第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

一、立項(xiàng)審批

1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書(shū)（原件一份）

2、項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)（一份）

4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門(mén)出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項(xiàng)目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門(mén)的意見(jiàn)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線(xiàn)，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條 件。

2、建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。

3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報(bào)建

（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計(jì)劃部門(mén)核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門(mén)批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書(shū)；

2、規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國(guó)土部門(mén)核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》；

4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門(mén)核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)》；

7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書(shū)》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見(jiàn)書(shū)》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書(shū)和造價(jià)部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程類(lèi)別核定書(shū)》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表。

（三）邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；

3、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；

4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：

（１）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；

（２）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；

（３）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

（４）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；

（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預(yù)算書(shū)（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；

（２）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；

（３）施工組織設(shè)計(jì)方案和專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)方案；

（４）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；

（５）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（６）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；（７）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；

（８）購(gòu)買(mǎi)安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；

（９）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)；

（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；

（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料 到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的樁機(jī) 管理手冊(cè)）；

4、使用商品混凝土《購(gòu)銷(xiāo)合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

6、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書(shū)；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請(qǐng)表；

四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi) 審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

3、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

4、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書(shū)》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；

11、規(guī)劃部門(mén)出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門(mén)出具的驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)或驗(yàn)收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問(wèn)題已全部整改好；

14、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書(shū)。

（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全 評(píng)價(jià)書(shū)。

（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個(gè)工作日內(nèi)，要提供如 下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗(yàn)收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；

5、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

6、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

7、工程施工安全評(píng)價(jià)書(shū)；

8、工程質(zhì)量保修書(shū)；

9、工程竣工結(jié)算書(shū)；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。

1、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；

（2）工程類(lèi)別核定書(shū)；

（3）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；

（4）工程施工承發(fā)包合同；

（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；

（6）圖紙會(huì)審記錄；

（7）工程施工開(kāi)工報(bào)告；

（8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

（9）工程施工進(jìn)度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；

（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；

（12）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；

（2）工程承包合同原件；

（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門(mén)出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計(jì)劃部門(mén)簽發(fā)的《項(xiàng)目投資許可證》。

5、如向境外銷(xiāo)售，需提供境外銷(xiāo)售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地 下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層 結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開(kāi)發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25％以上資金的驗(yàn)資證明。

9、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用帳戶(hù)。

10、預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

11、具有預(yù)售說(shuō)明書(shū)(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷(xiāo)售 計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)偂㈨?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開(kāi)工及竣工交付使用時(shí)間等)。

12、項(xiàng)目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門(mén)在平面圖中注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座 落位置和樓號(hào))。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

第一步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立

第二步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書(shū)

2、初步確定開(kāi)發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專(zhuān)家組審查

8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報(bào)審市政配套方案

17、市政各管理部門(mén)提出市政配套意見(jiàn)

18、市政管線(xiàn)綜合 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時(shí)用地費(fèi)

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)

第四步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

4、主管部門(mén)實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評(píng)估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥

13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

14、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察

15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請(qǐng)

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動(dòng)力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶(hù)口

27、調(diào)查戶(hù)口核實(shí)勞動(dòng)力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價(jià)款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請(qǐng)

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶(hù)口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議

10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)

4、交納自來(lái)水廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見(jiàn)表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)

25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)

26、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)

27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)

29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開(kāi)工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén) 40、協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場(chǎng)地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》

49、商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計(jì)登記

51、辦理竣工房屋測(cè)繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來(lái)水廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠(chǎng)建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計(jì)劃用水加價(jià)

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序

一、外銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售

1、辦理《外銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)

4、簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷(xiāo)商品房的預(yù)售登記

8、外銷(xiāo)商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷(xiāo)商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)

二、內(nèi)銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》

15、銷(xiāo)售項(xiàng)目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售

17、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)

18、與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約

19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶(hù)手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請(qǐng)房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書(shū)面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專(zhuān)項(xiàng)（外地來(lái)京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書(shū)面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營(yíng)業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個(gè)人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買(mǎi)賣(mài)登記費(fèi)

16、房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、向來(lái)京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、來(lái)京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi) 20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

第八步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

6、供暖費(fèi)

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款操作流程如下：

遞交申請(qǐng)——受理調(diào)查——項(xiàng)目評(píng)估——核查審批 辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)

（一）借款人資格

借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，須符合以下基本條件：

1、借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。

2、有經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。

3、經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好。

4、信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。

5、有貸款證，并在貸款行開(kāi)立基本賬戶(hù)或一般賬戶(hù)。

6、有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。

7、貸款項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。

8、借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》。

9、貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，有規(guī)范的可行性研究報(bào)告。

10、貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。

11、貸款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。

12、企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。

13、貸款人規(guī)定的其他條件。

（二）申請(qǐng)貸款資料

開(kāi)發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項(xiàng)目的相關(guān)資料。

1、單位資料

（1）經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書(shū)及簽字樣本、借款授權(quán)書(shū)（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件；

（2）單位章程、成立批文；

（3）經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表；

（4）工商管理部門(mén)的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開(kāi)戶(hù)許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件；（5）法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告；（6）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)；（7）借款申請(qǐng)報(bào)告；

（8）公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議；

（9）若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書(shū)；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書(shū)及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明；

（10）公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。

2、項(xiàng)目資料

（1）項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建筑工程規(guī)劃許可證；

（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線(xiàn)圖、國(guó)有土地使用證；（5）地價(jià)款繳交憑證復(fù)印件；（6）施工許可證；

（7）房地產(chǎn)預(yù)算許可證；（8）合作項(xiàng)目需提供合作開(kāi)發(fā)合同或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)合作開(kāi)發(fā)的批件。

（三）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查與審批

貸款審查是貸款審查部門(mén)根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對(duì)貸款調(diào)查部門(mén)提供的資料進(jìn)行核實(shí)，評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。

（一）貸款審查的主要內(nèi)容

1、審查調(diào)查部門(mén)提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。

2、根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。

3、審查貸款項(xiàng)目是否需要評(píng)估，有無(wú)評(píng)估報(bào)告，有否超權(quán)限評(píng)估，評(píng)估報(bào)告是否已批準(zhǔn)，項(xiàng)目情況是否可行。

4、審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿(mǎn)足項(xiàng)目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來(lái)源。

5、審查貸款期限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款最長(zhǎng)期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長(zhǎng)不超過(guò)1年。

6、審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。

質(zhì)押貸款：包括存單、國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券質(zhì)押貸款。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押貸款。俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，《擔(dān)保法》規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無(wú)企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人；（2）核實(shí)保證人保證意見(jiàn)的真實(shí)性、合法性，如股份公司要有董事會(huì)決議；（3）審查保證人的保證能力。

7、復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。計(jì)算公式為：

貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×[企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)×（1-Y）+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)×Y] Y=項(xiàng)目投資總額/（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額）

貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=（正常貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.0+逾期貸款金額×項(xiàng)目貸款見(jiàn)儀式×1.3+呆滯貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.8+呆賬貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×2.5）/貸款總額

8、審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無(wú)超過(guò)該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無(wú)超過(guò)單個(gè)企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9、按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。

貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告、調(diào)查意見(jiàn)不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查。

貸款審查意見(jiàn)中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)審批表》交審查主管復(fù)審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報(bào)有權(quán)人簽批。

（二）貸款的審批

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評(píng)估權(quán)限辦理。

1、貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類(lèi)、金額、期限、利率、方式。

2、凡是要上報(bào)上級(jí)行審批的，均要由下級(jí)行向上級(jí)行審查崗提交本級(jí)行信貸審查委員會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目調(diào)查的實(shí)審意見(jiàn)，并由行長(zhǎng)簽署上報(bào)。上級(jí)行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會(huì)或有權(quán)簽批人簽批。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。

3、貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門(mén)輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說(shuō)明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門(mén)，并由貸款調(diào)查部門(mén)通知企業(yè)。

五、貸款的發(fā)放

經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押（質(zhì)押）合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證（見(jiàn)證）、抵押登記、保險(xiǎn)等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長(zhǎng)于借款期半年。保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。若屬抵押（質(zhì)押）擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物（質(zhì)物）權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險(xiǎn)單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷(xiāo)售手續(xù)時(shí)，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。

若屬住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項(xiàng)目貸款前，與借款人就該貸款項(xiàng)目銷(xiāo)售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。貸款審查部門(mén)對(duì)貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實(shí)無(wú)誤后，由信貸員填寫(xiě)貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)部門(mén)，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開(kāi)立的專(zhuān)戶(hù)。

二、城市房屋拆遷程序

（一）房屋拆遷申請(qǐng)

無(wú)論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，并同時(shí)提交下列材料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆行計(jì)劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金額機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

拆遷計(jì)劃和拆遷方案是拆遷申請(qǐng)的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說(shuō)明拆遷的范圍，拆遷的對(duì)象，拆遷的實(shí)施步驟，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位的補(bǔ)償安置方案，安置房和臨時(shí)安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi) 的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時(shí)間安排等。

（二）房屋拆遷審批

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請(qǐng)之日起30日，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門(mén)發(fā)給拆遷申請(qǐng)人房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門(mén)在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門(mén)和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

（三）簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

在房屋主管部門(mén)審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問(wèn)題簽訂書(shū)面協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限以及違約責(zé)任等事項(xiàng)。1．拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：(1)被拆除房屋的坐落地點(diǎn)、面積和用途；(2)補(bǔ)償方式；(3)補(bǔ)償金額；

(4)安置用房面積和安置地點(diǎn)；(5)搬遷過(guò)渡方式及期限；(6)違約責(zé)任等。

2．房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征：

(1)協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的單位和個(gè)人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；

(2)協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制；(3)協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性。

補(bǔ)償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門(mén)備案。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門(mén)的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。(四)實(shí)施拆遷

拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書(shū)，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

三、城市房屋拆遷的補(bǔ)償(一)補(bǔ)償對(duì)象

房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)我國(guó)《憲法》規(guī)定，國(guó)家、全民、集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋等合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失。為保護(hù)被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人)給予補(bǔ)償。應(yīng)當(dāng)明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。所有人既包括公民也包括法入。(二)補(bǔ)償形式

房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

1．貨幣補(bǔ)償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

2．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。拆遷租賃用房時(shí)被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。(三)特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償

1．出租房屋的拆遷補(bǔ)償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷入給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

2．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷，拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

3．設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。抵押當(dāng)事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達(dá)成協(xié)議的，拆遷補(bǔ)償按正常情況進(jìn)行；抵押當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，可向抵押人進(jìn)行追償，抵押權(quán)因房屋滅失而消失。

4．拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會(huì)公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。5．臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償。臨時(shí)建筑必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。因此，拆除已超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑，不給予補(bǔ)償。對(duì)于尚沒(méi)有超過(guò)批準(zhǔn)使用年限的臨時(shí)建筑，可考慮臨時(shí)建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長(zhǎng)短，給予適當(dāng)補(bǔ)償。

違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補(bǔ)償。

四、城市房屋拆遷的安置

根據(jù)我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。

因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

(2)房屋拆遷糾紛的處理。拆遷入與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積租安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人提出申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門(mén)裁決。被拆遷人是批準(zhǔn)的房屋拆遷主管部門(mén)的，由同級(jí)人民政府裁決。《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》對(duì)行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應(yīng)當(dāng)以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，堅(jiān)持公平、公正、及時(shí)的原則。

當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行，當(dāng)拆遷人已根據(jù)規(guī)定對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)行政強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀清有關(guān)管理部門(mén)、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽(tīng)證。

房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。未經(jīng)行政裁決，不得實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。

拆遷人未按裁決意見(jiàn)向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷。

第二節(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段與程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般分為四個(gè)階段進(jìn)行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和營(yíng)銷(xiāo)階段。每個(gè)階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進(jìn)行的。

一、投資決策分析階段及其程序

投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇、可行性研究和決策立項(xiàng)。這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中至關(guān)重要的階段。可以說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。(一)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目選擇

投資決策分析的第一步是對(duì)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)的鑒別和開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的選擇。其思路一般是從宏觀(guān)到微觀(guān)。首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系不同，投資機(jī)會(huì)也不一樣。其次，從中觀(guān)角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。進(jìn)一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關(guān)房地產(chǎn)的各種信息，從微觀(guān)層面，考慮選擇投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)類(lèi)型和空間區(qū)位，即通常所說(shuō)的“物業(yè)”和“地塊”，經(jīng)過(guò)一系列的投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目篩選，投資意向初步建立，再進(jìn)一步與城市規(guī)劃部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)、當(dāng)前的土地?fù)碛姓呋蚴褂谜咭约捌渌锌赡芎献鞯耐顿Y商和房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士接觸洽談，使項(xiàng)目設(shè)想具體化，：并草簽投資意向書(shū)。然后，進(jìn)入下一步工作，即項(xiàng)目可行性研究。(二)初步可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設(shè)項(xiàng)目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。初步可行性研究也稱(chēng)為預(yù)可行性研究。初步可行性研究足在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收集較為詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料，對(duì)擬投資項(xiàng)日所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預(yù)期投資效益，進(jìn)行初步分析、預(yù)測(cè)和估算，形成開(kāi)發(fā)投資初步方案，據(jù)此評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進(jìn)行詳細(xì)可行什研究，確定一些重要性的問(wèn)題是否進(jìn)行專(zhuān)題研究。初步可行性研究是編制項(xiàng)目建議書(shū)的依據(jù)。

(三)可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，對(duì)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的評(píng)價(jià)依據(jù)。故可行性研究也稱(chēng)為詳細(xì)可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究。可行性研究的主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)。通過(guò)可行性研究，進(jìn)一步明確了影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定性和不確定性因素，并對(duì)多個(gè)方案預(yù)測(cè)出其開(kāi)發(fā)成本和預(yù)期收益水平，經(jīng)過(guò)多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。據(jù)此，開(kāi)發(fā)商如果認(rèn)為該項(xiàng)目的預(yù)期收益水平可以接受，即可拍板決策。然而，如果某些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目關(guān)系到國(guó)計(jì)民生并具有很大社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益時(shí)，即使經(jīng)濟(jì)效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。可行性研究報(bào)告經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將正式立項(xiàng)，可以進(jìn)入項(xiàng)目前期工作階段。

二、前期工作階段及其程序 前期工作階段是指在投資決策和項(xiàng)目立項(xiàng)后至建設(shè)工程施工這段時(shí)間。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的工程勘測(cè)、獲取土地使用權(quán)、進(jìn)行拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開(kāi)發(fā)資金籌措、工程建設(shè)方案制定、辦理各項(xiàng)開(kāi)工手續(xù)等。(一)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的工程勘測(cè)

開(kāi)發(fā)地塊確定后，需要請(qǐng)勘測(cè)部門(mén)對(duì)地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進(jìn)行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及地基處理提供依據(jù)。(二)獲取土地使用權(quán)

土地使用權(quán)可以從土地一級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)出讓以協(xié)議、招標(biāo)或拍賣(mài)的方式獲取；也可以從土地二級(jí)市場(chǎng)通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式獲取；或通過(guò)其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營(yíng)等。開(kāi)發(fā)投資者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要和自身?xiàng)l件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式。(三)征地、拆遷、安置

按照國(guó)家土地管理法的有關(guān)規(guī)定，通過(guò)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)辦理土地征用手續(xù)。依據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例、標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，由開(kāi)發(fā)企業(yè)或委托專(zhuān)門(mén)的拆遷公司進(jìn)行拆遷安置。拆遷實(shí)施辦法可以是實(shí)物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。(四)規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的藍(lán)圖，要以人為本，合理確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)用地，滿(mǎn)足使用者對(duì)各項(xiàng)功能的要求，盡量做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。(五)落實(shí)開(kāi)發(fā)資金

開(kāi)發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行建設(shè)的重要保證，因此，在項(xiàng)目決策立項(xiàng)后，應(yīng)進(jìn)一步通過(guò)直接或間接的方式多渠道籌集落實(shí)資金，安排好短期和長(zhǎng)期信貸，并制定出開(kāi)發(fā)資金分期投入和使用計(jì)劃。(六)制定建設(shè)施工方案

制定詳盡的建設(shè)施工方案，對(duì)保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)都很重要。建設(shè)施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計(jì)劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃，施工圖設(shè)計(jì)方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計(jì)劃，編制工程量清單和工程時(shí)間進(jìn)度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計(jì)劃等。(七)施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)“三通一平”

施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)“三通一平”是為正式進(jìn)行建筑施工做準(zhǔn)備，包括：與供水、供電部門(mén)聯(lián)系，鋪設(shè)施工中臨時(shí)用水、用電管線(xiàn)，修筑施工用的臨時(shí)道路。由建筑單位進(jìn)行場(chǎng)地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)平整場(chǎng)地，修建施工現(xiàn)場(chǎng)的防護(hù)圍墻和臨時(shí)用房。

綜上所述，前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，市場(chǎng)情況可能會(huì)發(fā)生某些變化。開(kāi)發(fā)商應(yīng)隨時(shí)對(duì)那些變化的影響因素進(jìn)行分析和驗(yàn)證，制定出應(yīng)變措施，確保項(xiàng)目的順利開(kāi)工建設(shè)和預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、建設(shè)階段及其程序

建設(shè)階段是將前期階段的各項(xiàng)方案和計(jì)劃以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源集中于開(kāi)發(fā)地塊上和特定的時(shí)間段上，進(jìn)行正式施工建設(shè)的活動(dòng)。這一階段的工作任務(wù)主要是：通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式，優(yōu)選承包商；進(jìn)行項(xiàng)目施工建設(shè)的組織管理；項(xiàng)目控制和工程監(jiān)理；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用。(一)項(xiàng)目發(fā)包

開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)招投標(biāo)(公開(kāi)招投標(biāo)、邀請(qǐng)招投標(biāo)或議標(biāo))的方式，經(jīng)過(guò)發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、議標(biāo)和中標(biāo)等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來(lái)約束和確保承包商順利完成項(xiàng)目工程施工。(二)施工組織管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般由多個(gè)分項(xiàng)工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等。因此，要保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，就必須對(duì)各分項(xiàng)工程的施工建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實(shí)施。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，施工組織管理主要是指對(duì)施工單位管理、工程計(jì)劃管理、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場(chǎng)管理等。(三)項(xiàng)目控制與監(jiān)理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商通常聘請(qǐng)監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進(jìn)度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工合同要求進(jìn)行。有條件的開(kāi)發(fā)公司也可依靠自己進(jìn)行施工監(jiān)理。

施工建設(shè)中的項(xiàng)目控制主要包含進(jìn)度、質(zhì)量和投資三個(gè)方面的內(nèi)容。進(jìn)度控制又包含總進(jìn)度控制、設(shè)計(jì)進(jìn)度控制、施工進(jìn)度控制、驗(yàn)收與交用進(jìn)度控制四個(gè)方面；質(zhì)量控制又包含設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制；投資控制主要指設(shè)計(jì)成本、施工成本、建筑成本和設(shè)備安裝成本等的控制。(四)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開(kāi)發(fā)商組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)管理部門(mén)、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)及其他相關(guān)管理部門(mén)，按照被審核批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)、施工文件和國(guó)家頒布的有關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行綜合檢查驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目即可辦理交付使用手續(xù)。對(duì)于設(shè)計(jì)規(guī)定或主管部門(mén)要求分階段建設(shè)的單項(xiàng)工程，則應(yīng)分期分批進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

四、營(yíng)銷(xiāo)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)是幾乎貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的。只有通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價(jià)值和價(jià)值得以真正實(shí)現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)。在開(kāi)發(fā)建設(shè)初期，盡可能地預(yù)售或預(yù)租房屋，盡早回籠資金用于開(kāi)發(fā)建設(shè)；在竣工驗(yàn)收后，最主要的工作重點(diǎn)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，盡量在較短的時(shí)間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開(kāi)發(fā)收益。商品房的租售策略應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念和市場(chǎng)需求情況而定。

第三節(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

(一)可行性研究的基本概念和作用

1．可行性研究的基本概念。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)以前，為了避免主觀(guān)決策、盲目建設(shè)帶來(lái)的損失和不良后果，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益最大化，必須對(duì)擬建項(xiàng)目在工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行研究、論證。決策者不僅要掌握項(xiàng)目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術(shù)論證的方法稱(chēng)為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三個(gè)部分，2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下的方面：

(1)作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)某一方案的評(píng)估結(jié)論，決定是否操作該投資項(xiàng)目。(2)作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。比如對(duì)銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無(wú)償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

(3)可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門(mén)、建設(shè)管理部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也作為環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。

(4)作為開(kāi)展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。(5)根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)特定方案的評(píng)價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。

(6)作為國(guó)家各級(jí)計(jì)劃部門(mén)編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

1．可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估決策四個(gè)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：

(1)投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會(huì)。

投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。

(2)初步可行性研究。亦稱(chēng)“預(yù)可行性研究”。在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括：

①在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。②確定對(duì)某些關(guān)鍵性問(wèn)題需要進(jìn)行專(zhuān)題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對(duì)各類(lèi)技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。

③根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周?chē)h(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。

(3)詳細(xì)可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對(duì)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

(4)項(xiàng)目的評(píng)估和決策。項(xiàng)目評(píng)估是由決策部門(mén)組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢(xún)公司或有關(guān)專(zhuān)家，對(duì)上報(bào)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評(píng)估。其內(nèi)容包括： ①全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；

②分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇； ③從企業(yè)、國(guó)家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；

④分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀(guān)性，對(duì)項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策； ⑤最后寫(xiě)出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。

2．可行性研究的基本內(nèi)容。由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：(1)總論：包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況、研究結(jié)果概要、存在問(wèn)題和建議。(2)市場(chǎng)需求、供給預(yù)測(cè)——租售價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)。

(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢(shì)與問(wèn)題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。

(5)根據(jù)慣常條件，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。(6)項(xiàng)目投資、銷(xiāo)售費(fèi)用的投入時(shí)間。(7)資金來(lái)源及融資方式。(8)項(xiàng)目租售收入預(yù)測(cè)。

(9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。(10)項(xiàng)目評(píng)價(jià)與結(jié)論。

3．可行性研究的步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：

(1)接受委托，明確研究目標(biāo)。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開(kāi)發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢(xún)?cè)u(píng)估公司或投資顧問(wèn)公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書(shū)和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定工作計(jì)劃。

(2)收集資料，調(diào)查研究。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。

(3)設(shè)計(jì)方案。根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案。

(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。

(5)方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門(mén)明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

(6)制定實(shí)施計(jì)劃。對(duì)于選定的滿(mǎn)意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。(7)編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過(guò)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

二、土地使用權(quán)獲取 目前，我國(guó)土地使用權(quán)的獲取主要通過(guò)行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制兩條途徑。對(duì)原先已通過(guò)行政劃撥的土地，在更新改造、再開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)補(bǔ)地價(jià)的方式重新獲取土地使用權(quán)。對(duì)于新開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)。有關(guān)途徑和方式簡(jiǎn)述如下。(一)通過(guò)政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)

根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國(guó)有土地，可由政府行政劃撥。因?yàn)樾姓潛芡恋厥褂脵?quán)是國(guó)家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對(duì)可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。同時(shí)限定了批準(zhǔn)權(quán)限，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃，其他土地超過(guò)70公頃，都必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；其余由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

建設(shè)征用土地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金；在土地使用過(guò)程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費(fèi)用。(二)國(guó)有土地使用權(quán)的有償使用

國(guó)有土地使用權(quán)有償使用是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分向國(guó)家繳納土地有償使用費(fèi)的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。目前，國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。

1．國(guó)有土地使用權(quán)出讓。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國(guó)家和土地使用權(quán)受讓方通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同來(lái)約定，但國(guó)家對(duì)出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地 50年。

合同約定的年限不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的最高年限，超過(guò)最高年限則無(wú)效。

在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國(guó)家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿(mǎn)，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請(qǐng)，批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同，否則土地?zé)o償收回。在土地使用期限內(nèi)國(guó)家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開(kāi)發(fā)投資情況予以補(bǔ)償。

土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并與土地行政主管部門(mén)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補(bǔ)充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。目前，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標(biāo)、拍賣(mài)和協(xié)議出讓三種形式。

(1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人(受讓方)，以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書(shū)、投標(biāo)指引(或招標(biāo)須知)、投標(biāo)書(shū)、中標(biāo)證明通知書(shū)、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說(shuō)的是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價(jià)，還應(yīng)考慮對(duì)土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。

(2)拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開(kāi)場(chǎng)合由政府的代表者——土地行政主管部門(mén)主持拍賣(mài)指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣(mài)行拍賣(mài))，由拍賣(mài)主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。拍賣(mài)方式充分引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，政府也可以獲得最高地價(jià)。但不是所有土地都可以采用拍賣(mài)方式的，只有一些競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)的行業(yè)用地可以采用。拍賣(mài)前，要先對(duì)土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。

(3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指出讓方(國(guó)家)與受讓方(土地使用者)通過(guò)協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。具體說(shuō)，應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。協(xié)議出讓基本沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺乏公開(kāi)性和公平競(jìng)爭(zhēng)。但對(duì)一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。

2．國(guó)有土地使用權(quán)租賃。國(guó)有土地使用權(quán)租賃是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按向國(guó)家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點(diǎn)之中，并取得了較好的效果，彌補(bǔ)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長(zhǎng)時(shí)期的使用土地者，滿(mǎn)足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時(shí)對(duì)現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。3．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股。國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股是指將一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。實(shí)際上這種方式也可以作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國(guó)有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，又為國(guó)有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對(duì)現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。對(duì)企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。(三)補(bǔ)地價(jià)方式

鑒于我國(guó)土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，對(duì)以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其，信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

為了鼓勵(lì)經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場(chǎng)，國(guó)家在收取補(bǔ)繳的土地出讓金時(shí)，都有不同程度的優(yōu)惠。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)

(一)城市規(guī)劃的含義

關(guān)于城市規(guī)劃的含義，各國(guó)由于其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，對(duì)其解釋有所差異和側(cè)重，但基本內(nèi)容是大致相同的。在我國(guó)，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。(二)城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容

1989年我國(guó)頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。但在實(shí)際工作中，為了便于工作的開(kāi)展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對(duì)總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見(jiàn)，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。根據(jù)城市的實(shí)際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩種類(lèi)型。(三)城市規(guī)劃的審批

城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實(shí)行嚴(yán)格的分級(jí)審批制度，具體為： 1．城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。

2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批；省和自治區(qū)首府及100萬(wàn)人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)縣人民政府審批。

城市人民政府和縣人民政府在向上級(jí)人民政府報(bào)請(qǐng)審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級(jí)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)審查同意。

3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門(mén)審核后，報(bào)城市人民政府審批。

4．城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批。已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門(mén)審批。(四)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是宏觀(guān)與微觀(guān)、整體與局部、長(zhǎng)期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：

1．城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響。為了使一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過(guò)一些控制指標(biāo)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的控制。反映城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)通常有三個(gè)，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的廣泛重視。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我國(guó)城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門(mén)通過(guò)建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對(duì)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行有序有效的管理。具體辦法如下：

(1)關(guān)于項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。由城市管理部門(mén)建議的關(guān)于項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)申報(bào)立項(xiàng)時(shí)必須具備的文件之一。建設(shè)單位在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)，要接受城市規(guī)劃行政主管部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目選址的規(guī)劃指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計(jì)書(shū)時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重選址意見(jiàn)書(shū)。

(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)單位或有關(guān)機(jī)構(gòu)的用地申請(qǐng)以及規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門(mén)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。

(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這是核準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的法定憑證。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項(xiàng)目才能破土動(dòng)工。

(4)臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證，這和永久性開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審批程序類(lèi)似，是對(duì)于因施工材料堆放、運(yùn)輸、架設(shè)地上線(xiàn)路，鋪設(shè)地下管線(xiàn)、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時(shí)占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類(lèi)用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。(五)居住區(qū)規(guī)劃

1．居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟(jì)合理地創(chuàng)造一個(gè)滿(mǎn)足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類(lèi)公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動(dòng)場(chǎng)地、道路廣場(chǎng)、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無(wú)污染、無(wú)干擾性的工業(yè)。

2．居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：

(1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；(2)確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大小；(3)擬定住宅類(lèi)型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；(4)擬定公共服務(wù)設(shè)施(包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式；

(5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；(6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場(chǎng)地的數(shù)量、分布和布置方式；(7)擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；(8)擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià)估算。3．居住區(qū)的組成內(nèi)容。

(1)居住區(qū)的工程類(lèi)型組成。根據(jù)工程類(lèi)型基本上可分為以下兩類(lèi)：

①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等；

②室外工程：包括地上，地下兩部分。其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類(lèi)綠地和綠化種植)，工程管線(xiàn)(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線(xiàn)和設(shè)施)，以及擋土墻、護(hù)坡、踏步等構(gòu)筑物。(2)居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類(lèi)組成：

①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等；

②公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類(lèi)公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周?chē)膶?zhuān)用地，包括專(zhuān)用地中的通道、場(chǎng)地和綠地等；

③道路及廣場(chǎng)用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項(xiàng)內(nèi)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、回車(chē)場(chǎng)等的用地；

④綠地及體育場(chǎng)，指居住區(qū)公園、小游園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動(dòng)場(chǎng)地、防護(hù)綠地等。以上四類(lèi)用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。4．居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

(1)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿(mǎn)足以下幾方面的要求：

①使用要求。為居民創(chuàng)造一個(gè)生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶(hù)家庭不同的人口組成和氣候特點(diǎn)，選擇合適的住宅類(lèi)型；為了滿(mǎn)足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動(dòng)場(chǎng)地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。②衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。

③安全要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進(jìn)行外，同時(shí)也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。因此，必須對(duì)各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場(chǎng)地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。

④經(jīng)濟(jì)要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說(shuō)在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等時(shí)，均需考慮當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟(jì)狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價(jià)，并節(jié)約城市用地。同時(shí)，運(yùn)用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟(jì)性創(chuàng)造條件。

⑤施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營(yíng)。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進(jìn)行機(jī)械化施工時(shí)，更應(yīng)注意各建設(shè)項(xiàng)目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。

⑥美觀(guān)要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項(xiàng)目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對(duì)城市的面貌有著很大的影響。有一些原有城市，舊居住區(qū)的改建已成為改變城市面貌的一個(gè)重要方面。一個(gè)明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計(jì)，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。5．居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般包括下面幾項(xiàng)內(nèi)容：

(1)平均層數(shù)。是指各種住宅層數(shù)的平均值，一般按各種層數(shù)建筑面積與占地面積之比進(jìn)行計(jì)算。以南京梅山煉鐵廠(chǎng)居住區(qū)為例，已知各種層數(shù)建筑面積： 三層建筑面積為8594.7m2 四層建筑面積為133813m2 五層建筑面積為1203.5m2 總建筑面積為143611.2m2 各種層數(shù)占地面積： 三層=8594.7／3=2864.9m2 四層=133813／4=33603m2 五層=1203.5／5；240.7m2 總占地面積為36608.9m2平均層數(shù)=總建筑面積÷總占地面積=143611.3／36608.9=3.95(層)(2)居住建筑密度。

居住建筑密度=居住建筑基底面積／居住建筑用地面積X100％

居住建筑密度主要取決于房屋布置對(duì)氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求，因此居住建筑密度與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)。在同樣條件下，一般住宅層數(shù)愈高，居住建筑密度愈低。(3)居住面積密度。

居住面積密度=居住面積／居住建筑用地面積(平方米／公頃)居住面積密度是最能表示住宅群用地是否經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)，它也與住宅層數(shù)、平面系數(shù)、層高、房屋間距、房屋排列方式等有關(guān)，因此為了全面地反映住宅布置、平面設(shè)計(jì)和用地之間的關(guān)系，一般將居住建筑密度和居住面積密度兩個(gè)指標(biāo)同時(shí)使用，相互校核。(4)居住建筑面積密度。

居住建筑面積密度=居住建筑面積／居住建筑用地(平方米／公頃)為了便于統(tǒng)計(jì)和控制住宅的建設(shè)量，在實(shí)際工作中常用居住建筑面積密度來(lái)表示。(5)建筑容積率。

建筑容積率：居住建筑總面積(平方米)／居住建筑用地面積(平方米)建筑容積率與建筑面積密度含義類(lèi)同，區(qū)別在于容積率是無(wú)量綱的指數(shù)。(6)人口凈密度。

人口凈密度：居住人數(shù)／居住建筑用地面積(人／公頃)人口凈密度不僅反映了住宅分布的密集程度，還反映了平均居住水平，因此規(guī)劃中通常作為概算用地的綜合指標(biāo)。(7)居住建筑用地指標(biāo)。

居住建筑用地指標(biāo)決定于四個(gè)因素：①居住面積定額(平方米／人)；②居住面積密度(平方米／公頃)；③居住建筑密度(％)；④平均層數(shù)。

平均每人居住建筑用地：平均每人居住面積定額／層數(shù)X居住建筑密度X平面系數(shù)(平方米／人)或=每人居住面積定額X居住建筑用地面積／總居住面積(平方米／人)(六)開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的職責(zé)

一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，往往需要委托某設(shè)計(jì)單位完成，但這并不等于開(kāi)發(fā)商不介入這一活動(dòng)，相反，開(kāi)發(fā)商必須組織并參與整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究和論證，以便規(guī)劃設(shè)計(jì)更加合理、更加切合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。開(kāi)發(fā)商主要完成下列協(xié)調(diào)、管理的工作。

1．會(huì)同城市規(guī)劃部門(mén)，經(jīng)過(guò)反復(fù)勘察、研究論證，選定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，確定用地范圍和建設(shè)規(guī)模。2．委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，進(jìn)行多方案比較，確定規(guī)劃方案。

3．參照國(guó)家或地方政府規(guī)定的定額指標(biāo)，參與研究確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的投資概算以及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。4．積極為施工單位創(chuàng)造開(kāi)工條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一旦確定，就要制定分期出圖計(jì)劃，盡快提出規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、管網(wǎng)綜合圖、土石方工程圖等。并抓緊組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑工程的單項(xiàng)設(shè)計(jì)，盡快完成項(xiàng)目的施工圖紙。5．熟悉和審查圖紙。

6．組織現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)小組，由開(kāi)發(fā)商牽頭，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、建工、市政、公用建設(shè)等部門(mén)參加，定期開(kāi)會(huì)研究在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，使施工得以順利進(jìn)行，四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)與管理

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)與管理的內(nèi)涵與程序

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的內(nèi)涵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)，是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的勞動(dòng)力、資金、材料、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施以及專(zhuān)業(yè)人員的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等多種資源聚集到某個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上來(lái)進(jìn)行一項(xiàng)復(fù)雜的施工生產(chǎn)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程主要分為四個(gè)階段：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段和竣工驗(yàn)收階段。2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的基本程序。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其主要職責(zé)是項(xiàng)目的組織與管理，具體任務(wù)是通過(guò)招、投標(biāo)優(yōu)選施工單位，并組織其施工，同時(shí)進(jìn)行監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間和投資預(yù)算范圍內(nèi)，保質(zhì)保量完成項(xiàng)目的建筑安裝工程和配套建設(shè)，并順利交付使用。按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間和順序，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的基本程序可分為四步，即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備、通過(guò)招投標(biāo)優(yōu)選施工隊(duì)伍、進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收交付使用。

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備。開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)之前，首先需辦理項(xiàng)目報(bào)建和施工所需各種證件批件手續(xù)；完成施工現(xiàn)場(chǎng)勘察與施工圖設(shè)計(jì)，籌措并落實(shí)建設(shè)資金，準(zhǔn)備施工現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行施工場(chǎng)地的“三通一平”。同時(shí)，到主管部門(mén)審批，協(xié)調(diào)變電、煤氣、消防、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套工作；以及其他各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

(2)進(jìn)行招投標(biāo)，優(yōu)選施工隊(duì)伍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常由項(xiàng)目主體和市政及公用配套設(shè)施等若千個(gè)分項(xiàng)工程組成。開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)，從中優(yōu)選一個(gè)總承包商或若干個(gè)不同性質(zhì)的承包商共同施工，以保證質(zhì)量，縮短工期，降低造價(jià)。招投標(biāo)是開(kāi)工建設(shè)前的主要工作之一。施工隊(duì)伍的選定是以簽訂施工合同為標(biāo)志。

(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商與通過(guò)評(píng)標(biāo)確定的中標(biāo)者雙方簽訂了建設(shè)工程施工合同，開(kāi)發(fā)商到項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上人民政府行政主管部門(mén)辦理開(kāi)工手續(xù)，并取得該部門(mén)發(fā)放的施工許可證以后，即標(biāo)志著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備工作的最后完成，接下來(lái)就是由工程承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工建設(shè)。

在項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商為了保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和資金的合理使用，還要指派本公司成員或委托監(jiān)理單位，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)和合同要求，對(duì)施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行總體的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督控制，以保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。

(4)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，是工程項(xiàng)目竣工后和交付使用前的檢查驗(yàn)收，是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的最后環(huán)節(jié)，也是全面考核工程建設(shè)和全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量的最終環(huán)節(jié)，意義十分重大。

為了防患于未然，確保工程質(zhì)量，必須實(shí)行工程的分部、分項(xiàng)驗(yàn)收。尤其對(duì)于隱蔽工程，必須及時(shí)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收，以杜絕隱患。

除了對(duì)主體工程檢查驗(yàn)收外，還應(yīng)注意對(duì)附屬工程及室外工程的檢查驗(yàn)收。凡未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得交付使用。

此外，項(xiàng)目正式交付使用以后，不論是已出售或出租部分，還是尚未出售、出租部分，都應(yīng)盡可能在工程承包商責(zé)任期內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量上的缺陷，以便讓工程承包商承擔(dān)檢修責(zé)任。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理，就是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀(guān)點(diǎn)、理論和方法，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷(xiāo)售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等；除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門(mén)，近百個(gè)單位，以及最終用戶(hù)消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)與投標(biāo)

1．招標(biāo)投標(biāo)的概念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)是開(kāi)發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，投標(biāo)是施工建設(shè)單位爭(zhēng)取獲得工程項(xiàng)目的施工任務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)將擬建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由企業(yè)本身或委托設(shè)計(jì)單位或咨詢(xún)公司完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，估算出建成這項(xiàng)工程項(xiàng)目所需要的資金，然后吸引若干家符合投標(biāo)資格的建筑安裝企業(yè)(承包單位)來(lái)投標(biāo)。這些建筑安裝企業(yè)對(duì)工程進(jìn)行標(biāo)價(jià)計(jì)算，提出報(bào)價(jià)(標(biāo)價(jià))、工期以及保證質(zhì)量的措施，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從中擇優(yōu)選取。簡(jiǎn)言之，招標(biāo)就是開(kāi)發(fā)企業(yè)利用標(biāo)價(jià)的經(jīng)濟(jì)手段優(yōu)選施工建設(shè)單位；施工單位則得用投標(biāo)的經(jīng)濟(jì)手段去承接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)任務(wù)。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的招標(biāo)投標(biāo)包括兩方面內(nèi)容：一是由金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)集團(tuán)或非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的主管部門(mén)作為擬建項(xiàng)目的發(fā)包者，或者以建設(shè)單位作為發(fā)標(biāo)者，通過(guò)招標(biāo)方式選擇工程或項(xiàng)目承包者：二是由建設(shè)單位、企業(yè)集團(tuán)、工程承包公司、施工單位等以投標(biāo)者的身份，按規(guī)定的投標(biāo)程序和投標(biāo)方式，承包工程或設(shè)計(jì)任務(wù)。招標(biāo)投標(biāo)是商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是開(kāi)發(fā)商以及施工單位之間通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)的方式促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的順利完成。

3．招標(biāo)的方式。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)招標(biāo)的方式主要有三種：

(1)公開(kāi)招標(biāo)。招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、電視、廣播等途徑公開(kāi)發(fā)表招標(biāo)廣告，吸引具備相應(yīng)條件并愿意參加的投標(biāo)單位參與競(jìng)爭(zhēng)。公開(kāi)招標(biāo)固然體現(xiàn)了全面、公開(kāi)、平等的競(jìng)爭(zhēng)原則，但是工作繁雜、開(kāi)支費(fèi)用大，應(yīng)該視工作性質(zhì)有選擇地采用。

(2)邀請(qǐng)招標(biāo)。這是一種非公開(kāi)方式的招標(biāo)，由開(kāi)發(fā)商向有承包能力的單位發(fā)出招標(biāo)通知書(shū)或邀請(qǐng)函進(jìn)行招標(biāo)。一般可選擇3—10家單位參加招標(biāo)。由于這種方式有針對(duì)性，招投標(biāo)雙方往往相互了解、彼此信任，比公開(kāi)招標(biāo)大大節(jié)省人力、物力、財(cái)力，所以目前被廣泛采用。

(3)協(xié)議招標(biāo)：簡(jiǎn)稱(chēng)議標(biāo)。適用于少數(shù)保密性很強(qiáng)的建設(shè)工程，或者條件艱險(xiǎn)、施工難度大、時(shí)間緊迫的工程，由開(kāi)發(fā)商直接邀請(qǐng)施工單位進(jìn)行協(xié)商，確定工程的造價(jià)和工期。這種招標(biāo)比邀請(qǐng)招標(biāo)的適用范圍小，但參與議標(biāo)的單位也不得少于兩家。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理，是指從項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的，所以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

1．工程施工管理。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開(kāi)發(fā)企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開(kāi)支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開(kāi)支、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)為：

(1)項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來(lái)中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。

(2)費(fèi)用控制。主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃，審核費(fèi)用支出，研究節(jié)支途徑。(3)進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時(shí)地調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。(4)質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督；處理質(zhì)量問(wèn)題，組織工程驗(yàn)收。

(5)合同管理。對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減。，合同糾紛、索賠等事宜。2．工程施工控制。

(1)工程進(jìn)度控制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過(guò)工程計(jì)劃來(lái)具體實(shí)現(xiàn)。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類(lèi)：第一類(lèi)，客觀(guān)進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開(kāi)始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示。第二類(lèi)，總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門(mén)、計(jì)劃部門(mén)、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃。總進(jìn)度計(jì)劃也可通過(guò)橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。第三類(lèi)，單位工程進(jìn)度計(jì)劃。以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制。

(2)質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)模是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。

(3)成本控制。實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析和間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。

①直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對(duì)直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算作比較，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程單價(jià)比較，研究存在問(wèn)題。

②間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。間接費(fèi)用的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)用為基礎(chǔ)，按照間接費(fèi)用率計(jì)算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測(cè)，采取措施來(lái)降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要作支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理。

(1)工程建設(shè)監(jiān)理的概念。工程建設(shè)監(jiān)理簡(jiǎn)稱(chēng)為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對(duì)建設(shè)者在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管理，使這些活動(dòng)及其結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同要求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo)，同時(shí)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能在開(kāi)發(fā)計(jì)劃期限內(nèi)以合理的造價(jià)和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場(chǎng)消費(fèi)者。

(2)工程監(jiān)理的內(nèi)容。

①工程進(jìn)度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對(duì)工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動(dòng)，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時(shí)間完成。主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行具體的論證，編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃和階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析。

②工程質(zhì)量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國(guó)家規(guī)范對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動(dòng)。通常涉及的內(nèi)容有：第一，委托方與監(jiān)理方要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標(biāo)及監(jiān)理事項(xiàng)，依照合同規(guī)定提供建設(shè)項(xiàng)目最終產(chǎn)品。第二，進(jìn)行質(zhì)量控制。根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定檢查施工過(guò)程中的工藝、材料、設(shè)備情況。第三，質(zhì)量保證，對(duì)取得的實(shí)際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，看其是否合乎要求。

③工程合同監(jiān)理。可以根據(jù)委托方的意圖，代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件，代理招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)，并同中標(biāo)單位商簽工程承包合同。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實(shí)施執(zhí)行，及時(shí)了解并處理合同執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。需要說(shuō)明的是，在合同監(jiān)理過(guò)程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動(dòng)，必須采取書(shū)面形式。

4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收是施工過(guò)程的最后一道程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。通過(guò)竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶(hù)。對(duì)于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過(guò)投人使用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項(xiàng)。因此，竣工的建設(shè)項(xiàng)目和單項(xiàng)工程，都應(yīng)該及時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗(yàn)收。(1)房屋建設(shè)項(xiàng)目的一般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

①工程項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。

②所有設(shè)備(如電梯、采暖通風(fēng)裝置)均按設(shè)計(jì)規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動(dòng)，發(fā)揮功能。

③上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無(wú)滲透現(xiàn)象；照明及動(dòng)力用電工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰，操作方便；室內(nèi)、外道路均已建成；衛(wèi)生裝備、煤氣設(shè)施均能正常運(yùn)轉(zhuǎn)、工作。

④整個(gè)工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門(mén)按施工技術(shù)經(jīng)驗(yàn)規(guī)范進(jìn)行評(píng)定，達(dá)到合格以上。核實(shí)建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財(cái)務(wù)決算分析；對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)價(jià)，對(duì)不合格的提出返回復(fù)修意見(jiàn)。⑤要求建筑物四周兩米以?xún)?nèi)的場(chǎng)地平整，由本項(xiàng)施工所造成的障礙物已清除。(2)竣工驗(yàn)收的程序。

①工程建設(shè)完成后，施工單位向開(kāi)發(fā)商遞交竣工報(bào)告，設(shè)計(jì)、施工單位向開(kāi)發(fā)商提交圖紙。

②開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗(yàn)收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗(yàn)工程施工質(zhì)量。

③共同驗(yàn)收。以開(kāi)發(fā)商為主，組織用戶(hù)、施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督站等單位共同檢查，評(píng)定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。單項(xiàng)工程經(jīng)過(guò)共同驗(yàn)收，驗(yàn)收合格者由驗(yàn)收單位填具驗(yàn)收證書(shū)，由質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)發(fā)給工程質(zhì)量等級(jí)證書(shū)。對(duì)于總體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，經(jīng)過(guò)共同驗(yàn)收，還要進(jìn)行綜合驗(yàn)收。即由開(kāi)發(fā)商向主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，主管部門(mén)組織建委、計(jì)委、建行、人防、環(huán)保、消防、開(kāi)發(fā)辦公室、規(guī)劃局等部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，簽證驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。已驗(yàn)收過(guò)的單項(xiàng)工程，不再驗(yàn)收。

④編制工程決算。竣工決算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。每項(xiàng)工程完工后，承包商在向開(kāi)發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時(shí)，都要編制工程決算，辦理財(cái)務(wù)結(jié)算。工程決算應(yīng)在竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)完成。

⑤編制并移交竣工檔案。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)，是城市進(jìn)一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真組織技術(shù)資料，整理和清繪竣工圖紙，移交使用單位和城市建設(shè)檔案館。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的含義

廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，它是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的個(gè)人或集體通過(guò)一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，特別是某些創(chuàng)造性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，把房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價(jià)值和產(chǎn)權(quán)，通過(guò)市場(chǎng)交換傳遞給房地產(chǎn)的消費(fèi)者，以期獲得盡可能多的利潤(rùn)的一種活動(dòng)。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣的內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，或者說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是一項(xiàng)近年來(lái)發(fā)展起來(lái)的新型的專(zhuān)業(yè)工作，從時(shí)間跨度上，它涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和售后服務(wù)，從專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域看，它涉及到市場(chǎng)研究與預(yù)測(cè)、項(xiàng)目評(píng)估、財(cái)務(wù)分析、建筑設(shè)計(jì)、園藝設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)等多個(gè)領(lǐng)域，是一項(xiàng)綜合性的、操作性的、知識(shí)密集性的工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一般包括：市場(chǎng)分析，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和營(yíng)銷(xiāo)策略研究以及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理等內(nèi)容。

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必須建立在前期的市場(chǎng)研究和分析的基礎(chǔ)上。市場(chǎng)分析是一個(gè)廣義的概念，它在時(shí)間上，貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。在空間上，要研究周邊甚至更大的區(qū)域范圍。在分析的內(nèi)容上，不僅要從宏觀(guān)上分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃的影響；還要從微觀(guān)上分析各類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況以及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的狀況等。

2．營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和營(yíng)銷(xiāo)策略。在經(jīng)過(guò)圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的一系列市場(chǎng)調(diào)查分析之后，開(kāi)發(fā)商在投資決策時(shí)起碼要考慮以下幾個(gè)方面的問(wèn)題(4WlH)：第一，選擇在哪里投資(Where)?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，最先應(yīng)是確定投資地區(qū)，選擇空間區(qū)位，比如是北京還是上海?是中關(guān)村還是亞運(yùn)村?也就是說(shuō)，哪里的開(kāi)發(fā)潛力最大和預(yù)期回報(bào)最高?第二，何時(shí)投資比較好(When)?比如，因?yàn)閬喼藿鹑谖C(jī)的影響，一塊地理位置非常優(yōu)越的地塊，1997年投資可能只能投在每平方米8000元的住宅，如果在2000年投資可能開(kāi)發(fā)出一處每平方米30000元的高級(jí)酒店。這時(shí)就存在一個(gè)何時(shí)開(kāi)發(fā)最有利的問(wèn)題。第三，投資何種物業(yè)(What)?是商業(yè)物業(yè)還是寫(xiě)字樓物業(yè)?是普通住宅還是高檔別墅?如果是普通住宅的話(huà)，應(yīng)有多少三居?多少兩居?第四，為誰(shuí)開(kāi)發(fā)或賣(mài)給誰(shuí)(Whom)?開(kāi)發(fā)商要知道未來(lái)的客戶(hù)是哪些人群?他們是富裕家庭還是中等收入家庭?是教師還是律師?是30歲到40歲之間還是60歲以上?第五，如何開(kāi)發(fā)(How)?是合作開(kāi)發(fā)?還是獨(dú)立開(kāi)發(fā)?還是開(kāi)發(fā)到一定程度再轉(zhuǎn)讓?當(dāng)開(kāi)發(fā)商明確了以上這些問(wèn)題之后，還要組織委托規(guī)劃設(shè)計(jì)專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定戶(hù)型比、建筑風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境等等。在工程施工進(jìn)行的同時(shí)，就要開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，如召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)、廣告宣傳，同時(shí)配合開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行預(yù)售，為此還要對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行培訓(xùn)和組織。

以上在前期進(jìn)行的這些概念確定性的工作，大多數(shù)是屬于一種策略和謀劃，完全是根據(jù)市場(chǎng)的變化而變化和調(diào)整的。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商除了做看得見(jiàn)的營(yíng)銷(xiāo)工作以外，還要做無(wú)形的營(yíng)銷(xiāo)工作，即營(yíng)銷(xiāo)策略的研究和確定。具體包括：價(jià)格策略、產(chǎn)品策略、企業(yè)策略等。

3。營(yíng)銷(xiāo)管理。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣時(shí)，還要在營(yíng)銷(xiāo)管理方面做大量的工作，組織營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)或部門(mén)，選擇策劃和中介公司，選擇設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，選擇市場(chǎng)調(diào)查公司，選擇廣告代理，選擇企業(yè)形象設(shè)計(jì)公司進(jìn)行企業(yè)形象設(shè)計(jì)，管理營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，監(jiān)督營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的實(shí)施，并與開(kāi)發(fā)企業(yè)的其他部門(mén)進(jìn)行配合。

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源

(一)企業(yè)自有資金

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有一定數(shù)額的自有資金，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提條件。企業(yè)自有資金的多少，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查及級(jí)別劃分的標(biāo)準(zhǔn)之一。例如我國(guó)規(guī)定一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需有自有流動(dòng)資金1000萬(wàn)元以上。由此可以看出，自有資金在某種程度上決定著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的規(guī)模大小。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金一般包括現(xiàn)金和其他速動(dòng)資產(chǎn)，及近期可收回的各種應(yīng)收款。另外，企業(yè)通過(guò)內(nèi)部資金的挖掘，合理安排利用，也可作為自有資金應(yīng)付臨時(shí)的資金需要。如利潤(rùn)留成，竣工房屋的保險(xiǎn)金，房屋在建過(guò)程中應(yīng)支付而暫未支付的工程進(jìn)度款，應(yīng)付而未付或近期支付的材料費(fèi)、設(shè)備費(fèi)和應(yīng)交稅金等。

通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能在銀行存有大量的貨幣資金來(lái)等待投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但某些存于銀行用于透支貸款、保函或信用證的補(bǔ)償余額等凍結(jié)資金，若能爭(zhēng)取早日解凍，也可作為貨幣資金使用。另外，速動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)也是重要的資金來(lái)源之一。速動(dòng)資產(chǎn)一般包括企業(yè)持有的各種銀行票據(jù)、股票、債券等(可以轉(zhuǎn)讓、抵押或貼現(xiàn)而獲得貨幣資金)，以及其他可以立即售出的建成樓宇等。至于各種應(yīng)收款，包括已定合同的應(yīng)收售樓款及其他應(yīng)收款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，只要能判斷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益高于企業(yè)自有資金的機(jī)會(huì)收益(如銀行存款利息等)或高于速動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)損失(包括機(jī)會(huì)損失)等，就可以根據(jù)自身的能力，適時(shí)投入白有資金，獲取投資回報(bào)。(二)銀行貸款

任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想求得發(fā)展，取得銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的支持是不可少的。而且由于“杠桿效應(yīng)”存在，任何開(kāi)發(fā)商都不可能、也不愿意完全靠自有資金周轉(zhuǎn)而不利用銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的借貸資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。因此，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)行銀行信貸是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的主要來(lái)源之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按一定條件和手續(xù)，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)信貸，這部分信貸資金就構(gòu)成負(fù)債的一部分。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款，銀行一般根據(jù)企業(yè)資信、業(yè)績(jī)、實(shí)有資本、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本和預(yù)期效益，以及貸款用途和使用方向進(jìn)行審核，決定是否給予貸款。銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的形式一般有以下10種： 1．房產(chǎn)抵押貸款。是指銀行要求借款者以其合法的房產(chǎn)商品為抵押物作為保證的貸款。它必須訂立《抵押供借貸款合同》才能生效。貸款利率按固定資產(chǎn)貸款利率。對(duì)職工個(gè)人貸款根據(jù)房?jī)r(jià)高低或購(gòu)房人的承受能力，利率比前稍低。房地產(chǎn)抵押貸款期限一般較長(zhǎng)。

2．土地使用權(quán)抵押貸款。是指貸款人以通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式合法取得的土地使用權(quán)作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。3．商品房建筑材料、設(shè)備補(bǔ)償貿(mào)易貸款。是銀行對(duì)商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)用于建筑材料、設(shè)備補(bǔ)償貿(mào)易中發(fā)放的貸款。補(bǔ)償貿(mào)易是一方向另一方提出購(gòu)置機(jī)器，設(shè)備、技術(shù)等的資金，另一方則在生產(chǎn)后以產(chǎn)品或商定的其他產(chǎn)品來(lái)償還資金的一種方式。

4．商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。向銀行申請(qǐng)這部分貸款，要附有主管部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)和總概算及擁有30％以上的自有流動(dòng)資金。貸款利率按國(guó)家規(guī)定的流動(dòng)資金貸款利率計(jì)息。5．城市開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款。是指銀行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于城市綜合開(kāi)發(fā)的一種建設(shè)流動(dòng)資金。投放重點(diǎn)是城市住宅及其配套工程。

6．住宅投資撥款改貸款，簡(jiǎn)稱(chēng)“撥改貸”。是指國(guó)家預(yù)算安排的住宅建設(shè)投資由國(guó)家財(cái)政撥款改為銀行貸款。7．房地產(chǎn)貼息貸款。是指銀行發(fā)放的貸款額度由國(guó)家下達(dá)、貸款利息由國(guó)家補(bǔ)貼的房地產(chǎn)貸款。在房地產(chǎn)建設(shè)資金尚未得到完全由銀行貸款的時(shí)候，貼息貸款是必不可少的一種方式。這種貸款面向的對(duì)象主要是機(jī)關(guān)、事業(yè)單位。該項(xiàng)貸款主要用于城市文化設(shè)施和公用福利性設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

8．自建公助貸款。是指銀行為扶助城鎮(zhèn)居民和職工自建住房所發(fā)放的貸款。自建房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。9．私人購(gòu)房貸款。是指銀行向私人購(gòu)房者發(fā)放的用于購(gòu)置房屋的專(zhuān)項(xiàng)貸款。

10．儲(chǔ)、貸結(jié)合的私人購(gòu)房貸款。是指先由購(gòu)買(mǎi)商品房的城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄，儲(chǔ)蓄達(dá)到一定金額后，銀行對(duì)其購(gòu)房資金不足部分給予貸款。其特征是“先存后貸”、“專(zhuān)存專(zhuān)貸”、“存貸掛鉤”。

以上10項(xiàng)房地產(chǎn)貸款形式，其中第1、2、9、10項(xiàng)為長(zhǎng)期貸款，其余6項(xiàng)為短期貸款。前者的貸款期限一般超過(guò)3年，且以房地產(chǎn)抵押為特征。后者的貸款期限限制在3年之內(nèi)。由于長(zhǎng)期貸款，銀行本身要承受因通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，短期貸款銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)較小，企業(yè)也不用以房地產(chǎn)作抵押，而且獲得貸款較容易。(三)社會(huì)資金

社會(huì)資金主要是指通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)股票和債券籌集社會(huì)閑散資金，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。它可以在很短時(shí)間內(nèi)，迅速聚集大量資金。房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的一條重要渠道。

1，房地產(chǎn)股票。通過(guò)企業(yè)改制重組，成立的股份制房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(企業(yè))可以通過(guò)發(fā)行股票的方式籌集開(kāi)發(fā)資金。房地產(chǎn)股票是股票持有人對(duì)房地產(chǎn)股份公司(企業(yè))相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)份額的私人占有權(quán)，是持有人對(duì)企業(yè)進(jìn)行的一種投資。任何人，無(wú)論購(gòu)置多少份額的股票，均對(duì)企業(yè)擁有部分所有權(quán)(股權(quán))。當(dāng)企業(yè)盈利時(shí)，所有股票持有人按股份領(lǐng)取股息和分紅。股東在股份公司享有的權(quán)利的大小，取決于該股東持有股票的股數(shù)。與債券不同，股票允許轉(zhuǎn)讓但無(wú)權(quán)要求企業(yè)收回。因此，購(gòu)買(mǎi)股票是有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的。所以，股票持有人作為股東承擔(dān)房地產(chǎn)股份公司的有限責(zé)任，同時(shí)享有相應(yīng)的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。股份制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(企業(yè))可以發(fā)行以下四類(lèi)股票：

(1)普通股。普通股是指其收益隨著股份公司利潤(rùn)的變動(dòng)而變動(dòng)、股東權(quán)益不受限制的一種股票。在股份制公司(企業(yè))剛成立時(shí)，一般都要首先發(fā)行普通股票，這也是公司(企業(yè))的基本股票。一般普通股的發(fā)行額占股份制公司(企業(yè))股票總發(fā)行額的比例最大，占有的股東數(shù)也最多。

(2)優(yōu)先股。優(yōu)先股是指可以比其他股票優(yōu)先取得股息和分配剩余財(cái)產(chǎn)的股票，一般在吸引保守投資者投資、獲得或合并其他公司、擴(kuò)充和改善企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況時(shí)發(fā)行。優(yōu)先股也是股份制公司(企業(yè))發(fā)行的一種主要股票。(3)后配股。后配股是指在利潤(rùn)分配和剩余財(cái)產(chǎn)分配方面后于普通股的股票。這種股票主要用于政府為支持某項(xiàng)事業(yè)時(shí)，與股份公司達(dá)成在企業(yè)效益不好時(shí)可以免付股息的協(xié)議。但是，若企業(yè)效益好，則后配股股東能獲得剩余的全部紅利。這種股票發(fā)行較少。

(4)混合股。混合股是指在股息分配方面優(yōu)先、而在剩余財(cái)產(chǎn)分配方面墊后的將兩種權(quán)利混合起來(lái)的股票。這種股票發(fā)行很少。

2．房地產(chǎn)債券。債券是債權(quán)人和債務(wù)人之間建立資金借貸關(guān)系的憑證。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的債券市場(chǎng)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，債券的種類(lèi)和數(shù)量急劇增長(zhǎng)，債券的發(fā)行方式、管理方法也逐步走向規(guī)范化、科學(xué)化，一個(gè)符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的、現(xiàn)代化的債券市場(chǎng)已逐步形成。通過(guò)發(fā)行債券籌集資金，已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(企業(yè))普遍認(rèn)同和采用的方式。

房地產(chǎn)債券是指?jìng)鶆?wù)人承諾按一定的利率和在一定日期支付利息，并在特定日期償還本金的書(shū)面?zhèn)鶆?wù)證書(shū)。它的性質(zhì)類(lèi)似國(guó)庫(kù)券，有人亦稱(chēng)之為“集資券”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，發(fā)行債券是一種有效快捷的籌資方式。人們之所以樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)，原因有二：一是債券券面注明了償還本息日期，債券持有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)很小；其二，債券一般以無(wú)記名形式發(fā)行，可隨時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)子诹魍ā４送猓瑐€可以采取以獎(jiǎng)代息、獎(jiǎng)息并存兩種方式發(fā)行。通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)債券，讓全社會(huì)都來(lái)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)，這無(wú)疑有益于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的合理化。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(企業(yè))利用債券籌集開(kāi)發(fā)資金具有以下幾方面優(yōu)點(diǎn)：

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(企業(yè))在很大程度上有決定債券種類(lèi)、數(shù)額、利率、期限和還款方式等參數(shù)的自主權(quán)，從而能夠更好地和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要結(jié)合起來(lái)，使企業(yè)在急需資金時(shí)及時(shí)得到資金，而在不需要資金時(shí)停止籌資行為，顯著提高開(kāi)發(fā)資金的使用效益。

(2)利用債券籌集開(kāi)發(fā)資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(企業(yè))的直接籌資行為，它比向銀行借款等間接融資方式經(jīng)過(guò)的中間環(huán)節(jié)少、進(jìn)展快、簡(jiǎn)便易行。

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(企業(yè))獲得的債券資金十分穩(wěn)定，其使用方式和用途也沒(méi)有什么限制，企業(yè)運(yùn)用方便、靈活自如。(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)資金收益率比較高，風(fēng)險(xiǎn)小，因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券一般信譽(yù)較高，易于為債權(quán)人接受。同時(shí)，通過(guò)發(fā)行債券，還可以促進(jìn)企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理水乎，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)公司(企業(yè))的知名度，為今后開(kāi)發(fā)公司(企業(yè))的業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。(四)其他資金

1．各類(lèi)信托基金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但投資回報(bào)率也較高，因此，一些信托基金也樂(lè)于將基金的一部分投向房地產(chǎn)這一收益較高的行業(yè)，作為其投資組合的組成部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以以約定的利率向各類(lèi)基金組織融資，也可以吸收其投資人股。盡管其利率水平相對(duì)高于銀行貸款，但對(duì)資金需求量很大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言仍不失為一條有效的籌資渠道。

目前國(guó)內(nèi)各類(lèi)信托基金組織都已先后建立起來(lái)，如住房發(fā)展基金、職工社會(huì)福利基金、各類(lèi)獎(jiǎng)勵(lì)基金、各類(lèi)社會(huì)公益基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金等都可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的對(duì)象。

2．商品房預(yù)售。通過(guò)商品房預(yù)售，既可以提前回收和籌集建設(shè)資金，又可以降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)，完成設(shè)計(jì)報(bào)建等于續(xù)，經(jīng)銀行或注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核，投入建設(shè)開(kāi)發(fā)的資金達(dá)到項(xiàng)日總投資額的25％以上，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可預(yù)售商品房。付款方式包括一次性付款、建筑期付款(首期付一部分，樓宇封頂付一部分，交付使用時(shí)全部付清)及分期付款(分若干年付款)三種。開(kāi)發(fā)商多傾向于一次性付款，并給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，以盡早地收取售樓款。

以上闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的各種來(lái)源，通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的籌集是上述各資金來(lái)源渠道的綜合使用。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用自有資金支付獲取土地使用權(quán)的地價(jià)款(出讓金)和各項(xiàng)前期費(fèi)用，然后將土地使用權(quán)向銀行抵押取得貸款，用于建安工程投資；當(dāng)建設(shè)投資達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，通過(guò)預(yù)售商品房提前收回部分售樓款或定金，進(jìn)一步用于房屋建造；再加上其他渠道籌集的資金，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢，交付使用。如果開(kāi)發(fā)商擬將樓宇建成后以出租方式經(jīng)營(yíng)，則開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)要考慮長(zhǎng)期融資，等投人使用后，以每年的租金收入逐年還本付息。由于以出租為主的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收期很長(zhǎng)(一般要10年左右)，一般是實(shí)力很強(qiáng)具有銀行或財(cái)團(tuán)支持的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才愿這樣做。

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦事程序

房地產(chǎn)企業(yè)辦事指南

? 第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：

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一、選址定點(diǎn)；(發(fā)改委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)、土地預(yù)審、建設(shè)局辦理建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)、環(huán)保局辦理環(huán)保意見(jiàn)書(shū)、文化局地震局園林園水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū))。

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二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；（人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查、公安消防局教育局水利局城管局環(huán)保局園林局文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）

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三、初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；（建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》）

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四、規(guī)劃報(bào)建圖審查；（規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本））

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五、施工報(bào)建；（建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》）

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六、商品房預(yù)售許可階段；（由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》）開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（1）（2）（3）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（4）（5）（6）開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； 工程施工合同；

商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

?

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案（建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收、規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明）

?

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委（即發(fā)改委）審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委（即建設(shè)局）辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。? ?

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書(shū)；

（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；

? 以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

一、立項(xiàng)審批、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書(shū)（原件一份）、項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)（一份）4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）、銀信部門(mén)出示的資金證明（原件一份）、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）7、項(xiàng)目地形圖（一份）8、有關(guān)職能部門(mén)的意見(jiàn)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線(xiàn)，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。2、建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報(bào)建

（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。、計(jì)劃部門(mén)核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門(mén)批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書(shū)； 2、規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 3、國(guó)土部門(mén)核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》；、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)； 5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》； 6、消防部門(mén)核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)》； 7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書(shū)》； 8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見(jiàn)書(shū)》； 9、建設(shè)資金證明；、工程預(yù)算書(shū)和造價(jià)部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程類(lèi)別核定書(shū)》； 11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設(shè)工程施工公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表； 3、建設(shè)工程監(jiān)理公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表。

（三）邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表； 3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表； 4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明； 5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告； 3、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告； 4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明； 5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。1、《規(guī)劃許可證》；、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表； 3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表； 4、施工合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件； 5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件； 6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)； 7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表； 8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位提供的資料：（１）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；

（２）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；（３）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（４）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預(yù)算書(shū)（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）； 2、施工單位提供的資料：（１）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（２）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（３）施工組織設(shè)計(jì)方案和專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)方案；（４）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（５）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（６）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；（７）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；

（８）購(gòu)買(mǎi)安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（９）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。1、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表； 2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)和工程監(jiān)理合同；、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的樁機(jī)管理手冊(cè)）； 4、使用商品混凝土《購(gòu)銷(xiāo)合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文； 5、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表； 6、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表； 7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書(shū)； 8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證； 9、施工許可申請(qǐng)表；

四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在 7 個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容； 2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表； 3、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告； 7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告； 8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款； 9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書(shū)》；、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料； 11、規(guī)劃部門(mén)出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門(mén)出具的驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)或驗(yàn)收合格證； 13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問(wèn)題已全部整改好； 14、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書(shū)。

（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書(shū)。

（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起 15 個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； 2、《施工許可證》； 3、竣工驗(yàn)收備案表； 4、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告； 5、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表； 6、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告； 7、工程施工安全評(píng)價(jià)書(shū)； 8、工程質(zhì)量保修書(shū)； 9、工程竣工結(jié)算書(shū)；、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》； 11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。1、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；（2）工程類(lèi)別核定書(shū)；

（3）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；（6）圖紙會(huì)審記錄；（7）工程施工開(kāi)工報(bào)告；（8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；（12）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料；（13）竣工圖。、工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。、已取得土地管理部門(mén)出具的用地批文及土地使用證。3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。4、計(jì)劃部門(mén)簽發(fā)的《項(xiàng)目投資許可證》。5、如向境外銷(xiāo)售，需提供境外銷(xiāo)售商品房批文。6、已簽房屋施工合同。、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。、建設(shè)銀行審核開(kāi)發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資 25 ％以上資金的驗(yàn)資證明。9、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用帳戶(hù)。10、預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。、具有預(yù)售說(shuō)明書(shū)(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷(xiāo)售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)偂㈨?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開(kāi)工及竣工交付使用時(shí)間等)。、項(xiàng)目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門(mén)在平面圖中注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置和樓號(hào))。13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款基本流程

開(kāi)發(fā)貸款定義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需的貸款。借款主體

經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)并已取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。貸款條件

1．必須經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)登記，取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照并通過(guò)年檢，取得行業(yè)主管部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

2．具有貸款卡，在銀行開(kāi)立基本賬戶(hù)或一般賬戶(hù)。3．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與其資質(zhì)等級(jí)相符。

4．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實(shí)、有效，應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)（施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。

5．項(xiàng)目的實(shí)際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿(mǎn)足當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的需求，有良好的市場(chǎng)租售前景。

6．項(xiàng)目的工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預(yù)算總投資能滿(mǎn)足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見(jiàn)等因素追加預(yù)算的需要。7．貸款用途符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)和政策。

8．項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。貸款所需材料 一．基本材料

1．.法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件)和建設(shè)管理部門(mén)核準(zhǔn)的資質(zhì)證明； 2．法人代碼證書(shū)(原件及復(fù)印件)； 3．稅務(wù)登記證(原件及復(fù)印件)； 4．企業(yè)貸款卡；

5．財(cái)政部門(mén)或會(huì)計(jì)(審計(jì))事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告，成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來(lái)的審計(jì)報(bào)告和近期報(bào)表； 6．公司章程（原件及復(fù)印件）； 7．驗(yàn)資報(bào)告（原件及復(fù)印件）； 8．法定代表人證明、簽字樣本；

9． 企業(yè)董事會(huì)成員和主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本；

10． 若客戶(hù)為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要求提供董事會(huì)或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；

11．貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書(shū)（原件）； 12．其他所需材料。二．貸款項(xiàng)目材料

1．國(guó)有土地出讓合同； 2．國(guó)有土地使用證； 3．中標(biāo)通知書(shū)； 4．付清土地出讓金憑證；

5．建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 6．建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 7．建筑工程施工許可證；

8．建筑總承包合同；

9．項(xiàng)目總投資測(cè)算及建筑資金缺口證明； 10．項(xiàng)目可行性報(bào)告；

11．其他相關(guān)材料。三．擔(dān)保材料

按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。貸款利率

貸款利率按中國(guó)人民銀行利率浮動(dòng)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15%—30%。貸款程序 1．借款人申請(qǐng)借款時(shí)，應(yīng)首先填寫(xiě)《借款申請(qǐng)書(shū)》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。

2．銀行受理借款人申請(qǐng)后,應(yīng)按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件，對(duì)工程項(xiàng)目的可行性和概預(yù)算情況進(jìn)行評(píng)估，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式意見(jiàn)。

3．銀行審查人員對(duì)調(diào)查人員提供的調(diào)查報(bào)告、評(píng)估報(bào)告及所依據(jù)的資料、文件進(jìn)行審查核實(shí)，提出審查意見(jiàn)。在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行審批貸款。商品房開(kāi)發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照銀行頒布的有關(guān)中長(zhǎng)期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。4．貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。

第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款操作流程如下：

遞交申請(qǐng)——受理調(diào)查——項(xiàng)目評(píng)估——核查審批 辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)

（一）借款人資格

借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，須符合以下基本條件：

1、借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。

2、有經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。

3、經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好。

4、信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。

5、有貸款證，并在貸款行開(kāi)立基本賬戶(hù)或一般賬戶(hù)。

6、有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。

7、貸款項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。

8、借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》。

9、貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，有規(guī)范的可行性研究報(bào)告。

10、貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。

11、貸款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。

12、企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。

13、貸款人規(guī)定的其他條件。

（二）申請(qǐng)貸款資料

開(kāi)發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項(xiàng)目的相關(guān)資料。

1、單位資料

（1）經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書(shū)及簽字樣本、借款授權(quán)書(shū)（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件；（2）單位章程、成立批文；

（3）經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表；

（4）工商管理部門(mén)的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開(kāi)戶(hù)許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件；（5）法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告；（6）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)；（7）借款申請(qǐng)報(bào)告；

（8）公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議；

（9）若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書(shū)；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書(shū)及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明；（10）公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。

2、項(xiàng)目資料

（1）項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建筑工程規(guī)劃許可證；

（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線(xiàn)圖、國(guó)有土地使用證；（5）地價(jià)款繳交憑證復(fù)印件；（6）施工許可證；（7）房地產(chǎn)預(yù)算許可證；

（8）合作項(xiàng)目需提供合作開(kāi)發(fā)合同或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)合作開(kāi)發(fā)的批件。

（三）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查與審批

貸款審查是貸款審查部門(mén)根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對(duì)貸款調(diào)查部門(mén)提供的資料進(jìn)行核實(shí)，評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。

（一）貸款審查的主要內(nèi)容

1、審查調(diào)查部門(mén)提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。

2、根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。

3、審查貸款項(xiàng)目是否需要評(píng)估，有無(wú)評(píng)估報(bào)告，有否超權(quán)限評(píng)估，評(píng)估報(bào)告是否已批準(zhǔn)，項(xiàng)目情況是否可行。

4、審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿(mǎn)足項(xiàng)目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來(lái)源。

5、審查貸款期限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款最長(zhǎng)期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長(zhǎng)不超過(guò)1年。

6、審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。質(zhì)押貸款：包括存單、國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券質(zhì)押貸款。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營(yíng)運(yùn)車(chē)輛抵押貸款。

俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，《擔(dān)保法》規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無(wú)企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人；（2）核實(shí)保證人保證意見(jiàn)的真實(shí)性、合法性，如股份公司要有董事會(huì)決議；（3）審查保證人的保證能力。

7、復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。計(jì)算公式為：

貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×[企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)×（1-Y）+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)×Y] Y=項(xiàng)目投資總額/（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額）

貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=（正常貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.0+逾期貸款金額×項(xiàng)目貸款見(jiàn)儀式×1.3+呆滯貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.8+呆賬貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×2.5）/貸款總額

8、審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無(wú)超過(guò)該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無(wú)超過(guò)單個(gè)企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9、按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。

貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告、調(diào)查意見(jiàn)不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查。

貸款審查意見(jiàn)中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)審批表》交審查主管復(fù)審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報(bào)有權(quán)人簽批。

（二）貸款的審批

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評(píng)估權(quán)限辦理。

1、貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類(lèi)、金額、期限、利率、方式。

2、凡是要上報(bào)上級(jí)行審批的，均要由下級(jí)行向上級(jí)行審查崗提交本級(jí)行信貸審查委員會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目調(diào)查的實(shí)審意見(jiàn)，并由行長(zhǎng)簽署上報(bào)。上級(jí)行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會(huì)或有權(quán)簽批人簽批。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。

3、貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門(mén)輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說(shuō)明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門(mén)，并由貸款調(diào)查部門(mén)通知企業(yè)。

五、貸款的發(fā)放

經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押（質(zhì)押）合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證（見(jiàn)證）、抵押登記、保險(xiǎn)等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長(zhǎng)于借款期半年。保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。若屬抵押（質(zhì)押）擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物（質(zhì)物）權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險(xiǎn)單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷(xiāo)售手續(xù)時(shí)，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。若屬住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項(xiàng)目貸款前，與借款人就該貸款項(xiàng)目銷(xiāo)售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。

貸款審查部門(mén)對(duì)貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實(shí)無(wú)誤后，由信貸員填寫(xiě)貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)部門(mén)，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開(kāi)立的專(zhuān)戶(hù)。

二、城市房屋拆遷程序

（一）房屋拆遷申請(qǐng)

無(wú)論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，并同時(shí)提交下列材料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆行計(jì)劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金額機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

拆遷計(jì)劃和拆遷方案是拆遷申請(qǐng)的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說(shuō)明拆遷的范圍，拆遷的對(duì)象，拆遷的實(shí)施步驟，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位的補(bǔ)償安置方案，安置房和臨時(shí)安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi) 的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時(shí)間安排等。

（二）房屋拆遷審批

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請(qǐng)之日起30日，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門(mén)發(fā)給拆遷申請(qǐng)人房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門(mén)在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門(mén)和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

（三）簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

在房屋主管部門(mén)審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問(wèn)題簽訂書(shū)面協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限以及違約責(zé)任等事項(xiàng)。1．拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：(1)被拆除房屋的坐落地點(diǎn)、面積和用途；(2)補(bǔ)償方式；(3)補(bǔ)償金額；

(4)安置用房面積和安置地點(diǎn)；(5)搬遷過(guò)渡方式及期限；(6)違約責(zé)任等。

2．房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征：

(1)協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的單位和個(gè)人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；(2)協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制；(3)協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性。

補(bǔ)償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門(mén)備案。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門(mén)的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。(四)實(shí)施拆遷

拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書(shū)，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

三、城市房屋拆遷的補(bǔ)償(一)補(bǔ)償對(duì)象

房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)我國(guó)《憲法》規(guī)定，國(guó)家、全民、集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋等合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失。為保護(hù)被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人)給予補(bǔ)償。應(yīng)當(dāng)明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。所有人既包括公民也包括法入。(二)補(bǔ)償形式 房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

1．貨幣補(bǔ)償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

2．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。拆遷租賃用房時(shí)被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。(三)特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償

1．出租房屋的拆遷補(bǔ)償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷入給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

2．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷，拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

3．設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。抵押當(dāng)事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達(dá)成協(xié)議的，拆遷補(bǔ)償按正常情況進(jìn)行；抵押當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，可向抵押人進(jìn)行追償，抵押權(quán)因房屋滅失而消失。

4．拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會(huì)公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。

5．臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償。臨時(shí)建筑必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。因此，拆除已超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑，不給予補(bǔ)償。對(duì)于尚沒(méi)有超過(guò)批準(zhǔn)使用年限的臨時(shí)建筑，可考慮臨時(shí)建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長(zhǎng)短，給予適當(dāng)補(bǔ)償。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補(bǔ)償。

四、城市房屋拆遷的安置

根據(jù)我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。

拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。

因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

(2)房屋拆遷糾紛的處理。拆遷入與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積租安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人提出申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門(mén)裁決。被拆遷人是批準(zhǔn)的房屋拆遷主管部門(mén)的，由同級(jí)人民政府裁決。《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》對(duì)行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應(yīng)當(dāng)以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，堅(jiān)持公平、公正、及時(shí)的原則。

當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行，當(dāng)拆遷人已根據(jù)規(guī)定對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)行政強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀清有關(guān)管理部門(mén)、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽(tīng)證。

房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。未經(jīng)行政裁決，不得實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。拆遷人未按裁決意見(jiàn)向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷。

第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段與程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般分為四個(gè)階段進(jìn)行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和營(yíng)銷(xiāo)階段。每個(gè)階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進(jìn)行的。

一、投資決策分析階段及其程序

投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇、可行性研究和決策立項(xiàng)。這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中至關(guān)重要的階段。可以說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。

(一)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目選擇

投資決策分析的第一步是對(duì)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)的鑒別和開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的選擇。其思路一般是從宏觀(guān)到微觀(guān)。首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系不同，投資機(jī)會(huì)也不一樣。其次，從中觀(guān)角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。進(jìn)一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關(guān)房地產(chǎn)的各種信息，從微觀(guān)層面，考慮選擇投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)類(lèi)型和空間區(qū)位，即通常所說(shuō)的“物業(yè)”和“地塊”，經(jīng)過(guò)一系列的投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目篩選，投資意向初步建立，再進(jìn)一步與城市規(guī)劃部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)、當(dāng)前的土地?fù)碛姓呋蚴褂谜咭约捌渌锌赡芎献鞯耐顿Y商和房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士接觸洽談，使項(xiàng)目設(shè)想具體化，：并草簽投資意向書(shū)。然后，進(jìn)入下一步工作，即項(xiàng)目可行性研究。(二)初步可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設(shè)項(xiàng)目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。

初步可行性研究也稱(chēng)為預(yù)可行性研究。初步可行性研究足在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收集較為詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料，對(duì)擬投資項(xiàng)日所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預(yù)期投資效益，進(jìn)行初步分析、預(yù)測(cè)和估算，形成開(kāi)發(fā)投資初步方案，據(jù)此評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進(jìn)行詳細(xì)可行什研究，確定一些重要性的問(wèn)題是否進(jìn)行專(zhuān)題研究。初步可行性研究是編制項(xiàng)目建議書(shū)的依據(jù)。

(三)可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，對(duì)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的評(píng)價(jià)依據(jù)。故可行性研究也稱(chēng)為詳細(xì)可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究。可行性研究的主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)。通過(guò)可行性研究，進(jìn)一步明確了影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定性和不確定性因素，并對(duì)多個(gè)方案預(yù)測(cè)出其開(kāi)發(fā)成本和預(yù)期收益水平，經(jīng)過(guò)多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。據(jù)此，開(kāi)發(fā)商如果認(rèn)為該項(xiàng)目的預(yù)期收益水平可以接受，即可拍板決策。然而，如果某些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目關(guān)系到國(guó)計(jì)民生并具有很大社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益時(shí)，即使經(jīng)濟(jì)效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。可行性研究報(bào)告經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將正式立項(xiàng)，可以進(jìn)入項(xiàng)目前期工作階段。

二、前期工作階段及其程序

前期工作階段是指在投資決策和項(xiàng)目立項(xiàng)后至建設(shè)工程施工這段時(shí)間。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的工程勘測(cè)、獲取土地使用權(quán)、進(jìn)行拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開(kāi)發(fā)資金籌措、工程建設(shè)方案制定、辦理各項(xiàng)開(kāi)工手續(xù)等。(一)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的工程勘測(cè)

開(kāi)發(fā)地塊確定后，需要請(qǐng)勘測(cè)部門(mén)對(duì)地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進(jìn)行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及地基處理提供依據(jù)。(二)獲取土地使用權(quán)

土地使用權(quán)可以從土地一級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)出讓以協(xié)議、招標(biāo)或拍賣(mài)的方式獲取；也可以從土地二級(jí)市場(chǎng)通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式獲取；或通過(guò)其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營(yíng)等。開(kāi)發(fā)投資者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要和自身?xiàng)l件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式。(三)征地、拆遷、安置

按照國(guó)家土地管理法的有關(guān)規(guī)定，通過(guò)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)辦理土地征用手續(xù)。依據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例、標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，由開(kāi)發(fā)企業(yè)或委托專(zhuān)門(mén)的拆遷公司進(jìn)行拆遷安置。拆遷實(shí)施辦法可以是實(shí)物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。(四)規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的藍(lán)圖，要以人為本，合理確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)用地，滿(mǎn)足使用者對(duì)各項(xiàng)功能的要求，盡量做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。(五)落實(shí)開(kāi)發(fā)資金

開(kāi)發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行建設(shè)的重要保證，因此，在項(xiàng)目決策立項(xiàng)后，應(yīng)進(jìn)一步通過(guò)直接或間接的方式多渠道籌集落實(shí)資金，安排好短期和長(zhǎng)期信貸，并制定出開(kāi)發(fā)資金分期投入和使用計(jì)劃。(六)制定建設(shè)施工方案

制定詳盡的建設(shè)施工方案，對(duì)保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)都很重要。建設(shè)施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計(jì)劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃，施工圖設(shè)計(jì)方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計(jì)劃，編制工程量清單和工程時(shí)間進(jìn)度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計(jì)劃等。(七)施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)“三通一平”

施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)“三通一平”是為正式進(jìn)行建筑施工做準(zhǔn)備，包括：與供水、供電部門(mén)聯(lián)系，鋪設(shè)施工中臨時(shí)用水、用電管線(xiàn)，修筑施工用的臨時(shí)道路。由建筑單位進(jìn)行場(chǎng)地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)平整場(chǎng)地，修建施工現(xiàn)場(chǎng)的防護(hù)圍墻和臨時(shí)用房。

綜上所述，前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，市場(chǎng)情況可能會(huì)發(fā)生某些變化。開(kāi)發(fā)商應(yīng)隨時(shí)對(duì)那些變化的影響因素進(jìn)行分析和驗(yàn)證，制定出應(yīng)變措施，確保項(xiàng)目的順利開(kāi)工建設(shè)和預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、建設(shè)階段及其程序

建設(shè)階段是將前期階段的各項(xiàng)方案和計(jì)劃以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源集中于開(kāi)發(fā)地塊上和特定的時(shí)間段上，進(jìn)行正式施工建設(shè)的活動(dòng)。這一階段的工作任務(wù)主要是：通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式，優(yōu)選承包商；進(jìn)行項(xiàng)目施工建設(shè)的組織管理；項(xiàng)目控制和工程監(jiān)理；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用。(一)項(xiàng)目發(fā)包

開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)招投標(biāo)(公開(kāi)招投標(biāo)、邀請(qǐng)招投標(biāo)或議標(biāo))的方式，經(jīng)過(guò)發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、議標(biāo)和中標(biāo)等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來(lái)約束和確保承包商順利完成項(xiàng)目工程施工。(二)施工組織管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般由多個(gè)分項(xiàng)工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等。因此，要保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，就必須對(duì)各分項(xiàng)工程的施工建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實(shí)施。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，施工組織管理主要是指對(duì)施工單位管理、工程計(jì)劃管理、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場(chǎng)管理等。(三)項(xiàng)目控制與監(jiān)理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商通常聘請(qǐng)監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進(jìn)度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工合同要求進(jìn)行。有條件的開(kāi)發(fā)公司也可依靠自己進(jìn)行施工監(jiān)理。

施工建設(shè)中的項(xiàng)目控制主要包含進(jìn)度、質(zhì)量和投資三個(gè)方面的內(nèi)容。進(jìn)度控制又包含總進(jìn)度控制、設(shè)計(jì)進(jìn)度控制、施工進(jìn)度控制、驗(yàn)收與交用進(jìn)度控制四個(gè)方面；質(zhì)量控制又包含設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制；投資控制主要指設(shè)計(jì)成本、施工成本、建筑成本和設(shè)備安裝成本等的控制。(四)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開(kāi)發(fā)商組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)管理部門(mén)、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)及其他相關(guān)管理部門(mén)，按照被審核批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)、施工文件和國(guó)家頒布的有關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行綜合檢查驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目即可辦理交付使用手續(xù)。對(duì)于設(shè)計(jì)規(guī)定或主管部門(mén)要求分階段建設(shè)的單項(xiàng)工程，則應(yīng)分期分批進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

四、營(yíng)銷(xiāo)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)是幾乎貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的。只有通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價(jià)值和價(jià)值得以真正實(shí)現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)。在開(kāi)發(fā)建設(shè)初期，盡可能地預(yù)售或預(yù)租房屋，盡早回籠資金用于開(kāi)發(fā)建設(shè)；在竣工驗(yàn)收后，最主要的工作重點(diǎn)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，盡量在較短的時(shí)間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開(kāi)發(fā)收益。商品房的租售策略應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念和市場(chǎng)需求情況而定。

第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用

1．可行性研究的基本概念。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)以前，為了避免主觀(guān)決策、盲目建設(shè)帶來(lái)的損失和不良后果，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益最大化，必須對(duì)擬建項(xiàng)目在工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行研究、論證。決策者不僅要掌握項(xiàng)目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術(shù)論證的方法稱(chēng)為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三個(gè)部分，2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下的方面：

(1)作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)某一方案的評(píng)估結(jié)論，決定是否操作該投資項(xiàng)目。

(2)作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。比如對(duì)銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無(wú)償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

(3)可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門(mén)、建設(shè)管理部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也作為環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。

(4)作為開(kāi)展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。

(5)根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)特定方案的評(píng)價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。

(6)作為國(guó)家各級(jí)計(jì)劃部門(mén)編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

1．可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估決策四個(gè)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：(1)投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會(huì)。

投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。

(2)初步可行性研究。亦稱(chēng)“預(yù)可行性研究”。在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括： ①在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。

②確定對(duì)某些關(guān)鍵性問(wèn)題需要進(jìn)行專(zhuān)題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對(duì)各類(lèi)技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。

③根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。

初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周?chē)h(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。

(3)詳細(xì)可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對(duì)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。(4)項(xiàng)目的評(píng)估和決策。項(xiàng)目評(píng)估是由決策部門(mén)組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢(xún)公司或有關(guān)專(zhuān)家，對(duì)上報(bào)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評(píng)估。其內(nèi)容包括：

①全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；

②分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇；

③從企業(yè)、國(guó)家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；

④分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀(guān)性，對(duì)項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策； ⑤最后寫(xiě)出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。

2．可行性研究的基本內(nèi)容。由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：(1)總論：包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況、研究結(jié)果概要、存在問(wèn)題和建議。(2)市場(chǎng)需求、供給預(yù)測(cè)——租售價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)。(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢(shì)與問(wèn)題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。

(5)根據(jù)慣常條件，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。(6)項(xiàng)目投資、銷(xiāo)售費(fèi)用的投入時(shí)間。(7)資金來(lái)源及融資方式。(8)項(xiàng)目租售收入預(yù)測(cè)。

(9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。(10)項(xiàng)目評(píng)價(jià)與結(jié)論。

3．可行性研究的步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托，明確研究目標(biāo)。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開(kāi)發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢(xún)?cè)u(píng)估公司或投資顧問(wèn)公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書(shū)和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定工作計(jì)劃。(2)收集資料，調(diào)查研究。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。(3)設(shè)計(jì)方案。根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案。

(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。

(5)方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門(mén)明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

(6)制定實(shí)施計(jì)劃。對(duì)于選定的滿(mǎn)意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。

(7)編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過(guò)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

二、土地使用權(quán)獲取

目前，我國(guó)土地使用權(quán)的獲取主要通過(guò)行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制兩條途徑。對(duì)原先已通過(guò)行政劃撥的土地，在更新改造、再開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)補(bǔ)地價(jià)的方式重新獲取土地使用權(quán)。對(duì)于新開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)。有關(guān)途徑和方式簡(jiǎn)述如下。(一)通過(guò)政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)

根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國(guó)有土地，可由政府行政劃撥。因?yàn)樾姓潛芡恋厥褂脵?quán)是國(guó)家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對(duì)可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。同時(shí)限定了批準(zhǔn)權(quán)限，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃，其他土地超過(guò)70公頃，都必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；其余由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

建設(shè)征用土地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金；在土地使用過(guò)程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費(fèi)用。(二)國(guó)有土地使用權(quán)的有償使用

國(guó)有土地使用權(quán)有償使用是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分向國(guó)家繳納土地有償使用費(fèi)的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。目前，國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的方式主要有三種。

1．國(guó)有土地使用權(quán)出讓。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國(guó)家和土地使用權(quán)受讓方通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同來(lái)約定，但國(guó)家對(duì)出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地 50年。

合同約定的年限不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的最高年限，超過(guò)最高年限則無(wú)效。

在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國(guó)家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿(mǎn)，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請(qǐng)，批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用合同，否則土地?zé)o償收回。在土地使用期限內(nèi)國(guó)家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開(kāi)發(fā)投資情況予以補(bǔ)償。

土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并與土地行政主管部門(mén)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補(bǔ)充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。

目前，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標(biāo)、拍賣(mài)和協(xié)議出讓三種形式。(1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人(受讓方)，以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書(shū)、投標(biāo)指引(或招標(biāo)須知)、投標(biāo)書(shū)、中標(biāo)證明通知書(shū)、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說(shuō)的是招標(biāo)出讓中能否中標(biāo)不完全決定于地價(jià)，還應(yīng)考慮對(duì)土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。

(2)拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)。是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開(kāi)場(chǎng)合由政府的代表者——土地行政主管部門(mén)主持拍賣(mài)指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣(mài)行拍賣(mài))，由拍賣(mài)主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。拍賣(mài)方式充分引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，政府也可以獲得最高地價(jià)。但不是所有土地都可以采用拍賣(mài)方式的，只有一些競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)的行業(yè)用地可以采用。拍賣(mài)前，要先對(duì)土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。

(3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指出讓方(國(guó)家)與受讓方(土地使用者)通過(guò)協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。具體說(shuō)，應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。協(xié)議出讓基本沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺乏公開(kāi)性和公平競(jìng)爭(zhēng)。但對(duì)一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。

2．國(guó)有土地使用權(quán)租賃。國(guó)有土地使用權(quán)租賃是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按向國(guó)家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點(diǎn)之中，并取得了較好的效果，彌補(bǔ)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長(zhǎng)時(shí)期的使用土地者，滿(mǎn)足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時(shí)對(duì)現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。3．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股。國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股是指將一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。實(shí)際上這種方式也可以作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國(guó)有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，又為國(guó)有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對(duì)現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。對(duì)企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。(三)補(bǔ)地價(jià)方式

鑒于我國(guó)土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，對(duì)以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其，信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

為了鼓勵(lì)經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場(chǎng)，國(guó)家在收取補(bǔ)繳的土地出讓金時(shí)，都有不同程度的優(yōu)惠。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)(一)城市規(guī)劃的含義

關(guān)于城市規(guī)劃的含義，各國(guó)由于其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，對(duì)其解釋有所差異和側(cè)重，但基本內(nèi)容是大致相同的。在我國(guó)，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。(二)城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容

1989年我國(guó)頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。但在實(shí)際工作中，為了便于工作的開(kāi)展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對(duì)總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則性意見(jiàn)，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。根據(jù)城市的實(shí)際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩種類(lèi)型。(三)城市規(guī)劃的審批

城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實(shí)行嚴(yán)格的分級(jí)審批制度，具體為： 1．城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。

2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批；省和自治區(qū)首府及100萬(wàn)人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)縣人民政府審批。城市人民政府和縣人民政府在向上級(jí)人民政府報(bào)請(qǐng)審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級(jí)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)審查同意。3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門(mén)審核后，報(bào)城市人民政府審批。

4．城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批。已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門(mén)審批。(四)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是宏觀(guān)與微觀(guān)、整體與局部、長(zhǎng)期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：

1．城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響。為了使一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過(guò)一些控制指標(biāo)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的控制。

反映城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)通常有三個(gè)，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的廣泛重視。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我國(guó)城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門(mén)通過(guò)建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對(duì)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行有序有效的管理。具體辦法如下：(1)關(guān)于項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。由城市管理部門(mén)建議的關(guān)于項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)申報(bào)立項(xiàng)時(shí)必須具備的文件之一。建設(shè)單位在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)，要接受城市規(guī)劃行政主管部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目選址的規(guī)劃指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計(jì)書(shū)時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重選址意見(jiàn)書(shū)。

(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)單位或有關(guān)機(jī)構(gòu)的用地申請(qǐng)以及規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門(mén)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這是核準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的法定憑證。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項(xiàng)目才能破土動(dòng)工。

(4)臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證，這和永久性開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審批程序類(lèi)似，是對(duì)于因施工材料堆放、運(yùn)輸、架設(shè)地上線(xiàn)路，鋪設(shè)地下管線(xiàn)、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時(shí)占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類(lèi)用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。(五)居住區(qū)規(guī)劃 1．居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟(jì)合理地創(chuàng)造一個(gè)滿(mǎn)足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類(lèi)公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動(dòng)場(chǎng)地、道路廣場(chǎng)、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無(wú)污染、無(wú)干擾性的工業(yè)。

2．居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：(1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；(2)確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大小；(3)擬定住宅類(lèi)型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；(4)擬定公共服務(wù)設(shè)施(包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式；(5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；(6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場(chǎng)地的數(shù)量、分布和布置方式；(7)擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；(8)擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià)估算。3．居住區(qū)的組成內(nèi)容。

(1)居住區(qū)的工程類(lèi)型組成。根據(jù)工程類(lèi)型基本上可分為以下兩類(lèi)：

①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等；

②室外工程：包括地上，地下兩部分。其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類(lèi)綠地和綠化種植)，工程管線(xiàn)(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線(xiàn)和設(shè)施)，以及擋土墻、護(hù)坡、踏步等構(gòu)筑物。

(2)居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類(lèi)組成： ①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等；

②公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類(lèi)公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周?chē)膶?zhuān)用地，包括專(zhuān)用地中的通道、場(chǎng)地和綠地等；

③道路及廣場(chǎng)用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項(xiàng)內(nèi)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、回車(chē)場(chǎng)等的用地；

④綠地及體育場(chǎng)，指居住區(qū)公園、小游園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動(dòng)場(chǎng)地、防護(hù)綠地等。

以上四類(lèi)用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。4．居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。(1)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿(mǎn)足以下幾方面的要求：

①使用要求。為居民創(chuàng)造一個(gè)生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶(hù)家庭不同的人口組成和氣候特點(diǎn)，選擇合適的住宅類(lèi)型；為了滿(mǎn)足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動(dòng)場(chǎng)地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。

②衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。

③安全要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進(jìn)行外，同時(shí)也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。因此，必須對(duì)各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場(chǎng)地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。

④經(jīng)濟(jì)要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說(shuō)在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等時(shí)，均需考慮當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟(jì)狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價(jià)，并節(jié)約城市用地。同時(shí)，運(yùn)用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟(jì)性創(chuàng)造條件。

⑤施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營(yíng)。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進(jìn)行機(jī)械化施工時(shí)，更應(yīng)注意各建設(shè)項(xiàng)目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。

⑥美觀(guān)要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項(xiàng)目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對(duì)城市的面貌有著很大的影響。有一些原有