第一篇：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目融資要點(diǎn)

項(xiàng)目融資是一個(gè)企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物和重要措施，是企業(yè)有效進(jìn)行資本運(yùn)作、資本融通、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)模化擴(kuò)張的根本途徑。項(xiàng)目融資是一個(gè)較復(fù)雜、較漫長而且規(guī)范性和法律性都較強(qiáng)的過程，其主要包括融資必要性和可行性研究、主要方式和途徑、實(shí)施步驟、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與法律風(fēng)險(xiǎn)防控等內(nèi)容。鑒于，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，本文謹(jǐn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目融資途徑進(jìn)行一定的探討，希望對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有所裨益。

一、從商業(yè)銀行融資

（一）國家提高項(xiàng)目資本金比例要求，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。

《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（銀監(jiān)發(fā)[2004]57號）、《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）均多次要求，商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35％（銀發(fā)[2003]121號為30%）。

《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）等文件規(guī)定，對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（二）商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款

《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）等文件規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

（三）國家對商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款發(fā)放有特別要求。

1.《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）等文件規(guī)定，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款或其他貸款科目發(fā)放；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用。對確需用于異地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并已落實(shí)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施的貸款，商業(yè)銀行在貸款發(fā)放前應(yīng)向監(jiān)管部門報(bào)備。

2.《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》（中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會令2009年第2號）第25條規(guī)定，單筆金額超過項(xiàng)目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付，應(yīng)采用貸款人受托支付方式；第28條規(guī)定，固定資產(chǎn)貸款發(fā)放和支付過程中，貸款人應(yīng)確認(rèn)與擬發(fā)放貸款同比例的項(xiàng)目資本金足額到位，并與貸款配套使用。同時(shí)，還規(guī)定，貸款人在借款人與貸款同比例的項(xiàng)目資本金到位前發(fā)放貸款的，銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)除可根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第46條、第48條規(guī)定對其進(jìn)行處罰。

綜上所述，國家對房地產(chǎn)開發(fā)和土地儲備貸款政策性較強(qiáng)，三令五申對發(fā)放房地產(chǎn)貸款的條件提出要求，因此，從銀行獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的不確定性較高。

二、從其他企業(yè)融資

《貸款通則》（1996）第61條規(guī)定，企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)。

《中國人民銀行關(guān)于對銀行職工參與企業(yè)非法借貸有關(guān)法律問題的答復(fù)》（銀條法[1996]44號）等文件規(guī)定，借貸資金屬于金融業(yè)務(wù)，因此，非金融機(jī)構(gòu)之間不能相互借貸，企業(yè)間非法借貸資金的行為是無效的。

最高人民法院《關(guān)于企業(yè)相互借貸的合同出借方尚未取得約定利息人民法院應(yīng)當(dāng)如何裁決問題的解答》（法復(fù)［１９９６］２號）規(guī)定，對企業(yè)之間相互借貸的出借方或者名為聯(lián)營、實(shí)為借貸的出資方尚未取得的約定利息，人民法院應(yīng)當(dāng)依法向借款方收繳。

綜上所述，借貸資金屬于金融業(yè)務(wù)，非金融機(jī)構(gòu)不得從事，企業(yè)間借貸違法，企業(yè)間借貸合同無效；人民法院在處理企業(yè)之間資金拆借糾紛時(shí)，借貸本金受法律保護(hù)，出借人有權(quán)要求借入方償付，但無權(quán)要求支付利息（資金占用費(fèi)），對出資方已經(jīng)取得或者約定取得的利息應(yīng)予收繳，對借入方則應(yīng)處以相當(dāng)于銀行利息的罰款。關(guān)于企業(yè)間相互借貸的法律后果，需要說明的是，民事訴訟采用的是不告不理的原則，如果不產(chǎn)生糾紛，或者產(chǎn)生糾紛不通過法律途徑解決，則未必就會帶來收繳利息或者罰款的不利后果。

此外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于如何確認(rèn)公民與企業(yè)之間借貸行為效力問題的批復(fù)》（法釋〔一九九九〕三號），國家不禁止企業(yè)與公民之間的借貸行為。但是，具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效：企業(yè)以借貸名義向職工非法集資；企業(yè)以借貸名義非法向社會集資；企業(yè)以借貸名義向社會公眾發(fā)放貸款；其他違反法律、行政法規(guī)的行為。

三、委托貸款融資

《貸款通則》（1996）、《中國人民銀行關(guān)于對委托貸款業(yè)務(wù)范圍問題的答復(fù)》（銀條法

[1997]41號）規(guī)定，委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

從上可以看出，委托貸款是企業(yè)間借貸的一種變通方式，不違反國家法律規(guī)定。但需要注意的是，《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司委托業(yè)務(wù)的通知》（銀監(jiān)辦通〔2007〕186號）規(guī)定，財(cái)務(wù)公司應(yīng)在所屬企業(yè)集團(tuán)成員單位之間辦理委托貸款及委托投資業(yè)務(wù)；財(cái)務(wù)公司應(yīng)對委托貸款或委托投資的對象、用途進(jìn)行全面審查，防止因委托貸款或投資投向手續(xù)不全、不符合國家政策而帶來法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。因此，可通過銀行、財(cái)務(wù)公司等金融機(jī)構(gòu)委托貸款進(jìn)行融資。

四、信托計(jì)劃融資

房地產(chǎn)信托融資有信托貸款（信托投資公司通過推出信托計(jì)劃募集到資金后貸給房地產(chǎn)企業(yè)）、股權(quán)投資信托（信托投資公司通過募集資金對房地產(chǎn)開發(fā)商階段性持股使大型開發(fā)項(xiàng)目得以順利進(jìn)行）、財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓（房地產(chǎn)企業(yè)將其開發(fā)的房地產(chǎn)設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，并設(shè)立優(yōu)先受益權(quán)，由信托投資公司作為受益權(quán)轉(zhuǎn)讓代理人，通過對投資人發(fā)行受益權(quán)憑證的形式將該優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給社會上的投資人，以此來募集資金）等形式。信托計(jì)劃融資受到國家產(chǎn)業(yè)政策的影響較小，隨著《信托公司管理辦法》及《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》的出臺，加之取消了信托份額和額度的限制，目前，該種融資模式的應(yīng)用越來越廣泛。

五、聯(lián)營融資

根據(jù)《民法通則》和最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》（法（經(jīng)）發(fā)＜１９９０＞２７號）聯(lián)營分為法人型聯(lián)營（成立新的法人）、合伙型聯(lián)營（成立非法人組織）、協(xié)作性型聯(lián)營（基于協(xié)議，不成立實(shí)體）。房地產(chǎn)領(lǐng)域的聯(lián)合競買、聯(lián)合開發(fā)屬于聯(lián)營性質(zhì)，也是一種融資方式。這種融資方式法律關(guān)系復(fù)雜，需要注意的是：

（1）聯(lián)營合同中的保底條款因違背了聯(lián)營活動中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，屬于無效。聯(lián)營企業(yè)發(fā)生虧損的，聯(lián)營一方依保底條款收取的固定利潤，應(yīng)當(dāng)如數(shù)退出，用于補(bǔ)償聯(lián)營的虧損，如無虧損，或補(bǔ)償后仍有剩余的，剩余部分可作為聯(lián)營的盈余，由雙方重新商定合理分配或按聯(lián)營各方的投資比例重新分配。

（2）企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營一方向聯(lián)營體投資，但不參加共同經(jīng)營，也不承擔(dān)聯(lián)營的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤的，是明為聯(lián)營，實(shí)為借貸，違反了有關(guān)金融法規(guī)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無效。除本金可以返還外，對出資方已經(jīng)取得或者約定取得的利息應(yīng)予收繳，對另一方則應(yīng)處以相當(dāng)于銀行利息的罰款。

（3）金融信托投資機(jī)構(gòu)作為聯(lián)營一方依法向聯(lián)營體投資的，可以按照合同約定分享固定利潤，但亦應(yīng)承擔(dān)聯(lián)營的虧損責(zé)任。

除上述融資途徑，還有上市融資、債券融資、BOT、TOT、ABS、BLT等途徑，每種融資途徑的特點(diǎn)不同，遵守的“游戲規(guī)則”不同，融資的成本和規(guī)模不同，具體要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目本身和項(xiàng)目融資方的情況以及國家的法律法規(guī)政策環(huán)境而定。

出自房地產(chǎn)會計(jì)網(wǎng)，原文地址：

第二篇：房地產(chǎn)公司融資管理辦法

XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

融資管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范公司融資行為，加強(qiáng)融資管理和財(cái)務(wù)監(jiān)控，降低融資成本，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)公司整體利益，根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》、《企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引》等相關(guān)法律法規(guī)以及XXX公司的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司的實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于公司債務(wù)性融資活動。包括但不限于向銀行等金融機(jī)構(gòu)、其他非金融機(jī)構(gòu)、股東或其他關(guān)聯(lián)關(guān)系人借入資金等活動。

第三條

本辦法所稱債務(wù)性融資活動，包括融資對象選擇、融資方式及融資方案的制定及融資合同的簽訂及履行。

第四條

公司財(cái)務(wù)部為公司融資活動的執(zhí)行部門。第五條

融資活動應(yīng)符合公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃要求，與公司經(jīng)營計(jì)劃相匹配，同時(shí)遵循以下原則：

（一）適度原則：滿足公司資金需求，保持合理資產(chǎn)負(fù)債率,一般不高于70%；

（二）經(jīng)濟(jì)原則：積極爭取低成本融資；

（三）謹(jǐn)慎原則：慎重考慮公司的償債能力，避免因到期不能償債使公司陷入財(cái)務(wù)困境。第六條

融資活動目標(biāo)：

（一）保證融資行為在發(fā)生前必須得到董事會的審批；

（二）保證融入資金按期償還以及利息的正確計(jì)算、并按時(shí)支付；

（三）保證融資擔(dān)保資產(chǎn)的安全，維護(hù)公司良好信譽(yù)。

第二章 融資管理

第七條 融資管理流程為：財(cái)務(wù)部根據(jù)公司經(jīng)營計(jì)劃，編制資金預(yù)算，根據(jù)資金預(yù)算編制融資計(jì)劃書。融資計(jì)劃書經(jīng)過總會計(jì)師審核，逐級報(bào)總經(jīng)理辦公會和董事會審批后，編制具體的融資方案，融資方案一般在一種以上。融資方案經(jīng)董事會批準(zhǔn)后，財(cái)務(wù)部具體執(zhí)行。

第八條

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制融資計(jì)劃書，主要包括以下內(nèi)容：

（一）融資時(shí)間選擇分析；

（二）融資金額及期限；

（三）預(yù)計(jì)融資成本；

（四）融資前后公司財(cái)務(wù)狀況的變化；

（五）融資對公司未來收益的影響；

（六）各種融資方式效益比較以及對融資方式的建議；

（七）還款來源及方式。

第九條 財(cái)務(wù)部在編制融資計(jì)劃書時(shí)，應(yīng)合理安排相應(yīng)的融資時(shí)間、資金的投放、使用和歸還之間的時(shí)間期限，使 各項(xiàng)資金在時(shí)間上相互匹配。

第十條

根據(jù)融資計(jì)劃書，財(cái)務(wù)部結(jié)合經(jīng)營業(yè)務(wù)開展情況和外部金融環(huán)境，適時(shí)擬定相應(yīng)的融資方案。

第十一條 財(cái)務(wù)部主要根據(jù)不同融資渠道擬定不同的融資方案，融資資渠道主要包括：

（一）銀行、信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)；

（二）其他經(jīng)濟(jì)組織暫時(shí)閑置可以調(diào)劑使用的資金；

（三）股東和關(guān)聯(lián)關(guān)系人。

第十二條 財(cái)務(wù)部結(jié)合公司、項(xiàng)目的現(xiàn)狀分析不同融資渠道下各債權(quán)人要求的融資條件，充分了解各債權(quán)人的借款日期、期限、利率、償還日期、擔(dān)保情形及限制條件等，擬定不同類型的融資方案，并對方案進(jìn)行分析，選定一套以上方案進(jìn)行上報(bào)審批。

第十三條

總經(jīng)理辦公會、董事會根據(jù)各自不同權(quán)限對融資方案進(jìn)行決策，并批準(zhǔn)執(zhí)行。

第十四條 屬于金融機(jī)構(gòu)借款的，由法定代表人或其授權(quán)代表在公司與金融機(jī)構(gòu)簽訂的借款合同上簽字后辦理借款。

第十五條

向非金融機(jī)構(gòu)借入資金的，根據(jù)雙方具體商定的融資手續(xù)進(jìn)行款項(xiàng)辦理。

第十六條

通過各種籌資方式所籌集的資金，須進(jìn)行嚴(yán) 格管理；財(cái)務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行借款合同、最大成效地使用融入款項(xiàng)，定期編制資金使用情況報(bào)告，并與融資方保持較好的溝通。

第十七條 財(cái)務(wù)部應(yīng)結(jié)合公司經(jīng)營需要統(tǒng)籌安排、合理使用資金，保持足夠的償債能力，確保及時(shí)、足額償還到期本息，遵守信貸紀(jì)律和結(jié)算紀(jì)律，維護(hù)公司的良好信用。

第十八條 財(cái)務(wù)部預(yù)計(jì)到期不能歸還債務(wù)的，應(yīng)及時(shí)了解原因、并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并在領(lǐng)導(dǎo)指示下與相關(guān)部門共同制定應(yīng)急方案。融資期限屆滿需要展期的，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)向總經(jīng)理報(bào)告，并說明原因及還款期限，并按照公司決策程序辦理展期相關(guān)手續(xù)。

第三章 融資擔(dān)保

第十九條 融資擔(dān)保，是指公司對外借款時(shí)，按照債權(quán)人的要求提供擔(dān)保，以保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的法律行為。

第二十條 融資擔(dān)保需由XXX公司或其他單位以信用方式提供擔(dān)保時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)與XXX公司溝通，按照XXX公司要求申報(bào)相應(yīng)審批材料，經(jīng)批準(zhǔn)后，積極協(xié)助辦理各項(xiàng)擔(dān)保手續(xù)。

第二十一條 以非信用擔(dān)保方式（主要是財(cái)產(chǎn)抵押方式）向銀行及其他金融機(jī)構(gòu)融資須提供擔(dān)保時(shí)，必須報(bào)請XXX公司批準(zhǔn)。經(jīng)XXX公司批準(zhǔn)后，方可辦理財(cái)產(chǎn)抵押登記，抵押財(cái)產(chǎn)原則上先以自有資產(chǎn)抵押，不足部分可以申請由XXX公 司提供擔(dān)保。

第二十二條 無論是采用信用擔(dān)保還是非信用擔(dān)保方式，財(cái)務(wù)部均須嚴(yán)格執(zhí)行借款合同，不為信用擔(dān)保單位和擔(dān)保財(cái)產(chǎn)帶來相應(yīng)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。

第四章 附 則

第二十三條 本制度未涉及或未盡的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，本制度由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 本制度由董事會審議通過，自發(fā)布之日起執(zhí)行。

第三篇：房地產(chǎn)公司融資方法

房地產(chǎn)公司融資途徑

面對眾多的融資途徑，我們應(yīng)該首先了解各種融資模式的特點(diǎn)：

國內(nèi)商業(yè)銀行貸款：相對容易獲得，這是企業(yè)主要融資工具；

國外商業(yè)銀行貸款：一旦獲得，貸款數(shù)額相對巨大；

投資信托：信托在期限、規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)方面與房地產(chǎn)開發(fā)匹配，融資方式靈活，節(jié)稅；

投資基金：關(guān)注成長型規(guī)范企業(yè)，回報(bào)要求高；

境內(nèi)上市：可以提升企業(yè)品牌，直接擴(kuò)大融資渠道，適應(yīng)房企改制需求；

境外上市：上市公司可達(dá)到盡可能高的價(jià)格，公司可獲得較大聲譽(yù)，股票發(fā)行范圍廣；

企業(yè)并購：不承擔(dān)目標(biāo)企業(yè)債務(wù)和納稅，不用接受目標(biāo)企業(yè)員工以及福利，省去解散清盤程序； 合作開發(fā)：互相補(bǔ)充房地產(chǎn)開發(fā)資源，推動資金有機(jī)結(jié)合，盤活開發(fā)項(xiàng)目，獲得合作比較容易； 發(fā)行企業(yè)債：發(fā)行條件適中，基金使用效果好，基本無變更募集資金投向情況；

金融租賃：節(jié)省成本，有避稅作用，無需額外抵押和擔(dān)保品，降低企業(yè)現(xiàn)金流，可獲得余額融資； 典當(dāng)融資：辦理時(shí)間短，借款成數(shù)高，無需評估費(fèi)，當(dāng)金用途不設(shè)限制；

私募基金：手續(xù)簡便，可節(jié)省企業(yè)發(fā)行時(shí)間注冊費(fèi)用。

結(jié)合各個(gè)融資模式的特點(diǎn)，然后根據(jù)企業(yè)自身情況，這樣方可對癥下藥，找到企業(yè)自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。以下按照企業(yè)規(guī)模，總結(jié)出各種規(guī)模下的企業(yè)使用的融資模式。

大型企業(yè)：

投資基金、境內(nèi)上市、境外上市、發(fā)行企業(yè)債、國外商業(yè)銀行貸款

中型企業(yè)：

投資信托、企業(yè)并購、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款

小型企業(yè)：

私募資金、金融租賃、合作開發(fā)、典當(dāng)融資

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模與融資模式的對應(yīng)，加上對各個(gè)融資模式特點(diǎn)的了解，企業(yè)在融資方面，應(yīng)該能夠起到事半功倍的效果。

對開發(fā)商來說，傳統(tǒng)的方法一般包括：1）房地產(chǎn)直接投資；2）商業(yè)抵押貸款；3）合作開發(fā)或項(xiàng)目公司被收購；4）房地產(chǎn)企業(yè)上市；5）居民住房按揭貸款（間接為開發(fā)商融資）。

而新興的融資渠道如：基金（房地產(chǎn)、土地）、房地產(chǎn)信托基金（REIT）、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（含住房貸款證券化RMBS和商業(yè)物業(yè)證券化CMBS）、房地產(chǎn)金融新產(chǎn)品（含按揭保險(xiǎn)和權(quán)屬保險(xiǎn)）、房

地產(chǎn)融資租賃以及信托、擔(dān)保、過橋貸款、可換股債券、土地債券等等漸漸受到各個(gè)開發(fā)商的重視，其中房地產(chǎn)信托服務(wù)正逐步成熟，成為一個(gè)新的主流融資渠道。

1、突圍方式之一——業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手

越來越稀缺的土地和公開透明的出讓方式使得全國土地價(jià)格一路飛漲，面對高昂的地價(jià)即便是大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)也顯得資金實(shí)力不足。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手共同獲取土地的方式在融資渠道受限的情況下開始出現(xiàn)，房地產(chǎn)商采取抱團(tuán)作戰(zhàn)、聯(lián)合實(shí)力、資源互補(bǔ)的形式解決資金短缺問題。

2、突圍方式之二——資本市場融資

大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于有一定的資產(chǎn)積累和市場信譽(yù)度，通過資本市場爭取融資是獲取發(fā)展的有效途徑。富力地產(chǎn)的香港上市，保力地產(chǎn)的籌備上市和順馳香港上市計(jì)劃等都體現(xiàn)出：開發(fā)商想通過資本市場增強(qiáng)資金實(shí)力。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增發(fā)股份或是發(fā)行債券(包括可轉(zhuǎn)化債券)等方式從資本市場上獲取資金。

3、突圍方式之三——聯(lián)姻海外資本

大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)和境外的投資公司合作，組建新的項(xiàng)目公司共同開發(fā)項(xiàng)目。這種合作方式，對國內(nèi)的企業(yè)而言，可以緩解資金壓力；而對境外的投資公司而言即有了進(jìn)入快速發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場的機(jī)會又避免了單獨(dú)開發(fā)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

2005年7月，萬科集團(tuán)與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司附屬公司(簡稱RZP)的合作就是這一融資方式的典型案例。雙方共同投資1億美金創(chuàng)立一家投資性公司，并通過設(shè)立項(xiàng)目公司或投資項(xiàng)目公司股權(quán)的方式在中國境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。

4、突圍方式之四——降低資金需求

越來越高昂的土地價(jià)格對于資金的要求越來越高，為了緩解資金壓力，大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)開始注意那些有低廉成本土地的小規(guī)模企業(yè)。這些小規(guī)模企業(yè)由于能力有限無力在嚴(yán)峻的市場環(huán)境下開發(fā)項(xiàng)目；而大企業(yè)在市場調(diào)整期也無力撬動資金杠桿來滿足企業(yè)發(fā)展對于土地的需要。因此大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并收購方式獲取其它企業(yè)手中已有地塊，降低獲取土地的成本以減低資金需求，獲得變相融資。

此外，一些大規(guī)模開發(fā)商也開始在市場轉(zhuǎn)折期轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，以相對低廉的價(jià)格獲取土地。企業(yè)在對一線城市保持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度的同時(shí)，又為將來成熟時(shí)刻在二三線城市發(fā)展儲備土地。企業(yè)的暫時(shí)性戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移即降低了資金需求又為未來發(fā)展節(jié)省現(xiàn)金，實(shí)現(xiàn)變相融資。

5、突圍方式之五——國企資產(chǎn)重組

國有企業(yè)在面臨市場轉(zhuǎn)變時(shí)刻頻頻出現(xiàn)資產(chǎn)重組的身影。央企房地產(chǎn)資源重組露出端倪：總體上按照南北劃分，長江以北由中房集團(tuán)接手，長江以南的資源，現(xiàn)在已經(jīng)內(nèi)定由招商局和華僑城等南方央企接管。而在上海的巨艦企業(yè)——上海實(shí)業(yè)集團(tuán)近來對旗下的地產(chǎn)資源也進(jìn)行重組。國企房地產(chǎn)資源頻頻

重組的主要目的就是提升企業(yè)資金實(shí)力，有效規(guī)避房地產(chǎn)市場波動帶來的影響。塑造大型國營房地產(chǎn)航母正成為一種行業(yè)資源整合的趨勢。

1、探索有效的民間融資方式

在確保避免金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率的方式，向其它企業(yè)、自然人尋求融資。這種形式建立在充分誠實(shí)守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡單、方便，對解決個(gè)別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時(shí)資金短缺能起到很大作用。

2、委托貸款

通俗地說，就是一個(gè)企業(yè)在銀行貸款，另一個(gè)企業(yè)使用。也就是企業(yè)間通過銀行定向的委托貸款之名行企業(yè)間相互借貸之實(shí)。委托貸款的資金利率一般高于銀行同期貸款利率，更適合資金需求比較急迫、項(xiàng)目回報(bào)率高的企業(yè)。委托貸款一般要求企業(yè)提供足額的抵押品或擔(dān)保品，同時(shí)要求企業(yè)跟銀行有比較好的溝通。對于銀行來說，委托貸款作為一種風(fēng)險(xiǎn)低、成本低又有穩(wěn)定收益的中間業(yè)務(wù)，銀行自然也愿意去做。

3、固定回報(bào)投資

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種融資方式的成本也非常高，不低于委托貸款。固定回報(bào)的資金來源通常是境內(nèi)外的企業(yè)、境外的銀行和基金以及財(cái)務(wù)公司。固定回報(bào)的方式大致分為兩類，一類是資金的期限很長，一般超過8年，期間每年支付較高利息，到期后不必歸還本金。另一類是期限較短，常見為5-8年，每年支付利息，資金采用折現(xiàn)的方式提供，到期歸還本金。因此，計(jì)算下來，融資成本非常高。

4、與建筑企業(yè)合作開發(fā)

由建筑企業(yè)墊資建設(shè)，由開發(fā)商支付所墊資金利息，在約定時(shí)間內(nèi)付清所墊本金。如支付還有困難，可用開發(fā)房屋作抵押。或者，由建筑企業(yè)出資建設(shè)，開發(fā)企業(yè)出土地，合作開發(fā)。

5、互助性擔(dān)保

以各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會為平臺，建立民間組織性的中小房地產(chǎn)企業(yè)互助發(fā)展協(xié)會。動員轄區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)入會并成為其中會員，會員如果出現(xiàn)資金緊張，會員單位之間可互助、互保、互督，減輕政府負(fù)擔(dān)。在互助發(fā)展協(xié)會內(nèi)，處于劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過互助性擔(dān)保聯(lián)系起來，在向銀行爭取貸款時(shí)也可以更能得到銀行的支持。當(dāng)面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，互助性擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)最終由會員分擔(dān)，容易被擔(dān)保者接受。擔(dān)保審批人與擔(dān)保申請人相互較為了解，增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔(dān)保形式將銀行外部監(jiān)督轉(zhuǎn)化為互助性擔(dān)保組織內(nèi)部的相互監(jiān)督，提高了監(jiān)督的有效性。

6、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金

可根據(jù)實(shí)際情況，嘗試按照國家有關(guān)規(guī)定面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的資本市場建立中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基

金和發(fā)展基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等，解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題。

目前，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實(shí)現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種：

（1）尋求與大公司合作

這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時(shí)的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購房者。只要合作成功，對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。

（2）求民間資金

目前有一部分民營企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率相對較高，民營企業(yè)家們希望介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但因?qū)I(yè)

知識和經(jīng)驗(yàn)不足，畏縮不前。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時(shí)機(jī)。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的籌集渠道，目前從大的塊面來說，分為三大部分，即企業(yè)自有資金，銀行信貸資金和銷售的滾動投入資金。

對于國外的資金提供者來說，最關(guān)注的是風(fēng)險(xiǎn)問題，透明度是第一位的。因?yàn)橹袊蠖鄶?shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都是民營企業(yè)，公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和控股結(jié)構(gòu)缺乏上市公司的透明度，盡管有信譽(yù)，但是財(cái)務(wù)不公開、不透明，境外銀行也不敢投資。目前國內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的管理模式是家族管理模式，這樣的管理模式很難獲得境外基金的青睞。

第四篇：中小房地產(chǎn)公司融資探討

中小房地產(chǎn)公司融資探討

重慶金萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 唐多全

房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。國務(wù)院2003?121號文《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》出臺后，中國房地產(chǎn)界關(guān)于融資的話題空前升溫。一些大的房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力較強(qiáng)，可以充分和優(yōu)先利用非銀行融資渠道如上市、信托、基金、債券等創(chuàng)新融資工具獲取開發(fā)資金，而中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金營運(yùn)卻雪上加霜，從而導(dǎo)致這些企業(yè)舉步維艱。中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在逆境中求生存求發(fā)展，如何突破資金瓶頸的困惑，應(yīng)當(dāng)值得同行的重視和研討，以圖共謀發(fā)展。

一、宏觀調(diào)控后中小房企的資金日趨緊張

1．中央121號文件出臺后，中小開發(fā)企業(yè)向銀行直接取得開發(fā)貸款的渠道基本被封鎖。使開發(fā)企業(yè)的主要資金供給斷炊。

2．2004年8月31日土地供給大限，即日起，國有土地使用權(quán)全面采取“招拍掛”的方式出讓，抬高了取得土地門檻，進(jìn)一步加大了中小開發(fā)企業(yè)資金供給上的矛盾。

3．2004年11月4日《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》與銀行按揭貸款的嚴(yán)重關(guān)聯(lián)性，使銀行對個(gè)人按揭消費(fèi)貸款的政策加杠，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)。

4．2005年國務(wù)院出臺調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的老“國八條”、新“國八條”和2006年出臺的“國六條”，不僅從土地、信貸、稅收等各方面對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，而且對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程進(jìn)行控制引導(dǎo)。特別應(yīng)引起房企關(guān)注的一點(diǎn)是，宏觀調(diào)控不僅對房企資金供給的主渠道——信貸進(jìn)一步加大了調(diào)控力度，還從土地、稅收等方面增大了房企的資金壓力，而且從控制房價(jià)、抑制消費(fèi)需求、提高預(yù)售條件等方面對房企資金回籠的主渠道——房屋銷售進(jìn)行了調(diào)控。可以這樣說，中小房企的資金已到了有史以來最緊張的時(shí)候，甚至已使部分房企漸入絕境。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

綜合有關(guān)專家對房地產(chǎn)融資的研究成果，房地產(chǎn)資金市場按期限長短劃分，可分為短期貨幣市場和長期資金市場。短期貨幣市場一般包括貸款（拆借）市場和貼現(xiàn)市場。

長期資金市場又稱資本市場或證券市場。主要是向市場公開發(fā)生股票及債券等有價(jià)證券。企業(yè)的資金融通，包括了企業(yè)內(nèi)部融資和企業(yè)外部融資兩部分。

1．企業(yè)內(nèi)部融資。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項(xiàng)目開發(fā)，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。內(nèi)部融資的方法很多，其中包括了用抵押、貼現(xiàn)股票和債券的方式獲得現(xiàn)金，以及期房預(yù)售、收取購房定金等方式在內(nèi)。

（1）期房預(yù)售。期房預(yù)售是開發(fā)商內(nèi)部獲取資金最佳的融資方式。一方面物業(yè)得到了市場的認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)了買賣，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)價(jià)值；另一方面達(dá)到了資金回籠的目的，解決了資金鏈的困難。但是，期房預(yù)售取決以下因素。

一是開發(fā)商的信譽(yù)程度，在當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊懥Γ?/p>

二是項(xiàng)目的定位，是否適銷對路；

三是項(xiàng)目的地段，是否受購房者的青睞。

（2）施工方帶資承建。國家雖然三令五申制止工程墊支，但現(xiàn)實(shí)工作中，施工方墊支承建工程相當(dāng)普遍。開發(fā)商利用工程發(fā)包，提出帶資承建，緩解項(xiàng)目前期開發(fā)資金的不足。該種辦法在實(shí)際工作中得到了行業(yè)充分認(rèn)可。

（3）公司員工內(nèi)部集資。開發(fā)公司內(nèi)部員工對公司比較了解，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)程度的內(nèi)情明白。通過內(nèi)部集資，一方面解決項(xiàng)目資金的不足，另一方面可以更進(jìn)一步增強(qiáng)員工的工作激情，增強(qiáng)主人翁責(zé)任感，有利于公司的全面發(fā)展。

（4）轉(zhuǎn)移貸款用途。開發(fā)商利用其他經(jīng)營范圍或關(guān)聯(lián)公司向銀行融資貸款后，將其貸款轉(zhuǎn)

借或劃轉(zhuǎn)用于開發(fā)項(xiàng)目，以獲取開發(fā)項(xiàng)目的資金需要。

2．企業(yè)外部融資主要渠道有：

（1）發(fā)行股票。隨著市場體系的日益完善，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票來籌措資金將是最佳的融資渠道。

（2）發(fā)生債券。分為政府發(fā)行、金融界發(fā)行和企業(yè)發(fā)行三種。

（3）銀行貸款。包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。

（4）其它融資機(jī)構(gòu)貸款。目前我國參與房地產(chǎn)金融活動的金融機(jī)構(gòu)主要是銀行。但國外還有其它形式的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)抵押公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司等等。這些都可以作為借鑒。

（5）合作開發(fā)，包括合資開發(fā)。這種方式可以減少自己所需投入的自有資金，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多且可行的方式之一。

（6）前沿貨幣合約。這是一種非常美國化的高比率房地產(chǎn)融資方式。即貸款機(jī)構(gòu)出資、開發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司的方式。與合資方式不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。

（7）房地產(chǎn)辛迪加。是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的融資方式。其組織由經(jīng)理合伙人與有限合伙人組成。經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負(fù)無限責(zé)任；有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營，以其出資額承擔(dān)有限責(zé)任。

（8）房地產(chǎn)信托。即以房地產(chǎn)作為主要資金用途的信托產(chǎn)品。信托公司通過向開發(fā)商貸款（信托貸款）或直接參與投資（信托投資）等方式運(yùn)作。

（9）租賃融資。即擁有一塊土地的開發(fā)商，將該土地出租給另外的投資者開發(fā)建設(shè)房屋，而以每年獲得的租金作為抵押，申請開發(fā)項(xiàng)目全額的長期抵押貸款；或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。

（10）回租融資。即開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來經(jīng)營。擁用某項(xiàng)物業(yè)的開發(fā)商既出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，又保留著對該物業(yè)的使用權(quán)，以達(dá)到既能減少資金的占用，又能從經(jīng)營此項(xiàng)物業(yè)中獲得收入的目的。

（11）回買融資。即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款將該項(xiàng)物業(yè)買回來。開發(fā)商不僅可以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便可能得到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。

三、對國家宏觀調(diào)控政策的幾點(diǎn)建議

1．要盡快放松銀根，出臺配套融資政策。因房地產(chǎn)投資并不是導(dǎo)致固定資產(chǎn)增幅過大的主要原因，房地產(chǎn)投資只占固定資產(chǎn)投資增長率的28%左右，遠(yuǎn)小于水泥、鋼鐵、電解鋁等行業(yè)固定資產(chǎn)投資增長率100%或200%的比例。房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的投資過度的現(xiàn)象，但房地產(chǎn)市場的消費(fèi)是真實(shí)的，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長率；商品房的面積與竣工面積基本趨同。鑒于緊縮已取得明顯成效，應(yīng)盡快放松銀根，防止經(jīng)濟(jì)硬著陸，重回通縮。

2．推進(jìn)銀行系統(tǒng)改革是當(dāng)務(wù)之急。銀行改革到位，自然會建立起一套符合市場運(yùn)行的機(jī)制，對房地產(chǎn)企業(yè)和銀行的發(fā)展都有好處，國家也不用擔(dān)心金融風(fēng)險(xiǎn)了。如果改為股份制銀行，銀行就會以企業(yè)的管理方式進(jìn)行管理，金融風(fēng)險(xiǎn)只有銀行自己承擔(dān)。

3．宏觀調(diào)控要實(shí)事求是、區(qū)別對待。雖然在這次調(diào)控中，各類文件都強(qiáng)調(diào)僅是局部調(diào)整，但是許多地產(chǎn)商都感到有“一刀切”的感覺。由于我國地域不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差別較大，企業(yè)間的情況也不一樣，統(tǒng)一要求勢必拉大地區(qū)之間的差別，貧窮的城市會越加貧窮。所以在制定土地、金融等方面政策時(shí)，應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。

4．政府在地產(chǎn)開發(fā)中的作用和功能要很好的定位。政府不要直接參與到地產(chǎn)的開發(fā)投資中，因?yàn)樯虡I(yè)的發(fā)展基本上算是競爭性的行業(yè)，在市場競爭中會出現(xiàn)不公平和不透明的行為。現(xiàn)在很多地方在進(jìn)行重復(fù)建設(shè)，而且很多是行政性的建設(shè)，造成了投資規(guī)模過大。政府應(yīng)當(dāng)真

正調(diào)整到為企業(yè)服務(wù)的職能上來，搞好規(guī)劃，公開、透明信息，把房地產(chǎn)的基本信息如供求關(guān)系、供求情況告訴給投資者，讓他們做出一個(gè)理性的分析和決策。

5．對于房地產(chǎn)的消費(fèi)信貸調(diào)整應(yīng)該慎重。在銀行信貸適當(dāng)從緊的政策中，對于房地產(chǎn)的消費(fèi)信貸調(diào)整應(yīng)該慎重，以保證房地產(chǎn)消費(fèi)市場的健康發(fā)展。經(jīng)過二十幾年的改革，我國普遍居民的投資意識剛剛培養(yǎng)起來，應(yīng)注意在調(diào)控中維護(hù)老百姓的投資意識。同時(shí)進(jìn)一步研究房地產(chǎn)企業(yè)融資政策，提供民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的渠道，如房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以綜合運(yùn)用上述各種籌資手段或分階段通過不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金。

第五篇：房地產(chǎn)公司多項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目開發(fā)管理

隨著我國房地產(chǎn)市場的日益成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化和市場集中度正在持續(xù)不斷提高，多項(xiàng)目開發(fā)無疑已經(jīng)成為品牌房地產(chǎn)公司做強(qiáng)做大的主要特征和必由之路。在新的市場政策下，項(xiàng)目開發(fā)的成本越來越高、利潤率越來越低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，必須追求規(guī)模效益。實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)，不但能提高市場占有率、增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，而且實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長也是最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤率的重要途徑。

當(dāng)然，與單一項(xiàng)目開發(fā)模式相比，多項(xiàng)目開發(fā)勢必會面臨許多新的管理難題，如資源競爭、溝通信息量成倍增加、成本壓力、市場目標(biāo)快速變化等。可以說，多項(xiàng)目管理縱向涵蓋整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈，橫向涉及資源整合與規(guī)模效應(yīng)，已成為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競爭中取勝的關(guān)鍵。

一、目前房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理中存在的主要問題 從實(shí)際情況來看，目前多項(xiàng)目管理主要存在以下問題：

1、缺乏足夠的人才支撐。企業(yè)在進(jìn)行多項(xiàng)目擴(kuò)張過程中，項(xiàng)目管理人才的匱乏已經(jīng)成為制約企業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)張的關(guān)鍵因素。

2、溝通不暢，協(xié)調(diào)工作難度加大，運(yùn)行效率低。公司本部同區(qū)域公司、項(xiàng)目部之間的決策權(quán)限劃分不清晰，公司與項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰。

3、監(jiān)管和考核不清晰。公司總部職能部門與項(xiàng)目部之間的監(jiān)控關(guān)系、考核關(guān)系不明確。

4、項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）受項(xiàng)目經(jīng)理“人治”因素的影響較大，或者過于依賴公司總部，或者不愿服從公司管理；

5、項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差。

因此，在選擇項(xiàng)目管控模式時(shí)要解決和避免以上五大問題的出現(xiàn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)公司多項(xiàng)目管控模式優(yōu)劣分析

目前，房地產(chǎn)公司的多項(xiàng)目開發(fā)的組織管理架構(gòu)通常會分為三種類型：職能管理型、矩陣式管理型及項(xiàng)目管理型。

1、職能管理型，完全由項(xiàng)目拓展、設(shè)計(jì)、工程、銷售等職能部門根據(jù)項(xiàng)目不同的開發(fā)階段介入項(xiàng)目管理。優(yōu)勢是分工高度專業(yè)化，能最大限度地反復(fù)利用內(nèi)部資源；劣勢是部門之間溝通協(xié)調(diào)較多，決策緩慢，對外界環(huán)境的反應(yīng)不敏感。

2、項(xiàng)目管理型，指項(xiàng)目公司是開發(fā)主體，項(xiàng)目公司下設(shè)拓展、設(shè)計(jì)、工程、銷售部門或崗位。優(yōu)勢是對外部環(huán)境的變化反應(yīng)迅速；劣勢是總部對項(xiàng)目控制較弱，資源閑置的現(xiàn)象突出。

3、矩陣式管理型，指項(xiàng)目部是執(zhí)行主體，拓展、設(shè)計(jì)、銷售等職能由總部職能部門直接管理，項(xiàng)目部由各職能部門抽調(diào)專人組建，項(xiàng)目成員既對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，也對項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。優(yōu)勢是能較快應(yīng)對外界環(huán)境變化，另外避免了資源的閑置；劣勢是人員的雙重領(lǐng)導(dǎo)。

三種項(xiàng)目管理模式的取舍，需要根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略和管理重點(diǎn)的需要進(jìn)行靈活選擇和運(yùn)用。

對“僅從事同城多項(xiàng)目運(yùn)作”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在總部設(shè)立項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、銷售、成本、采購等職能部門，同時(shí)采用矩陣式的項(xiàng)目管理模式，是比較理想的管理模式。

對“從事異地多項(xiàng)目運(yùn)作”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，比較優(yōu)化的管理模式是：在總部成立開發(fā)、設(shè)計(jì)、成本等職能部門進(jìn)行總體控制，在地方公司成立工程、銷售、采購等部門進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施控制，并在地方公司內(nèi)部仍采用矩陣式的項(xiàng)目管理模式。

三、房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目管理的主要模式 目前房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目管理的主要模式有三種。

第一種模式是矩陣式，即：集團(tuán)→區(qū)域→項(xiàng)目。在管理上集團(tuán)直接對區(qū)域公司實(shí)行監(jiān)管，具體一般性業(yè)務(wù)由區(qū)域公司自行負(fù)責(zé)。監(jiān)管手段上主要是通過標(biāo)準(zhǔn)流程和集團(tuán)年初下達(dá)的績效考核目標(biāo)、項(xiàng)目管理系統(tǒng)軟件等一系列工具集成，定期或不定期由總部組織其他分公司主干到另一家分公司檢查，監(jiān)督。

第二種是矩陣+直線管理模式，同時(shí)引進(jìn)“功能組”和“專業(yè)組”的概念，從橫向和縱向兩方面配合協(xié)調(diào)管理。組織架構(gòu)為集團(tuán)→區(qū)域→項(xiàng)目。集團(tuán)層面設(shè)置：金融與財(cái)務(wù)管理中心、審核部、工程部、設(shè)計(jì)室、營銷部、開發(fā)部、招投標(biāo)管理中心等職能部門。項(xiàng)目部層面則設(shè)置財(cái)務(wù)、工程、合約、審計(jì)、造價(jià)等實(shí)施具體業(yè)務(wù)為主的部門。在對子公司監(jiān)管上，集團(tuán)管理到區(qū)域一級，具體業(yè)務(wù)由區(qū)域自行負(fù)責(zé)。集團(tuán)對區(qū)域的考核指標(biāo)主要是利潤與銷售額及其他相關(guān)指標(biāo)。第三種模式的管理層級為集團(tuán)→區(qū)域→項(xiàng)目三級。集團(tuán)只監(jiān)控管理到區(qū)域一級，項(xiàng)目及具體業(yè)務(wù)由區(qū)域級直接管理。集團(tuán)層面部門設(shè)置很細(xì)，包括有：營銷策劃中心、物資采購中心、計(jì)算機(jī)中心、監(jiān)察審計(jì)部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、投資發(fā)展部、戰(zhàn)略發(fā)展部、資金財(cái)務(wù)管理部、人力資源部；每個(gè)部門都設(shè)總經(jīng)理以體現(xiàn)總部的層級。

四、成本管理是房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理的關(guān)鍵 成本的降低就是利潤的提升。從當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)水平來看，房地產(chǎn)公司對成本的重視，已經(jīng)超越單純成本控制的階段，上升到成本管理的層面。成本管理信息化在規(guī)模房地產(chǎn)公司的全面推行應(yīng)用，取得了顯著成效。

做好成本管理應(yīng)該重視以下五個(gè)方面工作：

1、領(lǐng)導(dǎo)高度重視，全員樹立成本控制意識，從企業(yè)文化層面上進(jìn)行思想的統(tǒng)一。

2、建立企業(yè)成本控制管理體系。應(yīng)設(shè)專門的成本控制管理部門，并賦予該部門在成本控制領(lǐng)域內(nèi)，組織、檢查、協(xié)調(diào)各部門涉及成本控制業(yè)務(wù)的權(quán)力；成立“成本控制管理部”，從房地產(chǎn)定位、報(bào)建、設(shè)計(jì)工作、工程施工、營銷等各個(gè)控制環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的協(xié)調(diào)，利用“成本控制軟件”，做好各階段成本信息的收集及分析工作，進(jìn)行成本的動態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本超控現(xiàn)象，及時(shí)進(jìn)行討論，并及時(shí)對工作進(jìn)行調(diào)整，保證成本在控制范圍內(nèi)。

3、針對每個(gè)項(xiàng)目制定適合市場定位及營銷要求的成本控制目標(biāo)。尤其是做好設(shè)計(jì)及工程管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制。對設(shè)計(jì)中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)如基礎(chǔ)設(shè)計(jì)選型、結(jié)構(gòu)選型、含鋼量、建筑外立面材料、建筑層高、建筑平面布置等對今后建筑成本有重大影響的重點(diǎn)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，在進(jìn)行設(shè)計(jì)前、設(shè)計(jì)中及設(shè)計(jì)后的反復(fù)測算、討論及對比，務(wù)必做好設(shè)計(jì)工作。在工程施工過程中，重視工程承包隊(duì)伍的選擇工作及工程承包合同的簽訂工作，認(rèn)真做好工程各專業(yè)分項(xiàng)工程的分包工作；嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一采購，供應(yīng)商招標(biāo)等的相關(guān)制度，嚴(yán)格控制現(xiàn)場的變更和簽證的數(shù)量，切實(shí)降低工程施工過程中的浪費(fèi)成本。在保證項(xiàng)目定位，項(xiàng)目檔次，項(xiàng)目外觀整體效果的前提下，控制材料選用時(shí)的浪費(fèi)。

4、項(xiàng)目開工前，認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究工作。制定切實(shí)可行的施工計(jì)劃、銷售計(jì)劃，以及資金使用計(jì)劃，做好資金平衡分析，減少不必要的利息支出。

5、項(xiàng)目竣工后，要進(jìn)行成本控制的工作總結(jié)，將項(xiàng)目開發(fā)中的一些數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，總結(jié)成本控制中的經(jīng)驗(yàn)，找出不足。

五、項(xiàng)目授權(quán)是多項(xiàng)目管理水平的決定性因素

多項(xiàng)目管理的運(yùn)作是通過高層管理者對項(xiàng)目經(jīng)理的授權(quán)來實(shí)現(xiàn)的。由于每個(gè)項(xiàng)目通常都牽涉到項(xiàng)目股東、業(yè)主、項(xiàng)目監(jiān)理等多方面的利益，而項(xiàng)目經(jīng)理只能調(diào)動本組織內(nèi)部的資源，因此，項(xiàng)目經(jīng)理所負(fù)擔(dān)的責(zé)任要大于他所擁有的權(quán)力。通過建立對項(xiàng)目經(jīng)理規(guī)范合理的轉(zhuǎn)授權(quán)體系，來降低項(xiàng)目公司管理風(fēng)險(xiǎn)。但在實(shí)際的項(xiàng)目管理運(yùn)作中，對項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)的程度非常難以把握，一方面項(xiàng)目經(jīng)理要有足夠的權(quán)限來獲取所需要的資源完成項(xiàng)目，另一方面對項(xiàng)目經(jīng)理過多地授權(quán)又會影響到其他組織的利益，高層管理者也會因此失去對項(xiàng)目的嚴(yán)格監(jiān)管和控制。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)獲授予的權(quán)力包括：決定項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的人事權(quán)，一定額度下的資金調(diào)用權(quán)和物資調(diào)用權(quán)，緊急事件處理權(quán)。不應(yīng)授予項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力包括：合同文件簽署權(quán)，項(xiàng)目標(biāo)價(jià)談判權(quán)，超過項(xiàng)目總價(jià)一定比例的資金調(diào)用權(quán)和物資調(diào)用權(quán)。授權(quán)的原則是：項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力應(yīng)該僅限于完成項(xiàng)目交付成果本身，牽涉到各方重大利益的決策制定權(quán)力都不應(yīng)授予項(xiàng)目經(jīng)理。

項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包括：在預(yù)算費(fèi)用內(nèi)按時(shí)按質(zhì)完成項(xiàng)目，帶動團(tuán)隊(duì)合作與建設(shè)，處理團(tuán)隊(duì)內(nèi)部的各種爭端，指導(dǎo)督促團(tuán)隊(duì)隊(duì)員的工作，與項(xiàng)目各利益相關(guān)方進(jìn)行溝通，密切跟蹤項(xiàng)目的進(jìn)展情況等。

多項(xiàng)目管理對企業(yè)內(nèi)部和外部的緊密合作提出了更高的要求，在企業(yè)的內(nèi)部需要形成有效的溝通系統(tǒng)，企業(yè)的信息化在這個(gè)方面是一個(gè)非常重要的任務(wù)，即要實(shí)現(xiàn)企業(yè)文件傳輸?shù)碾娮踊晚?xiàng)目監(jiān)控的軟件化。企業(yè)內(nèi)部信息系統(tǒng)的建立有利于企業(yè)項(xiàng)目溝通的及時(shí)和順利進(jìn)行，同時(shí)還可以在每個(gè)時(shí)點(diǎn)上對項(xiàng)目進(jìn)行成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全等多維度的全方位及時(shí)監(jiān)控。

六、加強(qiáng)多項(xiàng)目管理的思考及建議

第一，公司總部機(jī)構(gòu)設(shè)置要突出重點(diǎn)。針對多項(xiàng)目管理中的問題，在總部組織構(gòu)架設(shè)置上，分工要細(xì)，總部部門將專業(yè)優(yōu)勢整合，要突出專業(yè)性，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)開發(fā)職能和成本管理職能，設(shè)置獨(dú)立性強(qiáng)的審計(jì)監(jiān)督部門，直接為董事會負(fù)責(zé)。而項(xiàng)目部的組織構(gòu)架設(shè)置上相對精簡。

第二，總部職能部門的強(qiáng)勢管理。總部要有強(qiáng)勢的制度管理，和雄厚的人力資源相匹配。總部的管理人員，甚至是部門副職都是從項(xiàng)目總經(jīng)理的崗位上抽調(diào)而來，也使總部的管理制度汲取了項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，更有操作性，在對下屬單位的檢查中也更有權(quán)威性和實(shí)效，同時(shí)使晉升的管理比較明晰，有利于項(xiàng)目人員的不斷培養(yǎng)。防止項(xiàng)目部人員不愿服從公司總部管理現(xiàn)象發(fā)生。

第三，要建立完善的制度和流程，確保溝通暢通，激勵到位。要有科學(xué)、合理、細(xì)致的運(yùn)作制度和流程來保證整體業(yè)務(wù)運(yùn)行。多項(xiàng)目管理中溝通不暢，項(xiàng)目人員執(zhí)行力不到位問題，需要靠制度和有效激勵機(jī)制保證。