第一篇：商品房認購書糾紛的發生及解決

商品房認購書糾紛的發生及解決

在商品房買賣過程當中，開發商一般先與購房者簽訂商品房認購書，作為買賣合同簽署前買賣雙方行使權利承擔義務的書面憑證。目前我國大陸地區通行的簽署商品房認購書的做法是從香港房地產業借鑒過來的。購房者先與開發商簽署商品房認購書，交納少部分房價款，并約定一定的違約責任，這樣，在商品房認購書簽署之后，正式買賣合同簽署之前，給購房者留出了一定的重新考慮該次交易的時間。如果購房者認為交易確實值得繼續進行，或顧忌到商品房認購書中所約定的違約責任從而繼續交易的，可以與開發商進人正式簽署買賣合同的階段，這也從一定程度上確保了買賣合同日后的切實履行和穩定性。如果購房者經過再次考慮，認為該次交易確實應該終止，則在承擔一定違約責任后放棄認購，也就避免了如果直接簽署正式合同后較重的違約責任以及大筆購房款項的來回調動。

一、商品房認購書的內容

商品房認購書的內容遠較正式買賣合同簡單，它大致包括以下幾部分內容：1．客戶所認購房屋的房號、面積、單價、總價；2．買賣雙方應該簽署正式買賣合同的期限；3．認購方交納一定數額的定金，并約定如未能在約定期限內簽署正式買賣合同，或開發商對該房屋再行銷售時，對定金的處理方式。

對于第1、2部分內容，買賣雙方一般不會有爭議，而且，對于第3部分中的開發商違反約定將已認購房屋再次銷售時定金的處理方式一般也不會有爭議，大部分的糾紛均發生在第3部分中認購方未能按時與開發商簽署正式合同時而對定金的處置上。因為種種原因，認購方或是未能在約定期限內與開發商簽約，或是與開發商未能就買賣合同條款達成一致而無法簽約。一旦過了商品房認購書中約定的簽約時間，開發商認為依據商品房認購書，已有權扣除定金，而認購方則認為未能簽約并非己方責任，開發商無權扣除定金，這樣就導致了糾紛的發生。究竟孰是孰非，可以先從商品房認購書的效力說起。

二、商品房認購書的效力

很多購房者認為，在整個交易過程當中，只有最終要簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認購書中所列有關定金罰則自然也就沒有約束力。商品房認購書究竟是意向書還是正式合同，它的效力如何呢？

首先，意向書這一形式是特殊時期的產物，它產生于整個社會缺乏法律意識、合同觀念之時。意向書一般都會明確注明為“意向書”而非正式“合同”，簽署意向書的雙方也僅向對方傳達一個最初步、最基本的合同意向，一旦這一意向有所改變，也無需向對方承擔任何責任。如果需要進一步確定該意向，則雙方再簽署正式合同。在今天看來，把簽署意向書作為簽署正式合同的前置程序毫無必要，因為任何一方均可違反意向書而無須承擔任何責任，任何一方都不會僅憑意向書就著手準備履行有關義務，因此意向書也就毫無實際意義，反而增加了交易成本和交易環節。在我國現行的基本法律當中，如《民法通則》、《合同法》等，均未對意向書作出規定，而僅僅規定了合同。

我國現行法律對于有效合同的構成要件作了如下規定：1．合格的主體；2.真實的意思表示；3.內容合法；4.形式合法。對于合同的訂立程序規定為：一方向另一特定方發出要約，要約內容要包括特定標的物的較為詳細、具體的情況，如規格、數量、價格等。如果把商品房認購書和正式合同作一比較，即可發現商品房認購書具備合同的構成要件：1．簽署合同或商品房認購書的雙方當事人都具備相應主體資格；2．合同或商品房認購書的內容是雙方真實的意思表示（有證據證明確有欺詐、脅迫等情形的除外）；3．有關內容不違反法律及公序良俗；4.采取合法的形式。因此，商品房認購書也可以歸人合同范疇，具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當事人產生相應約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內容簡單而掉以輕心，尤其是不能認為商品房認購書不是正式合同，從而置商品房認購書中的有關違約責任于不顧。

在實踐中，確實有不少房屋的認購人對于商品房認購書所具有的合同性質認識不清，因此在商品房認購書的履行當中出現了不少糾紛。其實，無論是基于什么樣的角度來否認商品房認購書的法律效力，這種態度都是不嚴肅的。一方面認購人在商品房認購書上簽署名字，承諾會遵守有關約定，另一方面卻又在準備著到某一時候來否認該商品房認購書以及自己簽字的效力，這樣勢必給整個交易增加困難，同時也會對交易雙方之間最初的信任造成嚴重的損害。

三、商品房認購書的定金條款

商品房認購書中有著非常核心的內容——對于定金的約定。開發商擬定的商品房認購書對于定金一般均作如下約定：“乙方（購房者）須于簽署本商品房認購書后x日內與甲方（開發商）簽署《商品房買賣合同》。如乙方在上述期限內不簽訂《商品房買賣合同》，甲方有權扣除乙方已交定金，并另行處置該房屋。”

有購房者認為，定金在未簽訂買賣合同時應該予以返還，在建設部《商品房銷售管理辦法》（下稱“辦法”）頒布后，有購房者援引“辦法”第22條規定作為上述論斷的依據。其實，上述論斷是將“訂金”與“定金”兩種不同性質的款項混淆了。“訂金”屬于預付性質的款項，是在交易尚未完全達成的情況下，買方為表達誠意，使賣方對交易具備一定信心而先期履行部分義務而支付的款項。在交易最終未能完成時，該訂金應該退還購房者。而“定金”則屬于擔保方式的一種，關于定金的具體操作，《合同法》、《擔保法》及最高人民法院對于《擔保法》適用的司法解釋均有明確規定。“辦法”第22條規定：“房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，……當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用”，非常明確是對“訂金”這種預付款進行的規定。

是否因為“辦法”中未對“定金”作出規定，開發商在商品房認購書當中約定的“定金”條款就當然無效呢？如前所述，定金的約定及操作自有專門法律來規范，“辦法”中未作規定，并不意味著當事人雙方不能自行約定。合同是“當事人雙方之間的法律”，屬于私法調整的范圍，根據“私法自治”原則，只要不違反法律的強制規定，當事人雙方即可對合同內容自行約定。而且就法律的效力等級而言，《合同法》、《擔保法》分別是由全國人民代表大會和全國人大常委會通過的，屬于嚴格意義上的“法律”，而“辦法”僅是由建設部通過的，屬于“部委規章”，其效力較之前者相差幾個等級，斷無以“部委規章”規定取代“法律”規定之理。實際上，“辦法”中規定“當事人之間另有約定的，從其約定”，也就認可了雙方自行約定。

《擔保法》僅規定了“違約定金”，即合同當事人如果違反合同約定義務，則應承擔相應定金罰則。因為簽署正式買賣合同并不能視為認購方的義務，商品房認購書中定金顯然不屬于這種情況。這種定金在法律上稱為“立約定金”，最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第1巧條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”由此可見，立約定金對于合同雙方當事人的約束非常嚴格，一旦未能按商品房認購書中所定期限訂立買賣合同，則必然有一方需承擔定金罰則。

商品房認購書中一旦約定了立約定金，從法律效力上說，其對于買賣雙方都是具有同等約束力，但是，實際上卻并不盡然。仔細分析商品房認購書中的定金條款內容就可以得出這樣的結論：購房者承擔定金罰則的可能性要比開發商大得多。因為（（商品房買賣合同》條款中的空白內容（包括可能會有的補充協議）通常都是由開發商擬定完畢后交給購房者，雙方在此基礎上進行合同的談判。有些開發商在簽署商品房認購書階段根本就不向認購方出示買賣合同文本，或者出示只有空白條款的買賣合同文本，致使認購方根本無從得知開發商是如何規定有關條款的。而在認購階段，購房者僅就房屋的大致情況有所了解，買賣雙方并未就合同條款進行任何實質性磋商。而一旦進人正式合同的談判階段，購房者有可能會發現合同條款的內容與自己最初的設想差距甚遠。在這種情況下要求購房者承諾一定與開發商簽署買賣合同，顯然是不公平的。如果購房者堅持要按照自己的意愿修改合同條款，在開發商無法接受的情況下，極有可能會使合同無法簽署。這種情況下，開發商就有可能會援引商品房認購書中的定金條款，認為是因為購房者的原因而未能在約定的時間內簽訂《商品房買賣合同》，從而扣除購房者定金。因此，購房者在進行有關買賣合同的談判過程當中，必然要顧及定金罰則，因為一旦雙方達不成一致，無法簽署買賣合同，則開發商依據商品房認購書中約定，可以順理成章地扣除購房者定金，如果為了保全定金而做過多妥協，購房者權利將很可能無法得到有效保障。當然，開發商為了盡量促成交易，也會考慮購房者的要求，但如果開發商確實不愿做出讓步，而如果購房者未經仔細考慮即對商品房認購書有關定金的條款簽字認可，則將使自己陷人非常被動的境地。

四、如何避免商品房認購書糾紛

上述情況在簽署、履行商品房認購書階段最容易產生糾紛，也是很多購房者稱之為商品房認購書“陷阱”的情況。雖然我們并不能簡單地認同“陷阱”一說，因為法律對交易雙方都是公平的，雙方都有權利運用法律規定來最大限度地維護自己的利益，降低自身的風險，但是，我們也確實認為，購房者有必要從以下幾個步驟來維護自身合法權益：

第一，在與開發商簽署商品房認購書之前，一定不要只注意到有關房屋及小區本身的情況，而應該同時要求開發商提供正式的、供簽約之用的《商品房買賣合同》文本。

第二，一定要對開發商提供的《商品房買賣合同》文本進行仔細、全面的考慮，并就有關問題與開發商進行先期的溝通。

第三，在購房者關心的有關問題，包括合同條款問題得到開發商大致肯定的答復之后，購房者與開發商簽署商品房認購書。

第四，考慮到購房者實際上要承擔較大程度的定金條款的約束力，購房者應盡量避免與開發商在商品房認購書中約定定金條款，而代之以“訂金”，并明確約定，如因雙方對于買賣合同條款的分歧而無法簽署買賣合同的，訂金應全額返還。

五、結語

縱觀房屋買賣的全過程，商品房認購書的簽署有其積極意義，它給了購房者一定的時間來仔細考慮本次買賣的各有關環節、合同條款等，而且在此期間，初步選定的房屋開發商會予以保留。同時，商品房認購書作為簽署買賣合同的前置步驟，其內容直接關系到雙方能否順利簽約，以及有關定金如何處理。因此，購房者在簽署商品房認購書之前，應將正式合同認真閱讀，通盤考慮簽約的可能性。由于商品房認購書簽署后即對雙方具有約束力，因此購房者應對商品房認購書的內容謹慎對待。如有可能，應盡量借助于專業的法律人士來協助簽署、完善商品房認購書以及下一階段的商品房買賣合同。這樣，商品房認購書將成為維護買賣雙方合法權益的法律文件，而不至于引發大量糾紛，從而導致交易活動的失敗并對當事人雙方造成損失。

第二篇：商品房認購書

商品房認購書

甲方:

地址：

法定代表人：

乙方：

住址： 身份證號：

聯系電話：

甲乙雙方就乙方認購甲方商品房事宜，在自愿、平等、協商一致的基礎上，達成如下協議：

一、乙方所認購的商品房（下稱該商品房）為甲方所開發的 小區

號樓

單元

室，該商品房的建筑面積

平方米。產權登記面積與協議約定面積發生差異時，據實結算，購房款多退少補。

二、乙方認購的該商品房按照建筑面積計價。

三、乙方同意簽訂本協議時，向甲方支付定金人民幣

元（大寫：）。

四、經雙方協定，乙方選擇按下列第 種方式按期付款：

（1）乙方于本協議簽訂后

日內，即于

****年**月**日前一次性付清，單價為

元/平方米，總房價款為人民幣

元，（大寫）。乙方所交定金轉化為房款。

（2）乙方于本協議書簽訂后

日內，即

年

月

日前付總購房款50%，單價為

元/平方米，總房價款為人民幣

元，（大寫）。乙方所交定金轉化為房款。

（3）乙方于本協議書簽訂后

日內，即

年

月

日前付總購房款30%，單價為

元/平方米，總房價款為人民幣

元（大寫：）。乙方所交定金轉化為房款。

五、甲方承諾在 年

月底之前項目開工，年

月底之前完工。

六、甲方所銷售房屋，乙方在認購前均已仔細考察明白，并確認無誤；乙方應于2017年1月底前來甲方處簽訂正式《商品房預（銷）售合同》，乙方在登記姓名、地址等相關信息材料時應詳細準確。

七、乙方需辦理銀行按揭貸款。手續按貸款銀行相關規定辦理，乙方應將貸款銀行所要求提供的各項手續及有關資料無條件提供，若需本人到場，乙方必須配合。

八、乙方保證上述聯系電話24小時暢通，聯系地址可以及時收到有關書面文件。

九、乙方前來簽訂相關合同等法律文件時，應當攜帶本人身份證、本協議書及認購商品房的其它相關材料。

十、甲乙雙方在房管部門要求情況下重新簽訂相關合同后，本協議自行終止，同時本協議由甲方收回。

十一、甲乙雙方因履行本協議發生糾紛，應協商解決，協商不成，可依法向龍口市人民法院提起訴訟。

十二、本協議一式三份，甲方執兩份，乙方執一份，具有同等法律效力。

十三、本協議自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：

法定代表人：

簽訂時間：

年

月

乙方：

日

第三篇：商品房認購書

編號：_________

出賣人：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

營業執照注冊號：_________

企業資質證書號：_________

法定代表人：_________

聯系電話：_________

委托代理人：_________

聯系電話：_________

委托銷售代理機構：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

營業執照注冊號：_________

認購人：_________

【法定代表人】【負責人】：_________

國籍：_________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性別：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯系電話：_________

【法定代理人】【委托代理人】：_________

國籍：_________

【身份證】【護照】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性別：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯系電話：_________

第一條　基本情況

（一）認購人所認購的商品房（以下簡稱該商品房）為出賣人所開發的位于北京市_________區_________項目中的第_________【幢】【座】_________【單元】【層】_________號房，朝向為：_________。

（二）該商品房的用途為：_________，建筑面積共_________平方米，其中，套內建筑面積_________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積_________平方米。

第二條　銷售依據

1．該商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_________，預售許可證號為：_________。

2．該商品房為現房的，房屋所有權證號為：_________，國有土地使用證號為：_________。

第三條　價款與付款方式

（一）該商品房按照【套內建筑面積】計價，單價為_________元／平方米，總房價款為_________元人民幣（大寫）。

該商品房按照【建筑面積】計價，單價為_________元／平方米，總房價款為_________元人民幣（大寫）。

該商品房按照【套】計價，總房價款為_________元人民幣（大寫）。

（二）出賣人同意認購人按照下列第_________種方式付款：

1．一次性付款。

2．分期付款。

3．貸款方式付款。

4．其他方式。

認購人選擇第3種方式付款，認購人可以首期支付購房總價款的_________％，其余價款可以向_________銀行或住房公積金管理機構借款支付。

第四條　認購定金

認購人應當自簽訂本認購書之日起_________日內，向出賣人支付認購定金_________元人民幣（大寫）；出賣人在收取定金后，應當向認購人開具收款憑證，并注明收款時間。認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。

認購人同意在支付定金之日起_________日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款（本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限）。

第五條　認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。

第六條　認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過_________日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起_________日內將已收取的定金退還認購人。

第七條　出賣人在認購人支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。

第八條　該商品房的買受人為【本人】【同一戶籍內親屬】【_________】：_________。（若選擇其他的，應在空格部位寫出買受人姓名）

第九條　其他約定

_________。

第十條　本認購書經雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認購書自行終止。本認購書終止后，認購定金應當【返還認購人】【抵作商品房價款】。

第十一條　本認購書未盡事項，可簽訂補充協議。

第十二條　本認購書一式兩份，雙方各執一份，兩份具有同等法律效力。

出賣人（簽章）：_________認購人（簽章）：_________

【法定代表人】：_________【法定代表人】：_________

【委托代理人】（簽章）：_________【負責人】（簽章）：_________

委托銷售代理機構（簽章）：_________委托代理人（簽章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

附件

本認購書不是簽訂商品房買賣合同的必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。認購人以交付預付款性質費用的方式認購商品房的，不適用本認購書。

第四篇：商品房認購書

出賣人：_________

地址：_________

郵編：_________

電話：_________

傳真：_________

買受人：_________

買受人國籍：_________

公司住所：_________

證件名稱及號碼:_________

營業執照號碼：_________

聯系人：_________

電話：_________

傳真：_________

手機：_________

郵編：_________

通訊地址：_________

第一條　買受人自愿認購出賣人開發的位于的_________號樓_________層_________號房屋，建筑面積_________平方米，其中套內建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米。上述面積為出賣人暫測面積，最終面積以房屋竣工后政府測繪部門實測面積為準。

第二條　該套房屋認購單價為人民幣_________元／平方米，總房款為人民幣（大寫）_________。

第三條　出賣人約定在_________年_________月_________日前將本商品房交付買受人使用。

第四條　出賣人約定在本商品房交付買受人使用之日起_________以內協助買受人取得本商品房的房地產權屬證書。

第五條　買受人選擇采用（一次性付款、即供按揭、其他）_________的付款方式。

第六條　買受人在簽訂本認購書時向出賣人交付購房定金人民幣（大寫）_________。

第七條　買受人在簽署本認購書后_________個工作日內，即年_________月_________日前，攜帶本認購書附件一中所約定的有效證明文件及相關費用到出賣人售樓處簽署《_________商品房買賣合同》（以下簡稱《買賣合同》）。同時，向出賣人支付約定的購房款及出賣人代收的相關稅費。

第八條　如買受人未在上述期限內簽訂《買賣合同》，則構成買受人違約，出賣人有權將該房屋另行出售，買受人所付定金不退。

第九條　出賣人承諾在上述期限內為買受人保留其認購的房屋，如出賣人在上述約定的保留期內未經買受人同意將買受人認購的房屋另行出售給第三方，則構成出賣人違約，出賣人應向買受人雙倍返還定金。

第十條　若買受人選擇即供按揭或貼息貸款付款方式，在簽署本認購書時即能夠保證在簽署《買賣合同》后，按雙方約定提交各項資料。

第十一條　本認購書自甲乙雙方簽字蓋章，且買受人交付定金后生效，并在甲乙雙方簽訂《買賣合同》生效后自動失效。

第十二條　本認購書一式_________份，出賣人執_________份，買受人執_________份，具有同等法律效力。

出賣人（蓋章）：_________買受人（蓋章）：_________

經辦人（簽字）：_________代理人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

附件

買受人簽訂《買賣合同》時須備文件包括但不限于以下內容：

1．《認購書》原件

2．購房定金收據原件

3．本人身份證原件及復印件

4．戶口本原件及復印件（正、反雙面）

5．應付的首期房款

6．印花稅（總房款的萬分之五）

7．公司購房還需要持以下文件：

（1）需提交新年檢的公司《營業執照副本》及《法人代碼證書》復印件

（2）公司法定代表人身份證明之正本及復印件

（3）上級同意購買商品房批復證明原件，無上級單位持公司董事會決議書

（4）中央單位還應持“國管局同意購買商品房的證明”原件

（5）如委托代理人簽署合同，同時需提供委托人身份證、代理人身份證及公證之授權委托書

（6）公司印章

8．外埠人事購房還應持以下文件

（1）外地人在京暫住證

（2）外地人身份證

（3）外地人在京購房批準通知單

第五篇：商品房認購書范本

商品房認購書

在目前的商品房銷售中，商品房認購書成為開發商套住購房者的一種手段，使許多購房者欲罷不能。既然暫時不能取消商品房認購書，那么就把商品房認購書規定得清楚明白，使開發商無法把它作為欺詐的工具。

第一條鑒于買受人在簽訂本合同時對房屋的具體情況尚無明確知情，為充分保護雙方的合法權益，雙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》等法律的有關規定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，就買受人支付____元定金一事達成協議如下。

【解讀】《合同法》第115條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”定金屬于金錢擔保的一種形式。定金分為成約定金、立約定金、證約定金、違約定金、解約定金。本協議的定金對本合同而言是成約定金，對《商品房買賣合同》是立約定金。定金與預付款、保證金、押金、訂金的區別是適用定金法則，即給付定金的一方違約無權要求返還定金，收受定金的一方違約雙倍返還定金。

第二條銷售許可：根據建設部《城市商品房預售管理辦法》第五條規定，買受人進行房屋預售應當具備并且已經具備如下條件：

1.交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，號碼為________

2.出賣人已經辦理并持有建設工程規劃許可證和施工許可證，號碼分別為________；

3.經過房屋銷售許可機構____的批準，取得房屋預售（銷售）許可證，號碼為________。

【解讀】上述幾個證書的順序是開發商交付全部土地出讓金后取得土地使用權證書，持有建設規劃許可證，有監管銀行出具的項目投資達到25%的證明，同時具有商品房開發計劃、預測報告、營業執照等附件才能到政府相關部門取得商品房預售許可證。

第三條廣告承諾：

1.買受人根據出賣人于____年____月____日刊登在____報第____版的廣告，參考出賣人提供的廣告（包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網絡），與出賣人就購買商品房一事進行協商。

2.出賣人承諾商品房及周邊環境符合廣告所描述之內容，雙方就可預見的內容進行約定，如雙方在涉及房屋質量、裝修、周邊環境等細節上沒有做出說明時，則出賣人提供或發布的廣告及宣傳品可作為合同的組成部分，出賣人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。

3.廣告平面圖中所列面積如無特別說明均為套內使用面積，廣告中關于綠化園林的面積應當與房屋具有相同的比例。如實際情況與廣告數量誤差超過3％，如果此等誤差顯然不利于買受人，則買受人有權解除合同。

【解讀】套內使用面積是指各功能使用空間（如臥室、起居室等）墻體內表面所圍合的水平投影面積之和。廣告本為要約邀請，要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。但是商業廣告的內容符合要約規定的視為要約。要約是向特定人發出的協議內容具體明確并希望受要約人承諾，一旦受要約人承諾合同即成立的意思表示。簡言之，要約邀請沒有法律約束力，但違背要約則要承擔法律責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的應當視為要約。”因此廣告中對房屋的明確描述和允諾即使沒有寫入合同亦視為要約。

第四條合同標的：本房屋位于____市____區（縣）____路____號____樓____層____室，目前處于正在施工（或已經完工）的狀態，施工進度情況參照由出賣人提供的照片；房屋所在樓房共有________單元層，買受人所購房屋以自然習慣計數處于________單元________層，朝向為____。

【解讀】此條款是對房屋修建狀態的介紹，由于買受人不知道房屋的具體建設進度，因此出賣人有義務向買受人介紹房屋狀況。

第五條購買過程：出賣人確認買受人希望購買的第____樓____戶已經與其他買受人簽訂了買賣合同，致使買受人重新選擇了目前本合同所約定的房屋。如果買受人發現原選住宅的認購合同晚于本認購合同簽訂的日期，則視為受到出賣人的歧視與欺詐，出賣人應當向買受人承擔的違約賠償責任為每平方米支付1000元違約金，或總額不低于10萬元的補償款。

【解讀】誠實信用原則是市場經濟的帝王條款，出賣人應該平等地對待每一個消費者。因此出賣人提供虛假信息致使買受人重新選擇是違背商業信用的行為，應該視為商業欺詐。

第六條房屋面積：房屋總建筑面積為______平方米，其中套內建筑面積為______平方米，陽臺建筑面積為______平方米，室內墻體面積為______平方米，分攤的共用面積為______平方米。

【解讀】房屋建筑面積是套內建筑面積與分攤的公用面積之和。套內建筑面積為套內使用面積、套內墻體面積和陽臺面積三者之和。分攤的公用面積是指與商品房在同一幢樓內且為本樓提供公共服務的建筑面積。

公用面積分攤的原則是僅存在于本樓內部并與本樓建筑結構存有連接的部分并且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。

第七條房屋價格與交付：

1.基本價格。買受人所購房屋價格為人民幣______元（大寫：______元）；按套內使用面積計算為每平方米______元，按建筑面積計算為每平方米____元。

2.價格穩定。出賣人承諾在認購合同簽訂后半年內相同戶型的價格不得降低，同時亦不得將同幢的其他房屋以明顯優于買受人的價格出售給其他買受人（差額應在合理范圍內），否則將認為是對買受人的歧視或價格欺詐，出賣人承諾并承認買受人有要求同等優待的權利，以多種價格中最低的價格結算價款。

3.交付時間。商品房交付時間為____年____月____日，廣告所承諾的社區設施環境交付時間為____年____月____日。

【解讀】房屋的交付是商品房買賣合同中的關鍵條款。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔。”因此一定要注意房屋的交付時間。房屋的交付時間必須明確，但對社區設施環境的交付也不能忽視，實際案例中有社區服務設施拖了幾年最后改做他用的沉痛教訓。即使按《合同法》第61條合理時間交付，實踐中合理時間的解釋又得由開發商提供解釋，麻煩得很。

第八條簽訂《商品房買賣合同》：

1.協商時間。雙方承諾將于____年____月____日就《商品房買賣合同》的內容進行協商，并將于____年____月____日前簽訂《商品房買賣合同》。