第一篇：樓盤銷售費用的一般構成

樓盤銷售費用的一般構成一、銷售費用：包括營銷推廣類費用和日常性費用兩大類。

（一）營銷推廣類費用：是指在銷售業務推廣和拓展過程中發生的各種費用，包括冠名費、策劃服務費、銷售代理費、房展會費用、營銷活動費用、廣告費用、銷售物料制作費、營銷設施費、物業管理費等。營銷推廣類費用一般與銷售收入成正比。

1、冠名費：冠名是一種特殊的廣告形式，一般是指企業為了達到提升企業、產品、品牌知名度和影響力而采取的一種階段性宣傳策略。比如：比賽冠名、電影電視冠名、體育館冠名等。由于冠名費金額較大而單列，不合并在廣告費用中。

2、策劃服務費：營銷策劃是對銷售的整體戰略與方案的運籌規劃，是對于提出銷售決策、實施銷售決策、檢驗銷售決策全過程作預先的考慮與設想。營銷策劃不是具體的廣告業務，而是營銷決策的形成過程和結果。

3、銷售代理費：是在簽訂合同的基礎上，委托有資質的銷售代理公司全程代理房屋銷售活動，并按合同約定的比例支付給代理公司銷售代理費用（也稱“傭金”）。

4、房展會費用：參與或舉辦房展會發生的費用，包括展位費、布展費等費用支出。

5、營銷活動費用：是為組織營銷活動所發生的費用支出。營銷活動是以各種活動為載體，迅速提高企業及其品牌知名度、美譽度和影響力，促進產品銷售的一種營銷方式。比如：開盤活動、節日活動、訪談活動、慶典活動、渠道營銷活動等等。

6、廣告費用：廣告是指通過一定形式的媒體，公開而廣泛地向公眾傳遞信息的宣傳手段。包括戶外廣告、報紙廣告、電臺廣告、電視廣告、網絡廣告、DM廣告等費用。

7、銷售物料制作費：是指因營銷活動需要發生的各種物料制作費，包括：樓書、沙盤、信封、現場海報、宣傳片、宣傳禮品等的費用支出。

8、營銷設施費：包括售樓處、樣板房等，分下列幾種情況：

（1）以在開發項目建筑主體外修建的臨時性建筑物（以后將全部拆除）作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入銷售費用，不應記入開發成本。

臨時建筑內售樓部與行政辦公合在一起使用的，應合理分配費用，分別計入銷售費用和管理費用。

臨時建筑內售樓部與工程部合在一起使用的，應合理分配費用，分別計入銷售費用和開發間接費。

售樓處、樣板房內可移動的裝飾物品（空調（可移動的）、電視機、沙發等）成本應直接計入銷售費用，符合固定資產條件的列支固定資產，以折舊的方式分期攤入銷售費用，不符合固定資產的，直接記入銷售費用。

（2）在開發項目主體內修建臨時售樓處，以后轉為會所或物業用房，其發生的設計、建造、裝修等裝飾成本應作為小區公

共配套成本列支開發成本，不應記入銷售費用。

在開發項目主體內的樣板房以后將直接銷售給客戶的，其發生的設計、建造、裝修等裝飾成本應列支開發成本，不應記入銷售費用，因為房屋售價中已包含樣板房裝飾成本。

售樓處、樣板房內可移動的裝飾物品同前述規定。樣板房內可移動的裝飾物品如果與硬裝一道全部贈送或銷售給客戶的，裝飾物品成本可列支開發成本。

（3）在市區等地方租賃房屋作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入銷售費用，不應記入開發成本。

9、物業管理費：分兩塊：一塊是售樓處和樣板房使用過程中發生的物業管理費用（包括保潔、禮賓、保安等費用），另一塊是空置房物業管理費。

10、公共設施運營費用：會所、俱樂部、泳池、球館等投入使用后發生的各種運營費用，包括：水電費、清潔保養費、維護費、管理人員費用等。

由于這些公共設施在投入使用后一定期間內，收支尚不能持平，考慮房屋順利交付、持續銷售等因素，房產公司仍需繼續投入資金維持其日常運營，這些費用應記入銷售費用。

這些公共設施在投入使用前發生的各項支出，列支開發成本。

11、其他：除上述以外的其他營銷推廣費用。

（二）日常性費用就指營銷部門的工資性費用（包含工資提

成及獎金、社保、公積金和福利費等）、業務招待費、差旅費、辦公費、通訊費、水電費（售樓處等使用）、交通費、培訓費、折舊費等日常經營性費用。

（三）本文僅從內部會計核算角度進行細劃，不考慮有關稅務籌劃。

第二篇：房地產公司銷售費用一般包括銷售前期費

房地產公司銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用也計入銷售費用。

銷售前期費：核算與銷售相關的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業維護費等。

銷售推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。

合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發公司所需交納的交易手續費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網上服務備案費等。

銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發公司委托代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發商均和所指定的代理公司簽訂相關代理協議，根據合同上的有關條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。

第三篇：“品質樓盤”構成的幾大要素

“品質樓盤”構成的幾大要素

房 屋本身的狀態不但影響投資效益，還影響人居環境和生活質量。買房是許多人一生中的最大投資，而大多數購房者都不是房產行家，又是第一次購房。在如今這個信 息化的時代，鋪天蓋地的樓盤廣告，琳瑯滿目的精品戶型吸引了廣大購房者的眼球。購房者選擇如同“霧里看花”，迷迷糊糊地聽從受過專業訓練的售樓小姐的一遍 又一遍的“催眠”而無所適從。本期《伊寧樓市特刊》則從專業機構的角度對品質樓盤作出詮釋。

綜合業界和業主的觀點，決定樓盤品質的主要有地段、戶型、小區的配套、房屋的質量、價格以及開發商和物業的信譽等六大因素。

地段

好地段要交通方便、生活方便、環境優美。好地段的房屋不但居住舒適，生活便利，關鍵是后期的增值潛力很強。每一個城市根據原有的歷史文化底蘊和現代的規劃體系都會產生相對好的地段。

戶型

業主要根據自己的經濟承受能力、家庭成員的數量等方面的因素，在同等的面積下確定好的戶型。現在很多戶型在設計初期，整個圖紙的效果并不能 夠讓業主對采光有一個比較直觀的感受，盡管業主在圖紙中看見窗戶的存在，但是多數窗戶不能夠完全滿足房屋的采光需求，實質形成的是一種“暗窗”，對于今后 的居住環境是有相當影響的。優質的戶型設計講究大開間、小進深，這樣不僅符合現代人們的審美需求，更主要的一點是可以滿足室內通風的效果，便于室內空氣形 成對流，有益于人的身心健康(要留意窗戶的位置和可開面積，這很重要)。

小區的配套

小區的整體規劃與配套設施也很重要，業主要特別關注道路的設計、綠地、車位預留、房屋周邊有沒有配電房等。周邊的生活配套是否齊全，如與生活息息相關的醫院、學校、菜市場等，當然也要留意小區外的生態環境，比如高壓線、化工廠等對人體有害的東西。房屋的質量

房屋的質量包括很多方面，具體的房屋質量要具體對待。想購買頂樓的業主要注意頂樓容易產生滲水，而且保溫隔熱功能相對較差，導致墻面的裂縫 也相對較多；想購買底層的業主主要是擔心地下的回填土填充不實，地面容易產生沉降、裂縫、返潮等諸多問題；想購買小高層的業主要注意有污濁空氣懸浮的樓 層。

價格

一兩年前，房地產市場高度火熱，廣大業主以為買到房就已賺到錢了，根本不在乎房屋的價格，出現了開發商上午和下午同等戶型、同等面積而形成 價差增長的“神話”。如

果房地產市場相對穩定，業主在選購住房時，才可以與周邊樓盤價格相互比較、篩選，最終“淘”到自己滿意、價格合理的房屋。

開發商及物業的信譽

任何商品都有品牌效應，好的商品品牌在老百姓心中根深蒂固。商品房也是一種特殊的商品。好的開發商和好的物業給老百姓一種踏實和驕傲的感覺。當然不是鼓動業主一定要選品牌，只要開發商的口碑好、信譽好，業主也可以有針對性地進行選擇。

另外，需要提醒的是，因為房屋交易涉及金額巨大，交易過程復雜，一旦完成交易難以迅速作出變更。買房是許多人一生中的最大投資，購房者的顧 慮之一就是房子會不會存在大的問題，所以，對絕大部分購房者來講，買房之前有必要請個職業選房師幫助參謀，提出有益的建議和指導，看看房屋的地段、價格、質量、設計戶型及周邊環境的規劃到底是什么狀況，是否有大的問題，以減低購房風險。

如何找樓盤精品 幾大要素判斷投資價值

東文

如今，房地產業的投資環境得到了很大改善，許多在生意場上拼殺多年的生

意人以及在股票市場上的投資者都發現，購房貸款利率大大低于商業貸款利 率，而且隨著房地產市場的不斷健全，其投資風險降低了，保值、增值的機會增加了。

然而，怎樣才能從眾多的樓盤中發現精品，怎樣判斷房子的投資價值呢？總的 說

來有如下幾個要素：

看自然條件。房屋的自然條件包括日照、溫度、風向等氣象條件和房屋景觀、小區綠化、是否臨水等人文條件，以及有無空氣、水流等公害污染等。如果 小

區內辟有大量的綠地或種植有園林，這樣的小區就可因局部區域綠地的變化而使

環境得到改善。在炎炎夏日中會感受習習涼風，小區內的植被會吸噪音、阻塵埃，可將受污染的空氣漸漸凈化。同時，房屋建筑物本身的藝術造型與周圍房屋及公

共設施的協調一致往往就是居住小區內環境舒適宜人的直接表現。再者，若小區

房屋 傍水靠園，那么水景園藝將一覽無余，心情之舒暢自不待言，同時也必將

遠離塵囂的噪音和污染，換來一片寧靜。

看環境條件。環境條件主要是指小區所處區域的城市功能規劃性質、小區周邊建筑物景觀、小區物業管理水平等方面。對環境條件的選擇首當其沖的就是 居

住功能區的選擇。隨著經濟的發展，各城市建筑必然按照城市規劃要求逐漸形成區域性的城市功能劃分，如中心商務區、工業區、文教區、居住旅游區等等。在購 買居住性房屋時，要重視城市規劃的指導功能，盡量購買已形成或近期內有

條件形成大規模居住區的地段，盡量避免選擇坐落在工業區的房屋。

看交通條件。交通條件主要是指城市及居住小區內交通網絡的建立、道路等

級、道路通過能力、交通設施是否齊全。對交通條件的考慮，主要是針對遠郊 地

段的居住性房屋。由于遠郊地段的居住小區往往屬于新區建設，可以選擇交通道路尚可的遠郊區的房屋，因為這里環境優美、空氣清新、房價較低。若沒有此條件 而工作地點又距離較遠的家庭，就要考慮花費在路途上今后天長日久的交通時間和交通費用了。因此，單從交通條件來說，城市中心地段的房屋要優于城郊房屋，這 樣可以節約大量的交通費用與時間，也可省卻交通堵塞、交通事故等帶來的煩惱。可是，若選擇城市中心地帶的房屋，就要犧牲一定的價差和環境優勢。

看配套條件。配套條件主要是指小區內的水、電、氣、熱、電視、電話等管線網絡、學校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲娛樂等設施的配套情況。配 套設施的齊全與否，直接決定著該地段房屋的附加價值及升值潛力，同時也決定著入住后居家生活的舒適與否。同交通條件類似，配套條件也主要針對城郊新區的居 住區而言，在城市中心區域的住房大多不存在配套問題。

第四篇：銷售費用管理

企業銷售費用及其管理初探

一、企業情況概述

武漢市小雨點貿易有限公司成立于2002年4月12日，是一家集商超貿易、食品批發、物流配送為一體的貿易有限公司。公司多年來一直堅持走品牌路線，經過多年的發展并在湖北及周邊城市擁有較高的知名度與信譽度。

目前，本公司主要以罐頭類、調味品類、生鮮類、酒水類、休閑類以及飲料類等產品為經營主線。擁有30多家食品企業系列產品的經銷權，并與湖北省內大型連鎖超市、KA賣場、BC類門店及批發客戶保持著良好的合作伙伴關系。公司現有員工130余人，年銷售額1億多元。隨著社會主義市場經濟的不斷發展和完善特別是在我國加入后，企業之間的競爭日趨激烈。為使企業的產品迅速占領市場，不斷擴大銷售份額，經營者在銷售環節上下了很大工夫，不惜注入大量的資金來擴大產品銷售，形成了生產成本一降再降，而銷售費用卻不斷增長的態勢，對此，已引起有關人士的重視。銷售費用的作用銷售費用是企業在銷售產品或提供勞務等過程中發生的各項費用，具體包括運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、差旅費、廣告費以及專設銷售機構的正常經費開支等。它是計算應納稅所得額時準予扣除的費用項目之一，是直接計入當期損益的期間費用。銷售費用的支出具有以下作用。維持銷售體系的正常運轉，保證產品銷售渠道的暢通一般大中型企業都設有專職銷售機構，有的還在各地建立了相當規模的營銷網絡，其人員工資、辦公經費等由銷售費用列支。這部分費用主要用于保證銷售體系的正常運轉。提高產品的市場占有率適當的廣告宣傳，能夠使消費者了解企業產品的質量、性能、價格以及售前、售中、售后服務等方面的優勢，刺激消費者購買該產品的欲望從而擴大該產品的銷售，樹立良好的品牌形象。預測市場行情以及本企業的產品銷售情況及時將了解到的信息反饋給企業經營決策部門，以便于決策者根據瞬息萬變的市場供求關系來調整業的經營策略，使企業在競爭中處于有利地位。搞好售后服務，樹立良好的企業形象完善的售后服務，能使消費者購買其產品時消除后顧之憂，從而大膽放心地購買該產品，也為樹立企業形象作了很好的宣傳。

銷售費用管理中存在的問題

盡管銷售費用對產品銷售有著重要的作用，但是使用不當，也會產生消極作用。目前，企業在銷售費用管理和使用方面仍存在一些問題。銷售費用支出膨脹近年來，企業的銷售費用有逐年增長的勢頭，主要原因是企業經營者急于搶占市場而被迫采取不切合實際的營銷策略。其主要表現為一是大做廣告。二是設立龐大的營銷網絡。

三、銷售費用的膨脹成了普遍現象，這在一定程度上掩蓋了其中的不合理部分。因此，加強銷售費用管理十分必要。加強銷售費用管理的對策

隨著市場的逐漸成熟和競爭的日益加劇，銷售費用的膨脹成了普遍現象，這在一定程度上掩蓋了其中的不合理部分。因此，加強銷售費用管理十分必要。加強銷售費用管理也是成本意識。

制定銷售費用控制指標體系任何企業要想有效地控制銷售費用的膨脹，都必須有一套嚴格、科學的控制指標體系。建議企業經營者在分析前期發生的各項銷售費用合理性的基礎上，針對銷售目標及新市場開拓目標，制定一系列既具有操作性又不影響營銷人員積極性的有效控制指標。這樣既可以控制銷售費用無節制地膨脹，又能使營銷人員自覺參與到加強銷售費用控制的工作中來，為降低銷售費用，提高企業效益創造條件。同時還必須通過加強日常支出核算來監督控制指標的落實。一是建立健全銷售費用明細賬或備查賬。二是建立費用

支出內部控制制度，做到手續完備，單證齊全，支出有據。三是強化會計、審計部門對銷售費用使用情況的監督，盡量節約銷售費用。四是加強對實行銷售費用定額包干企業節約留用資金核算，防止偷逃個人所得稅。五是禁止回扣行為的發生，杜絕暗箱操作。

加強政策調控措施

大額銷售費用列為資本性支出在銷售費用中所占比重有逐年增大趨勢的廣告費支出，可考慮作為資本性支出。廣告的目的是通過付費媒介向消費者傳達具有說服力的信息，從而使消費者購買產品。廣告是企業在市場競爭中推銷商品不可缺少的工具。通過廣告宣傳介紹，旨在使消費者在心目中牢固樹立企業及其產品的形象、開拓內在的市場，以擴大市場份額，有利于產品的銷售。可見，廣告不僅使企業在本期內受益，而且使企業在相當長的一段時期內受益。若將廣告費作為收益性支出，在當期收入中得到一次性補償，必然會虛減本期利潤，嚴重扭曲了收入與費用配比性原則。

為鼓勵企業厲行節約，提高資金使用效率，避免鋪張浪費，建議在銷售費用作為收益性支出的情況下，可對其中的廣告宣傳費、展覽費以及促銷費等根據銷售收入水平核定最高費用定額，超額部分進行納稅調整，交納企業所得稅。具體方法，可參照企業業務招待費開支標準研究制定。

建立售后服務費用預提制度

售后服務是指凡與所推銷產品有連帶關系且有益于購買者的服務。包括送貨、安裝、產品退換、維修、保養、使用技術培訓等方面的服務。售后服務是企業競爭的強有力的手段，誰的售后服務好，誰就能占有市場，贏得消費者。企業以優質的售后服務可以維系老客戶，促使其將來繼續購買其產品。老客戶又作為企業產品的義務宣傳員，向親友推薦自己所使用的產品，進而擴大了企業及其產品的影響。需要指出的是產品售后保修費用等支出，采取預提的形式比較可取。這是因為會計核算要符合配比性原則，本期銷售的產品，以后期間發生售后服務時，相應的費用應在本期扣除，不應在發生期扣除。采取預提制也符合會計的穩健性原則。建議企業可根據歷史資料按售后服務費用占相應銷售收入的一般水平，確定合理的預提率。企業相應建立備查帳，及時記錄或沖銷有關費用，以便于加強售后服務管理。

第五篇：銷售費用報銷說明

關于銷售人員費用報銷問題的公告

為了完善公司管理，加強對公司銷售人員業務費用、支出報銷的管理和便于公司成本費用的核算以及其他財務工作的開展，結合公司的實際經營情況特發布此公告。該公告中所稱費用是指銷售人員進行業務開拓所產生的差旅費及其他費用。

公告內容如下：

1，業務開拓所產生的費用報銷必須經銷售總監簽字，報銷人員必須持真實有效發票，并將報銷內容和金額在《費用報銷單》上填寫清楚，經地區銷售經理簽字后，交由銷售總監簽字后提交至財務室審核報銷。若因票據遺失或超出規定標準的費用，公司不予以報銷。

2，差旅費中的住宿費報銷最高標準為250元/天,餐費統一按照60元/天的標準進行補貼 ,交通費根據實際情況報銷。銷售出差之前需填寫《出差申請表》上傳至審批流程，經地區銷售經理、銷售總監和財務室批準后方可執行。公司銷售人員必須要本著合理、節約、高效的原則使用差旅費，銷售經理應對銷售員交通工具（包括汽車、火車、動車、高通、飛機等，以及陸地交通工具的硬座、軟座、硬臥、軟臥等）選擇進行把關，在保持效率的基礎上，盡量降低銷售成本。3，新入職的銷售員可報銷到總部培訓所產生的交通費，住宿由總部統一安排；培訓結束后返回工作地的交通費可以報銷，住宿費不再報銷；銷售員轉正前，不享受交通補貼待遇，轉正之后享受交通補貼，而且必須向財務室遞交相應金額的交通或通訊發票；銷售員跨區域的職位變動所產生的交通費允許報銷，住宿費不予報銷。4，財務室嚴格控制公司業務招待費的支出水平，凡是和拓展業務無關的或者未經總經理特別批示的銷售員之間的聚餐均不得報銷；銷售員因業務需要而產生的招待費（這里指餐費，游玩等其他招待除外）可以報銷，銷售員應有意識的控制招待費水平，銷售總監對招待費進行把關，避免奢侈、浪費，造成公司資產的損失。