第一篇：房地產開發統計管理制度

房地產開發統計管理制度

一、認真學習、貫徹執行統計法律、法規和統計制度，發揮統計在企業經營管理中的信息、服務職能；

二、實行統計負責人制度。統計負責人對企業統計工作質量負總責；

三、設立統計機構和崗位，配備持有《統計從業資格證書》的統計人員，建立完善的企業內部統計網絡；

四、真實、準確、完整、及時向上級統計部門和公司領導提供統計報表資料，不得虛報、瞞報、拒報、遲報，不得偽造、篡改統計數據；

五、按照國家有關規定設置與房地產開發經營活動有關的滿足統計業務核算需要的各類原始記錄，包括項目批文、土地出讓合同、規劃許可證、項目概算書、開工備案表（開工報告）、施工合同、施工許可證、施工監理報告和工程形象進度情況、預售許可證、竣工備案表、測繪報告、現售（交付使用）備案、銷售合同及銷售臺帳、項目總賬明細賬及相關發票等，做到真實詳細、完整配套、格式規范、統一編號、分級管理；

六、建立健全房地產統計臺帳，做到記錄及時、準確、完整，并規范管理；

七、保持統計人員穩定，統計人員在調動或離職時必須由能夠擔當統計職責的人員接替，并做好統計交接；

八、統計人員必須認真學習統計業務制度，按時參加各種統計會議和培訓，掌握統計、會計、計算機應用等必備工作技能；

九、按統計法規定做好統計資料的收集整理、歸檔保存工作；

十、建立統計數據質量自查制度，定期對本單位的數據質量進行自查和抽查發現誤差應及時向上級統計部門匯報，按規定進行更正。

第二篇：房地產開發企業財務管理制度

房 地產開發有限財 務 管 理 制 度

公司

一、財務管理的任務

（一）、籌集管理資金

為了保證公司經營的需要，想方設法籌集資金，合理運用資金，充分發揮資金的使用效能，加快資金周轉，尤其是提高自有資金的收益率。是房地產公司財務管理的主要任務。

房地產公司的經營特點是前期資金投入大，回收周期長。在資金使用上，除了產品開發的物化成本外，還有較高的籌資成本和資金使用成本，隨著國家政策的調整以及市場物價的提高，這些成本呈上升之勢。因此，對各項支出的統籌安排、分別輕重緩急、嚴格控制、注意節約、防止浪費。既是會計人員的責任，也是的財務管理的重大課題。

(二)搞好經濟核算

通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低籌資、占資及開發成本，不斷降低消耗，增加積累，是提高投資效益和經濟效益的重要途徑。

(三)發揮財務監督的作用，維護財經紀律

公司的經營、管理、服務，必須依據國家的方針、政策和財經法規以及財務計劃，對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果不斷提高，確保資金分配符合企業利益最大化原則。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規定，及時上繳各種稅金，彌補以前虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。

二、財務會計管理制度

財務管理制度是公司內部管理的重要制度，是保證有關財務管理工作規范化、標準化的一系列具體規定。可分為以下幾類制度：

(一)會計核算方法及憑證賬冊制度

(1)采用借貸復式記賬法，會計科目和核算方法以企業會計制度為依據，結合本公司的核算體制，設置各類賬簿和二級核算單位；

(2)原始憑證是記賬的依據，財會人員必須認真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須審批手續完備、合法，內容真實，數字正確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，盡可能減少白條報賬，不得有涂改。一切原始憑證經審核無誤后，才能填制記賬憑證，據以記賬；

(3)會計應對一切原始憑證記賬負責，賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應使用鋼筆，不準用鉛筆或圓珠筆，發生錯誤應根據性質，采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應根據專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關會計報表、賬冊、會計憑證保存年限按法規規定辦理，一般不得少于十年；

(4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現金收據、發貨票據等，動用時由領用人辦理領用手續。對誤寫的收據或作廢的支票，應注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。

(二)貨幣資金管理制度

(1)嚴格按照國家有關現金管理制度的規定，除抵補現金庫存外，非經銀行同意，不得將業務收入坐支留用，嚴格分清收支兩條線；

(2)做好庫存現金的保管工作，有關證券和現金必須放保險箱內，確保安全。對指定使用備用金的人員必須進行定期檢查、核對，做好備用金的管理，庫存現金不得超過銀行規定的限額。

①建立健全現金賬目，做到日清月結，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現金，禁止私立“小金庫”；

②對超過現金收付限額以上的收付款項，必須通過銀行結算。

(三)費用報銷制度

1、為了加強現金報銷管理，嚴格執行財政紀律，對各項現金報銷擬定以下制度：

(1)差旅費報銷制度(詳見具體制度，下同)；(2)業務招待費報銷制度：(3)銷售費用報銷制度；（4）工程物資支出報銷制度

2、費用報銷程序

根據目前公司的機構設置，費用報銷程序暫定如下:報銷單據填好后，交會計部經理復核，由會計部經理簽字后交財務總監審批，再由財務總監交有關部門簽批。金額在500元以下，由部門負責人簽批，500元以上1000元以下由主管副總簽批，1000元以上由總經理簽批。

3、工程款支付管理制度

工程款支付不單是財務部門的事，與工程預算部門、施工現場管理部門息息相關，關系到保證工程施工進度、工程質

量等方面的全局。

（1）每個項目開工以后，工程預算部門應當為財務部門提供項目的形象工程進度表，包括項目進度和時間進度的工程量及工作量；

（2）根據施工合同和工程進度審批撥款，每月的工程進度表都應當有現場本公司甲方代表和技術負責人的簽字，其中一聯附在工程款申請單后。

（3）按照審批程序由會計部經理核實總進度，總付款，應扣款等數據后，再由財務總監審核簽批，技術負責人復核工程量并簽批后，最后由總經理簽批。(四)財務成本核算管理制度

1、開發成本的分類

按成本開發的對象進行分類，開發成本應當分為四類：（1）、土地開發成本（2）、房屋開發成本（3）、配套設施開發成本（4）、代建工程開發成本

這些開發成本的分類是根據產品開發的不同階段的重點內容來確定的，會計核算中也應當分門別類進行賬戶設置。

2、開發成本的核算單位

根據開發成本的不同類別，應當設置不同級次的賬戶，（1）土地開發成本，由公司財務部按項目設置二級賬，按支出的明細設置三級賬戶；

（2）房屋開發成本，由公司財務部按項目設置二級明細帳，由項目部單獨進行明細核算，項目部按照房屋棟號設置二級核算賬戶，按照支出明細設置三級明細賬戶；

（3）配套設施開發成本，由公司財務部按項目設置二級明細帳，由項目部單獨進行明細核算，項目部按照公用建筑、綠化工程、道路、停車場等明細項目設置二級核算賬戶，按照支出明細設置三級明細賬戶；

（4）、代建工程開發成本，由公司財務部按項目設置二級明細帳，由項目部單獨進行明細核算，項目部按照代建的具體項目設置二級核算賬戶，按照支出明細設置三級明細賬戶；

（5）各類開發成本中，發生的間接費用一般應按照消耗定額

進行攤銷，但無定額或特殊情況下也可用平方米數量、人工工資、使用金額等標準進行攤銷；

（6）開發產品過程中發生的管理費用、財務費用、預備費用等期間費用，一般由公司進行核算，必要時也可按一定標準在項目間進行攤銷。

（五）業務收入的管理制度

1、收入的類別

按銷售對象確定收入類別，應分為：（1）土地及場地轉讓收入（2）商品房銷售收入（3）配套設施銷售收入（4）代建工程結算收入（5）出租產品租金收入

2、業務收入統一由公司財務部核算，其他分支機構及項目開發部無權自行決定出讓或出租公司產品，在公司授權委托的前提下，下屬單位才能代收部分收入，并應及時解交公司財務部。

（六）往來賬目清理制度

做好結賬收付款的工作是保證經營正常運轉的重要環節。財務人員要及時結賬收款，催收應收賬款。過月未收的賬款，要上門催收。對月終尚未清理的債權債務，由主管會計列出清單，列明欠款金額、欠款時間、欠款原因等內容上報財務總監。財會人員不能解決的事項應及時向領導反映。(七)固定資產管理制度

1、固定資產的范圍和分類

(1)凡購入單價在2000元以上，其使用時間在一年以上的資產，均列為固定資產；

(2)單價不滿2000元的資產，而使用時間在一年以上的大批量同類資產，也列為固定資產；

(3)固定資產分為房屋及建筑物，車輛、機械設備，辦公家具及電器設備，等四大類。3.固定資產的賬務處理

(1)固定資產實行分級管理，物資管理部門應建立分類明細賬和固定資產登記卡，使用部門應掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記卡；

(2)購入、自制和饋贈的固定資產，一律開具驗收單，并填 8

寫登記卡，標明編號；

(3)固定資產領用時應填寫領用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設備由其保管使用；調離崗位時應將物品繳回，并注銷賬卡；

(4)固定資產的報廢、報損，應由部門填寫報廢、報損單，經財產管理部門審核后，按批準權限逐級審批，方可核銷；(5)固定資金調撥，應嚴格按規定辦理。調撥時，先由部門填寫調撥申請單，經雙方部門領導和上級主管部門簽章后有效，使用部門不得自行處理。

4.固定資產的管理職能

(1)固定資產管理員應負責管理部全部財產的管理，辦理固定資產的購置、驗收、領發、建卡、報廢、報損的處理及賬務核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進行一次清點、核賬，并及時調整賬目；

(2)為保證固定資產賬、卡、物的準確性，管理部門和使用部門要相互配合，定期進行盤點，盈、虧要填表，通過財務部門調整賬、卡。

(八)存貨管理制度

1、工程物資采購制度

工程材料采購成本是構成房地產開發企業產品的主要支出之一，關系到產品的質量和企業的效益，也是最容易產生舞弊的環節，在開發商供應主要材料的前提下，管好材料采購工作是提高經濟效益的重要途徑。因此，嚴格的采購制度是避免出現“質次價高”的首要保證。

（1）工程支出實行月計劃制度，凡是下月需支付的工程材料、人工工資、機械臺班其他大項支出，都應當在上月根據工程進度和經營狀況作出資金使用計劃，此計劃由工程預算部門、總經辦等部門負責；經總經理辦公會批準后，在當月25日前報財務總監；

（2）工程物資采購支出實行購前詢價制度，下月工程物資采購計劃確定后，由總經理指定人員負責詢價，詢價按照貨比三家的原則，從質量、價格、服務三個方面確定供貨商家；（3）工程物資采購以后，實行嚴格的驗收制度，尤其是大宗工程物資，要按科學的方法計算其數量。發現數量短少，任何人不得擅自入庫；

（4）長期使用的、量大的工程物資，盡可能實行合同采購方式，有利于保證產品質量，供貨及時，結算方式規范。

（5）其他物品的采購管理制度

除了上述工程物資的采購以外，公司內關系到產品開發的各項間接支出，也應當納入計劃和合同管理，（九）會計報表制度

會計報表是反映經營狀況，財務收支執行情況的重要手段，其書面報告是領導和上級主管部門了解公司財務狀況和經營業績的重要信息來源，也是編制以后資金預算、收支計劃的重要依據。對報表編制的要求如下：

1、保證報表的數據準確，內容完整，報送及時，手續完備；

2、根據管理和對外報送的要求，設計能夠滿足經營管理需要的報表格式；

3、對結算報表，應附有報表附注及分析收支計劃執行情況的說明。

三、財務管理的機構及職責(一)財務部門機構的設置

公司的財務會計與其他行業的機構設置也大致相同，只是工作內容和方法有行業的特點。根據公司的具體情況、資質等級及規模大小、人員可以靈活配備。財會部門一般可設置下列

人員：財務總監、會計部經理、記賬會計、出納員。(二)財會人員的崗位職責

1、財務總監

（1）直接對公司董事會負責，日常工作在總經理領導下進行；(2)每月、每季審核各種會計報表和統計報表，寫出財務會計分析報告，送總經理審閱；

（3）為公司決策提供經濟依據和備選方案，當好企業負責人的經營管理參謀；

（4）負責對外與經濟有關的行業管理、銀行、稅務等部門聯系，處理好與財務相關的各單位之間的關系，樹立良好的企業社會形象；

(5)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費；

(6)合理有效地經營管理好企業的金融資產，為企業創造利潤；

(7)根據行業的具體特點、依據財會管理有關法規、政策、文件，制定財會管理的內控制度和操作流程；

(8)組織擬定各項費用標準的預算方案，送企業領導、業主委員會和相關主管部門審核、修定；

(9)研究熟悉和實施相關的工商、財會及稅務、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經濟手段保護公司的合法權益

2、會計部經理

(1)向財務總監負責，具體管理公司的會計核算工作；(2)每日做好各種會計憑證和賬務處理工作；

(3)檢查銀行、庫存現金和資產賬目，做到賬賬相符，賬實相符；

(4)檢查、監督公司各項收入的及時收繳，保證企業資金的正常運轉；

（5）審核每月收支憑證，核對總賬，明細帳。更正記賬錯誤；

（6）每月、每季按時做好各種會計報表和報表附注；及時報給財務總監。

(7)負責檢查、審核各經營管理部門及下屬分支機構的收支賬目，向財務總監及時匯報工作情況；

(8)指導、管理其他會計和出納員的業務工作（9）完成財務總監交辦的其他工作。

3.出納員

（1）遵守公司員工守則和財務管理制度；

（2）嚴格執行各項報賬制度，對未經審批程序的單據，不得給予報銷和支出貨幣資金

（3）管理好公司的現金收付、銀行存款的存取，保管現金、有價證券、銀行支票等；

（4）及時追收企業各種應收款項，保護企業利益不受損失；（5）編制有關現金收付記賬憑證、現金日記賬、銀行日記賬的工作；

（6）及時辦理各項轉賬、現金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計記賬；（7）完成會計部經理交辦的其他工作。

第三篇：房地產開發管理制度

房地產開發管理制度 目 錄 一、前 言 0 二、名詞定義 0 三、編制說明 1 第一節 房地產開發管理組織構架 1 第二節 總工辦職能、職責 2 第三節 總工辦文件簽發流程 3 第四節 總工辦資料收集整理與簽發流程 6 第五節 綜合配套部職責 6 第六節 技術管理制度、管理辦法及流程 7 第二章 工程計劃管理制度 21 第三章 工程設計管理制度 24 第四章 項目招標審核流程 28 第五章 工程計量及工程款支付管理制度 29 第三章 合同管理制度 36 第五章 合同備案分發表 39 第九章 項目管理部人員的崗位職責及崗位工作流程 40 第五章 項目現場管理 49 第六章 對施工單位、監理機構的監督、管理、考核制度 64 第一章 銷售部的職能、架構與職責 124 附件一：銷售表格 164 置業顧問一周工作計劃 166 置業顧問一周工作計劃 167 置業顧問每日工作報告表 168 置業預算表 170 房屋認購書 171 購房老客戶回訪表 174 項目銷售情況日報表 175 購房新客戶登記表 176 電話接聽記錄表 177 客戶分析表 178 項目銷售情況月報表 180 樓盤報紙媒體廣告發布月報表 181 銷售經理樓盤業績周報表 183 銷售經理一周總結和計劃 185 收入計劃 186 工作計劃 186 房地產營銷中心工作聯系單 187 業主退房申請表 189 購房業主投訴表 191 一、前 言 為了規范建設管理，確保工程質量、進度、安全文明施工及控制項目投資，使工程建設的全過程有章可循，實行“按系統、分層次、程序化、責任制、監督制”的管理體系XX實業有限公司（以下簡稱公司）編制了《房地產開發管理制度》，擬在工程建設管理中執行，各部門應嚴格按《房地產開發管理制度》及國家相關法律法規、規范、規程和地方相關法規執行。

二、名詞定義 1、“公司、建設單位”是指XX實業有限公司；

2、“項目管理部”是指公司對施工現場實施管理的職能部門；

3、“主管工程師”是指從公司項目管理部派出的全面負責本項目的工程師， 可兼職作為專業工程師；

4、“專業工程師”是指從公司項目管理部派出的負責本項目某專業的工程師，行政上服從主管工程師領導；

5、“公司現場工程師”是指公司項目管理部派出的主管工程師和專業工程師的總稱；

6、“項目部”是指公司派駐本工程現場實施管理的組織；

7、“總工程師”指公司總工程師；

8、“監理單位”是指承擔監理業務和監理責任的一方；

9、“監理機構”是指監理單位派駐本工程現場實施監理業務的組織；

10、“總監理工程師”是指經我公司同意，監理單位派到監理機構全面履行本合同的全權負責人；

11、“指定分包商”是指由我公司確定并與此簽訂合同的分包商；

12、“指定供應商”是指由我公司確定并與此簽訂合同的供應商。

三、編制說明 1、本《房地產開發管理制度》中未含蓋公司行政人事部、投資發展部、房產公司、物管公司及設計公司相關管理內容。

2、計劃財務部、預算造價部、開發部、合約部、綜合配套部也僅涉及其與項目管理部相對接方面的工作內容。

第一章 第一節 房地產開發管理組織構架 建設項目及其管理是一個復雜的系統工程，由多方責任主體參與，周期長，專業多。為使建設項目得以順利進行，明確公司各部門及相關人員職責，并實施對施工單位、監理機構的監督和考核，使建設工程管理科學、主動、有序、明晰，則必須建立科學的管理體系。為此公司建立以總工辦為核心的工程建設管理機構，為相關職能部門提供工程技術相關方面服務，為公司領導提供決策依據。

房地產開發管理組織構架圖 集團董事長 開發部經理 副總經理 總工程師 第二節 總工辦職能、職責 總工程師辦公室（簡稱總工辦），是在公司的領導下，集中研究討論工程項目的重大技術問題、貫徹國家關于建設開發的法律、法規、推廣應用成熟的科學技術成果、是公司對工程建設項目設施全過程控制的技術決策、督促檢查、組織協調的部門。

一、總工辦的職能 （一）、技術核心：

公司建設工程的最高技術決策部門，進行項目可行性研究、技術論證，為公司決策層提供決策依據；

在技術層面為相關部門提供技術支撐。

（二）、技術管理 代表公司對工程項目全過程的技術、質量、進度、安全的措施進行審定；

技術檔案的管理和收發歸檔。

（三）、協調督促 對工程建設項目現場施工技術措施、安全技術措施、技術管理程序、技術歸檔資料、工程竣工評價等工作進行督促；

對相關部門工作界面的有機銜接進行協調；

對各專業工程師的工作進行指導檢查。

（四）、技術服務 貫徹執行國家現行的法律、法規、規范、規程及標準；

組織項目管理部相關專業人員進行新技術、新材料、新工藝、新規范的學習；

解決施工過程中的技術難題。

二、總工辦職責 1、貫徹執行國家現行的法律、法規及規章。定期向相關部門頒發國家現行標準、規范有效版本目錄。

2、組織各專業工程師和公司相關部門參與初步設計規劃及施工圖設計；

并組織項目管理部及專業工程師參與內部圖紙會審工作。

3、負責配合設計單位制定設計可行性方案，明確設計的經濟及技術指標。

4、負責制定技術管理計劃、經濟目標和可行性方案。

5、負責審定項目管理部制定的前期施工組織計劃。

6、負責審核施工組織設計和專項技術措施方案。

7、負責審查重大技術變更和技術性經濟簽證。

8、負責公司的技術檔案管理工作。

9、負責報送各階段的方案審查工作，督促設計單位按規定時間完成各階段的設計。

10、負責聯系建設局對建設工程項目初步設計并聯審查。

11、組織公司重大技術方案的討論和決策。

12、不定期參與工程的施工技術會議，協調解決施工中各專業技術難題。

13、參加基礎、主體結構、工程竣工驗收。

14、參與設計單位、監理單位、施工單位、材料設備供應商的選擇。

15、參加各類工程相關招標文件及合同文件的評審工作。

16、督促開發部在建設局辦理《建設工程施工許可證》及《工程質量監督和安全監督備案》工作。

第三節 總工辦文件簽發流程 起草編制校核總工辦對外工作文件 總工程師組織副總工程師等共同商議確認工作文件 對外發布實施（總工辦、工程部及其他相關職能部門留存檔）修改 同意 修改 總工程師提交決策層復議（重大事項）圖一 重要工程技術及技術經濟文件的簽發流程圖二 對重大設計文件修改或變更的流程圖 公司內部職能部門（開發部、綜合配套部、預算造價部、工程部）向總工辦提出的書面修改建議或意見 根據《會議紀要》和預算造價部經濟分析，起草編制《修改意見通知》 總工程師組織公司有關職能部門和工程技術人員進行經濟和技術方面的專題討論會議并形成相關會議紀要（總工辦）（公司工程部）向設計單位發送公司《修改或變更通知單》（總工辦）總工程師、財務總監、經理、執行董事復議確認 報送 驗收設計修改文件，并送工程部、預算造價部，總工辦留存存檔（總工辦）（總工程師辦）設計人員按確認的《修改通知單》要求實施修改。

（設計單位）公司預算造價部按《會議紀要》進行經濟分析，并提出書面實施性意見（公司預算造價部）按文件簽發程序，向承建商和監理單位簽發設計修改文件（工程部）第四節 總工辦資料收集整理與簽發流程 開發部 行政部 綜合配套部 工程一部 工程二部 預算造價部 工程二部 合約部 總工辦資料管理員簽收 計劃財務部 直接備檔留存并整理 資料借閱 執行董事、經理、財務總監、總工程師批復 不批復 不上呈 需上呈 總工辦分管副總工程師、專業工程師 批復或其他部門備檔 一般只提供復印件，資料要分密級。

上報或總工程師辦備檔 第五節 綜合配套部職責 1、負責配合總工辦、項目管理部對各項目全面工作的安排布置。

2、根據項目進度要求，按時完成建設項目前期的水、電、氣、通訊、廣電、配合開發部進行市政管網接口、市政道路接口、排污等的調查（收集數據）工作。

3、負責聯系并協調各政府職能部門與公司各項目的水、電、氣、訊配套設施的落實工作。

第六節 技術管理制度、管理辦法及流程 一、相關簽字程序 1、變更、簽證資料：

施工單位→監理機構→專業工程師→項目管理部經理 →預算造價部→總工辦→總工程師 2、工程款支付：

施工單位→監理機構→專業工程師→項目管理部經理 →預算造價部→總工辦→公司相關領導 3、施工資料審查 施工單位→監理機構→專業工程師→項目管理部經理→總工辦 4、變更單下發 總工辦→項目管理部→專業工程師→監理機構→施工單位 5、通知單下發 總工辦→項目管理部→專業工程師→監理機構→施工單位 二、設計變更管理辦法 1、項目管理部各專業工程師認真審查施工圖紙，對圖紙問題作出書面記錄，分清性質，進行分類、匯總。

2、對發現的問題提出自己的方案報總工辦同意后及時和設計院溝通，由設計院出具變更單。

3、對重大問題立即提請總工程師召開專題會，再由總工程師匯同設計院相關人員召開專題會解決。

4、圖紙會審紀要中所涉及需設計院出詳圖或設計變更的，由各分管專業工程師負責和設計師對接，限期解決，超時仍未解決的發書面備忘錄催要。

5、所有變更必須經相關規定程序后才能執行，不允許讓施工單位直接找設計院提出變更。

三、工程建設項目質量檢查管理制度 　為了加強對工程質量的控制，最大限度減少質量通病的發生，采取以下措施。

1、對隱蔽工程項目各專業工程師參檢率不少于100%。項目管理部經理或總工辦參檢率不少于10%。

2、對屋面防水工程項目專業工程師參檢率100%，項目管理部經理或總工辦參檢率不少于40%。

3、每季組織一次在建工程互檢評比，對施工單位的進度、質量、安全文明工地進行綜合評比，獎優罰劣。評比結果也做為對項目管理部人員月度工作考核的重要依據。

4、各專業工程師要在工作日志中記錄每天所查部位質量情況，安全文明施工情況，并納入考核內容。

四、工程竣工驗收管理制度 （一）為規范工程驗收，控制工程質量及工程款支付，根據工程實際情況，制訂驗收制度。

（二）工程項目驗收范圍：所有經公司管理的工程項目（包括零星工程）。

（三）驗收標準：現行國家及行業有關驗收標準及合同約定的技術標準。

（四）驗收程序：由專業工程師整理相關資料上報項目管理部經理，由項目管理部經理協調各方責任主體確定驗收時間，總工辦派相關人員參加驗收。

（五）驗收人員：成立驗收小組。

預驗收：組長為總監理工程師，成員有總工辦相關人員及項目管理部相關專業工程師、監理機構及施工單位。

竣工驗收：組長為主管工程師，成員有總工辦相關人員、項目管理部經理及相關專業工程師、監理機構、施工單位、設計單位、勘察單位及質監站。

（六）驗收所指出的問題責成施工單位限期整改，由項目管理部將整改情況上報驗收小組備案，必要時可進行復驗。

（七）對驗收合格的工程，由驗收小組出具經過成員簽字的驗收報告，由總工程師簽認后，匯同相關資料上報預算造價部進行工程結算，對不合格工程不予結算，除責令限期整改外，將給予經濟處罰。

（八）第七條所指相關資料包括：

（1）施工合同、協議書;（2）招標、投標文件；

（3）施工企業取費證；

（4）零星工作項目用工人工單價按照2004《四川省建設工程工程量清單計價定額》及相關文件公布的零星工作項目人工單價標準作為結算人工單價；

（5）承包人編制的結算書；

（6）施工圖；

（7）承發包雙方、監理單位簽字認可的竣工圖紙；

（8）經審定的施工組織設計；

（9）設計變更單；

（10）現場簽證單；

（11）材料（設備）核價單；

（12）施工圖紙會審紀要；

（13）隱蔽工程驗收記錄。

五、工程簽證管理制度 （一）工程簽證單是非常重要的反映施工情況的技術資料。做到資料與實物一致。

（二）工程簽證單須統一格式。

（三）工程簽證單必須真實反映所發生的工作內容。如弄虛作假一經查實，除退回外，將追究相關專業工程師責任。

（四）工程簽證單需以下人員簽字并加蓋公章方可有效。

施工單位：項目技術負責人、項目經理。

監理公司：監理工程師、總監代表或總監。

建設單位：專業工程師、項目管理部經理、預算造價部經理、總工程師（重大的）、公司分管領導（重大的）。

（五）工程簽證單后必須附簽證依據（圖紙變更、備忘錄、通知等）并注明完成時間。工作完成十日內必須上報，若超過十日所申報的增量不予認可，減量有效。

（六）項目管理部收到工程簽證單后項目管理部經理認真及時進行審核，無誤后報總工程師審定。

（七）簽證語言必須規范，能讓造價部門準確計算費用，不規范的不予認可。

六、零星工程管理辦法 1、零星工程：欄板安裝、場地清理、零星用工、零星修補、改造等屬于本制度中所稱零星工程。

2、零星工程的管理辦法：

1）伍仟元以下工程（含伍仟元）需有主管工程師的派工單，工程內容及費用必須經項目管理部經理簽字認可。

2）伍仟元以上零星工程須簽訂施工協議，報預算造價部審核，經執行董事批準后執行。

3）主管工程師負責零星工程的實施、協調、管理及結算支付工作，多項零星工程款支付時，主管工程師負責編制情況說明及匯總表后，按公司相關程序辦理結算手續，結算時間為工程完工后15個工程日內。

七、材料、設備采購管理制度 工程材料、設備采購工作由合約部負責，項目部各專業工程師、預算造價部造價工程師及總工辦相關人員參與認質、認價工作，參與人數不少于3人。

各工程需要采購的材料設備由分管專業工程師提出采購申請，報合約部、公司分管領導及經執行董事審批后方能進入采購、認質、認價程序。

合約部在接到申請單并完成相關程序后，在規定的時間內采購到位。

專業工程師及項目管理部經理對所提交的需采購、認質、認價的材料設備規格、型號、數量負責。

伍萬元以下的材料設備實行比價采購，伍萬元（含伍萬元）以上的材料、設備實行招標采購，特殊情況報分管領導處理。

采購材料設備必須貨比三家，必須提供三家以上供貨信息材料。

采購、認質、認價必須留下相關記錄。

參與采購、認質、認價的人員必須做到清正廉潔，違反規定的職工一律從重、從嚴處理。

八、材料設備驗收管理制度 　為了規范材料、設備進場程序，確保材料、設備的質量，更加明確各崗位的責任，制訂材料、設備驗收制度。

1、材料、設備驗收由項目管理部負責，項目管理部經理及各專業工程師對材料設備的質量負直接責任。

2、合同明確的材料、設備，進場使用前都必須進行正式的驗收檢查。

3、材料、設備分兩類：1.實行監理的項目；

2.非監理項目。

4、監理項目材料設備驗收程序：

工程部組織復查 總工辦參加 監理工程師檢查驗收、檢查 施工單位或供應商提供各項文件相關報告.檢測資料驗收 不合格者退場 監理工程師及項目管理部可同步驗收復核。

5、非監理項目材料設備驗收程序：

工程部組織復查 總工辦參加 專業工程師驗收、檢查 施工單位或供應商提供各種證件、檢測報告 合格者允許使用、不合格者退場 6、甲供材料、設備，采購工程師必須參與驗收、檢查。

7、除非需要送專業部門檢測，一切材料、設備必須在進場后二日內完成驗收程序。、材料、設備驗收程序需要填寫正式表格。相關責任人簽字，驗收備案。

8、專業工程師、項目管理部經理可同步驗收、檢查。

9、材料、設備驗收的依據為合同、協議、圖紙、規范、樣品。

九、工程驗收工作實施細則 （一）、工程預驗收實施細則 1、工程達到以下條件后，由監理機構組織預驗收 ①完成圖紙所有施工內容 實體全部竣工，即主體土建，水電安裝，采暖通風，電梯安裝，塑鋼門窗安裝等全部完工。

②施工資料基本齊全 其中施工控制資料必須齊全，安全及功能檢測資料基本齊全。

③施工單位自檢合格 工程完工后，施工單位技術負責人應組織項目技術負責人、專職質量檢查員進行自檢，合格后方可進行報驗。

④監理復核完畢 監理單位接到施工單位的報驗申請后，總監理工程師應組織各專業監理工程師進行全面復核，確認合格后方可報建設單位組織驗收。

2、預驗收組織形式及程序 ①監理機構組織，建設單位、施工單位參加。

②施工單位，監理公司匯報自檢、復核情況 ③核查實體質量及竣工情況。

④核查資料情況 3、預驗收應準備資料 ①竣工報告,需總監理工程師簽字并簽章 ②資料核查表（即單位工程觀感質量檢查記錄、單位工程施工控制資料核查記錄、單位工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄）③施工單位匯報材料，施工單位應匯報施工情況包括工程概況、施工組織情況、施工質量情況、自檢自評情況。

④監理評估報告，重點對整體工程質量情況給予初步評估意見。.⑤驗收方案由監理機構編制，主要確定驗收程序、驗收部位及驗收內容。

（二）、工程正式驗收實施細則 1、工程具備以下條件方可組織正式驗收 ①初驗提出的實體質量問題整改完畢 　②結構、屋面、電阻、環境、外窗檢測完成并取得檢測報告。

③消防、電梯驗收完成（一般單獨驗收，見消防驗收、電梯驗收）④正式通水、通電完成 ⑤竣工資料報送至質監站審查完畢（施工單位于驗收前10天報送）⑥驗收資料報送質監站審查完畢（建設單位于驗收前7天報送）2、正式驗收組織形式及程序 ①建設單位組織，設計單位、監理單位、施工單位、地勘單位、質監站參加（不得缺席）。

②驗收主持人：項目管理部經理 　 由主持人介紹各參建單位、核實參驗人員身份、宣讀驗收會議議程。

③ 參建各方匯報情況（按次序:施工、設計、勘察、監理、建設）④建設單位宣布驗收方案 ⑤分組驗收，主持人宣布分組情況。

⑥質監站對驗收組織程序等進行評述。

⑦驗收組討論、匯總形成一致驗收意見。

3、正式驗收應準備資料 （1）竣工資料（一共五套，公司三套，質監站和城建檔案館備案各一套，資料內容見溫成投[2008]8號《成都隆博投資有限責任公司關于工程資料的相關規定》。

（2）驗收資料 1）竣工驗收聯系單 項目管理部于驗收前7天報送質監站。

2）竣工報告 施工單位填寫，總監理工程師簽署意見。要求均為行政印章。

3）資料核查表（單位工程觀感質量檢查記錄、單位工程施工控制資核查記錄、單位工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄）施工單位填寫，總監理工程師簽字。

4）監理評估報告 　監理機構填寫，要求行政印章。

5）設計、勘察檢查報告 由項目管理部填寫后加蓋設計、勘察單位行政印章，日期可填寫初驗時間。

6）參建方情況報告 包括建設、設計、勘察、監理、施工。加蓋行政印章，日期可填初驗時間。

7）驗收方案 項目管理部編寫，五大主體加蓋行政印章，日期填正式驗收時間 8）驗收組成員表 五大主體蓋行政印章，要求表中人員驗收時不得缺席。

9）責任制一覽表 五大責任主體蓋行政印章 10）驗收意見表 項目管理部填寫，日期暫不填、正式驗收后五大責任主體簽署驗收意見并加蓋行政印章。

11）驗收報告 項目管理部填寫，日期填寫正式驗收時間 　12）消防驗收意見書 　 消防驗收合格后，由消防部門提出具。

13）電梯驗收意見書 電梯先由技術監督部門驗收合格頒發安全檢測合格證書后，報質監站驗收，電梯驗收意見書由質監站部門內部傳送。

14)驗收甩項說明 如室內面層做法甩項處理，衛生潔具甩項處理。

三、辦理備案應準備資料 備案主要是質監站和城建檔案館備案，辦理備案需兩套原件資料，分別裝釘成冊。資料內容見溫成投[2008]8號《成都隆博投資有限責任公司關于工程資料的相關規定》。

十、項目交付管理制度 （一）項目交付應具備的條件 1、主體工程已經質監站驗收；

2、消防工程已經質監站驗收；

3、配套設施（水、電、暖、氣）工程施工已完成，除天然氣外，其他已接通；

4、智能化設施已調試完成，其他弱電項目（寬帶、電視、電話）具備開通條件；

5、園林綠化工程已完工（植栽可因季節原因特殊對待）；

6、物業公司已對工程進行核查，并已安排維修；

7、各項試驗已完成，試壓、通球、閉水、電梯檢測；

8、衛生清掃完成；

9、施工人員已清離現場；

10、場區已封閉；

11、各項竣工資料已收齊。

（二）向物業公司交付的實物與資料（同步移交）1、鑰匙類 入戶門、單元對講門、樓內防火門、管道井、電表箱、水表箱（柜）、弱電箱、電梯、電梯機房、各類控制器、控制室、室外照明控制箱等。

2、數據類 水表讀數、電表讀數、氣表讀數（須經物業公司、施工單位共同抄讀）3、文件類 1、各類設備使用說明書、合格證、驗收報告、檢測報告等（經物業公司要求整理）；

2、消防部位使用說明；

3、主體竣工驗收表、消防驗收報告、電梯準用書；

4、試壓、試水、通球驗收報告；

5、住房質量檢查檔案；

6、各類竣工圖紙、資料（與物業公司協商交付時間）。

十一、工程移交工作流程圖 工程部確定移交工程的時間 工程部準備竣工資料 物業公司接收并辦理交接手續 物業公司驗收并提出整改意見 物業公司核實資料并辦理交接手續 工程部限期整改完畢 工程部向物業公司移交工程實體 十二、一般工程質量問題處理程序 一般工程質量問題（初步判斷）專業工程師 施工單位提出處理方案 報監理機構、工程部審核 通知監理機構、工程部經理合議（確定為一般質量問題）施工單位實施 監理工程師驗收并做好記錄 繼續下道工序 十三、一般工程質量事故處理程序 一般工程質量事故（初步判斷）監理工程師口頭責令立即停工并立即上報 工程部經理、監理機構、總工辦（判定為一般質量事故）施工單位書面報告事故詳細情況，并提出處理意見和方案 施工單位按照處理方案實施、監理機構進行過程監督 監理機構發出書面指令停止發生部位及有關部位下道工序施工 繼續下道工序施工 監理機構、工程部對處理結果進行驗收并做出結論 預算造價部核定事故處理造價 由責任方承擔事故損失費用 總工程師召集相關單位分析事故發生的原因，明確責任，組織討論處理方案技術措施并報設計單位簽認 總工程師審定 十四、事故處理工作流程 事故發生 總工辦 立即上報 采取應急措施減少損失并通知相關人員，監理、設 計、工程部（工程部經理組織）召集會議研究處理方案形成書面或口頭（緊急情況下）指令或文件（總監或工程部經理負責組織）施工單位組織實施、監理單位實施監督 監理驗收并做好記錄 施工單位報相關簽證至監理審核 繼續下道工序 工程部審核 預算造價部核定造價 工程部存檔并送監理機構、施工單位 合格 不合格 總工程師審定 第二章 工程計劃管理制度 第一節 計劃體系設置及主要內容要求 一類計劃 一、施工總進度計劃 主要內容：

1、標段劃分。

2、各標段單體工程分部分項工程開始結束時間。

3、各單位工程的搭接邏輯關系。

二、材料設備投入總計劃 主要內容：

1、主要材料設備的投入時間、投入量及配合施工使用情況。

2、主要材料設備的供應方式（甲供；

甲招乙購；

甲方認質、認價后乙購）。

三、采購總計劃 主要內容：

1、甲供材料、設備的采購時間、方式、數量、金額、認質標準。

2、其他主要材料設備的采購要求、時間、認質標準。

四、資金使用總計劃 主要內容：

1、整個工程項目的投資估算總額分解。

2、建筑安裝投資支付項目、施工和甲供材料設備付款、咨詢服務付款進度計劃。

二類計劃 一、月施工進度計劃 主要內容：

1、月施工各標段各子項進度情況。

2、月施工主要工作的開始結束時間控制。

3、月各主要工作的搭接邏輯關系。

二、月材料設備投入計劃 主要內容：

本月主要材料設備的投入時間、投入量、到達現場的時間、數量計劃。

三、月采購計劃 主要內容：

1、本月需采購及甲招乙購材料設備的采購時間、數量、到貨驗收時間等。

2、認質材料的人證時間、檢驗時間、數量。

3、本月咨詢服務的采購計劃。

四、月資金使用需求計劃 主要內容：

1、本月及本月后兩月施工進度款支付需求計劃。

2、本月材料設備采購付款需求計劃。

3、本月咨詢服務費付款需求計劃。

第二節 計劃審批流程 一、項目進度計劃審批流程 公司各領導 　 總工程師 總工辦 工程部、開發部、合約部、開發部 二、甲供材料設備計劃審批流程 公司分管領導 　 財務總監 總工程師 總工辦 合約部 工程部 監理機構 　 施工單位 三、資金使用計劃審批流程 執行董事 經理 財務總監 總工程師 總工辦 合約部 工程部 監理機構 施工單位 第三章 工程設計管理制度 第一節 設計例會制度 一． 為了合理有序地推動設計的開展，及時有效的處理設計中出現的各種問題，確保設計質量，特制定本制度。

二．設計例會基本要求：

1．設計階段，由總工程師組織召開每周一次設計例會（每周三下午）。

2、每周二下午由總工程師與設計院聯系，確認周三是否開會和開會具體時間、地點。

3、總工辦相關人員和工程部經理及專業工程師必須參加例會（若涉及到投資變更事宜，公司預算造價部造價工程師參加）；

不得缺席、遲到。（若有具體困難不能到會，應派代理人參加）4、設計例會會議紀要由總工辦負責整理，紀要整理后在周四抄送設計單位。

三．設計例會主要程序及內容如下：

1．會議簽到。

2．設計院介紹當前設計情況，（包括設計進度，方案確定等）。

3．各專業負責人介紹本專業進度情況及本專業需建設單位協調解決的問題（設備專業應說明主要設備材料選型情況）。

4． 總工辦對設計方提出的書面問題作初步解答（不能解答的在本周內書面答復）。

5．各專業工程師提出建設性意見。

6．總工辦總結前一階段的設計工作并對下一階段設計工作提出要求。

附表：

會議簽到表 會議紀要 第二節 施工圖設計技術交底與圖紙會審制度 一、為確保工程質量，使施工人員充分領會設計意圖，熟悉設計內容，正確地按圖施工，同時也為了將圖紙中的錯誤和問題消滅在施工之前，制定本制度。

二、本制度適用于工程所有設計文件和圖紙。

三、設計技術交底與圖紙會審是保證工程質量的重要環節，是保證工序質量的前提，也是保證工程順利施工的主要步驟，各有關單位應認真執行。設計技術交底與圖紙會審經施工單位與項目監理單位協商確定會議日程后，由監理機構組織、召集和通知各有關單位參加，總監理工程師主持會審。

四、設計技術交底與圖紙會審工作，是設計圖紙施工前的一次詳細審核，各有關單位必須參加，其中包括建設單位、監理單位、地勘單位、施工單位及其分包單位、監督單位（工程所在地質監站）（根據當地的要求），以便全面了解設計意圖并審查其可操作性。

五、設計技術交底與圖紙會審以專業為單位，在設計單位提交完整的正式施工圖紙(成品)后進行。

六、在技術交底與圖紙會審之前，各有關單位包括建設單位、監理單位、施工單位及其分包單位必須事先指定主管該項目的工程技術人員、專業工程師熟悉圖紙，進行初步審查，初步審查意見于圖紙會審前2天送交項目監理機構，經監理機構整理匯總后交設計單位，并報項目管理部備案。

七、設計技術交底與圖紙會審時，設計單位需派該項目的主要設計人或了解設計情況的人員出席，對所提交的施工圖紙進行有計劃、有系統地進行技術交底。

八、設計技術交底與圖紙會審工作的程序 1、設計單位介紹設計意圖、結構特點、工藝要求、施工技術措施與有關注意事項；

2、各有關單位提出圖紙中的疑問、存在的問題和需要解決的問題；

3、設計單位答疑；

4、各單位專業人員針對問題進行研究與協商，擬定解決問題的辦法。

5、項目監理單位負責形成會審紀要底稿，并經設計單位簽字，其余單位在會議簽到表上簽字即可；

會議紀要分發各有關單位，各方無異議，即被視為設計檔案組成部分并予以存檔。“紀要”采用表格形式（見附表）。

九、對會審中已決定必須進行設計修改的，由設計單位提出修改設計，并經項目監理單位、建設單位會簽或批準后交付施工單位實施。

十、為了體現設計技術交底作用，在施工圖會審紀要中應包括設計答疑方面的有關內容和條文。會審時，對設計沒有提出任何問題的工程項目，也應作出會審紀要，以示對該設計的認可。

十一、圖紙會審重點內容：

1、施工圖設計是否符合初步設計已審定的原則與標準，是否符合施工承包合同的有關要求；

2、施工圖采用的方案是否進行了優化；

3、施工圖設計是否符合國家和建設部頒發的規范、規程和標準的規定；

4、設計圖紙是否經過設計單位的正式簽署；

5、施工圖與設備、特殊材料的技術要求是否一致；

6、設計與施工主要技術方案是否能相適應，對現場條件有無特殊要求；

7、圖紙表達深度和出圖范圍能否滿足施工要求；

8、各專業之間、設備和系統施工圖設計之間是否協調，例如設備外形尺寸和基礎尺寸，建筑物預留孔洞及埋件與安裝圖紙要求，設備與系統聯接部位，管線之間相互關系等；

9、設計采用的新結構、新材料、新設備、新工藝、新技術在施工技術、機具和物資供應上有無困難，有無協調解決的辦法；

10、施工圖之間、總圖和各專業圖紙之間，總體尺寸與分部尺寸之間有無矛盾；

附圖：施工圖紙審核工作流程（設計階段）附圖：圖紙會審流程圖 附表1：

施工圖紙審核工作流程（設計階段）總工程師組織總工辦及專業工程師審核 不合格 發現問題 合格 預算造價部 發現問題 監理機構 總工程師 設計單位限期整改 發現問題 工程部 合格 合格 經濟指標 合格 建筑工程圖紙會審工作流程圖 工程部確定會審時間 工程部提前將圖紙給各相關單位 各相關單位會審前書面匯總提出意見 工程部組織，監理機構主持，施工單位記錄 監理機構整理會審記錄、匯總 工程部審核 設計單位審核 各相關單位審核蓋章 監理機構 施工單位 工程部、監理機構監督實施 下發 下發 第四章 項目招標審核流程 公司分管領導 　 合約部 總工辦 工程部 財務部 預算造價部 合約部 招標代理機構 最終文本 招標文件審（核）批時間：必須在文件提交之時的三個工作日內完成。

第五章 工程計量及工程款支付管理制度 第一節 施工單位（材料供應商等）計量支付 1、關于工程類工程量清單支付的管理 施工單位投標文件中的工程量清單作為工程進度款計量支付的依據。（具體支付辦法按合同執行）2、設計變更、工程簽證及支付管理 2.1 變更管理總則 設計變更、工程簽證的實施及支付分為“實施前”和“實施后”兩價段進行管理，即在得到“實施前”同意實施方可獲得“實施后”的計量支付。

2.2 重大設計變更與一般設計變更的界定：

2.2.1重大設計變更的范圍 2.2.1.1結構體系及水電系統的變更。

2.2.1.2涉及滲漏問題的做法和節點的重大變更。

2.2.1.3經估算，單項工程費用增加超過3萬元。

2.2.1.4會影響總工期超過一周。

2.2.2其余設計變更均屬一般設計變更。

2.3 設計變更的分類和立項 2.3.1設計變更根據要求變更的單位分為三類：建設單位或政府部門要求變更；

設計院要求變更；

施工單位要求變更（技術核定）。

2.3.2建設單位或政府部門要求變更：包括審圖階段提出的內容，銷售部門、物業管理部門提出的內容，建設單位要求或會議確定的內容，政府和其它相關部門提出的內容；

由信息接受人提供給監理機構，監理機構負責立項。

2.3.3設計單位要求：由設計單位向總工辦發文，總工辦轉發到項目管理部，再由項目管理部轉發監理機構，由監理機構負責立項，設計單位文件作為附件。

2.3.4施工單位要求變更：由施工單位提出，監理機構進行立項，也稱技術核定。

2.4 現場簽證的分類和立項 2.4.1根據合同約定完成工程所必需的任何種類的附加工作必須經過現場簽證，現場簽證分為三類：按建設單位或政府部門要求增加的工作；

根據現場情況監理單位認為有必要增加的工作；

根據現場情況施工單位提出的有必要增加的工作。

2.4.2按建設單位或政府部門要求增加的工作：由建設單位提出工作內容，監理機構負責立項。

2.4.3根據現場情況監理機構認為有必要增加的工作：由監理機構提出工作內容并進行立項。

2.4.4根據現場情況施工單位提出的有必要增加的工作：由施工單位提出，監理機構負責立項。

2.5 設計變更、工程簽證立項所需資料 2.5.1重大設計變更需提交變更原因的說明、變更方案論證、經濟比較、變更的相關其它資料和填寫重大設計變更審批表；

2.5.2一般設計變更需提交設計變更原因、設計單位的變更資料、變更實施前后的數碼相機照片（可以是電子圖片）、變更相關的其它資料和填寫設計變更單。監理機構必須準確的核定所增減的工程量，并在變更單上簽章認可，同時監理機構的造價工程師也必須準確計算在變更工程的估算價和結算價，并簽章認可。

2.5.3工程現場簽證需填寫現場簽證單，并提出增加工作的理由及相關依據，有現場實物的必須進行現場拍照，并提供簽證實施前后的數碼相機的照片（可以是電子圖片），監理機構必須準確的核定所增減的工程量，并在簽證單上簽章認可，同時監理機構的造價工程師也必須準確計算在現場簽證單估算價和結算價，并簽章認可。

2.6 設計變更、工程簽證等的審核 2.6.1變更文件的審核原則：

a)審核是否符合政府法律、法規、規范標準的要求。

b)審核是否符合公司成本控制的要求。

c)審核是否符合有關合同規定。

d)重大設計修改應進行會審。

2.6.2設計變更、工程簽證的審核時限要求：

2.6.2.1設計變更、工程簽證必須經監理機構及建設單位確認后方可實施。施工單位在實施前未上報審批的，將不予確認。施工單位必須在變更或簽證發生前報監理機構審核，監理機構在收到審核申請后2個工作日內報建設單位審批。

2.6.2.2設計變更和工程簽證必須在變更或簽證發生后14個日歷天內報監理機構進行審核，施工單位在14個日歷天內不上報則監理及建設單位則不予確認。監理機構在收到審核申請后3個工作日內報建設單位審批。建設單位審核時間為7個工作日內審批。

2.6.3一般設計變更（含技術核定）審核流程：一般設計變更（含技術核定）經估算的單項工程費用增加不超過3萬元。

一般設計變更（含技術核定）由相關單位提出后監理機構立項，立項后監理機構交專業工程師，經項目管理部經理、造價部經理、總工程師審核簽字后，送設計單位簽署意見，意見返回送總工辦備案和發放。

2.6.4重大設計變更的審核流程：

監理機構立項，設計院初審，總工辦、總工程師和分管領導確認為重大設計變更后，由總工程師負責召開評審會。評審會由項目管理部、預算造價部、總工辦、設計咨詢單位、造價咨詢單位、設計單位、監理單位、施工單位等參加，必要時外請專家參與。會后設計單位、監理單位、咨詢單位、總工辦、項目管理部、預算造價部等相關單位及部門審核簽字后，將會審結果報分管領導批準，并送總工辦備案。

2.6.5現場簽證的審核流程：

a)現場簽證經估算的單項工程費用不超過3萬元；

現場簽證由相關單位提出后監理機構立項，交項目管理部專業工程師審查、項目管理部經理和預算造價部、總工辦對簽證進行審核，由總工程師行審批，報總工辦備案。

審核完成并無異議后（有意見及時反饋給項目管理部經理），由監理機構發放給施工單位實施。實施完成后必須經過施工單位、監理機構、項目管理部、預算造價部、總工辦等相關部門的檢查后簽署相關意見，并結算該簽證所增減的工程量和最終結算價，專業工程師、項目管理部經理、預算造價部、總工辦審核后簽字認可，財務總監、分管領導審批后，報總工辦備案。

b)現場簽證經估算的單項工程費用增加超過3萬元。

現場簽證由相關單位提出后監理機構立項，設計單位簽署意見（如有必要）后交專業工程師審查、項目管理部經理和預算造價部、總工辦對簽證進行審核，最后由公司分管領導審批。

審批完成由監理機構發放給施工單位實施。

2.7 設計變更文件的標識 《設計變更單》在簽發前，項目管理部專人統一分類，編上公司編號、加蓋印章、部門經理簽發并錄入設計變更清單。

2.8 變更文件的執行 2.8.1工程部專業工程師在工程施工檢查中應核實設計變更的執行情況；

2.8.2工程部要求監理機構督促施工單位檢查設計變更的執行，并定期（每月）匯報設計變更的執行情況。

2.8.3監理機構造價工程師、項目管理部經理、造價部經理負責審核成本變化情況。

2.9 設計變更、現場簽證的檢查監督 2.9.1項目管理部負責對設計變更和現場簽證的檢查監督。

2.9.2主要檢查內容有：文件的分類、編號、歸檔；

文件的審核流程和審核情況；

文件的發放和執行；

2.10 應急情況處理 2.10.1由于原設計存在的問題將即時造成工程停工等情況，為了確保工程工期，按照應急情況進行處理。

2.10.1.1現場突發緊急情況，不能按審核流程辦理相關手續的，如時間允許，項目管理部應立即召集監理單位、設計單位、專業工程師等現場辦公，并對處理方案進行會簽。

2.10.1.2如時間不允許，項目管理部應立即編制書面《設計變更單》，經口頭、傳真或通過E-mail方式征求上述審批權限或簽發權限的有關部門負責人同意后，由項目管理部負責人簽署并發放給施工單位執行；

2.10.2未經過標準程序批準的文件為非正式文件，專業工程師應在3個日歷天內，按正式程序補辦手續并注明補辦的原因。

2.13 附表 2.13.1現場簽證審批程序流程 2.13.2計量支付流程 現場簽證審批程序 施工單位提出申請，填寫簽證審核單或設計變更單或措施項目審核表 監理單位審核，提出意見 工程部經理審核 預算造價部審核 經理審核 是否大于3萬元 同意實施 同意實施 2個工作日 3個工作日 2個工作日 大于3萬元 小于3萬元 執行董事審批 總工辦、預算造價部備案 報總工辦、預算造價部備案 總工辦審核 專業工程師審核 計量支付流程 施工單位提交工程進度報表及相關資料 監理機構審查施工單位完成的形象進度 退 4個工作日 回 通過與否 否 退 是 否 回 工程部審核 10個工作日 不同意 同意 不同意 造價部審核審核 　 總工程師 　同意 不同意 同意 不同意 財務總監審核 　 同意 不同意 經理審核 執行董事審批 支付工程進度款 第三章 合同管理制度 第一節 合同管理制度 1、合同管理依據：《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標投標法》、《建設工程質量管理條例》、公司與各方所簽訂相關合同及有關合同的法律、法規和規章；

2、本著實事求是的原則，公正地處理合同執行過程中的各種爭議。

2、履行合同堅持程序化，如工程變更、延期、索賠、計量支付都須有書面資料。合同價款的增減要有根據，工程變更引起的增減、延期等按照公司相關規定執行。

3、施工單位按月或季報送完成工程量審核報表，經監理工程師嚴格核實、簽字后，作為結算工程款的依據報送報項目管理部。相關部門簽字后方可向施工單位支付工程款。

4、對于特殊情況下合同履行過程中的合同終（中）止（包括停、緩建），必須辦理終（中）止手續，收集因終（中）止合同給我方帶來的經濟損失的證據和資料，及時追究對方的責任。終（中）止的合同又恢復繼續履行時，同樣也要辦理恢復的手續。合同的終（中）止與恢復都必須通知公司合約部及相關領導。

5、合同在履行過程中，如出現工程分包情況，項目管理部應對分包的合法性進行審查，對分包商的資質、法律地位、業績、信譽和質量體系等進行評價，評審分包商的管理能否滿足具備對工程項目負責的能力。并將審核通過的分包商資質報總工辦審查備案。

6、項目管理部負責施工過程中補充協議的起草，交合約部進行合同審查（批）程序。

7、項目管理部對合同實施情況要進行檢查。將實際情況和合同資料進行對比分析，定期將合同執行情況報告公司領導，并找出其中的偏離及其原因，采取相應措施，使合同管理始終處于受控狀態。

8、加強對分包施工單位合同的管理，嚴禁再次分包。

9、合同變更管理。合同訂立后受法律約束，任何一方不得擅自變更或解除，若確需變更或解除時，由項目管理部和合約部說明原因，提出意見，報公司領導批準后，再同對方協商，達成一致意見，并依法簽署變更或解除合同的書面協議。按照公司合同審批程序對合同進行重新評審，并辦理書面變更協議。更改的合同與原合同發放的范圍相同。

10、對合同本身條款在執行過程中如發生糾紛，項目管理部應及時分析查明原因，提出解決辦法，并及時報合約部和總工辦，由合約部組織與對方協商解決，若協商解決不成的，可請上級主管部門調解。協商、調解均不成時，根據合同約定，在規定的時效內向仲裁機關申請仲裁或向人民法院提出訴訟。

第二節 合同管理的工作流程 一、合同的編制原則 以公平、公正的原則編制工程合同條款。

二、合同的編制時間 合同條款應明示在招標文件中，作為招標文件的一部分，與招標文件一起發給各投標單位。

三、合同的編制要求 根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》等，以國家合同（示范文本）》和FIDIC條款為樣板，根據公司建設項目的實際情況進行編制。

四、合同的草擬 由合約部組織，招標代理機構負責編制，經開發部、預算造價部、工程部、財務部、總工辦、法律顧問審核后，報相關主管領導審批，公司相關部門及領導的審核審批程序完成后，由合約部根據審核審批意見進行修改，然后以此確定的合同條款作為招標文件的一部份。

五、合同的訂立 合約部以招標文件中擬定的合同條款，與乙方簽訂合同。如有修改，將修改部分送相應部門重新審查。

合同訂立流程圖 招標代 理機構 起草 合約部 修改 預算造價部、財務部、工程部或開發部或綜合配套部、總工辦、財務總監、經理、執行董事審核（批）合同簽定(合約部)區法制辦、區建設局、區國資局備案 分發預算造價部、財務部、工程部或開發部或綜合配套部、總工辦、檔案室、財務總監、經理、執行董事 六、合同份數 合同正本二份，雙方各執一份，副本根據情況確定。

七、合同的備案與分發 合同簽訂完畢后，由合約部將合同文本報區法制辦、建設局、國資局備案。并將合同分送相關部門及領導。公司內部除計劃財務部、檔案室留原件外，其余均可為復印件。合同按下表分發：

第四章 第五章 合同備案分發表 第六章 序號 合同 種類 分發部門 執行 董事 經理 財務 總監 總工 程師 經理 助理 總工辦 項目管理部 檔案室 財務部 造價部 合約部 開發部 配套部 1 招標代理 ● ● ● ● ● ● / ● ● ● ● / / 2 造價咨詢 ● ● ● ● ● ● / ● ● ● ● / / 3 設計咨詢 ● ● ● ● ● ● / ● ● ● ● / / 4 監理 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● / / 5 勘察設計 ● ● ● ● ● ● / ● ● ● ● / / 6 施工 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● / / 7 圖審 ● ● ● ● ● ● / ● ● ● ● / / 8 土地租用 ● / ● / ● / ● ● ● / ● ● 9 檢測 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● / / 10 材料設備采購 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● / / 11 水、電、氣、訊 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 第七章 第八章 第九章 項目管理部人員的崗位職責及崗位工作流程 項目管理部作為公司的現場管理部門，其主要職責為：全面控制建設項目的進度、質量、投資、安全文明施工，對監理單位、施工單位工作的全面監督檢查及有關信息管理工作，協調參與建設各方的關系，保證項目按計劃要求完成。

一、項目管理部經理崗位職責：

1、為公司對施工現場管理的第一負責人，對工程項目實施全面管理；

全面負責項目管理部行政管理的工作。

2、負責編制項目管理部、月度工作計劃，并組織落實。

3、負責擬定項目管理部各項管理制度及工作流程。

4、負責完成項目開工前“三通一平”的準備工作。

5、參加施工單位、材料、設備供應商的選擇，對其的管理、技術力量等方面提出評價意見。

6、負責協調施工單位、監理單位和相關部門關系，及時解決施工中出現的各種問題，確保現場施工按計劃順利進行。

7、負責組織所在項目各階段的質量檢查、控制，對所建項目的質量負責。

8、負責工程進度控制，確保工程按合同規定如期完工。根據批準的施工總進度計劃，監督控制工程項目的現場施工進度，確保工程項目按計劃進度完成；

9、負責現場安全文明施工，達到規定標準。

10、負責組織項目圖紙會審工作。

11、負責審核施工組織設計和各專項施工方案。

12、負責審查工程節點付款文件，并簽署工程進度款支付意見。

13、負責項目施工資料的管理，按規定及時整理，完整保存。

14、負責與總工辦及公司相關部門的技術資料的對接安排。

15、負責本部門職工的內部培訓工作。

16、負責組織對本部門職工的考評工作。

17、負責對監理公司工作狀況的書面評價。

18、負責協調與公司內部其他部門的工作，督促檢查公司來往文件的執行與落實，負責協調解決工程項目施工中施工問題以及現場的涉外關系；

19、負責組織基礎、主體驗收、工程竣工驗收。

20、負責將驗收合格的工程移交物業公司，同時協助物業公司做好維修服務工作。

21、根據合同的約定、設計圖紙及相關規范規程的要求，嚴格監督工程項目施工質量，參加組織工程項目檢查驗收，組織進行材料設備進場檢查驗收；

22、根據合同中的工程量清單報價，嚴格監督控制工程項目施工成本，參加工程現場的經濟簽證、技術核定單的審查確認，確保工程項目成本控制目標的實現；

23、負責監理合同、施工合同、甲供材料供應合同執行，嚴格按合同規定，確保合同履約完成，負責處理合同實施執行過程中的糾紛、索賠等事宜；

24、負責與監理工程師、承包商之間的信息交流、信息傳遞和信息處理的管理事宜；

25、負責組織現場的日常管理工作，協調安排各專業工程師的現場配合工作，管理工作日志應準確、及時；

26、負責工程項目竣工至保修期滿時間段內的工程保修管理和協調工作；

27、參加每周的現場施工協調會議，審核監理工程師現場會議記錄、工程項目管理報告和其他文件資料；

28、及時準確為公司領導應相關部門提供工程建設信息；

29、負責組織編制工程項目總進度計劃，確定質量控制點。

30、對公司總工程師負責，完成公司領導交辦的其他任務。

二、項目管理部經理一天的工作流程：

主持項目管理部工作晨會（匯總通報前一日工程施工情況，安排當天的工作計劃和需要解決的問題）——落實、完成當天的工作計劃——進一步熟悉施工設計圖紙，掌握了解現場各項工作的施工完成情況和需要解決的問題——監督處理協調現場各項工作對當天工作進行小結，填寫工作日志。

三、項目管理部經理一周（一月）的工作流程：

總結本周（本月）的工程施工情況，編制本周（本月）工程完成情況統計報表，編制下周（下月）的工程計劃安排——準備協調解決相關的設計、施工問題——安排下周（下月）的各專業工程師的工作；

四、工程部土建專業工程師崗位職責：

1、項目管理部土建工程師為專業工程師，隸屬公司項目管理部，接受項目管理部經理的直接領導和管理；

2、負責對分管項目土建工程的管理，具體內容包括進度控制、質量控制、投資控制、安全文明施工、合同管理、信息管理及施工現場的協調。

3、參與初步設計（擴初）、施工圖設計的方案審查和施工圖紙會審工作，并提出自己的意見。

4、負責對應專業監理工程師監理工作的監管，對監理工程師的工作做出評價。

5、負責向項目管理部經理提請對分管工程的各項驗收。

6、負責對分管工程合同執行情況的評價，寫出書面評價報告。

7、負責對分管工程工程款支付的審查與辦理。

8、針對工程管理中的實際情況，協助監理工程師、施工單位項目經理、技術負責人，解決現場具體問題。

8、負責對分管工程設計圖紙中存在的問題的檢查，提出解決方案，報總工程師審批后執行。

9、參與所在項目施工技術、方案措施的制訂并負責監管執行。

10、接受上級領導對自己工作的監督與檢查，執行部門領導下達的各項臨時任務。

11、負責整理分管工程的各項技術資料、技術文件，審查各項變更、簽證，報項目管理部經理審核。

11、負責解決土建工程項目施工中的施工問題，協調現場的土建工程涉外關系。

12、根據批準的施工總進度計劃，負責控制土建工程項目的現場施工進度，確保土建工程項目進度計劃的完成；

13、審查土建工程施工組織設計及各專項施工方案。

14、根據合同的約定、設計圖紙及相關規范規程的要求，嚴格監督土建工程項目施工質量，參加土建工程檢查驗收，參加土建工程材料設備進場檢查驗收，對土建工程質量負管理責任；

15、根據合同中的工程量清單報價及合同中有關造價方面的相關規定，嚴格監督控制土建工程項目施工成本，參加土建工程現場的經濟簽證、技術核定單的審查確認，確保土建工程項目成本控制目標的實現；

16、參與現場土建工程合同的管理，嚴格執行《工程建設管理制度》，協助處理土建工程合同實施執行過程中的糾紛、索賠等事宜；

17、嚴格按照《監理合同》、《建設工程監理規范》和公司制定的《工程建設管理制度》執行，對監理機構土建監理情況進行監督檢查；

18、參加現場監理工程師與土建工程承包商之間的信息交流、信息傳遞和信息處理的管理事宜；

19、完成項目管理部經理安排的現場土建工程的日常管理工作，協調其他專業工程師的現場配合工作；

20、完成項目管理部經理安排的土建工程項目竣工至保修期滿時間段內的工程保修管理和協調工作；

21、參加每周的現場施工協調會議，審查監理工程師的現場會議記錄、土建工程管理報告和其他文件資料；

22、負責按照《建筑工程施工質量驗收統一標準》（GB50300-2001）和《建設工程文件歸檔整理規范》（GB/T50328-2001）的要求收集、整理、歸類本專業的相關資料后，送項目管理部內業處歸檔；

23、負責編制本專業進度計劃，確定質量控制點。

24、對項目管理部經理負責，完成公司領導交辦的其他任務。

五、土建工程師一天的工作流程：

參加項目管理部內部工作晨會（匯總通報前一日土建工程施工情況，匯報當天的土建工程工作計劃和需要解決的問題）——落實、完成當天的土建工程工作計劃進一步熟悉土建工程施工設計圖紙，掌握了解現場以及土建工程的施工完成情況和需要解決的問題——監督協調現場土建工程各項工作——對當天土建工程工作進行小結，填寫工作日志。

六、土建工程師一周（一月）的工作流程：

總結本周（本月）的土建工程施工情況，編制統計本周（本月）土建工程完成情況統計報表，編制下周（下月）的土建工程計劃安排——準備協調解決相關的土建設計、施工問題——提出下周（下月）的各專業工程師的配合工作計劃。

七、強弱電工程師崗位職責：（說明：其他部份參照與土建專業工程師）1、強弱電工程師為專業工程師，隸屬公司項目管理部，接受項目管理部經理的直接領導和管理，負責項目強弱電的管理工作；

2、根據批準的施工總進度計劃，負責控制強弱電工程項目的施工進度，確保強弱電工程進度計劃的完成；

3、審查強弱電工程施工組織設計和專項施工方案。

3、根據合同的約定、規程規范和設計圖紙的要求，嚴格監督強弱電工程項目施工質量，參加強弱電工程檢查驗收，參加強弱電工程材料設備進場檢查驗收，對強弱電工程質量負管理責任；

4、根據合同中的工程量清單報價及合同中有關造價方面的相關規定，嚴格監督控制強弱電工程項目施工成本，參加強弱電工程現場的經濟簽證、技術核定單的審查確認，確保強弱電工程項目成本控制目標的實現；

5、參加現場強弱電工程合同的管理，嚴格執行強弱電工程合同規定，確保強弱電工程合同履約完成，協調處理強弱電工程合同實施執行過程中的糾紛、索賠等事宜；

6、對現場監理合同進行管理，嚴格按照《監理合同》、《建設工程監理規范》和公司的《工程建設管理制度》執行，對監理公司的現場強弱電監理情況進行監督檢查；

7、參加監理工程師與強弱電工程承包商之間的信息交流、信息傳遞和信息處理的管理事宜；

8、解決強弱電工程施工過程中的施工問題，協調現場的強弱電工程涉外關系；

9、完成城投公司項目管理部經理安排的現場強電工程的日常管理工作，協調其他專業工程的現場配合工作，完成現場強電工程施工日志的準確記錄；

10、完成項目管理部經理安排的強弱電工程項目竣工至保修期滿時間段內的工程保修管理和協調工作；

11、參加每周的現場施工協調會議，審查監理工程師的現場會議記錄、強弱電工程管理報告和其他文件資料；

12、負責按照《建筑工程施工質量驗收統一標準》（GB50300-2001）和《建設工程文件歸檔整理規范》（GB/T50328-2001）的要求收集、整理、歸類本專業的相關資料后，送項目管理部內業處歸檔；

13、負責編制本專業進度計劃，確定質量控制點。

14、對項目管理部經理負責，完成公司領導交辦的其他任務。

八、強弱電工程師一天的工作流程：

參加項目管理部工作晨會（匯總通報前一日強弱電工程施工情況，匯報當天的強弱電工程工作計劃和需要解決的問題）——落實、完成當天的強弱電工程工作計劃進一步熟悉強弱電工程施工設計圖紙，掌握了解現場以及強弱電工程的施工完成情況和需要解決的問題——監督協調現場強弱電工程各項工作——對當天強弱電工程工作進行小結，填寫工作日志。

九、強弱電工程師一周（一月）的工作流程：

總結本周（本月）的強弱電工程施工情況，編制統計本周（本月）強弱電工程完成情況統計報表，編制下周（下月）的強弱電工程計劃安排——準備協調解決相關的強弱電工程設計、施工問題——提出下周（下月）的各專業工程師的配合工作計劃。

十、給排水工程師崗位職責（說明：其他部份參照與土建專業工程師）1、給排水工程師為專業工程師，隸屬公司項目管理部，接受項目管理部經理直接領導和管理，負責項目給排水工程管理工作；

2、根據批準的施工總進度計劃，負責控制給排水工程項目的現場施工進度，確保給排水工程項目進度計劃的完成；

3、審查給排水工程施工組織設計；

4、根據合同的約定、規程規范和設計圖紙的要求，嚴格監督給排水工程項目施工質量，參加給排水工程檢查驗收，參加給排水工程材料設備進場檢查驗收，對給排水工程質量負管理責任；

5、根據合同中的工程量清單報價及合同中有關造價方面的相關規定，嚴格監督控制給排水工程項目施工成本，參加給排水工程現場的經濟簽證、技術核定單、認價單的審查確認，確保給排水工程項目成本控制目標的實現；

6、參加現場給排水工程合同管理，嚴格執行給排水工程合同規定，確保給排水工程合同履約完成，協調處理給排水工程合同實施執行過程中的糾紛、索賠等事宜；

7、對現場監理合同進行管理，嚴格按照《監理合同》、《建設工程監理規范》和公司《工程建設管理制度》執行，對監理公司的現場個給排水監理情況進行監督控制；

8、參加現場監理工程師與給排水工程承包商之間的信息交流、信息傳遞和信息處理的管理事宜；

9、解決給排水工程項目施工中的設計、施工問題，協調現場的給排水工程涉外關系；

10、完成項目管理部經理安排的現場給排水工程的日常管理工作，協調其他專業工程的現場配合工作，完成現場給排水工程施工日志的準確記錄；

11、完成項目管理部經理安排的給排水工程項目竣工至保修期滿時間段內的工程保修管理和協調工作；

10、參加每周的現場施工協調會議，審查監理工程師的現場會議記錄、給排水工程管理報告和其他文件資料；

11、負責按照《建筑工程施工質量驗收統一標準》（GB50300-2001）和《建設工程文件歸檔整理規范》（GB/T50328-2001）的要求收集、整理、歸類本專業的相關資料后，送項目管理部內業處歸檔；

12、負責編制本專業進度計劃，確定質量控制點。

13、對公司項目管理部經理負責，完成公司領導交辦的其他任務。

十一、給排水工程師一天的工作流程：

參加項目管理部工作晨會（匯總通報前一日給排水工程施工情況，匯報當天的給排水工程工作計劃和需要解決的問題）——落實、完成當天的給排水工程工作計劃——進一步熟悉給排水工程施工設計圖紙，掌握了解現場以及給排水工程的施工完成情況和需要解決的問題——監督協調現場給排水工程各項工作——對當天給排水工程工作進行小結，填寫工作日志。

十二、給排水工程師一周（一月）的工作流程：

總結本周（本月）的強電工程施工情況，編制統計本周（本月）給排水工程完成情況統計報表，編制下周（下月）的給排水工程計劃安排——準備協調解決相關的給排水工程設計、施工問題——提出下周（下月）的各專業工程師的配合工作計劃；

十三、項目管理部內業人員崗位職責及內業檔案管理辦法：

1、內業人員崗位職責 （1）內業人員隸屬公司項目管理部，接受項目管理部經理直接領導和管理，負責部門所管項目及項目管理部文件、資料管理工作；

（2）全面負責建設過程中文件資料的及時收集、整理和保存，跟蹤文檔的動態，并為要使用文件資料的人員提供服務。

（3）根據合同和工程進展及工作情況，定期將相關資料整理后移交給總工辦檔案室歸檔保存。

2、檔案管理辦法 2.1管理要求 2.1.1所保存的文件應分類清晰，內容完整，類別齊全，文字清晰。涉及到的工程交、竣工的相關資料按照《建筑工程施工質量驗收統一標準》（GB50300-2001）和《建設工程文件歸檔整理規范》（GB/T50328-2001）的要求收集、整理、歸類并存檔。

2.1.2文件應分類存放整齊，定期或按照一定的數量裝訂成冊或裝入檔案盒，并對每冊或每盒提供醒目的標志和詳細的清單。

2.1.3文件應按特定的順序分類存放，便于檢索和查閱。

2.1.4收集和保存的所有文件都應提供目錄或清單及電子文擋，在可能的情況下，應能夠借助于計算機進行文檔的查閱和檢索。

2.2文件的收集和分類 2.2.1 文件收集的范圍（1）國家、行業或地方的法律法規及規程規范；

（2）設計文件（包括工程前期）、工程施工合同、監理合同、勘察合同、物資、設備采購合同；

各項目施工投標文件；

（3）公司、承建單位或供應商、設計單位、監理單位以及工程建設的相關部門的所有文函、相關工程簽證；

（4）公司和監理工程師發出的所有文函、現場指令以及其它通知或指示；

（5）各類會議通知、紀要或記錄；

（6）公司內部的各類備忘錄、情況匯報等；

（7）建設監理規劃、建設監理實施細則、工程管理制度、定期報告或階段報告、施工組織設計、各類方案、進度計劃、監理單位周報、施工單位周報、監理單位月報、施工單位月報；

（8）建設、監理日記、施工日記及公司、監理的各類檢查驗收記錄；

（9）與工程建設有關的其它文件、記錄和資料。

2.2.2 文檔的收集（1）當內業員接收工程建設相關單位的文函時，進行必要的檢查和核對后，符合要求的文函可以簽收，否則，有問題的文函應拒收。

（2）文函收到后應首先登記，再送簽批人簽批，帶有簽批記錄的文函原件存檔。

（3）發出的文函應在取得接收回執后將文函、簽批記錄和回執原件一起存檔。

（4）內部文件應收集一份簽字完備的原件存檔。如工程規劃、工程細則、管理制度、定期報告或階段報告、情況匯報及各類備忘錄等。

（5）定期對工程日志進行整理，由文檔管理人員檢查驗收后存檔。

2.2.3 文件的分類 對于收集到的所有文件，應按照《建筑工程施工質量驗收統一標準》（GB50300-2001）和《建設工程文件歸檔整理規范》（GB/T50328-2001）的要求收集、整理、歸類并存檔：、文件管理 3.1整理（1）內業員應定期或按照文檔的數量對所有收集的文件分類進行整理；

（2）內業員將整理好的歸檔文件分類裝訂、裝入檔案盒內，提供一份完整的清單后放入分類的文件柜中保存。

（3）對于無需歸檔或未達到歸檔要求的文件也應定期整理，分類將其裝入文件盒內存放。

3.2保存 （1）項目管理部必須配備足夠數量的文件柜、文件盒用于文件保存，并滿足文件保存要求，避免文件散失或丟失。

（2）對于在計算機上保存的文件或文件清單應定期制作拷貝，以避免文件丟失。

（3）所有文件應分門別類存放，并標示明顯標志。

（4）歸檔文件與臨時保管文件應分開存放，不得混淆。

3.3 文件查閱 內業員負責歸檔文件的保存管理及借閱登記。未經項目管理部經理的書面同意，不得將歸檔文件借出給任何人員及外單位。、文件移交或銷毀 在工程建設完畢，按相關規定，將工程文件整理交回總工辦檔案室，并將無用的文件予以銷毀。

4.1向檔案室移交的檔案 （1）、嚴格按照《建筑工程施工質量驗收統一標準》（GB50300-2001）和《建設工程文件歸檔整理規范》（GB/T50328-2001）的要求收集、整理、歸類并存檔的文檔：

（2）、移交檔案室的檔案清單經項目管理部經理檢查簽字后，移交總工辦檔案室。

4.2 無用文件的銷毀 在所有的檔案整理并移交后，對于多余的備份文件或經項目管理部經理及總工程師認為沒有任何用處的文件，進行清理并制作清單，經總工程師簽字同意后銷毀。

5、記錄 工程文件管理工作的主要記錄有：

（1）文件分類清單；

（2）收發文紀錄（包括回執）和文函處理記錄；

（3）文件借閱記錄；

（4）移交檔案室的文件清單和移交記錄；

（5）銷毀的文件清單。

第五章 項目現場管理 第一節 工程進度管理 一、進度計劃的分類及編制時間 1、總進度計劃（進場后的施工準備編制在內）：由項目管理部編制，在各施工單位進場后7個工作日內編制報送總工辦，分包施工單位的進度計劃納入總包單位的總進度計劃統一編制。

2、關鍵線路詳細進度計劃：要求同總進度計劃。

3、分包招標計劃：由項目管理部編制，在總進度計劃審批后7日內編制完成。

4、資金使用支付計劃：由項目管理部編制，在總進度計劃審批后7日內編制完成報財務部。

5、甲供材料、設備進場計劃：由項目管理部編制，在施工前90日前編制報合約部。

7、月進度計劃：由項目管理部編制，每月25日編制、報送總工辦。

8、周進度計劃：由項目管理部編制，每周五報送總工辦。

二、進度計劃的編制依據 1、總進度計劃編制依據：合同約定、施工單位編制的總進度計劃（進場后3日內編制完成）。

2、關鍵線路詳細進度計劃編制依據：施工單位編制的總進度計劃。

3、分包招標計劃編制依據：總進度計劃、國家招標投標法及地方法規。

4、資金使用計劃編制依據：總進度計劃、投標工程量清單。

5、甲供材料、設備進場計劃的編制依據：總進度計劃、施工單位編制的材料、設備進場計劃。

6、月進度計劃編制依據：進度計劃。

7、周進度計劃編制依據：月進度計劃。

三、工程進度控制程序 1．總進度計劃、關鍵線路詳細進度計劃、進度計劃控制程序 1.1 施工單位編制的總進度計劃、關鍵線路詳細進度計劃以網絡圖的形式按規定時間進行編制，并附有詳細的編制說明，一式一份。

1.2 監理單位進行審核，并填寫詳細審核意見。審核時限：2個工作日。

1.3 項目管理部進行審核，并填寫詳細審核意見。審核時限：2個工作日。

1.4 進度計劃及審核意見返回施工單位，施工單位按項目管理部最終的審核意見對計劃進行調整后，并整理一式兩份，分別報送監理機構、項目管理部。工作時限：2個工作日。

1.5說明：

1.5.1除非我方原因或不可抗力因素，否則一般不對項目總施工進度控制計劃給予調整。若發生影響總進度的事件，必須對總進度計劃進行調整，施工單位須將調整的進度計劃和調整依據一同按上述流程進行辦理。

1.5.2項目總施工進度計劃審定后，監理機構同施工單位共同依據總施工進度計劃在7個工作日內編制招標進度計劃、資金使用計劃、甲供材料設備進場計劃，項目管理部審核后進行統一的調整編制后報送總工程師。

2.月進度計劃控制程序 2.1月進度計劃由施工單位在25日前以橫道圖的形式進行編制，在每月的施工進度計劃說明中明確當月材料、設備和甲供材料、設備計劃及當月和下兩個月的產值計劃，25日報監理機構審核，監理機構對月進度計劃的合理性、完整性、與總進度計劃的相符性負審核責任。

2.2施工單位按監理機構的審核意見調整后，編制一式四份監理機構簽字后，25日報送至監理機構、項目管理部（2份），施工單位存檔一份。

2.3監理單位每周一至工地現場檢查進度、質量、安全文明施工情況，記錄該月施工進度原始資料，并對可能出現的工期拖延提出預警，在三方例會上提出相應預警和改進措施，監理機構督促施工單位實施。

2.4監理單位每月25日前至現場檢查最終進度情況，拍攝形象進度照片并于檢查后當天編制當月進度對比表，分析影響工期的原因（如設計變更、報批報建、氣候、甲供材料、施工單位人力及物質資源）、采取過的補救措施及下一步相應的趕工方法，26日上午10點前一式兩份報至項目管理部。

2.5項目管理部根據月進度的實施情況，如有必要，項目管理部召集監理、施工單位召開施工進度專題會議。

2.6說明：在每月的工程月報中對下月需要其它職能部門完成的工作列出要求時間清單，前瞻性地敦促和協助其它職能部門完成相關的工作。

3.周進度計劃控制程序 3.1監理單位每周四至工地現場拍攝工程形象進度照片、對本周的進度計劃進行檢查，檢查后，在周五上午10：00前編制完成監理周報表的編制和報送工作。

3.2周報表中需報告周進度對比表和下周進度計劃，分析影響工期的原因（如設計變更、報批報建、氣候、甲供材料、施工單位人力及物質資源）、采取過的補救措施及下一步相應的趕工方法，并在當天完成監理周報的編制工作。

3.3周進度計劃由施工單位在周五上午9：00點前以文字的形式進行編制，報監理機構審核，監理機構對周進度計劃的合理性、完整性、與月進度計劃的相符性負審核責任。

3.4監理機構在周五前將監理周報一式兩份，在周五上午10點前報至項目管理部。

第二節 工程質量管理 在施工過程中按照施工合同、監理合同約定和《建設工程施工驗收規范》、《建設工程監理規范》的要求督促監理單位和施工單位認真履行合同和職責，實現合同質量目標。監理單位是現場質量控制的主要責任單位，建設單位要為監理開展工作創造有利條件，充分發揮監理的作用，并對現場監理的工作能力和監理的效果進行有效監控。

一、工程質量的事前控制：

項目管理部主要督促監理機構檢查施工單位的各項準備工作，并檢查監理機構的準備工作。

1.場地移交：施工單位進場后，項目管理部應及時對滿足條件的場地進行移交，包括場地、紅線點、坐標點、水準點等移交給施工單位，并辦好書面移交手續。

2.監理人員的資格審查：項目管理部應對進場的監理人員進行資格審查，核對監理人員名單是否與監理合同相符，檢查和了解監理人員的學歷證書、職稱證書、資格證書、工作簡歷是否真實可靠。要求監理單位及時調整不合格的監理人員。將監理人員的姓名、性別、專業、技術職稱、資格證書名稱、進出時間等情況登記在《施工現場監理人員登記表》上。

3.監理規劃和分階段的監理實施細則的審查：督促監理機構在第一次工地會議前提交《監理規劃》，在相應工程施工前提交《監理實施細則》，在收到后5個工作日內審查完畢并交總工辦備案。

4.檢查監理機構對施工方案、施工技術交底等審核情況。

5.各種準備工作的檢查：施工圖已會審；

施工組織設計已審批；

施工現場的準備已具備開工條件；

施工單位的各項準備工作已就緒；

施工總平面布置圖已審核。

6.工程質量實行樣板引路制度：樣本包括重要的部位、關鍵的節點、新工藝新材料的應用等，特別是關于防滲漏方面的必須實行樣板引路制度。主要步驟如下：

6.1明確工藝流程：樣板制作之前監理機構牽頭，項目管理部、施工單位協助，根據設計要求、施工技術細則、相關的規范、法規等明確工藝流程和質量標準。

6.2制作統一樣板：監理機構根據工程情況，在各階段的監理實施細則里明確需要制作樣板的清單，根據其重要性分成A、B兩類，A類以粉刷、門窗、屋面、衛生間、地下室防水為主，其余為B類。不管由幾家施工單位，只能統一采用一個樣板 6.3樣板做法 施工工藝流程明確后由施工單位編寫施工方案和質量控制要點，經監理和專業工程師審核后由施工單位實施，制作樣板時要顯示每道工藝的結果，由一系列樣板組成，而不僅僅是顯示完成面的情況。

6.4樣板確認 6.4.1A類由監理機構、施工單位、項目管理部參與確認。B類由現場監理、施工單位參與確認；

6.4.2樣板作好后經監理機構、項目管理部確認，在辦好書面手續后方能組織大面積施工.6.5樣板交底 樣板確認以后，由施工單位項目技術負責人對施工班組進行交底，監理機構監督檢查，并作好書面記錄。

6.6在各分部分項工程開工前，監督監理機構審核施工單位的技術交底情況，檢查各項準備工作，包括操作人員的上崗證，各種材料的質保書、出廠合格證、取樣復試，機械器具的準用證。

二、工程質量的過程控制 1.加強對測量及定位放線的監控工作，監督監理機構按測量要求的儀器對測量定位進行復核，并按備案資料要求做好書面記錄。

2.項目管理部在每周二上午10：00定期召開的三方協調會上，及時協調現場出現的質量問題。

3.專業工程師對重要材料設備要檢查、并檢查監理機構是否按合同和有關規范的要求進行進場驗收、抽樣、取樣復試。不定期對施工單位使用的材料、砂漿、混凝土的配合比等是否與設計要求一致進行檢查，不定期地抽查材料的準用證、質保書、合格證、檢驗報告等質保材料是否按備案要求及時進行報審和整理存檔，掌握現場質量的實際情況。

4.材料進場驗收制度：施工單位每批主要材料進場前48小時，必須報監理工程師，監理工程師按相關規范對進場材料進行檢查驗收，施工單位對驗收情況保存書面資料。未經驗收或驗收不合格的材料禁止在工程中使用。

5.專業工程師應堅持質量檢查制度，對隱蔽工程及重要和關鍵工序（如重要部位的砼澆灌、防水工程、裝修工程等）要會同監理工程師到施工現場進行檢查，監督檢查監理的旁站監理情況和監理機構內業資料的整理存檔情況，并隨時抽查工程質量情況是否與質保資料反映情況一致，對監理機構流于形式的審批簽字進行處罰。

6.督促監理機構負責進行中間驗收，項目管理部組織進行竣工驗收。

三、工程質量事后控制 1.對于重要分部分項工程，如防滲漏的有關工序，在工序交接工前要督促監理單位100％檢查驗收，并落實整改。

2.監理對于出現的質量問題要進行歸納總結，分析產生問題的原因，提出采取預防的辦法，并送項目管理部備案。

3.督促施工單位加強成品保護的管理工作。

四、工程質量驗收 1.分項工程隱蔽工程驗收：施工單位自驗后，通知監理工程師和項目管理部驗收，專業工程師和監理工程師（隱蔽工程檢查驗收總監或總監代表必須參加）驗收通過后，在隱蔽工程驗收單上簽字，允許其進入下一道工序。

2.中間驗收：監理機構組織，項目管理部、施工單位參加，對分部工程進行驗收評定，并在施工單位提交的分部工程質量檢驗評定表上簽字。

3.預驗收：單位工程完工后，監理機構組織進行預驗收，項目管理部、總工辦、施工單位參加。

4.竣工驗收：預驗收完成，且所有提出的問題整改完成后，項目管理部負責組織建設工程各方責任主體及質監站對工程進行檢驗評定，參加驗收各方在單位工程質量綜合評定表上簽字。

五、針對出現的質量隱患和已形成的質量問題的處理方法 施工過程及驗收過程中發現的各種質量隱患和質量問題，均以監理通知單的形式書面發至施工單位，要求施工單位按時、保質進行整改，監理機構跟蹤檢查，直至整改完成到書面手續完成。專業工程師進行抽查跟蹤，對施工單位和監理機構按本制度進行考核。

六、附表 1.監理人員登記表 2.施工單位管理人員登記表 附表1 監理人員登記表 工程名稱：

監理單位：

編 號：

序號 姓名 年齡 職務 學歷 專業 職稱 參加工作時間 從事監理工作時間 進場時間 離開時間 聯系方式 備注 注：1、本表由監理單位填寫，一式兩份，開工前報至建設單位，自留一份。

附表2 施工單位管理人員登記表 工程名稱：

編號：

施工單位：______________________________ 監理單位：_______________________________ 序號 姓名 年齡 職務 學歷 專業 職稱 參加工作時間 從事施工工作時間 進場時間 離開時間 聯系方式 備注 注：1、本表由監理單位填寫，一式三份，開工前報至建設單位、施工單位一份，自留一份。

第三節 工程安全文明施工管理 一、安全管理原則：安全第一、預防為主 二、管理依據：

國家法律法規、《成都市房屋建筑和市政基礎設施工程施工現場管理暫行標準（環境和衛生）成建委發[2004]218號》、《成都市房屋建筑和市政基礎設施工程施工現場管理暫行標準（環境和衛生）》補充修定條款成建委發[2007] 83號、JGJ1462004《建筑施工現場環境與衛生標準》、JGJ59-99《建筑施工安全檢查標準》等標準規范。

三、安全文明施工管理程序 1、督促監理機構收集建筑工程安全文明施工的相關法律法規和地方性法規。

2．監督檢查監理機構對施工單位編制的施工組織設計中有關安全文明施工內容及有關安全文明施工的各種制度和專題方案的審查情況。

3．監督檢查監理機構對施工單位安全管理人員、安全交底的檢查情況。

4．施工總平面布置管理程序 4.1工程施工場地移交給施工單位后，施工單位在3個工作日內根據接受場地的情況，考慮整個場地的全局，詳細繪制總平面布置圖，并附詳細說明，連同總平施工圖報送監理機構、專業工程師進行審核。

4.2如一個標段有多家施工單位，則每個施工單位針對各家的總平面布置圖對其的系統性，全面性、全局性、可行性進行審核，并提出書面審核意見。各家審核的時限為2個工作日。

4.3項目管理部對各家的意見進行綜合協調，施工單位根據項目管理部的最終意見，在1個工作日內對總平面布置圖進行調整，調整后的總平面布置圖經監理機構審查，項目管理部審批后繪制成正式總平面布置圖，并送至監理機構、項目管理部各一份。

5．施工單位的安全文明施工內容包括但不限以下規定：

5.1施工現場主入口設立施工公告，五牌一圖完備，內容完善，并且美觀大方。

5.2施工期間整個施工區域完全封閉，圍墻高度不低于2m，圍墻應穩固、整潔、美觀。

5.3施工區域內場地平整，地面應砼硬化，道路暢通、整潔，主要通道加強維護，隨時保持主要入口的清潔衛生，出施工區域的車輛必須保持車胎干凈。

5.4施工用水、用電線路、機具設備等必須按總平圖進行安裝。工程材料及周轉材料按施工平面布置圖分類堆碼整齊，鋼材、水泥等材料要求掛名稱、品種、規格等標牌，嚴禁亂堆亂放。

5.5施工用水采用PPR管、施工排水管道采用PVC-U硬聚氯乙烯管道，施工排水匯入排水井前必須經沉淀池沉淀。

5.6建筑物的外圍護必須在結構施工至二層樓面時就開始搭設維護雙排鋼管腳手架，外側滿掛密目安全網封閉，外圍護隨結構施工同步上升，但外圍護必須高于作業面1.5米后方能進行施工操作。

5.7施工用辦公、生活臨設必須按公司統一制定的標準搭建，并建立統一的清潔衛生標準，定期由監理機構牽頭組織檢查，對不合格未達標的進行經濟處罰，并限期整改。

5.8施工區域嚴禁大、小便。

5.9進入施工區域人員必須正確佩戴安全帽，不準穿拖鞋、短褲。

5.10施工現場人員對待客戶應待人真誠，語言平實，服務熱情，不能以任何原因傷害客戶，損害公司形象。

5.11施工現場應控制施工粉塵，不得造成揚塵污染。夜間施工時嚴格控制噪音，不得噪音擾民。

5.12進入施工現場的施工單位，分項工程協作人員及其它人員，須遵守公司相關標準化文明規定，服從相應管理。

5.13執行成都市建委的有關施工現場標準的文明管理規定，接受建設主管部門組織的施工現場標準化文明檢查、評比，確保標準文明工地。

5.14每違反以上條款其中之一者，監理機構可視情節輕重給予施工單位500元/罰款；

根據監理機構對施工單位的監督管理效果，除督促監理機構發監理通知單要求施工單位整改外，可視情況（如針對安全文明施工的同一事件連續兩次發函督促）對監理機構處以500元/項的罰款，每追加一次發函督促，按前次罰款額的雙倍進行處罰。

6.0安全生產管理 6.1成立現場安全領導小組，由監理機構總監任組長，主管工程師、施工單位項目經理任副組長，專業監理工程師和專業工程師及施工單位安全員為成員。

6.2工作方式：每兩周或不定期組織安全大檢查，每月進行一次綜合評價，作為安監站月度項目安全考評的依據，對達不到規定予以整改、處罰。

6.3評比辦法：對安全管理、基坑支護、模板工程、腳手架、物料提升架、塔吊、起重吊裝、施工機具、施工用電、防火、特種作業等危及施工安全的部分進行綜合評分。（主要以安全管理規范中的規定格式評價表格為準）三、針對出現的安全隱患的控制方法 施工過程中發現的各種安全隱患，均以監理通知單的形式書面發至施工單位，要求施工單位在規定時間按整改要求進行整改，監理機構跟蹤檢查，直至整改完成到書面手續完成。專業工程師進行抽查跟蹤，根據情況對施工單位和監理機構按本制度進行考核。

第四節 工程會議管理制度 一、建設、監理、施工三方例會 1.性質：現場施工協調管理會議 2.時間：每周二上午10：00點 3.主持：由監理機構總監或總監代表主持；

4．參加人員：

建設單位：項目管理部經理、主管工程師、專業工程師、造價工程師；

監理機構：工程總監、專業監理工程師；

施工單位：項目經理、技術負責人、主辦工長、質檢員、安全員、內業員。

必要時建設單位總工辦相關人員或總工程師參加。

5．會議內容：聽取各承包商關于本周工程項目的施工進度、施工質量等完成情況、下周工作安排計劃及施工存在問題的匯報；

監理機構各專業工程師提出意見和要求，項目管理部經理提出全面意見和要求；

工程總監總結評價，指出上周承包商施工中的不足和承包商存在的問題，提出下周工程項目的工作要點和相關要求。

6.說明：

5.1月度末（每月25日前）的三方例會為本月的現場施工協調會議，不再專門召開每周三方例會；

5.2月度現場施工協調例會內容：聽取各承包商關于本月工程項目的施工進度、施工質量等完成情況、下月工作安排計劃及施工存在問題的匯報；

監理機構各專業工程師提出意見和要求，各專業工程師提出全面意見和要求；

監理工程師月度總結評價，指出上月承包商施工中的不足和承包商存在的問題，提出下月工程項目的工作要點和要求；

項目管理部經理對承包單位和監理機構提出下月工作重點和要求。

5.3三方例會完成，會議紀要由監理機構完成，并在周三上午10：00之前將紀要發給相關單位。會議紀要要有各承包商負責人、總監理工程師、項目管理部經理簽字認可；

二、專題會議 1.會議范圍：除三方例會以外需要以專門會議解決與工程相關的各種會議，如針對工期嚴重拖延、重大質量事故、重大安全事故及影響工程進展的重大事件等的會議。

2．主持：提出單位或委托監理機構 3．會議組織方式：項目管理部確定會議召開時間、單位、主持單位、參會人員、會議主要內容，由監理機構通知參會單位。

4．說明：專題會議在完成后的12小時內，監理機構必須編寫會議紀要，會議紀要要有各參會單位負責人簽字認可。

三、現場協調會 1、會議范圍：建設單位根據工程建設的需要，可召集參加該工程建設的設計單位、地勘單位、檢測單位、監理單位、施工單位、主要材料和設備供應商就工程建設的相關問題而召開會議。

2、主持：項目管理部經理 3、會議組織方式：項目管理部確定會議召開時間、單位、參會人員、會議主要內容并通知參會單位。

4．說明：現場協調會議在完成后的12小時內，項目管理部編寫會議紀要，并發送給相關單位。

第五節 工程信息管理 一、目的 為統一各項目經理部的文件歸檔, 便于文件檢索及工作交接，明確項目完工后移交資料內容，完善文件責任制度。

二、職責 1．項目管理部經理負責工程項目現場的資料管理；

2、項目管理部內業人員每周必須進行工程項目資料的收集、整理、歸檔，確保工程項目資料的完整、正確和安全；

3、項目管理部經理負責審查檔案資料，整理齊全后保存；

4、借閱工程資料必須履行手續，不得遺失，更換；

5、項目管理部資料必須建立資料臺帳、資料目錄。

四、工程項目文件資料的簽收傳遞規定：

1、設立文件簽收薄，一切文件資料必須送達時要求簽收；

2、設立文件發文薄，一切文件資料必須發送時要求接收人簽收；

3、公司的各種指令，必須采取書面形式，均具實名；

情況緊急的情況下可以口頭指令為準，口頭指令發出后，在1個工作日內補齊書面指令；

4、對監理工程師、承包商所有文件資料必須采取書面形式，均具實名；

5、所有對內對外文件資料必須按職責規定權限審查簽發。

6、工程項目竣工移交后，現場的文件資料按公司規定和要求進行交接。

五、工程周報、月報管理控制程序 1.工程周報報送程序：

1.1施工單位每周五上午10：00前編制完成施工周報一式兩份報送項目管理部和監理機構，報送內容：本周實際進度照片；

進度、質量、安全文明施工、臨時安排工作的情況介紹；

下周的工計劃安排等詳見附件。

1.2監理機構每周五上午10：00前編制完成監理周報并報送項目管理部，報送內容：本周實際進度照片；

進度、質量、安全文明施工、臨時安排工作的情況介紹；

下周的工計劃安排等，具體填寫內容詳見附表。

1.3.附表 1.3.1.監理機構周報 1.3.2施工單位周報 2.工程月報控制程序：

2.1施工單位每月25日前編制完成施工月報一式兩份，每月25日上午10點鐘前報送監理機構和項目管理部，報送內容：本月實際進度照片；

進度、質量、安全文明施工、臨時安排工作的情況介紹；

下月的工程計劃安排等詳見附表。

2.2監理機構每月25日前編制完成監理月報，每月25日上午10點鐘前報送項目管理部，報送內容：本月實際進度照片；

進度、質量、安全文明施工、臨時安排工作的情況介紹；

下月的工程計劃安排等詳見附表。

2.3項目管理部根據監理月報整理建設單位月報，每月26日上午10：00點鐘前一式兩份分別報送總工辦及公司相關領導，報送內容：本月實際進度照片；

進度、質量、安全文明施工、臨時安排工作的情況介紹；

下月的工計劃安排等，具體填寫內容詳見附表。

2.3工程月報是工程項目月度投資完成情況的統計報表和月度工程進度款的支付依據，監理機構、建設單位必須認真履行職責，監理單位在填寫下月施工進度計劃時，在計劃表或說明中填寫當月的招標采購計劃、甲供材料、設備（或分包單位）進場計劃及當月和下兩個月的產值計劃。

第六章 對施工單位、監理機構的監督、管理、考核制度 第一節 對施工單位的監督、管理、考核制度 1．對施工單位項目管理人員的要求：施工承包單位應按合同及投標書中所承諾的項目經理及其他主要人員進行委派，包括項目執行經理、項目技術負責人、責任工長、質檢員、安全員、材料員、測量員、資料員、機械員等，項目經理須常駐現場對本工程進行管理，每周不少于三天以上在現場，每天不少于半天在現場。未經建設單位書面同意，施工承包單位不得擅自更換派駐本工程的項目經理、技術負責人及主要管理人員。如果建設單位認為施工承包單位的項目經理或技術負責人或主要管理人員行為不當或不稱職或玩忽職守，建設單位有權按招標文件及合同相關條款要求施工承包單位立即將該項目經理或技術負責人或主要管理人員撤離本項目，而且未經建設單位書面允許，不得再允許該項目經理或技術負責人或主要管理人員從事本工程。同時，施工承包單位應在一周內派遣經建設單位認可的替換人員接替，否則，建設單位可對施工承包單位處以人民幣5--30萬元整罰款，且有權暫停支付工程款項或解除施工合同，施工承包單位應承擔由此引起的全部經濟及法律責任。項目經理未經請假，擅自離崗，建設單位發現后處以2000元/天罰款。

2.施工承包單位所派出的項目班子主要管理人員，如果主管工程師和項目管理部經理認為其不稱職或玩忽職守，有權要求立即將該人員撤離本工程，而且非經項目管理部書面同意，不允許該人員再從事我公司的其他工程的工作。任何因不稱職或玩忽職守而需換人，施工承包單位應在收到項目管理部通知兩周內替換人員必須到位。逾期不予替換的，按每日3000元/人對施工承包單位進行處罰。若累計超過10日，建設單位針對項目的影響，采取包括但不限于追究違約金、解除合同的措施。施工承包單位擅自更換項目經理罰款15萬元；

擅自更換項目技術負責人罰款10萬元；

經建設單位批準，承包人更換項目經理或技術負責人罰款5萬元。

3.施工承包單位應按本制度、施工合同及與建設工程相關的規范、文件等規定的程序、時限、要求向監理機構、建設單位報送各種審批資料，避免事后補報的情況發生，由于報送資料的程序、時限、內容不符合要求而對工程造成的各種不良后果和經濟損失均由施工承包單位承擔，監理機構、建設單位可視對項目的影響程度對施工承包單位處以200元～20000元的罰款。

4．指定分包管理：建設單位指定工程分包發生時，施工總承包單位僅收取指定分包管理費，總承包單位依照合同規定對指定分包商進行管理。施工總承包單位未經建設單位許可，不得向指定分包商再收取任何費用，建設單位發現此類情況發生，可以以多收取費用的5倍額度對施工總承包單位進行處罰。

4.1施工總承包單位收取指定分包管理費后應承擔以下義務：

4.1.1對本工程的質量、進度、安全、文明施工、竣工資料、環保、清潔、治安等負責，如分包方質量、進度、安全、文明施工等達不到要求，總承包單位不能因工程分包而免除責任。視為總承包單位違約，總包單位承擔連帶責任。

總承包單位對分包方進行全面管理、協調、考核、配合。

4.1.2須向指定分包方提供其工程分包所需的施工用水、電的接駁點；

4.1.3免費向指定分包方提供已搭設好的垂直運輸機械、內外腳手架，包含腳手架搭設及維護、跳板、安全網及垂直防護等。。

4.1.4協調與指定分包商之間的工作，提供臨設場地、安全、治安及其它后勤服務并負責污水排放。

4.1.5收集分包商的工程竣工資料，并組織質量驗收。

4.1.6負責分包方在結構主體上開槽打洞；

4.1.7負責施工后的收邊、補洞、補槽工作；

4.1.8負責為分包方提供足夠的現場辦公用房、材料庫房及照明；

4.1.9負責分包工程施工產生的建筑垃圾外運；

4.1.10如施工總承包單位未履行上述4.1.2條至4.1.9條約定的義務，施工總承包單位應承擔由此造成的一切損失，包括但不限于工期延誤、第三方索賠等給建設單位造成的直接、間接損失。

承包人未按本合同約定承擔管理及配合義務，建設單位有權扣除相應總包服務費。

5．總包單位的分包管理：

5.1施工總承包單位嚴禁把整個工程轉包出去。除合同另有規定外，施工總承包單位未經監理機構及建設單位事先書面同意，嚴禁把本工程的任何組成部分分包出去，施工總包單位如違反本條規定，擅自將工程轉包、分包，建設單位除要求施工總包單位馬上整改外，視情況對其處以5萬元～20萬元處罰。

5.2施工總承包單位在將部分工程分包出去之前，應將分包單位資質、分包合同（協議）、分包項目的單價和價格報監理機構審查并取得建設單位批準。

5.3對分包商管理失控，造成分包商的質量或進度達不到要求，或未擔負起總承包的責任，或未按規定要求提供相關配合，以上任一情形每出現一次，視情況對施工總承包單位處于1000元/天～5000/天元罰款。

5.4施工總承包單位與其分包商、供應商或第三方的糾紛，均不得對本工程和建設單位造成任何形式的損害，如由此給本工程或建設單位帶來任何直接或間接損失，均由施工總承包單位承擔經濟及法律責任，其損失額從施工總承包合同中約定的應付承包人的工程款或保險金中直接扣除，不足部分由施工總承包單位另行賠償。同時施工總承包單位須采取適當的措施消除此種負面影響。

6．進度方面的管理、考核 6.1施工單位必須按本制度要求的內容、形式、時限報送進度方面的各類資料，施工單位每拖延一天報送，建設單位對其處以300元/天的罰款，報送內容、形式不符合要求返回重新報送的時間計入拖延時間。

6.2施工單位在關鍵線路上的實際進度比批準的總進度計劃（或調整總進度計劃）時間拖延超過5天時，監理機構向施工單位發出工期拖延預警函，并對施工單位罰款1000元/天；

關鍵線路上工期拖延15天后，對施工單位罰款10000元/天。

7.質量方面的管理、考核 7.1施工過程中，出現的質量隱患，監理機構發出監理通知單后，未按規定時限和要求完成整改，每拖延一天監理單位對其罰款500元（整改達不到要求的進行再次整改的時間及入拖延時間），直到整改達到要求后才可進入下道工序施工。施工單位拒絕整改而直接進入下道工序，監理機構有權直接發出停工通知，由此造成的一切損失由施工單位承擔。

7.2材料、設備未經監理機構驗收（無書面驗收依據）或出現質量問題或達不到環保要求（含擅自更換規格、型號、品牌和產地等），由施工單位負責重新購置或施工，并由施工單位負責拆除，由施工單位承擔重新購置、拆除及重新施工的費用，工期不予順延，并給予施工單位處以1000--10000元/次的罰款。造成重大影響的，建設單位可根據損失情況另行索賠。

7.3本工程在實施過程中，施工單位未按確認的工程樣板進行施工，每出現一次對施工單位處以1000--10000元罰款，如出現質量問題，按合同條款承擔違約責任。

7.4如果造成質量問題（直接經濟損失小于5000元）的處罰：檢驗批一次性驗收不合格，對施工單位處以500—1000元/次的罰款；

分項工程一次性驗收不合格，對施工單位處以1000—2000元/次的罰款；

分部工程一次性驗收不合格，對施工單位處以2000—20000元/次的罰款；

單位工程一次性驗收不合格，對施工單位處以20000—100000元/次的罰款。施工單位并承擔返工整改至合格的所有責任。

7.5 如果出現一般質量事故（直接經濟損失在5000元～50000元或造成工程永久質量缺陷的）對施工單位罰款5000元～50000元；

嚴重質量事故（直接經濟損失在5萬元～10萬元、影響使用功能或工程結構安全）對施工單位罰款5萬元～10萬元。施工單位并承擔該工程的所有質量責任。

8.安全文明施工方面的管理、考核 8.1施工單位進場后，針對施工現場的安全隱患和不符合安全文明施工管理條例要求的項目，監理機構均以監理通知單的形式發至施工單位要求施工單位進行限時整改，施工單位未按規定時限和要求完成整改，每拖延一天監理單位對其罰款500--1000元（整改達不到要求的進行再次整改的時間計入拖延時間）。直接影響到工程和人身安全的安全問題，監理機構有權直接發出停工通知，由此造成的一切損失由施工單位承擔。

8.2合同規定的安全文明施工方面的其它要求：承包人在動力設備、輸電線路、地下管道、密封防震車間、易燃易爆地段以及臨街交通要道附近施工時，施工前7天內向總監理工程師提出安全防護措施，經總監理工程師認可后實施，防護措施費用由承包人承擔。如承包人采取的安全防護措施未經總監理工程師批準或施工時未采取任何安全防護措施，總監理工程師有權下達停工令，并處以5000元/天的罰款，該款從工程款中扣除。承包人嚴格按安全施工操作規程進行施工和現場管理，因承包人原因造成的安全事故，由承包人承擔一切責任。發生安全事故時，承包人除承擔相應的責任外，發包人還將將根據造成損失的嚴重程度對承包人進行處罰，具體標準如下：每重傷1人，處罰1萬元；

每死亡一人，處罰5萬元。

9．會議考核制度 9.1項目經理遲到罰款300元/次，缺席罰款500元/次。如果項目經理因有重要事情不能參加會議，則必須請假，需經主管工程師同意，否則按缺席處理；

9.2施工單位項目技術負責人遲到罰款200元/次，缺席罰款400元/次。如果施工單位技術負責人有重要事情不能參加會議，則必須請假，需經主管工程師同意，否則按缺席處理；

9.3施工單位其它管理人員遲到罰款100元/次，缺席罰款200元/次。

10.上述罰款，在建設單位和監理機構發出罰款單以后，施工單位在五個工作日內直接交至項目管理部。如拒交罰款，建設單位可直接從承包人在合同的任何收益中按罰款金額的五倍進行索取，不足部分，施工單位另行支付。如施工單位拒不執行監理機構、建設單位指令（以針對同一事件，發三次指令為準，每追加一次指令，罰款金額翻倍），建設單位可視對項目的影響采取包括但不限于追究違約金、解除合同的措施。

第二節 對監理機構的監督、管理、考核制度 1.監理單位派駐到項目所在地履行監理服務的主要監理機構人員應與投標書中報送的人員一致。若監理單位因工作安排或其它原因，需要更換派駐到項目所在地履行監理服務的主要監理人員時，更換人員的資質不應低于原人員的資質，并應事先得到建設單位的書面批準。如監理機構擅自更換人員的，委托人有權按下列規定的措施進行處罰：

1.1擅自更換總監理工程師，罰款5萬元/次；

1.2擅自更換總監理工程師代表（如設有），罰款3萬元/名/次；

2.在監理服務期間，公司現場工程師將對監理單位派駐現場的監理機構人員的工作情況進行監督和檢查，若公司現場工程師認為監理機構派駐現場的人員不能勝任其工作或有從事其他與監理工作相違背的活動，向公司匯報，公司有權要求監理機構進行更換。

3.若監理機構拒絕按照公司指令更換公司認為不能勝任該項工作的人員，或其主要項目監理機構人員（總監和總監代表）經過2次以上更換仍然達不到公司的要求，公司將認為監理機構無能力按本合同的規定繼續履行本合同項下的監理服務工作，公司有權單方面解除合同。

4.如發生下列任何一行為，將視為監理機構違約：

4.1監理機構違反監理合同的規定，將監理服務的任何部分予以分包；

4.2合同執行期間，監理機構人員不能勝任本職工作，而監理機構又不能按公司要求及時更換；

4.3監理機構人員嚴重失職造成重大工程事故或向承包人索賄或牟取私利，在工作期間徇私舞弊，給公司造成損失；

4.4合同執行期間，由于監理工程師未能在合理的時間內，發出進一步需要的圖紙或指示，造成承包人進度延誤或中斷施工，致使公司增加費用支出或工期延誤；

或由于監理的原因造成監理工程師對承包人所下達的指令不能按期落實，導致進度緩慢，工期延誤，工程質量低劣；

4.5未經建設單位同意，總監擅離崗位；

或監理機構參加本工程監理工作人員的出勤率較低，造成監理工作不力；

4.6監理工程師或監理員對隱蔽工程或工程主要部位施工期間未進行旁站或跟班平行檢查，監理機構在接到承包人要求檢查的通知后4小時內未到場且過后又沒有進行復檢而造成質量問題（施工單位應提前24小時通知監理單位）；

或對工程的抽檢頻率未達到國家相關質量驗收規范、規程、標準以及施工合同規定要求，并且不按建設單位的指令予以糾正。

5.如發生上述4.1～4.5中任一情況，建設單位可視監理機構違約的嚴重程度采取下列措施之一：

5.1人員缺崗的違約金：

5.1.1總監理工程師或總監代表 1000元/人·天 5.1.2 專業監理工程師（無論何職務）300元/人·天 5.1.3 監理員 100元/人·天 5.1.4 連續3天以上的擅自缺崗，每天按上述標準的雙倍扣違約金。

5.2 公司可按簽署監理合同時監理服務費的5％金額扣繳監理單位違約金，該違約金從公司支付給監理單位的報酬中扣除。即使交納了違約金，監理單位仍應按監理合同規定繼續履行本工程施工及質量保修過程中的監理服務。

5.3公司在向監理單位發出書面通知14天后仍未見其改進，建設單位可以單方面終止本監理合同，并視情況沒收監理單位的全部或部分履約擔保。

6.監理機構應提供的設施與物品 6.1監理機構為履行服務，需要提供適合監理工作的設施、設備及物品，這些設施、設備的產權屬監理機構，并由監理機構承擔其使用費和維修費，監理機構已將此項費用列入施工監理費報價之中。監理機構應嚴格按照投標文件“擬配置本合同工程的材料試驗、測量、質檢儀器設備表”中所列的內容提供設施與物品，公司可按照投標文件中列出的設備清單代監理機構購買，并交由監理機構使用（產權屬監理機構），由此產生的一切費用由委托人直接在支付監理機構的當月報酬中扣除。

7.為加強督促監理單位對施工現場和自身進行嚴格管理，防止由于監理單位管理不力的原因造成工程質量及安全事故的，公司根據造成損失的嚴重程度對監理單位進行處罰，具體標準如下：

7.1一般質量事故（直接經濟損失在5000元～50000元或造成工程永久質量缺陷的）：每次除按合同專用條款賠償損失外，另外以0.3萬元以內的處罰；

7.2嚴重質量事故（直接經濟損失在50000元～100000元或影響使用功能或因質量事故導致結構安全造成2人以下重傷的）：每次除按合同專用條款賠償損失外，另處以0.5萬元的處罰；

7.3重大質量事故（工程倒塌或報廢或直接經濟損失100000元以上或因質量事故造成人員死亡或重傷3人以上的）：每次除按合同專業條款賠償損失外，另處以1萬元處罰；

7.4施工現場發生安全事故，每重傷1人，處罰0.5萬；

每死亡1人，處罰3萬；

7.5以上處罰款項在監理費中直接扣除。

8.會議考核制度 8.1項目總監遲到罰款300元/次，缺席罰款500元/次。如果項目總監因有重要事情不能參加會議，則必須請假，需經主管工程師同意，否則按缺席處理；

8.2總監代表遲到罰款200元/次，缺席罰款300元/次。如果總監代表因因有重要事情不能參加會議，則必須請假，需經主管工程師同意，否則按缺席處理；

8.3監理機構其它管理人員遲到罰款100元/次，缺席罰款200元/次。

8.4上述罰款，在建設單位發出罰款單以后，監理在五個工作日內直接交至項目管理部。如拒交罰款，建設單位可直接從應付監理費中按罰款金額的五倍進行索取，不足部分，監理單位另行支付。

9.對監理機構監理期間的一些具體考核措施 9.1對報審資料因審查不嚴而被建設單位退回，罰款300元/次。

9.2對施工組織設計、專項施工方案等不認真審查就隨意簽字，被建設單位發現后，罰款500元/次。

9.3各分項工程監理工程師簽認后，進入下道工序前，建設單位抽查發現有不符合圖紙或規范要求的罰款500元/次。

9.4建設單位在不違反法律、法規及各項規定的情況下發出的指令，監理機構拒不執行，罰款2000元/次。

9.5對要求旁站監理而未執行的，罰款1000元/人.次；

旁站不認真負責的，罰款500元/人.次。

9.6因監管不力造成安全、質量隱患的，罰款1000元/次。

9.7監理機構未按本制度、合同及管理過程中要求的時間提供《監理規劃》、《監理實施細則》、《工程周報》、《工程月報》、《會議紀要》、回函等資料或內容不符合要求返工兩次以上時，視情況對監理單位處以300元～3000元罰款。

9.8抽查中發現監理機構未按監理規劃、監理實施細則、施工驗收規范、施工質量備案制等要求和程序進行監理的，每發現一項視情況對監理單位處以500元～5000元/次罰款。

9.9在施工過程中，專業工程師發現現場存在較為嚴重的安全隱患或質量隱患，而監理機構未對以上情況給施工單位發監理通知的，對監理單位處以500元/次的罰款，并要求監理機構馬上發出整改通知，如監理單位拒不執行，除按5倍罰款額追加罰款外，監理單位必須更換相關監理人員。

第一章 綜合部人事管理制度、檔案管理、崗位職責，報建管理及職責 第一節 人事檔案管理制度 一、目的? 將企業人事檔案管理工作制度化，規范化。

維護人事檔案材料完整，防止檔案丟失、損壞。便于相關人事檔案材料的借閱和使用。二、適用范圍適合公司總部及全國各辦事處及分支機構。

三、人事檔案分類.員工人事檔案分為以下四大類：? 1.入職檔案??2.個人簡歷、員工登記表、入職試卷、面試評價表、身份證、學歷學位證書、英語等級證書、計算機等級證書、各類資格證書復印件等個人入職基本信息。3.勞動合同、保密合同、補充協議、應屆畢業生協議、實習協議等。4.培訓檔案?新員工入職培訓試卷、培訓心得。參加培訓登記表、外派培訓總結表、培訓申請表、培訓效果評估表。培訓服務協議。5.職位檔案?職位說明書、職務說明書、職務任命書。職務變動申請、職位職務變更記錄。6.薪酬考核檔案?試用期考核表、員工試用期總結表。季度/考核記錄表、考核成績、考核面談記錄。工作記錄、調薪申請單、調薪/降薪記錄。7.其他檔案?個人黨、團相關資料。各類獎勵、處罰記錄。離職申請、離職工作交接單、離職談話記錄、離職證明存根、補償金協議等、其他補充協議。四、人事檔案的歸檔? 歸檔的程序如下：? 首先對各類人事檔案進行鑒別，看其是否符合歸檔的要求。按照材料的屬性、內容，確定其歸檔的具體位置。在目錄上補登材料名稱及有關內容。將新材料放入檔案。

五、人事檔案的核查核對?檢查和核對時保證人事檔案完整、安全的重要手段。檢查的內容是多方面的，既包括對人事檔案材料本身進行檢查，如查看有無霉爛，蟲蛀等，也包括對人事檔案保管的環境進行檢查，如查看檔案室環境是否良好，有無其他存放錯誤等。檢查核對一般要定期進行。但在下列情況下，也要進行檢查核對：?突發事件之后，如被盜、遺失或水災火災之后。對有些檔案發生疑問之后，如不能確定某份材料是否丟失。發現某些損害之后，如發現材料變霉，發現了蟲蛀等。

六、人事檔案的轉遞?? 檔案的轉遞一般是由工作調動等原因引起的，轉遞程序如下：?取出應轉走的檔案。在檔案底賬上注銷。填寫《轉遞人事檔案材料的通知單》。按發文要求包裝、密封。在轉遞中應遵循保密原則，一般通過內部人員轉遞，不能交本人自帶。另外，收檔單位在收到檔案，核對無誤后，應在回執上簽字蓋章，及時退回。

七、人事檔案利用的方式?人事檔案的利用有多種方式：? 1．查閱? 設立檔案查閱資料室以供利用查閱。相關權限人員可以到人事檔案管理部門進行查看，無關人員不得要求檔案查閱。檔案管理部門要做好查閱的資格審查及登記工作。2.借出使用? 相關人員為完成某項人事工作任務，必須將人事檔案借出使用時采用的方式。借閱人必須履行嚴格的借閱手續，基礎時間不能超過一周，需要在“借閱登記表”上進行登記，逾期未歸還者，續辦延長借閱手續，并到期歸還。3.出具證明材料? 一般由于使用人因入黨、入團、提升、招工、出國等要求需要檔案管理部門出具證明材料的，由管理部門向證明人核實情況，可以出具證明材料。出具的證明材料經認真校對、審查，經主管部門審批，加蓋公章后方能生效。

八、人事檔案利用的手續? 在通過以上方式利用人事檔案時，必須符合一定的手續。這是維護人事檔案完整安全的??重要保證 1.查閱手續? 查閱手續包括以下內容：首先，由申請查閱者寫出查檔申請，在申請中寫明查閱的對象，目的，理由，查閱人的概況等情況；

其次，查閱部門負責人簽字；

最后，由人事檔案部門審核批準。人事檔案部門對申請報告進行審核，若理由充分，手續齊全，則給予批準。2.外借手續? 首先，借檔人員寫出借檔申請，內容與查檔報告相似；

其次，借檔人員（部門）蓋章，負責人簽字；

再次，人事檔案部門對其進行審核、批準然后，進行借檔登記。把借檔的時間，材料名稱、份數、理由等填清楚并由借檔人員簽字；

最后，歸還時，及時在外借登記上注銷。3.出具證明材料的手續? 單位、部門或個人需要由人事檔案部門出具證明材料時，需履行以下手續：首先，由有關人員(部門)提出申請，說明要求出具證明材料的理由；

其次，人事檔案部門按照有關規定，結合利用者的要求，提供證明材料；

最后，證明材料由人事檔案部門有關領導審閱，加蓋公章，然后登記、發出。九、人事檔案保密規定及保存期限? 1.公司設專人負責各類人事檔案的保管工作，保管人員不得對各類存檔檔案進行刪除、涂改、變更或銷毀，并且嚴格保密，不得擴散。2.公司的內部各類人事檔案原則上永久保存，對于已辭職、辭退人員的個人檔案，自員工離職之日起3年后方可銷毀。

第二節 員工跨部門流動管理規定 一、目的? 1．?從公司全局利益角度出發，優化公司崗位配置，為員工發展提供公開、公平、公正的機 會。2．?為保證員工內部流動的有序性，解決員工流動過程中產生的工作銜接問題，特制訂本規定。二、適用范圍?公司所有勝任工作的員工。三、員工個人提出調動申請的條件。1.在同一部門連續工作滿3年以上的員工，可直接向所在部門和人力資源部提出申請，部門應創造條件，支持員工的調動。原則上，部門經理不得限制員工流動。2?在同一部門連續工作滿2年不滿3年的員工，必須征得本部門經理同意后，向人力資源部提出申請。3．?在同一部門連續工作不滿2年的員工，原則上不能因個人原因申請內部流動。4．?申請流程。員工可通過公司內部主頁或人力資源部咨詢崗位需求信息，填寫“跨部門調動申請表”，本部門總經理簽字同意后向人力資源部提交申請。

四、公司業務需要?提出人員調動申請的條件遵循滿足公司級業務和員工職業發展需要的原則，公司會進行員工崗位的調整，保證每一年比列的流動。5.對于公司級業務需要，如內部招聘大區外派人員、公司投資的合資企業的人員派出或對新成立的部門的人員支持等，資格條件由牽頭部門事先與人力資源部共同協商制訂。用人部門需首先以部門文件的形式向人力資源部提出用人申請，并可以從對公司業務負責的角度提出候選人，但不允許直接和其他部門的員工面談。人力資源部審核申請并報總裁室審批同意后，和部門共同組織在公司內部進行公開招聘。

6.對于到崗半年以內的新員工，由于招聘時相互之間了解不充分，導致業務需要和員工本人能力不匹配，部門和員工協商一致后，可以部門文件的形式向人力資源部提出調整員工崗位的申請。? 五、工作交接手續。1.同意錄用：根據以上要求和流程，員工被新部門錄用后，人力資源部將結果通知本人和調出部門，原部門從接到人力資源部通知之日起開始安排工作、相關文件資料、財、物等的交接。2.交接時間：調動員工應主動配合原部門進行各項工作的交接，原部門安排交接的期限一般為30天。特殊情況下最長可延至2個月。

3.相關手續：交接完畢后，調動者需要到行政部及信息部分別辦理固定資產調撥手續、電子郵箱和通訊信息等的變更手續。

4.報到：調動者將全部手續辦理完畢的“跨部門調動申請表”交到人力資源部后，到新部門報到。5.特別注意：在上述流程辦理期間，員工必須繼續做好本職工作；

對該員工的日常管理及考核等仍原部門。待人力資源部將員工到新部門報到的信息通過郵件通知員工本人、原部門和新部門后，調動方完成。六、違規流動的處罰人力資源部接受來自于各方面對不規范流動的投訴，對于不遵守上述規定流程，給其他部門工作造成不利影響的行為，一經發現，必嚴肅處理。1.對于調動申請未經原部門和人力資源部批準即自行確定接收部門的員工本人，將取消其調動資格。2.對于員工的調動申請未被批準即承諾其他部門的員工調入的部門負責人，將予以通報，追究其干部管理的責任。3.對于不辦理交接手續自行到新部門上班的員工，在原部門的脫崗時間按曠工處理。4.內部崗位調整?員工在部門內部的崗位調整由部門根據業務的需要來確認，部門需將完成的“部門內部崗位調動申請表”交到人力資源備案。崗位調整時間以將表交到人力資源部的時間為準。第三節 員工辭職管理規定及流程 協議”且服務期未滿，因公司辦理解決戶口、兩地分居等原因而簽訂的服務協議未到期限，公司出資外派培訓 一、目的? 規范員工的辭職管理，使之符合國家的法律法規以及公司的規章制度。

二、名詞解釋?辭職：員工本人提出與公司解除或終止勞動關系的行為。

三、適用范圍?全體員工? 四、辦理流程? 1.員工申請? 有辭職意向的員工須提前30天提交辭職申請（試用期的員工須提前3天）；

與公司簽署了服務協議的員工，按公司規定履行。

2.上機審批? 直接上級在收到員工辭職申請的5個工作日內與員工進行溝通，部門經理在收到上級意見的5個工作日內與員工進行溝通。時間要求：簽批的日期必須在員工離職日期的前5天，同意離職的日期最長不嫩超過員工提出辭職申請日期后的30天。延期說明：若確因工作需要員工的離職日期需超過30天的，須與員工協商一致后，填寫員工的離職日期，并說明延遲原因。3.審計：若因工作需要需對離職員工進行審計的，部門經理可向審計部提出審計需求，并按“干部離任審計辦法”辦理審計手續后，再按本規定辦理離職手續，若審計未結束，員工須推遲相應離職日期。4.員工確認? 員工在收到部門經理審批通過的辭職申請后，核準確認相關信息；

員工的辭職申請獲得批準后，需按公司要求在離職前辦理工作交接及離職手續；

員工的直接上級配合員工進行工作交接，并保證工作交接的效果。

5.人力資源面談? 5（1）在部門經理簽批通過員工的辭職申請后，人力資源部需主動與員工取得聯系，核準員工的離職信息（特別是服務協議部門），并進行離職面談。5（2）時間要求：人力資源部須于員工離職前面談完畢，并在員工辭職申請表上簽字；

負責面談的人力資源部工作人員在面談完畢后5個工作日內須填寫面談記錄表。5（3）職責劃分：員工離職由所在系統/分區的人力資源專崗負責離職面談，經理離職由系統區域總部的人力資源總監負責離職面談，總監級（含）以上干部離職由人力資源部負責干部管理的總監進行離職面談。五、員工離職手續辦理 1.員工于離職日期前3個工作日，憑辭職申請表到人力資源部/分區人力資源專崗處領取“員工離職手續辦理單”，開始辦理離職手續。離職手續須在員工離職之日辦理完畢，離職手續包括但不限于以下方面：? 2.由直接上級確認工作交接是否完成。3.歸還公司物品（包括固定資產、借用物品、部門資產等）。

4.結算財務（包括借款、報銷等）。? 5.履行相關協議，服務期限未滿的員工，須按協議約定向公司交納違約金：簽訂了“應屆畢業生接收、出國等原因而簽訂的服務協議未到期限。

六、辦理人事相關手續：

1.辦理檔案/戶口的轉移，辦理相關證件的轉移或清理，交還IC卡，辦理解除勞動關系等手續。? 2．員工的離職手續未能按規定辦理的處理方法。

3．直接上級代辦：如員工在離職日期后2個工作日內仍沒有辦理完離職手續，由離職員工的直接上級代為辦理。公司有權追究員工未按規定辦理離職手續而給公司帶來損失的責任。4.代辦“員工離職手續辦理單”的期限和流程：? 5.沒有未結清的項目，務必在該員工離職后10個工作日內辦理完畢。4.6.2.2?有資產和物品的項目未結清，按照以下流程辦理：? 部門追繳：員工所在部門在員工離職后10個工作日內追繳。如追繳未果，報人力資源部核減工資。核減后的損失在1000元（含）以下，由本部門自行承擔；

超過1000元由本部門提交情況報告給行政后勤部保衛處繼續追繳，并抄送人力資源部備案。行政后勤部保衛處追繳：部門協助行政后勤部保衛處在提交情況報告后20個工作日內追繳，追繳回來后由本部門將“員工離職手續辦理單”辦理完畢。如未追繳回來，部門會同行政后勤部保衛處提交追繳報告給法務部、審計部和未結清項目相關的部門，并抄送人力資源部備案。會簽處理意見：部門召集法務部、審計部和未結清項目相關部門組成鑒定小組，根據行政后勤部保衛處的報告，在10個工作日內會簽處理意見。如核減工資后的損失在5000元（含）以下，本部門按照處理意見辦理；

如核減工作后的損失在5000元以上的需報送本部門和主管財務的副總裁共同審批，本部門按照審批意見辦理。6.如離職員工涉及資產和物品等未結清項目，由于部門未能及時按照上述時間要求和規定開展相關資產拖欠追繳等原因而發生的相關費用及責任，由離職員工所在部門承擔。給公司帶來損失的按核定金額由總經理指定的相關責任人承擔。

第四節 員工辭退管理規定及流程 一、目的? 規范員工辭退工作，完善公司人事管理制度，促進員工合理流動，增強企業活力。

二、適用范圍?公司全體員工? 三、辭退的定義和條件? 1．?定義：辭退是指因為某種原因，公司單方提出解除、終止與員工簽定的勞動合同的行為。

2.條件 3.符合以下情況之一的人員，公司將予以辭退，應提前一個月通知員工辭退信息：?考核辭退。員工患病或者非因工負傷，醫療期滿后，不嫩從事原工作也不能從事另行安排的工作的；

其中，醫療期的定義、具體標注和計算方法按照國家“企業職工患病或非因工負傷醫療期規定”的相關規定執行。勞動合同訂立時所依據的客觀情況發生重大變化，致使原勞動合同無法履行的，經當事人雙方協商部門就變更勞動合同達成協議的。3.（1）符合以下情況之一的人員，公司將予以立即辭退：?在試用期內被證明不符合錄用條件的。嚴重違反勞動紀律或者公司規章制度的。嚴重失職、瀆職，營私舞弊，對公司利益造成重大損失的。被依法追擊刑事責任的。

四、辭退工作流程 1．?提交辭退建議。對于需要進行辭退的員工，部門應按照“辭退建議表”的相關要求提交辭退建議和相關材料。

2．?調查核實。接到部門提交的辭退建議后，人力資源部應在5個工作日內進行調查，核實員工是否滿足辭退條件，將審核意見及時反饋給用人部門。備注：遇有重大或事實不易認定的事件，可根據具體情況適當延長調查時間。3.部門辭退預談。經調查核實確定符合辭退標準的，用人部門應在接到人力資源部反饋處理意見的3個工作日內，根據辭退原因、結合員工實際業績表現進行辭退預談，聽取員工意見，并將預談結果反饋給人力資源部。

4.正式辭退面談。? 人力資源部應在部門預談后的5個工作日內，協助用人部門負責人、員工的直接上級與員工進行辭退面談，面談后向員工發出“辭退通知書”。備注：人力資源部發出“辭退通知書”后，應同時通知資產管理、薪酬福利等相關部門，以便這些部門提前做好準備工作。5.辦理離職手續。員工接到“辭退通知書”后3個工作內到人力資源部領取“員工調離共走/物品交接單”，辦理離職手續。員工應在收到“員工調動(離職)工作及物品交接單員”后5個工作日內完畢交接手續，將“員工調動(離職)工作及物品交接單員”交回人力資源部。員工辦理完工作交接手續，并結清欠公司款項后，應在7個工作日內到人力資源部領取經濟補償金和最后一個月的工資。調離手續應由本人親自辦理，并在上述規定的時間內辦理完畢，否則，經濟補償金/最后一個月的工資不予以發放。在員工離崗后5個工作內仍沒有辦理調離手續的，由本部門人力資源工作者代為辦理。特別說明：對試用期內被證明不符合錄用條件的員工，部門可依據“勞動合同”和相關勞動法自行處理，無須執行以上步驟，但應將辭退人員名單報送人力資源部備案。

五、違約金和經濟補償金?按照公司員工簽定的“勞動合同”及相關勞動法規執行。

六、職責分工? 1.各部門經理牽頭組織本部門辭退工作。2.員工直接上級負責辭退員工的綜合評價，提供相關支持資料。3.人力資源部負責辭退工作的政策支持，協助用人部門辦理辭退程序，進行辭退前的調查工作。第五節 ?員工退休管理制度 一、目的? 加強退休人員的管理與服務，規范公司員工的退休操作規程。為公司的長期發展創造良好的氛圍與環境。二、適用范圍?適用于與公司簽訂勞動合同的員工。三、退休條件及核定? 1.條件：?符合以下條件之一者，可以辦理退休：? 男干部年滿60周歲，男工人年滿55周歲，女干部年滿55周歲，女工人年滿50周歲。男職工年滿50周歲，女職工年滿45?周歲，經醫院證明，并經勞動鑒定委員會確認，完全喪失勞動能力的職工。

2.核定：? 由勞動與社會保障行政管理部門負責退休核定工作。

四、退休待遇? 1.退休金：? 公司員工退休后，按照國家政策享受社會養老保險金，即：在社會保險機構領取社會養老金。養老金核算方法詳見國家相關的養老保險管理規定。2.醫療：? 在公司參加基本醫療保險之前退休的員工，與公司的正式員工享受同等待遇。在公司參加基本醫療保險之后退休的員工，按照國家“基本醫療保險規定”執行。3.其他? 發給公司榮譽退休證。公司每年組織一次“退休員工交流會”。遇公司有重大活動，如運動會、春節聯歡會等，邀請退休員工或退休員工代表參加。五、退休手續辦理程序? 1.退休年齡到達之日前90天，人力資源部與員工本人、勞動與社會保障行政管理部門聯系，啟動退休核定工作。2.退休年齡到達之日前60天，人力資源部向退休員工所在部門發出退休通知。3.退休年齡到達之日前30天，人力資源部通知退休員工辦理退休手續，并發放“退休員工工作/物品交接單”。4.退休員工在退休年齡到達之日前將“退休員工工作/物品交接單”簽署完畢，交回人力資源部。

5.由人力資源部向退休員工發放退休證。

第六節 檔案資料管理 ?一、總則? 為加強本公司檔案工作，充分發揮檔案作用，全面提高檔案管理水平，有效地保護及利用檔案，為公司發展服務，特制定本制度。

公司檔案，是指公司從事經營、管理以及其他各項活動直接形成的對公司有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。公司檔案分為受控檔案和非受控檔案。公文承辦部門或承辦人員應保證經辦文件的系統完整(公文上的各種附件一律不準抽存)。結案后及時歸檔。工作變動或因故離職時應將經辦的文件材料向接辦人員交接清楚，不得擅自帶走或銷毀。 二、文件材料的收集管理? 1．公司指定專人負責文件材料的管理。2．文件材料的收集由各部門或經辦人員負責整理，交總經理審閱后歸檔。3．一項工作由幾個部門參與辦理的，在工作中形成的文件材料，由主辦部門或人員收集，交行政部備案。會議文件由行政部收集。

三、歸檔范圍? 1．重要的會議材料，包括會議的通知、報告、決議、總結、典型發言、會議記錄等 公司檔案管理制度。

2．本公司對外的正式發文與有關單位來往的文書。3．本公司的各種工作計劃、總結、報告、請示、批復、會議記錄、統計報表及簡報。

4．本公司與有關單位簽訂的合同、協議書等文件材料。

5．本公司職工勞動、工資、福利方面的文件材料。? 6．本公司的大事記及反映本公司重要活動的剪報、照片、錄音、錄像等。?? 四、歸檔要求? 1．檔案質量總的要求是：遵循文件的形成規律和特點，保持文件之間的有機聯系，區別不同的價值，便于保管和利用。? 2．歸檔的文件材料種數、份數以及每份文件的頁數均應齊全完整。3．在歸檔的文件材料中，應將每份文件的正件與附件、印件與定稿、請示與批復、轉發文件與原件，分別立在一起，不得分開，文電應合一歸檔。4．不同的文件一般不得放在一起立卷；

跨的總結放在針對的最后一年立卷；

跨的會議文件放在會議開幕年。? 5．檔案文件材料應區別不同情況進行排列，密不可分的文件材料應依序排列在一起，即批復在前，請示在后；

正件在前，附件在后；

印件在前，定稿在后；

其它文件材料依其形成規律或特點，應保持文件之間的密切聯系并進行系統的排列。? 6．案卷封面，應逐項按規定用鋼筆書寫，字跡要工整、清晰。五、檔案管理人員職責? 1．按照?有關規定做好?文件材料的收集、整理、分類、歸檔等工作。

2．按照歸檔范圍、要求，將文件材料按時歸檔。3．工作人員應當遵紀守法、忠于職守，努力維護公司檔案的完整與安全。六、檔案的利用? 1．公司檔案只有公司內部人員可以借閱，借閱者都要填寫《借閱單》，報主管人員批準后，方可借閱，其中非受控文檔的借閱要由部門經理簽字批準，受控文檔的借閱要由總經理簽字批準。2．檔案借閱的最長期限為兩周；

對借出檔案，檔案管理人員要定期催還，發現損壞、丟失或逾期未還，應寫出書面報告，報總經理處理。

3．必須嚴格保密，不準泄露檔案材料內容，如發現遺失必須及時匯報，追求責任。4．不準拆卷及任意抽、換卷內文件或剪貼涂改其字句等；

不得任意摘抄或復制案卷內容，如確有需要，必須經領導批準才能摘抄或復制。

5．必須愛護檔案，保持整潔，不準在檔案材料中寫字、劃線或作記號等。6．不準轉借，必須專人專用。7．用畢按時歸還，如需延長借閱時間，必須通知檔案管理人員另行辦理續借手續。

七、本制度即日起開始執行。

第七節 公司檔案管理員的工作職責 一、檔案室工作人員要嚴格遵守《檔案法》及有關法律、法規、忠于職守，積極學習，不斷提高政治水平和業務素質。二、負責實施檔案工作目標管理，不斷提高管理水平。掌握檔案的收集、整理、立卷、保管、鑒定、統計、利用等業務工作情況。負責全單位各部門檔案的接收、整理、裝訂、登記、分類、編號、上架、入庫保管、鑒定、銷毀、統計、借閱等各項工作。檔案室工作人員要認真周密收集、及時準確整理、仔細有序保管本單位的文書、會計、音像等檔案資料。三、負責檔案的安全保密工作，嚴防檔案失密、泄密和其他安全事故的發生。嚴格遵守國家、省、市、局及本單位的保密規定、制度，不得擅自復制、提供、抄錄各類檔案材料，不得在各種場所隨意涉及檔案內容，不得擅自涂改、偽造、出賣或贈送所保管的檔案資料，不得利用職權擅自擴大檔案的利用范圍，不得泄漏檔案的機密內容。四、檔案工作人員對所保管的檔案，應負責保護其安全，切實做好防火、防盜、防潮、防蟲、防光等日常管理維護工作及溫、濕度的記錄和控制，及時修補破損檔案，最大限度延長檔案壽命。對永久、長期保存的檔案，如有破損，應積極整補或復制，重要案卷做出特定標記，重點保管。對檔案室設備，應經常仔細檢查，確保檔案資源的安全。五、定期做好檔案移交工作。按照檔案保管期和市檔案局關于檔案移交的有關規定，檔案管理人員要適時做好檔案移交工作，按規定銷毀不需保存的檔案材料。科室立卷的檔案在驗收合格后，由檔案人員負責催收，及時移送到單位檔案室集中存放管理。做好檔案法和檔案工作的宣傳，指導兼職檔案人員開展工作。六、建立系統的檔案借閱制度，切實有效地辦理檔案的出借、閱覽和組織利用。本單位職工調閱業務案卷時，須經辦公室負責人同意后，由檔案人員提供相關檔案卷宗在檔案室閱覽并遵守有關保密規定。如需借出，需經辦公室負責人同意，并辦理借閱手續后借閱，七日內歸還；

外單位借調本單位案卷，需持正式介紹信，經單位領導批準后放可在檔案室內借閱。七、積極創造條件，做到微機建檔和調檔，負責檔案的數字化、信息化、網絡化建設與管理工作，努力做好檔案的利用服務工作，編制索引，迅速準確地查調檔案，盡快實現檔案管理工作升級。八、嚴格遵守單位各項工作規章制度，按時上下班，有事請假，不得無故曠工。同時注意衛生、整潔，嚴禁室內吸煙，保持檔案室的清潔衛生。非檔案室人員不得進入檔案庫房，不得在檔案室逗留、閑談。九、從本單位實際情況出發，提出檔案工作意見，并對檔案工作中存在的問題提出具體改進措施。負責做好業務協調工作，及時組織、貫徹上級和領導布置的各項任務，經常向主管領導和上級業務部門匯報請示。十、完成領導交辦的其它工作。

第八節 報批報建中心管理制度 一、總則? 1．依據xx集團簽署《項目投資合作協議書》及建設項目行政審批流程，結合對接項目中心、工程中心及基地分公司的實際情況，對項目前期“四證”辦理、大配套及分公司工商注冊、稅務登記等報批報建環節進行制度化管理，以明確報批報建中心職責范圍，建立工作制度，規范工作行為，提升內外部的整體溝通協調能力，挺高工作效率。2．本制度在集團制度基礎上結合報批報建中心實際工作情況制定。二、報批報建中心管理體制? 1．xx集團公司設立報批報建中心，為董事長直接領導下的職能部門，設副總一名，報建經理、報建主管、行政助理崗位。除副總外，其他崗位人數根據項目報批報建需要，合理配備。2．xx集團所屬分公司不設立報批報建部門，原則上可臨時增設報批報建專崗。三、報批報建中心基礎工作? 1．了解xx集團公司既定項目的談判進程，搜集項目所在地相關建設項目行政審批流程及行政繳費標準。為對接項目中，開展項目報批報建工作做準備。

2．以xx集團制定的項目建設計劃為基礎，根據董事長的指令，制定項目報批報建工作計劃。按計劃完成項目的報批報建工作。3．對接項目中心，跟蹤、協調和辦理土地證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證，簡稱“四證”。及時將工作過程中了解到的當地各項政策、自然資源、人脈資源等信息提供給相關部門和基地，積極幫助協調其他具體業務。4．對接工程中心和基地分公司，跟蹤辦理環評、能評、招投標代理、施工圖審查、大配套及工商注冊、稅務登記等事項。5．對報批報建中心各崗位人員進行全方位的培訓，監督、指導、考核日常工作。提高業務水平，培養職業操守。

四、報批報建工作守則? 1．根據項目中心與政府簽定的合同內容，確定本部門工作計劃，并將各節點責任落實到個人。

2．以“條線管理”為指導思想，堅持節點、跟蹤、引導三原則。保障部門內外的工作順利銜接。3．嚴格執行xx集團董事長指令、計劃，積極辦理項目相關報批報建手續。確保項目具備施工手續及分公司具備生產經營資質，引導對接至工程中心和基地分公司。

4．辦理項目報批報建手續過程中，積極主動對接相關政府職能部門，詢問需要提交的各種證照資料及辦理時限，進行跟蹤辦理，避免被動等待。對出現的難以解決的問題應及時上報，并提交解決方案，研究和確定解決辦法。5．“四證”辦理過程中，要積極主動向集團相關部門詢問支撐材料的準備情況，不得被動等待，對其他部門材料提交滯后可能出現的問題，要及時提醒相關部門注意。6．辦理項目報批報建手續過程中，取得的各種證照合同等資料，正本原件必須在第一時間上交集團董事長辦公室存檔。報批報建中心應備份存檔。7．辦理項目報批報建手續過程中，涉及到的保密內容，未經董事長許可，不得以任何方式泄露給非相關部門及個人。8．要熟知本崗位職責范圍，遵循專職部門、專職崗位做專職工作的原則，不得超越職權范圍，若確需越權操作，須經上級領導同意后方可辦理。

9．出差前制定出差計劃，確定工作內容，合理安排出差時間。部分新建基地在同一區域內的，本著節約經費的原則，避免短期內重復往返，合理安排出差路線，應攜帶周邊項目相關材料，以備急用。10、避免不必要的應酬，如遇特殊情況需要，應上報董事長或部門主管領導，由上級領導批準并決定招待標準。11．樹立大局觀，從xx集團總體利益出發，積極配合其他部門和基地的工作，對于集團其他主管部門提出的協作要求，要積極配合，并及時反饋協調結果。

12．在對外業務辦理中，如遇涉及本部門業務范圍以外的需辦理內容，要在了解完情況后，及時將信息反饋給集團相關部門，不得以不是本崗位業務為由，不理不睬，更不得隱瞞信息。

第八節 報批報建中心崗位職責 ? 一、報批報建中心副總崗位職責? 1．全面管理報批報建中心各項工作，組建和培訓本部門團隊。統籌安排工作 任務，確保項目報批報建環節的順利推進。對多項目平行開發，制定條線管理計劃。1．制定本部門工作計劃，協調對接各部門（分公司），向董事長匯報各項目報批報建辦理情況。1．針對各項目報批報建中的關鍵節點，制定有針對性的工作計劃，指導和監督下屬工作。1．對部門員工進行制度化管理，規范員工工作行為，明確工作職責，堅守職業操守。完成董事長安排的其他各項工作。

二、報建經理崗位職責? 1．協助報批報建中心副總工作，對部門工作計劃提出建議。2．具備獨立完成單項目報批報建的工作能力，負責“四證”及大配套的具體辦理工作。3．上級安排的其他工作。三、報建主管崗位職責? 1．在報建經理指導下，開展項目報批報建中的事務性工作。2．協助報建經理辦理“四證”及大配套等關鍵節點的報批報建事項。3．負責內部資料管理。

四、行政助理崗位職責? 1．負責報批報建中心內務及行政工作.2．管理報批報建中心內部檔案及信息臺賬。3．搜集、整理項目所在地各項行政審批制度和流程。

4．整理報批報建中心內部工作例會記錄.5．完成上級安排的其他工作。

第九節 外聯絡員崗位職責 一、外聯絡員崗位職責 1．協助企業領導做好聯絡方面的工作，并執行聯絡計劃。

2．負責企業的溝通與聯絡，并建立顧客綜合信息目錄或檔案。

3．負責建立企業與顧客良好的關系與信譽體系。

4．處理企業與顧客發生的危機與潛在的危機。5．改進企業信譽保障體系，并參與制定企業社會活動、新聞及廣告傳播計劃。

6．負責有關市場溝通、聯絡、公關活動的策劃與監督實施。7．經常向領導反饋有關聯絡活動結果，并對市場策略提供意見或建議。8．提供顧客關系及渠道開拓的聯絡與公關支持。9．進行聯絡與公關信息檔案的建立和管理。10．完成企業領導交給的其它工作。

第二章 融資部的管理、制度、組織、程序及職責 第一節??總????則 四川xx（集團）實業有限公司（以下簡稱公司）融資部作為公司的核心業務部門之一，主要負責公司項目的前期挖掘、項目可行性分析、項目啟動期及發展期的運作、項目專用資金管理、項目股權管理和資產管理工作，并通過各種渠道為公司項目融資，確保有充足的資金作為后盾。

第二節??融資的基本原則 ??一、為了滿足公司產業可持續發展和各項經營活動的需要，積極穩妥地開展融資業務，規范公司融資管理。依據國家有關證券、金融、經濟的法律、法規和公司章程的規定，制定本制度。二、本制度中的“融資”是指公司通過各種方式從外部機構(或個人）籌集經營、發展所需資金的經營活動。三、本制度適用于公司的各項融資工作，包括各部門在融資管理中的配合協作工作。四、公司開展各項融資業務，必須遵循以下原則：適度性原則、安全性原則、低成本原則、合法性原則。融資的適度性原則。融資工作要根據公司發展戰略規劃和經營目標，統籌安排，以最優的融資結構籌集資金，滿足公司的資金需要，融資的金額、方式、時機、期限的選擇要適當。

六、融資的安全性原則。融資業務中要加強風險管理，通過優化公司資產結構，控制公司財務風險、信用風險，保障公司經營安全。七、融資的低成本原則。公司應對不同渠道、不同方式的多種融資方案進行綜合評估、比較，在考慮降低資金成本的前提下，從中選擇綜合效益最優的融資方案。八、融資的合法性原則。融資工作要遵守國家的有關法律、法規、方針政策，講求信譽，合法地開展各項融資業務。第三節??融資業務的范圍 ??九、根據資金來源的不同，公司融資業務的范圍包括證券市場融資、銀行融資、其它方式融資三個方面。根據資金運用，項目融資是公司主要的融資業務。十、證券市場融資包括以下兩種形式：? 1.公司通過在證券市場增發普通股、配股方式增加資本金的融資。2.公司通過發行公司債券、可轉換債券方式籌集中長期資金的融資。十一、銀行融資是指公司通過向國內商業銀行申請各類短期及中長期貸款、銀行承兌匯票、保函、信用證等業務而進行的融資。十二、其它方式融資包括世界銀行、國家開發銀行等金融機構提供的政策性項目貸款融資；

基金及風險投資方式的融資；

國外商業銀行的買方信貸方式融資；

其它創新金融工具的融資。十三、項目融資是以項目法人為融資主體、以項目本身的資產和收益為還款保證而進行的融資，主要有BOT項目融資。項目融資可以組合運用證券市場融資、銀行融資、其它方式融資三種形式。第四節??融資工作的組織 ??十四、公司融資業務在董事會的授權范圍內，由公司總經理進行日常管理，公司有關部門分工協作進行，由公司指定的融資管理部門、計劃財務部門或董事會授權的部門負責具體組織實施。十五、融資工作的組織實施和職能分工? ????1.證券市場融資。由公司董事會指定的部門負責，公司融資管理部門、計劃財務部門配合協作。2.銀行融資。包括和商業銀行的銀企合作、辦理各類短期貸款及中長期貸款業務，由融資管理部門根據融資計劃統籌安排、具體負責，計劃財務部門負責辦理融資的各項手續。3.其它方式融資。由公司融資管理部門負責實施，計劃財務部門配合。4.項目融資。包括項目建設資金籌集及與項目所在地銀行的銀企合作，由公司融資管理部門負責策劃與實施，計劃財務部門、相關項目經理部配合。十六、在公司融資中所涉及到的有關法律、涉外、信息、技術、行政等方面工作，由公司總經理統一協調，公司審計法規部門、國際合作部門、企業發展部門、工程技術部門、行政部門等予以配合協作。第五節??融資計劃管理 ??十七、公司融資工作應遵循適度性原則，加強計劃管理，需編制融資計劃和一般融資計劃。公司總經理負責融資計劃管理工作。十八、融資計劃由公司總經理負責召集相關部門，根據公司發展規劃、經營計劃編制，并按規定的程序報董事會審批后執行。十九、一般融資計劃是針對具體項目、具體融資方式而制定的融資計劃，包括有證券市場融資計劃、銀行融資計劃、項目融資計劃。一般融資計劃在融資計劃范圍內，根據公司經營情況適時制定。一般融資計劃由融資管理部門、計劃財務部門協同其他相關部門編制，在董事會授權范圍內的，由公司總經理批準；

超出董事會授權范圍的，應按規定程序報董事會審批。第六節??融資工作程序 ?二十、公司開展融資工作須在董事會授權范圍內，按照規定的權限和工作程序，有組織、有計劃地予以實施。二十一、根據公司董事會的授權規定，融資協議應由董事長簽署。董事長可按規定的授權程序，授權公司其他人員簽署融資協議。二十二、在融資過程中簽訂的具有法律效力的合同、協議等文件，應遵照公司的《合同管理制度》進行管理。二十三、證券市場融資工作程序? ????1.董事會根據公司發展戰略規劃和經營管理的實際需要，制定證券市場融資計劃。2.由董事會聘請的中介機構（包括證券公司、會計師事務所、律師事務所等）設計和編制融資方案，由董事會指定的公司證券部門會同相關部門參與配合。3.在董事會的領導下，由公司各相關部門對證券融資方案進行論證、修。；

4.證券融資方案報公司董事會審議并作出董事會決議，董事會關于證券市場融資的決議按規定程序報公司股東大會批準；

5.由董事會授權的部門會同有關中介機構，負責證券融資方案的實施。二十四、銀行融資工作程序? ????1.融資管理部門、計劃財務部門根據公司經營和工程項目實施的需要，擬定銀行融資計劃和融資方案。公司總經理召集相關部門，對銀行融資方案進行審核、審批；

2.融資管理部門依據已審批的融資方案，向銀行提出融資業務申請，并進行融資的相關業務洽談，達成融資協議。根據董事會的授權，由董事長（或授權人）簽署銀行融資協議。3.計劃財務部門按銀行規定的程序辦理相關的融資手續。二十五、項目融資工作程序? ????1.融資管理部門、計劃財務部門根據工程項目情況和公司財務狀況，結合公司預算，擬定項目融資計劃，經公司總經理按規定程序報公司董事會批準；

2.融資管理部門根據批準的融資計劃，擬定項目融資初步方案，報公司總經理審批；

3.融資管理部門和金融機構進行項目融資的商務談判，達成融資協議。公司總經理召集相關部門對融資協議進行論證和評估；

4.根據公司董事會的授權，由董事長（或授權人）簽署項目融資協議；

（五）融資管理部門根據項目融資協議，具體實施項目融資工作。第七節??融資風險管理 ????二十六、公司融資要綜合考慮公司財務指標狀況、公司負債能力，優化公司資金結構，以控制公司財務風險。二十七、公司籌集的資金要有明確的資金用途和可靠的還款來源，要規定資金的使用和償還的責任單位和責任人。公司計劃財務部門要負責資金計劃，做好統籌安排，保證按期履約還款，以確保公司信用，防范信用風險。二十八、由公司指定相關部門對資金的使用實行動態監督和管理，以保?證資金使用符合公司要求，保證資金使用效益，及時發現和糾正違規使用資金的行為，確保資金的安全。二十九、因公司融資的需要而發生的對外擔保，應控制在董事會授權的額度（或比例）范圍以內，并納入公司財務指標中考核、控制，由計劃財務部門根據董事會的授權，核定公司最高對外擔保額。三十、未按規定程序、未經公司有權部門的批準，公司任何部門和個人不得擅自越權簽訂融資協議和擔保協議，對違者要追究其相應的責任。第八章??信息、檔案管理及保密? ????三十一、融資信息收集與管理。公司融資業務的相關部門要加強對金融、證券、經濟方面信息的收集，及時掌握金融、經濟的政策和發展動態，為公司融資工作提供支持；

要按照公司的《信息管理制度》，對所收集的信息進行科學地整理、分類、歸檔。三十二、融資檔案管理。在融資工作中形成的相關文件、分析報告、項目資料、財務報表均是公司的重要文件，由公司指定專門部門按公司規定進行檔案管理。三十三、保密規定。融資工作應遵循公司《保密管理制度》的要求，融資方案及相關分析報告、項目資料、合同協議等文件均屬公司保密文件，要嚴格按照保密工作程序進行管理。第八節 融資崗位職責 一、協助財務總監負責組織收集、研究與融資相關的國家法律、法規、方針、政策及金融信息，并提出與集團融資相關的對策與建議。二、負責分析市場和項目融資風險，對企業短期及較長期的資金需求進行預測，參與制定并統一實施集團范圍內各子公司的全部融資方案。

三、了解政府、銀行對特定區域、行業和企業可實施的最優惠信貸政策，根據要求報送資料，做好集團下屬各子公司的授信評級工作。? 四、執行公司的融資決策，及時報送融資所需的基礎資料，及時跟進完善，及時解決其間的各種問題，確保審批的時效性。五、對銀行給予的每一筆授信、融資進展情況編制臺帳，準確把握每一筆已批款的額度、利率、期限及抵押擔保情況，確保貸款的及時發放，滿足公司的用款需求。六、對發放的每一筆貸款編制臺帳，詳細反應貸款金額、利息和期限，提前通知出納人員做好利息、本金的償付。七、積極開拓金融市場，與國內外目標融資機構溝通，建立多元化的企業融資渠道，與各金融機構建立和保持良好的合作關系。八、與土地、房產、測繪、評估、審計等相關部門人員多接觸勤溝通，保持良好的合作關系，以確保用款時各環節緊密銜接，縮短放款時間。、九、利用與銀行及相關部門的良好關系，為銷售部、客服部及小額貸、擔保等部門提供信息上的支持，尤其是在當前政策環境下為在售樓盤尋找新的按揭銀行，配合公司售房。十、掌握集團下屬各子公司的基本情況，協助有關部門做好工商等執照的年 檢，牽頭各公司貸款卡的年檢。十一、負責國家統計局房地產聯網直報和三河市統計局各期數據的申報。十二、按時完成領導交辦的其他相關工作。

第三章 策劃創意部職責、流程、溝通、設計啟動及項目儲備 第一節 職責 一、依據xx集團整體運營戰略，負責公司活動方案的提案、策劃、執行和效果評估，跟蹤和反饋方案的推廣執行情況。

二、協助公司總經理進行形象體系的規劃與建設，使公司的服務品質形象戰略方向準確，目標清晰，發展勢頭長盛不衰。

三、負責公司產品的形象宣傳、形象推廣、形象監控。

四、負責公司企業文化的建立與推廣。

五、根據公司有關推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。

六、對公司舉辦的一些大型活動進行策劃，力求使策劃書具有可操作性，活動后進行總結，分析活動的成功之處和不足的地方，以便以后舉行活動時更加成熟。

七、負責公司文化活動、分類活動、社會活動的策劃、組織和實施。

八、策劃部直接對公司總經理負責。

公司副總兼策劃總監1名 職責：

1.全面負責、組織開展策劃部的各項工作。

2.全面制定工作計劃、人員安排與績效考核工作。

3.全面負責項目的推廣定位和主題創意。

4.全面組織宣傳推廣計劃，掌控實施過程。

5.全面負責整個團隊的業績考核工作。

6.負責重要的接待和外聯，塑造企業良好的內外部形象。

7.及時將策劃工作中所發現的不合理現象及合理化建議上報公司，并將公司有關決議傳達給下級人員。

8.加強與上級領導，相關部門其他部門的協作、配合。

9.定期提報季度，項目綜合分析及工作總結。

策劃經理1名 職責：

1.協助策劃總監負責企劃項目方案的撰寫和統籌。

2.負責企劃項目文案的指導、審核與方向性方案的撰寫工作。

3.負責重要項目提案的撰寫和提報。

4.針對策劃項目工作與公司其他部門溝通。

5.圍繞方案撰寫組織項目的市場調研。

6.負責策劃部的市場研究和指導工作.7.指導策劃人員整體水平的提高，并培訓策劃人員.8.協助策劃總監，倡導策劃部團結協作，團結進取的良好氛圍。

策劃文案1名 職責：

1.協助策劃總監或策劃經理完成項目的策劃文案工作.2.負責企劃方案的撰寫和加工工作.3.負責資料的搜集和整理分析工作.4.負責前期的市場調研與分析報告的撰寫工作.5.負責公司隨機性的文案稿件的撰寫工作.6.負責公司網站和項目網站的維護和更新工作.7.根據項目需要，配合完成相關工作。

策劃執行1名：

1.協助策劃總監或策劃經理完成項目的市場調研工作.2.負責與銷售部、市場部、廣告公司的溝通工作，反饋不同意見。

3.負責策劃方案的落實和執行細則，與合作方溝通。

4.負責銷售信息與廣告效果的反饋與整理.5.負責部門事務性工作。

每個項目各分成相對獨立的工作小組：策劃經理1名，策劃文案1名到兩名，策劃執行1名。

第二節策劃部工作流程 一、項目介入階段：識別客戶需求 1 了解客戶需求，解答客戶問題。對客戶需求的理解陳述。界定工作范圍。描述提出方案或方法的基本原理。項目組織的介紹。項目完成所要求的進度計劃。確認項目執行可能產生的成本預算。確認客戶期望項目團隊提供什么樣的交付物。

9確認客戶期望的規格和特征。

10商定進一步洽談的內容、時間及地點。

二、進一步洽談確定課題 1客戶企業介紹情況，提出咨詢要求與希望。研究企業提供的資料、分析企業狀況、初步擬定項目框架。實地考察客戶企業及環境。確定項目框架和目標。根據企業期望做準備性調查。

三、提交項目建議書及合同簽訂。

1． 與市場部及公司廣泛溝通，根據客戶需求提出項目建議書。

2．雙方就建議書內容（包括項目目標、框架、主要內容、執行方案、時間計劃和初步預算等）進一步商討。

3.擬定并簽訂合同，作好項目開展準備工作。

以上工作以市場部為主，策劃部協助。

四、項目啟動階段 一、確定項目領導小組 1.根據項目要求確定由策劃部與市場部雙方主要領導組成的項目領導小組，統籌分工項目的開展。

2.確定公司配合要求和內部人選。

二、確定項目計劃 1 項目領導小組和項目負責人確定項目開展計劃與項目詳細目標，結構細化，時間進度，人員要求和其他后期準備。根據經驗提出初步計劃建議。

3準備項目開展所需的資料等。

三、確定工作組 1 根據項目計劃要求，成立項目工作組，明確具體分工和職責。擬定工作計劃和時間進度。擬定調查分析計劃。

五、調查分析階段 一、調查分析和座談會 1.根據調查計劃和針對性問題實施市場調查。

2．主持和開展座談會、討論會、聽取各方面人員的意見和要求。

3． 深入調查分析，了解客戶競爭對手的情況及客戶產業鏈。

二、調整并提交策劃報告 1.整理分析調查資料，對問題分類。

2.提供初步改進建議方案框架。

3.提交報告。

六、方案設計階段 一、提交初步設計方案 1.在客戶對報告反饋基礎上進方案設計，并根據客戶情況實時修改。

2． 向客戶提供滿足其特殊要求的、可操作的管理改善方案。

二、初步方案征求意見 1.初步方案分專題向有關部門進行詳細介紹，回答有關問題，廣泛聽取修改補充意見。

2.針對反饋意見和建議，進行局部調整和補充。

3.擬定實施計劃綱要。

三、方案調整，提交最終報告 1． 按照客戶要求提供最終報告，就報告內容答疑咨詢。

2． 協助客戶擬定實施計劃。

3． 對存在分歧的問題進行分析研究，提出可選擇性解決建議。

4.雙方共同分析存在的問題和難點，商定可能的解決方案。

第三節 策劃部與其他部門溝通流程 一、市場部工作職責 1． 負責公司一級市場的開發與公關工作。

2． 負責項目前期的資料搜集與數據整理工作。制定周密完善的調查方案。

3． 負責項目的前期市場調研和產品分析工作。

4． 負責房地產政策、新盤的信息搜集工作，深入了解項目的經營特色和經營情況，定期制定市場報告。

5． 負責項目成本核算與項目評估工作。

6． 負責市場研究工作，包括項目定位、總體規劃、建筑設計等具體工作。

二、策劃部與市場部的溝通流程：

1.市場部主要負責前期市場調研，市場部可以要求策劃部配合，策劃部可以從策劃的角度，提出調研標準和調研細則直接與市場部溝通。

2.市場部負責填寫調研表格以及對調研項目的分析和評價。

3.市場部與策劃部溝通項目的產品定位與項目研判，由策劃部最終確認。

4.策劃部根據市場部提供的調研信息制作策劃報告。

5.策劃部和市場部共同協調和執行項目推廣中的工作安排。

6.市場部直接與策劃部溝通。不直接與銷售部、廣告公司接觸。

三、策劃部與銷售部的溝通流程 1.銷售部定期將月銷售計劃表與業績表以表格的形式提供給策劃部.2.策劃部每周定期與銷售部進行溝通，銷售部提出銷售思路，并提供初步方案由策劃部協助完成.3.策劃部負責活動方案的聯系、采購與執行細節的落實工作，銷售部在人力方面提供支持.4.銷售部負責與開發商的溝通和協商工作并將最新的信息傳到給策劃.5.策劃部負責項目網站的維護工作，由銷售部告知更正信息后更正.6.銷售部負責門戶網站（焦點、搜房）論壇的維護工作.7.策劃部派人長期入住銷售部，定期反饋銷售中的問題.8.銷售部對策劃部提出的方案有最終的決定權.9.策劃部征求銷售部的意見后給廣告公司溝通.四、策劃部與廣告公司溝通流程 1.策劃部定期組織包括銷售部負責人參加的廣告會議，提出廣告要求和時間進度.2.策劃部定期向廣告公司提供銷售數據以及新的方向性思路.3.廣告公司應策劃部要求參加策劃、銷售會議。

4.策劃部直接給廣告公司下達廣告任務.5.策劃部對廣告稿件有最終的審核權，并根據稿件質量確定是否傳達銷售部審閱.6.廣告公司就每一個設計稿件提供3個樣稿，以便策劃部審閱.7.廣告公司如果對策劃部提出的修改意見有疑義需要用書面的形勢闡明自己的觀點.8.策劃部設專人就廣告稿件與廣告公司和銷售部溝通。

第四節 新項目儲備工作 一、項目儲備定制辦法 項目儲備是項目實施的基礎性工作，儲備好一批好項目、大項目才能為我公司和社會發展提供強大的后勁，為公司科學決策提供強有力的依據。現根據我市具體情況制定本辦法。入庫項目的條件及類別：入庫項目應符合國家和縣市宏觀調控政策及產業政策，符合縣市國民經濟和社會發展規劃綱要、專項建設規劃，符合政府投資支持方向和范圍。入庫項目根據成熟程度的不同，分別納入實施型儲備項目庫、規劃預備型項目庫。具體為：? 1.符合國家宏觀調控政策及產業政策，符合xx經濟和發展需要、專項建設規劃，符合投資支持方向和范圍。經公司申報，縣市相關部門審核，擬近期重點開展前期工作或啟動建設的項目，納入實施型儲備項目庫中。2.根據區域和行業發展規劃提出項目設想，或經相關單位和部門批準項目建議書、可行性研究報告的項目，納入規劃預備型項目庫中。3.納入項目庫中的項目，應明確項目單位、項目名稱、建設類別、項目投資，建設規模、建設內容、當前項目進展、建設必要性等內容。4.納入項目庫中的項目，實行分類分級管理。基本類型目總承包，土地開發、輔助設施類等建設項目。項目總儲備庫設在開發部。5.項目的征集與申報：?納入儲備項目庫的項目實行集中申報和定時追加相結合的辦法。公司相關部門上報的項目，按照上述規定條件，選擇項目，集中將項目相關信息錄入到公司儲備項目庫中。

對已納入固定資產投資計劃的項目，及時從項目儲備庫中轉出。對進入儲備項目庫內的項目，公司從以下方面予以支持：? 一、全額公司投資重點項目，安排專項前期費，支持開展項目前期工作。1.從項目庫中選取項目，抓緊開展項目審批工作。協調相關部門，協助項目單位盡快落實規劃土地、環保、市政、開工等方面的建設條件。2．?對項目儲備庫內不符合投資要求的項目，或因建設條件長期無法落實難以實施的項目，融資部將其從項目儲備庫中轉出。3．?投融資部應確保項目的申報質量，對所申報項目負責。4．?項目儲備庫的使用：為充分發揮項目庫的作用，要編制項目信息卡，及時向公司發布、推薦項目。各相關部門可以使用列入“公布項目名單”中的項目資料，積極開展有針對性的項目招商活動和爭取上級支持，提高項目使用效率。取用編入總庫的項目，要先與投資發展部取得聯系，由投資發展部統一協調，提供相關材料，投資發展部要積極做好項目總庫使用的服務工作。公司辦公室要緊緊圍繞推進項目建設這一體系，加大對項目建設的宣傳力度，以提高項目庫的使用率。5.項目庫建設經費：項目總庫建設經費和事關全局的重大項目前期工作經費，根據工作開展情況及項目建設需要由公司統一安排，項目實施后，該項目的前期工作經費可以從公司的建設經費中列支。6.項目庫建設的責任：各相關部門要統一思想，提高認識，主要領導要親自抓這項工作，并落實分管領導和工作人員及相關經費。各鄉鎮縣和市直有關部門要按照市委、市政府每年下達的項目儲備任務，積極開展項目儲備工作，按規定要求及時把材料報送到市發展和改革局。市發展和改革局作為項目總庫建設的責任單位，要認真負責做好項目入庫的篩選、匯總工作，并積極做好項目分庫建設的指導工作，使我市的投資項目庫建設納入規范化軌道。

第五節 項目建設方案優化管理辦法 一、總?則? 1.為了提高xx實業公司工程管理水平及創效能力，激發項目建設方案優化的積極性，結合本公司實際情況，特制定本管理辦法。2.本辦法規定的工程優化工作范圍主要是指項目的技術方案選擇、工程?設計及工程施工過程的優化，通過優化降低項目投資、確保項目投產后穩定、高效、長周期運行，降低項目風險。3.四川xx集團工程管理部是方案優化的主管部門，負責方案優化管理辦法的制定、修訂、宣傳、貫徹和監督執行。

二、方案優化的原則? 1.要符合實際，可操作性強。方案的優化必須從實際出發，根據企業現有條件，在深入細致做好調查研究的基礎上對方案進行反復比較優化。2.技術領先，經濟合理。在滿足安全、質量、進度、環保等要求的同時，充分利用現有技術、工藝、設備和先進經驗，提高機械化程度，改善勞動條件，提高生產效率，降低管理成本。3.安全可靠，滿足工期。各項保障措施配套齊全，方案符合技術規范、安全規程，滿足工期和質量要求。綜合考慮，不得為了經濟目標而造成安全、質量、工期的損失，不得降低質量標準，增大施工安全風險。4.充分論證，好中選優。在制定方案時，應拿出多種方案進行反復論證比選，必要時聘請專家從多角度分析比較，選出最優方案。

三、方案優化組織機構及職責? 1.公司成立方案優化管理領導小組，全面負責公司方案優化的管理工作。2.方案優化領導小組職責?1、制定、修訂方案優化管理辦法。2、組織決策重大技術方案優化論證。3.方案優化根據工程的實施過程和需要優化控制的關鍵環節，其主要優化管理職責如下：? 1、組織落實技術方案調研、論證。2、組織審議可行性研究報告、論證技術方案及決策。3、組織項目決策后的優化。4、組織項目開工會。5、組織施工工藝審查、評價。6、組織施工工藝設計技術文件交流。7、組織與設計院的技術交底。8、組織關鍵設備選型及材料選擇。9、組織初步設計審查。10、組織施工圖審查。11、組織施工單位、監理單位的考察，及招投標管理。12、組織施工方案的審查、優化。13、建立工程優化管理臺帳。14、監督、檢查、考核項目公司及投資發展部方案優化的各項工作。四、優化管理的實施? 1.項目前期論證階段? 1（1）.投資發展部負責組織技術調研、技術交流和技術論證，組織編制技術方案，項目公司參加。技術方案決策前必須召開技術論證會，根據技術保密情況，參加會議人員由項目發起部門確定。論證會資料存檔，同時報總公司工程管理部存檔備案。1（2）.投資發展部負責組織編寫預可行性研究報告，組織論證審議預可行性研究報告及關鍵技術方案，總公司工程管理部參加。論證資料存檔，同時報總公司工程管理部存檔備案。1（3）.投資發展部組織編制可行性研究報告，并組織總公司工程管理部、技術經濟部及公司內外部專家評審、論證項目可行性，優化項目工藝、投資等，為提供決策參考。1（4）.決策部門根據項目論證的意見和建議做出決策。1（5）.召開專題會議審議優化技術方案、可行性研究方案，專題會議資料（含但不限于會議時間、地點、參加人員、主要議題、會議決議、會議紀要、會議討論資料等）及時存檔，并報總公司工程管理部存檔備案。第十二條?初步設計階段? 總公司工程管理部與項目公司共同組織項目技術交底，召開技術交底會，項目經理及專業負責人向設計技術人員講清專業技術及建設?現場情況。2、總公司工程管理部與項目公司共同組織初步設計階段的資料審查、優化。主要包括：主要工程技術方案；

工藝流程；

總圖布置；

水、電、路的方案；

主設備、輔助設備等的規模。3、提供給設計單位的設計單位的設計資料，尤其是設計基礎數據，要經過專業技術會議討論確定。設計資料的審查、優化要召開專題會議，項目經理負責組織。4、項目經理組織各專業技術人員與設計技術人員經過溝通，及時將資料審查優化結果反饋給設計人員。同時組織項目技術人員反復論證優化設計資料。5、技術交底會各專業技術資料及設計資料審查優化專題會資料（含但不限于會議時間、地點、參加人員、主要議題、會議決議、會議紀要、會議討論資料等）項目建設單位及時存檔，并報總公司工程管理部存檔備案。6、優化工作及時向主管部門匯報，接受主管部門的監督、檢查和考核。五、技施設計階段? 項目經理組織人員與設計院溝通，完成詳細設計。

1.項目經理負責組織詳細設計資料的審查、優化。主要包括三部分內容：

1（1）.是對關鍵設備選型及材料材質的選擇。2（2）.是對各專業的設計?資料的審查、優化。3（3）.是對設計單位交付的設計藍圖進行各專業集中審查。通過審查后的詳細設計資料交與采購部門采購或施工單位施工，嚴禁不經過的審查的施工圖交與施工單位施工，更不允許電子版圖紙施工。優化要召開專題會議，由項目經理負責組織。2.詳細設計資料的審查、（含但不限于會議時間、地點、參加人員、主要議題、專題會資料、會議決議、會議紀要、會議討論資料等）項目建設單位及時存檔，并報總公司工程管理部存檔備案。3.優化工作及時向主管部門匯報，接受主管部門的監督、檢查和考核。六、施工階段? 1.工程項目施工階段的優化由項目公司工程部負責組織實施。施工階段的優化主要包括三方面內容：施工單位確定、施工方案評審、設計變更。2.項目公司工程部負責組織施工方案的審查、優化，總公司工程管理部派人參加。3.項目部負責項目各專業技術優化變更，各專業負責人負責本專業領域的技術優化變更，項目經理對整體項目優化負責。4.優化資料及變更項目公司及時存檔，并報總公司工程管理部存檔備案。5.優化工作及時向主管部門匯報，接受主管部門的監督、檢查和考核。6.總公司工程管理部負責組織建立工程優化管理臺帳。總部和項目公司分別建立方案優化管理臺帳，臺帳包括：方案優化管理臺帳、方案優化申報表、方案優化審批表和方案優化評價表。項目公司負責按照相應的施工管理辦法施工。七、方案優化的基本要求? 1.總公司工程管理部是方案優化的歸口管理部門，項目公司是方案實施主體，主要職責包括：建立方案優化責任體系，明確任務、目標；

具體負責組織相關人員或專家踏勘現場，研究、制定、論證方案，按規定要求上報呈批并備案。2.實施前，在詳細現場踏勘和認真領會設計意圖后，由項目公司負責人組織技術人員對初步方案進行審定。主要內容：? 2（１）.主要構造物工期計劃和管理目標。2（２）.施工組織機構如機構設置和管理模式，各類人員配備以及定員總人數。2（３）.主要施工方案和施工方法。2（４）.生產要素配置：包括勞務隊伍的布置和人數，勞務總人數控制，隊伍的選擇辦法，材料及周轉材料供應計劃，主要機械設備、車輛的配備等。2（５）.主要臨時工程的場地布置、數量及技術標準。

2（６）.外部勞務進場要求及承包模式確定。3.確定工期安排、要素配置、施工方法、工藝標準、安全措施等。4．?對采用新技術的項目、技術復雜的重難點工程及工期緊? 張質量要求高的項目，方案制定時應邀請有關專家參加。5．優化后的方案一經批復，必須嚴格實施，不得擅自改變。遇特殊情況需要調整時，必須以書面形式按程序上報審批。

第六節?考核及獎勵辦法 一、總公司工程管理部負責對各項目方案優化進行監督、檢查、考核。二、方案優化的實施實行考核及獎勵制度，獎勵金額按優化后形成的效益按比例發放。三、在優化方案的實施過程中，要定期或不定期地對優化工作進行檢查，并匯報實施效果，以便于最后的考核。四、經采用后的優化方案，根據下列辦法進行獎勵：

1．由施工單位提出的，按優化后形成效益（投資節省）的10%對施工單位給予獎勵，對設計單位主要設計人員按優化后形成效益（投資節省）的2%給予獎勵。2．由監理單位提出的，按優化后形成效益（投資節省）的10%對監理單位給予獎勵，對設計單位主要設計人員按優化后形成效益（投資節省）的2%給予獎勵。3．由公司內部人員提出的，按優化后形成效益（投資節省）的10%對方案提出部門給予獎勵，其中對方案提出者按優化后形成效益（投資節省）的5%給予獎勵，對設計單位主要設計人員按優化后形成效益（投資節省）的2%給予獎勵。

1.本辦法適用于四川省xx（集團）實業限公司控股所有項目建設期間的方案優化管理工作。由四川xx集團工程管理部負責解釋。2.本辦法自公布之日起試行。第一章 銷售部的職能、架構與職責 第一節 職能使命 按公司的部門職能設計，銷售部的職能與使命是，在公司領導的指導下，為客戶提供專業與誠信的服務，包括銷售、成交后至交樓前的售后服務，實現公司高層制定的銷售目標，達成客戶滿意度，為公司與項目創造良好的經濟與社會效益。

第二節 組織結構 根據高效率、高激勵與低成本的原則設計銷售部的組織結構，如下圖所示。

為體現高效率與高激勵，銷售部分為三級管理層次，即經理、銷售主管與銷售員（銷售組）及售后主管與售后員（售后服務組），實行扁平化結構。

人數設計以滿足工作需要與節省人力成本為原則，使每位工作人員都達到適度飽和的工作負荷，以獲得最高的成就感與相對較高的收入。

售樓中心中辦理客戶臨時定金、定金收取，誠意金收取、退還工作，由銷售員協助 駐場財務人員負責。

其他樓款的催收，簽合同、監證、辦產權、公證、按揭以及退換房、轉名等工作，由售后服務組負責，或協助財務部完成。

一、崗位職責 經理：

1.對樓盤銷售環節進行全方位的管理和監控。

2.負責保持售樓現場正常的辦公秩序和辦公環境。

3.及時捕捉市場信息，制定操盤策略，設計創意活動并組織實施。掌握銷售進度并能與開發商有效溝通。

4.掌握客戶檔案。特別對購房意向性較強客戶，促使銷售成功。

5.負責制訂銷售周、月報表。履行監督檢查職能，銷控及時、準確，避免重復銷售。

6.對銷售合同的執行進行有效監控，提高傭金回款率。

7.參加項目策劃會，對項目銷售出具可行性意見。

8.負責對置業顧問的業務培訓。及對置業顧問的聘用、獎懲、和調整、辭退提出意見。

9.每月業績書面評定（含自評和對置業顧問的測評）。

二、置業顧問：

1.全面熟悉所售樓盤的基本情況和重慶市房地產市場動態，了解公司的運行機制和公司的其它項目情況。

2.注意研究市場，洞察客戶需求，向銷售經理提供可行性的推廣方案。

3.配合銷售經理工作，努力完成售樓部的銷售任務。

4.盡心完成電話接待和來訪客戶的接待工作，主動、熱情解答客戶咨詢，陪同客戶參觀現場或樣板房，積極促成交易。

5.負責及時通知客戶辦理按揭手續，保障公司資金回籠。

6.涉及集團購買的客戶或其他的特殊情況，本人無法解決的，及時向上級匯報。

7.與成交客戶和意向客戶經常保持友情溝通，并介紹公司有關的工程動態和銷售情況等，解答客戶存在的疑問。

8.認真填寫《電話咨詢登記表》、《來訪客戶登記表》和銷控記錄等。

9.準時參加公司會議，匯報及培訓考核等。

10.遵守公司各項管理制度及銷售部管理規定。

11.認真完成公司交辦的其它工作。

三、客服主管：

協助部門經理工作，負責成交后至交樓前的售后客戶服務，帶領售后組人員及協助財務部、物業公司，完成收款（定金之后）、簽合同、監證、公證、按揭、辦產權證、交樓，退換房、轉名，向客戶傳遞信息、禮品等工作。

四、客服人員：

向售后主管負責，完成上述的各項售后服務工作。

第二節 作息制度 在公司寫字樓辦公的銷售部成員，作息制度與公司同。在售樓中心上班（主要是指銷售組），則遵守以下的作息制度。

一、營業時間 日常上班時間：9：30至18:00。

夏季工作時間：9：30至18：30。

二、上班與值班 每天正常上班時間：9：30至18：00，周一至周四每天安排2名人員（含銷售主管）值班1小時至19：00，周五至周日值班2小時至20：00。中午除半小時用餐時間外，不另設午休。

每周值班名單由銷售主管于上周五制定，并知會經理。

第三節 會議制度 銷售部實行日會、周會、月會制度。加強對銷售工作的監督管理，確保及時反饋銷售與市場信息；

發現與解決銷售過程中出現的問題；

向一線人員傳達公司管理層的工作精神與要求，指導下一期的銷售工作；

增強銷售團隊凝聚力，保持旺盛的斗志。

一、晨會 時間: 每天（逢周會除外）9：30召開，控制在半小時以內。

地點: 售樓中心協談區，利于接待客戶。

參加者: 當班銷售組人員（輪休除外），但輪休人員須于前一天下班前遞交當天銷售日報告。

主持者: 由銷售主管主持。若銷售主管休假或因公司會議不在場，由經理或指定現場負責人主持。經理每周至少2次參加晨會。

主要議題: A.銷售員于前一天下班后填寫當天銷售報告，于晨會匯報；

B.總結銷售情況，發現存在的問題；

C.銷售工作執行的檢查與反饋。

總結與匯報: 銷售主管負責整理與總結，10：00前向經理匯報銷售情況與主要問題。經理及時向主管公司領導匯報。

二、周會 時間: 每周一（逢月會除外）9：30召開，1小時。

地點: 售樓中心會議室。

參加者: 部門全體人員。

主持者: 經理。

主要議題: 1.上周銷售情況與存在問題；

2.上周售后服務情況與存在問題；

3.上次周會安排工作的檢查；

4.通報公司事項，傳播公司領導精神；

5．市場狀況、工作經驗交流。

總結與匯報: 由經理負責整理與總結，12：00前向主管公司領導匯報。

三、月會 時間: 每月第一個星期一，10：00召開。

地點: 售樓中心會議室。

參加者: 銷售部全體人員，相關部門人員。

主持者: 主管公司領導。

主要議題: 1．檢查上月計劃完成情況；

2．協調解決疑難問題；

3．分析總結，及時調整與制定下一階段銷售策略；

4．上月銷售精英、優秀事跡表彰；

5．公司重大事項通報。

總結與匯報: 由經理負責整理與總結，向公司領導層遞交銷售月報。

第四節 言行與道德規范 一、儀表形象 1．工裝整潔，佩戴工牌。

2．儀表合乎要求。（另見培訓資料）3．上班前調整好情緒，精神飽滿地投入工作。

4．站姿挺直，坐姿端正，面露微笑。

二、工作態度 1．遵守制度準時上班，不遲到、早退，不無故外出。

2．嚴于職守，堅守崗位，不串崗，不閑聊。

3．按編班當值，不擅自調班、換崗。

4．服從上級安排調配，依時保質完成工作任務。

5．工作主動，勤奮踏實，認真負責，能承擔突發性任務。

6．積極上進，能提出合理工作建議。

三、業務能力 1．能夠快速、準確地回答客戶提出的業務問題。

2．熟練、準確地計算出客戶意向樓房價格并能熟練地同客戶簽約。

3．能夠較好協助業務人員做好業務工作，如按揭、辦證等工作。

4．對已經有過初步接觸的客戶，下次接客時，能馬上記起對方的姓名，并作出反應。

5．能夠通過恰到好處地業務推介，與適當的引導，吸引客戶、穩定潛在的客戶。

6．做好接待工作記錄，事后對客戶及接待情況分析，協助做好潛在客戶跟進工作。

四、服務態度 1．友善。以微笑接待客戶。

2．熱情。積極主動接待客戶。

3．禮貌。任何時候都能使用禮貌用語。

4．耐心。對客人要求能認真聆聽，不厭其煩、細致地介紹解釋。

5．細心。能主動為客戶著想，全面考慮問題。

五、團隊精神 1．與同事和睦相處，發揚團隊精神，共創優秀團隊。

2．樂于并善于溝通，能夠協助同事完成任務。

3．對待同事真誠善意，互相尊重，互相幫助，分享工作經驗。

4．理性處理同事關系與工作壓力，不讓情緒影響。不打聽與計算他人收入，尊重隱私。

5．工作中如有不滿，應直接面對與解決，嚴禁傳播是非，私下評論同事。

6．正確看待與處理上下級關系，“要么領導，要么服從，要么離開”。

六、職業道德 1．不得對外透露公司與部門的規章制度。

2．不得對外透露樓盤的銷售情況。

3．不得對客戶有任何失實的宣傳與承諾，違反者自行承擔法律后果。

4．不得因工作關系獲取任何非法收入，違反者自行承擔法律后果。

5．成本意識強，注意節約，想方設法降低成本，杜絕浪費。

第五節 銷售組工作制度 開門/上前迎接客戶 咨詢客戶需要 遞上名片并詢問客戶稱呼 帶客戶參觀模型、示范單位 引導客戶就坐進行洽談 斟茶水給客戶 力爭成交 客戶離開送客到門口禮貌道別 暫不成交 留下客戶資料 每隔兩天跟進一次 記錄跟進情況 成交過程 到銷控處落實單位 貼銷控 填認購書并解釋 到財務處交定金、交認購書給銷控處復核 交定金收據及認購書（客戶聯）給客戶 跟進客戶交樓款、簽合同 一、接打電話制度 1．下兩位將輪到序的銷售員負責接聽來電。

2．電話鈴響三聲必須接聽，并親切致意：“您好！棕櫚泉花園。” 3．耐心回答客戶來電問題，并邀請其前來參觀。在客戶擱電話后才能結束。

4．如實記錄來電次數與重要同容。每次一填，不得遺漏。

5．當值接電話者不得擅自離崗，有事暫離須請代值。

6．需致電跟蹤服務客戶時，前臺兩部電話不得同時拔出，每次通話時間不超過3分鐘。

7．不得擱起電話聽筒拒接來電。

8．打私人電話使用自己手機或辦公室電話（不超過2分鐘），不得使用前臺電話。

9．非關銷售或非自己所能解決的來電，告知客戶應該拔打的相關部門電話號碼，或作記錄然后匯報銷售主管。

二、輪序接客制度 1．銷售人員輪序接待客戶，順序按當日上班簽到時間排序。輪到的銷售代表須提前準備，不得輪空。如因故錯過，均不予補。

2．接待時須詢問客戶是否已接受其他同事服務。若是，轉由該同事接待。

3．若之前接待客戶的同事不在場，當次銷售員必須按序認真做好義務接待，包括促成當場落定，并及時通知同事，填寫《現場客戶登記表》，在備注欄上注明“義務”。

4．未接待完客戶的銷售員在現場有其他同事可接待的情況下，不得接待新客戶或中止正在進行的接待工作。

5．義務接待銷售員不得擅自跟蹤客戶。

6．客戶上門主動找某銷售員視為該銷售員的客戶。

7．確定舊客戶歸屬，以客戶登記本為準。

8．若出現交叉情況，由銷售員在成交日后7日前協商解決，7日之后解決不成一概算作成交人的業績。

9．若接待的是特殊客戶（同行、記者等），經對方表明身份與非購樓意圖，該銷售員可重返原序，接待下一位客戶。

三、接客言行規范 1．銷售員端正地坐在前臺后位置，等候客戶。

2．客戶進來的瞬間，當序的銷售員立即起立、上前。

3．親切致意：“歡迎光臨大川水岸。”接著詢問：“請問先生/小姐您是否第一次來？” 4．如果客戶曾來過，則詢問：“請問是哪一位同事接待過您/您們？”并請客戶稍等，告知并由該同事接待。

5．引導客戶到模型位置，介紹樓盤概況，詢問客戶購樓意向。

6．引領客戶走向協談桌，先一步將資料夾放在自己座位的桌上，雙手為客戶拉出椅子，請客戶落座。雙手向各位客戶遞名片，然后坐下。

7．交談中，由服務員倒水送來，水溫適合，一次手持不超過兩杯。若不設置服務員，由銷售員完成。

8．客戶表示看樓，銷售員應首先站起。不允許拒帶客戶看樓，或讓客戶私自看樓。當售樓中心只剩下一人時可不親自帶，但應安排電瓶車送客戶看樓。

9．等客戶站起離桌后，銷售員將椅子擺好，領客戶出售樓中心。由服務員收拾桌面。若不設服務員，由銷售員完成后才領客戶離開。

10．讓客戶在售樓中心門前等候，請保安開電瓶車過來（禁止遠距離向保安揮手、吆喝，不允許使用客戶車輛）。或者引領客戶步行至電瓶車停放區。

11．請客戶先坐在第二、三排位置（盡量靠前），銷售員坐在駕車保安旁。

12．在車上要向客戶簡明地介紹規劃布局、園林建筑等有關情況，不使冷場。

13．停穩后銷售員先下車，引領客戶前往示范單位。

14．由保安推開樓宇大堂大門，銷售員站立門外請客戶先進入。

15．銷售員按電梯鍵，站立電梯門外，請客戶先進電梯廂。電梯到達，按住開門鍵，請客戶先出。

16．示范單位前，由保安發鞋套給客戶（人多時由銷售員幫忙）。座位不夠時，銷售員站著穿鞋套。（注：若示范單位地板加鋪透明塑膠，則略此步驟）17.參觀完示范單位，若不繼續參觀其他地方，則返回售樓中心。

18．客戶離開時，送至售樓中心門外，親切說再見，立正目送至走遠。（若客戶搭出租車，提前請保安叫車。）19．接待客戶自始至終臉帶微笑，舉止優雅，語言禮貌。詢問、介紹、回答都親切而正確。

20.回前臺，填寫《訪客登記表》。

四、特殊客戶接待原則 同行、記者與社會背景特殊或公司領導特別強調的貴客，均視為特殊客戶。對貴客須由銷售主管或經理陪同。對同行、記者，除適用于接待普通客戶的規范外，銷售員應遵循以下原則。

1．超出樓盤以外的問題，尤其是評價其他樓盤或其他公司須回避。

2．涉及樓盤銷售狀況、公司運作內情的信息不能透露，婉言回避。

3．對記者的突然采訪要回避，交由銷售主管或經理接待，若都不在場，事后要匯報。

4．對記者的攝影要求，須獲得公司領導、經理、銷售主管的逐層同意通知。

五、客戶登記制度 1．公共《訪客登記表》由接待客戶的銷售員填寫。每次一填，不得遺漏。

2．銷售員個人客戶登記表由公司統一印制編號，人手一本，簡要記錄每次跟進情況，每個客戶記一頁。銷售主管有權查看，銷售員無權查看他人客戶記錄，如需核對應有銷售主管在場。

3．業主介紹之客戶或第二次以上購房客戶，若主動找某位銷售員，視為該銷售員的客戶。否則，視作獨立客戶。

4．凡業主介紹而來的客戶，必須立即登記業主的房號、電話與姓氏。若對業主與新買家雙方獎勵，銷售主管應立即致電業主核實，以避免銷售員串通詐騙。

5．家庭成員如父母、子女、夫妻等視為同一客戶，同一企業人員購同一個單位視為同一客戶。

六、成交操作制度 1．確認房號可售 在收取定金（含臨定）前，填寫認購書前應向銷控處確認該房號可售，成交后及時填寫記錄，避免一房多賣，否則承擔一切后果。

2．無權收取定金 誠意金、定金（含臨定）由財務人員收取，并開具公司收據。銷售員無權收取客戶交付的任何錢款，否則視作違法行為。

3．不得私自承諾折扣與優惠 特別折扣與優惠要視折扣大小與權限，必須經公司領導或經理在認購書上簽字同意，并注明扣折或優惠金額。否則承擔一切后果。

七、紀律與處罰制度 下列條例銷售員應嚴格遵守、互相督促，銷售主管、經理以身作則并監督實施。按月統計，基數為100分，違反者相應扣分，低于80分者報公司處理予以辭退；

81-85分須寫檢討，部門通報批評并扣工資200元；

86-90分扣100元；

90-95分扣50元。

1、1不按公司規定著工裝、化妝（女同事）、戴工卡，每次扣5分。

2、不按公司行為規范坐、立、行，每次扣2分。

3、對客戶不禮貌，使用不文明用語，立即辭退。

4、聚聊與工作無關的事情，每次扣2分。

5、不按規定擺、拿、放銷售資料，每次扣2分。

6、在接待現場休息睡覺，每次扣5分。

7、接客完畢離開現場未收拾殘局，每次扣2元。

8、吃零吃、喧嘩打鬧、閱讀與項目無關的書報，每次扣2分。

9、隨地吐痰、吸煙、亂丟雜物，每次扣5分。

10、當值接電話者擅自離崗，有事暫離未請代值，若電話鈴響超過三聲不接聽，當值或受托代值者每次扣5分。

11、前臺電話不得同時拔出，每次通話時間不超過3分鐘，否則通話者每次扣3分。

12、擱起電話聽筒拒接來電，立即辭退。

13、接電話不報樓盤名稱，每次扣5分。

14、當值人員不按來電、來訪情況如實記錄，造假，立即辭退。

15、遵守公司的保密規定，不得向外界透露業務數據，違者立即辭退。

16、工作時間打私人電話或電話閑談，每次扣2分。

17、在客戶面前梳妝打扮，與客人談話東張西望、心不在焉，每次扣2分。

18、對客戶的要求不理睬，取笑、議論客戶，每次扣10分，嚴重者立即辭退。

19、用筆桿指客人或為客人指示方向等，行為不雅，每次扣2分。

20、不能利用崗位之便獲取未經公司許可的任何個人收入。如向客戶索取回扣、要求客戶請客送禮、串通詐騙等，立即辭退。

21、對客戶解說嚴重失誤，每次扣10分。對客戶有意欺騙，亂許諾，立即辭退，并承擔相應經濟責任。

22、被客戶投訴，經整實屬違規，每次扣10分。

23、不失禮地接待同行看樓，有損公司形象者，每次扣2分。

24、不得在售樓處內推薦或詆毀其他的企業與樓盤，違者每次扣2分。

25、上班、會議、活動遲到，每次扣1分。展銷會期間每次扣2分。

26、調班、換班未提前1天以上向現場主管書面申請，每次扣3分。

27、未經批準離崗，每次扣10分。每月累計2次以上，立即辭退。

28、請假2小時以內由現場主管批準，否則視作曠工、早退，報公司處理。請假2小時以上至3天以內者，由銷售部經理批準，否則視作曠工，報公司處理。

29、不服從上級工作安排，不尊重上級，當面或電話頂撞上級，每次扣5分。

30、未按上級要求完成日/周/月報等工作，每次扣5分。

31、爭搶客戶造成惡劣影響，挑起事端一方立即辭退，另一方扣10分。

32、在售樓部內吵架、打架，立即辭退。

33、流言蜚語，搬弄事非，挑撥離間，搞不團結，每次扣10分。

34、開會無故缺席，每次扣5分。

35、集體活動無故不參與，扣2分。

36、不及時登記銷售情況（撻定、補定、成交、改名、換房、改付款方式等），每次扣5分。

八、額外折扣制度 在銷售中原則上不給予額外折扣，只有當客戶提出要求且額外折扣對交易的成交起到決定性作用時，才考慮是否給予。

售樓人員可根據客戶的要求、付款方式、購買套數以及購買意向等因素，綜合考慮給予，但須經公司領導審批。

九、售后服務制度 對于未成交的潛在買家：

1、每周至少一至二次電話訪問。

2、邀請參加現場的活動。

3、告知本項目最新資訊。

4、節假日電話問候保持良好關系。

5、填寫客戶檔案，建立資料庫。

對于已成交的買家：

1、填寫客戶檔案，建立資料庫。

2、提供清晰的指引，告之客戶交款、簽合同、交樓等時間和所需資料，并協助解決出現的問題。

3、售后首3-4個月每月至少一至兩次電話問候，確定客戶對產品與服務是否滿意，及時反映與協助解決問題。

4、節假日電話問候或協助物業公司贈送小禮品。5、與客戶建立長期的良好關系，以期引薦潛在的購房親友。

6、將住戶名單移交物業管理公司，并介紹有一定社會背景的業主的相關信息。

十、信息反饋制度 以下列各種表格全面地記錄各種有關的銷售信息，建立快速的、完善的反饋機制，準確地反映項目銷售、市場反應、買家特點等必要信息，為公司領導層的戰略決策提供參考與依據。

1、來電登記表 登記來電數量，記錄客戶情況，反映廣告效果。

2、訪客登記表 登記入場數量，并對客戶進行分析。內容還包括客戶的姓名、地址、電話、職業、喜好的戶型、了解售樓的信息渠道及其他關于樓宇的意見。

3、日/周/月成交報表 每日、每周、每月記錄成交狀況，并分析銷售情況。

4、客戶意見（含投訴）反饋表 對樓盤的意見及對銷售服務的意見。

5、銷售總結報告 每日（晨會）、每周（周會）、每月（月會）報告，分析銷售、成交與客戶情況。定期提交周報、月報。

6、成交客戶記錄表 內容除訪客登記表相關內容外還包括該成交客戶的所購物業，、看樓次數、從首次看樓到成交的時間等信息。

第六節 售后服務組工作制度 辦公證 辦按揭 公證費 按揭費 產權登記費、契稅、印花稅、工本費等 樓款 簽署《商品房買賣合同》 合同監證 產權登記（公司初始登記，客戶轉移登記或另及他項權利登記等）領取產權證 交易費 一、售后服務工作流程 對客戶戶籍、年齡等的要求，要求提供的證件等相關資料，以及具體的稅費金額等，詳見另外撰定的《銷售資料》，此略。

相關的法律條文，詳見另外撰寫的培訓講義的《房地產法律知識》，此略。

二、協助收款管理 協助財務部完成收款工作。主要是交定后的收款、欠款催交等統計管理工作，以電腦表格形式記錄，內容包括：客戶名稱、樓號、面積、樓價、付款方式、簽約時間、定金金額、各期付款、拖欠狀況。對已銷售房進行應收樓款與實收樓款的登記與對比，查看樓款繳付進度，對未交樓款的客戶催交，督促客戶履行責任。

三、法律咨詢 售后工作人員應當熟悉有關房地產法規及稅費制度以滿足客戶的咨詢，正確向客戶解釋各種手續的整個流程及相關法律。尤其在簽合同前，應向客戶詳細介紹合同中的法律問題。

第七節 客戶投訴處理機制 一、客戶投訴處理原則 1、建立各種健全的規章制度與工作要求，工作人員嚴格按制度與要求執行，杜絕客戶對服務工作方面的投訴。

? 2、建立方便、直接的投訴渠道，確保快速反應。售樓中心、售后服務組的電話線均接受客戶投訴，并在兩處設置“客戶意見箱”或“總經理信箱”。

? 3、發生投訴后必須確保問題的妥善解決。

二、客戶投訴處理流程 客戶投訴 填寫記錄表 找出責任部門及負責人 提交處理意見給主管人 總結及搜集表格歸檔 顧客意見反饋是否滿意 批示后通知顧客處理方法 第八節 培訓制度 銷售部是學習型的部門，建立與實施完善的培訓體系，使部門全體成員的綜合素質不斷提高，保持旺盛的戰斗力，滿足高強度、高競爭的工作要求。

入職培訓是使新招聘人員達到上崗的專業要求，熱愛企業文化與遵守各種規章制度。每周、每半月培訓，是使部門成員在各方面持續進步。推盤前的強化培訓，是為達到新戰略任務與目標的要求。

一、入職培訓 為期1-2個月。內容全面，另見入職培訓計劃。培訓結束后需考核，考核不合格者，給予一次補考機會，補考不合格不予錄取或換崗。

二、每周培訓 周會交流工作經驗。每位同事必須發言，互相促進。

三、每半月培訓 專題培訓與測試，測度不合格者可補考，補考兩次不合格者予以辭退或換崗；

集體分批考察市場并開討論會，把握市場脈，了解競爭對手。

四、推盤前培訓 強化培訓，全面掌握各項最新的樓盤信息，包括策劃思想、推廣主題、產品賣點、優惠促施、活動部署等。并進行實操練，確保充分準備，不可有失。

公司領導出席，以最大程度地鼓舞斗志，使銷售隊伍以最佳狀況投入推盤戰爭。

第九節 激勵制度 一、績效考核 銷售部其他成員按公司統一的績效考核辦法。銷售員的績效考核與公司同步，按月度進行，具體依據以下的指標：

置業顧問基礎提成比例為當月銷售總額的2‰，績效考核成績將由以下幾部分組成：

1、成交量，占60%。成交量最高者為60分，每差1套扣3分。

2、工作紀律分數（依據5.8“紀律與處罰制度”），占20%。紀律分為99，則扣1分；

紀律分為98，則扣2分，以此類推。

3、銷售主管、經理的評價（依據工作積極性、專業水平的提高程度）占10%。

4、同級同事的評價（依據與同事相處的關系）占10%。

70-80分合格，80-90分良好，90-100分優秀。根據分數相應獎、扣績效工資。

每月置業顧問績效獎金將截留5％作為銷售部公用備用金，作為獎勵業績特別突出的置業顧問以及部門公共活動費用 二、淘汰制 連續兩個月成交量排名最后的銷售員，予以辭退或轉崗。

三、團隊活動 每月組織一次團隊活動，全體成員參與。不占用正常工作時間。經費部分出自公共傭金，部分自費。

每次大規模推盤取得勝利后，進行一次為期2天的公費活動，希望主管公司領導能夠參與。

第十節 危機處理制度 危機處理工作流程：及時發現危機,耐心解釋并報告主管由主管解決。如仍不能解決立即上報銷售經理解決；

銷售經理仍不能解決,由銷售部經理負責匯總成書面材料并及時向匯報營銷副總匯報。在與客戶協調后的時間內（原則上不超過三個工作日）形成處理建議，并將結果在一個工作日內通知客戶解決方案。

危機處理工作四忌：不高興、不耐心、不禮貌、不及時。

第十一節 資料整理、會員制度建立 客戶資料整理：由銷售部指定一名內業人員負責客戶資料的收集和整理，由銷售部副經理負責客戶資料整理的完整性、真實性、保密性。

會員制度建立：由銷售部經理和銷售部副經理共同完成會員制度的建立、招募、組織工作。由銷售部指定的內業人員負責日常工作。

第十二節 置業顧問工作程序簡要 一、置業顧問工作內容 置業顧問工作程序 一、開盤前準備 1.對樓盤所在區域的調查。；

2.樓盤與周邊競爭樓盤的比較（表格作業）。；

3.100問培訓（對樓盤情況的掌握）。；

4.考試合格后上崗。；

二、接聽電話 1.確定接聽電話的順序。；

2.作好接聽記錄；

3.作好每天進線電話統計。

4.將留下電話的客戶姓名及聯系方式立即記錄在自己的《客戶登記本》上。

三、帶上門客戶 1.確定好接待順序和義務接待順序。

2．作好公共接待登記。

3．介紹樓盤資料。

4．帶領客戶實地看樓；

5．根據客戶要求，給客戶設計購房計劃。；

6．對于有成意客戶，填寫《客戶需求表》 7．送客出門，禮貌道別 8．將上門客戶的詳細資料情況即使記錄在自己的《客戶登記本》上。

四、電話復訪 1.針對不同客戶，選擇好復訪的時間。

2.明確電話復訪的主題。

3.電話復訪后詳細記錄。

五、收取定金 1．收取臨時定金。

2.收取臨時定金之前，再一次落實、查明房號。

3.臨時定金由財務人員或項目經理（或項目經理指定人員）收取。

4.開具臨時定金收據，在收據上明確房號及保留期限。

5.及時封貼該房號。

6.在《客戶登記本》上作好詳細記錄。

B．收取正式定金 1.收取定金之前，再一次落實、查明房號。

2．定金由財務人員或項目經理（或項目經理指定的人員）收取。

3．開具正式定金收據；

4．簽定《認購書》。

5．及時封貼該房號。

6．在《客戶登記本》上作好詳細記錄。

7．做好客戶成交擋案。

六、催交房款、首期款 1．提前五天第一次通知客戶，目的在于提醒客戶。

2．提前兩天第二次通知客戶，再一次提醒客戶；

3．客戶因故不能按期交納房款或首期款，及時報告項目經理；

4.簽訂正式買賣合同。

七、延伸服務 提前通知客戶辦理按揭的時間、地點及所需攜帶的文件。

協助客戶辦理入伙事宜。

長期與客戶保持聯系，不斷提供房地產信息，建立客戶網絡。

二、接待客戶程序分解 第一步 無論任何人只要踏進售樓處即為客戶 要求：1．任何人都是客戶。

2．發展商、同行尤為重要，視為重點客戶。

第二步 客戶推開售樓處大門服務即開始 要求：1．客戶推開售樓處大門是我們服務的開始；

2．從此他是我們的終身客戶。

第三步 攜資料離座迎客，問好、自我介紹 要求：1．第一時間起身迎接，同時問好、自我介紹。

2．問好、自我介紹一定使用規范用語：您好！歡迎看房。

我是某某（講清自己的名字）。

第四步 介紹模型、展版內容 要求：1．按秩序進行介紹，盡量突出賣點。

2．聲音柔和，音調不宜過高。

3．用語文明。

4．介紹簡單、專業。

第五步 請客入座，講解樓書 要求：1．一定使用規范用語：請那邊坐，讓我給你詳細介紹好嗎？ 2．介紹屬實、詳細、專業。

3．不可詆毀別的樓盤。

第六步 帶客戶看房 要求：1．一定親自帶客戶看房。

2．使用規范用語：請隨我來或請往這邊走。

3．走在客戶前，替客戶開門、操作電梯。

4．在樣板房重點把握，最大限度突出賣點。

5．不得詆毀別的樓盤。

第七步 替客戶設計購買方案 要求：1．在尊重客戶的前提下，才可做消費指引。

2．方案設計合理可行，且不能出錯；

3．房號提供一定準確。

第八步 作好客戶登記 要求：

在尊重客戶的前提下，要求客戶填寫登記表 第九步 禮貌送客至大門 要求：1．面帶微笑，主動替客戶開門。

2．使用規范用語：再見，歡迎再來！3．目送客戶走出五十米以外。

第十步 簽署認購合同 要求：1．認購合同一般由本人簽署。

2．認購合同不得簽錯。

3．簽完的合同一定要由項目經理或其指定人員的審核簽名。

第十一步 及時填寫成交客戶登記表 要求：

客戶擋案要與認購書一起上交，每月底在盤中檢查，否則不記業績。

第十二步 提醒客戶交首期款（房款）要求：1．提前三天第二次提醒。

2．提前一天第三次提醒。

3．提醒時注意方式和語氣。

第十三步 簽署商品房買賣合同 要求：1．置業顧問上崗前要進行合同填寫考核。

2．合同公共部分刻成圖章，其它部分一定先由鉛筆填寫，在客戶和同事的確認后，用簽字筆填寫，注意擦掉鉛筆印跡。

3．買方簽名一定是本人或有買方書面委托（必須是公證后的）的代理人，交留客戶身份證復印件。

4．客戶領取合同一定要簽名登記。

5．替人交樓款的交款者必須出具書面證明：“自愿替XXX交款，金額為XXX”等。

第十四步 通知辦理按揭 要求：

1．提前三天第一次通知客戶，講清客戶必須攜帶的資料，辦理的時間、地點。

2．提前一天第三次提醒客戶。

第十五步 協助辦理入伙 要求：1．態度更加主動，必要時親自帶往管理處。

2．一定向客戶表示祝賀。

第十六步 隨時向客戶提供房地產市場信息 要求：

1）客戶入住后，了解他們的居住情況。

2）公司推出新的樓盤后，一定要向客戶提供這方面的信息。

三、《客戶登記本》的使用 一、《客戶登記本》的作用：

1．準確跟蹤客戶的工具，加快成交速度的保障。

2．經驗與教訓的積累，置業顧問提高業務能力的教材。

3．為置業顧問分析客戶購房心態提供幫助。

4．為經理裁定業務交叉提供原始資料。

5．為公司提供分析市場的理論資料。

二、《客戶登記本》的記錄內容：

關于客戶 1．客戶來源、客戶人數、客戶形象及其鮮明特征。

2．客戶姓名、年齡、籍貫、學歷、愛好。

3．客戶的工作單位、從事行業、職務收入、聯系方式（辦公電話、家居電話、手機、傳真機號碼）。

4．客戶的置業經歷、現住址、居住狀況、公司辦公地址、公司性質；

5．客戶的購房目的、所需面積、戶型、樓層、朝向。

6．客戶購房預算、付款方式、首期付款能力、月供能力。

7．客戶提出的其它合理性要求。

8．客戶對樓宇的看法及有疑問的地方。

跟蹤記錄 9．每次交流的時間、內容（如果聯系不上，也應做好記錄）；

10．每次看樓的時間、人數、效果。

成果記錄 11．不成交記錄 11（1）客戶不購買的理由（價貴、地偏、戶型不合理等）。

11（2）不成交客戶的最后選擇（已購買別的樓盤）。

12．成交記錄 12（1）成交房號、樓層、戶型、面積。

12（2）臨時定金的時間、金額、編號、方式（現金或支票）、保留期限；

12（3）正式定金的收取時間、金額、編號、方式（現金、支票或存折）。

12（4）簽定認購書的時間、實際成交價、付款方式、首期款及按揭貸款的具體金額和交款時間。

12（5）辦理按揭的時間、地點、所需文件。

12（6）分期付款的分期日及每一期的具體數額。

12（7）明確業績創收額提成比例及業務交叉的分成數。

三、使用原則 1．詳細誠實記錄，不得弄虛作假。

2．領用空白《客戶登記本》須經項目經理簽字。

3．認真做好連續性編號。

4．必須按時間先后順序進行記錄，嚴禁空白、倒頁。

5．客戶姓名聯系方式如需涂改，須經項目經理同意并簽字。

6．最近一期《客戶登記本》必須隨身攜帶，否則出現業務交叉，未帶者視為放棄。

四、置業顧問個人儀表、禮儀標準 一、儀表基本標準 1.保持個人衛生.2.保持頭發干凈、整齊，不梳怪異發式，男士不許留長發與胡須。

3.保持口腔清潔，工作前不吃有強烈刺激性氣味的食物。

4.保持指甲清潔，不留長指甲，不涂有色指甲油。

5.保持鞋子干凈，鞋面無塵，工作期間一律不準穿拖鞋、涼鞋。

6.保證足夠睡眠，以免出現黑眼圈或眼睛帶血絲。

7.女員工上班要化淡妝，不能濃裝艷抹，不能在男士面前或公共場合化妝或補妝，女士只能使用淡香水。

8.工作牌佩帶整齊。

9.保持工作服的干凈、平整。

10.男員工上班需著深色皮鞋及深色線襪；

女員工上班可著肉色或淺灰色絲襪、深色中跟以下皮鞋。

二、禮儀基本標準 1.顧客進入銷售現場，必須主動起身迎立。站立時直腰挺胸，說話時眼睛看著客人。

2.與顧客談話時，要保持微笑，用清晰的語言進行回答。

3.工作時間必須講普通話。如顧客講方言，可以講方言。

4.避免在顧客面前與同事說顧客不懂的話及方言。

5.不得對顧客評頭論足。不管顧客買與不買，都應禮貌相待。

6.遞交顧客的物品應雙方送上。

7.顧客離開時，必須起身送客，至少送至工作區之外。

8.工作進不得閑談，不準講粗話，不得干與工作無關的事。

9.對顧客的要求，必須迅速答復，如自己不能回答，應及時請求相關專業人員及時回答。

10.在顧客面前避免說“不”字，要設法為顧客提供熱情、細致的服務；

對與顧客不合理的要求，要委婉拒絕或交由主任或項目經理處理。不準與顧客爭吵。

讓您久等了！謝謝！請家人再來看看吧!歡迎再來！我覺得這種戶型挺適合您。。

請問你選擇什么付款方式？ 三、待客基本用語 歡迎光臨！歡迎參觀樣板房！是否需要我介紹一下？ 需要房屋資料嗎？ 好的！請您稍候！四、接聽電話流程及用語：

1.置業顧問接聽電話時，不僅要語調熱情恭敬而且要面帶笑容。

2.接聽電話時，嘴部距離聽筒保持約3厘米距離，用正常地聲音說話，禁止接聽電話時大聲喧嘩。

3.接聽電話要及時，勿讓電話鈴響聲超過三次，遲接電話要表示歉意。

4.接聽電話時，要左手拿話筒，右手執筆準備記錄。

5.接聽電話時，必須使用標準普通話。

6.語音應平緩，語調抑揚頓挫，語氣親切柔和，吐字清晰，語速不能過快、過慢，保證受話方能清晰聽到。

7.接聽電話時應先微笑，然后親切致意“您好，大川水岸”。

8.招呼問候：“請問有什么可以幫忙嗎？（或請問您需要咨詢點什么）”。

9.回答客戶的問題應簡明扼要，長話短說。

10.耐心回答客戶來電問題，對客戶的疑問應作到有問必答，如確有疑問可告知客戶：“您所提的問題我們正在協商，有結果后，我們將在第一時間通知您”。

11.在客戶問完3—5個問題時，可主動提問：“請問先生（或小姐）貴姓？”、“不知如何稱呼先生（或小姐）？”等。

12.在客戶問還未確定的問題時，可以提出“方便留下您的聯系方式嗎？這個問題一有結果我們好立刻通知您。”等。

13.盡可能詢問清楚客戶的姓名、聯絡方式，如客戶確實不愿回答則不應過分糾纏，可以說：“不過也沒關系，請您關注我們的宣傳廣告或隨時來電咨詢”。

14.多用“您”或“XX先生、小姐”（一定要多用對方的“姓”）。

15.適度滿足客戶虛榮心，不隨意反駁對方觀點，避免直接否定客戶論點，嚴禁和客戶針鋒相對，可采用“是是你說的對，不過如果這樣是否好一些”等語句。

16.忌對競爭對手直接攻擊或不客觀的貶低競爭對手，提出其他樓盤的不足時，可采用“XX樓盤確實很不錯，但她30層高，一層樓6家人，能有3部電梯就好了”等較為委婉的語句。

17.別忘了抓住時機贊美客戶。

18.接聽完電話，應說：“歡迎XX先生、小姐關心大川水案，還有什么問題，歡迎隨時來電咨詢，再見。” 19.接聽完電話，應確認對方放下話筒后再放下咨詢話筒。

20.多讀文學、詩歌、散文，盡量使用優美優雅的詞匯。

五、基本站姿 1、身體站正、背要挺直，臉向前方，下顎微向內收；

2、胸部挺直，不可駝背，左右兩肩要平，放松肩部 3、兩手自然貼身，指尖放松，五指自然合攏；

4、收縮小腹，重心放在肚臍附近，膝蓋放松，兩肩并攏 5、腳跟合攏，腳尖呈V字型，45度角張開，全身重心放在腳拇指附近；

6、面帶親切、優雅的笑容。

六、待客的正確行禮方式：

1.15°禮用于打招呼，回應顧客“好的”、“讓您久等”、“歡迎光臨”、“謝謝”時的行禮方式；

2.45°禮用于向顧客致歉或處理顧客抱怨問題時配合使用；

3.行禮時的重點包括：以基本姿勢站立，行禮時始終面帶微笑，眼神親切地注視對方眼睛；

頸部背部要伸指，動作須輕快、有節奏；

速度要一致。

七、銷控管理 1.樓盤銷控工作由項目經理負責，項目經理不在時，由項目經理指定專人負責協助執行，并第一時間知會項目經理。

2.置業顧問需銷控單位時，須報知項目經理確認該單位尚未售出可以銷控。只有項目經理或項目經理指定的助手才能進行銷控。

3.項目經理進行銷控前，必須確認客戶已交納認購定金。

4.置業顧問不得在項目經理不知情或銷控未果的情況下，擅自銷控單位。

5.置業顧問在得到項目經理銷控確認后，方可與客戶辦理認購手續。

6.銷控后，如客戶退定，項目經理需及時向項目全組置業顧問公布取消該單位的銷控登記。

7.樓盤項目經理每星期向總公司匯報本星期的營業銷控數量。

8.置業顧問必須嚴格按照認購、銷控程序操作，一切違犯上述操作程序的，均視為無效，由當事人承擔一切責任及經濟損失。

八、認購管理 一、定金與尾數 1.置業顧問必須按樓盤規定的定金金額要求客戶落定。

2.如客戶的現金少于公司規定的最低定金金額時，必須經得項目經理的同意后方可受理，否則不予銷控并認購。

3.如客戶未交齊全部定金，置業顧問必須按公司規定的期限要求客戶補足尾數。如客戶要求延長期限的，須得到項目經理同意后方可受理。

三、收款、收據及臨時定金 1.置業顧問在收取臨時定金時，到開發商財務處當面點清現金金額，無誤后，協助開具收據.2.客戶交納的定金金額不足時，須在臨時定金收據中注明補交尾數的期限和金額，臨時定金收據將作為客戶的認購憑證。

3.客戶交齊尾數時，須收回已開出的臨時定金收據，協助開具正式的定金收據。

4.客戶交納的定金或尾數為支票的，須在收據下方的支票欄注明支票貨幣種類、票號及開戶銀行。

5.客戶交納定金、房款時，一律需開具相應的收據，嚴禁不開收據或打白條，否則由當事人自行承擔由此產生的一切后果。

四、換款退款 1.如有客戶需要退換有關款項，必須先由項目經理確認并認可，由項目經理提前一天通知公司，并按財務部要求填寫相應的換款或退款申請單，同時必須將相應的收據等配套單據一起交回公司。不符合手續的，財務有權拒絕接受申請。

2.客戶在收到退、換款時，應在申請表上簽收，并由項目經理與收回的收據等配套單據一起交回公司。

3.如有特殊情況客戶無法親自前來領取退換款項時，可委托其他人前來辦理，受托人必須持有委托人的書面委托書、身份證原件及本人身份證，否則財務部有權拒絕辦理。

4.非經上述程序，任何人不得擅自退款，否則由當事人自行承擔由此而產生的一切后果。

五、認購書 1.認購書中樓價欄，須以客戶選擇的付款方法所能達到的折扣之后的成交價為準，如該單位有額外折扣，置業顧問須將開發商同意折扣的書面意見的原件附于認購書之后，并將復印件交予項目經理存檔。

2.置業顧問填完認購書后，由項目經理核對檢查認購書，核對定金無誤后，方可將認購聯交予客戶作為認購憑證，其余各聯由項目經理編號存檔。

六、其他 1.認購書、退換款申請單由項目經理從公司處統一領取，并由公司登記領取編號。

2.認購書、退換款申請單在使用過程中發現有遺失、斷號情況的，需于第一時間通知項目經理，當事人必須書面解釋原因，并由當事人和項目經理簽字上報公司財務部。

3.認購書、退換款申請單如有填寫錯誤或其他原因作廢的，需將整聯交回公司處。

八、置業顧問與客服人員接受顧客投訴處理 1．遇顧客抱怨時秉持三原則 1⑴保持冷靜 1⑵將心比心 1⑶仔細聆聽 2．處理抱怨問題須秉持五個步驟 2⑴自我介紹 2⑵設法帶顧客離開賣場或至賣場角落處；

2⑶若非直接處理，則應先詢問員工事情經過，切忌直接詢問顧客 2⑷重復陳述事情經過 2⑸處理完后，務必安撫員工 3．處理抱怨的階段和注意事項 3⑴傾聽抱怨 聽完所有抱怨 保持關心地注意聽 沒有偏見 問題須加以記錄 3⑵分析抱怨的原因 抓住抱怨重點 排列重點 和以前例子相比，了解是否有共同點 查詢公司相關條例、政策 研究能否立即回復，或是否能在權限內處理 向上級報告 3⑶找出解決辦法 再研究是否包括在公司的方針內 在權限外時則移交所屬部門。但須說明清楚，取得顧客諒解 3⑷告知解決的方法 親切地讓客人接受 不在自己權限內時，特別要詳細說明其過程和手續 3⑸檢討結果 自己處理時，自行開會檢討結果 權限外時，查詢解決的內容和對方的反應 檢討該抱怨對其他類似事件的影響 附件一：銷售表格 項 目 參考內容 分 值 得 分 優 中 差 工 作 態 度（10%）1、遵守制度準時上下班、不遲到、早退、無中途外出現象。

2、嚴于職守，堅守崗位，上班時不串崗，不聊天。

3、按編班當值，不撤離職守，無個人私自調班、換崗現象。

4、服從上司安排調配，依時保質完成工作任務。

5、工作積極主動，踏實肯干，認真負責，能承擔突發或超水準工作量。

業 務 能 力（30%）1、能夠快速、準確地回答出客戶提出的業務問題。

2、熟練、準確地計算出客戶意向樓房價格并能熟練地同客戶答約。

3、能夠較好協助業務人員做好業務工作，如按揭、辦證等工作。

4、對已經有過初步接觸的客戶，下次接觸時，能馬上記起對方的姓名，并作出反應。

5、能夠通過恰到好處地進行業務推介與適當的引導，吸引客戶，穩定潛在客戶。

6、做好接待工作記錄，事后對客戶及接待情況進行分析，協助做好客戶跟進工作。

服 務 態 度（15%）1、友善，以微笑接待客人，和同事能夠和睦相處。

2、禮貌、熱情，任何時候都能使用禮貌用語，工作中能主動為客人著想和服務。

3、耐心，對客人的要求能認真聆聽，不厭其煩地認真細致地作出解釋、介紹。

儀 表 態 度（30%）1、上班前做好情緒調整，精神飽滿地投入工作。

2、著裝得體，頭發整齊干凈，精神好。

3、上崗時站姿挺直，坐姿端正，面露自然微笑，無論坐、站與客人談話無東張西望、心不在焉。

協調 溝通（5%）善于并樂于上下溝通，排解糾紛，誘導合作，能協助他人完成任務。

勤勉（5%）工作勤奮，有始有終，能積極主動求改進，能提出一些合理建議。

成本 意識（5%）平時注意節約，成本意識強，能想方設法降低成本，避免浪費。

合計 置業顧問一周工作計劃 姓 名 職 務 填表時間 上 周 工 作 完 成 情 況 本 周 工 作 計 劃 銷 售 經 理 意 見 說明：1、此表發至本項目售樓處置業顧問，每周填寫一份，于周六上午交銷售經理批示。

2、此表作為考核管理人員的依據之一。

置業顧問一周工作計劃 姓 名 職 務 填表時間 上 周 工 作 完 成 情 況 本 周 工 作 計 劃 銷 售 經 理 意 見 說明：1、此表發至本項目售樓處置業顧問，每周填寫一份，于周六上午交銷售經理批示。

2、此表作為考核管理人員的依據之一。

置業顧問每日工作報告表 當天看房客戶數量 置業顧問 客戶及聯系電話 欲購房號 促成情況 備注 當天客戶跟進 成交記錄 姓名 聯系電話 認購合同 成交房號 總金額 付款方式 首付時間 備注 工作建議 準客戶在“備注”欄打“ ”日期 置業預算表 付款方式：

預算時間：

鋪位號：

面 積：

單 價：

總 價：

貸款金額：

貸款年限：

月供款：

項目 款式項名稱 公式描述 金額 付款時間 房款 第一期房款 第二期房款 第三期房款 產權稅費 1..權證印花稅 2.工本費 3.轉移登記費 4.交易手續費 5.契稅 6..產權印花稅 按揭費用 1.抵押登記費 2.保險金 3.按揭印花稅 其它費用 兩通費 產權稅費及按揭費用以具體辦理時間的政策規定為準，由相關職能部門負責解釋。

房屋認購書 甲方：___________房地產開發有限公司 乙方（姓名）：

聯系電話：

身份證號/企業登記號：

聯系地址：

郵編：

認購物業：

總金額：

百萬 十萬 萬 千 百 十 元 付款方式：

□ 一次性付款 □ 銀行按揭付款 □ 分期付款 □ 其它 付款時間：

_____年 月 日付 款,合計 百萬 十萬 萬 千 百 十 元 _____年 月 日付 款,合計 百萬 十萬 萬 千 百 十 元 _____年 月 日付 款,合計 百萬 十萬 萬 千 百 十 元 _____年 月 日付 款,合計 百萬 十萬 萬 千 百 十 元 _____年 月 日付 款,合計 百萬 十萬 萬 千 百 十 元 _____年 月 日付 款,合計 百萬 十萬 萬 千 百 十 元 銀行按揭：

其它條款：

1、乙方可以現金或支票支付定金，以款到甲方帳戶為準，該認購書方可生效；

2、乙方應在交納定金7天內，接甲方通知完善購房手續；

3、乙方應年滿18歲，并確保所提供之資料完全屬實；

4、有關辦理該樓宇買賣合同時所應支付的費用（包括簽證費、契稅、登記費等）按重慶市現行有關規定，由甲、乙雙方據實支付；

5、如因乙方原因不能履行合約時，甲方不予退回定金；

如因甲方原因不能履行合約時，則雙倍定金退賠；

6、雙方簽署正式買賣合同時，該認購書同時失效。

7、認購定金為壹萬元（花園洋房、空中花園洋房）。

甲方 乙方 簽名（蓋章）簽名（蓋章）年 月 日 年 月 日 購房老客戶回訪表 日期：

年 月 日 時 間 姓 名 意向戶型面積 來訪洽談內容 電 話 銷售代表 客戶等級 備 注 項目銷售情況日報表 部門：

日期：

年 月 日至 年 月 日 日銷售額（萬元）套 數 銷售總面積（平方米）住 宅 寫 字 樓 門 面 車 庫 其 它 小 計 累計總銷售額（萬元）總 套 數 累計銷售面積（平方米）住 宅 寫 字 樓 門 面 車 庫 其 它 小 計 本月公司下達銷售額（萬元）日來訪客數 本周累計來訪客數 本周接聽電話次數 本周累計接聽電話次數 電話回訪率 銷售分析：

銷售部經理：

制表：

填報時間：

購房新客戶登記表 日期：

年 月 日 時 間 姓 名 工 作 單 位 住 址 家庭人數 戶型及面積 電 話 銷售代表 客戶等級 電話接聽記錄表 日期：

年 月 日 姓名 性別 需求 面積 戶型 認知途徑 現居住（工作）區域 幾口 之家 對價格的反應 詢問內容 是否看過 其它小區 電話 記錄人 復式 三室二廳 四室二廳 廣告 介紹 其它 高 低 客戶分析表 項目名稱：

年 月 分類 本 月 來 訪 總客數（人）簽 合 同（人）簽合同比例（%）年 齡 年 齡 25歲以下 26~35歲 36~45歲 45~55歲 55歲以上 人 數 百分比（%）職 業 職 業 機關、事業 單 位 公司職員 經 商 文教衛 其 它 人 數 百分比（%）購 房 目 的 購房目的 投 資 自 居 度 假 出 租 其 它 人 數 百分比（%）所 需 面 積 所需面積（m2）50以下 50~80 80~100 100~120 120以上 人 數 百分比（%）現居住地區 地 區 江北區 渝中區 渝中區 南岸區 沙坪壩區 大渡口區 九龍坡區 其它 人 數 百分比（%）備 注 填報部門：

填報日期：

年 月 日 項目銷售情況月報表 部門：

日期：

年 月 日至 年 月 日 本月銷售總額（萬元）套 數 銷售總面積（平方米）住 宅 寫 字 樓 門 面 車 庫 其 它 小 計 累計總銷售額（萬元）總 套 數 累計銷售面積（平方米）住 宅 寫 字 樓 門 面 車 庫 其 它 小 計 本月公司下達銷售額（萬元）本月來訪客數 累計來訪客數 本月接聽電話次數 累計接聽電話次數 電話回訪率 銷售分析：

項目主管：

制表：

填報時間：

樓盤報紙媒體廣告發布月報表 樓盤：

樓盤經理：

年 月 日 日期 星期 媒體 版面 主 題 費用 本周銷 售業績 來客人數 成交套數 成交面積 成交總金額 客 戶 情 況 總 結 本周廣告效果評定（包括SP活動）工 作 建 議 銷售經理樓盤業績周報表 填表人：

銷售經理一周總結和計劃 銷售部 時間：

項目 數量 備注（項目名稱）培訓情況 新客戶來訪 新客戶來電 老客戶來訪 老客戶來電 成交套數 成交金額 投訴 已解決投訴 要求退房客戶 已退房客戶 下定金客戶 有意向客戶 收入計劃 項目 成交金額 成交套數 備注 總計 計劃分析：空中花園洋房如價格爭議不大，成交可能性大。花園洋房的意向客戶要加強客戶追蹤力度。

工作計劃 項目 數量 備注 來訪新客戶 來電新客戶 來電老客戶 來訪老客戶 總計 房地產營銷中心工作聯系單 呈送部門 銷售部 聯系時間 要求回復時間 總監意見：

事件：

簽收人 簽收時間 回復時間 回復：

業主退房申請表 年 月 日 業主姓名 電話 所在單位 單價 面積 房款總價 所購單位 付款方式 一次性 分期 按揭 已付款額 客 戶 退 房 事 由 申請人：

時 間：

年 月 日 銷 售 主 管 審 核 意 見 審核人：

時 間：

年 月 日 財 務 部 審 核 意 見 審核人：

時 間：

年 月 日 執 行 情 況 簽收人：

時 間：

年 月 日 購房業主投訴表 編號：

業主姓名 電話 所在單位 單價 面積 房款總價 所購單位 要求解決期限 客 戶 投 訴 事 由 投訴人：

時 間：

年 月 日 銷 售 主 管 意 見 審核人：

時 間：

年 月 日 銷 售 主 管 部 門 意 見 審核人：

時 間：

年 月 日 工 程 部 意 見 審核人：

時 間：

年 月 日 物 管 公 司 意 見 審核人：

時 間：

年 月 日 執 行 情 況 簽收人：

時 間：

年 月 日 首問接待人員：

時 間：

年 月 日

第四篇：房地產開發建設管理制度

房地產開發建設管理制度

長沙新泓信房地產開發有限公司

房地產開發建設管理制度

(總 則)

目 錄

第一章 工程建設管理...3

第二章 工程建設質量管理...11

第三章 隱蔽工程驗收管理...13

第四章 工程簽證管理...13

第五章 商品房交付使用管理...13

第六章 房地產權屬辦理...13

第七章 附 則...13

第一章 工程建設管理

第一節 總 則

第一條 工程管理中心為工程建設的責任部門。

第二條 建設工程的竣工標準：

工程全面完工(含外墻裝修)，建設工程用地紅線(或該棟建筑物相鄰30米)范圍內的道路、綠化(含屋面)按照批復的總規要求全面完工(含地下室及地下機械停車庫)，所有臨時建筑、構筑物在其使用期后拆除完畢。

主體工程完工后90天內，須達到上述工程竣工標準。否則，每超24小時，扣罰工程管理中心總監100元，項目開發中心總監100元。計劃管理中心考核。

第三條 建設工程的交樓標準：

各項工程全面完工，在合同約定的交樓時間前完成相關驗收并取得以下驗收合格證書或意見書(根據當地文件要求需要);

一、建設工程規劃驗收合格證;

二、質量監督意見書;

三、人防驗收備案表;

四、消防驗收意見書;

五、環保驗收意見書;

六、建設工程竣工驗收備案表;

七、交樓許可證。

主體工程完成后180天內，須達到上述工程交樓標準。否則，每超24小時，扣罰工程管理中心總監100元、項目開發中心總監100元。計劃管理中心考核。

第二節 工程建設過程管理

第一條 新開發項目在詳細規劃批復15天內，由工程管理中心牽頭，公司主管副總主持召開項目開發建設綜合策劃方案審查會，參加人員為總工室、項目外委設計院、計劃管理中心、成本控制中心、項目開發中心、行政管理中心、營銷策劃中心、物業公司等部門(單位)負責人。各參會人員需認真填寫開發建設綜合策劃方案會簽審批表。

未按時召開會議的，扣罰工程管理中心總監200元;綜合策劃方案未經審定即開工的，扣罰工程管理中心總監500元;綜合策劃方案出現漏編、錯編的，每項扣罰責任部門負責人100元。計劃管理中心考核。

第五篇：房地產開發公司財務管理制度

房地產開發公司財務管理制度

第一條 為了規范房地產開發企業財務行為，加強財務管理和經濟核算，根據《企業財務通則》，結合房地產開發企業的特點及其管理要求，制定本制度。

第二條 企業財務管理的基本任務和方針是：做好各項財務收支的計劃、控制、核算、分析，合理籌集資金，有效利用企業各項資產，努力提高經濟效益。

第三條 切實做好財務管理基礎的工作，在經營過程中，保證企業財產物資的進出消耗都應做到手續齊全，計量準確，同時做好完整的原始記錄，定期或不定期進行財產清查。

第四條 企業流動負債的應計利息支出，計入財務費用。

企業長期負債的應計利息支出，籌建期間的，計入開辦費;開發期間，企業借入資金而不能直接計入某項開發成本的利息支出，計入開發成本;開發產品竣工驗收完工后，計入財務費用。

第五條 企業如發生因債權人特殊原因確定無法支付的應付款項，計入資本公積。

第六條 流動資產包括現金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應收及預付款項、存貨等。其中：其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金我;應收及預付款項包括應收銷貨款、其他應收款、應收票據、待攤費用、預付工程款、預付購貨款等。

第七條 企業應收票據應按照面值計價，貼現應收票據的實得款項與其面值的差額，計入財務費用。

第八條 企業終了，按照年末應收賬款余額的1%計提壞賬準備金，計入管理費用。發生的壞賬損失，沖減壞賬準備金。收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金。

第九條 存貨包括各種庫存材料(辦公耗材、開發經營材料)、庫存設備(如暖衛設備、通風設備、照明設備等)、低值易耗品、開發產品、出租開發產品、周轉房、在建開發產品等。

第十條 存貨按實際成本計價(采用先進先出法)。

第十一條 企業領用或發出低值易耗品按受益對象，采用五五攤銷法記入工程成本和管理費用。

第十二條 企業在用的出租房、周轉房按其耐用年分期平均攤入成本。

第十三條 低值易耗品是指單位價值在1000以上，2000元以上且在使用過程中保持實物形態不變的各用具物品等勞動資料，如工具、管理用具等。

第十四條 固定資產是指單位價值2000元以上且使用年限超過一年的房屋及建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等。不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作固定資產。

第十五條 固定資產按下列方法計價：

〈1〉購入的，按照買價加上支付的運費、保險費、包裝費、安裝調試費和繳納的稅金等計價。

〈2〉自行建造的，按照建造過程中實際發生的全部支出計價。

〈3〉改、擴建的，按照固定資產原價加上改、擴建改發生支出減去改、擴建過程中發生的固定資產變價收入后的余額計價。

第十六條 完工并已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，按照工程全部支出數估價轉入固定資產，并從交付使用次月起計提折舊;辦理竣工決算后，按其實際價值調整原估價入賬的固定資產原值和已計提折舊。

第十五條 企業計提固定資產折舊采用平均年限法，凈殘值率按照固定資產原值的5%確定。

平均年限法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：

年折舊率=(1-預計凈殘值率)/折舊年限*100%

月折舊率=年折舊率/1

2月折舊額=固定資產原值*月折舊率

第十七條 企業固定資產折舊，從固定資產投入使用月份的次月起，按月計提。停止使用的固定資產，從停用月份的次月起，停止計提折舊。提足折舊的逾齡固定資產不再計提折舊。

第十八條 企業發生的固定資產修理支出，發生不均衡的、數額較大的，采用待攤辦法。

第十九條 固定資產有償轉讓或清理報廢的變價收入扣除清理費用后的凈收益與其賬面凈值的差額，計入營業外收入或營業外支出。

第二十條 企業對固定資產每年盤點一次。盤盈的固定資產，按照原值減去估計累計折舊的凈收益，計入營業外收入;盤虧、毀損、報廢的固定資產，按其原值扣除累計折舊、變價收入、過失人或保險公司賠償以及殘值后的凈損失，計入營業外支出。

第二十一條 無形資產按取得時的實際成本計價，從開始受益之日起，按有效使用期限內平均攤入管理費用。

第二十二條 長期待攤費用主要包括開辦費、經營租賃方式租入的固定資產改良支出、攤銷期在1年以上的固定資產修理支出以及其他待攤費用等。

第二十三條 開辦費是指企業在籌建期間發生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費等，自生產、經營月份的次月起，按5年期限分期攤入管理費用;以經營租賃方式租入的固定資產改良支出，在租賃有效期內，分期記入管理費用。

第二十四條 房地產企業開發、銷售過程中發生的各項支出，按規定計入相關成本、費用。

第二十五條 企業開發產品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費及開發間接費用。

〈1〉土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

〈2〉前期工程費包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、七通一平等支出。

〈3〉建筑安裝工程費包括企業以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。

〈4〉基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

〈5〉公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

〈6〉開發間接費用是指企業所屬直接組織，管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等。

第二十六條 企業發生的銷售費用、管理費用和財務費用，計入當期損益。

〈1〉銷售費用是指企業在銷售產品過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用，包括應由企業負擔的保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、銷售傭金、開發產品銷售之前改裝修復費、看護費、采暖費以及專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及他經費。

〈2〉管理費用是指企業管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用，包括工會經費、職工教育經費、勞動保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招告待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢將損失，以及其他管理費用。

〈3〉財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，包括經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續費、以及企業籌資發生的其他財務費用。

第二十七條 職工福利費按照企業職工工資總額的14%提取，主要指職工的醫藥費(包括參加職工醫療保險交納的醫療保險費)，職工因公負傷赴外地就醫路費，職工生活困難補助，以及國家規定的其他福利支出。

第二十八條 待攤或預提費用，應遵循權責發生制和成本與收入配比的原則。企業一次支付，分期攤銷的待攤費用，按受益期攤銷期限一般不應超過12年個月。在費用尚未發生以前需從成本中預提的費用項目和標準，預提數與實際發生數發生差異時應及時調整提取標準，多提數應在年終沖減成本費用。預提費用當年能結清的，年終財務決算不留余額;需要保留余額的，應在財務報告中予以說明。

第二十九條 企業營業收入包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入，以及其他業務收入。

第三十條 商品房、配套設施銷售和土地轉讓，在商品房、配套設施和土地等移交買主，并提交發票結算賬單時確認收入實現;代建工程應在工程竣工驗收、辦理財產交接手續、并將代建工程價款結算賬單提交委托單位時，結算賬單經委托單位簽證后，確認收入實現;出租房屋按合同、協議約定的承租方付租日期應付租金，確認收入實現。

第三十一條 企業發生的產品銷售退回、折讓或折扣，沖減銷售收入。

第三十二條 企業營業外收入和營業外支出是指與企業生產經營無直接關系的各項收入和支出。包括固定資產盤盈和出售凈收益，罰款收入以及其他非營業性收入。

第三十三條 企業發生的虧損，可以用下一的稅前利潤彌補，下一利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。5年內不足彌補的，用稅后利潤彌補。

第三十四條 企業稅后利潤，除國家另有規定者外，按下列順序進行分配：

〈1〉彌補以前虧損;

〈2〉提取法定盈余公積金，按稅后利潤扣除彌補以前虧損后的10%提取，達到注冊資金的50%可不再提取。

〈3〉向投資者分配利潤。

第三十五條 盈余公積金可用于彌補虧損或用于轉增資本金，轉增資本金后，企業法定盈余公積金一般不得低于注冊資金的25%。

第三十六條 企業財務報表包括資產負債表、損益表、費用明細表及財務情況說明書及有關附表。

第三十七條 財務情況說明書主要包括下列內容：生產經營狀況，利潤實現和分配、資金增減和周轉、財務收支、稅金繳納、各項財產變動情況。