第一篇：招商銷售計劃書

招商銷售計劃書（簡略）

針對我們公司目前的現狀和現有品種，我們產品的格局大致為：以支氣管炎藥物“羅紅霉素氨溴索分散片”為主，以“奧美拉唑腸溶膠囊”等普藥為輔。我們要以此為銷售主體，確定銷售思路。

一、市場形式分析 統計表明，早在2009年，中國60歲以上人口就已經達到3個億。人口老齡化的來臨，使這個年齡段的人口總數有了很大的增長，支氣管炎疾病患者群相應也有了一定的上升。人口支氣管炎市場的繁衍。與此同時，現代社會來自工作、社會、生活等方面的壓力，加上生活不規則、飲食不科學及缺乏鍛煉等，促使支氣管炎在30歲至60歲的中青年人中的發病率也不斷上升，發病的年齡跨度在不斷擴大。

目前國內支氣管炎市場的規模為600億元，總的市場格局是中西藥各占一半，由于西藥在治療支氣管炎方面不像抗生素類藥品那樣具有絕對優勢，沒有療效非常顯著的品種，而西藥治療支氣管炎恰恰有獨到療效，并已經得到消費者的認可。

在西藥產品中，羅紅霉素、氨溴索和阿奇三大品牌加在一起市場占有率還不足70%，二、營銷思路

東北、華北市場可以說是支氣管炎的高發市場。東北人脾氣倔強，性格暴躁，天氣寒冷等，暴飲暴食使得支氣管炎發病率較高，產品市場銷售情況也相對較好。與此同時，東北人比較好面子，對產品的品牌要求也較高，相信更為科學，更為新鮮的產品，且對新產品的信賴度、關注度均較高。同時，對于醫生的依賴性較強；華東地區是個較為復雜的消費地帶,人群混居,消費特征不一；是支氣管炎高發地，宣傳模式和產品的增多,促進了消費者對產品的高度敏感性和認知度。需要花大力氣或特殊的營銷手段征服市場和消費者，但一旦平穩度過安全期，則成為地區消費主力，成為影響力品牌。

同時生產廠址對產品的圈地銷售有著重要的影響力。企業以自己的生產根據地為中心，輻射周邊，成功后帶動全國市場幾乎已經成為各商家成功的共通性武器。我們正好處于這樣的一個環境，正可謂地利優勢十足，因此我們一定要把東三省打造成樣板市場，以此帶動其他省份；依靠我們精良的產品品質和多樣化的營銷手段以及優質的售后服務，在胃、十二指腸潰瘍類藥物市場占據一席之地。

由于企業自身的情況，還不允許我們大張旗鼓的采取地毯式的異地建辦等銷售模式。就目前的階段而言，我們采取比較保守的全國招商和部分市場自行銷售的辦法比較合適，充分利用分布在全國各地的代理商的網絡優勢，推廣我們的產品；

三、營銷目標

東北三省：遼寧省、吉林省、黑龍江省3省市自治區。人口共計2億，占全國總人口的1/4，根據人口比例換算關系，該區域市場的潛在消費人群應該在1億左右，我們只爭取10%的市場份額，可以說市場潛力巨大。

由于有著羅紅霉素氨溴索分散銷售影響，銷售重點在黑龍江、吉林、遼寧。面向各醫藥公司及自然人進行招商，嚴格實行區域市場保護，防止竄（沖）貨的發生。就目前階段應該避免進入醫藥物流的流通銷售。有效的參會是我們接觸經銷商和代理商非常好的途徑，另外我手中也有一定的客戶資源可以利用。

據統計數據，全國每年至少有4億人口由于潮濕引起胃十二指腸潰瘍，雖然治療胃十二指腸潰瘍國內市場稍顯冷清，但龐大的人群體、思想意識的逐步開放以及觀念的不斷變化，仍然使口治療胃十二指腸潰瘍具有巨大潛力，現在各大醫院已成立胃十二指腸潰瘍科室。

事實上，使用簡單、安全、高效的已受到越來越多人群的青睞，這一變化在大中型城市尤其明顯。奧美拉唑更不用說了，治療胃十二指腸潰瘍，雖然是做流通的產品，在我國已經超過3/5人群都有類似病情，這無疑也預示了我司萘普生片市場廣闊的發展前景。綜合以上數據，我提出如下目標市場描述：

1、目標消費群指向

隨著西方文明的沖擊，中國人民的思想日益開放，大中小城市的人群將會成為本產品的主要支柱人群。

2、目標價格端位

在新產品上市后，市場份額有所削減，但在城市仍有一成左右的市場份額，可見前期品牌宣傳、市場教育、營銷模式的成功等因素使得其在市場上仍具有一定的影響力。因此，應該繼續保持中端路線不變，這才能使擴大市場份額成為可能。

3、目標區域

目前，主要的大城市與世界的聯系比較緊密，思想比較開放，因此，必須重點把握幾個大城市，如：沈陽、大連、長春、哈爾濱、齊齊哈爾、吉林等。除此之外，不放棄中小城市的市

場，提高本產品在中國市場的占有率。

4、目標使用價值和目標消費熱點

根據市場調研表明，消費者主要關注的就是藥效果和副作用。藥效果理想、副反應少、使用方便。因此，全能可以解決消費者的問題并免除后顧之憂。

四、市場定位

核心競爭優勢：

奧美拉唑腸溶膠囊是胃十二指腸潰瘍藥中最常見的一種，也是各大醫院賣得最好的胃十二指腸潰瘍藥之一，最早進入消費者市場，在消費者心中有一定的口碑。在同類產品中價格中等，主要走低中端產品路線，滿足追求實惠和廉價的中低收入者人群。

制定樹立公司形象的戰略，樹立很好的公眾形象，培養自己的忠誠客戶，以便區別于其它同類藥品，因為只要我們宣傳成功，面對如此巨大的市場別的公司肯定會迅速跟進

目前，招商效率低下，招商投入與產出不成正比，市場越來越難做，藥企在招商過程中普遍感受到這種無奈。各家企業出于營銷戰略布局和招商效率的考慮，都會越來越重視對區域市場的精耕細作，要改變以前熱衷做短線、急功近利的心態。藥品招商要從大眾化到真正差異化轉變，要加強服務觀念。招商不再是僅以利潤來吸引經銷商，而需要在市場操作、服務上下工夫。比如說，要提供療效好、有賣點的產品，制定廠商共贏政策；根據經銷商市場實際情況建立實效性的營銷推廣策略，構筑營銷服務體系；提出長遠的發展計劃和完善的產品線推廣計劃等，這都是在招商過程中必須重視的要素。

我們產品的推廣采用地區總經銷制方式，及在劃定的區域內，產品由一家經銷商單獨經營，充分利用當地經銷商較為廣泛和完整的銷售網絡，使某產品更快速、更深入、更準確地進入目標市場，迅速擴大產品市場覆蓋率。省辦事處可以設立產品營銷招商管理中心全面負責招商活動及特殊市場的維護銷售和地區總經銷分銷等工作，并為經銷商提供后續的服務；所以我們也要改變以往一成不變的傳統招商模式，由于每一個經銷商（代理商）都有他們各自的區域運做優勢，所以我們要把他們的優勢資源整合起來，發揮團結的力量，建立一個營銷聯合體（營銷聯盟），大家在這個聯盟里互利互惠，共同發展。

一、招商對象

重點開發扶持市級經銷商（代理商），一般縣級經銷商的經銷要求適當考慮。

二、招商信息發布：

1、公布招商內容、招商熱線以及電子信箱，對產品的特性及市場前景、公司提供的各種優惠條件和對加盟商的要求作簡要陳述。

2、同時在互聯網上發布詳細的招商信息（包括企業介紹和產品介紹）；

3、參加全國醫藥新品招商會，并有針對性的參加部分地方藥交會，重點開發區域市場。

三、經銷商（代理商）的資格：

我們要做的是一個聯合體（聯盟），所以要求合作的經銷商（代理商）必須要完全的認同我們的這種營銷模式，只有這樣我們才能順利的開展下一步的工作，他才會全身心的投入到這份事業中去；所以要選擇的經銷商（代理商）必須：

1、對我們的營銷理念高度認可；

2、有較強的事業心和責任心；

3、有一定的經濟基礎；

4、熟悉當地市場，有醫藥銷售網絡；

5、注冊或掛靠手續資質齊全的醫藥公司。

6、優良好的市場運作能力，專業的營銷隊伍；

7、有良好的經營信譽。

四、招商政策

1、經銷價格的確立：產品規格（滿足不同經濟地區的要求）

2、經銷區域的確定

3、經銷商級別：在市場的啟動階段，公司不必按區域的重要性和經銷商銷售指標的多少來劃分經銷商級別，應堅持大力發展合適的區域經銷商，將區域的運作交于經銷商，同時加強對經銷商的管理控制力度，提供業務指導、人員培訓、臨床手冊、pop、促銷品等促銷工具，同時在局部公司自營維護式銷售市場可以作較大的投入。

4、市級經銷商銷售任務 ：市級經銷商在一年內應完成銷售額×萬元，具體根據所處區域的經濟和人口狀況，由雙方協商確定。

五、招商組織與方式

1、招商機構產品準備資料：產品系列營銷證明文件：營業執照、稅務登記證、藥品生產許可證、藥檢報告、物價批文、廣告批文、上標注冊證明、藥品盒及產品說明書與注冊證書、條碼證、新藥證書、生產批文、質量標準、醫保目錄。

2、通過手中掌握的準客戶資料或客戶來電與其進行首次溝通，初步了解對方的基本情況判斷其是否符合我們的招商條件，通過與對方探討目前的醫藥形式適時推出我們的營銷模式，并判斷對方的反映，以確定我們下一步的行動；

3、通過招商熱線或會場收集的資料，為有意加盟者提供詳細的招商資料，并要求對方提供相關證件，經銷區域范圍意向等材料。部門根據對方提供的資料，進行資格審查和復核，如對方滿足條件，則即可派人去對方單位或邀請對方來公司進行進一步的接觸，雙方協商合作的條件和可能性。如果條件成熟則簽訂合同。（這是對大的代理商）

4、充分利用網絡、電話、傳真等現代化通訊工具，進行信息的傳遞交流，最大限度的降低招商成本，使利潤最大化。

六、后期的跟蹤回訪：

1、達成銷售僅僅是銷售的第一步，后續的跟蹤回訪是關鍵的工作，這一步工作的好壞關系到這個經銷商（代理商）能否做大做強。

2、經銷商（代理商）檔案的建立應完整全面，包括其終端客戶的詳細資料。

3、建立跟蹤回訪制度，及時了解終端市場的需求和變化，適時調整產品銷售策略。

七、網絡建設

1.在新型業務員行為組織里，要求必備具備八大素質，即：

成就導向意識.2）非凡的適應能力3）工作主動性強 4）人際理解力強5）善于建立關系 6）強烈的服務精神7）信息意識 8）銷量與經濟效益是掛鉤的.做好年計劃.月計劃和各種報表等 2.是商業方面 市場 在個市找總的經銷商.定年計劃.月計劃.下設分銷商.分銷商從總的經銷商進貨這樣能促進資金回籠.降低風險..這樣品種能上量同時促進經銷商2次.3次等進貨.總的經銷商回款及信譽不好，我們可以在分銷商中培養一個總經銷商的這樣的話我們可以完全控制整個市場，同時也便于管理，以哈市為中心全面撲開，也不怕個別的商業倒閉.人員也少了，同時費用也降下來了.11區變成5個分銷商，有5個分銷商來撲5個地區在往下分銷n經銷商個樣的話我們就控制了整個市場.臨床方面

以省為中心找一個醫院覆蓋強的商業公司進行合作為代表.少開戶，回避風險。醫院開發后，加強臨床推廣力度，去院則天開小推會，大推會及院內會、地區會與當地醫學會、藥學會聯合加強推廣進程。招標方面，了解當地地區招標信息.覆蓋醫院較廣的商業公司進行投標，確保品種中標率。了解商業公司的配貨能力，回款周期，促進資金回籠。我們幫他們分銷.這樣好管理一些.篇二：招商計劃書

招商策劃書范本招商策劃書范本

商業招商概括

完好的執行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關鍵所在，而這一過程的一些細節問題不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由于招商具有“三快三時(“三快”即快速回籠資金、快速組建市場網絡、快速將產品送抵終端;“三時是指對招商的生產廠家來講，節省人力，節省物力和財力，節省時間和精力。)的特點，其中“三時中就有一條是節約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業就不需要引進人才，進行隊伍建設。相反的，由于企業招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經驗，更要有敬業精神和團結協作的態度。企業要想長期的發展，通過招商培養和鍛煉隊伍更應是企業發展的重中之重。

制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。

第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。從長遠發展角度看，招商應配備以下幾方面人才：

1、招商經理1人，需對本項目所在行業的市場營銷有實際操作經驗(尤其要擅長招商運作)，懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。

2、大區招商經理若干，分別負責項目招商大區的工作：大區經理應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

3、區域協銷經理若干，主要職責是協助開發市場，完成銷售。協銷經理需人品正直，勤懇敬業，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長駐外埠。

4、商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務(資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等)和會務組織等工作。

5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。

招商隊伍組建之后，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。招商的培訓主要有以下幾個方面：

1、項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。

2、溝通技巧(如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等)，以培養團隊成員的職業感。

3、招商專業知識(招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等)。

4、招商要旨(招商策略說明及合同解讀等)。

招商工作開始后面臨許多實際的實施工作，在產品的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等，必要的準備將為招商實施打下良好的基矗只有進行有效溝通，把握“求租者”的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。

從第一篇招商廣告發布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。從“求租者”打進第一個電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協議，進行產品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質量和數量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企業的體系中來，共同把產品推向市常想要吸引“求租者”的加盟，有效的溝通顯得非常重要。

招商中與“求租者”接觸的整個程序，一般如下：

第一次信息的處理(來函、來電)-第一次信息回復-第二次信息處理(二次來函、復電、咨詢、商洽)-第二次信息回復(信息升級→有選擇發送實質性資料)-招商總部零星接單(上門洽談、簽約)-招商會議的籌劃、準備(全國性會議、區域性會議)-發出會議邀請(曾經問詢者、熟悉者及看報來電者)-接收報名、督促參會-召開會議并簽約-督促履約-收款發貨。

在這過程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發布后，招商總部將面對大量的反饋信息，對于第一次來電或來函，主要注意對“求租者”按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發去有關產品和項目的基本資料(包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排)，同時對于各地區實力較強或行業內經營者一類的“求租者”做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對于“求租者”提出的問題也不必急著回答(主要避免“求租者”因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息)。在“求租者”研讀了有關資料后第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關于招商情況和產品信息，并根據“求租者”表現的誠意，發去部分“該求租者”重點關注的內容資料，并力爭邀請對方參加招商會議。

對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。

面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是“求租者”加盟的關鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細節的準備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。

1、有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業的力量雄厚，解除后顧之憂。

2、有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數

字說明項目的力度是最好的方法。

3、有信譽：一味的夸大其辭根本無法聯合有實力的經銷商，態度真誠、有理有據，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發展的基矗

4、有辦法：詳細、可行的營銷方法對于經銷商有極大的吸引力。

5、有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。

與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。

招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對“求租者”提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。

招商策略

大型商業物業招商策略

第一部：招商原則和準備過程

招商目標的選擇

企業招商的目的是為了吸引知名商家，出租經營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因素：

(一)項目自身的市場定位;(二)項目所在地的消費狀況;(三)投資商和發展商的自身資金情況;(四)擬引進商家的市場定位、發展戰略。

招商談判原則的確定

招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。(一)招商談判的特點

1、談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性

商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當的方式與社會各方面保持廣泛的聯系。

2、談判條件的原則性與靈活性

項目招商的目標要具體體現在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商談判的基本目標。

3、談判口徑的一致性

在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養能力，也要有較強的公關能力。(二)招商談判的原則

根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：

1、堅持平等互利的原則

2、平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。

3、堅持信用原則

信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協議。重信譽、守信用是商家基本的職業道德。在談判過程中;應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信于對方，以體現真誠合作的精神。

4、堅持相容原則

相容原則要求談判人轉載自百分網，請保留此標記員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。

招商談判的準備

所謂招商談判的準備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的準備工作，主要包括：(一)招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環節，是項目招商的基本宣傳資料，關系到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：

1、通過鉆石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業物業。

2、通過事實列舉項目投資商與發展商業績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。

3、招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為店面出租的指導。

4、第一

承租戶的選擇確保租金的來源。

5、第二

需要保證購物中心的商品種類的完整性。

6、第三

需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。(二)準備談判的依據

1、明確談判目標，包括最優期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等;

2、規定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現的問題及對策;

3、選定談判方式;

4、確定談判期限。(三)組成談判小組

1、挑選談判小組的成員;

2、制定談判計劃;

3、確定談判小組的領導人員。

第二部：確定招商方式與渠道

商業物業項目招商的方式

1、項目洽談會。篇三：招商計劃書

優品美家（優易家）建材家居廣場項目計劃書

一、市場分析

（一）顧客

1、全國市場每年裝修量調查，目標市場每年裝修量

我國城鄉每年新建筑面積20--30億平方米，既有建筑約430億平方米，巨大的新增建設量及既有建筑改造為建材材料發展提供了廣闊的市場空間。每年新房裝修達六成以上，二手房裝修不到四成。

2、高、中、低檔次裝修所占的市場比例

根據市場調查，高檔次裝修所占市場比例與低檔次裝修所占市場比例基本相同，為20%--30%，中檔次裝修所占市場比例較大，可達40%--60%。

3、顧客最關心的是什么

顧客最關心的無非就是產品的質量與價格，性價比的高低是絕大多數顧客選取產品的決定性因素。其次，也有品牌的影響力。

（二）市場容量和趨勢

容量：

高端市場慢慢減縮

中低端市場逐漸擴張

趨勢：

客戶在裝修方面已經不僅僅滿足于居住，他們越來越多的注重精神層面上的需求。

（三）估計的市場份額和銷售額 中低端產品的市場份額和銷售額超過30%，中高端產品的市場份額和銷售額達到20%。

（四）市場發展趨勢

市場逐步由單一化產品銷售走向多元化產品銷售模式。

未來5--15年，中國裝飾裝修材料消費將超過千億元，消費檔次將進一步提高，裝飾裝修材料的生產供應將進一步向高質量、多品種方向發展；銜接產需的裝飾裝修材料流通將更加發達；由于住宅裝修和家庭個人消費所占比重越來越大，商業競爭愈加激烈，以家庭個人為主要服務對象、經營管理方式和先進手段、服務配套、價格具有競爭力的建材超級市場將成為流通的主導力量。

（五）行業分析 swot的分析：

s—

1、新模式操作；

2、線上線下一起發展，以線下發展為主，線上發展為輔；

3、一站式購物享受；

4、擁有絕對的品質與售后的保障；

5、直接與廠家聯系，少了中間環節，讓顧客利益最大化；

6、與單一品牌運作相比，運營成本低。w--

1、與建材市場相比，體量??；

2、品牌劣勢；

3、產品展示率低。o--

1、縮小利益層；

2、運營模式可進行無限制復制，走全國運營模式；

3、據目前市場所了解，已有大型建材市場不可能快速布及三四線城市。場發生利益沖突；

2、聯盟品牌化運營成功（就目前形勢看來，成功幾率極?。?/p>

3、運營成本的某些不可預見性。

（六）競爭分析 swot的分析：

s--

1、相較于大部分代理商而言，前期宣傳資金充足；

2、相較于大部分建材市場和代理商而言，有獨特的的營銷觀念；

3、相較于部分建材市場和代理商而言，有一定組織活動的能力；

4、相較于大部分建材市場和代理商而言，更了解消費者市場；

5、相較于大部分建材市場和代理商而言，有廣泛且堅實的人際關系；

6、廣場的建立依托于建材市場，有一定的外力支持。w--

1、未進行過此類操作；

2、目前團隊建設不完全；

3、地理位置。

o--

1、新的商業圈的逐步建立；

2、市場上高檔品牌通過活動放低價格，市場混亂；

3、團隊在實戰中不斷地完善。t--

1、執行力差；

2、團隊打造進程緩慢；

3、未形成屬于本公司的文化；

4、人員向心力差。

二、執行摘要、與主市 t--1

（一）目標（公司所要達到的目標）

目標一：一定的時間段內進店客戶數量或會員數量：開業當天進店客戶數量超過1000人，收人超過1100萬。

目標二：在多長時間段內達到多少市場占有率：三年之內，廣場數量超過40家，每家市場占有率達到30%。

目標三：公司資產總值在一個時間段內達到多少萬：明年每家廣場營業額超過2000萬。三年之后，每家廣場營業額超過5000萬。

（二）任務（公司要達到目標所必須完成的任務）

1、十月份，優品美家第一個廣場店開業（最遲在11月15日）； 2、2014年，達到十家店開業；2015年，實現30家店開業。

（三）關鍵因素

1、招商，使三門峽優品美家樣板店成功啟動。

2、三門峽優品美家樣板店開業活動的市場營銷方案。

三、公司介紹

1、公司簡介

三門峽城志企業管理公司成立于2012年4月。在對建材行業進行全國性的調查以后得出如下結論：

1)目前建材行業生產水平同質化； 2)建材行業無壟斷性品牌； 3)建材家居行業除大型商場經營外，就是個體經營。在三四線城市有很大的市

場需求，卻無良好的購物環境； 4)服務狀態嚴重滯后。

介于以上結論，三門峽城志企業管理公司于2013年初開始著手于搭建更能切合消費者需要的消費場所。

2、發展戰略

1)1--3年內完成三四線有潛力城市中小品牌的洗牌工作； 2)3年以后進入一二線大城市。

3、商業模式

1)實行線上線下營銷結合體； 2)實行廣場與經銷商結合體； 3)做建材家居行業的國美、蘇寧。

4、管理團隊

1)組織結構 2)管理團隊 3)激勵方案

四、產品及服務

（一）產品及服務描述

顧客至上，明碼標價。顧客永遠是正確的（原則）。

（二）產品資源

各品類廠商直接供給（招商）。

（三）未來發展

讓建材大件商品逐步演變成小商品的簡易銷售模式。篇四：招商計劃書

招商合作

商業計劃書 江蘇大圓銀泰貴金屬現貨電子交易市場 2013 年 5 月（第1版）

商業計劃書

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計劃書持有人簽字： _______________ 日 期： 年 月 日

招商合作

商業計劃書

公司全稱：江蘇大圓銀泰貴金屬現貨電子交易市場有限公司

主要經營：江蘇大圓銀泰貴金屬現貨電子交易市場的貴金屬現貨白銀業務 公司地點：江蘇 南京

第一章 項目前景

據最新世界黃金協會（wgc）發布的 2010 年第一季度《黃金需求趨勢報告》（下稱《報告》）顯示，雖然前 3 個月全球黃金需求總量有所下降，但中國和印度的金飾需求不斷增加，其中中國貴金屬消費需求同比增長 18%，達到 132 噸?！秷蟾妗凤@示，全球第一季度可確定的黃金需求總量為 760.2 噸，比去年同期下降了25%。若按美元價值計算，降幅則較為溫和，僅為 9%。從金飾需求看，非西方市場增長 43%，這說明消費者更加適應當地的高金價。其中，印度金飾需求增長291%，高達 147.5 噸；中國的需求依舊保持強勁；土耳其和中東地區也出現復蘇跡象。

從投資需求來看，全球第一季度包括金條、金幣在內的凈零售投資需求，比去年同期增長 26%，達到 182.5 噸?！秷蟾妗分赋?，第一季度，中國貴金屬消費一枝獨秀的局面有所改變，中印兩國的貴金屬現貨市場同時復蘇。盡管按兩國當地貨幣計算的金價持續高企，但消費者已經適應了高金價，在金飾需求的推動下，貴金屬需求繼續增長；中國金飾需求從 94.6 噸增至 105.2 噸，漲幅為 11%；凈零售投資需求從 17 噸增至 26.8 噸，漲幅為 57%。

據世界貴金屬協會最新報告顯示,在中國貴金屬產量下降的同時,中國對于貴金屬首飾和貴金屬投資的需求將可能在未來十年內增長一倍,達到 290 億美元。

其中貴金屬投資需求呈現前所未有的激增，同比增長 35%。實際上，香港和臺灣的統計數據呈現了貴金屬需求下降趨勢，因此主要的貴金屬潛力市場在中國大陸部分。中國大陸投資需求第二季度同比激增 47%，幾乎增加了一半的需求量，其中對實物貴金屬和相關投資衍生品的需求占了絕大部分，這也是目前中國正在開發的貴金屬市場主要導向。

另一方面，中國在貴金屬市場上的舉動也讓全世界矚目。一時間關于中國改變貴金屬投資策略的猜測和推論充斥了國際貴金屬行業的各種媒體和渠道。不管結論和所持態度如何，這些觀點都證明了一個事實：中國在加強貴金屬在整個中國社會金融體系中的戰略性地位——無論是從國家儲備還是從個人投資角度，都在迅速強化這一傳統硬通貨的支撐作用。

目前全世界正處于嚴重的全球金融危機后的復蘇初期，中國在此時調整對貴金屬戰略性的認識主要出于兩方面考慮：第一，中國建國以來第一次被卷入如此嚴重的全球性金融危機，從危機中，整個中國都發現了中國金融體系存在的偏頗和不足，并積累了經驗，根據目前局勢作出了迅速的調整；第二，中國民眾在危機中，重拾了亂世買貴金屬的保值觀念，并在美元信用危機中，感覺到了貴金屬的優勢。

由此可見，中國的貴金屬投資市場目前仍處于萌芽狀態，市場潛力巨大，需求增長極其迅速，全民貴金屬投資意識正在覺醒。以全世界平均貴金屬持有量 12 克來看，中國人均不足一克的持有量證明了這個市場是發展的初級階段。我國從 2002 年開始逐步開放貴金屬投資領域，先后設立了上海貴金屬交易所和上海期貨交易所貴金屬期貨合約。由此貴金屬投資才逐步開放，并且到 2005 年才逐步向個人投資品種轉化。但是兩大貴金屬交易模式都存在一定不足：

兩大交易所都采用撮合成交交易機制，與國際貴金屬市場相對脫節；貴金屬作為一個全球性的投資品種，金價連動性強，但是中國貴金屬市場對國際貴金屬市場的影響力還沒有形成；上海貴金屬交易所及期貨交易所的貴金屬投資品種不能提供 24 小時交易，投資者無法全方位地抵御時間等不確定風險；交易覆蓋面的漏洞不能完全平抑市場投機行為，為地下炒金留下了生存空間，威脅投資者的利益，同時擾亂國家金融秩序。

而在考察國際貴金屬投資市場的實際情況后，我們可以看到做市商模式是最被廣泛接受和運用的貴金屬投資體系?？梢匀轿坏膹浹a其他投資品種的缺憾，并最大限度保證交易的公平和合理合法性。

大圓銀泰以全國首批經過國家認證的柜臺式交易商的身份進入貴金屬交易市場行列，對開發、監管市場和抑制市場投機行為等方面都具有戰略性的意義。這意味著中國貴金屬市場逐步走向正規化和法制化。

江蘇大圓銀泰貴金屬現貨電子交易市場實行的 24 小時交易的與國際完全接軌的做市商報價制度，全面抵御了投資的時間風險和信息不對稱風險，提供了行業公平報價。而大圓銀泰的優勢，也將從直接的市場回報中體現出來。

可以預見，國際慣例，金融市場完整架構包括的股、貴金屬、匯、期四大業務。而中國相對成熟的股票市場即將實施雙向交易、期貨市場也逐步規范完善，打造中國貴金屬與外匯在國際市場的影響力將是國家面臨的重要戰略問題。而國際接軌過程中，做市商的模式必然引領市場方向?？梢哉f，未來十年，中國的貴金屬投資過程中，做市商的模式必然引領市場方向?？梢哉f，未來十年，中國的貴金屬投資

第二章 企業簡介

一、企業精神

江蘇大圓銀泰貴金屬現貨電子交易市場以創新為動力，以誠信為基礎，集團隊精神，以專業的技能和公正的手法為客戶提供高效益的資本增值服務。公司更以互相尊重的制度和文化禮儀善待每一位員工，讓各員工均能培養出一份歸屬感，從而產生更佳更強的操守意識，演練出有紀律及樂于學習的文化，以滲透至企業的每一個角落，建立融洽和藹的服務群隊。

二、企業發展策略

江蘇大圓銀泰貴金屬現貨電子交易市場是與時俱進的貴金屬現貨電子交易市場行列的大型參與者，主要為廣大客戶提供緊密的現貨交收交易優質服務。公司不斷培育各類貴金屬交易行業精英；同時不斷尋找合適的業務合作伙伴，務使不斷前進創新，也確?？蛻綦S時得到最新的信息和合意的服務。

三、企業宗旨

本著竭誠服務客戶的宗旨，第一時間向投資者提供專業、可靠、快捷及準 確的信息，務使客戶能實時捕捉投資良機，并為客戶帶來豐厚的利潤。因此，本公司擁有經驗豐富的服務團隊，具備專業投資知識，提供在線客戶服務。先進的網上電子交易平臺及面積過萬平米的實物交割中心，讓客戶全天候24小時獲得快捷準確、穩定可靠的行情服務。在完善的后勤服務協助下，我們還致力提升服務質素，致力為客戶提供更優質更全面的金融產品及專業服務，以體現對客戶的關懷。

四、服務優勢

（1）全國客服中心 為您365天x24小時不間斷服務，更及時，更放心；

（2）規定時間內出入金即時到賬，靈活資金運轉；（3）會員加盟指導服務，更快掌握貴金屬經營策略； ·品牌支持：分享大圓銀泰品牌效應；

·開業支持：店面選址、形象規劃的前期工作的支持；

·培訓支持：人員招聘培訓、投資專業培訓、高級人才培訓支持；

·營銷支持：市場推廣、業務包裝、宣傳報道等支持；

·權益支持：嚴格的加盟商準入制，確保加盟商利益獨享；

·客服支持：部門一對

一、服務一對一，確?？蛻敉暾鲿硨樱黄澹赫猩逃媱潟?/p>

山西五色土健康產業股份有限公司(生態農業項目)招 商 計 劃 書

第一部分 五色土民生糧倉項目概述

五色土“民生糧倉”項目是一個立足民生，著眼于食品安全的生態、特色農副產品從田間到餐桌的工程建設項目。其特點是：注重做實，在我國自然環境保護較好的地區或老、少、邊、窮地區建立生態農業示范園基地；在全國各級城市建立生態農、副產品專賣店體系；在互聯網建立電子商務系統專門銷售基地生產的以及訂單農業生產的無公害、綠色、有機、地理地標特色的農、副產品，給予廣大消費者以最大的食品安全保障。

山西五色土健康產業股份有限公司堅持自身對于中國農業和食品安全高度的價值觀和使命感，在健康危機、安全危機、行業危機的多重威脅的情況下，高舉有機農業、生態農業的產業大旗，實現從生產源頭的田間地頭到千家萬戶百姓餐桌的安全通道一站式直達，致力于致富農民，市民三餐安全、綠色、生態，健康生活每一天！實現全國各地名、優、奇、特生態農副產品的品牌化發展，全面振興中國農業，實現中國生態農業的跨越式發展，力創中國有機農業第一品牌。真正實現溫家寶總理在《政府工作報告》中強調指出的“要讓人民群眾買得放心、吃得安心、用得舒心”的期望。

五色土“民生糧倉”項目的產品分為典藏產品類和常銷產品類，典藏產品禮品裝為精品生態農副產品。典藏產品的特點是：體現生態農產品的品質內涵、文化內涵，是尊貴的名片。多為限量供應。常銷產品為平裝包裝，是餐桌所需的多樣化、大眾化的生態農副產品，特點是價格適中，老少皆宜。

第二部分 五色土民生糧倉項目銷售終端建設

一、國美式五色土民生糧倉有機食品大賣場

定位：中國首家有機、綠色、無公害、地理地標農副產品專營連鎖賣場，設立在發達地區、一線城市，主要由公司直營或與地方政府合作，享有《惠民工程》與《便民工程》的政策補貼.與供應商（涉農企業或農民專業合作社）的零門檻合作。

五色土民生糧倉大賣場同時也是樹立企業品牌形象的重要載體，選擇在大都會的重要商圈進行精心、合理地布局。

大賣場主要是條件成熟后公司投資，我們就不多介紹，主要解決農副產品進店難的問題，服務三農產品。

二、連鎖專賣店（包括 旗艦店 精品店）

連鎖專賣店是“民生糧倉”營銷通路的核心部分和整個商務模式的精髓，也是市場的發力點和銷售業績的主要承載體，由公司以特許加盟和品牌連鎖形式招商完成，統一管理、統一服務、統一形象、統一價格、統一結算、統一配送。：

直銷的終端市場是店鋪的模式，區別于傳統店鋪的單一的買賣服務關系，而且是這個行業在市場中公司企業形象文化和產品陳列的中心！

以往的直銷公司的店鋪只承擔了貨物的物流周轉、會員報單、聚會場所,沒有一套系統的單店贏利模式來支撐店鋪的房租及人員工資等費用，因此造成了這個行業的直營店無法盤活和盈利。

造成這個結果的真正原因是因為公司的產品在店鋪和會員系統中是統一的，沒有能夠針對店鋪的盈利政策來進行會員權益消費和普通生活消費的產品.五色土“民生糧倉”項目是有機農業項目，其產品非常適合于走入社區和百姓餐桌，因此，針對這個產業和產品的特點，我們準備：

以低門檻、高流量、實行區域配送服務管理的終端的模式；

2、設立單店贏利產品和機制；讓店鋪在離開直銷網絡的基礎上都能夠生存，單店盈利模式就是說，沒有直銷人員，店依然要盈利。

3、社區生活化的店鋪設計和經營模式，淡化以往直銷店鋪的純直銷感覺?

第三部分 加盟機制設臵劃分

一、各級區域店設臵劃分

二級二層分區域加盟代理制 旗艦店 精品店 網店

二、區域加盟代理制機構規劃

分級建立獨立法人 旗艦店 精品店

招商加盟合作方案

三、加盟商營銷方案 3.1進貨：

3.1.1進貨規定及價格：

套餐產品按申請資格享受公司折扣利潤；單選產品按公司制定價格享受折扣利潤。3.1.2進貨要求： 3.1.2.1精品店：

首次進貨3萬配套產品，2萬自選產品，或一次性選擇5萬套餐產品，二次以后進貨可自行選擇產品。

3.1.2.2旗艦店：

首次進貨5萬配套產品，剩余貨款進貨可自行選擇產品。3.2 贈品品類： 3.2.1 精品店：

公司統一工作服2套、宣傳kt板一套，企業手冊50本，產品彩頁500，撲克牌50，易拉寶1套。

3.2.2旗艦店：

公司統一工作服4套、宣傳kt板兩套；企業手冊200本，產品彩頁2000，撲克牌200，易拉寶2套。

省級代理加盟商： 公司統一工作服5套、宣傳kt板兩套；企業手冊500本，產品彩頁5000，撲克牌500，易拉寶3套，暫不推廣。3.3 物流費用：

首次進貨運費由公司承擔，二次進貨5000元以內費用由代理商自付，超過5000元以上由公司承擔。

3.4加盟店投資與利潤分析（附表）4.2 必須按照國家的法律法規獨立經營，依法納稅，自負盈虧。4.3 必須具有一定的經濟實力，能夠獨立承擔區域代理費用。4.4 必須認同公司所有有關市場營銷策略和相關政策，并自愿加盟。4.5 具有一定的社會背景和較強的社會公關能力。4.6 有一定的企業經營與管理經歷和經驗。4.7 認可并遵守加盟規定：同意交納規定的品牌使用費。4.8 具備良好的市場經銷通路，具有良好商德且創造良好社會效益。4.9 各區域市場經銷商認可本公司市場政策，具有以上條件者優先加盟。4.10 經銷商一人只能加盟一個區域，不可以同時加盟2個以上區域。4.11 區域加盟商可以是一個人，也可以幾人聯合，推舉一人為法人代表。4.12加盟商所屬區域內原則上公司不再審批新的加盟店，如有特殊需要應經本區域加盟商所屬負責人同意后，方可向公司申請辦理加盟手續。

五、申請加盟程序

申請：填寫申請加盟表格，由公司審批備案。

簽約：攜帶居民身份證以及經營場地平面圖，雙方互動交流詳細情況，確立加盟合作意向，交付首批進貨全額貨款，品牌使用費等相關費用，并在三個月內向公司提供工商營業執照復印件和當地稅務登記證復印件備案。公司將與其簽訂正式加盟合同，并辦理特許加盟授權。

選址：自行考察當地市場，選擇適宜的并符合公司條件要求的商圈（如：商業 區，高檔生活區，超級市場里面店中店等適合的區域）。裝修：根據公司統一制定的連鎖店裝修風格，按照公司提供的裝修效果圖，結 合各連鎖店具體裝修設計構想，由加盟店自主裝修。公司也可根據加盟 商申請，由公司委托專業設計師設計、繪制平面布局圖、效果圖、施工圖等，協助加盟商完成工程裝修。

發貨：公司與加盟商協商，根據店面裝修工程進度，確定發貨時間，在雙方確 定的時間內將公司規定的貨品發至加盟商指定地點。

開業：公司協助進行營運前準備，專業培訓。在公司指導下進行一段時間的試營業，開展開業前的宣傳及促銷活動，擇日正式開業。

證件：加盟商需申請中華人民共和國正式營業執照，并在當地稅務機關進行登

記。并將所有相關執照及營業手續復印件交由公司登記建檔。

六、代理商旗艦店的業務要求 6.1 加盟商限時拓展所在區域業務； 6.2 按季度要求完成業績指標； 6.3 各級加盟商按規定比例分享利潤； 6.4 三個月完善本店的管理、教育、培訓工作，能獨立開展工作，同時為區域內的分級經銷商開展上述免費服務工作。

第二篇：招商銷售計劃書

對新事物理解接受力、自學習能力、索取信息的能力強...有較強的實際動手能力和團隊協作精神，能迅速的適應

招商銷售計劃書（簡略）

針對我們公司目前的現狀和現有品種，我們產品的格局大致為：以支氣管炎藥物“羅紅霉素氨溴索分散片”為主，以“奧美拉唑腸溶膠囊”等普藥為輔。我們要以此為銷售主體，確定銷售思路。

一、市場形式分析

統計表明，早在2009年，中國60歲以上人口就已經達到3個億。人口老齡化的來臨，使這個年齡段的人口總數有了很大的增長，支氣管炎疾病患者群相應也有了一定的上升。人口支氣管炎市場的繁衍。與此同時，現代社會來自工作、社會、生活等方面的壓力，加上生活不規則、飲食不科學及缺乏鍛煉等，促使支氣管炎在30歲至60歲的中青年人中的發病率也不斷上升，發病的年齡跨度在不斷擴大。

目前國內支氣管炎市場的規模為600億元，總的市場格局是中西藥各占一半，由于西藥在治療支氣管炎方面不像抗生素類藥品那樣具有絕對優勢，沒有療效非常顯著的品種，而西藥治療支氣管炎恰恰有獨到療效，并已經得到消費者的認可。

在西藥產品中，羅紅霉素、氨溴索和阿奇三大品牌加在一起市場占有率還不足70%，二、營銷思路

東北、華北市場可以說是支氣管炎的高發市場。東北人脾氣倔強，性格暴躁，天氣寒冷等，暴飲暴食使得支氣管炎發病率較高，產品市場銷售情況也相對較好。與此同時，東北人比較好面子，對產品的品牌要求也較高，相信更為科學，更為新鮮的產品，且對新產品的信賴度、關注度均較高。同時，對于醫生的依賴性較強；華東地區是個較為復雜的消費地帶,人群混居,消費特征不一；是支氣管炎高發地，宣傳模式和產品的增多,促進了消費者對產品的高度敏感性和認知度。需要花大力氣或特殊的營銷手段征服市場和消費者，但一旦平穩度過安全期，則成為地區消費主力，成為影響力品牌。

同時生產廠址對產品的圈地銷售有著重要的影響力。企業以自己的生產根據地為中心，輻射周邊，成功后帶動全國市場幾乎已經成為各商家成功的共通性武器。我們正好處于這樣的一個環境，正可謂地利優勢十足，因此我們一定要把東三省打造成樣板市場，以此帶動其他省份；依靠我們精良的產品品質和多樣化的營銷手段以及優質的售后服務，在胃、十二指腸潰瘍類藥物市場占據一席之地。

由于企業自身的情況，還不允許我們大張旗鼓的采取地毯式的異地建辦等銷售模式。就目前的階段而言，我們采取比較保守的全國招商和部分市場自行銷售的辦法比較合適，充分利用分布在全國各地的代理商的網絡優勢，推廣我們的產品；

三、營銷目標

東北三?。哼|寧省、吉林省、黑龍江省3省市自治區。人口共計2億，占全國總人口的1/4，根據人口比例換算關系，該區域市場的潛在消費人群應該在1億左右，我們只爭取10%的市場份額，可以說市場潛力巨大。

由于有著羅紅霉素氨溴索分散銷售影響，銷售重點在黑龍江、吉林、遼寧。面向各醫藥公司及自然人進行招商，嚴格實行區域市場保護，防止竄（沖）貨的發生。就目前階段應該避免進入醫藥物流的流通銷售。有效的參會是我們接觸經銷商和代理商非常好的途徑，另外我手中也有一定的客戶資源可以利用。

據統計數據，全國每年至少有4億人口由于潮濕引起胃十二指腸潰瘍，雖然治療胃十二指腸潰瘍國內市場稍顯冷清，但龐大的人群體、思想意識的逐步開放以及觀念的不斷變化，仍然使口治療胃十二指腸潰瘍具有巨大潛力，現在各大醫院已成立胃十二指腸潰瘍科室。

事實上，使用簡單、安全、高效的已受到越來越多人群的青睞，這一變化在大中型城市尤其明顯。奧美拉唑更不用說了，治療胃十二指腸潰瘍，雖然是做流通的產品，在我國已經超過3/5人群都有類似病情，這無疑也預示了我司萘普生片市場廣闊的發展前景。

綜合以上數據，我提出如下目標市場描述：

1、目標消費群指向

隨著西方文明的沖擊，中國人民的思想日益開放，大中小城市的人群將會成為本產品的主要支柱人群。

2、目標價格端位

在新產品上市后，市場份額有所削減，但在城市仍有一成左右的市場份額，可見前期品牌宣傳、市場教育、營銷模式的成功等因素使得其在市場上仍具有一定的影響力。因此，應該繼續保持中端路線不變，這才能使擴大市場份額成為可能。

3、目標區域

目前，主要的大城市與世界的聯系比較緊密，思想比較開放，因此，必須重點把握幾個大城市，如：沈陽、大連、長春、哈爾濱、齊齊哈爾、吉林等。除此之外，不放棄中小城市的市

場，提高本產品在中國市場的占有率。

4、目標使用價值和目標消費熱點

根據市場調研表明，消費者主要關注的就是藥效果和副作用。藥效果理想、副反應少、使用方便。因此，全能可以解決消費者的問題并免除后顧之憂。

四、市場定位

核心競爭優勢：

奧美拉唑腸溶膠囊是胃十二指腸潰瘍藥中最常見的一種，也是各大醫院賣得最好的胃十二指腸潰瘍藥之一，最早進入消費者市場，在消費者心中有一定的口碑。在同類產品中價格中等，主要走低中端產品路線，滿足追求實惠和廉價的中低收入者人群。

制定樹立公司形象的戰略，樹立很好的公眾形象，培養自己的忠誠客戶，以便區別于其它同類藥品，因為只要我們宣傳成功，面對如此巨大的市場別的公司肯定會迅速跟進

目前，招商效率低下，招商投入與產出不成正比，市場越來越難做，藥企在招商過程中普遍感受到這種無奈。各家企業出于營銷戰略布局和招商效率的考慮，都會越來越重視對區域市場的精耕細作，要改變以前熱衷做短線、急功近利的心態。藥品招商要從大眾化到真正差異化轉變，要加強服務觀念。招商不再是僅以利潤來吸引經銷商，而需要在市場操作、服務上下工夫。比如說，要提供療效好、有賣點的產品，制定廠商共贏政策；根據經銷商市場實際情況建立實效性的營銷推廣策略，構筑營銷服務體系；提出長遠的發展計劃和完善的產品線推廣計劃等，這都是在招商過程中必須重視的要素。

我們產品的推廣采用地區總經銷制方式，及在劃定的區域內，產品由一家經銷商單獨經營，充分利用當地經銷商較為廣泛和完整的銷售網絡，使某產品更快速、更深入、更準確地進入目標市場，迅速擴大產品市場覆蓋率。省辦事處可以設立產品營銷招商管理中心全面負責招商活動及特殊市場的維護銷售和地區總經銷分銷等工作，并為經銷商提供后續的服務；所以我們也要改變以往一成不變的傳統招商模式，由于每一個經銷商（代理商）都有他們各自的區域運做優勢，所以我們要把他們的優勢資源整合起來，發揮團結的力量，建立一個營銷聯合體（營銷聯盟），大家在這個聯盟里互利互惠，共同發展。

一、招商對象

重點開發扶持市級經銷商（代理商），一般縣級經銷商的經銷要求適當考慮。

二、招商信息發布：

1、公布招商內容、招商熱線以及電子信箱，對產品的特性及市場前景、公司提供的各種優惠條件和對加盟商的要求作簡要陳述。

2、同時在互聯網上發布詳細的招商信息（包括企業介紹和產品介紹）；

3、參加全國醫藥新品招商會，并有針對性的參加部分地方藥交會，重點開發區域市場。

三、經銷商（代理商）的資格：

我們要做的是一個聯合體（聯盟），所以要求合作的經銷商（代理商）必須要完全的認同我們的這種營銷模式，只有這樣我們才能順利的開展下一步的工作，他才會全身心的投入到這份事業中去；所以要選擇的經銷商（代理商）必須：

1、對我們的營銷理念高度認可；

2、有較強的事業心和責任心；

3、有一定的經濟基礎；

4、熟悉當地市場，有醫藥銷售網絡；

5、注冊或掛靠手續資質齊全的醫藥公司。

6、優良好的市場運作能力，專業的營銷隊伍；

7、有良好的經營信譽。

四、招商政策

1、經銷價格的確立：產品規格（滿足不同經濟地區的要求）

2、經銷區域的確定

3、經銷商級別：在市場的啟動階段，公司不必按區域的重要性和經銷商銷售指標的多少來劃分經銷商級別，應堅持大力發展合適的區域經銷商，將區域的運作交于經銷商，同時加強對經銷商的管理控制力度，提供業務指導、人員培訓、臨床手冊、POP、促銷品等促銷工具，同時在局部公司自營維護式銷售市場可以作較大的投入。

4、市級經銷商銷售任務 ：市級經銷商在一年內應完成銷售額×萬元，具體根據所處區域的經濟和人口狀況，由雙方協商確定。

五、招商組織與方式

1、招商機構產品準備資料：產品系列營銷證明文件：營業執照、稅務登記證、藥品生產許可證、藥檢報告、物價批文、廣告批文、上標注冊證明、藥品盒及產品說明書與注冊證書、條碼證、新藥證書、生產批文、質量標準、醫保目錄。

2、通過手中掌握的準客戶資料或客戶來電與其進行首次溝通，初步了解對方的基本情況判斷其是否符合我們的招商條件，通過與對方探討目前的醫藥形式適時推出我們的營銷模式，并判斷對方的反映，以確定我們下一步的行動；

3、通過招商熱線或會場收集的資料，為有意加盟者提供詳細的招商資料，并要求對方提供相關證件，經銷區域范圍意向等材料。部門根據對方提供的資料，進行資格審查和復核，如對方滿足條件，則即可派人去對方單位或邀請對方來公司進行進一步的接觸，雙方協商合作的條件和可能性。如果條件成熟則簽訂合同。（這是對大的代理商）

4、充分利用網絡、電話、傳真等現代化通訊工具，進行信息的傳遞交流，最大限度的降低招商成本，使利潤最大化。

六、后期的跟蹤回訪：

1、達成銷售僅僅是銷售的第一步，后續的跟蹤回訪是關鍵的工作，這一步工作的好壞關系到這個經銷商（代理商）能否做大做強。

2、經銷商（代理商）檔案的建立應完整全面，包括其終端客戶的詳細資料。

3、建立跟蹤回訪制度，及時了解終端市場的需求和變化，適時調整產品銷售策略。

七、網絡建設

1.在新型業務員行為組織里，要求必備具備八大素質，即：

成就導向意識.2）非凡的適應能力3）工作主動性強 4）人際理解力強5）善于建立關系

6）強烈的服務精神7）信息意識 8）銷量與經濟效益是掛鉤的.做好年計劃.月計劃和各種報表等

2.是商業方面

市場 在個市找總的經銷商.定年計劃.月計劃.下設分銷商.分銷商從總的經銷商進貨這樣能促進資金回籠.降低風險..這樣品種能上量同時促進經銷商2次.3次等進貨.總的經銷商回款及信譽不好，我們可以在分銷商中培養一個總經銷商的這樣的話我們可以完全控制整個市場，同時也便于管理，以哈市為中心全面撲開，也不怕個別的商業倒閉.人員也少了，同時費用也降下來了.11區變成5個分銷商，有5個分銷商來撲5個地區在往下分銷N經銷商個樣的話我們就控制了整個市場.臨床方面

以省為中心找一個醫院覆蓋強的商業公司進行合作為代表.少開戶，回避風險。醫院開發后，加強臨床推廣力度，去院則天開小推會，大推會及院內會、地區會與當地醫學會、藥學會聯合加強推廣進程。招標方面，了解當地地區招標信息.覆蓋醫院較廣的商業公司進行投標，確保品種中標率。了解商業公司的配貨能力，回款周期，促進資金回籠。我們幫他們分銷.這樣好管理一些.同品種較少，競爭也不是那么激烈.有一定的發展空間

3.做好年計劃.月計劃和各種報表等

4．對所調研對象的充分分析以便做好重點客戶

5.用個人代理填補空白點

或者以省為單位.以縣市為點.在省內多點開花.搶占市場。

八、策略

1.在本區域內有目的性的發布招商信息，包括平面媒體廣告、醫藥公司內部網站、醫藥公司墻刊、區域性的招商會等等；

2.詳細掌握本區域內各地的醫院、醫藥公司（物流、快批、醫院配送等）、OTC連鎖的分布狀況，并做徹底的走訪，尋求客戶資源，擴大公司產品影響；

3.銷售思路一定盡可能的寬，未中（招）標地區的市場啟動一定要有行動和思路，多渠道走訪、產品替換，千萬不能有放棄心理；已中標地區要和配送（代理）商詳細溝通徹底，最大可能多的覆蓋、分銷

4.在業務溝通中和在客戶把握上要有耐心，不要急于求成，要學會去控制客戶、把握住客戶，在業務交流中爭取主動；

5.積極的全方位與公司主管經理、各區域經理溝通各方面信息，探討銷售心得，學習把握成功地區的經驗和方法；

6.加強網上交流。從各個方面來看,公司網站已經發揮了越來越重要的作用.公司政策的傳達、銷售思路的探討、各地市場的動態反映、各位區域經理工作情況的及時掌握和思路反饋等等都能在網站上實現傳遞。

7.扶植一批有實力的代理人（公司），與之簽定全年性的合作協議說到這里還不是很全面，有的沒有細化，等到時候我在細化來寫。

這只是我根據這一段時間對公司對產品和對市場的了解做的初步計劃，至于要實施的話，還要根據實際情況做以調整，使其更加符合企業，符合市場。

市場是需要開發和積累的，客戶需要用心去經營，有了“包產到戶”式的業務員行為組織模式，經銷商劃片包干“跑單幫”就再所難免。“跑單幫”具體源起于何年何月雖已難以考證，但要追溯“跑單幫”的歷史也并不難。

人常說：“打江山容易，守江山難”，要維護好市場就必須與客戶之間相互溝通，有利于我們產品的客戶，心中豎立一定位置，有助于產品推銷，提高銷量常溝通使他們了解我們銷售政策、品牌、企業文化、運作模式，使他們更加相信交大，建立互相之間信用關系，同時享受成功背后的那一份快樂。

時間倉促，以上僅

供參考，不足之處，請領導批評指正！

第三篇：招商計劃書

妙眾堂招商計劃書

本招商計劃書為要約邀請（INVITATION TO TREAT），一切以正式合約為

準

招商計劃書針對貴司項目的實際情況，如果我們作為貴司商業項目的業態規劃、銷售招商、商場管理的顧問，在我們的具體工作中，我們將會把貴司的項目顧問工作分為以下三個階段進行：

第一階段市場分析與定位

一、本招商計劃書市調工作

市場調查時收集基礎數據的過程?；A數據的收集對于項目分析十分重要，是一切研究的基礎。市調信息收集的準確、全面與否，將直接關系到我們后續對項目的商業定位、業態規劃、銷售招商等工作的質量。

我司在營運方面是專業的地產咨詢顧問及管理專家，所以我們只要進入某一城市地產市場，就一直保持著對該城市信息的嚴密追蹤。同時，我們也擁有強大的市場信息數據庫，并且在以往的市調過程中，摸索出了城市印象法、相對高度法、連續跟蹤法、案例分析法等一系列成熟的市調工作方法，依次作為我們市調工作的保證。對于貴司項目具體情況而言，其市調工作主要包括以下幾個方面：

1、招商計劃書調查目的這是一個為什么要調查的問題，調查的目的是我們對于這個地區有了一些定論之后確定的，也就是說，只有在項目有了一個或若干個假設后，調查才能有的放矢，商業定位及業態規劃才能達到高度準確性。特別是貴司項目所處的商業中心地段，更要有一個基本客戶群的實際情況，我們將調查目標確定為濟源市及其周邊區域大型商業綜合項目及商圈等分布狀況，以此確定在貴司“河南濟源凱旋商業步行街”項目未來客戶群體的分布情況及招商銷售計劃。

2、招商計劃書調查方法

這是一個如何調查的問題，調查方法有多種。針對競爭項目的調查方法有“神秘顧問法”、同業討論法；針對客戶群的調查方法有問卷法、在售項目深訪法；綜合的項目調查方法有案例分析法等。我們將會把案例分析法作為一個重點調查方法來繼續，并根據現實情況選擇適當的調查方法。

3、招商計劃書 預定客戶群選擇

這是一個調查范圍的問題。在此項目所在的競爭項目相對地區，對客戶群的調查是最關鍵的。在對客戶群調查之前，必須先確定我們的初步目標客戶群，以及最有效的調查對象來源，以使調查的有效程度及準確性達到最高。

二、地段分析

1、區域地段的過去與現狀

區域地段的過去與現狀分析，將包括區域在城市中的功能定位、人口的由來與遷移、經濟狀況、基礎設施狀況等。對于此區域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象分析。由于貴司項目所處地段為濟源市的商業中心，使得在此項目的運作過程中，針對此地段分析尤為重要。

其中，主要內容包括：

（1）宏觀地段分析

（2）中觀地段分析

（3）微觀地段分析

（4）城市印象分析

（5）交通環境分析

2、未來在城市結構中的位置

項目區域自身的發展和變革、政府的政策傾斜、基礎設施的建設、人口的遷移、區域中的突發時間等，都會影響到“河南濟源凱旋商業步行街”的項目區域未來在城市中的位置，從而決定項目區域的房地產市場的發展趨勢。就目前而言，尤其要對項目區域的交通狀況、環境狀況改造所帶來的此區域市場變化加以分析。招商計劃書中主要內容包括：

（1）項目區域在未來城市結構中的變遷

（2）項目區域在未來城市結構中的地位

（3）區域更新改造對項目區域長短期影響

三、招商計劃書項目區域市場分析

1、招商計劃書中市場形勢分析

區域房地產形勢，是由區域的過去與現狀，以及區域未來在城市結構中的位置所決定的，在供應、銷售量、價位、產品品質、購買特征、推廣銷售等方面都有所體現。招商計劃書其中的主要內容包括：

（1）相關物業市場供應分析

（2）相關物業市場需求分析

（3）現有競爭項目分析

（4）潛在競爭項目分析

（5）市場空間分析

四、招商計劃書中市場定位工作

1、招商計劃書中客戶群定位

根據上述市場調查結果，確定項目地區的各類潛在客戶群，如涉外客戶、外地客戶、地緣客戶等，并得到項目的目標客戶群定位。

招商計劃書中主要內容包括：

（1）區域客戶群分析

（2）目標客戶群分析

2、招商計劃書中亞客戶群定位

不同的商業需求動機可能是不同的，尤其對于客戶群構成相對復雜的貴司項目更是如此。這就需要我們進行亞客戶群即目標客戶群的細分，根據各類客戶在經營目的、經濟狀況、行業、文化、生活模式等方面的不同將其分解，并進行詳細論述。只有

客戶群進一步分成不同動機的亞客戶群，才能夠根據他們各自的經營行為，制定出相應的市場定位與廣告策略。

招商計劃書中主要內容包括：

（1）亞客戶群定位

（2）亞客戶群類群分析

（3）亞客戶群經營行為分析

3、招商計劃書中產品定位

由目標客戶群的需求動機分析得出項目產品定位。上述客戶群的多種需求動機將反映在產品偏好上，具體體現為規劃形式、單體形式、配套設施、環境塑造、建筑外觀風格等。產品定位就是客戶需求與產品設計之間的推導過程。

招商計劃書中主要內容包括：

（1）商業規劃概念

（2）產品概念

（3）物業風格建議

（4）設施配套建議

（5）環境特征建議

（6）租售價格定位建議

五、招商計劃書中租售策略建議

結合項目出租與出售的可能性和貴司的投資匯報需要性，并結合貴司項目投資匯報的需要，我們將具體地向貴司提供所需要的總體租售策略。這包括不同類型的物業投資順序、規模、產品定位以及價格策略。

招商計劃書中主要內容包括：

（1）租售模式建議

（2）租售程序建議

第二階段商業概念設計

一、招商計劃書中商業概念設計（需外聘專業商場設計建筑師進行，費用另算）

1、總體商業規劃概念設計：以平面圖的形式將總體商業規劃的設計概念表達清楚，并配以適當的文字說明（需發展商提供原始圖紙，表明平面位置、紅線、規劃要求、現狀道路和規劃道路）；

2、空間結構分析圖：以平面和剖面的形式將建筑產品的內部空間和外部空間表達清楚，并配以適當的文字說明；

3、人流動線分析圖：以平面圖的形式表達商業街區規劃與人流動線體系，并力圖尋找到最佳的商業組合；

4、外觀環境特色分析圖：以平面圖的形式標明地塊的現狀、項目處和環境將未來能實現的景觀，并分析產品四置外向的特色景觀；

5、產品概念設計特色建議：針對設計及建筑產品本身的功能、外觀、結構、設施裝修用料等提供設計概念，并對建筑的外觀設計特別提供特色要求，以增強建筑物

之時代感及風格；

6、概念設計輔助資料：提供我司積累的相關設計資料，包括許多輔助性的圖片和文字；

7、商戶組合策略：以平面圖的形式，將我司對商鋪市場分析后的成果，綜合商戶組合落實在各層區的建議圖上；

8、設計工作會議：由投資商召集，與設計單位一起，將概念設計最終落實為設計圖紙；

9、方案評審：根據 貴司項目之實際需要，對 貴司聘請設計公司所作之方案，進行審核評定，并出具相應評審意見，以供 貴司作為方案修訂之參考。

二、招商計劃書中招商策劃

以下內容是指我們為貴司項目招商推廣出具報告的具體內容。在經濟可行性原則的基礎上，并針對貴司項目的財務安排及資金回收計劃，制定出合理的招商計劃：

1、招商計劃書中整體市場招商策略定位

由客戶群購買能力行為分析得出整體市場招商銷售策略定位。商業行為分析包括決策人、決策時間、客戶心理特征、影響因素等，這些都決定了我們的銷售策略。其中，主要內容包括：

（1）招商及銷售總體計劃建議

（2）招商及銷售策略計劃建議

（3）宣傳推廣策略建議（商場推廣活動之設計、安排及執行則由專業公司提供，不含在標本工作安排內）

2、招商計劃書中定價策略

對于房地產項目而言，價位的確定既是整個營銷計劃的核心，也是未來展開項目競爭最重要的工具，為此，我們必須制定出與我們項目相匹配的租售價格策略。其中，主要內容包括：

（1）分階段價格策略

（2）項目平均定價

（3）競爭性價格策略

這是針對周邊地區相關的競爭項目，制定出的相關競爭性策略，以使得我們項目在市場競爭中，能夠儲備好相應的應變預案。

其中，主要內容包括：

（1）競爭對手策略分析

（2）項目競爭優劣勢分析

第三階段商場物業、設施管理前期介入

一.招商計劃書中服務范圍

（一）前期管理籌備工作

1.協助發展商建筑施工單位對各項設施、設備智能化管理、節能等提供專業意見。

2.提供各排水系統布置和預理參考建議。

3.提供電力供給容量分配及公共用電控制建議。

4.提供給水系統布置及公共區域清潔用水設置建議。

5.提供消防系統設施布置建議。

6.草擬管理公約、出售與出租條件，方便發展商出租物業時對各類管理文件妥當齊全。

7.配合銷售部門訂定物業管理收費標準。

8.制定物業驗收、移交、交付使用程序。

9.擬定及籌組項目之物業管理中心，制訂各類物業管理規章制度。

10.核查設備安裝、調試運行情況，并指導物業管理工程人員收集、整理有關數據。

11.委派專業職員出席發展商組織的研究或協調會議并提供物業管理意見。

12.制定智能化管理項目，并提出智能化設備安裝的各項意見及建議。

二.招商計劃書中服務內容

（一）行政人事

1.籌建管理中心

2.制定招聘計劃，參與員工選聘。

3.制定管理費預算。

4.制定樓宇交付使用的各項流程。

5.制定員工守則、崗位制度、工作細則及勞動合同。

6.制定各部門管理制度、各項表格。

7.制定員工上崗培訓計劃。

8.對各部門員工進行上崗培訓。

9.定期檢討人員架構、薪酬建議及員工福利，及時作出適當調整。

（二）招商計劃書中財務

1.制定財務制度。

2.監管財務各項工作，并就工作作出意見及建議。

3.定期制定各項預算支出。

4.定期作好各項稅務安排。

（三）招商計劃書中工程

1.我們將協助管理中心防止停電、火警，設備失靈或發生故障等情況出現。

2.我們有多名具備綜合技能的技術人員，24小時隨時候命，為客戶提供服務。

（四）招商計劃書中與租戶的關系

1.我們將協助管理中心定期與業主聯絡主對租戶的要求或建議作出及時的回復，以達到與租戶間的良好關系。

2.我們將協助管理中心與各租戶商討對項目的各項保險（包括：公眾責任險、水險、第三者人生意外險等）做出預算購買報告。

3.我們將協助管理中心跟進投訴及作出調查，以確保投訴事項得到適當的處理。

4.我們將協助管理中心跟進投訴及作出調查，以確保收集租戶對管理上的意見。

5.本公司透過定期巡察及召開會議，及時向租戶反映有無改善工作的意見及建議。

三、招商計劃書中顧問工作時間與顧問工作費用

（一）顧問工作時間

根據貴司項目的實際情況，我們工作范圍將分三部分進行，具體工作時間表將按貴司之項目進度另行訂定：

（二）顧問工作費用

1、市場分析與定位（包括制定市場調查報告及相關費用）：人民幣萬元整（RMB）。

2、商業策劃顧問費為人民幣萬元整（RMB），服務期暫定為半年。

3、招商傭金：按相等于出租面積個月租金之金額計算。

4、商場物業設施管理前期介入服務費:每月人民幣萬元整（RM），服務期暫定為個月。

上述聘任費用，除第一項為一次性服務外，其余都按月完成，而僑樂集團將會在服務期中派駐商業顧問及商場管理經理各名（共名）長駐現場開展工作，配合我們中央專業人員之支持，而有關費用已包含各種交通及人力費用，唯長駐人員及中央隊伍來濟源工作人員之住宿安排，仍由委托方負責安排及承擔相關費用。上述聘任條件以最終簽定合同為準。

第四篇：招商計劃書

招商計劃書

2021年1月份起，正式進入全國招商階段，計劃覆蓋200個城市，從而實現城市特權卡流通于200個城市的消費者，實現城市與城市的流量互轉。

招商對象：

1、具備本地商家資源客戶，有本地平臺運營經驗的個人及法人。

2、具備一定啟動和運營資金及市場團隊。

3、有合作開發當地市場誠信愿望和營銷思路。

4、認同理念，并具備互聯網思維。

5、合作分公司老板及重要合伙人能夠駐扎總公司內訓15天至一個月。

招商原則：

1、準入標準：加盟商為地級市以上城市為主，一市一家并享有該地級市縣域市場開發合作加盟權。

2、公司上市后按照分公司加盟費總額/單股市值給予對應數量原始股份。

3、簽約后三個工作日將加盟費一次性轉到總公司賬戶上，后續分公司產生的利潤按照月度進行結算，詳見合作協議。

4、合作分公司必須簽訂平臺獨家經營并排他協議。

全國招商區域劃分

全國市場分為A、B、C三類

1、A類市場：北京、上海、天津、廣州、深圳、杭州、重慶、武漢、成都、東莞、南京、鄭州、沈陽、長沙、西安、哈爾濱

2、B類市場：青島、合肥、昆明、太原、長春、大連、濟南、廈門、南寧、烏魯木齊、蘇州、寧波、石家莊、南昌

3、C類市場：貴陽、汕頭、蘭州、無錫、福州、洛陽、佛山、臨沂、溫州、唐山、呼和浩特、惠州、包頭、常州、邯鄲、徐州、淄博、煙臺、南通、南陽、保定、濟寧、銀川、紹興、大慶、鞍山、蕪湖、瀘州、西寧、吉林、大同、襄陽、開封等等。

4、城市人口低于40萬的暫時不開放加盟，可采取合并加盟形式。

招商計劃

【華 北】 北京市 天津市 河北省 山西省 內蒙古自治區

【東 北】 遼寧省 吉林省 黑龍江省

【華 東】 上海市 江蘇省 浙江省 安徽省 福建省 江西省 山東省

【中 南】 河南省 湖北省 湖南省 廣東省 廣西壯族自治區 海南省

【西 南】 重慶市 四川省 貴州省 云南省 西藏自治區

【西 北】 陜西省 甘肅省 青海省 寧夏回族自治區 新疆維吾爾自治區1、2021年4月份前省完成兩個大區建制即華北大區和東北大區，簽約分公司不低于40家。2021年8月份前完成華東大區和中南大區建制，達成分公司合作簽約目標不低于80家。2021年12月份前完成西南大區和西北大區，并達成200家分公司全年簽約目標。

2、全網投入招商文案、視頻類招商內容，計劃通過抖音、快手、今日頭條、微信視頻號等工具根據目標大區及省份有效逐步投放，費用預算根據分公司簽約進度結合實際情況逐步投入。

3、通過大區招商會形式，由省經理邀約本省地級市意向加盟商參會成交加盟分公司。省經理原則采取本地招聘錄用，通過其在本地人脈資源轉介紹加盟分公司。

第五篇：招商計劃書

重慶南坪8公里項目

招商策劃簡綱

■項目經營的基本目標及原則

■項目招商初期租金設定策略

■項目招商定位

■主要優惠標準及操作策略

■項目招商的主要方式

■招商工作計劃

一、項目經營的基本目標及原則

1、基于本項目為20年經營權買斷，其基礎投資回報和未來增值回報最大化都應建立在長遠意義的良性經營基礎之上，在前期建設成為項目經營的基本目標的同時，項目建筑設計及配套的前瞻性原則將直接影響項目未來20年內市場競爭及增值回報。

2、本項目規模在重慶商業地產中雖為雀小，但誰又能描述10年后的南坪8公里將是怎樣的繁盛景象？事實證明，如成都的春熙路，其商業當家價值并非以規模見強，亦并非以當家口岸見長，集優良經營環境及口岸的商業當能成為強中強，因為有了好的平臺才可能有好的商家。

3、量身定做的同時，其建筑設計都必須立足三大重要經營層面：

第一，項目經營成本。實現前期建設投入成本與未來物業實現增值回報的優化考慮；

第二，項目經營范圍。體現建筑形態對于不同經營行業的共同使用性； 第三，項目經營難度。實現多個商家對商業口岸價值利用的均好性，當規避一、二層好用，三層以上難租賃的情況。

4、本項目將實現基礎目標的計劃將預期為3年，即2006年8月—2009年8月。而招商實施階段將預計為6個月至1年。

二、項目招商初期租金設定策略

1、為什么要將租金設定提到招商定位之前？

第一，因為本項目5000平方米左右的規模條件決定了商家數量為1-2個主力店或小規模同類商業群，其租金總價又決定了這一范疇內能承受其經營成本的商家檔次和類別；其二，不同行業都有特定于自身特點的經營環境風格，而量身定做將存在成本與租金之間的矛盾，如何取舍？僅此已足以影響項目招商定位的成立，研究租金背后的商家在哪里，這才是我們真正招商定位的準確所在。

2、初步基礎租金的設定

A、凱恩廣場中等租金（普通商位）= 本項目最高租金（最好口岸）

B、凱恩廣場中等租金為60元/平方米，本項目初步基礎租金可設定為：

一、二樓整租均價：60元/平方米；

三、四樓整租均價：50元/平方米；

整樓租賃基礎租金均價：50元/平方米。

3、前期建設成本回報反算租金法（以3年為回報周期）

A、前期建設成本 = 500萬元

B、租金年回報（不計息）= 500萬元/3年 = 170萬元/年 = 15萬元/月

C、按5000平方米建筑面積算，租金均價最低可做到：30元/平方米

4、多種租金設定決定不同招商策略——競爭優勢

A、對于凱恩廣場現有大型品牌商家，入主本項目，其租金成本（經營成本）將至少節省一半以上。

B、對于整樓租賃商家，在保持基礎租金設定時，相當于可將三、四樓免費贈送

給商家使用。

5、一、二樓以基礎租金招租成功 = 項目招商成功

相當于成功鎖定一個商家；

相當于成功鎖定一個可承受15萬元/月租金的商家；

相當于成功鎖定一個有5000平方米需求而又僅花一半錢的商家；

三、項目招商定位

在此，首先要區別招商經營定位與招商定位。

所謂招商經營定位，是指商業物業已經成事實方案后，發展商自己定位業態與功能，再找符合項目條件的商家。

而招商定位，是指項目規劃設計還未完成前，發展商先提供開發基礎數據，設計出不同商家類別，再以項目來滿足商家要求。

本項目將屬于后者。因此，本項目只能定位經營商家，不能定位項目經營。

通過租金承受尺度線索，本項目存在以下招商對象：

1、三大重點類商家定位

A、汽車4S店；

B、家居精品中心或品牌主力店；

C、企業總部大樓。

2、小規模同類商業群定位

A、五金經營賣場；

B、燃具餐具衛浴潔具賣場；

C、燈飾照明及配件產品賣場。

3、潛在商家定位

A、金融；

B、電信；

4、量身定做的標準化商家定位

四、主要優惠標準及操作策略

優惠形式主要為減免物業管理費，根據租賃合同期限及付款方式設置三年期和一年期兩種優惠標準。

1、量身定做商家3年合同期：免三年物管費；

2、量身定做商家1年半合同期：免一年物管費；

3、租金一次性支付（至少1年期）：免三年物管費。

4、凡進場商家均享受1個月的免租裝修期的優惠。

5、租金支付方式：半年租金 + 三個月維修押金（期滿后一次性退還，不計息）；

五、項目招商的主要方式

1、廣告推廣：

郵遞、電郵、展會、版塊廣告。

2、一對一定點洽談：

上層關系、專業品牌。

3、資源整合對接：

商會、商業機構。

六、招商工作計劃

1、工作內容

·辦公場地的選定；

·工作人員的配置；

·負責團隊的確定；

·現場氛圍的營造；

·招商資料的設計、制作；

·招商工作開展的計劃書。

2、時間安排（預期2006年9月底動土開工）

按時間計劃倒推工作安排

·9月30日，建筑設計完畢。

招商成功，確定主力商家；或招商工作初見成效，建筑設計考慮較強的使用共性，以利后期的持續租賃經營。

·9月15日，招商工作階段性結束。

確定性或意向性商家最終敲定。

·8月30日，招商工作階段性匯總。

部分意向性商家重點談判，須發展商共同完成。

·7月15日，現場包裝、招商資料制作完畢。

招商工作正式啟動。

·7月10日，商業包裝設計完畢。

招商人員培訓（一周）。

·7月7日，辦公場地、人員安排完畢。

招商資料設計及相關策略報告開始。