第一篇：2013年4月考試房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理第二次作業(yè)

2013年4月考試房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理第二次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）1.商品房預(yù)售 2.保本銷售率 3.集體策劃

4.住宅引力半徑 5.市場細(xì)分

6.房地產(chǎn)需求的人口彈性 7.企業(yè)總體戰(zhàn)略 8.產(chǎn)品賣點 9.問卷訪問法 10.SWOT分析

二、計算題（本大題共15分，共 3 小題，每小題 5 分）1.什么是收益還原法？其計算公式如何？

2.王某家庭月收入10000元，每月用于購房支出的可占40%，張某計劃以首付40%、按揭15年的方式購買某花園的一套高檔住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%、該住宅平均售價套內(nèi)6000元/平方米，問王某可以購買多大套內(nèi)面積的戶型？

3.如何計算一個城市每年所需要的酒店客房數(shù)？

三、簡答題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分）1.廣告基調(diào)應(yīng)根據(jù)什么來確定？

2.在各個銷售期的銷售目標(biāo)的確定要考慮哪些因素？ 3.什么是項目策劃順利實施的重要保障？

4.在房地產(chǎn)策劃項目業(yè)務(wù)洽談時，應(yīng)作哪些工作？ 5.假設(shè)檢驗法的過程？

四、案例分析題（本大題共10分，共 1 小題，每小題 10 分）

某開發(fā)商在位置稍偏的濱江路邊購買了一塊面積約100畝的臨江地塊，準(zhǔn)備利用其良好的生態(tài)環(huán)境開發(fā)一個集吃、玩、購于一體的生態(tài)購物公園。

五、論述題（本大題共15分，共 1 小題，每小題 15 分）產(chǎn)品構(gòu)思的基本原則是什么？

答案：

一、名詞解釋題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.參考答案： 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出商品房預(yù)售的定義得3分 2.參考答案：

保本銷售率為保本銷售面積與可售面積的比值。解題方案： 概念掌握 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 3.參考答案：

集體策劃是指以眾多專家為主體進(jìn)行策劃服務(wù)。這種策劃強調(diào)不同領(lǐng)域、相關(guān)行業(yè)的專家意見的綜合，是集眾多專家的智慧＆經(jīng)驗為項目決策提供更加合理的專業(yè)建議，如常用的特爾菲法。解題方案：

從集體策劃的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出集體策劃的定義得3分 4.參考答案：

住宅引力半徑是指購房者的工作半徑，即購房者從居住地到工作地的時間距離或空間距離。解題方案：

從住宅引力半徑的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出住宅引力半徑的定義得3分 5.參考答案：

市場細(xì)分就是為了更好地研究市場而運用有關(guān)細(xì)分參數(shù)將房地產(chǎn)市場分解成一個結(jié)構(gòu)清晰、層次清楚、分類明確的市場體系。解題方案：

從市場細(xì)分的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出市場細(xì)分的定義得3分 6.參考答案：

房地產(chǎn)需求的人口彈性是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與人口數(shù)量變化的百分比之比。

解題方案：

從房地產(chǎn)需求的人口彈性的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出房地產(chǎn)需求的人口彈性的定義得3分 7.參考答案：

是有關(guān)企業(yè)全局發(fā)展的整體性的長期戰(zhàn)略，是企業(yè)最高層次的戰(zhàn)略。解題方案： 概念掌握 評分標(biāo)準(zhǔn)：

得出相應(yīng)定義得3分 8.參考答案：

產(chǎn)品賣點就是能夠吸引消費者眼球的獨特利益點，即USP（Unique Selling Proposition）。“ 解題方案：

從產(chǎn)品賣點的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出產(chǎn)品賣點的定義得3分 9.參考答案：

問卷訪問法是指以問卷形式按照隨機抽樣讓被調(diào)查者在確定時間內(nèi)回答規(guī)定問題并通過問題的分析來判斷市場的一種調(diào)查方法。解題方案：

從問卷訪問法的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出問卷訪問法的定義得3分 10.參考答案：

SWOT分析是指分析房地產(chǎn)項目存在的優(yōu)勢、劣勢、機遇和威脅。解題方案：

從SWOT分析的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出SWOT分析的定義得3分

二、計算題（15分，共 3 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

1、收益還原法是指預(yù)計估價對象未來的正常凈收益和投資經(jīng)營期限，選用適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率將其折現(xiàn)到估價時點的現(xiàn)值之和，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的一種估價方法。

2、計算公式： 項目售價=A／r?［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未來各年單位凈租金 r---投資收益率 n---投資經(jīng)營期限 解題方案：

掌握概念、計算方法 評分標(biāo)準(zhǔn)： 答對第一點得3分，答對第二點6分，其中式子正確得3，字母注解正確各得1分，全部答對得9分 2.參考答案：

答題要點

1、計算承購總價：P=10000*40%*[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-40%)*0.5%]=790000

2、計算可以購買的面積：S=790000/6000=131.6≈130m2 解題方案：

掌握概念、計算方法 評分標(biāo)準(zhǔn)：

答對第一點得6分，其中式子答對4分，得數(shù)正確2分，答對第二點得3分，其中式子2分，得數(shù)1分，全部答對得9分 3.參考答案：

每年酒店客房最大需求量（戶）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待過夜游客總?cè)舜?R----保本開房率 a----平均每間客房的床位數(shù) 解題方案：

掌握概念、計算方法 評分標(biāo)準(zhǔn)：

式子正確得3分，字母注解正確各得2分，全部答對得82分

三、簡答題（30分，共 5 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

廣告基調(diào)應(yīng)根據(jù)（1）項目定位的客戶層次（2）產(chǎn)品屬性特質(zhì)確定。解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對一點得1.5分，全部答對得3分 2.參考答案：

應(yīng)考慮當(dāng)期市場形勢、工程建設(shè)投入所需資金、以及企業(yè)財務(wù)平衡需要等相關(guān)因素。

解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對一點得1分，全部答對得5分 3.參考答案：

資源條件是項目策劃順利實施的重要保障。項目策劃中應(yīng)落實人力資源、財力資源及信息資源的合理配置。解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)： 答對“資源條件”得3分 4.參考答案：

在進(jìn)行策劃業(yè)務(wù)洽談時，（1）應(yīng)了解業(yè)主策劃期望。（2）明確策劃工作內(nèi)容.（3）確定策劃服務(wù)大綱.（4）在協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂策劃合同。解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對一點得1分，全部答對得4分 5.參考答案：

（1）分析策劃要解決的問題（2）根據(jù)經(jīng)驗提出假設(shè)方案（3）調(diào)查市場驗證方案（4）修正調(diào)整摒棄方案（5）評估及實施方案（6）監(jiān)控及修正方案 解題方案： 理解掌握 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答對每一點的1分，全部回答對得6分

四、案例分析題（10分，共 1 題，每小題 10 分）

0.參考答案：

（1）合理，考慮到開發(fā)地塊的優(yōu)勢及其對該項目的適宜性。（2）濱江地塊，其優(yōu)勢在于：一是環(huán)境舒適，空氣清新；二是地形開闊，規(guī)劃容易；三是拆遷安置量小，地價成本相對較低。但濱江地塊也存在著一些劣勢：一是位置偏遠(yuǎn)，交通落后；二是土地受讓義務(wù)較重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入較大；四是社區(qū)不成熟，成熟期較長。濱江地塊由于自然環(huán)境較好，適宜于高檔住宅及休閑地產(chǎn)開發(fā)。（3）生態(tài)購物公園項目的選址要有利于人流物流的集聚，有利于商業(yè)經(jīng)營。其選址條件要求：一是地段絕佳，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新；二是道路通達(dá)，交通完善，停車方便，易達(dá)可及；三是服務(wù)配套齊全；四是市場腹地寬廣，人流強勁，消費量大。（4）重點是策劃，難點是商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量以及業(yè)態(tài)的確定 解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

答對第一點得3分，答對第二點得4分，答對第三點得4分，答對第四點得4分，全部答對得15

五、論述題（15分，共 1 題，每小題 15 分）

0.參考答案：

一是繼承與創(chuàng)新； 二是傳統(tǒng)與現(xiàn)代； 三是現(xiàn)實與超前； 四是市場與效益； 五是整體與細(xì)節(jié) 解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對一點得1分，全部答對得6分

第二篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理第二次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理第二次作業(yè)

一、單項選擇題（本大題共40分，共 20 小題，每小題 2 分）

1.科學(xué)的策劃程序第一步是（）A.制定策劃目標(biāo) B.設(shè)計方案 C.選擇方案

D.實施監(jiān)控 E.反饋調(diào)整

2.下面屬于風(fēng)險前管理的是（）A.調(diào)整方案 B.加強科學(xué)決策 C.積極補救

D.依法索賠

3.項目引力圈中引力最強的圈層是（）A.項目核心引力圈 B.項目主要引力圈 C.項目泛引力圈 D.項目最外延引力圈

4.（）是核心效用所依附的基本載體 A.形式產(chǎn)品 B.核心產(chǎn)品 C.外延產(chǎn)品

D.實體本身

5.4C理論是屬于以下理論中的（）理論 A.區(qū)域經(jīng)濟理論 B.市場營銷理論

C.戰(zhàn)略管理理論 D.木桶短板理論

6.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的對象是房子，同其他產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品最顯著的特征是（）A.空間位置固定，其市場的地域性特征明顯 B.建筑形式易于模仿與克隆，產(chǎn)品生命力不強 C.物理結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，不易改變 D.價值高昂，市場準(zhǔn)入門檻高，有效需求低

7.西方研究二手房市場時的理論析工具是（）A.過濾模型 B.蛛網(wǎng)理論 C.供求規(guī)律 D.市場生態(tài)鏈

8.房地產(chǎn)項目風(fēng)險的大小不能根據(jù)（）來測度 A.期望值 B.標(biāo)準(zhǔn)差 C.方差

D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)

9.新增商鋪供給量等于（）A.已經(jīng)開工正在施工的該類商鋪面積+已經(jīng)立項尚未開工 B.已經(jīng)開工正在施工的該類商鋪面積—已經(jīng)立項尚未開工 C.已經(jīng)開工正在施工的該類商鋪面積 D.已經(jīng)立項尚未開工

10.房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程中第一步是（）A.投資機會研究 B.地塊價值判斷 C.項目戰(zhàn)略選擇 D.項目目標(biāo)市場分析

11.項目經(jīng)營戰(zhàn)略可以從多個角度進(jìn)行界定。從投資期限劃分（）A.長期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略 B.多元化戰(zhàn)略和專業(yè)化戰(zhàn)略 C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略 D.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略和品牌化戰(zhàn)略

12.項目策劃應(yīng)當(dāng)做到（）A.看局部局，再看全部 B.先看部分，再看整體

C.先看眼前，再看長遠(yuǎn) D.堅持部分服從整體，局部服從全局

13.普通住宅在選址時一般要考慮因素不包括()A.位置要好，地處企事業(yè)單位附近或城市中心外圍地區(qū)及城市邊緣地區(qū) B.公交發(fā)達(dá)，出行方便，易達(dá)易及 C.地段便宜，環(huán)境一般 D.社區(qū)安全，環(huán)境良好

14.無論是供給還是需求都出現(xiàn)停止或負(fù)增長，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險大增，利潤幾乎為零甚至虧損，請問這是市場（）階段 A.市場形成期 B.市場發(fā)展期 C.市場飽和期 D.市場衰退期

15.消市場規(guī)模最大，競爭激烈，需求飽和，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險增大，利潤降，請問這是市場（）階段 A.市場形成期 B.市場發(fā)展期 C.市場飽和期 D.市場衰退期

16.項目策劃的靈魂是（）A.創(chuàng)新性思維 B.系統(tǒng)性思維 C.以市場為導(dǎo)向的思維 D.追求價值最大化思維

17.項目經(jīng)營戰(zhàn)略可以從多個角度進(jìn)行界定。從冒險程度看分（）A.長期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略 B.多元化戰(zhàn)略和專業(yè)化戰(zhàn)略 C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略 D.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略和品牌化戰(zhàn)略

18.項目經(jīng)營戰(zhàn)略可以從多個角度進(jìn)行界定。從冒險程度看分（）A.長期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略 B.多元化戰(zhàn)略和專業(yè)化戰(zhàn)略 C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略 D.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略和品牌化戰(zhàn)略

19.影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境因子是多樣的，下面不屬于環(huán)境因子的是（）

A.宏觀因子 B.中觀因子 C.客觀因子 D.微觀因子

20.商業(yè)項目的選址要有利于人流物流的集聚，有利于商業(yè)經(jīng)營。其選址條件要求不包括（）A.地段絕佳，位居商業(yè)中心或重要口岸 B.道路通達(dá)，交通完善，停車方便，易達(dá)可及 C.商圈尚未成形，未來升值潛力巨大 D.市場腹地寬廣，人流強勁，消費量大

二、多項選擇題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.根據(jù)目標(biāo)市場的深入研究，對項目產(chǎn)品提出預(yù)控方案，包括()A.對產(chǎn)品戶型及面積配比 B.產(chǎn)品單價及總價 C.產(chǎn)品品質(zhì)及成本 D.開發(fā)商信譽與資金實力 E.類似項目借鑒意見

2.策劃工作圍繞（）開展 A.內(nèi)部研討，形成創(chuàng)意 B.業(yè)主溝通，修改調(diào)整 C.編制報告，提交成果 D.接受評審，修改報告 E.全程跟蹤，動態(tài)監(jiān)控

3.廣告策劃應(yīng)堅持以下原則（）A.定位準(zhǔn)確，傳播的信息與手段應(yīng)與目標(biāo)客戶的需求一致 B.內(nèi)容真實，可以適當(dāng)擴大產(chǎn)品 C.創(chuàng)意新穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應(yīng)當(dāng)新穎別致，讓人耳目一新 D.表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性 E.效果突出，廣告策劃應(yīng)達(dá)到不鳴則已、一鳴驚人的效果

4.房地產(chǎn)項目策劃價值最大化原則體現(xiàn)在（）A.企業(yè)家價值與客戶價值最大化 B.各參與方利益最大化 C.開發(fā)商利益最大化 D.企業(yè)價值與社會價值最大化 E.市場價值與品牌價值最大化

5.房地產(chǎn)企業(yè)定價應(yīng)堅持以下原則()A.以市場需求為基礎(chǔ) B.以確保成本為底線 C.以樓盤品質(zhì)為支撐 D.以合理利潤為核心 E.以最大利潤為核心

6.在房地產(chǎn)項目地塊分析中，新開發(fā)區(qū)地塊具有的優(yōu)勢有（）A.境舒適，空氣清新 B.地形開闊，規(guī)劃容易 C.拆遷安置量小地價成本相對較低 D.交通方便 E.配套齊備，社區(qū)成熟

7.科學(xué)的策劃程序應(yīng)包括()A.制定策劃目標(biāo) B.設(shè)計方案 C.選擇方案 D.實施監(jiān)控 E.反饋調(diào)整

8.商業(yè)市場供求態(tài)勢分析包括（）A.商鋪物業(yè)供給分析 B.商鋪物業(yè)交易分析 C.商業(yè)經(jīng)營分析 D.未來商鋪需求分析 E.商鋪年營業(yè)額分析

9.商業(yè)項目的引力半徑取決于以下因素（）A.項目所在商圈的規(guī)模及其商業(yè)繁榮程度 B.項目交通的可達(dá)性和顧客到項目所在地的交通成本 C.項目后期商業(yè)經(jīng)營管理效果及其品牌號召力 D.項目區(qū)域競爭力水平E.項目區(qū)域內(nèi)其他因素

10.產(chǎn)品策劃的核心內(nèi)容是（）A.提煉產(chǎn)品的主題概念 B.構(gòu)思項目規(guī)劃設(shè)計方案 C.產(chǎn)品價值工程優(yōu)化 D.產(chǎn)品價值最大化 E.客戶滿意度

三、判斷題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.大多數(shù)項目銷售周期一般劃分為市場預(yù)熱期、開盤強銷期、持續(xù)銷售期、收尾清盤期四個階段。每個階段持續(xù)的時間視項目具體情況及市場發(fā)展形勢而定。一般地，市場預(yù)熱期與后面各期之間表現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系。預(yù)熱期越長，積累客戶越多，項目的強銷期與持續(xù)期就越短；反之就越長。（）

2.廣告策劃應(yīng)堅持以下原則：一是定位準(zhǔn)確，傳播的信息與手段應(yīng)與目標(biāo)客戶的需求一致。二是內(nèi)容真實，必須如實反映產(chǎn)品的客觀真實信息。三是創(chuàng)意新

穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應(yīng)當(dāng)新穎別致，讓人耳目一新。四是表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性。五是效果突出，廣告策劃應(yīng)達(dá)到不鳴則已、一鳴驚人的效果。（）

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目是由土地、物質(zhì)、資金、人力、技術(shù)、信息等要素組成的一個大系統(tǒng)，這個系統(tǒng)是有層次性的，是由眾多子系統(tǒng)構(gòu)成。項目策劃應(yīng)當(dāng)考慮各系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)性。（）

4.當(dāng)企業(yè)品牌效應(yīng)突出、產(chǎn)品優(yōu)勢明顯、目標(biāo)客戶購買能力強勁時，項目可以采用高開低走策略，通過高價開盤塑造品牌形象，獲取最大利潤。這時應(yīng)采用低開高走策略。（）

5.房屋租用市場中租金與新增存量供給的變化呈正相關(guān)關(guān)系，而置業(yè)市場中房屋價格與租金呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)城市化進(jìn)程加快，使得房屋租賃需求增長高于存量增加時，租賃市場將出現(xiàn)供不應(yīng)求，租金上漲，推動房價上漲，帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，開發(fā)量增加，導(dǎo)致存量物業(yè)增加，當(dāng)存量物業(yè)的增長高于租賃需求增長時，租賃市場將出現(xiàn)供過于求，租金下跌，拉動房價下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資減少，開發(fā)量萎縮，致使存量物業(yè)減少，租賃市場出現(xiàn)新的供不應(yīng)求，產(chǎn)生新一輪的循環(huán)()

6.項目策劃應(yīng)當(dāng)先看局部，再看全局部，先看部分，再看整體，先看長遠(yuǎn)，再看眼前。堅持部分服從整體，局部服從全局。（）

7.房地產(chǎn)直銷適用于企業(yè)實力較小，缺乏專業(yè)的策劃人員和銷售團隊；背景簡單，缺少客源網(wǎng)絡(luò)關(guān)系；從業(yè)時間較短，知名度不高，經(jīng)驗不足；其產(chǎn)品前期策劃缺乏，存在一定缺陷。（）

8.盈虧平衡分析主要是分析有關(guān)風(fēng)險因子的變化對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響，判斷最可能導(dǎo)致風(fēng)險的關(guān)鍵變量因子及其變動幅度。（）

9.在確立策劃主題和切入點后，策劃者即可憑借經(jīng)驗、知識，運用頭腦風(fēng)暴法、模仿創(chuàng)新法、邊緣嫁接法、對比求異法進(jìn)行方案構(gòu)思與設(shè)計。方案設(shè)計是一定條件約束下創(chuàng)造實現(xiàn)目標(biāo)的途徑和方法。方案設(shè)計應(yīng)考慮項目目標(biāo)實現(xiàn)的條件，應(yīng)進(jìn)行一定程度的創(chuàng)新。（）

10.不管是基于歷史經(jīng)驗還是邏輯推理形成的項目方案，都應(yīng)經(jīng)過實際驗證，以檢驗其客觀性與科學(xué)性。因此，實證法是項目策劃中檢驗策劃方案客觀科學(xué)的重要手段，它是通過實際的驗證來檢驗策劃方案的合理性。（）

答案：

一、單項選擇題（40分，共 20 題，每小題 2 分）

1.A 2.B 3.A 4.A 5.B 6.A 7.A 8.C 9.A 10.A 11.A 12.D 13.C

14.D 15.C 16.A 17.C 18.C 19.C 20.C

二、多項選擇題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.ABC 2.ABCDE 3.ACDE 4.ADE 5.ABCD 6.ABC 7.ABCD 8.ABCD 9.AB

10.ABC

三、判斷題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.√ 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√

第三篇：2013年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理第二次作業(yè)

2013年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理第二次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共25分，共 5 小題，每小題 5 分）1.注意力策劃 2.房地產(chǎn)供給

3.房地產(chǎn)需求的價格彈性 4.PM理念 5.PR理念

二、計算題（本大題共20分，共 2 小題，每小題 10 分）

1.張某家庭月收入10000元，每月用于購房支出的可占30%，張某計劃以首付30%、按揭15年的方式購買某花園的一套住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為8%、該住宅平均售價8000元/平方米，問張某可以購買多大面積的戶型？ 2.某商業(yè)鋪面建筑面積500平方米，地處商業(yè)中心，預(yù)計在未來30年的有效經(jīng)營期限內(nèi)，平均月租金預(yù)計為300元/平方米，年租賃成本約為租金的20%，年空置率為8%，假定市場期望的投資收益率為10%，請問該商鋪按照收益法估算的預(yù)期售價應(yīng)定為多少？李某計劃以首付50%、按揭15年的方式購買該商鋪，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為8%，問李某月供應(yīng)為多少？其每月所受租金是否能夠支付按揭供款？

三、簡答題（本大題共25分，共 5 小題，每小題 5 分）1.按照風(fēng)險來源，房地產(chǎn)項目風(fēng)險可以劃分為哪幾種類型？ 2.策劃實施的監(jiān)控方式是什么？ 3.為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查？

4.采用高價策略的目的及適用情況是什么？ 5.營銷活動的技巧是什么？

四、論述題（本大題共30分，共 3 小題，每小題 10 分）1.新開樓盤的開價策略有哪些？ 2.如何理解戰(zhàn)略的含義及層次？ 3.開發(fā)時序的確立有哪幾種？

答案：

一、名詞解釋題（25分，共 5 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

注意力策劃是在推銷觀念下強調(diào)以促銷推廣為主導(dǎo)的一種策劃模式，是通過廣泛的密切的信息傳播來引起市場的關(guān)注與認(rèn)同。解題方案：

從注意力策劃的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出注意力策劃的定義得3分 2.參考答案：

房地產(chǎn)的供給，是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。解題方案：

從房地產(chǎn)供給的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出房地產(chǎn)供給的定義得3分 3.參考答案：

房地產(chǎn)需求的價格彈性是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比，在通常情況下，需求的價格彈性是一個負(fù)數(shù)，即當(dāng)價格上升時，需求量一般會下降，但通常直接把它寫做正數(shù)。解題方案：

從房地產(chǎn)需求的價格彈性的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出房地產(chǎn)需求的價格彈性的定義得3分 4.參考答案：

即Profit Maxium,指企業(yè)利益最大化觀念。追求以最小的投入、最快的速度實現(xiàn)最大的利潤，是任何企業(yè)投資追求的終極目標(biāo)，但如果走向極端，容易使企業(yè)產(chǎn)生短期行為。解題方案：

從PM理念的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出PM理念的定義得3分 5.參考答案：

即Profit Rationalization,指企業(yè)利益合理化觀念。企業(yè)追求利潤最大化在是集中使很難實現(xiàn)的，而以合理的投入實現(xiàn)合理化的利益，才應(yīng)該使企業(yè)的最佳經(jīng)營思想。解題方案：

從PR理念的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出PR理念的定義得3分

二、計算題（20分，共 2 題，每小題 10 分）

1.參考答案：

答題要點

1、計算承購總價：P=10000*30%*[1-1/(1+0.67%)180]/[(1-30%)*0.67%]=448460

2、計算可以購買的面積：S=448460/8000=56m2 解題方案：

掌握概念、計算方法 評分標(biāo)準(zhǔn)：

答對第一點得6分，其中式子答對4分，得數(shù)正確2分，答對第二點得3分，其中式子2分，得數(shù)1分，全部答對得9 2.參考答案：

(1)售價：[300×12×（1-20%）×500×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=12492864元 A＝（12492864×50％×0.67％）÷[1-1/(1+0.67%)180]=59992元(2)每月所受租金=300*500=150000元(3)所以所受租金可以支付按揭供款 解題方案：

掌握概念、計算方法 評分標(biāo)準(zhǔn)：

答對第一點得6分，其中式子答對4分，得數(shù)正確2分，答對第二點得3分，其中式子2分，得數(shù)1分，答對第三點得1分,全部答對得10

三、簡答題（25分，共 5 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

（1）國家因素變化形成的風(fēng)險（2）企業(yè)因素變化形成的風(fēng)險（3）市場因素變化形成的風(fēng)險（4)自然因素變化形成的風(fēng)險 解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對一點得2分，全部答對得4分 2.參考答案：

對策劃執(zhí)行的監(jiān)控應(yīng)當(dāng)（1）全程跟蹤，動態(tài)監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理（2）應(yīng)積極與項目業(yè)主、設(shè)計、工程、銷售等單位及部門協(xié)調(diào)溝通，保證策劃方案的執(zhí)行效率。解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對一點得2分，全部答對得4分 3.參考答案：

（1）J房地產(chǎn)市場調(diào)查是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策的必要前提（2）房地產(chǎn)市場調(diào)查是進(jìn)行市場預(yù)測的必要條件（3）房地產(chǎn)市場調(diào)查是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)營決策水平的必要途徑（4）房地產(chǎn)市場調(diào)查也是企業(yè)進(jìn)行競爭的必要手段 解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)： 每答對一點得1分，全部答對得4分 4.參考答案：

（1）高價策略的目標(biāo)在于提升樓盤的含金量，追求利潤最大化，促進(jìn)資產(chǎn)運營。（2）當(dāng)市場高端客戶資源豐富、項目產(chǎn)品檔次較高且具有核心競爭優(yōu)勢、同類競爭樓盤缺乏時，項目定價可以高價策略。解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對一點得2分，全部答對得4分 5.參考答案：

（1）營銷活動的居心供應(yīng)促進(jìn)企業(yè)與目標(biāo)客戶溝通，擴大企業(yè)及項目影響，為品牌塑造積累基礎(chǔ)。（2）其活動可大可小，不論大小活動都應(yīng)邀請客戶代表、新聞媒體等社會各界廣泛參與，并應(yīng)全面展現(xiàn)企業(yè)文化和項目理念，及時對外報道，制造新聞熱點效應(yīng)，擴大社會影響面。解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對一點得2分，全部答對得4分

四、論述題（30分，共 3 題，每小題 10 分）

1.參考答案：

新開樓盤的開價往往存在一下兩種策略：（1）低開高走策略：當(dāng)項目開發(fā)量過大、產(chǎn)品特色不強、社區(qū)成熟、市場競爭激烈時，可以選擇低開高走策略；以便吸引市場關(guān)注，聚集人氣市氣，促進(jìn)資金迅速回籠和財務(wù)周轉(zhuǎn)。運用低開高走策略應(yīng)注意控制首期低價標(biāo)準(zhǔn)及低價比例、后續(xù)調(diào)價頻率及調(diào)價幅度。（2）高開低走策略：當(dāng)企業(yè)品牌效應(yīng)突出、產(chǎn)品優(yōu)勢明顯、目標(biāo)客戶購買能力強勁時，項目可以采用高開低走策略；通過高價開盤塑造品牌形象，獲取最大利潤。運用高開低走策略時應(yīng)注意首期價格標(biāo)準(zhǔn)控制以及后期降價時機、方式及負(fù)面效應(yīng)的規(guī)避。解題方案： 理解掌握 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答對每一點的4分，全部回答對得8分 2.參考答案：

（1）戰(zhàn)略是實現(xiàn)目標(biāo)的方法與部署。它是企業(yè)在市場經(jīng)濟條件下，為實現(xiàn)特定目標(biāo)，根據(jù)外部環(huán)境與內(nèi)部資源，按照科學(xué)的程序與方法，做出的全局性、長遠(yuǎn)性的、持續(xù)性的總體謀劃。（2）企業(yè)戰(zhàn)略可以分為企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略、項目經(jīng)營戰(zhàn)略、企業(yè)職能戰(zhàn)略。企業(yè)總體戰(zhàn)略是有關(guān)企業(yè)全局發(fā)展的整體性的長期戰(zhàn)略，是企業(yè)最高層次的戰(zhàn)略，呀?jīng)Q定著企業(yè)的發(fā)展思路與經(jīng)營領(lǐng)域及業(yè)務(wù)拓展。項目經(jīng)營戰(zhàn)略是指企業(yè)為創(chuàng)造項目競爭優(yōu)勢而對某一具體項目的經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營方向、經(jīng)營重點以及實施步驟所作出的全局性的統(tǒng)籌安排和部署。企業(yè)職能戰(zhàn)略是企業(yè)為實現(xiàn)總體戰(zhàn)略和競爭戰(zhàn)略，對組織內(nèi)部各項關(guān)鍵職能活動作出的統(tǒng)籌安排，它是企業(yè)職能層面的戰(zhàn)略。包括有人力資源戰(zhàn)略、財務(wù)戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略等。解題方案： 理解掌握 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答對每一點的4分，全部回答對得2分 3.參考答案：

（1）開發(fā)時序的選擇上，一般有兩種，一是一次性整體開發(fā)，二是分期分區(qū)滾動開發(fā)。（2）一次性整體開發(fā)適用于企業(yè)實力雄厚、市場機會較好、區(qū)域發(fā)展較快的項目，其優(yōu)點是可以突出企業(yè)實力，展現(xiàn)規(guī)模之勢，給市場足夠信心。但缺點是投資壓力大、產(chǎn)品調(diào)整困難，市場風(fēng)險較大，資金效益較小。（3）分期分區(qū)滾動開發(fā)則適用于區(qū)域發(fā)展緩慢、企業(yè)實力弱小、市場容量有限的項目。其優(yōu)點是可以減輕投資壓力，實現(xiàn)滾動經(jīng)營；根據(jù)市場變化調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計，降低市場風(fēng)險；還可享受后期土地增值收益。但存在著缺乏規(guī)模氣勢、周期變長、間接成本增加的不足。解題方案： 理解掌握 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答對每一點的3分，全部回答對得9分

第四篇：2013年4月考試房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理第一次作業(yè)

2013年4月考試房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理第一次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）1.升值銷售

2.項目建設(shè)策劃 3.房地產(chǎn)品牌 4.戰(zhàn)略 5.銷售渠道

6.市場營銷理論 7.撒網(wǎng)法

8.項目股權(quán)融資 9.房地產(chǎn)策劃 10.CS理念

二、計算題（本大題共15分，共 3 小題，每小題 5 分）

1.某商業(yè)鋪面建筑面積250平方米，地處商業(yè)中心，預(yù)計在未來30年的有效經(jīng)營期限內(nèi)，平均月租金預(yù)計為300元/平方米，年租賃成本約為租金的20%，年空置率為8%，假定市場期望的投資收益率為10%，請問該商鋪按照收益法估算的預(yù)期售價應(yīng)定為多少？

2.什么是收益還原法？其計算公式如何？

3.如何計算一個城市每年所需要的酒店客房數(shù)？

三、簡答題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分）1.新開樓盤的開價存在哪兩種策略？

2.編制項目策劃中期工作計劃，應(yīng)作哪些工作內(nèi)容？ 3.房地產(chǎn)價格測評方法有哪些？ 4.怎樣理解個人策劃？

5.報紙作為廣告媒體的優(yōu)缺點是什么？

四、案例分析題（本大題共10分，共 1 小題，每小題 10 分）

某開發(fā)商在某縣級城市近郊新開發(fā)區(qū)的發(fā)展初期購置了一塊面積約50畝的土地，準(zhǔn)備策劃一個以商業(yè)、寫字樓、以及餐飲為主的新城CBD中心。

五、論述題（本大題共15分，共 1 小題，每小題 15 分）如何區(qū)分咨詢、策劃以及計劃？

答案：

一、名詞解釋題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.參考答案： 這是一種承諾所售房屋在一定時期內(nèi)保證增值的售房方式。解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出升值銷售的定義得3分 2.參考答案：

主要是根據(jù)企業(yè)自身的資源條件，確定項目建設(shè)的組織形式、建設(shè)時序、工程招標(biāo)采購以及工程管理及經(jīng)營方案。解題方案： 概念掌握 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 3.參考答案：

房地產(chǎn)品牌實以產(chǎn)品和服務(wù)為支撐、企業(yè)文化為內(nèi)涵、以廣告?zhèn)髅綖槭侄巍?biāo)準(zhǔn)化的視覺識別系統(tǒng)為標(biāo)識的一種地產(chǎn)文化，解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出工地形象包裝的定義得4分 4.參考答案：

戰(zhàn)略是企業(yè)實現(xiàn)目標(biāo)的方法和部署。它是企業(yè)在市場經(jīng)濟條件下，為實現(xiàn)特定目標(biāo)，根據(jù)外部環(huán)境和內(nèi)部資源，按照科學(xué)的程序和方法，做出的全局性、長遠(yuǎn)性的、持續(xù)性的總體謀劃。解題方案： 概念掌握 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 5.參考答案：

是產(chǎn)品由生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移給消費者的途徑。解題方案：

從銷售渠道的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出銷售渠道的定義得3分 6.參考答案：

全面的市場營銷應(yīng)是以市場供求研究為基礎(chǔ)，以顧客需要為向?qū)В詤f(xié)調(diào)社會、企業(yè)、顧客利益為核心，以戰(zhàn)略策劃、資源整合和策略運用為重點，以質(zhì)量、品牌、文化、服務(wù)為支撐，強調(diào)產(chǎn)品的研發(fā)與生產(chǎn)，重視各種銷售策略的綜合應(yīng)用。解題方案： 概念掌握 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 7.參考答案：

只通過某一個的或少數(shù)幾個共同的、典型的的細(xì)分參數(shù)將目標(biāo)客戶與其他客戶進(jìn)行有效區(qū)隔，使目標(biāo)客戶分布在比較廣泛的范圍內(nèi)。解題方案： 概念掌握 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 8.參考答案：

是指將項目的股權(quán)及未來的收益分配給項目施工、設(shè)計、材料單位以及項目以外其他投資單位，以減少項目業(yè)主的投資。解題方案： 概念掌握 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出相應(yīng)定義得3分 9.參考答案：

是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標(biāo)，以客觀的市場研究為基礎(chǔ)，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目的總體戰(zhàn)略和策略進(jìn)行創(chuàng)造性的統(tǒng)籌謀劃和系統(tǒng)設(shè)計，對項目開發(fā)經(jīng)營的全過程或某一個階段進(jìn)行預(yù)先設(shè)想與部署。

解題方案：

從房地產(chǎn)策劃的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出界面管理的定義得3分 10.參考答案：

CS理念是顧客滿意理念，使顧客滿意的產(chǎn)品要素，一是產(chǎn)品的效用是否滿足消費者的置業(yè)需求，二是產(chǎn)品的價格是否為消費者滿意。解題方案：

從CS理念的定義來回答 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答出CS理念的定義得3分

二、計算題（15分，共 3 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

售價：[300×12×（1-20%）×250×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=6246432元 解題方案：

掌握概念、計算方法 評分標(biāo)準(zhǔn)：

式子正確得6分，得數(shù)正確得3分，全部答對得9分 2.參考答案：

1、收益還原法是指預(yù)計估價對象未來的正常凈收益和投資經(jīng)營期限，選用適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率將其折現(xiàn)到估價時點的現(xiàn)值之和，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的一種估價方法。

2、計算公式： 項目售價=A／r?［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未來各年單位凈租金 r---投資收益率 n---投資經(jīng)營期限 解題方案：

掌握概念、計算方法 評分標(biāo)準(zhǔn)：

答對第一點得3分，答對第二點6分，其中式子正確得3，字母注解正確各得1分，全部答對得9分 3.參考答案：

每年酒店客房最大需求量（戶）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待過夜游客總?cè)舜?R----保本開房率 a----平均每間客房的床位數(shù) 解題方案：

掌握概念、計算方法 評分標(biāo)準(zhǔn)：

式子正確得3分，字母注解正確各得2分，全部答對得82分

三、簡答題（30分，共 5 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

（1）低開高走策略（2）高開低走策略 解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對一點得1.5分，全部答對得3分 2.參考答案：

中期策劃工作主要是（1）根據(jù)市場調(diào)研的信息研討項目經(jīng)驗戰(zhàn)略（2）建筑規(guī)劃設(shè)計（3）技術(shù)經(jīng)濟論證，為項目決策提供參考。解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對一點得1分，全部答對得3分 3.參考答案：

（）市場比較法（2）收益還原法（3）成本估算法（4）承購能力估算法 解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對一點得1分，全部答對得4分 4.參考答案：

個人策劃是以個人為主體進(jìn)行的策劃服務(wù)。這種策劃類似于專家顧問，強調(diào)個人作用，以個人智慧和經(jīng)驗為項目決策提供顧問建議。由于某個專家的思維和視角相對單一，受自身的專業(yè)背景個從業(yè)經(jīng)驗的局限，其觀點往往存在偏頗之處，因而，依賴于個體策劃的項目在決策中所面臨的風(fēng)險相對較大。解題方案： 理解掌握 評分標(biāo)準(zhǔn)：

全部回答對得6分 5.參考答案：

報紙是傳遞信息的最重要的工具，是廣告運用最多的媒體形式之一。其優(yōu)點是（1）讀者面廣、穩(wěn)定、宣傳覆蓋面大；（2）信息傳播快，時效性強，尤其是日報，當(dāng)天即可知道；（3）空間余地大，信息量豐富；（4）便于查找。（5）收費較低。其缺點是（6）保留時間短，生命力短，形象表現(xiàn)手段不佳，感染力差，制作簡單粗糙。解題方案： 掌握概念 評分標(biāo)準(zhǔn)：

每答對一點得1分，全部答對得6分

四、案例分析題（10分，共 1 題，每小題 10 分）

0.參考答案：

（1）不合理，未考慮新開發(fā)區(qū)地塊的優(yōu)勢及其對不同項目的適宜性。（2）新開發(fā)地塊，其優(yōu)勢在于：一是環(huán)境舒適，空氣清新；二是地形開闊，規(guī)劃容易；三是拆遷安置量小，地價成本相對較低。但新開發(fā)區(qū)也存在著一些劣勢：一是位置偏遠(yuǎn)，交通落后；二是土地受讓義務(wù)較重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入較大；四是社區(qū)不成熟，成熟期較長。新開發(fā)地塊如果環(huán)境較好，則適宜于高檔住宅及休閑地產(chǎn)開發(fā)；如果環(huán)境較差，則適宜于普通住宅的開發(fā)。（3）商業(yè)項目的選址要有利于人流物流的集聚，有利于商業(yè)經(jīng)營。其選址條件要求：一是地段絕佳，位居商業(yè)中心或重要口岸；二是道路通達(dá)，交通完善，停車方便，易達(dá)可及；三是商圈繁華，服務(wù)配套齊全；四是市場腹地寬廣，人流強勁，消費量大。（4）重點是策劃，難點是商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量以及業(yè)態(tài)的確定 解題方案：

熟練掌握概念，靈活應(yīng)用到實踐 評分標(biāo)準(zhǔn)： 第（1）點3分，第（2）（3）點各4分，第（4）點3分，全部答對得14分

五、論述題（15分，共 1 題，每小題 15 分）

0.參考答案：

（1）咨詢是利用準(zhǔn)確的信息和豐富的經(jīng)驗，運用現(xiàn)在科學(xué)理論及有關(guān)專業(yè)知識，為項目的決策、實施與管理提供合理化建議的信息服務(wù)和智力服務(wù)。（2）策劃是咨詢服務(wù)中最具有創(chuàng)意的智力服務(wù)行為，是企業(yè)為實現(xiàn)某種目標(biāo)，在對內(nèi)外部環(huán)境全面分析的基礎(chǔ)上，利用相關(guān)經(jīng)驗和信息，借助一定的科學(xué)方法及創(chuàng)新技術(shù)，對企業(yè)經(jīng)營活動的行為、實施方案與具體措施進(jìn)行全面系統(tǒng)的構(gòu)思、謀劃、設(shè)計和決策，它是集診斷、調(diào)研、分析、謀劃、創(chuàng)意、設(shè)計、決策于一體的系統(tǒng)思維。（3）計劃為有效實施策劃方案而制定的行動計劃。解題方案： 理解掌握 評分標(biāo)準(zhǔn)：

回答對每一點的3分，全部回答對得9分

第五篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理第一次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理第一次作業(yè)

一、單項選擇題（本大題共40分，共 20 小題，每小題 2 分）

1.項目策劃應(yīng)隨時關(guān)注市場的變化，及時動態(tài)調(diào)整，體現(xiàn)房地產(chǎn)項目策劃的（）原則 A.創(chuàng)新原則 B.系統(tǒng)原則 C.市場原則 D.地域化原則

2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中設(shè)計的主題眾多，下面房地產(chǎn)項目開發(fā)的組織者的是（）

A.政府部門 B.開發(fā)商 C.建筑商 D.咨詢商

3.房地產(chǎn)開發(fā)雖然投資成本高，但收益較大。其收益不包括()A.經(jīng)營效益 B.增值效益 C.資產(chǎn)折舊 D.融資效益

4.原有產(chǎn)品被淘汰，其市場迅速衰退，新的產(chǎn)品進(jìn)入市場，請問這是市場（）階段 A.市場形成期 B.市場發(fā)展期 C.市場飽和期 D.市場更新器

5.確定各類建筑物的布局地點、排列形式、朝向及間距；確定建筑物與景觀及交通之間的平面關(guān)系，以及建筑物、景觀、交通的用地結(jié)構(gòu)關(guān)系，這是產(chǎn)品控制內(nèi)容中的（）A.地塊平面規(guī)劃 B.景觀規(guī)劃 C.交通規(guī)劃 D.配套設(shè)施規(guī)劃

6.房地產(chǎn)品牌是以（）為支撐 A.產(chǎn)品和服務(wù) B.企業(yè)文化 C.廣告?zhèn)髅綖槭侄?D.標(biāo)準(zhǔn)化的視覺識別系統(tǒng)

7.根據(jù)目標(biāo)客戶的購買能力、需求特點以及競爭對手的產(chǎn)品優(yōu)勢等市場因素進(jìn)行構(gòu)思與設(shè)計，這是產(chǎn)品構(gòu)思的約束條件中的（）A.市場條件的約束 B.規(guī)劃管理的限制 C.地塊條件的限制 D.企業(yè)目標(biāo)的約束

8.在項目銷售受阻時，為了能回收少量資金，避免房屋閑置，我們可以采取（）A.先租后售 B.以租代售 C.試住銷售 D.售后返租

9.廣告訴求點的確立應(yīng)以()A.產(chǎn)品賣點為基礎(chǔ) B.以市場需求為目標(biāo) C.以消費者教育為重點 D.以系列傳播為導(dǎo)向

10.在對項目預(yù)期市場份額估算時，主要進(jìn)行（）A.項目平均市場份額 B.項目預(yù)期市場份額與預(yù)期市場份額 C.項目平均市場份額 D.項目以往市場份額

11.市場細(xì)分參數(shù)是指進(jìn)行市場細(xì)分時所采用的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，一般不包括（）

A.地理參數(shù) B.功能參數(shù) C.用戶參數(shù) D.技術(shù)參數(shù)

12.按照風(fēng)險性質(zhì)可以將風(fēng)險劃分為（）A.政治風(fēng)險 B.可控制風(fēng)險 C.不可控制風(fēng)險 D.項目經(jīng)營階段發(fā)生風(fēng)險

13.產(chǎn)品的功效只有通過這些有形載體才能表現(xiàn)形成，這是說產(chǎn)品形式中的（）A.核心產(chǎn)品 B.形式產(chǎn)品 C.外延產(chǎn)品 D.實體產(chǎn)品

14.項目適宜性評價指標(biāo)不包括()A.最適宜 B.一般適宜 C.不適宜 D.較適宜

15.產(chǎn)品策劃應(yīng)盡可能地用足規(guī)劃指標(biāo)、最大限度提升產(chǎn)品價值、以及盡可能地減少工程造價,這是指產(chǎn)品策劃目標(biāo)中的（）A.企業(yè)效益目標(biāo) B.市場目標(biāo)

C.品牌目標(biāo) D.戰(zhàn)略目標(biāo)

16.購房者對房價的判斷總是站在不同的角度以各自的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)識的，依據(jù)同類物業(yè)市場均價判斷是（）A.理智型購房者 B.投資性購房者 C.節(jié)約型購房者 D.經(jīng)濟型購房者

17.在工程項目的招投標(biāo)采購中，采用（）便于工程統(tǒng)籌管理 A.整體招標(biāo) B.分段招標(biāo) C.分項招標(biāo) D.自行購買

18.企業(yè)實力雄厚、市場機會較好、區(qū)域發(fā)展較快的項目，其優(yōu)點是可以突出企業(yè)實力，展現(xiàn)規(guī)模之勢、給市場足夠信心，這種情形下適宜（）模式 A.一

次性整體開發(fā) B.囤地暫不開發(fā) C.分期分區(qū)滾動開發(fā) D.土地轉(zhuǎn)讓，繼續(xù)買入土地

19.目標(biāo)客戶的確定應(yīng)考慮其數(shù)量規(guī)模、購買能力和購買愿望等因素，所選擇的目標(biāo)客戶應(yīng)當(dāng)是（）A.數(shù)量規(guī)模最大、購買能力最高以及夠買愿望最強的客戶群體 B.數(shù)量規(guī)模不大，但是購買能力最高以及夠買愿望最強的客戶群體

C.數(shù)量規(guī)模最大、購買能力最高但是夠買愿望一般的客戶群體 D.數(shù)量規(guī)模最大、購買能力一般但是夠買愿望最強的客戶群體

20.房地產(chǎn)開發(fā)周期長，影響因素復(fù)雜，各階段的不確定性因素較多，其經(jīng)營風(fēng)險較大。下面影響因素中屬于房地產(chǎn)項目的外部風(fēng)險的是（）A.決策失誤

B.管理失控 C.資源短缺 D.市場疲軟

二、多項選擇題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.根據(jù)目標(biāo)市場的深入研究，對項目產(chǎn)品提出預(yù)控方案，包括()A.對產(chǎn)品戶型及面積配比 B.產(chǎn)品單價及總價 C.產(chǎn)品品質(zhì)及成本 D.開發(fā)商信譽與資金實力 E.類似項目借鑒意見

2.廣告策劃應(yīng)堅持以下原則（）A.定位準(zhǔn)確，傳播的信息與手段應(yīng)與目標(biāo)客戶的需求一致 B.內(nèi)容真實，可以適當(dāng)擴大產(chǎn)品 C.創(chuàng)意新穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應(yīng)當(dāng)新穎別致，讓人耳目一新 D.表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性 E.效果突出，廣告策劃應(yīng)達(dá)到不鳴則已、一鳴驚人的效果

3.房地產(chǎn)項目策劃價值最大化原則體現(xiàn)在（）A.企業(yè)家價值與客戶價值最大化 B.各參與方利益最大化 C.開發(fā)商利益最大化 D.企業(yè)價值與社會價值最大化 E.市場價值與品牌價值最大化

4.開發(fā)企業(yè)在選擇代理商時應(yīng)考慮以下一些因素（）A.代理商以往的代銷業(yè)績及其專長的項目類型 B.代理商的實力背景、銷售網(wǎng)點及其客源關(guān)系 C.代理商派駐項目團隊的執(zhí)行能力及其從業(yè)經(jīng)驗 D.代理商對本項目的理解及提出的銷售策略與計劃建議 E.代理商競爭對手的全面情況

5.寫字樓選址時主要要求()A.位置較好，位處商務(wù)中心、行政中心、交通中心、行業(yè)聚集地附近B.道路通達(dá)，交通完善，停車方便，易達(dá)可及 C.商務(wù)配套完善，服務(wù)設(shè)施齊全 D.景觀資源優(yōu)越，觀景效果突出 E.位于新開發(fā)區(qū)，有政府支持的工業(yè)項目等

6.項目管理策劃是（）進(jìn)行謀劃與安排 A.項目的組織形式 B.建設(shè)分區(qū) C.開發(fā)時序 D.工程管理 E.經(jīng)營模式

7.商業(yè)市場供求態(tài)勢分析包括（）A.商鋪物業(yè)供給分析 B.商鋪物業(yè)交易分析 C.商業(yè)經(jīng)營分析 D.未來商鋪需求分析 E.商鋪年營業(yè)額分析

8.房地產(chǎn)項目策劃的發(fā)展階段經(jīng)歷了（）階段 A.推銷策劃階段 B.產(chǎn)品策劃階段 C.創(chuàng)意策劃階段 D.前程策劃階段 E.復(fù)合策劃階段

9.酒店經(jīng)營管理狀況分析主要應(yīng)分析（）A.酒店經(jīng)營管理方式 B.房租水平

C.開房率或空置率 D.經(jīng)營收入及構(gòu)成 E.客人來源等經(jīng)營管理情況

10.商業(yè)項目的引力半徑取決于以下因素（）A.項目所在商圈的規(guī)模及其商業(yè)繁榮程度 B.項目交通的可達(dá)性和顧客到項目所在地的交通成本 C.項目后期商業(yè)經(jīng)營管理效果及其品牌號召力 D.項目區(qū)域競爭力水平E.項目區(qū)域內(nèi)其他因素

三、判斷題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.大多數(shù)項目銷售周期一般劃分為市場預(yù)熱期、開盤強銷期、持續(xù)銷售期、收尾清盤期四個階段。每個階段持續(xù)的時間視項目具體情況及市場發(fā)展形勢而

定。一般地，市場預(yù)熱期與后面各期之間表現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系。預(yù)熱期越長，積累客戶越多，項目的強銷期與持續(xù)期就越短；反之就越長。（）

2.房地產(chǎn)定價應(yīng)以目標(biāo)客戶對產(chǎn)品的認(rèn)識及其需求為基礎(chǔ)，既不宜太高，也不宜太低。既要全面考慮影響價格形成的各種因子，又要在企業(yè)成本補償及投資回報與消費者認(rèn)可之間作出合理的平衡。在競爭激烈、人氣不旺的情況下，房地產(chǎn)定價宜低開高走，以便聚集人氣、市氣，保持物業(yè)增值形象和日試后價格調(diào)控。()

3.活動營銷是通過各種活動吸引市場關(guān)注，從而達(dá)到促銷的目的。常見的營銷活動包括產(chǎn)品新聞發(fā)布會、產(chǎn)品說明會或產(chǎn)品研討會、開工奠基儀式、結(jié)構(gòu)封頂慶祝儀式、開盤慶典、客戶懇談聯(lián)歡會、業(yè)主觀光考察、業(yè)主文體比賽、購房直通車、專業(yè)講座或業(yè)界論壇、社會公益贊助、明星文藝匯演、外地巡回展銷、汽車電器家具裝飾展銷會等。（）

4.廣告策劃應(yīng)堅持以下原則：一是定位準(zhǔn)確，傳播的信息與手段應(yīng)與目標(biāo)客戶的需求一致。二是內(nèi)容真實，必須如實反映產(chǎn)品的客觀真實信息。三是創(chuàng)意新穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應(yīng)當(dāng)新穎別致，讓人耳目一新。四是表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性。五是效果突出，廣告策劃應(yīng)達(dá)到不鳴則已、一鳴驚人的效果。（）

5.項目的戶型、面積、單價、總價、成本之間表現(xiàn)出相互影響、相互制約的辨證關(guān)系。一方面客戶的經(jīng)濟實力決定了能夠承受的住房總價，另一方面客戶追求的產(chǎn)品品質(zhì)及企業(yè)的投入決定了產(chǎn)品的成本，而產(chǎn)品的成本及企業(yè)追求的利潤決定了產(chǎn)品的銷售單價，產(chǎn)品的總價和單價也就決定了客戶能夠購置的面積。而面積大小最終決定了房間數(shù)及其功能完整程度，從而也就決定了居住的品質(zhì)。在產(chǎn)品策劃時必須充分研究其制衡關(guān)系（）

6.項目股權(quán)融資是指將項目的股權(quán)及未來的收益分配給項目施工、設(shè)計、材料單位以及項目以外其他投資單位，以減少項目業(yè)主的投資。項目股權(quán)融資的優(yōu)點是減少了項目業(yè)主資金的投入，降低了項目業(yè)主投資風(fēng)險；缺點是項目股東增多，管理難度增大，業(yè)主投資收益減少()

7.目標(biāo)是行動方向的指南，目標(biāo)選擇是整個策劃過程的起點。項目策劃所要達(dá)到的目標(biāo)應(yīng)包括效益目標(biāo)、市場目標(biāo)、品牌目標(biāo)、管理目標(biāo)等。哪些為重點目標(biāo)，哪些為次要目標(biāo)，主要取決于業(yè)主策劃意圖及策劃所需解決的問題。（）

8.開發(fā)企業(yè)在選擇代理商時應(yīng)考慮以下一些因素：一是代理商以往的代銷業(yè)績及其專長的項目類型；二是代理商的實力背景、銷售網(wǎng)點及其客源關(guān)系；三是代理商派駐項目團隊的執(zhí)行能力及其從業(yè)經(jīng)驗；四是代理商對本項目的理解及提出的銷售策略與計劃建議；五是代理商提出的合作條件。（）

9.當(dāng)企業(yè)品牌效應(yīng)突出、產(chǎn)品優(yōu)勢明顯、目標(biāo)客戶購買能力強勁時，項目可以采用高開低走策略，通過高價開盤塑造品牌形象，獲取最大利潤。這時應(yīng)采用低開高走策略。（）

10.房屋租用市場中租金與新增存量供給的變化呈正相關(guān)關(guān)系，而置業(yè)市場中房屋價格與租金呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)城市化進(jìn)程加快，使得房屋租賃需求增長高于存量增加時，租賃市場將出現(xiàn)供不應(yīng)求，租金上漲，推動房價上漲，帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，開發(fā)量增加，導(dǎo)致存量物業(yè)增加，當(dāng)存量物業(yè)的增長高于租賃需求增長時，租賃市場將出現(xiàn)供過于求，租金下跌，拉動房價下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資減少，開發(fā)量萎縮，致使存量物業(yè)減少，租賃市場出現(xiàn)新的供不應(yīng)求，產(chǎn)生新一輪的循環(huán)()

答案：

一、單項選擇題（40分，共 20 題，每小題 2 分）

1.C 2.B 3.C 4.D 5.A 6.A 7.A 8.A 9.A 10.B 11.D 12.A 13.B

14.D 15.A 16.A 17.A 18.A 19.A 20.D

二、多項選擇題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.ABC 2.ACDE 3.ADE 4.ABCD 5.ABCD 6.ABCDE 7.ABCD 8.ABDE 9.ABCDE 10.AB

三、判斷題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.√ 2.√ 3.√ 4.√ 5.√ 6.√ 7.√ 8.× 9.× 10.×