第一篇：湖北住宅專項維修資金管理辦法

湖北省住宅專項維修資金管理辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為了加強對住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的監督管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用，及時進行維修和更新、改造，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《湖北省物業服務和管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我省行政區域內商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用和監督管理。

集中建設的拆遷安臵房屬于商品住宅范疇，應按照本辦法交存維修資金。

集中建設的保障性住房等政策性住房應由建設投資人或所有權人參照本辦法建立和使用維修資金，以解決住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造問題。商品住宅小區內配套建設的保障性住房等政策性住房應與商品住宅一樣交存維修資金。第三條 本辦法所稱的維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

業主既是維修資金申請和使用的權利人，也是維修資金申請和分攤使用的責任人。發生應申請和使用維修資金情況時，不得拒絕申請和分攤使用。

第四條登記有使用受益人的地下工程（含人防工程）及其專用附屬設施設備不屬于本辦法所指的住宅共用部位和共有設施設備。其維修和更新、改造由登記使用受益人承擔。地下工程（含人防工程）與住宅業主有共用部位和共用設施的，由登記使用受益人按面積比例與住宅業主共同承擔。登記使用受益人將使用受益權轉讓他人的，實際使用人連帶承擔維修和更新、改造責任。根據相關規定或合同約定屬于專營單位負責維修的供水、排水、供電、供氣、供暖設施設備和通信、寬帶、有線電視等設施設備不屬于本辦法所指的共有設施設備。其維修和更新、改造由專營單位承擔。

第五條維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

第六條 省房產行政主管部門會同省財政行政主管部門負責全省維修資金的指導和監督工作。

設區的市房產行政主管部門會同同級財政行政主管部門負責本行政區域內維修資金的指導和監督工作。

縣（含縣級市，下同）房產行政主管部門負責本轄區內維修資金的交存、使用的管理工作。

區房產行政主管部門可根據上級行政主管部門授權具體負責本轄區內維修資金交存、使用的管理工作。

設區的市、縣房產行政主管部門可根據工作需要，設立維修資金管理機構具體負責維修資金的日常管理工作。

市、縣財政、審計主管部門按照各自職責負責維修資金的財務監督和審計監督工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府配合房產行政主管部門監督指導業主大會、業主委員會和業主使用維修資金的活動。

維修資金的使用申請人及維修單位對維修資金使用行為向維修資金使用受益范圍內的業主共同承擔責任。第七條維修資金管理機構應當建立公開電話、網站，開發使用維修資金業務網絡平臺、業主查詢和表決系統、移動終端APP等信息化媒介，便利業主查詢和使用表決，并接受社會和媒體監督，提高維修資金使用和監督管理效率。

第二章 交 存

第八條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅物業區域內的非住宅或者住宅物業區域外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于售后公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存維修資金。

第九條商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地同類建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％。

第十條集中建設的保障性住房等政策性住房建立和使用維修資金的標準和方式，由當地人民政府房產行政主管部門確定。

第十一條 物業區域內的全體業主，包括住宅物業和非住宅物業的業主，應當按照本辦法的規定交存維修資 金，用于其受益范圍內的住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，并按其專有部分面積比例分攤使用。

物業區域內房屋權屬登記為一個業主所有的非住宅獨幢物業，且與住宅物業及其他物業無連接、無共用部位和共用設施設備，自行負責維修和更新、改造的，可以不交存維修資金。

開發建設單位自持的物業，進行不動產權屬登記或開始實際使用的，屬于本辦法所指業主，應交存維修資金。開發建設單位自持的獨幢物業，且與物業區域內住宅及其他物業無連接，無共用部位和共用設施設備的，自行負責維修和更新、改造的除外。

第十二條出售公有住房的，售房單位按照未配臵電梯的多層住宅不低于售房款的20％、配臵電梯的高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取維修資金；購房業主按照所擁有住宅的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

第十三條市、縣房產行政主管部門應當根據當地實際情況，在本辦法規定的范圍內合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。交存標準公布前應當報上一級房產行政主管部門備案。

第十四條買受人在辦理商品房交付手續成為業主前，應當將首期維修資金存入維修資金專戶，憑省級財政部門 統一監制的住宅專項維修資金專用票據辦理商品房交付手續和權屬登記手續。開發建設單位應當在銷售時書面告知、合同中約定買受人按相關規定交存維修資金，并督促買受人交存。

開發建設單位自持的物業，應向房產行政主管部門備案。按照本辦法規定應當交存維修資金的，開發建設單位應當在辦理產權初始登記或開始實際使用前交存維修資金，并可從預售資金中劃轉。未按規定交存的，不得辦理產權初始登記手續和轉讓手續。

買受人未按照本辦法規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得向其交付房屋。違規交付的，由開發建設單位承擔交存責任。

本辦法實施前未按規定交存維修資金的物業，不得辦理產權登記手續和轉讓手續。

第十五條按規定應交存維修資金的，不得免交、少交和緩交。在本辦法實施以前發生免交、少交和緩交情況的，房產行政主管部門和維修資金管理機構應當監督相關單位和業主限期交存。

第十六條業主大會成立前，以及業主大會成立后未決定自行管理維修資金的，維修資金由市、縣房產行政主管部門代管，并監督指導維修資金管理機構按照資金存放管理的相關規定，通過規范程序，采取競爭性方式或集體決 策方式確定維修資金的專戶管理銀行，開立維修資金專戶，簽訂維修資金存款協議并向社會公布。

業主大會決定自行管理維修資金的，業主委員會應按照相關規定以業主大會名義在維修資金管理機構確定的維修資金的專戶管理銀行開設維修資金專戶，專門用于維修資金的收儲和使用管理，并接受維修資金管理機構的監督。

維修資金專戶下以物業管理區域為單位設總賬，按房屋戶門號設分戶賬。建設單位交存的維修資金記入總賬，不計入分戶賬。業主交存的維修資金在計入總賬的同時記入分戶帳。維修資金存儲產生的利息對應入賬。

儲存出售公有住房劃轉的維修資金，一個物業管理區域內包含兩個以上原公有住房售房單位物業的，售房單位交存部分按售房單位設分賬，業主交存部分按房屋戶門號設分戶賬。

維修資金自存入維修資金專戶之日起，按中國人民銀行規定和存儲協議約定的利率計息，并約定結息日。

第十七條 市、縣房產行政主管部門應當加強專戶管理銀行服務質量的考核。

第十八條業主分戶賬內的維修資金余額不足首期交存額30％的，維修資金管理機構應當采取適當方式公告續交事項，相關業主應當及時續交。續交后的維修資金余額不低于首次交存維修資金的金額標準。由維修資金管理機構代管維修資金的，續交的具體管理辦法由所在地市、縣級房產行政主管部門會同同級財政行政主管部門制定。

由業主大會自行管理維修資金的，續交方案由業主大會根據當地相關規定制定，維修資金管理機構負責監督指導。

第十九條本辦法實施前，未建立維修資金的物業服務項目，應當按本辦法的規定和物業所在地市、縣級房產行政主管部門核準的標準進行補建。

出售公有住房售房時未提取或者未足額提取維修資金的，售房單位應當按照規定補提；業主未交存的，應當按本辦法的規定和物業所在地市、縣級房產行政主管部門核準的標準補交。

續交、補交的維修資金應一次性交存。

未按規定交存、續交和補交維修資金的，維修資金管理機構有責任督促責任人交存、續交和補交。業主委員會有責任和權利督促責任人交存、續交和補交。利益相關的業主有權利依法要求責任人交存、續交和補交。

第二十條未按本辦法規定及時交存、續交、補交維修資金的業主，其相關拒交、滯交情況納入個人征信系統。

第二十一條收取維修資金，應當出具由省級財政部門統一監制的物業專項維修資金專用票據。

第三章 使 用 第二十二條維修資金只能專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十三條維修資金可以授權使用、即時使用和應急使用。

第二十四條 授權使用是指業主委員會組織召開業主大會，一次表決通過維修項目及維修方案和預算，由在任期內的業主委員會或其授權委托的物業服務企業負責組織實施維修、更新和改造的維修資金使用方式。

授權使用應符合以下條件：

（一）業主委員會任期內可以預見發生和已經發生的、以維持物業使用質量和延長物業使用有效周期為目的的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造；

（二）根據共用部位和共用設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況編制了具體維修方案和預算；

（三）物業區域內全體業主受益的維修事項；

（四）授權業主委員會在任期內組織實施或委托物業服務企業實施。逾期未實施的不得實施；

（五）維修資金使用計劃報維修資金管理機構備案。第二十五條即時使用是指由全體業主或受益范圍內的業主在發生需要使用維修資金情況時，表決通過的一次性使用維修資金的使用方式。

即時使用應符合以下條件：

（一）已經發生或短期內可預見發生的，以恢復、維持和提升物業使用質量為目的的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。

（二）沒有授權使用計劃或授權使用計劃以外的維修事項；

（三）有具體的維修方案和預算，全體業主受益的，已由全體業主表決通過；部分業主受益的，已經受益業主表決通過；

（四）即時使用可以是一個維修項目，也可以是數個維修項目。

第二十六條應急使用是指物業區域內發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行的維修、更新和改造的緊急情況，采取應急維修措施前不用表決、事后公示的維修資金使用方式。

發生緊急情況時，業主應自行承擔分攤使用維修資金的責任。

緊急情況包括：

（一）電梯故障；

（二）消防、供電、供水、排水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患；

（三）屋面、外墻滲漏；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件脫落松動，玻璃幕墻炸裂；

（五）其他發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

第二十七條發生第二十六條規定的情況時，維修資金的使用按照以下程序辦理：

（一）業主委員會、物業服務企業或者利害相關業主應當作為維修資金使用申請人、責任人，向維修資金管理機構提出書面申請。應進行檢測、鑒定的，需提交相關檢測鑒定機構出具的書面檢測鑒定意見。上述使用申請人不履行申請使用義務的，經街道辦事處、鄉鎮人民政府審核認定，社區居民委員會可作為申請使用人，并在物業區域范圍內向業主公告。

（二）維修資金管理機構收到申請后立即組織相關單位和業主委員會、物業服務企業、利害相關業主現場勘察。

（三）經勘察需要維修的，維修資金管理機構應當通知業主委員會、物業服務企業或者利害相關業主立即組織維修，并在勘察確認后三個工作日內將核實的維修費用不低于百分之五十直接劃轉到維修單位，維修單位應當立即 組織搶修。業主委員會、物業服務企業或者利害相關業主立不履行組織維修義務的，社區居民委員會應組織維修。

（四）維修項目竣工后，維修資金使用申請人應負責依法組織驗收。驗收合格后，維修資金管理機構應當將維修情況在物業管理區域內適當位臵公示七日，公示期滿后，維修資金管理機構將維修費用應付余額直接劃轉到維修單位。根據相關規定和維修合同約定應保留維修保修金的，可保留在維修資金專戶內，或按業主大會的決定保留。

第二十八條 由業主大會自行管理維修資金的，發生第二十六條規定情形時，物業服務企業或者利害相關業主應當報業主委員會確認，由業主委員會按照核實維修費用的百分之五十預先撥付到維修單位。維修單位應當立即組織搶修。維修項目竣工后，業主委員會應當將維修情況在物業管理區域內適當位臵公示七日，公示期滿后無異議的，將維修費用應付余額劃轉到維修單位。

第二十九條發生第二十六條規定情形時，業主委員會、物業服務企業或者相關業主未及時實施維修、更新和改造的，物業所在地縣級房產行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代修，維修、更新和改造費用從維修資金專戶中列支，維修資金管理機構負責分攤到受益范圍內業主的分戶賬中。第三十條 應急維修工程首期費用撥付后，維修資金使用申請人應當負責將維修方案、工程審價報告、工程驗收合格證明、涉及戶數和分攤方案等在小區內明顯位臵進行不少于七日的公示。

相關業主在公示期內提出異議的，由異議人與組織維修單位協商解決。協商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第三十一條 維修資金使用的表決除采用全體業主或受益范圍內的業主“雙三分之二”表決通過的形式外，還可以采用管理規約和業主大會議事規則中已明確約定和規定的以下幾種形式：

（一）委托表決：業主將一定時期內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業主委員會或者業主代表行使；

（二）集合表決：業主大會對特定范圍內的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用；

（三）默認表決：業主大會約定將未參與投票的業主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數計入已投的贊成票；

（四）異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。第三十二條業主大會和業主關于使用維修資金的表決可以采用書面征求意見的投票表決形式，也可以由通過實名認證后的業主在維修資金管理部門或機構建立和管理的網絡平臺或移動終端APP平臺上投票表決。維修資金管理部門或機構負責審核確認網絡平臺或移動終端APP平臺上的表決信息并轉換成書面材料存檔。

第三十三條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由受益范圍內的業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，業主管理規約有約定的，從其約定。業主大會議事規則有規定的，從其規定。

受益范圍是全體業主的，由全體業主分攤，包括小區道路、圍墻、照明系統、監控系統、門禁系統等。受益范圍是幢或單元業主的，由該幢或單元業主分攤，包括電梯、屋頂墻面滲漏等。

已交存維修資金的，應由業主分攤的費用從業主分戶賬中列支。業主分戶賬面余額不足以支付分攤費用的，由該業主補足。

未交存維修資金的，分攤費用由該業主直接支付。拒絕交存或直接支付的，維修資金管理部門和機構應積極引導和支持、幫助業主委員會或有利害關系的業主通過法律途徑依法追繳。

第三十四條一次使用維修資金五萬以上或單項使用維修資金三萬以上的，應當經具備相應資質的工程造價咨詢 機構審核。鼓勵公開招投標方式選聘維修單位，引導第三方專業機構參與工程監理和驗收。審價、監理、驗收費用列入維修和更新、改造成本。

組織維修單位應根據合同，在維修、更新、改造工程保修期內留存質量保證金。

第三十五條業主委員會作為維修資金使用申請人的，即是維修資金使用的責任人。業主委員會及參與組織維修活動的委員對維修資金使用的真實性、合理性和有效性負責。

沒有成立業主委員會或業主委員會不履責的，社區居民委員會應在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，代為履行業主委員會職責。

全體業主或受益范圍內的業主也可以委托一名或數名業主代表或物業服務企業作為維修資金的使用申請人，接受委托的業主和物業服務企業也是維修資金使用的責任人。

維修資金的管理部門或機構，應積極主動的向業主委員會和業主宣傳維修資金使用的相關規定，提供申請使用維修資金相關手續和資料的格式文本。

第三十六條 維修資金劃轉業主大會管理的，業主大會應制定具體的使用管理辦法，相關管理辦法應符合維修資金管理的相關規定。

第三十七條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關專業經營單位承擔供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備維修、養護費用的；

（三）列入房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；

（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；

（五）根據有關法律法規規定及物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。

因不可抗力或由第三方責任人或不明責任人造成住宅共用部位和共用設施設備需要緊急維修和更新、改造的，經維修資金管理部門和機構審核同意，可參照應急維修資金使用方式處理。事后由業主委員會或有利害關系的業主向第三方責任人依法追償，追償的資金應返還至維修資金賬戶。

第三十八條在保證維修資金正常使用的前提下，維修資金管理機構可以按照國家有關規定將維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發行的國債等，確保資金的安全和保值增值。

第四章 監督管理

第三十九條市、縣及經授權的區房產行政主管部門和維修資金管理機構在維修資金的使用過程中監督職責包括：

（一）對維修資金使用申請人的資格及手續審查，市、縣及經授權的區房產主管部門組織代修的除外。維修資金使用申請人包括業主委員會、受益范圍內業主委托的業主代表、物業服務企業、社區居民委員會。

（二）對維修資金使用方案業主表決程序及結果的形式審查，包括全體業主表決、受益范圍內的業主表決。應急維修的除外。

（三）維修資金使用方案等相關公示公告的審查。

（四）維修合同、協議的形式審查。

（五）竣工驗收及結算相關手續資料的形式審查。

（六）根據相關規定應進行的審查。

市、縣及經授權的區房產行政主管部門對維修資金的使用申請進行形式要件審查并備案，備案情況應在物業區域內向業主公示，有相關管理網絡的，應同時在網絡公示。

第四十條市、縣及經授權的區房產行政主管部門和維修資金管理機構對維修資金使用申請人和維修單位提供的手續資料，負責進行形式要件審查。認為有必要的，可要求維修資金使用申請人和維修單位提供的詳細準確的證明 材料。應急維修及其他重大復雜的維修，應進行現場勘察，可委托專業機構出具鑒定審核意見并作為審查依據。

維修資金使用申請人對其提交的手續資料（包括使用申請表、業主表決資料、公示公告、合同等）的真實性、合理性、準確性和有效性負責。

維修單位對維修活動的真實、有效和驗收合格負責；對維修資金使用的真實性、合規性對業主委員會和分攤維修資金的業主直接承擔責任。

第四十一條業主大會成立前，維修資金應存入當地維修資金專戶管理銀行的維修資金專戶中，由維修資金管理機構統一代管。

第四十二條 業主大會成立后，經業主大會表決通過，業主大會可在當地維修資金專戶管理銀行開設維修資金賬戶，并報所在地維修資金管理部門或機構備案。

物業區域發生變動、業主委員會換屆委員發生變化需要變更管理信息資料的，業主委員會應持相關手續到維修資金管理機構和專戶管理銀行辦理維修資金賬戶的有關變更手續。

市、縣及經授權的區房產行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處應當加強對劃轉后維修資金管理、使用的指導和監督。

市、縣房產行政主管部門應當制定業主大會自行管理維修資金的具體辦法。第四十三條業主大會自行管理維修資金的，業主委員會應當向維修資金管理部門和機構提交以下材料：

（一）維修資金自行管理申請表；

（二）業主大會同意自行管理維修資金的表決結果；

（三）維修資金管理方案；

（四）業主管理規約；

（五）參與財務管理的業主委員會成員或者聘用財務管理人員的財會專業技能的證明材料；

（六）房產行政主管部門認為必要的其他材料。第四十四條維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修費用只能支付到約定的維修單位賬戶中。

第四十五條維修資金應當建立公示和查詢制度，接受業主委員會、業主對維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第四十六條維修資金管理部門和機構代管維修資金的，每月與維修資金專戶管理銀行核對維修資金賬目，并將下列情況每年至少向全體業主公布一次：

（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生物業維修、更新、改造的項目和費用以及按幢、單元、戶分攤情況；

（三）業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關維修資金使用和管理的情況。業主大會自行管理維修資金的，由業主委員會負責公布。

維修資金管理機構應接受維修資金管理、使用情況的年度審計，會計師事務所應由主管部門通過政府采購統一選取。年度審計及會計師事務所選取情況應及時對外進行公示。

第四十七條業主對維修資金公布的情況有異議的，可以要求復核。維修資金管理部門和機構、業主委員會應當自收到復核申請之日起七個工作日內予以答復。

業主對業主委員會復核答復有異議的，可以申請設區的市、縣維修資金管理部門和機構復查；對設區的市、縣維修資金管理部門和機構復核答復有異議的，可以申請設區的市、縣市房產行政主管部門復查。設區的市、縣房產行政主管部門、維修資金管理部門和機構應當自收到復查申請之日起七個工作日內予以答復。

第四十八條業主轉讓房屋時，未繳納該房屋維修資金或者其分戶賬內的維修資金余額不足首期交存額30％的，應當在辦理房屋轉讓手續前按照規定補交、續交。

房屋轉讓時，該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。第四十九條 房屋滅失的，業主交納的維修資金結余部分按照產權關系返還相應業主；出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第五十條維修資金管理機構，應當依法接受審計機關、監察機關的監督。

維修資金收支財務管理、會計核算制度執行情況以及專用收據的購領、使用、保存、核算管理，應當依法接受財政部門監督。

對業主大會自行管理的維修資金進行審計的，審計費用從維修資金的利息收入中支出。

第五十一條對于違反本辦法規定的單位和個人，由相關主管部門責令改正，并依據有關法律法規進行處理處罰；情節嚴重的，依法追究刑事責任。

第五章 附則

第五十二條市、縣房產行政主管部門可根據本辦法規定，結合當地實際，制定具體的實施辦法。

第五十三條本辦法自201年月 日起施行。

第二篇：住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據中華人民共和國《物權法》、國務院《物業管理條例》、《甘肅省物業管理暫行辦法》、住房和城鄉建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》及《××市物業管理實施辦法》等法

律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 ××市行政區域內建設的商品房、經濟適用房、集資房、已售公有住房及出售了共有產權的廉租房的住宅專項維修資金的交存、管理、使用和監督，均適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指由業主和建設、開發單位交存的專項用于住宅共用部位、共用設施設備在保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第四條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第五條 住宅專項維修資金實行統一交存、專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的管理原則。

第六條 市建設行政主管部門會同財政主管部門負責全市住宅專項維修資金的交存、使用、監督、管理活動的業務指導。

按照屬地管理原則，各縣(區)建設（房地產）行政主管部門會同同級財政主管部門具體負責本行政區域內住宅專項維修資金的交存、使用、監督和管理。街道、社區組織要配合開展住宅專項維修資金的收繳、使用和管理工作。

市住房公積金管理中心及其縣（區）所屬機構受市建設行政主管部門委托，作為住宅專項維修資金專戶管理單位,負責××市范圍內住宅專項維修資金的統一交存和會計核算。

第二章 交存

第七條在市、縣（區）城市、建制鎮和未設鎮建制的工礦區范圍內的商品住宅、已售公有住宅、集資建設的住宅、經濟適用住房、出售了共有產權的廉租房、住宅小區內的非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅及已建成投入使用且存在兩個或兩個以上產權人的其他非住宅，都應當交存住宅專項維修資金。

第八條住宅專項維修資金交存標準:

本辦法實施前，已按原有政策規定建立了住宅專項維修資金制度的，按原政策規定標準執行,并由代收單位將代收的住宅專項維修資金交存到建設行政主管部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶。

本辦法實施后的新建項目，業主交存首期住宅專項維修資金的標準為：業主所有物業的建筑面積×住宅建筑安裝工程平均每平方米造價×5%。其中，住宅建筑安裝工程每平方米造價磚混結構暫按800元計算，框架結構按1000元計算，以后可根據建筑安裝工程造價成本變化，由市建設局提出意見，經市政府審定，適時調整。

第九條 房改房在出售時，由售房單位提取的住宅專項維修資金，按原規定存入財政部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶，按原規定進行管理；破產、改制企業集資房所提留的住宅專項維修資金也要存入住房公積金管理機構開設的維修資金專戶，納入統一監督管理。

第十條 新建立的住宅專項維修資金由房地產開發企業代收, 并在辦理房屋所有權初始登記時，一次性將代收的住宅專項維修資金交存到建設（房地產）行政主管部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶。

第十一條 建設、開發單位自用、出租商品住房的，在辦理房屋產權證書時，應按照第八條規定的標準將維修資金交存至建設（房地產）行政主管部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶。

第十二條 本辦法實施前，凡普通商品房、集資房、經濟適用房、共有產權廉租房、與住宅小區關聯的非住宅物業的業主，未交存住宅專項維修資金的，業主應自本辦法實施之日起，按第八條第二款規定的標準，由建設行政管理部門和街道、社區組織協助督辦，由業主委員會和物業服務企業負責向業主收繳，在兩年內一次或分批次將首期維修資金交存至建設（房地產）行政主管部門在住(來源：好范文 http://www.tmdps.cn/）房公積金管理機構開設的維修資金專戶。

房改房和破產、改制企業的集資房的業主，未提留住宅專項維修資金的，也要按照本條規定交存維修資金。

第十三條 住宅專項維修資金的續籌：

住宅專項維修資金

第三篇：廣西壯族自治區《住宅專項維修資金管理辦法》

廣西壯族自治區《住宅專項維修資金管理辦法》

實施 細 則

第一條 為了規范住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備維修、更新、改造，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物業管理條例》（國務院令〔2007〕54號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部財政部令〔2007〕165號），結合本自治區實際，制定本實施細則。

第二條 本自治區城市、鎮規劃區內具有共用部位、共用設施設備的居民住宅、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅的住宅專項維修資金交存、使用、管理和監督，適用本細則。

第三條 自治區住房和城鄉建設行政主管部門負責指導、監督本自治區行政區域內住宅專項維修資金的管理工作。市、縣房產行政主管部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的管理工作。

財政、審計部門按照各自職責做好住宅專項維修資金監督工作。第四條 市、縣級人民政府建設（房產）主管部門可以設立或指定一個住宅專項維修資金管理機構（以下簡稱“管理機構”），承辦住宅專項維修資金的歸集、使用、核算、監管等工作。

住宅專項維修資金管理機構的管理經費可以行政撥款或經財政部門核定后在住宅專項維修資金的增值收益中列支，并與住宅專項維修資金分賬核算。

第五條 住宅專項維修資金的交存標準由市、縣房產行政主管部門根據國家有關規定和住宅結構、電梯配備等情況確定和公布，并適時調整。

住宅專項維修資金交存標準確定前，應當公布草案、召開座談會和論證會，廣泛征求住宅業主、物業服務企業和物價、建筑工程造價等方面的意見。

第六條 開發建設單位應當在商品房銷售合同中以專門條款與購房人約定住宅專項維修資金有關事項。條款內容應包括住宅專項維修資金的交存數額、交納方式等。

業主在辦理房屋入住手續前將首期住宅專項維修資金存入住宅維修資金專戶。未按規定交存首期住宅維修資金的，開發建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。第七條 房屋所有權轉讓時，該房屋的住宅專項維修資金余額隨房屋所有權同時轉移。

產權登記機構在辦理產權過戶時，應當向當事人說明維修資金結余和轉移事宜，并出具有關憑證。

第八條 業主交存的住宅專項維修資金的存儲利息應當按同期銀行存款利率計息到戶。住宅專項維修資金的增值收益，應當按住宅面積分配并記賬到戶。

第九條 住宅共用部位和共用設施設備的經營收益以及共用設施設備報廢的殘值收益，應當作為專項維修資金滾存使用，可以納入全體業主的分戶賬，也可以單獨設賬，按照業主大會的決定，統籌用于物業管理區域共用設施設備的維修養護。

第十條 收取住宅專項維修資金應出具由自治區財政部門統一監制的住宅專項維修資金票據。

第十一條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照國家財政部和自治區財政廳的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第十二條 房產行政主管部門應當建立健全住宅專項維修資金檔案資料管理制度。第十三條 業主大會成立后，業主大會決定不再委托管理機構代管住宅專項維修資金的，應依法召開業主大會，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并確定住宅專項維修資金帳戶管理責任人、有關管理辦法及應急支取預案、賬目管理單位等相關事項并形成決議。業主委員會持業主大會的有效決議等有關材料到管理機構辦理住宅專項維修資金劃轉手續。

第十四條 管理機構應在收到資金劃轉備案手續后10個工作日內通知專戶管理銀行開立業主大會住宅專項維修資金賬戶，將住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會住宅專項維修資金賬戶。專戶管理銀行應當分戶辦理業主住宅專項維修資金存儲卡并發給業主。管理機構將有關收支情況賬目移交給業主大會委托的賬目管理單位，所委托賬目管理單位的管理費用由業主大會決定。

第十五條 使用住宅專項維修資金應當由物業管理單位或相關業主提出使用方案，并經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。方案應當包括擬維修、更新、改造的項目名稱以及費用預算、維修時間、工期、費用分攤等內容。使用方案應當在物業管理區域明顯位置公示不少于5日。第十六條 物業管理單位或相關業主申請持住宅專項維修資金使用申請表、相關業主簽字同意的書面材料、使用方案、維修合同等材料，向管理機構申請使用住宅專項維修資金。管理機構應當在7個工作日內通知專戶管理銀行將所需維修資金劃轉至維修單位。

第十七條 住宅專項維修資金已經劃轉業主大會管理的，物業管理單位或相關業主持第十六條規定申請材料向業主委員會申請使用住宅專項維修資金。業主委員會應當將有關材料報管理機構備案。業主委員會持管理機構的備案證明和有關材料通知專戶管理銀行將所需維修資金劃轉至維修單位。

第十八條 發生以下緊急情況，需要立即進行維修、更新、改造的，由物業管理單位或者相關業主提出書面緊急報告，管理機構核實后通知專戶管理銀行直接預撥維修資金：

（一）共用供電、供水、供氣管線及其設備出現故障，但依法應當由供水、供電、供氣等單位維護的除外；

（二）房屋天面或者外墻嚴重滲水、漏水，但人為損壞的除外；

（三）電梯、消防、安防等設施出現嚴重故障；

（四）經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋；

（五）其他嚴重影響業主生活安全的緊急情況，或者法律、法規、規章和有關技術標準規定必須維修的情形。

維修結束經審計，發生的維修費用從維修涉及范圍內相關業主維修資金賬戶中列支并公示。

第十九條 維修、更新、改造項目的竣工決算，應當在物業管理區域明顯位置公示不少于5日，方可辦理結算。維修、更新、改造項目竣工決算超過費用預算20%或超出金額1萬元以上的，超出部分應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，并在物業管理區域明顯位置公示不少于5日。

第二十條 資金管理機構應當每年至少一次公布住宅專項維修資金的下列事項：

（一）維修資金交存、收益、使用和結存情況；

（二）列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主分戶賬中資金交存、收益、使用和結存情況；

（四）其他有關資金使用和管理的情況。

第二十一條 行政主管部門、資金管理機構及其工作人員違反本細則規定，有下列情形之一的，由有關機關對負有責任的主管人員和直接責任人員依法處理：

（一）未及時核準、撥付住宅專項維修資金；

（二）未履行管理職責，造成住宅專項維修資金流失；

（三）截留、挪用、侵占住宅專項維修資金；

（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。第二十二條 違反本細則規定，采取虛假方式騙取住宅專項維修資金的，由房產行政主管部門責令相關責任人退回；涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十三條 本細則下列用語的含義是：

（一）住宅專項維修資金，是指業主交存的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后物業服務合同約定以外的維修、更新、改造的資金。

（二）住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主共有的部位以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業區域服務的部位，主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

（三）共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主共有的附屬設施設備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業區域服務的設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調系統、避雷設施、安防監控設施、智能化系統和音樂背景系統、樹木、消防設施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第二十四條 本細則自2011年5月1日起施行。各市根據本實施細則出臺具體的操作辦法。本細則實施前未建立住宅專項維修資金的應當補建，具體辦法由各市制定。

第四篇：《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》

《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》

涉及開發商相關要點解讀

1.商品住宅的購房人應當在辦理房屋交付使用手續前交存首期住宅專項維修資金，交存的時間和方式由購房人與開發建設單位在商品房銷售合同中約定。

開發建設單位應當在辦理項目初始登記前按照物業總規模交存住宅專項維修資金。

解讀：為了規避部份業主不辦理兩證，從而不交納住宅維修基金的弊端，武漢市規定開發商售房時在合同中約定交房前購房人應當交存首期住宅專項維修資金。政策出發點較好，但方式有點強制，為購房者增加了購房成本，在一定程度上影響銷售。

2.初始登記時尚未售出的房屋，開發建設單位還應當作為業主交存首期住宅專項維修資金；房屋售出后，購房人應當向開發建設單位交納該住宅專項維修資金。

解讀：為了統一管理，在開發商辦理初始登記時，尚未售出房屋，開發商還應充當業主角色，交存首期住宅專項維修資金，待售后再由業主補給開發商。

3.購房人未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給購房人。

開發建設單位、購房人未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，房屋行政主管部門不得辦理房屋權屬登記。解讀：行政主管部門通過辦理房屋權屬登記的把控，強制開發商、業主落實此政策。從長遠來看，對業主是有利的，但短時間內，抵觸情緒會較強。

4.本辦法自2011年5月1日之日起施行。

解讀：本辦法雖規定施行日期，但武漢市房地產管理局（說法是自2011年8月1日后辦理商品房銷售許可證的項目，采用新版商品房買賣合同示范文本，才施行此辦法。前期辦證項目，仍按原版本商品房買賣合同文本執行，維修資金交存不受此辦法管理。

附：《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》

第一章 總則

第一條 為了加強本市住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》（國務院第504號令）、《武漢市物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令）等法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內商品住宅（含經濟適用住房、廉租住房等保障性住房）、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。

本辦法所稱住宅共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。

第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條 市房屋行政主管部門負責全市住宅專項維修資金的指導和監督工作，日常管理工作由市住宅專項維修資金管理機構承擔。

區房屋行政主管部門負責本轄區內住宅專項維修資金的交存、使用的管理工作。

財政、審計主管部門按照各自職責負責住宅專項維修資金的財務監督和審計監督工作。

第二章 交存

第六條 下列物業的開發建設單位和業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于售后公有住房的，售房單位也應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

第七條 商品住宅（含住宅小區內的非住宅或者結構與之相連的非住宅，下同）的首期住宅專項維修資金按照下列規定交存：

（一）開發建設單位按照物業總規模建安造價的1.5%（配置有電梯的按照2.5%）交存；

（二）購房人按照所擁有物業的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存金額為每平方米建安造價的5%。

市房屋行政主管部門應當根據市建設行政主管部門公布的建安造價確定、公布首期住宅專項維修資金的具體交存標準，并適時調整。

第八條 售后公有住房的首期住宅專項維修資金按照下列規定交存：

（一）購房人按照所擁有物業的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存金額為本市房改成本價的2%；

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條 市房屋行政主管部門應當會同有關部門根據商業銀行的服務質量等因素，確定本市住宅專項維修資金專戶管理銀行，并向社會公布。

住宅專項維修資金專戶應當在本市住宅專項維修資金專戶管理銀行開立。

第十條 商品住宅的購房人應當在辦理房屋交付使用手續前交存首期住宅專項維修資金，交存的時間和方式由購房人與開發建設單位在商品房銷售合同中約定。

開發建設單位應當在辦理項目初始登記前按照物業總規模交存住宅專項維修資金。

初始登記時尚未售出的房屋，開發建設單位還應當作為業主交存首期住宅專項維修資金；房屋售出后，購房人應當向開發建設單位交納該住宅專項維修資金。

第十一條 售后公有住房的購房人應當在辦理房改手續時交存首期住宅專項維修資金或者委托售房單位交存。

公有住房的售房單位應當自收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十二條 購房人未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給購房人。

開發建設單位、購房人未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，房屋行政主管部門不得辦理房屋權屬登記。

第十三條 業主大會成立前或者業主大會雖已成立但未要求劃轉住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金由市住宅專項維修資金管理機構在專戶管理銀行開立銀行專戶進行代管，實行專款專用。

開立商品住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。

第十四條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的公有住房的售房單位應當使用由財政部門統一印制的住宅專項維修資金專用票據。

第十五條 業主大會成立后，要求劃轉住宅專項維修資金的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意，并同時對以下事項進行表決：

（一）住宅專項維修資金專戶管理銀行的選定；

（二）住宅專項維修資金使用和賬目管理辦法；

（三）確定業主委員會主任為住宅專項維修資金管理責任人的決議；

（四）應急維修授權協議書；

（五）市房屋行政主管部門認為需要由業主大會確定的與住宅專項維修資金有關的其他事項。

業主大會通過關于上述事項的決議后，業主委員會應當到選定的專戶管理銀行開立業主大會住宅專項維修資金專戶。

第十六條 業主委員會應當在業主大會通過劃轉決議之日起10個工作日內，到區房屋行政主管部門申請辦理住宅專項維修資金劃轉手續，并提交業主大會關于本辦法第十五條所列事項的決議及專戶管理銀行開戶證明。

申請材料齊全的，區房屋行政主管部門應當自受理之日起10個工作日內報告市住宅專項維修資金管理機構；市住宅專項維修資金管理機構應當自收到報告之日起10個工作日內通知專戶管理銀行將該物業管理區域內的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會住宅專項維修資金專戶，并將有關賬目移交業主委員會。

第十七條 劃轉住宅專項維修資金時，業主委員會應當與開戶銀行、區房屋行政主管部門簽訂發生本辦法第二十八條第二款規

定的緊急情況時，同意區房屋行政主管部門組織代修并從維修工程涉及的業主交存的住宅專項維修資金中支付相應費用的授權協議書。

第十八條 住宅專項維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修和更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位或者物業服務企業賬戶中；用于支付評估、監理等費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的評估、監理單位賬戶中。

業主委員會不得擅自變更開戶銀行，確需變更的，應當經業主大會決定，注銷原銀行專戶，開立新專戶，并報區房屋行政主管部門備案。

第十九條 業主分戶賬中住宅專項維修資金余額不足首期應交存額30%的，應當按照業主大會決定的續交方案及時續交住宅專項維修資金。尚未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由市房屋行政主管部門會同市財政部門制定。

第三章 使用

第二十條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公

開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

業主不交存住宅專項維修資金的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

（二）樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕；

（三）樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標準、規范的規定值；

（四）建筑保溫層出現破損或者脫落，或者建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或者霉變；

（五）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；

（六）公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的；

（七）公共區域門窗或者窗紗破損的；

（八）住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。

第二十二條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：

（一）電梯及主要部件的維修或者更換；

（二）避雷設施不能滿足安全要求的；

（三）監控設施、消防系統出現功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的；

（四）樓內排水（排污）設備出現故障，排水管道漏水、銹蝕嚴重，排污泵銹蝕或者其他設備損壞的；

（五）水箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應當由供水企業承擔的除外；

（六）住宅共用設施設備需要維修和更新、改造的其他情形。

第二十三條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）屬全體業主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（二）屬單幢房屋內業主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（三）屬一個單元內業主共有的共用部位、共用設施設備，由單元內的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；屬單元內一側房屋業主共有的共用部位、共用設施設備，由該側房屋的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（四）相鄰業主共有部位的維修，由相鄰業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；

（五）與房屋結構相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關系的業主按照各自擁有車位的比例共同承擔。

業主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業主承擔。

第二十四條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案。沒有物業服務企業的，成立業主大會的由業主委員會提出使用方案，未成立業主大會的由社區居民委員會組織相關業主提出使用方案；使用方案應當包括申請使用專項維修資金的原因，維修和更新、改造部位、費用及組織方式等內容；

（二）業主委員會或者社區居民委員會應當組織住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占該范圍內建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主對使用方案進行表決，表決前應當將使用方案向住宅專項維修資金列支范圍內的業主公示，公示時間不少于7日；

（三）使用方案通過后，業主委員會或者社區居民委員會持住宅專項維修資金使用申請表、相關業主表決結果及其證明、使用方案及預算、施工合同等材料，向區房屋行政主管部門提出使用申請；

（四）區房屋行政主管部門自受理之日起10個工作日進行審核；經審核符合使用條件的，報告市住宅專項維修資金管理機構，市住宅專項維修資金管理機構自收到報告之日起3個工作日內向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（五）業主委員會或者社區居民委員會按照使用方案組織實施維修和更新、改造工程；

（六）工程驗收合格后，業主委員會或者社區居民委員會持下列材料向區房屋行政主管部門申請撥付維修和更新、改造費用的余額:

1.維修和更新、改造工程驗收單；

2.維修和更新、改造工程決算單；

3.維修和更新、改造工程的發票；

4.其他相關材料。

（七）區房屋行政主管部門自受理之日起10個工作日內進行

審核；經審核符合條件的，報告市住宅專項維修資金管理機構，市住宅專項維修資金管理機構自收到報告之日起3個工作內日向專戶管理銀行發出劃轉維修和更新、改造費用余額的通知。

第二十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案；

（二）業主大會依法通過使用方案；

（三)業主委員會持住宅專項維修資金使用備案表、使用方案及預算等有關材料報區房屋行政主管部門備案；區房屋行政主管部門發現不符合有關法律、法規、規章規定的，應當責令改正；

（四）業主委員會按照區房屋行政主管部門備案的使用方案組織實施維修和更新、改造工程，并通知專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位；

（五）工程竣工后，業主委員會在物業管理區域內公示工程質量驗收報告和維修費用決算情況。

第二十六條 鼓勵業主委員會或者社區居民委員會通過招投標選擇施工單位，業主委員會或者社區居民委員會可以聘請專業工程造價咨詢機構及工程監理機構對工程預算進行評估及對工程進行監理，相關費用從住宅專項維修資金中列支。

第二十七條 共同承擔住宅專項維修資金的業主，可以推薦代表或者聘請專業人員參與維修和更新、改造項目的方案制訂、組織實施、竣工驗收的監督管理。

第二十八條 發生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應當按照下列規定使用住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，由業主委員會或者社區居民委員會按照本辦法第二十四條第（三）項至第（七）項的規定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，由業主委員會按照本辦法第二十五條第（三）項至第（五）項的規定辦理。

前款所稱緊急情況包括：

（一）屋面防水損壞造成滲漏；

（二）電梯故障危及人身安全；

（三）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險；

（四）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備進行維修和更新、改造；

（五）危及房屋使用安全、影響業主正常生活的其他緊急情況。

第二十九條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，發生緊急情況且危及公共安全，物業服務企業或者業主委員會未按照規定對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，所在地的區房屋行政主管部門可以按照下列程序組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支：

（一）組織相關專業部門進行鑒定并出具鑒定報告；

（二）由社區居民委員會就工程事項出具相關證明；

（三）由具有相應資質的施工單位制作工程預算并經工程造價咨詢機構審定；

（四）區房屋行政主管部門組織施工單位進行搶修；

（五）區房屋行政主管部門會同相關業主對維修工程進行驗收后，將工程費用分攤至相關業主，并在該物業區域內公示7日；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，發生緊急情況且危及公共安全，物業服務企業或者業主委員會未按照規定對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，所在地的區房屋行政主管部門可以根據應急維修授權協議書按照前款規定的程序組織代修，維修和更新、改造費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

第三十條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共

用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第三十一條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，住宅專項維修資金可以按照國家有關規定用于購買國債。

不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于抵押、質押等擔保行為。

第三十二條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章 監督管理

第三十三條 房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時轉移，受讓方應當持相關材料到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中住宅專項維修資金余額不足首期應交存額30%的，受讓方應當在辦理分戶賬更名手續時按照規定續交住宅專項維修資金。

第三十四條 房屋滅失的，在辦理注銷登記時按照下列規定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；

（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬戶余額

返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十五條 市住宅專項維修資金管理機構在住宅專項維修資金劃轉業主大會前的代管期間，業主委員會在住宅專項維修資金劃轉業主大會后的自主管理期間，應當每年與專戶管理銀行至少核對1次住宅專項維修資金賬目。

第三十六條 專戶管理銀行應當定期向市住宅專項維修資金管理機構及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

市住宅專項維修資金管理機構及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十七條 市住宅專項維修資金管理機構在住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，業主委員會在住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，應當每年至少1次向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十八條 住宅專項維修資金在劃轉業主大會前代管期間的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

住宅專項維修資金在劃轉業主大會管理后，經業主大會投票通過，業主委員會可以聘請專業機構對住宅專項維修資金的管理和使用進行審計和監督，審計監督費用可從住宅專項維修資金中列支。

第三十九條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當按照財政部門的有關規定執行。

財政部門應當加強對住宅專項維修資金的財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第四十條住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第四十一條 市房屋行政主管部門應當會同市財政部門組織相關單位對商品住宅、已售公有住房住宅專項維修資金交存和使用情況進行檢查，逐步規范和完善住宅專項維修資金的使用和管理。

第五章 法律責任

第四十二條 開發建設單位違反本辦法規定將房屋交付給購房人的，由區房屋行政主管部門責令限期改正；逾期不予改正的，每套處以5000元以上30000元以下罰款。

第四十三條 違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，按

照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令）的規定予以處理。

第四十四條 違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的，按照《財政違法行為處罰處分條例》（國務院第427號令）的有關規定予以處理。

第四十五條 專戶管理銀行違反本辦法規定，未向繳存人出具維修資金繳存憑證，或者未履行資金支出規定程序而支出資金的，或者發現資金支出違反本辦法規定而未向市房屋行政管理部門及時報告的，市房屋行政主管部門可以單方取消與專戶管理銀行的資金代管協議，情節嚴重的，依法追究專戶管理銀行的法律責任。

第六章 附則

第四十六條 市房屋行政主管部門可以依據本辦法制定實施細則。

第四十七條 本辦法自2011年5月1日之日起施行。

市長

二0一一年三月二十五日

第五篇：靖江住宅專項維修資金管理辦法

靖江市住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總 則

第一條

為加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備維修和正常使用，維護資金所有人的合法權益，根據《江蘇省物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等法規規章，結合我市實際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于全市范圍內的商品住宅、售后公有住房的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新及改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

共用設施設備的除外；

（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存專項維修資金。

第十條

《江蘇省物業管理條例》（2013年5月1日）施行后受讓土地的所建住宅物業配置電梯的（含商住項目），開發建設單位應當在竣工驗收前按照建筑面積20元/平方米的標準，交存資金專項用于電梯、消防等設施設備更新和改造。配置電梯的單一產權獨立式住宅不交存電梯、消防設施設備專項維修資金。

第十一條

商品住宅或與之結構相連的非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存首期專項維修資金。普通住宅、商業用房、單幢住宅業主按50元/平方米交存，帶電梯的住宅、非住宅業主按90元/平方米交存。

第十二條

開發建設單位在申請房屋預（銷）售許可證時，按照以下標準繳納專項維修資金：開發項目總建筑面積5萬平方米以下（不含5萬）的由開發單位在辦理商品房預售許可證時全額代繳專項維修資金；開發項目總建筑面積5萬平方米及以上的由開發單位在辦理商品房預售許可證時繳納總費用的30％，在辦理商品房銷售許可證時繳納總費用的70％。

第十三條

市住建部門應當根據本地區住宅建筑安裝工程

第十九條

專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項維修資金的使用應當享受國家的免稅政策。

第二十條

專項維修資金使用應當遵循方便快捷、受益人和負擔人相一致，以及風險分擔、業主互助的原則。

（一）可以經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主一次性表決同意，由業主委員會在任期內執行。

（二）可以區分所有，按照維修涉及利害關系的物業管理區域或棟或單元為單位，經維修利害關系范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決同意，決定專項維修資金使用。

第二十一條

對發生危及房屋安全情形需應急維修、更新和改造動用專項維修資金的，可以由物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會、社區居（村）民委員會或相關業主提出申請，經代管部門或屬地政府組織相關專業人員現場確認，及時維修。

第二十二條

代管部門應當按照科學合理、規范高效、公開透明的原則，制定應急維修工作流程，并建立健全質量監督、招標投標、預決算和審計制度，加強監管。

第二十三條

應急單項維修費用在5000元以上的，應當經過審計并向業主公示；應急單項維修費用不足5000元的，可以

（二）專項維修資金管理單位根據該小區的資金狀況及維修需要進行專業指導，并確定是否列入維修計劃，對確定進行維修的項目，需保存維修前圖片、申請報告等相關資料；

（三）單項維修預算達到規定額度的，需書面或公示征求業主意見，一是書面征求意見需達到相關范圍內2/3業主同意；二是公示征求意見需相關范圍內1/3業主未書面反對，公示方式為小區公示或網上公示，征求意見的具體方式由專項維修資金管理單位指導確定；

（四）組織維修；

（五）造價審核；

（六）劃撥資金。

第二十七條

專項維修資金管理單位應當建立維修定額制度，控制維修成本。專項維修資金的使用，應當進行造價審核，現場進行維修監理，相關費用從專項維修資金增值收益中列支。

第二十八條

下列費用不得從專項維修資金中列支：

（一）依法應當由開發建設單位或施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備質保期內的維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的

維修資金增值收益中列支。

第三十三條

專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。專項維修資金票據的管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第五章 附則

第三十四條

拆遷安置住宅、政策性商品住宅、無物管老舊小區專項維修資金的管理參照本辦法執行。各鎮（街道、園區、辦事處）要抓緊推進業主委員會的組建，力爭業主委員會全覆蓋，并催促各業主繳納專項維修基金。

第三十五條

本辦法自2017年7月1日起施行，原《靖江市住宅共用部位共用設施設備專項維修基金管理辦法》（靖政辦發〔2004〕75號）同時廢止。

抄送：市委各部門，市人大常委會辦公室，市政協辦公室，市紀委辦

公室，市人武部，市法院、檢察院，市各群眾團體。

靖江市人民政府辦公室

2017年7月1日印發