第一篇：美國連鎖商業考察報告

美國連鎖商業考察報告

盧中原/陳志理/馬明蘭

發展連鎖經營是我國改革流通體制和實現流通現代化的一項重要舉措。1997年8—9月，我們赴美進行了一個月的連鎖商業培訓和考察。美國作為最發達的國家，其連鎖經營的發展現狀、主要原因、未來趨勢以及在美國經濟中的重要作用等，對我國推動連鎖經營的發展具有參考價值。

一、美國連鎖經營發展的概況

（一）美國連鎖商業的迅速發展及其原因

連鎖商業在美國得以迅速發展的主要原因是：（1）二戰后美國經濟繁榮，市場供應與需求擴大，對連鎖商業的發展提出客觀要求。戰后美國人口大量增加，城市規模迅速擴大，居民收入和消費水平大幅度提高，國內制造業提供的商品更加豐富，這一切都有力地刺激了連鎖商業的發展壯大。（2）交通運輸業特別是高速公路網的迅速發展，為貨暢其流創造了便利條件。美國的高速公路貫通全國，現在總長已達7

萬公里，占世界高速公路的三分之二，使商品在全國范圍內的配送非常及時便捷。（3）現代科技的發展和計算機的普及，為連鎖經營提供了現代化管理手段。70年代后新技術革命的成果在流通業廣泛應用，目前美國90％的連鎖店已基本實現了計算機網絡化管理，普遍采用了商品條形碼、電子掃描、電子出納設備等先進技術，通訊設施、商品檢查、配送中心等都是世界一流水平。這就為連鎖經營的高效管理提供了有力的技術支持。（4）連鎖企業的規模優勢和組織化程度提高，增強了企業抗風險能力。據統計，美國5年內開業的商業企業的倒閉率為50％，而連鎖企業的倒閉率只有5％。（5）形成了一大批高素質的管理人才，以及現代經營管理科學的發展運用，為連鎖企業更好地參與市場競爭，提供了智力支持。

（二）美國連鎖商業的主要經營形態

連鎖經營的基本含義是：經營同類商品、使用統一商號的若干企業，在同一總部的管理下，按統一經營方針進行共同的經營活動，以共享規模效益。一般來說，連鎖企業至少要由10個以上分店組成，必須做到統一采購配送商品，統一經營，采購同銷售相分離。從組織管理角度分，美國有以下三種連鎖形式：

1.正規連鎖（又稱直營連鎖、公司連鎖）。有兩個特點：一是所有權統一，全部成員歸屬同一所有者。二是高度統一管理。總部掌握著全公司的經營管理權和人事權，統一負責采購、計劃、配送和廣告等，所屬各分店實行標準化管理。在美國正規連鎖所占比重很大，零售業主要采取這種連鎖方式。如著名的沃爾瑪公司和科斯科倉儲式商店即屬于這種類型。

2.特許連鎖（又叫合同連鎖、契約連鎖、加盟連鎖）。其特點，一是以特許權的轉讓為核心，特許權批發商把注冊商標和經營模式賣給特許權經營商。總部為轉讓方，加盟店為受讓方。二是所有權分散在加盟店，經營權集中在總部。總部提供技術專利和商號信息，加盟店按總部統一指令經營。美國目前有40％的零售企業采取特許連鎖的形式，餐飲業、旅店業等也廣泛采用，如麥當勞、肯德基快餐店和柯達膠卷沖印店，即為典型。特許權批發商約3000家，特許權經營商約60萬家，年銷售額8000億美元，提供800萬個就業機會，199

3年以來特許連鎖售額年均增長10％以上。

3.自由連鎖（又叫自愿連鎖、共同連鎖）。其特點，一是所有權、經營權、財務核算都是獨立的。二是在協商自愿條件下共同合作，統一進貨，分散銷售，成員店的靈活性強，自主性大。通常由一家較大的批發商作為龍頭企業，眾多的零售商參與，形成一個半松散的連鎖集團。我們在洛杉磯考察的金證國際超市集團公司就屬這類形式。這個公司是一家合作制的批發公司，成員多為零售商。公司成立已75年，1996年銷售額達30億美元，計劃在本世紀末達到50億美元。自由連鎖在便利店中比較普遍。

美國習慣于從比較直觀且便于統計的角度分類。零售業連鎖中主要有以下幾種經營型態：

超級市場。主要經營雜貨和食品兩大類商品，以品種齊全、價格低廉、自我服務為特色，每個店平均面積為3.5—4萬平方英尺。超級市場已全部實行連鎖經營。

折扣商店。主要經營食品以外的一般性商品，有的店也經營少量食品。商品大眾化，大多削價出售，適合工薪階層購買。每個店平均面積9萬平方英尺，比超級市場大一兩倍。最大的是沃爾瑪公司，其次是凱馬特公司。1987—1995年，折扣店銷售額占零售業銷售額的比重由35％上升到47％。

倉儲式商店（又稱平價俱樂部）。這種形式是近十年來連鎖商業的后起之秀，經營范圍包括了食品和非食品類商品。其特色是實行會員制，設施簡單，以庫為店，內部不裝修；實行少品種大批量銷售；商品價格低，同樣商品的價格比普通商店要低20—50％。平價具樂部的目標顧客是小企業主。但由于商品售價比超級市場和折扣商品更低，因此也吸引了不少個人會員。美國人日常消費最多的大宗商品中，相當大的比重來自平價商店。比較著名的店有科斯科公司，其次是山姆公司。

超級購物中心。這是80年代后期在美國零售商業中出現的最新的連鎖類型。其特點是許多連鎖店集中在一個商城內，規模大，品種全。一般每個購物中心的面積達15—17萬平方英尺，商品品種多達十幾萬個。有的購物中心面向中高收入者。

（三）連鎖店基本運作方式及其管理

連鎖企業把社會化大生產原理引入商業和服務業，對商品采購、配送、銷售、財務等業務環節實行專業化分工，各門店專門負責日常銷售。這種運作方式既適應了各零售店規模小、分布廣的特點，又形成總體規模效益，使經營管理水平大大提高。所以，又被稱為“組織起來的零售商”。

首先看訂貨系統。集中采購、統一進貨是連鎖店的突出特色。美國連鎖店貨源的95％由總部來確定，5％由門店自定，主要是生鮮類商品。連鎖店總部或大區分部的配送中心負責訂貨，為了保證商品質量，它們要對供應商進行嚴格的考察比較，選擇那些產品質量有保證、資信度高、經濟實力強以及與需方合作信譽好的生產企業來簽訂合同。

其次是配送系統。配送中心是連鎖店的物流機構，承擔著各門店所需商品的進貨、庫存、分揀、加工、送貨等任務。配送中心主要為本連鎖企業服務，也可面向社會。美國連鎖企業都有一個完善、高效率的配送系統。如沃爾瑪公司現有各種形式的連鎖店近3000家，配送中心25個；科斯科公司有連鎖店270多個，配送中心15個，配送半徑為300英里。配送中心完全采用計算機管理，與總部聯網，使總部能及時準確地掌握庫存動態，科學地控制進貨種類與數量，縮短商品庫存的時間，確保庫存商品質量。高效的配送中心使連鎖企業降低了成本，例如沃爾瑪的經營費用已從1984年的19％降到目前的14％。

再次是連鎖分店。這是連鎖公司的基礎，主要職責是按照總部的指示和服務規范要求，承擔日常銷售業務。每個連鎖企業都有一套科學統一的經營策略和管理要求，詳細規定了商品質量標準、服務標準、商品價格及操作規程等，所有分店必須嚴格執行，從而保證了高質量規范服務。以退貨服務為例，電器類的商品可以在三個月內，憑發票在全美境內同一家連鎖企業的任何一家門店退貨，并可不講出任何理由。此類商品注明“退貨”，以較低的價格賣出。有的連鎖店甚至不要求顧客提供發票，也同樣退貨。他們認為98％的顧客是誠實的，不能因為有

2％的不誠實的顧客而懲罰98％誠實的顧客。

（四）連鎖企業的發展趨勢

1.從總體上看，美國商業連鎖正在向全球化方向發展。一是大型連鎖企業集團實現了國際化的大規模采購進貨。連鎖企業的規模化經營使其在全球范圍內處于有利的交易地位，可以選擇那些商品質量好、價格低的供應商進貨。二是大的連鎖企業拓展海外市場，發展組合式經營，已逐步形成了國際性的跨國連鎖集團。美國排名前20位的零售業連鎖公司都是這樣的集團，有些公司海外分店的營業額已超過其在本土的營業額。目前亞洲對全球的零售商來說是極具吸引力的市場。據有關資料統計，1996年全球食品零售商的收益平均水平為3％，在亞洲地區高達16％，而且這種增長勢頭還在持續。因此這一地區是各大連鎖集團搶灘設點的重點地區。

2.從連鎖企業的經營型態發展趨勢看，有如下幾個特點：一是折扣店和倉儲會員店勢頭正勁。這類店一般建于城鄉結合部，地價便宜，裝修簡單，商品價格低，有較大的停車場，因而深受消費者歡迎。它們在國外新建企業也主要是這種類型。二是專業店、專賣店有大型化趨勢。在美國的大型購物中心和商業中心中，全國連鎖經營的大型專業店和專賣店成為其經營主體，超級購物中心與專業店之間形成了相輔相成的發展態勢。超級購物中心以其整體的廣告策劃、公共促銷活動和市場調研手段，為專業店提供了信息和發展空間；專業店也以其知名度、信譽和優質服務，為超級購物中心吸引了廣泛的客源。三是百貨商店在零售業中的主導地位下降，市場份額減少。百貨店一般占地面積大，裝修豪華，經營品種繁雜，店員多，使得管理成本太高，商品價格上升，效益下降。近幾年百貨店在不斷收縮經營面積，調整結構，向小型化、專業化方向發展。

3.從連鎖企業規模擴張的方式來看，特許連鎖前景廣闊，連鎖加盟店將逐年明顯增加；連鎖企業將繼續通過兼并其他中小企業擴大市場份額，在并購浪潮中保持主動地位。

4.從行業分布看，連鎖經營向各個領域擴張，尤其是在服務業將繼續蓬勃發展，范圍包括律師業、會計師業、信息咨詢業等高層次的服務行業，也包括餐飲業、洗衣業、娛樂業等傳統普通性行業，還包括保健服務業等新興服務行業。

二、連鎖經營的優勢和在美國經濟中的積極作用

（一）提高流通效率，降低成本費用，在流通領域引起革命性變化

傳統的流通，是以批發和零售兩個環節分立為特點的。從歷史上看，批發商的產生，曾經促進過生產企業與零售商之間的流通效率的提高。連鎖經營將批發和零售兩個環節合為一體，形成了確保競爭優勢的兩個基本特點：一是集中了批發功能，二是對所有零售分店進行整體管理。這樣，與各生產企業直接向各零售商發貨相比，減少了總的發貨次數，還通過大批量統一訂貨、運輸和儲存，降低了進貨價格和儲運成本，保留了批發商的功能優勢。并且，連鎖經營跨越了批零分立造成的種種障礙，更為充分地發揮了現代技術手段的作用。在對零售分店進行統一管理的條件下，連鎖經營能夠充分運用電腦聯網等現代技術，相對（于銷售額而言）減少存貨，加快資金周轉速度。據典型調查，一些公司原來需要6個星期存貨，通過應用這方面的現代信息技術，立刻降為只需3星期存貨，目前進一步降為只需1.5星期的存貨，其中效率最高的只需6—10小時的存貨。

（二）實行較低的零售價格，使消費者受益

連鎖經營的主要型態如折扣店、專業種類店和倉儲式商店等，由于在很多環節降低成本費用，提高運作效率，因而為明顯降低零售價格打下了可靠的基礎。歸納起來，一是大批量進貨，迅速準確掌握各分店銷售信息，工商之間產銷合作關系較為穩定，可以獲得較低的進貨價格；二是統一進貨再分配給各零售分店，總的發貨次數比直接由各生產企業分散發貨次數明顯減少；三是集中運貨、儲存比分散運貨、儲存的費用更省；四是存貨相對減少，商品和流動資金周轉加快；五是商品開架陳列，便于顧客比較選擇，售貨人員減少，節省了工資成本；六是統一廣告宣傳，比分散的廣告節省費用；七是統一市場信息調查分析和經營技術開發，比分散調查分析和開發更有規模效益；八是配送中心和零售分店建立在城區之外，地價較為便宜；九是商店建筑裝修簡樸實用，不求豪華；十是由于低價薄利，吸引更多顧客，使銷售額不斷上升，促進薄利多銷的良性循環。

據了解，折扣店等平價店的商品價格，比平均價格低20％至50％。若按照近兩年美國年度零售總額、連鎖店零售額比重以及平價店銷售的大致份額來作保守估計，美國消費者一年從連鎖經營的平價銷售中，相對于平均價格節省開支總量在1000億美元以上，平均每個家庭一年可節省開支在1000美元以上。

（三）使流通領域對生產領域的引導作用更明顯

連鎖經營的發展促使流通企業日益大型化。現在美國前50家零售企業的零售額，已經占全國零售總額的22％。

最大的零售企業沃爾瑪，1996年銷售額1005億美元，躍居全美各行業銷售額最大企業的第四位，僅次于通用、福利特和埃克森這三個老牌生產企業。在其他發達國家，大的零售商也占有越來越大的市場份額。基本原因是零售市場上“需求有規律的商品”仍占主體，在現代化技術不斷發展的推動下，經營的規模效益越來越重要，連鎖經營正是適應這一趨勢的產物。

通過連鎖經營日益廣泛迅速的大批量統一訂貨，流通企業對社會“生產什么”擁有更大的發言權和影響力。隨著連鎖經營對現代信息技術的推廣應用，流通領域比過去更能大范圍收集和迅速處理市場信息，為社會“生產什么”提供了更為準確、迅速的決策條件，更充分地發揮著生產和消費的中介作用。因此，流通領域日益遠離對生產領域的依附，發展成為獨立的現代流通產業，流通企業已經開始創立自己的品牌向廠家訂貨，或者形成商工一體化的新型企業。

（四）促進了社會就業的增加

從對全社會就業的影響來看，一方面，零售業中的連鎖經營由于效率的提高，單位零售額對應的雇員減少了，同時迫使一些相對劣勢企業倒閉或裁員；但是，由于連鎖經營薄利多銷，零售額和雇員增加更快。因此整個零售業在效率提高、規模擴大的情況下，統計表明該行業就業總量還是增加了。另一方面，零售業中的連鎖經營大范圍明顯降低商品零售價格，等于相對增加了消費者收入，使其可以更多地購買其他商品和服務，或更多地進行儲蓄投資，從而擴大了社會總需求，必然進一步促進社會各相關行業的就業增加。

三、幾點啟示和建議

1.大力發展連鎖經營，對引導企業開拓市場、加快產品結構調整具有重要意義。我國居民日益增長的消費需求遠未滿足，國內最大的上海聯華超市經營的商品也只有4000多種，生產和市場脫節的矛盾十分突出。連鎖企業的大批量采購帶動了專業化、標準化的生產，而且通過創造自己的品牌和商標，建立了農工商一體化的產銷聯系，對生產具有日益明顯的引導作用，有利于滿足多樣化的消費需求。因此，在我國發展連鎖經營是密切產銷銜接、增加市場供應的重大舉措。這項工作不僅是流通領域或商業部門的事情，而且需要生產領域各部門的配合，特別是在標準化、條碼化生產方面，更是如此。

2.以滿足大眾化需求為目標，不斷改進經營內容和方式，是連鎖企業常盛不衰的首要內因。在美國這樣的富國，普通的消費者越來越注重實惠，大型豪華的百貨商店日趨衰落，除少數實力雄厚者以外，大部分百貨商店的市場份額被各種連鎖經營的折扣店、便利店所瓜分。無論是大型折扣店，還是小型便利店，都在不斷調整經營觀念和手段，以更貼近大眾化消費需求。例如沃爾瑪公司開設了幾家環保示范店，通過樹立社會公益形象來保銷。小型便利店則增加商品種類，提高自動化水平，以更好地發揚其方便、省時等優點。在我國，隨著收入水平的提高，開設少量的高檔百貨商店可以適應消費分層的發展，但絕對不宜多建。大眾化消費需求始終是市場需求的主體，而且日益豐富多樣，只有注重面向普通消費者，使他們更多地受益，我們的連鎖企業乃至整個商業才能不斷發展壯大。

4.現代化配送中心不僅是連鎖店的重要依托，而且成為加速物流、創造利潤的新手段。激烈的競爭和發達的流通設施使商品批零差價十分接近，必須找到新的物流形式，加快信息處理和資金周轉速度，靠降低成本來取得利潤。這就產生了兩種新的物流形式，一種是批零一體化，即大型零售企業運用配送中心搞批發。美國許多連鎖企業擁有十分先進的配送中心，為自己也為社會服務，甚至在擴展業務時先建配送中心再設商店。另一種是專業化配送業取代傳統批發業。連鎖企業的發展促進了社會分工的細化，洛杉磯的專業化配送業正在發展成僅次于電影業的第二大行業。目前我國的連鎖店普遍缺乏先進的配送中心，對連鎖店的進一步發展形成很大制約，亟待加強這方面的建設。配送中心的建設屬于企業投資行為，應當由企業自己決定；政府可通過市場規劃、融資政策等予以指導。

5.靈活的融資手段和要素自由流動，是連鎖店迅速擴大規模的關鍵性市場條件。美國連鎖店籌集長期資本最普遍的方式是發行股票，其次是向銀行和保險公司借貸；籌集短期資本的方式則更為靈活，包括商業票據、銀行借款、供應商信貸和發行短期債券等。在美國，發行270

天以內的短期債券不需證券委員會審批，而且利率低于銀行，因此企業大多采取這種辦法籌集流動資金。美國各州在稅收、企業注冊、地價等方面存在差別，例如聯邦政府按35％的稅率征收公司所得稅，加利福尼亞州政府額外加征11％，有的州則不再另征；各州的消費稅率也高低不一。由于生產要素能夠自由流動，這些差別并沒有成為發展連鎖店的障礙，企業可以綜合比較影響因素，自由選擇有利的經營環境擴展業務。而融資渠道不暢，市場割據相當頑固，正是目前我國連鎖店擴大規模面臨的主要難題。我們應當加大改革步伐，通過資產劃撥，發行股票、債券，以及加速折舊等政策，改善連鎖店的融資條件；調整企業隸屬關系和稅收上交關系，打破部門和地方利益造成的市場割據，支持連鎖企業跨地區、跨部門、跨行業、跨所有制擴展經營規模。

6.健全的法律體系和服務機構，是連鎖店有序競爭、健康發展的可靠保障。以特許連鎖為例，美國比較重要的聯邦法律有《特許權公開交易及消費者保障法》，《特許權公平實施法》，以及《特許權數據和公共信息法》，此外各州還制定自己的有關法律。各州政府均設有小企業管理中心，為已成立和即將成立的小企業提供輔導、咨詢和貸款擔保。聯邦貿易委員會制定規則并審理投訴，商務部執行政策，負責統計并側重開拓海外市場。私人服務機構有優良企業局（專為客戶提供有關優良企業和商品的咨詢）、大型零售商協會以及國際特許權協會等。比較完善的法律規則和服務機構，為連鎖店依法經營，公平競爭，優勝劣汰，提供了良好的法制環境。我國發展連鎖店的法制條件和服務機構還相當欠缺，應當根據實際需要和改革進程，將成熟的政策法規上升為法律，對特許連鎖經營，宜加緊研究制定有關特許權公告、轉讓和投資保護的法律法規，以適應擴大開放、引進外資的新形勢；建立連鎖店行業協會，促進政企分開，滿足連鎖店發展中的培訓、咨詢、協調和自律等需要。

7.發展連鎖店要與本國國情相結合，適應當地產業結構調整，居民消費需求和社會文化習俗。美國的連鎖店產生于美國的經濟、法律和社會文化背景，各國特別是日本和東南亞國家引入連鎖店后，在消化、吸收的基礎上加以創新和發展，形成自己的特點。例如，日本的連鎖店具有自由連鎖與特許連鎖相結合，區域性連鎖和店鋪群發展快等特點。東南亞國家注重滿足本地產業發展和居民生活的需要，在金融、咨詢、房地產等服務領域加速發展連鎖經營。在對連鎖企業的管理和支持方面，美國政府主要運用法律手段管理，幾乎不再以其他手段進行干預；而日本和東南亞政府起的作用比較大。日本政府除運用行業規劃和中央金庫引導、支持連鎖店發展外，還運用“大店法”反對壟斷，對外來競爭也有限制，如超過11個店鋪的外國連鎖公司不允許進入日本市場。東南亞國家對連鎖店也采取扶持政策，并進行嚴格的行業管理。我們應當借鑒各國發展連鎖店的成功經驗，把連鎖店的發展同優化產業結構結合起來，把滿足社會生產和人民生活需要的服務業作為重點發展領域，以大城市為依托培育有競爭力的大型連鎖公司，迎接服務業逐步開放帶來的挑戰。

【原文出處】財貿經濟

【原刊地名】京

【原刊期號】199805

【原刊頁號】32～36

【作者簡介】作者工作單位：國務院研究室

第二篇：美國連鎖商業考察報告

美國連鎖商業考察報告

盧中原/陳志理/馬明蘭

發展連鎖經營是我國改革流通體制和實現流通現代化的一項重要舉措。1997年8—9月，我們赴美進行了一個月的連鎖商業培訓和考察。美國作為最發達的國家，其連鎖經營的發展現狀、主要原因、未來趨勢以及在美國經濟中的重要作用等，對我國推動連鎖經營的發展具有參考價值。

一、美國連鎖經營發展的概況

（一）美國連鎖商業的迅速發展及其原因

連鎖經營方式首創于美國，到現在已有130多年的歷史。從1859年在紐約出現世界上第一家連鎖店到二戰前，連鎖商業處于萌芽與成長階段。這是傳統連鎖時代。其主要特征是統一商店、商標名稱，但在管理制度上統一性較小。在這一時期美國的連鎖商業發展并不快，1918年時全美連鎖公司僅有645家，營業額10億美元，占全社會銷售額的比重不到4％。本世紀50年代以后，伴隨著美國經濟的繁榮發展，連鎖商業也進入了高速發展階段。到80年代，美國連鎖商業從內容到形式日益完善，進入現代連鎖商業時代。連鎖作為一種非常成熟的經營方式被廣泛應用于商業零售、餐飲、旅店等許多服務行業。據美國商務部統計，全美19個較大的行業都已連鎖化。1995年美國零售業銷售額23000億美元，占gdp的32％，零售業銷售額的50％是連鎖商業創造的。

連鎖商業在美國得以迅速發展的主要原因是：（1）二戰后美國經濟繁榮，市場供應與需求擴大，對連鎖商業的發展提出客觀要求。戰后美國人口大量增加，城市規模迅速擴大，居民收入和消費水平大幅度提高，國內制造業提供的商品更加豐富，這一切都有力地刺激了連鎖商業的發展壯大。（2）交通運輸業特別是高速公路網的迅速發展，為貨暢其流創造了便利條件。美國的高速公路貫通全國，現在總長已達7萬公里，占世界高速公路的三分之二，使商品在全國范圍內的配送非常及時便捷。（3）現代科技的發展和計算機的普及，為連鎖經營提供了現代化管理手段。70年代后新技術革命的成果在流通業廣泛應用，目前美國90％的連鎖店已基本實現了計算機網絡化管理，普遍采用了商品條形碼、電子掃描、電子出納設備等先進技術，通訊設施、商品檢查、配送中心等都是世界一流水平。這就為連鎖經營的高效管理提供了有力的技術支持。（4）連鎖企業的規模優勢和組織化程度提高，增強了企業抗風險能力。據統計，美國5年內開業的商業企業的倒閉率為50％，而連鎖企業的倒閉率只有5％。（5）形成了一大批高素質的管理人才，以及現代經營管理科學的發展運用，為連鎖企業更好地參與市場競爭，提供了智力支持。

（二）美國連鎖商業的主要經營形態

連鎖經營的基本含義是：經營同類商品、使用統一商號的若干企業，在同一總部的管理下，按統一經營方針進行共同的經營活動，以共享規模效益。一般來說，連鎖企業至少要由10個以上分店組成，必須做到統一采購配送商品，統一經營，采購同銷售相分離。從組織管理角度分，美國有以下三種連鎖形式：

1.正規連鎖（又稱直營連鎖、公司連鎖）。有兩個特點：一是所有權統一，全部成員歸屬同一所有者。二是高度統一管理。總部掌握著全公司的經營管理權和人事權，統一負責采購、計劃、配送和廣告等，所屬各分店實行標準化管理。在美國正規連鎖所占比重很大，零售業主要采取這種連鎖方式。如著名的沃爾瑪公司和科斯科倉儲式商店即屬于這種類型。

2.特許連鎖（又叫合同連鎖、契約連鎖、加盟連鎖）。其特點，一是以特許權的轉讓為核心，特許權批發商把注冊商標和經營模式賣給特許權經營商。總部為轉讓方，加盟店為受讓方。二是所有權分散在加盟店，經營權集中在總部。總部提供技術專利和商號信息，加盟店按總部統一指令經營。美國目前有40％的零售企業采取特許連鎖的形式，餐飲業、旅店業等也廣泛采用，如麥當勞、肯德基快餐店和柯達膠卷沖印店，即為典型。特許權批發商約3000家，特許權經營商約60萬家，年銷售額8000億美元，提供800萬個就業機會，1993年以來特許連鎖售額年均增長10％以上。

3.自由連鎖（又叫自愿連鎖、共同連鎖）。其特點，一是所有權、經營權、財務核算都是獨立的。二是在協商自愿條件下共同合作，統一進貨，分散銷售，成員店的靈活性強，自主性大。通常由一家較大的批發商作為龍頭企業，眾多的零售商參與，形成一個半松散的連鎖集團。我們在洛杉磯考察的金證國際超市集團公司就屬這類形式。這個公司是一家合作制的批發公司，成員多為零售商。公司成立已75年，1996年銷售額達30億美元，計劃在本世紀末達到50億美元。自由連鎖在便利店中比較普遍。

美國習慣于從比較直觀且便于統計的角度分類。零售業連鎖中主要有以下幾種經營型態：

超級市場。主要經營雜貨和食品兩大類商品，以品種齊全、價格低廉、自我服務為特色，每個店平均面積為3.5—4萬平方英尺。超級市場已全部實行連鎖經營。

折扣商店。主要經營食品以外的一般性商品，有的店也經營少量食品。商品大眾化，大多削價出售，適合工薪階層購買。每個店平均面積9萬平方英尺，比超級市場大一兩倍。最大的是沃爾瑪公司，其次是凱馬特公司。1987—1995年，折扣店銷售額占零售業銷售額的比重由35％上升到47％。

倉儲式商店（又稱平價俱樂部）。這種形式是近十年來連鎖商業的后起之秀，經營范圍包括了食品和非食品類商品。其特色是實行會員制，設施簡單，以庫為店，內部不裝修；實行少品種大批量銷售；商品價格低，同樣商品的價格比普通商店要低20—50％。平價具樂部的目標顧客是小企業主。但由于商品售價比超級市場和折扣商品更低，因此也吸引了不少個人會員。美國人日常消費最多的大宗商品中，相當大的比重來自平價商店。比較著名的店有科斯科公司，其次是山姆公司。

超級購物中心。這是80年代后期在美國零售商業中出現的最新的連鎖類型。其特點是許多連鎖店集中在一個商城內，規模大，品種全。一般每個購物中心的面積達15—17萬平方英尺，商品品種多達十幾萬個。有的購物中心面向中高收入者。

便利店。經營日常用品和食品，每個店100—200平方英尺，80年代遭到冷落，90年代東山再起。預計今后5年便利店銷售額的實際增長幅度將超過一般的超級市場。此外還有專賣店、無店鋪售貨（如通過互聯網進行銷售）等經營型態，其中網上銷售發展勢頭看好。

（三）連鎖店基本運作方式及其管理

連鎖企業把社會化大生產原理引入商業和服務業，對商品采購、配送、銷售、財務等業務環節實行專業化分工，各門店專門負責日常銷售。這種運作方式既適應了各零售店規模小、分布廣的特點，又形成總體規模效益，使經營管理水平大大提高。所以，又被稱為“組織起來的零售商”。

首先看訂貨系統。集中采購、統一進貨是連鎖店的突出特色。美國連鎖店貨源的95％由總部來確定，5％由門店自定，主要是生鮮類商品。連鎖店總部或大區分部的配送中心負責訂貨，為了保證商品質量，它們要對供應商進行嚴格的考察比較，選擇那些產品質量有保證、資信度高、經濟實力強以及與需方合作信譽好的生產企業來簽訂合同。

其次是配送系統。配送中心是連鎖店的物流機構，承擔著各門店所需商品的進貨、庫存、分揀、加工、送貨等任務。配送中心主要為本連鎖企業服務，也可面向社會。美國連鎖企業都有一個完善、高效率的配送系統。如沃爾瑪公司現有各種形式的連鎖店近3000家，配送中心25個；科斯科公司有連鎖店270多個，配送中心15個，配送半徑為300英里。配送中心完全采用計算機管理，與總部聯網，使總部能及時準確地掌握庫存動態，科學地控制進貨種類與數量，縮短商品庫存的時間，確保庫存商品質量。高效的配送中心使連鎖企業降低了成本，例如沃爾瑪的經營費用已從1984年的19％降到目前的14％。

再次是連鎖分店。這是連鎖公司的基礎，主要職責是按照總部的指示和服務規范要求，承擔日常銷售業務。每個連鎖企業都有一套科學統一的經營策略和管理要求，詳細規定了商品質量標準、服務標準、商品價格及操作規程等，所有分店必須嚴格執行，從而保證了高質量規范服務。以退貨服務為例，電器類的商品可以在三個月內，憑發票在全美境內同一家連鎖企業的任何一家門店退貨，并可不講出任何理由。此類商品注明“退貨”，以較低的價格賣出。有的連鎖店甚至不要求顧客提供發票，也同樣退貨。他們認為98％的顧客是誠實的，不能因為有2％的不誠實的顧客而懲罰98％誠實的顧客。

（四）連鎖企業的發展趨勢

1.從總體上看，美國商業連鎖正在向全球化方向發展。一是大型連鎖企業集團實現了國際化的大規模采購進貨。連鎖企業的規模化經營使其在全球范圍內處于有利的交易地位，可以選擇那些商品質量好、價格低的供應商進貨。二是大的連鎖企業拓展海外市場，發展組合式經營，已逐步形成了國際性的跨國連鎖集團。美國排名前20位的零售業連鎖公司都是這樣的集團，有些公司海外分店的營業額已超過其在本土的營業額。目前亞洲對全球的零售商來說是極具吸引力的市場。據有關資料統計，1996年全球食品零售商的收益平均水平為3％，在亞洲地區高達16％，而且這種增長勢頭還在持續。因此這一地區是各大連鎖集團搶灘設點的重點地區。

2.從連鎖企業的經營型態發展趨勢看，有如下幾個特點：一是折扣店和倉儲會員店勢頭正勁。這類店一般建于城鄉結合部，地價便宜，裝修簡單，商品價格低，有較大的停車場，因而深受消費者歡迎。它們在國外新建企業也主要是這種類型。二是專業店、專賣店有大型化趨勢。在美國的大型購物中心和商業中心中，全國連鎖經營的大型專業店和專賣店成為其經營主體，超級購物中心與專業店之間形成了相輔相成的發展態勢。超級購物中心以其整體的廣告策劃、公共促銷活動和市場調研手段，為專業店提供了信息和發展空間；專業店也以其知名度、信譽和優質服務，為超級購物中心吸引了廣泛的客源。三是百貨商店在零售業中的主導地位下降，市場份額減少。百貨店一般占地面積大，裝修豪華，經營品種繁雜，店員多，使得管理成本太高，商品價格上升，效益下降。近幾年百貨店在不斷收縮經營面積，調整結構，向小型化、專業化方向發展。

3.從連鎖企業規模擴張的方式來看，特許連鎖前景廣闊，連鎖加盟店將逐年明顯增加；連鎖企業將繼續通過兼并其他中小企業擴大市場份額，在并購浪潮中保持主動地位。

4.從行業分布看，連鎖經營向各個領域擴張，尤其是在服務業將繼續蓬勃發展，范圍包括律師業、會計師業、信息咨詢業等高層次的服務行業，也包括餐飲業、洗衣業、娛樂業等傳統普通性行業，還包括保健服務業等新興服務行業。

二、連鎖經營的優勢和在美國經濟中的積極作用

（一）提高流通效率，降低成本費用，在流通領域引起革命性變化

傳統的流通，是以批發和零售兩個環節分立為特點的。從歷史上看，批發商的產生，曾經促進過生產企業與零售商之間的流通效率的提高。連鎖經營將批發和零售兩個環節合為一體，形成了確保競爭優勢的兩個基本特點：一是集中了批發功能，二是對所有零售分店進行整體管理。這樣，與各生產企業直接向各零售商發貨相比，減少了總的發貨次數，還通過大批量統一訂貨、運輸和儲存，降低了進貨價格和儲運成本，保留了批發商的功能優勢。并且，連鎖經營跨越了批零分立造成的種種障礙，更為充分地發揮了現代技術手段的作用。在對零售分店進行統一管理的條件下，連鎖經營能夠充分運用電腦聯網等現代技術，相對（于銷售額而言）減少存貨，加快資金周轉速度。據典型調查，一些公司原來需要6個星期存貨，通過應用這方面的現代信息技術，立刻降為只需3星期存貨，目前進一步降為只需1.5星期的存貨，其中效率最高的只需6—10小時的存貨。

（二）實行較低的零售價格，使消費者受益

連鎖經營的主要型態如折扣店、專業種類店和倉儲式商店等，由于在很多環節降低成本費用，提高運作效率，因而為明顯降低零售價格打下了可靠的基礎。歸納起來，一是大批量進貨，迅速準確掌握各分店銷售信息，工商之間產銷合作關系較為穩定，可以獲得較低的進貨價格；二是統一進貨再分配給各零售分店，總的發貨次數比直接由各生產企業分散發貨次數明顯減少；三是集中運貨、儲存比分散運貨、儲存的費用更省；四是存貨相對減少，商品和流動資金周轉加快；五是商品開架陳列，便于顧客比較選擇，售貨人員減少，節省了工資成本；六是統一廣告宣傳，比分散的廣告節省費用；七是統一市場信息調查分析和經營技術開發，比分散調查分析和開發更有規模效益；八是配送中心和零售分店建立在城區之外，地價較為便宜；九是商店建筑裝修簡樸實用，不求豪華；十是由于低價薄利，吸引更多顧客，使銷售額不斷上升，促進薄利多銷的良性循環。

因此，連鎖經營與非連鎖經營在成本費用上的差別很明顯。這可從三方面來看，其一，連鎖經營的平價店經營費用（工資除外），據估計通常占銷售額的20％多一點，如沃爾瑪為14％，電路城為19％，凱瑪特22％，而獨立的大百貨商店經營費用常占銷售額的1／3以上。其二，由于連鎖經營的平價店銷售價格低，同樣商品在獨立的大百貨商店價格較高，所以在這兩類商店中，同一商品的經營費用絕對額差別更大。其三，平價店由于顧客自我選購，自我服務較多，雇員相對較少，工資成本節省，因而，連鎖經營與非連鎖經營在總的成本費用上差別進一步拉開。

據了解，折扣店等平價店的商品價格，比平均價格低20％至50％。若按照近兩年美國零售總額、連鎖店零售額比重以及平價店銷售的大致份額來作保守估計，美國消費者一年從連鎖經營的平價銷售中，相對于平均價格節省開支總量在1000億美元以上，平均每個家庭一年可節省開支在1000美元以上。

（三）使流通領域對生產領域的引導作用更明顯

連鎖經營的發展促使流通企業日益大型化。現在美國前50家零售企業的零售額，已經占全國零售總額的22％。最大的零售企業沃爾瑪，1996年銷售額1005億美元，躍居全美各行業銷售額最大企業的第四位，僅次于通用、福利特和埃克森這三個老牌生產企業。在其他發達國家，大的零售商也占有越來越大的市場份額。基本原因是零售市場上“需求有規律的商品”仍占主體，在現代化技術不斷發展的推動下，經營的規模效益越來越重要，連鎖經營正是適應這一趨勢的產物。

通過連鎖經營日益廣泛迅速的大批量統一訂貨，流通企業對社會“生產什么”擁有更大的發言權和影響力。隨著連鎖經營對現代信息技術的推廣應用，流通領域比過去更能大范圍收集和迅速處理市場信息，為社會“生產什么”提供了更為準確、迅速的決策條件，更充分地發揮著生產和消費的中介作用。因此，流通領域日益遠離對生產領域的依附，發展成為獨立的現代流通產業，流通企業已經開始創立自己的品牌向廠家訂貨，或者形成商工一體化的新型企業。

（四）促進了社會就業的增加

零售業是美國就業最多的行業之一。1995年，零售業的就業人數達2200萬，占全美就業總數的17％，占全美國非農產業就業人數的18％；一年新增加的就業機會為80多萬，占總增加量的23％強，新增長比重占第二位。據預測，1994年至2005年間，零售業還將提供200萬至300萬個新的工作機會。相比之下，制造業將減少50萬至200萬個就業機會。從就業增長率來看，以1994年為例，全美國非農產業就業人數比上年增長3.1％，其中零售業增長4.0％，明顯高于平均水平。

從對全社會就業的影響來看，一方面，零售業中的連鎖經營由于效率的提高，單位零售額對應的雇員減少了，同時迫使一些相對劣勢企業倒閉或裁員；但是，由于連鎖經營薄利多銷，零售額和雇員增加更快。因此整個零售業在效率提高、規模擴大的情況下，統計表明該行業就業總量還是增加了。另一方面，零售業中的連鎖經營大范圍明顯降低商品零售價格，等于相對增加了消費者收入，使其可以更多地購買其他商品和服務，或更多地進行儲蓄投資，從而擴大了社會總需求，必然進一步促進社會各相關行業的就業增加。

三、幾點啟示和建議

1.大力發展連鎖經營，對引導企業開拓市場、加快產品結構調整具有重要意義。我國居民日益增長的消費需求遠未滿足，國內最大的上海聯華超市經營的商品也只有4000多種，生產和市場脫節的矛盾十分突出。連鎖企業的大批量采購帶動了專業化、標準化的生產，而且通過創造自己的品牌和商標，建立了農工商一體化的產銷聯系，對生產具有日益明顯的引導作用，有利于滿足多樣化的消費需求。因此，在我國發展連鎖經營是密切產銷銜接、增加市場供應的重大舉措。這項工作不僅是流通領域或商業部門的事情，而且需要生產領域各部門的配合，特別是在標準化、條碼化生產方面，更是如此。

2.以滿足大眾化需求為目標，不斷改進經營內容和方式，是連鎖企業常盛不衰的首要內因。在美國這樣的富國，普通的消費者越來越注重實惠，大型豪華的百貨商店日趨衰落，除少數實力雄厚者以外，大部分百貨商店的市場份額被各種連鎖經營的折扣店、便利店所瓜分。無論是大型折扣店，還是小型便利店，都在不斷調整經營觀念和手段，以更貼近大眾化消費需求。例如沃爾瑪公司開設了幾家環保示范店，通過樹立社會公益形象來保銷。小型便利店則增加商品種類，提高自動化水平，以更好地發揚其方便、省時等優點。在我國，隨著收入水平的提高，開設少量的高檔百貨商店可以適應消費分層的發展，但絕對不宜多建。大眾化消費需求始終是市場需求的主體，而且日益豐富多樣，只有注重面向普通消費者，使他們更多地受益，我們的連鎖企業乃至整個商業才能不斷發展壯大。

3.連鎖經營投資風險小，市場開拓能力強，有利于中小企業發展壯大，對打破市場封鎖也有積極意義。美國的連鎖店大都是中小企業，由于連鎖經營形成規模經濟，實行統一的科學管理，因而分散的中小企業成本降低，信譽提高，整體實力增強，更加適應市場變化，并帶動為之服務的部門共同發展。1941年以前，美國曾有28個州頒布過反連鎖店的稅收法案，對連鎖店額外征稅。但這并未限制住連鎖店的成長，反而迫使其以正規連鎖、特許連鎖和自由連鎖等多種形式沖破了阻力。60年代發展起來的特許連鎖業，通過取得已成功的商品的經營方式的特許權來降低投資風險，提高經營效益，更加適合中小企業的需要，同時帶動了銀行、律師、會計等服業務的繁榮。當今美國的零售市場已高度成熟，過多的商店導致競爭白熱化，大量商店被淘汰出局，連鎖店卻欣欣向榮。近五年來，美國的非連鎖企業投資成功率50％左右，而連鎖企業高達95％。在我國，應當充分發揮連鎖經營的聯合優勢，為打破市場封鎖注入經濟動力；加緊培育自己的名牌產品和成功的經營模式，完善產權保護制度，發展特許連鎖經營，為進一步放活國有中小企業提供更大的選擇空間。

4.現代化配送中心不僅是連鎖店的重要依托，而且成為加速物流、創造利潤的新手段。激烈的競爭和發達的流通設施使商品批零差價十分接近，必須找到新的物流形式，加快信息處理和資金周轉速度，靠降低成本來取得利潤。這就產生了兩種新的物流形式，一種是批零一體化，即大型零售企業運用配送中心搞批發。美國許多連鎖企業擁有十分先進的配送中心，為自己也為社會服務，甚至在擴展業務時先建配送中心再設商店。另一種是專業化配送業取代傳統批發業。連鎖企業的發展促進了社會分工的細化，洛杉磯的專業化配送業正在發展成僅次于電影業的第二大行業。目前我國的連鎖店普遍缺乏先進的配送中心，對連鎖店的進一步發展形成很大制約，亟待加強這方面的建設。配送中心的建設屬于企業投資行為，應當由企業自己決定；政府可通過市場規劃、融資政策等予以指導。

5.靈活的融資手段和要素自由流動，是連鎖店迅速擴大規模的關鍵性市場條件。美國連鎖店籌集長期資本最普遍的方式是發行股票，其次是向銀行和保險公司借貸；籌集短期資本的方式則更為靈活，包括商業票據、銀行借款、供應商信貸和發行短期債券等。在美國，發行270天以內的短期債券不需證券委員會審批，而且利率低于銀行，因此企業大多采取這種辦法籌集流動資金。美國各州在稅收、企業注冊、地價等方面存在差別，例如聯邦政府按35％的稅率征收公司所得稅，加利福尼亞州政府額外加征11％，有的州則不再另征；各州的消費稅率也高低不一。由于生產要素能夠自由流動，這些差別并沒有成為發展連鎖店的障礙，企業可以綜合比較影響因素，自由選擇有利的經營環境擴展業務。而融資渠道不暢，市場割據相當頑固，正是目前我國連鎖店擴大規模面臨的主要難題。我們應當加大改革步伐，通過資產劃撥，發行股票、債券，以及加速折舊等政策，改善連鎖店的融資條件；調整企業隸屬關系和稅收上交關系，打破部門和地方利益造成的市場割據，支持連鎖企業跨地區、跨部門、跨行業、跨所有制擴展經營規模。

6.健全的法律體系和服務機構，是連鎖店有序競爭、健康發展的可靠保障。以特許連鎖為例，美國比較重要的聯邦法律有《特許權公開交易及消費者保障法》，《特許權公平實施法》，以及《特許權數據和公共信息法》，此外各州還制定自己的有關法律。各州政府均設有小企業管理中心，為已成立和即將成立的小企業提供輔導、咨詢和貸款擔保。聯邦貿易委員會制定規則并審理投訴，商務部執行政策，負責統計并側重開拓海外市場。私人服務機構有優良企業局（專為客戶提供有關優良企業和商品的咨詢）、大型零售商協會以及國際特許權協會等。比較完善的法律規則和服務機構，為連鎖店依法經營，公平競爭，優勝劣汰，提供了良好的法制環境。我國發展連鎖店的法制條件和服務機構還相當欠缺，應當根據實際需要和改革進程，將成熟的政策法規上升為法律，對特許連鎖經營，宜加緊研究制定有關特許權公告、轉讓和投資保護的法律法規，以適應擴大開放、引進外資的新形勢；建立連鎖店行業協會，促進政企分開，滿足連鎖店發展中的培訓、咨詢、協調和自律等需要。

7.發展連鎖店要與本國國情相結合，適應當地產業結構調整，居民消費需求和社會文化習俗。美國的連鎖店產生于美國的經濟、法律和社會文化背景，各國特別是日本和東南亞國家引入連鎖店后，在消化、吸收的基礎上加以創新和發展，形成自己的特點。例如，日本的連鎖店具有自由連鎖與特許連鎖相結合，區域性連鎖和店鋪群發展快等特點。東南亞國家注重滿足本地產業發展和居民生活的需要，在金融、咨詢、房地產等服務領域加速發展連鎖經營。在對連鎖企業的管理和支持方面，美國政府主要運用法律手段管理，幾乎不再以其他手段進行干預；而日本和東南亞政府起的作用比較大。日本政府除運用行業規劃和中央金庫引導、支持連鎖店發展外，還運用“大店法”反對壟斷，對外來競爭也有限制，如超過11個店鋪的外國連鎖公司不允許進入日本市場。東南亞國家對連鎖店也采取扶持政策，并進行嚴格的行業管理。我們應當借鑒各國發展連鎖店的成功經驗，把連鎖店的發展同優化產業結構結合起來，把滿足社會生產和人民生活需要的服務業作為重點發展領域，以大城市為依托培育有競爭力的大型連鎖公司，迎接服務業逐步開放帶來的挑戰。

【原文出處】財貿經濟

【原刊地名】京

【原刊期號】199805

【原刊頁號】32～36

【作者簡介】作者工作單位：國務院研究室

第三篇：連鎖 商業計劃書

連鎖經營商業計劃書：上島咖啡商業計劃書

一、投資目標與任務

投資目標

成為本區域以商務休閑為主、兼顧情調消費的領導性品牌咖啡店，時尚消費場所。3年左右收回總投資成本，并逐漸開始贏利。

投資任務

（1）為資本落實穩定、理想的投資渠道，為投資場所的業主提供穩定、合理的收入。

（2）順利完成品牌店的建設和發展，逐漸使投資的資本產生收益。

（3）合理利用現有場所，以品牌店優勢提升自身和天池賓館形象，提高賓館知名度和客源數量，實現雙贏。

成功的關鍵

（1）投資方與業主的良好合作，發揮雙方資源的最大組合優勢。

（2）充足的市場需求，積極有效的推廣計劃。

（3）選址的把握。咖啡店的地址要求是環境優美，或有成型的商圈（一般來講，喝咖啡屬于娛樂休閑的交流活動，典型的區域主要有購物中心、電影院、高檔社區、寫字樓、高校等），兩者至少要具備一點。

二、投資方簡介

1、投資方性質：股份制方式合作的個人投資者。產權、權責關系明晰，經營方式靈活，便于處理投資方月業主的合作事物。

2、運營模式：加盟店形式

合作者：上島咖啡。上島咖啡1968年在臺灣創業，至今已有30多年的歷史，現已發展了400多家咖啡店加盟，上島咖啡店仍在繼續以其強大的品牌效應吸引著全國各地的加盟投資者。上島咖啡總部對于加盟者所選擇的營業地點要求很嚴格，結合上島咖啡是商務、休閑咖啡專賣店的特點，建議加盟者在高檔寫字樓、CBD商圈、高科技園區或其他有市場空隙之處等地域選址；加盟店營業面積應不少于300平米；統一裝修風格、統一產品；總部提供技術支持（包括人員培訓）和產品（咖啡豆、茶）配送。

三、產品和服務

產品和服務描述

出售咖啡、茶類、飲料、酒水、食品、簡餐等商品，并為客人提供優良的環境和服務，讓消費者在這里展現一種品位、體驗一種文化、寄托一種情感，使咖啡店成為商務休閑、情侶聚會的好場所。

競爭比較

本區域同行競爭格局對我們有利，主要是一些小規模的、具有一定個性的咖啡店。相對而言，我們的加盟店無論是品牌號召力，還是管理水平、產品和服務質量、規模與資金優勢，都占有相當的優勢。

咖啡店的時尚和品位色彩，決定它的情感消費比重是很大的，消費者非常在意品牌和檔次因素。這也可以解釋眾多消費者舍近求遠，寧愿到市中心一帶位置找咖啡店的心理。

個人代寫商業計劃書，前供職投資機構策劃分析師，專業角度策劃融資文案，質量可與任何市面所謂商業計劃書做對比。同時兼可為項目方提供相應融資方式方案輔導，合適項目可與引薦投資人，費用節省至少50%。本人純個人行為，與任何機構無關，無商業成本。奉勸各位融資項目方不要輕信所謂投資咨詢，浪費金錢是小，耽誤項目融資時機是大。張先生 009zhyj@163.com ***

資源、技術

咖啡店是要求規模和檔次的行業，也是一個對產品和服務要求嚴格的行業，畢竟其帶有高消費色彩，消費者必然在意自己消費價值的充分體現。要達到這些，對投資者的資源、技術有很高的要求。投資者選擇加盟方式，一方面獲得了充分的資源、先進的設備和技術，一方面也避免了不少經營風險。

將來的產品、服務計劃

隨著本店的發展和周邊環境的變化，產品和服務將不斷的改進。包括更全面的產品，更優質和人性化的服務。本加盟店將在上島的支持和自身的努力下，不斷提高。

四、市場分析

1、市場需求

本店的消費需求還是比較充足的。一方面，這里有穩定的老顧客，另一方面，這里雖然沒有優美的自然環境，卻有一個比較穩定的商圈。

（1）穩定的老客戶資源。原來“歐麥”上座率約為60%，而且人群比較穩定。這部分消費者在新的品牌店落成后，是天然的客戶資源。面對更有號召力、產品與服務更好的品牌店，他們不會流失掉。

（2）寫字樓與賓館客源。

（3）購物娛樂場所。

（4）成熟居民小區與城西高檔小區。

（5）本市最大外企，及本地區眾多的IT類企業、廣告公司等新興產業。

（6）本區域各種學校和大專院校眾多。

總的來說，這里的目標消費者是充足的，只是這里欠缺有品牌號召力、上規模的咖啡店，上島天池店的出現正好可以填補這一市場空隙。

2、行業發展趨勢

（1）咖啡消費市場發展迅速，已經成為城市消費一大潮流，市場前期培育已經結束。雀巢、麥斯威爾、哥倫比亞等國際咖啡公司紛紛在中國設立分公司或工廠，根據一項在12個內陸城市的調查，32%的城市居民喝咖啡。過去一年內喝過速溶咖啡的人口比例在30%以上的地區除了上海之外，還有昆明、廈門、本市和天津。

（2）咖啡消費品位越來越高，文化的魅力就是市場的魅力。單純速溶咖啡己遠遠不能滿足要求了，消費者開始認知咖啡的品牌、風格和知道如何享受咖啡帶來的樂趣。“特色咖啡”無疑是現在整個咖啡產業的主流，發展相當迅速。咖啡市場的快速發展，與消費者對西方文化天然的興趣密不可分。

（3）教育水準、家庭月收入和飲用咖啡的頻率呈現顯著的正相關。意味著咖啡這種西方傳入的飲料在中國大陸是一種象征優勢階層的生活方式。

（4）行業內部及與相關聯行業的競爭越來越激烈。本市的咖啡店越來越多。同時，茶葉、各式飲料均是咖啡的相關替代品。比如珍珠奶茶以中國傳統茶飲為基礎，同時具有一種全新的外觀和口味，使人們對中國茶的認識產生了重要轉變。茶和咖啡之間的競爭會很激烈。

3、競爭分析

（1）與強勢品牌店的間接競爭。目前本市有超過150家咖啡店。其中星巴克(Starbucks Coffee)4家，以及同樣來自美國的Coffee

Beanery西湖天地店，源自日本的真鍋咖啡（Manabe）2家，包括現有的上島（兩岸）加盟店，南山路的特色店，在天池店的發展初期，周邊客源將被這些間接對手分流。

（2）直接競爭對手。本區域的一些特色咖啡店，如臺灣莊記咖啡（文新路）、風尚咖啡（學個人代寫商業計劃書，前供職投資機構策劃分析師，專業角度策劃融資文案，質量可與任何市面所謂商業計劃書做對比。同時兼可為項目方提供相應融資方式方案輔導，合適項目可與引薦投資人，費用節省至少

院路）、咖啡盒子(boxcafé)（文新路）等等，規模都不太大，具有一定特色，環境和咖啡口味都不錯。這些店在休閑娛樂方面還是有一定競爭力的。

4、原有店經營分析

目前營業狀況：

總臺數40張，位置數 170 個，上座率：晚9點 50% 左右，營業額4000元/天左右。經營不成功的原因：

①品牌因素。咖啡消費的品牌依賴程度非常高，消費者不但是消費咖啡之類的產品，更多的還是展現一種品位、體驗一種文化、寄托一種情感。這也是為什么消費者愿意為一杯小小的咖啡付出幾十元的原因。而“歐麥”的內涵不夠，外在一般，難以滿足消費者高層次的需要，尤其是商務、交際方面的。

②管理因素。缺乏先進、規范、系統的管理理念和手段，服務水平一般，難以上臺階，消費者不能充分體現其消費價值。

③產品因素。產品質量是品牌和銷售的基礎，而原來的店產品品種單

一、平淡，難以滿足消費者多方面的需要。

④銷售意識。沒有積極去尋找、穩定客戶資源，基本是守株待兔。這導致本店上座率始終處于不高的狀態。

5、小結

從整個市場的環境來看，上島天池店擁有穩定的目標消費群；整個咖啡消費行業的態勢也是呈上升趨勢；暫時沒有強勢競爭對手的直接競爭；原來的店不成功并非是地址原因。

所以，市場存在著空隙。只要我們抓住機會，充分利用上島咖啡的品牌號召力和資源支持，密切投資方與業主的合作，積極進行推廣，盡快建立上島天池店的知名度、美譽度，奪回分流客源，并建立對本地區小型特色店的品牌優勢，上島咖啡店完全可以在投資規劃的時間內，穩定增長，實現贏利。

6、成功案例參考

說明：下面這個案例的咖啡店投資、規模等雖然與本店有一定差異，但是這個小型店地理環境與本店類似，并取得了成功。說明了只要選址得當、管理有方、定位準確、推廣得力，咖啡店實現良好的贏利并非難事。

因為情況不同，本案例僅供參考。

項目名稱：夢旅人咖啡館

經營項目：咖啡＋酒水＋簡餐

店鋪位置：非市中心，類似于本店（天池上島）地理環境。

面積：３０平米

初期資金投入：１０萬元收回投資時間：８個月

投資與收益

投資：“夢旅人”初期投放了１０萬元，包括房租４萬元、設備、人員工資、裝修、產品等費用。當然在經營過程中常有一些無形中想不到的支出，比如購買相關書籍。另外，要嚴格控制成本。例如，一包中上等級的咖啡豆重１斤，售價約為一二百元，每包咖啡豆大約能沖泡出50-70杯咖啡，一杯咖啡的咖啡豆成本約為３元左右，此外還應考慮房租、設備投入、產品投入、人員開支、水電費用等（未考慮折舊因素，如折舊數額較大，也應考慮）。

收入：這里每杯咖啡的定價為20元左右，還出售酒水和西餐簡餐。咖啡收入約占營業額的30%。每天大約有40人次，人均消費30元左右。

經營與推廣：咖啡店素描30平米渲泄自由

個人代寫商業計劃書，前供職投資機構策劃分析師，專業角度策劃融資文案，質量可與任何市面所謂商業計劃書做對比。同時兼可為項目方提供相應融資方式方案輔導，合適項目可與引薦投資人，費用節省至少

“夢旅人”雖然裝修簡單，但特別有家的味道，甚至比家還溫馨，還放松。北面墻全部是書架，上面橫七豎八地擺滿了各種書籍，儼然一個小型圖書館，客人隨手可拿起一本來讀。東面的墻最有特色，從房頂到地面整個白墻都被涂鴉，全是客人的即興之作，有繪畫、文字，多與情感和生活有關，稱之為情感渲泄地。窗臺很低，上面落滿了各種雜志，靠窗的地方只擺放了２張小方桌，僅可以坐４人，整個房間也就容納十余人，真是太小了，但是，這里的空氣、光線、聲音更讓人迷戀、難舍，感覺就像在家里一樣輕松自由。

雞尾酒、沙龍派對：為了提高知名度，“夢旅人”在聯系周邊的大專院校，搞了一些宣傳活動，如：沙龍派對活動、讀書活動、放映最新電影、留學生俱樂部等等，效果不錯。

五、推廣策略

1、市場策略

目標市場

本區域商圈（在“市場需求”部分已敘述過）有小資情調的消費者，月收入2000元以上，多數受過良好教育，追求時尚和品位，以青、中年為主。也包括部分學生情侶。

營銷規劃

①利用加盟店品牌和資源優勢，迅速建立上島天池店的知名度、美譽度，穩固住老客源，將被強勢品牌店和本地特色店分流的客源奪回來。

②由于上島屬于強勢品牌，但不屬于最強勢的，而且本地區今后很可能會出現其他強勢品牌咖啡店。所以，我們必須利用現在的一切機會和資源，做好服務營銷，以更人性化的服務，建設好自己的品牌，鞏固消費者的忠誠度。

2、競爭優勢

擁有品牌店的號召力、管理、產品與服務水平，本地區還沒有其他強勢品牌店，使本店一開始就占領了制高點；

擁有大的、方便的停車場地，對有車一族較有吸引力；投資方與業主的良好合作，雙方優勢互補；投資方的創業熱情，良好的市場推廣意識，保證了創新能力和服務水平。

3、定位：本地商圈內，以商務休閑為主的領導性品牌咖啡店，業務交際、情感交流的時尚場所。

4、推廣計劃

當前最重要的是盡快建立本店的知名度，使本店為附近消費者知曉。

廣告宣傳

針對城西高檔小區內的居民，可在附近購物場所的停車場內，向有車族派送精美廣告單頁（DM）和小禮品，單頁也可做成優惠券形式。

上島總部的廣告支持

①事件營銷

針對本區域廣告公司較多、而廣告公司又有很多客戶，他們均是本店理想的目標群，可以舉辦一個廣告沙龍。這樣，即提升了本店的藝術品位和形象，又帶來了穩定的客源。時機成熟后，也可定期舉辦這樣的廣告沙龍。

廣告公司的名單，可以從黃頁上查找，還可以主動在本區域寫字樓內搜尋一些廣告公司，請他們互相轉告。

學生派對、讀書活動。聯系本區域幾個重要高校的學生會組織，舉行一些沙龍派對、讀書活動，照樣有利于提升品位，吸引學生和年輕人消費。

個人代寫商業計劃書，前供職投資機構策劃分析師，專業角度策劃融資文案，質量可與任何市面所謂商業計劃書做對比。同時兼可為項目方提供相應融資方式方案輔導，合適項目可與引薦投資人，費用節省至少

時機成熟的時候，也可以舉辦一個以“咖啡和生活”為主題的征文活動。

②服務營銷

除去品牌因素，服務對于咖啡消費者來說，是最重要的。

為了做到這一點，需要更多人性化的服務。

建立會員卡制度。卡上印制會員的名字，像銀行卡一樣。會員卡的優惠率并不高，如9.8折。但一方面，這可以給消費者受尊重感，另一方面，也便于服務員對于消費者的稱呼。特別是如果消費者和別人在一起，而服務員又能當眾稱他（她）為*先生、小姐，他們會覺得很有面子。

③個性化服務

在桌上放一些宣傳品，內容是關于咖啡的知識、故事等，一方面可以提升品位，烘托氣氛，也增加消費者對本店的品牌好感。

為多位一起來的消費者配備專門的講解人員。如果他們感興趣，可以向他們介紹各種咖啡的名稱、來歷等相關知識。也可以讓其參觀某種咖啡的制作過程。

六、財務計劃

1、財務概況

（1）房租 65萬/年（含中央空調費用、停車場費用）

（2）加盟費用20萬（頭3年），以后每年2萬

（3）店外裝修 3萬 店內裝修改造20萬 設備改造3萬

（4）啟動其他費用5萬

（5）人員工資4萬/月

（6）水電 1萬/月

（7）其他費用1萬/月

個人代寫商業計劃書，前供職投資機構策劃分析師，專業角度策劃融資文案，質量可與任何市面所謂商業計劃書做對比。同時兼可為項目方提供相應融資方式方案輔導，合適項目可與引薦投資人，費用節省至少

第四篇：杭州商業考察報告

杭州商業考察報告

杭州萬象城開發商為華潤新鴻基房地產（杭州）有限公司，是由香港華潤（集團）有限公司、香港新鴻基地產發展有限公司雙方于2005 年12月1日共同投資成立，注冊資本金為9.9 億港幣（雙方出資比例為6:4）。（香港的商業地產鮮有單一項目，即使不是一家公司在一個地塊上開發幾種類型的房產品，也會由幾家公司合力開發某個區域做不同類型產品——不同產品類型之間的資源互通互用才能產生更大利潤，或許香港的開發商們是這么想的。）

2005年8月29日，華潤新鴻基以11億左右的價格拍下了位于杭州錢江新城50號萬象城地塊，因兩家大鱷雄厚的實力和不俗的背景，該項目曾一度引起浙江地產界的震動，項目的一舉一動也備受矚目。

該項目投資高達50億港幣，作為杭州第一個大型都市綜合體，于2006年12月23日在杭州錢江新城核心區舉行奠基開工典禮。杭州萬象城借鑒了深圳萬象城的選址和規劃理念，地處杭州未來CBD錢江新城的核心區，北靠錢江路,西鄰江錦路,南臨富春路,東依慶春東路, 與浙江財富中心對面而立，與未來杭州市民中心、杭州大劇院舉步之遙，地鐵2號線和4號線緊貼左右，毗鄰BRT線路總站，富春路、慶春東路等城市主干次道將其網羅其中，并毗鄰北部及東部的新老居民區，地理位置優越。

未來，以杭州萬象城為核心，錢江新城將形成以一個全新的高級商圈，杭州整體的商業格局也將實現從武林商圈單一中心，向武林商圈與錢江新城多個中心轉變。杭州萬象城的開工，將使得杭州從“西湖時代“向”錢江時代“跨越的歷史進程進一步加速，也將對長三角的商業地產產生一定的影響。項目占地約150畝,規劃建筑面積超80萬平方米(含地下), 將建成集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的大型都市綜合體，其中包含24萬方的”萬象城"購物中心、11萬方的寫字樓、6萬方的酒店，25萬方的服務式公寓以及14萬方的住宅。萬象城的業態組合中40%是零售，20%是餐飲，20%是休閑娛樂，還有20%是大型的運動場所、家具用品、銀行、沖洗店等。

作為整個萬象城項目的核心部分之一，購物中心建筑面積24萬平方米，是杭州最大的購物中心。該項目采取“只租不售”的方式進行招商和經營管理，并且計劃引入20%的全新商家。在業態規劃上，項目將借鑒深圳萬象城的成功經驗，并結合杭州本地的消費特點，涵蓋零售、餐飲和娛樂(包括影院，杭州第一個在購物中心內的、符合奧運比賽標準的真冰溜冰場等設施)。

整個杭州萬象城分三期建設，首期將于2009年完成購物中心和住宅部分；二期于2011年完成酒店式公寓；三期將于2013年完成寫字樓及酒店。

杭州萬象城據稱是華潤旗下目前為止國內MAII中最成功的劃時代的一個店，雖處于杭州新城區，但是由于華潤和新鴻基集團的強大號召力、建筑的出色商業氛圍和品牌集聚能力，依然引來了路易威登等國際一線奢侈品牌入駐。其建設周期也創造了奇跡，其中設計時間為一年，建筑為兩年半，共計三年半時間。項目物業全部出租，于2010年4月21日營業，開業出租率達到92%，營業率達到60%。同時值得一提的是萬象城所在的杭州錢江新城綜合體項目開發的三幢高檔住宅“悅府”在開盤當天即售罄，交付一年后價格即翻番。

項目用地面積34409平方米，容積率3.59，項目占地面積24650平方米，成正方形，建筑密度72%。地上總建筑面積123434平方米，地下總建筑面積93479平方米，合計216913平方米。其中地上約12萬方，可用面積約8萬方，主要構成為尚泰百貨約2萬方，餐飲約2.3萬方，零售店鋪約2.7萬方，影院約6000方，真冰場約5000方。杭州萬象城主要有以下幾個特點：

業態分布：地下四層，其中負一（與高檔住宅區相通）、負二(局部)為商業，主要有精品超市、世界知名餐飲（肯德基、麥當勞、星巴克、哈根達斯、味千等，且均靠在一起）等，并與地鐵站相連接，負

三、負四為停車場（總停車位1200個）；地上五層涵蓋主題百貨（尚泰百貨為泰國最大的著名高檔百貨品牌，為大陸首家）、奢侈品專賣店、奧林匹克真冰場、百老匯電影院、知名品牌及特色餐飲、電玩、休閑、娛樂等設施。

建筑規劃：在建筑與主干道之間留有上下客人（機動車）輔助道路；建筑設置屋頂平臺和室外活動區，并輔以園林設施，與室內高檔餐飲區、錢塘江景互為輝映；內部建筑空間豐富，線條簡潔，硬朗和柔和互為交織并富于變化，外部立面石材與玻璃交叉使用，外延上方造型凹凸有致，錯落大方，充分體現了城市、人和商業的完美結合和設計師的匠心獨具；建筑中間主天井為蛋形，一至三層逐漸放大，三至五層逐漸縮小，各次通道均有小天井，成弧形和不規則長方形，動感而且商業韻味濃郁。

交通動線：以一條主線貫穿整個建筑，且沒有柱廊，顧客可以一進店就可以一眼望到底，可視性特別強；三條次動線分布其中，分別通向三個次出入口；除配備每層的之間的電梯之外還分別設置了2-4,3-5層的跨層直達電梯，以方便顧客快速上升直達目的地，同時帶動電梯周邊主力店鋪；餐飲主要分布在建筑的四個角，中間為時尚店鋪；電影院有獨立的區域空間和對內、對外交通動線，并與周邊的餐飲、時尚店鋪動線交流互動，互帶人氣，促進人流的集聚和流動。

氛圍布置：杭州萬象城的商業氛圍濃郁，但是給人的感覺卻很簡潔、自然、清新，在主入口都有LED顯示屏（約80平方米），畫面閃耀動感，一樓無柱中庭上方設置室內LED（約50平方米）；因開業不久，在中庭中間幾條次通道交匯處擺放了由大小不一的紅色的禮品包裝盒堆砌而成的造型（其間還巧妙的布置了正方形的可三面面對顧客的LED顯示屏）；室內懸掛物主要以烘托開業氛圍的紅色禮品包裝盒幾何造型為主，沒有懸掛吊旗。

杭州萬象城考察時間雖短，但還是給我們很多的啟發和值得借鑒的地方：

1、建筑面向主干道為國際一線品牌預留的空間、高度、開間很合理，尤其是店門檔次和造型都很時尚；

2、室內主天井上方中間布置了LED顯示屏，氣派、動感、商品信息豐富，傳播及時迅速，中央國際新亞廣場和未來的雨潤中央新天地都可以借鑒；

3、沒有懸掛吊旗，但是在扶梯和各通道出入口、休閑空間均大量設置有立式的雙面的廣告牌（為插入式），畫面內容可定期更換，廣告牌上端留有槽口，可放置商場布局圖、品牌宣傳促銷信息、主題店鋪活動等；

4、次出入口有下沉式廣場，與負一樓連通，通道兩邊為世界知名連鎖餐飲品牌，一些在淮安互相排他的品牌如必勝客與味千、肯德基與麥當勞等都緊靠在一起；

5、可以考慮設置跨層的直達電梯；

6、負一樓與住宅樓、寫字樓等應留有出入口；

7、餐飲的比例在所有業態中應適當加大；

8、真冰場在淮安乃至周邊城市都是空白，可以引進；

9、卸貨區可設置在地下；

10、主體商業建筑屋頂設置花園或園林空間將大大提升商業設施的檔次河觀賞性，也可以與室內的業態呼應。

第五篇：陽谷縣商業考察報告

陽谷縣商業概況分析報告

（一）、陽谷概況

1、地理位置：陽谷縣地處山東省西部，聊城市南端，黃河之北，南北長32公里，東西寬39公里，總面積1064平方公里。縣境北接東昌府區，東鄰東阿縣，西鄰莘縣，南與河南省臺前縣、范縣接壤，東南部隔黃河同東平縣相望。縣委縣政府駐陽谷鎮，北偏東至聊城市駐地45公里，東北至省會濟南市150公里。現轄18鄉鎮辦事處，總人口75萬。

2、交通運輸：陽谷縣處于大開放的東部沿海地區與大開發的中國西部地區的結合處。古京杭大運河、京九鐵路(北京—香港九龍)縱貫全縣南北，公路四通八達，膠長、聊商、蒙館三大公路干線和正在建設中的德商高速公路在縣城內交匯。交通運輸一小時即可進入京珠、京福、濟青高速，直達濟南國際機場及青島港。

3、物產資源：陽谷縣氣候宜人，土地肥沃，總耕地101萬畝，農業資源豐富，無公害蔬菜基地建設初具規模。是全國商品糧生產基地縣、瘦肉型豬養殖基地縣、食品加工百強縣和山東省畜牧強縣。淡水充足，水利條件便利，黃河繞縣域東南而過，國家“南水北調”工程過境45公里，并在境內設有萬畝水庫。全縣勞動力資源豐富，剩余勞動力常年保持在35萬人左右，是全省涉外勞務輸出基地縣。

4、人文景觀：陽谷隋朝置縣，歷史悠久，人文薈萃。50年代毛澤東同志為陽谷批示“陽谷是武松打虎的故鄉”,是古代著名軍事家孫臏誕生地。境內名勝古跡星羅棋布，文化積淀深厚。有武松打虎的景陽岡、武松斗殺西門慶的獅子樓、千年古井一阿膠井、孫臏戰龐涓的迷魂陣、華北四大寺院之一的海會寺、具有重大考古價值的龍山文化遺址、革命傳統教育基地劉鄧大軍渡黃河指揮部舊址等20余處，是山東省八大重點旅游區之一。古典文學名著《水滸傳》與《金瓶梅》中的重點章節故事都發生在陽谷，旅游資源豐富，開發潛力巨大，省市縣級文物保護單位３６處，省級文物保護單位５處。陽谷縣被山東省政府列為八大重點旅游區之一，其中，地處景陽岡的龍山文化城遺址為國家級文物保護單位。景陽岡一期開發工程已完成，形成了占地５００畝，林蔭蔽日、雜草叢生、沙岡連綿，并擁有虎、鹿、猴、蛇、鳥等多種動物的國家ＡＡＡ級景區。獅子樓經過開發，成為占地２５畝，由西門慶庭院、西門慶商鋪、王婆茶館等景點組成的，集中展現水滸文化、金瓶梅文化和宋代民俗的獅子樓旅游城。另外，海會寺再現暮鼓晨鐘，迷魂陣呈現軍事旅游。悠久瑰麗的文化吸引了黨政領導、各界名人到陽谷觀光瀏覽。陽谷縣不僅歷史文化源遠流長，傳統工藝品也享譽海內外，中國正宗阿膠———阿城鎮出產的“貢”字牌阿膠曾獲得１９１５年巴拿馬萬國博覽會金獎，武松打虎時豪飲的景陽岡牌系列酒、陽谷泥哨、景陽岡木雕等也曾遐邇聞名，為人樂道。目前，陽谷縣已被山東省政府列為八大重點旅游區之一，被世人稱為“水流故地”、“運河岸畔的旅游勝地”，為水滸旅游線和古運河旅游線上的重要開發區。現在有齊古阿邑文化旅游區、景陽岡旅游區擴建、水滸傳·金瓶梅文化旅游區、迷魂陣旅游區等７個旅游開發項目。

5、經濟發展：陽谷“九五”期間國內生產總值年遞增10%，“十五”以來連年保持了12%以上的增幅。特別是工業，更是以年均17%的增速超常規發展。現已形成了銅業、鋼鐵、電纜、化工、塑料制品、畜禽產品加工等十大支柱行業，電纜、鳳祥、森泉和韓國工業園等四大專業生產加工區初具規模。陽谷經濟開發區和僑潤制造工業園區兩大省級園區增勢強勁，區內已實現六通一平，已形成四縱三橫的交通框架。陽谷縣已對城區做了進一步規劃，形成了東擴北展的格局。全縣已建成交換程控化、傳輸光纜化的現代化通訊網絡，光纜通迅、數字傳輸、互聯網廣泛應用。供電、供水、供氣、供暖、污水處理、廣場、公園等城市配套設施完備，接待服務設施齊全。備有裝機容量150MW熱電廠，電力充足，價格低廉。陽谷縣所取得的經濟成果，受到了中央、省、市各級黨、政領導和部門的重視。中共中央總書記、國家主席胡錦濤03年12月13日視察了陽谷鳳祥集團，中共中央政治局黨委、中紀委書記吳官正視察了陽谷電纜集團。

6、招商投資：陽谷縣憑借良好的投資環境，受到了眾多投資者的關注，并有許多國內外的投資商來陽谷進行投資。目前，陽谷有亞洲最大，世界第二，總投資50億元，年產40萬噸陰極銅的鳳祥集團山東祥光銅業有限公司；由濟南鋼鐵集團控股合作的陽谷景陽岡冷軋薄板有限公司；由韓國SLT株式會社投資的SLT電子有限公司；由韓國日信化學工業株式會社投資的山東日信化工有限公司；由山東新華錦集團投資14.3億元興建的聊城錦茂紡織有限公司；與河南金龍精密銅管集團合作的是電纜集團山東日輝銅業有限公司；與香港元亨電子有限公司、中國航天長天電工集團合作的電纜集團超高壓電纜有限公司。

7、城市建設：陽谷正處于城市開發建設的黃金時期，優越的投資環境，越來越受到開發商的青睞掀起了陽谷房地產開發的熱潮。浙江溫州天寶房地產開發公司建設的紫石街項目、浙江桐廬客商投資開發的國泰花園、江西南昌新輝房地產公司投資的陽谷縣人民醫院新址建設、浙江桐廬金都房地產開發公司總投資2億元開發建設的南環溝等項目正在建設之中。北部規劃的僑潤小區，城角孟小區，孟呂路商業街，谷山路西、孟呂路北高檔住宅小區即將由陽谷縣僑潤街道辦事處開發建設。縣醫院南鄰的曙光小區（開發公司未知）。

8、經濟水平：陽谷縣是山東省的財政貧困縣，每年的可支配收入有限，經濟總體實力遠遠低于山東南部的城市，雖然地處冀魯豫三省交界處，但是交通發展卻顯得滯后，境內沒有高速公路，京九鐵路雖然穿境而過，但是停靠的客車卻少得可憐。陽谷縣是山東省發展較為滯后的縣，發展經濟依舊是整個陽谷縣人的期望，但緩慢的經濟發展讓當地民眾很不滿意，面對陽谷縣落后的發展，很多人把原因歸于“地方政府的主導不力”，這給當地政府造成極大壓力。

（二）陽谷城市定位與遠期規劃

1、城市定位

陽谷縣城市定位為“工業帶動、文化旅游”，以“水滸古城”為品牌的園林式、生態型旅游城市。未來將開發景陽岡風景旅游區、獅子樓古城旅游區、古阿邑文化旅游區和迷魂陣軍事旅游區四大景區。

2、城市總體規劃

城市以京九鐵路為界劃分為東西兩區。

西區由古城片區、北部行政文化中心片區、森泉工業園、物流中心構成，主要發展旅游、商業貿易等第三產業；

東區由僑潤國際高科制造工業園、韓國工業園、鳳祥工業園構成，利用交通優勢，吸引外資發展外向型經濟。

發展方向為“東擴北展”，規劃控制區面積１１０平方公里，建成區面積到２０２０年達到５０平方公里，遠景達到８０平方公里，逐步發展成為聊城市南部的區域性中心城市。

3、城市新規劃中關于北部地區的規劃

陽谷縣僑潤街道辦事處地處陽谷縣城東北部，是新城區建設的主要部位，是陽谷縣委、縣政府駐地，是全縣政治、經濟、文化中心。面積45.7平方公里，耕地3.57萬畝，轄6個社區居委會、32個行政會，112個機關事業單位，人口5萬人。

僑潤街道辦事處交通便利，通訊發達，地處聊商、齊南、蒙館等干線公路的交匯處和縣內公路網的中心點；京九鐵路穿境而過；程控有線電話輻射各村，無線通信覆蓋全處。特別是周邊有鳳祥集團、祥光銅業、祥光熱電、僑潤國際和高新技術開發區，韓國工業園、冷軋薄板有限公司等一批大中型企業，經濟氣息濃厚，人氣特別旺盛。

陽谷縣僑潤街道辦事處北部建設項目簡介：

一、孟呂路商業街

隨著陽谷經濟中心的轉移與縣城建設的“東擴北展”，原孟呂路的開發建設已經迫在眉睫，孟呂路東自中心街（縣醫院），向西曙光花園、城角孟小區、城角孟居民區至商業中心谷山路，再向西經谷山高檔社區至文化與旅游中心的育英街止，全長1400米。此地段南承老城區商業與交通中心，北接新縣委、政府及大量機關單位，中高檔居住小區鱗次櫛比，建成后將成為陽谷縣商業、文化和休閑娛樂的標志性街道。

二、谷山路西、孟呂路北商檔住宅小區

該處共有201畝土地，東臨谷山路，南接老區商業中心北連新縣委、政府，西靠育英街，直通獅子樓旅游區，人氣旺盛，地理位置十分優越。

三、城角孟小區

該處位于孟呂路與聊陽溝交匯處，周邊共有180畝土地，東臨縣醫院及中心街，西臨城角孟居民區及谷山路，南接安平路，北至北大街，是理想的居住之地。

另外，僑潤辦事昝轄內還有大量待開發地塊，我們熱情歡迎各地朋友前來僑潤共謀發展。

4、山東陽谷僑潤國際高科制造工業園

位于山東省陽谷縣，屬山東省省級經濟開發區。園區總面積28平方公里，古京杭大運河、京九鐵路縱貫全區南北。公路四通八達，京九高等級公路穿境而過，膠長、聊商、蒙館三大公路干線和正在建設中的德商高速公路在園區周圍交匯。交通運輸一小時即可進入京珠、京福、濟青高速，直達濟南國際機場及青島港。園區已實現“六通一平”，形成“三橫四縱”的交通框架。緊靠兩座總裝機容量為150MW的熱電廠，依托陽谷縣豐富的勞動力、水、電資源和廉價的生產成本，已經成為國內外客商投資的熱土。

山東陽谷僑潤國際高科制造工業園是由英國僑潤國際投資控股集團投資興建的。英國僑潤國際投資控股集團是集基礎設施投資、房地產投資、酒店投資及高科技產業投資為一體的跨國投資管理公司。集團主要是加拿大北美金融基金會、日本工業株式會社、英國國際金融基金股份和多家海外上市企業進行組合、聯合的方式運作。集團立足中國資本市場的投融資業務，涵蓋企業股份制改造、兼并收購、企業融資、項目投資、資產管理、風險投資、控股上市等領域。

一、僑潤國際高科制造工業園區》規劃及項目設置：

1.高科工業制造區：將吸引ABB大型電控、APP大型紙業、林德叉車、歐洲機械工業等具有世界品牌的大型制造產業。

2.國際大型原材料配套物流區：將依托北上河北，南上江蘇連接上海、華東、華北地區的本地企業市場。

3.金融商貿辦公區：將吸引具有國際結算業務的外國銀行及非銀行的金融機構，對國際制造工業園區的生產企業進行再投資，形成國際化的資本運作，增加陽谷地區的金融融資能力。

4.花園式生活小區：分為別墅公寓房及低層花園式洋房，活動社區及物業管理中心。

二、園區準備建設的項目主要包括四部分：

1.汽車配件項目。由英國倫敦僑潤國際金融投資有限公司獨資建設，一期投資8億人民幣，占地1000畝，建設集生產汽車電器、汽車輪胎、汽車玻璃、變速箱總成、底盤總成、車身總成、轉向系統總成、進口散件、汽車研發以及汽車銷售為一體的汽車零配件生產基地。

2.年產20萬輛僑潤多功能越野車項目。是以美國底特律汽車設計所設計的“牧馬人”吉普車為設計原形，其技術性能指標完全達到“牧馬人”原形的標準，分QR1（4缸）、QR2（6缸）、QR3（8缸）三個型號。

3.年產10000立方米萊明板項目。總投資4800萬元。

4.山東僑潤汽車職業高等學校（僑潤汽車大學）項目。該項目占地266668平方米，建筑面積為12.35萬平方米，總投資為2.2億，可容納5000學生入學

（三）陽谷縣商業現狀及特征

1、陽谷縣經濟特點

陽谷縣經濟發展已形成了一個以現代工業為龍頭，以產業化農業為特色，以旅游、房地產開發等新興產業為主要推動力量的發展新格局。

2、陽谷縣重要企業介紹 A 山東陽谷電纜集團公司

始建于1986年，系從事電線電纜高新技術研究和生產經營的技術密集型、高效益的國家大型企業，全國最大的橡套電纜生產基地。現擁有資產12億元，職工2600人，其中專業技術人才586人，占地面積120萬平方米，下轄12個分公司，可生產7大類400多種型號21000多種規格的電線電纜，年綜合生產能力達15億元。

山東陽谷電纜集團公司制造經驗豐富，技術力量雄厚，工裝設備先進、檢測手段齊全。公司先后從韓國、日本、美國、瑞士、芬蘭、德國等7個國家引進了具有目前國際領先水平的高壓交聯電纜、市話通信電纜和光纖光纜生產線及檢測設備，從而保證了產品質量，檢測手段達到世界一流水平。6-110KV高壓交聯電纜產品系中國機械工業名牌產品、山東省16個拳頭產品之一，220-550KV交聯電纜2004年下半年投產，可替代進口產品。“日輝”牌電線電纜為山東省名牌產品，電力電纜、控制電纜、礦用電纜、鋁絞線被評為部頒一等品，礦用阻燃電纜占領長江以北市場容量的90%以上。公司產品水平達到國內領先水平，其中研制開發的六項產品被評為“國家級新產品”，全介質自承式光纜（ADSS），光纖復合架空地線（OPGW）達到國際先進水平，列入中國高新技術產品。公司在全國電線電纜行業中率選通過了ISO9001質量保證體系認證和ISO14001環境體系認證，并擁有自營進出口權。

山東陽谷電纜集團公司2004年又投資2.1億建成年產4萬噸精密銅管項目，引進具有國際領先水平的ACR銅管連鑄連軋設備及配套進口檢測設備，生產的內螺紋銅管和光亮銅管國內領先。

山東陽谷電纜集團公司幾年來一直保持著全國同行業排頭兵的殊榮，連續11年被授予山東省重合同守信用企業，2001年12月又被國家工商行政管理總局授予首批國家重合同守信用企業，公司先后榮獲“省級先進企業”、“國家高新技術企業”、“AAA級信譽企業”、“省級文明單位”等多種榮譽稱號，連續六年列國家機械行業500強企業和省機械系統銷售收入、利潤總額“雙十強”企業。

陽谷電纜集團公司產品廣泛用于國家重點工程，全國城鄉電網改造工程，國防部、航天工業部、小浪底工程、安全部、總參部、中央廣播電臺、齊魯石化公司、長春一汽、北京西車站工程、京九鐵路、首鋼公司、北京地鐵總公司、青島海爾集團、魯能電力集團公司及各大城市電力局、電信局、礦務局等都是公司主要客戶，產品還出口到新加坡、澳大利亞、美國、香港等十幾個國家和地區。

B山東鳳祥集團

山東鳳祥集團創建于1991年10月，公司是集肉種雞飼養、商品雞孵化、宰殺冷藏、肉雞分割、禽肉熟制品、調味品、生物保健品、畜禽飼料、植物油、紡織品、乳制品、包裝制品、對外貿易、熱電聯產等相關產業的生產經營等業務為一體的大型企業集團，是中國最大的肉雞生產加工出口企業之一，是第一批151家農業產業化國家重點龍頭企業之

一、全國食品安全示范單位十強企業、全國食品重點龍頭企業、中國肉類食品50強企業、國家扶貧龍頭企業、農業標準化國家示范區重點龍頭企業、全國外經貿進出口先進企業，是山東省計劃單列企業、省百強企業集團，山東省農行AAA級信用企業，公司建有國家博士后科研工作站和省級技術開發中心。

經過十四年農業產業化的發展，目前集團下轄30多個生產經營實體，總資產達到31億元，員工13000人，形成了貿工農一體化，養加銷一條龍的產業化經營的成功路子。目前公司已達到年產分割雞20萬噸、熟食品5萬噸、飼料60萬噸、功能食品和保健食品1萬噸、乳制品20萬噸和植物油10萬噸的生產能力。2005年計劃實現銷售收入30億元，利稅2億元，出口創匯8000萬美元。

1997年,鳳祥集團與歐洲著名的禽類加工企業法國L.D.C公司強強聯合，成立了山東鳳祥-愛迪西有限公司和山東愛迪西-鳳祥食品有限公司，是法國在山東省投資最大的農牧加工企業。鳳祥集團在做好肉雞產品加工出口的同時，加快了由資源加工型向科技主導型迅速轉變的進程，利用生物工程技術，以復合調味品、保健品為先導，逐步向生物制藥領域延伸，實施大食品戰略；借助肉雞產業的基地、服務體系和銷售網絡的資源優勢，向乳業產業化進軍，相繼投產了中科鳳祥生物工程項目和鳳祥乳業產業化項目。特別是中科鳳祥生物城工程項目，實現了肉雞加工的技術含量、綜合利用水平、產品附加值由低向高、產業鏈由短到長的轉變，達到了效益的最大化，通過高科技帶來的高效益補貼養殖業，提高養殖戶的收益，形成禽肉食品加工的良性循環。

鳳祥集團確立了以食品為主導產業的發展戰略，繼續發揮農業產業化國家重點龍頭企業的帶動作用，把鳳祥品牌逐步培養成國際知名品牌，充分利用集團規模經營的優勢，調整產業結構，延伸產業鏈條，到2008年，銷售收入達到100億元，利稅10億元，出口創匯達到2億美元。

鳳祥集團在自身取得顯著經濟效益的同時，產生了巨大的社會效益。

——帶動了農業產業結構的調整。公司以“公司+合作社+農場+農戶”為基本運行模式，通過合同、訂單形式，將分散的、小規模生產經營與國際國內大市場緊密連接起來，安排農村剩余勞動力和下崗職工12000余人到公司就業，帶動山東、河南、河北三省交界處200公里范圍內數十萬農民靠養肉雞走上了脫貧致富之路。另一方面實現了種植業由單純的糧食種植向糧、經、飼三元種植結構轉化。帶動牧草種植10萬畝，玉米種植90萬畝，大豆、花生種植63萬畝，形成了產業化種植模式。

——帶動了農村二三產業的發展和農村勞動力的轉移，同時還帶動了建筑、包裝、塑化、果蔬、交通、飼料、獸藥等相關產業，轉移農村剩余勞動力2萬余人。

——帶動了農民收入的大幅度提高。每年為農民創造直接效益6億元。其中工資1億元，肉雞養殖收益2億元，奶牛養殖收益1億元，第三產業收益2億元。

——帶動了農民思想觀念的更新和科技意識的進步，推動了城鄉一體化進程。

2003年12月13日，中共中央總書記、國家主席胡錦濤到公司視察時，對公司走農業產業化之路，帶動農民致富，轉移農村剩余勞動力，利用高新技術提升農產品加工增值水平，給予了充分的肯定和贊揚。C山東景陽岡酒業有限公司

山東景陽岡酒業有限公司，原名山東景陽岡酒廠，始建于1958年，是山東省糧食酒重點生產廠家，全廠占地面積20萬平方米，資產2億元，具有年產5萬噸糧酒，10000噸酒精的生產能力，職工2000余人，其中工程技術人員300余人，既有經驗豐富的老酒師，又有一批有理論、懂技術的年輕新秀。可生產濃香、兼香、醬香三大系列近百個品種的產品，高中低檔俱全、高中低度兼備。主導產品有：景陽岡酒、景陽岡特曲、景陽岡陳釀、賴茆、景陽岡小老虎酒、透瓶香、十八碗等。曾先后榮獲“山東省優質產品”、“中國歷史文化名酒”、“首屆中國食品博覽會金獎”、“山東省最受消費者信賴的產品”、“山東省質量管理獎”、“輕工部出口創匯先進企業”，1998年被評為“山東名牌產品”和“山東省著名商標”。“景陽岡”牌產品在國內外廣為銷售，享譽大江南北，素有“南茅”（茅臺）、“北虎”（景陽岡）之稱。

據考證，“景陽岡酒”始產于唐朝玄宗年間，距今已1260余年，出名于北宋徽宗政和二年（公元1112年），大發展于明朝萬歷年間（即《金瓶梅》成書年代）。當年好漢武松豪飲十八碗，在景陽岡上空拳打死猛虎，為民除害的英雄壯舉，更成了萬古流芳的佳話，景陽岡及景陽岡酒因而亦一直被世人所敬仰。D 山東三山集團有限公司

山東三山集團有限公司組建于2003年，是集鋼材生產加工、鑿巖釬具、礦用機具設計、生產、銷售、金屬回收、天然氣經營于一體的企業集團公司,系省工商局認定的“山東省守合同重信用企業”，位于山東省陽谷縣西湖鄉駐地，占地面積240畝，擁有員工880人，總資產2.2億元，下轄四個緊密層子公司。

山東鑿巖釬具廠有限公司始建于1993年，是鑿巖釬具和礦用機具研究和生產的專業企業，是“山東省高新技術企業”、“國家級火炬計劃項目實施單位”、“中國專利山東明星企業”、“中國鄉鎮企業創名牌重點企業”，“AAA”級信用企業，全國最大的釬頭生產基地，整體實力位居全國同行業領先位置。企業主要生產“三山”牌重、中、輕型鑿巖釬具500余種產品，廣泛應用于開山、采礦、鐵路、公路、水電等基礎能源建設工程，產品暢銷全國各地，并出口到美國、日本等二十多個國家和地區。公司擁有自營進出口權。

公司擁有雄厚的技術力量、齊全的檢測手段、先進的工藝裝備，并與大專院校與科研院所強強聯合，大力開展技術創新，先后承擔并完成10余項省部級科研攻關項目，有5種產品被列為“國家級重點新產品”并填補國內空白，承擔并完成了“國家級火炬計劃項目”一項，科技部創新基金項目一項；企業擁有18項國家專利技術。產品質量居于國內同行業領先水平，部分產品達到國際先進水平。2002年，“三山”牌商 標被認定為“山東省著名商標”。“三山”牌鑿巖釬具列為山東省名牌產品。企業在同行業中率先通過ISO9001質量體系認證。

陽谷五岳特鋼釬鋼有限公司始建于2003年，是從事特鋼、釬鋼研究和生產的專業企業，主要生產“五岳”牌釬具用中空鋼及各種軸承鋼、無縫鋼管、不銹鋼管和異型材，年生產能力10萬噸。企業采用國際領先的EBT電爐冶煉－LF精煉－VOD真空除氣－離心澆鑄－擠壓成型新技術，產品質量大大提高，內孔光滑，同心度、直線度和成材率都有了很大提高，大大降低了材料消耗；該技術填補了國內空白，為國內外中空型材生產提供了一條新途徑，本項目的建成，對釬具行業整體水平的提升和國家對近終型材的研究推廣起到了積極的推動作用。

陽谷三山再生資源回收有限公司始建于2002年，主要從事廢舊金屬回收，公司擁有專業的技術人員20余人、完善的檢測設施20余臺（套），能及時為集團公司提供廢舊鋼材，保證特鋼公司冶煉生產過程中的原材料供應。

陽谷三山天然氣有限公司組建于2003年，主要從事天然氣輸送、供應和銷售，滿足特鋼冶煉過程中能源需求，降低生產成本，提高企業效益；另外，通過從事天然氣經營，不僅投身公益事業，也可滿足當地城市燃氣需求，具有顯著的社會效益。E山東陽谷華泰化工有限公司

山東陽谷順達紡織有限公司

山東三山集團

陽谷縣食品公司

陽谷魯西復肥有限公司

陽谷綠源精細化工有限公司

陽谷古阿井阿膠廠

陽谷縣金源食品公司

陽谷縣青陽食品公司

山東陽谷景陽崗針織廠

陽谷電纜電線廠

陽谷景陽岡彩鋼工程有限公司

3、陽谷重要項目介紹

A陽谷祥光銅業有限公司年產40萬噸陰極銅（一期20萬噸）項目

項目建設在山東陽谷工業園區，占地面積959100平方米。總體設計規模為年產陰極銅40萬噸。其中一期工程建設年產20萬噸陰極銅，主要建設精礦庫、熔煉吹煉車間、電解車間、硫酸車間、貴金屬回收車間等生產車間及輔助設施，占地面積90萬平方米，總建筑面積約16萬平方米；購置設備2800臺（套）。一期工程項目總投資298000萬元，其中固定資產投資262000萬元，鋪底流動資金36000萬元 銅是重要的工業原料，銅和銅合金廣泛用于輕工、機械、電子、建材和交通運輸、軍工等行業，在國民經濟中占有十分重要的地位。我國銅工業呈逐年增長態勢，礦山目前年產金屬量55萬t/a，而陰極銅生產量175萬t/a，現在我國精銅年產量僅次于智利，居世界第二位。隨著國民經濟的快速發展，我國精銅消費量位于全球第一，消費增長速度居世界首位，其平均增長率13％。根據國家信息中心發布的數據，我國國民生產總值（GDP）每增長1個百分點，銅的消費增長約1.5個百分點。據預測，2020年國家對精銅的需要量約600萬t/a左右，即為現精銅產量的3倍，精銅市場前景廣闊。一期工程建成達產后，可年產陰極銅20萬噸、硫酸70萬噸、金6.5噸、銀200噸、粗硫酸銅8300噸。年可實現銷售收入900000萬元，利稅130000萬元。該項目符合國家鼓勵類產業政策，已經獲得國家發展和改革委員會、山東省發展和改革委員會、財政部、國家環境保護總局的有關批準；并被山東省人民政府列為省重點建設項目。自2005年3月開工以來，建設進展順利，目前已完成投資170000萬元。工程施工已全面展開，基礎正在施工的有熔煉主廠房，硫酸干吸、轉化、凈化和供水泵房；基礎部分完工的有閃速吹煉收塵系統，熔煉爐、吹煉爐基礎短柱，干燥風機、冰銅磨，倉庫、配電室、動力中心；主體正在施工的有硫酸綜合樓，冰銅倉系統，干燥系統，配料倉，制氧站氮壓機房，主控樓，精礦庫，電解車間和凈化車間，廢酸處理和化驗分析中心；主體完工正在進行內外裝修的有辦公樓，總降壓站電容器室，電儀維修車間；進口設備已招標訂購完畢，部分進口設備已到港口，國內大型非標設備已招標完畢，其他國內設備正在招標訂購。

B多功能休閑越野車項目

年產多功能休閑越野車8萬輛 僑潤國際投資控股集團是集基礎設施投資、房地產投資、酒店投資及高科技產業投資為一體的跨國投資管理公司。集團主要是加拿大北美金融基金會、日本工業株式會社、英國國際金融基金股份和多家海外上市企業進行組合、聯合的方式運作。集團立足中國資本市場的投融資業務，涵蓋企業股份制改造、兼并收購、企業融資、項目投資、資產管理、風險投資、控股上市等領域。如：福建高速、廣汕高速、海南洋浦港、深圳蛇口港、城市環城立交、污水處理等。該項目由美國底特律汽車設計所設計的僑潤QR（暫擬名）休閑越野車，以美國原裝“牧馬人”吉普車為設計原型，一期工程投產后可年產8萬輛越野車，8萬臺汽車發動機 C陽谷古阿井阿膠廠阿膠系列產品的開發項目

該企業始建于1976年，是在古老手工制作工藝基礎上建設的，是正宗阿膠的原產地。該企業所生產的“貢”字牌阿膠系(國藥準字Z37021283阿膠、Z37021284龜板膠、Z37021086鹿角膠)用千年“古阿井”水熬制而成，歷史悠久，質量上乘，曾獲巴拿馬國際博覽會頭等獎、中華醫藥學會信得過產品獎、首都名醫薦良藥銀獎和山東省名牌產品、1996年馬來西亞出口商品展覽會金獎，產品暢銷全國，并出口日本、新加坡、馬來西亞、南韓、香港、臺灣等地區。自1999年改制以來，又加大了投入，現擁有固定資產2800多萬元，員工260多人，年生產優質阿膠400噸，產值3500多萬元。

擴大阿膠生產量，開發阿膠列產品，開發古阿井礦泉水。

項目建成后，產值可達1.5億元，利稅1800萬元

D阿城鎮古阿邑旅游區綜合開發公司海會寺佛教旅游區

海會寺位于阿城鎮南街，始建于康熙四十八年，為典型的清代古建筑群。寺院占地近百畝，由劉公祠、海會寺、運司會館三部分組成。原有殿堂、僧房、樓閣200余間，各種佛像500余尊，被譽為江北四大寺院之一。2001年至今，已先后投資3000余萬元。現已恢復原貌，香火甚旺。

海會寺內歷史文物古跡眾多，康熙、乾隆都曾駕臨巡寺。現有1200余年的蓮花松一棵，大殿前千年“倒插柏”兩棵。

擬圍繞海會寺周圍進行開發，建設涉外星級賓館、停車場、清代民風民俗商業游覽區、運河文化游覽區、黃河文化游覽區等。

本項目總投資預計為1.2億元，其中賓館投入2000萬元，停車場、游覽娛樂區建設1億元項目建成后，年可利潤4000萬元，投資回收期三年 E

水滸傳·金瓶梅文化旅游區建設工程項目 該項目以獅子樓為主景開發建設《水滸傳》、《金瓶梅》文化景區，將《水滸傳》、《金瓶梅》在陽谷發生的有關場景按故事的發展、旅游的要求進行統一規劃，造就一個專題的文化旅游工程，將文學文化、民俗文化、建筑文化、園林文化、飲食文化容合一體表現出來，與水滸古城形成一個完整的大旅游區，使《水滸》文化、《金瓶梅》文化表現得更完美、更充實，使陽谷旅游更具有文化特色，更有吸引力。

項目總占地25畝。主要包含三大景區：

1、水滸文化游覽區。

2、宋代民風民俗商業游覽區。

3、《金瓶梅》文化游覽區。

京九鐵路已全線開通、水滸旅游線已具規模，該項目建成后年接待游客可達20萬人次，門票25元，景點商品銷售收入可達300萬元，預計5年內收回投資。F景陽岡旅游區的擴建項目。

景陽岡旅游區為水滸英雄武松打虎故地，也是龍山文化城遺址所在地，在國內外都有很高的知名度，現為國家級重點文物保護單位，山東省水滸旅游線上的重要景點，2001年被國家旅游局評為首批AAA景區。旅游區旅游價值較高，自然景觀與人文景觀有機結合，呈現出沙丘起伏，莽草無涯，林蔭蔽日，野獸出沒的荒野景象。主要有龍山文化城、毛主席題字碑、三碗不過岡酒店、山神廟、武松廟、武松打虎處、獵戶村、虎池、景陽湖、名人碑刻等20多處景點。隨著旅游熱的興起，景陽岡旅游區的現有規模和內容越來越不能滿足人們日益提高和豐富的旅游需要。因此，景陽岡旅游區擴建工程極具開發價值

項目總投資3400萬元。其中水滸游樂區802萬元；虎文化區190萬元；民俗文化游樂區416萬元；龍山文化游樂區392萬元；引景區555萬元；配套設施及其他1045萬元。陽岡旅游區是山東省水滸旅游線上的亮點，隨著陽谷縣旅游基礎設施的不斷完善，到景陽岡旅游的客人將日益增多。現景陽岡旅游區年接待游客已近20萬人次，該項目建成后，預計年收入可達1350萬元，5年內可收回全部投資。G陽谷縣迷魂陣旅游區建設項目] 該項目位于陽谷縣城北6公里處，相傳這里是孫臏智斗龐涓的古戰場。孫臏借助村莊、田地、道路、樹林、溝渠，通過方向變化擺下迷魂陣，打敗了當時強大的魏國。二千年來，迷魂陣村始終保留著原格局，當地流傳著“迷魂陣真稀奇，十人進村九人迷”的民謠，游客看后無不稱奇。迷魂陣的神奇引起了眾多學者專家與軍事研究者的重視，稱迷魂陣為“戰國故壘”、“中國軍事文化的活化石”，是“當今保留最好最完整的兵陣”。原中央軍委副主席、國防部長遲浩田給予很高的評價并為孫臏閣題額，國學大師季羨林撰寫楹聯為：“運籌決勝神州獨步，至今仍留迷魂陣；發潛顯幽邊裔追蹤，自古艷稱智多星。”由歐陽中石書。該項目總占地1500畝，項目內容：

1、恢復孫臏閣和孫臏廟建筑原貌。

2、將現迷魂陣村進行整修，適合于旅游的需要。

3、將孫臏與龐涓擺陣斗法的經典展現出來，如孫臏的顛倒八卦陣，龐涓的烏龍擺尾陣等，使整個景區形成老陣(迷魂陣村)、新陣(孫、龐陣)、紀念建筑物(閣、廟)為一體的游覽景區。

4、現代軍事游覽區，包括軍事博物館、練兵場等。H 祝家莊旅游村開發項目

張秋運河古鎮旅游區開發項目

齊·古阿邑文化旅游區開發

陽谷縣指揮洼商業區開發項目

景陽岡度假村項目

琉璃井旅游風景區項目

4、陽谷商業現狀特點（1）商業布局

陽谷商業主要分布于以陽谷路為中心，向西到紫石路，向東到中心街所組成的帶狀商業區；火車站廣場周邊和陽谷綜合大市場周邊等地帶的商業得到了飛速發展。政府開始對商業布局結構開始進行調控指導。（2）商業形態分布 書院街：谷山路到紫石街：

以服飾、餐飲為主體，多以休閑服飾，專賣店，加盟店的形態出現 博濟橋路：中心廣場至中心路：

以服飾、餐飲、休閑娛樂美容、時尚用品、日用百貨等為主體 谷山路：環城路以北：

以餐飲、住宿、五金土雜日用品、百貨、農資用品等為主

環城路至大眾街：

以服飾、通訊、住宿、餐飲等為主

大眾街到中心廣場：

以服飾、通訊、鞋業、農資、首飾、化妝品、電子家電、電動車等為主體 環城路：以餐飲，住宿，通訊，農資五金塑料制品，汽車汽修汽配汽運，攝影等為主體 陽谷中心商場：副食日用百貨批發、服飾、化妝品、家具、鞋類 育才路：餐飲、日用百貨、服飾、家庭家居用品、家電電器等（3）商鋪及商業市場開發現狀 A開發企業大量開發

陽谷綜合大市場規劃商業10萬平米，現已開發完成四分之三；國泰家園；電業局底商；火車站周邊項目底商等

B政府為開街強迫個人開發商住樓 C個人為追求利益主動開發商住樓（4）現有商業市場運營狀況

A陽谷綜合大市場運營現在不理想，人氣稀少，商戶信心不足

B中天商貿城運營失利，部分商鋪租不出去，租金價格低于地段租金水平（5）政府加強對商業發展的調控

政府開始對商業布局、商業形態、商業模式等開始進行行政干預，制定了一些有利于商業長遠發展的商業發展規劃，支持商業發展。如對陽谷綜合大市場進行支持。（6）商業形態檔次

本地的商業形態檔次較低，多以小業態形式出現，缺少高檔商業物業，大部是零售業態，缺少專賣店并且分布不集中，旗幟店，專業市場，大商場，大賣場。（7）商業租金水平

同地段房租水平卻存在差異因素分析：面積不同；租房時個人談判水平不一；經營業態不同 很多地段對絕大多數業態雙層底商和單層底商房租差異水平不大可以忽略不計

商鋪以20—50平米的底商為一個研究單位，忽略雙層商鋪與單層商鋪產生的差異，以區位房租價值結合實際參考數據得出部分路段的房租水平情況如下： 谷山路：環城路以北

400—800

環城路至中心廣場

800—2000

中心廣場以南

600—1300 環城路：谷山路以東

500—800

谷山路以西

400—800 大眾街：路南

600—1300

路北

400—800有部分平房 中天商貿城：

500—800 振興路：順河路至谷山路

600—1300 育才路：谷山路至紫石街

600—1300 書院街：谷山路至紫石街

600—1500 博濟橋路：中心廣場四周、順河街至中心路

800—2000 房租特點：谷山路路上租金水平最高；且和谷山路垂直路段租金水平以垂直點租金最高，離谷山路距離越遠租金越低；書院街、育才路、中心廣場租金水平也較高；電影院周邊租金差距較大，租金狀況復雜。

（8）最近幾年商業、底商售價狀況

新世紀家園

1500——2100

三年前 縣醫院宿舍底商

3000

三年前 縣政府宿舍底商

3000

一年前 農業局大樓底商

2500—2600

三年前 中天商貿城

1620—3000

三年前 萬達家園底商

2200

現在 國泰花園

1600—2000

現在 陽谷綜合大市場

1080—2600

現在 火車站西臨項目

1558

現在（四）項目案例

1陽谷綜合大市場

開工時間 2004.3.1

綜合大市場建設占地103493平方米，規劃建筑面積86000平方米

材料介紹： 陽谷地處魯西平原，位于山東西部、黃河以北，南與河南接壤，西與河北省毗鄰，歷史上就是三省商人匯聚之地，自古商賈云集，具有悠久的歷史文化底蘊和豐富的旅游資源，陽谷綜合大市場位于陽谷汽車總站往西1公里、萬達大市場對面，交通便利，環境開闊，處于省、縣交通要道，與周邊的商貿市場形成了濃厚的商業氛圍，為今后市場繁榮發展奠定了堅實的基礎。

陽谷大市場是由山東聊建集團（聊建集團屬于國家500強、AAA級信用企業的集團）企業山東金柱建設發展有限公司開發建設，總投資1個億，總占地大約200畝，建筑面積10萬平方米，共有商鋪1000余套！

陽谷綜合大市場所有商鋪均采用高標準設計建筑和裝修，市場內多以二層建筑結構為主體，沿街以及市場主干道兩側為三層結構建筑，集經營、居住、倉儲于一體，面積從60平方米---300平方米不等，可以滿足各行業的經營需要，陽谷綜合大市場，顧名思義，我市場就是一個綜合類經營大市場，我們的招商范圍包括：服裝、百貨、鞋帽、五金機電、建材、生資、農資等等，我們現在臨沂、河南、河北等地設立招商點，招商情況也非常火爆，大約在11月中上旬我們會舉行大型招商會，慶祝外地商戶簽約入住我市場，正式開盤大約也會定在這個時間，我們市場的大量優惠政策以及戶型等非常適合各地商戶入駐大市場經營發展，憑借我們開發大型商業市場的豐富經驗和強悍的資金支持，會大大縮短市場的培育期。

陽谷綜合大市場作為拉動陽谷縣及周邊地區經濟的大商貿中心，是陽谷縣委縣政府高度重視、重點扶持項目，也是重點招商引資項目，被陽谷縣委縣政府列為十大經濟產業工程之一，因此政府全力以赴、傾力打造八縣市最繁榮的財富大市場，大市場從開始立項就得到了陽谷縣委縣政府多項優惠和政策傾斜，享有特殊的優惠政策，市場在培育期（前兩年）享有國家政策性收費全免（先繳后返）等政策，近幾年，陽谷縣工業生產穩步增長，第三產業發展迅速，隨著城市化進程的加快，陽谷縣委縣政府要撤消散居商業點，綜合大市場必將成為商業物流的主要場所，縣委縣政府對陽谷大市場優惠政策程度之大、扶持力度之強，是全省同類商業市場從未有過的，這都為大市場的成功運作提供有力保障。

2、陽谷綜合大市場運營火爆

江北水城新聞網訊 繼１１月１７日由陽谷縣委縣政府主辦的城市商業發展戰略研討會勝利閉幕以來，社會各界引起了強烈的反響，對于陽谷縣委縣政府以建設陽谷綜合大市場為契機，來推動陽谷地區商貿流通業的繁榮和推動陽谷整體經濟水平的提高表示極大的理解和支持，本地商戶外地商團紛至沓來，招商工作火爆。

１１月２９日由聊建集團主辦的市場運營報告會和外地客商簽約儀式，在陽谷賓館六樓會議廳舉行，到會的嘉賓有：陽谷縣副縣長靳鳳蓮，陽谷縣工商局局長李雪林，陽谷城建局副局長翟瑞臣，聊建金柱建設集團有限公司董事長茲留柱，天運經營管理有限公司總監饒熙春，聊城建材商會會長董正品先生，溫州服裝商會的陳祖再先生，以及浙江商戶朱國勝、陳光良、薛月恒以及來自《城市信報》、《齊魯晚報》等新聞單位的記者。

本著建設好一個市場，繁榮好一個市場的原則，聊建集團對下一階段的資金投入，天運市場經營管理公司對市場后期運營工作給予較為全面的解釋，再一次鼓舞了眾多商家進入大市場經營的決心。會議最后，聊建集團與聊城建材商會、溫州服裝商會等商戶代表舉行了隆重的認購進場經營簽約儀式。

3、陽谷綜合大市場人潮涌動，消夏晚會歡歌熱舞

來源： 時間： 2006-07-28

7月27日晚7點半，在悠揚歡快的樂曲聲中，由集團開發的陽谷綜合大市場與陽谷縣戲曲協會聯合主辦的“陽谷縣戲曲歌舞激情廣場”消夏活動隆重開幕。陽谷縣委縣政府分管領導也參與了此次活動。

雖然當天氣溫炎熱，但群眾的熱情更高，活動還沒開始，群眾就早早的從四面八方趕到了活動現場，選好了觀看位置，來晚的人們只好站在遠處翹頭觀看。7點30分，活動準時開始，在優美的樂曲伴奏下，各個表演隊伍各顯其能，拿出看家本領，尤其是小朋友的激情表演把整個活動推向高潮，整個現場氣氛非常熱烈，清風襲來，傳送著片片歡聲笑語。

4、運營現狀不佳

2004年開始銷售至今售出約三分之一（此數據來源于售樓中心，可能不到三分之一），現在建成面積才占四分之三，原計劃剩余部分商鋪可能改該建為住宅。招商工作：與銷售同時進行，沒能招到主力品牌，主力業態，現在租金7800--12000元/年,免半年房租，現租出商鋪數量不足五分之一。

市場經營狀況：市場內人流稀少，入住商戶有限，有部分商戶已經撤出市場，經營商戶對市場前景大都沒有信心，許多投資業主后悔買了這里的商鋪，很多經營者盈利甚少，曾有一經營者五天未開張。

市場現狀分析：位置偏僻，周邊是舊村莊，周邊購買力不強，交通不方便，交通網絡不發達，周邊配套設施不齊全，項目定位不清晰，沒能招到有號召力的品牌，沒能形成輻射周邊地區的能力

5、市場預測

隨著北部周邊地區住宅項目的開發的即將到來，其狀況可能將來會有所好轉，可是其狀況很難得到根本好轉。

（五）項目分析 1項目介紹： 2項目SWOT分析

優勢：區位優勢，交通優勢，規劃優勢，政府支持 劣勢：具體位置，中天商貿城的影響，物業規模

機遇：政府支持商業發展，進行商業布局改造，支持房產發展 競爭：國泰花園的底商，陽谷綜合大市場，大量私人開發物業

（六）項目定位

1、金三角精品小世界

產權商鋪

產權攤位

2、項目物業屬性

（七）目標客戶定位

（八）廣告策略

（九）銷售策略