第一篇：如何解決新入伙項目接管難點[范文]

如何解決新入伙項目接管難點

新項目能否順利接管入伙，對我們物業服務機構來講是一個重要考驗，考驗我們的專業水準、組織管理能力，考驗我們團隊的工作效能。新項目接管是一項繁瑣的工作，每一個項目的實際情況不同，遇到的問題也不盡相同，下面我就如何解決新入伙項目接管難點這一問題，和大家一起探討。

注重前期溝通，排除后期隱患。

新項目能否順利接管入伙，取得建設方認可和支持很關鍵，但并不是每一個建設單位都能認可交付中物業管理方的重要性，這需要我們進行充分溝通，讓建設方認識到，物業管理方的前期介入對房屋的順利交付以及交付之后樓盤的物業管理服務質量的重要性，對維護開發商的聲譽及保障后期銷售業績的重要性。這樣他們才會支持和配合我們的工作。

合作雙方互信、溝通良好，是各項工作開展的基礎；一般情況下我們的溝通對象主要是開發商和施工分包單位。我們和開發商對口部門目標利益趨于一致，就是共同努力完成房屋交付，減少客戶投訴，一般情況下溝通會比較順暢。但因為物業管理方和施工部門沒有直接的利益關系，相對較難建立緊密的協作關系，多數情況下施工方對物業公司的要求，不光配合力度不夠，甚至不予理睬，認為物業公司添亂，影響了他們的工程進度，因此拒絕變更設計等，而這將會讓我們在以后的物業管理中要面對客戶的質疑和自身使用維護的不便。因此，建立“會議聯系制度”是非常必要的。由開發商主要領導召集主持，我方、售樓代理、建設方銷售及項目施工管理等部門均安排關鍵負責人參加，每周定期舉行例會，圍繞整個交付工作，明確各方的責任目標，提出的任務要求，通報進度和落實情況，對交付工作進行整體推進。這樣避免了多方逐級請示，拖延時期、推諉責任的情況發生，便于及時決策和落實。

前期溝通我們主要側重于工程施工問題、設施設備選型配備、承接查驗方案、物業用房規劃、交付方案等幾個方面的內容。工程施工無缺陷、遺留問題少，交付使用后，我們遇到的投訴糾紛少，可以讓我們投入更多的精力完善各項服務。設施設備選型好，有益于方便后期維護，保障客戶使用便利。近幾年我們接管的項目，多是分期完成開發交付的，而前期臨時或正式物業用房的規劃、裝修，直接影響到我們員工安居樂業。

例如我們在和熙園前期跟進過程中，發現廚房、衛生間排氣孔設置位置過低，客戶使用該孔會致使吊頂后，房間凈空過于低矮，客戶在裝修時就會重新打孔，勢必破壞外墻保溫、防水層，給后期房屋保修遺留糾紛隱患，也對房屋外立面美觀度造成一定破壞；同時，我們也發現部分戶型陽臺排水管和天面排水口聯通，但管徑設計僅為50㎜，按使用常識判斷是遠不能滿足排水要求的，一旦出現堵塞漫溢，就會引發水浸損失賠償糾紛。對此，我們以維護開發商利益和業主利益為出發點，和對方進行了充分溝通，最終取得了對方的認可；避免了設計缺陷和后期隱患。

交付方案翔實，注重培訓演練

項目接管入伙，各項準備工作紛繁瑣碎，要做到各項工作條理清楚、有條不紊，不出現遺漏，具體策劃人思維要縝密，交付方案考慮要周全，這直接關系到交付組織工作的成敗。

為此要制定一份嚴謹翔實的交付方案，用于指導交付入伙的具體工作；交付方案制定過程中，參與組織工作的團隊成員均要參與，發揮團隊優勢，對交付工作的各個環節進行縝密的思考，務必做到每個成員通曉整個方案。

成立交付工作小組，確定開發商和我方的總協調人，對雙方成員進行合理分工；在制定整體工作計劃階段，要詳列支持交付、直接服務交付及交付之后投入正常運行而必需完成的各項工作，主要包含編寫制作入住表單及業主手冊等入住文件資料，組建物業服務機構的物資裝備計劃，物業收費必備的行政批文，交付區域的開荒組織計劃，滿足交付后日常運行的管理方案、人員培訓計劃等內容。

項目集中入伙階段，每天要接待幾十上百戶業主辦理入伙手續，單靠項目有限的人力難于獨立支撐完成，需要其他項目人員支援，也需要其他單位人員協作配合。我們制定了人員支援計劃，確定了每天支援的人員名單、聯系方式及具體崗位分工。而交付現場各流程各崗位保持井然有序、協調一致，給客戶留下專業、規范的良好印象，需要進行有效培訓，我們分階段培訓不同的內容，不同的部門人員采用不同的培訓方式。

組織交付培訓時，我們分三個階段進行。首先，交付工作啟動初期開展了一系列基本的應知應會業務培訓，每項課件內容都是結合項目實際情況修訂的，通過培訓大家循序漸進的掌握了各項基本業務規范內容，知曉整體交付方案，清楚各項交付準備工作的重要性。其次，在接近交付一周左右時，我們盡可能的召集參與交付的物業工作人員，進行一次崗位分工動員及入住問題統一說辭、緊急情況預案培訓，使參與交付的各崗位人員明確各自職責，統一回答業主問題的口徑，知曉遇到緊急情況下的一般處理程序。最后，在交付前三天時，務必組織各協作單位的交付崗位工作人員，進行一次協調動員會議，著重知會交付工作紀律，并組織和其他交付工作人員一起進行模擬演練；組織者對演練中發現的問題，及時進行整改完善。在和熙園交付過程中，遭遇的不多的異常情況，各崗位責任人均能通過預設方案，有效化解危機，前期編制的緊急預案，開展的培訓、演練，關鍵時刻發揮了一定效果。交付方案中，我們對交付中常見的緊急情況編制了處理預案，分不同情況制定處理措施。如規定客戶身份證未帶要求先辦理入住，不遵守公示交付流程要求先驗房后繳費或先驗房后領鑰匙的，確定了引導客戶離開交付現場，統一由應急機動組統一決策安排的原則；規定在交付過程中若出現客戶以房屋質量、設計變更、對景觀配套設施不滿意而拒收房等情況時，制定了處理應急措施；制定了交付期間詳細的車輛停放方案，現場預備常用藥品的便民藥箱及應急車輛，用于出現病患時使用。結合隆冬季節交付的實際情況，還制定遭遇不良天氣的應對方案，預備了掃雪除冰器具及機動人員。還為突遭媒體采訪預先指定專人接待，規定了解答原則。承接查驗細致，及時整改問題

項目建筑取得竣工備案證書，就具備了交付條件。我方就應按前期物業服務合同的約定，組織進行承接查驗，我們組織承接查驗是向全體業主承擔責任，無論是從我們承擔的責任，還是從接管后將要進行的維護保養工作，都要求我們不急不躁，有條不紊的仔細進行承接查驗。按常規程序，首先要確定物業承接查驗方案，明確交驗雙方對接人員，并進行分工，準備查驗工具、查驗記錄表單等；其次，督促建設方在正式查驗前20天移交有關圖紙資料，組織查驗人員分專業不同，熟悉圖紙資料；在此基礎上，根據查驗方案確定的日程，交驗雙方對共用部位、共用設施設備，在現場比對圖紙資料查驗，記錄發現的問題；針對查驗中發現的問題，提交責任單位整改；交驗雙方確認現場查驗結果，并簽訂物業承接查驗協議，約定整改效果及期限；協議簽訂后10日內交驗雙方辦理物業交接手續，簽訂正式的移交證明，該項工作應于交付15日前完成。

其中，移交的圖紙資料將是項目的永久檔案資料，不能缺項；主要包括項目竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料，建設方和其簽訂的安裝合同的維保條款部分；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件，一般是開發商和對應單位簽訂的配套建設協議；物業質量保修文件和物業使用說明文件，即俗稱的兩書。

我方自交接后30日內，備齊前期物業服務合同、臨時管理規約、物業承接查驗協議、建設單位移交資料清單、查驗記錄、交接記錄等文件向項目所在地的房地產行政主管部門辦理備案手續，即全部完成承接查驗工作。

在實施承接查驗過程中，需要我們特別注意的是要將查驗的問題進行分類；至少要分清施工缺項、施工遺漏問題和施工工藝缺陷、規劃設計缺陷等兩大類問題。例如在和熙園查驗中，我們發現小區圍欄較多部位豎桿間距凈空尺寸達20㎝以上，普通身材的人員側身就可鉆過圍欄，明顯不符合使用要求；比對設計圖紙，發現圖紙設計只有每塊圍欄豎桿數量要求，并未標注該處豎桿間距尺寸要求；查詢國家規范標準，該類圍欄豎桿間距凈空尺寸要求應小于15㎝，屬設計考慮不周，施工方施工時也未結合實際使用需要施工，只能依據國家規范標準協調建設方采取彌補措施。

因種種原因，項目施工進度總會出現不同程度的滯后，出現倉促交付的現象。如按常規程序，先進行承接查驗后交付使用，勢必造成延期交付致使建設方違約，這是建設方不能接受的。像和熙園工期緊張，交付時仍在進行部分掃尾工程，難于按要求在交付使用15日前完成承接查驗，為此雙方只能協商變通，對應進行查驗的部位和設施設備，先行投入使用，待完成集中交付完成之后，雙方進行正式的承接查驗。如雙方能以互信為基礎，有負責任的態度，最終也能解決好查驗問題，和熙園按此操作，事后證明查驗的問題也陸續得到了解決。

當然，部分施工單位急于移交而催促我方進行承接查驗，我方排除干擾，堅持不急不躁，一律按既定方針處理。稍稍分析施工方急于移交的心理，多是因工程完工后想盡快撤走施工人員，不愿為已完工的工程再投入人力，都想盡快將現場移交出去；若我方迫于壓力，在現場熟悉不夠的情況下草草查驗承接，會遺留一些隱患問題，給后期的整改、維保帶來一定的難度；特別工期緊張的施工項目，極易出現施工遺漏，萬不可倉促進行承接查驗。

堅持完成交付工作后再進行承接查驗，可以給我們贏得一個緩沖的時間，還可以獲得一個熟悉現場的過程，即在通過一段時間的使用和觀察，查驗部位和設施設備的問題基本已知曉，再進行查驗就能有的放矢

第二篇：物業項目接管

工程項目竣工之后，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、現行施工技術驗收規范、上級領導機關下發的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備 的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據進行驗收。

由于建筑工程項目的性質不同、行業不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般 標準如下：

(1)工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業全部施工完畢。

(2)所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。

(3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛生設備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。

(4)建筑物四周2米之內的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗后，均達到合格標準以上。

經正式驗收合格后的物業應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續，并移交與建設項目有關 的所有技術資料。

驗收程序

1原有房屋接管驗收程序

(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗；

(4)對檢驗中發現的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；

(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

(6)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有 權轉稱登記(若無產權轉移，則無須辦理)。

2、新建房屋接管驗收程序。

(1)建設單位書面提請接管單位驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗；

(4)對驗收中發生的問題，按質量問題處理辦法辦理；

(5)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發接管文件。

3、住宅小區綜合驗收程序

①住宅小區建設項目全部竣工后，開發建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出 住宅小區綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規定的文件資料；

②城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月 內，應當組成由城建(包括市政工程、公用事業、園林綠化、環

境衛生)、規劃、房地產、工 程質量監督等有關部門及住宅小區經營管理單位參加的綜合驗收小組；

③綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發建設單位匯報情況，進行現場檢查，對住 宅小區建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設行政主管 部門提交住宅小區竣工綜合驗收報告；

④城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開 發建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續。

驗收合格并已辦理交付使用手續的住宅小區，開發建設單位不再承擔工程增建、改建費用。

物業接管驗收應提交的資料

1、原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。

(1)產權資料

①房屋所有權證；

②土地使用權證；

③有關司法、公證文書和協議；

④房屋分戶使用清冊；

⑤房屋設備及定、附著物清冊。

(2)技術資料

①房地產平面圖；

②房屋分間平面圖；

③房屋及設備技術資料。

2、新建房屋接管驗收應提交的資料。

(1)產權資料

①項目批準文件；

②用地批準文件；

③建筑執照；

④拆遷安置資料。

(2)技術資料

1)竣工圖——包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)地質勘察報告；

3)工程合同及開、竣工報告；

4)工程預決算；

5)圖紙會審記錄；

6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；

7)隱蔽工程驗收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗收證明書；

10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

11)新材料、新配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；

14)供水、供暖的試壓報告。

物業移交

在完成了物業驗收之后，所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在 驗收簽字的同時就可予以移交。

物業要直接移交給物業管理公司，原因是物業在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用 管理是由物業管理公司來進行的，加之物業管理公司參與了施工監理和工程驗收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操 作等。

物業要移交給物業管理公司的另一個原因在于，即使是由發展商或代理商售出的物業，當其 向業主移交時，移交者必須是物業管理公司，因為物業向業主的移交就是物業管理公司和業 主共同管理、相互監督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預交水電費押金，領取《物業管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機 車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財力。

物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查 對責成返工的工程是否保證質量地完成了。

交接雙方的責任

1、為盡快發揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內審核完畢，及時 簽發驗收通知并約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并 商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

3、房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

4、新建房屋從驗收之日起，應執行建筑工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，并向 接 管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收 接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。

5、新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔 因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。

接管物業的善后問題

房屋竣工后，物業管理管理公司要與建設單位辦理物業移交手續。在移交驗收中，如果發現 物業質量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發建設單位和施工單位解決。

物業管理公司也可以代理開發建設單位和施工單位在保修期內的保修責任，并按規定使用委 托方提供的保修款。

由于開發建設單位租售原因造成移交后出現空置房屋，其管理服務費用由開發建設單位承擔。

辦理移交手續時，物業管理公司有權向開發建設單位索取以下與物業管理有關的書面資料： 工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產權范圍或成本核算清單、住宅區公用設施、設 備及公共場地清單、住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業用 房及其它可以用于經營的公用設施、設備和場地清單等。

竣工驗收后的物業保修

一、保修的范圍

竣工驗收后的物業，在規定的保修期內，因施工造成的質量事故和質量缺陷，應按照建設部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規定進行保修。

各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下：

(1)屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風道不通；

(3)室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；

(4)內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關不靈或縫隙超過規范規定；

(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；

(7)外墻外漏水、陽臺積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續辦理完之日起計算，根據《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(1)民用與公共建筑、一般工業建筑、構筑物的土建工程為1年；

(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；

(3)建筑物的供熱、供冷系統為一個采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小區道路為1年；

(5)工業建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規定。

第四節 接管驗收注意事項

一、物業管理企業自身的注意事項

物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通 過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業 管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：

1、物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收 工作。

2、物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

3、接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

4、落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理 企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。

5、開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。

6、物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。

7、接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收后合格憑證，簽發接管文件。

當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。

二、物業管理企業外部的注意事項

1、接管不規范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規范，但實際操 作 過程中常常不能嚴格執行。之所以會在接管驗收中出現濫用職權的腐敗現象主要原因就是接 管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管后出現質量問題 或發生事故，往往也不是責任方承擔，而是通過更高層次的協調，各方平擔風險和責任。近幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質量問題的物業，各種事故頻頻發生。開發或 建筑企業的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規范，有時會造成 管理公司與開發或建筑企業之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2、物業的接管驗收牽涉到新舊體制的轉移，規范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當的普遍性，其機制的轉換需要一個相當長的時期，無論是外部環境，還是內部素質都 有待在實踐中逐步改善。一些物業管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了，但實質內容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業管理公司，在接管驗 收的規范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3、缺乏統一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內容可隨物業的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內容，基本要求與基本形式應該有一個標準。現在一些地區制定了 一些標準合同文本，但大多都不成熟。有些地區完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會 出現矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

顯然，物業的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監管職能不到位，消費者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。

簽于物業接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：

①進一步完善接管驗收的政策法規，文本體系，為規范交接行為創造條件。

②切實做到政企分開，轉變政府職能，把物業管理公司推向市場，推進物業管理市場化。

接管合同概述及標準合同樣本

一、合同的概述

(一)物業管理合同的特征

1、物業管理公司以業主或業主委員會的名義和費用處理委托事務。因此，物業管理公司因 處 理委托事務(如房屋維修、設備保養、治安保衛、消防安全、清潔衛生、園庭綠化等)所支出 的必要費用，應由業主承擔。

2、物業管理合同是有償的。也就是說，業主不但要支付物業管理公司在處理委托事務中的 必要費用，還應支付物業管理公司一定的酬金。

3、物業管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。

4、物業管理合同的內容必須是合法的，應體現當事人雙方的權利、義務的平等與一致，并 不得與現行物業管理法規相抵觸，否則，合同將不受法律保護。

5、物業管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業管理合同自雙方達成協議時成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。

(二)物業管理合同的主要內容

物業管理合同應當載明下列主要內容：

1、委托方和受托方的名稱、住所；

2、物業管理區域的范圍和管理項目；

3、物業管理服務的事項；

4、物業管理服務的要求和標準；

5、物業管理服務的費用；

6、物業管理服務的期限；

7、違約責任；

8、合同終止和解除的約定；

9、當事人雙方約定的其他事項。

物業管理合同中當事人應當約定的物業管理服務事項包括：(1)物業共用部位共用設備的使 用管理、維修和更新；(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務；(5)保安服務；(6)物業維修、更新費用的帳務管 理；(7)物業檔案資料保管。

物業管理合同除了應當約定的管理服務事項外，還可以約定下列服務事項：(1)業主或使用 人的自用部位和自用設備的維修、更新；(2)業主或業主委員會委托的其他物業管理服務事 項。

第三篇：新入伙協議書

個人入伙協議書

原合伙人（甲方）： 新合伙人（乙方）：

第一條 依據《中華人民共和國民法通則》及法律、行政法規、規章的有關規定，并依據合伙協議，按照平等、自愿、公平、誠實信用的原則，經新合伙人與原合伙人全體協商一致，訂立本協議。

第二條 本合伙為普通個人合伙，是根據合伙協議自愿組成的個體工商戶。全體合伙人愿意遵守國家有關的法律、法規、規章，依法納稅，守法經營。

第三條 合伙字號（個體工商戶字號）：

第四條 經營場所：

第五條 乙方入伙期限：自 年 月 日起至合伙停止營業止。

第六條 出資方式和出資期限。

1、乙方以貨幣方式出資，計人民幣伍萬元，占全體合伙人出資總額的30%。

2、因乙方為甲方進行其他店面的財務核算，乙方30%份額中的10%為乙方的勞動報酬；但乙方財務核算的店面不超過五家，超出部分，由雙方另行協商。

3、乙方在本協議簽訂前已經將出資款支付給甲方。

第七條 盈余分配與債務承擔。

甲方負責合伙事業的日常經營，乙方負責財務核算。

1、盈余分配和虧損承擔：利潤分配（含計提或攤銷的相關費用）甲方占70%，乙方占30%；虧損甲方承擔80%，乙方承擔20%。

2、債務承擔：合伙產生的對外債務由甲方自行承擔。

3、若合伙今后需要追加投資，甲方承擔80%，乙方承擔20%。

第八條 甲方應當每月向乙方報告合伙的經營及財務狀況。

第九條 若本合伙有新合伙人加入，由甲方在自己所占份額內與新合伙人進行份額劃分，與乙方無關，不得影響乙方的相關權益和本協議約定的盈余分配。

第十條 雙方履行本協議如發生爭議，應當先協商解決，協商無效，向協議簽訂地的人民法院起訴。

第十一條 本協議一式兩份，雙方各執一份，自簽訂之日起生效。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

簽訂地點： 常州市鐘樓區

簽訂地點： 常州市鐘樓區 1篇二：個人新入伙協議書

個人新入伙協議書

第一條：依據《中華人民共和國民法通則》及法律、行政法規、規章的有關規定，按照平等、自愿、公平、誠實信用的原則，經新合伙人與原合伙人全體協商一致，訂立本協議。

第二條：本協議未盡事宜，經全體合伙人協商一致，達成補充協議，補充協議與本協議具有同等的法律效力;無法達成的，以法律、行政法規、規章的規定為準。

第三條：經營場所：本協議約定之煤礦地點位置屬東江鎮，名稱為仁里煤礦。

第四條：經全體合伙人決定聘請龍政紅為本合伙的法定代表人，全權負責仁里煤礦的經營管理。

第五條：原合伙人共兩人(以下共同簡稱為甲方)，分別是：

1、謝基能，男，年 月 日出生，身份證號碼：，現住所，聯系方式：。

2、王志華，男，年 月 日出生，身份證號碼：，現住所，聯系方式：。第六條：新合伙人(以下簡稱為乙方)：

龍政紅，女，年 月 日出生，身份證號碼：，現住所，聯系方式：。

第七條：乙方以貨幣方式出資，計人民幣壹佰壹拾捌萬

元整，占全體合伙人出資總額的50%。

第八條：乙方出資分兩次付清。第一次于2011年 月 日預付人民幣伍拾萬元整；第二次在2011年 月 日之前將余款全部付清。逾期未繳或未繳足的，應對應繳未繳金額數計付銀行利息并賠償由此造成的損失。

第九條：乙方履行出資義務后，即成為本合伙的合伙人。乙方入伙后即以其50%的股份比例享有入伙后的各項合伙人之權益，承擔入伙后各項合伙人之義務。

第十條：甲方為乙方出具《新合伙人出資證明》貳份，壹份由甲方持有，壹份作為本協議的附件。

第十一條：利潤分配，以乙方占仁里煤礦50%的股份比例為依據，按此股份比例進行分配。

第十二條：乙方入伙前涉及仁里煤礦的任何糾紛及遺留問題均由甲方負責處理，乙方入伙前仁里煤礦的所有債務亦均由甲方負責清償，乙方對此不承擔任何責任和債務。若乙方因入伙前之糾紛、遺留問題和債務承擔責任，給乙方造成損失的，甲方必須全額賠償乙方之損失。

第十三條：乙方入伙后的合伙債務先由合伙財產進行清償，合伙財產不足以清償的，以各合伙人所占仁里煤礦的股份比例為據，按股份比例承擔。

第十四條：甲方應向乙方如實告知原合伙的經營狀況與財務狀況。

第十五條：經全體合伙人決定，委托乙方負責經營、管理合伙業務，甲方必須積極協助。其權限是：

1、對合伙事業進行日常管理;

2、出售仁里煤礦的產品(貨物)，購進常用物品（貨物）;

3、負責全礦職工安排、銷售、財務管理等，甲方應積極做好上層關系、周邊關系、當地糾紛等事宜，但不得干擾乙方進行仁里煤礦的正常經營管理，盡最大努力保證仁里煤礦的正常生產經營。

4、財務管理方式：乙方應每月結算公布一次財務的盈余分配表和財務支出分攤表。要每月及時在下個月3日前公布公攤費用，重大資金開支必須向全體合伙人商議后，方可開支。

5、仁里煤礦的煤炭銷售價格需經全體合伙人統一議價后方可定價銷售，合伙人以外的購貨人必須以現金形式購買煤炭方可發貨。合伙人購買煤炭每月結帳付清，逾期不支付貨款將從股本資金中扣除，不能有任何拖欠理由。

第十六條：乙方應當每 向甲方報告合伙的經營及財務狀況，其經營合伙所產生的收益歸全體合伙人共有，所產生的費用及虧損由全體合伙人共同承擔。

第十七條：全體合伙人在合伙期間，應依照本協議，認真履行工作職能及合伙人之義務，非合伙事務執行人或未經授權禁止私自以合伙名義進行業務活動。

第十八條：其他約定：

1、甲方應保證在乙方入伙后，仁里煤礦的開采時間達兩年以上，假如因政策原因、政府行為等任何原因不能保證在乙方入伙后仁里煤礦兩年的開采時間，則自仁里煤礦停礦

之日起，每少一年，甲方必須按每年人民幣陸拾萬元向乙方退還入伙股本金，此款必須在一周內由甲方一次性支付給乙方。若甲方逾期不予退還股本金，第逾期一日，按未退還之股本金數額3%向乙方支付違約金。

2、甲、乙雙方應嚴格按照本協議的約定行使權利、履行義務，否則承擔支付違約金 元的違約責任，給對方造成損失的，還應賠償對方損失。

第十九條：甲、乙雙方在履行本協議過程中，發生爭議的，應當協商解決，協商不成的，可依法向協議簽訂地北湖區人民法院提起訴訟。

第二十條：本協議自全體合伙人簽字（蓋章）后生效，協議附件與本協議具有同等法律效力。

本協議壹式叁份，各合伙人各執壹份，具有同等法律效力。

原合伙人（甲方）： 新合伙人（乙方）：

簽訂地點：

年 月 日

附件：

新合伙人出資證明

本合伙依據《中華人民共和國民法通則》組建，根據本協議書特發放此證。

茲證明龍政紅是仁里煤礦繳清全部出資款的所有人，其出資額為人民幣壹佰壹拾捌萬元整，占全體合伙人總出資額的50%。

本出資證明經原合伙人與新合伙人確認為有效。特此為證。

原合伙人（甲方）： 新合伙人（乙方）：

年 月 日(此證明需全體原合伙人簽字并加蓋公司章、財務章)篇三：入伙協議范本 入伙協議

依據《中華人民共和國合伙企業法》和_________合伙協議，按照自愿、平等、公平、誠實的原則，經新合伙人和原全體合伙人協商一致，制定本協議。

一、新合伙人履行出資義務，即成為________________的合伙人。

二、新合伙人姓名，出資方式及出資額：

新合伙人姓名：____________，住所：_______________________，身份證號碼：_________；

出資方式：________________；

出資額：計人民幣_________元。

三、新合伙人承認原合伙企業所有協議，與原合伙人享受同等權利，承擔同等責任。

四、新合伙人對入伙前合伙企業的債務承擔連帶責任。

五、本協議一式_________份，合伙人各持一份，并報合伙企業登記機關一份。本協議經新合伙人和原合伙人簽字后生效。

六、本協議未盡事宜，按國家有關規定執行。

新合伙人（簽章）：________ 原合伙人（簽章）：________ _________年____月_______日 _________年____月_______日

簽訂地點：________________ 簽訂地點：________________篇四：個人合伙合伙人新入伙協議書

個人合伙合伙人新入伙協議書

來源：未知 作者： 第一章 總則

第一條：依據《中華人民共和國民法通則》及法律、行政法規、規章的有關規定，并依據 合伙協議，按照平等、自愿、公平、誠實信用的原則，經新合伙人與原合伙人全體協商一致，訂立本協議。

第二條：本合伙為普通個人合伙，是根據合伙協議自愿組成的個體工商戶。全體合伙人愿意遵守國家有關的法律、法規、規章，依法納稅，守法經營。

第三條：本協議條款與法律、行政法規、規章不符的，以法律、行政法規、規章的規定為準。

第四條：本協議未盡事宜，經全體合伙人協商一致，達成補充協議，補充協議與本協議具有同等的法律效力;無法達成的，以法律、行政法規、規章的規定為準。

第五條：協議附件與本協議具有同等的法律效力。本協議及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二章 合伙的字號、法定代表人、期限、主要經營場所的地點。

第六條：個體工商戶字號：

第七條：經營場所：

第八條：經全體合伙人決定聘請 為本合伙的法定代表人，薪金。其權限如下：1、2、3、法定代表人的權利義務僅限于協議的約定。

第八條：合伙期限為 年。(如果不需要，可刪除)第三章 新合伙人與原合伙人信息。

第九條：原合伙人共兩人(以下共同簡稱為甲方)，分別是：

1、，(性別)，年 月 日出生，身份證號碼：，現住所，聯系方式：。

2、，(性別)，年 月 日出生，身份證號碼：，現住所，聯系方式：。

第十條：新合伙人(以下簡稱為乙方)：，(性別)，年 月 日出生，身份證號碼：，現住所，聯系方式：。

第四章 新合伙人(乙方)出資方式、數額、繳付期限。

第十一條：乙方以貨幣方式出資，計人民幣 萬元，占全體合伙人出資總額的 %。

第十二條：乙方自 年 月 日至 年 月 日實際繳足出資，逾期未繳或未繳足的，應對應繳未繳金額數計付銀行利息并賠償由此造成的損失。

第十三條：乙方履行出資義務后，即成為本合伙的合伙人。

第十四條：甲方為乙方出具《新合伙人出資證明》，作為本協議的附件。

第十五章 利潤分配、債務承擔方式。

第十五條：利潤分配，以 為依據，按比例分配。

第十六條：合伙債務先由合伙財產進行清償，合伙財產不足以清償的，以各合伙人的 為據，按比例承擔。

第六章 合伙事務的執行。

第十七條：甲方應向乙方如實告知原合伙的經營狀況與財務狀況。

第十八條：乙方承認原合伙所有協議，與甲方享有同等的權利，承擔同等的責任，并對入伙前合伙的債務。

第十九條：經全體合伙人決定，委托乙方負責經營、管理合伙業務，任職合伙的經理職務，薪金。其權限是：

1、對合伙事業進行日常管理;

2、出售合伙企業的產品(貨物)，購進常用貨物;

3、其他合伙事務由甲方負責執行。

第二十條：乙方應當在 期內向甲方報告合伙的經營及財務狀況，其經營合伙所產生的收益歸全體合伙人共有，所產生的費用及虧損由全體合伙人共同承擔。

第二十一條：甲、乙雙方在執行合伙事務過程中，可以針對各合伙人執行的事務提出異議。如發生爭議，依據本協議第二十二條的規定進行表決。第二十二條：合伙人對合伙有關事項作出決議，實行

表決方式。

第七章 禁止行為。

第二十四條：在聘請 作為本合伙的法定代表人期間，應依照本協議，在全體合伙人決議授權的范圍內履行工作職能，禁止下列行為：

1、禁止私自以合伙名義進行業務活動;

2、3、第八章 爭議解決方式。

第二十五條：甲、乙雙方在履行本協議過程中，發生爭議的，應當協商解決，協商不成的，按下列第 方式解決：

1、提交 仲裁;

2、依法向 人民法院提起訴訟。

第九章 違約責任。

第二十六條：乙方在任職合伙經理職務期間，如違返本協議的約定，給各合伙人造成重大損失的，應按照合伙的實際損失予以賠償，并承擔 違約責任。

第二十七條：甲、乙雙方應嚴格按照本協議的約定行使權利、履行義務，否則承擔 違約責任。

第十章 其他事項。

第二十八條：經甲、乙雙方協商一致，可以修正、變更或補充本協議。

第二十九條：本協議連同附件共 頁，一式 份，具有同等的法律效力。協議持有人情況如下：1、2、3、4、5、第三十條：本協議自全體合伙人簽字之日起生效。

新合伙人： 原合伙人：

年 月 日 年 月 日

簽訂地點： 原合伙人：

年 月 日

簽訂地點：

附件一：

新合伙人出資證明

本合伙依據《中華人民共和國民法通則》組建，根據《合伙協議》及《入伙協議》發放此證。

茲證明 是合伙經營(字號)繳清全部出資款的所有人，其出資額為人民幣 萬元，占全體合伙人總出資額的 %。

本出資證明經 方為有效。

特此為證。

年 月 日

(此證明需全體原合伙人簽字并加蓋公司章、財務章)篇五：公司入伙協議書 公司入伙協議書

入伙公司（甲方）： 名稱 : 法定代表人：

原股東： 身份證號碼： 入伙人（乙方）：

姓名: 身份證號碼：

依據相關法律法規的有關規定，并依據合伙協議，按照平等、自愿、公平、誠實信用的原則，經新入伙人與原公司股東全體協商一致，訂立本協議。

第一條：乙方入伙期限：自 年 月 日起至公司停止營業止。第二條：乙方以貨幣方式出資入伙，計人民幣叁萬元整，占公司股份的10%。第三條：在本協議簽訂日之前，甲方經營所得的收益或債務由甲方核算清楚，并由原股東共同分配或承擔，與乙方無關。

第四條：自本協議簽訂之日起，乙方加入湖南蹦迪小象貿易有限公司與原公司股東一起共同經營，按股份比例共同分配收益、共同承擔風險、共負盈虧。

第五條：若合伙今后需要追加投資，乙方按照股份比例承擔10%。

第六條：若本合伙有新合伙人加入，由甲方在自己所占份額內與新合伙人進行份額劃分，不得影響乙方的相關權益。如必須涉及到乙方相應股份的調整，甲方須與乙方協商一致，簽訂新的《股權認定協議書》。

第七條：雙方履行本協議如發生爭議，應當先協商解決，協商無效，向協議簽訂地的人民法院起訴。

第八條：本協議一式兩份，雙方各執一份，自簽訂之日起生效。

第四篇：5步解決房地產開發項目管理6大難點

5步解決房地產開發項目管理6大難點【精】

中國房地產策劃聯盟

★1.項目決策階段開發商的項目市場定位及決策機制不完善，即項目前期市場可行性研究工作的不到位，是影響項目管理有效實施的根本。

前期對市場研究不充分，決策緩慢。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發商高層領導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究。因市場和產品研究不詳細，導致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產品肯定不科學、不系統、不全面，也不完全可行。

決策機制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項目建設、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設過程中經常出現原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。當工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內容久拖不決時，因市場定位的前期基礎資料不豐富、產品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領導的“拍腦袋”，決策成了經常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。公司高層領導成了具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成了工程建設關注、等待和推脫責任的 “注目點”，前期的市場研究和產品研究問題此時就演變成了工程變更的技術問題和工程建設的項目管理問題等，許多本應相關專業人員或部門做的具體技術問題反而會集中在公司高層領導處。

項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難。例如某項目的陽臺欄桿形式確認達半年之久；某項目在銷售階段才意識到戶型單

一、戶型偏大及市場定位偏差問題；某在建項目使用市場定位由住宅改為商務公寓功能的“正確”修改；某項目重新進行產品定位和重新設計；公司領導層經常為建設過程中不時出現的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”；某項目已拿地近3年，產品定位不明，概念設計已經進行一年有余，至今仍猶豫不決等等。工程現場經常處于等圖狀態，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標準都不明確，工程現場只有等待或無所適從或發出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標時只有“著急”，無工期目標時“干耗”（無工程建設目標的本身就不可思議！），項目管理目標往往落空，無論是開發商內部的工程管理和銷售部門等，還是參與項目的設計、監理、施工單位及政府規劃、建設、房地產管理部門和購房客戶等各個方面都不滿意。

決策階段工作效率低下，導致項目實施喪失機遇，效益損失。時間就是金錢，效

率就是效益，要算大帳，提高工作效率。如果某開發商完成開發工程量近10億元，僅利息一項每延誤一天平均大約要直接損失10余萬元。

★2.施工圖設計文件供應遲慢，變更多。

因市場研究階段進行得不細致、不規范，項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策階段來解決，本應屬設計師的工作受到了開發商的過多干預和限制，在工程項目管理方面的表現就是施工圖技術文件慢、建設過程中變更多。

許多開發商的項目規劃和建筑方案是開發商高層領導包辦“設計”的，使得規劃、建筑設計單位及設計人員無所適從，項目無詳細、完整的規劃和建筑設計，整體設計不系統、不配套、不協調，設計師成了開發商高層領導手中的一支“筆”，設計師無創意，也不愿動腦筋，做出的規劃和建筑效果的確是完全體現了開發商意圖，但產品功能性、系統性和效果的設計失誤的責任也由開發商承擔。

開發商的高層領導往往認為在設計階段一定要嚴格“把關”，然而因為沒有詳細、“可行”的可行性研究報告作為產品評價標準，所以開發商的某幾個高層領導的“感覺”就成為了規劃、建筑設計的評判依據，由此造成了工程建設內容經常變化，如某小區的變配電房是后加上去的；分期建設的小區中垃圾儲運問題至今仍未解決；小區原先規劃的地下停車位不足，新增建地下車庫；因產品定位修改，導致在建項目的外飾及雨蓬修改；景觀設計不系統、無主題。大量的工程變更嚴重影響了工程建設的開展，設計師成了“改圖師”，設計變更多，工程簽證多，故工程的質量、進度、投資控制目標也就無法如期實現。

項目設計資源整合不足會影響項目設計文件的質量、供應時間、工程內容接口等工作，從而影響項目管理。在當今小區的開發建設中，景觀園林工程已成了一項不可或缺的內容。開發商的小區開發建設中，景觀設計資源整合不足，景觀設計工作滯后，景觀與整個小區不協調，而且景觀工程實施滯后，失去了景觀美化的意義，經常改動，制約了項目的建設，也沒有起到促銷的作用；建筑細部設計及裝修設計滯后。現在的開發項目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡。因交付標準不明，建筑細部設計不到位、裝修設計滯后，往往后期裝修倉促上陣；許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。

★3.工程施工承包合同不嚴密，項目收尾階段交叉施工作業時，發包工程內容及接口界定不清，沒有從根本上采取措施重視工程收尾階段的工作，甲方分包工程項目管理難。

目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區的開發建設實施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產開發項目管理的難點之一。

因高層項目或大型小區的參建施工單位眾多、交叉作業多，進場、退場的時間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業（即工程總承包施工單位）簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。工程的前期主要是項目總承包單位進行的土建施工工作，工作單一，項目管理工作簡單，容易進行；施工單位的內部作業分包往往主要由其自己管理，對于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或專業分包，監理方及甲方工程管理人員在此方面的項目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨立簽訂工程施工合同且合同中又無工程配合、接口內容等要求的工程配合問題。因工程招標時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴密，尤其是關于工程配合、交接口、及半成品保護方面的合同內容約定不詳細，合作意識“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”，使工程項目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運輸、臨時水電使用及費用分攤、材料堆放、垃圾清運、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。

總承包施工單位對甲方分包的項目不承擔“總承包”責任，甲方分包工程的施工單位有了需溝通、協調的問題也往往直接找甲方，監理方在這方面也無能為力，監理方此時最多是甲方的助手，倒是甲方成了真正的“總承包”單位，甲方的現場項目管理人員成了工程現場的“總協調”，難怪甲方現場工程管理人員說工程到了收尾階段其有80％以上的工作精力和工作量都花費在了“協調”工作上。出現了工程質量和拖延工期問題后相互扯皮，向甲方推諉責任，責任不好界定，如此甲方分包工程還有違反建筑法及工程質量、安全管理條例等法規之嫌疑。

項目到了即將竣工、交付客戶入住的前夕，開發商與購房客戶簽訂售房合同約定的交付日期日益臨近，出現了乙方不急而甲方著急的尷尬局面，甲方的工程項目管理現場代表總要“求”完了這個乙方，再去“請”另一個乙方，還要準備組織進行工程項目整體驗收和交付等工作，焦頭爛額。在項目收尾階段，甲方的工程項目管理現場代表的工作壓力、工作難度和工作量可想而知。

開發商沒有將工程收尾階段當作一個重要節點調動、組織公司其他部室資源重新建立一個工程收尾的臨時機構，仍讓工程項目管理部門人員“從一而終”、單打獨斗，導致了工程在收尾階段現場大打亂仗，使得工程項目建設虎頭蛇尾，留下諸多問題。

★4.供方資源的整合工作不足，與供方平等、誠信合作雙贏意識差，影響項目管理。

開發商是社會資源的組織者、整合者和調動者。對于房地產工程項目管理者來說，工程勘察設計工作是由勘察設計單位完成的，工程實物是由若干施工單位建設出來的，而且現場工程“四控”工作委托由監理單位實施，工程建設所用建筑設備、材料由設備、材料供應商提供，在工程建設實施階段開發商與參與項目建設的勘察、設計、施工、監理及材料設備供應商之間均是需方和供方的合同、合作關系，即甲方與乙方或發包方與承包方之間的關系，故供方資源的整合和組織以及通過合同事先約定其間接口關系就成為工程項目管理的關鍵所在，也是房地產項目管理“預控”和事先管理的主要內容。

因開發商的工程管理部門在前期項目實施決策階段的工程計劃不完善、不深入，工程招投標工作流于形式，對工程項目發包內容和接口要點不清，而工程招標工作組織不規范，工程建設方面的資源積累較少，平時整合的供方資源不足，往往是臨時抱佛腳，使得參與工程建設的單位與工程建設需要不匹配，造成工程項目管理難度加大。

有的開發商片面地認為自己既然是買方，就要高人一等，想什么時候需要，就會有合適的甚至優秀的承包方就會蜂擁而至，對待供方提出超出其承受能力的不合理、不平等要求，過度擠壓承包方的贏利空間，過度使用“主動權”；有的開發商對待承包商有意“找茬”，拖延支付工程款或材料供應，不經協商向承包商轉移、轉嫁現金流壓力，或經協商后又不講誠信及時履行乙方讓步后的甲方義務，“主動”違約，忽略了供方的價值和伙伴作用，合適的供方資源不能及時整合到位，影響項目的正常進展。

其實，開發商要把承包方看成是通過項目實施實現雙贏的、平等的、誠信的合作伙伴，平時就要注意收集、整合各種與房地產工程項目建設相關的各種社會資源，建立、充實不同內容的供方資源庫，以便在工程項目建設需要時有備無患。例如有的開發商因整合的工程承包商（尤其是裝飾、景觀等分包工程的承包商）、監理方等社會資源較少，使得工程經常為選擇最佳合作方卡殼、猶豫、等待，對個別工程內容只知道是公司領導“推薦”的某個施工單位，在工程項目管理人員的眼中成了難以合作、管理的“領導指定”的施工單位。

房地產項目開發的工程建設的主導者是甲方，在項目建設階段開發商是工程質量的第一責任人。許多開發商在工程建設過程中，尚未真正發揮其主導性、主動性作用。有些該由開發商做的工作，自身并沒有做好，而有些本該由供方進行的工作，開發商反而常常“越位”，也會影響工程項目的規范化管理，甚至會出現“違規”、“違法”行為，后果嚴重。

★5.甲方供料不當影響項目管理。

開發商為了集中整合、利用社會資源，集中采購便于節約成本、節約投資，也為了保證工程項目所用主要材料、設備質量和進場時間，經常在工程施工合同中約定有甲方供料的內容。甲方供料一般主要是指由開發商供應鋼材、水泥、木材、商品混凝土等主材、安裝工程的未計價材，以及電梯、水泵、變配電、空調等主要設備等。而有的開發商甲方供料內容越來越多、越來越細，還存在者甲方供料的交接、驗收、保存、結帳等方面的環節，加大了開發商的工作量，造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質量、工期責任歸結于甲方；甲方供料的質量問題及供應滯后，給施工方工程質量問題、工期拖延造成理由，而且會產生承

包商索賠，加大工程項目管理和項目成本。故甲方供料的范圍、方式選擇和實施效果不當也會加大開發商工程項目管理的難度。

從以上分析影響工程建設進展的主要因素歸納來看，開發商進行工程項目管理的主要難點有：首先，開發商前期投資決策階段的市場詳細可行性研究不到位，導致施工圖設計文件供應慢且變更多；其次，事先整合的工程項目建設供方資源少，甲方發包工程內容及接口界定不清，不重視工程收尾階段，導致工程收尾階段項目管理困難；最后，甲方供料不當。以上因素是造成影響房地產項目工程建設進展的主要原因，也是開發商工程項目管理的難點。針對上述影響因素和房地產開發項目管理的難點，為改進和提高開發商工程建設項目管理質量和效率，減少項目管理難度，對開發商提出以下建議和方法：

☆1.要重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設；有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

☆2.要重視、加強項目決策實施階段的項目各階段設計和前期工程項目管理計劃工作。整合、招標或委托有資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件；此階段尚要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內的項目各工程內容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經過必要的決策程序才能進行。

☆3.要從開發商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發、材供、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

☆4.要重視供方的資源整合和管理，真正成為項目建設資源的組織者、整合者、使用者；講誠信，把供方視作雙贏的伙伴；建立、實施嚴密的工程及主要材料、設備招投標制度。通過比較、鑒別、洽商、考察、評估等方法建立適合自身需要的各工程內容方面的勘察、設計、施工、監理等承包商和材料設備供應商資源庫，然后再通過規范的工程、材料設備招投標工作，選擇中意的供方，與供方建立責權利分明的合作聯盟。

☆5.要盡量減少甲方的分包項目，對于項目整體中甲方分包各工程內容要系統細化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統化進行建設合同管理。在工程招投標文件及工程建設承包合同中明能由總承包單位完成的工程內容盡可能讓總包單位組織施工。開發商可同意由總包單位分包，由總包單位選擇幾家專業分包施工單位，開發商主持分包工程的招投標工作并確認分包施工單位，在開發商同意的前提下分包施工單位與工程總承包單位簽訂工程分包合同。這樣，有利于甲方及監理的管理、協調，規避如質量、工期、安全、保修責任等風險。同時，針對不能或無法由總承包單位組織分包的工程內容，即必須由開發商發包的工程內容，要細化、深化各類發包工程內容的自身招標合同條件，更重要應事先研究各工程內容建設的時間、驗收、保修、交接、資料、協作、費用、安全、場地等接口配合條件，就甲方發包（含總承包）的各內容工程之間可能產生項目管理的難點事先制訂對策和要求，在工程招投標文件及工程建設承包合同中明確，減少甲方現場代表的協調工作量，使得工程合同更具操作性，更多體現業主的主導性和主動性。

☆6.甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定，計入工程招投標合同條件，并嚴格按合同履約。對于工程用通用地方建材，可由承包方自行采購；對于工程主材可采用甲方指定若干廠家并確認價格和提貨、支付方式，由施工單位自行進貨；對于工程未計價材和工程主要設備可由甲方組織招投標，由甲方與材料設備供應商簽訂供貨合同，也可增加部分采購管理費交由施工方與材料設備供應商簽訂供貨合同。

總之，開發商只要按照成熟的房地產開發工作流程進行規范運作，并圍繞項目管理工作任務建立了與之配套嚴密的組織和制度，加強各流程階段工作的計劃性及其嚴肅性，注意預控，就一定會在實際操作過程中減少項目管理的難度，提高項目管理的質量和效率。

第五篇：XX項目接管驗收方案

**項目接管驗收方案

2009-03-20 09:51:06| 分類： 地產物業管理 | 標簽： |字號大中小 訂閱組建物業接管驗收小組(11月11日—15日)2 組長：漆春剛 3 技術顧問：劉正豐 第一小組：金東（小組長）、朱永紅、張婷婷、黃勁松、趙述芳、倪輝蓉、趙瑜佳、瞿陽、羅羚。5 第二小組：張屈波（小組長）、趙光輝、鄒伯川、陳長清、王其同、肖強、張仕兵。工作職責 ? 對**項目進行綜合性接管驗收，? 以確保**項目合格，?

滿足業主質量要求。第一小組：負責從客戶角度對保潔、綠化、方便客戶服務方面進行接管驗收，包括“**項目”的產權、工程、設備資料、業主資料的驗收移交工作以及協助樓宇的驗收移交工作。第二小組：負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作，以及從安全方面進行接管驗收。5 與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。6 派出技術人員工地現場摸底，制定好接管驗收計劃。提前參與發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數。準備好接管驗收記錄表格，包括：《房屋本體接管驗收表》、《公共配套設施接管驗收表》、《機電設備接管驗收表》、《接管驗收問題整改表》。資料的接管驗收 5 蔚信應移交相關資料：

1、物業產權資料，2、包括：項目開發批準報告 規劃許可證 7 投資許可證 8 土地使用合同 9 建筑開工許可證 10 用地紅線圖。

3、竣工驗收資料，4、設備5、12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

6、施工設計資料，7、23 24 25 包括：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）

建設工程竣工驗收證書 建設消防驗收合格證

公共配套設施綜合驗收合格書 供水合同 供電協議書 許可證 供氣協議書 許可證

有線電視臺合格證 通信設施合格證 電梯準用證 包括：地質報告書

全套設計圖紙 圖紙會審記錄 設計變更通知單 工程預決算報告書 26 重要的施工會議紀要 27 隱蔽工程驗收記錄 28 沉降觀測記錄 其他可能會影響將來管理的原始記錄。

8、機電設備

9、資料，10、包括：機電設備

11、出廠合格證 機電設備使用說明書（要求中文）31 機電設備安裝 32 調試報告 33 設備保修卡 34 保修協議

12、業主相關資料，13、包括：已購房的業主姓名

14、、位置、面積、聯系電話等

已購房業主的付款情況或付款方式物業硬件設施接管驗收和竣工的區別

1、接管驗收：主要是觀感驗收和使用驗收，2、它側重觀感是否合格、設施設備

3、的使用是否符合業主要求。

4、5、竣工驗收：是全方位的內外質量驗收。

接管驗收是管理處為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而

6、采取的一種替業主提前服

7、務式的驗收，而

8、非具有法律效力的政府評價行為。管驗收標準和驗收方法

15、驗收標

16、準為建設部（91）年ZBP30001-90《房屋接管驗收標

17、準》及業主生活的合理要求。

18、樓宇本體硬件設施的具體驗收標準1、3、5、7、本體結構外墻不

2、得滲水。

滲漏。

滲漏。

無裂縫，11、無驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

屋面排水暢通、無積水、不

4、出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不

6、樓地面面層與基層粘結牢固，8、不

9、脫皮，12、起砂。

空鼓。整體面層平整，10、13、塊料面層表面平正，14、接縫均勻順直，15、無缺棱掉角，16、粘貼牢固，17、色澤均勻一致，18、無明顯色差。

19、內墻面抹灰面平整，20、23、25、28、30、無污漬

24、。

色澤一致。

面層涂料均勻，21、無漏刷。無面層剝落，22、無明顯裂縫，塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，26、無缺棱掉角。面層無裂紋、損傷，27、對縫砂漿飽滿，29、線條順直。

頂棚抹灰面平整，31、面層涂料均勻，32、無漏刷，33、無脫皮，34、無裂紋，35、無霉點，36、無滲水痕跡。37、40、41、衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，38、不

39、應有積水、倒泛水和滲漏。

木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

門、窗：門開啟自如，42、無晃動和裂縫，43、零配件齊全，44、翹曲變形。

位置準確，45、無

46、門鎖、窗銷連接牢固，47、開啟靈活。48、52、54、57、60、61、64、玻璃安裝牢固，49、膠封密實，50、無明顯刮花痕跡，51、無損傷。

油漆均勻，53、色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門通知清晰，55、完好，56、不

58、銹鋼房盜門表面光亮，59、高檔裝飾門裝飾完整。

門鈴、對講電話安裝牢固，62、操作靈活，63、效果良好。

色澤均勻，無銹跡。

無刮花、變形。

樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，65、無銹蝕、彎曲，66、油漆完好，67、68、71、表面平滑。樓梯無裂縫，69、無表皮剝落。木裝修工程表面光潔，70、線條順直，對縫嚴密、牢固。

對縫平直。72、75、77、80、82、85、89、92、飾面磚表面平整，73、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，74、油漆、刷漿色澤一致，76、無脫皮、漏刷現象。電器插座安裝牢固，78、符合“左零右火”規定，79、電源已接通正常。

有線電視已開通，81、收視良好。開關安裝牢固，83、燈具安裝牢固，86、開關靈活，84、完好無損，87、接觸良好。反應靈敏，88、無損傷。

和刮花，96、接口密實，發光正常。

水表、電表、氣表安裝牢固，90、讀數正常，91、衛生潔具安裝牢固，93、97、無滲漏現象，98、配件齊全，94、無污漬95、無堵塞，99、排水通暢。接口密實，102、無滲漏、銹跡，103、流水通暢，104、100、給水設施安裝牢固，101、有足夠壓力。

105、地漏、排水管道安裝牢固，106、配件齊全，107、無堵塞，110、排水通暢，111、完好無損。

接口密實，108、無滲漏現象，109、112、防盜網、晾衣架安裝牢固，113、焊接密實，114、跡，116、無裂紋、折損。

設施要求齊全、完好，119、面漆完好均勻，115、無脫皮、銹117、其他配備118、型號與設計相符，120、工作正常。公共配套設施接管驗收標準1、2、4、5、9、14、17、天臺天溝、落水口暢通完好。隔熱層、防水層完好。散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，3、坡離適宜、平整。屋面避雷設施連接牢固。

路燈、裝飾燈安裝牢固，6、完好無損，7、工作正常。燈柱安裝牢固，8、油漆完好。綠化符合設計要求，10、綠化水管布局合理，15、道路路面平整，18、縫飽滿，22、23、不

11、缺株少苗，12、無死株，13、無大面積雜草。

閥門開關靈活，16、安裝穩固。

無起砂、斷裂。路牙石砌20、筑整齊，21、灰

無水泥塊，19、無缺角損傷。

整齊，25、平整牢固，26、無明顯裂縫、缺棱掉角。交通標

27、塊料面層拼砌

24、識清楚，28、玻璃完好。

29、室外消防箱標30、標33、37、40、44、49、53、識清楚，31、玻璃完好。消防設施配件齊全。消防管安裝牢固，32、無滲漏水，36、識清楚。

使用方便。水壓充足。識明顯，34、閥門完好，35、標

39、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，38、垃圾中轉站密封完好，41、外表裝飾完整，42、油漆完好，43、保安崗亭安裝牢固，45、保安道閘安裝牢固，50、配件齊全，46、開啟靈活，51、標

47、標

52、識清楚，48、完好無損。識完好無損。

停車場地面平整，54、照明充足，55、標

56、識清楚，57、安全防護和排水設施良好。

58、單車、摩托車棚安裝牢固，59、照明充足，60、水設施良好。63、68、71、75、77、82、85、設備的接管驗收 電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范。15 有電梯運行準運證。機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，配件齊全，標識清楚，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，防護設置完好，通風、采光良好。消防監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備明溝、暗溝排水暢通，64、不65、積水，66、無斷裂，67、溝板安裝牢固、平穩。

池內無雜物。

筑平實、牢固，74、無裂縫。

標61、識清楚，62、安全防護和排沙井、檢查井、化糞池排水暢通，69、池壁無逢，70、護坡、擋土墻泄水通暢，砌72、筑牢固。臺階、踏步砌73、水池、水箱衛生清潔，76、無滲漏。信報箱安裝牢固，78、完好無損，79、雕塑、小品牢固，83、完好，84、招牌、廣告牌安裝牢固，86、標80、識清楚，81、表面平整光潔。

安全。

表面平整光潔。

安全，87、安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。保安監控設備：同消防監控設備。14 接管驗收遺留問題的處理 15 遺留問題的登記確認 對資料驗收中發現的資料不齊、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交蔚信相關人員簽字確認。對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備登記表》中并請蔚信相關人員簽字確認。對資料遺留問題，接管驗收小組應當積極同開發商聯系補齊。對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求蔚信在兩周內解決。重大問題接管驗收小組應當要求開發商在一個月內解決。對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題，管理處以備忘錄的形式將問題登記后交給蔚信進行備錄。根據開發公司要求，接管驗收小組確定時間，對**項目作接管驗收前的初驗。將發現的問題書面提交開發公司進行整改，并與開發商商定時間對整改內容進行復檢，對整改不合格項目再次書面提交開發公司進行整改，并再次對整改內容進行復檢，直至合格。開發商在工程竣工驗收完畢，并具備接管驗收條件后，書面通知物業公司正式對**項目進行接管驗收。

成都潔華物業管理有限公司二○○二年十一月十五日

**項目管理處