第一篇：探討物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門維修范圍的界定概要

探討物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門維修范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門的管理維修范圍，一直沒有一個明確的界定，早在1994年頒發(fā)的沈政發(fā)（35）號《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》,界定了住宅小區(qū)內(nèi)各專業(yè)管理部門的職責(zé)劃分?？墒请S著時間的發(fā)展，隨著物業(yè)小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的不斷增加，隨著各專業(yè)管理部門體制及管理職能的變化,以前界定的管理維修范圍，己適應(yīng)不了物業(yè)管理飛速發(fā)展的需要。由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清。各專業(yè)管理部門之間的扯皮之事，推諉之事，時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活，尤其是實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清，嚴(yán)重地影響了物業(yè)公司的正常工作，將本不應(yīng)屬于物業(yè)單位管理和維修的，全讓物業(yè)管理單位來承擔(dān)．由于部分業(yè)主對物業(yè)管理工作認(rèn)識不足，以為只要我們的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)管理，繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)。所有的問題就應(yīng)該由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)。殊不知，物業(yè)管理單位，既不是行政管理部門，又不是行政執(zhí)法部門，物業(yè)管理單位就是一個企業(yè)，而且只是一個服務(wù)型企業(yè)，他的職責(zé)范圍，就是按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，來進(jìn)行服務(wù)。在服務(wù)中體現(xiàn)管理，超出《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，就不應(yīng)該由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)。決不能以為，我們居住的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)管理，就一切問題全由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)，只要我們按時交納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，一切損壞就全由物業(yè)管理單位來維修。根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電干線、照明、鍋爐、暖氣干線、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。以上設(shè)施設(shè)備涉及供電部門、供水部門、供暖部門、供氣部門、房產(chǎn)部門、消防部門、市政部門等。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有如此之多的專業(yè)管理部門,若不對其管理責(zé)任和維修范圍進(jìn)界定,勢必會影響到管理和維修,影響到業(yè)主和使用人的正常生活。雖然沈政發(fā)[1994]35號《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》對物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門的職責(zé)，做過分工和劃分,可是該文件已經(jīng)宣布作廢，又沒有相應(yīng)的配套文件出臺?，F(xiàn)在對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理和維修只是憑各專業(yè)管理部門的“行規(guī)”來進(jìn)行管理和維修，沒有一個統(tǒng)一的“法規(guī)”進(jìn)行規(guī)范和界定，盡管物業(yè)管理單位在與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，其共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理和維修已經(jīng)寫進(jìn)合同條款，可是由于其管理界限不清,在實(shí)際運(yùn)作中，有些問題很難界定，因此有必要對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理責(zé)任和維修范圍的界定問題進(jìn)行探討，以便把物業(yè)管理工作搞的更好。

一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因?yàn)槲飿I(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會物業(yè)公司，但其管理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費(fèi)用，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成測算的時候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護(hù)（小修工程的平均費(fèi)用一般為房屋現(xiàn)時造價１％以下）維修成本計(jì)入物業(yè)管理成本之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護(hù)時，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)對房屋共用部位的日常管理，定期進(jìn)行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時造成中大修工程。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實(shí)行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)

至單元控制柜至單元電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修；當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金。從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供電部門自行解決。2供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實(shí)行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動維修。從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管線需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金。從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水干線或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供水單位自行解決。3供暖設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實(shí)行誰供暖、誰管理、誰收費(fèi)、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理和維修，同時還要負(fù)責(zé)對供暖干線、對供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費(fèi)、維修應(yīng)是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動維修。從單元下水立杠至園區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金?；S池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費(fèi)用由市政部門自行解決。5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；園區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機(jī)等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成成本。6煤氣管道管理維修范圍的界定煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實(shí)行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費(fèi)用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用；屬園區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費(fèi)用。7電梯管理維修范圍的界定物業(yè)管理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)自行管理維修與保養(yǎng);物業(yè)管理單位不具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位。電梯在保修期內(nèi)，其日常管理由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由安裝單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，物業(yè)管理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負(fù)責(zé)管理和維修；委托維修保養(yǎng)單位的，由維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)。日常維修保養(yǎng)的費(fèi)用從業(yè)主收繳的電梯運(yùn)行費(fèi)中支付，中大修費(fèi)用從維修資金中支付。沈陽市目前規(guī)定的電梯運(yùn)行費(fèi)，很難維持電梯的正常進(jìn)行。8園區(qū)綠化工作園區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。9園區(qū)道路（含硬覆蓋）園區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負(fù)責(zé)管理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進(jìn)行維修，所發(fā)生的維修費(fèi)用應(yīng)由有線電視臺自行解決。2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”?？墒乾F(xiàn)在有不少園區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實(shí)行誰使用（誰收費(fèi)）誰管理誰維修的原則，其維修費(fèi)用應(yīng)由使用人（收費(fèi)單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行誰安裝誰收費(fèi)誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用園區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費(fèi)，占用園區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費(fèi)，進(jìn)入園區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負(fù)全責(zé)。電信部門不但要對通信線路負(fù)責(zé)維修，同時還要對電信設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修，不但要對室外通信線路進(jìn)行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進(jìn)行維修。

四、其它幾項(xiàng)工作管理范圍的界定1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運(yùn)到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運(yùn)到生活垃圾排放場。2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作除雪工作是全社會的責(zé)任，每個人都有除雪的義務(wù)，不能以為園區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是園區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如園區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認(rèn)為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。以上探討，是指保修期滿以后的物業(yè)管理區(qū)域，也只是個人的粗淺看法，不一定符合各專業(yè)管理單位的實(shí)際情況。探討的目的，一是引起全社會的廣泛關(guān)注，二是希望政府有關(guān)部門盡快出臺物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各專業(yè)管理部門管理責(zé)任和維修范圍的政策與法規(guī)，以便把物業(yè)管理工作做的更好。

第二篇：探討物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門維修范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門的管理維修范圍，一直沒有一個明確的界定，早在1994年頒發(fā)的沈政發(fā)（35）號《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》,界定了住宅小區(qū)內(nèi)各專業(yè)管理部門的職責(zé)劃分。可是隨著時間的發(fā)展，隨著物業(yè)小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的不斷增加，隨著各專業(yè)管理部門體制及管理職能的變化,以前界定的管理維修范圍，己適應(yīng)不了物業(yè)管理飛速發(fā)展的需要。由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清。各專業(yè)管理部門之間的扯皮之事，推諉之事，時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活，尤其是實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清，嚴(yán)重地影響了物業(yè)公司的正常工作，將本不應(yīng)屬于物業(yè)單位管理和維修的，全讓物業(yè)管理單位來承擔(dān)．由于部分業(yè)主對物業(yè)管理工作認(rèn)識不足，以為只要我們的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)管理，繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)。所有的問題就應(yīng)該由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)。殊不知，物業(yè)管理單位，既不是行政管理部門，又不是行政執(zhí)法部門，物業(yè)管理單位就是一個企業(yè)，而且只是一個服務(wù)型企業(yè)，他的職責(zé)范圍，就是按照 《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，來進(jìn)行服務(wù)。在服務(wù)中體現(xiàn)管理，超出《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，就不應(yīng)該由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)。決不能以為，我們居住的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)管理，就一切問題全由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)，只要我們按時交納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，一切損壞就全由物業(yè)管理單位來維修。根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電干線、照明、鍋爐、暖氣干線、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。以上設(shè)施設(shè)備涉及供電部門、供水部門、供暖部門、供氣部門、房產(chǎn)部門、消防部門、市政部門等。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有如此之多的專業(yè)管理部門,若不對其管理責(zé)任和維修范圍進(jìn)界定,勢必會影響到管理和維修,影響到業(yè)主和使用人的正常生活。雖然沈政發(fā)[1994]35號《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》對物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門的職責(zé)，做過分工和劃分,可是該文件已經(jīng)宣布作廢，又沒有相應(yīng)的配套文件出臺?，F(xiàn)在對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理和維修只是憑各專業(yè)管理部門的“行規(guī)”來進(jìn)行管理和維修，沒有一個統(tǒng)一的“法規(guī)”進(jìn)行規(guī)范和界定，盡管物業(yè)管理單位在與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，其共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理和維修已經(jīng)寫進(jìn)合同條款，可是由于其管理界限不清,在實(shí)際運(yùn)作中，有些問題很難界定，因此有必要對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理責(zé)任和維修范圍的界定問題進(jìn)行探討，以便把物業(yè)管理工作搞的更好。

一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因?yàn)槲飿I(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會物業(yè)公司，但其管理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費(fèi)用，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成測算的時候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護(hù)（小修工程的平均費(fèi)用一般為房屋現(xiàn)時造價１％以下）維修成本計(jì)入物業(yè)管理成本 之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護(hù)時，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)對房屋共用部位的日常管理，定期進(jìn)行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時造成中大修工程。

從單元下水立杠至園區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費(fèi)用由市政部門自行解決。

5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；園區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機(jī)等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實(shí)行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費(fèi)用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用；屬園區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費(fèi)用。

7電梯管理維修范圍的界定

物業(yè)管理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)自行管理維修與保養(yǎng);物業(yè)管理單位不具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位。電梯在保修期內(nèi)，其日常管理由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由安裝單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，物業(yè)管理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負(fù)責(zé)管理和維修；委托維修保養(yǎng)單位的，由維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)。日常維修保養(yǎng)的費(fèi)用從業(yè)主收繳的電梯運(yùn)行費(fèi)中支付，中大修費(fèi)用從維修資金中支付。沈陽市目前規(guī)定的電梯運(yùn)行費(fèi)，很難維持電梯的正常進(jìn)行。

8園區(qū)綠化工作

園區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

9園區(qū)道路（含硬覆蓋）

園區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：

1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負(fù)責(zé)管理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進(jìn)行維修，所發(fā)生的維修費(fèi)用應(yīng)由有線電視臺自行解決。

2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備

根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”?？墒乾F(xiàn)在有不少園區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實(shí)行誰使用（誰收費(fèi)）誰管理誰維修的原則，其維修費(fèi)用應(yīng)由使用人（收費(fèi)單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。

3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定

寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行誰安裝誰收費(fèi)誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用園區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費(fèi)，占用園區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費(fèi)，進(jìn)入園區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。

4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負(fù)全責(zé)。電信部門不但要對通信線路負(fù)責(zé)維修，同時還要對電信設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修，不但要對室外通信線路進(jìn)行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進(jìn)行維修。

四、其它幾項(xiàng)工作管理范圍的界定

1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。

居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運(yùn)到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運(yùn)到生活垃圾排放場。

2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作

除雪工作是全社會的責(zé)任，每個人都有除雪的義務(wù)，不能以為園區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是園區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如園區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認(rèn)為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。

以上探討，是指保修期滿以后的物業(yè)管理區(qū)域，也只是個人的粗淺看法，不一定符合各專業(yè)管理單位的實(shí)際情況。探討的目的，一是引起全社會的廣泛關(guān)注，二是希望政府有關(guān)部門盡快出臺物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各專業(yè)管理部門管理責(zé)任和維修范圍的政策與法規(guī)，以便把物業(yè)管理工作做的更好。

第三篇：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門的管理維修范圍

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門的管理維修范圍，一直沒有一個明確的界定，早在1994年頒發(fā)的沈政發(fā)（35）號《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》,界定了住宅小區(qū)內(nèi)各專業(yè)管理部門的職責(zé)劃分?？墒请S著時間的發(fā)展，隨著物業(yè)小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的不斷增加，隨著各專業(yè)管理部門體制及管理職能的變化,以前界定的管理維修范圍，己適應(yīng)不了物業(yè)管理飛速發(fā)展的需要。由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清。各專業(yè)管理部門之間的扯皮之事，推諉之事，時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活，尤其是實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清，嚴(yán)重地影響了物業(yè)公司的正常工作，將本不應(yīng)屬于物業(yè)單位管理和維修的，全讓物業(yè)管理單位來承擔(dān)．由于部分業(yè)主對物業(yè)管理工作認(rèn)識不足，以為只要我們的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)管理，繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)。所有的問題就應(yīng)該由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)。殊不知，物業(yè)管理單位，既不是行政管理部門，又不是行政執(zhí)法部門，物業(yè)管理單位就是一個企業(yè)，而且只是一個服務(wù)型企業(yè)，他的職責(zé)范圍，就是按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，來進(jìn)行服務(wù)。在服務(wù)中體現(xiàn)管理，超出《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，就不應(yīng)該由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)。決不能以為，我們居住的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)管理，就一切問題全由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)，只要我們按時交納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，一切損壞就全由物業(yè)管理單位來維修。根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電干線、照明、鍋爐、暖氣干線、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。以上設(shè)施設(shè)備涉及供電部門、供水部門、供暖部門、供氣部門、房產(chǎn)部門、消防部門、市政部門等。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有如此之多的專業(yè)管理部門,若不對其管理責(zé)任和維修范圍進(jìn)界定,勢必會影響到管理和維修,影響到業(yè)主和使用人的正常生活。雖然沈政發(fā)[1994]35號《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》對物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門的職責(zé)，做過分工和劃分,可是該文件已經(jīng)宣布作廢，又沒有相應(yīng)的配套文件出臺。現(xiàn)在對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理和維修只是憑各專業(yè)管理部門的“行規(guī)”來進(jìn)行管理和維修，沒有一個統(tǒng)一的“法規(guī)”進(jìn)行規(guī)范和界定，盡管物業(yè)管理單位在與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，其共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理和維修已經(jīng)寫進(jìn)合同條款，可是由于其管理界限不清,在實(shí)際運(yùn)作中，有些問題很難界定，因此有必要對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理責(zé)任和維修范圍的界定問題進(jìn)行探討，以便把物業(yè)管理工作搞的更好。

一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因?yàn)槲飿I(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會物業(yè)公司，但其管理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費(fèi)用，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成測算的時候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護(hù)（小修工程的平均費(fèi)用一般為房屋現(xiàn)時造價１％以下）維修成本計(jì)入物業(yè)管理成本之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護(hù)時，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)對房屋共用部位的日常管理，定期進(jìn)行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時造成中大修工程。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備： 1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實(shí)行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元控制柜至單元電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修；當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金。從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供電部門自行解決。2供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實(shí)行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管線需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金。

從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水干線或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供水單位自行解決。3供暖設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實(shí)行誰供暖、誰管理、誰收費(fèi)、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理和維修，同時還要負(fù)責(zé)對供暖干線、對供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費(fèi)、維修應(yīng)是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動維修。

從單元下水立杠至園區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費(fèi)用由市政部門自行解決。

5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設(shè)臵的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；園區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機(jī)等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成成本。6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實(shí)行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費(fèi)用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用；屬園區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費(fèi)用。7電梯管理維修范圍的界定

物業(yè)管理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)自行管理維修與保養(yǎng);物業(yè)管理單位不具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位。電梯在保修期內(nèi)，其日常管理由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由安裝單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，物業(yè)管理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負(fù)責(zé)管理和維修；委托維修保養(yǎng)單位的，由維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)。日常維修保養(yǎng)的費(fèi)用從業(yè)主收繳的電梯運(yùn)行費(fèi)中支付，中大修費(fèi)用從維修資金中支付。沈陽市目前規(guī)定的電梯運(yùn)行費(fèi)，很難維持電梯的正常進(jìn)行。8園區(qū)綠化工作

園區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

9園區(qū)道路（含硬覆蓋）

園區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)： 1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負(fù)責(zé)管理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進(jìn)行維修，所發(fā)生的維修費(fèi)用應(yīng)由有線電視臺自行解決。2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備

根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”?？墒乾F(xiàn)在有不少園區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實(shí)行誰使用（誰收費(fèi)）誰管理誰維修的原則，其維修費(fèi)用應(yīng)由使用人（收費(fèi)單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定

寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行誰安裝誰收費(fèi)誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用園區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費(fèi)，占用園區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費(fèi)，進(jìn)入園區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負(fù)全責(zé)。電信部門不但要對通信線路負(fù)責(zé)維修，同時還要對電信設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修，不但要對室外通信線路進(jìn)行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進(jìn)行維修。

四、其它幾項(xiàng)工作管理范圍的界定 1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。

居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運(yùn)到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運(yùn)到生活垃圾排放場。2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作

除雪工作是全社會的責(zé)任，每個人都有除雪的義務(wù)，不能以為園區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是園區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如園區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認(rèn)為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。

以上探討，是指保修期滿以后的物業(yè)管理區(qū)域，也只是個人的粗淺看法，不一定符合各專業(yè)管理單位的實(shí)際情況。探討的目的，一是引起全社會的廣泛關(guān)注，二是希望政府有關(guān)部門盡快出臺物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各專業(yè)管理部門管理責(zé)任和維修范圍的政策與法規(guī)，以便把物業(yè)管理工作做的更好

序號 項(xiàng)目 單位 服務(wù)費(fèi)（元）備注 01 拆裝總閥門 —只 20-50 02 水箱閥維修 —只 20 03 換水箱配件 —套 15-25 04 水管拆換 —米 30 05 面盆安裝 —個 45 06 馬桶疏通 —只 10-30 07 換馬桶配件 —套 15-25 08 換坐式馬桶 —只 50 09 換蹲式馬桶 —只 100 10 水池疏通 —只 20 11 疏通內(nèi)管 —處 20 12 疏通外管 —處 50 13 風(fēng)扇安裝 —臺 15 14 熱水器修閥 —只 20 15 排除線路故障 處 35-50 16 電線更換 —米 3 17 排氣扇拆裝 —只 10-30 18 配電板更換 —只 25 19 裝配電箱 —只 30-80 20 內(nèi)墻粉補(bǔ) —㎡ 面議 21 乳膠漆粉補(bǔ) ㎡ 面議 22 修補(bǔ)地磚 ㎡ 15 23 修補(bǔ)墻磚 —㎡ 20 24 空調(diào)拆裝 90-300 25 空調(diào)加氨 50-100 26 浴缸拆換 200 27 地板打蠟 ㎡——2.4 28 空調(diào)布管 米 30-50 29 空調(diào)清潔保養(yǎng) —臺 50-100 30 地面滲水治漏 面議 31 熱水器拆裝 40 32 浴霸拆裝 20-40 33 安裝抽油煙機(jī) 臺 20 不含打孔

煤控頭、智能控頭移位 只 60-80 —含材料費(fèi) 35 管道補(bǔ)漏 —處 20-50

太陽能維修價格表

序號及品名 單位 單價 備注 1保險絲 支 2.00元 2傳感器 只 70.00元 3開關(guān) 只 5.00元 4插座 只 5.00元 5漏電插頭 只 45.00元

6華陽電子加熱器 ?amp;nbsp;150.00元 7華陽真空管 支 50.00元 規(guī)格1.5米 8電磁閥 只 45.00元 9華陽PEX進(jìn)水管 米 8.00元 10保溫管 根 5.00元 1120*16銅束接 只 15.00元 1216*16銅束接 只 10.00元 1315不銹鋼球閥 只 18.00元 14止回閥 只 15.00元 15回水管 米 3.00元 注：

以上產(chǎn)品如因質(zhì)量問題，一年內(nèi)包換。

揚(yáng)州華陽太陽能熱水器有限公司 泰州辦事處 2006年1月1日

電子對講門及車庫維修價格表 序號名稱 單價（元）備 注 1室內(nèi)話機(jī)維修 10.00—20.00 2樓下主機(jī)維修 10.00—20.00 3室內(nèi)不開鎖 5.00 4防盜門鈴維修 8.00 5裝防盜門把手 6.00 6更換新防盜門鈴 15.00/只 7防盜門維修 10.00—20.00 8焊車庫門 10.00 9換防盜門鎖 120.00-150.00/只 按鎖規(guī)格定價 10換車庫鎖 30.00—50.00/只 按鎖規(guī)格定價 11電子對講門電鎖 200.00/只 含配鑰匙 12閉門器 200.00/只

13電子對講門主機(jī)板 290.00/只 14遇有重電子對講門新排線路 另定 注：以上價格含材料費(fèi)

自用部分修繕人工費(fèi)

定額工時收費(fèi)為5.00元，定額工時在1小時以內(nèi)的，按1小時間計(jì)收，超過1小時的，按實(shí)計(jì)收，收費(fèi)金額尾數(shù)四舍五入，保留之元。常見零星修理項(xiàng)目人工費(fèi)價格如下：（不含材料）序號 項(xiàng) 目 單位 工時 金額（元）備 注 1 換、裝龍頭 只 0.15 5.00 包括換橡皮等 2 換面盤落水 只 1.45 10.00 3 換三角凡爾 只 0.40 5.00 4 換水盆落水 只 0.50 5.00 5 修理馬桶 只 3.00 15.00 拆裝、疏通 6 馬桶換圈、盤、鉸鏈 付 0.40 5.00 7 換家用插座 只 0.20 5.00 指各種規(guī)格 8 換燈頭 只 0.15 5.00 9 換洗面盆 只 0.30 5.00 10 修補(bǔ)瓷磚平方 6.00 60.00 1平凡以下 疏通水斗或浴缸 處 2.50 15.00 不包括開洞、修補(bǔ) 12 疏通污水管 處 3.50 20.00 不包括腳手費(fèi) 13 調(diào)換、拆裝1/2＂閥門 只 2.00 10.00 14 修理信箱 只 0.45 5.00 尊敬的業(yè)主在您按照維修單付費(fèi)時對照以上價格。咨詢電話6836378 投訴電話2117345 泰州晟典物也管理服務(wù)有限公司 明珠物管處 2006年1月1日

大家注意了，所有收費(fèi)都需要有3聯(lián)派工單，并在維修前需要你的確認(rèn)后才可以維修，修理完有一聯(lián)是留給你的。

物業(yè)上友情提醒：如果你對價格有疑問一定要保存好你的維修單，這是你付費(fèi)和查尋的依據(jù)。他沒有給你，你一定要跟上門維修人員索要，特別是收費(fèi)了的。

第四篇：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定1

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因?yàn)槲飿I(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會物業(yè)公司，但其管理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費(fèi)用，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成測算的時候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護(hù)（小修工程的平均費(fèi)用一般為房屋現(xiàn)時造價１％以下）維修成本計(jì)入物業(yè)管理成本 之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護(hù)時，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)對房屋共用部位的日常管理，定期進(jìn)行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時造成中大修工程。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：

1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實(shí)行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元控制柜至單元

電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修；當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金。

從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供電部門自行解決。

2供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實(shí)行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管線需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金。

從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水干線或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供水單位自行解決。

3供暖設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實(shí)行誰供暖、誰管理、誰收費(fèi)、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理和維修，同時還要負(fù)責(zé)對供暖干線、對供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費(fèi)、維修應(yīng)是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動維修。從單元下水立杠至園區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項(xiàng)維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費(fèi)用由市政部門自行解決。

5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；園區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機(jī)等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實(shí)行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費(fèi)用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用；屬園區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費(fèi)用。

7電梯管理維修范圍的界定

物業(yè)管理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)自行管理維修與保養(yǎng);物業(yè)管理單位不具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位。電梯在保修期內(nèi)，其日常管理由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由安裝單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，物業(yè)管理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負(fù)責(zé)管理和維修；委托維修保養(yǎng)單位的，由維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)。日常維修保養(yǎng)的費(fèi)用從業(yè)主收繳的電梯運(yùn)行費(fèi)中支付，中大修費(fèi)用從維修資金中支付。沈陽市目前規(guī)定的電梯運(yùn)行費(fèi)，很難維持電梯的正常進(jìn)行。

8園區(qū)綠化工作 園區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

9園區(qū)道路（含硬覆蓋）

園區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：

1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負(fù)責(zé)管理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進(jìn)行維修，所發(fā)生的維修費(fèi)用應(yīng)由有線電視臺自行解決。

2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備

根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”?？墒乾F(xiàn)在有不少園區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實(shí)行誰使用（誰收費(fèi)）誰管理誰維修的原則，其維修費(fèi)用應(yīng)由使用人（收費(fèi)單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。

3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定

寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行誰安裝誰收費(fèi)誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用園區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費(fèi)，占用園區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費(fèi)，進(jìn)入園區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。

4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定 電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負(fù)全責(zé)。電信部門不但要對通信線路負(fù)責(zé)維修，同時還要對電信設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修，不但要對室外通信線路進(jìn)行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進(jìn)行維修。

四、其它幾項(xiàng)工作管理范圍的界定

1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。

居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運(yùn)到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運(yùn)到生活垃圾排放場。

2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作

除雪工作是全社會的責(zé)任，每個人都有除雪的義務(wù)，不能以為園區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是園區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如園區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認(rèn)為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。

以上探討，是指保修期滿以后的物業(yè)管理區(qū)域，也只是個人的粗淺看法，不一定符合各專業(yè)管理單位的實(shí)際情況。探討的目的，一是引起全社會的廣泛關(guān)注，二是希望政府有關(guān)部門盡快出臺物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各專業(yè)管理部門管理責(zé)任和維修范圍的政策與法規(guī)，以便把物業(yè)管理工作做的更好。

電梯應(yīng)急指南

第一章 總 則

第一條 為了保障電梯乘客在乘梯出現(xiàn)緊急情況（困人、開門運(yùn)行、溜梯、沖頂、夾人和傷人等）時能夠得到及時解救，幫助人們應(yīng)對電梯緊急情況，避免因恐慌、非理性操作而導(dǎo)致傷亡事故，最大限度的保障乘客的人身安全以及設(shè)備安全，制定本指南。

第二條 電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》及其他相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對電梯運(yùn)行的安全管理。

第三條 本指南所指電梯，是指動力驅(qū)動、沿剛性導(dǎo)軌或固定線路運(yùn)送人、貨物的機(jī)電設(shè)備，包括載人（貨）電梯、自動扶梯、自動人行道等。

本指南所指電梯使用管理單位，是指設(shè)有電梯房屋建筑的產(chǎn)權(quán)人或其委托的電梯管理單位。

第二章 電梯的應(yīng)急管理

第四條 電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位的實(shí)際情況，配備電梯管理人員，落實(shí)每臺電梯的責(zé)任人，配置必備的專業(yè)救助工具及24小時不間斷的通訊設(shè)備。

電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)制定電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。

第五條 電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)與電梯維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同，明確電梯維修保養(yǎng)單位的責(zé)任。

電梯維修保養(yǎng)單位作為救助工作的責(zé)任單位之一，應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的救助規(guī)程，配置一定數(shù)量的專業(yè)救援人員和相應(yīng)的專業(yè)工具等，確保接到電梯發(fā)生緊急情況報告后，及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行救助。

第六條 市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)逐步建立和完善電梯發(fā)生緊急情況時的社會救援體系。有條件的地方，應(yīng)當(dāng)設(shè)立電梯救援中心，組織專業(yè)力量，按區(qū)域建立救助網(wǎng)絡(luò)。

第七條 電梯發(fā)生異常情況，電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)立即通知電梯維修保養(yǎng)單位或向電梯救援中心報告（已設(shè)立的），同時由本單位專業(yè)人員先行實(shí)施力所能及的處理。電梯維修保養(yǎng)單位或電梯救援中心應(yīng)當(dāng)指揮專業(yè)人員迅速趕到現(xiàn)場進(jìn)行救助。

第八條 政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)各種電梯緊急情況應(yīng)對常識的宣傳。電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)每年進(jìn)行至少一次電梯應(yīng)急預(yù)案的演練，并通過在電梯轎廂內(nèi)張貼宣傳品和標(biāo)明注意事項(xiàng)等方式，宣傳電梯安全使用和應(yīng)對緊急情況的常識。

第三章 電梯的應(yīng)急救援

第九條 乘客在遇到緊急情況時，應(yīng)當(dāng)采取以下求救和自我保護(hù)措施：

（一）通過警鈴、對講系統(tǒng)、移動電話或電梯轎廂內(nèi)的提示方式進(jìn)行求援，如電梯轎廂內(nèi)有病人或其它危急情況，應(yīng)當(dāng)告知救援人員。

（二）與電梯轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。

（三）在救援人員到達(dá)現(xiàn)場前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬安全窗，不得將身體的任何部位伸出電梯轎廂外。

（四）保持鎮(zhèn)靜，可做屈膝動作，以減輕對電梯急停的不適應(yīng)。

第十條 電梯使用管理單位接報電梯緊急情況的處理程序：

（一）值班人員發(fā)現(xiàn)所管理的電梯發(fā)生緊急情況或接到求助信號后，應(yīng)當(dāng)立即通知本單位專業(yè)人員到現(xiàn)場進(jìn)行處理，同時通知電梯維修保養(yǎng)單位。

（二）值班人員應(yīng)用電梯配置的通訊對講系統(tǒng)或其他可行方式，詳細(xì)告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應(yīng)注意的事項(xiàng)。

（三）值班人員應(yīng)當(dāng)了解電梯轎廂所停樓層的位置、被困人數(shù)、是否有病人或其它危險因素等情況，如有緊急情況應(yīng)當(dāng)立即向有關(guān)部門和單位報告。

（四）電梯使用管理單位的專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場后可先行實(shí)施救援程序，如自行救助有困 難，應(yīng)當(dāng)配合電梯維修保養(yǎng)單位實(shí)施救援。

第十一條 乘客在電梯轎廂被困時的解救程序：

（一）到達(dá)現(xiàn)場的救援專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)先判別電梯轎廂所處的位置再實(shí)施救援。

（二）電梯轎廂高于或低于樓面超過0.5米時，應(yīng)當(dāng)先執(zhí)行盤車解救程序，再按照下列程序?qū)嵤┚仍?/p>

1.確定電梯轎廂所在位置；

2.關(guān)閉電梯總電源；

3.用緊急開鎖鑰匙打開電梯廳門、轎廂門；

4.疏導(dǎo)乘客離開轎廂，防止乘客跌傷；

5.重新將電梯廳門、轎廂門關(guān)好；

6.在電梯出入口處設(shè)置禁用電梯的指示牌。

第十二條 電梯使用管理單位的善后處理工作：

（一）如有乘客重傷，應(yīng)當(dāng)按事故報告程序進(jìn)行緊急事故報告。

（二）向乘客了解事故發(fā)生的經(jīng)過，調(diào)查電梯故障原因，協(xié)助做好相關(guān)的取證工作。

（三）如屬電梯故障所致，應(yīng)當(dāng)督促電梯維修保養(yǎng)單位盡快檢查并修復(fù)。

（四）及時向相關(guān)部門提交故障及事故情況匯報資料。

第四章 緊急狀態(tài)時對電梯的處理

第十三條 發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)當(dāng)采取以下應(yīng)急措施：

（一）立即向消防部門報警。

（二）按動有消防功能電梯的消防按鈕，使消防電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，以供消防人員使用；對于無消防功能的電梯，應(yīng)當(dāng)立即將電梯直駛至首層并切斷電源或?qū)㈦娞萃Ｓ诨馂?zāi)尚未蔓延的樓層。在乘客離開電梯轎廂后，將電梯置于停止運(yùn)行狀態(tài)，用手關(guān)閉電梯轎廂廳門、轎門，切斷電梯總電源。

（三）井道內(nèi)或電梯轎廂發(fā)生火災(zāi)時，必須立即停梯疏導(dǎo)乘客撤離，切斷電源，用滅火器滅火。

（四）有共用井道的電梯發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)當(dāng)立即將其余尚未發(fā)生火災(zāi)的電梯停于遠(yuǎn)離火災(zāi)蔓延區(qū)，或交給消防人員用以滅火使用。

（五）相鄰建筑物發(fā)生火災(zāi)時，也應(yīng)停梯，以避免因火災(zāi)停電造成困人事故。

第十四條 應(yīng)對地震的應(yīng)急措施：

（一）已發(fā)布地震預(yù)報的，應(yīng)根據(jù)地方人民政府發(fā)布的緊急處理措施，決定電梯是否停止，何時停止。

（二）震前沒有發(fā)出臨震預(yù)報而突然發(fā)生震級和強(qiáng)度較大的地震，一旦有震感應(yīng)當(dāng)立即 就近停梯，乘客迅速離開電梯轎廂。

（三）地震后應(yīng)當(dāng)由專業(yè)人員對電梯進(jìn)行檢查和試運(yùn)行，正常后方可恢復(fù)使用。

第十五條 發(fā)生濕水時，在對建筑設(shè)施及時采取堵漏措施的同時，應(yīng)當(dāng)采取以下應(yīng)急措施：

（一）當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進(jìn)水時，應(yīng)當(dāng)將電梯轎廂停于進(jìn)水層站的上二層，停梯斷電，以防止電梯轎廂進(jìn)水。

（二）當(dāng)?shù)卓泳阑驒C(jī)房進(jìn)水較多，應(yīng)當(dāng)立即停梯，斷開總電源開關(guān)，防止發(fā)生短路、觸電等事故。

（三）對濕水電梯應(yīng)當(dāng)進(jìn)行除濕處理。確認(rèn)濕水消除，并經(jīng)試梯無異常后，方可恢復(fù)使用。

（四）電梯恢復(fù)使用后，要詳細(xì)填寫濕水檢查報告，對濕水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并存檔。

第五篇：潤澤小區(qū) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定1

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因?yàn)槲飿I(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費(fèi)用，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成測算的時候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護(hù)（小修工程的平均費(fèi)用一般為房屋現(xiàn)時造價１％以下）維修成本計(jì)入物業(yè)管理成本 之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護(hù)時，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項(xiàng)維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)對房屋共用部位的日常管理，定期進(jìn)行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時造成中大修工程。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：

1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實(shí)行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元控制柜至單元

電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修；當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項(xiàng)維修資金。從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供電部門自行解決。

2供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實(shí)行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管線需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項(xiàng)維修資金。

從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水干線或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由供水單位負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供水單位自行解決。

3供暖設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實(shí)行誰供暖、誰管理、誰收費(fèi)、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理和維修，同時還要負(fù)責(zé)對供暖干線、對供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費(fèi)、維修應(yīng)是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動維修。

從單元下水立杠至小區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項(xiàng)維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負(fù)責(zé)維修，其維修費(fèi)用由市政部門自行解決。

5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負(fù)責(zé)管理和維修，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；小區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，小區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機(jī)等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實(shí)行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費(fèi)用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用；屬小區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負(fù)責(zé)維修，從維修資金中支付費(fèi)用。

7小區(qū)綠化工作

小區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

8小區(qū)道路（含硬覆蓋）

小區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，由開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行日常管理，物業(yè)管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定 根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：

1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負(fù)責(zé)管理，當(dāng)有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進(jìn)行維修，所發(fā)生的維修費(fèi)用應(yīng)由有線電視臺自行解決。

2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備

根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”。可是現(xiàn)在有不少小區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實(shí)行誰使用（誰收費(fèi)）誰管理誰維修的原則，其維修費(fèi)用應(yīng)由使用人（收費(fèi)單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修。

3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定

寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實(shí)行誰安裝誰收費(fèi)誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用小區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費(fèi)，占用小區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費(fèi)，進(jìn)入小區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。

4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負(fù)全責(zé)。電信部門不但要對通信線路負(fù)責(zé)維修，同時還要對電信設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修，不但要對室外通信線路進(jìn)行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進(jìn)行維修。

四、其它幾項(xiàng)工作管理范圍的界定

1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運(yùn)到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運(yùn)到生活垃圾排放場。

2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作

除雪工作是全社會的責(zé)任，每個人都有除雪的義務(wù)，不能以為小區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是小區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如小區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認(rèn)為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。