第一篇：廈門出臺物業管理實施細則業主必看

廈門出臺物業管理實施細則，業主必看！

生活在小區里，你一定會有這樣的問題：鄰居裝修聲音太大怎么辦？公共設施老化需維修應該誰來出錢？……以后，這些麻煩事或許可以交給物業和業主委員會了。記者昨日從市建設局獲悉，《廈門市物業管理若干規定實施細則》（以下簡稱“實施細則”）已通過并正式頒布實施。“實施細則”明確了市、區建設部門，民政，街道辦（鎮政府）及社區居委會等職責，依據《廈門市物業管理若干規定》，圍繞業主大會和業主委員會、物業服務和物業使用、監督和責任三大塊內容開展工作，提高物業管理水平。

那么，業主委員會是個什么組織？它和物業有何不同？如何才能成立，或者成為其中的一員？今天晚報君就為您詳細解讀。

如何成立業委會

1業委會的成立應由哪些部門負責？實施細則規定，街道辦（鎮政府）在區民政部門、區建設主管部門指導下，負責組織協調業主大會和業委會籌備、成立、換屆，指導、監督業主大會和業委會的日常工作，責令業主大會、業委會限期改正違法違規的決定，依法處理涉及業主大會和業委會的信訪事項等十項工作。若業委會未成立、業委會集體辭職、業委會未按規定召開業主大會且拒不執行限期召開，街道辦（鎮政府）負責組織召開業主大會。

對于業委會無法召開業主大會的，街道辦（鎮政府）負責直接組織召開業主大會并選舉產生業委會。

街道辦（鎮政府）可委托社區居民委員會（社區工作站）實施具體工作，但要配備物業管理工作人員，并落實工作經費。

2可否聘請第三方專業機構協助？可以。區建設主管部門、街道辦（鎮政府）可通過購買服務方式，聘請第三方專業機構協助開展物業活動的監督檢查，業主大會和業主委員會的籌備、成立和換屆，以及物業管理糾紛的調解等工作。3擔任業委會委員有何限制條件？“實施細則”規定，首次業主大會籌備組成員為7-11人的單數，其中業主代表不少于籌備組總人數的三分之二，并明確了業委會委員、候補委員及其候選人的11個條件，如應具有業主身份、應在本住宅小區實際居住、未發生過侵害本物業管理區域其他業主合法權益的行為等。

同時要求，本人、配偶以及直系親屬未在為本物業管理區域服務的物業服務企業中任職，而且要無直接的關聯業務或利害關系。特別強調的是，業委會委員不能有欠繳物業公共服務費、專項維修資金等費用及違法搭蓋的行為。

4業委會主任、副主任應由誰擔任？根據規定，業委會主任、副主任應當優先推薦具有本市戶籍、具備中國共產黨黨員身份、文化程度較高、居住時間較長的委員擔任。鼓勵在社區居民委員會或其居民小組中任職的業主與物業管理區域業委會委員交叉任職，完善聯合工作機制。

5擔任業委會委員有報酬嗎？實施細則還規定，經業主大會決定，可以給予業委會成員適當的報酬，費用由業主共同承擔。業委會要履行哪些職責

6新舊業委會應如何交接？實施細則規定，業委會印章要標明業主委員會的屆數和任期。上一屆業委會保管的印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業主共有的財物，如拒不移交給新一屆業委會并辦理好交接手續，新一屆業委會可以請求物業所在地的公安機關協助。如因拒絕移交的行為給業主造成損失的，業主可以依法追究其法律責任。7業委會違法違規該怎么辦？業主大會或業委會做出的決定違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求街道辦（鎮政府）予以責令限期改正，也可以請求人民法院予以撤銷。

物業違反法律法規和相關規定的，區建設主管部門應當依法予以查處，并作為不良行為記入誠信檔案；情節嚴重的，應當列入向社會公布的警示名單。8業主裝修擾民問題怎么解決？

有的業主忙于自家裝修，忽略了鄰居的感受。對于裝修擾民等問題，實施細則也有相關規定:業主或物業使用者在開工前要與物業簽訂管理服務協議，對裝修時間、內容、垃圾處理、噪音控制及電梯等共用設施的保護及違約責任事先約定。物業可根據協議收取、返還裝修保證金。如業主或物業使用者未簽訂裝飾裝修管理服務協議或未履行協議約定的，物業服務企業可以限制施工人員進入物業管理區域。

如在裝修過程中損壞共用設施設備、污染共用部位或違法搭建，業主或物業使用者應負責修復、保潔、恢復原狀，否則由物業代為修復、保潔、恢復原狀，所需費用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業主、物業使用者承擔。

物業巡查裝修活動時，業主、物業使用人應當予以配合。這些項目應公示

實施細則規定，業主委員會應當在物業管理顯著區域內公布下列情況和資料:

1、業委會名稱和成員名單

2、管理規約、業主大會議事規則

3、物業服務合同

4、首期、日常專項維修資金的收支情況

5、物業共有部分的使用和經營收益的收支情況

6、業主大會和業委會工作經費的收支情況

7、業主大會和業委會的決定

8、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的處分情況

9、其他應當向業主公布的情況和資料

實施細則還明確了公布時間，其中： 第1至3項應當長期公示，如有變化要及時更新。第4至6項至少每半年公示一次，公示期7日以上。第4和第5項應當同步在“廈門市物業專項維修資金管理網”公示。第7和第8項，業主委員會應當在業主大會或業主委員會作出決定之日起5日內予以公示，公示期不少于7日。專項維修資金怎么用

實施細則規定，已成立業委會且在有效期內的，業委會應當對本物業區域內專項維修資金使用的方案、使用金額、業主的書面簽名等事項進行審核確認；未成立業委會或業委會不在有效期內的，由物業所在地社區居民委員會代為確認。存在下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照緊急維修程序使用專項維修資金: 屋頂、外墻出現嚴重滲漏的； 電梯出現故障，特種設備管理部門要求對電梯進行維修、更新、改造的； 高層住宅水泵等二次供水設施出現故障，不能正常供水的； 建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或存在脫落危險的； 共用給排水設施因坍塌、堵塞、爆裂、脫落等，不能正常使用的； 消防設施出現故障，消防部門下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。

業委會不得存在哪些行為

實施細則規定，業委會委員、候補委員和專職工作人員應當遵守法律、法規、規章以及管理規約和業主大會議事規則，不得存在下列行為: 接受物業服務企業提供的物業公共服務費或停車費用減免及其他不正當利益； 采取挪用、欺騙等方式非法侵占專項維修資金、共有部分收益等歸全體業主共有的資產； 索取、收受建設單位、物業服務企業及有利害關系業主提供的利益或者報酬； 其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

如業委會委員或專職工作人員存在上述不良行為，街道辦（鎮政府）應當責令其限期改正，并在物業管理區域內公布，并抄報區建設主管部門。情節嚴重的，區建設主管部門應當列入向社會公布的警示名單。（來源廈門晚報）

第二篇：廈門出臺實施意見

廈門出臺實施意見 護航親清新型政商關系

2017年11月15日09:12 來源：人民網-時政頻道

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人民網北京11月15日電 據中央紀委監察部網站消息，為貫徹落實黨的十九大關于“構建親清新型政商關系”精神，廈門市紀委日前出臺《關于營造促進企業健康發展政治生態的實施意見》，要求全市各級紀檢監察機關努力營造促進企業健康發展、尊重和激勵企業家干事創業的良好政治生態和社會氛圍。

今年9月，廈門市委、市政府辦公廳聯合下發《關于構建政商關系新生態的若干意見（試行）》，厘清政商交往定位，既反對“親”而不“清”、官商勾結，又防止“清”而不“親”、為官不為，對14種黨政機關及其公職人員不得利用職權或者職務影響從事的行為和非公有制企業及其負責人不得為謀取非法利益從事的行為予以明確。

此次《實施意見》出臺，旨在以扎實細致舉措落實黨的十九大精神，從紀檢監察工作角度推動構建親清新型政商關系，督促各級黨政機關干部認真落實有關要求，坦蕩真誠同企業家交往，樹立服務意識，了解企業經營情況，幫助解決企業實際困難，同企業家建立真誠互信、清白純潔、良性互動的工作關系；督促抓好對企業的紀律和廉潔教育，強化“堅持受賄行賄一起查”意識，教育引導黨員企業家自覺做遵守黨的政治紀律、組織紀律、廉潔紀律、群眾紀律、工作紀律、生活紀律的模范，企業及其負責人要強化廉潔從商意識和守法、誠信意識。

《實施意見》強調要加大各項惠企政策落地情況督查。立足于“監督的再監督”，對職能部門在中央、省、市惠企政策輔導、普及、落實方面的履職情況進行監督檢查，督促有關部門清理涉企收費、攤派事項和各類達標評比活動，嚴肅查處惠企政策落地過程中“吃、拿、卡、要”行為，嚴肅查處亂收費、亂罰款、亂攤派的行為，確保促進企業健康平等發展的改革舉措和優惠政策百分之百落到實處。

《實施意見》還明確，要加快推進社會信用體系建設，督促健全企業家誠信經營激勵約束機制，完善企業及其負責人“黑名單”制度和商業賄賂檔案查詢系統。對監督執紀過程中發現的企業及其負責人參與行賄、伙同串供、輸送不當利益的，列入“黑名單”，納入社會誠信體系建設范圍。市紀委將對近兩年來涉及市屬國有企業信訪舉報、執紀審查、巡查監督，特別是國企黨委紀委落實“兩個責任”、班子履職情況進行綜合分析評估，準確把握全市國企政治生態狀況。按照“全、細、實”的要求，對市直管及委托管理的國有企業，逐一建立“企業廉政檔案活頁夾”，對其中的市管干部建立“個人廉潔檔案活頁夾”，加強廉政檔案建設成果運用，做到“日常監督必借鑒、干部提任必審閱、考核評先必參考”。

第三篇：物業管理業主手冊

物業管理業主手冊

業主手冊

目錄

一、前言…………………………………………………………0

2二、小區簡介……………………………………………………0

2三、物業管理……………………………………………………0

3四、管理費用……………………………………………………0

4五、設備及服務…………………………………………………0

5六、裝修管理……………………………………………………06

七、搬家事宜……………………………………………………08

八、業主（用戶）的其他責任及須知…………………………09

九、秩序、安全…………………………………………………1

5十、關于空調安裝………………………………………………16

十一、緊急事項應急處理………………………………………16

十二、清潔衛生…………………………………………………17

十三、車輛管理規定……………………………………………18

十四、社區精神文明建設………………………………………20

十五、結束語……………………………………………………20

十六、常用電話號碼……………………………………………

21一、前言

恭喜您及全家成為保利〃頤和家園小區的主人！

為使業主/用戶深入了解所居住小區物業的綜合情況及管理公約內容，使居住在小區的業主/用戶充分享受舒適、寧靜、祥和的生活環境，也使我們能為業主/用戶提供盡善盡美的管理服務。我們根據小區的設計、建設特點和政府的有關法規、政策以及保利物業公司服務管理經驗編撰本手冊，敬請您細心地閱讀并妥善保存，以便讓物業公司和業主共同創造出一個溫馨、和諧、全新的現代居住小區。

二、小區簡介

1、頤和家園(一期)概況

頤和家園位于南崗區工電路及尤家街路段，總用地面積7.3萬平方米，地上總建筑面積14.44萬平方米，其中住宅建筑面積12.64萬平方米。小區一期27棟樓宇，以多層住宅為主，南北朝向，并配以中心會所，商鋪，幼兒園，地上、地下車庫等配套設施。小區建筑密度27%，綠化率34%。

2、總體設計概況

頤和家園項目總體設計突出文化、人性化綠色家園的人文主義特色，強調自然景觀與建筑風格的完美統一，樓體立面及平面設計以文化主題為理念展開構思，色彩自然，使小區充滿生機和活力以及濃厚的文化底蘊。景觀設計突出了以人為本，以及自然風光和古典文化、現代文化的交融，體現文化內涵。以園林文化小景為載體的景觀錯落有秩，點綴園區各處，步移景異，運動與休閑場所分區布局，盡顯現 2

代人高尚生活的理念，也詮釋了保利發展文化地產的全新概念，將成為學府路一帶的精品小區，為住戶提供了一個品味人生的場所，享受優美生活的舒適空間。

三、物業管理

1、管理公司

1)根據管理合同，上海保利物業酒店管理有限責任公司哈爾濱分公司受聘本小區的管理公司。

2)本公司是經政府批準的經營性服務企業，具有國家一級物業管理資質。

3)該小區由本公司下設物管處為小區提供服務。物管處擁有經驗豐富的專業管理隊伍。為達到高水準的管理和服務目標，它將依照《哈爾濱市物業管理辦法》對小區的房屋、設備、居住秩序等進行全方位綜合一體化的管理與服務。

2、管理公司職權

1)管理公司有權代表業主（用戶）就有關物業管理事宜與政府、公共事業機構和團體進行磋商及處理有關問題。

2)管理公司依據有關政策文件及管理合同條文所賦予的權力，負責小區公共地方、樓宇結構、泵房、綠化及其它公共設施及設備管理。其具體項目如下：

室外供水、供電、下水管道、排污井、溝渠、化糞池、垃圾屋、道路、綠化、文體活動場所、公共建筑物及門衛秩序、消防、交通車輛管理、以及清潔衛生等。

3、管理職員

管理公司職員經培訓，持證上崗，能竭誠為小區全體業主（用戶）

服務，負責小區的日常管理及維修事務，請業主（用戶）勿要求管理

公司職員作私人性質服務。所有管理員工一律不準向業主（用戶）收

取管理賞賜或謀求其它個人利益。

4、建議及投訴

如對小區環境及管理有建議或投訴，敬請您通知本管理公司，我 們將熱誠歡迎并認真對待您的建議或投訴。

四、管理費用

1、自業主（用戶）進戶之日起，管理公司按規定向業主（用戶）

收取物業管理費，用于支付小區公共設施設備正常運行的維護、保養，清潔衛生、綠化管理等，以及支付管理公司人員的薪金及行政費用。

2、每六個月交納一次物業管理費用，按繳費具體時間安排，每超

過1日收取千分之三滯納金。

3、小區樓宇的公共配套設施自保修期滿后，大中型維修工程費用

從維修基金費中支付。維修基金待政府有關部門出臺相關政策標準后，依據標準收取，并按規定使用管理。

4、業主（用戶）應按規定，按時足額繳納采暖費用，以保證正常

供暖。

5、業主（用戶）應按有關政策規定，按時足額繳納業主（用戶）

應負擔的各項費用。

6、管理公司對拒絕繳納以上各項費用者有權征收滯納金或催繳手

續費用，直至采取相應的法律手段追討。

7、管理費用構成：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業管理區域清潔衛生費用；

（4）物業管理區域綠化養護費用；

（5）物業管理區域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業管理企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）法定稅費；

（10）物業管理企業的利潤。

五、設備及服務

1、電力

各單位已安裝獨立配電箱，電表及充足的電燈及插座，為安全起見，切勿令電力負荷過量，電線及插座若發現陳舊必須更換，樓宇內線路均經科學設計，精心安裝，不可隨意更改，如確需改動任何電器工程必須經管理公司同意由合格的電器技工進行。

2、供水

小區24小時供應飲用水，業戶外出時必須將水龍頭關緊。若因滴水而使公共地方，設施或其他單位蒙受損失，該單位的業主必須負責維修及賠償。

3、燃氣

小區24小時保障燃氣的氣源供應，如需改動燃氣管道必須報經煤氣公司批準，由其指派專人施工。系統若發生泄漏現象，須及時與煤氣公司聯系，以免造成更大損失。

4、電話

小區已鋪設電話電纜直達業主戶內，用戶可向電信局申請接裝電話。

5、供暖

小區供暖為地熱采暖方式，該系統完全能夠滿足業主的要求，確保您室內溫暖、舒適。因此，您千萬不要改變供暖系統的管道及設施；嚴禁在管道上安裝“跑風”和放水使用，這樣做不僅浪費能源，而且會造成供熱控制系統的故障，影響全小區供熱。如業主擅自接裝，改動了采暖設施，出現后果業主負全責。

6、公共天線（有線電視）

各分戶均設有有線電視插座。若需增加額外的電視插座時，可通過物管中心安排專業公司安裝，而費用應由相關分戶負擔。根據小區公約條文，所有分戶未經有關部門允許均不得安裝任何室外衛星天線。

7、消防

小區的消防設備含每層設臵的消防栓，由監控中心值班員24小時值班，監控消防系統的運行。

六、裝修管理

1、用戶在室內進行任何裝修，必須符合建設部2002年第110號 6

令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的有關規定，若裝修工程發生違反法規的情況，業主（用戶）須將違反部分恢復原樣，直至有關方面滿意，其所發生一切費用，由該業主（用戶）自己承擔。

2、業主（用戶）裝修需提前到管理處申請辦理手續。

1)按要求填寫裝修申請表，并附裝修施工圖紙；

2)與物業公司簽訂裝修管理協議；

3)選擇有資質的裝修施工隊伍，交營業執照及復印件，交施工人員照片（辦理出入證）。

3、裝修保證

裝修保證金：此保證金由物業管理公司收取并保存。作為保障裝修期內，業主（用戶）違反裝修管理規定對小區環境和其它用戶造成破壞、損失、涂污及其它行為的處理依據。裝修工程完工后，經管理公司檢查用戶是否遵守《裝修審批標準》實際情況全部或部分返還保證金。

4、裝修規定

用戶及施工隊裝修施工時,必須確定不影響樓宇結構和原有水、電、采暖等系統的完好及以后的維護,對原設計不得隨意拆改,特別是原房屋承重墻、柱、梁、樓板等主體結構，不得隨意私接地熱。凡拆改水、電、煤氣、采暖設施及管線走向必須書面通知管理公司。經審批同意方可施工。

1)裝修期間不得占用小區內公共地方施工，存放施工用料及建筑垃圾，應盡量采取措施減低裝修期間內的噪音和氣味對公共環境及其 7

它用戶的影響，為保證小區居民的正常生活秩序，晚21：00后至早8：00時前禁止施工以免影響他人休息。

2)用戶及裝修施工人員須采取有效措施保證樓宇內結構、裝臵、設備、裝飾在裝修期內不被損毀，或因缺乏防護手段造成的損壞（包括裂痕、污漬等），業主（用戶或裝修施工人員）需按價賠償。

3)任何裝修施工不得對樓宇外墻及公共地方、設施，裝臵進行拆改或干擾，如有違反現象，業主（用戶）需承擔修正工程的所有費用。

4)切勿將混凝土、砂石、木屑、裝修用膠等雜物倒入排水口及廁所內。

5)嚴禁向窗外拋扔垃圾。裝修垃圾須袋裝放入指定地點，統一清運，用戶需繳納清運費用。

6)業主（用戶）及裝修承辦、施工人員，需對施工期間裝修施工人員發生意外所造成的損失負責。

7)對裝修施工人員不遵守規定，經勸阻無效者，管理公司有權禁止其施工。

8)針對小區的地熱采暖方式，禁止使用射釘槍、沖擊鉆等工具在地面及天棚上進行穿鑿、鉆孔，破壞原有層面。

9)室內所有管線節門、接口、檢修口周圍需留有100mm以上距離，并必須按規定預留長、寬不小于400 mm的檢查口，便于日后維修檢查。

東新家家庭服務有限公司位于西安市火炬路企圖時代大廈一B層，屬西安東新物業管理服務有限公司一子公司，是西安市家政服務行業的一顆新星，公司實力雄厚，業務范圍廣泛，家庭服務網點遍布市、區及周邊市縣，擁有廣泛的客戶群。

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備注：

1、各公司可根據用戶需求和所用工具及保潔用品進行適當浮動。

2、家庭保潔不含燈具和抽油煙機的清洗。

為了使廣大業主（或使用人）了解使用電梯運貨和裝修過程中的垃圾清運費、裝修押金收取的相關標準，特列以下明細供業主（或用戶）監督執行。

一、客梯運貨費：

1、客梯運貨費用標準：（一層以外）3元∕㎡?戶（業主）

2、此項收費僅指裝修期間業主或使用人使用客梯運輸貨物（包括裝修施工方運輸裝修材料）時應收取的費用。

3、運送貨物時必須有專職電梯工操作，其它任何人不得私自使用電梯運送貨物或私自操縱電梯運貨。

二、裝修押金及裝修垃圾清運費：

1、裝修垃圾清運費及裝修押金均由業主和施工方負責繳納。

2、裝修押金及裝修垃圾清運費收取標準：裝修押金： 3000元∕戶

裝修垃圾清運費300元∕戶（60㎡—80㎡）400元∕戶（81㎡—100㎡）

500元∕戶（101㎡—120㎡）

600元∕戶（121㎡—140㎡以上）（業主）

上述費用均由西安東新物業管理服務有限公司東新城市家園管理處指定專人收取并開具相應的收據。

七、搬家事宜

當住戶喬遷新居時，請提前通知管理處，以便為您安排道路，提供泊車位臵，并為您選擇較少車輛和較少出入的時間進行搬家，以免相互干擾，造成堵塞交通。搬運時請與管理人員充分合作，并監督搬運人員勿粗心大意，以免損壞家具和公共設施，特別是走廊墻面及樓梯，如有損壞、搬運人員及業主應負責賠償。在搬運后，請將包裝廢物清理干凈。

八、業主（用戶）的其它責任及須知

1、物業用途限制

各業主（用戶）不得將其具有產權（使用權）的物業從事違規、違法或不道德用途，不得在公開場所從事違規、違法或不道德活動。

2、煤氣使用須知：

1)外出或睡覺前，牢記關閉氣源總閥；

2)漏氣檢測常用方法是涂抹肥皂水，不可用明火檢查；

3)漏氣處理：

——迅速關閉氣源總閥；

——嚴禁開關任何電器或使用室內電話；

——熄滅一切火種；

——迅速打開門窗，讓煤氣散發到室外；

——到戶外打檢修電話，通知供氣單位派員處理。

3、秩序管理須知

保障住戶家財產安全，維護小區的公共秩序是物業管理公司的重要管理事項之一。物業公司設立的小區秩序管理組將協助公安機關負責小區的安全管理事宜，同時報請住戶注意以下事項：

1)愛護并正確使用報警、報案系統。教育子女不要亂按報警器按鈕，以免造成設備失靈、損壞及出現報假警現象。

2)為配合管理，業主出入應主動出示出入證。

3)各業主如遇安全、消防等緊急事宜，請撥打小區物業管理電話，以便援助和排查。

4)業主外出時請留意防盜門是否鎖好，避免忘記鎖房門出現意外。

4、環境衛生及綠化須知

物業管理公司設有專業的保潔和綠化隊伍，負責小區的所有公共部位的清潔衛生、綠化管理和垃圾清運，但需住戶配合如下事項：

1)請住戶按要求每日將垃圾投入到指定地點，以便保潔員及時清運。

2)請勿將垃圾、果皮、紙屑等垃圾拋出窗外或丟棄于共用部位。

3)請勿隨地吐痰，隨地大小便。

4)愛護景觀、綠地，請勿摘花、折枝、踐踏綠地。

5、公共設施管理須知

小區內公共設施是為了方便住戶生活，改善居住環境而設立建造的，請各位住戶要愛護珍惜，嚴禁以下行為發生：

1)不要更改、破壞或拆除公用設施，不可在道路、走廊、樹干等公用部位晾曬衣物，掛放儲存物品等。

2)請勿在公用部位擅自搭建任何建筑物、安裝物。

3)請勿在公用部位涂寫、繪畫、張貼廣告標語等。

4)小區內設有高壓裸線，請勿私接、登爬、高空拋物、放風箏等危險行為（具體高壓防護知識見電業局的標識）。

6、消防安全須知

對避免火警、水災事故的發生，住戶必須杜絕下列行為：

1)切勿超負荷用電，應按額定電負荷電量來決定各種電器的使用數量。

2)在每個插座上不應連接多種電器，以免造成局部線路荷載過大，燒毀線路引發火災。

3)住戶使用電熱器時應有人監護，住戶出門時必須切斷電源。

4)燃氣線路不可隨意更改，需經煤氣公司同意并派專業人員設計施工。使用燃氣時有人監守。

5)教育兒童不要玩火，與火相關的物品、設備。家長應把此類物品放在兒童不易碰到的地方。

6)小區內禁止隨意動用明火，需明火做業時應報物業公司批準，并配人員監護明火現場。

7)小區內設臵的消防器材各住戶應備加愛護，不準將消防用品挪做他用。

8)發生火警時要保持鎮靜，住戶應按下紅色報警按鈕，并撥打119 13

火警電話或物業公司保安值班室電話。

7、水、電、燃氣、地熱的使用須知

小區的水、電、燃氣、地熱由市政專業公司直接負責外網供應。內網共用部位由物業公司負責，住戶室內管線歸業主負責。物業公司將為住戶協調解決供水、供電、燃氣等問題，同時提請住戶遵守以下事項：

1)住宅內的水、電、煤氣管線均經合理設計、精心安裝，住戶不可隨意改動。

2)地熱使用住戶絕不容許在供熱地面和頂棚打孔、釘其他硬物破壞地面及天棚。如發生損壞將給您造成重大損失，切勿不可大意。

3)住戶外出時請關好水、電、煤氣閥門，以免發生意外，給您和他人造成損失。

4)每戶住宅設計安裝的最大電功率為4000--6000W，提醒住戶累計電器功率，切勿超過最大限量功率，以免發生火災或其他事故。

8、業主具有產權的房屋出租時，須持政府有關部門批準的關于房屋出租的必須文件到物業管理處辦理相關手續，否則該房產的一切物業管理責任及由房屋出租產生的一切后果均由業主自行負責。

9、長期閑臵的住房或較長時間外出無人照看的房屋，業主（用戶）應將有效的聯系方式通知物業管理處，以便有問題及時與您及您的聯系人取得聯系、溝通情況，防止給您及四鄰造成較大的損失。

10、飼養寵物

1)飼養寵物的業主要向物業管理處登記備案，并出示牌照； 14

2)按規定執行動物出戶時間：每天19時至次日6時，寵物出戶必須由主人手牽看護，拉繩不超過2米，避免咬傷或驚嚇小孩和路人；

3)動物糞便應隨時清除；

4)如犬吠或其它寵物經常影響他人休息，主人必須妥善處臵或停止飼養；

5)小區內禁止飼養鴿子、山羊、雞、鴨、鵝等家禽，業主應遵守并監督此項規定的執行。

11、噪音氣味

為保持環境安寧，用戶切勿在室內、外發出噪音或氣味，打擾其他用戶。

12、公眾通道

住戶必須保持走廊，通道及樓梯暢通無阻，不得以任何理由私自占用。為保護各業主（用戶）自身安全起見，遇有任何公共通道阻塞的情況應立即通知管理處。

13、景觀物品

各用戶不得在任何公共地方洗滌、清掃、晾曬衣物或其它物品，不得在門前或公共地方擺設神位及燃點香燭。

14、危險物

各用戶不得在小區內儲存危險品、易燃或易爆品。必須時須按有關規定執行。

15、窗欄

各業主及用戶在安裝窗欄前，必須報物業公司批準，每一棟樓的 15

窗欄樣式應統一，樣式、質量由用戶協商，統一招標制作，相關費用由業主承擔。

16、營業、經商

除非得到物業公司書面批準，所有用戶及外來人員不得在小區公共范圍內擺放任何私用物品或進行任何形式的宣傳、經營、販賣活動，包括懸掛張貼、派發商品、樣品、宣傳品等。

小區內的依法營業場所應遵守以下規定：

1)門前實行三包責任制。保證無垃圾、無積水、無積雪，符合城市市容管理規定。

2)營業時所產生的噪音應符合相關規定，不得擾民，按規定時間營業。

3)營業中安全秩序由經營者自行維護。

4)煙道的安裝位臵應報物業管理公司批準，不得擅自安裝。

5)垃圾必須裝袋，不得外溢，垃圾自行處理。

6)室外商業區域的招牌、廣告、霓虹燈應整潔統一。安裝牢固，無安全隱患，電線按安全標準敷設，沒有破損。業主必須事先將安裝方案報物業公司登記備案，其安裝后效果不得影響其他業戶及小區整體形象，方案須經物業公司審批合格后方可執行。

7)不得經營與法律法規相違背的項目，住宅、車庫不得改變使用功能。

17、室內維護

各業主（用戶）自己單元內的電器、用電設備、供水、煤氣設備、電話、有線電視等設施、設備的安裝、維修均由各專業部門或由合格 16

（指定）的技工進行。

室內設施、設備出現問題，應由住戶自己及時維修，因此出現問題（如漏水）而使公共地方，設施或其它用戶受損失，業主（用戶）必須負責維修及賠償。

18、設施、設備

業主對小區公共設施設備與本小區其它業主共同享有產權和使用權，業主對共同享有產權和使用權的公共設施、設備。應盡保護、清潔、維修義務。

樓宇及單元特殊設施、設備，為樓宇或單元用戶共同所有產權、使用權，對此類設施、設備擁有產權、使用權的用戶需精心愛護，按規定使用設施、設備，并同管理公司共同盡管理義務，保修期滿后維修等費用需由用戶共同承擔。

19、法律糾紛

業主（用戶）在小區物業管理范圍內，因其自身問題而引發的法律糾紛及事故，必須自行承擔所有法律及經濟責任。

九、秩序、安全

1、實行24小時的秩序管理員值班，管理公司秩序管理員如同給用戶的人身、財產安全又加一道鎖。為使用戶更安全，還需業主（用戶）加強防范意識，配合秩序管理員共同做好安全防范工作，配合秩序管理員共同做好防范工作。并請注意以下幾點：

1)若發現任何可疑人物及跡象，請在安全情況下通知管理人員。

2)住宅單元用戶切勿隨便開門給陌生人，開門前必須辨別來訪客 17

人身份。

3)與鄰近用戶互相認識，保持聯系，以便大家能互相照應。

2、如遇緊急情況可直接報警（撥電話：110）

3、攜帶大件物品及搬運貨物出入小區時，須持有效證件進行登記，并開具出門許可證。

4、為保證小區安全，每天21：00時以后應從小區指定的通道出入。

5、房間無人時，關閉所有電器用具，關好煤氣、水閥等。定期檢查、維修電器設備、電線、煤氣等用具。

6、不要在禁止吸煙場所吸煙，發現不明氣體時，不可開關電器，包括使用電話。

7、各用戶如需在單位范圍內，自行聘用專職并穿著制服的保安員，必須事先向管理公司書面申請，詳列人員數目，值班時間及所屬單位名稱等，并須保證這些專職人員不得穿著制服在公共地方活動，以免造成管理混淆等引起誤會。

十、關于空調安裝

為維護小區環境的和諧統一，樓宇外部整體形象一致，特規定各戶安裝空調一律事先通知物業公司、并將空調安裝在指定位臵的墻面上。

十一、緊急事項應急處理

1、防火

1）防火措施

樓宇內的滅火設備，用戶應熟悉并掌握使用方法，用戶除緊急滅火外，不得動用滅火設備。

2）防火知識

——切勿使用電線負荷過量，不可在同一插座上按多種電器。如電爐、電飯煲、熨斗、吹風機、微波爐等，以免負荷過量而導致火災發生。

——易燃及危險品應放臵在兒童無法接觸的地方。如有易燃物品氣味的，切勿觸動任何電器開關。

——請保持走廊、樓梯及防火通道暢通。

3）如遇到火警應采取的措施

——保持鎮靜；

——關閉電力總閘及煤氣閥；

——撥打電話“119”通知消防隊。

——煙霧濃密時，應盡量貼地面爬行，并以濕毛巾遮蓋面部，應從安全指示出口或樓梯離開現場，服從消防人員和管理人員指揮。

2、防風

每當有強風降臨時，業主應扣緊門窗，以免被強風吹開。將室外、窗外晾曬的衣物、晾衣架、花盆等搬回室內。勿在玻璃門、窗附近停留。

若需要時，可向管理處或市氣象咨詢氣象信息。

3、防雷

——保持鎮定，躲避在堅固結構下尋求掩護；

——遠離窗戶、玻璃隔板、架或懸掛之物件；

——地震發生時，不要躲在樓梯下；

——做好準備，應付更多次余震；

——如單位受到破壞，立即通知管理處；

——切勿散布謠言或夸大報告。

十二、清潔衛生

管理公司已聘用清潔工人負責保持公共地方清潔，但仍須全體用戶的通力合作，維持社會公共道德，才可確保環境的整潔。

為給用戶創造一個清靜、整潔、休閑的居住環境，管理公司制定衛生管理規定，條例如下：

1、公司組織人力、物力對公共地方的衛生進行定期清掃，保證公共環境的整潔，使用戶充分享受舒適的生活及居住環境。

2、請業主切勿將垃圾直接扔至樓下，應放到指定垃圾存放處，有腐蝕物應多套塑料袋以防污染。清潔工人每天定時打掃、清運。

3、禁止在樓內及公共場所隨地吐痰、亂扔紙屑，果皮等廢棄物。

4、禁止在小區內設施及建筑物上張貼標語、廣告等。

5、禁止在公共場所搭建違章建筑。

6、禁止破壞公共設施，保持其清潔完好。

十三、車輛管理規定

為保持小區內道路通暢，請住戶自有車輛或乘坐的其他車輛應遵守小區交通管理規定，按交通標志規定的停靠點或路線停放行駛，交通管理規定如下：

1、凡進入小區的車輛必須服從小區管理人員的管理，遵守有關規定，對違反有關規定，不服從管理者，無執照的車輛一律不準進入車庫存放。管理人員有權禁止其車輛進入小區。

2、小區內住戶車輛出入采用發卡登記管理，小區車輛憑證出入，小區內業主（住戶）自用車輛，憑有效證件及車輛保險單據（無保險單據者需另據相關材料）到小區管理處辦理車輛出入證。車主須憑證出入，在自家車位停放。無車庫者需交納有關費用，固定車位，按位停車。

摩托車、自行車需繳費辦證、定點存放，不容許亂停亂放。

3、臨時出入小區車輛，進入小區需憑有效證件換取“車輛出入卡”，記錄時間，車輛離開小區時，司機應主動憑“卡”換回證件，并根據記錄時間交納費用。

4、因本小區屬住宅小區，小區內任何車輛不許鳴喇叭，車輛進入小區時速不許超過5公里每小時，全責了望，出現事故，司機應負全責。

不得在小區內試剎車、練習駕車、修車、洗車等。

任何車輛嚴禁在交通路口、綠化地、消防通道上停放。在小區內應按位停放，按規定路線行駛，愛護小區內公共設施、設備，如有損壞，按價賠償，大型車輛（２噸以上），需辦理手續，經管理處同意，按要求行駛及停放。

5、管理人員需認真負責，切實做好車輛出入的證、卡檢查、登記、收發工作，做到車輛出入有序，證、卡與車相符。

6、管理人員要增強責任心，熱心為車主服務，保證小區內道路暢通，設施、設備完好、整潔，車輛通行安全，便利。

7、保潔管理人員要做到小區內道路整潔，風、雨、雪后及時清理，及時清掃停車位雜物、垃圾，保持整潔。

8、小區管理處對車輛進入小區提供道路車位暢通、整潔、便利，不承擔各種意外賠償。誠望各位業主、司機，加強自用車輛的管理，離開車輛時應做好防范工作，關好門窗，貴重物品、車輛出入證、卡，需與車分離，確保萬無一失。

9、車庫、車位及臨時出入小區車輛超時存放時需繳費，用于小區內車庫及小區內道路、車位的公共設施、設備的管理、維修，環境衛生清掃，積雪清理。嚴禁在車庫內添加汽油或存放易燃易爆物品。

十四、社區精神文明建設

為提高小區住戶文化生活、思想道德水準，物業管理公司將與居委會、辦事處、派出所共同組織小區精神文明建設活動。

1、開展多種形式的政治思想工作，培養住戶良好的社會公德和家庭美德，形成尊老愛幼、助殘扶貧、團結和睦的良好風氣。

2、開展各種豐富多彩的文化體育活動。

3、建立小區娛樂、文化、學習場所，大力普及科學知識，寓教育于娛樂之中。

4、健全社區便民、利民服務設施。

5、積極開展“掃黃打非”活動，增進住戶“熱愛小區、建設小區、美化小區”的意識。

十五、結束語

為使小區所有業主（住戶）能享受幽雅、寧靜、舒適、安全的居住環境，特制定本手冊。本手冊所列出各條款，均為業主（業戶）的利益著想，敬請各位合作。懇請諸位細心閱讀本手冊，若有任何疑問，請向本公司或管理處查詢，本公司將盡力協助。對各位的真誠合作，謹致謝意，并祝各位喬遷之喜，安居愉快！

服務聯系電話

常用便民電話：

飲食：

住宿：

教育：

娛樂：

健身：

商業：

銀行：

郵政：

交通：

醫療：

十六、常用電話匪警：110 火警：119 急救中心：120 天氣預報：12121 交通事故報警：122 物業管理處（白天）：物業值班電話（夜間）：

第四篇：交房注意事項!業主必看!

1.就算是收了房子,如果有出現問題物業或開發商還是要管的.所以驗房時大面上看一下就好了.別太挑了

2.看好你的合同,金額和面積,數清發票是不是夠了

3.看開發商提供給你的房屋實測面積表,和竣工備案表。記住,要看原件你可以要一份復印件,也可以不要,但這兩個東西,一定要看原件,你也有權要求開發商出示 4.在收房時,物業會有一份復寫紙的東西,記錄了你提出的問題,一定要寫全面

順便說一句,你就是在你的房子里看上一整天,以后也還會發現做的不到位的地方,建議不要太浪費時間了

收房時要帶小錘（檢查空鼓用）、軟管（檢查地漏及排水坡度用）、電筆（檢查 開關插座用）專家建議：收樓日應帶以下裝備：

1、帶有日期顯示功能的相機一部，以便拍下有問題之處作為憑證。

2、紙筆，即時記下發現的問題。

3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現問題的地方，以便維修 人員查找。

4、扁型三插頭小電器一個（如電吹風、電須創等），插入屋內各個電源插座檢 查電源是否已全部接通。

5、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設備是否合符發展商當初的 承諾。

6、請有收樓經驗的朋友同行，幫助提供意見，發現問題。收房注意事項： 1 檢查所有插座

沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。2 檢查所有窗戶 檢查玻璃

玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。

檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞 檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質量不好，而且要看是否固定牢靠！4 檢查暖氣片、陽臺護欄是否牢固 5 檢查每一個燈和開關 6 檢查每一個水龍頭

7.收房要查驗《竣工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》，否則一旦接 鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事 實接房放棄對面積爭議的權利

8.收房注意窗戶合頁，和水管，毛病不少啊

一、房屋具備使用條件后，開發商將房屋交付于購房者，對于購房者來說就意味著收房。與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復雜，因為它涉及到兩方面的關系，一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業管理合同的建立。示范合同第十一條專門對房屋的交接做了規定，本文就其中的幾個主要問題進行講解。交房一般程序 開發商發出收房通知。

收房通知中包括收房的時間、須交納的費用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩妥起見，開發商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發出收房通知，有可能造成承擔延期交房責任的不利后果。

2.購房者交納有關費用。

如房屋價款結算、物業費、公共維修基金等。3.驗房。

購房者對房屋進行驗收，看是否存在質量問題，對發現的質量問題向開發商提出，開發商進行整改，修理后再由購房者驗房。4.購房者接收房屋。

房屋驗收合格后，開發商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標志。除了所有權(所有權轉移時間以管理機關辦理過戶手續的時間為準)外，關于房屋的一切權利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當然，風險也從此時由購房者來承擔了(比如房屋交付后出現火災、地震等造成房屋滅失的風險)。如何收房

對于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是很清晰。實際上，收房時主要有三個問題。1.審查有關證件。

作為購房者，應首先審查房屋是否具備交房條件。關于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實施的《北京市城市房屋轉讓管理辦法》的規定，竣工備案表更成為開發商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。此外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質量說明書、住宅質量保證書、房 屋面積實測表等。2.審查房屋的質量。

驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如果這些方面發生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質量問題，如果有質量問題，應要求開發商進行修理，待修理后再重新驗房。3.審查交房費用。

交房時涉及到一系列的費用。房屋價款結算。對于期房而言，合同價款是依據房屋預測面積計算的，等房屋竣工后，實測面積肯定會有所差異，雙方根據面積差異來結算房款。物業管理費用。

作為異產毗鄰房產，實行的是強制性的物業管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業管理企業的服務，因此在收房時就須交納物業管理費。按照北京現行規定，物業管理企業一次最多可收取一年的物業費 公共維修基金。

公共維修基金是為房屋公共部位和公共設施進行大、中修而準備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發商，也可以直接去房管局小區辦交納。

二、看房15招：

1招：看“備案”留“兩書”

新房入住前，業主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應得到開發商提供的《住宅質量保修書》和《住宅使用說明書》。2招：衛生間不滲不存

檢查衛生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛生間蓄一些水，24小時后，到對應的下層衛生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。檢查衛生間地面是否存水，也是先在衛生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。4招：輕敲各面聽空裂

墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。5招：頂層住戶查滲雨

如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。

6招：陽臺裂縫危險大

一般而言，墻面的裂縫大多不是結構裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺，萬一發現房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。7招：保溫不好墻滴水

冬天，房間里的墻面如果有結露現象(類似夏天冰鎮的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。8招：大開龍頭查漏堵

上下水管道有無滲、漏、堵現象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。9招：暖氣支管有坡度

暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。11招：拉閘斷電不可少

電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。12招：保險插座護幼童防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。

13招：衛生間插座規矩多衛生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座,洗手盆的上方不應有插座。14招：廚衛緊鄰通風道

廚房、衛生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內空氣的清潔。15招：開關接口拉一拉

檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力 拉一拉，看是否虛設。

三、注意事項

1、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不 能有縫隙。

2、房屋內各處開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？

3、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。

4、看屋頂部是否有麻點？這種麻點專業稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。

5、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？

6、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？

7、衛生間、廚房內是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。

8、試一下房屋內所有的開關、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應仔細了解。30％的火災是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設置有相當的關系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設計》，規定每套住宅回路數不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災事故的發生。

9、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的 住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

10、供水管的材質？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。銅可以抑制細茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。

11、試煤氣熱水器開關是否妥當？

12、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因為有較多管線穿越居 室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。

13、自來水水質怎么樣？注意區分市政水和小區自供水。

14、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單 的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。

15、檢查屋內是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內是否 有垃圾？

16、要求開發商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實測面積明細表。

四、收樓要驗哪些內容？

面積、電氣、屋面、地面、裝修、結構、外墻一個都不能少購房面積

從房屋交接的實踐來看，由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解，多數購房者只注重對房屋結構、裝修質量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。實際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產權，而且涉及房價，對購房者的經濟利益產生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環節，應當引起購房者的高度重視。應該依據建設部最新頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》，對購房面積進行計算。電氣

1、電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導管連接必須緊密，鋁 導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管 路在結構上和電氣連成整體并有可靠的接地；

2、應按套（單元）安裝電表或預留表位，并有接地裝置；

3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；

4、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；

5、電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超 過規定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設備應動作靈敏可靠；

6、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復雜 地區的住宅，應設置電視共用天線；

7、配置有空調機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監控報警 系統的高級住宅，應檢查所配電器設備能否正常運行，各類管線是否安全可靠；

8、配置有電話的住宅，應檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電 話費用是否已經清繳完畢。

9、另外還要驗水、衛、消防、配套設施等設備。屋面

1、各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏；

2、平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔；

3、陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢 固，接口平密，不滲漏。地面

1、面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；

2、衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有 積水，不允許倒泛水和滲漏；

3、木樓地面應平整牢固，接縫密合。驗樓經驗談

一、土建工程的驗收

樓宇整體外觀不出現傾斜，房間內的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門窗與墻身之間結合部的處理應平整，無缺棱掉角。

二、給排水工程的驗收

1、給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位；

2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處

第五篇：廈門物業管理若干規定

廈門物業管理若干規定

第一條

為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《福建省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條

物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。

第三條

市建設行政主管部門負責本市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

(一)組織實施本規定以及其他關于物業管理的法律、法規;

(二)研究擬定或者制定物業管理相關政策;

(三)指導、協調街道辦事處(鎮人民政府)、行業協會等依法開展物業管理相關工作;

(四)負責物業服務企業的資質管理;

(五)法律、法規規定的其他職責。

區建設行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作，并接受市建設行政主管部門的業務指導。

第四條

街道辦事處(鎮人民政府)對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

(一)指導、組織業主大會成立和業主委員會換屆;

(二)辦理業主委員會的備案工作;

(三)指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動;

(四)法律、法規規定的其他職責。

第五條

建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會不依法履行職責、物業服務企業退出等物業管理中的重大問題。物業管理聯席會議的召集及具體工作由街道辦事處(鎮人民政府)負責。

第六條

市物業管理協會應當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，維護會員合法權益，組織物業服務行業從業人員的業務培訓，促進物業服務企業依法、誠信經營，促進行業健康發展。

第二章

業主大會和業主委員會

第七條

物業管理區域的劃分應當以經批準的項目規劃用地范圍確定。

業主要求對物業管理區域進行調整的，應當向區建設行政主管部門提出書面申請。區建設行政主管部門應當會同街道辦事處(鎮人民政府)進行審查后，根據公共配套設施設備配置、物業類型及社區布局，作出決定。

第八條

建設單位應當在工程竣工驗收備案之日起一年內向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)提供業主清冊、物業總建筑面積、各獨立產權建筑面積、物業出售并交付使用時間及物業管理用房的位置、面積等資料。

街道辦事處(鎮人民政府)根據履行物業管理職責的需要，可以向房地產交易權籍登記機構查閱、復印物業管理區域內的業主姓名、各獨立產權建筑面積、業主聯系方式等資料。

第九條

建設單位在物業管理區域符合召開首次業主大會會議的法定條件后三十日內，應當向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)提交成立業主大會的書面報告;建設單位未提交書面報告的，業主可以以書面形式向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)提出成立業主大會的請求。

建設單位應當承擔首次業主大會成立所需的經費，并協助街道辦事處(鎮人民政府)組織召開首次業主大會會議。

第十條

街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到書面報告或者請求之日起三十日內，負責組織成立首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

籌備組由街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會、建設單位和業主代表組成。

第十一條

首屆業主委員會委員候選人由業主自薦和推薦產生，并按照物業管理區域內不同物業類型、不同幢(梯)及相應建筑面積均衡分布。同一物業類型、同一幢(梯)按照推薦票多少順序確定委員候選人。

籌備組應當將前款規定的候選人名單在物業管理區域內公示，公示時間應當不少于七日。業主有異議的，籌備組應當核實和處理，及時向業主反饋，并將處理情況向業主大會會議報告。

第十二條

業主委員會由委員五至十三人的單數組成，每名委員具有同等表決權;業主委員會委員實行差額選舉，按照候選人得票多少順序當選。

每屆業主委員會委員任期不超過五年，可以連選連任;委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會決定。

第十三條

業主大會在選舉業主委員會委員的同時，應當一次性選舉產生業主委員會候補委員。候補委員人數按照不超過委員人數的百分之四十設置;候補委員實行差額選舉，按照預定名額和候選人得票多少順序當選。

候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。業主委員會委員在任期內因故出缺時，從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員，并在本物業管理區域內公示。

第十四條

同一個物業管理區域內分期開發的物業在分期開發期間成立業主委員會的，應當在業主大會議事規則中明確本物業管理區域的業主委員會委員總數以及按照建筑面積比例預留尚未開發物業的委員名額。

第十五條

業主大會會議表決采用記名投票的方式。專有部分建筑面積一平方米為一個投票權。

召開業主大會會議，與會業主人數應當超過全體業主人數半數，且與會業主所持有的投票權應當超過本物業管理區域內投票權半數，業主大會會議方為有效。

前款所稱與會，是指業主在會議簽到表簽字確認或者在表決票、選舉票上簽字確認。

業主大會會議表決事項經與會業主表決多數通過，但不足法定票數的，可以將會議表決事項及表決情況書面送達未與會業主。未與會業主應當在規定時間內作出決定并書面回復。規定期滿，應當將未與會業主回復情況進行公告。未書面回復的，視為同意與會多數業主表決意見。

第十六條

選聘和解聘物業服務企業以及決定物業服務合同期限，應當由業主大會按照法定要求表決通過，不得授權業主委員會決定。

第十七條

業主委員會應當及時受理和處理業主投訴，并將處理情況及時反饋業主。

業主委員會應當每年向業主大會會議或者全體業主報告上一的工作情況。

第十八條

業主委員會可以聘請專職工作人員，負責處理業主委員會日常事務，其工作職責、報酬由業主大會決定。

建設行政主管部門應當組織專職工作人員參加培訓，具體辦法由市建設行政主管部門制定。

第十九條

業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

(一)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供利益的;

(二)向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦利害關系人就業的;

(三)本人或者直系親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職的;

(四)無正當理由拒不繳納物業管理費或者專項維修資金等不履行業主法定義務的;

(五)無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的;

(六)以書面形式向業主大會提出辭職的;

(七)根據法律、法規規定不宜繼續擔任業主委員會委員的。

終止委員職務的事項應當在物業管理區域內進行公示，并向街道辦事處(鎮人民政府)備案。

第二十條

業主委員會應當依法按時組織召開業主大會會議。業主委員會逾期不組織召開業主大會會議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以責令其限期組織召開;業主委員會仍不組織召開的，街道辦事處(鎮人民政府)可以按照首次業主大會會議召開程序組織召開。

第二十一條

出現議事規則及管理規約中規定應當召開業主委員會的緊急情況時，業主委員會不及時召開會議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以指定業主委員會委員組織召開。業主委員會無法召開會議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以直接組織召開業主大會，選舉產生新的業主委員會。

第三章

物業服務和物業使用

第二十二條

物業服務企業應當具有法人資格，并按照規定取得相應資質等級。

物業服務人員按照規定，取得相應資格證書。

第二十三條

物業服務企業應當在其資質等級范圍內依照物業服務合同約定，提供相應服務，接受業主和業主委員會對其履行物業服務合同的監督。

第二十四條

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同向物業所在區建設行政主管部門備案。

第二十五條

建設行政主管部門應當加強對物業服務企業及物業服務從業人員、業主委員會聘用的專職工作人員的信用評價和監管，建立誠信檔案。對違反法律、法規規定和行業規范，侵害業主合法權益的物業服務企業和人員，記入誠信檔案;情節嚴重的，列入向社會公布的警示名單。

被列入警示名單的物業服務企業，二年內不得參加本市物業服務投標。

第二十六條

市價格行政主管部門應當會同市建設行政主管部門按照質價相符的原則，制訂物業服務等級標準和收費指導價，并向社會公布。

建設單位應當在購房合同中注明前期物業管理服務的等級標準和收費標準，建設單位、物業服務企業不得擅自調高物業服務的計費標準。

第二十七條

建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房的位置、面積等相關資料。房地產交易權籍登記機構在辦理房屋權屬初始登記時，在土地房屋登記簿上載明物業管理用房位置、面積等事項。業主委員會有權向房地產交易權籍登記機構查詢物業管理用房的有關情況，并將查詢情況在物業管理區域內進行公示。

第二十八條

物業服務合同終止或者業主大會決定不再接受原物業服務企業的事實服務，原物業服務企業應當在合同終止之日或者業主大會作出決定之日起最長不超過六十日，撤出物業管理區域內的物業服務人員，退出物業管理區域。

原物業服務企業退出物業管理區域，同時應當履行下列義務：

(一)移交保管的業主名冊、有關物業設施設備改造、維修、更新的有關資料、代收代繳的水電分戶表的讀數及公攤水電費明細。

(二)清退預收、代收未繳的有關費用;

(三)法律、法規規定的其他義務。

第二十九條

房屋裝修應當在開工前向物業管理區域內的物業服務企業申報登記。物業服務企業應當將本條規定和房屋裝修中的其他禁止行為、注意事項書面告知業主或者使用人，并由其簽字確認。

業主或者使用人不得違法建造、擅自改動房屋建筑主體和承重結構、改變建筑設計使用功能。

物業服務企業發現有前款規定的違法行為的，應當立即制止，并在二十四小時內報告城市管理行政執法部門。城市管理行政執法部門接到報告后，應當調查核實，對正在實施違法行為的，書面通知供水、供電單位。供水、供電單位應當配合城市管理行政執法部門，暫時停止供水、供電。業主或者使用人改正違法行為后，城市管理行政執法部門應當及時通知供水、供電單位恢復供水、供電。

第三十條

在物業管理區域內開挖、埋設或者維修供電、給排水、排污、燃氣、電信等管道管線，除搶修等緊急情況外，應當與物業服務企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂協議后方可施工，并就協議內容及其履行情況在物業管理區域內進行公示。

第三十一條

在物業管理區域內停放機動車時，應當在劃定的車位內按照標示停放。物業服務企業對違反規定停放機動車的，應當及時予以制止。

第三十二條

物業管理區域內，物業服務企業不得為業主指定搬運、裝修等特約服務，或者采取其他方式限制業主自由選擇搬運、裝修等服務。

第三十三條

街道辦事處(鎮人民政府)、建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員對業主相關資料應當予以保密。

第四章

專項維修資金

第三十四條

一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立專項維修資金。專項維修資金包括首期專項維修資金和日常專項維修資金。

專項維修資金屬業主所有。

第三十五條

首期專項維修資金由建設單位按照市建設行政主管部門定期公布的各類建筑工程綜合平米造價指標計算的投資總額的百分之二，在建設單位辦理工程竣工驗收備案前一次性劃入專項維修資金專戶，并按照幢(戶)建賬。

日常專項維修資金由業主按照規定繳納，存入專項維修資金專戶。

第三十六條

建設行政主管部門應當在銀行設立專項維修資金專戶，遵循專戶存儲、核算到戶、專款專用、統一監管的原則，對專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。

專項維修資金專戶的管理和使用實行定期審計，并將審計情況公開。

第三十七條

專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，業主大會應當續籌專項維修資金，續籌后的資金應當不低于首期專項維修資金數額。

第三十八條

因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，應當將專項維修資金余額退還業主。

利害關系人有權查詢專項維修資金的繳交情況。

第三十九條

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，經營收益歸全體業主所有。

第四十條

前期物業服務企業依法利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當將扣除物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營管理費用后的經營收入，自收到之日起三十日內存入專項維修資金專戶，經營管理費用支出不得超過經營收入的百分之三十。

業主委員會成立后，可以將物業共用部位、共用設施設備委托給物業服務企業進行經營管理。扣除物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營管理費用后的經營收入存入市建設行政主管部門設立的專戶，經業主大會決定，可以用于抵扣業主的物業管理費用以及業主大會決定的其他事項的支出。

第四十一條

業主委員會或者其授權管理的物業服務企業應當每半年將專項維修資金的使用明細、物業共用部位與共用設施設備經營收入和支出在物業管理區域內顯著位置公示十日以上，并在市建設行政主管部門網站公示半年。

第四十二條

建筑外墻墻面采用涂料飾面的，應當按照規定定期刷新，依法由業主承擔的有關費用可以從專項維修資金中支付。

第五章

法律責任

第四十三條

建設單位違反本規定第八條第一款規定的，由區建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改的，對建設單位予以通報批評，并處以三千元以上三萬元以下的罰款。

第四十四條

物業服務企業違反本規定第二十四條規定的，由區建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改的，可以處以五千元的罰款。

第四十五條

物業服務企業違反本規定第二十八條第一款規定，拒不退出物業管理區域的，由區建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，列入向社會公布的警示名單，處以五萬元以上十萬元以下的罰款，并依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

物業服務企業違反本規定第二十八條第二款規定的，由區建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，列入向社會公布的警示名單。

第四十六條

違反本規定第二十九條第二款規定的，由城市管理行政執法部門責令其限期改正，可以處以二萬元以上五萬元以下的罰款;拒不改正的，由城市管理行政執法部門依法申請人民法院強制執行。

對危及建筑物安全、改變建筑設計使用功能或者附有違法建筑并結構相連的房屋，城市管理行政執法部門應當同時通知市土地房產行政主管部門依法處理。對違法建造嚴重違反規劃、影響市容市貌或者利用建筑物共有部分違法建造的，依法予以強制拆除。

第四十七條

物業服務企業違反本規定第二十九條第三款規定的，由城市管理行政執法部門責令其改正;造成嚴重后果的，可以處以一千元以上五千元以下的罰款。

第四十八條

施工單位違反本規定第三十條規定的，由城市管理行政執法部門責令改正;拒不改正的，可以處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

第四十九條

違反本規定第三十一條規定，不聽勸阻的，物業服務企業應當向城市管理行政執法部門報告，由城市管理行政執法部門責令其改正，可以處以一百元的罰款;造成嚴重影響物業管理區域管理秩序后果的，城市管理行政執法部門可以將該車輛拖至指定的地點并告知物業服務企業，有關費用由違法行為人承擔。

第五十條

物業服務企業違反本規定第三十二條規定的，由城市管理行政執法部門責令改正，可以處以五千元以上二萬元以下的罰款。

第五十一條

違反本規定第三十三條規定，泄露業主資料，給業主造成損失的，業主可以依法要求賠償。

第五十二條

建設單位違反本規定第三十五條第一款規定的，由建設行政主管部門責令其限期繳納;逾期拒不繳納的，按照應交款逾期天數處以每日萬分之五的罰款;情節嚴重的，依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

業主違反本規定第三十五條第二款規定的，由建設行政主管部門責令其限期繳納;逾期拒不繳納的，通知市土地房產行政主管部門依法處理。

物業服務企業違反本規定第四十條規定，未及時將經營收入存入市建設行政主管部門設立的專戶的，由市建設行政主管部門責令其限期繳納;逾期拒不繳納的，按照應交款逾期天數處以每日萬分之五的罰款;情節嚴重的，依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

第六章

附

則

第五十三條

業主自行管理以及未取得產權的物業的管理，參照本規定執行。

第五十四條

市人民政府根據本規定制定實施細則。

第五十五條

本規定自___年___月___日起施行。