第一篇：廣西壯族自治區物業管理條例

廣西壯族自治區物業管理條例

（2001年5月26日廣西壯族自治區第九屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過 根據2004年6月3日廣西壯族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第八次會議《關于修改〈廣西壯族自治區物業管理條例〉的決定》修正）

第一章 總則

第一條 為了規范物業管理，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造和保持整潔、文明、安全、舒適的環境，根據國家有關法律、法規的規定，結合本自治區實際，制定本條例。

第二條 本自治區行政區域內的物業管理適用本條例。

第三條 本條例所稱物業管理，是指物業管理企業接受業主、業主委員會或者其他組織的委托，依照合同約定，對物業進行管理并提供相應服務的活動。

本條例所稱物業，是指房屋及其附屬的設施、設備和相關場地。本條例所稱業主，是指物業的所有權人。本條例所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

本條例所稱物業管理企業，是指依法設立的從事物業管理服務的企業。

第四條 新建物業，應當實行物業管理；其他物業，應當創造條件，逐步實行物業管理。

第五條 物業管理實行專業管理服務與政府、社會、業主監督相結合的原則。各級人民政府應當鼓勵物業管理向社會化、專業化、市場化發展，提高物業管理水平，改善人民生活和社會環境。

第六條 自治區人民政府建設行政主管部門對全區的物業管理工作實施監督、管理。市、縣人民政府確定的物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理工作的監督、管理。

第二章 業主管理組織

第七條 業主依法享有對物業共用部分和共同事務進行管理的權利，并承擔相應的義務。業主的權利：

（一）參加業主大會或者業主代表大會；

（二）享有業主委員會的選舉權和被選舉權；

（三）表決通過業主公約和業主委員會章程；

（四）決定有關業主利益的重大事項；

（五）監督業主委員會的管理工作和物業管理企業的管理服務活動；

（六）法律、法規規定的其他權利。業主的義務：

（一）遵守物業管理法律、法規和業主公約；

（二）執行業主大會或者業主代表大會和業主委員會的有關決定；

（三）遵守所在物業管理區域的管理制度和規定；

（四）按時繳納物業管理服務費用和維修資金；

（五）法律、法規規定的其他義務。

第八條 在物業管理區域內，業主成立業主大會，業主人數較多的，可以按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。業主大會或者業主代表大會應當邀請使用人代表列席。

業主大會或者業主代表大會是在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。

規模較大的物業可以劃分若干物業管理區域。物業管理區域的范圍，由物業管理行政主管部門會同民政、公安等行政主管部門根據物業管理與社會管理的相關情況劃定。

第九條 物業實際使用的建筑面積達到百分之五十以上的，或者實際使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當依照本條例召開首次業主大會或者業主代表大會。

物業管理行政主管部門應當召集和指導業主召開首次業主大會或者業主代表大會。

第十條 業主大會或者業主代表大會行使下列職權：

（一）選舉、撤換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（二）制訂和修改業主公約和業主委員會辦事規則；

（三）聽取和審查業主委員會的工作報告；

（四）決定物業管理的其他重大事項。第十一條 召開業主大會或者業主代表大會以及會議作出決定，應當依照國家有關法律、行政法規的規定進行。

業主投票權數按照業主擁有的物業建筑面積計算，業主大會或者業主代表大會對業主投票權數可以約定附加條件。

業主可以書面委托代理人出席業主大會或者業主代表大會。業主大會或者業主代表大會每年至少召開一次，由業主委員會召集。百分之三十以上的業主提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大會。

第十二條 業主委員會是經業主大會或者業主代表大會選舉產生，在物業管理活動中，辦理業主大會或者業主代表大會交辦具體事務的機構。

業主委員會委員應當由業主擔任，業主委員會委員最少為五人。業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉產生。業主委員會委員每屆任期兩年，可以連選連任。

第十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的市、縣物業管理行政主管部門備案：

（一）業主委員會備案申請書；

（二）業主委員會委員名單；

（三）業主委員會辦事規則。

第十四條 業主委員會受業主大會或者業主代表大會委托，履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況；

（二）草擬業主公約、業主委員會辦事規則及其修訂草案并報業主大會或者業主代表大會通過，監督業主公約的實施；

（三）執行業主大會或者業主代表大會的決定；

（四）通過公開招標等方式選聘相應資質的物業管理企業，代表業主訂立、變更和解除物業管理服務合同；

（五）監督物業管理企業的管理服務活動；

（六）監督共用部位、共用設備和公共設施的使用和維護；

（七）審定物業管理企業按照物業管理服務合同約定所提出的物業管理服務計劃；

（八）辦理業主大會或者業主代表大會委托的其他事項。第十五條 業主委員會應當接受物業管理行政主管部門的監督和指導，業主委員會開展活動所需費用，由全體業主約定承擔。

業主委員會應當協助和支持所在地居民委員會在本物業管理區域內依法開展活動。

第十六條 業主委員會訂立物業管理服務合同前，應當將下列事項向全體業主公布，接受業主的監督：

（一）聘請物業管理企業的方式；

（二）擬聘請的物業管理企業基本情況；

（三）擬訂立的物業管理服務合同草案。

第十七條 業主委員會應當自物業管理服務合同訂立之日起十五日內，將物業管理服務合同向全體業主公布，并報物業管理行政主管部門備案。

第十八條 業主大會或者業主代表大會應當訂立業主公約，作為物業使用、維修和共同事務管理的行為守則。業主公約對全體業主具有約束力，使用人應當遵守業主公約。

業主公約的訂立、修改應當由業主大會或者業主代表大會審議，經全部投票權數的三分之二以上票數同意通過。

業主委員會應當自業主公約通過之日起十日內，將業主公約報物業管理行政主管部門備案。

第十九條 業主轉讓或者出租物業時，應當將業主公約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。業主公約對受讓人或者承租人具有同等約束力。

轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將轉讓或者出租的有關情況告知業主委員會和物業管理企業。

第二十條 業主大會或者業主代表大會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

業主公約和業主大會或者業主代表大會作出的決定不得與法律、法規相抵觸。

第三章 物業管理企業與服務

第二十一條 從事物業管理的企業必須持有設區的市以上建設行政主管部門核發的物業管理資質證書，方可在其資質等級許可的范圍內從事相應的物業管理服務。第二十二條 物業管理企業接受聘請從事物業管理服務，應當與業主委員會訂立物業管理服務合同。

第二十三條 物業管理服務合同中當事人可以約定下列物業管理服務事項：

（一）物業共用部位的日常維護和管理；

（二）物業共用設備、設施及其運行、使用的日常維護和管理；

（三）環境衛生、綠化管理服務；

（四）物業管理區域內交通秩序與車輛停放的管理服務；

（五）物業管理區域內治安、消防等協助管理事項的服務；

（六）物業裝飾裝修管理服務；

（七）物業資料的管理；

（八）物業管理服務的費用及其收繳方式；

（九）其他事項。

第二十四條 物業管理服務應當符合下列要求：

（一）根據國家和自治區規定的技術標準、規范和物業管理服務合同以及業主委員會審定的物業管理服務計劃，實施物業管理服務；

（二）在業主、使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護和方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；

（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對物業的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；

（四）發現物業的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，應當立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同約定進行維修；

（五）做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（六）定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見，改進和完善物業管理服務；

（七）發現違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政主管部門報告。

第二十五條 物業管理企業經業主大會或者業主代表大會同意，可以將部分物業管理服務事項委托其他專業性服務企業管理，但不得將全部物業管理服務事項委托他人管理。第二十六條 物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者依法解除之日起十日內，向業主委員會辦理下列事項，并報物業管理行政主管部門備案：

（一）對預收的物業管理服務費用按實結算；

（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交業主共有的房屋、場地和其他財物。

第四章 前期物業管理

第二十七條 本條例所稱前期物業管理，是指物業出售后至業主委員會成立前的物業管理。

第二十八條 新建物業建設單位應當與選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同，依照有關規定制定前期物業管理守則，并在出售時予以明示。前期物業管理服務合同應在合同簽訂之日起十五日內，報物業管理行政主管部門備案。

新建物業建設單位與買受人簽訂物業轉讓合同時，應當將前期物業管理守則、前期物業管理服務合同作為轉讓合同的附件。

第二十九條 新建物業建設單位不得將物業的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

第三十條 新建物業建設單位應當按照國家和自治區規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第三十一條 自前期物業管理服務合同簽訂之日至新建物業交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，由物業建設單位承擔；自新建物業交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由物業建設單位和買受人按照轉讓合同的約定承擔。新建物業交付使用時，除轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向買受人收取任何費用。

第三十二條 公有住宅出售后的前期物業管理，由公有住宅出售前的管理單位實施。

第三十三條 前期物業管理守則至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。

第三十四條 業主委員會成立后、前期物業管理服務合同終止前，物業建設單位應當向業主委員會移交下列資料：

（一）物業竣工總平面圖副本；

（二）單體建筑、結構、設備安裝竣工圖副本；

（三）給水、排水、供電、供熱、燃氣、通信等管網竣工圖副本；

（四）有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料。第三十五條 業主委員會成立后、前期物業管理服務合同終止前，物業建設單位應當按規定向業主委員會移交用于公共服務的公共用房和管理用房。

第五章 物業的使用

第三十六條 業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于物業使用安全和公平、合理的原則，妥善處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

第三十七條 物業使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設備、設施，擅自移動共用設備；

（三）違章搭建；

（四）侵占綠地，毀壞綠化；

（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）放置超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲；

（七）未經有關部門批準設置攤點；

（八）擅自在物業共用部位或者場所懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（九）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（十）法律、法規及業主公約禁止的其他行為。

第三十八條 業主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業，物業管理企業應當將裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。

物業管理企業應當對裝修房屋活動進行指導和監督。

第三十九條 業主應當按照設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應當在征得相鄰業主、業主大會或者業主代表大會的書面同意后，告知物業管理企業，并依法辦理有關手續。

物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，除因特殊情況并經業主大會或者業主代表大會同意和依法辦理有關手續外，不得改變使用性質。

第四十條 任何單位和個人不得占用物業管理區域內的公共道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當取得相關業主的同意，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應當補償。

除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛外，機動車輛在物業管理區域內行駛、停放等管理事項，由業主大會或者業主代表大會決定。

第四十一條 利用業主共有的物業共用部位、共用設備、設施設置經營性設施的，應當在征得相關業主、業主大會或者業主代表大會、物業管理企業的書面同意后，按照法律、法規規定辦理有關手續。業主所得的收益，主要用于增加維修基金；經業主大會或者業主代表大會決定，可以用于補充物業管理經費或者改善公共環境、增加共用設備、設施。

第六章 物業的維護

第四十二條 物業管理區域內業主大會或者業主代表大會成立后，應當設立物業維修資金。

物業維修資金包括物業管理區域內的公共維修資金和房屋單體維修資金。公共維修資金用于超出保修期限和范圍的物業管理區域內的公共設施、設備、場地、房屋的維修和更新；房屋單體維修資金用于各自超出保修期限和范圍的房屋的共用部位、共用設施、設備的維修、更新。

公共維修資金屬于物業管理區域內全體業主共有，房屋單體維修資金屬于單體建筑的全體業主共有。物業維修資金由業主按照房屋建筑面積分攤，其收取和使用辦法，由業主大會或者業主代表大會決定。

第四十三條 物業維修資金按不同種類設立專門帳戶，分別按棟分戶結算。物業維修、更新項目及其開支預算，由物業管理企業提出，由業主和業主委員會監督使用。

物業管理企業應當每半年公布一次物業維修資金的預算和實際使用情況，接受業主和業主委員會的監督。

第四十四條 每幢房屋共用部位和共用設備的維修、更新費用，在各自的房屋單體維修資金中列支，不足部分由整幢房屋的業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例承擔。

公共設施的維修、更新費用，在公共維修資金中列支，不足部分由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例承擔。

第四十五條 房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔。

物業的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

物業出現嚴重損壞，影響業主、使用人安全時，物業管理行政主管部門應當督促限期維修。

第四十六條 物業的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。

第七章 法律責任

第四十七條 業主、使用人未按照前期物業管理服務合同或者物業管理服務合同的約定交納物業管理服務費用或者維修資金的，物業管理企業可以每日加收應當交納費用的千分之三的滯納金或者按照約定加收滯納金。

第四十八條 業主大會或者業主代表大會作出的決定違反本條例或者侵害社會公共利益的，物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會違反本條例開展活動或者不履行職責的，物業管理行政主管部門可以責令其停止活動，進行整改，直至宣布解散重選。業主委員會解散期間，物業管理行政主管部門可以暫時指定業主或者物業管理企業負責物業的日常管理工作。第四十九條 業主違反本條例關于物業使用、維修、養護規定的，由縣級以上物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正；逾期不改的，可以并處一百元以上一千元以下罰款；造成其他業主財產損失的，應當負責賠償。

阻撓物業的共用部位、共用設備維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。

第五十條 物業管理企業違反本條例，對物業共用部位、共用設備、公共設施管理不善，造成物業環境惡化的，由縣級以上物業管理行政主管部門視情節給予警告、降低資質等級，或者吊銷資質證書的處罰，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。

違反前期物業管理服務合同或者物業管理服務合同約定的，應當承擔相應的民事責任。

第五十一條 物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附則

第五十二條 本條例自2001年7月1日起施行。

第二篇：廣西壯族自治區物業管理服務等級標準指導意見

廣西壯族自治區物業管理服務等級標準

指導意見

一級標準

一、綜合服務

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務明確。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、設有服務接待中心，辦公設施設備先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理。公示24小時服務電話，有專職客戶服務人員，24小時受理業主來訪來電、咨詢、報修和投訴；水、電、氣等緊急報修30分鐘內、其它報修按雙方約定時間內到達現場；建立報修、投訴臺帳并有完整的報修、維修和回訪記錄，回訪率100%；夜間有管理人員值班，處理突發緊急事件。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

6、在物業服務中心懸掛（或張貼）物業服務企業資質證書（或復印件）、項目負責人照片，公示物業服務收費項目、標準及依據。

7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

8、每單元設置信息欄，在小區的顯著位置開辟公共信息欄。涉及住戶正常生活的物業服務重要事項，應在小區主出入口、各樓層單元門張貼通知，履行告知義務。

9、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能隨時保證預案的實施。

10、定期對服務人員進行物業管理業務知識培訓、消防培訓及其他服務技能培訓；每年接受繼續教育培訓人員不少于30%（與行業培訓機構掛鉤）。

11、及時解答業主咨詢和處理業主投訴，每年進行一次物業管理服務滿意率調查，覆蓋面占全體業主60%以上，滿意率達85%以上。

12、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

13、按有關規定和合同約定公布物業服務費用和物業服務資金的收支情況。

14、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

15、每年至少開展一次健康有益的社區文化活動。

二、房屋管理

1、按照物業服務合同和業主（臨時）管理規約的約定對房屋及配套設施設備提供服務。

2、房屋共用部位管理制度完善，實施有效的日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

3、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需維修且屬于小修范圍的，及時修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修。

4、按照住宅裝飾裝修業主（臨時）管理有關規定和業主公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的專修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場。

5、房屋外觀完好、整潔，符合原設計要求，無任何違章裝修，違章搭建，公共區域無亂張貼懸掛現象。對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好巡查記錄，并及時維修養護。維修養護處理及時率達90%以上，巡查、檢修記錄和保養記錄齊全。

7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施場地的標示齊全、規范、美觀。

8、對危及房屋結構安全的行為及時告知并進行勸阻，對拒不改正的，報告行政主管部門，并記錄在案。

三、共用設施設備維修養護

1、公共配套設施完善，電梯、水電、消防設施先進，智能化程度高。

2、對共用設備設施進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）；建立完整的共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備管理科學、規范，維護良好，責任人明確；配備專業的操作維護人員，嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。設施設備運行正常。

4、屬于特種設備的，按照有關規定進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。

5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需維修且屬于小修范圍的，及時修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新

改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案。

7、設備房保持整潔、通風，有防鼠、防塵、防水等措施，無冒、滴、漏及鼠害現象。

8、設備房內相關操作規程上墻張貼；來訪登記；無鼠害；配有流體流向標識、設備運行狀態標識、危險設備配警示標識等。

9、消防監控、中控室等有專人24小時值班，值守人員每班工作時間不超過8小時。

10、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

11、對照明設備按規定時間定時開關，每天檢查，及時更換，路燈、樓道燈完好率不低于95%。

12、危及人身安全的隱患處有明顯警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

13、接到相關部門停水、停電通知后，應提前向業主做好通知工作。

四、協助維護公共秩序

1、配備先進的保安設備和監控報警系統，保持最佳運行狀態。

2、實行封閉性管理，小區主出入口24小時站崗值勤；公共秩序維護人員定期接受安全技能培訓。

3、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，配備專門人員實施24小時監控，并有完備記錄。

4、夜間主出入口及停車場工作人員需配置通訊設備，收到報警信號后應在10分鐘內趕到現場。

5、小區實行人車分流管理，有完備且明顯的車輛行走、限速、方向、停放等交通標志，對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

6、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理，進出小區的外來人員實施登記出入管理。

7、每年對服務人員進行消防培訓，對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

五、保潔服務

1、每棟每單元至少設置一個垃圾桶，垃圾日產日清，每日收集并清運垃圾至少1次。實行垃圾分類，垃圾袋裝化，容器封閉，保持垃圾桶清潔，無異味。

2、根據小區實際情況合理設置果皮箱或垃圾桶，每日清運2次。

3、有健全的保潔制度，公共保潔區域如小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次，電梯轎廂每日擦拭2次，目視無污跡；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次，路燈、樓道燈每月清潔1次；樓項天臺、屋頂每月清掃1次，有天臺、內天井的每日巡視檢查1次，無垃圾雜物。及時清除道路積水。發現堆積物或遺灑物及時清理。無明顯暴露垃圾，無衛生死角。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

6、按照政府有關要求對公共區域進行滅鼠、滅蠅、滅蟑、殺蟲、消毒活動。消殺前張貼通知，滅害藥物投放處有明顯標示。

六、綠化養護

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、綠化維護完好、充分，無明顯裸露土地。

3、綠化樹木生長基本正常，無死樹及明顯枯枝死杈，無嚴重黃葉、焦葉及明顯蟲咬；樹木無明顯釘栓、捆綁等現象；草坪生長良好，及時修剪和補栽補種；花卉、綠籬、樹木根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

4、綠地整潔，無明顯的堆物堆集、搭棚、侵占等現象。

5、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防旱、防澇、防凍。

6、定期噴灑藥物，預防病蟲害。噴灑藥物前有明顯提示。

7、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。

8、綠化地設有愛護綠化宣傳牌。

二級標準

一、綜合服務

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務明確。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、設有服務接待中心，辦公設施設備先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理。公示24小時服務電話，及時處理物業管理服務訴求，急修1小時、其他保修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

6、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

7、在物業服務中心懸掛（或張貼）物業服務企業資質證書（或復印件）、項目負責人照片，公示物業服務收費項目、標準及依據。

8、每單元設置信息欄，在小區的顯著位置開辟公共信息欄。涉及住戶正常生活的物業服務重要事項，應在小區主出入口、各樓層單元門張貼通知，履行告知義務。

9、定期對服務人員進行物業管理業務知識培訓、消防培訓及其他服務培訓。

10、及時解答業主咨詢和處理業主投訴，每年進行一次物業管理服務滿意率調查，滿意率達80%以上。

11、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

12、按有關規定和合同約定公布物業服務費用和物業服務資金的收支情況。

13、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

14、按合同適時開展健康有益的社區文化活動。

二、房屋管理

1、按照物業服務合同和業主（臨時）管理規約的約定對房屋及配套設施設備提供服務。

2、房屋共用部位管理制度完善，實施有效的日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

3、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需維修且屬于小修范圍的，及時修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主（臨時）管理規約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的專修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會或有關部門。

5、房屋外觀良好、整潔，無違章裝修，違章搭建，公共區域無亂張貼懸掛現象。對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好巡查記錄，并及時維修養護。維修養護處理及時率達85%以上，巡查、檢修記錄和保養記錄齊全。

7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。有完整的小區標識導示系統。

三、共用設施設備維修養護

1、公共配套設施完善，電梯、水電、消防設施先進，智能化程度高。

2、對共用設備設施進行日產管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）；建立完整的共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備管理科學、規范，維護良好，責任人明確；配備專業的操作維護人員，嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。設施設備運行正常。

4、設備房內相關操作規程上墻張貼；來訪登記；無鼠害；配有流體流向標識、設備運行狀態標識、危險設備配警示標識等。

5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需維修的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。建立消防管理制度、消防責任制及火災消防預案。

7、設備房保持整潔、通風，有防鼠、防塵、防水等措施，無冒、滴、漏及鼠害現象。

8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

9、對照明設備按規定時間定時開關，每天檢查，及時更換，路燈、樓道燈完好率不低于90%。

10、危及人身安全的隱患處有明顯警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

11、接到相關部門停水、停電通知后，應向業主做好通知工作。

四、協助維護公共秩序

1、配備保安設備和監控報警系統，保持良好運行狀態。

2、實行封閉性管理，小區主出入口24小時站崗值勤；公共秩序維護人員定期接受安全技能培訓。

3、對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次,；配有安全監控設施的，配備專門人員實施24小時監控。

4、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

5、進出小區的裝修、家政等勞務人員及其他外來人員實施登記出入管理。

6、每年對服務人員進行消防培訓，對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

五、保潔服務

1、每棟每單元至少設置一個垃圾桶，每日清運1次。實行垃圾分類，垃圾袋裝化，容器封閉，保持垃圾桶清潔，無異味。

2、根據小區實際情況合理設置果皮箱或垃圾桶，每日清運1次。

3、有健全的保潔制度，小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳保持清潔；樓內其他公共區域地面每日清掃2次，每周拖洗一次；共用部位玻璃每月清潔2次，路燈、樓道燈每月清潔1次；及時清除道路積水。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

6、根據小區情況制定合理的消毒和滅蟲除害計劃并有效實施。消殺有明顯通知及警示。

六、綠化養護

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期修剪、養護，各種綠化植物長勢良好。

3、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防旱、防澇、防凍。

4、適時噴灑藥物，預防病蟲害。

5、定期清除綠地雜草、雜物。

6、園林建筑和輔助設施整潔無損。

7、綠化地設有愛護綠化宣傳牌。

三級標準

一、綜合服務

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務明確。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、設有服務接待中心，辦公設施設備完備。公示16小時服務電話，及時處理物業管理服務訴求，急修2小時、其他保修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

6、管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

7、及時解答業主咨詢和處理業主投訴，每年進行一次物業管理服務滿意率調查，滿意率達70%以上。

二、房屋管理

1、按照物業服務合同和業主（臨時）管理規約的約定對房屋及配套設施設備提供服務。

2、有房屋共用部位管理制度，實施有效的日常管理和維修養護。

3、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需維修且屬于小修范圍的，及時修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主（臨時）管理規約要求，建立住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的專修方案，告知

裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每周巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門。

5、房屋外觀良好，無違章裝修，違章搭建，公共區域無亂張貼懸掛現象；對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好記錄，并及時維修養護。維修養護處理及時率達80%以上，檢修記錄和保養記錄齊全。

7、小區設有小區平面示意圖，有小區標識導示系統。

三、共用設施設備維修養護

1、公共配套設施完善。

2、對共用設備設施進行日產管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

3、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄齊全。

4、設施設備管理規范，定期維護，配備設備設施管理人員，按照設施設備操作規程及保養規范運作。設施設備運行正常。

5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需維修的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無明顯冒、滴、漏及鼠害現象。

8、對照明設備按規定時間定時開關，每天檢查，及時更換，路燈、樓道燈完好率不低于85%。

9、危及人身安全的隱患處有明顯警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

10、接到相關部門停水、停電通知后，應向業主做好通知工作。

四、協助維護公共秩序

1、小區主出入口24小時站崗值勤；配有必要的技防監控設施。

2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次，并做好巡查記錄。

3、對進出小區的車輛實施管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

五、保潔服務

1、每棟每單元至少設置一個垃圾桶，每日清運1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔，無異味。

2、根據小區實際情況合理設置果皮箱或垃圾桶，每日清運1次1次。

3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；樓內公共區域地面每日清掃1次，每半月拖洗一次；共用部位玻璃每月清潔1次，路燈、樓道燈每月清潔1次；及時清除道路積水。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每季檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

6、根據小區情況制定消毒和滅蟲除害計劃并實施。

六、綠化養護

1、有專職人員實施綠化養護管理。

2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期修剪、養護。

3、定期清除綠地雜草、雜物。

4、適時噴灑藥物，預防病蟲害。

5、園林建筑和輔助設施完好無損。

四級標準

一、綜合服務

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務明確。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、設有服務接待中心，公示8小時服務電話，及時處理物業管理服務訴求，按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

4、有物業管理方案，財務管理、檔案管理等制度。

5、服務人員持有職業上崗證書。

二、房屋管理

1、按照物業服務合同和業主（臨時）管理規約的約定對房屋及配套設施設備提供服務。

2、有房屋共用部位管理制度，實施日常管理和維修養護。

3、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需維修且屬于小修范圍的，及時修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主（臨時）管理規約要求，裝修前，依規定審核業主（使用人）的專修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少2次巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、每周巡查1次小區，發現損壞進行維修、養護。

7、小區、棟、單元（門）、戶有明顯標志。

三、共用設施設備維修養護

1、對共用設備設施進行日產管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、設施設備按期維護，運行正常。

3、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修記錄齊全。

4、設備設施管理人員，按照設施設備操作規程及保養規范運作。

5、消防設施設備可隨時啟用；消防通道暢通。

6、設備房保持整潔、通風，無明顯冒、滴、漏及鼠害現象。

7、對照明設備按規定時間定時開關；路燈、樓道燈完好率不低于80%。

四、協助維護公共秩序

1、小區24小時值勤。

2、實施巡視巡查制度，對重點區域重點部位每6小時至少巡查1次。

3、車輛停放有序。

4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主

委員會和有關部門。

五、保潔服務

1、小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每日清運1次。

2、小區公共場所每日清掃1次。

3、雨、污水井每季檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。

六、綠化養護

1、對草坪、花卉、綠籬、樹木進行修剪、養護。

2、定期清除綠地雜草、雜物。

3、預防花草樹木病蟲害。

二O一三年六月

第三篇：物業管理相關關系規范(例)

物業管理相關關系規范

一、對業主及其委員會的管理

【《深圳市物業管理委員會規則》及《業主公約》】深圳在發展物業管理的過程中,重視對業主及業主委員會的管理。1994年在制定《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》時,即在其中明確了業主及業主管理委員會的地位。根據《條例》的規定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業主管理委員會規則》、《業主公約》等加強業主管理委員會管理的法規。業主地位的加強,在物業管理實踐中較好地維護了業主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強烈要求解除與瑞昌大廈物業管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業管理公司海濱管理處管理,業主們表示滿意。

【蓮花北村業主管理委員會的違規行為受查處】賦予業主管理委員會社團法人資格后,在實際工作中出現了諸多問題。如蓮花北村(多層)業主管理委員會在運作中,濫用職權,引起了廣大業主的強烈不滿。深圳市住宅局以《關于處理蓮花北業主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區民政局于1997年4月下發了《關于暫?！吧钲谑懈Ｌ飬^蓮花北村業主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團內部的行文制度、用章制度和財務制度,并接受業務主管部門的整改。在整改期間,暫?；顒印?。

附:業主公約(示范文本)

為加強______(以下簡稱”本物業“)的物業管理,維護全體業主的合法權益,保障物業的安全與合理使用,維護公共秩序,創造優良環境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業主的權利、義務

業主是指房地產所有權人。

(一)權利

①依法享有所擁有物業的各項權利;

②依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利;

③有權按有關規定進行室內裝飾裝修;

④有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕,但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外;

⑤有權根據房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業管理范圍的市政公用設施的狀況,建議物業管理公司及時組織修繕;

⑥有權參加業主大會,并擁有對本物業重大管理決策的表決權;

⑦有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢,并得到答復;

⑧有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公布物業管理收支帳目;

⑨有權對物業管理工作提出建議、意見或批評;

⑩有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議:

⑩有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任,對方不維修養護或不予配合的,可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護,按規定分攤費用。

(二)義務

①在使用、經營、轉讓所擁有物業時,應遵守物業管理法規政策規定;

②執行和服從業主管理委員會或業主大會的決議、決定;

③自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好;

④按規定繳交物業管理服務費、房屋本體維修基金等費用;

⑤業主如需進行室內裝飾裝修,必須遵守本物業裝飾裝修管理規定,并填寫申請表,報物業管理公司審查批準后,向物業管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規定施工,完工后由物業管理公司進行查驗,如無違規、違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統一清運垃圾和粉刷樓梯的,還應同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設施(如電梯、供電增容等)的,還應承擔相應的補償費用。

⑥業主如請物業管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養護,應支付有關費用;

⑦明白并承諾與其他業主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時,應告知并要求對方遵守本物業管理的有關規定和本業主公約,并承擔連帶責任;

⑧明確并承諾業主及非業主使用人與物業管理公司在本物業內不存在人身、財產保管或保險關系(另

有專門合同規定除外)。

⑨在本物業范圍內,不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施:

(5)不按規定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質及飼養家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規定標準的噪音;

(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

二、業主大會和業主管理委員會

①業主大會是由全體業主組成,決定本物業管理重大事項的業主自治管理組織。

業主管理委員會是業主大會的常設(執行)機構,經政府部門批準成立后,維護全體業主的物業權益,依法行使各項權利。業主大會和業主管理委員會均應接受市、區物業管理主管部門的指導與監督。

②第一次業主大會,在本物業交付使用且住用率達到百分之五十以上時,由區物業管理主管部門會同開發建設單位或其委托的物業管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產生首屆業主管理委員會。

③本物業所享有投票權的已住用業主,均應按時出席業主大會,參加投票,行使法定權利,承擔法定責任。

④業主應親自出席業主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權,并應服從業主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權委托書,否則該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字,如業主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業主管理委員會成立后,負責召集此后的業主大會,并每年至少召開一次。

經持有百分之十以上投票權的業主提議,業主管理委員會應于接到該項提議后十四天內就其提議召開主業大會。

業主委員會應于召開業主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告并報告區物業管理主管部門。

⑦業主大會必須有已住用業主中持有百分之五十以上投票權的業主出席才能舉行;如經已住用業主中持有百分之五十以上的投票權的業主決定,可以推遲召開業主大會。

⑧業主大會的出席人數達到規定人數時,在會上提出的需經決定的事項,由出席會議的業主表決,以過半數通過有效。

⑨業主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產證書一票。

⑩業主大會的決定和業主管理委員會章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。違反規定的,區物業管理主管部門有權予以糾正或撤銷。

三、違約責任

①違反本公約業主義務條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項規定的,物業管理公司有權處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權強制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業公共利益造成損失的,物業管理單位有權要求責任人予以賠償并承擔違約金;強制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業公共收入。賠償金和違約金的項目及標準,由物業管理公司與業主管理委員會決定,業主管理委員會未成立的,經區物業管理主管部門核準后執行。

②、業主不按規定繳交管理服務費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項

①本公約由開發建設單位或受其委托的物業管理單位報區物業管理主管部門審核批準,在辦理住用手續時由業主簽字,并經百分之十五的已住用業主簽字后生效。

②本公約對本物業所有業主和非業主使用人具有同等效力。業主更換,本公約繼續有效。

③業主大會可以根據本物業的實際情況對本公約進行修改補充,并提前報區物業管理主管部門核準備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效,無須經業主重新簽訂。

④業主之間、業主與業主管理委員會之間、業主與物業管理公司之間因本公約發生的糾紛,協商不成的,提請市物業管理主管部門調解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

⑤本公約一式三份,業主、業主管理委員會、物業管理公司各執一份。

本業主所擁有物業:

住宅:_____棟_____號

商業用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區居委會設置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內設立。深圳市人民政府1989年11月《關于加強我市城市街道居民委員會建設的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區,如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設的住宅區,應結合具體情況,一個住宅區只設立一個居委會。理由是:

①民政部門原規定每100~700戶設立一個居委會,是在沒有物業管理、大型住宅區極少、居委會要對住宅區內諸如清潔衛生等各種問題進行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區物業管理的覆蓋面已達到90%,新建住宅體化、專業化、企業化管理,許多原居委會承擔的職能轉給了物業管理公司。

②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經費還要自籌,無奈之下只得搞各種創收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經營,多個居委會在住宅區里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區內的環境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會規模小,人員又要根據工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區內應設的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負擔,也可使居委會自籌經費 的負擔減輕,減少小區內設攤擺賣現象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經驗如蓮花二村,1600戶只設一個居委會,運作很好。證明住宅區只設一個居委會是完全可行的。

【大型住宅區居委會的改革試點工作】市住宅局提出改革居委會和物業管理單位關系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進行了調查研究。經過協調,此項改革得到了民政部門、各區政府以及市政府的認同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進行了試點。事實表明,這一創舉既不違背國家居委會組織法,又促進了居委會與物業管理單位間的工作配合。

附:關于蓮花北村和桃源村居委會改革試點的方案

根據《居委會組織法》的基本原則,結合我市新建住宅區規模大、人口多、居住集中等特點,決定把蓮花北村和桃源村作為我市進行居委會改革的試點,在蓮花北村只設一個居委會,桃源村實行居委會與物業管理處合署辦公。試點方案如下:

一、蓮花北村只設一個居委會蓮花北村現有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:

(一)組織機構。將4個居委會合并成1個居委會,下設民政事務、計劃生育、人民調解及社區服務等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。

(四)經費。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按標準劃撥給居委會。經費不足部分,由屋村管理處給予適當補助。

(五)運作方式。按居委會原來的職能不變。

二、桃源村居委會與物業管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發的大型住宅區,多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:

(一)組織機構。桃源村設1個居委會,居委會與物業管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設民政事務、計劃生育、人民調解、社區服務等部門。物業管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設主任1人,副主任1人。工作人員實行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費賣給居委會,作為居委會產權。

(四)經費。居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按居委會工作人員的標準劃撥給物業管理處,再由物業管理處按物業管理人員的同等待遇發給居委會工作人員。辦公經費不足部分,由物業管理處補足。

(五)工作銜接問題:居委會和物業管理處共同協調開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。

(六)建立內容全面翔實的社區檔案資料,供物業管理單位和居委會共享。

三、操作方法

(一)成立試點工作領導小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點所在區政府抽調人員組成。領導小組成員如下:組長:廖運桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發

(二)由福田區政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區政府行文成立桃源村居委會。

(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴格考核的基礎上,挑選高素質的居委會工作人員。

(四)研究新居委會辦公地址。

(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領導。

(六)建立有關檔案,報試點所在區政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業管理投訴,規范物業管理合同

【深圳市住宅局接受物業管理投訴的情況】物業管理的糾紛與技訴處理,是規范物業管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業管理市場主體(開發商、業主、物業管理單位)之間相互的責、權、利不夠明確和規范造成的,也有不嚴格執行相互間已經明確的責、權、利造成的。投訴和糾紛的產生,既是廣大消費者(業主)消費需求與意識的提高與表現,也是促進物業管理單位改善自身管理和服務素質的推動力;更是國家機關相關職能部門重視與審視物業管理行業,采取積極措施進行規范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協提案的回復就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業管理的內涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因為如此,對行業的規范管理顯得尤為重要。

【《物業管理合同》示范文本】為保護和促進物業管理行業的健康發展,維護物業管理各方的合法權益,深圳市住宅局根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則、物業管理的有關法規政策規定,于1996年11月27日頒發了《物業管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權利和義務、物業管理的目標、費用、違約責任等都做了詳細的規定。既體現了物業管理的一般原則,也照顧了各種物業管理具體情況。在印發文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關單位要認真和嚴格地使用文本,以利于對物業管理各方行為的規范。

附:物業管理合同(示范文本)本合同雙方當事人

委托方(以下簡稱甲方):業主管理委員會/房地產開發公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業管理公司

根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策,在平等、自愿、協商一致的基礎上,就甲方委托乙方對_______(物業名稱)實施專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條物業基本情況

座落位置:________市________區________路(街道)________號；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業類型:________(住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、…)的維修、養護和管理。

2.房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務。

3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養護和管理。

4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點、……)的維修、養護和管理。

5.公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產保險保管責任)。

8.社區文化娛樂活動。

9.物業及物業管理檔案、資料。

10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權利和義務

1.與物業管理公司議定管理計劃、費用概預算、決算報告;

2.對乙方的管理實施監督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經濟損失或管理失誤,經市政府物業管理主管部門認定,有權終止合同;

3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理:包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內按規定向乙方提供經營性商業用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標準出租經營,其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內按政府規定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標準租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;

8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛;

9.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規政策規定由甲方承擔的其他責任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權利和義務

1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定,制定該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則,自主開展各項管理經營活動,但不得損害大多數業主(住用戶)的合法權益,獲取不當利益。

2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定,按物業管理的服務項目、服務內容、服務深度,測算物業管理服務收費標準,并向甲方提供測算依據,嚴格按合同規定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務或多收費少服務。

3.負責編制房屋及附屬設施、設備維修養護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理;

5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用,但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位,不得將重要專項業務承包給個人;

6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導,并接受甲方和業主的監督。

7.至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬目;

8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業內改擴建完善配套項目,須報甲方和有關部門批準后方可實施;

9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;

10.開展有效的社區文化活動和便民服務工作;

11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料;移交本物業的公共財產,包括用管理費、公共收入積累形成的資產;對本物業的管理財務狀況進行財務審計,甲方有權指定專業審計機構。

12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務(另有專門合同規定除外)。

第六條 管理目標

乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業”管理分項標準“(各項維修、養護和管理工作的標準和考核標準),與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達到_____的管理標準;_____年內達到_____管理標準,并獲得政府主管部門頒發的證書。

第七條 管理服務費用

1.本物業的管理服務費按下列第_______項執行;

(1)按政府規定的標準向業主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協商的標準向業主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統一標準直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務費標準的調整按下列第項執行:

(1)按政府規定的標準調整;

(2)按每年_____%的幅度上調;

(3)按每年_____%的幅度下調;

(4)按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整;

(5)按雙方議定的標準調整;

(6)________________________。

3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護,及其它特約服務,采取成本核算方式,按實際發生費用計理收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準望進行審核和監督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造,由乙方提出方案,經雙方議定后實施,所需經費按規定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業的公用設施專用基金共計_____元,由甲方負責在_____時間內按法規政策的規定到位,以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_____元,按下列第_____項執行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內向乙方支付;

(2)由乙方承擔;

(3)在_____費用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用,按下列第_____項執行:

(1)由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔上述管理成本費用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權,但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀,多數業主反映良好,可以不參加招投標而直接續訂合同。

第九條 違約責任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改,并有權終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改,并有權終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因,造成重大事故的,由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的,由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因,以政府有關部門的鑒定結論為準)

4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權,或造成對方經濟損失的,應當承擔全部責任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協議,補充協議與本合同具有同等效力。

2.合同規定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續訂合同,應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

3.本合同執行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

4.本合同在履行中如發生爭議,雙方應協商解決,協商不成時,提請物業管理主管部門調解,調解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內,空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補充協議中未規定的事項,均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務所司機李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發給司機一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發現該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機李某取車時才發現該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進入停車場及被盜的經過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權,請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業管理公司賠償經濟損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認為車主將車輛停放進停車場,停車場管理人員發給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關系成立。車輛被盜,物業管理公司應負有賠償責任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權,物業管理公司應向保險公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業管理公司管理的深圳市羅湖區文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進文華花園停車場停放,進場時向管理人員領取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點多,有人駕駛賈某的跑車準備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機要“車場出入證”,司機說沒有,同時在值班員放下擋車器之前加速沖出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當天上午,賈某去停車場取車,發現車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規定》,規定“文華花園住戶的車輛應一律辦理文華花園車輛長期準停證,按年或季度一次性交納車輛停放費”;“臨時性保管的車輛,在本區場內停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預交停車場停車費:不申報、不預交車輛停放費的車輛,不予保管;如發生意外,管理處不予受理,不承擔任何責任。”1996年5月28日,安耀物業公司還與深圳市公安局沿河派出所聯合發出《關于加強三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費,否則發生意外,管理處不承擔其保管責任。

賈某的車未辦理長期準停證,也未向管理處申報、預交車輛停放費。經審理,一審法院認為文華花園停車場的經營范圍是機動車輛的保管,賈某的車輛進入被告的停車場停放,物業管理公司發給原告《車場出入證》,應視為雙方之間的汽車保管合同已經成立并且有效。賈某在合同中的義務是在其車輛出場時按停車時間交納保管費,物業管理公司在合同中的義務是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進行攔阻,致使原告車輛被盜,物業管理公司有過錯,應賠償賈某失車損失,賈某應按物價部門有關規定向被告補交保管費,賈某的失車損失應按車輛購置價格與車輛購置附加費之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯合發布的管理規定和通知為由,認為保管合同不成立,丟車責任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規定與有關法律規定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業管理公司文華花園停車場補交車輛保管費人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發現該車已被人開走。報案之后一直未告偵破便向保險公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業公司提出了代位追償的要求。法院一審認為新偉公司雖擁有B11號車位使用權,并按月交納了車位管理費,但憑此不能認為車輛保管關系成立。車輛進入海富花園管理區,保安員發放出人證的行為只是一種控制車輛進出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區類機動車保管業務,對車的丟失不應承擔賠償責任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業公司答辯稱:車輛保管與物業管理屬不同的法律問題,物業公司并未在海富花園中設立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費。車位業主交納的管理費與深圳市所有物業業主交納的管理服務費性質是一樣的,是依照有關物業管理法規收取的維修公共配套設施之費用。業主不能因為交納了管理費,而要求管理公司對其家庭財產或人身安全承擔保管賠償責任;正如同不能因為到酒樓去消費就要求酒樓賠償其消費過程中丟失的錢財,不能因為向政府納了稅,而要

求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業主所交納的管理服務費并不是財產保管費,也不含任何財產保管關系的內容。二審法院認為:海富花園雖未設有公共停車場,且車位為私人物業,供業主使用,但業主依照有關規定交納有關管理費用,并在車輛出入該住宅區時依照規定接受查驗,應視為財產保管關系已經成立。因業主已履行了保管關系中一方當事人應履行義務,而中海物業未切實履行保管業務,致車丟失,應承擔賠償責任。改判中海物業公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔訴訟費用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費性質】對于物業管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業管理公司承擔盜失車輛的賠償責任(包括未收停車費或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業管理公司帶來許多損失,也令物業管理公司不知所措。作為行業行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細材料送往市人大及有關部門,并提出自己的觀點:車輛被盜屬社會治安問題,物業管理公司僅起協助治安的作用,而不是代替;收取的停車費屬于場地維護費和車位租

金,而非保管費和保險費,深圳市的有關法規、規章對此已有原則規定。目前各物業管理公司申領的車場營業執照及停車費發票需要改為車位場地租金性質。法院的判決不僅給各物業管理公司造成了巨大的經濟壓力,加重了企業和居民負擔,而且直接影響到全市物業管理法規的貫徹實施,影響了物業管理行業的發展。

深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業管理中車位屬場地有償使用性質,停車費屬于場地維護費和車位租金,(管理單位可與物業委托方明確管理責任,并與車主另行簽訂保管協議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進行調研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進行了溝通。

調研小組與接待方就停車場管理、收費、維護等問題進行了詳細的座談,并考察訪問了新加坡16個

住宅區、20個停車場。香港2個住宅區、4個停車場,并訪問了有關管理人員,取得了大量的調查資料。

根據考察情況和全市各小區停車場實際,由市住宅局代擬了《關于理順我市機動車停車場管理關系,加強車輛停放管理的通知》,此稿經過調研組詳盡討論,并征求了有關部門和企業的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。

第四篇：例物業管理有那些構成

例物業管理有那些構成、各項在總成本中所占比

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業服務成本和物業支出構成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。在之前的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構成：這其實就是物業管理企業的人力資源成本。物業管理企業的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術人員。其中管理人員負責企業日常事物管理和與業主的溝通交流，而技術人員則負責公共設備維護保養和業主個人設施維護等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區需要配備的技術人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規的物業管理企業還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規定。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務標準：其服務標準可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4.協助組建業主委員會并配合其運作；5.管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；6.與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續，公開服務標準、收費依據及標準;7.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統一著裝，持證上崗。公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。費用構成：物業共用部位指的是：小區道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等。劉玉慧秘書長指出這些系統的維護費用就是筆不小的數目，而能耗費用更是占據絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務標準：1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常

新市場營銷法則 助推企業成長電子商務營銷食品餐飲營銷建筑房產營銷消費品營銷

使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務好壞決定收費標準 物業費一條一條算清楚 清潔衛生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業管理區域清潔衛生費用。在之前相關文件中，該費用為“保潔費”。

費用構成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業化，很多小區的清潔衛生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務標準：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調“保證”的責任，而現在更強調“清潔”這一行為。

基本的服務標準為：1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

2.設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業管理區域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。費用構成：物業管理區域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務標準：基本服務標準為：1．做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。綠化養護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業管理區域綠化養護費用。

費用構成：綠化養護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區，綠化護理費用是物業管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務標準：一般小區都采用成都市園林局規定的《二級養護標準》，而高檔公寓和別墅住區，可以特別約定。其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業企業的辦公費用，這項費用在以前的相關文件中較少出現，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產進行折舊，一般按5年期進行折舊?！掇k法》所列費用第八項為物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最后一項為經業主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業管理企業可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比

例或者約定數額提取酬金，支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

通常，實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區主要采取的是包干制。因為售后公房小區物業管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區物業管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業管理服務費用。目前，在售后公房小區和中低檔商品房小區，雖然物業管理服務費較低，物業公司主營業務虧損，但他們會通過采取其他延伸服務來彌補虧損，對業主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區可以選擇酬金制，

第五篇：中共廣西壯族自治區委員會廣西壯族自治區人民政府

中共廣西壯族自治區委員會 廣西壯族自治區人民政府

關于進一步優化環境促進非公有制經濟跨越發展的若干意見

(2013年12月6日)

非公有制經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分。我區非公有制經濟不斷發展壯大，已成為經濟社會發展的重要基礎和力量，必須毫不動搖鼓勵、支持、引導非公有制經濟發展，充分激發非公有制經濟的活力和創造力。根據黨的十八屆三中全會精神，現就進一步優化環境促進我區非公有制經濟跨越發展提出以下意見。

一、進一步明確非公有制經濟發展的主要目標

1.到2017年，非公有制資本投資規模年均增長30%以上；全區規模以上非公有制工業企業增加值達7000億元以上，年均增長17.5%以上；非公有制工業增加值占全區GDP比重達到30%以上。到2017年，培育年主營業務收入超50億元非公有制企業40家以上，年主營業務收入超100億元非公有制企業20家以上，年主營業務收入超300億元非公有制企業3家以上，年主營業務收入超500億元非公有制企業2家以上；在國內同行業中主營業務收入名列前三名的非公有制企業10家以上。非公有制經濟規模不斷擴大，結構不斷優化，產業水平不斷提高。

二、進一步清除市場準入障礙

2.切實放寬準入范圍。進一步貫徹落實《國務院關于鼓勵支持和引導個體私營等非公有制經濟發展的若干意見》(國發〔2005〕3號)、《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》(國發〔2010〕13號)以及《廣西壯族自治區人民政府關于印發進一步促進民營經濟發展的若干措施的通知》(桂政發〔2010〕76號)等有關促進非公有制經濟發展的各項政策措施；除國家法律法規明確禁止準入的行業和領域外，一律對非公有制資本開放，不得單獨設置附加條件。

3.鼓勵支持引導非公有資本參與發展混合所有制經濟。非公有資本可以參與國有資本、集體資本交叉持股、相互融合；國有資本投資項目允許非國有資本參股；允許非公有資本參與混合所有制經濟實行企業員工持股；鼓勵非公有制企業參與國有企業改革改制，扶持幫助進入資本市場融資，鼓勵發展非公有資本控股的混合所有制企業，鼓勵有條件的非公有制企業建立現代企業制度。

4.改革優化審批準入程序。除關系國家安全和生態安全、涉及重大生產力布局、戰略性資源開發和重大公共利益等項目外，政府不再審批；在項目核準備案、占用征收林地審核審批、環境影響評價、水資源論證、水土保持方案、地質災害危險性評估等方面，簡化審批手續；進一步落實國家關于推進公司注冊資本登記制度改革措施，放寬注冊資本登記條件，企業年檢制度改為報告制度，放寬市場主體住所登記條件，大力推進企業誠信制度建設，推進注冊資本由實繳登記制改為認繳登記制，降低開辦公司成本，切實推進工商注冊制度便利化。

三、進一步疏通拓寬投融資渠道 5.持續加大信貸支持。加強對非公有制企業與銀行業金融機構的項目對接指導，建立政銀企交流合作機制，引導和鼓勵銀行業金融機構，特別是農村信用合作社、城市商業銀行等地方金融機構加大對非公有制經濟貸款的支持力度，切實提高對非公有制經濟貸款的規模和比重，開發適應非公有制企業融資需求特點的金融產品，實施分類幫扶；銀行業金融機構應通過供應鏈融資、知識產權抵押融資、應收賬款質押融資、融資租賃等服務方式為非公有制企業提供多樣化的信貸支持；鼓勵金融機構擴大土地承包經營權、農房、大型農用生產設備、林權、水域灘涂使用權等抵押貸款，應收賬款、倉單、存單、股權、知識產權等權利質押貸款。發展信用戶聯保體和信用戶共同體，對其信用戶發放信用貸款；禁止銀行業金融機構在發放貸款時附加不合理的貸款條件和各種不合理收費。

6.強化擔保服務。充分發揮自治區中小企業貸款擔保風險補償基金的引導和杠桿作用，對國家、自治區鼓勵發展產業的非公有制企業提供銀行貸款擔保的機構給予風險補償，提高機構對非公有制企業的擔保能力，擔保機構對有產品、有信用、有發展前景的非公有制企業要適當降低擔保收費標準，不得強制搭售其他產品；銀行業金融機構要積極探索運用符合非公有制經濟特點的抵押擔保方式，拓寬抵押范圍，積極探索開展多種形式的貸款抵押方式。

7.完善金融服務體系。鼓勵國有商業銀行增設為非公業戶服務的專營機構、特色支行、特色柜臺；推動股份制銀行在非公有制經濟相對活躍、金融需求旺盛的地區增設機構網點；支持鼓勵地方性銀行機構加快在縣域設立分支機構；支持農村信用社完善網點；在加強監管前提下，允許具備條件的非公有資本依法發起設立中小型銀行等金融機構；鼓勵證券機構結合非公有制經濟特點，提供資產證券化等金融工具，支持非公有制企業境內外上市、新三板和區域性股權交易市場掛牌，擴大直接融資規模；支持保險機構為非公有制企業提供農業、進出口信用、科技、國內貿易、貸款保險保證等創新保險產品。

8.加強誠信體系建設。整合金融、稅務、海關、工商、質監、環保、食品藥品安全等信息資源力量，注重引入行業協會等社會力量開展第三方評估，打造非公有制企業誠信體系，建立健全失信主體懲戒機制，促進誠信經營，為企業融資奠定信用基礎。

四、進一步鼓勵非公有制企業自主創新

9.加大技術指導和資金支持。將符合產業政策、產業關聯度大、市場前景好的非公有制企業技術改造項目納入全區重點技術改造或重大科技攻關工程項目，給予技術指導和資金支持；支持非公有制企業參與重大科技計劃項目和技術攻關，幫助有條件的非公有制企業建立工程技術研究中心、企業技術中心、研發中心，提高企業技術水平和研發能力。

10.支持增加研發投入。開展創新型企業建設工作，鼓勵非公有制企業創建國家級和自治區級創新型企業；對非公有制企業擁有自主知識產權和核心技術可迅速做大或帶動產業發展的產品或項目予以扶持，加快科技成果轉化；對非公有制企業研發機構在承擔國家科技任務、人才引進等方面與公辦研發機構實行同等的支持政策；引導非公有制企業加大技術改造投入，將符合產業政策、方向的非公有制企業技術改造項目納入重點技術改造項目，給予貸款貼息扶持。11.扶持內部創新。實施非公有制強優企業培育計劃，集中優勢資源培育一批具有發展潛力的非公有制強優企業；支持科技創新、管理創新、產品創新和商業模式創新，增強核心競爭力，引導和鼓勵非公有制企業樹立質量品牌意識，積極注冊商標和爭創自治區著名商標、中國馳名商標。鼓勵和支持非公有制企業在境外注冊商標和申報知識產權。

12.扶持非公有制企業合作發展。進一步完善和落實小微型企業支持扶持政策，推動非公有制企業發展壯大；推動自治區非公有制企業加強與國內外企業合作，開拓市場，共同發展，做大做強。

五、進一步健全財政稅收土地政策體系

13.繼續加大財政扶持力度。提高財政資金的使用效率，充分發揮其引導拉動作用。自治區工業和信息化發展、戰略性新興產業發展、北部灣經濟區重大產業發展、中小企業發展、科技研發和創新等專項資金，要對非公有制經濟發展給予傾斜支持，逐年提高對非公有制經濟的扶持比重。各市、縣(市、區)政府用于扶持非公有制經濟的資金也要在現有基礎上逐年增加規模，不斷加大扶持力度。通過貸款貼息、“以獎代補”、股權投資等方式，支持非公有制經濟產業重點項目建設、產業升級、節能減排、技術研發及產業化、市場開拓、信用擔保、規劃編制、人才隊伍建設等。

14.積極促進創業投資產業發展。按照自治區有關政策規定，繼續安排專項資金注入自治區政府創業投資引導基金，主要通過參股方式，扶持創業投資企業發展，重點引導創業投資企業投向符合自治區產業政策的處于種子期、初創期的科技型、創新型中小微型企業。

15.加大企業稅收優惠支持。從2013年1月1日至2017年12月31日止，對新辦的以國家鼓勵類產業項目為主營業務的非公有制企業，自取得第一筆主營業務收入所屬納稅起，給予5年免征地方分享部分的企業所得稅優惠；從2013年1月1日起新辦并經認定為高新技術的非公有制企業，減按15%稅率征收企業所得稅后，自認定(復核)批準的有效期當年起3年內，予以免征企業所得稅地方分享部分；自2013年8月1日起，對增值稅小規模納稅人中月銷售額不超過2萬元的企業或非企業性單位，暫免征收增值稅；對營業稅納稅人中月營業額不超過2萬元的企業或非企業性單位，暫免征收營業稅。

16.加大城鎮土地使用稅、房產稅支持力度。非公有制企業經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免征城鎮土地使用稅5年，第6年至第10年減半征收；對國家撥付事業經費和企業辦的各類學校、托兒所、幼兒園自用的房產、土地，免征房產稅、城鎮土地使用稅；落實民辦學校法人財產權，減免資產過戶費用和服務性收費。

17.加大用地支持力度。非公有制企業投資符合國家產業發展方向、技術含量高、產業帶動性強的項目和投資1億元人民幣以上、每畝投資強度500萬元人民幣以上的項目，優先統籌安排新增建設用地指標。非公有制企業投資現代農業示范基地、生態經濟林示范基地、養生農業種植基地等重大農業產業化項目在符合土地利用總體規劃，不改變原土地現狀和用途情況下，鼓勵采取向農村集體經濟組織租賃、入股方式使用土地；屬于特別重大產業項目并且確需征收集體土地的，經報自治區人民政府批準同意，其用地可采取“只征不轉”的方式辦理用地審批手續。非公有制企業投資的使用國有未利用地，且前期開發由土地使用者自行完成的工業項目用地，其工業用地出讓金最低標準可區別情況按《全國工業用地出讓最低價標準》的15%-50%執行。

18.優化支持供地方式。非公有制企業參與城市基礎設施、公益性科技和非營利性教育、文化、衛生、社會福利、體育等社會公益事業建設，其項目用地符合《劃撥土地目錄》的，可采取劃撥方式供應；對屬于依法應當有償使用的土地，除房地產用地開發外，可以采取租賃方式供應；實行用地辦理“綠色通道”制度，對非公有制企業投資的重大項目用地，及時受理，及時審查，特事特辦。對急于用地建設的基礎設施項目，國土資源部門主動協助項目業主辦理控制性單體工程審核審批和先行用地手續，確保項目用地及時落實。

六、進一步優化非公有制經濟發展軟環境

19.支持非公有制經濟集聚吸引人才。認真落實各類人才進入非公有制企業的教育培訓、就業創業、社會保險等政策，完善教育、培訓、就業、社會保障等支持政策，繼續執行關于在自治區重點工業園區內降低企業繳費費率的政策；鼓勵支持非公有制企業引進區外優秀人才，建立院士工作站、博士后科研工作站；加強非公有制企業家隊伍建設，定期組織非公有制企業經營管理人員和創業者開展管理提升培訓；非公有制企業的職稱申報及評定與公有制企業享有同等待遇，將非公有制企業的各類人才納入享受政府特殊津貼人員、自治區學術技術帶頭人及后備人選等優秀人才選拔培養范圍。

20.完善非公有制經濟產權保護制度。非公有制經濟財產權不可侵犯；全面清理和整頓涉及非公有制企業的收費，嚴格規范執收行為，除法律、法規和省級以上人民政府批準的行政事業性收費外，任何部門無權制定行政事業性收費項目，凡未按規定權限和程序批準的行政性收費項目和政府性基金項目，均一律取消；非公有制企業除依法繳納稅費和依法接受監管外，不再承擔其他社會負擔；嚴格查處亂收費、亂罰款、亂攤派等各種侵權行為，切實保護中小企業及其職工的合法權益。

21.實行掛鉤幫扶制度。建立各級領導、部門和干部與非公有制企業的聯系幫扶制度，對非公有制領軍企業、骨干企業和成長型企業實行掛鉤服務；對經營困難企業、弱勢企業實行掛鉤幫扶，幫助企業解決不同發展階段的具體問題，促進企業進一步發展壯大。

22.建立維權舉報制度。由各級監察機關設置的12388舉報電話負責非公有制企業對紀檢監察對象違法行為的舉報。要及時接聽答復企業訴求，對查實的違紀違法案件，依法懲處；實行非公有制企業評價部門單位服務質量制度，把各職能部門為非公有制企業服務的效率和質量作為評價的重要內容。對于違規檢查行為，相關部門予以通報批評。

23.加強對非公有制經濟的統計監測工作。統計部門要建立健全系統科學的非公有制經濟統計體系，準確反映非公有制經濟的運行情況；投資主管部門、行業管理部門及行業協會要切實做好非公有制經濟的監測和分析，及時把握非公有制經濟動態。

24.加強服務機構建設，強化督促考核。引導和支持各類中介服務機構，開展信息、培訓、技術、創業、投融資、質量檢驗、企業管理咨詢等服務；調整充實或組建自治區、市、縣(區)三級非公有制經濟工作領導小組及其辦公室，切實保障機構、人員和經費，明確各成員單位工作職責，強化服務非公有制經濟發展職能；每年對地級市和自治區相關部門支持服務非公有制經濟發展進行工作考核，并將考核結果納入領導干部業績評價。

25.營造良好氛圍。加強對非公有制經濟發展相關法律、政策的宣傳和解讀力度，提供“一站式”服務，開辟“綠色通道”，及時客觀公正宣傳非公有制經濟發展的積極作用；宣傳非公有制企業的先進典型，總結介紹各地的好經驗、好做法。

各級各部門要根據本意見，按照“定目標、定事項、定責任、定時間、定結果”的要求，制定實施細則并發布項目；需要配套政策的，要抓緊制定出臺，確保政策落到實處。