第一篇：“以房養老”為時尚早

“以房養老”為時尚早

2014年6月，“以房養老”試點在北京、上海、廣州、武漢正式展開，但以反向按揭為基礎的“以房養老”進展緩慢。反向按揭指房屋所有人把住房抵押給金融機構，由金融機構根據公民平均壽命、房屋價值、房價走向等因素對房屋進行估價，然后在一定的期限內一次性或分期付給房屋所有人一定生活費用，房屋所有人去世后房屋歸金融機構所有（或子女支付費用將房屋購回）的一種模式。

反向按揭的養老模式雖然在很多西方發達國家有一定的歷史，但也在荷蘭、日本等國家遭遇困境，在中國更面臨著來自老年人及子女和金融機構的雙向阻力。

第一，中國式父母對子女負有的情感和責任遠大于西方國家，如果沒有足夠的金融知識普及，老年人和子女就難以接受將房產抵押出去的這種養老方式。可能只有在失獨老人和無子女的老人間才有一些市場，難以大范圍推廣。即使是對這部分人群，其他的以房養老方式，比如出租市內住房移居郊區，或者出租住房去養老院休養，相對反向按揭也更易于被接受。

第二，反向按揭在某些西方國家的流行與高額遺產稅是相關的。老年人在“以房養老”和“留房產給子女但繳納大筆遺產稅”之間比較容易作出選擇。而中國尚未成立遺產稅體系，所以反向按揭優勢并不明顯。

第三，《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》中提出，“以房養老”保險產品的投保人群應為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。很多老房屋產權界定不明晰，或是老人和子女共同擁有，進一步導致受眾群體相對較小。

從金融機構角度看，現有的房地產市場走向、金融體系、產權體系使金融機構缺乏推行反向按揭的動力。首先，中國房地產市場未來走向撲朔迷離，漲跌難斷，反向抵押的擔保機構擔心樓市崩盤遭受大額損失。2007～2009年，美國次貸危機期間房價大幅下跌，許多反向抵押貸款的房產價值不足以償還老人獲得的養老貸款本息，美國聯邦住房管理局作為項目擔保人只得動用50億美元的保險基金彌補銀行損失。中國同樣面臨著房價大幅波動的風險。

其次，個人房屋對金融機構而言尚不屬于標準化產品，價值評估比購買二手房所需的估價要復雜得多，除地理位置、房屋特征外還需考慮拆遷搬遷等問題。即使聘請具有一級資質房地產估價機構進行估價，定期評估本身也有一定成本，出資的金融機構和住房擁有者也會對估價的合理性存在爭議。而影響反向按揭估價的另一個重要因素是預期壽命，要根據老人的健康狀況作出準確評估在操作上也有難度。

最后，70年產權問題也使金融機構對此項新業務的開展有所顧慮。相比其他收益更高、風險更小的金融創新產品，銀行和保險公司沒有足夠動力推行反向按揭。

基于以上理由，以房養老需要相當長的時間普及和推廣，現在還為時尚早。

第二篇：以房養老

目前我國城鎮職工基本養老保險施行的是上世紀90年代確立的“統賬結合”制度，基本養老保險由社會統籌和個人賬戶兩部分組成。社會統籌部分由單位負擔繳費，為單位職工工資總額的20%，個人賬戶則由職工個人繳費，為個人工資的8%。前者“現收現付”，用于支付已退休人員的養老金，后者實行的是長期封閉積累、產權個人所有的“完全積累”制，原則上不能調劑借用。

然而，由于在現行養老保險制度確立之前，企業員工基本無需繳納養老保險費用，所以現有的養老保險基金中沒有這部分職工的個人賬戶部分。但在養老保險制度設立之后，這部分職工退休后卻從養老保險基金中領取養老金。因此，僅靠統籌賬戶不足以應對當期發放，加之各地財政實力不同，多數地區不得不在實際上采用了“現收現付制”的方法，即挪用個人賬戶的資金、用正在工作的一代人合計繳納的月工資來支付現有退休人員的退休金.2014年3月20日根據《征求意見稿》，保監會有望在北京、上海、廣州和武漢這4個城市先行試點。在保險公司試點資格方面，保監會表示需滿足7個條件，如已開業滿5年，注冊資本不少于2億元，能對反向抵押養老保險進行合理定價等。此外，《征求意見稿》對保險公司參與以房養老業務試點提出總量限制。試點期間，單個保險公司開展試點業務，接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億的部分。單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。以一家保險公司總資產為1000億元為例，其試點以房養老接受抵押房屋的評估價值合計不得超過4%×200億+0.2%×800億=9.6億元。

保監會還要求，保險公司在宣傳該產品時候一定要如實介紹，明確提示消費者抵押房產的后續評估、管理和處置情況，不得夸大房產增值在提升養老金領取水平方面的作用；不得向不符合要求的客戶推介業務。房產價值應當聘請具有一級資質房地產估價機構進行評估，費用由保險公司和消費者共擔。

此外，對于該產品的銷售，保險營銷員需要持證上崗，經考核通過后才可取得反向抵押養老保險業務銷售資格。而為了充分保護客戶的“反悔權”，征求意見特別提出該產品的“猶豫期不得短于15個自然日”，比一般保險產品10天的猶豫期有所增加。

保險公司開展此項業務，將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險、現金流風險等業務風險，同時也將受到房地產政策、稅收政策以及法律環境的影響。

保監會對此非常慎重，設立了2年的試點期，希望通過試點的方式，逐步積累經驗。基于上述原因，保監會決定僅在個別城市開展試點工作。其中北京、上海、廣州作為一線城市，經濟較為發達，保險市場相對較為成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大；武漢和北京均已有保險公司投資興建養老社區，可在老年人住房反向抵押養老保險和養老社區的結合上開展一些嘗試和探索。

【自愿參與】有30天猶豫期

據悉，“以房養老”業務是建立在自愿基礎之上的，凡是符合《意見》相關規定的老年人均可根據個人意愿和養老需求自主決定是否投保。根據保監會的規定，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。同時，按照保險公司是否參與分享房產增值收益分為參與型產品、非參與型產品。

這份指導意見從老年人角度進行規定，例如“產品條款簡單易懂，業務流程規范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客戶的猶豫期不得短于30個自然日，如不愿意繼續持有該合同，可選擇在猶豫期內解除合同”等。

此方案在充分滿足老百姓安居樂業的心理的基礎之上，又能體現以房養老、老有所養，老有所醫，老有所教，老有所學，老有所為，老有所樂的精神。該方案正與各大金融機構緊鑼密鼓的實施中。

中信銀行：開機構服務先河

中信銀行人士介紹，老年人或其年滿18歲的法定贍養人以房產為抵押向銀行申請貸款，老年人須提供醫療機構體檢報告，如有重大疾病者不能申請。貸款金額必須用于老年人養老用途，如日常生活費用支出、醫療費用、其他改善性生活支出等。用于抵押的房產須為商品房，不能是申請人唯一的自住房，如果老人只有一套房子，那么其贍養人就必須要有自有住房，這時老人和其贍養人就將成為養老按揭的共同借款人。此類銀行貸款金額根據房產價值、老年人養老合理需要的資金等確定，計劃累計貸款金額最高不超過抵押住房評估值的60%，每月實際支付養老金額不超2萬元,老人按月償還利息或部分本金。》》》 “國外之所以流行‘以房養老’，同高額的遺產稅有關，而我國還無遺產稅，養兒防老、買房傳子孫還是老人的傳統觀念，讓老人把傳子孫的房產用以抵押提前消費的觀念并未廣泛形成，‘以房養老’可能不會太熱。”最適于“以房養老”的可能還是獨居老人、孤寡老人，還需法院、房管、金融機構等制訂具體的政策和細則，以解決老人借貸期間發生意外等問題。

和在美國占比最高的“以房養老”計劃有本質不同的是，“在資金來源上，保險版‘以房養老’的資金來自于自有資金，且本質是一款終身年金保險產品。”

由保險公司開展老年人反向抵押養老保險業務，其最大特點在于將反向抵押業務與終身養老年金保險相結合。一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。另一方面，老年人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

銀行推出的是反向抵押貸款業務，有固定貸款期限，一般只對第二套房進行抵押貸款。反向抵押養老保險并無申請者有多套住房這一門檻要求。

保險公司人士：“在具體產品的開發設計環節中，目前產品定價因素主要與房屋價值、老人年齡等因素相關，但房產價值評估是一件難事，并且房地產風險亦是保險公司謹慎邁步的重要原因之一。” 由于保險版“以房養老”中，保險公司將承擔更多的風險，所以為防止房價下跌造成的損失，通常美國的保險公司會采用再保險機制，而有分析認為，等國內“以房養老”形成一定規模后，才會隨之形成再保險機制。，據保監會相關負責人介紹，和銀行推出的業務相比，由保險公司開展的以房養老業務有著兩大優勢。“一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂；另一方面，老年人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

這就是銀行版”以房養老“與保險版”以房養老“的兩大區別：承擔的長壽風險和房價波動風險不同。相較保險公司，國內銀行推出的”反按揭“多為定期產品，規定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了，能”養老“不能”送終“。其次，銀行版的以房養老產品屬于完全抵押性，房主的家人不能參與房屋處置后的”剩余“收益分配，甚至在無法償還的情況下會徹底失去房屋的所有權。

”作為一線城市，北京、上海和廣州的保險市場相對成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大，且房價波動相對較小。“該人士稱。

現階段還沒有統一的公開的標準；現有住宅房屋產權70年，產權未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點；配套服務設施不完善，有錢未必買到優質養老服務，現階段'以房養老'與養老相關產業發展滯后矛盾突出。”張宏偉強調。

以上六點基本涵蓋了當下所有討論的關于“以房養老”推行面臨的障礙。

保監會對此次“以房養老”的產品設計了兩種類型，分別為反抵押參與型和反抵押非參與型。其中，參與型產品，保險公司可參與分享房屋的增值收益，而非參與型產品，保險公司則完全不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保的老人。而不管是哪種類型的產品，投保人在辦理“以房養老”期間，無論房子升值還是貶值，保險公司都必須告知這種變動對年金領取的影響。

非主流“養老”面向小眾市場

一直以來，“以房養老”都存在一個非常大的抗議聲，就是認為是政府借助此類產品在推卸養老責任。事實上“以房養老”也僅是一種自愿選擇的養老方式，并不能替代國家基本養老保險體系。即使國外擁有成熟的“以房養老”模式，也并非主流，只是社會養老保障體系之外的補充形式。

獨家：以房養老，國外怎么搞？

核心提示： 美國“以房養老”計劃初衷是解決老年人空有住房卻沒能力改善退休生活的問題。該項目最大特色是政府主導。

記者了解到，美國的養老保險制度三種，第一是基本養老保險，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例；第二是雇主計劃，最著名的是企業和個人共同出資的401K退休金計劃，平均替代率也在40%；第三則是商業養老保險。不分男女和職業，只要到了65歲，并累計交滿10年的社保稅，都可以領取養老金。

美國：政府推動降低門檻

該項目最大的特色是政府主導，而不是私營金融和保險機構的商業行為。由于有政府為貸款提供擔保，金融機構無需擔心無法收回貸款。假如貸款機構因破產或其他原因無法按約發放貸款，政府就會適時介入，保證貸款正常發放。加上開展這項計劃的金融機構聘請退休議員和好萊塢著名影星進行大力宣傳，使這項活動的知名度大增。據統計，截止到2010年5月，參與者已有49萬人。

這項計劃主要面向62歲以上的單身老人或夫婦，申請門檻不高，申請者只要沒有積欠聯邦政府任何債務，并擁有已經還清按揭或所欠按揭數額不多的自住房，就符合條件。

申請者用來抵押的住房也沒有限制。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進行估價，并且以提出申請的夫婦中年紀較小一方的年齡為準，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發放相應的貸款，直到申請者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世為止。

根據規定，申請人最多可獲得不超過62.55萬美元的貸款。貸款發放的方式也很靈活。鑒于這筆錢主要用來改善老年人的生活狀況，美國政府對它的用途沒有明確限制。當事人無需為這筆收入納稅，其享受的社會保障和醫療保險等其他社會福利也不受影響。

申請人在世期間享有對抵押住房的所有權，去世后房屋收歸HUD，并由其出售房屋清償債務。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補足。

此外，在老人去世后，子女有權在支付了銀行付出的貸款和利息后，繼承產權；但許多情況下由于要支付高額稅費，并且辦理手續費時費力，許多子女放棄了繼承權，住房由政府收回。

不過，由于申請者要將自己安身立命的住房抵押出去，牽涉到未來的生活和子女等一系列重大問題，是一項十分重要的投資決定，加上許多老人對這一模式并不了解，為避免在實際操作中出現問題，給申請人帶來不必要的困擾，HUD還規定，各商業機構在與申請人簽約住房反向抵押貸款合同前，必須履行與當事人進行面談的程序，由經過培訓的工作人員向申請人詳細介紹這項計劃的利弊，同時還要出具進行面談的書面證明，才能進入下一道程序。為最大程度保障當事人的權益，聯邦政府還規定，即使簽訂了合同，當事人也可以在三天內取消合同。

風險需防

從發達國家“以房養老”的經歷看，“以房養老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險和背書。但是，由于此類貸款周期長、風險大，如何防控政府保險背后的風險，尤其當一國經濟遭遇重大危機、違約事件大量出現時，依然值得警惕和探索。

此外，所有采取“以房養老”的發達國家，都擁有由公共財政支持的良好基本養老服務體系，“以房養老”只是一種補充性的養老選擇。

觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠兒不靠房”仍是主流觀念 這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。但采訪發現，不少人對這一新型養老方式心存疑慮。許多老人表示“兒女有出息，不會讓父母賣房養老；兒女沒出息，不會準父母賣房養老”表明對以房養老不看好。

保障之困：養老機構“一床難求”，即便有錢會否無處養老？ 對于贊同“以房養老”模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙。“如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養老機構，豈不還是‘前不著村后不著店’？”

操作之困：金融保險業務割裂，老人“擔心”機構“畏難” “以房養老”實則是一款商業養老保險產品，牽涉到保險、銀行等金融機構。然而記者調查發現，無規可依、風險顧慮，及業務各自為營為最大障礙。

政策之困：70年有限房屋產權，房屋權屬變更怎么辦？

“居民普遍預計房價將上漲，老人會吃虧”。對金融機構而言，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風險也較大。如果再發生國有土地使用權依法提前收回，根據“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當事人都會受到很大損失。如此看來，推行“以房養老”還是困難重重。不管未來市場如何，都希望我們的老年人能有一個安詳的晚年，老年時能享受到最美麗的夕陽風景

反向按揭的優勢與限制

反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養老保險制度的創新工具。它能夠應對人口老齡化，緩解國家養老壓力，同時還能促進銀行、房地產、保險、中介等金融機構業務發展，是一個能帶來多贏效果的新的金融產品。

1、分散政府養老保障的壓力

保障制度健全的國家一般把養老分為三個層次：社會基本養老保險、企業補充養老險和個人儲蓄計劃，由于三個層次缺一不可，被形象地稱為“三條腿的板凳”。反向按揭作為個人自主養老的新選擇，可以在一定程度上補充社會養老的不足，帶有明顯的補充養老保障性質。

2、提升老年人晚年生活品質

通過申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫療保健和生活費用發愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環境弄得更加舒適；他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；

3、開拓銀行保險等金融機構業務領域

開展反向按揭業務，銀行可以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動，各國對這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個規模很大并且全新的效益增長點。對于保險機構，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進行保險以避免風險，因此也將意味著新的業務領域的出現。

法律制度

“以房養老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。“以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。就拿房地產評估來說，由于起步較晚，中國房地產評估機構還極不規范，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對于弱勢群體來說。《物權法》對住宅建設用地使用期期滿后怎么辦，只有四個字“自動續期”。這讓不少人擔憂，以普遍的70年使用期為例，70年后續期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎么交這些具體問題都沒有明確的規定，更讓有以房養老想法的人心存顧慮。

養老觀念

“養兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押給養老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當前經濟還不怎么發達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養老，這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。

金融機構 “以房養老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。這項工作的“難度在于，對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風險越大。

養老機構

老人不愿意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好點的養老院收費太高，還要找關系；差的服務又不到位。

產權制約

我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。

適用人群

按照現有情況分析，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔心，一旦簽訂協議，即失去了對房屋的所有權，落入“沒房也沒錢”境況。

在申請反向按揭前，至少應當考慮到以下幾個方面的因素：

1、房屋地理位置

由于放貸機構必須考慮到抵押房屋的后續處置問題，所以房屋地理位置越是優越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區，則可獲17.8萬美元的信用額度。

2、老人年齡

年齡越大，得到的現金越多，因為貸款期限可能會短一些。

3、不清楚自己能住多長時間的老年人不適合采用反向按揭。

一般來說，反向按揭有較高的手續費，所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續費可能高達一萬美元。高額手續費以及可能調高的利率，都會增加這種貸款的成本。

4、剛退休不適合采用

對年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭并不是最好的選擇。因為越年輕，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時，這筆錢可能不足以支付各種費用。中國實施

浙江大學經濟學院柴效武教授更傾向于讓銀行成為“反向抵押貸款”的介入者。柴教授認為，這種養老模式包括售房和養老兩個步驟，合并在一起，直接由銀行來辦理。銀行信用度相對較高，可以增加業務量，降低交易費用。銀行如果愿意接受這項業務，一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款，另一方面，銀行的利潤可能來自房屋未來的增值、原價和房屋未來價值之間的差額等等。

這項業務要求銀行主動地去經營房產。銀行通過反向按揭，即使拿到了房產，但如何處置仍是個大問題。以往國內銀行處置房產都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產，而不是主動地去買賣房產。孟曉蘇表示，國家應該對“以房養老”給予三條政策支持：首先是對老人房產交易的免稅政策。“比如規定200萬以下的房產或300萬以下的房產免除交易稅。因為抵押貸款也是一種交易，在國外，比如美國規定，13。5萬美元以下的房產免除交易稅，就是為了保護那些中低收入家庭的住房。”

其次是老人養老領取的基礎金應該免稅。“不能把這個當做收入，這是保險基本金。”

第三是對長壽老人給予補貼。“保險公司對長壽老人喜憂參半，喜的是成果顯著，憂的是承擔不起，隨著保險的普及和老人的生活水平提高以及醫療保健水平的提高，長壽老人會更多，這個本來是好事，結果誰干好事誰吃虧，怎么辦？國家對長壽老人要給予一定的補貼，如果做了反向抵押貸款要給予補貼。因為老人長壽是國家昌盛的標志，但是保險公司不能獨家承擔。”

需要強調的是，房屋反向抵押貸款養老方式尤其適合有獨立產權房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

該負責人表示，國務院《意見》中明確提出發展居家養老、社區養老、機構養老、醫養結合等多種養老服務模式。

在投融資、土地供應、稅費優惠、補貼支持、人才培養和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好舉措。

政部副部長竇玉沛表示，我國未來將以多種途徑應對養老問題，在政府兜底的基礎上，鼓勵社會力量積極參與養老服務，“以房養老”是市場化運作的一種高端化服務，是自愿的、自主選擇的行為。

行業人士指出，鑒于中國國情復雜，經濟發展不平衡的國情，未來中國的養老體系應該是多層次、多元化的養老體系，保險就是方式之一。

但必須看到的是，發達國家的成熟經驗基于其具備完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構，以及完善健全的個人信用系統。而在這些方面，國內仍有一定差距。華東師范大學曾建立課題組對“以房養老”出現的一些嘗試的失敗原因是進行總結，認為主要原因是缺乏政府等有公信力的機構介入，無法取信于廣大老年人；項目實施者的利益導向使得老年人望而卻步；無法滿足老年人的收益預期；不適應中國老年人的社會心理；不能有效規避風險；沒有考慮老年人的生命因素，使實施者與參與者雙方都面臨巨大風險等。

第三篇：以房養老調查報告

探索“以房養老”的可行性分析

“以房養老”模式是建立在金融保險工具和手段的基礎上一種新的養老基金來源模式,在國外已經被證明是一種成熟的融資途徑和有效的養老方式。集中探討了以房養老模式的特征、在我國推行的背景和適用性分析。

“以房養老”也稱“倒按揭”。它是指房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構。后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世；當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。它源于上世紀80年代中期的美國。不同于普通住房抵押貸款，一次抵押，分期償還，“以房養老”相當

于逆向住房抵押貸款，分期發放，一次償還

近年來, 隨著經濟的快速增長、科學技術的進步，人民醫療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會人口中，年輕人口比重的進一步降低和老年人口比重相對的提高，最終表現為全社會人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會的提前到來。在這種狀況下,我們更應當開拓養老金的來源渠道,放寬養老思路,使養老方式呈現多元化發展。“以房養老”模式起源于荷蘭,發展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個國家相繼推出,已經成為全世界老年人改變

傳統生活方式、享受高質量生活和實現生活效用最大化的重要途徑。而我國面臨了這樣一些問題：

人口老齡化提前來臨

據2005年底全國1%人口抽樣顯示，我國65歲以上人口達到10055萬人，占總人口數的7.7%。按照老齡化評判標準，我國已成為人口老齡化國家。2010年我國人口 總數將為13.39億，2040年達到頂峰14.91億后開始下降。與此同時，65歲以上老年人口2010年為1.12億、2040年達到3.12億后仍將繼續上升。這組數據明確告訴我們，中國將面臨人口老齡化的嚴峻挑戰。

養老設施尚不完善

截至2010年底，全國60歲及以上老年人口已達1.78億，而同期全國各類老年福利機構只有39904個，床位314.9萬張，床位占老人總數比例僅為1.77%。“一床難求”的現象逐漸嚴重；而另一方面，大量養老公寓卻因價格昂貴入住率偏低而出現空置現象，其中民辦養老機構的床位使用率只有57.8%。如此高的空置率，一方面是因為傳統子女贍養的養老模式尚在發揮余熱，另一方面則是高昂的入住費用不經意間提高了養老的門檻。公立養老院“一床難求”，民辦養老院

則價格昂貴，這一現象也提醒我們，養老需要充足的資金，而充足的資金則來源自合理的規劃以及早作準備。

“以房養老”的優勢：

“以房養老”政策的出臺，可以有效提高老人的晚年的物質生活質量，讓老年人充分享受適合其生理特點的老年食品、老年保健品、老年護理、老年旅游產品等。尤其是空巢老人，可以進駐環境優美、設施完備、服務優質的老年公寓，得到全面而專業的照顧，真正讓老人頤養天年。二十多年來，國家實施計劃生育政策的效果逐漸突顯，70年代末以來出生的絕大多數孩子都屬于獨生子女，而如今，這些人也都到了談婚論嫁的年齡，他們的結合，直接面對的是在將來要撫養四位老人和一個孩子的壓力。對于年輕的家庭來說，以夫妻兩人的收入養七個人，負擔可想而知。而老人以房養老，大大減輕子女負擔。老人有房可養，是子女之福。

“以房養老”不僅挑戰了國人傳統觀念。而且，老年人以房養老，減少了子女將來可繼承的家庭財產，對于指望得到老人房產的子女來說是不能夠接受的。關注老年人，讓老年人老有所為、老有所樂、老有所養，是全社會共同的責任。“以房養老”只是增加了一種養老方式，填補了我國養老領域一項空白，這種方式也會漸漸轉變我們的傳統觀念，通過各種渠道，讓老年人真正享受有高質量的晚年生活。

第四篇：以房養老調查報告

以房養老調查報告

北京等四試點城市已有22戶家庭簽署協議

以房養老政策在經歷了一年的醞釀后終于呱呱落地。記者昨日從推出這款產品的保險公司獲悉，上月底，有兩戶廣州籍老人簽署了以房養老合約。至此，四大試點城市北京、武漢、上海和廣州都找到了接受以房養老的客戶，共有22戶家庭獲得承保。這些家庭包括孤寡、失獨、無子女、空巢和有子女老人。

拿房子換“活”錢養老

以房養老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。

XX年8月，國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》提上議程，并在XX年7月1日正式落地。不過，雖然這種產品是養老市場的一種有益補充，但卻與中國養老傳統和房地產市場消費習慣背道而馳，即使保險公司顯示出極大興趣，但從設計到最終銷售成功，則花了整整一年時間，而且到目前為止，也只有一家公司推出。

今年3月，保監會批復幸福人壽《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)》保險條款及費率，這也是我國國內首款保險版“以房養老”。首款保險版“以房養老”產品由幸福人壽正式推出，這也是目前僅有的一家保險公司推出的以房養老保險產品。根據合同，基本保險金額基于所抵押房屋的評估價值，在考慮抵押房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后確定。上月底第一個廣州老人簽署了合同后，這一產品在四個試點城市全面落地。

500萬房產月入萬

廣州首批簽署以房養老合約的潘女士、張先生去年看到相關新聞后，就主動聯系了幸福人壽。在談及為何選擇這個產品時，張先生表示，女兒在國外，自己和太太的房子沒有傳承的需要，同時希望能住在自己的房子里，按月領取一筆養老金，補貼每年不少的自費用藥費用，改善老年生活品質，同時有充足的資金在身體條件還不錯的情況下外出旅游散心。

幸福人壽方面向羊城晚報記者介紹，此款產品主要從老年消費者的立場和角度研發設計，力爭滿足孤寡、無子女、失獨等特定群體老人的以房養老需求。截至目前，共約20戶家庭承保或在投保進行中，家庭構成包括孤寡、失獨、無子女、空巢和有子女老人。

“與這些老人的聯系溝通、進行產品介紹，主要通過以下步驟：電話約訪老人，面談詳解產品、確定老人投保意愿，簽署投保意向書、進行房產價值評估及有效保險價值確認，再次與老人溝通確認意愿，簽署投保單、產品說明書、補充協議及相關附件，最后簽署房屋抵押合同、對外辦理抵押登記、公證等一系列環節，每個環節均需老人參與或到場。面對60歲以上的老人，需要耐心細致、深入淺出、通俗易懂地講解產品和相關流程，溝通的時間相當長，溝通內容細致，直到老人完全理解條款的每一條涵義為止，并給老人留足消化理解和投保決策的空間和時間。”

由于各地房價差異巨大，通過以房養老領取的養老金不是按房屋的面積和地段估算，而是根據老人與保險公司共同選擇的國家認可的第三方評估機構評估的房產價值進行估算(養老金費率表已在保監會網站公布)。幸福人壽方面強調，這個產品的設計原則上是“保本微利”。以65周歲男性，房產有效保險價值500萬為例，老人每月領取養老金為15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情況，同樣條件下，這位老人每月可領取12340元養老金。

據了解，6月12日，國內第一批用戶已領取了“以房養老”養老金。

大規模普及尚需時日

民眾最關心的是房價波動問題。幸福人壽方面表示，最初的產品設計已考慮到房屋預期增值收益，在評估抵押房產價值時，會對價值增長部分調增養老金，提前把給付投保人房產預期增值收益因素考慮在內;其次，保險公司不參與分享房產增值收益，如果將來房價上漲，抵押房產價值的增長部分將全部歸屬投保人。這一方式保證了老人可終身領取固定養老金的同時，不受房價下跌的影響。

廣東省保險行業協會鄭俊娟副秘書長表示，政府和監管機關都大力鼓勵保險業積極促進養老服務業的發展，保險公司在養老領域將擁有廣闊的發展空間，誰能搶抓先機，在養老領域喝到“頭啖湯”，誰就能享受到政策紅利，搶占發展先機。但是即便如此，其他養老險公司目前還沒有對這一項目有實質性的推進。“業務雖然有需求，但前期投入成本大，后續執行難。”

有大型養老險公司向記者表示，目前的推廣難點除傳統觀念阻力外，民眾對保險產品的理解認知上還存在一定障礙。具體到此類產品，因目標客戶相對較窄，從尋找目標客戶、進行溝通到最后執行，短期內還無法形成規模效應，不過未來產品具有相當大的發展空間。

以房如何養老

以房養老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。

具體如何操作

電話約訪老人→面談詳解產品→確定老人投保意愿→簽署投保意向書→對房產進行價值評估→有效保險價值確認→再次與老人溝通確認意愿→簽署投保單、產品說明書、補充協議及相關附件→簽署房屋抵押合同→辦理抵押登記、公證等。

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中國養老機構報告預測未來發展五大變化

機構與居家養老并舉成趨勢

據新華社電 中國老齡科學研究中心昨日發布《中國養老機構發展研究報告》。報告指出，未來我國養老機構的發展將呈現五大趨勢。

根據這份研究報告，養老機構是指為老年人提供集中居住、生活照料、康復護理、精神慰藉、文化娛樂等服務的老年人服務組織，其主要服務對象是失能、半失能老年人。基于服務對象的身體狀況類別，養老機構應劃分為自理型養老機構、助養型養老機構和養護型養老機構，服務對象應分別以自理老年人、半失能老年人、失能老年人為主。

研究報告分析認為，未來我國養老機構發展的趨勢包括：民辦民營養老機構將成為發展主體;機構與居家、社區養老服務一體化將成為必然趨勢;小型化、專業化、社區化、連鎖化將成為養老機構發展主要態勢;養老機構養醫結合發展趨勢將更加緊密;養老機構服務將向更親情化、人性化發展。

研究報告指出，我國養老機構在取得較快發展的同時，還面臨著一些問題，突出表現為：養老機構發展政策落實不到位、體系不完善;養老機構雙軌運行，市場競爭機制不完全，民辦養老機構的發展空間被擠占;養老機構自身建設滯后，服務水平較低;支持養老機構發展的社會氛圍有待形成。同時，機構養老服務有效需求不足，“啞鈴形”供給抑制有效需求，也就是市場上處于兩端的豪華型養老機構和設施簡陋的養老機構較多，真正符合大多數老年人的中檔養老機構所占份額較低，呈現兩頭大、中間小的“啞鈴形”，直接導致大量老年人的需求得不到滿足。

第五篇：以房養老 - 中英文稿

A：以房養老是有其可行性的。老人到了老年收入減少，如果住房既可以保留居住權，又可以讓其發揮養老功效，是一舉兩得的好事。而且，我國消費信貸的發展可以為其提供經驗。銀行資金保證和金融市場的完善又保障了資金。最后，迅速發展的二手房市場為其創造了條件。

B：However, the bank and insurance company are the greatest beneficiaries in the program;it seems that they rub money from the old after their death.Although they paid as pension before, it’s not enough;they can receive the biggest benefit from the house and the land owing to the rapid increase of price.No other price in China can be higher than the price of house and land now.In this sense, they are vampires and liars, and it’s immoral.A：總之，以房養老是一個社會問題，也有不足之處。這個還需要政府、學術界和金融機構等部門通力合作，早日設計出符合我國國情的養老政策。

B：I can’t agree more.Although it’s hard to adapt now, I believe that this new program will show up its absolute advantages one day.