quán)利已在不動產(chǎn)登記簿上加以記載的人。[1]Rn.112如果其權(quán)利沒有被記載入或未被正確記載入不動產(chǎn)登記簿，登記機構(gòu)就不得為其辦理相應的處分登記。這樣一來，那些物權(quán)未被記載或未被正確地記載入登記簿的真實權(quán)利人就無法處分其物權(quán)。此種處分權(quán)因登記簿錯誤而受到的限制就是給真實權(quán)利人造成的妨害。[②]例如，甲是A房的所有人，登記簿錯誤地將丙記載為A房的所有權(quán)人。如果甲要將A房轉(zhuǎn)讓給乙而申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，因登記權(quán)利人為丙而不是甲，故此依據(jù)在先原則，登記機構(gòu)不得為甲辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，甲無法處分其針對A房的所有權(quán)，即便其事實上支配著該房屋。為了排除登記簿上權(quán)利事項錯誤而給自己物權(quán)造成的妨害或侵害，真實權(quán)利人甲有權(quán)行使排除妨害的請求權(quán)，以恢復物權(quán)的圓滿狀態(tài)。此種基于物權(quán)產(chǎn)生的排除妨害物權(quán)請求權(quán)在不動產(chǎn)登記程序中即?更正請求權(quán)（Berichtigungsanspruch）?。《德國民法典》第894條之所以將登記簿錯誤限定在權(quán)利事項錯誤，就是要賦予因該類錯誤而使物權(quán)受到妨害者以更正請求權(quán)。而《瑞士民法典》第975條也規(guī)定，在物權(quán)的登記不正當、或正當?shù)牡怯洷徊徽數(shù)赝夸N或更改時，其物權(quán)因此而遭受損害的人，有權(quán)提出?登記簿更正之訴（Grundbuchberichtigungsklage）?。該訴訟在性質(zhì)上屬于確認之訴（Festellungsklage）而非形成之訴，其目的在于確定與特定土地相關的、既存的權(quán)利之真實狀況，如所有權(quán)、限制物權(quán)、對土地處分權(quán)的限制（如預告登記）等。[2] S.826-827

2、是否會導致第三人善意取得上的不同

在承認不動產(chǎn)善意取得制度的國家，如德國、瑞士、我國，不動產(chǎn)登記簿上權(quán)利事項的錯誤會使真實權(quán)利人遭受因他人之善意取得而喪失權(quán)利或權(quán)利上被設定負擔的法律風險。例如，甲為A房屋的所有人，但登記簿上卻錯誤的將乙記載為A房的所有權(quán)人。當乙將A房屋出賣給善意第三人丙且辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，盡管乙為無權(quán)處分，但是作為善意第三人的丙可以依據(jù)善意取得制度合法取得A房的所有權(quán)。真正權(quán)利人甲的所有權(quán)因此而歸于消滅。我國《物權(quán)法》第106條明確承認了不動產(chǎn)的善意取得。所謂?善意?指的就是不動產(chǎn)物權(quán)的受讓人對登記簿權(quán)利事項的錯誤產(chǎn)生了信賴。因為不動產(chǎn)的善意取得是為了維護不動產(chǎn)物權(quán)交易之安全而在?權(quán)利外觀思想（Rechtsscheingedanken）?的基礎上產(chǎn)生的制度。[③]只有登記簿上權(quán)利事項記載錯誤，才會出現(xiàn)權(quán)利外觀（登記簿的記載）與真實權(quán)利不一致，從而需要保護交易中的善意信賴登記簿的第三人的必要性，才需要建立善意取得制度。而在登記簿上的錯誤與物權(quán)歸屬和內(nèi)容無關時，由于權(quán)利外觀與真實權(quán)利是一致，所以不發(fā)生善意的問題。即便第三人真的對登記簿上存在的非權(quán)利事項錯誤產(chǎn)生了某種?信賴?，也不會受到不動產(chǎn)善意取得制度的保護。[6]300由此可見，登記簿上的權(quán)利事項錯誤與非權(quán)利事項給真實權(quán)利人制造的法律風險是不相同的。

3、更正的程序不同

對于登記簿上權(quán)利事項的錯誤，應當適用非常嚴格的更正登記程序。一方面，對于權(quán)利事項錯誤的更正登記只能依當事人的申請進行，登記機構(gòu)不能自行依職權(quán)加以更正；另一方面，在當事人提出更正登記的申請符合法律嚴格設定的要件時，登記機構(gòu)才能辦理更正登記。這是因為：不動產(chǎn)登記簿權(quán)利事項錯誤往往意味著當事人就不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容發(fā)生了爭議，這種民事實體權(quán)利的爭議只能通過民事訴訟程序最終加以解決。無論登記機構(gòu)是法院還是行政機關，都無權(quán)在作為非訟事件程序或行政程序的不動產(chǎn)登記程序中解決這種民事爭議。[④]不動產(chǎn)登記程序不同于民事訴訟程序，在該程序中，并非不存在對立的原被告當事人以及（有獨立請求權(quán)或無獨立請求權(quán)的）第三人。就更正登記程序而言，如果是當事人申請更正登記，只是存在更正登記申請人與登記機構(gòu)兩方主體；如果是登記機構(gòu)依職權(quán)更正登記，就只有登記機構(gòu)一方參與其中。至于其他與登記簿上權(quán)利事項錯誤利益相關的當事人（如登記權(quán)利人、第三人）并不進入更正登記程序。因此，登記機構(gòu)不可能像民事訴訟程序中的法官那樣，通過原被告的舉證、反駁、質(zhì)證等查明真相并作出判斷。如果登記機構(gòu)可以依職權(quán)或僅依據(jù)當事人的提供的一般性的證據(jù)就決定是否進行更正登記，勢必出現(xiàn)要么損害真實權(quán)利人的合法權(quán)益，要么損害登記權(quán)利人、利益相關的第三人合法權(quán)益的情形。因此，法律上必須為權(quán)利事項錯誤的更正登記設臵嚴格的程序與要件的要求。但是，對登記簿上的非權(quán)利事項錯誤，因其不涉及實體權(quán)利，所以登記機構(gòu)可以依職權(quán)進行更正登記，而在依當事人之申請進行更正登記時也沒有必要采取過于嚴格的要求。

例如，在德國，登記簿上的權(quán)利事項錯誤的更正登記只能依申請進行，登記機構(gòu)不得依職權(quán)加以更正。在當事人申請更正登記時，必須符合以下情形之一，登記機構(gòu)方能辦理更正登記：其一，因更正登記而致其權(quán)利被涉及者作出了符合法定形式要求的更正同意（Berichtigungsbewilligung）。德國《土地登記條例》第19條規(guī)定：?登記涉及其權(quán)利之人同意登記的，登記方能辦理?。此外，依據(jù)《土地登記條例》第29條，更正同意必須采取法定的格式，即通過官方文書或官方認證的文書加以證明。當更正登記的申請人獲得了因更正登記而使其權(quán)利人被涉及的人的更正同意，登記機構(gòu)可以辦理更正登記。其二，申請?zhí)峁┝俗C明登記簿存在錯誤的證據(jù)（Unrichtigkeitsnachweises）。《土地登記條例》第22條第1款規(guī)定：?如果錯誤得到證明，更正土地登記簿無需本法第19條規(guī)定的同意，這尤其適用于處分限制的登記或涂銷。?也就是說，即便沒有獲得更正同意，但是如果更正申請人提供證據(jù)證明了登記簿權(quán)利事項的錯誤時，登記機構(gòu)也可以進行更正登記。[1] S.142-143.不過，德國法對于此種證據(jù)的證明度有很嚴格的要求（strenge Anforderung）。[1] S.146.申請人僅僅一般性地證明登記簿存在錯誤時不可以的，而必須是完全充分地加以證明（voller Nachweis）。盡管申請人不需要從所有的方面來證明登記簿是錯誤的，其還需要排除各種會使其希望進行的（新的）登記也是不正確性的可能性，例如善意取得。當然，對于那些過于遙遠的可能性，申請人無須加以反駁。[7]§22 Rn 37司法實踐中認可的證明登記簿錯誤的證據(jù)主要有以下一些：其一，關于登記權(quán)利人無民事行為能力人的證據(jù)。這主要是指以《土地登記條例》第29條規(guī)定的形式作出證明被登記的權(quán)利人是無民事行為能力人的證據(jù)。如果僅僅只是法院的確定的民事判決中明確了無民事行為能力，就登記機構(gòu)而言，該判決只是對發(fā)生了爭議的當事人具有拘束力。其二，法院的判決與仲裁機構(gòu)的裁決。例如，民事法官作出的確認登記權(quán)利無效的確定判決；具有強制執(zhí)行力的仲裁裁決；判令土地所有權(quán)人負有作出更正同意之義務的確定判決等。[7]§22 Rn 37至于登記簿上非權(quán)利事項的錯誤，則無須適用《德國民法典》第894條以下規(guī)定的更正請求權(quán)以及《土地登記條例》第22條規(guī)定的更正登記程序。該類錯誤既可以由登記機構(gòu)依職權(quán)在相應的登記事項欄內(nèi)加以訂正（Richtigstellung），也可以由當事人提出更正的要求。申請人只需要在更正申請中闡明其要求的意義并一般性地證明該錯誤是存在的即可，該證據(jù)無須采取《土地登記條例》第29條要求的形式。[7]§22 Rn 22

同樣，在瑞士，對登記簿上的權(quán)利事項錯誤更正也有非常嚴格的要求。凡是登記簿上權(quán)利事項的錯誤，登記簿管理人（Grundbuchverwalter）不得依職權(quán)自行更正。[2]S.815依據(jù)《瑞士民法典》的規(guī)定，更正權(quán)利事項的錯誤有以下三種途徑：其一，對于登記之時就存在的權(quán)利事項錯誤（即初始的權(quán)利事項錯誤），如果登記權(quán)利人不同意更正的，那么申請人必須提起?登記簿更正之訴?，由法官先確認其權(quán)利，然后由登記簿管理人進行相應的更正登記。其二，對于登記完成之后因登記簿之外的法律原因，如強制執(zhí)行、繼承、征收、法院的判決而導致的登記簿錯誤，在沒有登記權(quán)利人同意的情況下，登記簿管理人只能依據(jù)法律規(guī)定、生效的判決書或與判決書具有相同效力的證書進行更正（《瑞士民法典》第963條）；其三，如果是登記完成之后，因登記的法律基礎喪失（如權(quán)利失效、履行不能、設定地役權(quán)等）而使登記簿出現(xiàn)錯誤的，則申請人必須行使登記簿更正之訴來消除這種錯誤（《瑞士民法典》第976條）。[2]S.815ff.但是，對于符合實體法要件的登記，只是由于登記簿管理者的疏忽進行了錯誤登記，只要該錯誤與已登記的權(quán)利內(nèi)容無關（der Inhalt des einzutragenden Rechtes nicht berueht），如純粹的筆誤等，登記簿管理人可隨時依職權(quán)加以更正（《瑞士民法典》第977條第3款、《登記簿實施條例》第99條）。

二、我國法上登記簿權(quán)利事項與非權(quán)利事項錯誤的區(qū)分及更正程序

盡管《物權(quán)法》并未將登記簿的錯誤限定于權(quán)利事項錯誤，但是，從《物權(quán)法》等法律的規(guī)定來看，仍然是明確區(qū)分了權(quán)利事項錯誤與非權(quán)利事項錯誤，并在此基礎上確立了不同的更正程序，規(guī)定了不同的更正登記的要件。具體理由如下。

（一）《物權(quán)法》第19條第1款與第2款對權(quán)利事項錯誤與非權(quán)利事項錯誤的區(qū)分

盡管《物權(quán)法》第19條第1款中的登記簿錯誤既包括權(quán)利事項錯誤，也包括了非權(quán)利事項錯誤，但是，從該條第1款將更正登記的申請人規(guī)定為?權(quán)利人、利害關系人?，而第2款只規(guī)定?利害關系人?可以申請異議登記可以看出，我國《物權(quán)法》中權(quán)利事項錯誤與非權(quán)利事項錯誤的更正程序與更正登記的要件是不同的。

首先，《物權(quán)法》第19條第1款中的?權(quán)利人?是指，其不動產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于不動產(chǎn)登記簿的人，即?不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人?。之所以將權(quán)利人規(guī)定為更正登記的申請人是因為，盡管權(quán)利人的不動產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于登記簿，但是登記簿上仍然存在非權(quán)利事項的錯誤，即登記簿對不動產(chǎn)的自然狀況等與物權(quán)歸屬、內(nèi)容無關的事項的記載出現(xiàn)了錯誤。例如，權(quán)利人的姓名、名稱或住址錯誤；不動產(chǎn)的坐落、面積錯誤等。而《物權(quán)法》第19條第1款以及第2款中的?利害關系人?是指，登記簿上未將其不動產(chǎn)物權(quán)記載入登記簿、或未將其物權(quán)正確地記載入登記簿或曾經(jīng)被記載的權(quán)利被不正確地注銷了的人。這些人中有的是登記簿記載的權(quán)利人，有的甚至都不是登記簿記載的權(quán)利人。但是，由于不動產(chǎn)登記簿上關于不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的記載有錯誤，而該錯誤對其權(quán)利造成了妨害或損害，產(chǎn)生了法律上的利害關系，所以他們就是《物權(quán)法》第19條中的?利害關系人?，有權(quán)就該登記簿上的權(quán)利事項錯誤申請更正登記。具體來說，利害關系人的?利害關系?體現(xiàn)在兩個方面：其一，如果不能及時消除登記簿上的權(quán)利事項錯誤，真實權(quán)利人可能因第三人之善意取得致物權(quán)消滅或被設定負擔。其二，如果不能及時消除登記簿上的權(quán)利事項錯誤，利害關系人對不動產(chǎn)物權(quán)的處分就會受到限制。

有一種觀點認為，《物權(quán)法》第19條第1款中的?權(quán)利人?包括登記權(quán)利人與事實權(quán)利人。[⑤]利害關系人則是指，登記權(quán)利人和真實權(quán)利人之外的，因登記記載錯誤會造成對自己不利影響的當事人，如已與權(quán)利人訂立物權(quán)變動合同的第三人。[⑥]筆者認為這種觀點是妥當?shù)摹Ｈ绻J為權(quán)利人既包括了登記權(quán)利人也包括了事實權(quán)利人，那么利害關系人的概念就沒有必要了。如果將利害關系人理解為與權(quán)利人存在債權(quán)關系的人的話，由于登記簿上不存在錯誤，即便權(quán)利人沒有履行該物權(quán)變動合同，也只是違約的問題，債權(quán)人有權(quán)請求債務人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或其他處分登記的義務。利害關系人顯然沒有必要申請異議登記，更無須申請更正登記。事實上，從《物權(quán)法》第33條的規(guī)定來看，也可以非常清楚的知道，利害關系人是指那些因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的人，而非單純的債權(quán)人。

其次，之所以《物權(quán)法》第19條第2款僅規(guī)定利害關系人可以申請異議登記，而沒有將權(quán)利人也作為異議登記的申請人，關鍵就在于：只有利害關系人才是與登記簿上權(quán)利事項錯誤密切相關的主體。他通過更正登記要消除的是權(quán)利事項的錯誤，而不是非權(quán)利事項的錯誤。他申請異議登記也是為了避免登記簿上的權(quán)利事項錯誤而引發(fā)第三人的善意取得。因為異議登記的目的就要暫時切斷登記簿的公信力，阻止第三人的善意取得，從而為利害關系人在完成更正登記之前提供一種暫時性的保護。至于權(quán)利人，由于登記簿上僅是非權(quán)利事項出現(xiàn)錯誤，他只需要通過提供證明登記確有所錯的證據(jù)進行更正登記即可。由于該錯誤不會導致第三人善意取得其物權(quán)或給權(quán)利制造負擔，所以權(quán)利人沒有申請異議登記的必要性，自然《物權(quán)法第19條第2款》也不必規(guī)定其有權(quán)申請異議登記。

第三，《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記，而且自異議登記之日起十五日內(nèi)利害關系人不起訴的，異議登記失效。有學者認為，《物權(quán)法》第19條第2款實際上確立了異議登記的一個前提條件，即不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正登記。[⑦]筆者認為這種理解是不妥當?shù)摹Ｊ聦嵣希段餀?quán)法》該款不是要為異議登記設立一個前提要件，它要表明的是：如果登記簿存在權(quán)利事項的錯誤的話，利害關系人可以要針對登記簿記載的權(quán)利人行使更正請求權(quán)，要求其書面同意更正。如果登記權(quán)利人加以拒絕，就意味著利害關系人與登記權(quán)利人產(chǎn)生了關于不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的法律爭議。由于這是一種實體法上民事權(quán)利義務的糾紛，只能由當事人通過民事訴訟（不包括行政訴訟）的途徑解決。故此，《物權(quán)法》第19條第2款第2句要求申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)?起訴?，否則異議登記失效。在利害關系人通過民事訴訟獲得了有利于自己的確定判決后，因利害關系人已經(jīng)可以向登記機構(gòu)提供?證明登記確有錯誤的?證據(jù)，所以他可以直接請求登記機構(gòu)進行更正登記（《物權(quán)法》第19條第1款）。

（二）我國不動產(chǎn)登記方面的規(guī)章對登記簿的權(quán)利事項錯誤與非權(quán)利事項錯誤規(guī)定了不同的更正登記程序

1、住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《房屋登記辦法》明確將房屋登記簿的錯誤分為兩類：其一，?不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容?的登記簿的記載錯誤；其二，?涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容?的登記簿的記載錯誤。在區(qū)分這兩類錯誤的基礎上，《房屋登記辦法》規(guī)定了不同的更正程序和要件。

（1）是否能夠依職權(quán)更正上不同。如果房屋登記簿的記載錯誤不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，房屋登記機構(gòu)應當書面通知有關權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。倘若當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構(gòu)可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人（《房屋登記辦法》第75條第1款）。但是，對于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記簿錯誤，房屋登記機構(gòu)只能書面通知有關權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記（《房屋登記辦法》第75條第2款第1句），不能依職權(quán)進行更正登記。

（2）更正登記的要件不同。對于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記簿記載錯誤，登記機構(gòu)只能在兩種情形下辦理更正登記：其一，利害關系人提供了權(quán)利人同意更正的證明材料（《房屋登記辦法》第74條第1、2款）。其二，利害關系人提供了?證明房屋登記簿記載錯誤的材料?，依據(jù)《房屋登記辦法》第80條，該材料是指?確定了房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的?人民法院或仲裁委員會的生效法律文書。但是，對于不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記簿記載錯誤，權(quán)利人只要提供?證明房屋登記簿記載錯誤的材料?即可申請更正登記，該材料是指?申請登記材料或者有效的法律文件?，其范圍顯然大于利害關系人提供的證明登記簿記載錯誤的材料。如果權(quán)利人無正當理由逾期不申請更正登記的，房屋登記機構(gòu)還可依職權(quán)進行更正登記。

2、國土資源部頒布的《土地登記辦法》雖未如《房屋登記辦法》那樣區(qū)分土地登記簿上涉及與不涉及土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的錯誤，但是從《土地登記辦法》第59條、第60條的規(guī)定可以看出，其實質(zhì)上仍然是區(qū)分了二者的。

（1）依據(jù)《土地登記辦法》第59條，只有在土地權(quán)利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，才可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。如果是利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，則其必須持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。這一區(qū)分就意味著土地權(quán)利人需要更正的錯誤實際上與土地權(quán)利的歸屬和內(nèi)容無關，而利害關系人要申請更正的錯誤因與土地權(quán)利的歸屬和內(nèi)容相關，勢必要得到土地權(quán)利人的書面更正同意。

（2）《土地登記辦法》第60條第1款規(guī)定，如果土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。然后，利害關系人通過提起針對土地權(quán)利人的民事訴訟來解決土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的爭議。

三、權(quán)利事項錯誤更正登記的要件

我國《物權(quán)法》第19條第1款仿效德國的立法模式，為利害關系人更正登記簿上的權(quán)利事項錯誤提供了兩種途徑：其一，利害關系人針對登記簿記載的權(quán)利人行使更正請求權(quán)并獲得其書面的更正同意；其二，在登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的情況下，向登記機構(gòu)提供證明登記確有錯誤的證據(jù)。

（一）登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正

1、更正請求權(quán)

當?shù)怯洸居涊d的關于不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容事項出現(xiàn)錯誤，即該錯誤屬于登記簿權(quán)利事項錯誤時，該錯誤實際上已經(jīng)構(gòu)成了對真實物權(quán)人的物權(quán)圓滿狀態(tài)的侵害或妨害。由于登記簿本身存在錯誤，故此真實權(quán)利人無法獲得登記簿推定力的保護（《物權(quán)法》第16條第1款）。它只能通過行使更正請求權(quán)來排除對其物權(quán)的妨害或侵害。更正請求權(quán)是指，當不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容與真實的權(quán)利不一致時請求相對人表示同意更正登記的請求權(quán)。我國《物權(quán)法》雖然沒有明確規(guī)定更正請求權(quán)，但是從其第19條第1款關于?不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正?的規(guī)定來看，實際上是承認更正請求權(quán)的。因為登記簿記載的權(quán)利人書面同意就是利害關系人行使更正請求權(quán)的結(jié)果。此外，由于《物權(quán)法》第35條明確賦予了因物權(quán)被妨害的權(quán)利人有權(quán)請求排除妨害。當不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項錯誤而給物權(quán)人構(gòu)成妨害時，也應認為因登記簿上權(quán)利事項記載錯誤而致物權(quán)被妨害的權(quán)利人可以行使性質(zhì)與排除妨害請求權(quán)相同的更正請求權(quán)。

更正請求權(quán)在性質(zhì)上屬于物權(quán)請求權(quán)，它是基于物權(quán)而產(chǎn)生的請求權(quán)，具有從屬性。只要物權(quán)以及登記簿錯誤對該物權(quán)妨害仍然存在，更正請求權(quán)就不會因時間的經(jīng)過而消滅。故此，《德國民法典》第898條規(guī)定，更正請求權(quán)不適用于訴訟時效。我國《物權(quán)法》未就更正請求權(quán)是否適用訴訟時效作出規(guī)定。但是，從《物權(quán)法》的立法本意來看，排除妨害的請求權(quán)、消除危險的請求權(quán)是不適用訴訟時效的。[4]43因為《物權(quán)法》僅規(guī)定了占有人返還原物的請求權(quán)必須自?侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)?行使，否則歸于消滅（第245條第2款）。而對于物權(quán)人或占有人的排除妨害請求權(quán)與消除危險的請求權(quán)都沒有規(guī)定訴訟時效期間或者除斥期間。既然如此，則與排除妨害請求權(quán)屬于同一性質(zhì)的更正請求權(quán)也不適用訴訟時效。

在德國民法上，更正請求權(quán)人是指?其權(quán)利未被登記或未被正確登記的人或因登記并不存在的負擔設定或限制而受到侵害的人?（《德國民法典》第894條）。[⑧]而在我國《物權(quán)法》中，更正請求權(quán)人就是利害關系人。盡管《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定，權(quán)利人、利害關系人都可以申請更正登記。但是，如前所述，權(quán)利人申請更正的只是登記簿上的非權(quán)利事項錯誤，其物權(quán)并未受到妨害或侵害，故而不屬于更正請求權(quán)人。[⑨]只有利害關系人，因其物權(quán)沒有記載或沒有被正確地記載入登記簿或從登記簿上錯誤地加以注銷了，故而遭受了妨害，享有要求登記簿記載的權(quán)利人排除妨害的更正請求權(quán)。

作為物權(quán)請求權(quán)的更正請求權(quán)，其指向的不是登記機構(gòu)而是對真實物權(quán)人的物權(quán)構(gòu)成妨害之人，德國法上稱之為?其權(quán)利將因更正而被涉及的人?。[⑩]在我國法中，依據(jù)《物權(quán)法》第19條第1款，更正請求權(quán)所指向的是?不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人?，即登記名義人或登記權(quán)利人。由于更正請求權(quán)是一種物權(quán)請求權(quán)，只要登記簿的錯誤已經(jīng)構(gòu)成了對利害關系人物權(quán)的妨害，無論妨害者是否具有過錯，都不影響更正請求權(quán)的行使。故此，因此，只要消除登記簿上的權(quán)利事項錯誤會涉及到其登記權(quán)利的人都屬于更正請求權(quán)指向的義務人。至于登記權(quán)利人對于登記簿錯誤的發(fā)生有無過錯、是否知悉登記簿的錯誤等，在所不問。例如，甲針對乙的A房屋享有第一順位的抵押權(quán)，而丙享有A房屋上的第二順位抵押權(quán)。由于乙的欺詐行為，甲的第一順位抵押權(quán)被錯誤地注銷了，此時基于抵押權(quán)順位升進注意，丙成為了第一順位抵押權(quán)人。此時，甲有權(quán)針對A房屋的所有權(quán)人乙、抵押權(quán)人丙行使更正請求權(quán)。盡管乙的抵押權(quán)被錯誤完全是因乙的欺詐所致，與丙無關，丙也屬于更正請求權(quán)指向的義務人。

2、登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正

《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定，當利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤時，可以通過行使更正請求權(quán)，要求登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正。從該款的字面含義來看，似乎只要是登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正，登記機構(gòu)就必須辦理更正登記。但是，如果仔細研究更正登記的規(guī)范目的，可知實際并非如此。更正登記是為了解決登記簿錯誤，維護物權(quán)人合法權(quán)益而設立的制度。如果登記簿并不存在錯誤，即便登記權(quán)利人書面同意進行所謂的?更正?，登記機構(gòu)也不應當辦理更正登記，否則就容易出現(xiàn)當事人惡意串通利用更正登記制度逃避國家稅收等違法情形。正因如此，在德國法上，一方面，更正同意必須得到官方文書或官方認證的文書的證明（《土地登記條例》第29條）；另一方面，如果登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿并非不正確，或者雖然登記簿是錯誤的但通過對更正申請人進行新的登記也不會使該登記簿變得正確時，即便存在更正同意，登記機構(gòu)仍有權(quán)拒絕辦理更正登記。[7]§22,Rn 31

我國《物權(quán)法》第19條第1款只是要求更正同意采取書面形式，而未如德國那樣要求該更正同意必須由官方文書或官方認證的文書加以證明。因此，實踐中極有可能出現(xiàn)當事人利用更正登記實現(xiàn)違法目的的問題。為避免這種現(xiàn)象，我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記的法律、法規(guī)和規(guī)章不僅要求利害關系人在申請更正登記時提交登記權(quán)利人同意更正的書面材料，還要求申請人提交證明登記簿記載錯誤的材料。登記機構(gòu)在審查后認為登記簿記載確實存在錯誤的，方辦理更正登記。如果登記簿并不存在錯誤，即便更正登記申請人提交了登記權(quán)利人書面的更正同意，也不辦理更正登記。例如，《房屋登記辦法》第74條規(guī)定：?權(quán)利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交下列材料，申請更正登記：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）證明房屋登記簿記載錯誤的材料。利害關系人申請更正登記的，還應當提供權(quán)利人同意更正的證明材料。房屋登記簿記載確有錯誤的，應當予以更正；需要更正房屋權(quán)屬證書內(nèi)容的，應當書面通知權(quán)利人換領房屋權(quán)屬證書；房屋登記簿記載無誤的，應當不予更正，并書面通知申請人。?不過需要注意的是，在登記簿記載的權(quán)利人已經(jīng)書面同意更正的情況下，不應對利害關系人提交的證明登記簿記載錯誤的材料有過高的要求，否則就違反了《物權(quán)法》第19條第1款的規(guī)定。因為如果當事人提供的證據(jù)已經(jīng)能夠充分證明登記確有錯誤，此時提供登記權(quán)利人的書面更正同意就毫無必要了。

（二）有證據(jù)證明登記確有錯誤

依據(jù)《物權(quán)法》第19條第1款，無論登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，只要利害關系人有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)也應當進行更正登記。如前所述，在對登記簿上權(quán)利事項錯誤加以更正的情況下，應當嚴格限制所謂?證明登記確有錯誤的?證據(jù)，否則就會出現(xiàn)損害登記權(quán)利人和第三人合法權(quán)益的問題。這一點在我國尤為必要。因為，與德國由法院作為登記機構(gòu)，司法輔助人具體負責登記、登記簿法官加以監(jiān)督的模式[11]所不同的是，我國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)是行政機關，具體登記事務又多為該行政機關下屬的事業(yè)單位（如房地產(chǎn)交易中心、土地交易中心等）。在這些登記機構(gòu)從事登記事務的人往往沒有學習過法律，許多人連大學學歷都沒有。有些登記人員甚至連物權(quán)、債權(quán)是什么、如何區(qū)分都不清楚。任由他們隨意判斷申請人提交的證據(jù)是否能夠證明登記確有錯誤，顯然是極不妥當?shù)模暾埲恕⒌怯洐?quán)利人以及第三人的合法權(quán)益都難以得到保障。

筆者認為，在我國，原則上只有利害關系人提供了人民法院、仲裁委員會以及有權(quán)確定物權(quán)歸屬和內(nèi)容的行政機關作出的生效法律文書，且該法律文書上確定的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容表明了登記簿上關于不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載是錯誤的時候，才符合《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定的?有證據(jù)證明登記確有錯誤?的要求。這是因為：在利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿上權(quán)利事項存在錯誤，而登記簿記載的權(quán)利人又不同意更正，就意味著利害關系人與登記簿記載的權(quán)利人就物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生了爭議。依據(jù)《物權(quán)法》第33條，?因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權(quán)利。?該法第32條又規(guī)定：?物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。?在我國，有權(quán)確認物權(quán)歸屬和內(nèi)容、解決物權(quán)爭議的主要就是法院與仲裁委員會，以及法律授權(quán)的特定行政機關，如《土地管理法》允許人民政府對土地權(quán)屬爭議進行處理。

此外，從我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記的規(guī)章和地方性法規(guī)來看，也都明確地將證明登記簿上權(quán)利事項錯誤的證據(jù)限定為法院、仲裁委員會和行政機關的生效法律文書。例如，《房屋登記辦法》第80條規(guī)定：?人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機構(gòu)應當按照當事人的申請或者有關法律文書，辦理相應的登記。?《上海市房地產(chǎn)登記條例》第61條第2款第2項規(guī)定，房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，但有行政機關、人民法院、仲裁機構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬確有錯誤的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應當予以更正。《無錫市房屋登記條例》第62條第1款規(guī)定：?人民法院、仲裁機構(gòu)生效的法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機構(gòu)應當按照當事人的申請或者人民法院的執(zhí)行要求辦理相應的登記。?《深圳市房地產(chǎn)登記若干規(guī)定（試行）》第4條規(guī)定：?房地產(chǎn)權(quán)利人或者利害關系人認為房地產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤，向登記機關申請更正登記的，應當提交下列材料：

（一）申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）證明房地產(chǎn)登記簿記載事項錯誤的材料；

（四）利害關系人申請的，應當提交與申請更正登記事項存在利害關系的證明材料及房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人同意更正的書面材料，但人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書對申請更正登記事項已有明確確認的除外；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定需要提交的其他材料。?

關于利害關系人提供的人民法院、仲裁委員會以及行政機關作出的生效法律文書，應注意以下幾個問題。

首先，法院、仲裁委員會的生效法律文書僅指判決書、調(diào)解書和裁決書，而不包括裁定書。因為裁定書主要是用來解決程序問題，而非實體問題的法律文書。裁定書中不可能會確定不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容。

其次，法院、仲裁委員會的生效法律文書必須確認了不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，且其與登記簿記載的不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容不一致。惟其如此，該生效的法律文書才屬于證明登記確有錯誤的證據(jù)。這就意味著，無論是法院的民事判決書和民事調(diào)解書，還是仲裁委員會的裁決書，都應當是具有確認效力或形成效力的法律文書，而非僅具給付效力的法律文書。例如，A房屋為甲、乙夫妻共有，登記簿上僅記載了甲為所有權(quán)。乙要求甲同意更正登記，被甲拒絕，因為甲認為這是其個人財產(chǎn)，而非夫妻共有財產(chǎn)。此時乙可以向法院起訴，通過司法途徑實現(xiàn)其更正請求權(quán)，即請求法院確認該房屋為夫妻共有財產(chǎn)。當法院生效的民事判決書或調(diào)解書確認了A房屋為甲、乙夫妻共有后，就表明了登記確有錯誤，此時乙可以要求登記機構(gòu)進行更正登記。再如，A公司與B公司簽訂了建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，雙方辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。后A公司認為受到B公司的欺詐請求法院判決撤銷該合同。法院判決撤銷該合同，B公司向A公司返還建設用地使用權(quán)。由于合同被撤銷后建設用地使用權(quán)就自動回復給了A公司，A公司才是真正的建設用地使用權(quán)人，登記簿上將B公司記載為權(quán)利人是錯誤的。因此，A公司有權(quán)申請更正登記，將自己作為建設用地使用權(quán)重新記載入登記簿。但是，如果法院或仲裁委員會的生效法律文書僅僅是給付性的法律文書，即要求一方履行不動產(chǎn)物權(quán)變動合同義務的判決書、調(diào)解書或裁決書。由于在履行該該合同義務之前，登記簿并不存在錯誤，所以當事人應當向登記機構(gòu)申請辦理的處分登記而非更正登記。例如，出賣人甲與買受人乙的房屋買賣合同生效后，甲不履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務、乙向法院提起給付之訴。法院判令乙協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。此時，乙應依據(jù)該生效判決向登記機構(gòu)申請的是所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，而非更正登記。

第三，法院作出的行政判決書不屬于證明登記確有錯誤的證據(jù)。這是因為，在行政訴訟中，法院只是審查被訴的具體行政行為合法與否，不能也無權(quán)解決民事實體權(quán)利的爭議，無法確認不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容。正因如此，《最高人民法院關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第51條第6項才明確規(guī)定，在行政訴訟的過程中，案件的審判須以相關民事、刑事或者其他行政案件的審理結(jié)果為依據(jù)，而相關案件尚未審結(jié)的，應當中止訴訟。《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條更是規(guī)定：?當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。?既然行政判決不能確定不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，無法表明勝訴的原告就是爭議不動產(chǎn)的真實權(quán)利人，因此原則上當事人以確認登記行為違法或撤銷登記行為的行政判決書是無法證明登記簿上記載的權(quán)利事項存在錯誤的。不過需要注意的是，法院作出的撤銷登記行為的行政判決在一定程度上可以起到更正登記的效果。當?shù)怯洸旧系臋?quán)利事項錯誤表現(xiàn)為：不應有的處分限制（如抵押權(quán)登記、預告登記）被登記機構(gòu)錯誤地記載入登記簿，或者曾被正確記載的物權(quán)被登記機構(gòu)錯誤地加以注銷。如果原告針對登記機構(gòu)該登記行為提起行政訴訟，而法院又判決撤銷此登記行為的話，由于登記機構(gòu)必須履行法院的判決注銷對違法的處分限制登記或注銷違法的注銷登記，因此就可以重新恢復原有的正確記載，起到更正登記希望實現(xiàn)的目標。故此，當事人沒有必要申請更正登記。但是，就那些應當?shù)怯浀奈餀?quán)沒有被記載入登記簿的情形。例如，甲乙共有的A房屋被登記為甲單獨所有權(quán)。此時即便法院撤銷被訴的登記行為，登記機構(gòu)依法院之判決而將登記簿上對甲的單獨所有權(quán)的記載加以注銷，也并不當然意味著勝訴的原告就可以被作為A房屋的共有人被記載入不動產(chǎn)登記簿。因為就A房屋是否為甲乙的共有財產(chǎn)乃是一個民事爭議，需要通過民事訴訟加以解決。

最后，所謂行政機關的生效法律文書是指，有權(quán)的行政機關作出的確定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的生效法律文書。在我國這種行政機關的法律文書只有一種，即人民政府對土地權(quán)屬爭議的已經(jīng)生效的處理決定。《土地管理法》第16條規(guī)定，當土地上的所有權(quán)和使用權(quán)存在爭議時，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。其中，單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。如果當事人沒有在接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)起訴的，該處理決定就發(fā)生了法律效力。在該處理決定確定的土地權(quán)利歸屬與登記簿記載的權(quán)利歸屬不一致的情況下，利害關系人就可以向登記機構(gòu)申請更正登記。

四、非權(quán)利事項錯誤更正登記的要件

（一）權(quán)利人有證據(jù)證明登記確有錯誤而申請更正登記

在不動產(chǎn)登記簿上只是非權(quán)利事項發(fā)生錯誤時，如不動產(chǎn)的坐落、界址、面積、用途以及登記權(quán)利人的名稱或姓名等存在錯誤，由于不涉及不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，所以不存在獲得登記簿記載的權(quán)利人的同意后申請更正登記的問題。此時，更正登記的申請人就是登記簿記載的權(quán)利人即權(quán)利人。他只需要提供證據(jù)證明該錯誤確實存在，登記機構(gòu)就應當辦理更正登記。由于非權(quán)利事項的錯誤多是因登記機構(gòu)的疏忽所致，權(quán)利人一般可以通過指出登記原因證明文件（如登記申請材料、合同書、有關公文書等）與登記簿記載不一致，而非常容易地證明該錯誤之存在。例如，房屋面積的測繪文件上清楚地記載了面積是1110平米，但是由于登記機構(gòu)工作人員的疏忽在登記簿上記載為1100平米；登記權(quán)利人的真實姓名為?張三?，但是登記機構(gòu)卻誤寫成了?張二?，申請人只要提供身份證或戶口本即可證明該錯誤的存在。

（二）登記機構(gòu)依職權(quán)進行更正登記

由于登記簿上非權(quán)利事項的錯誤不涉及實體權(quán)利，而且這種錯誤往往是非常明顯的，如果對于這種錯誤的更正登記也都必須依當事人的申請進行，既會給登記權(quán)利人造成不必要的負擔，也不利于及時維持登記簿的真實性與準確性。故而，比較法上一般都允許登記機構(gòu)依職權(quán)自行更正登記。對此前已述及。在我國，《物權(quán)法》并未對登記機構(gòu)依職權(quán)更正登記作出明確規(guī)定。但通說認為，登記機構(gòu)在一定的情況下可以依職權(quán)也應當依職權(quán)來更正登記。因為如果任何登記錯誤都要由法院來認定，無疑大大增加了登記錯誤的更正成本，不利于對真正權(quán)利人利益的保護。[8]309目前，一些不動產(chǎn)登記的地方性法規(guī)和部門規(guī)章也都允許，登記機構(gòu)對不涉及權(quán)利歸屬的錯誤依職權(quán)加以更正。例如，《房屋登記辦法》第75條第1款規(guī)定：?房屋登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應當書面通知有關權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構(gòu)可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人?《上海市房地產(chǎn)登記條例》第62條規(guī)定：?房地產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記簿記載與原申請登記文件不一致的，應當書面通知有關的房地產(chǎn)權(quán)利人辦理更正登記手續(xù)。當事人無正當理由不辦理更正手續(xù)的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)可以依據(jù)原申請登記文件對房地產(chǎn)登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。?

值得注意的是，《土地登記辦法》第58條允許土地登記機構(gòu)一旦發(fā)現(xiàn)登記簿存在錯誤，無論該錯誤是否涉及土地權(quán)利的歸屬，均可在報經(jīng)人民政府批準后依職權(quán)進行更正登記。筆者認為這種規(guī)定顯然是錯誤的。盡管依據(jù)《土地管理法》第16條，人民政府有權(quán)處理當事人之間就土地所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生的爭議，且該處理程序是當事人向法院起訴的前臵程序。但是，這并不意味著登記機構(gòu)只要報經(jīng)人民政府批準，就可以依職權(quán)更正登記簿上的權(quán)利事項錯誤。這種做法顯然是會對登記權(quán)利人、利害關系人造成不正當?shù)膿p害。在土地權(quán)利為第三人善意取得的時候，這種依職權(quán)更正登記的行為還會損害第三人的合法權(quán)益。

參考文獻

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第二篇：不動產(chǎn)抵押登記類型之間的銜接與法律風險

不動產(chǎn)抵押登記類型之間的銜接與法律風險

在我市實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，原來分屬土地、房產(chǎn)、海洋、林業(yè)不同部門辦理的不動產(chǎn)抵押登記合并到我局統(tǒng)一辦理，客觀上極大地降低了土地使用權(quán)、海域使用權(quán)和地上物分別不同部門抵押存在的風險，也方便了辦事單位和群眾。截至五月二十五日為止，在市區(qū)開展不動產(chǎn)登記的十八個工作日內(nèi)，共發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明4141本，其中抵押權(quán)登記為2271本，占不動產(chǎn)登記量的55%。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新的不斷驅(qū)動，不動產(chǎn)抵押登記必定是我們不動產(chǎn)登記的主要服務類型。對我局來說，開展不動產(chǎn)登記的人員少、業(yè)務生、辦證量大、責任重。實際上，不動產(chǎn)抵押登記一直存在著巨大的風險和責任，如何把握好不動產(chǎn)抵押統(tǒng)一登記的范圍、抵押順序、抵押環(huán)節(jié)的銜接，規(guī)范不動產(chǎn)抵押登記行為，提高不動產(chǎn)登記人員的業(yè)務素質(zhì)和操作規(guī)范，本文試做以下探討。一．不動產(chǎn)抵押登記類型及其之間的關聯(lián)和銜接

不動產(chǎn)抵押登記依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第六十五條規(guī)定，按下列類型辦理不動產(chǎn)抵押登記

（一）建設用地使用權(quán)；

（二）建筑物和其他土地附著物；

（三）海域使用權(quán)；

（四）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

（五）正在建造的建筑物；

（六）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不動產(chǎn)。其中，建設土地使用權(quán)抵押、建筑物和其他土地附著物抵押與正在建造的建筑物抵押有著密不可分的關聯(lián)。并且如果是商品房開發(fā)企業(yè)，還存在著在建商品房預購抵押登記。如何做好以上不同類型不動產(chǎn)抵押的銜接，最大限度的降低潛在的法律風險和登記風險。除了有耐于房產(chǎn)交易部門和抵押登記機構(gòu)之間的密切配合，也有耐于不動產(chǎn)登記工作人員的業(yè)務熟練程度、風險防范意識。

以開發(fā)企業(yè)為例，從招拍掛取得土地開發(fā)使用權(quán)，繳納土地出讓金后，首先取得土地使用權(quán)，并依申請辦理了土地使用權(quán)不動產(chǎn)證書。由于開發(fā)企業(yè)之前預付了巨額的土地出讓金，土地成本在后期開發(fā)階段必然需要通過融資進行攤薄，最有效最直接的手段就是將土地使用權(quán)抵押，為商品房建設籌措資金。有的開發(fā)企業(yè)可能由于資金短缺，又做起了在建工程抵押。在過去土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別辦理土地抵押和房產(chǎn)及在建工程抵押的情況下，房地抵押分離是實際存在的，因而風險同樣巨大。現(xiàn)在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一后，在土地使用權(quán)抵押后，法律是不禁止在建工程作為地上物權(quán)可以再次抵押的。而且，在建工程抵押后，開發(fā)企業(yè)依照取得的四證，既土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證進行開發(fā)建設，就可以取得商品房銷售許可證，房屋銷售如何防范風險，同樣值得思考。

早在2010年4月20日，時任銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會召開的金融形勢分析通報會上作重要講話，為防止抄地、炒房，特別是開發(fā)商惡意囤地、圈而不建的行為，銀監(jiān)會要求對經(jīng)營性用地抵押全部以在建工程方式辦理抵押貸款。

土地使用權(quán)抵押的風險

（一）土地使用權(quán)抵押，是指單位或者個人依法或依約定，將國有土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利，在不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下抵押給抵押權(quán)人的行為。土地使用權(quán)的抵押是一種不動產(chǎn)權(quán)利的抵押，它有以下特點：

(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過出讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

(2)土地使用權(quán)抵押權(quán)設定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，只有在債務不能履行時，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。(3)土地使用權(quán)抵押時，如果地上有建筑物及其他附著物，應隨之抵押。

(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。一切以出讓合同約定的規(guī)劃條件和用途設定抵押條件。

(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應告知抵押權(quán)人。

特別要說明的是，《中華人民共和國擔保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨設定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時抵押。

（二）土地使用權(quán)抵押作為不動產(chǎn)物權(quán)抵押擔保，抵押權(quán)人需要注意以下幾個問題： 1.土地價值是否滿足墊資額度。經(jīng)營性土地使用權(quán)抵押一般都是在工程前期階段或工程設計階段開始，這就要求工程承包方承擔一定的風險。為保證總承包方獲得與其墊資額度相對應得付款保障，應該通過估價等方式確認土地價值是否足以保障經(jīng)營性土地上預期的墊資額度，若土地價值小于墊資額度，工程承包方將無法通過土地使用權(quán)抵押得到等值的保障。土地權(quán)利人所以需要再以在建工程向金融機構(gòu)申請抵押，以支付工程承包方超額的墊資額度。這樣，金融機構(gòu)也承擔著在建工程抵押的風險。

2.土地使用權(quán)利人、工程承包方墊資人、抵押權(quán)人之間需要找到債權(quán)之間的平衡。若已設立抵押權(quán)，按照《物權(quán)法》第199條規(guī)定“

（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償”,不動產(chǎn)抵押清償按照登記順序的原則，那么工程承包方只能在土地價值中已有抵押額度以外的部分的范圍內(nèi)的部分范圍內(nèi)得到保障。這樣，工程承包方承擔的風險更大。三.在建工程抵押的風險

（一）在建工程抵押，依據(jù)建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》所做的規(guī)定，“是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占用的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”。此規(guī)定在建工程抵押應從二個方面予以規(guī)范，一是在建工程抵押的資金使用的專項性，二是在建工程抵押物的合法性。

由于在建工程在形態(tài)上來說，存在著尚未建造的期權(quán)，所以在建工程抵押存在的風險在以下幾個方面： 1.在建工程抵押的合同風險。針對在建工程抵押，建設部在《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定了抵押合同載明的內(nèi)容包括《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》的三證編號以及施工合同等，所以，在辦理在建工程抵押時必須認真查看原件，否則很可能導致在建工程抵押合同無效。

2.在建工程抵押權(quán)與建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)沖突的風險。在建工程許多需要工程承包方預先墊資一定比例，往往承包方既要為建設方墊資，還要為建設者我們俗稱的農(nóng)民工支付工錢，當發(fā)包方不能支付承包方的工程款時，也就意味著建設者拿不到他們的血汗錢。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第47條規(guī)定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”，2002年6月20日，最高人民法院在《關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》中規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應依照《合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。抵押有效和優(yōu)先受償權(quán)之間存在著法律規(guī)范和社會穩(wěn)定、群眾利益之間的矛盾，造成抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)很可能處于有名無實的境地。當然，在實踐中也會出現(xiàn)工程發(fā)包人與承包人惡意串通套取資金，弄虛作假，導致抵押權(quán)在法律上有效，實際無效的尷尬狀態(tài)。

3.經(jīng)營性用地開發(fā)形成的在建工程抵押權(quán)與商品房預售沖突的風險。開發(fā)商開發(fā)用地的目的是將在建工程建設好作為商品房向社會出售，而且法律并不禁止取得商品房預售許可的房屋抵押后不得出售，盡管法律明文規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”。但是如果抵押人將房屋預售給第三人，由于第三人屬于善意取得，抵押權(quán)如果要求實現(xiàn)必須通過訴訟程序解決此類糾紛，時間成本和執(zhí)行難度都超過一般人的承受能力。四．土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過程中的風險

在我市于今年五月三日開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，土地使用權(quán)抵押在土地管理部門登記，在建工程抵押則在住建部門登記。實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，作為過渡期的不動產(chǎn)登記，原來的登記行為繼續(xù)有效，如何保證分開登記的統(tǒng)一管理不出現(xiàn)偏差，登記時效的統(tǒng)一和合規(guī)，需要不斷磨合。特別是在將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押的過程中，根據(jù)相關法律規(guī)定及實踐，在在建工程形成之前，以凈土地抵押登記，在建工程開始形成之后，土地使用權(quán)應連同在建工程轉(zhuǎn)為在建工程抵押。要求必須對原登記的土地辦理抵押合同及登記注銷手續(xù)，并在不動產(chǎn)登記中心簽訂新的在建工程抵押合同，且重新辦理登記。此時如果操作不當

第三篇：《不動產(chǎn)登記暫行條例》之解讀（最終版）

《不動產(chǎn)登記暫行條例》之解讀

2014年11月24日，國務院總理李克強簽署國務院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。

本文就《不動產(chǎn)登記暫行條例》的重要內(nèi)容進行解讀。

第二條 本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

解讀：該條規(guī)定明確對不動產(chǎn)進行定義，這是我國首次在不動產(chǎn)登記實施層面對不動產(chǎn)給出國家定義。

第五條 下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

（一）集體土地所有權(quán)；

（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；

（三）森林、林木所有權(quán)；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

（五）建設用地使用權(quán)；

（六）宅基地使用權(quán)；

（七）海域使用權(quán)；

（八）地役權(quán)；

（九）抵押權(quán)；

（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

解讀：依照條例，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，以及建設用地、宅基地和海域的使用權(quán)等都將納入登記范圍，這是我國首次確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍。

第十二條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當指定專人負責不動產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。

采用紙質(zhì)介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。

采用電子介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網(wǎng)絡安全防護措施。

第十三條 不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當依據(jù)原有登記資料予以重建。

行政區(qū)域變更或者不動產(chǎn)登記機構(gòu)職能調(diào)整的，應當及時將不動產(chǎn)登記簿移交相應的不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

解讀：以上內(nèi)容明確規(guī)定了哪些不動產(chǎn)權(quán)利需要登記，不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)權(quán)利的載體，登記內(nèi)容、登記形式、介質(zhì)保管等與權(quán)利人密切相關，條例規(guī)定：一是明確登記內(nèi)容，要求登記機構(gòu)設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿，將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、權(quán)利限制狀況等事項準確、完整、清晰地予以記載。二是規(guī)范登記形式，要求登記簿原則上要采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)，登記機構(gòu)要明確唯

一、合法的介質(zhì)形式。三是細化保管責任，要求登記機構(gòu)建立健全相應的安全責任制度，永久保存登記簿；紙質(zhì)登記簿要配備防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施；電子登記簿要配備專門的存儲設施，采取信息網(wǎng)絡安全防護措施，并定期進行異地備份；任何人不得損毀登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項；登記簿損毀、滅失的，要依據(jù)原有登記資料予以重建。

第十四條 因買賣、設定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；

（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；

（五）不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。

第十五條 當事人或者其代理人應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)辦公場所申請不動產(chǎn)登記。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

第十六條 申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

（一）登記申請書；

（二）申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；

（三）相關的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；

（四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；

（五）與他人利害關系的說明材料；

（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)收到不動產(chǎn)登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；

（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容；

（四）申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構(gòu)登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權(quán)的機構(gòu)申請。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

第十八條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：

（一）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；

（二）有關證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；

（三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十九條 屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：

（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；

（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；

（三）因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記；

（四）不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調(diào)查。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實地查看或者調(diào)查時，申請人、被調(diào)查人應當予以配合。第二十條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

第二十一條 登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。

第二十二條 登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當不予登記，并書面告知申請人：

（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；

（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭議的；

（三）申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

解讀：以上主要是規(guī)定了登記的程序，明確了要提交的材料、且辦理的時間給出了明確的界定，30個工作日內(nèi)。方便群眾申請登記，保護權(quán)利人合法權(quán)益，是條例的立法目的，為此，條例第18、19條對穩(wěn)定申請人預期，對申請人、申請材料、初審受理、查驗要求、實地查看、辦理期限等均作出明確規(guī)定。第15條規(guī)定要尊重申請人意思自治，登記機構(gòu)將申請登記事項記載于登記簿前，申請人可以撤回登記申請。第17條簡化了申請程序，強調(diào)當場審查的原則，要求登記機構(gòu)受理后書面告知申請人，對不符合法定條件不予受理的，以及不屬于本機構(gòu)登記范圍的，也要書面告知申請人，并一次性告知需補正內(nèi)容或者申請途徑；未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理；登記機構(gòu)原則上要自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)，完成登記后依法核發(fā)權(quán)屬證書或登記證明。第24條明確規(guī)定了減輕申請負擔，規(guī)定登記機構(gòu)能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求申請人重復提交。

第二十三條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。

各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

第二十五條 國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產(chǎn)登記有關信息互通共享。

解讀：第23條、25條主要規(guī)定了哪些職能部門負責不動產(chǎn)登記。國務院國土資源主管部門牽頭建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，各級登記機構(gòu)的信息要納入統(tǒng)一基礎平臺，實現(xiàn)信息實時共享。二是國土資源、公安、民政等有關部門要加強不動產(chǎn)登記有關信息互通共享。

第二十六條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產(chǎn)登記信息保密；涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條 權(quán)利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當提供。

有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調(diào)查處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料。

第二十八條 查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。解讀：第26、27、28條規(guī)定了哪些權(quán)利人可以查詢不動產(chǎn)登記資料，明確權(quán)利人、利害關系人、有關國家機關有權(quán)依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料。

第二十九條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定承擔賠償責任。

第三十條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條 偽造、變造不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)或者公安機關依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條 不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位或者個人違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動產(chǎn)登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；有關責任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

解讀：條例規(guī)定了嚴格的法律責任：第29條規(guī)定了登記錯誤責任，規(guī)定登記機構(gòu)登記錯誤給他人造成損害，要依法承擔賠償責任。第30條、31條是=規(guī)定了不當履職責任，規(guī)定登記人員有虛假登記，損毀、偽造登記簿，擅自修改登記事項等濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。第32條規(guī)定了安全保密責任，規(guī)定登記機構(gòu)、信息共享單位及其工作人員要對登記信息保密，涉及國家秘密的要依法采取必要的安全保密措施，違反規(guī)定泄露登記資料、信息，或者利用登記資料、信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

綜上，不動產(chǎn)登記的是權(quán)利，保護的是權(quán)利，目的是登記、確認、保護公民和法人合法的不動產(chǎn)權(quán)利。《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施極大地方便了不動產(chǎn)權(quán)利所有人，方便群眾申請登記，簡化企業(yè)登記手續(xù)，同時也保持了不動產(chǎn)登記工作穩(wěn)定性和連續(xù)性。

(文章由中銀律師事務所合伙人吳迎西律師和律師助理文倩倩共同編著)

第四篇：論不動產(chǎn)登記機構(gòu)錯誤登記的賠償責任

論不動產(chǎn)登記機構(gòu)錯誤登記的賠償責任

摘要: 關于不動產(chǎn)登記機關登記錯誤的規(guī)定,《不動產(chǎn)暫行條例》和《物權(quán)法》只是做了原則性的規(guī)定，立法機關對這一問題沒有做出明確的規(guī)定，使得實際操作過程中關于登記錯誤的處理出現(xiàn)很大的紛爭。登記行為的性質(zhì)應該為行政行為，所產(chǎn)生的責任是國家賠償責任。我國所采取的審查形式為折衷形式，即不僅要形式審查，對權(quán)利人有重大影響的還要進行實質(zhì)審查，對于登記機關賠償責任的性質(zhì)，為了更有利于保障受損害人，應當采取無過錯責任原則。對登記錯誤的賠償標準，一是要嚴格按照證據(jù)，二是依照損害的程度進行認定。造成的直接財產(chǎn)損失必須給予賠償，間接財產(chǎn)損失則不予賠償。最后結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的發(fā)展現(xiàn)狀，建立一套有我國特色的保險救濟機制，不能再依賴財政對受損害人進行賠償。關鍵字: 不動產(chǎn)登記，登記錯誤，賠償責任，賠償機制 《不動產(chǎn)登記暫行條例》經(jīng)過不斷的討論﹑征集意見和修改，終于在今年3月1日正式開始實施。該暫行條例在不動產(chǎn)的登記程序、當事人的權(quán)利保護和法律責任等方面都作出比較詳細、合理和完整的規(guī)定，然而在不動產(chǎn)登記過程中登記機構(gòu)錯誤登記的賠償責任這一方面，與原來《物權(quán)法》第二十一條的規(guī)定相比并沒有作出進一步的完善，對于登記機構(gòu)的性質(zhì)、賠償責任的性質(zhì)、歸責原則、賠償?shù)姆秶约熬葷鷻C制等問題并未明文規(guī)定，這種情況下必然導致在司法實踐中出現(xiàn)很多用現(xiàn)有法律無法有理有據(jù)的解決的問題，諸如登記機構(gòu)的賠償責任應為國家賠償責任，但是其違法性之認定卻以侵害民事權(quán)利為認定依據(jù)等這樣的問題應早日解決。在賠償機制方面，國外的三種模式，即國家負擔機制、利用者負擔機制和保險機制，三種保障機制各有優(yōu)勢，我國應當深入研究這三種模式，結(jié)合我國的社會實際情況，制定出符合我國實情的救濟保障機制，使我國的不動產(chǎn)登記工作更加完善。

一、登記行為概述

不動產(chǎn)登記是依賴登記機關的公信力，在不動產(chǎn)的市場經(jīng)濟活動中對不動產(chǎn)的權(quán)利進行確認，當事人則是因為信賴不動產(chǎn)登記簿而從事交易行為。如果不動產(chǎn)登記機構(gòu)在登記過程中發(fā)生錯誤就會使不動產(chǎn)的交易基礎產(chǎn)生錯誤，這樣會使不動產(chǎn)權(quán)利人和利害關系人的財產(chǎn)權(quán)利很有可能會被侵害，不動產(chǎn)權(quán)利人和利害關系人就會追究登記機關的責任問題。要討論登記機構(gòu)登記錯誤的賠償責任，首先就要明確界定登記錯誤的性質(zhì)究竟是什么，其次要討論登記機關的審查權(quán)限，《物權(quán)法》的第二章第二節(jié)主要是關于這兩個問題的規(guī)定，在弄清楚這兩個問題后，再定義登記錯誤的概念就變得簡單了。

（一）登記行為的性質(zhì)

關于登記行為的性質(zhì)，目前主要的學說觀點有兩個: 1.民事行為。民事行為是指認當事人的意思表示為基礎作出的能夠產(chǎn)生權(quán)利義務的行為。該觀點認為登記是由不動產(chǎn)權(quán)利人基于自己的意思表示將不動產(chǎn)交由登記機關進行登記，登記是對物權(quán)的公示，并不是物權(quán)的創(chuàng)設行為。因此登記行為是民事行為。從請求權(quán)角度考慮，不動產(chǎn)權(quán)利人享有登記請求權(quán)。將登記行為界定為民事行為，是最大程度的尊重私權(quán)利，使民事活動盡量減少行政權(quán)利的介入，營造一個更加自由的市場經(jīng)濟活動，使當事人能夠依照自己的意愿從事市場經(jīng)濟活動，而不是再像計劃經(jīng)濟那樣，由政府控制公民的經(jīng)濟活動。再者，將登記行為界定為民事行為，是從不動產(chǎn)權(quán)利人角度對登記行為做的界定，登記僅僅是對物權(quán)的公示，并不會產(chǎn)生物權(quán)，而事實上物權(quán)始于不動產(chǎn)權(quán)利人向登記機關提出登記請求，登記請求權(quán)也屬于請求權(quán)，而請求權(quán)屬于在民法中討論的范圍，所以應將登記行為認定為民事行為。

2.具體行政行為。該觀點認為登記行為是屬于行政行為范疇的行為，登記機關有權(quán)根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)利人的申請或依據(jù)職權(quán)進行登記，并不是民事行為，因其具有職權(quán)性和強制性，是符合具體行政行為的行政行為，所以登記行為理所當然應該是具體行政行為。不管是遵從民事行為說，還是遵從具體行政行為說，對不動產(chǎn)登記行為的效力，都應當依據(jù)其法律性質(zhì)的不同而區(qū)分認識，但現(xiàn)實生活中的做法卻并不是這樣的，實踐操作過程中，行政管理機關將登記視為其職能范圍內(nèi)的職權(quán)，所以不動產(chǎn)登記由行政機關甚至可以是事業(yè)單位負責。例如有土地管理機關對土地的登記工作進行管理，房屋管理機關對房屋登記工作進行管理。這些做法從名稱到內(nèi)容無不充分體現(xiàn)著很濃烈的行政色彩，并沒有體現(xiàn)一絲的民事行為性質(zhì)，這也就說明了，為什么一發(fā)生登記錯誤的情況，權(quán)利受害者就會想到要選擇行政訴訟來解決不動產(chǎn)登記錯誤案件，而不是考慮選擇民事訴訟或仲裁。“那么從司法主流觀點來講，還是認為不動產(chǎn)登記行為究其性質(zhì)而言，屬于具體行政行為，所產(chǎn)生的責任是國家賠償責任。”

（二）需要明確登記機構(gòu)的審查權(quán)限 審查分為實質(zhì)審查和形式審查兩種模式。形式審查是指登記機關僅從材料的全面性、合法性角度出發(fā)考慮申請材料的真實性，實質(zhì)審查不僅從材料本身出發(fā)，還要通過實地調(diào)查等方法最大程度上保證材料的真實性。形式審查審查工作量小，審查效率高，行政機關對真實性把握相對較小。實質(zhì)審查工作量大，審查效率低，對其真實性卻有很大的把握。從《物權(quán)法》第十二條第一款中的規(guī)定來探究，我國采用了一種折衷模式，即對一些不易產(chǎn)生糾紛的材料只進行形式審查，而對容易產(chǎn)生糾紛的材料不僅要進行形式審查，還要進行實質(zhì)審查，盡可能的減少登記錯誤的情況發(fā)生。采用折衷模式是符合我國國情的。一方面，我國人口基數(shù)大，相應的不動產(chǎn)的面積也大，而不動產(chǎn)登記機關的工作人員有限，如果采取實質(zhì)審查方式，那將會使不動產(chǎn)登記人員忙的焦頭爛額，也無法按時完成登記工作。另一方面，我國的不動產(chǎn)登記工作還不夠完善，如果只進行形式審查，那么申請人若是提供虛假材料進行申請，那么登記人員將無法鑒定真假，最終造成登記錯誤。所以結(jié)合我國國情，我們采用折衷模式是符合我國發(fā)展需要的。

（三）登記錯誤的概念近年來，因為不動產(chǎn)登記機關的錯誤登記而引起的行政賠償案件與日俱增，由于登記機關造成登記錯誤或登記人員的不負責任等各種原因造成不動產(chǎn)權(quán)利人的財產(chǎn)受到損失，但是受損害的權(quán)利人想要主張自己的權(quán)利卻遇到很多的困難，最主要的就是對于登記錯誤的含義沒有一個明確的界定。

通過對登記錯誤的性質(zhì)和登記機關的審查權(quán)限的討論，可以得出登記錯誤的性質(zhì)屬于具體行政行為，登記機關的審查方式應當采用折衷模式，即形式審查與實質(zhì)審查相結(jié)合。關于登記錯誤的含義，學界有三種觀點：廣義說，狹義說和折衷說。1.廣義說

廣義說認為，錯誤登記是指登記簿上所記載的事項與原始事實狀態(tài)不符的現(xiàn)象。原因行為造成的登記錯誤屬于登記機關的登記錯誤，所謂原因行為就是在物權(quán)的變動中能夠使物權(quán)發(fā)生變化的行為，在不動產(chǎn)登記過程中登記機構(gòu)的原因行為造成的登記錯誤，廣義說認為就是登記錯誤。不動產(chǎn)登記完成后，物權(quán)發(fā)生變動造成的登記錯誤，廣義說認為也是登記機構(gòu)的登記錯誤，因為物權(quán)發(fā)生變化登記機構(gòu)有義務及時進行更正物權(quán)的歸屬問題。登記機關失誤造成的錯誤毋庸置疑肯定是登記錯誤，這一點三種學說都是認可的。2.狹義說 該說認為，錯誤登記是指基于有效地登記原因而為的登記。該學說認為登記錯誤或者遺漏導致登記簿與其他證明文件有內(nèi)容上的出入就是登記錯誤，但是登記錯誤不包括原因行為所致的錯誤。認為將原因行為導致的錯誤也歸到登記錯誤，這就很大程度上加大了登記機關的責任，導致一發(fā)生錯誤就認為是登記錯誤，然后向登記機關追究責任，這顯然是不公平，不合理的。3.折衷說 折衷說涵蓋了狹義說上所有錯誤登記情形，同時折衷說認為登記原因瑕疵所致的錯誤也包括在內(nèi)，但是登記機關登記后因為原因行為所導致的的登記錯誤不包括在內(nèi)。結(jié)合我國國情，采用折衷說是更符合我國不動產(chǎn)登記機關登記錯誤的賠償問題的，廣義說對于登記錯誤含義的界定過于寬泛，將原因行為造成的登記錯誤包含在登記機關的登記錯誤內(nèi)，這不合理的加重了登記機關的賠償責任。狹義說將登記原因瑕疵所致的錯誤排除在外，這種做法是不合理的，登記機關應當對自己的過失造成的瑕疵登記承擔賠償責任。而折衷模式則全面準確的包含了所有正確的情形。對于登記錯誤的原因，《物權(quán)法》中規(guī)定了主要是兩方面原因。1.當事人提供了虛假的申請材料，導致登記機關錯誤登記。2.由于登記機構(gòu)或登記人員自身的原因。登記機關的過錯包括以下幾種情況：登記機構(gòu)在登記過程中發(fā)現(xiàn)登記材料有瑕疵卻沒有實地調(diào)查導致錯誤；沒有在規(guī)定時間完成登記；登記機構(gòu)工作人員與他人合謀，造成交易當事人財產(chǎn)受損；符合登記卻故意不予登記，使利害關系人的合法權(quán)利受到侵害；登記簿與權(quán)屬證書的記載不一致，登記機構(gòu)沒有進行更正給他人造成損失；當事人的正當查詢登記的請求被無根據(jù)的駁回。

二、賠償責任的性質(zhì)及其歸責原則

（一）性質(zhì)

不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤給真正不動產(chǎn)權(quán)利人的影響是很大的，目前在我國，房屋、土地等不動產(chǎn)對于大多數(shù)人來說，都是其用很多年的拼搏才換來的心血，或者是幾代人傳下來的財富，如果因為登記機關的登記錯誤而喪失，卻又不能得到相應的賠償，這對于他們是一個很不小的打擊，對于公眾的安全感也會降低，對于市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展也是有很大影響的。要解決這個問題，就要清楚賠償責任的性質(zhì)以及歸責原則。關于不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤賠償責任的性質(zhì)，目前的主流學說包括以下兩種： 1.民事責任說

如楊立新教授就認為這種損害賠償責任應當屬于民事責任，理由有三點：第一，損害賠償責任的基本性質(zhì)就是民事責任。只有在民事領域才有損害賠償責任，在刑事領域稱為刑事責任，行政領域稱為行政責任，研究損害賠償責任都是在民法中研究的，所以該種賠償責任是民事責任。第二，當事人的民事權(quán)利被登記機關侵害，就應該用民法的救濟途徑對當事人進行救濟，所以這屬于民事賠償責任問題。第三，《物權(quán)法》是民事法律，在民法中規(guī)定的損害賠償責任當然是民事責任。2.國家賠償責任說

梁慧星教授認為因登記機關的過錯，使得不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤，當事人或者利害關系人因為登記機關的登記錯誤遭受損害的，登記機關應該依照《國家賠償法》的相應規(guī)定承擔賠償責任。因為登記錯誤是因登記機關的行為導致的，登記機關屬于行政機關，因行政機關的過錯導致當事人的權(quán)利受到損害的，依照現(xiàn)有的立法，是屬于國家賠償范圍。不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤賠償責任應該是國家賠償責任。登記的主體一方是行政機關，行政機關在執(zhí)行行政事務過程中，首先必須對因自己的過錯所造成的財產(chǎn)損失向受損害人進行賠償。假設行政機關對自己所造成的損害不進行賠償，那么行政機關乃至國家的公信力又如何保障呢？不動產(chǎn)權(quán)利人因為登記機關的過錯或者是其他人的過錯導致登記機關錯誤登記而遭受了損失，行政機關理應賠償，但是行政機關并不是營利機構(gòu)，它的資金來源大多數(shù)靠的是國家財政的支持，所以行政機關向受損害人支付的損害賠償金從其根源上看還是國家對受損害人進行的賠償，而且受損害人一旦其不動產(chǎn)權(quán)利受到登記機關侵害后，受損害人立刻想到了提起行政訴訟，將登記機關列為被告告向法院，其目的就是想通過行政訴訟來獲得國家賠償，我國目前還沒有建立起一套成體系的不動產(chǎn)登記錯誤賠償保障機構(gòu)，而且登記機關又沒有能力自己進行獨立賠償，所以我國目前應該采用的是國家賠償責任。采用國家賠償責任，一方面可以使受損害人的權(quán)利能夠最終得到保障，另一方面，國家承擔了賠償責任后，可以依據(jù)行政法的相關處罰規(guī)定，對造成登記錯誤的工作人員進行追究責任，一定程度上也是對登記人員的監(jiān)督和管理。

（二）歸責原則

歸責原則主要包括過錯責任原則和無過錯責任原則兩種。縱觀世界各國，以德、日為代表的國家采用過錯責任原則，只有登記機關在有過錯的情況下才承擔賠償責任；以瑞士、英國和澳大利亞等為代表的國家采用無過錯責任原則，主張無論登記機關有無過錯，只要在客觀上給不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害，就應該承擔賠償責任。我國采用過錯責任原則還是無過錯責任原則？我國的學者對此存在很大的爭議。胡康生教授認為實踐中造成登記錯誤的原因很多，是沒有辦法一一例舉的，立法若巧妙的用“登記錯誤”一詞，該詞描述的不是主動心態(tài)，而是一種客觀狀態(tài)，即只要發(fā)生登記錯誤，且給權(quán)利人或利害關系人造了損害，就應該對受損害人進行于損害相當?shù)馁r償，并不去考慮登記機關是否有過錯，也就是不以登記機關是否有過錯為賠償?shù)臉?gòu)成要件，這就是無過錯責任。朱巖，高圣平，陳鑫教授認為登記機構(gòu)賠償責任適用的是過錯責任，因為《物權(quán)法》第21條第1款中的造成損害是登記機關的過錯造成，而第2款中不是對登記機關的過錯追究責任，而是由登記機關先墊付賠償費用，后向造成登記錯誤的當事人追償。

我國應當采用無過錯責任原則，只要不動產(chǎn)登記機關登記錯誤，給受損害人造成損害就應當承擔賠償責任，而不過問登記機構(gòu)是否有過錯，也不過問是因自身原因還是因他人原因，只不過因他人原因造成登記機構(gòu)登記錯誤，登記機關賠償后可以向造成登記錯誤的人進行追償。登記機關與受損害人相比，讓登記機關舉證自己沒有過錯是一件很容易的事，而且登記機關證明自己沒有過錯也是沒用的，因為法律規(guī)定及時因申請人的原因造成登記錯誤，登記機關還是要承擔賠償責任，所以采用過錯責任原則是無法解決登記錯誤的賠償責任的。讓登記機關承擔無過錯責任原則，如果不是登記機關的責任，登記機關賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償，這樣的追責原理才更加有利于糾紛的解決，讓受損害人的利益更好的得到保障和救濟。

三、賠償范圍問題

賠償范圍問題，是指因登記機關登記錯誤，必然會給受損害人造成財產(chǎn)方面的損失，受損害人必須有一個要求賠償?shù)臉藴剩拍苡蟹ㄓ袚?jù)的提出自己的訴訟主張，因此有必要深入討論哪些損失是登記機關需要賠償?shù)模男p失是登記機關不用負賠償責任的。通常情況下，登記機關因各種原因造成登記錯誤，不動產(chǎn)的真正權(quán)利人會向登記機關請求更正登記，如果登記機關不能確定是否真的是登記錯誤了，可以讓申請人先申請異議登記，以保障自己的權(quán)利狀態(tài)不繼續(xù)被侵害，待登記機關查清楚事實真相，若果真發(fā)生登記錯誤，首先登記機關會進行更正登記。更正登記后受損害人仍然有損害的，可以追究登記機關的賠償責任。在受損害人的損失當中，可以分為直接財產(chǎn)損失和間接財產(chǎn)損失。直接財產(chǎn)損失包括因登記機關登記錯誤，權(quán)利人遭受的財產(chǎn)損害，因主張權(quán)利而支付的律師費，訴訟費，交通費，手續(xù)費等費用，間接財產(chǎn)損失包括權(quán)利人主張的期待利益和租金，營利的減少等損失。而真正需要登記機關賠償?shù)呢敭a(chǎn)損失是直接財產(chǎn)損失。登記機關造成的登記錯誤給受損害人造成的直接財產(chǎn)損失的情形無法具體來羅列的，但是我們可以根據(jù)證據(jù)來認定，直接財產(chǎn)損失的認定應當參考評估機構(gòu)的意見。對于財產(chǎn)的價值應該參考受損害時的財產(chǎn)價值。因為在我國，不動產(chǎn)的價值變動是相當大的，如果以訴訟時的財產(chǎn)價值來評估，顯然是不公平的。不動產(chǎn)登記機關登記錯誤，受損害人遭受的財產(chǎn)損失可以歸納總結(jié)為以下幾種：

（一）不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利地位的喪失

不動產(chǎn)權(quán)利人一旦喪失對不動產(chǎn)的支配權(quán)，那么不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利地位也就相應的喪失了，這對不動產(chǎn)權(quán)利人的侵害是很嚴重的。例如王某侵害李某的不動產(chǎn)權(quán)利，將不動產(chǎn)登記于自己的名下，然后又轉(zhuǎn)讓給善意第三人張某，那么李某就喪失了對該不動產(chǎn)的所有權(quán)。登記機關要對李某的財產(chǎn)損失承擔賠償責任，之后登記機關可以向王某追償。

（二）因主張權(quán)利而支出的費用

受損害人在發(fā)現(xiàn)自己的權(quán)利受到侵害后，會積極主張自己的權(quán)利，而在他主張權(quán)利這一過程中必然會因此支出額外的費用，這些費用理應由登記機關支付，因為是由于登記機關的登記錯誤使得受損害人為此花費了這筆費用。受損害人為維護合法權(quán)利而支付的交通費、訴訟費、律師費、手續(xù)費等都應該包括在內(nèi)。

（三）可得利益的喪失 前文已述，登記機關因登記錯誤造成的直接財產(chǎn)損失需要賠償，而可得利益并不是現(xiàn)實已發(fā)生的，是受損害人將來可能得到的財產(chǎn)利益，這種利益的取得具有不確定性，受損害人無法確保這些利益自己在將來的某個時間必然會得到，所以可得利益是屬于間接財產(chǎn)損失，登記機關不用對受損害人的可得利益進行賠償。綜上所述，登記錯誤給受損害人造成不動產(chǎn)權(quán)利或者權(quán)利地位的喪失，因主張權(quán)利而支付的律師費、訴訟費、交通費、手續(xù)費等都屬于直接財產(chǎn)損失，登記機關應當對直接財產(chǎn)損失進行賠償，而對于可得利益等間接財產(chǎn)損失則不負賠償責任。司法實踐的慣常做法是，將為解決登記錯誤而產(chǎn)生的費用支出認定為非直接經(jīng)濟損失，對這些費用不予賠償。這種做法是不符合立法精神的，因為這些費用是現(xiàn)實發(fā)生的，是因登記錯誤導致的直接財產(chǎn)損失，對于這筆費用，登記機關必須進行賠償。而租金或者營利的減少，期得利益等，則屬于間接經(jīng)濟損失，不能要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)予以賠償。

四、賠償機制的建立 目前，發(fā)達國家大多都已建立了較為成熟的賠償保障機制，以解決登記機關登記錯誤給受害人造成的直接經(jīng)濟損失。例如英國土地登記局設立了專門的賠償基金。登記機構(gòu)因登記錯誤的賠償金從該基金中支出。這樣就保證了登記機構(gòu)能夠長期有效的對受損害人進行賠償，保證了資金的有序供應。我國臺灣地區(qū)，依據(jù)土地法第七十條，地政機關所收的登記費中應當提存百分之十作為登記儲金。而我國目前并沒有形成一個正常的機制，以解決登記錯誤的賠償資金問題。實踐中，發(fā)生此類賠償問題，大多是通過國家賠償問題，由國家財政中支出來，這樣做一來加重了國家的財政負擔，國家需要支出很大的一筆資金來為登記機關賠償，二來由國家進行賠償，不利于提高登記機關的工作效率，如果我們能夠建立一個成熟的賠償機制，由登記機關自己對自己的行為負責，發(fā)生賠償問題由自己從賠償機構(gòu)中支付。那么，登記機關為了讓賠償機構(gòu)正常運作下去，必然會提高自己的工作質(zhì)量，而且也提高了登記機關的工作質(zhì)量。

（一）目前成熟的主要賠償保障機制

目前成熟的主要賠償保障機制主要有三種：國家負擔機制，利用者負擔機制和保險機制。

1、國家負擔機制

國家負擔機制是指由國家財政中支付登記機關登記錯誤，給受損害人造成的直接財產(chǎn)損失給予賠償，以彌補受損害人的損失。國家負擔機制的理念是不動產(chǎn)登記簿是具有公信力的，登記機關的登記錯誤行為損害的是不動產(chǎn)登記簿公信力的行為，不動產(chǎn)登記薄的公信力歸根結(jié)底由國家來保障。那么登記錯誤也就損壞的是國家公信力，國家為了維護其公信力，應當通過賠償受損害人的直接經(jīng)濟損失以維護自身的公信力。目前大多數(shù)國家采用國家負擔機制。例如德國和瑞士都采用國家負擔機制。它們認為登記機關代表國家行使公權(quán)力，發(fā)生侵權(quán)行為，應當由國家負擔這筆費用。

2、利用者負擔機制

利用者負擔機制是指不動產(chǎn)登記機關錯誤登記，受損害人要求的賠償資金應當是收取的相關費用中支出。這種機制是要求不動產(chǎn)登記機關在內(nèi)部建立一個完整的賠償機制。當發(fā)生登記錯誤需要對受損害人賠償時，直接由這個賠償機制支付賠償金，賠償機制的資金則是從登記機關收取的費用中調(diào)動，而不是依靠國家財政。澳大利亞、新西蘭、美國等國采用利用者負擔機制。

3、保險機制

保險機制是指不動產(chǎn)登記錯誤后由保險公司進行賠償?shù)臋C制。保險機制的理念是登記機關將收取的登記費用的一部分在商業(yè)保險公司中進行投保，當發(fā)生登記錯誤需要對受損害人賠償時，由保險公司對受損害人進行賠償。目前美國的一部分州采用保險機制。它們認為保險機制不僅對受損害人的損害予以賠償，又可以促進市場經(jīng)濟的發(fā)展，讓資金可以流通起來，提高資金的利用率。

（二）保險機制的優(yōu)點

結(jié)合我國實情，我國應當采用保險機制。保險機制的作用有以下四點：

1、解決賠償問題

建立保險機制的目標就是解決登記機關登記錯誤后的賠償問題。建立保險機制之后，登記機關將收取的部分費用投保于保險公司，由保險公司管理這筆資金，若是登記機關需要對登記錯誤負賠償責任時，則由保險公司對受損害人進行賠償。

2、提高登記機關工作能力

登記機關收取的費用是有限的，若國家財政不再為登記機關提供資金，那么登記機關必定會保證登記的正確率，這樣也就從一定程度上提高了登記機關的工作能力。

3、提高市場經(jīng)濟發(fā)展，促進我國保險業(yè)的發(fā)展 我國保險業(yè)正處于一個飛速發(fā)展的階段，在這個階段需要向保險類公司注入大量的資金，如果我們將收取的費用的一部分投入到保險公司，一方面登記機關可以規(guī)避因登記錯誤造成的風險，另一方面可以促進保險業(yè)的發(fā)展。

（三）保險機制的建立和運行 1.制定相關的法律法規(guī)。

通過法律法規(guī)的形式將保險機制確立下來，使其具有普遍效力和強制效力。再者是用法律法規(guī)的形式將保險機制運行的程序及相關規(guī)定用明文加以規(guī)定，以便于實際的操作。例如，應該給保險公司交多少費用，這一業(yè)務由登記機關哪一部門負責，具體賠償?shù)牟襟E等問題都需要明示。

2.由登記機關設立專門的部門，負責同保險公司處理相關問題。

登記機關應當新增設專門的部門，專門負責這一領域，具體工作包括管理收取的費用，與保險公司簽訂合同，負責具體的賠償工作等。通過設立專門的部門，使賠償工作的效率得到提升，保障及時有效地對受損害人進行賠償。3.發(fā)生賠償時，由保險公司、受損害人和相關登記機關專門負責人員三方協(xié)調(diào)處理相關事項。登記機關和受損害人通過訴訟、調(diào)解或和解等方式將雙方的爭議進行處理，如果需要登記機關承擔賠償責任，登記機關可以給受損害人出具一張有價證券，由受損害人向保險公司請求支付確定的金額。綜上所述，我國可以嘗試采取保險機制對受損害人進行賠償。采用保險機制不僅可以節(jié)省國家財政開支，將這一部分資金用于其他經(jīng)濟建設領域。還可以提高登記機關的工作效率和質(zhì)量，促使登記機關內(nèi)部制定合理的獎懲機制，提高登記機關工作人員的工作熱情。一定程度上也會促進了保險業(yè)的發(fā)展。這些資金的注入，不僅拓寬了保險公司的業(yè)務領域，而且可以解決更多人的就業(yè)問題，所以我們可以借鑒國外的經(jīng)驗，制定一個符合國情的保險機制。結(jié)語

不動產(chǎn)登記錯誤的賠償制度是對不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)利保障的一項非常重要的救濟制度。對于不動產(chǎn)登記機關賠償責任的研究，直接關系到受損害人的利益。在我國，不動產(chǎn)的價值巨大，不動產(chǎn)關系著很多人的幸福生活。如果不能很好的保障不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利，這對于社會的經(jīng)濟發(fā)展也有一定的負面影響，若不能很好的解決登記錯誤的賠償問題，會使國家的公信力受到影響，所以，對于不動產(chǎn)登記錯誤的賠償問題，要在現(xiàn)有的法律基礎上進一步完善，使不動產(chǎn)登記方面的法律更好的服務于不動產(chǎn)登記事業(yè)。參考文獻

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第五篇：論不動產(chǎn)登記機關錯誤登記的賠償責任

論不動產(chǎn)登記機關錯誤登記的賠償責任 ——析《物權(quán)法》第21條第2款 柴振國田邵華4 我國《物權(quán)法》第2l條第2款規(guī)定：因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。該條明確了不動產(chǎn)登記機關錯誤登記的賠償責任，不僅為因錯誤登記而遭受損害的受害人提供了相應的救濟途徑，同時也對登記機關的職務行為起到了一定的規(guī)范和制約作用，其積極意義值得肯定。然而，由于該條的內(nèi)容較為原則，在理解上尚有一定的困惑，故有進一步深入研究的必要。

一、不動產(chǎn)登記機關賠償責任的適用范圍依《物權(quán)法》第21條第2款的規(guī)定，登記機關承擔賠償責任的前提是存在錯誤登記。那么，是否所有的錯誤登記均屬于登記機關為之承擔責任的范圍?欲厘清該問題，須首先明確以下兩個問題：(1)我國物權(quán)法上錯誤登記的界定；(2)不動產(chǎn)登記機關的審查對象。．(一)我國物權(quán)法上錯誤登記的界定《物權(quán)法》第19條規(guī)定：權(quán)利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿所記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。該條所謂的“錯誤”應當是第21條第2款中登記機關為之負責的“錯誤”的基礎。那么，作為更正登記前提條件的所謂“錯誤登記”所指為何?物權(quán)法對此并未予以明確的規(guī)定。查大陸法系國家的規(guī)定及學者的論述，對此有三種不同的觀點：

其一，廣義說。該說認為，所謂錯誤登記，是指登記簿上所記載的事項與原始事實狀態(tài)不符的現(xiàn)象，這種不一致既可因登記機關的登記錯誤或者遺漏所致，也可因物權(quán)合意的瑕疵(例如，當事人之間的物權(quán)合意自始無效或不成立)所致，還可因有效登記完畢后的一些嗣后的原因(例如，繼承、合并或法院的判決等)所致。①德國民法典采納了該種觀點。例如《德國民法典》第894條規(guī)定：如果土地登記簿中的內(nèi)容在有關土地的權(quán)利、此權(quán)利上的權(quán)利或者在第892條第1款所列舉種類的處分權(quán)限制方面，與真實的法律狀態(tài)不一致時，自己的權(quán)利未登記或者未正確登記的人，或者登記不存在的負擔或者限制而受損害的人，可以要求因更正登記而涉及其權(quán)利人的人同意在土地登記簿中加以更正。

其二，狹義說。該說認為所謂錯誤登記，是基于有效的登記原因而為的登記，因登記錯誤或者遺漏所致的登記簿上的內(nèi)容與登記原因證明文件所記載的內(nèi)容不符。②基于這種理解，因登記原因行為的瑕疵以及有效登記完畢后的事由導致的登記簿狀態(tài)與真實權(quán)利關系不符合的情形就不屬于更正登記，而是屬于涂銷登記的范圍。該說為我國臺灣地區(qū)學者所主張。③此外，我國臺灣地區(qū)還把此種意義上的錯誤登記作為登記機關承擔賠償責任的前提。例如其“土地登記規(guī)則”第14條規(guī)定：“土地法”第68條第1項(即有關登記機關承擔賠償責任的規(guī)定：筆者注)及第69條所稱登記錯誤或遺漏，系指登記之事項與登記原因證明文件所載之內(nèi)容不符而言。

其三，折衷說。該說所謂的錯誤登記，不僅包括上述狹義的錯誤登記，同時也包括了因登記原因瑕疵導致的錯誤登記。但并未包括因嗣后原因?qū)е碌牡怯洸居涊d與現(xiàn)實權(quán)利狀態(tài)不一致的情況。例如，瑞士民法典第975條第1款規(guī)定，物權(quán)的登記不正當，或者正當?shù)牡怯洷徊徽數(shù)赝夸N或更改時，其物權(quán)受到侵害的人，得訴請更改或涂銷該登記。而根據(jù)其第74條第2款的規(guī)定，所謂不正當是指凡無法律原因或依無約束力的法律行為而完成的登記。那么，我國《物權(quán)法》第19條規(guī)定的“不動產(chǎn)登記簿所記載的事項錯誤”應作何種理解? 筆者認為，我國應取折衷說的觀點。理由如下：首先，廣義說不適當?shù)財U大了錯誤登記的范圍。所謂錯誤登記，究其原意，應指原始登記狀態(tài)與真實的權(quán)利狀態(tài)不相符的情形，由于其會造成對真正權(quán)利人的真實物權(quán)狀態(tài)的妨害，因而需要法律提供特別的救濟。而在因嗣后原因?qū)е碌牡怯洸镜挠涊d與現(xiàn)實權(quán)利狀態(tài)不一致的情形，原始登記并無錯誤，只是登記的部分事項發(fā)生了正常變動(如因繼承或法人的合并導致的房屋所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)等)，但這種變動并不會構(gòu)成對原始登記的物權(quán)人權(quán)利的妨害，因此，不能謂之“錯誤”。于此情形，只需進行變更登記即可，法律無需提供特別的救濟措施。其次，狹義說不適當?shù)乜s小了錯誤登記的范圍。一方面，該說將錯誤登記僅限于登記簿與登記證明文件所記載的內(nèi)容不符的情況，忽視了登記證明文件本身存在明顯缺陷而登記機關未能予以審查的情形；另一方面，該說將因登記原因瑕疵導致的不正確登記排除在錯誤登記之外，而事實上，這種情況與因申請登記過程巾的原因?qū)е碌腻e誤登記一樣，都是在原始登記狀態(tài)即發(fā)生了登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不相符的情形。二者并無本質(zhì)上的區(qū)別，沒有必要區(qū)別對待。相比較上述兩種觀點，折衷說取其之長，舍其之短，從而構(gòu)建成了較為規(guī)范的錯誤登記體系，值得我國借鑒。綜上所述，我國物權(quán)法所謂的錯誤登記，是指登記簿的記載與登記時的真實權(quán)利狀態(tài)不相符的情形。其包括兩種情況：一是因登記過程中的事由導致的錯誤登記；二是因登記原因行為的瑕疵導致的錯誤登記。那么，是否上述錯誤登記都應由登記機關承擔責任?這需要明確第二個問題：即登記機關的審查對象。(二)不動產(chǎn)登記機關的審查對象在當事人申請不動產(chǎn)登記的情形，登記機關應對何種事項進行審查?對此，我國《物權(quán)法》第12條規(guī)定：登記機構(gòu)應當履行下列職責：(一)查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；(二)就有關登記事項詢問申請人；(三)如實、及時地登記有關事項；(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。登記機構(gòu)認為對申請登記的不動產(chǎn)的實際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務協(xié)助的人應當協(xié)助。上述規(guī)定雖然明確了登記機關的職責范圍，但對于審查的權(quán)限和程度并未予以明確的規(guī)定。由于該問題關系到登記機關的責任范圍，不可不辨。查各國法律規(guī)定，對不動產(chǎn)登記機關的審查方式，有三種不同的立法例：①一是嚴格的實質(zhì)審查主義。這種審查方式為早期普魯士法所采納。即登記機關對登記的審查范圍相當廣泛，不僅要審查申請書的制作是否符合規(guī)定的形式要件，而且也要審查作為登記基礎的原因關系(即債權(quán)關系)是否合法有效。二是形式審查主義。這種審查方式為目前德國法所采納。即登記機關只審①以下立法例的介紹參見陳華彬：《物權(quán)法研究》，金橋文化出版(香港)有限公司2001年版第292—30l頁。180

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物權(quán)法查當事人之間是否存在登記合意，而無需審查當事人之間實體法律關系(即登記原因法律關系)的效力。但在土地所有權(quán)出讓，以及設定、變更或者移轉(zhuǎn)地上權(quán)的情形，當事人雙方的物權(quán)合意例外地成為登記機關審查的對象。三是折衷的實質(zhì)審查主義，這種審查方式為瑞士所采納。依瑞士法，登記的要件除了需有“申請”和“登記承諾”外，還需證明有“登記簿冊的處分權(quán)的法律原因”，即使物權(quán)變動得以發(fā)生的、以權(quán)利義務為根據(jù)的原因關系。但對該原因法律關系的審查則仍采取了“窗口式”(即形式意義)的審查方式。即登記機關審查的重點并非原因法律關系是否有效，而是當事人是否能夠證明原因關系的存在，主要是其提交的原因關系的證明是否踐行了必要的形式，如是否法律的規(guī)定進行了公證，是否具有書面的合同，或是否具有是唯一繼承人的證明等。比較上述國家的規(guī)定，筆者認為，我國《物權(quán)法》第12條采取的應當是類似于瑞士法上的折衷實質(zhì)審查主義。理由如下：首先，折衷的實質(zhì)審查主義與我國物權(quán)變動的模式相一致。應當看到，德國、瑞士之所以采取不同的登記審查方式，與其實體法上采取的不同的物權(quán)變動模式有著密切的關聯(lián)。由于德國民法采“無因主義”，認為債權(quán)行為的效力不能對物權(quán)變動產(chǎn)生影響，故登記機關并不需要把債權(quán)關系的存在與否作為審查的對象；而瑞士民法采“有因主義”，故需要審查債權(quán)合同。我國物權(quán)變動的模式與瑞士基本相同，所以把債權(quán)合同的有無作為審查的對象是符合我國物權(quán)變動模式的。其次，對登記原因關系(即債權(quán)合同)采取“窗口式”的審查方式能夠更好地發(fā)揮登記的作用。嚴格的實質(zhì)審查主義固然能夠最大程度地保證登記的真實性和合法性，但同時也會對當事人的私法自治構(gòu)成威脅，還會加大登記機關的工作量，使得登記程序繁瑣、冗長，并引起與登記機關的不必要的糾紛。而“窗口式”的審查方式由于僅僅查驗是否存在真實的債權(quán)合同關系，而不觸及合同的效力問題，這不僅能在一定程度上保證登記的真實性，還有利于降低登記成本，提高登記效率，有效地避免了實質(zhì)審查主義的缺陷。①最后，我國《物權(quán)法》第12條第1項要求登記機關查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，其中所謂的“必要材料”從我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦①但是，為避免登記流于形式，增大錯誤登記的發(fā)生幾率，我國有必要借鑒其他國家的規(guī)定輔之以相關配套措施，如要求申請人提交債權(quán)合同的公證文書等。如在瑞士，即要求申請人對作為原因關系的債權(quán)行為進行公證；德國也要求申請人對登記合意予以公證。參見陳華彬：《物權(quán)法研究》，金橋文化出版(香港)有限公司2001年版，第301頁。181

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.中國民法年刊2006--2007法》等法律、法規(guī)的相關規(guī)定來看，應當認為其包括了作為登記原因的債權(quán)合同，這與德國的形式審查主義不同；但另一方面，《物權(quán)法》對登記機關的要求只是“查驗”，即檢查驗收，并未要求對債權(quán)合同的合法有效性予以審查，這不同于早期普魯士法上的嚴格實質(zhì)審查主義。就此而言，我國《物權(quán)法》上的不動產(chǎn)登記的審查方式更接近于折衷的實質(zhì)審查主義。(三)結(jié)論綜上所述，盡管我國物權(quán)法上的“錯誤登記”包括因登記過程中的原因?qū)е碌牟徽_登記和因登記原因行為的瑕疵導致的不正確登記兩種情況，但由于登記機關的審查對象并不及于當事人之問的實體法律關系，因此，因原因關系的不成立、無效或被撤銷而導致的錯誤登記并不能要求登記機關為之負責任。作為登記機關承擔賠償責任前提的“錯誤登記”應當僅限于登記機關在登記過程中因違反審查義務導致的登記簿內(nèi)容與登記時的真實權(quán)利狀態(tài)不相符的情形。

二、不動產(chǎn)登記機關賠償責任的認定(一)不動產(chǎn)登記機關賠償責任的性質(zhì)首先，不動產(chǎn)登記機關之所以承擔賠償責任，系由于其違反了嚴格審查的法定職責所致，該責任應屬侵權(quán)責任。又因為不動產(chǎn)登記機關作為國家機關，系以國家的公信力為基礎為當事人提供不動產(chǎn)交易的安全保障，其因行使職權(quán)給權(quán)利人造成的損害應屬于國家賠償?shù)姆秶试摲N侵權(quán)責任應當界定為國家賠償責任。但就國家賠償責任的性質(zhì)而言，在理論上多有分歧，主要有以下兩種不同的觀點：一是代位責任說。即認為工作人員在執(zhí)行職務時因不法行為致人損害，應由其本人承擔賠償責任。但因其財力有限，為確保受害人能夠獲得實際賠償，才由國家代替工作人員對受傷害人承擔賠償責任。國家賠償中規(guī)定的國家對有故意和重大過失的工作人員的追償權(quán)就是國家承擔代位責任的依據(jù)。①二是自己責任說。該說認為國家承擔的賠償責任是就其自己的行為承擔責任，而并不是代替其工作人員承擔責任。因為國家授予工作人員執(zhí)行公務的權(quán)限，本身就包含被工作人員違法執(zhí)行的可能。也就是說，權(quán)限本身已具有危險，所以國家自己應當負擔危險責任。②筆者認為，國家賠償責任就其實質(zhì)而言，應為自己責任。其理由固然因為國①葉晉明：“職務侵權(quán)民事責任若干問題探討”，載《政法論壇2004年第6期。②胡雪萍：“關于國家賠償性質(zhì)的法律思考”，載《行政法制}2004年第3期。182

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物權(quán)法家授予工作人員執(zhí)行公務的權(quán)限，本身就包含被工作人員違法執(zhí)行的可能。但更深層的原因恐怕還應當從國家與其工作人員的關系中去尋找。關于這一問題，學者主張的國家與國家機關工作人員的關系是一種特別權(quán)力關系的觀點值得贊同。依此觀點，國家機關工作人員在代表國家管理公務的過程中，與國家具有同一性，即行使職權(quán)時，國家機關工作人員不是以個人的身份出現(xiàn)的，而是以國家機關的身份出現(xiàn)的，其行為是一種國家行為，一切后果(包括違法行為的后果)都歸屬于國家。①至于國家賠償法中規(guī)定的國家對有故意或重大過失的工作人員的追償權(quán)，更多是一種紀律手段，而不是賠償費的追償。②綜上所述，國家賠償?shù)男再|(zhì)系國家對自己的違法行為承擔侵權(quán)責任。不動產(chǎn)登記機關錯誤登記的責任作為一種國家賠償責任，當然也具有上述性質(zhì)。(二)不動產(chǎn)登記機關賠償責任的歸責原則《物權(quán)法》第21條第2款規(guī)定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任。雖然該條并未明確規(guī)定登記機關僅就其過錯行為承擔責任，但筆者認為不應就此得出該條采納了無過錯責任原則的結(jié)論。在筆者看來，登記機關的責任認定應適用過錯責任的歸責原則。理由如下：首先，從國家賠償責任的歸責原則來看，我國并未適用無過錯歸責原則。我國《國家賠償法》第2條則規(guī)定：國家機關和國家機關工作人員違法行使職權(quán)侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償?shù)臋?quán)利。一些學者將其歸納為“違法歸責原則”，但自民事責任歸責原則理論觀察，這一頗具“創(chuàng)造性”的結(jié)論是不科學的。而從侵權(quán)法的角度探討“違法”的意義也許更有助于我們認識“違法”的本質(zhì)。所謂“違法”，在學說上有“結(jié)果違法”和“行為違法”兩種不同的觀點。前者指行為人的行為造成他人權(quán)利遭受侵害的事實；后者則指行為人的行為未盡必要的注意義務(故意行為當然被推定為違法)。由于“結(jié)果違法說”與同樣作為侵權(quán)責任構(gòu)成要件的“損害事實”有同義重復之嫌，故多數(shù)學者同意“行為違法說”。③行為違法說將違法性的實質(zhì)歸結(jié)為對注意義務的違反，而是否違反注意義務恰恰是客觀過錯的判斷標準。因此，多數(shù)學者認為作為侵權(quán)責任構(gòu)成要件的“違法性”概念在采納客觀過錯責任的前提下，已為“過錯”的概念所包含，沒有獨立存在的必要。換言之，行為具有違法性即意味著行為人存在過錯，反之亦然。就此而言，我國《國家賠償法》第2條規(guī)定的歸責原則應當是過錯責任原則。這一結(jié)論當然適用于不動產(chǎn)登記機關的賠償責任。其次，從《物權(quán)法》第21條第2款的規(guī)定來看，該條僅規(guī)定登記機關要對登記錯誤承擔賠償責任，但正如前文所述，造成錯誤登記的原因不只一種，有的與登記機關有關，有的則與登記機關無關，而該條對構(gòu)成登記機關責任前提的“錯誤登記”的范圍并未明確規(guī)定，如果采納無過錯責任會導致登記機關對那些不可歸責于自己的錯誤登記也要負責，這無疑加重了登記機關的責任，對登記機關顯失公平。再次，從登記的性質(zhì)和登記機關的職責來看，登記雖然屬于行政行為，但登記機關的職責并非以國家的名義許可或授予物權(quán)，其只是對當事人提交的證明文件予以審查和公示，這是建立在申請人提交相關證明材料的基礎上的。而在申請人刻意提供虛假材料的情形，由于登記機關的審查手段有限，即使其已經(jīng)嚴格履行審查義務，對有些材料也可能難以發(fā)現(xiàn)它的虛假性。如果一概要求登記機關承擔無過錯責任，會導致登記機關因害怕承擔責任而畏縮不前、消極履行職責的狀態(tài)。同時也會使登記機關加大審查范圍、延長審查時間，影響登記的效率。最后，從我國長期以來的立法實踐來看，對不動產(chǎn)登記機關賠償責任也一直采用的是過錯責任的歸責原則。例如，我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第37條規(guī)定：因登記機關工作人員工作過失導致登記不當，致權(quán)利人受到經(jīng)濟損失的，登記機關對當事人的直接經(jīng)濟損失負賠償責任。珠海市《房地產(chǎn)登記條例》第48條也規(guī)定：登記機關及其工作人員因工作疏忽，核準登記不當，造成權(quán)利人損失的，登記機關應當依法承擔賠償責任。這些規(guī)定對于我們正確理解《物權(quán)法》第21條第2款具有一定的啟發(fā)意義。(三)不動產(chǎn)登記機關過錯的認定i．不動產(chǎn)登記機關過錯的判斷標準所謂過錯的判斷標準，在理論上有主觀標準和客觀標準之說。前者以行為人的主觀認識能力為標準判斷其有無過錯；后者則以社會要求的客觀行為準則作為判斷過錯的依據(jù)。登記機關的過錯作為公務過錯，當然應當采客觀標準加以判斷：即以法律或職務要求的行為準則(或注意義務標準)作為公務過錯的判斷標準。如果登記機關工作人員的行為違反了這一客觀判斷標準，即可認定登記機關具有過錯。例如，在登記機關對申請人提交的證明資料根本未予審查，導致根據(jù)虛假的材料予以登記的情形，即使負責登記的工作人員個人能力有限，如184

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物權(quán)法剛剛參加工作、缺乏經(jīng)驗等，也應認定登記機關存在過錯。相反，如果登記機關已盡到審查義務，即使出現(xiàn)錯誤登記，也不應認定過錯的存在。不過，在登記機關過錯的證明上，考慮到受害人證明的難度，應采過錯推定的方式。即在登記機關不能證明自己沒有過錯時，則推定其過錯的存在。然而，如果過錯可以依照一般生活經(jīng)驗從事實本身予以認定，則可直接推定過錯的存在。2．登記機關過錯的具體認定在實踐巾，由于登記錯誤系由不同原因引起，登記機關過錯的認定也就有所不同：其一，因登記內(nèi)容與證明文件的內(nèi)容不一致而導致的登記錯誤。即與證明文件相比，登記簿存在錯誤、遺漏等現(xiàn)象。例如，權(quán)利人名稱寫錯、債權(quán)金額錯誤、應登記的事項未作記載、抵押財產(chǎn)的名稱或范圍與當事人申請不同、登記日期的錯誤，等等。由于這種情形在沒有過錯的情況下通常是不可能發(fā)生的，因此，可直接推定登iE$)L關過錯的存在。其二，因登記的內(nèi)容被登記機關不當涂銷而導致的登記錯誤。基于前文所述的原兇，此種情形也應直接推定過錯的存在。其三，因登記機關與登記申請人串通進行虛假登記導致的登記錯誤。這是登記機關故意造成他人權(quán)利損害，自應認定過錯的存在。其四，因申請人提交虛假證明材料而導致登記錯誤。這種情況下如何認定登記機關的過錯較為復雜。因為它涉及登記機關對相關材料真實性的查驗應當?shù)胶畏N程度的問題。對此，筆者認為，應當區(qū)別證明材料的性質(zhì)分別予以分析。(1)對于那些只要履行正常的審核程序就完全可以判斷其真?zhèn)涡缘牟牧希绶慨a(chǎn)證以及在登記部門有原始檔案的信息材料，登記部門應當保證其查驗結(jié)果的真實性，一旦f十{現(xiàn)錯誤登記，就應當認定登記機關的過錯。例如，2005年發(fā)生在北京的一起案件中，甲偽造了身份證、房屋所有權(quán)證、已購公房上市出售申請表等材料，將屬于乙的房屋出售于不知情的第三人丙并辦理過戶登記手續(xù)。①在該案中，登記部門未能發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證系偽造，也未能發(fā)現(xiàn)甲提交的系爭房屋的上市出售確認表中，所填房屋原產(chǎn)權(quán)單位與實際原產(chǎn)權(quán)單位不一致的事實。筆者認為這種情況下登記機關的過錯是比較明顯的。因為作為房產(chǎn)證的頒發(fā)機關，完全有能力對房產(chǎn)證的真實性進行審核，而對于所填房屋原產(chǎn)權(quán)單位與實際原產(chǎn)權(quán)單①王曉東：“買房人損失該誰承擔”，載《中國青年報》2005年7月3日。185

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.中同民法年刊2006--2007位不一致的情況，如果登記機關履行了正常的查檔審核程序，也完全能夠發(fā)現(xiàn)甲提交的是虛假材料。(2)對于那些不屬于登記部門職權(quán)負責范圍以內(nèi)的材料，如當事人之間的合同書等，只要登記機關盡到相應的注意義務，即使沒有發(fā)現(xiàn)其虛偽性，也不應當認定過錯的存在。(3)對于申請人依法院的判決或行政決定而申請登記的情形，只要經(jīng)登記機關審核判決書和行政決定書是真實的，即使因法院錯判導致登記錯誤，也不應認定登記機關的錯誤。

三、不動產(chǎn)登記機關賠償責任承擔(一)不動產(chǎn)登記機關的賠償范圍在發(fā)生錯誤登記的情形，受害人遭受的財產(chǎn)損失通常包括以下幾個方面：(1)物權(quán)或權(quán)利地位的喪失。例如，登記機關將甲的房屋錯誤地登記為乙的名字，而乙又將該房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給善意第j人丙的情形；再如，登記機關不當涂銷了甲的抵押權(quán)登記，致使甲喪失了就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；(2)兇主張權(quán)利而支出的費用，如交通費、手續(xù)費、訴訟費等；(3)可得利益的喪失。例如，在因錯誤登記喪失房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)的情形，受害人就該房屋或土地可期待的租金或營利的喪失；等等。那么，上述損害是否均屬于登記機關的賠償范圍?對此，《物權(quán)法》并未予以明確的規(guī)定。從國外立法規(guī)定來看，大多對登記機關的賠償范圍予以了一定的限制。如我國臺灣地區(qū)“土地法”第68條第2款規(guī)定，登記機關的損害賠償，不得超過受損害時之價值。澳大利亞的新南威爾士州在其《不動產(chǎn)法》中則將登記機關賠償責任最高限額定為10萬美元。而根據(jù)我國《國家賠償法》第28條第7項以及《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第37條的規(guī)定，登記機關的賠償范圍應限制在直接經(jīng)濟損失的范圍之內(nèi)。所謂直接經(jīng)濟損失，一般認為系指受害人現(xiàn)有財產(chǎn)利益的減少；與之相對的，則是間接經(jīng)濟損失即可得利益的喪失。①相比之下，筆者認為把登記機關的賠償范圍限制在直接經(jīng)濟損失的做法更具有合理性。一方面，不動產(chǎn)大多價值巨大，且都具有充分的利用價值。如果使登記機關對受害人的可得利益予以賠償?shù)脑挘瑒t將會使登記機關負擔過重，不利于登記機關積極性的發(fā)揮。另一方面，依侵權(quán)法理，只有那些與侵權(quán)行為具有法律上因果關系的損害才屬于可賠償?shù)姆秶＞痛硕裕苯咏?jīng)濟損失原則上是具備這一特征的，而因登記錯誤而導致的可得利益損失則自當別論。因為登記的作用僅僅在于公示①楊立新：《侵權(quán)法論》，人民法院出版社2005年版，第761—764頁。186

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.2006--2007年物權(quán)法物權(quán)，而利用物權(quán)獲得的可得利益并不在登記機關可預見的范圍之內(nèi)，也不在登記制度保護的范圍之內(nèi)，因此，可得利益的喪失與錯誤登記之間欠缺法律上因果關系，自不屬于可賠償?shù)姆秶＞C上所述，在上文提到的受害人所遭受的損害中，因錯誤登記導致的房屋所有權(quán)的喪失，以及受害人因辦理相關手續(xù)支出的交通費、手續(xù)費、訴訟費等相關費用，以及抵押權(quán)被漏登后債權(quán)不能實現(xiàn)的損失等均屬于直接經(jīng)濟損失而可以要求登記機關承擔賠償責任；而租金或營利的減少等間接經(jīng)濟損失，則不能要求登記機關予以賠償。此外需要特別說明的是，如果受害人對其遭受的損害本身也存在過錯，則應視其過錯大小適當減輕或免除登記機關的責任。(二)申請人提供虛假材料導致第三人損害時不動產(chǎn)登記機關的賠償責任如果登記錯誤純粹由于登記機關的過錯所致，則其當然應當承擔全部責任；但如果登記錯誤系由申請人提供虛假材料所致，則登記機關的賠償責任和賠償范圍如何確定?對此，學者之間有四種不同的觀點。(1)責任否定說。即認為登記機關僅在因為其工作人員的過失而使登記發(fā)生錯漏時，才對登記的當事人承擔賠償責任。在因當事人的申請進行登記而導致第三人利益受到損害時，登記機關不承擔責任。①(2)連帶責任說。即認為由登記機關與申請人構(gòu)成共同侵權(quán)，二者應承擔連帶責任。②(3)按份責任說。即認為應根據(jù)登記機關和登記申請人的過錯大小分別確定其應當承擔的責任份額。(4)補充責任說。即認為受害人原則上應首先要求登記申請人承擔賠償責任，只有當事人的要求無法得到滿足時，方可要求登記機關承擔賠償責任。⑧對此，筆者認為，登記機關之所以需要對受害人承擔賠償責任，原因在于其違反了法定的審核義務，因此，即使錯誤登記系由申請人提供虛假材料所致，只要登記機關未盡法定義務，就當然應當承擔賠償責任。就此而言，責任否定說并不可取。而就此時登記機關承擔責任的方式而言，筆者更贊同連帶責任說。理由如下：第一，如果登記錯誤的原因源于登記機關與申請人的惡意串通導致的虛偽登記，則登記機關與惡意申請人顯然構(gòu)成有意思聯(lián)絡的共同侵權(quán)，二者理應承擔連帶責任。①康宏：“房地產(chǎn)抵押登記中登記機關應該承擔什么責任”，載《中國房地產(chǎn)))2002年第12期。②常鵬翱：“也論不動產(chǎn)登記錯誤的法律救濟”，載《法律科'學}2006年第5期。③“物權(quán)法中的行政法問題：不動產(chǎn)登記制度”，載http：／／rmfyb．ehinaeourt．org。187

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.中H民法年邗J2006--2007第：二，如果登記錯誤的原因系由于申請人提供了虛假的證明材料，而登記機關未盡審查義務導致的，登記機關同樣需要對全部損害承擔賠償責任。因為于此情形，登記機關作為物權(quán)確定的最后把關人，如果其盡到了審查義務，則損害本來是可以避免的。就此而言，登記機關的過錯行為與受害人的全部損害之問是存在因果關系的。其應當與有過錯的申請人一起承擔連帶責任。第2i，那么，登記機關是否應當承擔補充責任呢?筆者對此持反對意見。因為在補充責任的設計下，受害人只能在窮盡其他救濟而不能得到滿足的情況下才能夠向登ic!tJL關請求賠償，這實際上為受害人尋求法律救濟設置了障礙，變相減輕了登記機火的責任。實不足取。(三)登記機關的追償權(quán)我網(wǎng)《物權(quán)法》第21條第2款規(guī)定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。該條明確了登記機關的追償權(quán)，并明確了被追償?shù)膶ο笫恰霸斐傻怯涘e誤的人”。具體而占，其應當包括以下兩類人：一是造成登記錯誤的申請人。如果登記錯誤是由于申請人提供了虛假的證明材料所致，則雖然登記機關也存在過錯，但由于登記申請人是登記錯誤的源頭，其理應承擔終局性的責任。登記機關承擔賠償責任后，有權(quán)向有過錯的申清人就全部賠償額予以追償。二是造成登記錯誤的丁作人員。有過錯的_：_I．作人員系造成登記錯誤的直接責任人員，自應對其行為承擔一定的法律后果。然而，是否所有有過錯的T作人員均可以成為被追償?shù)膶ο?筆者認為不然。根據(jù)《國家賠償法》第14條的規(guī)定，賠償義務機關只能向有故意或重大過失的工作人員予以追償。筆者認為鑒于國家機關丁作人員行為的公務性，把追償?shù)膶ο笙拗圃谟泄室夂椭卮筮^失的工作人員是合理的，該條也應適用于不動產(chǎn)登記機關追償權(quán)的行使。188

王利明主編.中國民法年刊（2006-2007）.法律出版社,2008.9.