第一篇：潤澤小區 物業管理區域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定1

物業管理區域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規定。對以上部位的管理和維修，應該屬物業管理單位。因為物業管理的基礎是物業，而物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業管理單位，絕不能脫離物業這個基礎,而去從事其它的經營與管理，那只能是專業公司,而不是物業公司,所以房屋共用部位的管理和維修責任應該是物業管理單位，而不是其它專業管理單位。其維修費用，在進行物業服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養護（小修工程的平均費用一般為房屋現時造價１％以下）維修成本計入物業管理成本 之中。當需要小修養護時，應從物業服務費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。物業管理單位應加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發現有損壞的及時修復，以免因小修養護不及時而影響廣大業主的正常使用；以免因小修養護不及時造成中大修工程。

二、物業管理區域內共用設施設備管理維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定，以下設施設備屬小區共用設施設備：

1供電線路與設備設施管理維修范圍的界定

供電線路與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供電單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從單元集中電表箱（含電表）至業主家中，應由業主負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應有業主自行維修或實行有償維修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關至單元控制柜至單元

電表箱輸入端，應由物業管理單位負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由物業管理單位負責維修；當該段線路或設備設施需要中、大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關（含開關），應由供電部門負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由供電部門負責維修，其費用由供電部門自行解決。

2供水管線與設備設施管理維修范圍的界定

供水管線與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應由物業管理單位負責管理，當該段供水管線或立杠發生漏水或出現故障時，應由物業管理單位負責維修，當該段管線需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

從供水主干線至水泵房（含水泵房設備設施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應由供水單位負責管理，當該段供水干線或設備設施出現漏水或損壞時，應由供水單位負責維修，其費用由供水單位自行解決。3供暖設備設施管理維修范圍的界定

一個物業管理區域內供暖工作，應該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設備設施進行管理和維修，同時還要負責對供暖干線、對供暖終端設備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應是一個整體，不能把其中任何一個環節分離，目前有的物業管理區域內的供暖工作，有分離現象，致使供暖質量下降，設備設施維修不及時，服務不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應實行排水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應積極主動維修。從單元下水立杠至小區排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應由物業管理單位負責管理，當該段排水管道發生堵塞或外溢時，應由物業管理單位負責維修，當該段管道需要中大修時，應由物業管理單

位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應由市政部門負責管理，當該段管道和窨井發生堵塞或外溢時，應由市政部門負責維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設備設施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水單位負責管理和維修，公安消防部門負責監督檢查；小區內消防供水系統，包括供水管道、室內消防栓、消防水箱、消防水泵等，小區內供電系統，包括消防控制柜、電機等，應由物業管理單位負責管理和維修，并接受公安消防部門的監督和檢查。其消防設施設備的管理成本應納入物業服務費構成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應實行由煤氣管理單位統一管理和維修、分段承擔維修費用的原則。屬業主自主自用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修，業主承擔費用；屬小區共用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修并承擔費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責維修，從維修資金中支付費用。7小區綠化工作

小區綠化應按規定和規劃設計要求，由開發建設單位進行栽種，經有關部門驗收合格后，移交給物業管理單位，由物業管理單位進行日常管理，物業管理單位在進行物業管理成本核算時，應將綠化管理成本納入物業管理服務成本。

8小區道路（含硬覆蓋）

小區道路（含硬覆蓋）應按規劃設計要求，由開發建設單位進行修建，經有關部門驗收合格后，移交給物業管理單位，由物業管理單位進行日常管理，物業管理單位在進行物業管理成本核算時，應將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業管理服務成本。

三、其它設備設施管理維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定，以下設施設備未包含在小區共用設施設備之內：

1有線電視線路及設備設施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設備設施及信號應由有線電視臺負責管理，當有線電視線路、設備設施及信號出現故障時，應由有線電視臺進行維修，所發生的維修費用應由有線電視臺自行解決。

2衛星電視廣播地面接收設施設備

根據國務院1993年129號令規定“個人不得安裝和使用衛星地面接收設施”?？墒乾F在有不少小區都有個人或開發商安裝的衛星電視廣播地面接收設施，對這些設施應實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應負責維修。

3寬帶網絡管理維修范圍的界定

寬帶網絡管理維修范圍的界定，應實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網絡設備設施使用小區供電的，應按其使用用途向物業管理單位交納電費，占用小區房屋的還應向物業管理單位交納房費，進入小區檢修和維修的，應征得物業管理單位的同意。

4電信管線及設備設施管理維修范圍的界定

電信管線及設備設施的管理和維修，應由電信部門負全責。電信部門不但要對通信線路負責維修，同時還要對電信設備設施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內預埋管線進行維修。

四、其它幾項工作管理范圍的界定

1環境衛生管理范圍的界定

物業管理區域內的環境衛生應由物業管理單位負責。

居民生活垃圾由業主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內，由物業管理單位從生活垃圾箱（桶）內取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉站，由環衛部門從生活垃圾中轉站清運到生活垃圾排放場。

2物業管理區域內的除雪工作

除雪工作是全社會的責任，每個人都有除雪的義務，不能以為小區有了物業管理單位，除雪工作就是物業管理單位的，物業管理單位只是小區除雪工作的一部分，只是其他部分（如小區業主、服務單位及其他專業管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認為是物業管理單位的工作了。即使物業管理單位與業主委員會簽訂的《物業服務合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應該積極參加除雪工作。

第二篇：潤澤小區 物業管理區域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定1

物業管理區域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規定。對以上部位的管理和維修，應該屬物業管理單位。因為物業管理的基礎是物業，而物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業管理單位，絕不能脫離物業這個基礎,而去從事其它的經營與管理，那只能是專業公司,而不是物業公司,所以房屋共用部位的管理和維修責任應該是物業管理單位，而不是其它專業管理單位。其維修費用，在進行物業服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養護（小修工程的平均費用一般為房屋現時造價１％以下）維修成本計入物業管理成本 之中。當需要小修養護時，應從物業服務費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。物業管理單位應加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發現有損壞的及時修復，以免因小修養護不及時而影響廣大業主的正常使用；以免因小修養護不及時造成中大修工程。

二、物業管理區域內共用設施設備管理維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定，以下設施設備屬小區共用設施設備：

1供電線路與設備設施管理維修范圍的界定

供電線路與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供電單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從單元集中電表箱（含電表）至業主家中，應由業主負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應有業主自行維修或實行有償維修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關至單元控制柜至單元

電表箱輸入端，應由物業管理單位負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由物業管理單位負責維修；當該段線路或設備設施需要中、大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關（含開關），應由供電部門負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由供電部門負責維修，其費用由供電部門自行解決。

2供水管線與設備設施管理維修范圍的界定

供水管線與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應由物業管理單位負責管理，當該段供水管線或立杠發生漏水或出現故障時，應由物業管理單位負責維修，當該段管線需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

從供水主干線至水泵房（含水泵房設備設施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應由供水單位負責管理，當該段供水干線或設備設施出現漏水或損壞時，應由供水單位負責維修，其費用由供水單位自行解決。

3供暖設備設施管理維修范圍的界定

一個物業管理區域內供暖工作，應該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設備設施進行管理和維修，同時還要負責對供暖干線、對供暖終端設備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應是一個整體，不能把其中任何一個環節分離，目前有的物業管理區域內的供暖工作，有分離現象，致使供暖質量下降，設備設施維修不及時，服務不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應實行排水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應積極主動維修。

從單元下水立杠至小區排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應由物業管理單位負責管理，當該段排水管道發生堵塞或外溢時，應由物業管理單位負責維修，當該段管道需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應由市政部門負責管理，當該段管道和窨井發生堵塞或外溢時，應由市政部門負責維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設備設施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水單位負責管理和維修，公安消防部門負責監督檢查；小區內消防供水系統，包括供水管道、室內消防栓、消防水箱、消防水泵等，小區內供電系統，包括消防控制柜、電機等，應由物業管理單位負責管理和維修，并接受公安消防部門的監督和檢查。其消防設施設備的管理成本應納入物業服務費構成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應實行由煤氣管理單位統一管理和維修、分段承擔維修費用的原則。屬業主自主自用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修，業主承擔費用；屬小區共用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修并承擔費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責維修，從維修資金中支付費用。

7小區綠化工作

小區綠化應按規定和規劃設計要求，由開發建設單位進行栽種，經有關部門驗收合格后，移交給物業管理單位，由物業管理單位進行日常管理，物業管理單位在進行物業管理成本核算時，應將綠化管理成本納入物業管理服務成本。

8小區道路（含硬覆蓋）

小區道路（含硬覆蓋）應按規劃設計要求，由開發建設單位進行修建，經有關部門驗收合格后，移交給物業管理單位，由物業管理單位進行日常管理，物業管理單位在進行物業管理成本核算時，應將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業管理服務成本。

三、其它設備設施管理維修范圍的界定 根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定，以下設施設備未包含在小區共用設施設備之內：

1有線電視線路及設備設施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設備設施及信號應由有線電視臺負責管理，當有線電視線路、設備設施及信號出現故障時，應由有線電視臺進行維修，所發生的維修費用應由有線電視臺自行解決。

2衛星電視廣播地面接收設施設備

根據國務院1993年129號令規定“個人不得安裝和使用衛星地面接收設施”。可是現在有不少小區都有個人或開發商安裝的衛星電視廣播地面接收設施，對這些設施應實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應負責維修。

3寬帶網絡管理維修范圍的界定

寬帶網絡管理維修范圍的界定，應實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網絡設備設施使用小區供電的，應按其使用用途向物業管理單位交納電費，占用小區房屋的還應向物業管理單位交納房費，進入小區檢修和維修的，應征得物業管理單位的同意。

4電信管線及設備設施管理維修范圍的界定

電信管線及設備設施的管理和維修，應由電信部門負全責。電信部門不但要對通信線路負責維修，同時還要對電信設備設施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內預埋管線進行維修。

四、其它幾項工作管理范圍的界定

1環境衛生管理范圍的界定

物業管理區域內的環境衛生應由物業管理單位負責。居民生活垃圾由業主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內，由物業管理單位從生活垃圾箱（桶）內取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉站，由環衛部門從生活垃圾中轉站清運到生活垃圾排放場。

2物業管理區域內的除雪工作

除雪工作是全社會的責任，每個人都有除雪的義務，不能以為小區有了物業管理單位，除雪工作就是物業管理單位的，物業管理單位只是小區除雪工作的一部分，只是其他部分（如小區業主、服務單位及其他專業管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認為是物業管理單位的工作了。即使物業管理單位與業主委員會簽訂的《物業服務合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應該積極參加除雪工作。

第三篇：物業管理區域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定1

物業管理區域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規定。對以上部位的管理和維修，應該屬物業管理單位。因為物業管理的基礎是物業，而物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業管理單位，絕不能脫離物業這個基礎,而去從事其它的經營與管理，那只能是專業公司,而不是物業公司,盡管現在有的物業公司是由原房管所和企事業單位下屬的房管科改制的；有的是開發公司下屬的子公司；有的是社會物業公司，但其管理的基礎都應是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責任應該是物業管理單位，而不是其它專業管理單位。其維修費用，在進行物業服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養護（小修工程的平均費用一般為房屋現時造價１％以下）維修成本計入物業管理成本 之中。當需要小修養護時，應從物業服務費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。物業管理單位應加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發現有損壞的及時修復，以免因小修養護不及時而影響廣大業主的正常使用；以免因小修養護不及時造成中大修工程。

二、物業管理區域內共用設施設備管理維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定，以下設施設備屬園區共用設施設備：

1供電線路與設備設施管理維修范圍的界定

供電線路與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供電單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從單元集中電表箱（含電表）至業主家中，應由業主負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應有業主自行維修或實行有償維修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關至單元控制柜至單元

電表箱輸入端，應由物業管理單位負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由物業管理單位負責維修；當該段線路或設備設施需要中、大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。

從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關（含開關），應由供電部門負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由供電部門負責維修，其費用由供電部門自行解決。

2供水管線與設備設施管理維修范圍的界定

供水管線與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應由物業管理單位負責管理，當該段供水管線或立杠發生漏水或出現故障時，應由物業管理單位負責維修，當該段管線需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。

從供水主干線至水泵房（含水泵房設備設施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應由供水單位負責管理，當該段供水干線或設備設施出現漏水或損壞時，應由供水單位負責維修，其費用由供水單位自行解決。

3供暖設備設施管理維修范圍的界定

一個物業管理區域內供暖工作，應該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設備設施進行管理和維修，同時還要負責對供暖干線、對供暖終端設備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應是一個整體，不能把其中任何一個環節分離，目前有的物業管理區域內的供暖工作，有分離現象，致使供暖質量下降，設備設施維修不及時，服務不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應實行排水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應積極主動維修。從單元下水立杠至園區排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應由物業管理單位負責管理，當該段排水管道發生堵塞或外溢時，應由物業管理單位負責維修，當該段管道需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應由市政部門負責管理，當該段管道和窨井發生堵塞或外溢時，應由市政部門負責維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設備設施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水單位負責管理和維修，公安消防部門負責監督檢查；園區內消防供水系統，包括供水管道、室內消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區內供電系統，包括消防控制柜、電機等，應由物業管理單位負責管理和維修，并接受公安消防部門的監督和檢查。其消防設施設備的管理成本應納入物業服務費構成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應實行由煤氣管理單位統一管理和維修、分段承擔維修費用的原則。屬業主自主自用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修，業主承擔費用；屬園區共用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修并承擔費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責維修，從維修資金中支付費用。

7電梯管理維修范圍的界定

物業管理單位具備電梯維修保養資格的，應自行管理維修與保養;物業管理單位不具備電梯維修保養資格的，應委托具有相應資質的電梯維保單位。電梯在保修期內，其日常管理由物業管理單位負責，維修保養由安裝單位負責；保修期滿后，物業管理單位自行維修保養的，自己負責管理和維修；委托維修保養單位的，由維修保養單位負責。日常維修保養的費用從業主收繳的電梯運行費中支付，中大修費用從維修資金中支付。沈陽市目前規定的電梯運行費，很難維持電梯的正常進行。

8園區綠化工作 園區綠化應按規定和規劃設計要求，由開發建設單位進行栽種，經有關部門驗收合格后，移交給物業管理單位，由物業管理單位進行日常管理，物業管理單位在進行物業管理成本核算時，應將綠化管理成本納入物業管理服務成本。

9園區道路（含硬覆蓋）

園區道路（含硬覆蓋）應按規劃設計要求，由開發建設單位進行修建，經有關部門驗收合格后，移交給物業管理單位，由物業管理單位進行日常管理，物業管理單位在進行物業管理成本核算時，應將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業管理服務成本。

三、其它設備設施管理維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定，以下設施設備未包含在園區共用設施設備之內：

1有線電視線路及設備設施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設備設施及信號應由有線電視臺負責管理，當有線電視線路、設備設施及信號出現故障時，應由有線電視臺進行維修，所發生的維修費用應由有線電視臺自行解決。

2衛星電視廣播地面接收設施設備

根據國務院1993年129號令規定“個人不得安裝和使用衛星地面接收設施”?？墒乾F在有不少園區都有個人或開發商安裝的衛星電視廣播地面接收設施，對這些設施應實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應負責維修。

3寬帶網絡管理維修范圍的界定

寬帶網絡管理維修范圍的界定，應實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網絡設備設施使用園區供電的，應按其使用用途向物業管理單位交納電費，占用園區房屋的還應向物業管理單位交納房費，進入園區檢修和維修的，應征得物業管理單位的同意。

4電信管線及設備設施管理維修范圍的界定 電信管線及設備設施的管理和維修，應由電信部門負全責。電信部門不但要對通信線路負責維修，同時還要對電信設備設施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內預埋管線進行維修。

四、其它幾項工作管理范圍的界定

1環境衛生管理范圍的界定

物業管理區域內的環境衛生應由物業管理單位負責。

居民生活垃圾由業主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內，由物業管理單位從生活垃圾箱（桶）內取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉站，由環衛部門從生活垃圾中轉站清運到生活垃圾排放場。

2物業管理區域內的除雪工作

除雪工作是全社會的責任，每個人都有除雪的義務，不能以為園區有了物業管理單位，除雪工作就是物業管理單位的，物業管理單位只是園區除雪工作的一部分，只是其他部分（如園區業主、服務單位及其他專業管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認為是物業管理單位的工作了。即使物業管理單位與業主委員會簽訂的《物業服務合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應該積極參加除雪工作。

以上探討，是指保修期滿以后的物業管理區域，也只是個人的粗淺看法，不一定符合各專業管理單位的實際情況。探討的目的，一是引起全社會的廣泛關注，二是希望政府有關部門盡快出臺物業管理區域內的各專業管理部門管理責任和維修范圍的政策與法規，以便把物業管理工作做的更好。

電梯應急指南

第一章 總 則

第一條 為了保障電梯乘客在乘梯出現緊急情況（困人、開門運行、溜梯、沖頂、夾人和傷人等）時能夠得到及時解救，幫助人們應對電梯緊急情況，避免因恐慌、非理性操作而導致傷亡事故，最大限度的保障乘客的人身安全以及設備安全，制定本指南。

第二條 電梯使用管理單位應當根據《特種設備安全監察條例》及其他相關規定，加強對電梯運行的安全管理。

第三條 本指南所指電梯，是指動力驅動、沿剛性導軌或固定線路運送人、貨物的機電設備，包括載人（貨）電梯、自動扶梯、自動人行道等。

本指南所指電梯使用管理單位，是指設有電梯房屋建筑的產權人或其委托的電梯管理單位。

第二章 電梯的應急管理

第四條 電梯使用管理單位應當根據本單位的實際情況，配備電梯管理人員，落實每臺電梯的責任人，配置必備的專業救助工具及24小時不間斷的通訊設備。

電梯使用管理單位應當制定電梯事故應急措施和救援預案。

第五條 電梯使用管理單位應當與電梯維修保養單位簽定維修保養合同，明確電梯維修保養單位的責任。

電梯維修保養單位作為救助工作的責任單位之一，應當建立嚴格的救助規程，配置一定數量的專業救援人員和相應的專業工具等，確保接到電梯發生緊急情況報告后，及時趕到現場進行救助。

第六條 市、縣人民政府應當逐步建立和完善電梯發生緊急情況時的社會救援體系。有條件的地方，應當設立電梯救援中心，組織專業力量，按區域建立救助網絡。

第七條 電梯發生異常情況，電梯使用管理單位應當立即通知電梯維修保養單位或向電梯救援中心報告（已設立的），同時由本單位專業人員先行實施力所能及的處理。電梯維修保養單位或電梯救援中心應當指揮專業人員迅速趕到現場進行救助。

第八條 政府有關部門應當加強各種電梯緊急情況應對常識的宣傳。電梯使用管理單位應當每年進行至少一次電梯應急預案的演練，并通過在電梯轎廂內張貼宣傳品和標明注意事項等方式，宣傳電梯安全使用和應對緊急情況的常識。

第三章 電梯的應急救援

第九條 乘客在遇到緊急情況時，應當采取以下求救和自我保護措施：

（一）通過警鈴、對講系統、移動電話或電梯轎廂內的提示方式進行求援，如電梯轎廂內有病人或其它危急情況，應當告知救援人員。

（二）與電梯轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。

（三）在救援人員到達現場前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬安全窗，不得將身體的任何部位伸出電梯轎廂外。

（四）保持鎮靜，可做屈膝動作，以減輕對電梯急停的不適應。

第十條 電梯使用管理單位接報電梯緊急情況的處理程序：

（一）值班人員發現所管理的電梯發生緊急情況或接到求助信號后，應當立即通知本單位專業人員到現場進行處理，同時通知電梯維修保養單位。

（二）值班人員應用電梯配置的通訊對講系統或其他可行方式，詳細告知電梯轎廂內被困乘客應注意的事項。

（三）值班人員應當了解電梯轎廂所停樓層的位置、被困人數、是否有病人或其它危險因素等情況，如有緊急情況應當立即向有關部門和單位報告。

（四）電梯使用管理單位的專業人員到達現場后可先行實施救援程序，如自行救助有困 難，應當配合電梯維修保養單位實施救援。

第十一條 乘客在電梯轎廂被困時的解救程序：

（一）到達現場的救援專業人員應當先判別電梯轎廂所處的位置再實施救援。

（二）電梯轎廂高于或低于樓面超過0.5米時，應當先執行盤車解救程序，再按照下列程序實施救援：

1.確定電梯轎廂所在位置；

2.關閉電梯總電源；

3.用緊急開鎖鑰匙打開電梯廳門、轎廂門；

4.疏導乘客離開轎廂，防止乘客跌傷；

5.重新將電梯廳門、轎廂門關好；

6.在電梯出入口處設置禁用電梯的指示牌。

第十二條 電梯使用管理單位的善后處理工作：

（一）如有乘客重傷，應當按事故報告程序進行緊急事故報告。

（二）向乘客了解事故發生的經過，調查電梯故障原因，協助做好相關的取證工作。

（三）如屬電梯故障所致，應當督促電梯維修保養單位盡快檢查并修復。

（四）及時向相關部門提交故障及事故情況匯報資料。

第四章 緊急狀態時對電梯的處理

第十三條 發生火災時，應當采取以下應急措施：

（一）立即向消防部門報警。

（二）按動有消防功能電梯的消防按鈕，使消防電梯進入消防運行狀態，以供消防人員使用；對于無消防功能的電梯，應當立即將電梯直駛至首層并切斷電源或將電梯停于火災尚未蔓延的樓層。在乘客離開電梯轎廂后，將電梯置于停止運行狀態，用手關閉電梯轎廂廳門、轎門，切斷電梯總電源。

（三）井道內或電梯轎廂發生火災時，必須立即停梯疏導乘客撤離，切斷電源，用滅火器滅火。

（四）有共用井道的電梯發生火災時，應當立即將其余尚未發生火災的電梯停于遠離火災蔓延區，或交給消防人員用以滅火使用。

（五）相鄰建筑物發生火災時，也應停梯，以避免因火災停電造成困人事故。

第十四條 應對地震的應急措施：

（一）已發布地震預報的，應根據地方人民政府發布的緊急處理措施，決定電梯是否停止，何時停止。

（二）震前沒有發出臨震預報而突然發生震級和強度較大的地震，一旦有震感應當立即 就近停梯，乘客迅速離開電梯轎廂。

（三）地震后應當由專業人員對電梯進行檢查和試運行，正常后方可恢復使用。

第十五條 發生濕水時，在對建筑設施及時采取堵漏措施的同時，應當采取以下應急措施：

（一）當樓層發生水淹而使井道或底坑進水時，應當將電梯轎廂停于進水層站的上二層，停梯斷電，以防止電梯轎廂進水。

（二）當底坑井道或機房進水較多，應當立即停梯，斷開總電源開關，防止發生短路、觸電等事故。

（三）對濕水電梯應當進行除濕處理。確認濕水消除，并經試梯無異常后，方可恢復使用。

（四）電梯恢復使用后，要詳細填寫濕水檢查報告，對濕水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并存檔。

第四篇：探討物業管理區域內各專業管理部門維修范圍的界定

物業管理區域內各專業管理部門的管理維修范圍，一直沒有一個明確的界定，早在1994年頒發的沈政發（35）號《沈陽市住宅小區管理辦法》,界定了住宅小區內各專業管理部門的職責劃分?？墒请S著時間的發展，隨著物業小區各種設施設備的不斷增加，隨著各專業管理部門體制及管理職能的變化,以前界定的管理維修范圍，己適應不了物業管理飛速發展的需要。由于管理責任不清，維修范圍不清。各專業管理部門之間的扯皮之事，推諉之事，時有發生，嚴重影響了業主的正常生活，尤其是實行物業管理的住宅小區，由于管理責任不清，維修范圍不清，嚴重地影響了物業公司的正常工作，將本不應屬于物業單位管理和維修的，全讓物業管理單位來承擔．由于部分業主對物業管理工作認識不足，以為只要我們的小區或花園實行了物業管理，繳納了物業服務費。所有的問題就應該由物業管理單位來負責。殊不知，物業管理單位，既不是行政管理部門，又不是行政執法部門，物業管理單位就是一個企業，而且只是一個服務型企業，他的職責范圍，就是按照 《物業服務合同》的約定，來進行服務。在服務中體現管理，超出《物業服務合同》的約定，就不應該由物業管理單位來負責。決不能以為，我們居住的小區或花園實行了物業管理，就一切問題全由物業管理單位來負責，只要我們按時交納了物業管理服務費，一切損壞就全由物業管理單位來維修。根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定“共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電干線、照明、鍋爐、暖氣干線、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等”。以上設施設備涉及供電部門、供水部門、供暖部門、供氣部門、房產部門、消防部門、市政部門等。在一個物業管理區域內,有如此之多的專業管理部門,若不對其管理責任和維修范圍進界定,勢必會影響到管理和維修,影響到業主和使用人的正常生活。雖然沈政發[1994]35號《沈陽市住宅小區管理辦法》對物業管理企業與各專業管理部門的職責，做過分工和劃分,可是該文件已經宣布作廢，又沒有相應的配套文件出臺?，F在對物業管理區域內共用部位共用設備設施的管理和維修只是憑各專業管理部門的“行規”來進行管理和維修，沒有一個統一的“法規”進行規范和界定，盡管物業管理單位在與業主委員會簽訂《物業服務合同》時，其共用部位共用設施設備的管理和維修已經寫進合同條款，可是由于其管理界限不清,在實際運作中，有些問題很難界定，因此有必要對物業管理區域內共用部位共用設備設施的管理責任和維修范圍的界定問題進行探討，以便把物業管理工作搞的更好。

一、物業管理區域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規定。對以上部位的管理和維修，應該屬物業管理單位。因為物業管理的基礎是物業，而物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業管理單位，絕不能脫離物業這個基礎,而去從事其它的經營與管理，那只能是專業公司,而不是物業公司,盡管現在有的物業公司是由原房管所和企事業單位下屬的房管科改制的；有的是開發公司下屬的子公司；有的是社會物業公司，但其管理的基礎都應是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責任應該是物業管理單位，而不是其它專業管理單位。其維修費用，在進行物業服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養護（小修工程的平均費用一般為房屋現時造價１％以下）維修成本計入物業管理成本 之中。當需要小修養護時，應從物業服務費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。物業管理單位應加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發現有損壞的及時修復，以免因小修養護不及時而影響廣大業主的正常使用；以免因小修養護不及時造成中大修工程。

從單元下水立杠至園區排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應由物業管理單位負責管理，當該段排水管道發生堵塞或外溢時，應由物業管理單位負責維修，當該段管道需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應由市政部門負責管理，當該段管道和窨井發生堵塞或外溢時，應由市政部門負責維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設備設施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水單位負責管理和維修，公安消防部門負責監督檢查；園區內消防供水系統，包括供水管道、室內消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區內供電系統，包括消防控制柜、電機等，應由物業管理單位負責管理和維修，并接受公安消防部門的監督和檢查。其消防設施設備的管理成本應納入物業服務費構成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應實行由煤氣管理單位統一管理和維修、分段承擔維修費用的原則。屬業主自主自用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修，業主承擔費用；屬園區共用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修并承擔費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責維修，從維修資金中支付費用。

7電梯管理維修范圍的界定

物業管理單位具備電梯維修保養資格的，應自行管理維修與保養;物業管理單位不具備電梯維修保養資格的，應委托具有相應資質的電梯維保單位。電梯在保修期內，其日常管理由物業管理單位負責，維修保養由安裝單位負責；保修期滿后，物業管理單位自行維修保養的，自己負責管理和維修；委托維修保養單位的，由維修保養單位負責。日常維修保養的費用從業主收繳的電梯運行費中支付，中大修費用從維修資金中支付。沈陽市目前規定的電梯運行費，很難維持電梯的正常進行。

8園區綠化工作

園區綠化應按規定和規劃設計要求，由開發建設單位進行栽種，經有關部門驗收合格后，移交給物業管理單位，由物業管理單位進行日常管理，物業管理單位在進行物業管理成本核算時，應將綠化管理成本納入物業管理服務成本。

9園區道路（含硬覆蓋）

園區道路（含硬覆蓋）應按規劃設計要求，由開發建設單位進行修建，經有關部門驗收合格后，移交給物業管理單位，由物業管理單位進行日常管理，物業管理單位在進行物業管理成本核算時，應將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業管理服務成本。

三、其它設備設施管理維修范圍的界定

根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定，以下設施設備未包含在園區共用設施設備之內：

1有線電視線路及設備設施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設備設施及信號應由有線電視臺負責管理，當有線電視線路、設備設施及信號出現故障時，應由有線電視臺進行維修，所發生的維修費用應由有線電視臺自行解決。

2衛星電視廣播地面接收設施設備

根據國務院1993年129號令規定“個人不得安裝和使用衛星地面接收設施”?？墒乾F在有不少園區都有個人或開發商安裝的衛星電視廣播地面接收設施，對這些設施應實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應負責維修。

3寬帶網絡管理維修范圍的界定

寬帶網絡管理維修范圍的界定，應實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網絡設備設施使用園區供電的，應按其使用用途向物業管理單位交納電費，占用園區房屋的還應向物業管理單位交納房費，進入園區檢修和維修的，應征得物業管理單位的同意。

4電信管線及設備設施管理維修范圍的界定

電信管線及設備設施的管理和維修，應由電信部門負全責。電信部門不但要對通信線路負責維修，同時還要對電信設備設施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內預埋管線進行維修。

四、其它幾項工作管理范圍的界定

1環境衛生管理范圍的界定

物業管理區域內的環境衛生應由物業管理單位負責。

居民生活垃圾由業主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內，由物業管理單位從生活垃圾箱（桶）內取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉站，由環衛部門從生活垃圾中轉站清運到生活垃圾排放場。

2物業管理區域內的除雪工作

除雪工作是全社會的責任，每個人都有除雪的義務，不能以為園區有了物業管理單位，除雪工作就是物業管理單位的，物業管理單位只是園區除雪工作的一部分，只是其他部分（如園區業主、服務單位及其他專業管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認為是物業管理單位的工作了。即使物業管理單位與業主委員會簽訂的《物業服務合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應該積極參加除雪工作。

以上探討，是指保修期滿以后的物業管理區域，也只是個人的粗淺看法，不一定符合各專業管理單位的實際情況。探討的目的，一是引起全社會的廣泛關注，二是希望政府有關部門盡快出臺物業管理區域內的各專業管理部門管理責任和維修范圍的政策與法規，以便把物業管理工作做的更好。

第五篇：物業管理區域內共用設施設備管理維修方案

物業管理區域內共用設施設備管理維修方案

設備在于管理，好的設備若得不到及時維修保養，就會常出故障，縮短其使用年限。對設備進行維修保養是保證設備運行安全，最大限度地發揮設備的有效使用功能，因此，對設備進行維修保養，建立科學合理的設備管理維修方案尤為重要。

一、設備設施維保計劃的建立

1、實施設備的維護保養首先要制定維護保養計劃

1）制定維修保養計劃的準備工作內容：

確定要維護保養的設備，應按照設備系統分化的設備檔案，通過設備檔案可全面了解設備現狀制定計劃

2）確定保養的內容：

保養內容依據設備運行狀態主要是基于以下三個方面：一是政府部門相關法規規定的保養內容，二是設備運行運轉情況，尤其是設備出現故障的信息，這是制定維保計劃時重點關注的內容。三是設備運行周期，也就是季節保養。

2、《設備設施維護保養計劃》制定原則:

1）設施設備使用頻率

2）設施設備運行狀況（故障隱患）

3）維養工作的合理時間（避開客戶使用大的時間段、節假日），具體實施維修保養的時間

4）維修保養項目及內容

5）備品、備件計劃，預計費用

設備的日常、定期維護保養工作是工程設備管理工作中極其重要的部分，它直接關系到設備能否可靠正常運轉；同時，對于降低成本、減少故障有著至關的作用。為使此項工作落到實處，確保各類設備安全正常運行，工程部負責人負責制定《設備設施維護保養計劃》，并在每年12月15日前經項目總經理進行審批后執行。

二、設備維護保養的類別：

設備維護保養的類別主要包括維護保養和計劃檢修

（一）設備的維護保養

1、維護保養的方式主要是以清潔、緊固、潤滑、防腐、防凍等主，在就是以運行期間的設備定時定頻巡視檢查、定期切換運行、輪流使用等方法強制保養。

2、維護保養主要是做好日常運行維護和定期維護保養工作

（二）設備的計劃檢修

設備計劃檢修是建立在設備點檢基礎上的

1、設備點檢按設備運行參數和點檢方式經行，可以停機檢查和隨機檢查，檢查時可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以使用儀器儀表進行點檢。

2、計劃檢修是對正在使用的設備，根據運行規律及檢點的檢查結果確定檢

修周期，以檢修周期為基礎編制檢修計劃，對設備進行積極的、預防性的修理。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修

三、設備保養管理規程

（一）、實施目的：

規范各系統設備設備保養工作，保證設備設施正常使用。

（二）、職責：

1、項目部經理或專業工程師定期對設備保養計劃執行情況進行檢查。

2、項目工程專業根據設備保養計劃安排保養工作，并認真執行各項保養工作。

（三）、保養管理規程

1、保養以不影響大廈正常營運為原則。對突發性故障應在4小時內排除，保養設備影響客戶正常工作生活時，需要在保養前提前通知客戶。

2、按照保養計劃調整運行設備，安排專業人員做好準備工作，準備工具、備件及技術資料。

3、大型設備保養工程負責人必須現場督導，進行技術指導，保證維修人員安全及維修質量。

4、保養工作前認真閱讀設備技術資料，嚴格按照設備操作規范實施。

5、根據系統的特點重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過程中注意環保，對有害氣體、垃圾等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，需辦理動火證，嚴格遵守動火作業規定。

8、配電設備維修保養嚴格按照供配電系統設備保養計劃進行轄區設備的保養，工作過程中應嚴格遵守電氣作業規程。

9、對供配電設備設施進行檢修保養時，應嚴格遵守《北京地區電氣規程匯編》和《供配電設備設施安全操作規范》的各項要求操作。

10、高壓開關柜、繼電保護、變壓器、避雷器的絕緣和性能測試項目由外委完成。一般為1~2年一次。

11、高壓開關柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜維修保養及清潔由變配電室值電工負責，一般為每年一次。

12、設備的維保用料或更換主要部件必須記錄在賬。

13、保養計劃要根據項目運行的時間安排，保養應盡量不影響到正常運行，在安排保養計劃時根據季節的變化，安排設備停機進行保養。

14、按計劃進行各設備的全年維修保養工作，每次保養時認真填寫工作日期、保養內容、檢修記錄，工程負責人要簽字確認。

四、設備設施的保養計劃實施：

設備設施保養的實施則應該按照維護保養計劃進行，在具體開始之前要對工作進行分解，準備好相關材料，包括保養項目、保養標準、保養周期等，實施維保后要進行驗收和記錄。

一、水泵房設備維修保養：

比如每年的4月、10月份應對大廈內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

1、電動機維修保養：

a)斷開電源，懸掛禁止合閘標識牌，檢驗無電后開始工作。

b)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復：

c)電動機繞組和電源引入線的可見部份及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現象，檢查三相導線及連接片應牢固緊密；

d)檢查電動機軸承有無異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承

e)檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修正處理；

f)電動機機殼保護接地線是否良好，緊固

g)檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

2、水泵維修保養：

a)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常摩擦響，則應更換同型號規格軸承：

b)檢查壓盤根或機封處是否漏水，如是則應從新加壓盤根或更換機械密封；

c).如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

d)檢查水泵機組螺栓是否禁固，如松弛則應擰緊。

3、控制柜維修保養：

強電專業技工每月應對大廈內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物；

2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；

3）檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改；

4）交流接觸器維修保養：

A.清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

B.清除觸頭表面及四周的污物（但不要修挫觸頭），燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；

C.清潔鐵芯上的油污及臟物；

D.檢查復位調簧情況；

E.擰緊所有緊固件。

5）自耦減壓啟動器維修保養：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

B.外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

6）熱繼電器維修保養：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換：

B.檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

7）自動空氣開關維修保養：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

B.清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

C.自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；

D.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。

8）中間繼電器、信號繼電器維修保養：

對中間繼電器、信號繼電器應作模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

9）信號燈、指示儀表維修保養：

A.檢查各信號燈是否正常，如有不亮則更換相同規格的小燈泡；

B.檢查各指示儀表是否正常，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

10）遠傳壓力表維修保養：

A.檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

B.檢查信號線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴重則應重新焊接；

C.偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表拆換。

二、高壓配電維修保養：

1、干式變壓器維修保養。

1)清掃變壓器高低壓繞組及鐵心外表面。

2）擰緊變壓器高低壓出線的接頭，如發現接頭燒傷或過熱痕跡，應進行整修處理并重新接好；

3）檢查變壓器的接地線是否良好，如腐蝕嚴重時應更換地線。

4）檢查清潔降溫風扇、測溫探頭是否完好。

2、高壓開關柜維修保養。

高壓開關柜維修保養工作主要為母線外觀清潔、聯結點檢查。

3、低壓配電柜維修保養。

1）斷路器（自動空氣開關）維修保養：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于10MΩ，否則應烘干處理，處理后達不到要求的應更換。

B.清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應更換；

C.斷路器（自動空氣開關）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現象；

2）電容器維修保養：

A.清理外殼灰塵，使電容器散熱良好；

B.檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換；

C.檢查接線頭，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊；

D.檢查電容三項不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

3）交流接觸器維修保養：

A.清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；

B.清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

C.清除觸頭表面及四周的污物，但不要修挫觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；

D.清潔鐵芯表面的油垢及臟物；

E.緊固進出線聯結點。

4）熱繼電器維修保養：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板始否完整，如損壞則更換；

B.檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理。處理后達不到要求的應更換；

E.檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復并擰緊；

F.檢查主觸頭表面有效的金屬顆粒時，應將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭；

G.檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應修復；

H.檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應修復。

5）二次回路維修保養：

A.號碼管是否清洗或掉落，如是則補上新號碼管；

B.接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

6）主回路維修保養：

A.標識牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌；

B.接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊；

C.母線排油漆是否脫落，如脫落應重新油漆。

三、對分包項目的設備設施維修保養管理：

1、專業主管和員工要熟悉有關服務分包合同的內容；

2、各專業主管要根據分包合同的相關規定指定專人嚴格監督檢查服務供方對設備設施的維修保養工作；

3、各專業主管要對服務供方每次對設備設施的維修情況作詳細記錄，并對其工作進行驗收；

4、對不能按照合同規定執行的服務供方要及時通知其改進，發放整改通知書，并報負責人。

制定了科學化的設備管理維修方案，再采用信息化的平臺與科學化的方案相結合，將會使物業公司對小區設備的管理維修工作效率大大提升，同時還可以提高物業服務水平和市場價值。極致物業管理軟件中的設備管理模塊可為物業管理公司提供一套完整的設備管理臺賬，不僅可以記錄每個設備的基本屬性、技術參數、檢測參數和配件附件等詳細信息，還記錄設備全生命周期的相關保養、維修、檢測、巡檢記錄。將已編制的設備保養計劃自動推送到對應的負責人員的極致辦公APP，在極致辦公APP上完成設備保養、維修、檢測工作，提升工作效率，減少工作量。通過系統的預警以及監控，避免設備漏檢、缺檢，保證設備處于良好的使用狀態，降低設備的維護成本并延長設備的使用周期，消除安全隱患。