第一篇：房屋評估報告

房屋評估報告

本公司對張瑜（身份證：***596）所持有的位于合肥市濱湖新區嘉陵江路與廬州大道交口萬達攬湖苑10棟1902室房屋進行房屋評估。以下評估內容均已經過房產局以及中國人民銀行核實

1.建筑面積：101.74平方

2.房屋用途：住宅

3.房屋結構：鋼混

4.不動產權證號：合產字第（801101087）

5.房屋抵押情況：經過中國人民銀行房屋抵押登記管理處查詢，該房屋在6月15號抵押給厚澤金融抵押房貸處總額共計：132萬元整（壹佰叁拾貳萬元整）借款周期為6年零2個月。

日期：2017年9月10號

第二篇：房屋評估報告

房屋評估報告

第一部分 摘要

一、項目名稱

Xxxxxxxxx有限公司位于xxxxxx市xxxxxx區xxxxxx路xxxxxx號xxx層xxx平方米非住宿房屋的使用權抵押格評估。

二、委托估價方 委托方：Xxxxxxxxx

三、估價目的

為委托方對估價對象進行抵押貸款提供價格參考依據。

四、估價基準日 Xxxx年xx月XX日。

五、估價日期

XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日。

六、地價定義

根據土地估價的技術規程和項目的具體要求，本次評估的價格是指宗地于估價基準日XXXX年XX月XX日，在下列五項估價設定條件下的國有土地使用權價格。

1、設定房屋用途為非住宅，土地證載用途為非住宅。房屋實際用途為非住宅；

2、三層房屋批準房屋使用期限均為到XXXX年XX月XX日止，自估價基準日起剩余土地使用年限為XX年；

3、于估價基準日時，估價對象三層房屋均已設定抵押權，本次估價結果未圲估價對象已設定抵押權對評估值的影響。

七、估價結果

經估價人員現場查勘和對當地市場分析，按照地價估價的基本原則和估價程序，選擇合適的估價方法，估價得到待估宗地在估價設定用途，使用年限及開發程度條件下土地使用權于估價基準日的抵押價格為：

房屋1和房屋2及房屋3土地總面積XXXX平方米，總地價為XXXXX元。

廣XXXXXXXX有限公司

XXXX年XX月XX日

第三篇：房屋價值評估報告

房屋價值評估報告

一、估價對象

1.估價范圍：本次估價對象位于XX省XX市XX縣XX鎮XX村的一棟農家自居房。該房屋共有2層，建筑面積合計180平方米，附帶一個150平方米的庭院，土地使用權面積合計260平方米。

2.權益狀況：估價對象房屋已取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，無權利瑕疵。

3房產實物狀況.?土地狀況：

房屋位于XX省XX市XX縣XX鎮XX村。

基地形狀、地勢：地形近似矩形，形狀規整，地勢平坦，為漢中盆地地區。

地質、水文：地質、水文條件無不利影響，滿足建設要求。

開發程度：該地區達到?“五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊，場地平整）。

?建筑物和地上附著物狀況：

估價對象所在建筑物為兩層自居房一棟。鋼筋磚墻結構，建于2008年夏季，工程質量較好，外立面貼紅色花紋瓷磚，窗部為淡綠色鋁合金窗，外觀簡約大方，配備有1臺美的空調，配電、通訊以及相應設施設備齊全。南北方向的正房總高2層，東西方向的側房1層，每層高為3米。房內有齊全的家具設備。

本次評估該房屋的正房，建筑面積合計180平方米，各層實物狀況和建筑面積基本相同。每層一個客廳和4個臥室布局，局部有鋁合金隔斷，地面面、室內鋪木地磚，墻面乳膠漆粉刷，樓頂為現澆樓板，裝飾木門、鋁合金窗，衛生間墻地面鋪瓷磚，衛生潔具齊全。維護保養狀況較好，屬基本完好房，目前全部房間自用，使用狀況正常。

4.區位狀況

該區地處漢中盆地東南地區的洋縣，南頻漢江河依，北有綿延的秦嶺山脈，東距城固縣，西鄰自然風景優美的旅游勝地佛坪縣。歷史悠久，經濟繁榮。交通便利，有多條交通干線，108國道穿越此區。經濟較為繁榮，有多個貿易集市。該地主要從事農作物的生產，如水稻，玉米，花菜，小麥等，也是經濟作物“柑橘”的主要生產地，是有名的“桔園之鄉”。該地區的旅游資源也較為豐盛，有張騫、蔡倫、張良等歷史人物的故居。且近年興起的“漢中市油菜花節”也使此地的旅游業大為發展。

二、評估目的評估該房地產2014年4月的市場價值.三、評估基準日

二零一四年四月二日

四、評估原則

1、合法原則

2、替代原則

3、最高最佳使用原則

4、估價時點原則

5、客觀、公正、公平原則

五、評估方法

由于，該房屋為自己居住，不對外出租，所以并沒有什么收益。若采用成本法，則牽涉的相關材料和信息較多，由于資源有限，許多物料的價格無從得知。經相關的咨詢和市場調查，該農村地區內有許多類似房屋在近一兩年內的交易實例較多，因此本次估價擬采用市場比較法。

所謂市場比較法，即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

六、估價計算過程

1、選取比較案例

根據估價對象房屋的基本情況，通過市場調查了解，收集了與估價項目有關的市場交易實例若干個，同時，根據相關替代性原理，按用途相同或相近、地區相同、估價時點接近、交易情況正常的要求，選取了如下三個比較案例：

案例

房屋名稱

樓層

面積

交易價格

（元/平方米）

交易時間

A

某房屋

130平方米

1538

2013.6

B

某房屋

98平方米

1300

2012.12

C

山區遷戶安置房

140平方米

1786

2014.22、對比比較因素及確定比較因素指數

比較因素

估價對象

案例A（元/平方米）

案例B（元/平方米）

案例C（元/平方米）

交易價格

待求

1538

1300

1786

交易時間

近期

2013.6

2012.12

2014.2

交易情況

正常

正常

正常

正常

交通便捷度

一般

一般

一般

較高

形象及檔次

一般

一般

偏低

較高

設施設備

齊全

相仿

相仿

相仿

面積規模

180

130

140

新舊程度

已建5年

已建3年

已建10年

剛建成樓層結構

2層

2層

1層

2層

裝修

中檔

中檔

低檔

高檔

3、確定比較因素指數

比較因素

估價對象

案例A

案例B

案例C

交易價格

待求

1538

1300

1786

交易時間

交易情況

交通便捷度

形象及檔次

設施設備

面積規模

新舊程度

樓層結構

裝修

比準價格

1554

1514

1635

由于比較案例都在估價對象附近，可比性相當，而且修正后的比準價格離散程度不大，故采用算術平均法求取估價對象的比準單價:

（1554+1514+1635）÷3=1568元/平方米

本次估價對象為該房屋的正房2層，建筑面積合計180平方米，所以估價對象比準總價：

180平方米×1568元/平方米=282240元

七、估價結果確定

估價對象房屋于估價時點的抵押價值總額為：RMB282240元。

《房屋估價報告書》

一、房屋檔案

本次評估推出的案例是位于XX區XX路附近某小區的一處總建筑面積36.3平方米的住宅。

該房為混合結構，建成于1986年，使用面積約28平方米。

該房是多層住宅，共6層，估價對象所處第3層，戶型原是一室一廳共廚共衛，就是人們俗話說的團結戶，一梯三戶，后經原戶主改裝，現為一室一組一廚一衛，南北朝向，靠南有一陽臺。由于臥室連通靠南陽臺，因此，臥室的采光度好，房間明亮寬闊。房子經過簡單裝修。地面和墻壁都貼有防滑瓷磚。墻面完好無損，天花板無任何裂痕，不存在滲水、漏水現象，整體完好。

二、評估方法及結果

根據國家規定的估價規程和本次房產估價的實際情況，結合區域附近的房產市場價格，采用市場比較法估計價格，確定估價基準日2004年10月13日，估價對象為正常的房地產價值。

比較因素

估價對象

實例A

實例B

實例C

交易方式

交易售價

交易售價

交易售價

交易售價

交易時間

2004．10

2004．8

2003．11

2004．2

區

域

因

素

基礎設施狀況

優

優

優

良好

離市中心距離

近

近

近

近

交通便捷度

便捷

便捷

便捷

便捷

環境污染狀況

無

無

無

無

區域規劃

良好

良好

良好

良好

繁華程度

良好

良好

良好

一般

市政公共配套設施

良好

良好

良好

良好

個

別

因

素

物業建筑面積

相近

相近

相近

相近

物業形狀

規則

規則

規則

規則

規劃用途

住宅

住宅

住宅

住宅

實際用途

住宅

住宅

住宅

住宅

裝修情況

一般

一般

一般

一般

層高

多層

多層

多層

多層

物業管理

一般

一般

良好

優

物業公共配套設施

一般

一般

良好

優

綠化環保程度

一般

一般

良好

優

總額：小寫金額（單位：元）92000。

單價（單位：元／平方米）2530。

三、首恒點評

1．嚴格地說，二手房的交易市場與商品房交易市場之間沒有本質的差別，因此，該套住房的價值與該地區商品房的價格水平密切相關。近兩年來，武漢市建成區內的大部分地區的房價均處于穩中上升的狀態，新華路地區也是如此。1999年、2000年該地區房價在1900元至2800元／平方米之間，目前為3000元至4000元／平方米左右。特別是西北湖周邊高檔樓盤的推出對該區域房價有很大的帶動作用。

2．由于該房產位于新華路以西、建設大道以南，周邊不少的好的學校（市六中學），如為了讓子女接受較好的教育考慮，該地區具有一定潛在的價值。又離市中心商業區不遠，出門采購和娛樂十分的方便。周圍的商廈以百貨為主，高檔寫字樓云集，有利于帶動該區的人氣，使房產有增值潛力。

3．該小區由于建設時間較早，距今已18年，因此，小區在戶型設計、綠化停車、物業管理等方面與商品房相比均有較大差距，影響了該套住房的價格。從折舊的角度來看，該房產理論上成新率為74%，根據實地勘察結果顯示，由于房產建造時的材料技術的原因，其實體折舊大約為35%,不存在功能過剩。

綜上所述，主要由于以上原因，該住房目前的價格水平與該地段商品房的價格水平相比差距較大。

有關說明

1．本報告所依據的權屬及其他證明材料由委托方提供。

2．本報告的估價結果為估價基準日下的正常市場價格。隨著時間的推移，該價格需要做相應的調整直至重新評估。

3．報告的估價結果僅供委托方參考，具體售價由交易雙方決定。

4．本報告所測算出來的房地產價格92000元中不包括交易中雙方應交納的稅費部分。

5．為方便交易雙方參照使用，本報告書是由該房產的《估價結果報告》《估價技術報告》綜合簡化而成。

您如果需要該房產的《估價結果報告》《估價技術報告》書，請聯系我們。

僅供參考

第四篇：房屋評估報告是什么,如何征收維權

“我審理很多征收拆遷糾紛案件，原告（被征收人）那律師該說的沒說，不該說的說了一大堆……竟強調征收方法定代表人、一把手沒出庭了，就為讓委托人看，我把政府官員訓得一愣一愣的……事實上，最該打的是房屋評估報告！”——最高人民法院行政審判庭原審判長蔡小雪。

房屋評估報告，是決定被征收房屋價值，進而確定征收補償數額的直接決定因素。雖然不能認為報告金額等于實際金額，但無疑其對補償的最終結果具有決定性的重大影響。蔡小雪法官在日前舉辦的第五屆在鳴行政法治論壇上的上述權威觀點也與在明拆遷律師多年代理此類案件所獲得的認識不謀而合。然而在實踐中，房屋評估報告卻成為一個最易被輕輕帶過的重要問題，難以在征收維權的博弈中發揮其應有的重要作用。許多被征收人也對評估問題嗤之以鼻，認為評估都是虛假、違法的，但卻拿這種狀況沒有任何辦法，進而干脆不關心這事兒了。那么，評估報告究竟能為征收維權提供怎樣的助力呢？其中的難題難點，又該如何破解呢？

問題一：評估報告不可訴，怎么辦？

《國有土地上房屋征收評估辦法》第20、22條規定，被征收人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。《國有土地上房屋征收與補償條例》中也作了完全相同的規定。

據此，一些被征收人容易認為這樣的救濟渠道根本沒用，復核無非是重來一遍，結果也還是一樣；專家鑒定也意義不大，因為政府和評估機構都是一家子，專家的意見也自然不會違背政府的意愿。那么，評估報告真的沒有司法救濟的途徑么？

答案當然是否定的。《辦法》第22條還規定，在申請專家鑒定后，被征收人對補償仍有異議的，按照《條例》第二十六條規定處理。也就是說，被征收人有權在對征收補償決定 復核、專家鑒定結果的意見，而復議機關、法院應當對評估報告的合法性進行全面、細致的審查，并將此作為判斷補償決定是否合理合法的重要依據！

問題二：法院“不審”評估報告，正確么？

對此，蔡小雪法官給出了極為明確、干脆的回應：“不審查評估報告是錯誤的，這樣的法官是不合格的”！與會的在明拆遷律師指出，實踐中在訴征收補償決定的案件庭審中，法官根本不審報告。律師羅列出的報告存在的違法點不下10處，結果法官就一句話：報告你收到了沒有？沒收到，人家征收方立馬找來兩個人做見證人，作證你原告收到了。收到了，那你申請復核、專家鑒定了沒有？都維持了，那就以報告為準，其他的一律不審了。

實踐中這類現象是不正常的，反映了地方上司法不獨立的現實，法官不敢審查。但審與不審是法官的事兒，提與不提則是被征收人及其代理律師的事情。堅決提出評估報告所存在的法律問題，是必需的。一般而言，如果評估結果與房屋的實際市場價值的差距在15%以內，那么這個補償決定通常是不會被撤銷的；如果這個差距擴大到30%及以上，那就要考慮撤銷了。當然如果是評估得高了，那一般也是不動的，這種情況極少見。

而根據在明拆遷律師的經驗，評估價相比市場價低30%及以上的案件，在某些地區占比可以輕易超過90%！事實上，老百姓的征收補償被壓低，關鍵就在這份原本應當專業性、嚴謹性極強，實則只剩下幾張紙的評估報告上。

問題三：評估報告怎么打？法官、律師齊支招

對于具體的“打法”，參與研討的法官、律師提出了如下幾點可供廣大被征收人參考： 其一，審查評估機構和評估人員的評估資質。這個舉證責任應當在被告，原告不必過分擔心； 其二，審查評估機構的選定程序，根據《辦法》第4條之規定，評估機構首先應當由被征收人在規定時間內協商選定；協商不成的，進入投票、搖號、抽簽等隨機選定方式。無論如何，選定程序應當確保被征收人知情、參與；

其三，審查評估時點是否正確。《辦法》第10條規定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

其四，審查評估程序環節是否齊全、正確。《辦法》第12條規定，注冊房地產估價師要對房屋進行實地查勘，拍攝反映房屋內外部狀況的照片等影響資料，做好實地查勘記錄并妥善保管。

其五，審查是否存在弄虛作假情形。《辦法》第12條還規定，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。如被征收人拒絕簽字的，要有無利害關系的第三人作為見證人進行見證，將有關情況在報告中說明。實踐中這個簽字、蓋章環節極易存在虛假操作現象，大量被征收人的簽字都是偽造的，被征收人對評估之事毫不知情就要受單方面制作出來的報告的約束，這顯然是嚴重違法的惡劣情形。

根據《條例》第34條之規定，出具虛假或有重大差錯的評估報告的，機構、估價師本人都會面臨警告、罰款、吊銷資質、承擔民事賠償責任直至刑事責任的嚴重法律后果。實踐中法院曾因一行政機關在庭審中出具虛假的評估報告作為證據而給予其1萬元的處罰，收到了良好的社會反響。

在鳴行政法治論壇創始人楊在明律師指出，評估報告對于征收維權的博弈價值是巨大的，其重要性一再被廣大被征收人低估，這是需要立即從思想上、觀念上予以糾正的。理論上是如此，實踐審判中同樣是如此，那么深入研究相關法規規定，不斷嘗試尋找新的突破點，便是專業征收維權律師接下來要加大力度努力提升的地方。

第五篇：城市房屋拆遷評估報告

城市房屋拆遷評估報告模板(2009-02-08 13:46:33)標簽：城市房屋拆遷 評估實踐 分類：規范和模板

房地產估價報告

項目名稱：朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值評估

受托估價單位：北京****房地產評估有限責任公司

委托估價單位：****公司

估 價 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價報告編號：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值進行了評估。估價結果如下：

一、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，確定本次估價對象為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

三、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

四、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

北京****房地產評估有限責任公司

2008年**月**日

第二部分 估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規則、技術標準進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7、本報告由北京****房地產評估有限責任公司解釋。

參加本次估價的注冊房地產估價師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價假設和限制條件

1、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現狀利用為估價前提。

2、本報告結果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產市場變化及拆遷補償政策調整，該結果需作相應調整，甚至重估。

3、本報告結果不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

4、本報告是為拆遷補償服務的，估價結果僅作為拆遷補償的依據，不得用于其他用途。

5、未經估價機構書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內容。

6、本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第四部分 估價結果報告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象確定為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

五、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

六、價值定義

根據估價目的，本次房地產價值為房屋拆遷補償價值。根據《北京市國土資源和房屋管理局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號，以下簡稱《拆遷評估規則》）以及北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號，以下簡稱808號文件)，本次房屋拆遷補償價值由區位補償房價和房屋重置成新價構成。

1、區位補償房價。由基準地價和基準房價構成，基準地價是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。《拆遷評估規則》還規定：住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國土房管局規定的幅度內確定，并報市國土房管局備案。

2、房屋重置成新價。是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格，808號文件對如何確定房屋重置成新價作了詳細規定。

本次房屋拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

七、估價依據

（一）主要法律、法規、政策文件和技術規程

1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號）；

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》（主席令第29號）；

3、《中華人民共和國物權法》（主席令第62號）；

4、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）；

5、《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）；

7、《關于印發〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號）；

8、《關于印發〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號）；

9、《市國土房管局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號）;

10、北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號)；

11、《北京市建筑工程預算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價信息》（北京市建設工程造價管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘查、調查獲得的資料。

（略）

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產估價必須站在公正、保護雙方權益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產的價格時，如附近地區有若干相近效用的房地產的價格存在，則可依據“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關而又具有一定替代性的房地產作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當的修正得出估價對象的房地產價格。要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結果準確。

九、估價方法

根據估價目的及估價對象實際情況，本次采用成本法進行評估，房屋拆遷補償價計算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補償價

=區位補償房價+房屋重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+樓房重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+（樓房基本價格×樓房折余率+∑增項價格×增項折余率）×建筑面積×區域系數+裝修及附屬物重置成新價

1、基準地價。是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。根據《北京市國土資源和房屋管理局〈關于本市城市房屋拆遷評估中基準地價有關問題的批復〉》（京國土房管拆字[2002]1167號），《拆遷評估規則》有關基準地價水平的規定與《北京市人民政府〈關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知〉》（京政發[2002]32號）所確定的《北京市基準價格表》是基于同一時期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評估中基準地價水平，是在同一時期居住類型國有土地出讓、轉讓基準地價規定的幅度內，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的。可見，具體到某個拆遷評估項目中的基準地價需參照《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》，按照規定的程序，使用合理的評估方法確定。本次評估采用基準地價系數修正法、市場比較法、假設開發法綜合確定估價對象基準地價。

2、基準房價。是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。先根據《住宅房屋拆遷評估土地級別范圍》確定估價對象土地級別，然后在《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》中查取估價對象基準房價。

3、K。為容積率修正系數，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數（K）表》確定。現狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地產權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數據計算。規劃容積率r′根據《審定設計方案通知書》等相關規劃文件確定。

4、建筑面積。應依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權證》的，按標明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標明使用面積的，根據北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關于印發〈北京市職工購買拆遷范圍內公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計算，也可以按實際測量的建筑面積計算，涉及房屋公用面積分攤的，計算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分攤系數+居室面積

其中，分攤系數=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權屬證明文件的，按實際測量的建筑面積計算，方法同上。

5、樓房基本價格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內裝修，根據808號文件中的《住宅樓房基本價格表》確定。

6、樓房折余率。根據808號文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術平均值作為樓房折余率。

7、增項價格。增項是指由產權人統一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項價格在808號文件中的《增項價格表》中查取。

8、增項折余率。按808號文件中的《增項成新評定說明》執行。

9、區域系數。東城區、西城區、崇文區、宣武區、朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區八個城近郊區按1.0，其他遠郊區（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價。參照平房的裝修及附屬物評估方法，也可以根據定額據實估價。

11、對于在實際估價過程中與808號文件規定價格嚴重偏離的實物，由產權人或使用權人提供相應票據，估價人員按照市場價格結合實際情況進行作價。

十、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

十一、估價人員

（略）

十二、估價作業日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應用的有效期

本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第五部分 附件