第一篇：《工程建設前期準備》教材大綱

目錄及主要內容

第一章 重慶市房地產開發項目全程建設流程 第二章 可行性研究階段

第一節 市場研究、開發場地選擇

一、對房地產開發公司需要收集的國民經濟發展規劃、區域經濟發展規劃、土地利用總體規劃、年度建設用地計劃、城市規劃、房地產開發年度計劃等資料進行簡單介紹。

1、國民經濟發展規劃

2、區域經濟發展規劃

3、土地利用總體規劃

4、年度建設用地計劃

5、城市規劃

6、房地產開發年度計劃

二、房地產市場調查、資源調查和分析，尋求投資機會，對有投資意向的項目進行研究、篩選、分析、預測；

1、房地產市場的影響因素（調查哪些因素？含資源調查和分析）

2、房地產市場的調查方法

3、房地產市場的調查結果及對結果的分析

4、投資項目的確定（投資決策）

三、進行選址研究，形成投資意向。選址研究及結論

第二節 擬定開發項目

一、項目策劃

對擬開發項目（投資意向項目）進行策劃，確定開發項目性質、項目建設地點、項目建設規模、投資額度、資金來源、市場前景預期、銷售計劃等，提出開發項目的規劃大綱和方案。

二、開發項目的規劃大綱和方案

第三節

經濟、社會、環境效益評價

一、項目可研

委托項目公司或開發公司自己初步立項，對開發方案進行技術經濟論證，計算開發項目收益率，判定該投資項目是否可行，編制可研報告，做出投資決策。

二、編制可研報告，做出投資決策 第三章 開發項目前期工作階段

第一節

開發項目立項

一、編制項目建議書，項目報審

根據資產投資計劃、城市規劃、年度建設用地計劃和市場需求，編制項目建議書，提出項目申請書（同時提交可研報告）→向計委申報立項→計委函至規劃局→規劃局會簽返計委→計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽→進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告→計委、建委、規委及各專業局審查可研報告→對可研批復，兩委會簽，同意立項。

二、領取立項批復文件

開發商領取計劃部門批準征用土地的計劃任務書，征用農村土地時的市政府批文，劃撥國有土地時的市房地產管理局對用地和拆遷安置意見。第二節 申請購置開發場地，獲取土地使用權

一、建設用地規劃許可證辦理

1、申請選址定點：

向規劃局申請選址定點→現場踏勘，初步確定項目用地的具體位置和界限→委托測繪或購買現狀地形圖（含管網）（原址擴建項目）（新選址項目在選址方案確定后補送）→申辦開發地塊地質災害危險性初審→領取《規劃選址意見通知書》。

2、申請確定規劃設計條件：

申請確定規劃設計條件→按規劃設計條件征詢意見表到區配套部門征求意見（國土、環保、消防、文物、綠化等部門）→規劃局審查后下達規劃設計條件，核發《規劃設計要點意見書》。

3、委托編制規劃設計總圖

委托規劃設計院編制規劃設計總圖（編制規劃方案設計任務書→規劃設計方案招投標及備案→規劃方案設計）→到規劃局領設計方案送審書，提交規劃設計方案（必要時需編制修建性詳規方案）。

4、核定用地面積，確定用地紅線范圍

規劃局審核規劃設計總圖，核定用地面積，確定用地紅線范圍→規劃方案報國土、消防、環保、人防、防雷、市政部門等審批（同時報計委審批項目可研報告）→修改后送規委審圖→由規委召開市政協調會→出市政會議紀要。若項目建筑總面積超過10萬㎡則須申報修建性詳細規劃設計方案（含建筑工程單體規劃設計條件）審批→核發規劃紅線圖、《建設用地規劃許可證》→辦理釘樁成果通知單（測繪院釘樁，成果給設計人）。

二、申請土地開發使用權

1、辦理用地申請

土地（使用權）購置（或出讓）申請→國土局及市政府批準→土地招拍掛（含協議出讓）或農地征用→簽訂《國有土地使用權轉讓合同》→建委備案，領取《房地產開發項目手冊》。

2、辦理《國有土地使用權證》 評估項目建設用地地價→交納土地出讓金，到地政部門辦理《建設用地批準書》或《國有土地劃撥決定書》→交納土地契稅，取得《國有土地使用權證》→辦理項目地名注冊手續。

三、拆遷、安置

1、拆遷、安置

地政部門審查拆遷安置方案→核發《房屋拆遷許可證》→動遷會及拆遷補償、拆遷安置。

2、場地“三通一平”，辦理配套手續

①到園林局申請伐樹許可證；②了解線路情況與供電局運行班協商改造、移線方案；③煤氣、道路、上下水改路；④到供電局業擴處申請用電報表，做正式供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。

第三節 籌集資金

匯集自有資金、向金融機構申請貸款、發行投資債券、發行股票、尋找合作投資開發的伙伴、制定合理的預售計劃和措施等。這項工作貫穿于整個前期工作。

第四節 委托建筑方案設計

建筑方案設計及報審：開發企業取得土地使用權→勘察設計招標→工程地質勘察、建筑設計院編制設計方案→設計方案報規劃局審批（高層建筑需征求消防部門意見）→設計方案通過→規劃局核發設計方案通知書，提出修改意見→委托設計院進行項目的初步設計。

第五節 初步設計審批

初步設計→初步設計報批（規劃局組織抗震、人防、教委、防雷、消防、綠化、環保、水電綜合管網等部門會審和審批）→編制設計概算及概算審批→規劃局核發建筑核位紅線→建委初設審批→初設審定→進入施工圖設計。

第六節 施工圖審批

一、施工圖設計、預算及報批

工程地質詳勘→出勘察報告→勘察報告審查→施工圖設計（含建施、結施、設備施工圖、弱電及特殊外裝修設計、環境設計、人防工程設計等）→施工圖預算→施工圖審查→施工圖報批（人防、消防、防雷、環保、綠化、交通、節能審批等）

二、辦理建筑設計審核意見書和《建設工程規劃許可證》

辦理市政審批手續→交市政配套設施費→辦理建筑設計審核意見書和《建設工程規劃許可證》（建設工程執照）→辦理施工圖設計審查備案書（建筑面積4萬㎡以上須報市建委審查）→申請訂立道路紅線界樁，辦理“訂界通知單”→建設單位放線→測繪院、規劃局驗線和簽證→合格后方可施工。

三、申請下達年度計劃，辦理固定資產投資許可證。

初設審定后，到計委申請下達年度計劃（建委會簽）→到建委工程處領取開工審批表。

計劃下達后，持年度計劃、稅單到計劃、經委登記，領取批文及固定資產投資許可證或預備項目備案表。

第七節 辦理施工許可證

一、項目報建

項目報建（排水、供水、供電、供氣、電信、郵政、電視、防雷等報建），簽訂白蟻防治合同。

二、辦理監理招標、施工招標手續

包括招標代理、招標文件內部審查、公示、編制和審查標底、投標、開標、評標、中標等，確定監理、施工隊伍及材料設備供應商，簽訂合同。

三、辦理施工許可證

房地產開發正式項目表備案→安監、質監登記備案→交納相關費用（交勞保基金→交散裝水泥基金→交合同印花稅→交新型墻體材料保證金→交工程定額測定費）→辦理市政手續、配套手續（如報裝上下水、道路、燃氣、供電、渣土外運；淤泥排放證；衛生許可證；樹木移栽、砍伐手續等）→辦理施工許可證→提交開工報告。

四、預售辦理

制作營銷策劃資料→報價小組審查→商品房預售方案→辦理預售申請、登記→領取《商品房預售許可證》→建委、物價局下文批價→進行銷售。第四章 工程建設實施階段

第一節 工程施工準備 施工場地“六通一平”；施工圖紙及資料準備；設備訂購；臨時用地或臨時占道手續辦理；確定水準點與坐標控制點，進行現場校驗；圖紙會審、設計交底；施工方案等。第二節 工程施工

成立項目部（目標分解、任務分工）→熟悉施工圖及概預算、熟悉招投標文件和各類合同、了解報建文件→編制資金使用計劃→審核監理規劃、細則，審核施工組織措施、安全質量措施等，審核分包單位資質→技術會審→場地管線探測、施工放線、搭設臨時設施和施工水電安裝等→第一次工地會議及現場技術交底→批準開工報告→工程開工實施（土方工程、地基與基礎工程、主體結構、屋面工程、建筑裝飾裝修工程、建筑給排水及采暖工程、建筑電氣工程、建筑通風與空調工程、智能建筑工程、電梯工程等），對工程進行質量、進度、成本、投資控制，進行人員、資金、設備、合同管理，協調關系等→施工及驗收→室外工程施工（化糞池施工，小區道路、綠化施工）→配套工程施工→編制竣工驗收資料。

第五章 項目銷售及竣工驗收階段

第一節 生產準備

原材料、生產設備、能源、動力、人員培訓等準備→試運行。

第二節 工程竣工驗收 塔吊、腳手架拆除→竣工面積實測、復測→申請竣工驗收→單位工程質量預驗收→節能、分戶驗收等專項驗收→消防、人防、環保、防疫、防雷、綠化等專業驗收→規劃驗收→水、電、氣、通信等配套設施驗收→竣工檔案驗收→單位工程竣工驗收（綜合驗收）→市政基礎設施竣工驗收→單項工程竣工驗收（同時辦理大確權）→室內五項檢測。

第三節 銷售許可辦理

申辦《銷售許可證》→填寫完成《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》等→商品房銷售及按揭辦理→物業招標→簽訂前期物業管理合同。

第四節 工程結算

工程結算→綜合測繪→施工單位退場。第五節 工程竣工決算

編制財務竣工決算→竣工驗收質量備案，取得《建筑工程竣工驗收備案證》→檔案移交→項目總結評價→商品房交付使用許可證。

第六節 權屬登記

辦理房地產權權屬初始登記，取得《商品房權屬證明書》。

第七節 物業移交

簽訂物業管理合同→物業移交→辦理門牌號碼、戶口遷入、綠化、環衛和治安等手續。第六章 交付使用階段

第一節 業主移交

分戶驗收、接房→進入保修期→裝修→入住。第二節 售后服務

保修期檢測、維護、回訪。第七章 項目后評價階段

第一節 生產運營

第二節 投資后評價

附錄：相關法律法規規定

第二篇：工程前期準備

建設項目

前期規劃、國土、建設審批手續辦理程序匯總

一、規劃審批手續

1、辦理《建設項目選址意見書》

2、辦理《建設用地規劃許可證》

3、辦理《建設工程規劃許可證》

4、辦理《市政工程規劃許可證》

二、土地審批手續

5、新增建設用地辦理勘測定界

6、用地范圍圖辦理程序

7、農用地轉用及征地報批

8、辦理劃撥用地手續

9、宗地圖、地籍調查表辦理程序

10、建設用地辦理程序

11、辦理土地證

三、建設審批手續

12、施工圖審查

13、施工圖審查備案

14、建筑工程安全文明施工手續

15、建設工程質量監督手續

16、建筑工程施工安全備案

17、辦理《建設工程項目開工（施工）許可證》

一、《建設項目選址意見書》辦理程序

（一）辦理部門：市規劃局

（二）辦理范圍：

1、按照國家規定需要有關部門批準或核準的建設項目；

2、以劃撥方式提供國有建設圖用地使用權的項目；

3、其他需要辦理的有關項目。

（三）申請人需要提交的材料：

1、建設單位組織機構代碼證副本（首次申報）機構代碼；

2、項目申報報告一份；

3、建設項目選址意見書申報表2份（蓋建設單位印章）；

4、建設項目規劃選址論證報告（特指需要論證的項目）；

5、必備的上級主管部門或有關政府主管部門的意見函；

6、項目建議書批復（政府投資項目）；

7、經確認的具有有關控制線的地形圖；

8、其他圖件。

（四）辦理程序或流程：

1、建設單位報送規定的圖件；

2、提供有關選址要求和審查意見；

3、對于符合報建要求的，20個工作日內完成初審上報或核發建設項目選址意見書，經審核不同意的，予以書面函復。

（五）收費：不收費

二、《建設用地規劃許可證》辦理程序

（一）辦理部門：規劃局

（二）辦理范圍：

1、劃撥方式取得國有土地使用權的；

2、通過出讓、租賃等有償方式取得國有土地使用權的；

3、改變原土地性質使用土地的；

4、集體所有制土地進行建設的；

5、工程施工中因堆放材料或者設置運輸通道等需要臨時使用土地的。

（三）申辦材料：

1、建設單位組織機構代碼證副本（首次申報）、機構代碼；

2、建設項目用地的申請報告及上級主管部門的審查意見；

3、《建設用地規劃許可證申請表》1份（蓋建設單位印章）；

4、建設項目的有效批準、核準、備案文件原件查審，復印件備案；

5、建設項目選址意見書及附圖復印件1份；

6、已批準的項目建設用地規劃條件通知書；

7、以拍賣、招標、掛牌等公開出讓方式取得土地的，提供市國土管理部門的中標通知書及土地出讓合同原件復印件1份備案；

8、經確認的1:500或1:1000建設用地范圍、代征用地范圍及涉及的道路紅線、城市藍線、綠線、紫線、黃線等控制線圖和具有平面坐標和高程系統的現狀圖；

9、《建設項目環境評價報告》及環保部門的審查意見各1份（指部分工業等項目）；

10、批準的建設項目可行性研究報告或總平面圖1份（需做可行性研究報告的項目）；

11、其他圖件。

以上所有申報材料（包括選址意見書階段的文件）制作成電子文件和 圖紙文件一并報審。

（四）辦理程序：

1、建設單位報送規定圖件；

2、對符合報建要求的在受理建設用地規劃許可申請后，規劃局在20個工作日內審批完畢，核發《建設用地規劃許可證》，核發編制建設項目規劃、建筑方案的通知書。不符合報建要求的，給予書面函復；

3、建設單位取得編制建設項目規劃、工程設計方案通知書后，委托具有相應資質的兩家設計單位編制建設項目規劃、建筑工程設計方案；

4、需要通過招標委托設計單位的建設項目應當先履行招標程序，將中標方案報請審定；

5、審定規劃建筑方案，核發《建筑方案規劃許可通知書》；

6、通知建設單位人員到用地科取件。

（五）收費：不收費

三、辦理《建設工程規劃許可證》辦理程序（含臨時建設工程規劃許可證）

（一）辦理部門：市規劃局工程科

（二）辦理范圍：新建、改建、擴建各類永久性或臨時性建筑物、構筑物。

（三）申請人須提交的附件和附圖：

1、組織機構代碼證副本、機構代碼（已辦建設用地許可證項目除外）；

2、建設項目的申請報告；

3、建筑工程規劃許可證申請表；

4、建設項目的批準、核準、備案文件1份；

5、擬建項目用地的《國有土地使用權證》原件審查，復印件備案；

6、已批準的用地規劃和建筑方案通知書和附圖；

7、提供規劃設計條件；

8、《建設用地工程規劃許可證》復印件；

9、經確認的1:500或1:1000建設用地范圍及城市紫線、藍線、綠線、黃線等控制線圖和具有平面坐標、高程系統的現狀圖；

10、因需要提供環評、可研報告和消防等審查的其他附件和附圖；

11、報送建設工程總平面圖、單體建筑方案（包括立面效果圖）、初步設計方案和施工圖；

12、其他附圖。

以上所有報件材料還應該制作成電子文件和圖紙文件一并報審。

（四）辦理程序：

1、建設單位報送規定圖件；

2、對符合報建要求的在7日內發給已審定的建設項目《規劃條件通知書》，所報項目進入審批環節；對不符合條件的當場或5日內發給《建設工程申請復函》；

3、審定規劃、建筑方案，核定控制坐標和高程，對符合規劃條件和要求的，在7日內發給《規劃建筑方案許可通知書》；

4、審定建設項目初步設計；

5、審定施工圖，核發建筑軸線圖（20個工作日）；

6、建設項目放線、驗線；

7、建設項目竣工驗收和竣工驗收備案。

（五）收費：不收費。

四、《市政工程規劃許可證》辦理程序

（一）辦理部門：市規劃局 市政科8622937

（二）辦理范圍： 新建、擴建、改建城鄉道路、河道、橋涵、鐵路、機場機坪、管線綜合、供水排水、專業管線、熱力燃氣、電力電訊、抗震防震、消防人防、河湖水系、城市綠地、地下通道和跳橋等道路、管線、防災、環境工程項目。

（三）申請人需提交的全部材料

1、組織機構代碼證副本、機構代碼；

2、建設項目的申請報告；

3、建筑工程規劃許可證申請表1份（蓋建設單位印章）；

4、建設項目的批準或核準文件1份；

5、擬建項目用地的《國有土地使用權證》原件及原件有關土地權屬證明，提供復印件1份；

6、經確認的建設用地范圍及道路紅線、城市藍線、黃線、紫線、綠線等控制線圖和具有坐標、高程系統的地形圖；；

7、已審定的規劃條件或規劃選址意見；

8、建設項目規劃和施工圖；

9、因需要提供環評、可研報告和消防等審查的其他附件和附圖；

10、其他附圖附件。

以上所有報件材料應該制作成電子文件和圖紙文件一并報審。

（四）辦理程序

1、建設單位報送規定的圖件；

2、對符合報建要求的，在20日內發給已審定的《建設項目規劃許可通知書》；對不符合條件的當場或5日內發給《建設工程申請復函》；

3、審定規劃方案，對符合規劃條件和有關規范條文和要求的，在20日內發給《規劃建筑方案許可通知書》；

4、審定施工圖，核發《建設工程規劃許可證》；

5、通知建設單位到市政科取件。

（五）收費：不收費。

五、新增建設用地勘測定界辦理程序

（一）辦理部門：市國土資源規劃設計院

（二）提交材料

1、用地單位提供《建設用地選址意見書》及附圖的原件和復印件，復印件須加蓋公章；

2、紅線范圍內有建設用地的，需提供相應證明文件；

3、提供其他需要的材料。

（三）辦理程序

1、用地單位配合外業人員實地踏勘，現場指界認定權屬界線；

2、設計院提供勘測定界成果，用于上報省政府征收土地審批。成果包括勘測定界圖、勘測定界報告。

六、用地范圍圖辦理流程

（一）辦理部門：市國土資源規劃設計院

（二）提交材料

1、《建設用地規劃許可證》及規劃紅線圖原件和復印件，復印件加蓋公章；

2、省政府簽發的征用土地文件或土地出讓合同；

3、提供其他需要的材料；

（三）辦理流程

1、用地單位配合外業人員實地踏勘，現場指界認定權屬界線；

2、設計院提交成果

用地范圍圖——用于市政府批復使用 掛牌圖——用于土地招、拍、掛使用

七、農用地轉用及征地報批

（一）辦理部門：市國土局耕地保護科

（二）辦理程序：

1、建設單位向所在地的縣（區）國土資源局提出申請；

2、縣（區）國土資源局初審并擬定報批方案，報同級人民政府審核同意后，上報市國土局耕地保護科。

3、報件資料齊全并符合申報用地條件的，由耕地保護科受理報件，進行報件登記；

4、耕地保護科在受理報件之日起5個工作日內，提出初審意見，按照規定程序審定，其中僅為農用地轉用的項目，且未超過當年專用計劃指標的，報市政府批準；涉及農用地轉用和征用的項目，報市政府審核同意后，上報省政府或國務院審批。

5、建設項目經有批準權的人民政府審定后，繳納相關費用。

八、辦理劃撥用地手續

（一）辦理部門：市國土局土地利用科

（二）提交材料：

1、用地單位書面申請；

2、立項批復；

3、城市規劃審查意見。

（三）辦理程序：

土地利用科在受理報件之日起5個工作日內對報件進行審核，符合《劃撥用地目錄》的，提出具體意見，按規定程序辦理劃撥供地手續。

九、宗地圖、地籍調查表辦理程序

1、辦理部門：

市國土資源規劃設計院

2、提交材料

（1）市政府簽發的征（撥）土地文件或土地出讓合同；；

（2）用地單位法人身份證、法人身份證明書、委托書、委托代理人身份證、營業執照、機構代碼證；

（3）提供其他需要的材料；

3、辦理流程

（1）用地單位與相鄰宗地法人代表、委托代理人，實地指界、簽字；（2）設計院提交成果

宗地圖——用于辦理土地證 地籍調查表——用于辦理土地證

十、建設用地辦理程序

（一）辦理部門：市國土局土地利用科

（二）建設單位申報材料：

1、申請辦理用地手續報告；

2、使用新增建設用地的需附農用地轉用和征用地的批準文件；

3、《建設用地規劃許可證》及附件（附圖中應標明用地單位名稱、規劃用地范圍、面積、用途、規劃條件及規劃有效期限，并蓋章）；

4、計劃部門或上級主管部門的立項文件；

5、該宗地的用地范圍圖、宗地圖；使用新增建設用地的需附勘測定界圖；

6、機構代碼證、法人證明；

7、置換或協商收購的土地需附具雙方達成的協議。

（三）辦理程序：

1、建設單位提交申報材料；

2、核發《劃撥決定書》。

十一、辦理《國有土地使用權證》

（一）辦理部門：

市國土資源執法監察支隊土地管理所登記科

（二）辦理材料：

1、土地登記審批表；

2、劃撥建設用地批復；

3、劃撥決定書；

4、組織機構代碼證復印件、事業單位法人證復印件；

5、法人、辦理人員的身份證復印件；

6、用地批復；

7、宗地圖2份；

8、地籍調查表。

（三）辦理程序：

1、管委會提交規定圖件與材料；

2、市國土資源執法監察支隊上會研究；

3、繳納土地登記費、土地證工本費后領證。

十二、建設工程施工圖審查

（一）辦理部門：

比施工圖設計單位更高資質的設計單位

（二）建設單位提供材料：（資料清單由市勘察設計院提供）

1、立項批準文件

2、土地使用證

3、選址意見書

4、建設用地規劃許可證

5、含三線的地形圖

6、規劃條件通知書

7、設計方案核定通知書

8、可研報告批文及審查意見

9、初步設計批文及審查意見

10、勘察報告及勘察合同

11、設計合同

（三）辦理程序：（由市建設局設計科提供）

1、建設單位負責，可委托設計單位辦理；

2、核發施工圖審查意見書，經審查蓋章的施工圖。

（四）收費：2元/m2。

十三、建設工程施工圖設計文件備案

（一）辦理部門：市建設局設計科

（二）申報材料：

1、工程勘察合同，工程設計合同（五縣項目）；

2、立項計劃批準、核準或備案文件（五縣項目復印件）；

3、規劃審批手續：建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證》、建設工程規劃許可證、規劃條件通知書、建設工程設計方案核定通知書、規劃總平面圖、用地紅線圖（五縣項目復印件）；

4、土地使用證（五縣項目復印件）；

5、省外勘察設計單位在甘肅勘察設計項目備案書（五縣項目原件）；

6、甘肅省建設工程社工圖設計文件審查合格書（原件4份）；

7、甘肅省建設工程社工圖設計文件審查報告書（原件1份）；

8、施工圖設計文件審查意見書（原件1份）；

9、施工圖設計文件審查意見答復書（原件1份）；

10、五縣需各縣建設局工程建設項目勘察設計報建備案書（復印件）；

11、經施工圖審查機構審查蓋章的施工圖1套；

12、地質勘察報告（原件）。

十四、建筑工程安全文明施工手續

（一）、辦理部門：

市建設工程安全質量監督管理處

（二）申報材料：

1、招標文件；

2、具有資質的建設工程造價咨詢單位出具的建設工程招標控制價；

3、中標單位的投標預算書及電子文本，其格式及內容必須保持一致；

（三）辦理程序：

1、安全監督處發放《市建設工程安全文明施工費核實表》；

2、建設單位提交材料，有市建設局造價管理站（市建設局4樓）辦理資金核實；

3、建設單位到蘭州銀行分行官泉支行繳費（蘭天廣場1樓）；

4、憑繳費進賬單，到市建設工程安全質量監督管理處出具票據辦理。

十五、建設工程質量監督手續

（一）辦理部門：

市建設工程安全質量監督管理處

（二）申辦材料

1、立項審批文件；

2、建設工程規劃許可證；

3、勘察、設計、施工、監理、檢測單位資質證書副本；

4、勘察、設計、施工、監理、檢測單位資質中標通知書；

5、勘察、設計、施工、監理、檢測單位合同；

6、建設各方責任主體有關管理、技術人員資格證書；

7、全套施工圖、巖土工程勘察報告。

（三）申報程序

1、建設單位到市政務大廳2樓質監站窗口領取《甘肅省建設工程質量監督申報表》，按照單位工程一式三份填報；

2、辦理監督注冊時，提交申報資料原件并提供復印件；

3、按照物價、財政等部門核定的標準，繳納工程質量監督費；

4、質監站辦理工程質量監督注冊后，簽發《甘肅省建設工程質量監督書》；

5、建設單位持《甘肅省建設工程質量監督書》辦理施工許可證。

十六、建筑工程施工安全備案

（一）辦理部門：

市建設工程質量安全監督管理處

（二）申辦材料

1、安全生產領導小組成立文件；

2、經批準的施工現場各項管理制度；

3、項目負責人、專職安全管理人員安全生產考核合格證書復印件（需查驗原件）；

4、建筑施工特種作業人員操作資格證書復印件（需查驗原件）；

5、安全措施費用投入使用計劃書及項目明細表；

6、建設單位給施工單位支付安全措施費用憑證的復印件（需加蓋施工單位公章）；

7、建筑工程安全生產許可證（需查驗原件）；

8、職工意外傷害保險單復印件（需查驗原件）；

9、應急預案；

10、中標通知書復印件；

11、施工合同復印件；

12、審批后的施工組織設計（含審批頁原件）；

13、審批后的列入危險性較大分部分項工程專項施工方案。

（三）申報程序

1、建設單位到市政務大廳2樓質監站窗口領取《甘肅省建設工程施工安全條件備案表》，按照單位工程一式四份填寫，施工、監理、建設、備案單位各存一份；

2、將上報材料清單中的（1）至（11）項按照順序裝訂成1冊，（12）、（13）項各裝訂成1冊，報安全監督部門。

十六、辦理《建設工程項目開工（施工）許可證》

（一）、辦理部門：市建設局建管科

（二）申辦材料：

1、立項批復；

2、基建計劃；

3、土地使用證；

4、項目建設選址意見書及附圖；

5、建設工程用地規劃許可證及附圖；

6、建設工程規劃批準書或建設工程規劃許可證及紅線圖；

7、初步設計審查批復文件；

8、施工圖審查批準書；

9、資金到位證明；

10、中標通知書（包括施工、監理）；

11、施工合同（2004版）與項目經理證（原件）；

12、監理合同與監理規劃、細則、監理人員證件（原件）；

13、建設工程繳費單或免費單；

14、建設工程質量監督書；

15、施工安全備案表；

16、市域外施工、監理、勘察、設計、造價咨詢單位的入省入市備案證明；

17、農民工工資保證金繳納確認書；

18、工程建設項目開工（施工）審批表一式三份（此表不裝訂）。

（三）辦理程序

1、建設單位將申報資料按A4或A3紙型裝訂成冊，申請辦理建設工程施工許可證；

2、辦理時須帶原件，以便核查。

第三篇：項目工程前期準備

工程前期準備工作及施工過程中的注意事項

一、對現場實地勘察，認真詳細了解掌握現場情況,填寫《管道情況調查表》。（確定現場勘查人員項目經理，技術員很重要，項目啟動不要更換更佳）

二、分公司召集（個別了解）相關人員（以前干過類似工程的有經驗人員）結合《管道調查表》《圖紙》現場情況，會審進行綜合分析，制作《施工方案》（表二）包括技術、質量風險點、控制點，難點，安全風險控制點，防范具體措施方法（表格三）

三、詳細了解《合同》內容，分公司領導本工程項目經理及現場的管理人員。

四、成立XXX項目經理部，管理人員分工明確，責任落實人員，員工定崗，定工作內容，（表格一）張貼公布，（形成人人都管事，事事有人管，世上無難事，知道我們去干什么？怎樣干好？）

五、了解并向員工傳達：公司以往類似工程發生過的問題、事故。｛技術、質量、安全、環保、交通、行車安全、設備使用維護、材料保管、吃住及共同協調（五大關系）1工農市政關系2甲方關系3監理單位關系4合作單位關系5員工管理層關系｝本次施工在那些方面是薄弱環節，采取那些辦法預防做到預知、預判。

六、好的“工程結果”是溝通出來的，良好的溝通是前提、是基礎、貫穿工程項目的全過程。

1、提前溝通，在工作實施前與甲方交流、匯報、量定工作范圍，明確各自的職責，工作內容。可能會出現的問題，告知甲方，讓他們有思想準備，我們有預案，措施，盡最大努力避免發生，2、定時溝通匯報；工程進度、質量、安全、工作、下步（明天，本周）計劃，遇到了什么問題，需要幫助、協調、解決（誠懇態度）（項目能解決的問題最好不要給甲方添麻煩）（可用電話、短信、工地見面、辦公室見面、茶社、協調會等方式，重要問題可形成書面報告方式）

七、人員、車輛、設備、機具、材料、準備工作；認真填寫項目所需人員（表一）設備（表四）機具、材料（表

五）配置清單。由項目經理簽字分公司領導審批，報機關各職能部門即可，協調、采購、辦理。

考慮以下幾點：

1、項目部管理部人員的組成是否優化，施工人員（員工）的組成是否合理，有什么特點，如何培訓、引導，怎樣管理方法？

2、指派的司機、操作手，結合施工現場的條件，有經驗，車輛、設備、機具、出發前進行性能檢查，（設備部，分公司完成）根據工期、施工環境、配備足夠的易損件，常用件。

3、材料、耗材、勞保用品，安全防護用品，灶具、辦公用品等是否調配采購到位，公司倡導施工現場實行“零采購”在家準備齊全，考慮周到。

4、在家完成預制件的預制工作，（利用家里的整體資源）減少現場預制工作量。

八、成本核算工作：按照公司規定，結合施工的實際情況，認真進行核算（表六）

施工過程中，合理調配人員、設備，制定可行的施工方案。避免返工活，質量第一，安全預防到位，加強設備、機具、材料的保管工作，防止丟失，控制不必要的支出，降低項目綜合成本，工程施工后，回公司10天內進行項目總結、考核、評定（表七）有各職能部門打分。

九、施工應遵守的原則：

先易（簡）后難（繁），先短后長，準備好了就不難，準備不好的難上難。

在工程前期準備工作一切完成后，召開“七表一會”動員會。

十、穩定員工隊伍，做好員工的思想工作。統一思想、統一認識，鼓舞員工隊伍士氣。每周至少要召開一次員工大會，班組長、骨干會議，傳達總公司會議精神。傳達甲方、業主的要求，并針對近期項目上出現的問題進行分析，講評，好的表揚，差的批評。

十一、加強項目部管理人員的管理

1、嚴格要求自己，帶頭模范的遵守公司各項規章制度及項目管理規定。

2、以身作則，身先士卒，給員工起到表率作用。勞保著裝，深入工地現場，注意自己的言行舉止。

3、保持陽光、平和心態，多站在員工的角度考慮一下。為員工著想，為他們解決實際困難。

4、項目經理可利用晚上時間，坐車時間，工地空閑時間，到員工宿舍或在辦公室，找員工談心，關心、體貼員工，家里有什么事可通知分公司盡最大努力幫助解決。正確對待員工反映、提出的問題，耐心做解釋工作，消除員工不穩定的因素。

5、項目經理要學會用好管理流程：

工作安排布置----檢查、落實情況-----指導、督導-----解決問題-----信息反饋-----現場整改、了解、聽匯報------1-

總結、鼓勵、獎勵、批評、處罰

十二、項目經理一定要了解《合同》內容，特別是工作量、工作內容的界定。依據《合同》約定，與分公司市場開發人員，分公司領導結合及時辦理相關手續，向甲方催要工程款。

十三、認真、及時（當場、現場簽字最好）做好《合同》以外的工程量簽證，確認工作。

十四、做好現場成本控制工作

1、避免、減少因考慮不到，協調不到位，工作安排失誤造成的工程質量返工，設備重復調遣，車輛、設備、機具保養維護不到位造成的停工，機械事故，質量事故，安全事故等造成成本增加。

2、勤儉、節約辦一切事情，錢用在刀刃上。對項目資金的收、支，項目施工安排要有計劃性和預見性，制定周工作計劃，明確工作內容、工作量，完成的時間節點，不能干到哪算到哪，一定要明細，按總公司財務制度執行。項目經理每三天要檢查核實一次，項目財務人員賬目、支出是否合理，手續是否齊全，發現問題及時糾正。

十五、加強設備管理，及時保養、維護、保證完好率，指派設備負責人，督促設備負責人，設備、機具、操作手認真，及時、準確的填寫運轉記錄。對較長時間停用或用完的設備，及時（提前）報總公司設備部，以便統一調配。

十六、做好Q/HSE工作：

1、為保證工程質量，在重點工序施工前，項目經理、班長、技術員都要進行論證。（也可征求員工意見，或其他項目經理、分公司主管意見）并借鑒以往公司類似工程教訓和經驗，做出正確的決策。

2、發揮項目技術員與質檢員的作用：對每道工序的質量進行檢查，發現問題及時整改，千萬不能懷有僥幸心理，我們要對工程質量負責，是終身制負責。建立完善質量可控，可追蹤制度。指派專人（技術員、執行經理）認真及時填寫施工日志。工程結束后交分公司生產副經理。

3、每天的班前安全講話（喊話）制度一定要堅持下去，認真填寫安全會議記錄（統一表格）HSE部領，由安全員做好記錄。用好“項目四小”（小哨、小喇叭、小黑板、小袖標）發揮其作用。

4、現場的安全維護一定要到位，不能怕麻煩。警示線、警示帶、路維、警示牌、安全繩，特別是修復現場夜間的警示燈，反光條，安裝布局合理。總公司規定修復項目所開挖的操作坑一律實行封閉式圍擋，不許人員鉆管作業。嚴禁下坑、下溝洗澡。夜間施工要求現場必須有班組以上的管理人員、干部帶班。

5、加強項目上的物料管理。防止丟失、被盜，有條件的項目部對物料要實行封閉保管（單獨一間庫房），同時完善配用料制度，材料員要檢查今天帶出去的機具料，晚上是否帶回來。特別是易燃、易爆、易失效、怕高溫、怕雨淋物料的管理。

6、實行項目干部（管理人員）每天值班制度，特別是晚上，在休息前，檢查設備、車輛、員工是否都回來了，倉庫、宿舍的用氣、用燈是否正常，要都關閉。今晚現場值班的是誰，駐地值班的是誰，通電話強調一下。

7、項目經理高度重視安全施工工作，必須參加項目安全會議，支持安全員的工作，把安全工作放在第一位，督促項目安全員每周至少對安全工作進行一次講評。安全員必須深入現場，了解情況，對今天的安全工作進行評價，對明天施工的風險點提出控制措施，安全員有權對違章指揮，違章作業提出停工整改。

十七、總公司規定：施工項目上禁止向甲方、同行、房東、供應商等借用物品，特殊情況下，需借用的，一定要簽訂書面協議，講好價格，雙方簽字，避免以后扯皮，說不清楚。

十八、對上水、打壓、升壓、穩壓等施工過程按甲方、監理和總公司的要求由專人做好原始記錄，保管好，以備查；工程結束時交給分公司主管生產領導或技術部長，做交工資料用。

十九、項目部要高度重視，貫徹執行總公司“施工現場就是市場”的理念，做好文明施工，安全施工，做到設備、機具擺放合理、整齊。按HSE部要求每周五前將現場施工，吊裝、機具擺放，小黑板分工情況，班前安全講話（記錄），伙食公布，住宿情況，用照片的形式電子版傳到HSE部。

二十、總公司委派HSE部對施工項目的質量、安全、財務、設備、機具、物資、人力資源、食宿等進行不定期的綜合性檢查、抽查、督導工作。對存在的嚴重的安全隱患問題，立即整改，一般問題，下整改通知書，對存在的問題，好的經驗做法，形成書面總結。

二十一、分公司領導、工程部要加強對施工項目的指導、檢查、督導，了解施工項目“人、財、物”的管理和使用情況，項目部對施工過程中發生車輛、交通安全事故、施工安全事故、質量事故、意外傷害事故等事件要在第一時間上報分公司領導，Q/HSE部主管領導，對沒及時上報、隱瞞不報的，造成的后果由項目經理、分公司承擔全部責任，并追究其領導責任。

第四篇：裝修工程前期準備工作總結

裝修工程前期準備工作總結

一、工作流程介紹

（一）裝修工程前期準備工作流程

①【確定裝修單位】→②【提出用戶需求】→③【裝修設計】→④【確定裝修方案】→⑤【出裝修施工圖】→⑥【編制裝修預算書】→⑦【審核預算書】→⑧【商務談判】→⑨【合同簽訂】

【確定裝修單位】

主要工作：通過招標、議表等方式選定裝修承包單位。

【提出用戶需求】

主要工作：使用部門根據使用的需要提出裝修要求，并提請項目主管及以上領導批準。經項目主管及以上領導批準后將裝修要求告知施工單位。

【裝修設計】

主要工作：項目主管或其委托人通知施工單位根據業主提出的用戶需求委托具有相應資質的設計單位進行施工圖設計，并及時跟進、催促施工單位向業主提供施工圖紙。

【確定裝修方案】

主要工作：項目主管或其委托人收到施工圖紙后及時召集使用部門對施

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工圖進行審查，如有問題應及時提出整改意見，最終確認裝修方案。

【出裝修施工藍圖】

主要工作：項目主管或其委托人通知施工單位根據最終確認的裝修方案要求設計單位更改施工圖紙，并及時跟進、催促施工單位向業主提供經設計院蓋章的施工藍圖。項目主管或其委托人收到施工藍圖后及時發給使用部門、相關專業組、監理單位及咨詢單位。

【編制裝修預算書】

主要工作：各專業組負責人收到施工藍圖后通知咨詢單位按照施工藍圖編制預算書，并適當進行跟進、催促。與此同時各專業組負責人亦需跟進、催促施工單位編制預算書。

【審核預算書】

主要工作：各專業組負責人將施工單位編制的預算書交予咨詢單位進行審核，并將施工單位和咨詢單位分別編制的預算書進行對比審核。審核完成后組織并監控咨詢單位和施工單位進行預算核對。

【商務談判】

主要工作：項目主管或其委托人召集使用部門、各專業組、咨詢單位、監理單位相關人員與施工單位進行商談，確定施工合同條款（或各專業組與施工單位未達成一致意見的部分項目的單價）。

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【合同簽訂】

主要工作：以前期裝修工程的施工合同為樣本結合本裝修工程實際情況及與施工單位的商談結果修改施工合同，并請項目主管或其委托人和各專業組、咨詢單位、監理單位相關負責人及施工單位確認，各方確認無誤后即可簽訂施工合同。

（二）裝修工程土建前期準備工作流程

①【編制裝修預算書】→②【審核預算書】→③【商務談判】→④【合同簽訂】

二、裝修工程土建前期準備工作應注意的事項

1、在編制預算書的階段一旦設計方案變動應及時通知咨詢單位，盡量按最新方案編制預算，使預算更準確。

2、在審核預算書的階段應注意價格的合理性。特別是造價高（單價高或工程量大）的項目單價，應充分地了解市場后，再與施工單位協商確定。

3、在商務談判階段視情況提醒相關領導需商談確定的內容、按需提供相關資料，還應在談判過程中做好記錄，以便修訂合同 和督促咨詢單位調整預算。

4、合同簽訂階段應核實合同條款與商談結果一致，核實咨詢單位修訂的預算書中建材單價或分項工程單價與商談結果一致。

5、施工安全協議、環保協議、保密協議應與施工合同一并簽訂。

三、問題和建議

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問題1：裝修工程施工合同往往在裝修進場施工較長一段時間后才簽訂，主要原因有如下兩點：

? 裝修工程涉及多個專業，往往也與多個使用部門相關，致使在提出用戶需求、裝修設計和確定裝修方案這三個階段花費較長時間； ? 按公司領導要求裝修工程在裝修前將工程單價確定下來，以免裝修進度受詢定價工作的影響（即裝修工程采用固定單價合同的形式），這就要求詢定價工作在裝修合同簽訂前完成，故審核預算書階段也需花費較長時間。建議：

1、裝修前期準備工作提前開展，可以在主體基本定型后即開始裝修前的準備。

2、公司項目主管或其委托人加大協調、跟進力度，使裝修前期準備工作高效有序推進。問題2：裝修方案變動頻繁

裝修方案的變動直接導致造價的波動。對于固定單價合同而言，工程量越準確，預算造價與結算造價的差額就越小，工程造價相對更容易控制，且能有效降低結算造價超出預算造價10%的機率。裝修方案的變動一方面不僅導致工程量的波動，而且會造成分項工程字目的增減，另一方面也導致預算因需要經常修改而延長編制時間。建議：

1、裝修準備工作提前開展，讓使用部門和各專業組有充足的時間思考和改進裝修方案。

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2、限定時間，規定超出時間后不準再要求施工單位更改裝修方案，若執意要更改的則需提請總經理認可方能變更裝修方案。這樣能促使使用部門或專業組相關負責人在限定的時間內更加認真、全面的審查裝修方案，而減少后期的變更。

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第五篇：工程前期準備資料

建設工程前期資料

1． 建設工程立項文件

2． 工程投資計劃及核準招投標事項的批復

3． 中江縣建設工程項目報建表

4． 建設項目選址意見書

5． 建設用地規劃許可證

6． 建設工程規劃許可證

7． 征用土地批準文件(土地使用權證號)

8． 排水許可證

9． 建設工程質量監督報監登記書

10． 招標合格通知書

11． 中標通知書

12． 建設工程委托監理合同

13． 建筑工程消防設計審核意見書

14． 建設工程施工圖設計文件審查合格書

15． 施工圖設計文件審查報告

16． 建筑節能設計審查備案登記表

17． 巖土工程勘察報告

18． 設計變更通知單(有就要)

19． 建筑工程施工許可證(正副本)

20． 建筑工程施工合同

21． 中江縣建設工程竣工檔案移交責任書（原件）

項目中加黑部分為主要內容，其次為次要內容