第一篇：房屋質量缺陷損失評估報告

××區××路××小區××號樓××單元××號住宅

房屋質量缺陷損失評估報告

估價項目名稱：××區××路××小區××號樓××單元

××號住宅房屋質量缺陷損失價值評估

委

托

方：×××、×××（或××機構）

估

價 機 構：杜鳴聯合房地產評估（北京）有限公司 估

價 人 員：×××、×××、×××

估價作業日期：200×年×月××日至200×年×月××日 估價報告編號：京杜鳴估Q字［[2OO×］第××××號

目錄

目錄.............................................................................................2 致 委 托 人 函..................................................錯誤！未定義書簽。估 價 師 聲 明..................................................錯誤！未定義書簽。評估的假設和限制條件.......................................錯誤！未定義書簽。評 估 結 果 報 告............................................錯誤！未定義書簽。

一、委托人....................................................錯誤！未定義書簽。

二、評估機構................................................錯誤！未定義書簽。

三、房屋質量缺陷狀況.................................錯誤！未定義書簽。

四、評估目的.................................................................................五、評估時點.................................................................................六、房屋質量缺陷損失定義...........................................................七、評估依據.................................................................................八、評估原則.................................................................................九、評估方法.................................................................................十、評估結果.................................................................................十一、評估人員.............................................................................十二、評估作業期..........................................................................十三、評估報告應用的有效期.......................................................十四、有關說明.............................................................................評 估 技 術 報 告.............................................................................一、房屋質量缺陷狀況分析...........................................................二、評估方法選用..........................................................................三、評估測算過程..........................................................................四、評估結果確定.........................................錯誤！未定義書簽。附

件..................................................................................................致 委 托 人 函

×××先生（女士或××機構）（以下簡稱委托人）：

受貴方委托，我公司對貴方所有的位于北京市××區××路××小區××號樓××單元××號住宅的房屋質量缺陷損失價值（以下簡稱估價對象）進行了估價。

房屋質量缺陷損失狀況：×××先生（女士或××機構）（以下簡稱委托人）所有的位于北京市××區XX路××小區××號樓××單元××號住宅，該房屋

××××××； ××××××； ××××××。

評估目的：為委托人確定房屋質量缺陷損失的補償或賠償金額提供價值參考依據。

評估時點：200×年×月××日。

評估依據：全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及北京市人民政府有關部門頒布的有關法律、法規和政策文件；《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》(DBJ/T01-103-2005)；中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)；委托人提供的有關資料；我公司所掌握的北京房地產市場的有關資料及估價人員實地查勘、調查所獲取的資料。

評估結果：估價人員根據特定的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響房屋質量缺陷損失價值因素的基礎上，確定：××區××路××小區 ××號樓××單元××號住宅在評估時點的房屋質量缺陷損失價值為：

人民幣84.××萬元（大寫：人民幣捌拾肆萬×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小寫、大寫）

報告應用有效期：自本評估報告簽發之日200×年×月××日起至200 ×年×月××日的壹年內有效。

提交報告份數：共×份。

此致

杜鳴聯合房地產評估（北京）有限公司

法定代表人簽字：

200×年×月××日

估 價 師 聲 明

我們鄭重聲明：

1、我們在本評估報告中陳述的內容是真實、準確的。

2、本評估報告中的分析、意見和結論，是房地產估價師自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中己說明的假設和限制條件的限制。

3、房地產估價師與本估價報告的評估對象沒有任何利害關系，也與該估價對象相關的各方當事人沒有任何偏見和利害關系。

4、房地產估價師是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)和《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》(DBJ/T01-103-2005）的規定進行分析測算，形成意見和結論，撰寫本評估報告。

5、估價人員×××、×××已對本估價報告的評估對象的外觀、現狀進行了實地查勘；對現場難于觀察到的建筑物、設備內部質量不負檢測責任。

6、在本次評估中沒有得到本公司以外的他人的重要專業幫助。估價師 資格及證號 簽名蓋章

×××

中國注冊房地產估價師

注冊證號：××××××

×××

中國注冊房地產估價師

注冊證號：××××××

×××

評佑的假設和限制條件

1、本次評估是以評估對象能夠按目前用途持續使用為假設前提。

2、本次評估是以評估對象需要進行修復施工為假設前提。

3、本次評估是以委托方提供的《××××檢測報告或鑒定報告》（編號×××）、《×××修復方案》（編號×××）及有關資料為假設前提。

4、本評估報告所依據的委托人提供的有關資料，由委托人對其真實性、合法性和完整性負責，并承擔相應責任。

5、本評估結果為評估對象在200×年×月××日的損失價值，即在評估時點的最可能形成的補償價格，依據如下假設：

(1)補償或賠償當事各方的行為均是精明謹慎的；

(2）在評估時點前，相對于物業的特性和房地產市場的狀況而言，有合理的談判周期；

(3)在此周期內，北京市修繕施工市場行情、北京市房地產租賃市場行情在報告有效期內不發生大的波動；

(4)不考慮現金以外的其他補償或賠償形式。

6、本次評估僅考慮修復施工和房屋空置的損失價值，未考慮因房屋質量缺陷所引起的其他連帶損失。

7、本評估結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化及遇有自然力和其他不可抗力的影響。

評 估 結 果 報 告

一、委托人

×××先生（女士或××機構）

地址：北京市××區××路××小區××號樓××單元××號

二、評估機構

杜鳴聯合房地產評估（北京）有限公司 法定代表人：杜鳴

地址：北京市西城區西直門南大街2號成銘大廈C座三層 評估資質：國家建設部一級資質房地產價格評估機構

資質證號：××××

國土資源部全國執業資質土地評估中介機構 資質證號：××××

三、房屋質量缺陷狀況

評估對象為×××先生（女士或××機構）（以下簡稱委托人）所有的位于北京市××區××路××小區××號樓××單元××號房屋質量缺陷，該房屋總建筑面積×××.××平方米，出讓國有土地使用權面積××.××平方米。

1、區位狀況

區位狀況包括評估對象所處的位置（坐落）、交通、環境（景觀）、配套設施等。

(1)坐落：估價對象坐落在北京市××區××路××小區××號樓；西臨×××中路，南臨××大街；距北四環東路、北三環東路、輕軌×××站均約1公里。

(2)交通：估價對象地處三、四環路之間，交通便捷。附近有361、409、606路等多條公交線路通行并設站，方便到達市區各處，為居住在此地的居民提供自由的出行條件。

(3）環境：估價對象所在地×××地區，被人們稱為“××××的綠色家園”，是城市長期規劃的一大重點工程。市政府還將不斷投資改善地區的市政條件和周邊環境，不斷完善基礎設施和配套設施。另外，×××公園的全面開放以及周邊教育、商業、娛樂、酒店等配套的建成，都為該地區的繁榮和高品質的生活奠定了基礎。

(4）配套設施：該地區周邊分布有半島國際公寓、太陽星城、太陽國際公寓、UHN國際村、國展新座、新紀家園、恒川廣場、大中電器、京客隆超市、×××小學、×××中學、××醫院等多類型物業；商服公共配套設施齊全，市政基礎設施完善（參見附件一：估價對象位置示意圖）。

2、評估對象概況

××小區××號樓位于該小區的東側，建成于2005年上半年，為一套四室兩廳兩衛雙陽臺的居住居住用房，建筑面積×××.××平方米，分攤國有出讓土地使用權面積××.××平方米。

×××（裝修情況）×××

×××（目前使用情況）×××

3、房屋質量缺陷情況 ×××（部位、類型、程度）

4、修復方案 ××× ××× ××× ×××

四、評估目的

為委托人確定房屋質量缺陷損失的補償或賠償金額提供價值參考依據。

五、評估時點

200×年×月××日

六、房屋質量缺陷損失定義

由于評估對象房屋的實體、功能、環境等質量方面不符合國家現行技術標準、規范、設計文件或者房屋買賣合同約定的要求造成的房屋質量缺陷，求取在評估時點修復房屋質量缺陷所發生的修復工程的客觀費用作為其房屋質量缺陷損失金額，包括拆除費用、拆除物的殘值、修繕工程客觀成本、恢復工程客觀成本、直接經濟損失等。

七、評估依據

1、法律法規

全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及北京市人民政府有關部門頒布的有關法律、法規和政策文件；

2、技術規范

《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》(DBJ/TO1-103-2005)；中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)；

3、委托人提供的《××××檢測報告或鑒定報告》（編號×××）、《××××修復方案》（編號×××）及有關資料；

4、我公司所掌握的北京房地產市場的有關資料及估價人員實地查勘、調查所獲取的資料。

八、評估原則

本次評估以獨立、公正、客觀為最高指導準則，同時遵循以下評估原則：

1、合法原則；

2、最高最佳使用原則；

3、替代原則；

4、評估時點原則。

九、評估方法

評估人員在認真分析所掌握的資料并對實地進行查勘之后，根據評估對象可修復的實際狀況，遵照國家有關技術規范，具體選用成本法作為此次評估房屋質量缺陷損失的基本方法，這是基于以下考慮：選用成本法主要是對房屋質量缺陷修繕費用各個部分的構成進行分析，結合各項客觀成本的市場價值進行計算，綜合確定該房屋質量缺陷所造成的價值損失。

成本法的基本技術思路：求取在評估時點修復房屋質量缺陷所發生的各項費用和損失，包括拆除、修繕、恢復工程費用及由修復施工造成的直接經濟損失，并扣除拆除物可回收的殘值作為其評估價值。

十、評估結果

評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，在對評估對象進行實地查勘、了解當地房地產市場行情及綜合分析相關資料的基礎上，考慮了該房屋質量缺陷對房地產價值的影響，經周密準確的計算，確定在評估時點的房屋質量缺陷損失價值為：

人民幣84.××萬元（大寫：人民幣捌拾肆萬×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小寫、大寫）××× ×××

十一、評估人員

評估人員 資質及證號 簽字 ×××

中國注冊房地產估價師

注冊證號

×××

中國注冊房地產估價師

注冊證號

×××

中國注冊造價工程師

注冊證號

×××

十二、評估作業期

200×年×月××日至200×年×月××日

十三、評估報告應用有效期

自本評估報告簽發之日200×年×月××日起至200×年×月××日的壹年內有效。

十四、有關說明

1、本評估報告所依據的委托人提供的有關資料，由委托人對其真實性、合法性和完整性負責，并承擔相應責任。

2、本評估報告所得出的評估結果，僅供房屋質量缺陷損失當事各方參考，最終補償或賠償金額由當事各方確定。

3、委托人只可按照本評估報告的評估目的并合理使用，本報告不可用于其它用途。

4、本評估報告所得出的結果受到所設定的假設和限制條件的限制，特提請本報告使用人注意。

5、如果使用本評估結果的時間超過了報告應用的有效期，我們對此造成的損失不承擔任何責任。

6、本評估報告的全部或部分內容未經本公司同意，不得發表于任何公開媒體上。

7、本評估報告的最終解釋權屬于本公司。

評 估 技 術 報 告

一、房屋質量缺陷狀況分析

評估對象為×××先生（女士或××機構）（以下簡稱委托人）所有的位于北京市××區××路××小區××號樓××單元××號房屋質量缺陷，該房屋總建筑面積×××.××平方米，出讓國有土地使用權面積××.××平方米。

1、區位狀況

區位狀況包括評估對象所處的位置（坐落）、交通、環境（景觀）、配套設施等。

(1)坐落：估價對象坐落在北京市××區××路××小區××號樓；西臨×××中路，南臨××大街；距北四環東路、北三環東路、輕軌×××站均約1公里。

(2)交通：估價對象地處三、四環路之間，交通便捷。附近有361、409、606路等多條公交線路通行并設站，方便到達市區各處，為居住在此地的居民提供自由的出行條件。

(3）環境：估價對象所在地×××地區，被人們稱為“××××的綠色家園”，是城市長期規劃的一大重點工程。市政府還將不斷投資改善地區的市政條件和周邊環境，不斷完善基礎設施和配套設施。另外，×××公園的全面開放以及周邊教育、商業、娛樂、酒店等配套的建成，都為該地區的繁榮和高品質的生活奠定了基礎。

(4)配套設施：該地區周邊分布有半島國際公寓、太陽星城、太陽國際公寓、UHN國際村、國展新座、新紀家園、恒川廣場、大中電器、京客隆超市、×××小學、×××中學、××醫院等多類型物業；商服公共配套設施齊全，市政基礎設施完善（參見附件一：估價對象位置示意圖）。

2、評估對象概況

××小區××號樓位于該小區的東側，建成于2005年上半年，為一套四室兩廳兩衛雙陽臺的居住居住用房，建筑面積××.××平方米，分攤國有出讓土地使用權面積××.××平方米。

×××（裝修情況）×××

×××（目前使用情況）×××

3、房屋質量缺陷情況分析

根據委托人提供的×××（檢測報告），該質量缺陷××××（部位、類型、程度）

根據委托人提供的×××，該質量缺陷是由于××××，造成××××，致使××××，影響到××××，但仍保持在××××范圍內，未超出××××的技術標準×××（產生原因）

4、修復方案分析

根據委托人提供的×××（修復方案），該質量缺陷可通過××××進行修復（內容）

在修復期間會造成×××損失（修復對房屋空置的損失）會對該房屋室內×××（腳手架、粉塵、渣土、噪音、鄰近居室居住者）（修復對其他方面的影響）

經修復即可達到正常使用標準，不會遺留×××（修復達標后使用過程中對房屋實體、功能、環境的影響）

二、評估方法選用 評估人員在認真分析所掌握的資料并對實地進行查勘之后，根據評估對象可修復的實際狀況，遵照國家有關技術規范，具體選用成本法作為此次評估房屋質量缺陷損失的基本方法，這是基于以下考慮：選用成本法主要是對房屋質量缺陷修繕費用各個部分的構成進行分析，結合各項客觀成本的市場價值進行計算，綜合確定該房屋質量缺陷所造成的價值損失。

成本法的基本技術思路：求取在評估時點修復房屋質量缺陷所發生的各項費用和損失，包括拆除、修繕、恢復工程費用及由修復施工造成的直接經濟損失，并扣除拆除物可回收的殘值作為其評估價值。（詳細說明評估的技術路線和采用的方法及其理由）

根據《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》的有關規定，成本法的基本公式為：V＝C1-C2+C3+C4+C5 其中 V—房屋質量缺陷損失評估價值

Cl—拆除工程費用（含清運費用）C2—拆除物的殘值 C3—修繕工程的成本 C4—恢復工程的成本 C5一修復施工的直接經濟損失

三、評估測算過程

（詳細說明測算過程、參數確定等）

根據委托人提供的×××（修復方案），評估對象主要修復過程如下： 首先×××××××××；再將×××××××××；繼續×××××××××；最后×××××××××。

整個施工期約××天，養護期約××天。

1、拆除、修繕、恢復工程費用的計算 拆除、修繕、恢復工程費用（(Cl,C3, C4）包括人工費、材料費、機械設備使用費、間接費、利潤及稅金。

Cl、C3、C4三項的人工費、材料費、機械設備使用費依據《北京市房屋修繕工程預算定額》(2005年版）計算；

Cl、C3、C4三項的間接費是施工單位所必須的臨時設施、工作人員工資、勞動保護、辦公、檢測檢驗等費用，其取值以Cl、C3、C4三項的人工費、材料費、機械設備使用費的合計值為基數乘以合理費率確定；

Cl、C3、C4三項的利潤是施工單位所獲得的施工市場上的合理利潤，其取值以C1、C3、C4三項的人工費、材料費、機械設備使用費和間接費的合計值為基數乘以合理費率確定；

Cl、C3、C4三項的稅金是依法向國家上繳的金額，其取值以Cl、C3、C4三項的人工費、材料費、機械設備使用費、間接費、和利潤的合計值為基數乘以合理稅率確定；

拆除、修繕、恢復工程費用表（見下表）

2、拆除物殘值的計算

C2依據評估對象為鋼筋混凝土的特性，在修復過程中拆除下來的物料沒有其他利用價值，只能形成建筑垃圾，因此拆除物的殘值C2=0。

3、直接經濟損失的計算

可修復施工造成的直接經濟損失一般包括：房屋使用人周轉安置費用或房屋空置收益損失，施工后室內凈高降低、采光減少或使用面積減少等使用功能改變的損失，鄰近其他房屋的損壞補償，噪音等環節污染補償及其他損失補償。

本次房屋質量缺陷造成××××，不涉及××××，而且修復后其功能可以恢復，所以本次可修復施工造成的直接經濟損失確定為××××和××××。

依據估價師了解掌握的市場行情，確定評估對象的市場租金水平為人民幣××××元／建筑平方米（套）·月。

（可附測算過程）

施工期、養護期計××天，則 C5＝每天單價×期日＝××××（元）

4、房屋質量缺陷損失評估價值的計算

依據房屋質量缺陷損失評估的成本法的基本公式 V＝C1-C2＋C3＋C4＋C5 ＝××××（元）

四、評估結果確定

（詳細說明評估結果及其確定的理由）

評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，在對評估對象進行實地查勘、了解當地房地產市場行情及綜合分析相關資料的基礎上，考慮了該房屋質量缺陷對房地產價值的影響，經周密準確的計算，確定在評估時點的房屋質量缺陷損失價值為：

人民幣84.××萬元（大寫：人民幣捌拾肆萬×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小寫、大寫）××× ×××

附 件

附件一：評估對象位置示意圖 附件二：評估對象現狀照片 附件三：《房屋所有權證》復印件 附件四：《國有土地使用證》復印件 附件五：《國有土地使用權出讓合同》復印件 附件六：委托人企業法人營業執照復印件

附件七：房屋質量缺陷鑒定報告復印件（認可協議、評定報告、檢驗報告）（編號××××）

附件八：修復方案復印件（編號××××)附件九：評估機構營業執照復印件 附件十：評估機構資質證書復印件 附件十一：房地產估價師資格證書復印件

附件十二：（提供技術支持的）相關工程技術人員資格證書復印件

<房屋質量缺陷損失評估報告>案例樓主

阿號 發表于 搜房網酈島別墅

發現家中房頂或地面出現約2米長的大裂縫后，石景山時代廬峰7名業主將開發商北京城市開發有限公司告上石景山法院。幸運的是，案件審理期間業主趕上了建委出臺新政，即業主房屋的具體損失，可由評估公司一項項算出來，并具有法律效力。昨天，本市首份房損評估報告呈送給法院，法官再次開庭審理該案。業主普遍認為，評估報告確定的損失數額過低，但有總比沒有好。

評估報告給出損失數額

昨天，記者在法院看到本市首份《房屋質量缺陷損失報告》(簡稱房損評估報告)。報告有兩個核心內容。其一，確定了房屋的具體損失。報告說，房屋缺陷損失數額包括拆除、修繕、恢復房屋的成本和直接損失4項內容。估價師認為，房屋缺陷給每戶業主造成的損失為7480.3元。

其二，確定了房屋的貶值情況。估價師認為裂縫修復后，已具備使用功能，但在業主進行房屋轉讓時，可能會產生不利影響，造成房地產減值。估價人員根據現場觀測和對同類物業綜合分析，確定減值比例為房屋總價的2%到3%。

業主認為評估數額過低

法庭上，7名業主都認為評估報告確定的損失數額過低。業主李守清專門從事建筑裝修工作，也是此次維權業主中的骨干。李守清認為，報告提到施工造成的影響是以2天計算的，但實際上拆地板、澆注混凝土、墻壁刮膩子等等，整體計算至少也要16天。因此還有14天的損失沒有算進去。報告計算工程面積也只考慮了裂縫所占面積，沒考慮到維修對整個房間裝修的破壞和影響。李守清簡單計算后，認為合理價格至少1.2萬元，眾業主同意。難得和業主一致，開發商也承認2天的工期太短了。盡管損失評估過輕，業主還是認為有評估比沒有評估好。

開發商不認可房屋貶值

“我們同意報告中確認的缺陷損失，但不應承擔貶值損失。”開發商代理人表示，報告中稱修復后已經有使用功能，而貶值只有在房屋交易時會發生，“報告中說是‘可能產生不利’，那就是說可能沒有影響。”因此，該代理人認為，報告對是否貶值限定了條件，而且該費用沒有產生，不同意承擔。昨天，法官表示本案將在12月19日宣判。

無錫小天鵝股份有限公司

房屋拆遷損失估價項目

資產評估報告書寧永會評報字（2007）第030-1-F 號

YHCPA

南京永華會計師事務所有限公司

二00 七年八月八日

無錫小天鵝股份有限公司

房屋拆遷損失估價項目

資產評估報告書

寧永會評報字（2007）第030-1-F 號

Y

一、資產評估報告書摘要 H

C

P

A

無錫小天鵝股份有限公司

房屋拆遷損失估價項目

資產評估報告書

寧永會評報（2007）第030-1-F 號

摘 要 重要提示

以下內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估

項目

的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書文。

南京永華會計師事務所有限公司（以下簡稱“永華事務所”）接受無錫小天鵝股份有限公司的委托，根據國家資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照行業規范的資產評估方法，對無錫小天鵝股份有限公司拆遷損失估價項目而涉及的部分資產進行了評估，本所評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產在2007 年6 月30 日所表現的補償價值進行了評估。現將資產評估情況及評估結論報告 下：

評估結論匯總表

評估價值

項 目

面積m2

備注

（元）

土地使用權

113,708.09

41,844,480.00

房屋

96,580.40

79,213,582.00

構

筑

物

及

附

著

物

6,654,627.00

裝

修

3,919,645.00

停產、停業、固定

12,771,269.00 基數含租出廠房土地

設備移裝費用

資

產

總

計

144,403,603.00

請報告使用者認真閱讀報告特別事項說明。

本報告專為委托人所使用，并為本報告所列明的評估目的而作，報告的使用權屬委托方，未經其同意，不得向委托方和評估報告審查部門、法定使用者之外的單位和個人提供；除依據法律法規需公開的情形外，報告的全部或部分內容不得發表于任何公開的媒體上。

Y H C P A

二、資產評估報告書正文

Y H C P A

無錫小天鵝股份有限公司

房屋拆遷損失估價項目

資產評估報告書

寧永會評報（2007）第030-1-F 號無錫小天鵝股份有限公司：

南京永華會計師事務所有限公司接受無錫小天鵝股份有限公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法和操作規范，對無錫小天鵝股份有限公司拆遷損失估價項目而涉及的部分資產進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的資產評估程序對委托評估的資產實施了實地

查勘、市場調查與詢證，對委托評估資產在 年 月 日所表現的補償價值作出

2007 6 30

了評定估算。現將資產評估情況及評估結論報告 下：

()委托方及資產占有方概況

1、委托方及資產占有方

名

稱：

無錫小天鵝股份有限公司

注冊地址：

無錫國家高新技術產業開發區漢江路 號

法定代表人： 萬冠清

注冊資本：

36510.384 萬元人民幣

公司性質：

股份有限公司

2、歷史情況簡介

無錫小天鵝股份有限公司的前身始建于 1958 年。無錫小天鵝股份有限公司經江

蘇省體改委蘇體改生

號文批復組建為定向募集股份有限公司。

年 月

(1993)

253

1996 7

本公司經江蘇省人民政府(1996)52 號文批準，并經國務院證券委證委發(1996)14 號文

和深 市證券管理辦公室深證辦函

號文批準公開發行了

萬股 股并轉為

(1996)

4，7000

B

社會公眾公司。股發行共募集資金折合人民幣

萬元于

年 月正式在深

B

31,000 , 1996 7

證券交易所掛牌交易。股票簡稱“小天鵝 ”，股票代碼為“

”。

年

B

200418

1997 3

月本公司經中國證券監督管理委員會證監發字(1997)54 號文和證監發字(1997)55 號文

批準，采用“上網定價”發行方式，公開發行

萬股人民幣普通股包括

萬公

6000

（900

司職工股。股發行共募集資金人民幣

萬元，于

年 月正式在深 證券)

A

72,083

1997 3 交易所掛牌上市。股票簡稱“小天鵝 ”，股票代碼為“

”。

A

000418

年，中國第一臺全自動洗衣機在小天鵝誕生。多年的持續穩定發展，小

天鵝已成為世界上極少數能同時制造全自動波輪、滾筒、攪拌式全種類洗衣機的全球第三大洗衣機制造商。

公司的經營范圍家用電器及附件，工業陶瓷產品、環保型干洗設備、清洗機械設

:備、后續整理設備及零配件的制造、銷售及售后服務；洗滌服務；機械加工；經營本公司產品及技術的出口業務，經營生產所需要的原材料、機械設備及技術的進口業

Y H C P A務；開展對外合資經營合作生產及“三來一補”業務；家電技術服務；承包境外機電行業工程及境內國際招標工程等業務。

1978

(二)評估目的

根據資產評估委托書，對其因搬遷損失補償估價而涉及的截止

年 月 日

2007 6 30 的部分資產進行評估，為有關各方提供價值參考。

(三)評估范圍和對象

委托方約定評估的資產包括：

1、涉及拆遷的房屋、裝修、土地使用權及地上附著物等（不含 139 號土地證所載的辦公區域）。、按無錫市企業搬遷評估的有關規定計算的停產停業、搬遷和固定設備的移裝費用。

本次評估納入評估范圍的資產與委托方委托評估的資產范圍一。(四)評估基準日

本項目資產評估評估基準日是

年 月 日。

2007 6 30

本評估項目評估基準日的確定是委托方根據評估目的，與有關各方商定的，以便評估目的的實現。

本次評估所采用的價格是評估基準日的價格標準。

(五)評估原則

1．評估工作采用繼續使用公開市場假設； ．評估工作遵循獨立性、客觀性、科學性和專業性的工作原則及持續使用原則；

3．評估工作遵循貢獻原則、替代原則和預期原則等經濟原則。

(六)評估依據

(A)、法規依據

1.《資產評估操作規范意見（試行）》--96 年中評協制訂；

2.《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》--財政部財評字[99]91 號；

3.《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》；

4.《資產評估準則 基本準則》；

5.《中華人民共和國土地管理法》；

6.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；

7.無錫市的有關文件；

8.《資產評估準則-基本準則》；

9.《資產評估職業道德準則-基本準則》； 10.建設部《房屋完損等級評分標準》。

(B)、行為依據

1.資產評估委托書。Y H C P A

(C)、產權依據

企業提供的房屋所有權證、土地使用權證等。

(D)、取價依據

1.《中國資產評估價格信息》；

2.無錫市房屋拆遷估價規范；

3.其它有關資料。

(七)價值類型

1、價值類型

價值類型釋義：資產評估評估結果及其表現形式的價值屬性。

2、價值類型及其定義

根據本次評估目的，本次評估的價值類型定義為“補償價值”。

補償價值定義：補償價值是市場外價值，根據本次評估資產的不同類型，其“補償價值”的定義分別為：

（1）對房屋建筑物、構筑物、裝璜，其價值類型主要表現為“在用價值”；

“在用價值”是指將評估對象作為企業組成部分或要素資產按其正在使用方式和程度及其對所屬企業的貢獻為依據判斷的資產價值估計數額，而沒有考慮該資產作為獨立的資產所具有的效用及在公開市場上交易的情況對評估價值的影響。

（2）對土地使用權，其價值類型主要表現為按企業目前實際土地利用狀況、利用性質所表現的“市場基準價值”，其中，對國有劃撥土地使用權，按照有關規定在評估價值中扣除了“土地出讓金”部分。

（3）根據無錫市企業搬遷的有關規定，企業搬遷中的“停產停業損失”和“固定設備的移裝費用”按規定方法補償，本次評估范圍中上述部分的“補償價值”即為按規定方法計算的價值。

(八)評估假設和限制條件

1、委托方及資產占有方提供的資料真實、完整。

2、本次評估是基于現有的市場情況，不考慮今后市場發生重大變化和波動，經濟危機、通貨膨脹等因素。

3、本次評估目的（或對應的經濟行為）將會發生，在評估目的對應的經濟行為發生后，被評估資產的使用方式（可能用途、利用方式、利用效果）沒有較大的改變。

4、國家的產業政策、稅收政策、貨幣政策等宏觀經濟政策在評估基準日后，評估基準日有效期內沒有重大的變化。Y H C P A

(九)評估方法

1、評估方法

根據本次評估項目的特點，本次評估中，主要采用成本法。

（1）對房屋建筑物、構筑物、裝璜、，采用重置成本法；

（）對土地的評估采用“基準地價修正法”；

（）企業搬遷中的“停產停業損失”和“固定設備的移裝費用”，按根據無錫

市企業搬遷有關規定的方法計算。

2、評估的具體方法及過程

(A)關于房屋建筑物的評估

1、重置全價的確定

重置全價一般包含工程綜合造價、前期工程費用、配套規費、建設管理費用和資金成本等四部分組成。評估人員在對建筑物進行現場勘察分析的基礎上，依據無錫市房屋拆遷估價規范，按房屋基本重置價格及綜合費用確定重置全價。

2、成新率的確定

對于綜合成新率的測定主要采用年限法、完好分值評定法相結合共同確定。

A、建筑物壽命年限的考慮，根據房屋建筑物、構筑物的不同結構類型和使用用途，確定各類建筑物經濟壽命年限。

B、其次根據建筑物壽命年限和已使用年限按年限法計算出理論成新率；然后，評估師進入現場，根據“房屋完損等級評定標準”對主要建筑物進行實地勘察，對建筑物的結構、裝修和設施等組成部分的完好程度進行鑒定，以百分制評分，打出現場鑒定分；最后，對兩個值進行加權平均，得出該建筑物的綜合成新率。或者，根據實際情況對建筑物理論成新率進行修正。

成新率計算用尚可使用年限法計算理論成新率，公式為：

年限成新率 尚可使用年限建筑物壽命年限×

=

/

100%

綜合成新率 年限成新率×

完好分值率×

=

40%

60%

(B)關于土地使用權的評估

對納入本次評估范圍的無形資產—土地使用權，評估人員根據評估對象的土地位置、利用特點、估價目的及收集的資料，本次評估確定采用基準地價系數修正法進行評估。

計算公式為：土地使用權價格＝基準地價×期日修正系數×綜合修正系數×年期修正系數×土地取得方式修正系數。

(C)企業停產停業、搬遷和固定設備移裝費用

按根據無錫市企業搬遷有關規定，企業停產停業、搬遷和固定設備移裝費用按土地房產評估價扣除裝璜后的10%計算。Y H C P A

(十)評估過程

一、接收委托及準備階段

()

我們接受委托后對被評估企業進行了資產評估申報布置工作，此同時對被評估企業概況、資產類型、使用情況等情況向相關人員進行了了解和詢證，提出尚需提供的文件及資料清單。

向委托方詢問了有關本次評估的目的，評估基準日，確定評估范圍和評估對象，評估機構根據待估對象的特點，在對各項待評估資產進行初步了解后，制定評估方案，組織相應的評估人員。確定評估方法，根據資產的狀況分別確定相應的評估標準。

二、現場清查階段

()

資產占有方對評估對象進行了財產清查。根據我們提供的資產評估申報明細表的要求，企業對各項委評資產進行清查核對；

根據資產占有方提供的申報表資料，評估人員對委評資產進行了實地核查。

三、評定估算

()

在進行了現場勘查，核對了解的基礎上，根據調查的情況，評估人員收集和調查被評估資產的價格信息資料，計算確定評估值。

四、評估匯總

()

進行了評定計算后，進行匯總評估結論，編寫評估說明，根據初步評估結論，對其進行分析，判斷評估結論的合理性和可靠性。

五、提交報告

()

根據初步評估結論，與委托方交換意見，編寫評估報告，經復核后，出具評估報告書提交委托方。

(十)評估結論

在實施了上述資產評估程序和方法后，委托評估的部分資產在 年 月 日

2007 6 30

所表現的價值反映 下：

評估結論匯總表

評估價值

項 目

面積m2

備注

（元）

土地使用權

113,708.09

41,844,480.00

房屋

79,213,582.00

構

筑6,654,627.00

3,919,645.00

停產、停業、固定

12,771,269.00 基數含租出廠房土地

設備移裝費用

144,403,603.00

物

及

資

96,580.40

附

著

物

裝

修

產

總

計

Y H C P A

(十二)特別事項說明

1．無錫小天鵝股份有限公司位于無錫郊區山北鄉的一宗土地尚未領取土地使用權證，僅有征用土地的文件，本次評估按劃撥地使用權評估。

2．評估范圍不含錫北國用(03)第139號土地使用權證所載的辦公區域。

．評估范圍內資產以企業評估申報表的范圍為基準，結合評估人員現場勘查后確定；未列入“企業評估申報表”的不在本次評估范圍內。

(十三)評估基準日后的重大事項

截止評估報告提出日，評估人員未獲得評估基準日后有重大期后事項發生的證據資料。

(十四)其他事項說明

評估基準日后如發生下列事項須對資產的評估價值作 下調整：

1、若資產數量發生變化，應根據原評估方法對資產額進行相應調整；

2、若資產價格標準發生變化，并對資產評估價格已產生了明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估價值。

(十五)評估報告的法律效力

1．本報告所稱“評估價值”或“補償價值”按本評估報告中所定義的價值類型，在評估基準日所表現的特定經濟環境前提下，在評估基準日所表現的價值；南京永華會計師事務所有限公司對評估基準日后資產發生的重大變化不承擔發表意見的責任。評估結論僅適用于本報告所列示的評估特定目的，對于可否用于其他經濟行為未作探討；我們亦未考慮被評估資產因承擔的抵押、擔保事項，以及特殊的交易可能追加付出的價格等對評估價值的影響，亦未考慮資產出售時應承擔的費用和稅項、國家宏觀經濟政策發生變化以及遇自然力或其他不可抗力對資產價值的影響；

．評估報告除有特別陳述外，以資產占有方提供的申報材料及附列資料真實性為前提。委托方應按國家有關規定使用本資產評估報告書；

．注冊資產評估師對評估對象的法律權屬狀況給予了必要的關注，但不構成對評估對象的法律權屬任何形式的保證。

．評估報告的分析和結論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎上形成的，僅在評估報告設定的評估假設和限制條件下成立。

．根據國家有關部門的規定，本評估報告書評估結論自評估基準日起有效期為

一年（從

年 月 日至

年 月 日止），若評估基準日后發生期后事

2007 6 30

2008 6 29

項，應按評估報告的有關方法作相應的調整，在超過一年有效期或雖在有效期內，但評估目的已改變需進行重新評估；

．本評估報告書的評估結論僅供委托方為本次評估目的使用和送交財產評估主管部門審查使用；評估報告書的使用權為委托方所有。我所除依據法律需公開的規定外，本評估報告書不向委托方和報告審查部門之外的其他單位或個人提供評估報告書Y H C P A的全部或部分內容，亦不發表于任何公開媒體上。

(十六)評估報告提出日期

評估報告提交日期為

年 月 日。

2007

（本頁以下空白！）

Y H C P

A

三、資產評估明細表 Y H C P A

Y H

C P

A

拆遷綜合評估結果匯總表

評估基準日：2007年6月30 日

表1

資產占有單位名稱：無錫小天鵝股份有限公司

共1頁第1頁

評估價值

序號

項 目

面積m2

(萬元)

1土地使用權

4,184.45

2房屋

7,921.36 3

構665.46

4391.96

停產、停業、固定

筑

物

及

附

裝

96,580.40 著

物

修

113,708.09

1,277.13

設備移裝費用

不

可

搬

遷

設

備

搬

遷

損

失

5,088.95

資

產

總

計

19,529.31

拆遷綜合評估結果匯總表

評估基準日：2007年6月30 日

表1

資產占有單位名稱：無錫小天鵝股份有限公司

共1頁第1頁

評估價值

評估價值 序號

項 目

面積m2

(元)

(元)

1土地使用權

41,844,480.00

2房屋

79,213,582.00

3構

筑6,654,627.00

43,919,645.00

停產、停業、固定

12,771,269.00 基數含租出廠房土地

設備移裝費用

物

及

113,708.09

96,580.40

附

著

物

裝

修

資產總計

144,403,603.00

無形資產 土地使用權清查評估明細表

評估基準日：2007年6月30 日

表2

共1頁第1頁

資產占有單位名稱：無錫小天鵝股份有限公司

金額單位：人民幣元

用地性 準用年

序號

土地權證編號

土地位置

取得日期

開發程度 面積（m2）

評估價值

備注

質

限

錫北國用(04)第80號

無錫北塘區惠錢路67號A區

2003.4.1

工業

5通1平

4,290.50

1,862,000.00

錫北國用(04)第79號

2003.4.1

工業

25,619,000.00

錫北國用(03)第139號

2003.4.23

工業

劃撥 錫北國用(96)第2號

1996.4.29

工業

7,661,480.00 劃撥

無

1997年

工業

6,702,000.00 劃撥

113,708.09 41,844,480.00

無錫北塘區惠錢路67號B區

5通1平

55,247.00

無錫北塘區惠錢路67號

5通1平

無錫北塘區惠錢路67號東廠區

5通1平

28,893.80

無錫郊區山北鄉

5通1平

25,276.79

合計

資產占有單位填表人：徐斌等

填表日期：2007年7月5 日

評估人員：馮艷等

固定資產 房屋建筑物清查評估明細表

評表3

共2頁第1頁 估基

準

日

：

2007

年

月

日

資產占有單位名稱：無錫小天鵝股份有限公司

金額單位：人民幣元

建成 建筑面

評估價值

序號

權證編號

建筑物名稱

幢號

結構

增值率%

備注

第二篇：房屋質量缺陷損失評估報告

××區××路××小區××號樓××單元××號住宅

房屋質量缺陷損失評估報告

估價項目名稱：××區××路××小區××號樓××單元

××號住宅房屋質量缺陷損失價值評估

委

托

方：×××、×××（或××機構）

估

價 機 構：杜鳴聯合房地產評估（北京）有限公司 估

價 人 員：×××、×××、×××

估價作業日期：200×年×月××日至200×年×月××日 估價報告編號：京杜鳴估Q字［[2OO×］第××××號

目錄

目錄.............................................................................................2 致 委 托 人 函..................................................錯誤！未定義書簽。估 價 師 聲 明..................................................錯誤！未定義書簽。評估的假設和限制條件.......................................錯誤！未定義書簽。評 估 結 果 報 告............................................錯誤！未定義書簽。

一、委托人....................................................錯誤！未定義書簽。

二、評估機構................................................錯誤！未定義書簽。

三、房屋質量缺陷狀況.................................錯誤！未定義書簽。

四、評估目的.................................................................................五、評估時點.................................................................................六、房屋質量缺陷損失定義...........................................................七、評估依據.................................................................................八、評估原則.................................................................................九、評估方法.................................................................................十、評估結果.................................................................................十一、評估人員.............................................................................十二、評估作業期..........................................................................十三、評估報告應用的有效期.......................................................十四、有關說明.............................................................................評 估 技 術 報 告.............................................................................一、房屋質量缺陷狀況分析...........................................................二、評估方法選用..........................................................................三、評估測算過程..........................................................................四、評估結果確定.........................................錯誤！未定義書簽。附

件..................................................................................................致 委 托 人 函

×××先生（女士或××機構）（以下簡稱委托人）：

受貴方委托，我公司對貴方所有的位于北京市××區××路××小區××號樓××單元××號住宅的房屋質量缺陷損失價值（以下簡稱估價對象）進行了估價。

房屋質量缺陷損失狀況：×××先生（女士或××機構）（以下簡稱委托人）所有的位于北京市××區XX路××小區××號樓××單元××號住宅，該房屋

××××××； ××××××； ××××××。

評估目的：為委托人確定房屋質量缺陷損失的補償或賠償金額提供價值參考依據。

評估時點：200×年×月××日。

評估依據：全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及北京市人民政府有關部門頒布的有關法律、法規和政策文件；《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》(DBJ/T01-103-2005)；中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)；委托人提供的有關資料；我公司所掌握的北京房地產市場的有關資料及估價人員實地查勘、調查所獲取的資料。

評估結果：估價人員根據特定的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響房屋質量缺陷損失價值因素的基礎上，確定：××區××路××小區 ××號樓××單元××號住宅在評估時點的房屋質量缺陷損失價值為：

人民幣84.××萬元（大寫：人民幣捌拾肆萬×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小寫、大寫）

報告應用有效期：自本評估報告簽發之日200×年×月××日起至200 ×年×月××日的壹年內有效。

提交報告份數：共×份。

此致

杜鳴聯合房地產評估（北京）有限公司

法定代表人簽字：

200×年×月××日

估 價 師 聲 明

我們鄭重聲明：

1、我們在本評估報告中陳述的內容是真實、準確的。

2、本評估報告中的分析、意見和結論，是房地產估價師自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中己說明的假設和限制條件的限制。

3、房地產估價師與本估價報告的評估對象沒有任何利害關系，也與該估價對象相關的各方當事人沒有任何偏見和利害關系。

4、房地產估價師是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)和《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》(DBJ/T01-103-2005）的規定進行分析測算，形成意見和結論，撰寫本評估報告。

5、估價人員×××、×××已對本估價報告的評估對象的外觀、現狀進行了實地查勘；對現場難于觀察到的建筑物、設備內部質量不負檢測責任。

6、在本次評估中沒有得到本公司以外的他人的重要專業幫助。估價師 資格及證號 簽名蓋章

×××

中國注冊房地產估價師

注冊證號：××××××

×××

中國注冊房地產估價師

注冊證號：××××××

×××

評佑的假設和限制條件

1、本次評估是以評估對象能夠按目前用途持續使用為假設前提。

2、本次評估是以評估對象需要進行修復施工為假設前提。

3、本次評估是以委托方提供的《××××檢測報告或鑒定報告》（編號×××）、《×××修復方案》（編號×××）及有關資料為假設前提。

4、本評估報告所依據的委托人提供的有關資料，由委托人對其真實性、合法性和完整性負責，并承擔相應責任。

5、本評估結果為評估對象在200×年×月××日的損失價值，即在評估時點的最可能形成的補償價格，依據如下假設：

(1)補償或賠償當事各方的行為均是精明謹慎的；

(2）在評估時點前，相對于物業的特性和房地產市場的狀況而言，有合理的談判周期；

(3)在此周期內，北京市修繕施工市場行情、北京市房地產租賃市場行情在報告有效期內不發生大的波動；

(4)不考慮現金以外的其他補償或賠償形式。

6、本次評估僅考慮修復施工和房屋空置的損失價值，未考慮因房屋質量缺陷所引起的其他連帶損失。

7、本評估結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化及遇有自然力和其他不可抗力的影響。

評 估 結 果 報 告

一、委托人

×××先生（女士或××機構）

地址：北京市××區××路××小區××號樓××單元××號

二、評估機構

杜鳴聯合房地產評估（北京）有限公司 法定代表人：杜鳴

地址：北京市西城區西直門南大街2號成銘大廈C座三層 評估資質：國家建設部一級資質房地產價格評估機構

資質證號：××××

國土資源部全國執業資質土地評估中介機構 資質證號：××××

三、房屋質量缺陷狀況

評估對象為×××先生（女士或××機構）（以下簡稱委托人）所有的位于北京市××區××路××小區××號樓××單元××號房屋質量缺陷，該房屋總建筑面積×××.××平方米，出讓國有土地使用權面積××.××平方米。

1、區位狀況

區位狀況包括評估對象所處的位置（坐落）、交通、環境（景觀）、配套設施等。

(1)坐落：估價對象坐落在北京市××區××路××小區××號樓；西臨×××中路，南臨××大街；距北四環東路、北三環東路、輕軌×××站均約1公里。

(2)交通：估價對象地處三、四環路之間，交通便捷。附近有361、409、606路等多條公交線路通行并設站，方便到達市區各處，為居住在此地的居民提供自由的出行條件。

(3）環境：估價對象所在地×××地區，被人們稱為“××××的綠色家園”，是城市長期規劃的一大重點工程。市政府還將不斷投資改善地區的市政條件和周邊環境，不斷完善基礎設施和配套設施。另外，×××公園的全面開放以及周邊教育、商業、娛樂、酒店等配套的建成，都為該地區的繁榮和高品質的生活奠定了基礎。

(4）配套設施：該地區周邊分布有半島國際公寓、太陽星城、太陽國際公寓、UHN國際村、國展新座、新紀家園、恒川廣場、大中電器、京客隆超市、×××小學、×××中學、××醫院等多類型物業；商服公共配套設施齊全，市政基礎設施完善（參見附件一：估價對象位置示意圖）。

2、評估對象概況

××小區××號樓位于該小區的東側，建成于2005年上半年，為一套四室兩廳兩衛雙陽臺的居住居住用房，建筑面積×××.××平方米，分攤國有出讓土地使用權面積××.××平方米。

×××（裝修情況）×××

×××（目前使用情況）×××

3、房屋質量缺陷情況 ×××（部位、類型、程度）

4、修復方案 ××× ××× ××× ×××

四、評估目的

為委托人確定房屋質量缺陷損失的補償或賠償金額提供價值參考依據。

五、評估時點

200×年×月××日

六、房屋質量缺陷損失定義

由于評估對象房屋的實體、功能、環境等質量方面不符合國家現行技術標準、規范、設計文件或者房屋買賣合同約定的要求造成的房屋質量缺陷，求取在評估時點修復房屋質量缺陷所發生的修復工程的客觀費用作為其房屋質量缺陷損失金額，包括拆除費用、拆除物的殘值、修繕工程客觀成本、恢復工程客觀成本、直接經濟損失等。

七、評估依據

1、法律法規

全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及北京市人民政府有關部門頒布的有關法律、法規和政策文件；

2、技術規范

《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》(DBJ/TO1-103-2005)；中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)；

3、委托人提供的《××××檢測報告或鑒定報告》（編號×××）、《××××修復方案》（編號×××）及有關資料；

4、我公司所掌握的北京房地產市場的有關資料及估價人員實地查勘、調查所獲取的資料。

八、評估原則

本次評估以獨立、公正、客觀為最高指導準則，同時遵循以下評估原則：

1、合法原則；

2、最高最佳使用原則；

3、替代原則；

4、評估時點原則。

九、評估方法

評估人員在認真分析所掌握的資料并對實地進行查勘之后，根據評估對象可修復的實際狀況，遵照國家有關技術規范，具體選用成本法作為此次評估房屋質量缺陷損失的基本方法，這是基于以下考慮：選用成本法主要是對房屋質量缺陷修繕費用各個部分的構成進行分析，結合各項客觀成本的市場價值進行計算，綜合確定該房屋質量缺陷所造成的價值損失。

成本法的基本技術思路：求取在評估時點修復房屋質量缺陷所發生的各項費用和損失，包括拆除、修繕、恢復工程費用及由修復施工造成的直接經濟損失，并扣除拆除物可回收的殘值作為其評估價值。

十、評估結果

評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，在對評估對象進行實地查勘、了解當地房地產市場行情及綜合分析相關資料的基礎上，考慮了該房屋質量缺陷對房地產價值的影響，經周密準確的計算，確定在評估時點的房屋質量缺陷損失價值為：

人民幣84.××萬元（大寫：人民幣捌拾肆萬×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小寫、大寫）××× ×××

十一、評估人員

評估人員 資質及證號 簽字 ×××

中國注冊房地產估價師

注冊證號

×××

中國注冊房地產估價師

注冊證號

×××

中國注冊造價工程師

注冊證號

×××

十二、評估作業期

200×年×月××日至200×年×月××日

十三、評估報告應用有效期

自本評估報告簽發之日200×年×月××日起至200×年×月××日的壹年內有效。

十四、有關說明

1、本評估報告所依據的委托人提供的有關資料，由委托人對其真實性、合法性和完整性負責，并承擔相應責任。

2、本評估報告所得出的評估結果，僅供房屋質量缺陷損失當事各方參考，最終補償或賠償金額由當事各方確定。

3、委托人只可按照本評估報告的評估目的并合理使用，本報告不可用于其它用途。

4、本評估報告所得出的結果受到所設定的假設和限制條件的限制，特提請本報告使用人注意。

5、如果使用本評估結果的時間超過了報告應用的有效期，我們對此造成的損失不承擔任何責任。

6、本評估報告的全部或部分內容未經本公司同意，不得發表于任何公開媒體上。

7、本評估報告的最終解釋權屬于本公司。

評 估 技 術 報 告

一、房屋質量缺陷狀況分析

評估對象為×××先生（女士或××機構）（以下簡稱委托人）所有的位于北京市××區××路××小區××號樓××單元××號房屋質量缺陷，該房屋總建筑面積×××.××平方米，出讓國有土地使用權面積××.××平方米。

1、區位狀況

區位狀況包括評估對象所處的位置（坐落）、交通、環境（景觀）、配套設施等。

(1)坐落：估價對象坐落在北京市××區××路××小區××號樓；西臨×××中路，南臨××大街；距北四環東路、北三環東路、輕軌×××站均約1公里。

(2)交通：估價對象地處三、四環路之間，交通便捷。附近有361、409、606路等多條公交線路通行并設站，方便到達市區各處，為居住在此地的居民提供自由的出行條件。

(3）環境：估價對象所在地×××地區，被人們稱為“××××的綠色家園”，是城市長期規劃的一大重點工程。市政府還將不斷投資改善地區的市政條件和周邊環境，不斷完善基礎設施和配套設施。另外，×××公園的全面開放以及周邊教育、商業、娛樂、酒店等配套的建成，都為該地區的繁榮和高品質的生活奠定了基礎。

(4)配套設施：該地區周邊分布有半島國際公寓、太陽星城、太陽國際公寓、UHN國際村、國展新座、新紀家園、恒川廣場、大中電器、京客隆超市、×××小學、×××中學、××醫院等多類型物業；商服公共配套設施齊全，市政基礎設施完善（參見附件一：估價對象位置示意圖）。

2、評估對象概況

××小區××號樓位于該小區的東側，建成于2005年上半年，為一套四室兩廳兩衛雙陽臺的居住居住用房，建筑面積××.××平方米，分攤國有出讓土地使用權面積××.××平方米。

×××（裝修情況）×××

×××（目前使用情況）×××

3、房屋質量缺陷情況分析

根據委托人提供的×××（檢測報告），該質量缺陷××××（部位、類型、程度）

根據委托人提供的×××，該質量缺陷是由于××××，造成××××，致使××××，影響到××××，但仍保持在××××范圍內，未超出××××的技術標準×××（產生原因）

4、修復方案分析

根據委托人提供的×××（修復方案），該質量缺陷可通過××××進行修復（內容）

在修復期間會造成×××損失（修復對房屋空置的損失）會對該房屋室內×××（腳手架、粉塵、渣土、噪音、鄰近居室居住者）（修復對其他方面的影響）

經修復即可達到正常使用標準，不會遺留×××（修復達標后使用過程中對房屋實體、功能、環境的影響）

二、評估方法選用 評估人員在認真分析所掌握的資料并對實地進行查勘之后，根據評估對象可修復的實際狀況，遵照國家有關技術規范，具體選用成本法作為此次評估房屋質量缺陷損失的基本方法，這是基于以下考慮：選用成本法主要是對房屋質量缺陷修繕費用各個部分的構成進行分析，結合各項客觀成本的市場價值進行計算，綜合確定該房屋質量缺陷所造成的價值損失。

成本法的基本技術思路：求取在評估時點修復房屋質量缺陷所發生的各項費用和損失，包括拆除、修繕、恢復工程費用及由修復施工造成的直接經濟損失，并扣除拆除物可回收的殘值作為其評估價值。（詳細說明評估的技術路線和采用的方法及其理由）

根據《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》的有關規定，成本法的基本公式為：V＝C1-C2+C3+C4+C5 其中 V—房屋質量缺陷損失評估價值

Cl—拆除工程費用（含清運費用）C2—拆除物的殘值 C3—修繕工程的成本 C4—恢復工程的成本 C5一修復施工的直接經濟損失

三、評估測算過程

（詳細說明測算過程、參數確定等）

根據委托人提供的×××（修復方案），評估對象主要修復過程如下： 首先×××××××××；再將×××××××××；繼續×××××××××；最后×××××××××。

整個施工期約××天，養護期約××天。

1、拆除、修繕、恢復工程費用的計算 拆除、修繕、恢復工程費用（(Cl,C3, C4）包括人工費、材料費、機械設備使用費、間接費、利潤及稅金。

Cl、C3、C4三項的人工費、材料費、機械設備使用費依據《北京市房屋修繕工程預算定額》(2005年版）計算；

Cl、C3、C4三項的間接費是施工單位所必須的臨時設施、工作人員工資、勞動保護、辦公、檢測檢驗等費用，其取值以Cl、C3、C4三項的人工費、材料費、機械設備使用費的合計值為基數乘以合理費率確定；

Cl、C3、C4三項的利潤是施工單位所獲得的施工市場上的合理利潤，其取值以C1、C3、C4三項的人工費、材料費、機械設備使用費和間接費的合計值為基數乘以合理費率確定；

Cl、C3、C4三項的稅金是依法向國家上繳的金額，其取值以Cl、C3、C4三項的人工費、材料費、機械設備使用費、間接費、和利潤的合計值為基數乘以合理稅率確定；

拆除、修繕、恢復工程費用表（見下表）

2、拆除物殘值的計算

C2依據評估對象為鋼筋混凝土的特性，在修復過程中拆除下來的物料沒有其他利用價值，只能形成建筑垃圾，因此拆除物的殘值C2=0。

3、直接經濟損失的計算

可修復施工造成的直接經濟損失一般包括：房屋使用人周轉安置費用或房屋空置收益損失，施工后室內凈高降低、采光減少或使用面積減少等使用功能改變的損失，鄰近其他房屋的損壞補償，噪音等環節污染補償及其他損失補償。

本次房屋質量缺陷造成××××，不涉及××××，而且修復后其功能可以恢復，所以本次可修復施工造成的直接經濟損失確定為××××和××××。

依據估價師了解掌握的市場行情，確定評估對象的市場租金水平為人民幣××××元／建筑平方米（套）·月。

（可附測算過程）

施工期、養護期計××天，則 C5＝每天單價×期日＝××××（元）

4、房屋質量缺陷損失評估價值的計算

依據房屋質量缺陷損失評估的成本法的基本公式 V＝C1-C2＋C3＋C4＋C5 ＝××××（元）

四、評估結果確定

（詳細說明評估結果及其確定的理由）

評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，在對評估對象進行實地查勘、了解當地房地產市場行情及綜合分析相關資料的基礎上，考慮了該房屋質量缺陷對房地產價值的影響，經周密準確的計算，確定在評估時點的房屋質量缺陷損失價值為：

人民幣84.××萬元（大寫：人民幣捌拾肆萬×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小寫、大寫）××× ×××

附 件

附件一：評估對象位置示意圖 附件二：評估對象現狀照片 附件三：《房屋所有權證》復印件 附件四：《國有土地使用證》復印件 附件五：《國有土地使用權出讓合同》復印件 附件六：委托人企業法人營業執照復印件

附件七：房屋質量缺陷鑒定報告復印件（認可協議、評定報告、檢驗報告）（編號××××）

附件八：修復方案復印件（編號××××)附件九：評估機構營業執照復印件 附件十：評估機構資質證書復印件 附件十一：房地產估價師資格證書復印件

附件十二：（提供技術支持的）相關工程技術人員資格證書復印件

第三篇：房屋質量損失鑒定申請

房屋質量損失鑒定申請

城西區法院：

申請人：青海聚紫源石材廠（甲方），在2011年6月于史玉梅（乙方）簽訂了租賃廠房合同，由于乙方違約合同，未經甲方同意擅自在原有建筑屋面上違章搭建大跨度彩鋼大棚，因質量問題，大棚建成后在使用期間，自11月份大雪壓塌，造成甲方租賃給乙方的建筑物嚴重破損，已無法正常使用，特申請質量鑒定損失。

申請人：青海聚紫源石材廠

****年**月**日

第四篇：【推薦下載】房屋質量評估報告怎么寫？[最終版]

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【推薦下載】房屋質量評估報告怎么寫？

對于任何工程的質量問題一直是我們關注的問題，因為在生活中如果工程質量出現了問題就會嚴重威脅人們的生命安全，特別是對于房屋的建設工程質量更是需要去監督管理，保障房屋質量不會出現任何的問題，那房屋質量評估報告怎么寫？下面就對此問題進行詳細的介紹。房屋質量評估報告怎么寫？

一、房屋產權人(單位)：________

二、估價目的：拆遷補償價格評估

三、估價日期：二0xx年x月x日到二0xx年x月x日

四、估價時間：二0xx年x月x日(趨于拆遷日)

五、估價依據

1、中華人民共和國《城市房地產管理法》;

2、中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》;

3、評估委托書;

4、估價評估人員勘察了解的情況;

5、房屋所有權證(新北全字00311100號);

6、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標準》。

六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。

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七、估價方法：根據估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估，至于部分無證構筑物、墻體及其占用的土地已包含在內，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉市人民政府有關拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》的精神進行評估。

八、估價結果：本評估以掌握的有關標的物的信息資料為依據，根據估價的目的，遵循評估程序，采用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，并結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為： 人民幣小寫：206247元大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元

九、評估價格有效期：本報告評估時效為半年，自二0xx年x月x日起生效。隨著時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發生變化，評估對象的市場價值將發生相應的變化，評估結果也需做相應調整。

十、評估價格應用范圍：該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。

十一、估價的假設和限制條件：

1.估價假設條件：我們評估的價值是現時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償的參考價格，假設：(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;(2)該物業可以在公開市場上自由轉讓;(3)有一個適當的期間完成交易，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價;(4)不考慮特殊買家的額外出價。

2.限制條件：(1)對于房產的建筑面積等有關收據，均以委托方提供的房產證為法律依據，對于土地面積委托方未提供有關土地資料。(2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬

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遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償價格。(3)未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。

十二、特別聲明

1、本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

2、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

3、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》和國務院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

4、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對標的物現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結構質量進行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。

5、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。

從上述內容可以清楚知道房屋質量評估報告怎么寫，一般情況下在工程建設的過程中建造需要進行監督和管理，為了保障在建設過程中不會出現任何的問題就需要進行在每一個環節進行處理，確保不會出現差錯，最后對于房屋建設要進行質量的評估，合格之后才能進行使用。

第五篇：損失評估申請書

損失評估委托申請書

申請人：金陵飯店物業管理有限公司常熟分公司 法定代表人： 地址：

請求事項：在我公司與董超房屋租賃糾紛一案中，董超所承租的常熟東南開發區湖山路333號同濟科技廣場精英公寓1904房內裝修及設備等物品損失具體金額不明確，故特請求法院安排專業價格評估機構予以評估。

此致

常熟市人民法院

申請人：

****年**月**日