第一篇：房地產公司收取購房誠意金的營業稅處理

房地產公司收取購房誠意金的營業稅處理

一房地產公司3月1日某樓盤正式開盤，每位欲購房戶需交納一萬元誠意金，才享有搖號選房的權利，規定在3月10日搖號并正式簽訂購房合同時，如簽訂合同則此誠意金抵充房款，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產公司所有，那么房地產公司收取誠意金時需要交納營業稅嗎？簽訂合同時因購房戶不簽合同導致的違約金要交營業稅嗎？

首先我們來了解一下誠意金的具體涵義，析其實質來解決問題，誠意金這一概念系來自港臺地區，我國法律上并沒有誠意金之說。

根據新修訂的《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第25條規定：納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，那么誠意金是否屬于預收帳款呢？我們再來了解一下預收帳款的定義，根據新會計準則，預收帳款科目指核算企業按照合同規定向購貨單位預收的款項，即預收帳款是建立在購貨合同基礎上的，對應于本例，即納稅人銷售不動產采取預收款方式的，所收到的預收款應當建立在購房合同基礎上，房地產公司3月1日收取誠意金時，顯然是尚未簽訂購房合同的。

有人認為此項誠意金屬于訂金或定金性質，我們認為所謂“定金”，其法律定義是指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。也即定金亦非預收帳款。那么另一個概念“訂金”呢？其實訂金并不是一個規范的概念，在法律上僅作為預付款的性質，是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。本例的誠意金屬于預付款嗎？購房戶尚沒有決定購房，何來的預付款？

由上述分析可見本例的誠意金均不屬于建立在購房合同上的預收款性質，因此房地產公司3月1日收取的誠意金不應作為預收帳款征收銷售不動產營業稅，如果3月10日購房者簽訂購房合同時，則建立在購房合同上的此一誠意金便符合了預收帳款的性質，此時應與其他房屋銷售價格與價外費用合并征收營業稅。如果購房者放棄簽訂合同，根據營業稅暫行條例規定的應稅范圍，房地產公司取得的此項收入并不屬于營業稅法所規定的應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產行為，即房地產公司所沒收的這筆違約金并不是建立在應稅行為基礎上的，因此不屬于營業稅征收范圍，不予征收營業稅。至于購房戶是否可以索回誠意金，則是相關民事法律的問題，購房戶可以在民事法律范圍內要求房地產商返還這筆預付款，因為本例中房地產商規定的不購房即沒收違約金的合同本質上違背了合同法。

第二篇：房地產開發企業收取誠意金、訂金等的稅務處理

房地產開發企業收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的財稅處理、納稅籌劃及風險提示

（作者：中國稅收籌劃師經濟學博士肖太壽）

房地產開發商為了緩解資金壓力，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，采取各種方式（申請書、承諾書、訂單等）、各種名目（誠意金、vip會員費等）收取購房準業主的款項，以滿足開發項目建設的資金需要。對這些資金應如何稅務處理呢，筆者在這進行分析。

（一）“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的會計處理 房地產開發企業為了加大促銷力度而向購房者收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”在會計上應在“預收賬款”還是在“其他應付款”會計科目反映呢？這要從會計準則中找到依據。根據新會計準則的規定，“預收賬款”科目是核算企業按照合同規定預收的款項，即預收賬款是建立在購銷合同基礎上的。而“其他應付款”科目是核算企業除應付票據、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應付利息、應付股利、應交稅費、長期應付款等以外的其他各項應付、暫收的款項。基于此規定，房地產企業收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”不是按照合同約定收取的，而是按照《訂房單》（或類似憑據）約定收取的，它不受《合同法》約束。僅具有暫收應付的性質，因此應該在“其他應付款“科目核算進行核算。

（二）“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的稅務處理

1、企業所得稅

國稅發〔2009〕31號文件第六條明確規定：企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。也就是說，房地產開發企業取得的企業所得稅應稅收入，應該以簽訂《預售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產開發企業與購房業主簽訂了《預售合同》或《銷售合同》，房地產開發企業收取了業主的款項（如定金、預付款等），均應該按照規定預繳企業所得稅；反之，房地產公司沒有與購房者簽訂相關合同，所收取的款項（如：訂金、誠意金、vip會員費等），是不需要繳納企業所得稅的。

2、營業稅

（1）《營業稅暫行條例》（下稱“條例”）第一條規定：“在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。”第十二條規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。”

（2）《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條規定：條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。

第二十五條規定：“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”（3）《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發〔1995〕156號）規定：營業稅暫行條例實施細則第二十八條規定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。從上述規定可以看出，房地產企業收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”是否繳納營業稅，取決于以下幾點：

應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項，應該繳納營業稅。而房地產企業收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，應稅行為根本就沒有發生。

房地產企業預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天，而“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”與“定金”是完全不同的兩個概念。沒有相關稅務文件規定“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”需要繳納營業稅，只有關于“定金”繳納營業稅的規定。書面合同確定的付款日期的當天，納稅人就具有了納稅義務。《城市商品房預售管理辦法》第十條、《商品房銷售管理辦法》第十六條均明確規定，房地產開發企業預售、銷售商品房需要簽訂書面合同。企業收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，是沒有簽訂《商品房銷售合同》的，也就說不上合同確定的付款日期了。由此可見，房地產開發企業向購房準業主收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，按照營業稅相關稅收政策規定，是不需要繳納營業稅的。

3、土地增值稅

按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定，對房地產開發企業實行預征土地增值稅制度。也就是說，房地產企業取得的銷售收入（含預售收入），是應該預繳土地增值稅的。從企業所得稅、營業稅的分析可知，房地產開發企業收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，既不是企業所得稅的應稅收入，也不是營業稅的應稅收入。因此，同樣也不是土地增值稅的應稅收入。按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定，土地增值稅的應稅收入，是指房地產開發企業轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。房地產企業實現銷售收入的基本條件是簽訂《預售合同》或《銷售合同》，企業收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”時，根本不具備簽訂合同的法定條件。對企業和購房者而言，“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”是不受《合同法》保護的，隨時均有可能退還。所以，“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”并不是房地產開發企業實現的收入，僅僅是暫收應付的款項。

因此，房地產開發企業收取的“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”，是不需要繳納土地增值稅的。

[案例]

某房地產開發企業于2010年8月通過拍賣方式獲取土地一宗，土地面積為10萬平方米，土地價款為1億元，約定于2010年11月付清。該公司擬建設電梯公寓20萬平方米、商鋪2萬平方米。2011年2月取得《施工許可證》開始施工建設，工期為18個月。3月中旬，工程正在進行地下室的施工，開發商還沒有獲取《商品房預售許可證》。許多購房準業主在“申請vip會員可以享受優惠房價”的誘惑下，沒有簽訂購房合同僅憑“vip會員申請書”，就紛紛繳付“誠意金”訂購房屋。該房地產公司共收取“誠意金”5000萬元，大大緩解了開發建設的資金壓力。那么，對于該房地產開發企業收取的“誠意金”5000萬元，應如何進行會計核算和稅務處理？

[分析]

從以上房地產開發企業收取“誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的財稅處理分析來看，對房地產開發企業在未取得《商品房預售許可證》、未與購房業主簽訂《商品房預售合同》的情況下，向購房業主收取的“誠意金”5000萬元，從會計處理角度看，應該納入?其他應付款“科目核算，而不應該在“預收賬款”科目核算；從稅務處理來看，“誠意金”5000萬元僅僅是暫收應付款項，根本不是應稅收入，不需要繳納企業所得稅、營業稅、土地增值稅。

（三）通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的納稅籌劃

由于房地產企業通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”可以起到融資的作用，解決房地產公司資金短缺的作用，同時又不要繳納營業稅、企業所得稅和土地增值稅的作用，因此，房地產公司完全可以在與業主沒有簽定《預售合同》或《銷售合同》之前通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”進行納稅籌劃，使房地產公司獲得一筆無息資金的使用。

（四）通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”進行納稅籌劃的風險提示

房地產企業在通過收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”進行納稅籌劃時必須明確以下幾點風險提示：

1、必須在與業主沒有簽定《預售合同》或《銷售合同》之前進行；

2、房地產企業必須要誠信，不能超越房地產開發企業現有的開發商品房數量而事由肆意擴大收取誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的數量，否則，會有非法集資的嫌疑。

第三篇：華匯購物廣場 誠意金收取協議

誠意金收取協議

甲方：呼倫貝爾華匯置業有限公司

地址：呼倫貝爾市海拉爾區東大街與橋頭街西南交匯處乙方：

地址：

因【華匯購物廣場】銷售商鋪事宜，甲、乙雙方就〖誠意金〗收取達成以下協議。

第一條關于誠意金

〖誠意金〗是乙方可以在【華匯購物廣場】內部認購期間以優惠價格購買華匯商鋪的唯一憑證。

第二條誠意金金額

〖誠意金〗標準為人民幣3000元整。

第三條誠意金轉定金

〖誠意金〗在乙方選購商鋪后，便成為認購定金的一部分，不足部分由乙方以現金支付補足。

第四條誠意金退回

如乙方最終未能在【華匯購物廣場】成功購鋪，則〖誠意金〗由甲方在指定時間內無息退回乙方。

第五條其它

本協議一式兩分。一經簽署即為生效。

甲方簽名：乙方簽名：

簽署時間：2007年月日簽署時間：2007年月日

第四篇：誠意金購房意向單確認稿

金泰·假日花城客戶購房意向單

編號：

甲方：陜西金泰恒業房地產有限公司（以下簡稱：甲方）

乙方：（以下簡稱：乙方）

通訊地址：郵編：聯系方式：身份證號碼：

意向戶型：

單元層號（戶型（面積； 單元層號（戶型（面積；單元層號（戶型（面積。

雙方約定：

1、乙方憑本人身份證交納誠意金領取《選房卡》，每張身份證只能領取一張《選房卡》，每張選房卡在內部認購時最多可選擇兩套房屋（但兩套房屋的購房人須與持卡人姓名一致），且每套房均需交納購房誠意金貳萬元并簽署《購房意向單》；如客戶本人未能到場者，須出示委托書及委托人與被委托人的身份證；

2、乙方憑《選房卡》可參加選房活動，具體放房時間及購買方式以銷售中心公示及銷售

人員電話通知為準，乙方須在規定時間攜帶《購房意向單》、誠意金收據、選房卡及身份證辦理相關手續；

3、《選房卡》號碼僅為登記號碼，具體選房順序須在選房前搖取確定；

4、乙方在本《購房意向單》上所簽署的姓名須與認購、簽約客戶姓名一致，不得進行更

名（直系親屬除外）；

5、乙方依據選房順序確定購買房屋后即簽署《認購書》，誠意金轉為定金，該購房意向單

同時收回；乙方成功認購本項目房屋時享受《意向登記單》優惠￥元人民幣，誠意金優惠折，上述優惠限于乙方在雙方約定的時間內簽約有效；

6、誠意金客戶參加內部認購，未選中房屋者可參加下一批放房選房，選房順序、價格及折扣優惠按照下次放房時規定執行；

7、放棄購買本項目的誠意金客戶，在項目正式開盤后十日內持《購房意向單》、交款收據及選房號碼卡至銷售中心填寫《退還購房誠意金申請書》。甲方在收到申請書十個工作日內電話通知乙方無息退還購房誠意金；

8、本購房意向單一式三份。

9、本協議最終解釋權歸陜西金泰恒業房地產開發有限公司所有。

甲方：陜西金泰恒業房地產有限公司乙方：

（蓋章）（簽字）

年月日年月日

置業顧問：

審核人員：

…………………………………………………………………………………………………… 附：認購日確認房號確認人簽字：

本購房意向單一式三聯，第一聯（白）開發公司；第二聯（黃）客戶；第三聯（粉）銷售公司

第五篇：按揭購房的會計處理

按揭購房的會計處理

按揭購房就是根據企業與房地產開發公司簽訂的合同，企業先支付首期購房款，如總房價的30%，剩余部分由企業將房產證抵押給銀行，向銀行貸款支付，然后企業分期歸還銀行。這里涉及的問題是企業對購入的房產如何進行會計處理？有三種方法可供選擇，一是按企業與房地產開發公司簽訂的合同金額來計價，按揭貸款實際支付的利息在交房前計入“在建工程”，交房后計入“財務費用”；第二是按企業與房地產開發公司簽訂的購房合同和與銀行簽訂的貸款合同確定的本息和來計價；第三是先按企業與房地產開發公司簽訂的合同金額來計價，以后支付銀行利息時再調整固定資產原價。筆者認為第一種方法最合理，因為按揭是公司的一項融資行為，按揭貸款是一項專門借款，利息費用應按《借款費用》準則處理，在資產交付前計入在建工程，交付后計入固定資產，根據實際支付的利息作賬務處理，提前還款少付的利息無需作賬務處理，以簡化會計核算。而第二種方法將融資發生的成本均予以資本化，且在提前還款的情況下要調整固定資產的原 價。第三種方法則是要隨著每期按揭款的支付而調整固定資產原價，這在實際工作中并不可行。第一種方法 具體的會計處理如下：

（1）購入房產時，按合同買價和確定的首付比例支付首期款及向銀行取得貸款后支付剩余的房款，借記“在建工程或固定資產”，貸記“銀行存款”。

（2）向銀行按揭貸入款項，借記“銀行存款”，貸記“長期借款”。

（3）向銀行支付利息（不論是采用等本還款還是等額還款的方式），借記“長期借款”、“在建工程或財務費用”，貸記“銀行存款”。