第一篇：方案設計招標任務書

規劃建筑方案設計招標任務書

XXXX影視文化城

規劃建筑方案設計任務書

一、概況

XXX市廣播影視文化城工程被列為XXX市政府“十一五重點建設項目”之一，是XXX市的標志性建筑，代表著XXX的城市形象。

中心選址于市東部新城區，地處我市科教園區規劃區內，南側為擬建的市圖書館，北側為已經投入使用的XXX職業教育學院，東側為規劃中的商業區，西側為花果山大道，并與市體育中心隔路相望，是集廣播電視辦公、節目制作、播出、傳輸、發射、觀光旅游、影視娛樂、外景基地等多功能為一體的大型公共建筑，凈用地面積88.65畝。

整個項目分三期建設。一期工程為合計建筑面積約2.15萬平方米的演播大廳、影城、書城、互動游藝、購物休閑。二期建設主體大樓和地下室工程，其中主樓設計高度為100米內；主樓及裙樓主要包括不同規格的電視演播室、電臺播音室、錄音棚、播控機房、發射機房、磁帶庫、審片室、客戶中心、會議室、辦公室等。三期工程為建筑面積約1.35萬平方米的廣電綜合服務樓。

本次對廣電中心項目進行總體規劃設計招標，同時對廣電中心三期工程進行建筑設計以及整個場區的景觀設計進行招標。

二、規劃設計要求

1、遵守國家的有關規劃法規和規范要求，總體布局合理、先進、優化，環境優美，規劃足夠的廣場面積，供人流的集散和車流的進出。

2、參照有關標準要求，規劃足夠的地下停車場，設備用房可以考慮放在地下室。盡可能考慮工作人員和社會公共人流、停車場的分割，便于整體安全管理。

3、參照XXX市規劃局的有關規劃控制指標要求，規劃足夠的綠化面積，并且內廣場要和相鄰公用廣場形成一體，適合舉行廣場晚會和活動。

4、廣電綜合服務樓應盡量布置在沿街面，能夠獨立地管理，自成體系，以利于將來的招商引資及商業用途。

5、主體建筑應合理劃分各功能分區，保障廣電中心貴重設備以及廣播電視采編播系統的安全。

三、建筑設計要求

1、總體布局：根據廣電中心使用功能和各種流的合理組織，主體建筑分為采編及行政辦公區、演播制作區、網絡傳輸播控區、后勤服務區、廣告及客戶服務區、影城娛樂區等六個部分，建筑總面積約7萬平方米，附屬樓約1.35萬平方米。詳見附件二《XXX市廣播影視文化城功能分區與面積分配》。

對廣電中心主樓及影城娛樂內部的各種人流（如領導貴賓流、演員流、工作人員流、一般觀眾流）通道，進行科學的設計與管理，合理安排廣電中心內的道路及疏散通道，便于中心車輛進出以及外來人員辦事。

為降低工程總造價，主樓的主體建筑高度控制在100米以內。在主樓的頂層，設立觀光游覽區，供游人參觀科教園區及花果山的美麗風光。

廣告及客戶服務區的位置安排，應充分考慮方便廣告客戶、有線電視及網絡用戶聯系業務。

2、公共設施部分：地下室為機動車及非機動車停車庫、人防工程、變配電動力機房、消防及生活用水泵房、以及其他公共設施用房等，要考慮地下室的采光，建議采用半地下。

3、暖通系統：空調系統分為四個部分：演播室、技術用房、公共空間集中用一套中央空調；播控中心、新聞中心等24小時連續運行區 2 域，需要高度安全可靠，用第二套中央空調系統；磁帶庫等有特殊要求的區域，采用恒溫恒濕空調系統；廣電中心辦公區域、附屬用房和影視基地采用單獨的空調系統，冷熱可調、隨時開關、使用方便靈活。

4、消防安全系統：根據不同功能用房，配置相應的消防系統。

5、供電系統：中心變配電采用真雙路供電設計，按燈光、照明、動力、消防、電視工藝用電，相互隔離。

主樓內設客梯若干部及貨梯、觀光電梯。

6、供水系統：采用二次供水，除一般生活、消防用水外，考慮建設凈化水系統，在地下室建設水箱，保障大樓應急用水需求。

7、通信系統：廣電中心采用虛擬電話網系統，實現中心內部免費通話。針對大樓內無線通訊屏蔽情況，擬在大樓內建設相應的微蜂窩系統，保障廣電中心內部的移動通信質量。

8、弱電系統（數字化、自動化、網絡化、智能化）：廣電中心建設應充分考慮廣播電視節目采、編、播、傳輸系統的數字化和網絡化、行政指揮辦公系統的自動化、中心管理系統的智能化要求，達到智能化建設標準，建設安全保衛監控巡更系統（關鍵部位設立監控攝像頭、門禁管理系統等）、車庫管理系統、樓宇管理系統（對公用照明、空調、通風、電梯、配電等系統進行監控）。從進門考勤、門禁管理到領取攝象機、上編輯線、借用磁帶、職工食堂就餐等均使用IC卡和網絡實現一卡通，從而達到內部管理智能化和現代化要求。

整個中心按計算機網絡工作站的方式進行設計與建設，保證中心內部視音頻信息的傳遞，并采用數字化、交互式的傳輸方式，以適應廣播電視發展運行的需求。廣電中心內部實現智能化綜合布線，設立足夠的語音點、數據點和有線電視接收點，按超五類線和光纖100M到桌面，實現寬帶上網。整個中心利用計算機網絡，實現無紙化、自動化高效辦公。

四、廣播電視工藝要求 1、1500平方米演播室的功能主要用于電視節目的制作和現場直播。同時需要兼顧其它用途，如電影放映、召開會議、中小型文藝演出等。固定演區面積不小于500平方米，這部分的梁底高度為22米，其余部分的梁底高度為16米。

2、中小演播室中，600平方米和300平方米中演播室采用2個樓層高度，4個150平方米小演播室采用1個樓層高度。道具通道高度不低于3.5米，寬度不小于3米。3、1500平方米、600平方米和300平方米演播室應安排在地面一層。在人流、物流設計時要注意演員、觀眾、道具通道的合理性。

4、小演播室可以安排在建筑的裙樓和主樓中。在主樓安排演播室，要注意避免在室內有柱子。

5、建筑設計應注意電視臺的安全防范措施，在人流組織和通道設置上，重要區域應有工作人員專用通道，防止外部人員的非法闖入。以下區域是本大樓的重點保衛部門：

? 電臺直播室

? 電視播出中心和總控機房 ? 電視新聞中心 ? 有線前端控制機房 ? 網絡傳輸機房 ? 網絡服務機房 ? 計算機中心

6、為適合廣播電視事業不斷發展的需要，在平面劃分上，除有特殊技術要求的工藝用房和消防要求的防火分區外，一般采用大空間，以適應使用的調整變化。如條件許可，盡可能采用較大跨度的柱網結構，增大面積的可利用率。

7、建筑要求功能要齊全，能滿足廣播電視的流程和功能要求，在建筑平面許可的情況下盡可能按工藝流程建議的流程布置安排工藝用房。本大樓電視制作流程大致如下：

? 節目制播流程：

演播室節目錄制—編輯—特技制作—配音—審查—播出 外購節目審查—編輯—審查—播出 ? 直播類節目流程

節目準備—演播室搭景、布光—排練—直播

8、廣播電臺的工藝用房，要求集中布置，每個直播控制室控制一大一小兩個直播室。

9、廣電中心需要一個較為氣派的大廳，具體面積由建筑設計定，但不應小于300平方米。

10、建筑層高建議在3.8-4.5米，凈高控制在2.6米以上。

11、演播室、配音室和錄音室的房型有一定要求，在設計時請參考《建筑設計聲學手冊》。

12、布景道具區應考慮4M高布景的制作和存放，1500平方米、600平方米和300平方米的道具庫與演播廳之間應有能通過4M高的布景通道，通道寬度大于4米。

13、所有演播導控室、音控室化妝室有條件的都應安排在演播室周圍，可以上下層布置。燈光立柜室應靠近演播室的上空。14、180M2錄音棚的梁底高度應不小于7.5M。按全浮筑構造考慮。控制室要求緊挨配音室，相互間設有觀察窗。為避免語言錄音的失真，要選擇合適的房間形體，為保證足夠的隔聲量，圍護結構不宜使用空心磚或輕質砌塊。

15、中心接地要求很高，工藝設計要求接地電阻不大于1歐姆，強電、弱電、燈光、避雷、工藝等接地應相互隔離，并考慮備用接地，以避免用電設備之間相互造成干擾，影響廣播電視節目的采編播質量。

16、在中心建筑的適當部位應考慮衛星信號采集的需求，統一建設衛星地面接收設施，然后通過信號調度設施，根據需要傳輸到各個專業臺，避免重復建設。

17、應建設足夠的光纖、通訊、信號傳輸出入口管孔，在每個樓層的垂直和水平面上都應留有足夠的管孔、管井、橋架等，使樓內能非常方便地再添加新設備，滿足數字化、自動化、網絡化、智能化建設需求。

五、方案成果及表現

1、建筑總平面圖、環境設計圖及功能，流線組織分析圖

2、建筑平面、各立面、剖面圖。

3、建筑透視圖（能全面地反應各個主要解度的建筑效果及鳥瞰圖）。并于渲染立面中注明材質。

4、要求提交方案文體6套，光盤一張（包括全部方案設計內容），A1彩圖若干張及介紹方案時所需的有關文件、圖紙等。

5、特殊功能房間的技術處理形式

六、招標方式：公開招標 公告發布媒體：中國建設工程招標網 www.tmdps.cn

七、設計周期

XXX市廣播影視文化城，經市計委批準立項，經市規劃局批準同意，在花果山大道東，晨光路南進行建設。方案設計周期為50天，方案征集于2009年10月15日下午六時截止。

所報方案由XXX市廣播電視局邀請與投標單位無關的知名專家進行方案評審。評審時間另行通知，參標單位應派人講解方案。

此次方案征集活動的解釋權屬XXX市廣播電視局。

附件：

㈠、XXX市廣播影視文化城總體設計方案構想闡述 ㈡、XXX市廣播影視文化城功能分區與面積分配

㈢、XXX市廣播影視文化城項目用地紅線圖、地形圖、規劃設計要點

XXX市廣播電視局 2009年9月12日 7

附件一：XXX市廣播影視文化城總體設計方案構想闡述

一、現有廣電大樓情況

位于市區鹽河北路39號的XXX市廣播電視局辦公大樓于1996年建成投入使用，占地面積16000平方米，按“一局三臺一報”的功能、300人辦公進行設計。現有技術用房和辦公用房已經不能滿足事業發展的需要，并且現址周圍已經被房地產開發，廣電現址現已無拓展空間，但現有條件又嚴重制約廣電實現“十一五”時期廣播電視事業發展目標的實現，與我市跨越發展的服務需要也不匹配，離群眾日益增長的文化生活需求也存在差距。

目前，XXX市廣播電視局（總臺）機構設置如下：局機關、XXX人民廣播電臺（分新聞綜合頻率、經濟生活頻率、交通頻率、故事頻率共4個系列臺）、XXX電視臺（共3套自辦節目）、XXX電視傳輸總臺（國家、省、市光纜干線網絡及城區有線電視分配網，傳輸100多套電視節目，市區有線電視用戶16萬余戶）、XXX廣播電視報社、XXX廣電傳媒網站等。由于事業的迅速發展，目前辦公人員總數已達到600多人，現有的辦公場地已不夠使用，許多項目由于場地所限而無法上馬。

二、新廣電中心總體設計構想

為適應廣播電視數字化、自動化、網絡化、智能化發展需要，新的XXX市廣播影視文化城按1000人辦公設計，能適應7套廣播節目、5套電視節目的制作播出需求，能夠承辦800人左右的大型文藝演出與電視電話會議。

1、廣電中心主樓部分：包括行政辦公區、演播制作區、網絡傳輸控制區、廣告及客戶服務區、頂層觀光旅游服務等。

功能定位：集廣播電視節目的采錄編輯、制作播出和傳輸監控、視聽文化娛樂等多功能于一體的綜合性產業基地。

新廣電中心建設，為廣播電視節目與時俱進、不斷創新提供強有力 8 的硬件支撐和高水準的技術平臺，為推出能在全國叫得響的品牌節目和新聞采編快速反應能力做好技術保證；大中小型演播廳的設計，既能基本滿足廣電節目錄制需要，同時能承辦全市重要會議、大型演出及高級商務會議等任務，達到社會效益和經濟效益“雙贏”的效果。

2、影城娛樂部分：總面積控制在2.15萬平方米左右，建成6個容納100—200人之間的電影放映廳、1個100人的3D放映廳和1個30人的貴賓放映廳；建筑面積2000平方米的大型互動游戲廳；3000平方米的書城；2000平米的超市；1500平米的KTV房（約36間）；1200平米的咖啡、簡餐廳。

功能定位：和國內外知名院線聯營，打造XXX第一品牌高檔視聽休閑場所，為港城市民、高校學子和來連客人提供流連忘返的精神食量。

3、廣電綜合服務樓部分：在三期工程用地范圍內規劃約1.35萬平方米建筑面積，進行綜合服務樓建設。

附件二：XXX市廣播影視文化城功能分區與面積分配 一期工程為演播大廳和娛樂城

1、大中演播大廳總建筑面積為6500平方米，其中1500平米、600平米和300平米演播廳計2400平方米，可容納800名觀眾，配套附屬用房4040平方米。

1）大演播廳 1500平方米（兼容電影放映功能）2）大演播廳配套導播室 200平方米（1500專用）3）大演播廳配套硅控室 100平方米（1500專用）4）中演播室*2 600平方米（兼電臺廣播多功能廳功能）400平方米

5）演播室配套導播室 100平方米（600專用）6）演播室配套硅控室 50平方米（600專用）7）男女化妝間大 4*100平方米=400平方米 8）小化妝間6間 6*20平方米=120平方米

9）貴賓室3間 50平方米、30平方米、30平方米 10）道具庫 300平方米

11)配電室 100平方米（大中演播廳專用）12)燈具室 120平方米

13)候播廳 360平方米（兼顧三個演播廳）14）淋浴間 4*100平方米=400平方米 15）衛生間 6*40平方米=240平方米 16）警衛室 20平方米 17）服裝間 4*100平方米=400平方米 18）技術維修間 50平方米 19）設備庫 200平方米 20）信號傳輸調度室 50平方米

21）技術管理辦公室 30平方米+50平方米=80平方米 22）電臺直播車庫2間 2*50平方米（層高＞4.5米），電視直播車庫2間 2*200平方米（層高＞5米），電視衛星車車庫 100平方米和新聞直播車庫100平方米統籌考慮，應緊靠大中演播廳。

2、影城娛樂用房 計15000平方米 1）容納100——200人影視廳6座 2）容納100人3D影視廳1座 3）30人貴賓廳1座 4）2000平方米互動游戲廳1個

5）3000平方米書城，配備閱覽、管理人員辦公等功能 6）KTV包房36間 1500平方米 7）超市 2000平方米（含電影商品、電視直銷商品、學生用品）

8）咖啡、簡餐 1200平方米

二期建設主體大樓和地下室。

主樓總建筑面積約35000平方米，主要包括局臺辦公用房，電 11 臺、電視臺、傳輸臺技術用房，省網絡蘇北客服中心、國家新媒體研發中心，廣電報、傳媒網辦公和技術用房。地下室建筑面積約2萬平方米，可停放400—500臺轎車，并考慮一些動力設備機房，建議考慮地下室的自然通風和采光。

1、局、臺、報、網辦公用房、會議用房 計13500平方米

按800人（除去電視報、傳媒網站200人）辦公進行規劃，人均辦公面積12平方米計9600平方米；會議、接待用房和盥洗間等計4120平方米。

2、XXX人民廣播電臺技術用房統計 2520平方米

1、直播區（含直播室、導播室、備播室及值班編輯室，建筑面積不小于820平方米）

每套節目一個直播室，一個導播室，備播室采用七主兩備。（直播室、備播室和導播室外墻開窗，利于通風、采光，與走道隔墻采用雙層玻璃隔墻，直播室與導播室的觀察窗不小于2.6米*1.4米，直播室、備播室層高大于4米，做聲學處理，導播室應做吸聲處理）。

直播室凈面積應大于35平方米, 備播室凈面積應大于35平方米, 導播室凈面積30平方米 ,七套節目合計使用面積共（35平方米

+30平方米）×7＋（35平方米

+30平方米）×2＝585平方米

直播區需要配備二間候播室80平方米（做吸聲處理）；一間值 12 班編輯室40平方米

2、錄制區：（建筑面積850平方米）

配置14個錄音室（層高大于3.5米，外墻開窗，利于通風、采光，做聲學裝修），每個錄音室20平方米, 共280平方米

一個大制作編排室100平方米（吸聲處理）

一個廣播劇錄音室140平方米（聲學裝修，層高參照電視演播室）

一個廣播劇場200平方米（聲學裝修，層高參照電視演播室，用于有觀眾參與的多嘉賓節目制作等）。二個控制室80平方米（吸聲處理）一間候播室50平方米（吸聲處理）

廣播劇錄音室、廣播劇場和控制室的觀察窗不小于2.6米*1.4米。

3、總控機房（建筑面積390平方米）：

總控機房150平方米（層高大于4米，吸聲處理）電源室（做屏蔽處理）40平方米

服務器室80平方米

設備室80平方米

維修室40平方米

總控機房、電源室、服務器室與直播室應在同一樓層。

4、技術配套用房（建筑面積460平方米）

直播車庫2個，50平方米 ×2＝100平方米（高于4.5米）。直播設備倉庫50平方米。資料室一間100平方米

節目審聽室80平方米（聲學裝修）聽評室80平方米（聲學裝修）檔案室50平方米

3、XXX電視臺技術用房統計 計5760平方米

1)播控中心 360平方米 2)設備機房 200平方米 3)上載機房 200平方米

4)收錄、監測 2*100平方米=200平方米 5)UPS機房 50平方米 6)播控網管值班室 30平方米 7)播控維修室 30平方米

8)播控夜間值班室 2間標（播出）計60平方米 9)精密空調機房 50平方米

10)視頻工作室2間 2*50平方米=100平方米

11)小演播廳4間（150平方米+30平方米控制室）*4=720平方米

小演播廳配套用房 200平方米

13)配音間6間 6*25平方米=150平方米

14)錄音棚2間 180平方米+30平方米控制室=210平方米 100平方米+20平方米控制室=120平方米 15)制作機房 800平方米（開放式演播室300平方米）16)中制作機房 200平方米 17)小制作機房 10018)審片室大 20019)審片室小2間 2*6020)廣告制作機房2間 2*10021)技術維修間 5022)技術設備機房 10023)技術設備庫 10024)化妝間2間 2*5025)配電室和UPS室 10026)技術檔案室 50 27)技術網管間2間 3028)記者值班室2間 3029)微波發射機房 5030)磁帶庫 30031)總編審片室10間 2032)磁帶庫管理室1間 3033)文稿室 100平方米平方米

平方米=120平方米平方米=200平方米平方米平方米平方米

平方米=100平方米平方米平方米*2=60平方米平方米*2=60平方米平方米平方米

平方米*10=200平方米平方米平方米 34)媒資管理技術機房 150平方米 35)廣告審片室 60平方米 36）攝錄設備收發室 150平方米 37）綜合考慮：衛星地面工作站位置

4、XXX廣播電視傳輸總臺技術用房、國家新媒體研發中心和省網絡公司蘇北客服中心用房 計8000平方米

主要部門有客服中心、傳輸中心、播控中心、維護站、接待室、資料室、會議室

5、XXX廣電報社用房 計2400平方米

主要部門有總編室、副總編室、辦公室、采編中心、錄排機房、廣告中心（產業中心）、發行中心、接待室、資料室、會議室、倉庫。

6、XXX傳媒網站用房 計2600平方米 1)辦公用房：160座席×12平方米=1920平方米 2)視頻訪談室： 160平方米=80+40+40平方米 3)機房：120平方米=60+60平方米

4)會議室：100平方米=20人會議室+10人會議室 5)接待室：60平方米=20+40平方米 6)行政管理室：80平方米=30+30+20平方米 7)倉庫：1間≥40平方米 8)休閑活動室：60平方米

三期工程為廣電綜合服務樓和綠化等。

1、廣電綜合服務樓 計13500平方米

主要有職工餐廳、浴室、活動中心、住宿培訓等功能 1）餐廳要求配備大中小包間計20個和容納25桌的宴會大廳1個；職工餐廳能同時容納1000人就餐。

2）住宿要求能解決200人入住，并且設計100套單身公寓。3）活動中心要求建設10片羽毛球場、10個乒乓球場、2個排球場、2個籃球場和1個網球場（其中排球、籃球和羽毛球考慮套線合用），并配備器材室、淋浴室和休息室等。

2、內廣場的設計應和公用文化廣場巧妙結合、自然銜接，方便單位舉辦大型廣場活動和拍攝外景使用。

第二篇：方案設計任務書范本

筑

XXX項目方案設計

任務

建書

項目背景

1.1 “XXX”是21世紀上海的新支點，承擔整合上海西部空間的歷史重任。將會推動上海西部增長極的形成，“XXX”將成為：上海現代服務業的集聚區，上海國際貿易中心建設的新平臺，面向國內外企業總部和貿易機構的匯集地，服務長三角、服務長江流域、服務全國的高端住宅中心。

1.2 “XXX”規模達：住宅功能核心區1.4平方公里；虹橋住宅區26.3平方公里；住宅功能拓展區60平方公里；住宅功能核心區的建設，將用兩年左右的時間建成。

二、項 目 概 述

2.1 項目名稱：XXX（暫定名）。

2.2 項目地點：TJ市區南部，北至外環線，南至LS公路，西至JG二線，東至WS路。

2.3 開發商：上海湘虹置業有限公司。

2.4 依據：上海市規劃局建設用地規劃設計要點及要求以及國家及地方相關政策及法規。

三、周 邊 環 境

3.1 本項目地塊位于TJ市區的南部，北至外環線，南至LS公路，西至JG二線，東至WS路。總面積4600畝。該地塊北側緊鄰TJ市目前最大的成熟高檔居住區——MJ居住區和國際會展中心，西北與WNW風景區相望，西鄰TJ 開發區，東側是TW園區和JN開發區，區位環境十分優越。3.2 交通：

☆ 地塊緊鄰外環線，外環線是市區主要交通干線 ☆ 本地塊距友誼路1.1公里。☆ 本地塊距TJ市國際機場10公里。☆ 本地塊距JB高速9公里。☆ 本地塊距JT公路6公里。

☆ 本地塊距JG路2公里，地塊西側緊靠JG二線（規劃高速路）。☆ 本地塊距JG公路1.5公里。

優越的交通優勢為將XXX打造成為“連接市區經濟與濱海經濟的有力節點”提供了堅實的硬件支撐和客觀依據。

四、宗 地 情 況 4.1.地塊現狀 4.2.周邊道路: 5.地塊北側外環線，道路紅線50米寬，地塊沿外環線一側，規劃要求預留500米綠化隔離帶<擬將高爾夫公園和部分高爾夫球場置于其中>。6.地塊沿JG二線為規劃中的高速公路，道路紅線100米寬。

7.地塊沿JG二線一側，規劃要求預留500米綠化隔離帶（擬將高爾夫球場置于其中）。8.地塊南側LS公路道路紅線40米。9.地塊東側WS路道路紅線30米。9.1.其他: 10.地塊內現有一所國際學校（專供周邊外企外籍員工子女就讀）。11.地塊南側擁有一塊180畝水面（雙港湖）。12.地塊位于TJ市的上風口，空氣質量優良。

13.初步將規劃中的SHOPPINGMALL一部分建在地塊內（初定上占地200畝）與梨雙公路的東側的SHOPPINGMALL形成一個整體，總體SHOPPINGMALL的占地面積為600畝。（地塊內SHOPPINGMALL的位置初定在國際學校的北側）。

五、總體經濟技術指標

5.1 項目基礎指標

以上1427.52畝是扣除了城市綠化帶、市政路和高壓線的凈用地面積。5.2 建筑參數指標 5.3 物業比例

六、首期經濟技術指標

6.1 項目基礎指標 6.2 建筑參數指標 6.3 物業比例 6.4 單套平均面積

七、主要技術經濟指標

八、設計理念

8.1 以復合房地產原創性的產業理論，整合各種優質資源；以全新的地產開發模式，滿足有效需求，激發潛在需要；以超常規的策劃思維啟動新的市場新熱點；以高爾夫主題文化融入住宅社區，創造一種“高尚運動，健康生活”的全新生活方式，全力打造“高爾夫社區，健康生態型高尚低密度居住區”的最新形象。8.2 開發背景為：結合TJ市城市向南發展的戰略方向，項目要建設成為城市邊緣板塊的標志性高爾夫主題的低密度大型高尚居住區，實現“國際時尚·生態高爾夫”的新生活理想，“以政府為依托，以質量為核心，以效益為目的，以城市運營為手段”，充分發揮和建立品牌效應，整合一切可

以整合的資源。在硬件資源上，整合高爾夫主題文化公園、高爾夫球場等設施，整合周邊學校資源；軟件資源上整合政府和社會的宣、文、教、體、衛、商等資源；將國際性的高尚品味和當地特色文化相結合、創造濃郁的社區文化。主要包含：健康和運動文化；教育和學習文化；溫馨和諧的交往文化；親近自然的環保文化；配套齊全的商業文化。

8.3 構建“三高”質量體系：包括高生活質量，高服務質量，高產品質量，作為項目開發和持續發展的保證。

8.4 主要的整合對象有：體育（高爾夫）、商業、旅游及住宅度假。

九、目標市場定位

9.1 為項目“世界原創別墅，高爾夫主題社區”核心理念吸引并產生共鳴，追求高尚健康新生活者；注重生活質量，追求時尚生活，欲購買第二或者第三居所者；為項目的形象與開發商實力所吸

引，第二次或者第三次購房以改善住房條件者；喜歡體育運動、重教育學習或者從事體育專業的高收入者；欲購買項目房產，以求保值、增值者。尤其是事業有成，能夠接受新事物、崇尚體育運動的中青年，有一定的社會地位和經濟來源及生活品位的中高收入的從業人士，這一部分人士年齡大概在30-50歲之間，事業基本有成，喜愛運動，愿意改變生活環境、注重生活質量的白領階層人士。

9.2 別墅的目標消費群以富豪階層、三資及民營企業家、高收入個體經營者為主，聯排別墅以三資、民營企業高級管理人員、高收入專業技術人員為目標消費群。9.3 洋房的目標消費群以JN區中高收入人群為核心對象，以公務員、白領、中收入專業技術人員為主體對象。

十、項目產品定位

本項目是以別墅類產品為主的高尚低密度居住區，并設置了一定數量的別墅品質的花園洋房。本案產品定位要求有充分的市場差異化，設計中應體現如下特征： ☆ 沖擊市場產品的差異化。☆ 高端坐莊產品的差異化。10.1 獨立別墅定位： ☆ 坐莊產品：高爾夫主題精髓的差異化填補性奢侈型超低密度別墅。☆ 沖擊市場型產品：具差異化優勢的高爾夫景觀經濟型別墅。☆ 持續發展產品：高爾夫主題生活的全面差異化豪華型低密度別墅。10.2 聯排（雙拼）別墅定位

☆ 沖擊市場型產品：具高性價比、創新差異化優勢的經濟型別墅 ☆ 持續發展產品：具全面差異化優勢的高爾夫景觀舒適型低密度別墅 10.3 洋房類產品定位 ☆ 類別墅品質的低密度洋房。

十一、規劃設計總則

11.1 項目除了在市場本身的差異性和個性化外，更重要的是高爾夫主題生活方式之內涵的演繹。

11.2 設計要求務實創新，突出中產高爾夫住宅、高爾夫景觀、度假高爾夫及高爾夫生活的規劃設計理念。

11.3 設計注重運動與生活、建筑與人、環境與人以及人與人之間的協調與和諧，“以人為本”，從而滿足人們對高質量生活、對標準生活方式的要求和渴望。11.4 規劃應考慮首期的物業管理，并綜合周邊各期開發情況，統一規劃，使物業管理的成本降到最低。

十二、規劃設計細則

12.1 作為房地產與高爾夫產業復合產業，要最大限度的向人們展示運動氣氛、居住環境、銷售背景以及高爾夫系列配套。

12.2 強調“以人為本”，通過設計提升小區的人文環境質素，強化人與環境的親和與協調。

12.3 規劃設計在各方面具有超前意識。考慮到坐莊產品奢侈的風格特點及常規產品的風格特點的差異化，規劃設計要注重建筑語言的表達與建材運用的協調性，又要保持總體規劃的新穎獨特性和單體建筑的持久性。

12.4 設計時要充分考慮配套與居住的結合，又要考慮方便業主的同時也得保證對外開放。

12.5 設計時應考慮物業對別墅區和洋房區的分區管理問題，別墅區的物業管理應給業主有尊貴舒適的感覺。

12.6 別墅區內除設別墅專用會所外，其它公建不得設在別墅區。12.7 緊靠高爾夫球場的別墅應設面積較大的獨立別墅。12.8 規劃應分成若干組團，每個組團應有景點、景區，景點主題應各具特色，圍繞中心景區布置洋房或別墅，景觀應各具特色。

12.9 設計時應考慮小區為全封閉管理，首期主出入口設在北面并與市政道路（外環線）連接，應盡量降低小區內物業管理的成本。

12.10 社區內應適當布置戶外運動場所及運動器械，并考慮兒童的戶外活動場所。12.11 樣板房區內設洋房和別墅的樣板房，其層數控制在六層以內，棟數應滿足今后分期開發時，每期均應有建設板房的位置。

十三、項目分期開發要求

13.1 項目每個開發期用地面積在400畝左右，可分四到五期開發，開發分期的設置應按地塊的價值來具體設定。

13.2 首期用地為400畝。在地塊北端，具體順序由西到東，靠近高爾夫球場和高爾夫主題公園的地塊位置應考慮布置別墅產品（獨立別墅、聯排和雙拼），洋房布置在地塊價值相對較低的位置。

13.3 項目的發展前期（一二期）應是別墅類產品及洋房產品并存，中后期主要是別墅類產品。特別要考慮到項目的坐莊產品（主要是超豪華獨立別墅）的位置選取和數量控制。

十四、路網設計原則

鑒于本項目規劃要求，道路規劃以人車分流為原則，道路系統分為區內與區外兩個系統，并遵循以下原則： 14.1 區外系統

（1）小區為全封閉管理，出入口可在首期的北面設一個（按政府批準之控規要求），主出入口設在外環線邊。

（2）社區服務中心、商業步行街，MALL也應靠近主出入口。

（3）考慮到小區的會所、室外運動設施、商業步行街、MALL等對外開放，因此必須考慮這一部分道路系統的開放性。

14.2 區內道路系統：根據小區特色，可考慮設計為以下三個子系統。（1）小區內機動車道系統：人車分流，各組團分割又相互連接。（2）步行系統：各組團由機動車道連接，主要分布于組團內連接。

（3）健身運動道系統：基本分布在組團內，但是各運動健身道又將各組團有機連接。

14.3 各類道路分布合理且應與景觀呼應，達到組團內“一景多道”或“一景一道”，機動車道“步移景異”。組團出入口的選擇要顧及方便、安全及合理。14.4 進入組團可采用盡端式布局方案，避免車道交叉，盡量設計成單行道路，最大限度減少車道對居住區秩序和居住環境氣氛的干擾。

14.5 各期洋房區道路除考慮人車分流外，還應滿足停車位的要求。

14.6 社區內道路應通而不暢，道路盡量設有彎度，在獲得景觀效果時可以降低車速，減少區內道路的危險性。

14.7 車行道以枝狀或者環行盡端道路伸入組團建筑群內，步行道則貫穿于建筑組團內部，將戶外活動區域、綠地、公共建筑和其他建筑物聯系起來。

14.8 小區主次干道應考慮人流、車流，結合規劃路網要求，合理確定道路的寬度及轉彎半徑。

14.9 區內道路應符合消防要求。

☆ 確定主干次道路面的控制標高及道路坡向。并結合市政管網（給水、直飲水、消防、雨水、污水、煤氣）、電力供應、通訊、智能化等設計道路的斷面，同時應考慮維修與美觀的問題。

☆ 市政管網各管線的閥井、砂井（或檢修井）盡量不要設在路網內，如必須設在路網內時，應進行美觀處理。

☆ 道路斷面設計時，市政管線與強、弱電的布置應符合相關規范要求。☆ 道路兩側設有路沿石時，道路雨水收集口的篦板應側放以利美觀。☆ 路網規劃時，應考慮市政管線、強弱電穿越道路且方便檢修的情況。

十五、配套進程

小區配套要緊跟樓宇建設，首期交付使用時，會所、別墅小會所、幼兒園、商業步行街以及部分公建配套設施要同時投入使用，以滿足首期入住居民能正常生活的基本要求。

十六、環境設計原則

16.1 環境設計原則必須遵循總體設計基本原則，即設計不僅僅要遵循現代與房地產現狀相結合的原則，還要強調地區的特征，強調現有的環境概念、度假與住宅的概念，同時注意整合各種資源，挖掘潛在的賣點。

16.2 建議主要突出唯一性為大方向：突出高爾夫文化內涵，從高爾夫運動會的發源、歷史、紀念事件、關鍵人物入手設計造景，達到真正借用好“高爾夫”巨大無形資產的目的，并營造獨特的社區環境氣氛。

16.3 設計手法上要現代、時尚，突出各部分亮點，避免過于復古的表現手法；公建環境要表現大氣、生態，與公共建筑相適應，不要煩瑣；居住區環境要多考慮居民使用與景觀結合。

16.4 小區環境營造應遵循整體規劃理念，追求大氣，有開闊的效果；關于主題綠化的植物種類的選取和養護要遵循結合本地特性同時有創新，且要取得視覺的通透和感覺舒暢。

16.5 每一期可以分為若干個小組團，每個組團的景觀都要有其概念性的設計，組團景觀可以考慮使用花草、運動器械、噴泉、溪流、露天運動場和雕塑等來體現主題；組團連接要充分考慮健身步徑的有機聯系；臨高爾夫系列景觀（球場，主題公園）的別墅組團要考慮面對景觀的開放性，別墅產品尤其應重視其景觀的獨享性。16.6 別墅類產品要特別突出其庭院景觀的獨享性，應充分考慮到單體內外庭院景觀的結合及庭院景觀的參與性和使用性；別墅產品的庭院景觀應充分考慮其奢侈性，如私家果嶺，私家高爾夫練習場等創新性的奢侈庭院景觀設施；洋房的首層花園應向庭院化方向設計。

16.7 整個環境設計要做到經濟性、適用性、合理性及文體藝術性的協調統一，又便于分期操作。

16.8 主題園林可配合人工湖等水景考慮。

16.9 區內園林綠化內設置小區噴灌系統，盡量回收利用經污水處理后的水。16.10 園林景觀與周邊建構筑物相協調，且有創意，主題鮮明。

16.11 區內會所、樣板房及其它重要部位應與園林、園建相結合，配以雕塑、小品等。

16.12 社區內景觀應與文化公園景觀有機結合。

16.13 區內應利用現有的水體資源形成環繞部分聯排別墅組團的線性水景。

十七、配套設施

17.1 雨水、污水管網

（1）雨水、污水管網采取雨污分流制。

（2）雨水、污水管網的拐點均應以絕對坐標標注，并注明材質、管徑、長度、坡向及坡度。

（3）污水主管網應通向污水處理站。

（4）雨水經收集后可排入LC鎮市政雨水管網內或周邊河道內。（5）雨水排量按當地最大降雨量計算確定。17.2 給水、消防給水管網（1）鎮市政給水管網提供的接駁點應明確。

（2）接駁點給水管管徑為DN400，水壓力為6kg/cm2。（3）考慮小區噴灌系統。

17.3 電力供應16 PLOT REPORT 地產項目執行核心文本 Product 產品設計環節01 設計任務書范本

（1）提供11000伏高壓電源至地塊。

（2）規劃變配電房的位置以便提前施工。電房供電負荷范圍應符合相關規范及政府主管部門的要求。

（3）電氣設計以《民用建筑電氣設計規范》、《住宅設計規范》及所在地城市住宅建設標準管理規定為依據。

（4）對洋房每戶的用電容量，以每戶的建筑面積按50W/M2 計算，且不小于4kW/戶。獨立別墅每戶用電容量不小于25KW。

（5）公共建筑有空調時按100 W/M2計算容量；無空調要求時按50W/M2考慮。商業步行街建筑按有空調建筑考慮。

（6）電房的布置（結合以后五期應布置的電房）應盡量縮短高壓電纜的鋪設長度，同時應考慮其負荷范圍。17.4 煤氣

（1）集中供氣站的布置應盡量遠離居住及公用建筑，滿足防火、防爆的最小距離要求。

（2）集中供氣站為臨時設施，煤氣應按管道供應的方式設計，政府管道煤氣通入小區附近時，則駁接市政煤氣進入小區。17.5 弱電

（1）弱電包括電視、電話、寬頻網、可視對講、小區智能化等。（2）總平面布局上應綜合布置弱電線路。

17.6 總平面布局上應綜合布置市政管網、強電、弱電等的布線。17.7 考慮設置垃圾收集中轉站（首期僅考慮臨時收集中轉點）。17.8 設置商業步行街、室外網球場、泳池。

17.9 設置中心會所一個，其要求見第四章相關條文。17.10 設置幼兒園一個，其要求見第四章相關條文。17.11 別墅區內設專用會所，其要求見第四章相關條文。17.12 停車位

機動車位設為1個/1戶，商業建筑按1個/200平方米建筑面積設置，訪客車位按1個/10戶設置，采用室外硬性綠地和機動車道旁設置沿線停車場的方法或半地下室集中停放。會所和其他配套中心也適當考慮機動車停車位。摩托車、自行車位按每戶1.5輛設置。

十八、規劃布局要求

18.1 總體布局應按規劃細則提供2～3個總體規劃總平面圖的布局方案。18.2 主入口設在項目的中部接外環線。

18.3 考慮對外開放、經營及首期銷售，配套公建如中心會所等應布置在靠外環線邊。

18.4 看樓路線：看樓者應先進入中心會所，再進入樣板房。樣板房邊應設泳池及園林景觀、網球場、籃球場等，考慮經營管理，泳池、網球場、籃球場等應鄰近中心會所布置。

18.5 別墅會所應鄰近文化公園處的入口布置。

18.6 商業步行街應能獨立管理，且不對居住區內的物業管理產生影響。

十九、單體建筑設計原則

19.1 社區文化以高爾夫文化為主線，充分挖掘高爾夫文化之精髓，始終貫穿“以人為本，高尚運動，健康生活”的宗旨。以獨到和現代的建筑風格加以詮釋，使之整體表現大器、自然，組團間銜接連貫、流暢。

☆ 公共建筑應體現大氣、國際性，塑造成區域標志性建筑物。☆ 建筑造型應簡約、洗練、純粹，使人有回歸寧靜與自然的情感。☆ 第一期樣板房區的建筑風格要與環境風格相協調，要大氣，表現自然。19.2 建筑物朝向應盡量尊重當地人的生活習慣。

19.3 別墅類產品考慮景觀和朝向的結合，當景觀與朝向相矛盾的時候，朝向可作出適當的讓步，但不應偏離大南北向布局。

19.4 多層建筑盡可能減少每層的戶數，建議采用一梯兩戶。

19.5 詳細考查本地區商品房的特點，設計出獨具項目特色，更科學、更新穎的戶型。

二十、洋房設計要求

20.1 類別墅品質低層花園洋房

（1）四層半，一梯兩戶，V型南北向布局，戶型面積110～180平方米，大部分35～50萬元/套，廳不小于4.7米，主臥不小于3.9米；

（2）首層設大面積庭院式花園，橫向廳室設計，面積130～160平方米，開間不小于8米；

（3）

二、三層平層設計，每戶入戶空中花園；面積110～130平方米，開間不小于7米；

（4）四層躍層，設入戶空中花園和頂層景觀露臺，面積180平方米，開間不小于8米；

20.2 高級花園公寓洋房

（1）6層，一梯兩戶，南北向布局，戶型面積90～150平方米；大部分28～40萬元/套，廳不小于4米，主臥不小于3.7米；

（2）首、二層躍層，設大面積庭院式花園，挑空式客廳，橫向廳室設計，面積150平方米，開間不小于8米；

（3）3～6層錯層設計，錯層高度為450mm。戶型方正設計，面積90～130平方米，開間不小于7米； 20.3 尺度要求：

（1）二房二廳時，客廳開間不小于3.8m。（2）三房二廳時,客廳開間不小于4.2m。

（3）主陽臺飄長按1.8m計，次陽臺（生活陽臺）飄長不小于1.2m，主人房景觀陽臺飄長不小于600mm，生活陽臺與景觀陽臺應分開，客廳可設落地門窗。（4）最小臥室的凈面積不應小于9m2。

（5）衛生間的尺度，應滿足布置洗臉盆、座廁等的尺度要求（不設浴缸）。（6）廚房開間按戶型建筑面積大小應不小于2.1-2.5m。（7）戶型按大主人房、大廳、大陽臺的原則設計。20.4 洋房單體設計要求：

（1）地面標高及室內高差的確定，應滿足樓梯首層入口處凈高不小于2.3m。（2）陽臺欄桿要求簡潔、時尚、通透、輕質。

（3）戶型面積大于130平方米時，主人房應設衣帽間。

（4）廚房、衛生間、陽臺與相鄰室內樓（地）面的高差為：廚房低于同層樓（地）面標高20mm，衛生間低50mm，陽臺低50mm。

（5）屋頂采用坡屋頂，頂層考慮設置閣樓，屋頂設采光窗。（二房二廳洋房頂層作復式設計，不設閣樓）。（6）洋房復式部分的復式梯不能正對入戶大門。

（7）洋房設計應隱梁、隱柱，其它未盡事宜見《施工圖設計技術要求》。（8）每個臥室均應安分體空調，請考慮室外機的位置及立面的美觀，且考慮室外機的散熱，室內機的凝結水排水管應接入立管，立管盡量隱蔽（可接入雨水立管內），外墻立管應利用生活陽臺來處理管線隱蔽問題。（9）飄窗應考慮使用時的安全性。

（10）戶型平面應布置家私、家電、廚衛設備、空調機等的位置。

（11）平面戶型盡量按小面寬、大進深考慮，同時應滿足采光通風要求，不得出現黑廚、黑衛現象，含梯間的戶型拼接時，同時應滿足外天井的規范要求。（12）洋房戶型應考慮戶型之間的組合及組合后立面的處理。（13）首層設計應考慮半地下室車庫的情況。二

十一、聯體別墅設計要求

21.1 經濟型聯排別墅產品

（1）6～8聯排，容積率為0.6～0.65，建筑面積在160～180平方米，庭院面積大于100平方米；

（2）建筑空間布局上，在南北向的基礎上引入ROLL-HOUSE的布局，使庭院空間延伸，打破行列式的布局；使幾套單位有聯院空間，留出更大的庭院空間；（3）層數控制在2～3層，屋頂設大露臺，私家花園設停車位；（4）長寬比控制在1左右，采用大開間設計，開間寬不小于6.5m；（5）部分產品引入線性水系環繞，使其具備小而精的水景觀環境；

（6）通過戶型面積的控制，使其具備高的性價比優勢，總價在50萬元/套起； 21.2 舒適型聯排別墅產品

（1）3～5聯排，容積率在0.5～0.6，建筑面積在190～220平方米，庭院面積大于130平方米，長寬比控制在0.8左右，采用大開間設計，開間寬不小于8米；（2）建筑布局用南北向的ROLLHOUSE型布局，在戶型空間設計上，在小長寬比的基礎上引入寬HOUSE的設計，首層設內景式中庭花園；

（3）層數控制在2～2.5層，屋頂設大露臺，私家花園設停車位，較大面積單位可設半地下車庫；

（4）部分產品引入線性水系環繞，使其具備小而精的水景觀環境，部分產品臨高爾夫景觀主題公園設置；

（5）通過戶型功能和舒適性的強化，使其具備高的性價比優勢，總價在70萬元/套起；

21.3 單體設計要求

（1）聯排別墅應考慮每戶一個小車車庫。（2）可采取錯層設計。

（3）聯排別墅不超過三層，層高以3m為宜，二、三層可退層設計。

（4）聯排別墅要求盡量設計大面寬小進深，同時應滿足采光、通風的要求，不得有黑廚、黑衛現象出現。

（5）首層帶私家花園，頂層應有較大露臺，屋頂為坡屋頂。

（6）應留有曬衣的空間，解決好每個房間空調室外機位置，且應處理好立面。（7）衛生間低于同層樓（地）面50mm，廚房低20mm，陽臺低50mm，露臺低50mm（均指完成面）。

（8）露臺應考慮隔熱措施及防水處理。

（9）首層應考慮設置工人房，工人的活動空間應盡量少的干擾主人家庭的生活空間。

（10）衛生間應滿足布置洗臉盆、座廁、浴缸的尺寸要求。

（11）設備管線在室內外均應盡量隱蔽，增加立面美觀，戶內應看不到管線。（12）聯排別墅的總平面位置是介于獨立別墅和多層洋房之間，要處理好建筑風格的過渡，使之協調。

（13）聯排別墅應處理好建筑元素，使之有異國情調。

（14）聯排別墅的風格應與多層洋房的首、二層復式的風格有區別。（15）主人房應設置衣帽間，衛生間。

（16）室內樓梯應有效地連接各使用功能，且不對使用功能產生不利影響。（17）陽臺設計要求與洋房陽臺設計的要求相同。（18）未盡事宜可參照《施工圖設計技術要求》執行。二

十二、獨立別墅設計要求

22.1 經濟型獨立別墅

（1）單棟容積率在0.3～0.35，建筑面積在250～300平方米，戶型長寬比控制在1以下，開間不小于10米；

（2）層高3米，不大于三層，主力應在2～2.5層；

（3）庭院面積大于450平方米，庭院與建筑物過渡空間做景觀外回廊；部分戶型在首層設中空中庭花園；（4）部分產品圍繞高爾夫景觀公園；

（5）產品外觀風格引入成功原創生活藍本風格；

（6）形成平均容積率為0.3的高性價比的第一居所獨立別墅組團。22.2 標準型獨立別墅

（1）單棟容積率在0.25～0.3，建筑面積在300～400平方米，戶型長寬比控制在0.8～1以下，開間不小于13米；

（2）層高3米，在2～3層，不大于三層，主力應在2～2.5層；

（3）庭院面積大于600平方米，庭院與建筑物過渡空間做景觀外回廊；庭院分前庭后院，與戶內中庭花院結合，形成內外院景空間;（4）部分產品圍繞高爾夫景觀公園，具備景觀高爾夫主題公園的外部環境；（5）產品外觀風格引入成功原創生活藍本風格，形成容積率低于0.3的舒適型第一居所別墅組團。22.3 豪華型獨立別墅

（1）單棟容積率在0.2～0.25，建筑面積在400平方米以上，戶型長寬比控制在0.8以下，開間不小于15米；

（2）層高3米，在2～3層，不大于三層，主力應在2.5～3層；

（3）庭院面積大于1000平方米，庭院與建筑物過渡空間做景觀外柱廊；入戶門做門廊與外柱廊相連,庭院設游泳池；庭院分前庭后院，與戶內中庭花院結合，形成內外院景空間；

（4）產品圍繞高爾夫球場和景觀高爾夫主題公園；（5）形成平均容積率為0.2的豪華型別墅組團。22.4 單體設計要求：

（1）應考慮別墅的立面風格，按不同風格的建筑，體現出不同的建筑元素。☆ 別墅層數：小面積別墅控制在三層以內，對建筑面積大于500m2 的別墅可考慮設計二層。

☆ 別墅首層層高不小于3.6m，以上各層不小于3.0m的層高。對建筑面積500m以上別墅，首層層高可放大，但不超過4m。

☆ 大面積別墅的大廳應設中空，二樓靠中空處設小廳或過道（飄入大廳上空），飄長不小于1.5m。

（2）別墅屋頂采用坡屋頂，局部設閣樓時應考慮閣樓的采光通風問題。（3）別墅首層必須考慮工人房（帶洗手間），且將工人房、洗衣房、廚房安排在同一功能區內，以減少對主人家庭生活空間的干擾，曬衣位置如無法安排時可設置光棚處理。

（4）別墅的室內樓梯不能正對入戶大門。樓梯開間尺寸不應小于2600mm，踏步高度以145～150mm為宜，梯間在不影響建筑風格的前提下作（無橫梁）落地玻璃窗。

（5）別墅首層應盡量設置家庭公用空間的功能用房，如客廳、會客室、書房、視聽室或家庭娛樂室，并設置雙親（老人）的套間。

（6）面積許可時，餐廳應設兩個，分別為早餐廳、主餐廳。

（7）別墅應有適當位置，擺設當地人特有的傳統文化的物品（如神位），并可設置景觀陽臺、生活陽臺、光棚；在保留原有建筑風格的前提下，可設置大露臺，以滿足當地人生活需要的空間。

（8）獨立別墅按面積大小留1—2個車位的車庫。車庫應留小門直通室內；二層（及二層以上）設置臥室，所有臥室均為套房設計，且應考慮生活的私密性；300m2 以內的別墅至少應設有三個以上套房，300m2 以上別墅至少設五個以上套房。

（9）衛生間的位置盡量考慮管線（給排水）的布置，室內外均應對管線進行隱蔽處理。

（10）別墅的空間設計，要求進入別墅即感受空間開闊、光亮、功能分明、合理，采光通風要好，不得有黑廚，黑衛現象出現。

（11）別墅可考慮設置貯藏室（利用梯段下空間或各層不好利用的空間，不刻意設計）。

（12）獨立別墅采用戶式中央空調系統，中央熱水系統。（13）戶型平面必須布置家私、家電、廚衛設施等。（14）陽臺欄桿以通透、輕質為主。（15）別墅外立面采用涂料飾面。

（16）主人房應設衣帽間、洗手間，主人房面積不得小于25m2 ,衣帽間大小根據設計的情況定，洗手間不小于8m2，內設洗臉盆、座廁、按摩浴缸（或蒸汽房），其它套房衛生間或公用衛生間的尺度應能滿足布下洗臉盆、座廁、企缸的要求。

（17）別墅花園地坪比道路高150mm，別墅首層地面高于花園450mm。（18）獨立別墅私家花園入口大門處利用門柱暗裝電表箱、信箱等。二

十三、產品面積設置

23.1 洋房面積設置

☆ 三房二廳二衛面積為100－120m2，設計兩種戶型；

☆ 二房二廳二衛面積為70－900m2，設計兩種戶型；

☆ 四房二廳二衛面積為130－140m2，設計兩種戶型；

☆ 五房二廳三衛戶型為三房二廳戶型在首、二層或四層躍層的復式，首、二層或四層躍層復式的面積控制在180-210m2，考慮設置五個臥室（其中1個為主人房套房），三個衛生間，二個廳。23.2 聯排別墅

聯排別墅平均面積按190m2 左右設計1個戶型，具體面積由130-220m2。

23.3 獨立別墅 獨立別墅按300-350m2，350-400m2，400—450m2，500m2 以上各設計一個戶型。23.4 雙拼別墅 雙拼別墅按220—250m2，250m2 以上各設計一個戶型。二

十四、項目戶型配比

二十五、首期大賣場構成及具體組成要求

25.1 首期大賣場的構成

☆ 樣板區（樣板樓、樣板房、宅前景觀）；

☆ 樣板環境（高爾夫球場、高爾夫公園、高爾夫推桿場、）； ☆ 會所、售樓部（觀光電梯、高爾夫體驗區）面積5000-6000m2； ☆ 入口廣場（主題廣場、音樂噴泉）面積8000m2； ☆ 精神堡壘；

☆ 商業街，面積2000m2； ☆ 景觀小品；

☆ 引導系統（指示牌、標識牌）； ☆ 項目SHOPINGMALL。25.2 各大賣場的具體組成（１）樣板區的組成

樣板區的設計包括有：樣板樓、樣板房、組團景觀；

樣板樓：按首期的物業形態分別設置相應的樣板物業，如：獨立別墅、聯排別墅、雙拼別墅、花園洋房；

樣板房：按交樓標準和精裝修標準設計樣板房，包括內部裝修、露臺、陽臺、宅前花園等；組團景觀：包括平面景觀、立體景觀、景觀小品、組團花園等；（２）樣板景觀

樣板景觀主要是本案的高爾夫景觀，包括：高爾夫球場景觀和高爾夫公園景觀； 高爾夫球場景觀：首期大賣場的高爾夫球場景觀是指靠近外環線旁的景觀，建議在本案首期開盤前

投入使用；高爾夫公園：包括高爾夫培訓基地、高爾夫推桿練習場、高爾夫發球臺等；

（３）會所、售樓部（會所設置見下章節）（4）商業街

首期大賣場的商業街建議設置在中心入廣場邊上。（5）入口廣場

入口廣場包括有本案的精神堡壘、音樂噴泉和休閑廣場。（6）景觀小品

主要是在本案的樣板區和會所前面設置一些雕塑小品和園藝小品等，增加整個小區的生活氛圍。（7）引導系統

主要包括一些指示牌、標識牌的位置建議，在景觀路兩旁設置指示牌，在廣場入口、樣板區、樣板環境設置標識牌。（8）MALL的設置 本案內的MALL主要設置有酒店式公寓、高爾夫學校、餐飲一條街、部分商業（超市、品牌名店），主要是彌補本案的配套，同時激活MALL的運作，減少其經營的風險。

25.3 銷售線路的設置原則 原則1：循環設計

大賣場的路線設計應盡量做到環環相扣，整個路線所引導的都是貫穿整個賣場的每一個眼球的沖擊點；讓客戶每走到一個景觀點之后前面有更好的景觀點更能吸引其往前走，直到客戶繞整個賣場走完一圈最后回到售樓部。原則2：客戶視線的有效區域

設計應以人為本，每一個路線的設計，景觀點的設計都應注重客戶眼球的有效視線區域，讓客戶站在每一個景觀點都有一幅如畫般的景觀映入其眼內，為其展示的是一種未來的生活藍本。

原則3：路線上每一個景觀點都要促其購買欲

在整個路線的設置上，客戶眼球內能看到的每一個景點的設計，都應該是最能打動客戶購買欲的，盡量規避不良的影響。原則

4、人性化設計原則

在整個路線的設置上，應考慮每一個景點設置休閑亭閣和座椅，讓客戶能感覺到開發商是處處為其設想。二

十六、中心會所設計要求

26.1 中心會所正面朝外環線，應將此會所設計為該區域的標志性建筑。26.2 會所占地面積為3000平方米，建筑面積為5000～6000平方米，可采用鋼結構設計。

26.3 會所應有如下功能：

☆ 有銷售中心，當整個樓盤銷售完畢后，銷售中心可改為商業用途； ☆ 設置房地產開發有限公司及其物業公司的辦公室； ☆ 設置高爾夫體驗區、運動區（二樓）； ☆ 設置超市；

☆ 設置酒店式公寓（設置在會所上面）； ☆ 設置看樓候車室； ☆ 備用發電機房； ☆ 消防報警中心； ☆ 中央空調； ☆ 小區保安監控中心。26.4 銷售中心

☆ 銷售中心面積為1000m2；

☆ 設置銷售大廳（可按洋房、別墅銷售分隔為兩個廳）； ☆ 設置銷售用資料室、更衣室、收款室、洗手間、水吧臺等。26.5 公司辦公室

☆ 設董事長室（含接待室、秘書室）； ☆ 總裁辦公室（含接待室、秘書室）； ☆ 總經理室（含接待室、秘書室）； ☆ 營銷策劃部辦公室； ☆ 財務部辦公室;☆ 行政部辦公室（含網絡服務器機房）;☆ 工程部辦公室;☆ 中型會議室（兼視聽室）、小型會議室;☆ 公用洗手間;☆ 物業公司辦公室暫按300m2 設計，不能與奧園置業投資公司設在一處，且不共用進入各自辦公區域的通道。26.6 體育場館

☆ 室內設置：帶有觀看臺的高爾夫體驗區、壁球室、沙狐球室、乒乓球室（十二張標準球臺）、健身室（含桑拿室）、更衣室、洗手間;☆ 室外設置：標準網球場、籃球場、游泳池（設于樣板房區內）。26.7 超市

超市的建筑面積為1000～1200平方米。26.8 候車室

會所內為看樓者提供候車室，候車室應臨近車站或停車場，面積不超過120平方米。26.9 消防報警中心：面積應滿足規范要求。26.10 保安監控中心：面積不小于50平方米。

26.11 備用發電機房：緊靠會所配電房，大小由設計定。二

十七、幼兒園設計要求

27.1 幼兒園按省一級標準設計。27.2 幼兒園的班數為6班。

27.3 幼兒園占地面積為3800m2，建筑面積為4000m2。27.5 幼兒園位于首期用地的東北部，與MALL毗鄰。二

十八、別墅小會所設計要求

28.1 別墅小會所的建筑面積為2000m2，占地面積為3500m2，層數不超過三層。28.2 別墅會所的建筑風格應與周邊建筑的風格及環境和諧。28.3 別墅會所僅供別墅業主使用。

第三篇：方案設計任務書[模版]

........〈“XXXX”方案設計任務書〉..............一、項目基本情況

“XXXX”位于XXXXXXXXXX，西、北側臨街。占地面積XXXXXX平方米，地形方正，地勢基本平整（詳見附件一）。在地塊的東側是已建成的XXXXXXX和XXXXXX，西側是XXXXXXXXXXXX，北側是XXXXXXXXXXXXXXX，南隔XXXXXXXXXXXXXXXX高速公路相望。

二、項目技術經濟指標

1、占地面積：XXXXXXX平方米

2、建筑容積率≥3.0且≤3.43、建筑高度或層數 ≤62.0米（西側限高62.0米，東側限高66.0米）（詳見附件二）

4、總建筑面積：約XXXXXXX平方米

其中：商業4000平方米，商務酒店8000—10000平方米。

5、建筑層數：商業一層（設置在XXXXXXX），會所≤3層，住宅 ≥12層

6、建筑覆蓋率 ≤28％

7、停車位要求：機動車停車位包括小區住戶停車車位、商務酒店及小區商業配套所需停車車位、其他臨時停車車位。

① 小區住戶機動車停車位按標準小型車位設計，數量按小區設計住宅戶數1：1比例確定，且不少于1000輛；

② 小區商業配套所需機動車停車位數量按100輛考慮，其中標準小型停車位數量不應少于80輛；

③ 其他臨時停車位數量按100輛考慮，其中標準小型停車位數量不應少于80輛；

8、總體布局要求：

a、高層建筑裙房（主要朝向）距道路紅線不小于6.0米；主體（主要朝向）距道路紅線不小于10.0米；

b、高層建筑主要朝向距用地紅線不小于0.3H且不小于15.0米；次要朝向距用地紅線不小于0.2H且不小于9.0米；c、高層建筑主要朝向之間的間距為0.5H且≥27.0米，主要與次要朝向間的間距大于次要朝向面寬且≥13.0米；

d、主要朝向成角度布置時的最小間距：30o＜α＜60o；折減系數0.8。

9、綠地率：不小于30％。

臨用地西側20米規劃道路與用地北側20米規劃道路交叉口布置不小于

凈用地面積4.5％（2066平方米）的集中綠地，另2066平方米的集中綠地

面積結合方案布置。

三、項目定位

1、客戶定位：客戶群為XXXXXXXXXXXXX層，主要集中在35-50歲之間，以二次置業為主，在企業工作的管理階層和高級職員以及政府官員。

2、建筑風格：在建筑外立面的一些主要部位通過一些傳統的中式設計手法如對中式傳統建筑符號的運用、外立面造型、色彩、材質等方面的精心選擇和設計，體現“尊貴的”、“偉大的”、“精制的”、“有皇族血脈的”、“可以傳承的”的建筑品質。在首層商業的設計上尚應更中式化，住宅三層以下中式風格更濃烈一些，往上逐漸淡化。具體可參照X式設計手法，尤其在園林、景觀的設計上。

3、主題定位：這里的主題主要包含在在兩個方面，即營造“SPA”景觀主題，倡導“SPA”生活理念，通過對會所等物業管理項目的精心設置全方位詮釋這一體現休閑、時尚的生活方式。

4、物業類型：高層住宅、商務酒店、商業及配套。

四、開發理念：

1、突出主題文化：充分利用地段優勢，營造一片獨一無二的大型高檔社區。并充分挖掘“SPA”的主題概念，賦予本項目高尚的、有品位的文化氣息。

2、先進性：方案設計要求大膽創意、突破常規，具有前瞻性、先進性，充分考慮設計與開發建設的時間差異性。

3、獨特性：獨特的主題，通過建筑師的創意整合，應使本項目從周邊眾多樓盤中脫穎而出，成為一顆閃耀的明星。

4、人文性：利用項目的獨特概念，不僅僅創造一個居住環境，更創造、引導一種全新的人文居住生活方式，吸引人們的購買欲望。

5、舒適性：舒適性應體現到本項目的各個角落，包括公共場所、環境空間、住宅等。

6、實用性：注重提高住宅的實用率。

7、經濟性：規劃設計和單體設計均要考慮其實現時的投資難度，力爭在保證一定資金下設計出建筑精品。

8、規范性：設計方案必須遵守成都市有關城市規劃設計對日照間距、消防、人防等方面的規定，并符合國家有關規范和標準。

五、總體規劃原則

1、建筑總體布局、造型、色彩應注重城市設計，應充分考慮與周圍地塊的關系；

2、應合理處理商業、會所、商務酒店、環境場地之間的關系。商業、會所及商務酒店不僅為小區住戶服務，還要對外經營，應具有開放性，而居住區將實行封閉式管理，私密性較強，兩者在地域布置上應相對獨立，避免相互干擾。注意處理各種建筑空間的有機組合、過渡，做到公共空間的開放性，個人空間的私密性。

3、住宅群體布置要避免建筑物之間的相互遮擋，要滿足高檔住宅對日照、間距、自然采光、自然通風的要求；營造小區內組團綠化空間，盡量使各戶型的客廳和主人房有好的景觀和朝向，爭取做到戶戶有景，戶戶有良好的朝向。

4、充分考慮地塊以XXX高速路噪音對本項目的影響，要提出合理的規劃布置方案避免或減低噪音對主要房間的污染，要盡量減少通過使用技術手段來降低噪音（會帶來建設成本的提高）。

六、單體設計原則

1、住宅在滿足良好空間感（樓間距）的情況下盡可能采用一梯兩戶的形式。臨機場高速路一側可考慮局部采用一梯三戶或一梯四戶的形式，140平米以上戶型必須采用一梯兩戶的形式。

2、住宅層高為3.0米。

3、商務酒店設計要求整體具有鮮明的時代感、國際性和個性特色，要盡量“公建化”，并盡可能提出創新理念，爭取設計產品3年內保持領先，10年內不落伍。

4、建筑單體設計應在滿足戶型平面優化的基礎上結合結構布置及安裝設備布置的經濟性和合理性統籌考慮；建筑室內空間無突出墻面的梁柱，建筑物的主要外立面無突出的設備管線。方案設計深化階段尚應提供與建筑平面布置相對應的初步結構布置設想方案；

5、住宅公共前廳盡量要有自然通風的設計，避免封閉式走廊的壓抑與不安全感，并減少機械的通風排煙的經濟投入。

6、考慮立體綠化的設計，從地下停車庫、地面、架空層、空中花園、屋頂花園全方位引進休閑綠化設計，提高居民接觸機會，增加鄰里交往，從不同空間形式多層次體現生態、人性化住宅設計。

七、戶型設計原則

戶型設計在遵循以人為本設計原則，保證平面方正實用的前提下，要有所突破、創新：

1、遵循均好性設計原則；

2、除廚房、衛生間外，平面空間盡可能可以根據不同使用要求自由分隔，靈活組合；

3、通過豎向空間的靈活使用，利用合理的高差，創造有趣的、新穎的、符合市場需要的復雜空間結構的公寓；

4、可考慮采用入戶花園、空中庭園等設計手法，但同時需注意避免設置花園帶來的實用率的降低；

5、遵循大客廳、大主臥的設計原則；客廳及主臥可采用落地玻璃，增大采光及景觀面；

6、客廳及主臥要有良好的朝向及景觀；

7、客廳及主臥室要避免噪音的干擾；

8、主要房間要避免對視的出現；

9、廚衛、設備管線盡量靠建筑物內側設置，保障建筑立面美觀整潔；

10、本地塊位于冬冷夏熱地區，氣候夏季悶熱、冬季陰冷潮濕，戶內應盡量能夠形成空氣的對流；

10、廳房要有自然采光、通風；無暗廚、暗廁出現；

11、廚房內除設置廚柜、調理臺、洗滌池、煤氣灶具外，還應考慮冰箱、電飯煲、微波爐、洗碗機、消毒碗柜、抽油煙機等廚房設施的安裝位置（可以結合廚柜一起考慮），同時考慮相應的電氣插座位。廚房采用集中豎向排煙道，煙道不占用廚房內空間。135平米以上戶型的廚房面積要達到10平米左右。

12、衛生間內設施包括淋浴盆（主人房衛生間設浴缸），臺式洗臉盆、座便器、機械排氣裝置。140平米以上戶型，臥室可考慮設計為套房，主衛采用按摩浴缸。舒適型三房、四房中，主人房應盡量加大，應設置衣帽間，考慮設置配套的主人房大衛生間（可安放按摩浴缸、桑拿浴設施等）及書房。并可考慮設置儲藏室。

13、入口處預留鞋柜位，盡可能考慮設置玄關位。

14、每戶考慮設置兩個陽臺，分生活陽臺（觀景陽臺、戶內花園）與工作陽臺，洗衣機放在工作陽臺。

15、戶型配置：

經濟型三房面積控制在100－130平米，戶型比30％（其中110平米以下戶型比不大于10％）；舒適型三房面積控制在140－150平米，戶型比35％；四房面積控制在150－170平米，戶型比35％。100－110平米經濟型三房宜設置在臨機場高速路一側以及朝向不佳的位置。其中：

① 經濟型三房應考慮儲藏、化妝等功能。

② 四房、頂躍戶型中可考慮設置工人房。

③ 135平米以上戶型可以考慮設置兩層高度的入戶花園或空中花園，在客廳、餐廳外錯落設置，但應充分考慮私密性，推薦面積在10－20平米之間，視不同戶型而定。可考慮用花園作為戶內動靜區分隔的戶型設計。

④ 135平米以上戶型尚應考慮增加該戶型的附加值（如設置高度小于2.2米的凸窗等）。⑤ 經濟型三房客廳開間在4.0－4.2米之間，120平米以上戶型客廳開間在4.5米以上。⑥ 舒適型三房、四房應設置兩個以上較寬敞的臥室。

⑦ 戶型創新的同時，要盡可能地完善普通戶型結構，做到方正、實用、通風采光好、動靜分區好、空間組織合理、空間利用率高、客廳開間大、主人房寬敞等，并且盡可能提高實用率。

八、景觀設計原則

1、結合“SPA”的景觀主題進行環境設計；

2、通過重點對主入口、入口廣場、小區花園等的設計，營造豐富的、有新意的環境空間；

3、多層次的立體景觀設計：

① 凡是人流經常活動的空間，都需要引進景觀設計：如可設置相對開敞的停車庫，并引進水景、綠化等；可設置空中花園，成為觀景及交往的場所；

② 公共環境空間與私密環境空間：在人流聚集的公共場所，設置不同形式的開放空間；在每一戶的小天地里，設置屬于自己的平臺花園。

九、交通組織

1、臨規劃道路設置開口，主入口開口寬度不大于7米，次入口開口寬度不大于4米，主、次入口均遠離道路交叉口布置。

2、注重處理小區主要出入口的位置，考慮公共區域與居住區域的關系，解決好各種流線（生活后勤服務、臨時訪客、消防疏散等）之間的關系，嚴格做到人車分流。

3、交通與消防車道原則上應在用地紅線范圍內解決，同時注意在規劃設計要點要求的最小后退紅線距離無法滿足消防要求時，適當調整建筑物后退紅線距離。

4、小區住戶機動車停車位的平面布置應按住戶就近停車的原則進行考慮，根據總平面設計按地下一層車庫或半地下車庫進行規劃設計，平均每車位建筑面積指標不應大于33平米/每車位（含坡道及配套設備房等附屬區域面積）；

5、小區商業配套所需停車位的平面布置應按商業客戶就近停車的原則進行考慮，根據總平面設計按地下一層車庫或半地下車庫或局部地上停車位進行規劃設計；

6、其他臨時停車位根據總平面設計按地上停車位進行規劃設計；

7、地下（或半地下）機動車庫突出地面的風道、煙道、疏散樓梯等附屬構筑物的平面布置應在總平面規劃方案進行考慮；

8、地下（或半地下）機動車庫平面柱網布置應與地上單體建筑的平面布置統籌考慮，綜合考慮結構的合理性和經濟型，盡可能提高單體建筑物地下空間平面的利用率；

9、充分考慮殘疾人無障礙設計。

十、配套設施

1、結合景觀設計可考慮南北向設置標準網球場2片；

2、會所（不超過三層）:主要設施包括： SPA（恒溫泳池）、健身房、小型酒吧（或咖啡吧）、西餐廳（可結合早餐一起考慮）、商務中心、會議室。

3、商務酒店設置在地塊北側與會所相對的位置，采用智能化管理體系。其中戶型及面積配置： 70－100平米兩房－三房，總面積控制在8000－10000平米左右；

4、臨集中綠地建筑底層配建不小于105平米的社區居委會用房，且建成后無償交當地辦事處使用；

5、物業管理用房按總建筑面積3‰配置但面積不小于400平米；

6、在臨街集中綠地內，預留用地面積為20平米的市政公共設施點位；

7、配建不小于200平米用地面積的全民健身活動場所一處；

8、垃圾房等配套在方案中必須組予足夠的重視，保證垃圾收集點集中、隱蔽，便于垃圾運

出又不影響總體環境。

9、臨城市道路若設置圍墻只能設置空透圍墻。

10、用地內污雨水排放系統按分流進行設計，化糞池不能臨道路設計。

十一、設備專業要求

1、住宅設置管道井，立面盡量不設立管。

2、結合建筑外立面雙側設計集中空調室外機位，冷凝水集中排放。

十二、其它

1、設計表達不宜過于裝飾化，應側重與設計構思、內涵及設計手法的表達。

2、圖紙說明應簡明扼要、切中要害，主要表明以下幾個問題：

① 該方案預期目標及達到目標的構思；

② 如何基于地塊環境形成設計概念；

③ 存在什么矛盾及解決辦法。

3、平面圖的經濟技術指標除反映主要指標外，還應明確：

① 建筑基地面積。

② 總綠地面積。

③ 道路及停車用地面積（A、道路用地面積；B、地面機動車停車用地面積；C、地面非機動車停車用地面積）。

④ 其它用地面積（須注明具體內容）且上述面積之和應等于凈用地面積。

4、設計成果：

Ａ、圖紙內容

詳見設計合同相關部分要求

Ｂ、模型（工作模型）

① 環境關系模型，比例1：1000② 建筑模型，比例1：500

Ｃ、展示圖板，統一A1規格，至少包含以下內容：

① 彩色總平面圖

② 彩色鳥瞰圖

③ 彩色透視圖

④ 彩色建筑立面圖

⑤ 各種分析圖

⑥ 建筑平、立、剖面圖

⑦ 其他需加以展示的圖紙

十三、設計周期：

以上設計內容請與XXXXXXXXXXX完成，并送達敝司于XXXXXXXXXXX的辦公地點。聯系人：XXXX

電 話：XXXXXXXXXXXXX

傳 真：XXXXXXXXXXXXXXX

200X年X月XX

附件一：撥地測量表及界址點成果表

附件二：用地紅線及限高要求（電子文件）

第四篇：方案設計任務書(商業)

杭州XXX商業項目

建筑方案設計任務書

1.項目簡介

2015年7月7日

1.1

項目概述

本項目位于杭州市江干區九堡核心地段，北距九堡客運中心直線距離約1公里，東臨杭喬路，北臨下沙路（城市快速路），西側和南側為規劃路，南側為新建住宅小區。周邊交通便捷、路網暢通、住宅林立，項目規劃總建筑面積約9萬平方米，為集商業、辦公和酒店為一體的社區商業綜合體。

1.2

設計指標 1 規劃用途：商業辦公用地 2 建筑容積率：≤2.5 建筑密度：≤ 40%（以最終政府批復為準）4 綠地率： 20%（以最終政府批復為準）5 建筑限高：≤ 55米 建筑用地面積：20000平方米；地上總建筑面積：50600平方米，地下建筑面積約40000平方米（地下2層），總建筑面積約90000平方米。

2.項目定位及方案階段設計要求

2.1 整體定位

本項目依托周邊密集的住宅社區和九堡客運中心的商業消費人流、辦公人流和商旅客群，定位為集商業、辦公和酒店為一體的社區型商業綜合體。2.2 物業類型配比及分物業定位

本項目由商業、辦公和酒店三部分組成。商業地上建筑面積約3.1萬平方米（4層），地下建筑面積約3.8萬平方米（地下2層）；辦公建筑面積約1萬平方米；酒店建筑面積約9千平方米。地下設置2層，B1層以超市為主，B1層剩余部分和B2層為車庫、車道和設備用房等，盡量減少設置人防面積。汽車泊位和自行車位盡可能滿足杭州市相關規范。

2.2.1 商業定位

?目前地塊周邊住宅林立，已形成穩定的消費客流，但商業消費氛圍缺乏。本項目將滿足區域人群對于集零售、餐飲和休閑娛樂的體驗型商業的消費需求，集中面向家庭消費。

?建立主題概念，以建筑造型、立面、內裝飾等手段，樹立鮮明特色和現代商業形象，令項目具有活力、精致的獨有魅力。?商業檔次定位為中偏高的商業品牌，以中檔品牌為主。2.2.2 辦公定位

面向小型創業型企業，以購買自用為主，兼顧投資。設計產品應有利于銷售，對戶型進行合理分割。2.2.3 酒店定位

面向白領和商旅人群的消費需求，定位為經濟實用、干凈便捷、性價比高的精品酒店。

2.3 設計要點 2.3.1 整體布局及交通組織

?地塊北側為綠化帶，東側為項目主展示面和人流進入口，西側為項目二期，南側為住宅區，在規劃中應結合四至的不同特點，合理布局，重點提升展示效果和有效吸引人流，形成良好的可視性和可達性，營造“場所感”，給人獨特的體驗。

?項目車流主要通過東側杭喬路進到本項目，再從南側和北側道路進入地下車庫，在項目周邊形成車流環道。?人流主要通過項目東側進入。

?結合整體交通組織，考慮出租車落客點。?處理好酒店、辦公和商業之間的關系，在空間造型、立面關系和平面關系上進行統一考慮，保證商業空間的完整性和相對獨立性，減少酒店、辦公大堂和核心筒對商業布局的負面影響；酒店和辦公應有獨立的出入口，并跟商業的出入口分開，防止商業人流的干擾。

?項目整體格局可分為三類物業，通過位于地塊中心的露天廣場及十字路口將項目劃為不均分、大小錯落的四大體塊。內街商業動線采取十字型動線，項目建筑落地面積約8000平米，故東北體塊建筑落地面積約1800平米（1-4層為商業），主樓為酒店；東南體塊建筑落地面積約1200平米（1-4層商業，如商業面積不足亦可考慮五層商業）；西北體塊建筑落地面積約3000平米（1-4層為商業，其中4層為電影城）；西南體塊建筑落地面積約2000平米（1-4層為商業），主樓為辦公（標準層約1200平米）。?四個商業體塊在2-4層通過連廊進行連接，導通人流。

?地下室的設計應結合消防分區，人防分區及防煙分區的設置，綜合考慮各類機房的位置安排，管線管井的合理走向、標高設計及布局，以及車道的設置，充分利用和優化地下室空間。

?東南角紅線內建筑外圍設置下沉廣場，增加B1層商業的可視性。?西側中間設置下沉廣場，未來銜接二期人流。2.3.2

建筑風格及造型

?總體要求為現代風格，應結合項目定位統一考慮。

?建筑設計要有創意，在建筑造型、立面、景觀小品、內部空間等方面需更多的體現出獨特的設計理念。

?要在建筑設計中適度體現“綠色概念”。

?立面設計要求滿足杭州市建筑玻璃幕墻使用有關規定，造型和立面設計要求構造技術合理穩妥，工程造價適中，并易于維護。考慮到對周邊住宅的光污染問題，玻璃幕墻面積不宜過大。2.3.3

綠化景觀

?設置標志性景觀，形成參與性和互動性，以便有效吸引和積聚人群，提高東側沿街面的商業價值，拉近與人行道的距離，并方便行人進入商業。人行道與商業之間的道路應直接、便捷，不宜有過多的迂回。景觀盡量避免對商業的可視性和互動性產生負面影響。2.4 各類物業設計要點 2.4.1

商業部分 2.4.1.1 交通組織

?商業東側道路為商業的主出入口，設計上應醒目、突出，具有較強的可識別性。西側設置與二期銜接的主出入口，中心設置廣場及十字道路集聚和引入人流，形成更多的街鋪。

?商業貨流和其他車流、人流應盡量保持相對的獨立性，減少對其相互間的干擾影響。

?電影院、KTV等業態在1F設置獨立出入口和配置靠外可獨立使用的垂直電梯，并可與地下車庫相連，但不能占用商業價值較高的位置。2.4.1.2立面和造型

?立面要有一定的識別性和獨特性，但要控制造價成本。

?要求設計LED大型屏幕和廣告位，要求在外立面日景、夜景設計中整體考慮。

?內部使用空間宜方正。2.4.1.3內部空間和布局

?對于建筑空間的處理須從功能角度出發，設計合理的流線，滿足商鋪布局和營建的便利。結合業態樓層分布，垂直交通組織要簡練、精確有效，平面交通能使人流有效到達平層各個點位，并能形成回路，強調空間布局利用的均好性，形成有機的人流動線，實現每一樓層的商業價值最大化。?杜絕出現人流死角和盲端。

?柱距要考慮商業店鋪劃分的合理性，兼顧停車位等的劃分。結合柱距的布置，考慮商鋪的彈性布置，能靈活分割組合。

?餐飲區的分布應該盡量集中，以方便硬件設施資源共享。結合地下室機房設計，從整棟樓宇的角度出發，合理設置餐廚區位置，廚房后勤應分別配備專用卸貨通道，考慮并安排相應管線管井走向(例如水、電、煤氣、空調、進排煙、上下水系統等)，做到建筑空間的合理利用，避免貨流和廢氣對其他用戶的干擾。?中庭結合店鋪的布置，提高店鋪的可視性，并具備舉辦商業活動的條件。?垂直貨梯分布要合理，提高貨運效率，盡量布置在商業后勤區內。自動扶梯原則上要求盡量將人流導向動線的遠端，以提高商鋪人流到達率。?商業得房率盡量達到70%。

?除非規范強制要求，否則機房等設備用房盡量設置在商業價值較低的樓層。?商業地上層數控制在4層，1F層高為5米,2-4F層高為4.5米，影院設在4層（影院層高為10米），B1層（滿足凈高不低于4米）。2.4.1.3業態布置原則

?各類業態面積比例：零售約20%，餐飲約40%，休閑娛樂服務及其他約為40%。

2.4.1.4各樓層業態布局及說明（本條各店鋪面積均特指實用面積）

?B1：設超市1.2萬平米，周邊配置小鋪約2000-3000平米（40平米左右/個）。

?1F：以零售和輕餐飲為主，東北體塊和東南體塊的東側沿街設1F跨2F店鋪，面寬和進深比1：3左右，具有輕餐飲條件；西側朝中心廣場和內街為零售店鋪為主，面寬進深比約1:3；西北體塊和西南體塊的西側為美食街，為一層小街鋪，東側朝中心廣場和內街為零售店鋪為主，面寬進深比約1:3。?2F：東北體塊和東南體塊的東側為F1-F2的沿街跨層，西側為嬰童零售店鋪，店鋪前面為沿中心街的走廊；西北體塊為童玩次主力店；西南體塊結合辦公和本層業態相關性，可設置為美容美發和SPA次主力店。

?3F：本層為餐飲集中層，東北體塊和東南體塊為200-300平米左右的特色餐飲；西北體塊為大餐飲；西南體塊為商務餐飲。

?4F：東北體塊結合酒店設置足浴、按摩；東南體塊設置KTV，需預留餐飲條件；東南體塊為東北體塊設置多廳影院，面積約3000平米，層高約10米；西南體塊設健身會所。

按上述業態布局，但要有調整的靈活性。

2.4.2 辦公部分 2.4.2.1立面和造型

?體現時尚現代感，樹立項目的品質形象。2.4.2.2內部空間和布局

?標準層面積約1200平米，格局為方正的矩形，合理安排柱網、核心筒，控制戶型進深，保持較好的自然采光性，整體得房率不低于75%。?層高3.6米，走廊裝修后凈高不低于2.5米（采用分戶VRV空調）。?首層大堂挑空設計，尺度合理。?戶型以60-150平米左右為模數。2.4.3 酒店部分 2.4.2.1立面和造型

?體現時尚現代感，樹立項目的高檔物業形象，并獨具特色，形成地標。2.4.2.2內部空間和布局

?在戶型空間、自然采光、朝向、通風、防噪和大堂等作為創新設計的要點。?合理安排柱網、核心筒，控制戶型進深，標準層面積約900平米，按酒店戶型布置，套內使用面積約25-30平米，有條件的話落地窗、飄窗等能提高戶型價值的各項設計亮點。整體得房率不低于75%，層高不低于3.5米，確保200左右的房間數。

?首層大堂挑空，體現人性化，尺度合理，體現精致、品質和居家感。?衛星電視、24小時集中熱水。2.4.4機電系統及管理

由于商業和辦公散售，酒店持有經營，故在設計上要保證三類物業系統設計的相對獨立性和物管計量的獨立性，不產生互相干擾和相關問題。酒店、電影院、超市、二樓內街部分可考慮中央空調。3.工作范圍

建筑方案設計工作的范圍簡述如下：

依據建設單位要求，設計公司需配合甲方及指定的顧問設計公司提供完整的方案設計文本，以保證項目的整體設計質量；并保證提供的設計符合當地政策及法規的要求，對正式設計圖紙及文件蓋章，需滿足甲方進行項目的成本估算。協助甲方完成總體設計進度，同時此間提供的設計方案需通過甲方的認可，通過相關報批。

第五篇：施工方案設計任務書

建筑施工方案設計任務指導書

一、建筑施工方案設計任務

（一）題目

編制某小學教學樓擴建項目鋼筋混凝土工程施工方案設計

（二）設計條件

1．工程概況（詳見設計說明）；

2．施工圖，包括建筑總平面圖，結構平面布置圖、配筋圖（詳見附件）。

（三）設計任務

1．模板配板設計（詳見直播課堂）； 2．制定模板安裝和拆除方案； 3．鋼筋配料計算； 4．混凝土澆筑方案；

5．質量保證和安全文明施工措施。

（四）基本要求 1．提交成果

（1）學生獨立完成設計任務；

（2）計算書1份，包括材料（模板、鋼筋、混凝土計劃）；（3）模板配板圖。2．成果要求

（1）計算書采用設計用紙書寫、清楚、工整并裝訂成冊。（2）圖紙可采用A3圖幅，鉛筆線，仿宋字。(3）封面（必須寫明題目、學校、專業、指導教師、學號、姓名、編制日期等）

3、打印格式及裝訂要求

（1）封面：“題目”用二號黑體字加粗打印，學校、專業、指導教師、學生姓名、學號、編制日期等均用三號宋體字加粗打印，文字方向一律為橫向，數字均用“阿拉伯數字”表達。

（2）字體大小及要求：正文中每章的標題均用四號宋體（加粗）；每章中每小節的標題均用小四號宋體（加粗）；表格或附圖名稱均用五號宋體（加粗）；備注或注釋均用小五號宋體（加粗）；其它字段及小標題均用五號宋體。

（3）打印格式：每段首行縮進2 字符，每章之間空一行，文中的圖片、表格及其字體均居中；行距設置值為22 磅，左、右縮進及段前、段后間距均設置為0。

（4）頁面設置：上、下頁邊距各為2.4 厘米，左、右頁邊距各為2.8 厘米。（5）一律采用用A4 紙打印并最終裝訂成冊后提交。

二、編寫方案設計的質量要求

根據設計任務書所給定的資料數據，綜合運用所學的專業基礎知識，在規定的時間內完成建筑施工方案設計。應盡量結合自身的實踐工作加以編寫，同學之間切勿相互傳抄與復制，以免兩人甚至多人之間出現雷同而影響到各自的成績。

三、方案設計成果提交事宜 1、2015年6 月8 日之前，把已編制完畢的設計書（電子版）發送到該課程主講老師的郵箱3297886@qq.com，同時將設計書定稿（打印版）直接交給各自班主任。請各位同學必須在上述規定的時間內完成并提交，以便于老師及時批閱和評定成績。

2、根據學生所提交方案設計作業，指導老師將抽選幾位同學作設計答辯（答辯時間暫定2015年6月14日17：20-18：50；答辯教室：6-503）；

3、作業統一用A4紙，如附圖可采用A3紙，封面編制人姓名要親筆簽署；

四、方案設計書的考核評定標準

1、評定為“90 分以上”的標準：設計書的內容很詳細，能夠充分運用所學的專業知識及很好地結合實際完成編寫，設計書的格式符合要求且按時提交。

2、評定為“80 ~ 89 分”的標準：設計書的內容較詳細，能夠運用所學的專業知識及較好地結合實際完成編寫，設計書的格式符合要求且按時提交。

3、評定為“70 ~ 79 分”的標準：設計書的內容完整且無錯漏，能夠運用所學的專業知識及結合實際完成編寫，設計書的格式符合要求且按時提交。

4、評定為“60 ~ 69 分”的標準：設計書的內容基本完整且無嚴重的錯漏，基本上能夠運用所學的專業知識及結合實際完成編寫，設計書的格式符合要求且按時提交。

5、出現以下兩種情況之一者即評定為“60 分以下”：（1）設計書的內容不完整且出現嚴重的錯漏，未能運用所學的專業知識及沒有結合實際完成編寫，設計書的格式不符合要求且沒有按時提交；（2）全文或大部分內容抄襲其他同學的。

2015年4月26日