第一篇：前期運作計劃大綱

澳開.博萊斯 前期運作計劃大綱：

行業及澳開.博萊斯分析：

成人服裝的受眾群體導致了市場競爭的激烈。品牌價值參差不齊，OEM及掛牌現象極其普遍，少量的資金及較低的門檻就可以讓新手很容易進入此行業，這也是導致競爭中的各種違規手法層出不窮的主要原因所在。加盟策略不能不說是一個很好的概念，它的出現，讓不少心存創業夢想的人眼前一亮，而國內最重要的信譽危機卻嚴重的制約了加盟形式的發展。那么，服裝行業的市場到底有沒有潛力？有沒有必要投入資金和精力？能不能當成一份長久的事業來做？我們又該在這個風起云涌，百家爭鳴的行業中如何立足、生存和發展呢？帶著這些問題，開始我們的行業分析之旅！

為了節省我們本就捉襟見肘的有限時間，所有分析跳過整個行業的大框架，一切都按照澳開.博萊斯現狀出發。這必定會導致分析中難以避免的一些誤差，因為澳開.博萊斯終究只是行業中的一例，不足以道出全部行業內涵，但是，鑒于我們是結合澳開.博萊斯如何生存發展才進行的這個分析，那么我們唯有退而求其次才是最佳的選擇。

服裝市場的潛力：

第二篇：電商前期運作建議

電商前期運作建議

1、八月二十日淘寶上線，網絡推廣重點推淘寶。產品名字搜索設置，推廣數據監測，完善店鋪信息，升資質等。制定推廣計劃和相關預算，有效控制成本。

2、淘寶店鋪與標題關鍵字策略優化，以及直通車（免費試用、淘金幣、淘客、淘江湖、賣霸、鉆石展位、焦點圖、聚劃算）等競價推廣工具的SEO優化，提高網店點擊率和瀏覽量。定期針對推廣效果進行跟蹤、評估，及時提出營銷改進措施，給出切實可行的改進方案對網店產品訪問量、銷量、跳失率、地域分布、轉化率等相關數據進行匯總分折并及時提供改進方案；并對競爭產品做相關調查匯總，收集分折網絡熱銷產品以及熱門促銷模式負責微博、微信、社區論壇、博客等平臺中軟文帖子的編撰、發布等。

3、負責公司旗下網站百度、360、搜狗等搜索引擎推廣相關工作總結競價排名規律，對推廣數據進行整理和數據分析，對推廣效果進行評估；負責添加、刪除關鍵字，添加、修改創意，關鍵字價格調整，單元計劃的結構優化；不斷優化當前工作內容，把數據做細化，量化；統計每日的推廣數據，并對賬戶做出合理的調整；收集競爭對手各種網絡推廣手段及網絡營銷方案，能根據市場變化情況及時做出應對；根據運營要求，靈活控制推廣力度和資金投入，降低咨詢成本，提高投資回報率。每天、周、月、季度形式的對搜索競價數據分析，從中找出優化調整策略,提升推廣效率和降低無效推廣浪費。

4、新官網上線，新官網找網絡公司按照要求完成建點上線使用，美工有新的想法也可以用，暫定版塊為 企業簡介-產品展示（重點）-點擊前往，展示類官網。照片由淘寶店資料

提供。

5、數據統計，比較官網和淘寶做出數據比對，確定側重點在哪一塊。

6、定期活動策劃，百度展位、節日活動、店鋪活動。

7、客戶互動，客服QQ（售后），微信公眾號粉絲，用服務抓住客戶群體，比如說辨別真假木教學，金絲楠木保養，疑難問題解答。客戶沉淀積累便于產品上新推廣、二次銷售。

第三篇：前期客服部計劃

前期客服部計劃

依據漳州鴻業同創地產的管理要求和君悅.黃金海岸項目物業管理運作需要，物業客服部將介入期管理按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

根據開發項目部的施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并著力于與建設、維護漳州鴻業同創地產的品牌與品質。

1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，做好以下各項前期準備工作：

（1）根據君悅.黃金海岸項目相關銷售承諾內容并結合項目特點，制定《業主臨

時公約》《前期物業服務協議》、《業主手冊》；對開發項目部或銷售項目部售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免業主入伙后口實不符導致糾紛；

（2）對園林布臵及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議；

（3）參與項目部的工程例會，適時提出物業管理的專項建議；對智能化系統提出專項建議；對小區的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議；

（4）收集與項目有關的基本資料，建立設備檔案，配合工程部參與設備的安裝調試；

（5）配合銷售部物業管理咨詢，同時與項目銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通；

（6）根據兩限房預售合同中的約定，組織業主收樓前的預驗收工作，組織相關人員陪同業主驗收，發現問題及時匯總并提交書面整改報告至相關部門；

（7）建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通水、電、氣、電話、有線電視申請等準備工作；

（8）擬定業主辦理各項相關的手續的流程及與業主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業主入伙時發放給業主）。

（9）針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

2、開展業主服務需求調查

積極參與開發項目部與銷售部開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標

準及各項有償服務收費標準初步建立瑞晶苑項目多種經營方案，使今后的物業管理服務工作更加貼近業主。

3、按規范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數據，以及對君悅.黃金海岸項目的了解，本著“對業主負責，對地產負責”的宗旨，對君悅.黃金海岸進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表

第四篇：物業前期計劃

目 錄

1.0 昶遠物業入伙前的工作 ………………….3 2.0昶遠物業接管驗收 ………………… 6 3.0昶遠物業入伙時的工作

………………… 10 4.0物業管理整體設想 13 5.0管理機制、管理架構人員及配備

………… 16

一、昶遠物業入伙前的工作

分目錄

1.1成立項目物業管理處 1.2管理處進駐項目前的工作 1．0 物業入伙前的工作 1．1成立項目物業管理處：

新的物業管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數配齊管理處各類人員。（詳細見物業管理架構圖）

管理處各類人員按以下程序，時間集結和分段進入驗收現場，但可根據現場條件和實際情況進行調整：

（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業管理工作方案立即投入實質性準備工作。（2）入伙前三個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造，性能，產地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養護打下基礎。并確保物業在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業主得到最好的服務。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業《營業執照》，《物業管理服務收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業主監督。（4）入伙前30天，護衛隊經10天培訓后，負責對所接物業的成品守衛工作。

（5）入伙前20天，環境管理部組建，開始對已接收的物業進行全面清潔“開荒”工作。

（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。1．2管理處進駐小區前的工作

（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經公司審批后購置。

（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表 格，如《客戶服務指南》，《臨時管理規約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業管理服務協議》等。

（3）聯系上蔡縣電信局，上蔡縣有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續。

（4）聯系燃氣公司對小區業主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協議和商議燃氣開通相關事宜。

（5）策劃，制作，安裝小區門牌，用戶信報箱、及其它標識系統。（6）協助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度，質量。（7）在待接物業經市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區，接管物業。

二、昶遠物業物業接管驗收

分目錄

2.1項目工程技術資料 2.2公共部位接管驗收 2.3機電設備接管驗收 2.4室內部分接管驗收 2．0物業接管驗收工作

物業接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分，室內部分的接管驗收.具體可參照建設部ZBP30001-90《房屋接管驗收標準》執行并達到業主合理要求。2．1工程技術資料：

（1）上蔡縣建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（2）上蔡縣建筑工程消防驗收合格證書。（3）上蔡縣建筑工程驗收質量保證書。

（4）上蔡縣建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統驗收）

（5）水、電、有線電視、電話、安防系統、電梯等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統檢驗合格證。（6）竣工圖——包括小區建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區達標使用）。（7）電梯使用合格證。（8）機電設備使用說明書。2.2公共部分接管驗收

公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。其項目和標準如下： 第一 樓宇本體: 一．外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調機預留位安裝位置統一，排列有序。

二．屋面應有隔熱、防水措施；屋面避雷系統符合設計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。

三．樓地面：面層與基層粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。

四．內墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。五． 門窗：

（1）門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。

（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六． 樓梯扶手：

（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。

七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發光正常；開關反應靈敏。

八．水表、電表、燃氣表安裝牢固，讀數正常、無損傷。

九．衛生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現象，無堵塞、排水通暢。

十．給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。

十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢，完好無損。十二.其他配電設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。第二 公共配套設施: 一.散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。二.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。

三.綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。四.道路：

（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好

（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統：

（1）消防設施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。

（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。七．保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。八．停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設施良好，排水設施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

九．溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩； 沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。十．護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。

十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。2.3 機電設備: 一.電梯:設備型號、數量與移交清單相符、運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證。機房設置合理，環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設備表面干凈，明亮。

二.變配電設備型號，數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

二.發電機、風機型號與移交清單相符,工作狀態良好、配件齊全、標識清楚,設備表面油漆完好無損傷、設備安裝牢固、機房隔音、通風、采光良好。防護設置完好。

三．消防監控設備、給水加壓設備型號數量與移交清單相符，工作性能良好、反應敏捷、標識清楚、表面完好無損，設備安裝牢固、機房干燥、通風、采光良好。

四．保安監控設備；同消防監控設備。

五、經對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業設施、設備臺帳。2.4室內部分接管驗收（1）入戶門門底部與地面間應預留有足夠的鋪磚位。衛生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現象。

（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網絡及可視對講線已穿通至戶內。（4）室內衛生間、廚房防水性能良好。

（5）燃氣管道、純凈水管安裝合理，無滲漏現象。（6）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。（8）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。

三、昶遠物業物業入伙時的工作

分目錄

3．1 需向發展商收集的資料 3．2管理處應發給業主的資料 3．3 接管問題的處理 3．4 入伙工作流程圖 3.0 物業入伙時的工作 3．1 需向發展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業主姓名、地址、聯系電話、建筑面積清單。

（2）參入建設該小區的設計，工程監理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯系人、聯系電話清單（對外包工程在接管 時遺留問題的處理使用）。

3．2在業主辦理入伙手續同時，管理處應發給業主的資料：（1）

《客戶服務指南》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《臨時管理規約》；（4）《前期物業管理服務協議》；（5）《房屋驗收交接單》；（6）《房屋質量保證書》；（7）《住宅使用說明書》

（8）室內管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 3．3 接管問題的處理

（1）對資料驗收中發現的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發展商聯系補齊，必要時請公司總經理協助解決。

（2）對物業硬件設施，接管驗收中發現的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一周內解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一個月內解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在兩個月內解決。必要時請公司總經理協助進行。

（3）對于在同業主收樓過程中發現的遺留問題，管理處將根據《住 宅質量保證書》規定的內容積極聯系返修。（對部分外包工程將聯系原施工單位保修）。

（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業管理日常運作，物業管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發展商進行備案。或對長期未能按要求整改的問題，由物業管理公司按實際維修所產生的費用找發展商收取。

憑售樓處收樓通知書 3．4 入伙工作流程圖

檢查房屋質量并填寫物業交接表房屋交接記錄

預收物業管 理費3個月

文件存檔

房屋鑰匙交接

辦理裝修申請手續見裝修申請表

簽訂物業管理協議一式兩份，一份交管理處

簽訂業主公約一式兩份，一份交管理處

填寫業主資料交回管理處

辦理入伙手續

請備齊：

1．業主身份證原件

2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預交管理費

四、物業管理整體設想

分目錄

4.1 管理服務整體設想 4.0物業管理服務整體設想

堅持以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔的經營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規模優勢，優質服務，保本微利，為業主/住戶當好管家。

4．1在小區全面導入ISO9001:2000國際質量體系。

昶遠物業物業管理有限公司將導入ISO9001:2000國際質量體系，使物業管理服務工作快速走向標準化、規范化運作。

4．2全面推行酒店式物業管理，建立“服務中心”；寓管理于全面、細致的服務之中。

借助河南省其他先進物業公司成功實施的酒店式物管經驗，并會同項目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務，對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理，對業主及物業使用人則體現為熱情服務，提供全面的酒店式物業管理星級服務。物業管理公司與業主及物業使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而是充分體現服務提供者與服務接受者的關系。4.3推行“全員首接責任制”。

第一代酒店式物業管理模式僅在服務中心實行“首接責任制”，就已經極大的調動了服務中心員工的工作主動性。為了提升服務水平，我們將推行“全員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務接待業主 和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現。4.4智能化物業管理。

物業接管后我們將實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統，充分發揮智能化設施安全、高效、方便之優點，保障為業主和物業使用人提供安全、方便的工作和生活環境。4.5以“社區文化活動”為紐帶，融入對業主的尊重與關懷。

以人為核心，以服務為重點，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過超前的、創新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業公司的知名度和美譽度。啟迪業主自覺、自律、積極參與、宣揚自我的意識。達到“無為而治、和諧共存”的管理境界。4.6根據業主/用戶的實際需求提供“個性化”服務。

加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活在昶遠·物業河畔物業管理公司下的業主/住戶處處感受到舒適、便利，創造溫馨和諧的生活環境，真正使業主體會到居住的快樂。4．7 ISO9001：2000質量保證體系

昶遠物業公司的管理運作和服務規范便按照ISO9001：2000質量管理體系逐步建立、實施。最終全面導入ISO9001：2000質量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質量標準管理體系,全面確保物業服務質量持之以恒，保障物業公司持續改進，規范發展。

五、管理機制及人員架構 分目錄 5.1 ISO9001：2000質量保證體系，5.2 建立全面、嚴謹、系統的管理運作模式 5．3物業管理公司管理架構及人員配置 5．4第一期物業管理處管理架構及人員配置 5.1 ISO9001：2000質量保證體系

小區接管之后，公司的管理運作和服務規范便按照ISO9001：2000質量管理體系逐步建立、實施。最終將全面導入ISO9001：2000質量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質量標準管理體系,全面確保物業服務質量持之以恒，保障物業公司持續改進，規范發展。

5．2建立全面、嚴謹、系統的管理運作模式和管理機制： 日常管理運作模式； 服務質量過程控制機制； 檢查監督機制；

管理處客戶信息反饋機制； 安全管理機制； 設備管理機制； 專業化運作模式

5.2.1管理運作控制模式如下：

日常物業管理 計劃制定

設備管理

清潔管理

綠化管理

安全管理

裝修管理

消防管理

社區文化

緊急情況處理理

設施管理

設備、設施控制程序

月工作計劃

設備管理手冊

供方選擇

綠化部

檢查工作

記錄

裝修管理控制程序

裝修法規

工作方針、目標

安全保衛工作手冊

安全管理控制程序 消防管理控制程序

緊急情況控制程序

社區文化活動控制程序

檢查

管理處日檢

部門主管月檢

服務中心（辦公室）

檔案管理

5.2.2服務質量過程控制機制 服務過程的策劃

工作方針目標管理矩陣圖 公司

管理處

管理處矩陣圖

批準

新入伙方案

確定服務范圍

確定目標

實施

工作目標

質量目標

經濟目標

其它目標

服務改進

顧客期望

合同、委托書

法律、法規

社會需求

公司質量目標

識別過程

程序

服務所需過程

各單位

控制能力

過程間相互關系

過程的資源需求

配備人員 ·

配備物資資源

制定控制方法

制定過程中監視方法

制定過程中檢驗方法

制定過程中實驗方法

制定過程中驗證方法

制定過程中確認方法

5.2.3服務中心客戶信息反饋機制： 服務中心主任

服務中心根據類別，分別通知有關部門

客人有任何需求，可直接通知服務中心

信息反饋

保安部

工程部

財務部

根據規定程序，完成工作

社區網絡

5.2.4 檢查監督機制：

為了確保服務質量，建立嚴密而科學的檢查監督體系：

管理處班組日檢、周檢

專業部門定期與不定期檢查 內部檢查 業主不定期檢查

物業公司月檢、季檢

檢查、監督體系 半年一次的突擊檢查

半年一次業主及物業

使用人意見滿意率統計 外部檢查

政府的各種考評

5.2.5安全管理工作機制：

巡邏崗

大堂崗

車場崗

監控崗

攝像監控

防盜報警

電子門禁

消防報警

電子巡更

巡邏崗工作規程

大堂崗工作規程

車場崗工作規程

監控崗工作規程

安全護衛工作手冊

護衛部

報警控制程序

人防

技防

24小時值班

安全管理

5.2.6設備管理工作機制：物業前期介入

設備前期管理

提出改進建議

設備的接管驗收

接管驗收控制程序

設備的建帳

工程部

管理處

全公司

管理區

設備的標識管理

設備質量缺陷整改

驗收

顏色

工作狀態

設備使用管理

設備維修保養管理

管理處

計劃制定

設備檢查

實施

工程部

審批

設備維修保養檢查

一級

二級

大修、中修

日常維護

更新改造

統計設備完好率和紅旗設備率

設備安全管理

持證上崗

安全檢查

事故處理程序

設備封存及報廢管理

封存標識

報廢清單

設備技術檔案資料管理

技術資料

質量記錄

運行記錄

巡查記錄

保養記錄

維修記錄

月檢記錄

申請、采購

驗證入庫建賬

5.3 昶遠物業管理公司組織架構圖

考慮到昶遠物業公司的發展過程，因此在設計物業公司組織架構上預留了發展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規模后才使用公司與管理處相對分離的原則。基于對人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構設想的管理架構比較適合物業的現狀。

昶遠地產公司總經理

物業公司總經理理財

品質管理部

財務部

行政綜合事務部

各項目管理部

5．4物業公司人員配置及簡要說明：

1、物業公司經理1名：監督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。

2、物業財務部設會計1名：監督各職能部門完成的經濟指標，有效地控制公司財務預算，并向地產總公司財務負責。

3、品質管理部設品管員1名。負責監督、檢查各職能部門的各項品質方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。

4、綜合事務部設采購1名；設后勤管理人員1名；設招聘培訓文員1名。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關 事宜。

5、各項目部各設管理處經理1名。

5．4各管理處組織架構圖（按目前第一期項目草擬）

昶遠·物業河畔一期物業管理處

護衛固定崗19人

護衛領班2人

電工7人

服務前臺3人

文員1人

護衛巡邏崗8人

停車場6人暫無

清潔班11人

管理員3人

社區文化1`人

綠化工2人

工程維修主管

財務部收款1人

服務中心主任

環境綠化主管

護衛服務主管

泥水工1人

人員配置及簡要說明：

1、昶遠·物業河畔第一期物業管理處設經理1名，目前可由物業經理兼任。

2、服務中心配客戶服務主任1名；現場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負責業主檔案和公司相關文件管理、負責管理處物品管理）；社區文化1名（負責管理通知的發放、商務接洽和社區活動策劃并協助文員工作）；前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點）。客戶服務部共計9名。

3、工程維修部設主管1名；設備電工（高壓工）2名（主要負責各設備房的巡檢、商業廣場廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。工程維修部共計9名。

4、護衛服務部設主管1名（按12小時工作制/班編制）；下設班長2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業廣場巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計算，每棟設大堂保安1名或叫門童）。監控中心保安2名（24小時值班制度，晚21點后包括接聽客戶服務中心電話及智能報警）；地下車庫車場保安6名暫無（出入口各1名，車場巡查加頂崗1名）。銷售中心門口禮儀崗1名。護衛服務部共計36名。

5、環境部設主管1名；下設綠化工2名；清潔領班1名；清潔工樓層設5名（即每棟1名，按3000-6000平方建筑面積1人計）；外圍加平臺花園、商業廣場設3名；機動加頂崗2名；環境部共計14名。

6、收款員1名（輪休時可由前臺接待代收，物業公司設會計一名并 向總公司負責）。

7、樣板房按設置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負責引領客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。

會所因在建設中未列入此次人員配置內，因前期時業主在二次裝修中人員進出較雜，環境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護衛服務部輪休人員因工作時間問題還未確定需添加。另：購買二樓住宅靠近平臺花園的陽臺如銷售時同意其開設拉閘門也會造成安全隱患，也需添加護衛人員。再因昶遠·物業河畔屬商住結合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。

以上是我個人在現場大致了解后草擬的工作方案，如有不當之處請多給予賜教，實際到場人數可根據實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。

第五篇：前期策劃工作服務大綱

前期策劃服務內容大綱

第一部分市場調研報告

一、宏觀市場調研

1.宏觀數據分析

2.海南房地產市場分析

3.西海岸房地產發展分析

二、區域市場調研

1.項目所在區域房地產現狀及趨勢分析

2.區域樓盤調研

3.典型樓盤調研分析

第二部分項目發展戰略

一、項目地塊研究

1.地塊基本指標研究

2.地塊周邊配套影響分析

3.地塊SWOT分析

二、區域競爭分析

1.區域開發現狀與發展分析

2.重點項目分析

三、開發商發展戰略要求分析

1.開發商財務目標要求解析

2.開發商品牌在海南發展價值解析

3.開發商在城市更新領域可能產生的價值解析

4.開發商與本項目價值實現的協調性要求解析

5.開發商自身整體開發戰略確定

第三部分項目總體定位

一、客群定位

1.目標戶定位的依據和原則

2.目標客戶基本特征

1)客戶來源區域

2)區域客戶的置業特征

3)客戶圈層等級劃分

4)客戶生活形態研究

5)客戶消費結構

6)客戶消費水平分析

7)客戶行為調研（消費習慣、消費趨向等）

8)代表性客戶描摹

3.目標客戶需求特征

4.區域市場典型樓盤客戶情況分析

5.研究總結

1)區域客戶的成長性研究

2)區域客戶的圈層差異與共存性分析

6.依據市場需求分布的潛在客戶鎖定

二、產品定位

1.項目功能定位

1)項目功能體系及主體功能、輔助功能、配套功能

2)各功能的規劃主題與價值增值

3)各功能的組合原則與功能組團之間的相互協調

2.項目功能布局

1)規模及位置

2)項目地形、地勢、景觀布局利用建議

3.產品定位

1)物業類型及配比

2)建筑風格建議

3)產品戶型及配比

4)園林景觀建議

三、形象定位

1.形象定位的依據

1)項目市場形象分析

2)目標客戶價值體系結合分析

3)項目可利用的形象資源

2.項目主題形象定位

1)主題形象（案名、SLOGAN）

2)主題形象演繹

3.項目形象主題在產品與營銷策略中的體現

1)項目形象主題在產品中的主要體現方式

2)項目形象主題與目標客戶的互動與精神認同

3)項目主要營銷推廣主題及表現形式

四、功能分區及功能比例劃分

1.分期開發策略分解

1)規劃指標

2)項目核心區的位置及規模

3)項目功能布局

4)資源利用

2.項目運營模式建議位

1)區域地產發展研究

2)養生旅游度假發展研究

3)規劃相關產業發展模式建議

4)品牌經營商建議

5)其他相關事宜

五、物業發展規劃建議

1.項目發展戰略與整體定位回顧

1)項目定位及物業發展建議整體原則

2)項目整體發展戰略

3)項目分期發展策略

2.物業發展建議

1)當地現有同類物業類型創新點分析

2)物業發展分析及建議

? 客戶價值點分析

? 競爭對手物業發展建議

? 區域價值物業發展建議

六、啟動區策略

1.啟動區地塊分析

1)啟動區位及概況

2)地形地貌、對外交通、項目規模

3)地塊資源分析

4)項目發展的機會及面臨的問題

2.啟動區開發策略

1)總體發展戰略

2)分期開發策略

3)開發時序與開發節奏

3.啟動區定位

1)形象定位

2)功能及產品定位

3)客戶定位

4)相關配套定位

第四部分項目全程營銷戰略與策略

一、項目定位回顧及調整建議

1.城市房地產市場研究

2.項目定位回顧與調整建議

二、客群類型細分

1.消費者AIO量表

2.價值取向與項目價值點銜接

3.消費者價值主張

三、項目營銷分析

1.區域市場銷售特征

2.市場事件利用

3.主流促銷手段

4.營銷通路特征與利用點

四、項目賣點整合與營銷SWOT 分析

五、營銷總戰略

1.項目形象定位

2.階段營銷目標與主題

3.項目命名

4.品牌價值主張

5.入市時機

六、項目營銷策劃

1.媒體策略

2.賣場規劃

3.形象推廣策略

4.戶外廣告策略

5.促銷策略

6.時間計劃

7.營銷費用預算

第五部分項目營銷推廣方案

一、價格預估

二、營銷行動與進度安排

三、銷售目標分解

四、賣場展示建議

五、銷售流程組織

六、媒體宣傳建議

七、促銷活動建議

八、團隊組織與培訓安排

第六部分月營銷顧問服務內容

一、定價策略方案

1.產品分析

2.產品權重分析表

3.價格競爭分析

4.優惠安排

5.確定實收均價

6.價格分步實施策略

7.促銷策略建議

8.付款方式建議

二、月度市場信息監控

1.市場熱點

1)本月房地產市場政策熱點

2)本月土地市場招牌掛情況

3)本月重大市況分析

2.在售項目

1)本月在售項目產品消化情況

2)本月在售項目客戶到訪和成交情況分析

3)在售項目活動監控

4)本月在售項目的廣告投放

5)本月在售項目新推活動與促銷政策

3.潛在項目

1)本月潛在項目進展情況

2)本月潛在項目客戶積累情況

3)本月潛在項目市場推廣活動情況

4.核心競爭對手監控

1)產品成交量情況

2)客戶到訪情況

3)營銷活動情況

4)剩余產品情況

三、工作總結

1.本月營銷工作總結

2.本月客戶成交總結

3.本月合作單位工作評價總結

四、工作計劃

1.下月營銷工作計劃

2.下月產品推售計劃

3.下月合作單位工作督導

五、合作跟進

1.項目各類合作單位選擇要求

2.項目合作單位到崗時間安排

3.項目包裝方案要求

4.項目媒體方案要求

5.項目全年媒體安排方案建議

6.合作媒體推薦

7.廣告公司推薦與審核

8.設計公司推薦與審核

9.活動公司推薦與審核

10.各合作單位合作督促

11.導視系統及完善跟進

12.宣傳資料（各月）

13.報廣軟文（根據項目階段不同，不同月份的內容和次數不一致）

14.宣傳物料調整