第一篇：拍賣法規

拍 賣 法 規

1、拍賣法是以拍賣法律關系為調整對象的法律法規的總稱。

2、拍賣法含義的解釋：

（1）拍賣法調整的是拍賣法律關系，它由一定的主體、客體和權利義務構成。（2）拍賣法中規定主要是權利義務規范，拍賣法主要是實體法與程序法相兼的性質。

（3）拍賣法以拍賣規則為核心。（4）拍賣法是相關規范的總和。

3、拍賣法確立的原則性是公開、公正、公平和誠實信用。

4、拍賣法律關系指由于法律的調整，而在拍賣當事人之間所形成的特殊的法律關系。

5、拍賣法律關系的形成：

（1）拍賣法律關系均建立在合同基礎上，雙方當事人根據合同或法律本身互為給付，權利均指向對方當事人。發生糾紛通常定性為合同糾紛或侵權糾紛。（2）拍賣法律關系是相對復雜的法律關系，既有委托代理關系又有拍賣人與買受人的買賣關系。

（3）拍賣法律關系以拍賣人的權利義務為核心。

6、拍賣法律關系的構成要素：

（1）主體要素，包括自然人、法人和國家。（2）客體要素，主體的利益對象“拍賣物”。（3）內容要素

7、拍賣法律關系當事人：

（1）拍賣人。指的是拍賣法律關系中最主要的主體，在法律關系中的地位是受托人、代理人，其行為由被代理人負責。拍賣人又具有相對獨立性，既受制于委托合同，又受制于拍賣規則。

（2）委托人。真正的賣主，拍賣物的所有者或經營權人，也可以是所有權人或經營權人的代理人。

（3）競買人或買受人。拍賣關系中的買主，競買人是不確定的買主，買受人是確定的買主，在拍賣活動中競買人和買受人是最活躍的因素。

8、拍賣法律關系的產生：產生原因主要是拍賣當事人之間締結的合同。（1）拍賣委托合同屬于諾成性合同。

（2）拍賣成交合同是履行拍賣委托合同的關鍵，是拍賣委托合同的繼續。

9、締結成交合同中要約和承諾表現出的特殊性：（1）競買人要約，且以叫價應價表達；

（2）拍賣人通常處于承諾人地位，且以擊槌表示；（3）要約和承諾不存在變更和撤銷問題。

10、拍賣法律關系的終止：

（1）正常終止指拍賣當事人按有關合同或約定履行完畢，無論是否成交都導致拍賣終止。

（2）非正常終止，按有關合同或約定履行完畢之前出現下列情況導致終止：經司法機關或行政機關確認，委托人對標的無所有權或處分權。因標的毀損或滅失致使拍賣無法進行。由于外力的原因使拍賣無法進行的。因拍賣違反法律法規而被司法、行政部門勒令停止的。委托人確有正當理由要求撤銷委托，并及時書面通知拍賣人的。

11、拍賣中止的情況：

（1）標的所有權或處分權存在爭議。

（2）不可抗力的原因致拍賣活動暫時難以繼續進行。（3）委托人確有正當理由要求拍賣人暫緩拍賣。等等。

12、中止與終止的區別：

（1）中止只是暫停拍賣程序，中止情況消除后拍賣將繼續進行；而終止是永久性結束拍賣程序。

（2）中止期間，拍賣法律關系繼續存在，權利義務依然有效，只是暫時停止；終止意味著法律關系的結束，當事人權利義務業因此相應消失。

13、《拍賣法》在我國拍賣業發展中的重要作用：

（1）《拍賣法》的頒布，極大促進了我國拍賣業的發展，為拍賣在社會經濟發展和體制改革中發揮積極作用，擴大了影響，掃清了障礙，創造了環境，確立了地位。

（2）《拍賣法》是拍賣業的基本法，《拍賣法》詳盡的規定了拍賣當事人的權利義 2 務，拍賣的法律程序，違反《拍賣法》及相關法規的法律責任，成為保護拍賣當事人合法權益，保障拍賣業健康規范發展的強有力的法律武器。

（3）《拍賣法》準確的反映了拍賣的客觀規律，體現了公開、公平、公開和誠實信用的原則。

（4）《拍賣法》所規范的拍賣活動是貫徹《民法通則》、《民事訴訟法案》、《合同法》、《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產管理辦法》、《文物保護法》等法律的途徑和手段。

14、《拍賣法》涉及的法律規則：（1）價高者得規則；（2）保留價規則；（3）瑕疵請求規則；（4）禁止參與競買規則。

15、價高者得規則的效力范圍：

（1）約束競買人，成交唯一價高者得規則為依據。

（2）約束拍賣人，只能按價高者得規則行事，拍賣人權利義務是對等的。（3）約束委托人，拍賣人按價高者得規則成交時，無權提出異議。

16、保留價又稱“底價”是拍賣人可以據以確認拍賣成交的最低價格。保留價一經確定，不得隨意改變。

17、委托人擁有保留價的確定權。委托人擁有保留價的確定權并不排斥拍賣人，估價人員等在確定保留價時參與意見。保留價通常是保密的，在無需保密的情況下保留價可公開。

18、公開保留價的特點：

（1）競買人報價前建立思想防線，所報價格不至背離保留價太遠，競爭激烈程度隨之減弱。

（2）公開保留價后報價均在保留價以上進行，有人報價就確保拍賣成交。保留價一經公開不得修改。

19、保留價規則的效力范圍：（1）保留價可以對抗最高應價。

（2）拍賣人對抗保留價規則的行為無效。

20、瑕疵指拍賣標的在真偽或品質方面的缺陷。瑕疵請求權應注意兩點：（1）瑕疵請求權不因缺陷存在本身而產生，它產生于缺陷應該被揭示而沒有被揭示。

（2）產生瑕疵請求權的瑕疵通常指存在于拍賣標的較大較為典型的缺陷。

21、（1）瑕疵請求權是買受人所擁有的權利，只要相對人事先確實知道又故意隱瞞就滿足為此承擔責任的條件。

（2）瑕疵請求權的相對人是委托人和拍賣人，如未履行告知義務將承擔告知不當責任。

（3）瑕疵請求權不同于因產品責任而產生的請求權。前者，未提供給買受人有權期待的價值；后者，未提供給使用者有權期待的安全或具有不合理的危險。前者因告知而免除，后者不能免除。前者的告知責任以存在過錯為原則；后者趨向嚴格責任，無過失責任。

22、瑕疵請求權的障礙：

（1）委托人、拍賣人無過錯。如委托人、拍賣人能夠證明自己沒有過錯，則可以對抗瑕疵請求權。（舉證）

（2）買受人的過錯。疏忽，誤解，不當行為。（3）聲明不保證。

23、過錯的兩層含義：

（1）拍賣人或委托人明知或應該知道標的有瑕疵。

（2）拍賣人或委托人故意隱瞞或過失而沒有將瑕疵告知競買人。

24、瑕疵請求權的效力范圍：

（1）誰知曉誰負責（拍賣人或委托人）（2）拍賣人先行負責。

25、禁止拍賣人參與競買是由拍賣人在拍賣活動法律關系中的地位決定的：（1）代理人不能使自己成為代理行為的相對人，禁止“自己契約”。

（2）代理人不得以被代理人的名義與自己同時代理的其他人簽訂合同，禁止“雙方代理”。

26、禁止拍賣人參與競買的效力范圍：（1）規則效力及于拍賣人的工作人員。

4（2）及于任何為拍賣人的利益而參與競買的人。（3）規則效力可對抗任何理由。

（4）規則的效力僅限于拍賣人自己組織的拍賣活動。

27、禁止委托人參與競買的效力范圍：

（1）規則效力及于委托人的代理人和任何為委托人的利益而參加競買的人。（2）效力可對抗任何理由。

（3）效力僅限于委托人參與競買自己委托的拍賣標的。

第二篇：用關鍵詞學習拍賣法規

用關鍵詞學習拍賣法規

拍賣法規看起來很多，很令人頭疼。但考試又要求熟悉有關法律法規，考友無論如何逃不了背法規這一關。本人結合17期備考經驗，給大家介紹一種關鍵詞記憶法，就是把要記憶的內容都提煉出一些關鍵詞，然后對關鍵詞進行記憶，記熟關鍵詞后，再分別記憶關鍵詞的內容。

一、《拍賣法》關鍵詞

1、《拍賣法》是實體法、組織法和程序法。

作為實體法，它規定了拍賣法的立法宗旨、使用范圍、拍賣標的的范圍、拍賣活動的管理機構、拍賣當事人的名稱、定義和權利義務、違反拍賣法的法律責任。作為組織法，它規定了什么是拍賣人和其他拍賣參與人，規定了拍賣的監督管理機構，規定了拍賣人的設立程序和條件；作為程序法，它規定了拍賣活動的程序；

2、《拍賣法》有6章69條（先對拍賣法來個總的概括）。總則5，附則3，法律責任有9條，拍賣標的就4點，定義、禁、限和公物。（禁：禁止拍賣物，限：限制拍賣物，公物：公物拍賣）三章四章是重點，每章又分四小節，拍賣程序有17。當事人占31條。拍賣當事人很多，法律分別有定義，人人資格有限制，權利義務也不同。程序說來不復雜 開頭先要有委托，接著公告和展示，實施拍賣收傭金。

3、用關鍵詞記法條。總則：

1、立法目的，2、適用范圍，3、拍賣定義，4、法律原則，5、管理機關。

附則：67、特別適用，68、歷史問題的處理，69、施行時間

法律責任：

58、無權委托（違反第6條），59、擅自處理公物（違反第9條），60、擅設拍賣企業（違反第11條），61、瑕疵擔保（第18、27條），62、自拍自買（違反第22條），63、自己委托（違反第23條）、64、自己頂價（違反30條），65、惡意串通（違反37條），66、超收傭金（違反56、57條）。拍賣標的：

6、定義，7、禁止拍賣物、8、限制拍賣物（特別規定文物）、9、公物拍賣。

拍賣當事人（拍賣人15條，委托人7條，競買人6條，買受人3條）拍賣人：

10、定義，11、設立程序，12、設立條件，13、特別條件

14、拍賣師地位

15、拍賣師條件

16、拍賣師考核與資格

17、拍協

18、瑕疵責任

19、保管義務 20、轉委托限制

21、保密義務

22、禁止自拍自買

23、禁止自己委托

24、交款交貨義務

委托人：

25、定義

26、委托方式（自辦或代辦）

27、說明義務（來源和瑕疵）

28、保留價確定權和保密權

29、撤回委托的權利和義務 30、禁止頂價

31、交貨義務

競買人：

32、定義

33、資格

34、競買方式（自行或代理）

35、知情權（瑕疵、驗標和資料）

36、應價不悔義務

37、惡意串通

買受人：

38、定義

39、義務（付款義務、違約責任）40、權利及付保管費義務。拍賣程序：（拍賣委托4條，公告與展示4條，拍賣實施7條，傭金2條）拍賣委托：

41、委托人應交手續

42、拍賣人核實與簽約義務

43、拍賣人的鑒定權和合同變更解除權

44、委托合同9事項

公告與展示：

45、公告義務

46、公告5事項

47、公告媒體

48、展示義務

拍賣實施：

49、拍賣師的主持義務 50、保留價義務

51、成交的定義

52、書面簽署義務

53、拍賣筆錄

54、保管義務

55、證照變更、產權過戶義務 傭金：

56、一般規定

57、特別規定（公物拍賣）

如何記憶《若干規定》中對拍賣師的處罰規定?

完整內容：

我國拍賣師在下列情況下將給予警告、暫停執業資格6個月或1年，吊銷拍賣師執業資格證書的處罰：

1）、根據《若干規定》19條，違反本規定14條，拍賣師主持拍賣會未當場出示《中華人民共和國拍賣師執業資格證書》或中國拍賣行業協會監制的拍賣師銘牌的，給予警告處分。2）、根據《若干規定》20條，拍賣師有下列情形之一的，將不予年檢注冊，并視情節輕重暫停執業資格6個月或1年：

1、無法本規定第6、7條，逾期未辦理注冊手續的；

2、無法本規定第9條，變更原注冊單位未辦理變更注冊手續的；

3、違反本規定第10條，未參加拍賣師繼續教育培訓的；

4、違反本規定19條，受過警告處分的。

3）、根據《若干規定》21條，拍賣師有下列情形之一者，暫停執業資格1年：

1、違反本規定第4條，同時在兩個或兩個以上拍賣企業執業的；

2、違反本法第5條，持無效證書主持拍賣會的；

3、違反本規定第17條，以個人名義為非本人注冊執業的拍賣企業主持拍賣會的。

4）、根據《若干規定》第22條，拍賣師有下列情形之一者，吊銷其《中華人民共和國拍賣師執業資格證書》：

1、因故意犯罪受到刑事處罰，執行期滿未逾五年的；

2、連續兩年未參加或未通過年檢注冊的；違反本規定第12條，因違規執業給當事人造成嚴重損害的；

4、違反本規定第13條，利用執業之便接受拍賣活動的當事人不正當的錢財或者謀取其他不正當利益、向他人行賄；與拍賣活動當事人惡意串通，操縱價格，損害其他當事人的利益的；

5、違反本規定第15條，在暫停執業期間主持拍賣會的。

5）、根據《若干規定》第23條，違反本規定第16條，為非拍賣企業主持拍賣活動的，視情節輕重給予暫停執業資格6個月或1年的處分，直至吊銷其《中華人民共和國拍賣師執業資格證書》。

6）、根據《若干規定》第24條，違反本規定第18條，將本人拍賣師資格證書借予他人或其他單位，用于注冊新的拍賣企業和主持拍賣會的，視情節輕重給予暫停執業資格1年或吊銷《中華人民共和國拍賣師執業資格證書》的處分。

第三篇：2010年文物拍賣專業人員考試法規試題

2010年文物拍賣專業人員考試法規試題

一、填空題

1.中華人民共和國境內、和中遺存的一切文物，屬于國家所有。

2.依法設立的拍賣企業經營文物拍賣的應當取得國務院文物行政部門頒發的。經營文物拍賣的拍賣企業不得從事不得設立。

3.任何單位或者個人、、文物出境，應當向海關申報，海關憑放行。

4.臨時進境的文物經海關將文物后，交由當事人報文物進出境審核機構審核、登記。文物進出境審核機構查驗完好無損后，對每件臨時進境文物標明并登記拍照。

5.國家文物局和省、自治區、直轄市文物行政部門可要求拍賣企業對拍賣標的中具有特別重要、、價值的文物競買人范圍限于國有文物收藏單位。

6.文物行政部門對拍賣標的審核，是指依法審查該物品可否作為拍賣標的，不負責對拍賣標的出具、或。

二、判斷題

1.文物出境審核標準中，有字的竹簡、木筒禁止出境，無字的原則上允許出境。（）

2.物主處分權有爭議的文物可以作為文物拍賣企業的拍賣標的依法進行拍賣。（）

3.申請從事考古發掘的單位，取得考古發掘資質證書，應當具備有4名以上取得考古發掘領隊資格的人員。（）

4.設立文物商店、最低的注冊資本應當為100萬元。（）

5.博物館必須建立藏品檔案，編制藏品分類目錄和一級藏品目錄。（）

6.一級文物中的孤品和易損品，禁止出境展覽，禁止出境展覽文物的目錄，應當由省級以上文物行政主管部門定期公布。（）

7.文物拍賣企業應當在每年三月底之后向所在地的省、自治區、直轄市人民政府文物行政部門報送年審表。（）

8.國家優先購買的文物的拍賣紀錄，由省、自治區、直轄市文物行政部門報國家文物局備案。（）

9.尚未核定公布為文物保護單位的不可移交文物，由省級人民政府文物行政部門予以登記并公布。（）

10.文物進出境審核機構是文物行政執法機構，但不能獨立行使職權，必須向國家文物局匯報工作，接受國家文物局業務指導。（）

三、選擇題

1.文物收藏單位可以取得文物的方式：（）

A購買B發掘

C接受捐贈D依法交換

E法律、行政法規規定的其他方式

2.館藏藏品嚴禁：（）

A出售B館際交換、調劑余缺

C調撥D非重要藏品作為禮品

3.國有不可移交文物（）

A不得轉讓B不得抵押

C可租賃經營D可作為企業資產運作

4.個人收藏文物可以通過（）

A依法繼承或受贈B從文物商店購買

C個人合法文物交換轉讓

D通過合法拍賣購買

E國家規定的其他合法方式

5.《文物出境審核標準》規定，少數民族文物以哪一年為主要標準線（）

A1911 B1949 C1956 D1966 E1978

四、論述題

試述文物行政部門對文物拍賣企業拍賣標的的審核內容及開展審核工作的意義。

五、分析題

某省甲、乙拍賣公司均具有文物拍賣資質，其中甲拍賣公司具有二、三類文物拍賣資質，乙拍賣公司具有一、二、三類文物拍賣資質。甲拍賣公司近日征集了一批瓷器、書畫、竹木器、玉器、銅器等文物，策劃與乙拍賣公司舉辦聯合拍賣會，雙方合同約定，乙方只負責向省級文物行政部門申請舉辦拍賣會一事，其余所有工作由甲方承擔，舉辦拍賣會的所有費用由甲方投入，收益歸甲方所有，甲方向乙方支付5萬元合作費用。

試分析：

1.上述拍賣會策劃是否可行？

2.甲、乙公司應如何舉辦本次聯合拍賣會？

第四篇：拍賣注意事項

房地產拍賣的注意事項

委托方注意事項：

委托拍賣的房地產必須是產權清晰，權利無限制(即無抵押和司法查封)。

一、委托人需提供的文件：

1、委托人為企事業單位的：

1)房地產權證正本

2)營業執照復印件加蓋公章

3)機構代碼證復印件加蓋公章

4)稅務登記證復印件加蓋公章

5)法人資格證書

6)上級主管或董事會同意拍賣房地產的批文或決議正本

7)規定須評估的還應提交評估報告復印件加蓋公章

2、委托人為自然人的：

1)房地產權證正本

2)權利人及共有人身份證明

3)共有人及滿18周歲居住人同意拍賣房地產的聲明正本

二、簽訂委托拍賣合同，合同內注明的主要事項：

1、委托期限

2、拍賣傭金

3、拍賣保留價

4、成交款支付方式

5、相關欠費及過戶稅費承擔方式

三、結算方式

在完成與買受人的過戶手續后，由本公司將扣除傭金后的款項支付給委托人。委托人在收到款項及傭金發票后，應出具收據給本公司。簽訂拍賣合同

根據我國《拍賣法》的規定，簽訂拍賣合同時應注意以下幾點：

1、準備好公司的營業執照、法定代表人證明以及同意拍賣的證明，在簽訂合同時提供給拍賣人，以便在合同中寫明公司名稱、地址、法定代表人姓名和聯系方法等，并且確認合同主體是否符合法律規定。

2、準備好拍賣標的物的各種有效證件，如果是房產，需要將《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》等有關文件的原件和復印件提供給拍賣人。

3、向拍賣人提供拍賣標的物的保留價。在競買人的最高應價未達到保留價時，對該應價不發生效力，拍賣人應當停止拍賣標的物。如果沒有約定保留價，就沒有上述權利。

4、確定拍賣的時間和地點。

5、在拍賣成功后，約定標的物的移交時間和方式。如房地產項目，需要辦理產權過戶手續，在合同中也要明確，同時要明確委托人、買受人和拍賣人各自的責任，使產權依法遷移。

6、約定傭金。按法律規定在拍賣成功后，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價5％的傭金。具體傭金數額，各方可以在合同中協商約定，同時約定拍賣未成交的傭金數額。如果各方未作約定的，拍賣人可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。

一、拍賣標的物的底價（保留價）

拍賣標的物的底價是拍賣價格的最低標準，如果應買人所出的最高價低于底價的，拍賣人員則不能拍定。為了避免應買人在拍賣過程中惡意串通，壓低拍賣價格，損害當事人利益，對于不動產以及價格不易確定或價值較高的動產，一般都應在拍賣前預先確定拍賣物的底價。

二、起拍價

專業拍賣機構拍賣師報出的第—口價，如有人應價而無人加價，拍賣師不落槌，則代表該項拍品的價位未到委托方確定的保留價，不能成交。現代網絡平臺，個人在具有相當資格和合法性網站雙保下，拍賣人設定的起始價，通常是在第一個人應當價時，實際不是在起始價上加價，第二個參拍人才要加價。比如孔夫子舊書網等網站。

拍賣程序中有四種價格，評估價、參考價、保留價、起拍價。評估價是委托方定價的依據之一，參考價是拍賣人為競買人提供的參考價，保留價是委托方確定的最低售價，起拍價是由拍賣人視標的情況確定的現場起叫價格。保留價應當保密，起拍價可當場宣布。起拍價可低于、等于、高于保留價。這些是拍賣中的專業操作方法，有拍賣法規范。

在有保留價的拍賣中往往采取兩種方式：一種是增價拍賣，另一種是減價拍賣。拍賣人為了工作程序的方便，往往設定一個起拍價，但是起拍價不一定是保留價(底價)。因為委托人委托拍賣時，往往要求拍賣主持人不得將保留價告訴競買人，在這種情況下，就需設定起拍價。委托人設定的底價可等同于起拍價，也可高于起拍價。保留價！

所謂保留價，是出賣人在委托拍賣時提出的拍賣最高應價達不到該價格應停止拍賣的價格，它是出賣人維護自己利益的保證手段。《拍賣法》第五十條規定：“拍賣標的無保留價的，拍賣師應當在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。”這一規定表明，拍賣可以規定保留價。

顯而易見，保留價是應委托人的要求確定的。一般而言，有些委托人喜歡將委托拍賣的物品定個最高的保留價，以顯示該物品的價值或顯示委托人的身份并獲得較高收益。但這種做法也帶來一些問題，主要是限制了拍賣師的自由活動，而且也增加了拍賣失敗的可能。在現實拍賣中，大部分的委托人不愿確定保留價，他們希望委托拍賣物品盡早拍賣成交，使他們獲得資金，這些不確定拍賣標的保留價的委托人，往往是急需用錢或使用拍賣所得資金投向社會其他部門的人。這種不確定保留價的做法對拍賣師主持拍賣是有利的，而且往往比較容易成交。由于允許出賣人和拍賣人協商確定保留價，為了維護競買人的利益，法律同時對是否規定保留價的處理提出了要求，即：

第一，拍賣未規定保留價的，拍賣主持人應在拍賣前予以說明。這是拍賣的一個重要原則。

第二，規定拍賣標的保留價的處理辦法。按照《拍賣法》規定：“拍賣物品規定有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，拍賣主持人應當停止拍賣標的的拍賣”。由于法律規定沒有保留價的拍賣人須事先說明，那么沒有說明的的，則應為事先確定有保留價，同時因保留價的具體價目是保密的，在拍賣場上只有拍賣人知道，因此競買人的最高價如果達到或者超過保留價的，拍賣物品就應賣給拍定人；如果拍賣物品未達到保留價的，拍賣主持人應宣布拍賣不予成交。

制定的保留價過高，會給拍賣帶來困難，甚至導致拍賣失敗，保留價過低，又會給委托人帶來經濟損失。在一般情況下，保留價的制定，一般以委托人的意見為主要依據。委托人有權確定拍賣標的保留價并要求拍賣人保密。在實踐中，預定保留價一般是在拍賣標的價格不好確定或價格較高的情況下進行的，只要委托人提出預定保留價的申請，拍賣人一般應作出準許的決定。但是，依法拍賣公物的保留價，一般由有關部門指定的評估鑒定機構制定。

拍賣保留價基本上是依據拍賣物品的評估價來確定的。由于評估價是重要的參考值，因此不少人認為評估價就是拍賣保留價，這是一個認識誤區。首先，價格評估機構的收費是按評估價的一定比例收取的，當價格評估得較高時，就可以收取較高的費用。因此，評估機構存在著高評的利益驅動。其次，實踐中存在著競買人事先與評估機構聯系，要求評估機構低價評估的違法情況。第三，有的外地評估機構對于拍賣財產所在地的市場行情不了解，選擇的評估參照物價格與評估財產的實際價格完全脫離，造成較大幅度的低價評估或高價評估。

第五篇：拍賣相關知識

拍賣相關知識

一、拍賣：

《中華人民共和國拍賣法》明確規定，拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。

二、拍賣需要具備條件：

拍賣需要具備的條件有四個：

1、拍賣必須有兩個以上的買主，表現為買主的多數性；

2、拍賣必須有獨立一致的標的，表現為標的的同一性；

3、拍賣必須有不斷變動的價格，表現為價格的差異性；

4、拍賣必須有公開競爭的行為，表現為行為的對抗性；

三、拍賣的基本原則：

《中華人民共和國拍賣法》確定的拍賣的基本原則是“公開、公平、公正、誠實信用”。

四、拍賣的主要特點：

拍賣作為一種特殊的買賣方式，它與普通買賣方式最大的不同在于：①競爭性強；②透明度高。拍賣是一種公開競價的商品交易方式。《中華人民共和國拍賣法》（以下簡稱《拍賣法》）第三條對拍賣作了如下規定：“拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式”。簡單他說，拍賣就是購買者之間為購得拍賣物品而競爭叫價的過程。叫價是拍賣的重要特征。拍賣的叫價形式與傳統商品交易中的議價銷售和定價銷售形式有很大區別。拍賣時，買賣雙方無需討價還價，出賣的物品也毋需標明固定的銷售價格，競買人需根據拍賣人的開叫價和更高價決定應價和競價，拍賣人需將物品出售給出價最高的競買人，因而，叫價銷售通常能使拍賣物品真實反映出應有的價值，同時，也使交易的氣氛緊張、熱烈。任何一次真正的拍賣會，都應具備以下要素：一是有拍賣的標的物，即有拍賣的對象。拍賣標的的范圍因經濟、歷史環境和社會政治制度的不同而不同。在古代社會，由于社會生產力低下和政治制度落后等原因，拍賣標的主要是奴隸和婦女；在資本主義社會，拍賣既可以是有形的商品，也可以是虛元飄渺的無任何現實意義的象征。在我國現代社會，拍賣品的范圍包括法律和政策允許流通的各類商品，以至包括便捷吉祥的電話號碼，汽車運營證，這類商品其實只是一種使用權符號，本身沒有凝結人類的必要勞動。按照《拍賣法》的規定，拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利。二是有兩個以上的競買人。拍賣既然是以價格競爭為主要手段，那么，只有兩個以上的競買人才有可能形成競爭的局面，才能構成拍賣。③是標的物的價格是在競買者的競爭中形成和確定的。眾所周知，一般的銷售方式均是賣家定價，買方選購或是雙方共同議價。而拍賣則不同，賣家和拍賣市場所定的價格只能是“底價”，它是賣家的一種保留性價格，而不是銷售出去的價格。真正的價格則是眾多投買者在公平競爭中以高價競得，一槌定音為原則形成的。④是交易要通過買賣雙方以外的中介服務企業——拍賣市場來代理完成。拍賣市場，包括拍賣行、拍賣公司是一種特殊行業，它專門從事拍賣業務。這種中介服務行業的成立，必須經過政府有關部門的審核和批準，在業務活動中還要接受這些政府部門的監督管理。因此，該行業必須奉行誠懇地為買賣雙方負責的原則，起到公平、公正的中介人作用。一些業主自己舉辦”拍賣會”，拍賣自己所有的商品，只代表自己的利益，它不具備公正性，故不屬真正意義的拍賣，當然也得不到法律的保護。拍賣市場不僅受到有關政府部門的嚴格管理、其運作本身也沒有作弊的可能和必要。這是因為，拍賣標的所有權不屬于拍賣市場，它無權對拍賣品進行私下處置，也不允許自己或自己的員工私下以低價購買而傷害賣家的利益。同時，拍賣企業以手續費收人作為自己的合法收益，它沒有必要為賣家哄抬價格而傷害買家的利益。由此可見，拍賣市場是形成公開、公正、公平拍賣交易的重要因素。

五、拍賣程序是指拍賣操作的整體過程，主要可分為四個階段，依次為拍賣委托、公告、拍賣、拍賣標的物的交付。(一)拍賣的委托階段

委托拍賣階段需確定委托人身份，主要指身份證明、及證明委托人身份的文件。如果委托人是自然人的，應當提供身份證；如果委托人是法人或者其他組織的，應當提供企業法人營業執照、社團法人登記證明等。

委托階段需確定委托人的權利。拍賣標的物所有權證明或依法可以處分拍賣標的的證明，及能夠證明委托人對即將拍賣的物品或財產權力享有所有權和處分權的證明材料。

拍賣人必須了解委托人委托的拍賣標的物的性質。委托人必須提供拍賣標的物的詳細資料，包括拍賣標的的名稱、數量、質量、新舊程度及存放地點。由于拍賣標的物具有廣泛性的特點，對于不同標的物，拍賣人應爭取獲得盡可能詳細的資料。經與委托人協商，確定拍賣標的物的保留價，傭金收取的比例及拍賣方式等。然后簽訂《委托拍賣協議書》，也可稱為委托拍賣合同（以下簡稱協議書），“協議書”應包括以下內容：

1.委托人、拍賣人的名稱、住所、法定代表人、代理人； 2.拍賣標的物的名稱、數量、住所（存放地）、狀況； 3.拍賣標的物的保留價； 4.拍賣的費用收取條款； 5.6.7.8.9.10.拍賣的時間、地點、拍賣價款的結算期限、標的物的交付方式及期限； 拍賣的方式及有關再拍賣的條款； 拍賣程序的中止和終止的條件； 拍賣當事人的違約責任；

簽約時間和合同的有效期限； 其它需約定的條款；

(二)拍賣的公告與展示

拍賣的公告過程包括：拍賣的公告、對拍賣標的的宣傳、與競買人的聯絡與咨詢以及拍賣標的物的展示。

拍賣的公告即為拍賣人將拍賣的大概情況告知于社會公眾，告知的時間《中華人民共和國拍賣法》中已有明確的規定，即必須于拍賣日7日前發布，告知的常用方式為在媒介上刊登廣告等，公告本身并不是合同意義上的要約，而只是邀請談判（實為要約邀請、要約引誘）。拍賣公告一般應載明下列事項：

1.2.3.4.5.拍賣的委托人（除委托人要求保密外）； 拍賣的性質；

拍賣標的物的名稱、種類、數量、品質； 拍賣標的物展示的時間、地點； 拍賣咨詢的時間、地點；

6.拍賣的時間、地點； 7.聯系人及聯系方式；

8.競買人的資格和條件及拍賣保證金的金額及交付方式； 9.其它應告知競買人的事項。

對拍賣標的物的宣傳,告知雖說必須滿7日，但為了使拍賣標的物有更多買主，公告、展示的時間可以更長一些，也就是購買標的物的競買人越多越好，對拍賣標的物的情況了解得越詳細越好。一般的講，拍賣人并不承擔對拍賣標的物的擔保責任，尤其是公物拍賣。但拍賣人應當告知競買人標的物的瑕疵，這對于體現拍賣的公正及拍賣人樹立良好的企業形象都是十分重要的。在拍賣物的展示期間，拍賣人必須提供拍賣標的物的詳細資料，如《拍賣須知》、《拍賣特別規定》、《拍品目錄》，這些拍賣資料一般應包括下列內容：

1.拍賣標的物的名稱、數量、質量等； 2.拍賣標的物價款的支付方式及期限； 3.傭金和其他相關費用； 4.拍賣方式和成交方式；

5.拍賣標的物的轉讓應交的稅費； 6.其他應告知的事項。

由于拍賣標的物的范圍相當廣泛，因此在制定《特別規定》和編制《拍品目錄》中對于一些須經權屬變更登記的費用都應盡可能的詳細說明。(三)拍賣的操作過程

競買人經過咨詢和看樣的過程后，為明確表示其參加競買的意愿，就必須進行競買登記，而才能成為真正意義上的競買人。經交付保證金和領取競價號牌后，按照公告規定的時間和地點參加拍賣會參與競買，當拍賣師落槌表示成交后，在眾多競買人中就會產生出買受人。

1.競買登記是競買人表明身份,提供證件并表示競買意愿的行為。拍賣人有權審核競買人的資格，并且有權決定是否接受其競買意愿，競買登記一般應包括：

1)競買人的名稱、住所、證件號碼； 2)競買人簡要情況（如經營范圍等）； 3)聯系人、地址、電話； 4)對哪類標的物有興趣； 5)保證金交付情況；

6)開戶銀行、財產或資信情況等； 7)提供證件正本或復印件（存檔）。一些拍品應限定競買人是否具有經營資質，如煙草、酒類等，因此競買人證明材料上的經營范圍顯得十分重要。

2.拍賣人向競買人收取一定數量的競買保證金，是為了保證拍賣的成功，防止競買人不負責任的出價，維護委托人的利益。競買人必須按照拍賣公告中規定的期限和數額支付拍賣保證金，逾期或未付足額保證金的競買人都將被視為放棄競買。拍賣結束后，買受人的保證金可轉做部分價款，未成交的競買人的保證金則如數退還給競買人。只有一種情況保證金才能轉作違約金，即競買人經拍定已經成為買受人后而不愿支付價款時，其預付的保證金則轉為違約金，違約金一部分用于支付拍賣的費用，另一部分作為委托人的賠償金。

3.拍賣時拍賣人按拍賣公告規定的時間、地點組織拍賣會，具體步驟包括：登記接待、拍賣主持、拍賣師主拍、簽單、財務結算等。

4.當競買人成為買受人后，應與拍賣人簽署《拍賣成交確認書》（以下簡稱“確認書”），“確認書”是買受人與拍賣人之間約定的再確認。“確認書”也是確定拍賣人和買受人權利、義務的一種買賣合同，具有法律約束力。“確認書”內容包括：

1)買受人的號牌編號；

2)買受標的的編號、名稱、數量、成交價格； 3)成交手續費比例、金額及全部應付價款數額；

4)拍賣人和買受人的簽名。“確認書”必須經拍賣人和買受人簽署后方能生效。

(四)拍賣的結算和標的物的交付

這一階段為拍賣的結算階段。拍賣的結算階段應包括：買受人的結算，除買受人外其他競買人的結算，拍賣標的物的轉移，委托人的結算，拍賣人的核算以及拍賣資料的整理歸檔。

1.買受人在拍賣人規定的時間內支付全部的價款和拍賣手續費后，拍賣人才可將拍賣的標的物交給買受人，同時拍賣人亦提供票據給買受人；依標的物的情況不同拍賣人還應協助買受人辦理某些權屬變更的手續，為買受人提供良好的售后服務。

2.拍賣人收到買受人的價款后，應及時與委托人進行結算，在扣除了委托手續費后將剩余價款交付委托人。一般與委托人結算，使用結算憑證應包括以下內容：

1)委托合同、合同編號及日期；

2)成交標的物的名稱、數量及成交價格； 3)成交標的物在拍賣操作過程中支出的費用； 4)拍賣傭金；

5)拍賣人必須給付的價款。對于有些標的物，拍賣人還應該要求委托人提供相關文件手續等，以利于買受人辦理權屬變更。

3.拍賣的結算除了買受人和委托人的結算外，拍賣人自身的結算（核算），也是極為重要的，拍賣人對于本次拍賣活動支出的費用，包括支出的稅金，收入的手續費、傭金等，都應做好核算。

4.總結每次拍賣的經驗，整理拍賣筆錄，按規定保存委托拍賣合同、拍賣公告、拍賣須知、特別規定、拍品目錄、成交確認書、拍賣筆錄等拍賣資料，保存期限不得少于5年，同時將競買人的資料存檔，積累可成為今后拍賣活動的客戶來源。

六、法院強制拍賣具有以下特點：

(一)國家強制性。強制拍賣所具有的國家強制性，是僅就拍賣的委托環節而言的，即是否委托拍賣由法院強行決定，不受當事人的意志的左右；但拍賣機構接受法院委托后所依法開展的拍賣程序，在一般情況下與普通的拍賣程序無異，并不具有國家強制性。(二)主體的特定性。在法院強制拍賣中，委托拍賣合同的雙方主體都是特定的，一方必然是法院，另一方必然是拍賣機構。

(三)標的非自有性。在執行程序中，法院強制拍賣的不是法院的自有財產，而是被執行人的財產，因此，法院強制拍賣具有“標的非自有性”特點。在任意拍賣中，委托人將自有的財產委托拍賣，其目的，是為實現自己財產的最大值；而法院委托拍賣，是將被執行人的財產委托拍賣，實現申請人的合法權益，維護國家法律的尊嚴。

(四)目的的利他性。法院強制拍賣具有目的的利他性，是指法院強制拍賣被執行財產，其目的不在于通過拍賣為自己營利或實現自身的其他經濟目的，而是在于一方面實現申請執行人的債權，另一方面充分保障雙方當事人的合法權益。因為，通過拍賣實現被執行財產的最大值，又能排除因評估價格過高而抵債給申請人，給其帶來的損失，對雙方當事人都有利。

(五)權利義務的不對等性。在法院強制拍賣中，法院決定著拍賣程序的全程，包括拍賣程序的啟動、進行、中止、終結以及拍賣結果的確認。因此，在強制拍賣中，法院要享有比拍賣機構相對更多的權利，如中止、撤消、監督、確認等權利，而拍賣機構不享有同樣或類似的權利。

七、當事人通過拍賣取得的房屋，一般分為兩種情況：

第一種：由房屋所有權人（單位或個人）直接委托有資質的拍賣企業進行拍賣：在申請房屋產權登記時，買賣雙方應出示身份證件，并提交原房屋權屬證書、拍賣成交確認書、委托拍賣協議等文件共同辦理。如賣方委托拍賣企業辦理的，拍賣企業應出示其工商營業執照、法人授權委托書。

第二種：因房屋所有權人無法正常履行某些法律義務，而經法院訴訟調解、判決或裁定后,用其所擁有的房屋進行抵償，從而由法院委托有資質的拍賣企業進行拍賣：拍賣成交后，買受人和拍賣人應當簽署拍賣成交確認書，而無需再簽訂房地產買賣合同。拍賣成交確認書是日后辦理權屬轉移登記的重要憑證。第二種情況的人民法院在執行案件過程中，委托拍賣企業拍賣的房屋，買受人在辦理權屬轉移登記時，應提交：由法院出具的協助執行通知書、判決書或裁定書、委托拍賣合同、原房屋權屬證書、拍賣成交確認書等登記文件。需要注意的是： ①法院指定拍賣的房屋，在辦理轉移登記時，若在查封狀態，應先由法院出具解封函，待解封后，方可辦理； ②在申請轉移登記時，若無法提交被拍賣房屋的權屬證書，可由法院在協助執行通知書上載明：原產權證已作廢。③買受人如為企、事業單位，在申請登記時，應提交相應的資格證件、法人授權委托書。買受人如為自然人，在申請登記時，不能親自到場辦理的，可由被委托人攜帶雙方身份證件、委托書，代為申請登記。

八、稅費的計算 第一種：由房屋所有權人（單位或個人）直接委托有資質的拍賣企業進行拍賣：營業稅、教育附加、城建稅、所得稅、土地增值稅、土地出讓金、契稅、印花稅等相關稅費由房屋所有權人及競拍人承擔。

第二種：因房屋所有權人無法正常履行某些法律義務，而經法院訴訟調解、判決或裁定后,用其所擁有的房屋進行抵償，從而由法院委托有資質的拍賣企業進行拍賣：契稅、印花稅、公共維修基金、土地出讓金等稅費由競拍人承擔，其他稅費屬于原產權人承擔。

九、承租人的優先購買權

房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，是指出租人與承租人之間關于出租人將其房屋交付承租人使用，承租人按照約定支付租金并在租賃合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協議。

《合同法》第230條對租賃房屋出賣問題規定，出租人在出賣之前的合理期限內通知承租人，使得承租人有充分時間另找房屋租賃或者熟悉和適應房屋的新所有者；并且使承租人知道租賃房屋將要出賣，并可根據自身情況在同等條件下行使優先購買權。承租人可以在出租人出賣房屋時，在同等條件下優先購買。本條的規定，體現了法律對房屋承租人利益的特殊保護。如果房屋出租人未通知承租人，而將房屋出售的話，即使手續合法、程序健全、已辦理過戶，承租人也可以主張房屋買賣無效，并有權以同等價格購得該房屋。

適用條件：

(一)承租人和出租人之間必須有合法有效的租賃合同，承租人的優先購買權是基于租賃合同的成立而享有一項民事權利，如果租賃合同不成立，終止或無效，承租人不享有優先購買權。

(二)承租人必須在同等條件下行使優先購買權。同等條件主要指價格條款，還包括法律規定的限制條件等，是按照等價有償的原則，與第三人公平競爭為前提。(三)承租人的優先購買權必須在一定期限內行使。規定期限主要是為了保障交易安全，促進正常財產流轉，有效地保護承租人和出租人的合法權益。