第一篇：七種力量模型分析房地產中介行業范文

房地產中介行業運行狀況分析

——運用“七種力量模型” 房地產中介行業界定

狹義的房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動、委托代理業務或價格評估等活動的總稱。廣義的房地產中介服務，是指覆蓋房地產投資、經營管理、流通消費的各個環節和各個方面，為房地產的生產、流通、消費提供多元化的中介服務。按照《城市房地產管理法》的規定，我國房地產中介服務主要表現為房地產咨詢、房地產經紀和房地產估價三種形式，顯然這是對房地產中介作了狹義的理解。因此本文中將房地產中介行業界定為從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的行業。

房地產咨詢是指接受客戶的委托，為其提供信息、資料、建議，或為其提供房地產專項研究、市場調查與分析、項目策劃、項目可行性研究等服務并收取費用的一種有償的中介活動。房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據一定的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的經營活動。房地產經紀是由房地產經紀人(個人或機構，統稱經紀人)完成的促進房地產市場交易順利實現一系列居間、代理、行紀等中介活動，是以提取傭金為經營特征，為房地產買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務工作的中介服務。

房地產中介行業的“七力模型”分析

一、行業競爭強度

（一）服務的同質化嚴重。行業發展存在一個客觀規律，越是成熟的市場，產品的同質化程度越高。現在的中介行業日益規范成熟，實則更加深了同質化競爭。房地產中介行業的競爭將從規模過濾到品牌和服務。規模不再是唯一的競爭力，它只代表了短期內市場占有率的相對大。在服務方面，房地產中介行業經歷了社會對不法公司的輿論聲討、政策的洗禮和競爭的優勝劣汰之后，大部分公司都推行了規范化的服務。一些不規范的操作行為逐漸淡出行業舞臺，規范化已經成為生存發展的必要條件。因此，服務的同質化不可避免。同質化的直接后果，就是導致了市場競爭的殘酷性，一方面使得房源客戶和消費者的忠誠度都不是很高，另一方面，也使得客戶在選擇不同的中介機構時更多地傾向討價還價而不是對服務質量和品種的比較。

（二）行業準入門檻低。根據國務院最新公司注冊資本登記制度改革的規定，取消有限責任公司最低注冊資本3萬元、一人有限責任公司最低注冊資本10萬元、股份有限公司最低注冊資本500萬元的限制；不再限制公司設立時股東（發起人）的首次出資比例和繳足出資的期限。公司實收資本不再作為工商登記事項。此舉進一步降低了中介行業的準入資金門檻。上文提到的同質化現象，也使得客戶在選擇中介機構的過程中對品牌的關注度不夠，這給與了行業準入者較好的進入環境。同時，由于近年房地產市場規模的進一步放大，也為房地產中介行業打下

了一針強心劑，但是，市場規模的增長速度無法消化新進入者對市場的侵蝕，而各家較大的不動產經紀機構也相繼采取了加快擴張分店的市場戰略，這種現象，增加了整個產業的額外產出，降低了消費者成本，從而導致整個中介行業收入和回報的下降。在短期內，這種影響不會因為市場的淘汰機制而得以減弱。

二、替代品的威脅

（一）專業鑒證咨詢業務的不可替代性。房地產中介行業中的鑒證咨詢業務主要是向市場提供一種專業服務。這些服務需要由經過國家專業技術資格認證的專業技術人員來提供，一些服務本身甚至是由國家法律法規明確規定，要從事某項經濟業務所必須的專業服務。例如，在項目可行性審批中，國家發展和改革部門需要相應資質的工程咨詢機構編制可行性研究報告作為審批的必備材料；城市土地征地拆遷需要有具有一定資質的房地產估價機構出具的評估報告，根據這個報告來確定補償價格。隨著社會分動的日益精細，行業的劃分也越來越來明細。公司在進行專業化的生產的過程中，對中介服務的需求也會與日俱增。十八屆三中全會確定了市場作為資源配置的決定性作用。這無疑推進了社會第三方服務的發展。房地產投資前期的項目可行性咨詢服務，有助于增強房地產開發商的投資理性，降低投資風險。項目進行中的工程造價服務，有助于控制項目成本，提高資源利用效率，防范道德風險，而二手房抵押貸款的房地產評估服務能夠有效的防范金融風險，維護金融穩定等等。正是由于房地產中介行業提供的服務的必要性，隨著社會主義市場經濟的進一步發展，社會將會對房地產中介行業提供的專業服務有更強烈的需求。

（二）房地產經紀業務的不可替代性。雖然近年來隨著網絡技術的發展,房源信息已經基本公開化,房地產經紀服務仍然有相當大的不可替代性。一是房地產交易過程及法律義務都相當復雜，一般客戶，不管他是買家還是賣家,一般都必須得到房地產中介代理的幫助；二是房地產本身具有特殊性和不可替代性，世界上沒有一模一樣的房子，房地產個性差異反映在具體位置、樓層、建筑質量、建筑風格、內部裝修、小區環境、周邊配套等客觀因素上，沒有中介代理的職業化服務，客戶不僅對房屋價值與價格無法準確了解,有時他們甚至很難把握自己的需求和購買力；三是房地產的買賣，通常是普通人一生中最大的投資項目，客戶在心理上和經濟利益上都需要中介代理的職業化服務。

三、潛在的進入者威脅

網絡的蓬勃發展，改變了原有世界對信息資源的占有和分配模式，也改變了消費者獲取信息的渠道和消費習慣，同樣的，網絡已作為中間介質直接將二手房買賣雙方聯系到了一起，原來由經濟機構獨享的信息已經由于網絡的興盛而逐漸透明，二手房源的價格、位置、環境等信息現在可以方便的從網上獲得。焦點房地產網、搜房網作為房地產門戶網站，早已開辟了針對二手房交易的主頁，不僅提供各種房源信息，提供方便快捷的查詢方式，同時也提供了二手房交易的相關工具，比如房貸計算器、房屋租賃買賣合同范本等。進一步延伸，消費者還可以在網站上了解最新的法律法規以及交易提示等內容。另外的，類似于新浪、騰訊等大型的綜合類門戶網站，也都建立了自己的二手房專用網頁，這些網站，憑借其龐大的訪問次數及客戶群，在二手房經紀業務上都可以有所作為。房地產互聯網公司的介入很可能會改變房地產中介行業的現有格局，加速整個行業的整合，一些小規模的中介公司很可能消亡，而一些大規模的全國性的中介公司則有可能和互聯網公司合作，整合資源，用網絡來代替一部分門店和人員，降低成本提高營運效率。就像互聯網介入金融業一樣，雖然對傳統金融業造成了沖擊，加劇了競爭，但是從長期來看能夠促進整個行業的良性發展，為消費者創造更多的福利。

四、供應商討價還價能力

房地產中介行業的主要成本是人力資源成本。正是這些具有專業技能的人和具有龐大客戶資源的人組成了行業中的各個公司來開展業務。因而其最主要的供應商正是這些具有智力優勢和客戶資源的人。這些專業技術人員的討價還價能力主要體現在工資報酬上（即使是公司老板也存在機會成本，即放棄了去別的公司工作而失去的報酬）。這樣的討價還價能力則因人而異。其他的成本如辦公用品、廣告服務等，供應商的討價還價能力一般不大。

五、購買者的討價還價能力

收費標準。

１、房屋買賣代理收費

房地產價格總額（萬元）

５００以下（含５００）

５０１—２０００

２００１—５０００

５００１—１００００

１００００以上

過成交價格的3%。

3、房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商議定一次性計收。

4、房地產咨詢服務費，按照咨詢報告的技術難度、工作繁簡，結合標的額大小計收。普通咨詢報告，每份300—1000元;技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，其標準一般不超過咨詢標的額的0.5%。

房地產中介代理企業的客戶議價能力要具體問題具體分析。根據市場具體情況的變化,交易傭金的浮動范圍有時候也可以較大。比如說，在市場房屋供不應求時，代表賣方的經紀人傭金可能就會縮水。但這種客戶的議價能力主要是來源于同行的競爭，而不是本質上客戶有多大的議價能力。當然，有一種情況例外，那就是客戶不是其個人，而是大的房地產開發商。在這種情況下，客戶的議價能力很強，說穿了就是可能客戶說了算。

六、產業成長性

(一)發展機遇

十八屆三中全會公報中關于土地改革的論述，包括建立公平開放透明的市場規則，完善主

累退計費率 ２.５ ２ １.５ １ ０.５

2、實行獨家代理的收費由委托方與房地產中介機構協商，其標準可適當提高，但最高不超

要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場，加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮化健康發展體制機制。

建立城鄉統一的建設用地市場，也即是農村集體土地能夠進入市場交易，這無疑直接擴大了土地估價機構的業務范圍，大大增加了其業務量。據統計，我國大約有18萬畝農村集體土地，這么大體量的農村集體土地進入建設用地市場也能夠使更多的建設項目能夠落地，對土地市場的健康發展和房地產價格的穩定都能產生有利影響，對房地產中介行業來說，健康的土地市場和房地產價格、大量增長的建設用地和項目量從長期來看對整個行業都是個利好。

賦予農民更多的財產權利，即是賦予農民集體土地處置權、抵押權和轉讓權，創新農村土地承包經營權流轉實現方式的多樣化，通過信托、抵押等方式與金融創新相結合，通過轉包、出租等增加農民的資產性收益等。農民財產權利的增加為發展金融對農業的支持提供了保障，同時也擴大了土地估價機構的業務量。

（二）不確定因素

十八屆三中全會后，國家將大力推進全國性的房地產權屬登記工作，為之后的房產稅全面征收打下基礎。房產稅的征收方式對房地產市場影響很大。如果按存量來征收，可能會打擊一部分投資需求，造成短時間內的房屋轉讓的高峰，如果按增量來征收則會在短時間內造成房屋買進得高峰。這在短期內會促進房地產中介業務的繁榮。然而從長期來看，會抑制房地產需求，降低房地產交易量，從而不利于中介行業的業務增長。另一方面，房產稅的征收價格如果需要由第三方的中介機構進行評估，這將給房地產評估機構帶來巨大的業務空間，如果由稅務部門單方面確定，則不會對房地產評估機構帶來利好。

（三）潛在風險

我國人口老齡化的加劇，意味著新生家庭的減少，從長期來看，顯然會對房地產市場造成致命打擊，同時也會牽連到房地產中介市場。目前老齡化對城市房地產的影響在一些縣城已經顯現。大城市盡管生育率低，但是依靠龐大的外來人口大軍的置業需求，仍能支撐整個房地產市場。盡管國家已經放開“雙獨二胎”和“單獨二胎”以緩解老齡化危機，但是“雙獨”、“單獨”家庭更多是城市家庭，高昂的生育成本使得放開二胎政策能夠在多大程度上挽救低生育率還是個未知數。所以從長期來看，人口老齡化對我國房地產市場、房地產中介市場，對整個國家經濟都是巨大的潛在風險。

七、政府規制

政府對于房地產中介行業設置了行業規范，對于房地產中介機構設置了資質評價體系，并且定期對房地產中介機構的從業資格進行審核。從十八屆三中全會傳遞的信息來看，政府將降低行業準入，加強行業管理，做到“寬進嚴管”。政府對中介行業的嚴格管理有利于促進行業規范化發展，提高整個行業的形象。規范經營，誠信經營，守法經營是房地產中介行業長期健康發展的必要條件。政府加強對房地產中介行業的規制從長期來看對行業的發展有積極影響。

第二篇：波特五種力量模型分析中國房地產

班級：05071102學號：2011301400姓名： 劉 雙

波特五種力量模型分析中國房地產

1.行業內的競爭威脅： 房地產行業耗資大、風險高、周期長的特殊性決定了這個行業只有幾個規模和力量較大且相當的企業，因此行業內的企業競爭數量少。企業核心競爭力最終體現在消費者的數量和忠誠度，我國房地產業市場尚處于快速成長階段，消費者的剛性需求在不斷上升，行業內的競爭壓力在不斷增大，吸引消費者的手短也在不斷變化。企業的優勢往往來自于樓盤的位置、環境、設計、質量、物業，當然也有價格，不同收入水平的人群對這幾個因素的偏好不同，由此來決定自己的選擇。

2.新進入者的威脅： 房地產行業在成長的同時也日趨成熟，不少開發商的口碑和品牌效應已經注入消費者的觀念之中加上房地產行業進入門檻高，必須有實力、有關系，才能在房地產這塊大蛋糕中劃到自己的那份。總的來說房地產行業很難進入，新進入者威脅不大。

3.買方討價還價的能力： 開發商為了增強競爭優勢，選擇樓盤的位置、環境相對較好，從而價格也讓大多數消費者望洋興嘆，加之消費者群體具有財富集中在少數人而這個群體對住房的剛性需求不大幾乎為零，剛性需求較大的群體購買能力弱并且分散的特點，致使買方的議價能力偏弱。

4.供應商討價還價的能力： 政府是開發商的唯一土地供應商，處于壟斷地位。各原材料供應方為一些具有比較穩固市場地位而不受市場劇烈競爭困撓的企業所控制，其產品的買主很多，以致于每一單個買主都不可能成為供方的重要客戶。銀行貸款是房地產企業的主要資金供應方，而銀行貸款受房地產金融政策的制約，也就是說銀行的背后是國家在掌控，基于以上原因供應商的議價能力很強。

5.替代品的威脅： 二手房出于年限、價格、需求等還不能對整個行業產生大的影響力；而經濟適用房和廉租房只能滿足消費者的短期需求，沒有產權就不能滿足消費者的最終需求，因此在目前的政策背景下，以上三種房產還不能對商品房有替代的威脅。

第三篇：關于房地產中介行業發展調研

關于房地產中介行業發展調研

一、、現狀及特點

1、特點。不從事房地產開發活動，只提供中介服務，不占有房地產商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務。具有很強的靈活性。以傭金為主要收入來源。

2、存在的問題。一是門檻不高，業務人員素質良莠不齊；二是誠信不良。虛假信息、屢吃差價、私下交易、協議陷阱、陰陽合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經紀人員難以約束，違規操作屢禁不止。四是擴張不當。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批小房產中介 “跑馬圈地”。市場交易活躍時，這些內部缺陷被掩蓋，一旦市場行情“調頭向下”，緊繃的“弦”隨時會斷。五是監管不嚴。

二、發展趨勢及應對

隨著二手房市場的不斷擴大，及國外中介行業的對比分析，國內生存的環境也將逐步擴大，同時對中介企業的要求也越來越高，同行業競爭也將更為激烈。所以，規模化、品牌化、專業化、信息化必將成為未來中介行業的發展趨勢。

規模化：可以預計，經過市場激烈的競爭和震蕩，中介行業的規模化將進一步提高。一方面表現為中介行業市場集中度將進一步加強，經過兼并重組之后，市場上將出現占據市場份額前幾名的規模化大公司，目前情況看，二十一世紀不動產海外上市及房屋置換中心的老大形象給后來者提高著門檻，而管理的滯后性給行業后來者有可乘之機，通過大型項目運作、網站，報紙等媒體宣傳力度提高企業知名度，通過單兵的專業性提高美譽度。建立穩定的贏利模式和人才的儲備快速擴張。在資金不足時只求行業前列，讓教育客戶的事情留給地主們去做。資金充足時，全國布局也將成為可能。不能做大的結果就是死亡。

品牌化：目前已有少數公司樹立一定的品牌形象，但品牌知名度和影響力還沒有達到較高的標準。未來隨著中介行業的規模化，品牌效益和影響力將進一步上升，品牌化將為中介公司的盈利增長和效益帶來明顯的促進作用。通過誠信手段，建立品牌化戰略。應長期堅持。

專業化：中介行業是典型的服務性行業，專業性特征極為明顯，包括人才的專業性、服務的專業性、業務的專業性、流程的規范性等等。隨著行業的發展，這些專業的特性將進一步提高。也只有做到真正的專業，具有優秀的企業文化理念，才能贏得市場的尊崇，贏得客戶的信賴，才能夠異軍突起異取得長遠的發展。專業化生存在許多企業都得到重視，但真正的比賽在于學習的速度及知識的更新。就像言一先生所說，成為行業專家，不但具備專業知識還要保持學習力及好奇心，更要以客戶為中心。一切為客戶而做。

信息化：信息化將是未來中介行業不可缺乏的核心競爭力之一，依托先進的網絡及信息管理系統，中介企業才可能實現科學的企業管理，才可以提高企業運作的效率和效益，才能夠為客戶和市場提供最便利和專業的服務，為企業的發展壯大提供堅實的基礎。信息化的主要工具是電腦相關軟件的使用，但目前情況下，很多企業沒有使用，而使用者也只停留在業務處理層面，而管理控制或更高層面的流程優化都存在的大的問題，學會使用先動的工具得以事半功倍，不斷進行系統優化及分析，找出問題，及時修正。

未來的樓市發展主要以二手樓市發展為主導，二手樓市的健康發展，需要有穩定的中介行業支持，中介行業在去年新一輪樓市的發展帶動下，進行急速擴張和發展，搶占市場份額和提升利潤成為各企業的追逐點，中介人才競爭、資源競爭和全國化拓展將帶動中介企業的人員管理、資源管理、業務運營管理等全面思考，并促使其高度信息化管理和科學化管理，支持企業持續穩定的發展，面對全國現狀和樓市的未來，只有有著深厚體系底蘊和獨特的競爭力穩健經營的大品牌大企業才能來達到一統天下格局。

房地產知識2013年3月27日星期三

第四篇：鄂州市房地產中介行業自律公約

鄂州市房地產中介行業自律公約

第一條 為了促進我市房地產中介服務行業的健康發展，創造和維護公開、公平、公正的房地產中介市場環境，提高中介行業的公信力，建立行業自律要制。，根據《房地產經紀管理辦法》（建設部國家發改委人社部令第8號）、《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房〔2016〕168號）、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產經紀人管理辦法》等有關規定、法規，制定本公約。

第二條 從事房地產中介服務的機構和從業人員都應當遵守國家的法律、法規、政策；自覺規范、約束自己的行為，維護行業形象。以獨立、客觀、公正、合法執業為原則，以提供高效、優質、規范的專業服務為宗旨，以促進我市房地產中介行業隊伍素質提高和執業水平提高。

第三條 在我市從事房地產中介服務的機構，都應具備從業資格，并在營業場所公示其資質（備案）證書和工商執照等。

第四條 中介服務機構應在營業場所公示服務流程，服務項目及各項收費標準，要將從業人員的姓名、職務、職稱及照片在營業場所公示，從業人員上門服務也要出示相應證件。中介服務機構要重誠信、講信譽、守合同、公平競爭、合法經營、依法納稅、接受業務部門的指導，監督和檢查，共同維護業行利益。

第五條 房地產中介業務均應由中介機構統一接受委托，不得以個人名義受理，不為沒有履行合同能力的委托人進行中介服務，不得承擔不能勝任或不能按約定時限完成的委托。中介機構承接業務時，應該核實委托主體資格。承接商品房銷售代理業務時應該核實開發商的營業執照及五證是否齊全；承接二手房銷售及租賃業務時，應驗明產權人的身份證及產權證或有效證明，由代理機構的執業經紀人分別與委托方簽定合同，經紀人簽署合同時應將自己的姓名、執業證編號填寫清楚，同時加蓋機構公章。不得弄虛作假，誤導坑害客戶，不得泄漏委托客戶的商業秘密，不得索要、收取合同以外的報酬或其他財物，不得與一方當事人串通損害另一方當事人的利益。

第六條 因房地產中介機構過失或者經紀人過失，給委托人造成經濟損失的，中介機構要按合同的約定承擔賠償責任；因委托人責任造成經濟損失的，按合同約定由委托人承擔賠償責任；因中介機構提供的廣告房源信息失實，而造成委托人經濟損失的，中介機構應承擔補償責任。

第七條 房地產中介機構發生注冊資金、股東、營業場所、經營資質（備案）變更事項時，要及時到主管部門備案。因故注銷歇業時，按國家法律規定先行備案和公告，做好債權債務的清償事宜。

第八條 房地產中介服務機構應嚴格員工隊伍的管理，堅持崗前專業培訓，執證上崗、掛牌執業，并定期參加協會組織的教育培訓，參加行業組織的法規、政策學習和業務素質考核，不斷更新知識，提高專業水平，改進服務態度，提高服務質量。

第九條 制止不正當競爭行為，為公平競爭創造良好的環境和條件。房地產中介機構及其從業人員不得使用下列不正當手段從事中介業務，損害競爭對手：

1、無證、無場所經營；

2、不按資質等級標準的業務范圍從事經營活動；

3、非專職房地產估價師簽署評估報告；出具虛假、不實評估、咨詢報告；

4、允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；

5、同時在兩個或兩個以上的中介服務機構執業；

6、指定自己或他人從事壟斷經營活動；

7、降低收費，從其他經紀公司誘導客戶為自己客戶等惡意搶單(同一房源)行為、抵毀其他經紀機構、排擠對手等不正當行為；以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易；為跳單客戶服務，損害行業權益。

8、為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務；

9、利用廣告或者其他方法發布虛假信息和不實宣傳,；

10、捏造、散布虛偽事實，假借業務主管部門之名，惡意損害業務主管部門形象；

11、擾亂市場秩序，炒作房價；對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；

12、捏造散布漲價信息，發布未經房源核驗的虛假房源信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；

13、泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益；

14、為交易當事人逃避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；幫助或唆使交易當事人偽造虛假證明，騙取稅收優惠;

15、侵占、挪用房地產交易資金；

16、法律、法規和政策禁止的其他行為；

第十條 凡使用本公約第九條各項不正當競爭手段從事房地產中介業務的，經查實后，協會提請上級主管部門對責任者按有關規定作出相應處罰，降低其資質等級直至注銷資質資格。

第十一條 建立誠信檔案制度。中介機構實行信用檔案管理，接受社會和公眾的廣泛監管。

第十二條 提倡按照合法、誠信、公平和有償的原則，發展本行業企業之間跨地區的聯合協作關系，優勢互補、利益共享、團結協作、共同發展。

第十三條 本公約自公布之日起生效。

鄂州市房地產中介行業協會

2017/11/28

第五篇：上海房地產行業分析

房地產未來市場需求，房價分析

1）房地產市場未來需求分析

很多人，包括我太太在內，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：

1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止2011年，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發達國家的差距更大，有比較大的改善空間。

3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。

綜上所述，在目前階段，房地產的1、2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地產1、2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。

結論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內，房地產業的需求會一直剛性存在。

2）房價的未來走向：

在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢？ 因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發展政策，這必然會導致人口從落后地區往發達地區的流動。這種流動的驅動力就是更好的資源。包括：工作機會、創業環境、教育資源、醫療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發達地區與最落后地區的發展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。

由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。

不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：

截止2011年，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷（2347.46/3）=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。

而2011年全國地方財政支出92415.48億，按13.3億人口，同上得出戶均獲得財政支出2.08萬，按50年累計獲得財政支出104萬

上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。

結論：仁者見仁，智者見智。