第一篇：拍賣最基本知識

拍賣最基本知識

發布時間：2005-2-11

一、拍賣的定義 《中華人民共和國拍賣法》第三條給拍賣下的定義是“拍賣是以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式”。也就是說拍賣必須符合三個條件：有二個以上的買主，要有競爭，價高者得。

二、拍賣的程序和規則 拍賣主要程序

拍賣和程序主要分為五段，依次為委托，公告，拍賣，結算和拍賣物的交付。拍賣的委托階段 拍賣的委托也就是拍賣的提起，在這一階段，拍賣人必須了解拍賣標的手的性質，對拍賣標的物進行看樣鑒定，初步了解拍品的權屬情況并進行初步評估，經與委托人協商后簽定《委托拍賣協議書》 拍賣的公告階段 拍賣的公告過程包括：拍賣的公告，對拍賣標的物的宣傳，對競買人的聯絡與咨詢，以及拍賣標的物的展示。拍賣的操作過程 潛在的競買人經過咨詢和看樣過程后，為明確表示其參加競買的意愿，就必須進行曲競買登記，而成為真正意義上和競買人。經交付保證金和領取競價號牌后，依照公告規定的時間和地點參與競價，當拍賣師落槌表示成交全，在諸多競買人中就會產生出買受人。競買人一旦成為買受人，就應與拍賣人簽署《拍賣成交確認書》。拍賣的結算 拍賣的結算包括：買受人的結算，除買受人外其它競買人的結算，拍賣標的手保管交付，委托人的結算，拍賣人的核算以及拍賣的總結和資料的管理歸檔。拍賣人收到買受人的價款后，就應及時與委托人進行結算，將扣除委托手續費后的價款音樂會委托人。對于有些標的物，拍賣人還應該要求委托人提供相關文件手續等。以利于買受人辦理權屬變更。買受人按拍賣人規定的時間內支付全部貨款和拍賣手續費后，拍賣人才可將拍賣標的物交給買受人，同時拍賣人京提供票據給買受人。

拍賣的起源

發布時間：2005-2-11

拍賣是財產權利轉讓的最古老方式之一，起源于人類有了剩余產品之后，為了轉讓自己的剩余物品而產生的公開競買行為，人們起初是為了轉讓或出售自己的產品，而非可以專事拍賣活動，只是這種競價買賣方式方便而且成功，才引起人們的興趣和更多的關注。

據有關史料文字記載的拍賣活動產生于公元前五世紀。古希臘歷史學家希羅多德的《歷史》一書中就記載了古巴比倫城每年舉行的拍賣已婚婦女的情況。公元二世紀末古羅馬出現了拍賣行。

現代文明的拍賣模式始于十八世紀的英國。1744年和1766年，倫敦先后成立的兩家拍賣行“蘇富比”和“佳士德”。對以后全球二百五十多年的拍賣業產生了巨大的影響。1874年英國最大的拍賣行在上海開設了一家子公司----魯意斯摩拍賣公司。

中國的拍賣行業出現于清朝末年，當時的拍賣行多是拍賣自己收購來的舊貨和典當物品，從此自營就一直伴隨著拍賣行業的生存發展。

拍賣場中的投資訣竅

發布時間：2005-2-11

拍賣場中的投資訣竅

近年來，拍賣會成為我國一些大城市私人投資的又一熱點，不少人走進拍賣場，或購字畫，或收古董，或買珠寶，或置家具，既可用來欣賞和使用，又可作為一條投資理財的途徑。舉牌競價，猶如一場小小的冒險，槌聲落定之時，誰敢開口斷言一樁買賣的賠與賺呢？而這也許恰是不少人樂在其中的緣故吧。不過，要想享受一番拍賣場中淘金的樂趣，您恐怕還得掌握一些訣竅。

一、熟悉市場行情 對于新入市的買家，首先要做的就是熟悉市場行情。拍賣市場的行情雖不像股市那樣變化無常，但也有漲有跌，而不同的藝術品，又有著不同的漲跌規律和市場前景，不可一概而論。因此，在真正進入拍賣場舉牌之前，做個看客是必不可少的學習過程。

二、選擇投資范圍 拍賣會上精品紛呈，令人眼花繚亂，初入市者在這種情況下往往會沉不住氣，一會兒想買字畫，一會兒又想購古玩，但即使傾盡財力，也不可能搜盡天下珍寶。所以，入市的第二步是根據自己的興趣，確立一個投資和收藏的范圍。比如，愛字畫的可以專收某一位特別喜愛的畫家的作品，好古董的可以專買某一時期某一類風格的古董等等。投資范圍一旦確立，接下來便應開始學習、了解相關的書畫、文物或珠寶的專門知識和鑒定方法。

三、確定投資重點

進行任何一項投資都要量力而行，以求最大限度地規避風險。拍賣場中也不例外。投資范圍確定后，接下來要做的便是衡量自身實力，確定投資重點。

四、競拍舉牌技巧 在確定投資重點之后，想必這時您已經在拍賣會上看好一兩件拍品，準備進場參與競價了。但要進行一場成功的投資，您還應該牢記下列要點。

建議一：一定要參加預展，仔細研究投資范圍內的每件作品，如果對自己的判斷不夠有把握，務必委托可靠的專業人士為你鑒定。

建議二：對于選中競價的拍品，心中首先設定一個可以承受的最高價位，超過此價位即放棄舉牌。

建議三：舉牌時務求理智冷靜，忌逞強爭奪，意氣用事，該出手時再出手，否則物非所值，得不償失，悔之晚矣。

五、做好最壞打算 拍賣市場也像別的市場一樣魚龍混雜，風險與機會并存。尤其是初入門時，誤買一兩件贗品是正常的，對此一定要做好充分的心理準備。一個真正成熟的買家常常是經過失敗和挫折才成長起來的。

第二篇：拍賣相關知識

拍賣相關知識

一、拍賣：

《中華人民共和國拍賣法》明確規定，拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。

二、拍賣需要具備條件：

拍賣需要具備的條件有四個：

1、拍賣必須有兩個以上的買主，表現為買主的多數性；

2、拍賣必須有獨立一致的標的，表現為標的的同一性；

3、拍賣必須有不斷變動的價格，表現為價格的差異性；

4、拍賣必須有公開競爭的行為，表現為行為的對抗性；

三、拍賣的基本原則：

《中華人民共和國拍賣法》確定的拍賣的基本原則是“公開、公平、公正、誠實信用”。

四、拍賣的主要特點：

拍賣作為一種特殊的買賣方式，它與普通買賣方式最大的不同在于：①競爭性強；②透明度高。拍賣是一種公開競價的商品交易方式。《中華人民共和國拍賣法》（以下簡稱《拍賣法》）第三條對拍賣作了如下規定：“拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式”。簡單他說，拍賣就是購買者之間為購得拍賣物品而競爭叫價的過程。叫價是拍賣的重要特征。拍賣的叫價形式與傳統商品交易中的議價銷售和定價銷售形式有很大區別。拍賣時，買賣雙方無需討價還價，出賣的物品也毋需標明固定的銷售價格，競買人需根據拍賣人的開叫價和更高價決定應價和競價，拍賣人需將物品出售給出價最高的競買人，因而，叫價銷售通常能使拍賣物品真實反映出應有的價值，同時，也使交易的氣氛緊張、熱烈。任何一次真正的拍賣會，都應具備以下要素：一是有拍賣的標的物，即有拍賣的對象。拍賣標的的范圍因經濟、歷史環境和社會政治制度的不同而不同。在古代社會，由于社會生產力低下和政治制度落后等原因，拍賣標的主要是奴隸和婦女；在資本主義社會，拍賣既可以是有形的商品，也可以是虛元飄渺的無任何現實意義的象征。在我國現代社會，拍賣品的范圍包括法律和政策允許流通的各類商品，以至包括便捷吉祥的電話號碼，汽車運營證，這類商品其實只是一種使用權符號，本身沒有凝結人類的必要勞動。按照《拍賣法》的規定，拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利。二是有兩個以上的競買人。拍賣既然是以價格競爭為主要手段，那么，只有兩個以上的競買人才有可能形成競爭的局面，才能構成拍賣。③是標的物的價格是在競買者的競爭中形成和確定的。眾所周知，一般的銷售方式均是賣家定價，買方選購或是雙方共同議價。而拍賣則不同，賣家和拍賣市場所定的價格只能是“底價”，它是賣家的一種保留性價格，而不是銷售出去的價格。真正的價格則是眾多投買者在公平競爭中以高價競得，一槌定音為原則形成的。④是交易要通過買賣雙方以外的中介服務企業——拍賣市場來代理完成。拍賣市場，包括拍賣行、拍賣公司是一種特殊行業，它專門從事拍賣業務。這種中介服務行業的成立，必須經過政府有關部門的審核和批準，在業務活動中還要接受這些政府部門的監督管理。因此，該行業必須奉行誠懇地為買賣雙方負責的原則，起到公平、公正的中介人作用。一些業主自己舉辦”拍賣會”，拍賣自己所有的商品，只代表自己的利益，它不具備公正性，故不屬真正意義的拍賣，當然也得不到法律的保護。拍賣市場不僅受到有關政府部門的嚴格管理、其運作本身也沒有作弊的可能和必要。這是因為，拍賣標的所有權不屬于拍賣市場，它無權對拍賣品進行私下處置，也不允許自己或自己的員工私下以低價購買而傷害賣家的利益。同時，拍賣企業以手續費收人作為自己的合法收益，它沒有必要為賣家哄抬價格而傷害買家的利益。由此可見，拍賣市場是形成公開、公正、公平拍賣交易的重要因素。

五、拍賣程序是指拍賣操作的整體過程，主要可分為四個階段，依次為拍賣委托、公告、拍賣、拍賣標的物的交付。(一)拍賣的委托階段

委托拍賣階段需確定委托人身份，主要指身份證明、及證明委托人身份的文件。如果委托人是自然人的，應當提供身份證；如果委托人是法人或者其他組織的，應當提供企業法人營業執照、社團法人登記證明等。

委托階段需確定委托人的權利。拍賣標的物所有權證明或依法可以處分拍賣標的的證明，及能夠證明委托人對即將拍賣的物品或財產權力享有所有權和處分權的證明材料。

拍賣人必須了解委托人委托的拍賣標的物的性質。委托人必須提供拍賣標的物的詳細資料，包括拍賣標的的名稱、數量、質量、新舊程度及存放地點。由于拍賣標的物具有廣泛性的特點，對于不同標的物，拍賣人應爭取獲得盡可能詳細的資料。經與委托人協商，確定拍賣標的物的保留價，傭金收取的比例及拍賣方式等。然后簽訂《委托拍賣協議書》，也可稱為委托拍賣合同（以下簡稱協議書），“協議書”應包括以下內容：

1.委托人、拍賣人的名稱、住所、法定代表人、代理人； 2.拍賣標的物的名稱、數量、住所（存放地）、狀況； 3.拍賣標的物的保留價； 4.拍賣的費用收取條款； 5.6.7.8.9.10.拍賣的時間、地點、拍賣價款的結算期限、標的物的交付方式及期限； 拍賣的方式及有關再拍賣的條款； 拍賣程序的中止和終止的條件； 拍賣當事人的違約責任；

簽約時間和合同的有效期限； 其它需約定的條款；

(二)拍賣的公告與展示

拍賣的公告過程包括：拍賣的公告、對拍賣標的的宣傳、與競買人的聯絡與咨詢以及拍賣標的物的展示。

拍賣的公告即為拍賣人將拍賣的大概情況告知于社會公眾，告知的時間《中華人民共和國拍賣法》中已有明確的規定，即必須于拍賣日7日前發布，告知的常用方式為在媒介上刊登廣告等，公告本身并不是合同意義上的要約，而只是邀請談判（實為要約邀請、要約引誘）。拍賣公告一般應載明下列事項：

1.2.3.4.5.拍賣的委托人（除委托人要求保密外）； 拍賣的性質；

拍賣標的物的名稱、種類、數量、品質； 拍賣標的物展示的時間、地點； 拍賣咨詢的時間、地點；

6.拍賣的時間、地點； 7.聯系人及聯系方式；

8.競買人的資格和條件及拍賣保證金的金額及交付方式； 9.其它應告知競買人的事項。

對拍賣標的物的宣傳,告知雖說必須滿7日，但為了使拍賣標的物有更多買主，公告、展示的時間可以更長一些，也就是購買標的物的競買人越多越好，對拍賣標的物的情況了解得越詳細越好。一般的講，拍賣人并不承擔對拍賣標的物的擔保責任，尤其是公物拍賣。但拍賣人應當告知競買人標的物的瑕疵，這對于體現拍賣的公正及拍賣人樹立良好的企業形象都是十分重要的。在拍賣物的展示期間，拍賣人必須提供拍賣標的物的詳細資料，如《拍賣須知》、《拍賣特別規定》、《拍品目錄》，這些拍賣資料一般應包括下列內容：

1.拍賣標的物的名稱、數量、質量等； 2.拍賣標的物價款的支付方式及期限； 3.傭金和其他相關費用； 4.拍賣方式和成交方式；

5.拍賣標的物的轉讓應交的稅費； 6.其他應告知的事項。

由于拍賣標的物的范圍相當廣泛，因此在制定《特別規定》和編制《拍品目錄》中對于一些須經權屬變更登記的費用都應盡可能的詳細說明。(三)拍賣的操作過程

競買人經過咨詢和看樣的過程后，為明確表示其參加競買的意愿，就必須進行競買登記，而才能成為真正意義上的競買人。經交付保證金和領取競價號牌后，按照公告規定的時間和地點參加拍賣會參與競買，當拍賣師落槌表示成交后，在眾多競買人中就會產生出買受人。

1.競買登記是競買人表明身份,提供證件并表示競買意愿的行為。拍賣人有權審核競買人的資格，并且有權決定是否接受其競買意愿，競買登記一般應包括：

1)競買人的名稱、住所、證件號碼； 2)競買人簡要情況（如經營范圍等）； 3)聯系人、地址、電話； 4)對哪類標的物有興趣； 5)保證金交付情況；

6)開戶銀行、財產或資信情況等； 7)提供證件正本或復印件（存檔）。一些拍品應限定競買人是否具有經營資質，如煙草、酒類等，因此競買人證明材料上的經營范圍顯得十分重要。

2.拍賣人向競買人收取一定數量的競買保證金，是為了保證拍賣的成功，防止競買人不負責任的出價，維護委托人的利益。競買人必須按照拍賣公告中規定的期限和數額支付拍賣保證金，逾期或未付足額保證金的競買人都將被視為放棄競買。拍賣結束后，買受人的保證金可轉做部分價款，未成交的競買人的保證金則如數退還給競買人。只有一種情況保證金才能轉作違約金，即競買人經拍定已經成為買受人后而不愿支付價款時，其預付的保證金則轉為違約金，違約金一部分用于支付拍賣的費用，另一部分作為委托人的賠償金。

3.拍賣時拍賣人按拍賣公告規定的時間、地點組織拍賣會，具體步驟包括：登記接待、拍賣主持、拍賣師主拍、簽單、財務結算等。

4.當競買人成為買受人后，應與拍賣人簽署《拍賣成交確認書》（以下簡稱“確認書”），“確認書”是買受人與拍賣人之間約定的再確認。“確認書”也是確定拍賣人和買受人權利、義務的一種買賣合同，具有法律約束力。“確認書”內容包括：

1)買受人的號牌編號；

2)買受標的的編號、名稱、數量、成交價格； 3)成交手續費比例、金額及全部應付價款數額；

4)拍賣人和買受人的簽名。“確認書”必須經拍賣人和買受人簽署后方能生效。

(四)拍賣的結算和標的物的交付

這一階段為拍賣的結算階段。拍賣的結算階段應包括：買受人的結算，除買受人外其他競買人的結算，拍賣標的物的轉移，委托人的結算，拍賣人的核算以及拍賣資料的整理歸檔。

1.買受人在拍賣人規定的時間內支付全部的價款和拍賣手續費后，拍賣人才可將拍賣的標的物交給買受人，同時拍賣人亦提供票據給買受人；依標的物的情況不同拍賣人還應協助買受人辦理某些權屬變更的手續，為買受人提供良好的售后服務。

2.拍賣人收到買受人的價款后，應及時與委托人進行結算，在扣除了委托手續費后將剩余價款交付委托人。一般與委托人結算，使用結算憑證應包括以下內容：

1)委托合同、合同編號及日期；

2)成交標的物的名稱、數量及成交價格； 3)成交標的物在拍賣操作過程中支出的費用； 4)拍賣傭金；

5)拍賣人必須給付的價款。對于有些標的物，拍賣人還應該要求委托人提供相關文件手續等，以利于買受人辦理權屬變更。

3.拍賣的結算除了買受人和委托人的結算外，拍賣人自身的結算（核算），也是極為重要的，拍賣人對于本次拍賣活動支出的費用，包括支出的稅金，收入的手續費、傭金等，都應做好核算。

4.總結每次拍賣的經驗，整理拍賣筆錄，按規定保存委托拍賣合同、拍賣公告、拍賣須知、特別規定、拍品目錄、成交確認書、拍賣筆錄等拍賣資料，保存期限不得少于5年，同時將競買人的資料存檔，積累可成為今后拍賣活動的客戶來源。

六、法院強制拍賣具有以下特點：

(一)國家強制性。強制拍賣所具有的國家強制性，是僅就拍賣的委托環節而言的，即是否委托拍賣由法院強行決定，不受當事人的意志的左右；但拍賣機構接受法院委托后所依法開展的拍賣程序，在一般情況下與普通的拍賣程序無異，并不具有國家強制性。(二)主體的特定性。在法院強制拍賣中，委托拍賣合同的雙方主體都是特定的，一方必然是法院，另一方必然是拍賣機構。

(三)標的非自有性。在執行程序中，法院強制拍賣的不是法院的自有財產，而是被執行人的財產，因此，法院強制拍賣具有“標的非自有性”特點。在任意拍賣中，委托人將自有的財產委托拍賣，其目的，是為實現自己財產的最大值；而法院委托拍賣，是將被執行人的財產委托拍賣，實現申請人的合法權益，維護國家法律的尊嚴。

(四)目的的利他性。法院強制拍賣具有目的的利他性，是指法院強制拍賣被執行財產，其目的不在于通過拍賣為自己營利或實現自身的其他經濟目的，而是在于一方面實現申請執行人的債權，另一方面充分保障雙方當事人的合法權益。因為，通過拍賣實現被執行財產的最大值，又能排除因評估價格過高而抵債給申請人，給其帶來的損失，對雙方當事人都有利。

(五)權利義務的不對等性。在法院強制拍賣中，法院決定著拍賣程序的全程，包括拍賣程序的啟動、進行、中止、終結以及拍賣結果的確認。因此，在強制拍賣中，法院要享有比拍賣機構相對更多的權利，如中止、撤消、監督、確認等權利，而拍賣機構不享有同樣或類似的權利。

七、當事人通過拍賣取得的房屋，一般分為兩種情況：

第一種：由房屋所有權人（單位或個人）直接委托有資質的拍賣企業進行拍賣：在申請房屋產權登記時，買賣雙方應出示身份證件，并提交原房屋權屬證書、拍賣成交確認書、委托拍賣協議等文件共同辦理。如賣方委托拍賣企業辦理的，拍賣企業應出示其工商營業執照、法人授權委托書。

第二種：因房屋所有權人無法正常履行某些法律義務，而經法院訴訟調解、判決或裁定后,用其所擁有的房屋進行抵償，從而由法院委托有資質的拍賣企業進行拍賣：拍賣成交后，買受人和拍賣人應當簽署拍賣成交確認書，而無需再簽訂房地產買賣合同。拍賣成交確認書是日后辦理權屬轉移登記的重要憑證。第二種情況的人民法院在執行案件過程中，委托拍賣企業拍賣的房屋，買受人在辦理權屬轉移登記時，應提交：由法院出具的協助執行通知書、判決書或裁定書、委托拍賣合同、原房屋權屬證書、拍賣成交確認書等登記文件。需要注意的是： ①法院指定拍賣的房屋，在辦理轉移登記時，若在查封狀態，應先由法院出具解封函，待解封后，方可辦理； ②在申請轉移登記時，若無法提交被拍賣房屋的權屬證書，可由法院在協助執行通知書上載明：原產權證已作廢。③買受人如為企、事業單位，在申請登記時，應提交相應的資格證件、法人授權委托書。買受人如為自然人，在申請登記時，不能親自到場辦理的，可由被委托人攜帶雙方身份證件、委托書，代為申請登記。

八、稅費的計算 第一種：由房屋所有權人（單位或個人）直接委托有資質的拍賣企業進行拍賣：營業稅、教育附加、城建稅、所得稅、土地增值稅、土地出讓金、契稅、印花稅等相關稅費由房屋所有權人及競拍人承擔。

第二種：因房屋所有權人無法正常履行某些法律義務，而經法院訴訟調解、判決或裁定后,用其所擁有的房屋進行抵償，從而由法院委托有資質的拍賣企業進行拍賣：契稅、印花稅、公共維修基金、土地出讓金等稅費由競拍人承擔，其他稅費屬于原產權人承擔。

九、承租人的優先購買權

房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，是指出租人與承租人之間關于出租人將其房屋交付承租人使用，承租人按照約定支付租金并在租賃合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協議。

《合同法》第230條對租賃房屋出賣問題規定，出租人在出賣之前的合理期限內通知承租人，使得承租人有充分時間另找房屋租賃或者熟悉和適應房屋的新所有者；并且使承租人知道租賃房屋將要出賣，并可根據自身情況在同等條件下行使優先購買權。承租人可以在出租人出賣房屋時，在同等條件下優先購買。本條的規定，體現了法律對房屋承租人利益的特殊保護。如果房屋出租人未通知承租人，而將房屋出售的話，即使手續合法、程序健全、已辦理過戶，承租人也可以主張房屋買賣無效，并有權以同等價格購得該房屋。

適用條件：

(一)承租人和出租人之間必須有合法有效的租賃合同，承租人的優先購買權是基于租賃合同的成立而享有一項民事權利，如果租賃合同不成立，終止或無效，承租人不享有優先購買權。

(二)承租人必須在同等條件下行使優先購買權。同等條件主要指價格條款，還包括法律規定的限制條件等，是按照等價有償的原則，與第三人公平競爭為前提。(三)承租人的優先購買權必須在一定期限內行使。規定期限主要是為了保障交易安全，促進正常財產流轉，有效地保護承租人和出租人的合法權益。

第三篇：拍賣的知識

拍賣的知識

§13-1 拍賣概述

一、拍賣的涵義和原則 掌握

（一）拍賣的概念

1、拍賣的定義：公開競價、特定的物品或財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。

2、涉及四方當事人：拍賣人——拍賣公司；委托人——委托拍賣物品、財產的人；競買人——參加競購拍賣標的的人；買受人——出最高價，購得標的競買人。

（二）拍賣的特征

1、拍賣與普通商品交易的區別（1）參與當事人：拍賣（4方）；（2）交易的性質：公開；（3）商品的價格形成：買方定價；（4）商品的競價對手：在買方中間；（5）對買方的身份要求：必須公開真實身份；定向的，買方受限制；（6）交易當事人的主體資格：依法設立的拍賣機構。

2、拍賣與招投標的區別（1）標的內容上的區別：依法轉讓的財產及財產權利；動產、不動產、無形資產；（2）實施機構上的區別：必須是依法設立的拍賣企業；招標可以委托；（3）行為目的上的區別：轉讓給最高出價者；選擇條件最優的合作伙伴；（4）傭金或酬勞：拍賣成交后，支付傭金（委托人、買受人都交）； 招投標中標后，雙方均不需支付酬金。☆重要標志——是否收取酬金。

（三）拍賣的基本原則

1、公開原則：拍賣信息、競買公開；

2、公平原則

3、公正原則：拍賣人及工作人員、委托人（不能委托他人）參加競買；委托人、拍賣人對拍賣標的應承擔瑕疵擔

保責任。

4、誠實信用原則

二、拍賣的標的、報價方式及類型 掌握

1、拍賣標的的分類：

（1）是否具備實體形態：有形、無形；

（2）是否能夠移動：動產、不動產；

（3）是否流通：允許、限制、禁止。比如文物限制出境。

2、報價方式：

（1）增價拍賣：又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”。價格由低到高。

分為：無聲拍賣：拍賣師叫價，競買人舉牌、舉手等應價。賣方報價。

有聲拍賣：競買人叫價。買方報價。

（2）減價拍賣：又稱“荷蘭式拍賣”或“估高價拍賣”。價格由高到低。

分為：人工、電子。

△：遵循誰叫價誰要約的原則。買方報價時，拍賣人宣布的起拍價不是要約，只是宣布拍賣開始的表示。

3、拍賣活動的類型：

（1）強制拍賣和任意拍賣；

（2）動產拍賣和不動產拍賣：不動產要辦理過戶登記手續。

（3）有保留價拍賣和無保留價拍賣：

☆有保留價拍賣是指拍賣前設立最低售價的拍賣，競買人的最高競價必須等于或高于保留價，低于保留價不能成交。用于價值大的拍賣標的。

（4）一次拍賣和再次拍賣。

§13-2 拍賣規則

一、價高者得原則 熟悉

約束競買人、拍賣人和委托人。

二、保留價原則 熟悉

（一）保留價規則的含義

1、含義：保留價是確認拍賣成交的最低價格；

2、事先商定保留價，一經確定不得隨意更改；

3、保留價并非是拍賣的必備條件：可以有，可以沒有；沒有的不得收回；

4、保留價是權利義務的制衡點：防止利益過分傾斜，平衡點。古玩、藝術品不能價太低

（二）保留價的確定、保密、公開與更改

1、確定：委托人擁有保留價的確定權，評估價由委托人認可才能轉為保留價。

國有房地產，根據房地產估價機構的估價結果確定保留價。

2、保密：保留價通常保密，也可以公開；

3、更改：委托人擁有保留價的修改權，開拍前1~2天通知；

4、當最高應價低于保留價時，無效。所以說，保留價是防止利益過分傾斜

三、瑕疵請求權原則 熟悉

1、含義：競買人事先有權知道應該知道的拍品缺陷；

瑕疵泛指拍賣標的在質量、品質、數量等方面的缺陷；

2、瑕疵請求權是買受人相對于委托人、拍賣人的權利；

3、瑕疵請求權規則的原理：過錯責任理論、擔保責任理論；委托人和拍賣人明知不說，就是做錯了，應該承擔責任；委托人和拍賣人應該擔保不存在應當告知而沒告知的瑕疵。

4、效力：A．誰知曉，誰負責；委托人可能對告知與瑕疵負最終責任；東西是委托人的B．拍賣人先行負責：拍賣人承擔責任后，再向委托人追償。

除非委托人、拍賣人能證明自己有正當理由對抗瑕疵請求權外、買受人的過錯過失外。

四、禁止參與 熟悉

委托人、拍賣人及工作人員均不得參與競買；也不得委托他人代為競買。與公正原則一致

§13-3 拍賣實務

五個環節：拍賣委托、拍賣公告與展示、拍賣會的策劃與組織、拍賣結算與標的交割、拍賣資料的收集與保管。

一、拍賣委托 熟悉

1、委托人：公民、法人、其他組織；

2、保留價：（1）一般應低于目前市場上的交易價；提高拍賣的成交率。

（2）不同于起拍價：起拍價低于、等于、高于保留價均可以；

（3）買受價包括：成交價、拍賣傭金、保險費、稅收及有關證照、產權變更的相關費用。

3、傭金比例及支付方式：

（1）比例：

A．非公物：無約定的，最高不超過標的的5%；

公物：原則上不收。

B．遵循傭金比例與成交價成反比的原則。成交價越高，傭金比例越低，基數大。

（2）支付方式：

A．前期支付法；

B．（后期支付）扣除法。

4、拍賣標的的交付：動產——拍賣人交付給買受人；

不動產——委托人交付給買受人。

5、任意拍賣委托程序：委托人拍賣意向——尋找拍賣人——洽談——簽訂委托拍賣合同。

法寶拍賣委托程序：發出委托拍賣函——拍賣人接受委托——簽訂委托拍賣合同，§13-4 強制拍賣

一、強制拍賣的概念、特點、原則 熟悉

1、概念：是法定委托拍賣方式的一種；對查封扣押的財產；以清償債務為目的； 拍賣權：法院、檢察院、公安機關、海關、稅務； 拍賣方式： A．法院自行拍賣；B．法院委托商業拍賣。

2、特點：（1）國家強制性；

（2）標的的非自有性：不是法院的財產。

（3）主體的特定性：法院和拍賣機構。

（4）目的的利他性：拍賣所得不是為自己。

（5）權利義務的不對等性：法院比拍賣機構——責任較小、權利更大。

3、原則：

（1）法院處置權限定原則：

A．被執行人自行履行義務后，終止拍賣；

B．法院確定保留價不得過低；

C．案外人提出執行異議，不得強行拍賣。存在共有權

（2）法院主導拍賣程序原則：整個拍賣過程法院有權作出單方決定

二、強制拍賣的主體、標的、依據 熟悉

1、主體：形成法律關系的當事人：委托人——法院；

拍賣人——商業性拍賣機構

關系人：標的的所有權人或處分權人、競買人、買受人。

2、強制拍賣的標的：構成的三個要件：

（1）被強制人所有或享有處分權的財產

（2）法院采取了控制性措施的財產（查封、凍結、扣押）；

（3）法院委托拍賣的財產。

3、強制拍賣標的的限制：

（1）豁免的財產、撫養家屬的生活必需品；

（2）禁止流通物：可以查封、扣押、凍結，不可以公開拍賣。

4、法律依據：生效的法律文書。仲裁機構的裁決、公正機關的文書。

四、注意事項 了解

1、標的物上沒有擔保物權：抵押權人不得抗拒執行，但優先授償；明顯等于、小于價值，一般不拍賣。

2、中止、撤銷拍賣委托：符合情形之一：只能在拍賣成交前作出；成交后只能確認無效，執行回轉。

§13-5 房地產拍賣

一、房地產拍賣及特征 掌握

1、含義：標的就是房地產。

委托人：個人、法人、司法機關、銀行、典當行、稅務、執法機關等；

2、特征：

（1）數量多，價值高；（2）法律性強；（3）拍賣結束后續工作多。

3、房地產拍賣業務的主要來源

法院、債權人、政府部門、法人、自然人委托

二、房地產拍賣的條件 掌握

1、標的應具備的條件：合法、手續齊全，才能拍賣

（1）法律、法規禁止買賣、轉讓的房地產；沒房地產產權證、共有沒同意的、權屬有爭議、處分權受限、不符合轉讓條件、被查封、收回土地使用權；

（2）以出讓或劃撥方式取得國有土地，符合轉讓條件；

（3）以劃撥方式取得土地使用權的房屋拍賣：經批準、出讓金；土地收益繳國家；

（6）抵押的，先獲得抵押權人同意，否則承擔責任。

2、競買人條件：

（1）國內；

（2）國外；

（3）集體的：

A．居住房屋——房屋所在地的B．非居住房屋——房屋所在地的三、程序 掌握

1、房地產估價機拍賣保留價確定：房地產估價為參考價，最終是委托人、拍賣人確定；

2、產權過戶：在拍賣行的協助下于委托人簽訂拍賣房地產的轉讓合同書、取得房地產產權證。

四、注意事項 掌握 注意產權不明或產權有問題的1、不同權屬狀況：

（1）抵押：抵押與非抵押——抵押優先；非抵押人之間，誰先起訴，誰先受償；

（2）國有、集體的：上級許可意見；

（3）用途轉換的：進一步收集原始產權證辦理過程的相關文件；

（4）共有的：書面同意轉讓意見，共有人享有優先購買權；

（5）有租賃的：告知承租人；

（6）分層、分套的：按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權；

（7）附屬設施、公共部門、公用設備：說明、辦理有關規定；

（8）成套的不得分割拍賣。

2、價格評估：一般比正常市場成交價格偏低；（償債、缺陷、短期付款）

7、有瑕疵的房地產：指手續不全和規定不允許轉讓的，經協商、政府審批后可以拍賣的房地產。

第四篇：最基本的消防安全知識

最基本的消防安全知識：

一、自覺維護公共消防安全，發現火災迅速撥打119電話報警，消防隊救火

不收費。

二、發現火災隱患和消防安全違法行為可撥打96119電話，向當地公安消防

部門舉報。

三、不埋壓、圈占、損壞、挪用、遮擋消防設施和器材。

四、不攜帶易燃易爆危險品進入公共場所、乘坐公共交通工具。

五、不在嚴禁煙火的場所和人員密集場所動用明火和吸煙。

六、購買合格的煙花爆竹，燃放時遵守安全燃放規定，注意消防安全。

七、家庭和單位配備必要的消防器材并掌握正確的使用方法。

八、每個家庭都應制定消防安全計劃，繪制逃生疏散路線圖，及時檢查、消

除火災隱患。

九、室內裝修裝飾不宜采用易燃材料。

十、正確使用電器設備，不亂接電源線，不超負荷用電，及時更換老化電器設備和線路，外出時要關閉電源開關。

十一、正確使用、經常檢查燃氣設施和用具，發現燃氣泄漏，迅速關閥門、開門窗，切勿觸動電器開關和使用明火。

十二、教育兒童不玩火，將打火機和火柴放在兒童拿不到的地方。

十三、不占用、堵塞或封閉安全出口、疏散通道和消防車通道，不設置妨礙

消防車通行和火災撲救的障礙物。

十四、不躺在床上或沙發上吸煙，不亂扔煙頭。

十五、學校和單位定期組織逃生疏散演練。

十六、進入公共場所注意觀察安全出口和疏散通道，記住疏散方向。

十七、遇到火災時沉著、冷靜，迅速正確逃生，不貪戀財物、不乘坐電梯、不盲目跳樓。

十八、必須穿過濃煙逃生時，盡量用浸濕的衣物保護頭部和身體，捂住口

鼻，彎腰低姿前行。

十九、身上著火，可就地打滾或用厚重衣物覆蓋，壓滅火苗。

二十、大火封門無法逃生時，可用浸濕的毛巾衣物堵塞門縫，發出求救信號

等待救援。

第五篇：房產拍賣過戶知識

房產拍賣過戶知識

房產拍賣特征包括：房地產拍賣量多、價值高；房地產拍賣法律性、政策性強；房地產拍賣復雜、時間長；成交后需辦理的手續多。房地產拍賣業務的主要來源包括：法院司法強制拍賣委托；債權人委托拍賣的抵押房地產；政府部門委托拍賣的房地產，國有土地使用權出讓必須采用招標和拍賣的形式進行；法人委托其所擁有的房地產；自然人委托拍賣的房地產，只宜接受已辦領房地產權證明、產權明晰的房地產的拍賣委托。房地產拍賣要掌握兩個關鍵：1.判斷拍賣標的是否符合國家房地產管理法、土地管理法及其他相關法律、法規和規定的轉讓和交易條件；2.遵守房地產交易的相關規則。參拍房產必須要了解的五要點：

1、在參拍前一定要了解清楚標的的產權是否明晰，土地與房子的產權是否連在一起。對于沒有產權證的商品房，可詢問拍賣公司得拍后能通過何種渠道取得產權證。確實不能辦理房產證，而只能在得拍后獲得房屋使用權的，要了解清楚權限范圍，比如今后遇到拆遷時能得到什么補償等。

2、明確房屋界址，即所拍賣房產的具體面積；是否存在社會糾紛；是否還有人住在所拍賣的房屋里；水電費、物管費等在拍賣前有沒有交清。

3、所拍賣房屋是否有共有人，如果有，拍賣是否得到共有人的同意。

4、了解拍賣公司的真偽和相應資格，以防上當受騙。

5、競拍前要詳細研究標的的各種資料，但不可全信。仔細核對有關的證書、證件，最好請專業人士把關。

法院查封拍賣的房屋申請人需持法院單方過戶協助執行通知書到房屋行政主管部門辦理登記手續，登記完成后才能再次上市出售。登記時個人提供的身份證明與其它房屋交易提供的證明文件一致。如是單位，則境內單位與境外單位不同，境內單位提供法人營業執照或事業單位法人證書、批準該法人或組織成立的文件；法人的授權委托書、法人的身份證復印件，受托人的身份證原件復印件；境外單位(含港澳臺)提供：法人或其他組織的商業登記證、注冊證書、批準該法人或組織成立的文件、法人的授權委托書、法人的身份證復印件、受托人的身份證復印件、本市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；還應提供測繪圖、表。