第一篇：中國老年公寓市場分析

中國老年公寓市場分析

一、市場需求狀況

1、老年公寓 老年公寓 老年公寓市場存在巨大需求 在我國，由于主要還是實行家庭養老，老年人多和家庭其他成員住在一起，往往難以滿 足老年人對住的特殊需求，有條件單獨居住的老人，其住房條件也不理想。據天津、杭州的 有關調查，有 98%的老年人住在多層或集體住宅之中，單身老人和老年夫婦住在多層或集 體住宅中的比例也高達 81%。但是隨著家庭養老功能的弱化和社會化養老的發展 發展，以及老 發展 年人收入的增加，老年人對老年住宅的需求將會上升。

2、未來十年內老年公寓總體需求呈現上升態勢 中國老齡協會調研部認為，截至 2005 年底我國已具有相當購買力的老年人主要集中在 中國 經濟發達的東南沿海地區和一些大中城市。未來十年，當現在 50 歲左右的人進入 60 歲以后，經濟 老年市場的巨大購買力將會充分地顯現出來。這部分老年群體中有許多人事業有成，退休金和儲蓄存款比現在 60 歲以上老年人有很 大的提高，在消費觀念上也有很大的差異。這一群體是最早一批獨生子女的父母，子女少的 狀況也會使他們更多地依賴于社區服務和選擇不同于現在的養老方式。現在所謂的老年人 “高檔消費”，在 10 年之后將后變成普通消費。老年公寓總體需求正呈現上升態勢。北京、上海

3、北京 上海 北京 上海等大中城市及東南沿海等經濟發達地區中高收入老年群體對高端老年公 寓需求加大 社會人口流動的加速使得更多的老人沒有子女在身邊照料。在老齡化的發展中，老年人 對住房的需求也逐漸發生了變化。在一些大城市里，多數父母與成年子女更愿意分開居住，這既能使老人活動不受干擾，減輕子女負擔，也減少了長期共同相處容易產生的矛盾。而普 通住宅由于各項設施并不符合老年人身體、心理等各方面的需求，因此，能夠住進一個設施 完備、服務周全的老年城，倒成了很多中國城市老人向往的事。零點調查公司對北京、上海兩地 3000 名 55 歲至 75 歲市民就“老年人住宅消費問題”進 行了隨機訪問，訪問報告表明，目前我國老年住宅市場需求加大，一些大城市里，許多父母 與成年子女更愿意分開居住。這一方面是因為越來越多的家政服務公司介入居民的日常生活，許多老年人已經從“家 庭保姆”的身份中解放出來；另一方面社會的發展使老年人與其子女的世界 世界觀、價值觀和人 世界 生觀產生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。因此他們對于老年公 寓的需求也日益增加。零點的調查數據 數據表明，京滬兩地 76.2%和 66.7%的被調查者對

現有居住環境中的醫護急 數據 救條件、體育娛樂場所意見很大，半數以上對社區活動、空氣、安全設施、環境安靜度不滿 意，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對較低。這兩個數據 表明，城市化過程中的負面效應使許多城市尤其是大中城市居民的生活環境質量日趨惡化。惡劣的環境越來越不適宜老年人頤養天年，所以，很多老年人也產生了到環境相對較好，又 不太偏離城市的城郊居住的愿望。2005 年的另一項調查顯示，在上海 300 萬 60 歲以上的老人中，愿意選擇大型現代化老 年城（公寓）養老的占到 30%，這樣僅上海就有近90 萬老年人期盼住進老年公寓養老。

4、低收入老年群體對福利性養老機構 機構需求較高 機構 受我國經濟發展城鄉差距大、東西發展較大落差的影響，我國偏遠地區、經濟落后地區 的老年消費群體消費能力有限，且觀念仍停留在傳統的居家養老、養兒防老上，短期內難以 對老年公寓有較高需求。因此他們對老年公寓的需求以福利性老年公寓等養老機構為主。

5、為老年人量身定做的老年社區市場前景看好

在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產權的占調查總數的 51%，打算租 賃房屋使用權的占 24%，希望購買產權式酒店的占 16%，打算采取其他形式的占 9%。這也 意味著為老年人量身定做的老年社區市場前景看好。

二、市場供給狀況

1、老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺 國內的養老模式還不能適應形勢的發展。大量靠政府、社區、街道辦的福利院、敬老院 管理水平落后、設施陳舊、規模極小，缺乏專業護理人員，且資金 資金來源不能保 等養老機構，管理 管理 資金 障，只能供應老年人一些簡單的生活需求。同時，在九十年代末和本世紀初，中國還出現了 一些以營利為目的的老年公寓。從環境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護理手段 有了提高。但規模一般較小，且缺乏系統的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養老與社區服務的結合，不僅需 要在樓層、醫院、交通、服務設施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務機構中，好多名為老年公寓、養老院的場所，除少量為新建的以外，大多數是利用舊房改建的，設施簡陋，服務功能單調，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設施和服務條件，不能夠全方位地為老年人提 供良好的服務。有些更是只把老人當作病人看待，并不關心老人

人們情感或心理需要。就中國而言，現有 42000 多所養老院，加上社會興辦的老年機構，現收養老人不足 100 萬人，還不到目前中國 1.3 億老年人的 1%。且不論條件如何，單從數量上也遠遠不能滿足 老人們的實際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數是利用舊房改建的，設施簡 陋，服務功能較差，無法適應老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動的綠 地較少。

2、老年公寓的供給呈現多元化特征，但仍缺乏對客戶的準確定位 隨著社會發展，我國的家庭結構逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發生變 化，從基本的住宅消費逐步發展到提高住宅消費品質上來，老年人的需求呈現出多元化的特 征。老年公寓市場上已經針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區型老年公寓、福 養老機構、利性設計獨特的小戶型房等多種產品。目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價格沒有根據各經濟層次的老年人做出合理定 位，使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經營 較為困難。截至 2005 年，市場上的老年住宅項目多以公寓為主要物業形態。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟南、威海等很多地方均已出現一定數量的老年公寓。它們的經營成效受運營 模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的直接影響。老年公寓的設計、服務等方面并不符 合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點間經營。

3、老年公寓開發呈現以下特點 1）客戶為中高經濟實力的老年人 在北京、上海、廣州等經濟發達的大城市，存在著一批占當地老年人口總數將近6%以 上的中高收入老年群體，他們認為現在的養老條件，無論從居住條件還是養老服務水平方面 都不能滿足他們日益提高的養老需求，因此他們逐漸關注能夠滿足其養老需求的新型養老模 式。而老年社區能為這一群體提供個性化的居住條件和人性化的服務內容。2）居家養老與社區服務相結合的模式 老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養無經濟來源的孤寡老人和低收入家庭送 養的老人，不屬于國家或集體創辦的社會福利設施，而是由企業投資 企業投資 企業投資并公司化經營管理的老 年專用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風景優美的環境。入住的老人 可根據自己的經濟條件和健康狀況選擇住房類型、等級和服務檔次。

由于老年公寓提供給老年人是個性化的居住條件和人性化的服務內容，因此其住宅形式 一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫院式的養老病房，同時

由于老年公 銀行、郵局、醫院等設 寓一般興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設施（如購物場所、銀行 銀行 施）和娛樂鍛煉的配套設施（如體育館、餐廳、娛樂場所、老年大學等），人性化的社區服 務包括社區物業服務、社區家政服務、社區醫療服務及社區娛樂服務。因此一般房地產 房地產開發 房地產 商的“蓋樓賣房”和普通養老機構的出租床位，服務內容單一的“旅店式”運營模式不適合老年 公寓的正常經營。3）具有“福利性事業、市場化經營”的特點 我國人口眾多，經濟發展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以 政府主要關注并解決社會“低保”、“五保”等處于弱勢的老年人群的養老問題，而對中高收入 人群養老生活關注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養老和社會化投資并企業化經營的 房地產開發的混合體，有關部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發商在稅費減 免、金融 金融支持方面得不到相應的優惠，對于具有社會化養老性質的老年社區，開發商需要完 金融 全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年社 區運營需應遵循市場規律，走“福利性事業、市場化經營”的道路。4）投資額大、資金回收期長 它不僅包括住宅本身，還包括許多服務配套項目，老年公寓項目不同于一般房地產項目，并且在設施、設備規劃設計、安裝方面都要結合老年人的特點，有數據顯示老年社區的總體 造價要比普通房地產項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復雜，一般住宅都通過住宅銷售實現房地產開 發的最終目的，而老年公寓則需要根據老年人市場需求的多種形式，采取租、售結合的方式 滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現銷售，另一部分須滿足租用、度假等需 求，并且公共服務設施更需要通過經營來實現收回投資，因此老年公寓的運營模式要采取靈 活多樣的銷售方式保證其正常經營。

4、老年公寓市場的發展呈現以下趨勢 趨勢 1）基于市場競爭愈來愈激烈，社區型的老年住宅設計更注重細節 針對不同年齡層次、身體狀況和家庭狀況的老年人，對居住條件的要求不盡相同，因此 對老年住宅的設計因地制宜，采用不同的開發模式。綠地 21 城孝賢坊屬于社區型的典型代表。作為一個尊老社區，她和其他的度假社區、國際社區、商務社區等，共同組成了綠地 21 城人文新鎮。選擇此類社區的客戶，可以是老 兩口在

第二篇：中國老年公寓需求市場分析

中國老年公寓需求市場分析 目前，中國各大城市的“住宅產業”早已是“風起云涌”，“商業地產”、“工業地產”、“高教地產”也是“蒸蒸日上”，但惟獨作為“夕陽產業”的“老年公寓”卻成為了“遺忘的角落”。那么，在中國進入老年社會里，中國的“老年公寓”需求市場怎樣？“老年公寓”該怎樣建設？請參閱下文：

中國自1999年以來就已進入了老年型國家，新世紀開始的“銀發浪潮”也滾滾而來，而且中國的老年人口基數大、發展速度快、來勢異常兇猛。因此解決老年人的養老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。

目前我國老年人選擇養老和住宅的方式，由于歷史和傳統觀念等原因主要以居家養老為主，主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關懷醫院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓”？

所謂的“老年公寓”（老年社區）就是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發展起來，成為房地產業的新興領域。中國的北京、天津、大連、杭州等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經濟的發展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1．中國人口老齡化的發展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、武漢等大城市也快速進入老年型城市。據世界衛生組織的資料，一個國家的老年人口系數達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老年型。老年人口系數是指一定時點上老年人口占總人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總人口的10％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28％，即每4個人中就有一位老年人。目前我國65歲以上老人數已超過1億（占總人口的7.3％），到2050年將增加到3.34億（占總人口的22.6％）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發展，我們要建造和發展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。

2．觀念的變化。中國“養兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居住；現與子女同住的老人中，有64.8％認為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開住；現與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同住。可見，中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文

化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

3．社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內六區的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）。可見，隨著人口老齡化的發展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。

4．現在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據武漢市調查，現在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規劃》2002年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構已經完善等原因，其中很多人會選擇社會養老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。

5．隨著老年公寓數量的需求不斷增長，這一新興產業將有較大的發展空間。據上海市調查，制定上海市2010年老年公寓的發展規劃，入住人數取老年人口總數的3％的比例為宜（發達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產導報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經是很可觀了。所以這一新興產業的發展空間很大。

同時，隨著老年公寓的發展，可以進一步導致為老人服務產業的發展。老年公寓的發展，需要園林、綠化、基礎設施、醫療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產業和服務業的發展。而這些產業的發展又可以增加就業，引發商機。

二、中國老年公寓的特點

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，創建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1．地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，但必須是空氣新鮮、交通方便、有綠化帶、有公園、最好在風景區等環境優美的地方。

2．老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監護和幫助的健康老人住宅；提供全天監護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫療機構。又依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。

3．設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規范”，從住區規劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區內要配備正規定點醫院。該醫院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養的重要保障，是老年人進住社區最關心的問題之一。

4．規模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發，老年公寓的規模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規模與檔次。

5．老年公寓的性質。依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓可以是以經營性與公益性相結合的方式，也完全可以是市場的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。市場的方式根據市場需求而定，這塊蛋糕很大。

三、老年公寓的現狀、問題及今后發展建議

老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。隨著我國經濟的迅速發展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環境優美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業發展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養老機構150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養老機構的發展，為解決老年人的養老和居住提供了很好的條件，并為總結老年公寓的發展和特點打下了良好基礎。

但是，由于我國老年公寓的發展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。l．老年公寓的建設供不應求。國外一些發達國家，進住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總人口的2

4.9％，若入住老年公寓和養老機構的老人占總人口的比重，按3％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養老機構，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發展對老年公寓的需求。

2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

3．老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費用不超過1000元。北京市2006年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為1200元；大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價位為600－800元。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

4．一些老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。一般來說設備齊全，環境優美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到老有所養、老有所樂的目的。

5．政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。老年公寓和養老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。

發展建議

1．制定和完善老年住房的發展目標和規劃。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規劃。不僅要制定老年住房的長遠規劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數量、規模、檔次、設計、結構以及住房產權、體制等方面的問題，進行調查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發展目標和規劃。其次，再依據長遠目標和規劃，制定階段性的目標和計劃。在近期的城市發展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續、健康的發展。

2．大力興建中高檔的老年公寓。目前我國中高收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發展。與此同時，也要發展適量高收入者的老年公寓住宅。

3．要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設老年公寓需要發揮政府的主導作用。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規劃，而且要按照規劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內外有實力的開發商來興建和管理老年公寓。開發商除了享受在土地和稅費方面的優惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發揮社會的力量，建立老年人事業基金會，以及開征遺產稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發，制定優惠的住房抵押貸款辦法。如以現房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發商處購買一套老年公寓，然后與開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩余本金，住房歸開發商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。

4．建立和健全養老制度和住房保障制度。這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經驗，從我國的實際情況出發認真搞好。我們要發動和鼓勵單位和個人積極投保，擴大養老保險范圍；同時要按國家規定按時發放。要建立和完善老年住房保障制度。

5．建立和完善老年住房的法律、法規。法律、法規是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進老年人住宅的發展和居住環境無障礙化，1994年實行了《中心建筑法》，2000年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國有《老年福利法》、《住宅建設促進法》。為了推進老年住房的發展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規，并要認真執行。

總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉變，老年公寓的社會需求廣闊，發展潛力巨大。但是它的持續、健康發展需要觀念的轉變，政府和社會的大力支持，法律法規的建立和完善。

第三篇：中國老年公寓需求市場分析

中國老年公寓需求市場分析

目前，中國各大城市的“住宅產業”早已是“風起云涌”，“商業地產”、“工業地產”、“高教地產”也是“蒸蒸日上”，但惟獨作為“夕陽產業”的“老年公寓”卻成為了“遺忘的角落”。那么，在中國進入老年社會里，中國的“老年公寓”需求市場怎樣？“老年公寓”該怎樣建設？請參閱下文：

中國自1999年以來就已進入了老年型國家，新世紀開始的“銀發浪潮”也滾滾而來，而且中國的老年人口基數大、發展速度快、來勢異常兇猛。因此解決老年人的養老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。

目前我國老年人選擇養老和住宅的方式，由于歷史和傳統觀念等原因主要以居家養老為主，主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關懷醫院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓”？

所謂的“老年公寓”（老年社區）就是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發展起來，成為房地產業的新興領域。中國的北京、天津、大連、杭州等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經濟的發展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1．中國人口老齡化的發展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、武漢等大城市也快速進入老年型城市。據世界衛生組織的資料，一個國家的老年人口系數達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老年型。老年人口系數是指一定時點上老年人口占總人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總人口的10％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28％，即每4個人中就有一位老年人。目前我國65歲以上老人數已超過1億（占總人口的7.3％），到2050年將增加到3.34億（占總人口的22.6％）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發展，我們要建造和發展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。

2．觀念的變化。中國“養兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居住；現與子女同住的老人中，有64.8％認為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開住；現與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同住。可見，中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首

選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

3．社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內六區的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）。可見，隨著人口老齡化的發展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。

4．現在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據武漢市調查，現在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規劃》2002年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構已經完善等原因，其中很多人會選擇社會養老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。

5．隨著老年公寓數量的需求不斷增長，這一新興產業將有較大的發展空間。據上海市調查，制定上海市2010年老年公寓的發展規劃，入住人數取老年人口總數的3％的比例為宜（發達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產導報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經是很可觀了。所以這一新興產業的發展空間很大。

同時，隨著老年公寓的發展，可以進一步導致為老人服務產業的發展。老年公寓的發展，需要園林、綠化、基礎設施、醫療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產業和服務業的發展。而這些產業的發展又可以增加就業，引發商機。

二、中國老年公寓的特點

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，創建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1．地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，但必須是空氣新鮮、交通方便、有綠化帶、有公園、最好在風景區等環境優美的地方。

2．老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監護和幫助的健康老人住宅；提供全天監護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫療機構。又依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。

3．設計與配套設施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規范”，從住區規劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）

或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區內要配備正規定點醫院。該醫院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養的重要保障，是老年人進住社區最關心的問題之一。

4．規模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發，老年公寓的規模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規模與檔次。

5．老年公寓的性質。依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓可以是以經營性與公益性相結合的方式，也完全可以是市場的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。市場的方式根據市場需求而定，這塊蛋糕很大。

三、老年公寓的現狀、問題及今后發展建議

老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。隨著我國經濟的迅速發展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環境優美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業發展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養老機構150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養老機構的發展，為解決老年人的養老和居住提供了很好的條件，并為總結老年公寓的發展和特點打下了良好基礎。

但是，由于我國老年公寓的發展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。l．老年公寓的建設供不應求。國外一些發達國家，進住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總人口的2

4.9％，若入住老年公寓和養老機構的老人占總人口的比重，按3％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養老機構，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發展對老年公寓的需求。

2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

3．老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費用不超過1000元。北京市2006年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為1200元；大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價位為600－800元。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

4．一些老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。一般來說設備齊全，環境優美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到老有所養、老有所樂的目的。

5．政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。老年公寓和養老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。

發展建議

1．制定和完善老年住房的發展目標和規劃。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規劃。不僅要制定老年住房的長遠規劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數量、規模、檔次、設計、結構以及住房產權、體制等方面的問題，進行調查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發展目標和規劃。其次，再依據長遠目標和規劃，制定階段性的目標和計劃。在近期的城市發展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續、健康的發展。

2．大力興建中高檔的老年公寓。目前我國中高收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發展。與此同時，也要發展適量高收入者的老年公寓住宅。

3．要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。

第四篇：基于上海市人口老齡化趨勢的老年公寓市場分析

基于上海市人口老齡化趨勢的老年公寓市場分析

一、引言

根據2001年在上海市中心區對老年人養老方式選擇和養老住房需求進行的抽樣調查結果顯示：選擇居家養老的占95.8%，選擇進養老機構養老的占2.3%，選擇老年公寓的占

1.9%。而據上海人口和計劃生育委員會預測，2015年全市常住人口為2140萬人，2020年為2250萬人，60歲及以上的老年人口占戶籍人口的比例，2015年將達到28.1%，2020年為34.1%。按2010年上海市國民經濟和社會發展統計公報公布的城鎮居民人均住房建筑面積34.6平方米，折合人均住房居住面積17.5平方米來計算，2015老年公寓市場建筑面積需求量將達到395.32萬平方米，居住面積需求量將達到199.95萬平方米。另一方面，雖然上海2009年住宅竣工面積為2433.03萬平方米，比2003年增加了692.96萬平方米，但是由于交通、醫療、老年人實際消費能力等因素，在建設適合老年人的老年住宅、老年公寓方面卻相當滯后，而且建設好的老年公寓推廣也很困難。很多老年公寓依然帶有強烈的社會福利色彩，一般是由政府經營，大部分不具備成套獨用的特點。老年公寓巨大的潛在需求，將成為房地產開發投資的熱點，已在業內炒作了幾年，但目前上海的老年公寓仍是走類似養老院性質的路線，純粹的養老型、健康型的老年公寓還很少。那么，為何出現這種“外熱內冷”的局面，情況到底如何？今后開發老年公寓也注意哪些問題？本文將對這些問題做出回答。

一、老年公寓的概念

老年公寓發展與推廣的困境與開發商和消費者對老年公寓的認識有著很大的關系，有很多人將老年公寓與敬老院、養老院、老年住宅等同，在定位上的模糊導致了開發和營銷上形成誤區。老年公寓是滿足老年人對更高生活追求的需求應運而生的，它既不同于一般的老年住宅，也不同于一般的養老院、敬老院、福利院等，它主要以安排老年老年人個體為對象，以滿足老年人為追求更適宜的環境和服務為宗旨，它是專門為老年人建造的商品房性質的住宅小區，其環境、設施、房屋設計、服務等都是根據老年人生活的需求和特點設計的。老年公寓是居家養老與社區服務的結合，是社區服務的延伸，也是傳統養老模式的發展，發展的前景十分廣闊。在公寓里，既可以由老年夫妻獨住一套家庭式的房間，生活上也可以自行安排調理，公寓里設置的公共福利設施也可以享用，也可以由老年人個人入住，生活方式（集體或獨自生活）可以自己選擇。老年人除了經濟上具有相應的支付能力外，還必須簽訂一定的協議，包括對入住老年人的條件選擇，以及權利和義務等內容。

二、老年人口總人數的快速增加為老年公寓的發展提供剛性需求

1979年上海市戶籍人口進入老齡化社會，然而在上世紀最后20年中，上海市戶籍老年人口數及其占戶籍總人口比例(即老年人口系數)一直處于相對比較平緩的發展時期。進入21世紀以來，上海市戶籍老年人口數和老年人口系數呈現逐漸加速增長的趨勢。根據歷年來上海市老齡科學研究中心發布的數據顯示，2000年末上海市戶籍老年人口數為241.76萬，2009年末為315.70萬，其間共增加了73.94萬，平均每年增加8.22萬。從2007年開始，每年新增的60歲及以上戶籍老年人口數均已經達到10萬以上(見表

1、圖1)。從60歲及以上戶籍老年人口系數來看，2000年末上海市為18.3%，2008年末上升到22.5%，其間增加了4.2個百分點。從老年人口系數逐年的變動情況來看，2005年前每年增加約0.3個百分點，2006年開始增加的百分點在提高，2008年增加了0.8個百分點，2009年增加了0.9個百分點，表明上海市戶籍人口老齡化速度在逐漸加快（見表1）。未來十年上海將進入加速甚至重度老齡化階段，高齡人口總量將繼續增長，“純老現象”更為突出。隨著社會經濟的發展和老年

人生活水平的提高，老年人對自己的生活環境和品質越來越關注，這些都將為老年公寓的發展創造廣闊的市場。

表12000-2009年上海市戶籍老年人口數和老齡化變動趨勢

資料來源：2009年上海市老年人口和老齡事業監測統計信息、2008年上海市老年人口和老齡事業數據手冊。

圖1上海市“純老家庭”人數和單身獨居老人數變動趨勢

資料來源：2006年、2009年上海市老年人口和老齡事業監測統計信息。

三、老年人口高齡化將進一步促進老年公寓市場的發展

從80歲及以上戶籍高齡老年人口數的變動情況來看，2000年末上海市戶籍高齡老年人口數為30.56萬，2009年末增加到56.65萬，其間共增加26.09萬，平均每年增加2.90萬，基本處于平穩發展之中，沒有表現出明顯加速增長的趨勢。從80歲及以上戶籍高齡人口占總人口的比例來看，2000年末該比例為2.3%，2009年末上升到4.0%，其間共增加1.7個百分點，年均增加11.29%，呈現戶籍人口逐漸高齡化的趨勢（見表2）。高齡老年人生理機體的衰老，身體條件更差，行動更為不便，生活更需要照料，精神更需要安慰氣。中國老年

學學會理事徐勤指出，在老年長期護理服務需求與專業人員嚴重短缺矛盾日益突出的情況下，在家庭護理普遍弱化、機構護理無法完全承擔護理功能的情況下，應大力推廣以居家養老為基礎的社區護理，可見高齡化的趨勢也將進一步加大市場對老年公寓的需求。

資料來源：同表1。

三、從老年人口的分布看老年公寓的市場

2000年末上海市中心城區60歲及以上戶籍老年人口系數平均為20.27%，2008年末平均為22.71%；而2000年末上海市郊區(縣)60歲及以上戶籍老年人口系數平均為16.91%，2008年末平均為20.99%。可見中心城區戶籍人口老齡化程度均高于郊區(縣)，但是從戶籍人口老齡化發展速度來看，2000年末到2008年末中心城區共增加2.44個百分點，郊區(縣)則共增加4.08個百分點。2000年末到2008年末，在全市60歲及以上戶籍人口老齡化不斷加快發展的態勢下，黃浦區、盧灣區和靜安區60歲及以上戶籍老年人口數卻在減少，2008年末比2000年末分別減少了0.55萬、0.35萬和0.13萬；其間戶籍老年人口數增加最多的是浦東新區、閔行區和崇明縣，分別增加11.33萬、7.24萬和4.61萬，戶籍老年人口系數上升超過5個百分點的三個區縣則分別是崇明縣（5.58個）、金山區（5.26個）和奉賢區（5.02個）（見表3）。目前，上海市老年人口系數最高的為靜安區、盧灣區和崇明縣，分別為25.9%、25.5%、25.2%（見圖2）。這些老齡程度較高的地區老年公寓的發展要比其他地方更為迫切。

表32000、2008年上海市中心城區和郊區縣戶籍人口老齡化比較

資料來源：上海市老齡科學研究中心發布的歷年來相關老年人口數據。

圖22009年上海市60歲以上人口占總人口比例示意圖

資料來源：2009年上海市老年人口和老齡事業監測統計信息。

四、政策環境推動老年公寓的發展

提高老年人的生活質量是貫徹聯合國提出的“建立不分年齡人人共享的社會”的要求，是落實黨的“三個代表”重要思想和構建社會主義和諧社會的要求，是實現“老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所教、老有所樂”的集中表現。2009年3月，全國老

齡辦將推進全國老年宜居社區確定為工作的重中之重，在全國九個老年友好城市(城區)進行前期試點工作，其中上海市有楊浦區、黃浦區、長寧區、浦東新區四個區進行了試點。在建設老年宜居社區的推動下，建設老年宜居社區的主要目的和著力點應放在支持并改善居家老人的家庭和社區環境，更加重視社區硬環境的改善。2010年，在《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》中指出：“積極應對人口老齡化，注重發揮家庭和社區功能，優先發展社會養老服務，培育壯大老齡服務事業和產業。”這里的“社會養老服務”，包括社區的居家養老、老年公寓的發展的等各類養老機構服務。鑒于老年公寓開發的福利性，政府必將提供更多的政策支持以推動這一事業的發展。

五、老年人口家庭功能弱化以及老年人自身觀念的轉變

伴隨著人口的老齡化，家庭結構也隨之變化，一對夫婦贍養四個老人、撫養一個孩子的“421”結構將是未來很長一段時間的主要家庭類型。由于家庭人口結構的變化，傳統家庭贍養老年人的功能在弱化。老年人的觀念也在更新，不再認為到老年公寓是“離家”養老，更不是子女不孝，而是一種應該享受的清福。公寓的服務設施和條件可以滿足老年人的照料需求，老年人也可以借機解脫繁瑣的家務勞動或子女之間的種種矛盾，過上自由休閑的老年生活，還可以消除在家里的孤寂感。同時，不少子女也非常支持，他們認為這樣做是尊重老人對養老方式的選擇，又能對老人盡到孝道，又可妥善解決老人的照料問題。最重要的是，有很多老年人，都有自己可以自主支配的養老金和儲蓄，在經濟上具備了追求更高生活層次的條件，他們希望有一個悠閑的居住環境，頤養天年。

表4 2006年上海與四省市老年人入住養老機構意愿比較單位：%

三、開發老年公寓過程中需要注意的問題

1、地點的選擇

2、房屋的設計

3、綜上所述，老年公寓的開發一方面有市場未知的風險性和推廣起步的艱難性，另一方面存在著很大的可引導性和潛力。對房地產開發商而言，這也意味著一個新的投資機會，而且這也符合市場營銷學的“市場細分”和“差異化競爭”。企業贏利的同時，也將造福于老年人，是一種“雙贏”的選擇。但是在開發老年公寓時還要重視老年人群體的特征，老年群體的需求與一般群體相比存在著較大的差異，不同特征老年人對老年公寓的需求也存在很大差異，尤其在房型及面積、安全便利、價格等方面。

第五篇：中國禮品市場分析

中國禮品市場分析

中國人一向崇尚禮尚往來。《禮記》說：“禮尚往來，往而不來，非禮也，來而不往，亦非禮也。”

在人際交流層面，禮品承載了人們深深淺淺的文化表達和情感寓意。禮品是一種無聲的宣言。她清清楚楚的宣告了贈禮者與受禮者的關系：是普通朋友、鄰居親戚、商業伙伴、上司下屬還是親密愛人……禮品是人們感情的紐帶。古人云“君子之交淡如水”，一件并不貴重的陶藝茶壺，便可以得體地表達摯友間的情誼和尊重。禮品更是人品的延續。通過禮品我們可以撫慰他人，激勵他人，教育他人；可以取得控制，獲得補償，化解恩怨，增進情感；可以顯示知識和修養、表達友善和愛心，擴大個人影響，抒發個人抱負。

同時，受贈者可以從禮品中衡量出贈禮者的品味興趣，甚至包括贈禮者的智慧、才干、情感、氣質。在這個意義上，禮品承載著人們的性情品質，儼然成為一種特殊的社會藝術形態。

在個體與集體，集體與集體之間，禮品扮演更為重要的角色，尤其是國賓禮品、商務禮品、收藏禮品，形式用意都更上一個層面。禮品是國家文化的橋梁，文化失和的彌合劑。好的國賓禮品和商務禮品往往能夠起到意想不到的效果，拉緊國家之間、企業單位之間的距離，消除誤會和隔閡。

以下我將從產品和經營兩個角度，來闡述個人的一些看法和觀點，僅供大家參考。

一、產品分析

1、送禮意識強，禮品大眾化。

走親訪友，禮尚往來，老百姓送禮更多局限于傳統節日、親友生日、同事婚宴等，所送禮品大多為超級商場或批發市場買來的大眾貨。

年年如此送禮，送的人覺得缺乏新意，也很難盡心意；受禮者有時覺得禮品太俗，但又不好拒絕，弄得雙方心里都尷尬。

不管是禮品公司經營的廣告促銷禮品，還是廣告上宣傳的健康禮品，抑或散落在各種市場上的其它可以稱作禮品的禮品，其共同點離不開“商品化”。

不僅屬于大規模生產，而且相互抄襲，同質化十分嚴重，不能滿足人們表達個性祝福的情感需求，選擇性很差。

2、禮品知識匱乏，送禮隨波逐流。

經由文革，中國傳統禮文化在某些方面被淡化，某些方面甚至出現斷層。在倫理、道德、禮儀的教育方面存在諸多弊端，致使傳統禮文化傳承不足，許多人不知道各種場合如何講究禮儀，如何送禮。遇到需要送禮的時候，大家都隨大流，廣告上今年送禮送什么就送什么。往往過一次生日或春節，相同的禮品收一大堆。

3、禮品市場散亂，稱心禮品難尋。

極少有專門的禮品店，各種禮品散落在超級市場、糖煙酒市場、農貿市場、旅游市場、文化用品店、珠寶店、服裝店。

專門的禮品包裝不多，常常是附帶銷售，沒有成行成市，沒有集中經營，沒有規模的專業禮品市場。

什么東西可以成為禮品？合適的禮品、個性的禮品、稱心如意的禮品很難尋找，不知道到哪里去買。

二、經營分析

與國內與巨大禮品消費市場形成較大反差的是：至今還沒有體系化的禮品專營企業。

當前主要存在如下問題：

1、缺少具有國際先進理念、國際化品牌背景的企業、產品。

目前市面上的大多數禮品都是一些零散家庭作坊式的小規模生產，其產品混亂，成本高，質量差，無幾家以國際文化品牌理念來專業化、規模化運作。

2、缺少符合各個階層消費需求的人性化、高品位的禮品及運作系統。

由于生產的零散、規模小、無專業性，所以生產出來的產品款式重復、單調、品種雜亂、無品位，不能滿足多元化、個性化的消費需求。

3、缺乏專業性經營禮品的店鋪。

中國的禮品公司99%沒有設立規模經營的禮品店，更不用說開設禮品專賣店。

這些禮品公司開設在寫字樓，主要通過電話、資料郵寄、人員推銷等方式向單位開展直銷。它們絕大多數沒有自己的工廠，利用樣品拉單，拿到訂單后再找工廠加工。

這種低成本的運作方式，局限性很大，其市場觸角延伸面狹窄，許多團體客戶、家庭和個人客戶被忽略。

當前禮品只在某一小商品市場、文化用品店、個別鮮花店銷售，商場里附帶銷售品種少，消費者在購物時選擇性極小，很難賣到稱心如意的禮品。

4、缺少“一站式”禮品專營網絡，經營模式傳統落后。

目前禮品市場受傳統營銷方式束縛，一般為廠家――總經銷商（―級批發）――分銷商（二級批發）――代理經銷商（三級批發）――零售商――顧客。中間流程過多，經銷商分配的利潤減少，傳統落后的經營模式，經營者不得不時刻面對大量庫存問題，沒有退出自由的尷尬境地，投資風險過大。

三、行業呼吁

中國禮品市場一方面是巨大的需求，另一方面是上述種種原因造成的行業真空，對投資者則是一次難得的商機，也為規范運營的企業留下了巨大的發展空間。