第一篇：新城國際二期戶型說明文字

新城國際二期戶型說明文字

需修改部分：（戶型說明修改文字已標紅）

1、項目地址：湯陰縣光明路與人和路交叉口北150米路西

2、開發商：河南省成達房地產開發有限公司

3、除B和B1戶型南邊是陽臺外，其他南邊都是露臺；

4、A2戶型的公共衛生間加上窗戶；

5、B1戶型的廚房有一黃顏色的東西去掉；

1、A戶型

三房兩廳兩衛 建筑面積約平方米 戶型說明：

.空間方正，南北通透，面積零浪費.餐廳、廚房一線相連，美味生活及時所享.南向雙臥，溫暖舒適，享受清晨第一縷陽光.主臥專屬衛生間，私密生活，尊貴油然而生

2、A1戶型

三房兩廳兩衛 建筑面積約平方米 戶型說明：

.格局緊湊，分區合理，有效避免空間浪費.餐客連體布局，一脈相連，通透開敞.寬景客廳，品味暮鼓斜陽，聆聽鳥鳴溪澗；.朝陽主臥，人性設計轉角飄窗，視野柔和開闊

3、A2戶型

A3戶型

四房兩廳兩衛 建筑面積約平方米 戶型說明：

.方正實用，功能齊備，實用率高.寬敞客廳，溫馨愜意，家人朋友盡情嬉戲.客臥寬景露臺，室外美景盡收眼底.主臥轉角飄窗，擴展視野，放飛心情

B戶型

三房兩廳兩衛 建筑面積約平方米 戶型說明：

.全明戶型，南北通透，多向采光.廚房回避客廳，動靜分離，有效保潔.明亮衛生間，主次分離，互不打擾

.朝陽主臥，精心設計轉角飄窗，延伸室內空間

B1戶型

三房一廳一衛 建筑面積約平方米 戶型說明：

.布局緊湊合理，簡約自然，小尺寸大容量.封閉廚房，清新潔凈，暢享操作空間.精巧書房或兒童房，靈動空間，隨心而變.主臥寬景陽臺，養花育草澆灌美好心情

B2戶型

三房兩廳兩衛 建筑面積約平方米 戶型說明：

.空間開敞、分區合理，通風、采光、賞景如您所想.開敞餐廳，與廚房咫尺相近，盡嘗私房菜與良辰佳釀.客廳延伸親景露臺，憑欄遠眺室外美景一覽無余.明亮衛生間，干濕分離，清新潔凈，健康衛生

B3戶型

三房兩廳兩衛 建筑面積約平方米 戶型說明：

.舒適三居，雙向采光，通透流暢

.餐客連體布局，一脈相連，陽光美食及時享受.明亮衛生間，干濕分離，清新潔凈健康衛生.主臥精巧轉角飄窗，延伸空間，室內室外情景相融

第二篇：經典戶型說明手冊

城中花園?濱江苑戶型說明

4號樓A戶型 建筑面積121.51 二室二廳二衛雙陽臺 全明設計，無一暗室

雙臥朝南，均采用大開間設計

次臥設南向景觀陽臺，親近室外風景，開揚視野 大開間豪華客廳，采光極佳

書房帶北向陽臺，修身養性，陶冶情操

4號樓B戶型

建筑面積153.73 M2，三室二廳二衛一書房，雙陽臺 全明設計，戶型方正 南北通透，有過堂風

三房朝南（書房、主臥、次臥）

大開間主臥，帶獨立衛生間，尊貴盡顯 次臥設南向景觀陽臺，通風采光極佳 客廳設寬大落地窗，采光極佳 17、18號樓A戶型 建筑面積134.20 M2，二室二廳二衛一書房，雙陽臺 全明設計，戶型方正，動靜分區 三房朝南，通風采光極佳

書房帶南向陽臺，與自然更親近主臥帶獨立衛生間，尊貴盡顯

豪華大開間客廳，接北向寬大陽臺，大大延伸客廳空間 動線流暢，全新演繹現代生活 17、18號樓B戶型 建筑面積151.04 M2，三室二廳二衛一書房，雙陽臺 全明設計，戶型方正，動靜分區

三臥朝南，通風日照極佳，大利主人修身養性 中臥帶南向景觀陽臺，處斗室觀天下 大開間客廳，聚朋會友好所在 書房接北向陽臺，覽書之余憑欄望

雙衛東西分置，方便居家生活，人性化設計典范

C戶型

三室二廳二衛二衛一書房，雙陽臺，雙露臺 躍層設計，全明，動靜分區

三臥朝南，均大開間設計，日照通風極佳 大開間主臥，帶獨立衛生間，彰顯尊貴 次臥接南向景觀陽臺，休憩之余放縱視野 大開間豪華客廳，主人非凡身份盡在其中 書房接北向陽臺，觀書之后復觀景

樓上設獨立家庭休閑空間和起居室，主人可根據需要自由安排空間，私密性絕好 超大南、北雙露臺，保證室內光線充足，空氣流動，居此望遠，遠景近景盡在胸中 寬裕空間，自在自我

別墅公寓戶型說明

別墅—— 大戶型：

■靜矗山頂與水邊的別墅，以廣博的胸懷，將山與水的真諦藏納。■超大的廳堂、敞廳、露臺和庭院，山景水景石景盡情攬入家園。■大開間短進深、功能格局完美，詮釋忘我的舒適與心境的超然。■闊達的生活尺度，彰顯巔峰氣勢與豪門風范，激蕩人生豪情。

中戶型：

■依自然坡地而建，保持原有地貌，營造半山而居的層次感與質感。■非凡品位空間，多重視角，收納萬千風景，演繹無數人生情境。■每個臥室單獨配置衛生間，倍添私密與尊重，彰顯人性光輝。■豪華闊綽主臥與客廳，舒暢與榮耀無限，生活的一切表露無遺。

小戶型：

■原始的巨石，給予散布于山間的別墅以靈動的點綴。

■精湛考究的格調空間，盡情演繹了低調的華麗與質樸的瑰麗。■超大開窗設計，室內與室外、建筑與自然的呼應更為通透。■建筑功能與居者行為的有機互動，至臻呈現了生活舒逸。

迷你戶型：

■椰林中的迷你情侶別墅，精致的尺度內發揮每一寸空間的最大作用。■方正緊湊的戶型，開敞而舒適，清風和愛意肆意流淌于房間的每個角落。■全明設計，南北通透，感受更多的陽光與自然，看朝露暮靄，觀春華秋實。■室外SPA池、草亭、泳池、睡蓮池、BBQ應有盡有，小圍院內大天地。公寓—— A1/A3：

■寬闊的陽臺聯接客廳，迎接陽光的同時感受海風。■270大視野，多重景觀開闊視覺享受。

■南北通透，動靜分離，實用性強，自住投資兩相宜。

A2/A4：

■通透的戶型設計，將陽光和清風引入居室。

■室內功能分區明確，交通面積少，更多考慮實用性。■敞開式廚房調節生活更隨心所欲。

B1/B2：

■戶型方正，南北通透，明廚明衛，盡展生活品質。■主客臥分區，動靜分離，強調私密享受。

■豪闊客廳，明亮舒揚，銜接陽臺，增添暢爽的體驗。

C2/C3：

■餐廳、客廳、陽臺通透一線，將自然引入空間。■全明設計，南北通透，更多陽光，更多健康。■套間式主臥，更顯尊貴，主客分區，保障私密。

經典戶型說明手冊文案

精致戶型，享受陽光生活無限！

一種期待已久的預約感受，是溫暖陽光的慵懶小巢。一種悠然自得的生活態度，是放飛心情的別樣天空。

n

客

廳：大開間客廳與臥室精致一體，自在心情無障礙穿行，悠然自得。

n

臥

室：罕見雙面采光南臥，雙束陽光清晨悄然滑落，與輕輕晨風一起綻放美好心情。

n

陽光室：臥室鏈接陽光室，外延了室內的空間和視線，生活就這樣變成了無尚奢華。n

餐

廳：獨立餐廳，閑逸時會聚三兩知己共飲，舉酒碰杯時，彼此心情不約而用。n

廚

房：L型廚房設計，小空間施展大廚藝，烹制整桌美食，享受情調滋味。n

衛生間：衛生間布局緊湊實用，滿足獨享樂趣，絕對無人打擾的舒逸生活。n

露

臺：小戶型竟有雙露臺，實用北露臺，收納生活切實所需。?

寬敞空間生活，顛覆大戶專利！

室內所有功能齊全獨立，完全媲美大戶房型。在73平的空間里，盡然表達主人豁達的生活態度。

n

客

廳：在客廳里開個舞會，演奏一段燦爛旋律，舞動一曲美妙心情。

n

陽光室：在寬敞的陽光室里來一個溫暖的日光浴，健康生活只因為擁有更多陽光。n

臥

室：南北雙臥室，外界所有的喧囂不再和你有關，盡情享受私人靜謐空間。n

廚

房：L型操作平臺，夕陽入窗，映著跳動的火苗精靈，熬制傍晚紅色霞光。n

餐

廳：餐廳與廚房融合一體又各自獨立，佳肴美食第一時間及時品嘗。n

衛生間：小巧精致的衛生間，享受每一次出浴的清爽感覺。

? 自我天地，妝點雅致生活！

敞亮自由的格調心情，舒展有序的點滴生活，享受每一天、每一時刻的精致生活細節。n

客

廳：方正客廳，空間充裕，當陽光灑落，盡攬窗外明媚風景。n

臥

室：自由臥室格局激發深藏的藝術天賦，家具隨心寫意擺放。

n

陽光室：在和煦的陽光下，遙望遠處的綠植，發現一種緩解眼睛和精神疲勞的最好方式。

n

廚

房：雙窗設計，悠然的陽光從兩個方向交錯入窗，把誘人的菜肴映照得艷美誘人。

n

餐

廳：餐廳與廚房隔離，自有獨立空間，愉悅品嘗美妙的生活滋味。n

衛生間：空間無礙私密，置身于簡約，也能感受心境寬闊，更顯清爽整潔。帝景灣洋城戶型文案之前三

帝景灣洋城——印象生活

A 印象：日出——莫奈

1840年11月14日，莫奈誕生。繪畫史翻開新的一頁。印象主義為他而創造。方正簡潔，二房二廳一衛，印象，就這么簡單。

①

主臥超大圓弧形觀景玻璃窗、凸窗；外面，就是日出！② 客廳與餐廳相連，簡潔明朗。

③主次雙陽臺，陽光風景絕不容錯過！

B印象：魯弗申的花園小路——西斯萊

1839—1899，巴黎附近的布吉瓦爾村，西斯萊。桔紅色、黃色、紅色，天空和水，輕盈和流動感。細膩并具震撼力的筆觸；生活。我渴望的二房二廳一衛。

①

主臥超大圓弧形觀景玻璃窗、凸窗和我的風景！②

客、餐廳相錯分開體驗舒適感覺 ③

陽臺下的花園小路讓我牽掛。

B’印象：草地上的午餐——馬奈 1832-1883，巴黎，馬奈。比我們想像的更偉大。

不同深淺的冷暖色塊，節奏。

古典的高貴氣質和華麗的印象派色彩，明亮、鮮艷、充滿光感。需要這樣的二房二廳一衛。

①

主臥大凸窗，將色彩引入一室。

②

客廳外接陽臺，看得見樓下草地上的午餐。③

小巧餐廳溫馨享受。

綠典樓盤戶型手冊文案之前二部分

風尚藍本

戶型 三房兩廳兩衛

面積120.6㎡

景觀：面海觀山

寬闊的海景陽臺與客廳直接相連，迎接陽光的同時感受蔚藍海岸；

主臥室設有獨立洗手間及海景飄窗，讓生活起居真正親近自然；

側臥室拐角飄窗營造精致居室；

干濕分離設計更方便生活。

風尚色彩

戶型 一房一廳一衛

面積：47.5㎡

景觀：面海觀山

臥室私屬法式陽臺把居住變成風景，在自我空間里獨享海光山色；

通透的戶型設計把陽光和風引入居室；

室內功能分區明確，干濕、動靜分區；

室內交通面積少，更多考慮實用性；

私密性強；

敞開式廚房調節生活更隨心所欲。

慶盛戶型文案之前二部分A/ E

面積：

㎡

大開間、無大梁大柱，大大提升了平面空間利用率； 空間運用更自由，隨心所欲的規劃辦公區域； 工作之余的極目遠眺，滾滾黃河就在眼前； 凝固的思維，頓時文思泉涌激發無限遐想。

B/D

面積：

㎡

大空間，自有大視野；

辦公拐角設計使觀景效果美不勝收，享受更多陽光。超前規劃，設置CEO辦公區，配備專屬洗漱間，體現尊貴地位； 高貴、優雅的辦公空間一步到位。

另類小戶型說明文案前二部分 小戶型文案解析

A戶型——表現主義獨立空間 39.32平米一居 紅的、藍的、白的、粉的、黑的、綠的、黃的、青的，鮮艷著我的鮮艷。

窗戶是我的，廚房是我的，家具是我的，陽光是我的，家是我的，幸福是我的……easygo

實現絕對自我的Studio時尚空間，城市人生的獨立宣言，從此愛上回家！

廚房、衛生間、超大采光生活情趣陽臺一個都不能少。完備、實用、精巧，這是原則！愛情、金錢都讓我有安全感。低總價精巧一居，投資自住隨心所欲，沒有理由拒絕！

B戶型——行為藝術另類吸引力 42.23平米一居

透明的、純潔的、清澈的、細膩的、柔軟的、滋潤的，放縱著我的放縱

地毯是自由的，墻是自由的，浴缸是自由的，搖椅是自由的，我是自由的……freego

取消一切沒有必要的隔斷，100%彈性空間。家，不要道理只要精彩！起居室與會客廳自然分割，反對任何刻意的界限，幾點鐘和什么樣的人共進晚餐完全是你自己的事情，試著獨立策劃一個令人興奮的Party！

沐浴是一門藝術，絕對需要全陽光浴室，搭配落地碎花玻璃窗，身體比你想象的自信多了！獨立洗衣間與陽臺形成有趣的生活場景，動與靜之間穿梭體會一下干家務活的樂趣！開放式廚房有足夠空間展示廚藝，折扇拉門為你的烹飪增添了幾分神秘，是時候在朋友面前露一手了！

年輕的頭腦中除了熱情還有精打細算，舒適個性化小獨居，投資自住兩相宜，沒有理由錯過！優客公寓戶型說明之前三 優客公寓戶型說明 1~5 # H1優客藍本 戶型：一室一衛 建筑面積：37.55M2 以精致取悅都市新貴

超寬觀景飄窗，現代繁華直線眺望 方正戶型，實用主義空間布局 衛生間干濕分離，合理設計

6.2米開間，小中搏大的前衛思維 依景而立，入主城市時尚群落。

特點：大飄窗，面北。方正戶型，功能配置層次清晰，思維

H2優客新貴

戶型：一室一廳一衛 建筑面積：50.28M2 私屬臥室，橙色陽光隨時造訪

超寬飄窗通透視野，領略人生豁達境界； 品味明廚，烹飪豐盛生活，與衛生間南北對角而踞，污潔分區； 豪華客廳，明朗氣質；

方正主義，戶型空間緊湊布局。特點：臥室私密、飄窗、明廚、戶型方正

H3優客風尚 戶型：一室一衛 建筑面積：39.08M2 獨立時代青年的精尚主張

簡約方正的實用戶型，裝飾隨心所欲 清雅自由的居住空間，真實心境獨享 廚房、餐廳獨立分布，開敞使用 燭光照亮晚餐，一代新貴的風尚生活 特點：方正戶型、廚衛一體

第三篇：戶型單頁設計建議說明

戶型單頁設計建議說明

A-1戶型：

入戶門加入鞋柜圖樣、客廳陽臺兩側加入綠植圖樣、客廳加入地板或石材圖樣、餐廳加入綠植圖樣、餐廳陽臺兩側加入綠植、主臥飄窗加入鮮花和書本圖樣。

A-2戶型：

客廳陽臺兩側加入綠植圖樣、主臥飄窗加入鮮花和書本圖樣、書房加入書桌，墻體加入書柜或書架，書房窗戶旁加入攝影機械設施圖樣。

A-3戶型：

客廳陽臺兩側加入綠植圖樣，書房加入書桌圖樣，墻體加入書架或照片墻圖樣，主臥陽臺加入觀景床榻圖樣，廚房陽臺加入洗衣機圖樣。

B-11戶型：

入戶門加入鞋柜，照片墻，客廳陽臺兩側加入綠植，客廳電視墻加入音響套裝，餐廳加入盆景，主臥區陽臺飄窗加入書本，小畫板圖樣。

B-12戶型：

入戶門加入鞋柜，照片墻或墻體藝術酒架，餐廳窗戶下加入盆景，客廳陽臺兩側加入盆景綠植或小茶桌圖樣，書房加入藝術造型，主臥陽臺加入觀景床榻和筆記本圖樣。B-13戶型：

入戶門邊側管井區刪除，客廳陽臺兩側加入綠植，畫板圖樣，主臥陽臺加入觀景床榻。B-21戶型：

入戶門邊側加入藝術照片墻，餐廳加入盆景圖樣，客廳陽臺加入綠植盆景圖樣，主臥陽臺加入書本，圍棋圖樣，書房加入影音設施圖樣。

B-22戶型：

入戶門邊側加入藝術照片墻，餐廳加入盆景圖樣，客廳陽臺加入綠植盆景圖樣，主臥陽臺加入書本，床榻，書房加入影音設施圖樣。

C-1戶型：

客廳陽臺加入盆景綠植圖樣，客廳加入藝術造型排設，餐廳加入綠植盆景，保姆間加入窗圖樣，北側小臥室改成書房，加入書房設施圖樣，南側主臥加入觀景床榻和書本圖樣，北側臥室陽臺轉角加入茶水桌及畫板圖樣。

C-2戶型：

保姆間加入床的圖樣，客廳，餐廳雙陽臺加入綠植圖樣，主臥加入觀景床榻，和書本圖樣。D-1戶型：

入戶玄關加入鞋柜，照片墻，花廳圖樣，客廳次臥陽臺加入盆景，畫板或樂器設施圖樣，客廳旁小臥室改成書房或藝術空間，餐廳加入景觀屏障，主臥陽臺區加入觀景床榻和書本圖樣。D-2戶型：

餐廳客廳之間加入小酒吧臺，客廳加入電視及背景墻圖樣，客廳陽臺加入綠植盆景，主臥區觀景床榻和筆記本圖樣，書房加入書桌和書架。

備注：以上所有戶型，客廳區域設計為石材地板，餐廳區域設計為地磚，臥室區域全實木地板，臥室床頭加入地毯腳墊，或床邊鋪地毯圖樣。廚房，衛生間設計為地磚圖樣。

背面加入置業表。

第四篇：珠江國際新城全案策劃書

<<珠江國際新城>>全案策劃書

珠江國際新城

序

凡成事者，三機不可缺其一，曰：天時、地利、人和。

凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場、實力、宣傳。

對開發商而言：是如何做出更加受消費者青睞的樓盤。

對廣告公司而言：是如何以最快、最有效、最引發興趣與關注的方式，將產品推介給消費者。

對珠江國際新城而言：一張白紙，萬事待書，可以說有充分發揮的空間，也可以說無憑可依，無落手之處。對于達奇而言：市場把握是經驗，全面策劃是能力，廣告創意是專業。而豐富的、超群的想象力，是自己最驕傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿，不是迎合，而是獨一無二的創造力。

對于我們雙方的合作而言：找到一個共同的支點，托起2002年一個令北京城震撼的項目——珠江國際新城。需要特別說明的是：在本方案中，鑒于項目自身資料短缺，我公司即憑借以往經驗與對項目的有限理解，展開不受限制的創意發想，以證明達奇的工作態度與方式；更重要的，是通過我方對項目整體策劃建議，從開發理念的角度，為發展商提供一個更新的視角，更廣闊的思路。

第一部分 注意！我們面臨重重困難

一、解析東區市場在2001年——2002年的變化（縮略）

l 2001年是TOWNHOUSE年，2002年將是什么年？

l “新市鎮”的概念將出現，其主要特征即是：郊區化、低密化、規模化（包括配套的完整）。l 2002年將會出現巨象之爭，東區數百公頃的土地上上演雙城記等。

二、通州地產升溫，但高檔項目前景難料

1、WTO 利好消息帶動CBD持續高燒不退，通州地區作為CBD最直接的輻射區，地產市場升溫。對比2000，通州區地產開發項目大幅增長，房價上揚15%—30%，個別項目達50%以上。2000，通州區現房價格上限多為2800元/㎡左右，而2001，通州區現房價格上限多為3500元/㎡左右。

2、通州地產商直接瞄準CBD開火，幾乎所有項目均以CBD白領為主要客戶群，“臥城”概念浮出水面。開發項目的急劇增加，客觀形成“粥多僧少”的局面，同時，市場細分的形成，使客戶群分流嚴重，除特別優秀的項目外，難以形成大規模集中消費。

3、該區域開發歷史較短，低檔項目眾多，中檔項目逐步出現，高檔項目稀缺，其原因依然是受到該區域消費能力的制約。即：選擇該區域置業者，主要貪圖房價低，可適合自身消費能力。對價格的敏感注定大部分人會放棄價位較高的中高檔物業。反之，可消費得起中高檔物業的人群對通州區位不甚認同，多數放棄在此置業。所以，市場消費結構，導致通州區高檔物業前景難料。

第二部分 艱巨！100萬平方米社區推廣的難度

一、項目帶來的是什么？

（一）、項目簡介：

1、位置：通州區東北部永順鎮，現京東駕校校址。

2、占地：總占地面積1929.9畝，其中建設用地1613.5畝，代征城市道路用地316.4畝。

3、規模：總建筑面積107.57萬平米，2001年11月—2003年11月為首期，開發31.4萬平米，其中首先開工面積達13.8萬平米。

4、建筑形式：4-5層低層住宅預計占50%，6層帶電梯多層住宅預計占40%，小高層預計占10%。

5、主力總房款：70萬元。

（二）、項目分析：

優勢：

· 珠江的專業運作能力是項目品質之保證

珠江地產自92年以來共計開發了20余個項目，包括駿景花園、帝景苑、南景苑、鴻景苑、愉景雅苑、華景新城、華南新城、暨南花園、珠江廣場等多個大型項目，其中總占地3000畝的華南新城更是航母級項目，而駿景花園更是當選為今年住交會中國地產30大知名樓盤之一，其項目運作能力之強、專業程度之高可見一斑。同時珠江擁有自己的規劃、設計、施工隊伍，在項目開發各個環節上可保證有機相聯同時易于調整，這在珠江駿景項目上調整主力戶型一事可見其適應市場的靈活性，而施工可控性的加強也使施工質量得到了保證。

· 社區環境的營造亦是珠江地產的強項

其長期合作伙伴泛亞易道的園林規劃實力毋庸質疑，而北京珠江在駿景項目上的要求（要做出讓同行都欽羨的園林景觀）更是讓人信服，其在珠江駿景項目上提出了“好環境優于好位置”的觀念相信在珠江國際新城項目中也會一脈相承。而此時大多數本地開發商還在片面追求綠化率而非園林化率。珠江國際新城東南部150畝的天然樹林已為社區增色不少，而社區本身占地2000畝的同時又規劃為低密住宅，更是可以在園林景觀上做足文章。

· 精裝修是順應市場發展之舉

珠江國際新城的房子將采用精裝修的形式出售，性價比較高，同時隨著市場上對于精裝修商品房需求呼聲漸高，以及《關于加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規定》的出臺，商品房精裝修已是大勢所趨，終將成為市場的主流甚而標準。而先行者們必然會贏得更多的認同，獲得搶占市場先機。

· 主力房價與市場購買力相合珠江國際新城主力總房款限定在70萬之內，符合其目標客戶群的購買力。今年11月北京外企俱樂部所做的一項調查顯示：北京市白領人群所需商品房為每平米4000-6000元，總價不超過70萬。珠江國際新城的定價與此相合，在加上房型為躍層且帶精裝修，更凸顯其有著較高的性價比。

問題點：

l 通州市場的社會認同度低，未來不容樂觀

珠江國際新城位于通州區。在北京的房地產市場上，通州現階段居住人口素質、市政配套情況，包括水質因素等現狀都決定北京消費者對該區位有心理障礙，對于通州項目的價格心理預期普遍偏低，甚至不如亦莊經濟開發區。故而在本區位營造中高檔項目，必須有非同一般的利益支持點，才可能擁有較好的市場反響以至傲人的銷售成績。

l 珠江地產的品牌力量在消費者中尚未產生應有的力量

珠江地產的品牌力量在業內及中國南方市場均得到高度認可。但在北京市場，珠江品牌在消費者中的宣傳力度還不夠，特別是對于市場的主流消費群體心目中，尚無法與幾個老牌的京城地產開發商相比，因此，品牌對項目的支持力量尚待進一步激發。

l 區位與交通問題是致命硬傷

建一個為CBD人的準備的百萬平米社區，在推廣中首先遇到的是區位障礙。不客氣地講，這個位置距河北省比距CBD要近得多。通州區尚需時日被子接受，更何況本項目所處位置已經超出了人們意識中“通州區”的概念范圍。即使不過遠10分鐘的車程，依然給人一個“太遠了”的大印象。交通的不便要求業主自己有代步交通工具，這就相應對客戶群劃分范圍進一步縮小。

l 價位超出該區域所能承受的上限，如無絕對有力的支撐，則將不被市場認同

2000，通州區現房價格上限多為2800元/㎡左右；而2001，通州區現房價格上限多為3500元/㎡左右。本項目較之通州區中心區位部分項目的現房售價還高出22%。極少出現全精裝修項目，市場此類要求亦非很強烈。

l 周邊配套需要長期建設、改造與完善，現狀必會對前期銷售造成阻礙

l 地塊形狀決定了其社區的分散性。

珠江國際新城地塊狹長，從而會使各建筑物及景觀相對分散，各自獨立，難以形成統一的大社區感覺，而是一個一個分散的小區域，區內交通較為不便，一些公共設施不可避免的將重復建設。另外，部分無法拆除的已有建筑，對社區總體及景觀建設必定造成影響。

因此，以珠江國際新城目前價位和檔次，在通州地區則屬于較高價位、較大戶型、較高總價的項目，除TOWNHOUSE外尚無此類先例，在推廣上將會有眾多不可預測的風險。

二、推廣難度

一方面，一個100萬平方米的社區有足夠的吸引力同甘共苦

1、通州區規模最大的社區，有足夠的需求與能力將社區內部配套設施全面完善到位，可以彌補周邊配套欠缺的不足。

2、如此巨大的規模可保障足夠的群居氛圍，人氣旺盛，避免空曠孤單的感覺。

3、有足夠的規模可吸引周邊零星小區的到訪者注意力轉移。

4、大項目便于樹立與之相匹配的項目形象，大規模亦注定其推廣力度的強勁，有望成為該區位的領導性項目，由此加速傳播、增強消費者信心，形成追捧局面。

另一方面，一個100萬平方米的社區銷售起來難度極大1、100萬平米的社區應該采用什么樣的建筑風格？全部統一的形式不僅單調而且大面積重復會很可怕。無個性的社區氛圍不僅無助于促進銷售，而且會令已購房者產生厭倦，容易發生變化。

2、銷售壓力過大，在推盤中銷控難有新意。按部就班式的推進工作易造成等待觀望心理，使消費者認為“反正房子有的是，不必急于一時”，從而難以形成緊迫的售樓局面，不利于成交量的放大。

3、起價較高，在后期銷售中價格的局面調整變得更加難以接受，純以景觀或工期為誘因，則難以使消費者自覺自愿地認同價格上浮，而由此造成部分客戶流失。

第三部分 突破！以大手筆全新開發理念為基礎的項目定位

產品的規劃是一切推廣方向定位與手段的關鍵所在一、吸引人的是世界文化氛圍下的生活方式

1、在市場上充滿“國際化”名目的表象下，直接反映出的是消費者對于高品質生活的向往，通過對眾多成功樓盤的考察亦不難得出結論，吸引眾多消費者購買的主要因素之一，是高品質社區所營造的國際化氛圍與提倡的現代化生活方式。

2、CBD是北京商務核心，也是與世界接軌最緊密的所在地，這里的白領階層同樣是接受全球信息最快的一群人，他們對生活方式的追求更多是以世界流行趨勢為藍本的。所以，一個充滿異國情調的世界文化氛圍居住區，是他們所需要和所向往的。

3、如第二部分中分析的，消費水準與區位選擇中的錯位關系在本項目中表現突出，那么要吸引可以消費房價70萬元以上的這群人，就必須給他們一個非得選擇這里不可的理由：即USP——獨特的銷售主張。

二、創造一個全北京乃至全國獨一無二的“珠江國際新城”

1、世界特色主題下的社區規模

建議：依照100萬平米的用地規劃，將整個社區自然地劃分為中、英、德、意、日、法、荷、美等八個主題區。注重整體規劃、建筑設計與景觀設計的全面配合，共同創造世界公園式的社區。

2、各國設計師加盟的正宗設計風格

分別邀請各國設計師完成其中相應部分的設計，以最具本國建筑風格的造型，配合現代簡約的設計手法，營造每一個組團鮮明的異域風情特征和文化氛圍。同時，結合項目精裝修要求，配合不同主題區特點，在室內裝修中營造中、英、德、意、日、法、荷、美的居室風格，加深社區文化特質的表現。

3、純正的商業街，創造出獨具魅力的街區文化

在每一個主題區，建設一條特點鮮明的商業街區，以此來帶動、營造、烘托整個主題區的文化氛圍，是十分重要的一步。在這條商業街上，將分布有眾多帶動有鮮明區域特色的餐飲、娛樂、小商鋪、零售商店等場所，如法國街區，將有純正的路邊咖啡座、法式面包房、西餐廳、名牌服飾店等；而在荷蘭街區，則有出售木鞋、小風車等紀念品的小禮品店，出售個人作品的畫廊和出售繽紛郁金香的鮮花店；另外，日本街區的居酒屋、意大利街區的皮具店、德國街區的啤酒坊、中國街區的古玩店、英國街區的鐘表店??這一切無不營造出濃郁的異國文化氛圍，漫步在這一條條的街道上，使所有人如同身臨其境，仿佛來到了巴黎街頭或者萊茵河畔，深深地陶醉于異國風情之中。

從項目規劃的角度，可以用主題街區的建設，取代人有我有的千篇一律的會所，而是將要求會所能提供的餐飲、購物、娛樂等服務內容街區化、商業化、社會化。

為了確實建設到位，主題商業街區可直接對外國人招商，力求使每一個街區中的餐館有別處沒有的正宗菜式與口味，小商鋪里的產品都是出自正宗產地的知名品牌，力求真實。

3、完全仿真的社區景觀規劃

在進行每個不同的主題區的園林規劃中，首先是通過帶有各國明顯特征的植被來裝飾環境，如日本街區的櫻花、法國街區的法國梧桐等等。更重要的是在社區的整體景觀營造中，體現不同國家不同文化背景下園林景觀的精髓：東方主題區的曲徑通幽、小橋流水；西方主題區的刺繡式園林、寬闊的庭院甬路；歐陸小鎮的清雅、安寧??配合相互呼應的建筑，讓居住在其中的人們真實地體味世界各地的生活。

4、項目定位

在這個世界花園式的社區中，不同的組團，演繹著不同的文化氛圍，生活在這里，365天都有似在進行環球旅行，永遠感覺新鮮、豐富。我們就是要創造這樣一個北京乃至全國都獨一無二的中國特色的、世界文化主題社區。為了更好地體現本規劃的主旨，更加充分營造獨特的項目形象與社區文化，建議將本項目的案名及產品定位為：

珠江世界花園——世界街區文化主題花園社區

釋義：“世界花園”易記、明了而不失大氣，不僅能充分表明本項目的特質，而且可在開發商今后 的發展中將其做成一個專屬品牌經營。

第四部分 掌握！用獨特推廣手段獲取市場與廣告的雙贏

一、世界街區文化主題花園社區的建成，對本項目有著非凡的意義

1、這是一個完全不同于目前市場上用概念或者廣告對項目進行包裝的推盤思路，而是由一種全新開發理念進行產品定位的創造性項目開發。就目前市場競爭的激烈程度，由外部對項目進行包裝美化形成的表面化個性差異，是無法從根本上贏得消費者的。只有從開發理念上創新，為消費者創造完全與眾不同的、更多的利益點，方能被消費者真正認同與接受。因為，對于消費者而言，我們具有獨一無

二、無法被其他項目替代的獨創性。

2、這樣一個項目的開發成功，不僅僅是對于珠江房地產是一種全新的開發思路，相信一方面會吸引業內眾多同仁前來觀摩，共同探討這種全新的開發模式。另一方面，則會因項目獨一無二的社區氛圍吸引很多市民前來參觀、購物、娛樂。特別是在中國加入WTO之后，CBD地區作為京城經濟貿易的國際交匯點，必會吸引大量外籍人士謀求發展。而在別國的土地上，找到一個與自己家鄉一樣的居所，是他們每個人都向往的。那么，這里——珠江世界花園，必將成為這批人的首選之地。雖然這些外籍人士不會成為這個項目的主流客戶，但他們的加盟，必定使社區所創造出的氛圍更加純粹。

二、定位于世界街區文化主題花園社區，對本項目而言，有四點重大利好：

利好1：針對于目前市場，本定位迎合市場對居住品質的要求，又符合主要消費群體的消費心理要求，必將引發市場的關注，成為市場的熱點項目。準備買的人會向往，已經買了的人會無比自豪。而眾多CBD的白領也會因社區獨特文化的吸引，將這里作為一處特定的游覽、休閑的聚集地，如同香港的蘭桂坊、巴黎的塞納河左岸。

利好2：獨特的定位必將創造獨特的廣告形象，豐富的項目內容給廣告以充分想象的空間和素材，與眾不同的廣告表現必將使其在同類項目中脫穎而出，形成快速傳播。

利好3：通過規劃來解決推廣100萬平米社區的銷控難度。建議一反開發商一貫采用的大規模項目分期推廣、分期宣傳的方式，而是將八個組團分區百萬平米社區的整體形象一次性推出。由于消費者各有所愛，因此不同風格的社區間必然相成小熱點，形成熱銷局勢；另外雖然整個社區銷售單位量很大，但由每個組團化整為零后，每種風格的單位數量有限，自然在銷售中形成緊迫感——“你喜歡法國街區嗎？不快點買就沒有了！”如此可以直接刺激銷售，加快推廣進度，減輕銷售壓力。

利好4：可根據銷售情況隨時調整開發先后的順序，將銷售狀況最好的幾個街區定為先開發區域；亦可根據銷售情況隨時調整價格的漲幅，不同風格組團的公開發售都可以給價格上浮一個較好的理由。如果運作成功，甚至有希望在全面起價基準上更高一籌。

二、廣告表現：

由于項目一切未定，故現時展開本項目廣告創意與表現為時尚早，而且也難以實現。僅以本策劃方向為指導思想，設定：

廣告語：一樣天地 別樣生活

本策劃關鍵詞

差異化生存：在市場同質化日趨嚴重的今天，實現差異化生存是決勝市場的關鍵，任何非差異性的、趨同性產品（或概念）都將被前面的成品現房或更新的升級版期房（或概念）替代。同時，在不斷的比較中，本項目的劣勢點將在消費者心中被不斷重復、強調與擴大。相反，如果從一個全新的理念去開發項目，那么其創造成出的眾多獨特的利益點，將成為市場上對消費者最有征服力的差異化特質。那么，即使項目本身存在一些弱點，也會被消費者自愿地諒解與接受。

文化：買房子實質是買生活，同樣，造社區本質是造一種文化。

到位：世界文化只可“照搬”，不可“模仿”，關鍵是細微之處一定要到位。

以上是我公司對珠江國際新城項目規劃及其推廣方式的策劃建議，由于項目資料有限，本思路有待與發展商進行進一步溝通與探討。另外，由于時間有限，本報告中部分章節縮略，待正式提交策劃報告時，再予以深入展開和全面補充。

第五篇：新校區二期總體規劃說明

池州學院新校區二期總體規劃（詳細規劃）說明

項目概況：

池州學院新校區位于安徽省池州市城市東部。用地總面積為1874畝（124.93公頃）。其中，西部一期用地953.6畝已有規劃并基本建成；本次規劃設計范圍為二期用地，面積920.4畝（61.36公頃），分為：東部775.5畝（51.70公頃）,西部114.9畝（9.66公頃）。池州學院計劃2015年全部建成，成為教學規模達18000名本專科生的教學基地。

基地現狀與評價：

新校區選址于池州市東部新發展區。校區南側和西側已建成城市道路，交通方便。整個校園東部二期規劃用地大部分為山地丘陵，其地形豎向變化頗為復雜，其間有若干河道、水塘；用地內樹木植被良好。西部二期規劃用地地勢平坦，位于一期用地的西南角，靠近校園外二條城市道路交角處，對外交通聯系方便，管線配套完善，但是此處環境相對嘈雜。

規劃需要解決的問題是：如何合理地利用地形；正確處理校區一二期之間的銜接與關聯；規劃梳理校園與周圍道路的關系，最終創造一個具有“特色美、自然美、整體美”的池州學院山水校園。

第一章 建筑規劃

一、規劃依據：

1>《中華人民共和國城鄉規劃法》

2>《普通高等學校建筑規劃面積指標》（國標1992）3> 池州學院新校區二期總體規劃任務書 4> 池州市規劃部門意見

5> 現場調研勘察資料及專家咨詢意見

二、規劃設計原則：

1> 有機生長：

校園二期結合一期現有校區的功能布局有機向東延展生活區和教學區。二期用地南部自西向東設置各專業教學組團；教學區北側為學生生活區，二期新建宿舍緊鄰一期現有宿舍區。

一、二期教學組團之間設置有若干體育場地。教學區與生活區的平行布置最大的便利了學生的學習與生活，一、二期生活區的相對集中便于后勤生活輔助設施的共享。2> 合理分區：

二期規劃中教學區、學生生活區、體育運動區、教工生活區分區明確。其中，教學區、學生生活區、體育運動區三區聯系緊密；同時，利用現有的自然山體及水系將教工生活區與其他區域分隔，使其相對獨立。3> 路網銜接： 二期規劃中將一期路網向東延伸，圍繞二期新建教學區展開環形車行路網。

新的路網使一二期校區聯系順暢便捷，同時將人車有序分流。4> 因地制宜：

二期規劃充分尊重現有地形地貌，順應山勢水體進行規劃，自然有機的布置各建筑組團，最大限度的減少建設的土方投入，以期體現甲方要求的節約、節儉、實用原則。在規劃設計中實現效益的綜合優化，達到功能合理、投資經濟、節能省地，既能分期實施又相對完整，具有可持續發展的前景。5> 優化環境：

利用現有山水綠化環境與建筑空間景觀節點，形成完整的生態綠化系統。適當優化自然水體，與現狀山體相映成輝。整個規劃布置靈活、自然、有機，形成良好的山水學林氛圍。

三、校園規劃方案：

以本次規劃的設計原則為指導，于2009年5月完成二個初步方案。其主要特點為：

方案一：

1〉 教學區入口及廣場正對東南面城市道路，中心廣場周邊建筑朝向為東南向。其他專業組團及宿舍均為南北向布置。2〉 圍繞教學區的車行環道為雙肺葉型。延續西部已建成教學區體育館北面干道直達新區中心廣場區，新舊兩區聯系緊密。3〉 教工公寓布置于新區東北部，均為11層左右小高層。專家別墅結合東北部山地靈活布置。

4〉 新區首期建設的藝術樓、化學樓、禮堂自成體系，形成良好的新區中心廣場空間。

方案二：

1〉 教工生活區分為普通教工生活區和專家別墅區兩個部分。普通教工生活區位于校園西南角用地上，緊鄰西側城市道路，便于單獨的出入管理。專家別墅區位于基地東北角地形起伏較大的區域.2〉 規劃建筑基本朝向正南北。

3〉 沿教學實驗區外圍設置二期校園主要機動車環路，在體育館東北角與一期校園主干道銜接。教學實驗區內以步行為主。4〉 二期校園主入口面向校園核心水景區，再通過圓形中心廣場進行軸線的扭轉，使軸線指向標志性建筑——主教學樓，突出以主教學樓為中心的建筑群體秩序。

5〉 劇場位置靠近校園東南側城市干道，一方面豐富了沿街景觀，另一方面便于對外使用。

6〉近期建設項目為與一期宿舍鄰近的七棟學生宿舍、宿舍區南面的環境化學學院教學實驗樓、劇院及藝術學院樓。這些建筑均靠近西部已建成校區，有利于新舊校區的連結。

四、規劃方案調整：

依據池州學院2009年6月8日函的修改意見，和隨后召開的方案評審會專家意見，對原規劃方案做了進一步的調整、完善，完成規劃調整方案。

具體調整如下：

1> 以規劃初步方案二為基礎進行方案調整；

2> 二期（西區）的學術交流中心與實訓基地位置互換； 3> 將校園內二個主田徑場南北布置，設置于一期用地內，緊鄰二期規劃用地。

4> 專家別墅區依山就勢建設，相對集中。以節約土地資源并為學院可持續發展留下發展空間及發展出口為原則，校園二期規劃用地東區設置了若干發展預留用地。

5> 二期規劃用地西區教職工公寓區采用人車混流路網系統，設置了運動、休閑場地。

五、總體規劃設計：

二期東區用地規劃設計

1> 功能分區

二期東側用地主要劃分為教學實驗區、學生生活區和專家別墅區。（教工宿舍與對外交流中心設置與西側地塊中。）1)教學實驗區

由主教學樓、實驗樓組團、劇場和藝術樓組成，臨水而建，環境優美，視野開闊。

2)

學生生活區

與一期的學生生活組團相銜接。該區域內布置有十棟學生宿舍樓，食堂位于宿舍南面。在學生生活區東南角與教學實驗區交界處設置大學生活動中心。3)

專家別墅區

專家別墅區位于基地東北角。該區域地形以山地為主，建筑順應地形成組的布置于山脊之間地勢相對平坦的區域內。共建別墅25棟，設有兩個出入口與校園道路相接。

2> 交通流線

本方案沿教學實驗區外圍設置二期校園主要機動車環路，并在體育館東北角與一期校園主干道銜接。依主干道劃分各個功能分區。這樣保證了各個功能區交通可達性，另一方面又保證了中心區不被車輛穿越，保持其相對獨立與安靜，創造舒適的步行氛圍和良好的學習環境。

教學實驗區內部形成相對獨立的步行空間。便捷的步行道路系統由散步小徑、步行廣場、學術交流空間、生活交往空間等組成，既方便各組團的聯系，又成為校園景觀的瀏覽路徑。

二期東側校區主入口選擇在校園南側城市道路上，另在主入口東側設次入口。

在校園出入口附近布置停車場，自行車停車分散布置。3> 景觀環境

二期校園主入口面向校園核心水景區，再通過圓形中心廣場進行軸線的扭轉，使軸線指向入口標志性建筑——主教學樓，以突出主教學樓的統領性形象，加強入口建筑群體的整體性和秩序性。同時在圓形中心廣場和劇場入口之間形成一條軸線，強調出劇場的標志性形象。

在各建筑功能區塊之間形成四個主要的景觀區域。●入口水景景觀區——面向二期校園主入口適當調整基地水系岸線，形成開闊的入口水景景觀。沿岸環繞著造型錯落有致的教學實驗建筑群，廣場、綠地、湖水和建筑相互結合，展現出風景校園的景觀元素。通過適當拉大水景周圍建筑組團間的距離，形成視覺通廊，使入口水景景觀向四周滲透，與學生生活區、專家生活區及一期校園景觀融為一體。

●自然生態景觀區——基地東北角專家別墅區北面地形復雜不適宜建設的地段，保留為自然生態景觀區，以保護基地植被和生態環境。

●休閑綠化景觀區——教學實驗組團、學生生活區和專家別墅區之間圍合出大面積綠化空間，結合基地原有水系和山體形成供師生休息娛樂的休閑綠化景觀區。同時也留做校園未來發展用地。●學生生活庭院——學生生活區南部結合食堂和大學生活動中心，形成學生生活庭院。既豐富了校園地景，又使學生生活環境更純靜、優雅。4> 建筑空間

為保證建筑采光通風的均好性，為學生提供舒適衛生的學習和休息環境，本方案所有建筑均基本朝向正南北。

教學實驗區內主教學樓、實驗樓組團、劇場和藝術樓建筑布局呈合抱的態勢，界定出曲水綠洲的校園入口環境空間節點。其中劇場位置靠近校園南側城市干道，一方面豐富了沿街景觀，另一方面便于對外使用。

食堂、大學生活動中心和學生宿舍相圍合，形成學生生活區空間節點。

專家別墅根據地形形成四個組團，每個組團由建筑圍合出綠化空間。

5>分期建設

近期建設項目為與一期宿舍鄰近的七棟學生宿舍、宿舍區南面的環境化學學院教學實驗樓、和劇院及藝術學院樓

二期西區用地規劃設計

1> 功能分區

二期西側用地主要劃分為實訓基地、教工宿舍和學術交流中心三個功能區域。實訓基地位于用地南面道路拐角處，方便對外使用。教工宿舍緊鄰西側城市道路，便于單獨出入管理。學術交流中心位于用地北側，靠近一期校園西門，方便外來人員使用。2> 交通流線

用地東南角設實訓基地對外機動車主入口，教工宿舍區南側設機動車道供實訓基地及教工宿舍區對外交通使用。該車道北側中部設教工宿舍小區主入口，教工宿舍區西北角設小區次入口。考慮到該地塊用地面積較小，建筑密度較大，為減少道路面積以留出更多綠化和活動空間，教工宿舍內部交通采用人車混行的交通布局方式，只在住區中部設置一條南北貫通的主路，主路兩端分別與兩個小區入口相通。主要停車方式仍采用南北方向每兩排住宅為一組，在地下共用一個停車場，地下停車場出入口均勻分布在小區主路兩旁。

3> 景觀環境

教工宿舍區南北入口處設入口廣場，中部結合地形水系設小區中心綠地,設置了運動、休閑場地。

第二章 給水排水

一、設計依據

1．建設單位提出的給排水方面的設計要求； 2．建設單位提供的本工程外部給排水現狀資料； 3．建筑專業提供的設計圖紙； 4．有關設計規范

(1)《建筑給水排水設計規范》

GB 50015-2003

(2)《室外給水設計規范》

GB 50013-2006(3)《室外排水設計規范》

GB 50014-2006

二、給水設計

1．水源

生活給水由城市給水管網供給，二處供水，其中一處管徑250接到圖書館200T水箱，另一處管徑150接到1500T蓄水池。本工程預留管分二處，一處從一期教學區接入，管徑150；一處從一期生活區接入，管徑150。水壓0.35~0.40MPa的絕對標高30.1米。

2．用水量

最改日生活用水量為9000 m3/d,包括生活飲用水、洗車用水及綠化。

3．冷水給水系統

根據給水管網壓力、建筑物高度及建筑功能，采用分區供水方式。各供水區域滿足供水壓力的，采用下行上給供水方式；不能滿足的由各供水區域的加壓泵站供水，采用下行上給供水方式。

4.熱水給水系統

學生淋浴熱水用水集中供給，住宅熱水用水采用太陽能。

三、排水設計

1．室外排放要求及排放位置

采用雨污分流排水系統，污水經室內排水管道收集后排出戶，集中進入化糞池處理后，排入城市污水管網。近期污水接至體育館東北角處污水處理站。

2．污水量

最高日污水量為：7200.0m3/d。3．雨水排水系統 雨水排入附近水體。

暴雨強度公式：q=1986.8(1+0.777lgP)/(t+8.404)0.689

四、消防給水設計

1.本校區室外消防采用低壓消防給水系統，室外消防給水系統與室外生活直供給水系統共用一套管網；室內消防采用區域消防臨時高壓消防給水系統。

2.消防用水量：室外消防按30l/s；室內消防由建筑物的性質確定。二期東部消防單獨設置，室內區域消防給水系統的消防水池和消防泵設在公共教學樓，消防水箱設在屋頂。二期西部消防與一期共用。

3.在基地的主要道路上，在建筑物四周設置室外消火栓，室外消火栓的間距小于120m，作為室外消防給水或水泵接合器的供水接口裝置。

第三章 電氣工程規劃

一、設計依據

1、中華人民共和國現行的有關設計規范：

（1）《城市電力規劃規范》

GB/50293-1999（2）《城市工程管線綜合規劃規范》

GB50289-98（3）《民用建筑電氣設計規范》

JGJ16-2008（4）《10kV及以下變電所設計規范》

GB50053-94（5）《低壓配電設計規范》

GB50054-95（6）《低壓配電裝置及線路設計規范》

GBJ54-83

2、業主提供的原始設計條件及有關要求。

3、本院其它專業提供的用電資料及控制要求。

二、設計原則

1．在規劃設計的原則下，進一步深化和完善園區內的供配電系統設計，確保供配電網絡安全、可靠、合理；

2．滿足分期實施、逐步發展、遠近結合、靈活多變的要求；

3．合理布局，成網成環，減少迂回，降低投資，原則上盡可能考慮周到，減少道路今后重復開挖工作量。

三、設計范圍 1、10kV及380/220V高、低壓供電外線工程；

四、供電外線工程

總體遠期規劃：

東部775.5畝（51.70公頃）：

在教學主樓內設一10kV 開閉所，為此片教學區域供電；由一期已有的開閉所提供兩路10Kv電源進線，滿足二級負荷的供電要求。

教學區內根據各單體建筑物的建筑面積及使用用途按單體或區域設置室內組合式變電所；以滿足供電要求。

宿舍等生活區在大學生活動中心設一變電所，由其集中供電；室外實際需要設置電纜分支柜，提高供電效率，減少線路損耗。

專家別墅區由城市電網直接供電，并計量到戶。

西部114.9畝（9.66公頃）：

學術交流中心、實訓基地、教工宿舍區均直接由城市10kV電網供電，滿足二級負荷的供電要求。教工宿舍區計量到戶。

局部近期規劃：

根據校方要求，近期將開工建設物理化學實驗樓及美術樓、音樂樓、劇場等建筑物；進初步計算，需在物理化學實驗樓內設一10/0.4kV組合式變電所，工本建筑物使用，安裝容量為2x800kVA；在美術樓內設一10/0.4kV組合式變電所，并以0.4kV低壓供電的方式向音樂樓及劇場供電，美術樓內的變電所安裝容量為2x500kVA。由于二期的主教學樓將在后期進行建設，故此次設計的兩座變電所的進線電源暫時引自一期的開閉所，待二期開閉所建成后再行調整、接入。

詳細的負荷計算及變壓器選型見附表。

五、線路選型及敷設

外部10kV進線電纜由供電局提供并敷設，內部區域室外敷主干電纜采用YJV22型鎧裝交聯聚氯乙烯護套銅芯電力電纜供電；電纜采用直埋地敷設方式。過路及特殊地段采用鍍鋅鋼管敷設等保護措施,，40米左右間隔設置井。

室外照明采用YJV型交聯聚氯乙烯護套銅芯電力電纜供電；電纜采用穿管保護埋地敷設方式。

第四章 工程信息化規劃

一、信息化系統概述

1.1 信息化建設目標：

池州學院新校區二期信息化系統應滿足學校的教學性質、規模、管理方式和服務對象等業務需求，應適應教師對教學、科研、管理以及學生對學習、科研和生活等信息化應用的發展，應為高效的教學、科研、辦公和學習環境提供基礎保障。

信息化建設在保證系統先進性、可靠性、兼容性、可發展擴容性的前提下，應符合經濟、實用、合理的原則，力求系統配置具有良好的性價比，系統操作方便，易于管理。

1．2 校區信息化建設內容： 1．2．1 信息設施系統： a)通信接入系統 b)電話交換系統 c)信息網絡系統 d)綜合布線系統 e)室內移動通信覆蓋系統 f)有線電視系統 g)廣播系統 h)會議系統

i)信息導引及發布系統 1．2．2 信息化應用系統： a)教學視、音頻及多媒體教學系統 b)電子教學設備系統 c)多媒體制作與播放中心系統

d)教學、科研、辦公和學習業務應用管理系統 e)數字化教學系統 f)信息窗口系統 g)資源規劃管理系統 h)物業運營管理系統 i)校園智能卡應用系統 j)信息網絡安全管理系統等 1．2．3 建筑設備管理系統 1．2．4 火災自動報警系統 1．2．5 安全技術防范系統： a)安全防范綜合管理系統 b)入侵報警系統 c)視頻安防監控系統

注：教工宿舍、學術交流中心、實訓樓和專家別墅區的通信均直接從市政管網接入。

二、信息化系統說明

2.1 通信接入系統

通信接入系統根據城市電信網絡系統規劃確定，二期工程通信接入設備機房擬設置在數學與計算機教學實驗樓。該系統接入方式和設備配置由各運營商自行負責。

2.2電話交換系統

校園內設置電信虛擬網電話交換系統，本期用戶數量按1000門考慮，電信機房設在數學與計算機教學實驗樓。

建議新老校區均采用電信虛擬網電話交換系統，由電信運營商提供各校區之間的虛擬中繼，各校區通過虛擬交換機實現內部通信功能，以降低校區之間市話資費成本。

2.3信息網絡系統

信息中心設備機房擬設置在數學與計算機教學實驗樓。信息網絡系統建議盡量采用統一品牌的網絡設備，以減少設備兼容性問題的風險，且便于管理。考慮到系統造價控制的需求，亦可分層配置，核心層和匯聚層配置高檔品牌網絡設備，接入層配置中檔品牌網絡設備。

信息網絡系統采用層次化和模塊化設計對校園網進行建設規劃。結合校園信息網絡系統建設的特點，網絡邏輯結構采用三層結構形式，即核心層、匯聚層及接入層。網絡結構宜采用星形結構形式，對于重要部門應采用雙星形結構形式。在物理連接上則按照生活區和教學區兩個功能分區進行規劃，以數學與計算機學院教學實驗樓內的信息中心設備機房為核心，在大學生活動中心設置網絡分中心，本功能分區內各接入交換設備在網絡分中心內匯聚。各層網絡設備通過室內（外）多模或單模光纜聯接。

建成后的校園信息網絡系統可以為教學、科研、辦公、管理、學習等應用管理系統、數字化教學系統、數字化圖書館系統、門戶網站、校園資源規劃管理系統、建筑物業管理系統、校園智能卡應用系統、校園網絡安全管理系統等信息化應用系統提供基礎平臺，實現校園信息共享，同時具有與廣域網和國際互聯網連接能力。信息網絡系統應具有數字化、綜合化、智能化等特點，建設成集數據、圖文、圖像等多媒體傳輸于一體的寬帶、高速、現代化計算機網絡。

2.4綜合布線系統

綜合布線系統按照建筑群子系統、干線子系統、配線子系統和工作區子系統四層結構形式進行規劃建設。校園語音通信系統、計算機內外網絡系統均采用綜合布線系統方式布線。

信息中心設備機房和電信機房擬設置在數學與計算機教學實驗樓，在學生宿舍、公共教學樓、信息傳媒教學實驗樓、大學生活動中心、食堂、物理化學實驗樓、美術樓和音樂樓分別設置一個建筑群設備管理間；在各建筑單體內設置建筑物設備管理間（電信間）。建筑群子系統中數據信號傳輸采用室外單模或多模光纜，語音信號傳輸采用大對數電話電纜；建筑物內部干線子系統中數據信號傳輸采用室內多模光纜，語音信號傳輸采用大對數電纜。配線子系統和工作區子系統中，除學生宿舍、教工宿舍和專家別墅內語音信號傳輸采用普通電話線外，其余場所的語音和網絡數據信號傳輸均采用六類UTP線纜。

2.5室內移動通信覆蓋系統

室內移動通信覆蓋系統包括移動通信運營商的無線信號覆蓋系統和物業管理無線對講信號覆蓋系統。移動通信的信號覆蓋系統由各運營商負責實施，建議系統信號源引入采用基站直接耦合信號方式，基站引入信號源設備擬設置在數學與計算機教學實驗樓內的通信接入設備機房內。

2.6有線電視系統

校園內設置有線電視系統，本系統采用光纖同軸電纜混合網HFC接入形式，862MHZ鄰頻傳輸模式，雙向傳輸系統。節目信號源取自城市有線電視網、校園電教中心自辦節目源等。有線電視前端設備機房擬設置在數學與計算機教學實驗樓，與多媒體制作與播放中心、網絡中心有機結合，以適應發展需要。

2.7廣播系統

廣播系統包括業務性廣播、服務性廣播及火災應急廣播功能。學校廣播中心設置在公共教學樓內。另外根據學校教學管理的需要，在領導辦公室和大學生活動中心內分別設置廣播站。

在教學樓、宿舍樓內設置室內揚聲器，用于播放校園新聞、行政通知、起床號、上下課鈴聲、緊急集合等語音廣播；在校園娛樂活動場所、草坪、道路旁等處設置落地暗藏式小型揚聲器，用于播放背景音樂；在普通教室設置以語音表現為主兼顧一般音樂表現的揚聲器，用于外語教學和行政通知；在設置可火災自動報警及消防聯動控制系統的建筑內，需設置火災應急廣播系統，火災應急廣播與公共廣播共用揚聲器，火災應急廣播優先于其他廣播。

2.8會議系統

在劇場、學術交流中心和大學生活動中心內設置數字化會議系統。會議系統由即席發言子系統、遠程電視電話會議子系統、同聲傳譯系統、多媒體播放子系統、擴聲子系統（面積較大的會議場所）、視頻采集與顯示子系統、會議集中控制子系統等功能模塊組成。各子系統建議選用開放性和可集成性的產品，系統設備應具備標準化和模塊化特性，便于根據各會議室的不同用途靈活搭配。

2.9信息導引及發布系統

在校園的主要出入口、大學生活動中心、學術交流中心和食堂等大型公共場所設置LED彩色顯示屏和信息查詢系統，用于新聞發布、重要通知、多媒體動畫傳播等。信息顯示與查詢系統宜與學校信息網絡管理系統和有線電視系統實現互聯。

2.10教學視、音頻及多媒體教學系統

多媒體教學系統采用TCP/IP協議，運行在標準以太網環境之中，在公共教學樓、數學與計算機教學實驗樓、信息傳媒教學實驗樓和物理化學實驗樓等處的教室內設置多媒體教學設備，在數學與計算機實驗樓設置多媒體教學控制中心。本系統可實現教學設備的網絡遠程控制、遠程監視、視音頻點播及直播、網絡IP對講、視頻示教和教學評估、視頻監考等功能。

2.11校園智能卡應用系統

為滿足園區生活、學習、娛樂、活動等各項要求，又方便管理、方便服務，設置校園智能卡應用系統，建議該系統采用IC卡非接觸式設計，基本功能要求為：

1)校園內消費：如超市、食堂、浴室、開水房消費，宿舍刷卡取電，學雜費繳費，校內就醫繳費，“上網”收費等。2)校園內服務：如借書、租借運動器材、娛樂設施等。3)門禁管理：在專用計算機教室、重要實驗室、財務室、檔案室等重要場所設置門禁管理系統，利用智能卡進行身份識別。4)停車庫（場）管理：設置停車庫（場）管理系統，利用智能卡進行身份識別。

5)如有必要，實現校園智能卡與銀行之間轉帳功能。2.12火災自動報警系統

根據現行的有關設計規范和標準進行設置，學校消防控制中心設置在公共教學樓一層。

2.13安全防范綜合管理系統

學校安防控制中心擬設置在公共教學樓一層。為了能方便快捷地對各安全防范子系統進行統一管理，建議配置一套基于可視化平臺的安全防范綜合管理軟件，為學校保安人員和物業管理人員提供一個完善的人機對話界面。安全防范綜合管理系統應包含入侵報警系統、視頻安防監控系統、出入口控制系統、電子巡查管理系統、汽車庫（場）管理系統等功能模塊，通過各種方式連接相應的安全防范子系統設備，在統一的多媒體軟件平臺上進行集中管理與監控。

2.14入侵報警系統

入侵報警系統采用大型總線制報警控制主機，學校入侵報警控制主機設置在公共教學樓的安防控制中心內，根據實際需要，在各單體建筑內分別設置區域報警控制器。學校入侵報警控制主機與各區域報警控制器之間通過安防主干光纜連接，構成校園入侵報警網絡，既可由各建筑單體安防人員對本地防區進行撤/布防操作，也可由安防控制中心統一管理、遠程監控。

2.15視頻安防監控系統

根據學校監控防護的特點，系統前端設備采用模擬信號采集形式，傳輸設備采用模擬數字相結合的信號傳輸形式，主控設備和存儲設備采用計算機技術和數字信號存儲形式。視頻安防監控主控設備集中設置在安防控制中心內，對校園內所有攝像機的視頻/控制信號均通過安防主干光纜匯總至安防控制中心，進行集中控制、顯示和記錄。根據實際需要，在干部管理學院、警體館、警務技能戰術訓練館和圖文信息中心內分別設置區域視頻安防監控設備，對本區域內攝像機的視頻/控制信號進行分控、顯示和記錄管理。系統應具備通信接口，便于與其他安防子系統集成。

三、校區局部近期規劃：

根據校方要求，近期將開工建設物理化學實驗樓及美術樓、音樂樓、劇場等建筑物；需要在物理化學實驗樓設置臨時信息系統機房，所有智能化系統信號均引自一期各系統機房；待二期各智能化系統機房建成后再行調整、接入。

池州學院新校區二期總體規劃（詳細規劃）

項目編號：2009-173

院長：葛愛榮 總建筑師：沈國堯

項目負責人：沈國堯 曹偉 規劃設計人：陳聰 翁翊暄 楊紅偉 給排水設計人：張詠秋 劉俊 電氣設計人：羅振寧 臧勝 工程信息化設計人：張磊 臧勝

東南大學建筑設計研究院 2010.1.22

池州學院新校區二期總體規劃

（詳細規劃）

東南大學建筑設計研究院 2010.1.22