第一篇：淺析稅收政策在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的作用

陳克貴2007-4-12

翻開《中國稅務(wù)年鑒》，可以看到在過去的三年里，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收持續(xù)增長。2003年全國房地產(chǎn)稅收才940億元； 2004年高達1369.6億元；2005年雖然房地產(chǎn)處在宏觀調(diào)控時期，稅收仍然增長了31％，達到1798億元。而僅2006年上半年，全國房地產(chǎn)業(yè)的稅收就有1209億元。房地產(chǎn)稅收占全國稅收的比重從2003年的4.66％增加到2006年上半年的6.25％，國家通過稅收政策加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成效已初步顯現(xiàn)。以福建為例，全省地稅部門2006年8月份征收入庫房地產(chǎn)業(yè)的地稅收入達3億元，同比增收1.5億元，增幅達104.2％，單月入庫額、貢獻率、增幅均居各行業(yè)之首。2006年前8個月，房地產(chǎn)稅收收入對全省稅收收入的增長率達到38.4％。

一、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度簡析

現(xiàn)行稅收制度中，與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅種主要有：房產(chǎn)稅、契稅、營業(yè)稅及附加、所得稅（個人或企業(yè)）、土地增值稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和印花稅等。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中現(xiàn)行交易稅收制度對于調(diào)控市場、規(guī)范交易行為發(fā)揮了重要作用。但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，特別是過去的十多年里，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大變化。房地產(chǎn)總量成倍增加，房價與1986年相比上漲了幾倍；房改的推進使住房私有化程度大幅度提升，購置房產(chǎn)出租或轉(zhuǎn)讓取得收益已成為城鎮(zhèn)居民正常投資渠道之一，各類房產(chǎn)交易活動異常活躍。特別是2005年以來，樓價一路飆升，房地產(chǎn)投資已出現(xiàn)局部過熱現(xiàn)象。

（一）我國房地產(chǎn)交易征稅的法律、法規(guī)依據(jù)多在1994年以前制定，其表現(xiàn)為稅種繁多、程序復雜；稅種交叉、重復征稅等特征。（詳見附表）

1、對于房地產(chǎn)買賣，賣方要征收營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅、印花稅；買方要征契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、印花稅。房地產(chǎn)出租要征房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅等等。稅種繁多、計算程序復雜、辦事效率低下。

2、對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，賣方征營業(yè)稅，買方征契稅，同一標的交易的雙方都要課稅。另外買方既征契稅，又征印花稅；賣方既征所得稅，又征增值稅，屬稅種交叉，重復征稅。

（二）稅收優(yōu)惠政策曾促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1999年和2003年，為貫徹積極的財政政策，鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對個人購買住宅又對外銷售的制定了幾項優(yōu)惠政策：

1、營業(yè)稅：營業(yè)稅暫行條例規(guī)定：個人銷售不動產(chǎn)，按銷售額征收營業(yè)稅。優(yōu)惠政策：（1）《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》規(guī)定：對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售額減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅。（2）《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓后的余額為營業(yè)額。

（1）普通住宅與高檔住宅、非住宅稅負的差異。

以福州市為例，根據(jù)財稅字〔1999〕210號文件，個人購買普通商品住宅稅率包括契稅1.5％，印花稅0.03％合計1.53％，購買高檔商品住宅稅率為3.03％，購買商品非住宅稅率為 8.03％。其中，高檔住宅的稅率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。210號文件還規(guī)定，居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅，使得轉(zhuǎn)讓普通住宅與非普通住宅稅率在同樣不征所得稅和土地增值稅的前提下相對差距達100倍以上，前者為印花稅0.05％，后者包括營業(yè)稅及附加6％及印花稅 0.05％，合計為6.05％。若考慮所得稅和土地增值稅則差距更大。因為轉(zhuǎn)讓普通住宅的享受免征兩種稅的優(yōu)惠，而轉(zhuǎn)讓非普通住宅則沒有這一方面的優(yōu)惠政策。

（2）出租住宅與非住宅稅負的差異。

財政部、國家稅務(wù)總局從2006年起下調(diào)住宅出租的稅負，營業(yè)稅、房產(chǎn)稅稅率合計從18％下調(diào)為7％，非住宅未作調(diào)整仍為18％，兩者相差11個百分點。后者是前者的2.6倍。

2、土地增值稅。土地增值稅暫行條例規(guī)定：轉(zhuǎn)讓地上建筑物并取得收入的個人按規(guī)定繳納土地增值稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅。優(yōu)惠政策：財稅〔1999〕210號文件規(guī)定：對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。

3、個人所得稅。個人所得稅法規(guī)定：個人出售自有住房取得的所得按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅，稅率為 20％。優(yōu)惠政策：《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定：為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所交納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免征；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

4、契稅。契稅暫行條例規(guī)定：個人轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)屬按成交價格的3-5％征收契稅。優(yōu)惠政策：財稅〔1999〕210號文件規(guī)定，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。

5、印花稅。印花稅暫行條例規(guī)定，商品房銷售按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收印花稅。

（三）稅收調(diào)整勢在必行。上述優(yōu)惠政策在對國民經(jīng)濟處在內(nèi)需不足的時期，和其他宏觀調(diào)控政策相配合發(fā)揮了預(yù)期的作用。但目前我國房地產(chǎn)業(yè)（包括住宅）已超出內(nèi)需不足的陰影，發(fā)展速度加快。2005年以來，國家對房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)的形勢進行分析，總體來說，住宅業(yè)呈現(xiàn)了一定程度的過熱局面，經(jīng)國務(wù)院同意，建設(shè)部等七部門發(fā)出《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。這些措施的落實，可以增加住宅特別是普通住宅有效供給，可以抑制目前已經(jīng)出現(xiàn)的一部分不合理要求，同時，可以調(diào)整住宅業(yè)供需結(jié)構(gòu)，而稅收政策是發(fā)揮調(diào)整結(jié)構(gòu)功能的一項重大舉措。

二、2005年以來我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施（主要指稅收政策）

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對整個國民經(jīng)濟健康發(fā)展有重要作用。現(xiàn)行稅收政策體現(xiàn)了國家宏觀調(diào)控的政策精神。落實好這些稅收政策規(guī)定將促進普通住宅投資，抑制炒房行為，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

1、為調(diào)控房地產(chǎn)市場，2005年我國政府提出了八項調(diào)控措施，稅收政策也進行了相應(yīng)調(diào)整。當時規(guī)定，個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易，按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，對個人購買非普通住宅超過兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額，征收營業(yè)稅。而現(xiàn)行稅收政策對營業(yè)稅繳納要求是，個人購買自用1年以上的普通住房出售時免征營業(yè)稅，不足1年的差額征收。細細對比，不難發(fā)現(xiàn)，住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策的調(diào)整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投資炒作。

2、2006年政府仍然只對住房營業(yè)稅進行了調(diào)整，將原政策中的“兩年”改為“五年”，此次營業(yè)稅政策調(diào)整，既要遏制投機性炒房和投資性購房，也要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、區(qū)分普通住房和非普通住房（注：普通住宅，指容積率1.0以上、面積140平方米以內(nèi)、單價5500元／平方米以內(nèi)的住宅；不能同時滿足以上條件的住宅，均為非普通住宅）。

以福州市為例，市稅務(wù)局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場營業(yè)稅政策問題的函》的通知，要求從2006年6月1日起全面執(zhí)行新的營業(yè)稅政策。這次調(diào)整將直接導致我市二手房交易成本增加。

（1）交易稅收平均增加2萬元左右。據(jù)市場統(tǒng)計，目前福州市場流通的二手房60％未滿5年，因此新稅收政策對福州二手房的影響是巨大的。據(jù)悉，目前福州二手房交易稅收按普通住宅和高級住宅兩種不同的房子類型來計稅：首先是普通住房（按福州市的規(guī)定：單價在5500元／平方米以下，面積140平方米以下）--兩種情況：

A、未滿5年的住房營業(yè)稅全額征收。例，一套原價為25萬元，成交價格40萬元的住房，那么營業(yè)稅將按40萬元的成交價全額征收，稅率為5.55％，具體計算是40萬× 5.55％=2.2

2萬元。除了營業(yè)稅外，賣方還要交個人所得稅，其計算方法是（賣出原價-原購房價-合理費用）×20％。按福州市的有關(guān)規(guī)定，合理費用統(tǒng)一按賣出房價的20％扣除，那以這套住房的個人所得稅是（40萬×80％-25萬）×20％=1.4萬元；

B、滿5年的，此時營業(yè)稅和個人所得稅都不要交了。

其次是高級住宅，同樣是兩種情況：A未滿5年的房子--營業(yè)稅全額征收。以一套原價50萬元，成交價格為70萬元的房子為例，那么其營業(yè)稅要交70萬× 5.55％=3.885萬元，個人所得稅要交（70萬×80％-50萬）×20％=1.2萬元；B、5年以上的個人所得稅不要交了，而營業(yè)稅仍然要按差額計征，即（70萬-50萬）×5.55％=1.11萬元。

（2）二手房房價將上漲5％左右。稅收的增加將直接導致二手房價的上漲。以一套售價為40萬元二手商品房為例，2003年產(chǎn)權(quán)，假設(shè)當時業(yè)主購買為30萬元，在目前營業(yè)稅稅收期限上調(diào)后，假設(shè)營業(yè)稅和個人所得稅均由賣方轉(zhuǎn)嫁給買方，此時客戶購買該套房屋需交納的稅費如下：①契稅：40萬×1.5％ =0.6萬元；②印花稅40萬×0.05％=0.02萬元；③營業(yè)稅： 5年以內(nèi)出售40萬×5.55％=2.22萬元。則購買5年以內(nèi)二手房的稅費支付總額為2.84萬元。購買5年以內(nèi)二手商品房的稅費占購房總款的比重為2.84／40×100％=7％。

通過上面計算分析可知，對于征收上面的營業(yè)稅，如果全額或折半轉(zhuǎn)嫁給購房客戶，則一套房產(chǎn)的交易價格會有5-7％的上漲幅度。對此，二手房全額營業(yè)稅征收期限上調(diào)，把一部分原本屬于免征營業(yè)稅范圍的房屋，重新劃入營業(yè)稅費征收行例。對于擁有房源的業(yè)主來說，一般是加大出售成本，減少利潤所得。為了不減少業(yè)主自身的收益，部分有意出售的業(yè)主勢必會把這部分增加支出或部分轉(zhuǎn)嫁給購房客戶，其結(jié)果導致物業(yè)的成交價格自然會上升。因此，福州二手房市場成交量下降以及觀望行情將持續(xù)一段時間。

（3）二手房市場瞬間變的冷清。據(jù)了解，契稅按照普通住宅總價的1.5％，加上二次的印花稅0.1％，而購房不足5年出售，要按總房價交5.55％的營業(yè)稅，加起來就是7.15％，現(xiàn)在還有個稅1％。此外，還要支付1-2％的中介傭金（如果貸款買房還要還利息），這些費用加起來大概是總房價的10％，裝修費用一般要達到總房價的10％，這就意味著，如果在購買一兩年甚至更短內(nèi)就把房產(chǎn)售出并獲得利潤，房價的平均漲幅至少要達到17％-20％才有這種可能。

政策的變化已經(jīng)很大程度上提高了房產(chǎn)交易的成本，在短期內(nèi)靠炒房獲利變得更難了。所以，完善房地產(chǎn)各項配套政策，是發(fā)展和規(guī)范我國房地產(chǎn)業(yè)的重要任務(wù)。

三、對現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度改革的建議

當前，我國的房地產(chǎn)稅收制度還很不合理，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅稅率太低，而流通環(huán)節(jié)稅率卻偏高，不利于流通，抑制房地產(chǎn)市場發(fā)展。筆者認為：應(yīng)當歸并精簡稅種，并適時開征不動產(chǎn)稅，提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅稅率（或?qū)嵭杏胁顒e的所得稅稅率），以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

作者單位：福州市國有房產(chǎn)管理中心

第二篇：稅收政策調(diào)整對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控作用

稅收政策調(diào)整對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控作用

2011-11-24 10:57:21|分類：|標簽：|字號大中

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緊縮貨幣政策,在限購、限貸等調(diào)控措施收效并不理想的情況下，對房地產(chǎn)的調(diào)控必然要轉(zhuǎn)向?qū)θ谫Y方面的監(jiān)管。

2011年，房地產(chǎn)注定仍將是政策最為關(guān)注的重點調(diào)控領(lǐng)域之一，全國70個城市房價連漲4個月，引發(fā)業(yè)內(nèi)外對第三輪調(diào)控啟動的猜想，呼之欲出的房產(chǎn)稅無疑是針對持續(xù)旺盛的購房需求而設(shè)，而19日國務(wù)院會議強調(diào)堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，則給后續(xù)政策的出臺預(yù)留了空間。特別是會議提出的綜合運用多種貨幣政策工具，保持合理的社會融資規(guī)模和節(jié)奏，雖然并非特指房地產(chǎn)而言，但融資環(huán)境的收緊應(yīng)該使

開發(fā)商自籌資金不再像去年那么容易。

房地產(chǎn)調(diào)控已堅持了半年多，房價不跌反漲，令很多人對調(diào)控作用產(chǎn)生懷疑。其實，看看國家統(tǒng)計局最近公布的2010年全國房地產(chǎn)市場運行情況數(shù)據(jù)，就不難明白開發(fā)商不肯降價的“底氣”何在。2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，就是說今年房地產(chǎn)商手中掌握的現(xiàn)金總量約達24227億元。顯然，開發(fā)商“糧草”充足，又怎么可能主動降價出售房子呢？實際上，面對所謂史上最嚴厲的政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場捂地捂盤坐等漲價的企業(yè)不在少數(shù)，人為加劇市場供需矛盾。如果不從資金來源方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步加強監(jiān)控，并在必要時采取對策加以調(diào)節(jié)，即使調(diào)控再持續(xù)

下去，也難說能取得多少實質(zhì)性成果。

多次提高存款準備金率外帶加息，今年的貨幣政策明顯是在收縮信貸規(guī)模，這必將令房地產(chǎn)企業(yè)融資感到更加困難。不過，如今房企資金來源絕非銀行信貸一條路，而是八仙過海，各顯神通，資本市場、債券市場、利用外資以及信托、私募、小額貸款等都已成為房企融資渠道。統(tǒng)計顯示，去年來自自籌渠道的房地產(chǎn)開發(fā)資金增長48.8%，這一增速較2009年增加了31.9個百分點。尤其不可忽視的是去年房企利用外資達796億元，增長66%。巨額資金涌向房地產(chǎn)市場，卻不受貨幣政策直接監(jiān)管，嚴重干擾著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入貫徹落實。同時，房企資金狀況也給今年房地產(chǎn)調(diào)控提出一個新課題，即如何通過更加有效的政策工具，使房地產(chǎn)行業(yè)“保持合理的社會融資規(guī)模和節(jié)奏”。

如果說去年房地產(chǎn)調(diào)控重點在于打擊過度投機炒房，今年“不差錢”的樓市對調(diào)控來說則是一個不小的考驗。因為有跡象顯示，新年伊始新增貸款已出現(xiàn)了信貸突擊現(xiàn)象，控制全年信貸目標任務(wù)十分艱巨。在流動性仍顯寬松的大環(huán)境下，盡管有調(diào)控政策的種種限制，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利依然會吸引包括海外投資在內(nèi)的各路資金爭相進入，要實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)融資的有效管理將會面臨不少難題。但是，在限購、限貸等

調(diào)控措施收效并不理想的情況下，對房地產(chǎn)的調(diào)控必然要轉(zhuǎn)向?qū)θ谫Y方面的監(jiān)管。

第三篇：房地產(chǎn)稅收政策

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)增值稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知

2011-11-24財稅[2011]118號

北京、天津、河北、山西、內(nèi)蒙古、遼寧、大連、吉林、黑龍江、山東、青島、河南、陜西、甘肅、寧夏、新疆、青海省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

為保障居民供熱采暖，經(jīng)國務(wù)院批準，現(xiàn)將“三北”地區(qū)供熱企業(yè)（以下稱供熱企業(yè)）增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策通知如下：

一、自2011年供暖期至2015年12月31日，對供熱企業(yè)向居民個人（以下稱居民）供熱而取得的采暖費收入繼續(xù)免征增值稅。向居民供熱而取得的采暖費收入，包括供熱企業(yè)直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費。

免征增值稅的采暖費收入，應(yīng)當按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條的規(guī)定單獨核算。通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當根據(jù)熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)實際從居民取得的采暖費收入占該經(jīng)營企業(yè)采暖費總收入的比例確定免稅收入比例。

本條所述供暖期，是指當年下半年供暖開始至次年上半年供暖結(jié)束的期間。

二、自2011年7月1日至2015年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

對既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營其他生產(chǎn)經(jīng)營活動的供熱企業(yè)，按其向居民供熱而取得的采暖費收入占企業(yè)總收入的比例免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、本通知所述供熱企業(yè)，是指熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)。熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)和自供熱單位。

四、本通知所稱“三北”地區(qū)，是指北京市、天津市、河北省、山西省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、遼寧省、大連市、吉林省、黑龍江省、山東省、青島市、河南省、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區(qū)和新疆維吾爾自治區(qū)。

財政部 國家稅務(wù)總局

二0一一年十一月二十四日

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

2011-01-27財稅[2011]12號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局,西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準，現(xiàn)將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策通知如下：

一、個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）、《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、本通知自發(fā)文次日起執(zhí)行，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]157號）同時廢止。

財政部 國家稅務(wù)總局 二〇一一年一月二十七日

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知

2011-04-26財稅[2011]32號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）及其細則的規(guī)定，現(xiàn)對購房單位和個人辦理退房有關(guān)契稅問題明確如下：

對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

請遵照執(zhí)行。

財政部 國家稅務(wù)總局 二〇一一年四月二十六日

財政部 國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個人所得稅優(yōu)惠政

策的通知

2010-09-29財稅[2010]94號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國稅局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局、建設(shè)局：

經(jīng)國務(wù)院批準，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策通知如下：

一、關(guān)于契稅政策

（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機關(guān)應(yīng)查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結(jié)果。如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機關(guān)提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

（二）個人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。

二、關(guān)于個人所得稅政策

對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

本通知自2010年10月1日起執(zhí)行。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第一條有關(guān)契稅的規(guī)定、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第一條、《財政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字[1999]278號）第三條同時廢止。

特此通知。

財政部 國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二○一○年九月二十九日

國家稅務(wù)總局

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告

2010-12-24國家稅務(wù)總局公告2010年第29號

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計算出其在注銷前項目開發(fā)各多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：

（一）企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項目開發(fā)各實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各進行分攤，具體按以下公式計算：

各應(yīng)分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目銷售收入÷整個項目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。

（二）項目開發(fā)各應(yīng)分攤的土地增值稅減去該已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應(yīng)補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當?shù)膽?yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后的應(yīng)納稅所得額。

（三）企業(yè)對項目進行土地增值稅清算的當年，由于按照上述方法進行土地增值稅分攤調(diào)整后，導致當應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項目開發(fā)各累計實際繳納的企業(yè)所得稅。

二、企業(yè)在申請退稅時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額、整個項目銷售收入總額、項目銷售收入、各應(yīng)分攤的土地增值稅和已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅、各的適用稅率等。

三、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前已按稅法規(guī)定彌補完畢的，不執(zhí)行本公告。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算至注銷之間的匯算清繳情況，判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對應(yīng)退企業(yè)所得稅款進行核實。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

國家稅務(wù)總局

二○一○年十二月二十四日

財政部 國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個人所得稅優(yōu)惠政

策的通知

2010-09-29 財稅[2010]94號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國稅局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局、建設(shè)局：

經(jīng)國務(wù)院批準，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策通知如下：

一、關(guān)于契稅政策

（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機關(guān)應(yīng)查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結(jié)果。如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機關(guān)提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

（二）個人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。

二、關(guān)于個人所得稅政策

對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

本通知自2010年10月1日起執(zhí)行。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第一條有關(guān)契稅的規(guī)定、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第一條、《財政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字[1999]278號）第三條同時廢止。

特此通知。

財政部 國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二○一○年九月二十九日

國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知

2010-05-25國稅發(fā)[2010]53號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局：

為深入貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）精神，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，現(xiàn)就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：

一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。各級稅務(wù)機關(guān)要認真貫徹落實國務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調(diào)節(jié)作用。

各級稅務(wù)機關(guān)要在當?shù)卣С窒拢c國土資源、住房建設(shè)等有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領(lǐng)導，強化征管手段，配備業(yè)務(wù)骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項目管理制度；完善土地增值稅預(yù)征和清算制度，科學實施預(yù)征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。

還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[2010]10號文件精神落到實處。

二、科學合理制定預(yù)征率，加強土地增值稅預(yù)征工作

預(yù)征是土地增值稅征收管理工作的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務(wù)機關(guān)要全面加強土地增值稅的預(yù)征工作，把土地增值稅預(yù)征和房地產(chǎn)項目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預(yù)征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實際稅負結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整與房價上漲的情況結(jié)合起來，使預(yù)征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。

為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平

土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級稅務(wù)機關(guān)要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當?shù)囟悇?wù)機關(guān)加強對中介機構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機構(gòu)進行嚴肅懲治。

各級稅務(wù)機關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，加強納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

各級稅務(wù)機關(guān)要將全面推進工作和重點清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。

各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點清算項目名單上報稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。

四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

五、加強督導檢查，建立問責機制

各級稅務(wù)機關(guān)要按照國發(fā)[2010]10號文件關(guān)于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內(nèi)容，對清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。要根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務(wù)總局將繼續(xù)組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進行系統(tǒng)深入的督導檢查。國家稅務(wù)總局已經(jīng)督導檢查過的地區(qū)，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復查。

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務(wù)總局上報。

國家稅務(wù)總局

二○一○年五月二十五日

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知

2010-05-12國稅函[2010]201號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認有關(guān)問題，通知如下：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當應(yīng)納稅所得額。

國家稅務(wù)總局

二○一○年五月十二日

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

2010-09-27財稅[2010]88號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）、《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）精神，現(xiàn)對公共租賃住房（以下簡稱公租房）建設(shè)和運營有關(guān)稅收政策通知如下：

一、對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、對公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。

三、對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

四、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

五、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

六、對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

七、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準的公租房發(fā)展規(guī)劃和計劃，以及按照建保[2010]87號文件和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。

八、上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行，執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運營情況對有關(guān)內(nèi)容加以完善。

財政部 國家稅務(wù)總局 二0一0年九月二十七日

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

2010-05-04財稅[2010]42號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部門《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》（建保[2009]295號）精神，現(xiàn)將城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房（以下簡稱改造安置住房）有關(guān)稅收政策通知如下：

一、對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

二、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

三、對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

四、個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1％的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

五、個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免。

六、本通知所稱棚戶區(qū)是指國有土地上集中連片建設(shè)的，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。

七、本通知自2010年1月1日起執(zhí)行，2010年1月1日至文到之日的已征稅款可在納稅人以后的應(yīng)納相應(yīng)稅款中抵扣，2010年內(nèi)抵扣不完的，按有關(guān)規(guī)定予以退稅。

八、各地財稅部門要加強對政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，對執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時上報財政部、國家稅務(wù)總局。

財政部 國家稅務(wù)總局 二○一○年五月四日

國家稅務(wù)總局關(guān)于建筑企業(yè)所得稅征管有關(guān)問題的通知

2010-01-26國稅函[2010]39號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為加強和規(guī)范建筑企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2008]28號）的規(guī)定，現(xiàn)對跨地區(qū)（指跨省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市，下同）經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題通知如下：

一、實行總、分機構(gòu)體制的跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)應(yīng)嚴格執(zhí)行國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定，按照“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財政調(diào)庫”的辦法計算繳納企業(yè)所得稅。

二、建筑企業(yè)跨地區(qū)設(shè)立的不符合二級分支機構(gòu)條件的項目經(jīng)理部（包括與項目經(jīng)理部性質(zhì)相同的工程指揮部、合同段等），應(yīng)匯總到總機構(gòu)或二級分支機構(gòu)統(tǒng)一計算，按照國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定的辦法計算繳納企業(yè)所得稅。

三、各地稅務(wù)機關(guān)自行制定的與本通知相抵觸的征管文件，一律停止執(zhí)行并予以糾正；對按照規(guī)定不應(yīng)就地預(yù)繳而征收了企業(yè)所得稅的，要及時將稅款返還給企業(yè)。未按本通知要求進行糾正的，稅務(wù)總局將按照執(zhí)法責任制的有關(guān)規(guī)定嚴肅處理。

國家稅務(wù)總局

二○一○年一月二十六日

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

2009-12-22財稅[2009]157號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準，現(xiàn)對個人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅政策通知如下：

一、自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）、《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、為維護正常的財稅秩序，各地要嚴格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正。

四、自2010年1月1日起，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2008]174號）廢止。

財政部 國家稅務(wù)總局

二〇〇九年十二月二十二日

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知

2009-11-22財稅[2009]128號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

為完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現(xiàn)將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題明確如下：

一、關(guān)于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

二、關(guān)于出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

三、關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

四、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題

對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。

對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

五、本通知自2009年12月1日起執(zhí)行。《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（(86)財稅地字第008號）第七條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復》(國稅函發(fā)[1993]368號)第二條同時廢止。

財政部 國家稅務(wù)總局 二○○九年十一月二十二日

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

2009-03-06國稅發(fā)〔2009〕31號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為了加強從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點，國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

國家稅務(wù)總局

二○○九年三月六日

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

第一章

總

則

第一條

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。

第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第四條

企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。

第二章

收入的稅務(wù)處理

第五條

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第六條

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

第七條

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

第八條

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：

（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

第九條

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

在納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

第十條

企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。

第三章

成本、費用扣除的稅務(wù)處理

第十一條

企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

第十二條

企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

第十三條

開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進行處理。

第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條

企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。

第十六條

企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。

第十七條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

第十八條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。

第十九條

企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

第二十條

企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。

第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：

（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。

（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。

第二十四條

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

第四章

計稅成本的核算

第二十五條

計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。

第二十六條

成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。

第二十七條

開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

（五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

第二十八條

企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當負擔的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

第二十九條

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

（四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。

第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：

（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。

土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。

（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

第三十一條

企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：

1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

第三十二條

除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第三十三條

企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。

第三十四條

企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

第三十五條

開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。

第五章

特定事項的稅務(wù)處理

第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：

1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。

第三十七條

企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

第六章

附

則

第三十八條

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務(wù)處理。

國家稅務(wù)總局關(guān)于做好外資企業(yè)及外籍個人房產(chǎn)稅征管工作的通知

2009-01-06國稅函〔2009〕6號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局：

2008年12月31日，國務(wù)院第546號令廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人（包括港澳臺資企業(yè)和組織以及華僑、港澳臺同胞，以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個人），依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。為了貫徹落實國務(wù)院第546號令，做好外資企業(yè)及外籍個人房產(chǎn)稅的征管工作，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、加強組織領(lǐng)導，確保政策落實

廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，對外資企業(yè)及外籍個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，是國務(wù)院為深化改革開放和完善體制機制所做出的重要決策，有利于簡化稅制，進一步適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求；有利于統(tǒng)一稅政，公平稅負，創(chuàng)造和諧的稅收環(huán)境；有利于規(guī)范稅收征管和納稅服務(wù)，強化依法治稅。各地要充分認識對外資企業(yè)及外籍個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的重要意義，采取有效措施保證國務(wù)院第546號令的貫徹實施。要加強對外資企業(yè)及外籍個人征收房產(chǎn)稅工作的組織領(lǐng)導，結(jié)合本地區(qū)的實際情況研究制定貫徹落實的具體工作方案；要主動向當?shù)卣M行匯報，爭取地方領(lǐng)導和相關(guān)部門的支持，形成各部門的共識與合力；要密切關(guān)注各方面的反映，有針對性地做好宣傳解釋工作；要深入基層和企業(yè)了解情況、掌握動態(tài)，及時研究和解決征管中遇到的矛盾和問題，重大問題要及時向稅務(wù)總局報告。

二、加強政策宣傳，完善納稅服務(wù)

各地要加大政策宣傳力度，充分利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙等途徑，將取消城市房地產(chǎn)稅、統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的意義和政策調(diào)整的具體內(nèi)容向社會進行廣泛的宣傳，特別是要讓外資企業(yè)及外籍個人了解政策變化的情況和需要向稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報的內(nèi)容和期限等。要進一步優(yōu)化納稅服務(wù)，加強納稅輔導。基層征收機關(guān)要通過發(fā)放宣傳材料、設(shè)立政策解答窗口、開展納稅輔導等方式，使外資企業(yè)及外籍個人盡快熟悉房產(chǎn)稅的稅收政策，掌握房產(chǎn)稅的計算方法、申報方式和繳納程序，幫助外資企業(yè)及外籍個人及時準確地進行納稅申報；要為納稅人提供通暢的反映訴求的渠道，認真處理納稅人提出的問題和建議，建立解決問題的工作機制。

三、摸清稅源狀況，強化征收管理

各地要以對外資企業(yè)及外籍個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅為契機，進一步加強房產(chǎn)稅的征收管理工作。要完善房產(chǎn)稅的稅源管理，通過各種方式獲取納稅人、特別是外資企業(yè)及外籍個人的房產(chǎn)稅稅源信息，及時更新稅源數(shù)據(jù)庫；要開展專門的稅源調(diào)查，全面掌握房產(chǎn)稅稅源的總體狀況和分布情況，有針對性地提出加強管理的工作措施；要完善房產(chǎn)稅的征管辦法和工作流程，創(chuàng)新征管手段，切實提高管理質(zhì)量和效率；要健全和細化房產(chǎn)稅的減免稅管理辦法，嚴格減免稅的審批。

四、做好工作銜接，優(yōu)化業(yè)務(wù)管理

各地要迅速組織相關(guān)處（科）室做好適用稅種變化的工作銜接，確保對外資企業(yè)及外籍個人征收房產(chǎn)稅工作的順利開展。原城市房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的管理工作不在同一處（科）室的,相關(guān)處（科）室要共同研究做好過渡階段的各項工作，保證工作不斷，秩序不亂。對原城市房地產(chǎn)稅的歷史卷宗、檔案和征管資料，要認真登記，妥善保管。各地要優(yōu)化房產(chǎn)稅的業(yè)務(wù)管理工作,理順相關(guān)職能部門的分工，合理劃分職責，使房產(chǎn)稅的管理工作更加規(guī)范、統(tǒng)一和高效。

請各地于2009年3月31日前將貫徹落實國務(wù)院第546號令的情況報送稅務(wù)總局財產(chǎn)和行為稅司。

第四篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性

宏觀調(diào)控是指國家從社會經(jīng)濟的宏觀和總體的角度，運用計劃、經(jīng)濟政策和各種調(diào)節(jié)手段，引導和促進社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，影響社會經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)和運行，維護和促進經(jīng)濟協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和發(fā)展的一種國家調(diào)節(jié)方式。或者說宏觀調(diào)控是國家綜合運用各種引導、促進方式，對社會經(jīng)濟宏觀結(jié)構(gòu)和運行進行調(diào)節(jié)的一種國家經(jīng)濟職能活動。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，是指以房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為目標，政府通過經(jīng)濟、政治以及法律等手段對房地產(chǎn)市場運行進行調(diào)節(jié)和規(guī)范的各項職能活動。國家啟動對房地產(chǎn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控和引導，是規(guī)范房地產(chǎn)市場運行、推動房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的迫切要求和重要內(nèi)容。總體而言，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性主要體現(xiàn)在以下四個方面。

(一)實施宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要

宏觀調(diào)控是社會主義市場經(jīng)濟體制下的政府履行的一項基本職能。社會資源以市場配置為基礎(chǔ)，這是市場經(jīng)濟體制的基本要求，有利于資源配置的高效率。但是，市場配置資源也存在著自發(fā)性與盲目性等缺陷。為克服市場失靈，保證其健康運行，政府必須對市場經(jīng)濟進行干預(yù)和調(diào)控。房地產(chǎn)經(jīng)濟作為我國市場經(jīng)濟中的一個重要的子系統(tǒng)，其資源配置在充分發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上，同樣需要政府的調(diào)節(jié)和控制，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。在房地產(chǎn)市場中，土地和房屋是重要資源，尤其是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地作為一種稀缺資源，具有不可再生性，迫切需要通過政府的宏觀調(diào)控來實現(xiàn)其合理配置。

（二）實施宏觀調(diào)控是由房地產(chǎn)業(yè)的重要地位決定的房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度，帶動力強，已成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱，占有極其重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)的運行狀況與發(fā)展水平，會影響到諸多產(chǎn)業(yè)的繁榮與衰退，尤其會對直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑業(yè)、建筑裝潢業(yè)的發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。另外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還會直接影響社會總供給和總需求的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡。正因為房地產(chǎn)業(yè)的特殊地位與巨大影響力，中央與地方政府始終采取各種手段與措施，對房地產(chǎn)市場實施有力的宏觀調(diào)控，力求在市場發(fā)揮積極調(diào)節(jié)作用的同時，不斷提高和履行政府職能，來克服市場失靈，維持我國房地產(chǎn)市場的健康有序運行。

（三）實施宏觀調(diào)控是由房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定的房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，具有位置固定不能移動的特點，短期內(nèi)難以調(diào)整或調(diào)整費用很高，所以必須在一個相對較長的時間內(nèi)進行合理的規(guī)劃和控制。同時，由于房地產(chǎn)是使用年限特別長、價值很高的耐用品，所以房地產(chǎn)投資決策正確與否，對整個社會的房地產(chǎn)供給總量和需求總量的平衡和結(jié)構(gòu)平衡會產(chǎn)生巨大的影響，甚至會關(guān)乎整個社會經(jīng)濟能否良性運行，所以必須對房地產(chǎn)投資實施有效控制。此外，房地產(chǎn)交易是一種產(chǎn)權(quán)交易，要依法通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓來完成，如產(chǎn)權(quán)的界定、分割、復合、重組、轉(zhuǎn)移都要靠法律來界定、確認和保護，因而也需要運用法律手段來規(guī)范其行為。因此，正是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有以上特殊性，決定了政府宏觀控制的必要性。

（四）實施宏觀調(diào)控是規(guī)范房地產(chǎn)市場運行的需要

當前，我國房地產(chǎn)市場總體還不夠成熟，主要呈現(xiàn)出如下特點：區(qū)域發(fā)展不平衡、局部過熱；住房保障能力差、結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出；市場管理體制仍不健全；房地產(chǎn)價格增長過快；市場主體行為缺乏理性等。因此，必須由政府提供有力的扶持和引導，通過采取適當?shù)暮暧^調(diào)控措施，規(guī)范房地產(chǎn)市場運行，促使其

更快走向成熟，對國民經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

第五篇：房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收政策

房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收政策

第一節(jié) 新《營業(yè)稅暫行條例》及其《細則》

一、營業(yè)稅條例修訂的主要內(nèi)容

（一）調(diào)整了納稅地點的表述方式。

（二）刪除轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)差額征稅規(guī)定。

（三）刪除稅率表中征稅范圍一欄。

（四）將納稅申報期限延長至15日。

二、新條例、細則涉及建筑、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅新規(guī)定

（一）“視同銷售”新規(guī)定：

1、舊《細則》第四條規(guī)定：

（1）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。

（2）單位或個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。

2、新《細則》第五條規(guī)定：

納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

（1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；

（2）單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；

（3）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

3、新舊變化。

（1）調(diào)整了視同銷售的范圍。轉(zhuǎn)讓“有限產(chǎn)權(quán)”或“永久使用權(quán)”不再視同銷售；增加了“個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人”視同銷售的規(guī)定。

（2）增加了兜底性條款“財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情況”。

（二）“混合銷售”新規(guī)定：

1、舊《細則》規(guī)定：

第五條 一項銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當征收營業(yè)稅。納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務(wù)總局所屬征收機關(guān)確定。

2、新《細則》規(guī)定：

第六條 一項銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營業(yè)稅。

第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：

（1）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售“自產(chǎn)貨物”的行為

（2）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

3、新舊變化

（1）新《細則》第七條明確規(guī)定“提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為”，“應(yīng)當分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅”。

（2）增加了兜底條款“財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他（應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額和貨物銷售額的）情形。

4、案例分析：

【例1—1】某公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務(wù)。2009年與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂銷售、安裝協(xié)議。約定共計為房地產(chǎn)公司某開發(fā)項目安裝防盜門1200戶，每戶金額（含安裝費）1000元，合同總金額為1200000元。該種防盜門市場銷售價格800元，成本價為700元。分析：該公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務(wù)，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，其混合銷售行為應(yīng)分別繳納增值稅、營業(yè)稅。

應(yīng)納增值稅 ＝800×1200÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝139487.17－142800＝－3312.82元

應(yīng)納營業(yè)稅（1000－800）×1200×3%＝7200元

【例1—2】某建筑公司，負責為某工廠建設(shè)一座大型廠房。工程施工合同總造價45000000元，其中含土建工程款21000000元，鋼結(jié)構(gòu)安裝工程款500萬元，鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備款19000000元。所需鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備全部為建筑公司本身制造的、可以單獨對外銷售的成型設(shè)備構(gòu)件。該部分設(shè)備可抵扣進項稅額為2500000元。

分析：該建筑公司主營業(yè)務(wù)應(yīng)為建筑安裝。依據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第七條，其混合銷售業(yè)務(wù)應(yīng)分別處理。

營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅＝（45000000－19000000）×3%＝780000元 應(yīng)納銷售貨物增值稅＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76元

5、【相關(guān)鏈接：“自產(chǎn)貨物”的概念】

貨物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備、水泥制品、其他建材等等；也包括無形物品，如：電、熱、氣等等。

判別企業(yè)使用的是否為“自產(chǎn)貨物”主要應(yīng)注意以下兩點：

（1）是否符合貨物的特點：

自產(chǎn)貨物，是指企業(yè)利用自身技術(shù)與各種資源，自己生產(chǎn)的可供出售的物品。自產(chǎn)貨物也是貨物的一種，應(yīng)該具備一般貨物基本特點：第一、經(jīng)過企業(yè)的加工制造過程，所生產(chǎn)的物品與原來用于生產(chǎn)的原材料物品在形態(tài)、性能各方面都發(fā)生了變化；第二、產(chǎn)品本身的價值，既包含了物料消耗價值，也包含了人工價值；第三、可以單獨作為一種產(chǎn)品對外銷售。

（2）加工過程是否屬于“生產(chǎn)過程”：

判別建筑企業(yè)使用的原材料是屬于外購材料還是“自產(chǎn)貨物”關(guān)鍵在于區(qū)分加工過程是屬于“生產(chǎn)過程”，還是“施工過程”。如果加工過程是生產(chǎn)過程，則屬于使用“自產(chǎn)貨物”；如果加工過程屬于“施工過程”則屬于使用“外購材料”。

（三）“兼營業(yè)務(wù)”新規(guī)定：

1、舊《細則》規(guī)定：

第六條 納稅人兼營應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。不分別核算或者不能準確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅。

2、新《細則》規(guī)定：

第八條 納稅人兼營應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅行為營業(yè)額。

3、新舊對比：

舊《細則》規(guī)定：“不分別核算或者不能準確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅”。新《細則》只規(guī)定：“未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅行為營業(yè)額”；不再強求一并征收增值稅。

4、案例分析：

【例1—3】某建筑公司主營業(yè)務(wù)為建筑安裝，同時還從事建材銷售和建筑工程機械修理業(yè)務(wù)。2009年總的收入68000000元，統(tǒng)一計入一個科目“經(jīng)營收入”中。經(jīng)地稅機關(guān)審核，建安收入為50000000元，建材銷售業(yè)務(wù)收入15000000元，修理修配業(yè)務(wù)收入為300萬元。假定建材銷售與修理修配所適用的增值稅稅率相同，均為17%，增值稅扣除項目金額為2550000元。

分析：該企業(yè)的經(jīng)營行為屬于兼營行為。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定：“納稅人兼營應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅行為營業(yè)額。應(yīng)納營業(yè)稅＝50000000×3%＝1500000元

應(yīng)納增值稅＝（15000000＋3000000）÷（1＋17%）×17%－2550000＝65384.62元

5、【相關(guān)鏈接：“混合銷售”與“兼營”的區(qū)別】（1）混合銷售與兼營的概念

①混合銷售是指一項銷售行為既涉及“營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項行為。②兼營是指同時經(jīng)營“營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”、“增值稅應(yīng)稅勞務(wù)”、“增值稅貨物銷售”等多項業(yè)務(wù)的行為。（2）兩者的區(qū)別在于：

①混合銷售是一項經(jīng)營業(yè)務(wù)，兼營是多項經(jīng)營業(yè)務(wù)。

②混合銷售的對象只能是同一個單位和個人；兼營的對象也可能是同一個單位和個人，也可能是多個單位和個人。

③混合銷售行為，“增值稅貨物銷售”與“營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”有著密不可分的依附、從屬關(guān)系；兼營行為，“增值稅貨物銷售”與“營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”沒有依附、從屬關(guān)系。

（四）“承包承租”新規(guī)定：

1、舊《細則》規(guī)定：

第十一條：企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營的，以承租人或承包人為納稅人。

2、新《細則》規(guī)定：

第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱承包人)發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人(以下統(tǒng)稱發(fā)包人)名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔相關(guān)法律責任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。

3、新舊對比：（1）增加了掛靠的業(yè)務(wù)；

（2）納稅人發(fā)生了變化。舊《細則》規(guī)定，全部以承包人為納稅人；新《細則》規(guī)定，以發(fā)包人名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔法律義務(wù)的由發(fā)包人納稅，否則以承包人納稅。

（五）“建筑工程總包分包”新規(guī)定：

1、舊《細則》規(guī)定：

第五條：

（三）建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。

2、新《細則》規(guī)定：

第五條

（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額；

3、新舊對比：

（1）刪除了關(guān)于“轉(zhuǎn)包”業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)定。

4、【相關(guān)鏈接:分包、轉(zhuǎn)包的相關(guān)法律規(guī)定】

（1）分包、非法分包、轉(zhuǎn)包的概念：

①所謂分包，是指總包單位自行完成建設(shè)項目的主要部分，其非主要的部分或?qū)I(yè)性較強的工程，如工藝設(shè)備安裝，結(jié)構(gòu)吊裝工程或?qū)I(yè)化施工部分的工程，分包給施工條件符合該工程技術(shù)要求的建筑安裝單位。

②所謂非法分包【《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院2000年1月30日頒布施行）】，是指下列行為：

（一）總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位的；

（二）建設(shè)工程總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認可，承包單位將其承包的部分建設(shè)工程交由其他單位完成的；

（三）施工總承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位的；

（四）分包單位將其承包的建設(shè)工程再分包的。

③所謂轉(zhuǎn)包【《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院2000年1月30日頒布施行）】，是指承包單位承包建設(shè)工程后，不履行合同約定的責任和義務(wù)，將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)給他人或者將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)給他人承包的行為。

（2）分包與轉(zhuǎn)包的區(qū)別：

①分包和轉(zhuǎn)包的不同點在于，分包工程的總承包人參與施工并自行完成建設(shè)項目的一部分，而轉(zhuǎn)包工程的總承包人不參與施工。

②分包與轉(zhuǎn)包的共同點在于，分包和轉(zhuǎn)包單位都不直接與建設(shè)單位簽訂承包合同，而直接與總承包人簽訂承包合同。

（3）稅收上取消“轉(zhuǎn)包”規(guī)定的法律淵源

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第二十五條、《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定、《建筑法》第二十八條規(guī)定、《合同法》第二百七十二條，轉(zhuǎn)包是一種違法行為，應(yīng)依法予以取締。因此，也不應(yīng)在依法征稅范圍之列。

（六）“價外費用”新規(guī)定：

1、舊《細則》規(guī)定： 第十四條 條例第五條所稱價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。

凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。

2、新《細則》規(guī)定：

第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

（1）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；

（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（3）所收款項全額上繳財政。

3、新舊對比：

（1）在列舉的收費項目中增加了：補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項等項目。

（2）明確規(guī)定，代收的“政府性基金”、“行政事業(yè)收費”不屬于價外費用。

（七）“銷售退款”、“銷售折扣”新規(guī)定：

1、舊《細則》規(guī)定：

舊《細則》對“銷售退款”、“銷售折扣”沒有做明確規(guī)定。財稅[2003]16號第三條規(guī)定：

（1）單位和個人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。

（2）單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。

2、新《細則》規(guī)定：

第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。

第十五條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。

3、新舊對比：

（1）提高了“銷售退款”、“銷售折扣”的法律地位，將與其有關(guān)的相關(guān)規(guī)定從規(guī)范性文件提高到規(guī)章的高度。

（2）新《細則》與財稅[2003]16號相比，內(nèi)容基本一致，只是語言敘述有所不同。

4、【相關(guān)鏈接：現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售折扣、折扣銷售，有什么區(qū)別？】

長期以來，在不同資料和教材中，關(guān)于折扣、折讓概念的解釋不盡相同。因此造成大家對于“折扣銷售、銷售折扣、商業(yè)折扣、現(xiàn)金折扣、銷售折讓”這幾個概念一直含混不清。直接影響到企業(yè)對財務(wù)會計制度、稅收政策的執(zhí)行情況。

（1）現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售退回、銷售折扣、折扣銷售的概念

①在“企業(yè)會計準則第14號——收入”中，直接使用的是：現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售退回這幾個概念。其中明確規(guī)定：

現(xiàn)金折扣，是指債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。

商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進商品銷售而在商品標價上給予的價格扣除。

銷售折讓，是指企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給予的減讓。

銷售退回，是指企業(yè)售出的商品由于質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。

②關(guān)于“銷售折扣”與“折扣銷售”的理解 現(xiàn)金折扣也稱銷售折扣； 商業(yè)折扣也稱折扣銷售。

（2）營業(yè)稅與企業(yè)所得稅政策比較

①營業(yè)稅無論是“商業(yè)折扣”還是“現(xiàn)金折扣”都必須“將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明”才能夠以折扣后的價款為營業(yè)額；發(fā)生銷售退款的，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除

②企業(yè)所得稅不強調(diào)在一張發(fā)票注明，只要是現(xiàn)金折扣就應(yīng)當按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時計入當期損益；商業(yè)折扣應(yīng)當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額；企業(yè)已經(jīng)確認銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當在發(fā)生當期沖減當期銷售商品收入。這一規(guī)定與《會計準則》一致。

③現(xiàn)實操作中，盡管企業(yè)所得稅沒有明確要求，但是，收入與折扣必須在同一張發(fā)票注明，不然計算營業(yè)稅時不予扣除。

實際工作中涉及的折扣的處理，主要是現(xiàn)金折扣。商業(yè)折扣因為是售前行為，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發(fā)票。

（八）“建筑業(yè)營業(yè)額”新規(guī)定：

1、舊《細則》規(guī)定：

第十八條 納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。

納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價款在內(nèi)。

2、新《細則》規(guī)定：

第十六條 除本細則第七條（混合銷售業(yè)務(wù)）規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的，其營業(yè)額應(yīng)當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。

3、新舊對比：

（1）新《細則》取消了舊《細則》關(guān)于建筑、修繕、安裝的說法，統(tǒng)一稱作“建筑業(yè)勞務(wù)”；（2）新《細則》規(guī)定，提供“裝飾勞務(wù)”。其營業(yè)額可以不包括“工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)”，以“清包工”作為營業(yè)額。

（3）舊《細則》規(guī)定，營業(yè)額是否包括設(shè)備價值主要看“設(shè)備的價值是否作為安裝工程總產(chǎn)值”；新《細則》規(guī)定，營業(yè)額是否包括設(shè)備價值主要看“設(shè)備由誰提供”。

4、相關(guān)說明：

（1）新《細則》關(guān)于設(shè)備的概念沒有明確。實踐中暫時應(yīng)以主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定為準。（2）執(zhí)行中應(yīng)嚴格區(qū)分“甲供材”和“建設(shè)方提供的設(shè)備”。

5、【相關(guān)鏈接：設(shè)備與材料的劃分（僅供參考）】（1）設(shè)備的概念;設(shè)備是指：經(jīng)過加工制造，由多種材料和部件按各自用途組成的具有生產(chǎn)加工、檢測、醫(yī)療、儲運及能量傳遞或轉(zhuǎn)換等功能的機器、容器和其他機械。設(shè)備分為標準設(shè)備和非標準設(shè)備。

標準設(shè)備（包括通用設(shè)備和專用設(shè)備）：是指按國家規(guī)定的產(chǎn)品標準批量生產(chǎn)的，已進入設(shè)備系列的設(shè)備。

非標準設(shè)備：是指國家未定型，非批量生產(chǎn)的，由設(shè)計單位提供制造圖紙，委托承制單位制作的設(shè)備。

設(shè)備包括以下各項：

各種設(shè)備的本體及隨設(shè)備到貨的配件、備件和附屬于本體制作成型的梯子、平臺、欄桿及管道等； 各種計量器、儀表及自動化控制裝置、實驗室內(nèi)的儀器及屬于設(shè)備本體部分的儀器儀表等；

附屬于設(shè)備本體的油類、化學藥品等視為設(shè)備的組成部分；

無論用于生產(chǎn)或生活或附屬于建筑物的水泵、鍋爐及水處理設(shè)備、電氣、通風設(shè)備等。（2）材料的概念：

材料是指：為完成建筑、安裝工程所需的原料和經(jīng)過工業(yè)加工的設(shè)備本體以外的零配件、附件、成品、半成品等。

材料包括以下各項：設(shè)備本體以外的不屬于設(shè)備配套供貨，需由施工企業(yè)自行加工制作或委托加工制作的平臺、梯子、欄桿及其他金屬構(gòu)件等，以及以成品、半成品形式供貨的管道、管件、閥門、法蘭等； 防腐、絕熱及建筑、安裝工程所需的其他材料。

（九）“費用扣除”、“合法票據(jù)”新規(guī)定：

1、舊《條例》、《細則》規(guī)定：

舊的條例、細則沒有關(guān)于“費用扣除”和“合法票據(jù)”的相關(guān)規(guī)定。財稅【2003】16號文件第四條規(guī)定：營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。

2、新《條例》、《細則》規(guī)定：

條例第六條：納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項目金額不得扣除。

細則第十九條：條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證(以下統(tǒng)稱合法有效憑證)，是指：

（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證

（2）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；

（3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明；（4）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

3、新舊對比：（1）支付給境內(nèi)的：

原來以“發(fā)票”和“合法有效憑證”為扣除依據(jù)；新《細則》規(guī)定以“發(fā)票”或“財政收據(jù)”為扣除依據(jù)。（2）支付給境外的：

原來以“外匯付匯憑證”、“外方公司的簽收單據(jù)”或“出具的公證證明”為扣除依據(jù)；新《細則》規(guī)定以“該單位或者個人的簽收單據(jù)”為合法有效憑證予以扣除。稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供“境外公證機構(gòu)的確認證明”；

（3）增加了“國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證”。

（十）“扣繳義務(wù)人”新規(guī)定：

1、舊《條例》《細則》規(guī)定：

《條例》第十一條 營業(yè)稅扣繳義務(wù)人：

（1）委托金融機構(gòu)發(fā)放貸款，以受托發(fā)放貸款的金融機構(gòu)為扣繳義務(wù)人。（2）建筑安裝業(yè)務(wù)實行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。（3）財政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。《細則》第二十九條 條例第十一條所稱其他扣繳義務(wù)人規(guī)定如下：

（1）境外單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅務(wù)行為而在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的。其應(yīng)納稅款以代理這為扣繳義務(wù)人；沒有代理者的，以受讓者或者購買者為扣繳義務(wù)人。

（2）單位或者個人進行演出由他人售票的，其應(yīng)納稅款以售票者為扣徼義務(wù)人；（3）演出經(jīng)紀人為個人的，其辦理演出業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅款以售票者為扣繳義務(wù)人。（4）分保險業(yè)務(wù)，以初保人為扣繳義務(wù)人。

（5）個人轉(zhuǎn)讓條例第十二條第（二）項所稱其他無形資產(chǎn)的。其應(yīng)納稅款以受讓者為扣繳義務(wù)人。

2、新《條例》、《細則》規(guī)定： 第十一條 營業(yè)稅扣繳義務(wù)人：

（1）中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。

（2）國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。

3、新舊對比：

（1）將舊《細則》中第一款“境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)”營業(yè)稅扣繳規(guī)定提升至新《條例》第一款；并增加了“境外的單位或者個人在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅扣繳規(guī)定。

（2）取消了舊《條例》中關(guān)于“金融業(yè)委托發(fā)放貸款”、“建筑業(yè)分包、轉(zhuǎn)包“扣繳營業(yè)稅的的規(guī)定（3）取消了舊《細則》中關(guān)于“單位和個人演出”、“演出經(jīng)紀人”、“分保業(yè)務(wù)”、“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”扣繳營業(yè)稅的規(guī)定。

（4）將舊《條例》中“財政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”在新《條例》中改為“國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。”改變了權(quán)限主體。

4、【相關(guān)鏈接：關(guān)于建筑營業(yè)稅稅收管理的思考】（1）常見征管現(xiàn)象：

地方稅務(wù)局以“房地產(chǎn)企業(yè)直接供應(yīng)建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業(yè)營業(yè)稅”為由，要求房地產(chǎn)企業(yè)到地方稅務(wù)局將取得的“購貨發(fā)票”換成“建筑業(yè)發(fā)票”并補繳“建筑業(yè)營業(yè)稅”。否則，不得在企業(yè)所得稅前扣除。（2）征管依據(jù)：

①舊《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十八條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。

②財稅〔2006〕177號（已經(jīng)于2009 年5月28日被財稅[2009]61號文件宣布自2009年1月日起全文作廢）： 納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)時應(yīng)按照下列規(guī)定確定營業(yè)稅扣繳義務(wù)人：

A、建筑業(yè)工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。

B、納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，符合以下情形之一的，無論工程是否實行分包，稅務(wù)機關(guān)可以建設(shè)單位和個人作為營業(yè)稅的扣繳義務(wù)人：

a、納稅人從事跨地區(qū)（包括省、市、縣，下同）工程提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的；

b、納稅人在勞務(wù)發(fā)生地沒有辦理稅務(wù)登記或臨時稅務(wù)登記的。（3）執(zhí)法過程中存在的問題： ①政策適用過程錯誤。

首先《征管法》第四條第三款規(guī)定：“ 法律、行政法規(guī)規(guī)定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)的單位和個人為扣繳義務(wù)人”。按此規(guī)定只有《營業(yè)稅暫行條例》設(shè)定的扣繳義務(wù)人才是法定的。按照舊《細則》第二十九條規(guī)定，只有第二十九條本身規(guī)定的代扣代繳行為才屬于舊《條例》第十一條設(shè)定的“財政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的條件。財稅【2006】177號文件，規(guī)定的扣繳義務(wù)人除條例、細則已明確的外，不符合《營業(yè)稅暫行條例》設(shè)定的“國家財政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的條件，因此不屬于法定扣繳務(wù)人。只能理解為是稅務(wù)機關(guān)為了加強征管采取的一種措施。既然不是法定扣繳，稅務(wù)機關(guān)就有必要事先進行納稅輔導。并履行必要的征管程序。讓納稅人知道“稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行代扣代繳”，然后再要求其代扣代繳。而且執(zhí)行代扣代繳規(guī)定必須規(guī)范。

②處理結(jié)果錯誤。

第一、房地產(chǎn)企業(yè)不是“建筑營業(yè)稅”納稅主體，不應(yīng)承當建筑業(yè)納稅義務(wù)。即便是實際納稅時，稅務(wù)機關(guān)開具的是代扣代繳憑證，但是實際稅負還是轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)企業(yè)身上。建筑企業(yè)不可能出這筆錢。第二、從企業(yè)所得稅的角度考慮，《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除”。因此，只要企業(yè)能夠證明其業(yè)務(wù)的真實性，并取得了合法票據(jù)，稅務(wù)機關(guān)無權(quán)決定其發(fā)生的支出不予扣除。第三、營業(yè)稅條例第六十九條規(guī)定：“扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的，由稅務(wù)機關(guān)向納稅人追繳稅款，對扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款”。根據(jù)此規(guī)定，扣繳義務(wù)人既沒有負責追繳稅款的義務(wù)，也沒有代墊稅款的義務(wù)。稅務(wù)機關(guān)只能就其未扣繳稅款處以百分之五十以上三倍以下的罰款。但是需要說明的是，稅務(wù)機關(guān)在此之前是否對扣繳義務(wù)人進行過納稅輔導，扣繳義務(wù)人是否知道具有扣繳義務(wù)是處理問題的關(guān)鍵。如果稅務(wù)機關(guān)未做過相應(yīng)輔導，就不能追究扣繳義務(wù)人責任。如果做過納稅輔導，扣繳義務(wù)人就應(yīng)該承擔相應(yīng)法律責任，接受“百分之五十以上三倍以下的罰款”的處罰實施。但是無論如何讓房地產(chǎn)企業(yè)代為繳納建筑業(yè)營業(yè)稅都是不正確的，讓其到稅務(wù)機關(guān)換票更是不正確的。

③造成征管錯誤的根源：

第一、造成征管錯誤的根源主要在于地稅機關(guān)的征管辦法。稅務(wù)機關(guān)實行：“定律征收、以票控稅”是造成這種局面的主要原因。實行“以票控稅”后，稅務(wù)機關(guān)只就建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人到稅務(wù)機關(guān)開票部分的營業(yè)額征收營業(yè)稅。納稅人不開票就不征稅。而納稅人僅就與房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算的工程款（不含材料費）開票，所以造成材料款部分少繳了營業(yè)稅。

第二、稅務(wù)機關(guān)工作人員怠于行使本職職務(wù)，是造成這種局面的另一個原因。目前，“甲供材”情況比較普遍，稅務(wù)機關(guān)早就知道。如果在外地施工隊伍到本地進行施工報驗同時，就做好納稅和扣繳稅款等相應(yīng)事項的輔導。明確告知“無論施工合同怎樣簽署，建筑業(yè)的營業(yè)額都應(yīng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款”。并在平時加強監(jiān)督與管理，就不會出現(xiàn)類似以上情況。

說嚴重點，在某種程度上發(fā)生以上情況完全是由于“稅務(wù)機關(guān)亂作為”、“稅務(wù)機關(guān)人員不作為”造成的。因為他們不愿承擔這樣的責任，所以就千方百計的將責任轉(zhuǎn)嫁到納稅人身上。第三、某些納稅人、扣繳義務(wù)人法律意識淡薄也是一個主要原因。

（4）如何看待新《條例》、《細則》對“代扣代繳營業(yè)稅”規(guī)定的修改：

新《細則》取消了對《條例》設(shè)定的“國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的解釋，主要從以下方面考慮：

第一、新《條例》對納稅地點作了修訂，由原來的大部分以“勞務(wù)發(fā)生地”為納稅地點，改為除“提供建筑業(yè)勞務(wù)”、“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售、出租不動產(chǎn)”在勞務(wù)發(fā)生地、土地使用權(quán)所在地、不動產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機構(gòu)所在地或者居住地”納稅。

第二、新《細則》規(guī)定：“扣繳義務(wù)人應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納其扣繳的稅款”。

依據(jù)以上規(guī)定，以“勞務(wù)發(fā)生地”為為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點不矛盾；而對于以“機構(gòu)所在地和居住地”為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點就相互矛盾。因此新稅法取消了原來的有關(guān)代扣代繳營業(yè)稅的規(guī)定。

至于取消建筑業(yè)“實行分包、轉(zhuǎn)包”營業(yè)稅代扣代繳規(guī)定，一是“轉(zhuǎn)包業(yè)務(wù)”按照現(xiàn)行法律被視為非法經(jīng)營，不允許存在；二是分包人如果不屬于“非法分包”，應(yīng)屬于正常的納稅義務(wù)人，應(yīng)就其分包的營業(yè)額主動到稅務(wù)機關(guān)申報納稅，不需要由總包單位代扣代繳營業(yè)稅。如果是非法分包，也應(yīng)該是非法行為，與“轉(zhuǎn)包”行為一樣不允許存在。

至于新《條例》第十一條規(guī)定的“國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人

只能視為“為以后制定政策留有余地”。根據(jù)以上分析，在國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門沒有做出新的規(guī)定之前，除《條例》第十一條第一款規(guī)定外，稅務(wù)機關(guān)不得就任何業(yè)務(wù)、要求任何單位和個人代扣代繳營業(yè)稅。“甲供材”的問題，稅務(wù)機關(guān)必須無條件的承認。

（十一）“建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間”新規(guī)定：

1、舊《細則》規(guī)定：

第九條 營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。

第二十八條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的。其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

納稅人將不動產(chǎn)無償贈與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。

納稅人有本細則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務(wù)發(fā)生的時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當天。

2、新《條例》、《細則》規(guī)定： 《條例》第十二條

營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。《細則》第二十四條

條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。

第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

納稅人發(fā)生本細則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。

納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。

3、新舊對比：

（1）增設(shè)了“國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定”的條款；（2）明確了“營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天”；（3）明確了 “收訖營業(yè)收入款項”、“取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天”概念；

（4）明確了“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天”；

（5）增加了將“土地使用權(quán)”無償贈送他人納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定；

（6）銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間由原來的“收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當天”改為“銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間”。

以上變化尤需注意的是：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天”的規(guī)定。這一規(guī)定將在很大程度上改變建筑業(yè)納稅人的計稅方式。

第二節(jié) 營業(yè)稅（物業(yè)管理公司收入及營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定）

1、如何區(qū)分物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入、物業(yè)代收收入？ 財基字【1998】7號：

物業(yè)管理公司的收入包括：主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

（1）主營業(yè)務(wù)收入：

包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入。

①物業(yè)管理收入：是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。

②物業(yè)經(jīng)營收入：是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。

③物業(yè)大修收入：是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。

（2）其他業(yè)務(wù)收入：

是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

2、物業(yè)管理收入如何繳納營業(yè)稅？

（1）財稅[2003]16號規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。（2）代有關(guān)部門收取的費用，如果開局本單位票據(jù)，視為物業(yè)管理收入，待支出時統(tǒng)一作為費用扣除。

（3）物業(yè)管理單位已向客戶收取但未提供服務(wù)而又全額退還客戶的收費，如退還給未進行裝修住戶的“二次裝修垃圾清運費”等，在繳納營業(yè)稅時，允許其沖減當期的計稅營業(yè)額。

3、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入如何納稅？

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則，物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入分別按照所從事的經(jīng)營項目所適用的營業(yè)稅稅目，依法定稅率征收營業(yè)稅。

4、代收收入如何繳納營業(yè)稅？

（1）國稅發(fā)[1998]217號規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”。因此對物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)收取的手續(xù)費應(yīng)征收營業(yè)稅。（2）代有關(guān)部門收取費用時，如果為客戶開具的是有關(guān)單位提供的票據(jù)，這部分收入不作為物業(yè)管理收入，只將收取的手續(xù)費作為物業(yè)管理收入（收取手續(xù)費時要給有關(guān)單位開據(jù)服務(wù)性發(fā)票）。

5、物業(yè)部門收取的垃圾處置費如何征受營業(yè)稅？

（1）國稅函【2005】1128號規(guī)定：單位和個人提供的垃圾處置勞務(wù)不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，對其處置垃圾取得的垃圾處置費，不征收營業(yè)稅。

（2）根據(jù)以上規(guī)定，物業(yè)公司向客戶收取的垃圾清掃費、垃圾運輸費應(yīng)不屬于營業(yè)稅升水收入，不征收營業(yè)稅。但是，不屬于《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的不征稅收入和免稅收入，應(yīng)征收企業(yè)所得稅。

6、物業(yè)公司實行收入分成的如何繳納營業(yè)稅？

以物業(yè)公司名義收取的收入，如果按規(guī)定與業(yè)主委員會實行分成，營業(yè)稅的納稅人應(yīng)為物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入、代收費用等相關(guān)規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。支付給業(yè)主委員會的分成支出作為費用處理。業(yè)主委員會取得分成收入時必須到地稅局代開服務(wù)業(yè)發(fā)票，否則物業(yè)公司不能在企業(yè)所得稅前扣除。

7、物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費、一次性收取全年物業(yè)管理費如何納稅？（1）《營業(yè)稅暫行條例》

第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。

《細則》第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。

條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。

（2）物業(yè)公司從房地產(chǎn)公司收取的接管費用，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司賬戶后，分不同情況處理。①如果收取時房地產(chǎn)公司已經(jīng)給客戶開具發(fā)票，并且已經(jīng)計入收入繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，物業(yè)公司就不許再做收入處理。可以掛在“其他應(yīng)付”款等科目。同時應(yīng)保存好開發(fā)公司就這部分收費澆水的相關(guān)憑證。

②如果房地產(chǎn)公司收取時沒有開具發(fā)票，也沒有計入收入繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細則》第二十四條規(guī)定處理。（3）物業(yè)公司一次性收取全年物業(yè)管理費也應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細則》第二十四條規(guī)定處理。