第一篇：物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備管理維修方案

物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備管理維修方案

設備在于管理，好的設備若得不到及時維修保養(yǎng)，就會常出故障，縮短其使用年限。對設備進行維修保養(yǎng)是保證設備運行安全，最大限度地發(fā)揮設備的有效使用功能，因此，對設備進行維修保養(yǎng)，建立科學合理的設備管理維修方案尤為重要。

一、設備設施維保計劃的建立

1、實施設備的維護保養(yǎng)首先要制定維護保養(yǎng)計劃

1）制定維修保養(yǎng)計劃的準備工作內容：

確定要維護保養(yǎng)的設備，應按照設備系統分化的設備檔案，通過設備檔案可全面了解設備現狀制定計劃

2）確定保養(yǎng)的內容：

保養(yǎng)內容依據設備運行狀態(tài)主要是基于以下三個方面：一是政府部門相關法規(guī)規(guī)定的保養(yǎng)內容，二是設備運行運轉情況，尤其是設備出現故障的信息，這是制定維保計劃時重點關注的內容。三是設備運行周期，也就是季節(jié)保養(yǎng)。

2、《設備設施年度維護保養(yǎng)計劃》制定原則:

1）設施設備使用頻率

2）設施設備運行狀況（故障隱患）

3）維養(yǎng)工作的合理時間（避開客戶使用大的時間段、節(jié)假日），具體實施維修保養(yǎng)的時間

4）維修保養(yǎng)項目及內容

5）備品、備件計劃，預計費用

設備的日常、定期維護保養(yǎng)工作是工程設備管理工作中極其重要的部分，它直接關系到設備能否可靠正常運轉；同時，對于降低成本、減少故障有著至關的作用。為使此項工作落到實處，確保各類設備安全正常運行，工程部負責人負責制定《設備設施年度維護保養(yǎng)計劃》，并在每年12月15日前經項目總經理進行審批后執(zhí)行。

二、設備維護保養(yǎng)的類別：

設備維護保養(yǎng)的類別主要包括維護保養(yǎng)和計劃檢修

（一）設備的維護保養(yǎng)

1、維護保養(yǎng)的方式主要是以清潔、緊固、潤滑、防腐、防凍等主，在就是以運行期間的設備定時定頻巡視檢查、定期切換運行、輪流使用等方法強制保養(yǎng)。

2、維護保養(yǎng)主要是做好日常運行維護和定期維護保養(yǎng)工作

（二）設備的計劃檢修

設備計劃檢修是建立在設備點檢基礎上的

1、設備點檢按設備運行參數和點檢方式經行，可以停機檢查和隨機檢查，檢查時可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以使用儀器儀表進行點檢。

2、計劃檢修是對正在使用的設備，根據運行規(guī)律及檢點的檢查結果確定檢

修周期，以檢修周期為基礎編制檢修計劃，對設備進行積極的、預防性的修理。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修

三、設備保養(yǎng)管理規(guī)程

（一）、實施目的：

規(guī)范各系統設備設備保養(yǎng)工作，保證設備設施正常使用。

（二）、職責：

1、項目部經理或專業(yè)工程師定期對設備保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況進行檢查。

2、項目工程專業(yè)根據設備保養(yǎng)計劃安排保養(yǎng)工作，并認真執(zhí)行各項保養(yǎng)工作。

（三）、保養(yǎng)管理規(guī)程

1、保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應在4小時內排除，保養(yǎng)設備影響客戶正常工作生活時，需要在保養(yǎng)前提前通知客戶。

2、按照保養(yǎng)計劃調整運行設備，安排專業(yè)人員做好準備工作，準備工具、備件及技術資料。

3、大型設備保養(yǎng)工程負責人必須現場督導，進行技術指導，保證維修人員安全及維修質量。

4、保養(yǎng)工作前認真閱讀設備技術資料，嚴格按照設備操作規(guī)范實施。

5、根據系統的特點重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、垃圾等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，需辦理動火證，嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定。

8、配電設備維修保養(yǎng)嚴格按照供配電系統設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)，工作過程中應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

9、對供配電設備設施進行檢修保養(yǎng)時，應嚴格遵守《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》和《供配電設備設施安全操作規(guī)范》的各項要求操作。

10、高壓開關柜、繼電保護、變壓器、避雷器的絕緣和性能測試項目由外委完成。一般為1~2年一次。

11、高壓開關柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜維修保養(yǎng)及清潔由變配電室值電工負責，一般為每年一次。

12、設備的維保用料或更換主要部件必須記錄在賬。

13、保養(yǎng)計劃要根據項目運行的時間安排，保養(yǎng)應盡量不影響到正常運行，在安排保養(yǎng)計劃時根據季節(jié)的變化，安排設備停機進行保養(yǎng)。

14、按計劃進行各設備的全年維修保養(yǎng)工作，每次保養(yǎng)時認真填寫工作日期、保養(yǎng)內容、檢修記錄，工程負責人要簽字確認。

四、設備設施的保養(yǎng)計劃實施：

設備設施保養(yǎng)的實施則應該按照維護保養(yǎng)計劃進行，在具體開始之前要對工作進行分解，準備好相關材料，包括保養(yǎng)項目、保養(yǎng)標準、保養(yǎng)周期等，實施維保后要進行驗收和記錄。

一、水泵房設備維修保養(yǎng)：

比如每年的4月、10月份應對大廈內所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

1、電動機維修保養(yǎng)：

a)斷開電源，懸掛禁止合閘標識牌，檢驗無電后開始工作。

b)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復：

c)電動機繞組和電源引入線的可見部份及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現象，檢查三相導線及連接片應牢固緊密；

d)檢查電動機軸承有無異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承

e)檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修正處理；

f)電動機機殼保護接地線是否良好，緊固

g)檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

2、水泵維修保養(yǎng)：

a)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常摩擦響，則應更換同型號規(guī)格軸承：

b)檢查壓盤根或機封處是否漏水，如是則應從新加壓盤根或更換機械密封；

c).如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

d)檢查水泵機組螺栓是否禁固，如松弛則應擰緊。

3、控制柜維修保養(yǎng)：

強電專業(yè)技工每月應對大廈內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物；

2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；

3）檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改；

4）交流接觸器維修保養(yǎng)：

A.清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

B.清除觸頭表面及四周的污物（但不要修挫觸頭），燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；

C.清潔鐵芯上的油污及臟物；

D.檢查復位調簧情況；

E.擰緊所有緊固件。

5）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

B.外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

6）熱繼電器維修保養(yǎng)：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換：

B.檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

7）自動空氣開關維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

B.清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

C.自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；

D.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。

8）中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：

對中間繼電器、信號繼電器應作模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

9）信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

A.檢查各信號燈是否正常，如有不亮則更換相同規(guī)格的小燈泡；

B.檢查各指示儀表是否正常，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。

10）遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

A.檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

B.檢查信號線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴重則應重新焊接；

C.偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表拆換。

二、高壓配電維修保養(yǎng)：

1、干式變壓器維修保養(yǎng)。

1)清掃變壓器高低壓繞組及鐵心外表面。

2）擰緊變壓器高低壓出線的接頭，如發(fā)現接頭燒傷或過熱痕跡，應進行整修處理并重新接好；

3）檢查變壓器的接地線是否良好，如腐蝕嚴重時應更換地線。

4）檢查清潔降溫風扇、測溫探頭是否完好。

2、高壓開關柜維修保養(yǎng)。

高壓開關柜維修保養(yǎng)工作主要為母線外觀清潔、聯結點檢查。

3、低壓配電柜維修保養(yǎng)。

1）斷路器（自動空氣開關）維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于10MΩ，否則應烘干處理，處理后達不到要求的應更換。

B.清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應更換；

C.斷路器（自動空氣開關）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現象；

2）電容器維修保養(yǎng)：

A.清理外殼灰塵，使電容器散熱良好；

B.檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換；

C.檢查接線頭，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊；

D.檢查電容三項不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

3）交流接觸器維修保養(yǎng)：

A.清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；

B.清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

C.清除觸頭表面及四周的污物，但不要修挫觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；

D.清潔鐵芯表面的油垢及臟物；

E.緊固進出線聯結點。

4）熱繼電器維修保養(yǎng)：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板始否完整，如損壞則更換；

B.檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理。處理后達不到要求的應更換；

E.檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復并擰緊；

F.檢查主觸頭表面有效的金屬顆粒時，應將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭；

G.檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應修復；

H.檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應修復。

5）二次回路維修保養(yǎng)：

A.號碼管是否清洗或掉落，如是則補上新號碼管；

B.接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

6）主回路維修保養(yǎng)：

A.標識牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌；

B.接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊；

C.母線排油漆是否脫落，如脫落應重新油漆。

三、對分包項目的設備設施維修保養(yǎng)管理：

1、專業(yè)主管和員工要熟悉有關服務分包合同的內容；

2、各專業(yè)主管要根據分包合同的相關規(guī)定指定專人嚴格監(jiān)督檢查服務供方對設備設施的維修保養(yǎng)工作；

3、各專業(yè)主管要對服務供方每次對設備設施的維修情況作詳細記錄，并對其工作進行驗收；

4、對不能按照合同規(guī)定執(zhí)行的服務供方要及時通知其改進，發(fā)放整改通知書，并報負責人。

制定了科學化的設備管理維修方案，再采用信息化的平臺與科學化的方案相結合，將會使物業(yè)公司對小區(qū)設備的管理維修工作效率大大提升，同時還可以提高物業(yè)服務水平和市場價值。極致物業(yè)管理軟件中的設備管理模塊可為物業(yè)管理公司提供一套完整的設備管理臺賬，不僅可以記錄每個設備的基本屬性、技術參數、檢測參數和配件附件等詳細信息，還記錄設備全生命周期的相關保養(yǎng)、維修、檢測、巡檢記錄。將已編制的設備保養(yǎng)計劃自動推送到對應的負責人員的極致辦公APP，在極致辦公APP上完成設備保養(yǎng)、維修、檢測工作，提升工作效率，減少工作量。通過系統的預警以及監(jiān)控，避免設備漏檢、缺檢，保證設備處于良好的使用狀態(tài)，降低設備的維護成本并延長設備的使用周期，消除安全隱患。

第二篇：物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定1

物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應該屬物業(yè)管理單位。因為物業(yè)管理的基礎是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎,而去從事其它的經營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,盡管現在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會物業(yè)公司，但其管理的基礎都應是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責任應該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費用，在進行物業(yè)服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養(yǎng)護（小修工程的平均費用一般為房屋現時造價１％以下）維修成本計入物業(yè)管理成本 之中。當需要小修養(yǎng)護時，應從物業(yè)服務費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產局申報使用專項維修資金。物業(yè)管理單位應加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發(fā)現有損壞的及時修復，以免因小修養(yǎng)護不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護不及時造成中大修工程。

二、物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備管理維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設施設備屬園區(qū)共用設施設備：

1供電線路與設備設施管理維修范圍的界定

供電線路與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責制。

從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應由業(yè)主負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應有業(yè)主自行維修或實行有償維修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關至單元控制柜至單元

電表箱輸入端，應由物業(yè)管理單位負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由物業(yè)管理單位負責維修；當該段線路或設備設施需要中、大修時，應由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產局申報使用專項維修資金。

從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關（含開關），應由供電部門負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由供電部門負責維修，其費用由供電部門自行解決。

2供水管線與設備設施管理維修范圍的界定

供水管線與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應由業(yè)主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業(yè)主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應由物業(yè)管理單位負責管理，當該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現故障時，應由物業(yè)管理單位負責維修，當該段管線需要中大修時，應由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產局申報使用專項維修資金。

從供水主干線至水泵房（含水泵房設備設施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應由供水單位負責管理，當該段供水干線或設備設施出現漏水或損壞時，應由供水單位負責維修，其費用由供水單位自行解決。

3供暖設備設施管理維修范圍的界定

一個物業(yè)管理區(qū)域內供暖工作，應該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設備設施進行管理和維修，同時還要負責對供暖干線、對供暖終端設備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內的供暖工作，有分離現象，致使供暖質量下降，設備設施維修不及時，服務不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應實行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應由業(yè)主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業(yè)主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應積極主動維修。從單元下水立杠至園區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應由物業(yè)管理單位負責管理，當該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應由物業(yè)管理單位負責維修，當該段管道需要中大修時，應由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產局申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應由市政部門負責管理，當該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應由市政部門負責維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設備設施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水單位負責管理和維修，公安消防部門負責監(jiān)督檢查；園區(qū)內消防供水系統，包括供水管道、室內消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內供電系統，包括消防控制柜、電機等，應由物業(yè)管理單位負責管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設施設備的管理成本應納入物業(yè)服務費構成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應實行由煤氣管理單位統一管理和維修、分段承擔維修費用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修，業(yè)主承擔費用；屬園區(qū)共用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修并承擔費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責維修，從維修資金中支付費用。

7電梯管理維修范圍的界定

物業(yè)管理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應自行管理維修與保養(yǎng);物業(yè)管理單位不具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應委托具有相應資質的電梯維保單位。電梯在保修期內，其日常管理由物業(yè)管理單位負責，維修保養(yǎng)由安裝單位負責；保修期滿后，物業(yè)管理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負責管理和維修；委托維修保養(yǎng)單位的，由維修保養(yǎng)單位負責。日常維修保養(yǎng)的費用從業(yè)主收繳的電梯運行費中支付，中大修費用從維修資金中支付。沈陽市目前規(guī)定的電梯運行費，很難維持電梯的正常進行。

8園區(qū)綠化工作 園區(qū)綠化應按規(guī)定和規(guī)劃設計要求，由開發(fā)建設單位進行栽種，經有關部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務成本。

9園區(qū)道路（含硬覆蓋）

園區(qū)道路（含硬覆蓋）應按規(guī)劃設計要求，由開發(fā)建設單位進行修建，經有關部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務成本。

三、其它設備設施管理維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設施設備未包含在園區(qū)共用設施設備之內：

1有線電視線路及設備設施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設備設施及信號應由有線電視臺負責管理，當有線電視線路、設備設施及信號出現故障時，應由有線電視臺進行維修，所發(fā)生的維修費用應由有線電視臺自行解決。

2衛(wèi)星電視廣播地面接收設施設備

根據國務院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設施”。可是現在有不少園區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設施，對這些設施應實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應負責維修。

3寬帶網絡管理維修范圍的界定

寬帶網絡管理維修范圍的界定，應實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網絡設備設施使用園區(qū)供電的，應按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費，占用園區(qū)房屋的還應向物業(yè)管理單位交納房費，進入園區(qū)檢修和維修的，應征得物業(yè)管理單位的同意。

4電信管線及設備設施管理維修范圍的界定 電信管線及設備設施的管理和維修，應由電信部門負全責。電信部門不但要對通信線路負責維修，同時還要對電信設備設施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內預埋管線進行維修。

四、其它幾項工作管理范圍的界定

1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生應由物業(yè)管理單位負責。

居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉站清運到生活垃圾排放場。

2物業(yè)管理區(qū)域內的除雪工作

除雪工作是全社會的責任，每個人都有除雪的義務，不能以為園區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是園區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如園區(qū)業(yè)主、服務單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應該積極參加除雪工作。

以上探討，是指保修期滿以后的物業(yè)管理區(qū)域，也只是個人的粗淺看法，不一定符合各專業(yè)管理單位的實際情況。探討的目的，一是引起全社會的廣泛關注，二是希望政府有關部門盡快出臺物業(yè)管理區(qū)域內的各專業(yè)管理部門管理責任和維修范圍的政策與法規(guī)，以便把物業(yè)管理工作做的更好。

電梯應急指南

第一章 總 則

第一條 為了保障電梯乘客在乘梯出現緊急情況（困人、開門運行、溜梯、沖頂、夾人和傷人等）時能夠得到及時解救，幫助人們應對電梯緊急情況，避免因恐慌、非理性操作而導致傷亡事故，最大限度的保障乘客的人身安全以及設備安全，制定本指南。

第二條 電梯使用管理單位應當根據《特種設備安全監(jiān)察條例》及其他相關規(guī)定，加強對電梯運行的安全管理。

第三條 本指南所指電梯，是指動力驅動、沿剛性導軌或固定線路運送人、貨物的機電設備，包括載人（貨）電梯、自動扶梯、自動人行道等。

本指南所指電梯使用管理單位，是指設有電梯房屋建筑的產權人或其委托的電梯管理單位。

第二章 電梯的應急管理

第四條 電梯使用管理單位應當根據本單位的實際情況，配備電梯管理人員，落實每臺電梯的責任人，配置必備的專業(yè)救助工具及24小時不間斷的通訊設備。

電梯使用管理單位應當制定電梯事故應急措施和救援預案。

第五條 電梯使用管理單位應當與電梯維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同，明確電梯維修保養(yǎng)單位的責任。

電梯維修保養(yǎng)單位作為救助工作的責任單位之一，應當建立嚴格的救助規(guī)程，配置一定數量的專業(yè)救援人員和相應的專業(yè)工具等，確保接到電梯發(fā)生緊急情況報告后，及時趕到現場進行救助。

第六條 市、縣人民政府應當逐步建立和完善電梯發(fā)生緊急情況時的社會救援體系。有條件的地方，應當設立電梯救援中心，組織專業(yè)力量，按區(qū)域建立救助網絡。

第七條 電梯發(fā)生異常情況，電梯使用管理單位應當立即通知電梯維修保養(yǎng)單位或向電梯救援中心報告（已設立的），同時由本單位專業(yè)人員先行實施力所能及的處理。電梯維修保養(yǎng)單位或電梯救援中心應當指揮專業(yè)人員迅速趕到現場進行救助。

第八條 政府有關部門應當加強各種電梯緊急情況應對常識的宣傳。電梯使用管理單位應當每年進行至少一次電梯應急預案的演練，并通過在電梯轎廂內張貼宣傳品和標明注意事項等方式，宣傳電梯安全使用和應對緊急情況的常識。

第三章 電梯的應急救援

第九條 乘客在遇到緊急情況時，應當采取以下求救和自我保護措施：

（一）通過警鈴、對講系統、移動電話或電梯轎廂內的提示方式進行求援，如電梯轎廂內有病人或其它危急情況，應當告知救援人員。

（二）與電梯轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。

（三）在救援人員到達現場前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬安全窗，不得將身體的任何部位伸出電梯轎廂外。

（四）保持鎮(zhèn)靜，可做屈膝動作，以減輕對電梯急停的不適應。

第十條 電梯使用管理單位接報電梯緊急情況的處理程序：

（一）值班人員發(fā)現所管理的電梯發(fā)生緊急情況或接到求助信號后，應當立即通知本單位專業(yè)人員到現場進行處理，同時通知電梯維修保養(yǎng)單位。

（二）值班人員應用電梯配置的通訊對講系統或其他可行方式，詳細告知電梯轎廂內被困乘客應注意的事項。

（三）值班人員應當了解電梯轎廂所停樓層的位置、被困人數、是否有病人或其它危險因素等情況，如有緊急情況應當立即向有關部門和單位報告。

（四）電梯使用管理單位的專業(yè)人員到達現場后可先行實施救援程序，如自行救助有困 難，應當配合電梯維修保養(yǎng)單位實施救援。

第十一條 乘客在電梯轎廂被困時的解救程序：

（一）到達現場的救援專業(yè)人員應當先判別電梯轎廂所處的位置再實施救援。

（二）電梯轎廂高于或低于樓面超過0.5米時，應當先執(zhí)行盤車解救程序，再按照下列程序實施救援：

1.確定電梯轎廂所在位置；

2.關閉電梯總電源；

3.用緊急開鎖鑰匙打開電梯廳門、轎廂門；

4.疏導乘客離開轎廂，防止乘客跌傷；

5.重新將電梯廳門、轎廂門關好；

6.在電梯出入口處設置禁用電梯的指示牌。

第十二條 電梯使用管理單位的善后處理工作：

（一）如有乘客重傷，應當按事故報告程序進行緊急事故報告。

（二）向乘客了解事故發(fā)生的經過，調查電梯故障原因，協助做好相關的取證工作。

（三）如屬電梯故障所致，應當督促電梯維修保養(yǎng)單位盡快檢查并修復。

（四）及時向相關部門提交故障及事故情況匯報資料。

第四章 緊急狀態(tài)時對電梯的處理

第十三條 發(fā)生火災時，應當采取以下應急措施：

（一）立即向消防部門報警。

（二）按動有消防功能電梯的消防按鈕，使消防電梯進入消防運行狀態(tài)，以供消防人員使用；對于無消防功能的電梯，應當立即將電梯直駛至首層并切斷電源或將電梯停于火災尚未蔓延的樓層。在乘客離開電梯轎廂后，將電梯置于停止運行狀態(tài)，用手關閉電梯轎廂廳門、轎門，切斷電梯總電源。

（三）井道內或電梯轎廂發(fā)生火災時，必須立即停梯疏導乘客撤離，切斷電源，用滅火器滅火。

（四）有共用井道的電梯發(fā)生火災時，應當立即將其余尚未發(fā)生火災的電梯停于遠離火災蔓延區(qū)，或交給消防人員用以滅火使用。

（五）相鄰建筑物發(fā)生火災時，也應停梯，以避免因火災停電造成困人事故。

第十四條 應對地震的應急措施：

（一）已發(fā)布地震預報的，應根據地方人民政府發(fā)布的緊急處理措施，決定電梯是否停止，何時停止。

（二）震前沒有發(fā)出臨震預報而突然發(fā)生震級和強度較大的地震，一旦有震感應當立即 就近停梯，乘客迅速離開電梯轎廂。

（三）地震后應當由專業(yè)人員對電梯進行檢查和試運行，正常后方可恢復使用。

第十五條 發(fā)生濕水時，在對建筑設施及時采取堵漏措施的同時，應當采取以下應急措施：

（一）當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水時，應當將電梯轎廂停于進水層站的上二層，停梯斷電，以防止電梯轎廂進水。

（二）當底坑井道或機房進水較多，應當立即停梯，斷開總電源開關，防止發(fā)生短路、觸電等事故。

（三）對濕水電梯應當進行除濕處理。確認濕水消除，并經試梯無異常后，方可恢復使用。

（四）電梯恢復使用后，要詳細填寫濕水檢查報告，對濕水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并存檔。

第三篇：潤澤小區(qū) 物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定1

物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應該屬物業(yè)管理單位。因為物業(yè)管理的基礎是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎,而去從事其它的經營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,所以房屋共用部位的管理和維修責任應該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費用，在進行物業(yè)服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養(yǎng)護（小修工程的平均費用一般為房屋現時造價１％以下）維修成本計入物業(yè)管理成本 之中。當需要小修養(yǎng)護時，應從物業(yè)服務費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。物業(yè)管理單位應加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發(fā)現有損壞的及時修復，以免因小修養(yǎng)護不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護不及時造成中大修工程。

二、物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備管理維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設施設備屬小區(qū)共用設施設備：

1供電線路與設備設施管理維修范圍的界定

供電線路與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責制。

從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應由業(yè)主負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應有業(yè)主自行維修或實行有償維修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關至單元控制柜至單元

電表箱輸入端，應由物業(yè)管理單位負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由物業(yè)管理單位負責維修；當該段線路或設備設施需要中、大修時，應由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關（含開關），應由供電部門負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由供電部門負責維修，其費用由供電部門自行解決。

2供水管線與設備設施管理維修范圍的界定

供水管線與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應由業(yè)主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業(yè)主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應由物業(yè)管理單位負責管理，當該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現故障時，應由物業(yè)管理單位負責維修，當該段管線需要中大修時，應由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

從供水主干線至水泵房（含水泵房設備設施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應由供水單位負責管理，當該段供水干線或設備設施出現漏水或損壞時，應由供水單位負責維修，其費用由供水單位自行解決。

3供暖設備設施管理維修范圍的界定

一個物業(yè)管理區(qū)域內供暖工作，應該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設備設施進行管理和維修，同時還要負責對供暖干線、對供暖終端設備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內的供暖工作，有分離現象，致使供暖質量下降，設備設施維修不及時，服務不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應實行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應由業(yè)主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業(yè)主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應積極主動維修。

從單元下水立杠至小區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應由物業(yè)管理單位負責管理，當該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應由物業(yè)管理單位負責維修，當該段管道需要中大修時，應由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應由市政部門負責管理，當該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應由市政部門負責維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設備設施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水單位負責管理和維修，公安消防部門負責監(jiān)督檢查；小區(qū)內消防供水系統，包括供水管道、室內消防栓、消防水箱、消防水泵等，小區(qū)內供電系統，包括消防控制柜、電機等，應由物業(yè)管理單位負責管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設施設備的管理成本應納入物業(yè)服務費構成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應實行由煤氣管理單位統一管理和維修、分段承擔維修費用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修，業(yè)主承擔費用；屬小區(qū)共用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修并承擔費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責維修，從維修資金中支付費用。

7小區(qū)綠化工作

小區(qū)綠化應按規(guī)定和規(guī)劃設計要求，由開發(fā)建設單位進行栽種，經有關部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務成本。

8小區(qū)道路（含硬覆蓋）

小區(qū)道路（含硬覆蓋）應按規(guī)劃設計要求，由開發(fā)建設單位進行修建，經有關部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務成本。

三、其它設備設施管理維修范圍的界定 根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設施設備未包含在小區(qū)共用設施設備之內：

1有線電視線路及設備設施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設備設施及信號應由有線電視臺負責管理，當有線電視線路、設備設施及信號出現故障時，應由有線電視臺進行維修，所發(fā)生的維修費用應由有線電視臺自行解決。

2衛(wèi)星電視廣播地面接收設施設備

根據國務院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設施”。可是現在有不少小區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設施，對這些設施應實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應負責維修。

3寬帶網絡管理維修范圍的界定

寬帶網絡管理維修范圍的界定，應實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網絡設備設施使用小區(qū)供電的，應按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費，占用小區(qū)房屋的還應向物業(yè)管理單位交納房費，進入小區(qū)檢修和維修的，應征得物業(yè)管理單位的同意。

4電信管線及設備設施管理維修范圍的界定

電信管線及設備設施的管理和維修，應由電信部門負全責。電信部門不但要對通信線路負責維修，同時還要對電信設備設施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內預埋管線進行維修。

四、其它幾項工作管理范圍的界定

1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生應由物業(yè)管理單位負責。居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉站清運到生活垃圾排放場。

2物業(yè)管理區(qū)域內的除雪工作

除雪工作是全社會的責任，每個人都有除雪的義務，不能以為小區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是小區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如小區(qū)業(yè)主、服務單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應該積極參加除雪工作。

第四篇：潤澤小區(qū) 物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定1

物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應該屬物業(yè)管理單位。因為物業(yè)管理的基礎是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎,而去從事其它的經營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,所以房屋共用部位的管理和維修責任應該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費用，在進行物業(yè)服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養(yǎng)護（小修工程的平均費用一般為房屋現時造價１％以下）維修成本計入物業(yè)管理成本 之中。當需要小修養(yǎng)護時，應從物業(yè)服務費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。物業(yè)管理單位應加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發(fā)現有損壞的及時修復，以免因小修養(yǎng)護不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護不及時造成中大修工程。

二、物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備管理維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設施設備屬小區(qū)共用設施設備：

1供電線路與設備設施管理維修范圍的界定

供電線路與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責制。

從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應由業(yè)主負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應有業(yè)主自行維修或實行有償維修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關至單元控制柜至單元

電表箱輸入端，應由物業(yè)管理單位負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由物業(yè)管理單位負責維修；當該段線路或設備設施需要中、大修時，應由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關（含開關），應由供電部門負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由供電部門負責維修，其費用由供電部門自行解決。

2供水管線與設備設施管理維修范圍的界定

供水管線與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應由業(yè)主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業(yè)主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應由物業(yè)管理單位負責管理，當該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現故障時，應由物業(yè)管理單位負責維修，當該段管線需要中大修時，應由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

從供水主干線至水泵房（含水泵房設備設施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應由供水單位負責管理，當該段供水干線或設備設施出現漏水或損壞時，應由供水單位負責維修，其費用由供水單位自行解決。3供暖設備設施管理維修范圍的界定

一個物業(yè)管理區(qū)域內供暖工作，應該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設備設施進行管理和維修，同時還要負責對供暖干線、對供暖終端設備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內的供暖工作，有分離現象，致使供暖質量下降，設備設施維修不及時，服務不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應實行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應由業(yè)主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業(yè)主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應積極主動維修。從單元下水立杠至小區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應由物業(yè)管理單位負責管理，當該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應由物業(yè)管理單位負責維修，當該段管道需要中大修時，應由物業(yè)管理單

位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應由市政部門負責管理，當該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應由市政部門負責維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設備設施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水單位負責管理和維修，公安消防部門負責監(jiān)督檢查；小區(qū)內消防供水系統，包括供水管道、室內消防栓、消防水箱、消防水泵等，小區(qū)內供電系統，包括消防控制柜、電機等，應由物業(yè)管理單位負責管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設施設備的管理成本應納入物業(yè)服務費構成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應實行由煤氣管理單位統一管理和維修、分段承擔維修費用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修，業(yè)主承擔費用；屬小區(qū)共用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修并承擔費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責維修，從維修資金中支付費用。7小區(qū)綠化工作

小區(qū)綠化應按規(guī)定和規(guī)劃設計要求，由開發(fā)建設單位進行栽種，經有關部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務成本。

8小區(qū)道路（含硬覆蓋）

小區(qū)道路（含硬覆蓋）應按規(guī)劃設計要求，由開發(fā)建設單位進行修建，經有關部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務成本。

三、其它設備設施管理維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設施設備未包含在小區(qū)共用設施設備之內：

1有線電視線路及設備設施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設備設施及信號應由有線電視臺負責管理，當有線電視線路、設備設施及信號出現故障時，應由有線電視臺進行維修，所發(fā)生的維修費用應由有線電視臺自行解決。

2衛(wèi)星電視廣播地面接收設施設備

根據國務院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設施”?？墒乾F在有不少小區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設施，對這些設施應實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應負責維修。

3寬帶網絡管理維修范圍的界定

寬帶網絡管理維修范圍的界定，應實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網絡設備設施使用小區(qū)供電的，應按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費，占用小區(qū)房屋的還應向物業(yè)管理單位交納房費，進入小區(qū)檢修和維修的，應征得物業(yè)管理單位的同意。

4電信管線及設備設施管理維修范圍的界定

電信管線及設備設施的管理和維修，應由電信部門負全責。電信部門不但要對通信線路負責維修，同時還要對電信設備設施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內預埋管線進行維修。

四、其它幾項工作管理范圍的界定

1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生應由物業(yè)管理單位負責。

居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉站清運到生活垃圾排放場。

2物業(yè)管理區(qū)域內的除雪工作

除雪工作是全社會的責任，每個人都有除雪的義務，不能以為小區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是小區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如小區(qū)業(yè)主、服務單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應該積極參加除雪工作。

第五篇：物業(yè)管理中的高層住宅設施設備管理（本站推薦）

物業(yè)管理中的高層住宅設施設備管理

作者從一個物業(yè)管理者的眼光出發(fā)，指出了物業(yè)管理中的設備管理的重要性，并提出了切實可行的解決辦法。同時也讓業(yè)主了解到，物業(yè)管理中設施設備管理的重要性。1設施設備管理的特點

高層樓宇的出現，是人類有效利用土地資源的結果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時，高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地擺在了人們面前。中國當前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型，具有多種功能的綜合樓宇。其特點為： 1.高層綜合樓高度高、層數多，功能復雜，人口稠密，管理復雜。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運作，確保樓內使用人的生命財產安全，任務十分艱巨。2.高層綜合樓宇設施設備多，結構復雜，管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質要求高。高層綜合樓設有中央空調系統，上水排水、排污系統，高低壓供電系統，煤氣供應系統，電梯系統，樓宇自動化系統，通信自動化系統，辦公、保安、消防自動化系統等，因此，物業(yè)管理公司需要建立一支素質較高的專業(yè)管理人員隊伍，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統的正常運轉。3.房屋建筑主體的維修管理。物業(yè)管理應定期掌握房屋的基本情況，對大樓的露面、樓道等房屋進行經常的維修、養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀；對大樓的房屋裝修進行嚴格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修而影響危及他人安全。為此大樓價值，創(chuàng)造增值潛力。4.大樓各系統設施設備的管理。物業(yè)管理人員要經常對大樓的供電、供水及排水、電梯、消防、中央空調、公共照明等公用設施進行維護檢查，發(fā)現問題，及時處理，保證設施設備完好的運行狀態(tài)。設施設備管理是一門發(fā)展中的應用科學，它包括系統的理論和豐富的實踐經驗兩個有機組成部分。為了實現物業(yè)設施設備管理現代化的目的，從業(yè)人員必須學習和掌握設施設備管理的基本原理，樹立現代化科學管理的思想，結合物業(yè)設施的特征和具體實踐，完善科學的管理組織機構和管理制度，提高管理人員的素質水平，推廣先進的設施設備管理方法和管理技術手段，以促進物業(yè)管理供水的設施設備管理向著現代化方向發(fā)展。2設施設備管理的重要性

現代物業(yè)的價值不但取決于坐落位置、建筑結構、空間布局和室內外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設施的品質性能、系統結構和運行狀況。隨著經濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業(yè)對現代化設施設備的需求和依賴深度越來越高，設施設備的作用也越來越突出。事實上，設施設備管理幾乎涉及到物業(yè)管理經營過程的各個環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。

（一）關系到聲譽和生存 作為物業(yè)管理的重要組成部分，設施設備管理的好壞對保障房屋使用安全，保持和提高房屋設施的完好程度與使用功能及物業(yè)的保值、升值，對物業(yè)管理企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業(yè)設施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，物業(yè)管理企業(yè)則被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，公司發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設施設備經常處于性能不良或停機待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽，物業(yè)管理企業(yè)便無法再取得人們的承認，就會丟掉市場，喪失生存的根本條件。

（二）關系到服務的成本和資金的合理利用 事實設備管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量上外，還有設施設備的投資效果、維修費用、能源和材料消耗等。機槍維護保養(yǎng)，能有效地延長設施設備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少損失。樹立經濟運行的意識，注意節(jié)約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規(guī)范的管理來減少日常機器、備品、材料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關費用的開支，使設施設備一直處于最佳、最經濟的運行狀態(tài)。隨著現代化設施設備的不斷發(fā)展和普遍使用，設施設備所占資金在固定資產中的比例越來越高。雖然，要提高企業(yè)的經濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設施設備管理的科學化無疑是最關鍵的。具體地說，就是取決于設施設備管理的一系列環(huán)節(jié)是否達到最佳水平。

（三）關系到技術安全和環(huán)境保護 若設施設備的運行可靠性低，管理又不善，設備在運行中經常發(fā)生意外，這不僅會干擾物業(yè)管理的經營秩序，同時也使業(yè)戶遭受重大的經濟損失。若設施設備陳舊落后，排放有害物質或噪聲超標，就會污染環(huán)境、危害人體和生物生存，成為社會公害。因此，保證安全，消除環(huán)境污染，有效地預防設施設備引致人身事故及社會公害，是現代設施設備管理的重要課題。物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設中的科技含量在迅速上升，網絡化、智能化管理服務已經成為當前物業(yè)管理企業(yè)競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應變能力，就必須依靠技術進步，而先進的上升設備管理則是企業(yè)技術進步的根本保證。3設施設備管理標本要求

設施設備的正常運行是寫字樓運作的核心，應對寫字樓水電設施（包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設施）進行全面的管理和維修，供水、供電要有應急措施；應特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統的檢查、測試和對空調系統的保養(yǎng)、維修；應有健全的檢查維修制度，對公用設備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護；應對業(yè)戶的設備報修及時處理，并定期檢查；消防設施完好率應當達到100％。

良好的設施設備管理要做到：

（一）建立先進的設施設備管理體制 1.按照物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和所使用設施設備的數量、復雜程度及設施設備集中程度、管理人員業(yè)務水平、檢修人員技術力量與組織形式，結合企業(yè)的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素，實事求是地設置設施設備管理體制。管理體制力求理順關系，提高工作效率，體現先進性。2.設施設備管理人員必須熟悉國家的有關政策、法規(guī)、條例，熟悉設施設備的技術理論之時，具有一定的業(yè)務能力。3.加強設施設備管理人員的培訓教育工作，提高其職業(yè)道德及業(yè)務水平。對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設施設備管理工作計劃之中。

（二）建立完善的設施設備管理規(guī)章制度 制定嚴密的設施設備年、季、月、周保養(yǎng)計劃和保養(yǎng)內容、檢驗標準以及考核實施辦法，并不定期對實施設備的正常運行和完好情況進行抽檢，使其管理工作始終處于動態(tài)之中將突然性與計劃性、集中管理與分散管理相結合： 1.設施設備管理崗位責任制度； 2.設施設備基礎資料管理制度； 3.設施設備運行和維護保養(yǎng)制度； 4.設施設備檢修制度； 5.固定資產管理制度； 6.培訓教育制度； 7.特殊設施設備管理及應急制度； 8.各類機房的出入登記制度等。

（三）做好設施設備管理的基礎資料工作 基礎資料工作是設施設備管理工作的基本依據，基礎資料必須正確齊全。物業(yè)設施設備一般都是組成系統發(fā)揮作用的。例如，中央空調系統是由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調末端設施設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設施設備及監(jiān)控調節(jié)裝置等一系列設施設備組成，任何一種設施設備或傳導設施發(fā)生故障，系統都將不能正常制冷。因此，除了設施設備單機資料的管理之外，對系統的資料管理也必須加以重視。系統圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。利用現代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化、網絡化，以能迅速、及時地反映全部設施設備的基本情況，給設施設備管理工作提供方便，用于指導實際工作。

（四）設施設備管理目標 管好、用好、修好、改造好現有設施設備，提高設施設備的利用率及完好率，是設施設備的根本目標。設施設備的使用維護及檢修是設施設備管理的重要環(huán)節(jié)。設施設備技術性能的發(fā)揮、使用壽命的長短，固然同設施設備的先天條件有關，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設施設備管理的好壞。如果一臺設施設備能正確使用，精心維護保養(yǎng)，定期檢查修理，就能夠保持設施設備的完好，延長設施設備的使用壽命。相反，如果使用不當，就會降低設施設備的有效利用率，縮短設施設備的使用壽命，嚴重時還會引起設施設備事故，造成設施設備的損壞或報廢。1.設施設備的有效利用率： 根據統計，設施事故大多數是由于操作使用能夠不當而造成。由于操作使用不當，沒有正確的維護保養(yǎng)，設施設備必然容易陳舊老化，設施設備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費在排除故障及計劃外檢修（搶修）的實踐也越來越多，設施設備有效故障實踐越來越少，設施設備停機或無效工作實踐會越來越多，勢必會大大降低設施勢必的有效利用率。但是，不能任意消減必要的維護保養(yǎng)時間以提高有效利用率，也不能任意加大設施設備的運載能力，使設施設備長時期超負荷運行這樣“拼設施設備”勢必會加劇設施設備的損壞直至報廢。2.設施設備的完好率： 根據物業(yè)管理的質量目標，設施設備的完好率應為100％，只有通過日常巡檢才能保證。（1）零部件完整齊全、符合質量要求及安全要求；（2）設施設備運轉正常、性能良好，功能達到規(guī)定要求；（3）設施設備技術資料及運行記錄齊全；（4）設施設備整潔，無“跑、冒、滴、漏”現象；（5）防凍、保濕、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設施設備，應針對問題進行整改，經過維護、維修，消除不完好因素，升級為完好設施設備。

（五）加強培訓教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結合 設施設備管理人員應當具有一定專業(yè)知識及管理業(yè)務水平。但是，單純依靠少數設施設備管理人員來管好所有設施設備是不可能的，還應該發(fā)動公司全體員工自覺執(zhí)行各項規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內所有設施設備。因此，對操作使用設施設備的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員懂設施設備的用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設施設備、愛護設施設備。就是說，應該做到操作人員會檢修設施設備，維修人員會操作設施設備，并要求只有取得了國家考核頒發(fā)的技術資格等級正書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質。