第一篇：怎樣做好商業地產建筑策劃與前期管理？

高德海普商業地產全程顧問機構，5月14日報道，建筑策劃是商業地產策劃重要環節，是在市場研究的基礎上，承接項目業態規劃和方案設計之間的重要工作。建筑策劃與前期管理對于項目建筑方案的最終完成起著重要的影響和作用，是規劃指標確定到建筑方案完成之間的重要樞紐。

建筑策劃在商業建筑設計的全過程中具有承上啟下的作用。但在目前的商業地產策劃中，關于這部分工作的定位卻很是模糊。設計院、顧問公司、招商代理公司及開發單位在工作協調中對此項工作的分工也不十分明確。

在多年的策劃實踐中，遇到的此類問題也頗多。本文提出幾點看法，希望與大家共同探討。

一、認清策劃師在商業策劃中的作用。

商業地產的策劃師和建筑師在商業建筑策劃中的作用是相互的，建筑師處于核心地位，策劃師在項目整體設計過程中應起著引導與修正的作用。策劃師在項目方案構思過程中必須充分研究項目投資商、開發商自身的條件，對大量市場調研提供的數據和信息進行系統分析和整理。這些要素和條件都將成為建筑師開展建筑設計和規劃的前提。從商業地產項目的開發的過程上分析，策劃師的工作重點集中在以下三個方面：

1、從城市發展和商業發展的專業角度對土地進行的分析和研究。從經濟價值和商業運營的角度對項目土地價值進行分析，為項目開發決策、資金運作決策提供準確的依據。

2、通過消費者行為分析和品牌資源的研究，結合建筑設計專業的知識、商業運營的模擬分析和國內外相似案例的調研，對項目規劃提出概念性設計原則。同時對開發的目標、規模、周期、商業運營模式、市場定位進行數量化、標準化提議，提供項目開發的可行性論證。

2、在項目業態規劃和設施規劃的的基礎上，與開發團隊配合，共同制定項目的開發計劃，并對后期的工程管理的重要節點提出工作安排。開發和工程管理規劃為建筑師的建筑設計提供了比較準確的參考依據，有助于項目建筑策劃中對項目開發過程中的經濟效益、社會效益的評估。

3、商業地產的開發本著土地價值最大化、商業利潤最大化的原則，將各個開發環節進行系統整合，使各環節的增值程度加大，最終確保項目開發和運營的成功。商業項目的前期策劃與建筑設計作為商業地產開發增值的主要環節更應重視和加強。商業地產的策劃師不僅要熟悉各種業態的生存條件和環境，還應對其所依存的建筑空間十分清晰。

二、掌握現行商業建筑設計規范的尺度

商業地產的設計規范是商業地產建筑策劃的主要依據，也是項目市場價值體現的制約條件之一。但我國現行的商業地產建筑規范相對于行業的快速發展顯得滯后了。目前，對于我國商業地產領域的設計主要可以參考的設計標準有《商店建筑設計規范》、《飲食建筑設計規范》、《建筑設計防火規范》、《高層民用建筑設計防火規范》等有限的設計依據。而上面的準則對于設計日益復雜的商業建筑來講，已經很難滿足市場的需求和發展了。

隨著商業地產的發展，相應產生的綜合性賣場、社區商業、產權型百貨商場等新型商業在策劃和設計時經常會出現市場要求和設計規范之間的矛盾。

以本人曾經參與策劃的商業項目為例，投資商希望適當減少面寬以增加臨街商鋪的數量，小面積的商鋪因其售價或租金相對較低，經營范圍靈活多樣，便于轉型等更適合個體經營者的經營和投資。但這種設計與現行的規范之間很難協調和統一。

每個商鋪按照消防規范需要設兩個安全出口，但對于小面寬大進深的商鋪很難做到兩個出口。設計規范中對于一個出口的商店有著明確的規定，根據《高層民用建筑設計防火規范》，“除地下室外的兩個相鄰防火分區，當防火墻上有防火門連通，且兩個防火分區的建筑面積之和不超過 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可設一個安全出口”。依據規范，開發商可以采取的方式只能是直接在相臨店鋪間預留防火門或增加店鋪的建筑面積。但相鄰兩個商鋪的連通顯然不滿足商鋪日常經營的要求，而增大商業面積有與開發商實際銷售的最小單元不符。

此外，對于策劃為上下兩層的獨立商鋪內設置樓梯的寬度也與實際經營矛盾。根據規范，“營業部分室內樓梯，每梯段凈寬不應小于 1.4 米。”按照上面的規定，勢必減少商鋪內可用于經營的面積。對于經營時裝等物品的零售型商業來講，樓梯的寬度必然影響其產品的陳列和擺放。此外諸如商業建筑內的安全疏散距離、商業每層的人口疏散寬度等等規范要求，都對后期商業的經營產生影響。

因此，對與商業地產策劃人來講，如何給建筑人員提供更具商業價值性的參考意見，如何借鑒成功項目的經驗，如何做好項目的適當變通等都是十分重要的課題。

三、把握商業與設計二者之間的有效聯系。

建筑策劃對于商業項目起到的作用是多方面的，對于建筑師設計思路的引導和修正更是起著不可替代的作用。但商業項目的設計必須要與商業價值相融合，否則再好的作品也很難成為好的產品。下面以城市中心商業綜合體項目為例，進行一些簡單說明：

1、高層樓體的選位與布局。

城市中心的商業綜合體建筑，主樓一般為超高層建筑。建筑本身的選位對于建筑物本身的使用及和周圍環境都會造成重要的影響。高層建筑對于道路形成的壓迫感，會對在區域內工作、消費、生活的人們產生心理緊張，降低建筑本身帶給人們的舒適度。因此，在很多實際案例中，高層建筑沿主路都進行了適當的退讓，形成部分城市綠地廣場，擴展了建筑本身的外部公共空間。這對于商業業態的人流的聚集和疏導會產生積極的作用，但退讓部分形成的視覺空間，對于商業項目本身的形象展示帶來一定的影響。因此，在道路、公共空間、商業入口進行必要的商業過渡對于人流與車流的合理引導將起著非常重要的作用。

2、商業項目的交通與人流處理。

當今的商業建筑強調人流步行的通暢性和公共交通的易達性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考慮項目人流的時差和高峰期間的擁擠程度。車輛的進出要考慮到對步行人群的影響。臨街易設計多個臨時停車空間，以滿足臨時購物的需求和緊急需要的考慮。分散停車是大型商業項目設計的發展潮流，例如日本的六本木新城項目：為解決項目龐大的交通及停車問題，在新城的不同位置中設計了多個停車場，平面往復式的停車設計完全實現了人車動線的分離，即使在車流量較多的情況下，也可以保持停車空間的有序和充足。此外，商業項目的停車也要兼顧與周邊商業的互動和商業的展示要求。

3、項目整體使用功能的布置。

商業建筑本身的功能組合十分復雜，多種業態使用功能的平衡與協調需要充分考慮。對于商業、居住、辦公相互混合的綜合體項目，處理的難度會更大。從本人接觸的一些項目上看：商業及公寓部分經常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設計的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛生間的設置；高端部分的景觀優勢更有利于項目高價值的產品。但在具體項目中，還應充分考慮建筑本身的豎向交通效率對商業產生的影響。在建筑平面布局的設計中，空間的使用效率也要同建筑形式、結構做法相結合。例如很多高層項目在設計是采用了轉角的做法，按照經濟性的測算，這種做法可以增加大約30%的經濟回報，但在具體的項目中要注意不要對街角形成破壞。

總之，商業地產建筑策劃是一項系統性的工作，是多學科、多知識領域相互結合的產物，也是商業地產價值增加過程中的重要途徑。因此，對此進行更為深入的研究對于商業地產的開發將是十分重要的工作。

第二篇：如何做好商業地產的建筑策劃

商業地產的建筑策劃是在市場研究的基礎上，承接項目業態規劃和方案設計之間的重要工作。商業地產的建筑策劃對于項目建筑方案的最終完成起著重要的影響和作用，是從規劃指標確定到建筑方案完成之間的重要樞紐。因此，建筑策劃在商業建筑設計的全過程中具有承上啟下的作用。

但在目前的商業地產策劃中，關于這部分工作的定位卻很是模糊。設計院、顧問公司、招商代理公司及開發單位在工作協調中對此項工作的分工也不十分明確。在多年的策劃實踐中，本人遇到的此類問題也頗多。因此提出個人的幾點看法，希望與大家共同探討。

一、認清策劃師在商業策劃中的作用

商業地產的策劃師和建筑師在商業建筑策劃中的作用是相互的，建筑師處于核心地位，策劃師在項目整體設計過程中應起著引導與修正的作用。策劃師在項目方案 構思過程中必須充分研究項目投資商、開發商自身的條件，對大量市場調研提供的數據和信息進行系統分析和整理。這些要素和條件都將成為建筑師開展建筑設計和 規劃的前提。從商業地產項目的開發的過程上分析，策劃師的工作重點集中在以下三個方面：

1、從城市發展和商業發展的專業角度對土地進行的分析和研究。從經濟價值和商業運營的角度對項目土地價值進行分析，為項目開發決策、資金運作決策提供準確的依據。

2、通過消費者行為分析和品牌資源的研究，結合建筑設計專業的知識、商業運營的模擬分析和國內外相似案例的調研，對項目規劃

提出概念性設計原則。同時對開發的目標、規模、周期、商業運營模式、市場定位進行數量化、標準化提議，提供項目開發的可行性論證。

3、在項目業態規劃和設施規劃的的基礎上，與開發團隊配合，共同制定項目的開發計劃，并對后期的工程管理的重要節點提出工作安排。開發和工程管理規劃為建筑師的建筑設計提供了比較準確的參考依據，有助于項目建筑策劃中對項目開發過程中的經濟效益、社會效益的評估。

商業地產的開發本著土地價值最大化、商業利潤最大化的原則，將各個開發環節進行系統整合，使各環節的增值程度加大，最終確保項目開發和運營的成功。商業 項目的前期策劃與建筑設計作為商業地產開發增值的主要環節更應重視和加強。商業地產的策劃師不僅要熟悉各種業態的生存條件和環境，還應對其所依存的建筑空 間十分清晰。

二、掌握現行商業建筑設計規范的尺度

商業地產的設計規范是商業地產建筑策劃的主要依據，也是項目市場價值體現的 制約條件之一。但我國現行的商業地產建筑規范相對于行業的快速發展顯得滯后了。目前，對于我國商業地產領域的設計主要可以參考的設計標準有《商店建筑設計 規范》、《飲食建筑設計規范》、《建筑設計防火規范》、《高層民用建筑設計防火規范》等有限的設計依據。而上面的準則對于設計日益復雜的商業建筑來講，已 經很難滿足市場的需求和發展了。

隨著商業地產的發展，相應產生的綜合性賣場、社區商業、產權

型百貨商場等新型商業在策劃和設計時經常會出現市場要求和設計規范之間的矛盾。

以本人曾經參與策劃的商業項目為例，投資商希望適當減少面寬以增加臨街商鋪的數量，小面積的商鋪因其售價或租金相對較低，經營范圍靈活多樣，便于轉型等更適合個體經營者的經營和投資。但這種設計與現行的規范之間很難協調和統一。

每個商鋪按照消防規范需要設兩個安全出口，但對于小面寬大進深的商鋪很難做到兩個出口。設計規范中對于一個出口的商店有著明確的規定，根據《高層民用建 筑設計防火規范》，“除地下室外的兩個相鄰防火分區，當防火墻上有防火門連通，且兩個防火分區的建筑面積之和不超過 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可設一個安全出口”。依據規范，開發商可以采取的方式只能是直接在相臨店鋪間預留防火門或增加店鋪的建筑面積。但相鄰兩個商鋪的連通顯然不 滿足商鋪日常經營的要求，而增大商業面積有與開發商實際銷售的最小單元不符。

此外，對于策劃為上下兩層的獨立商鋪內設置樓梯的寬度也與實際 經營矛盾。根據規范，“營業部分室內樓梯，每梯段凈寬不應小于

1.4米。”按照上面的規定，勢必減少商鋪內可用于經營的面積。對于經營時裝等物品的零售型 商業來講，樓梯的寬度必然影響其產品的陳列和擺放。此外諸如商業建筑內的安全疏散距離、商業每層的人口疏散寬度等等規范要求，都對后期商業的經營產生影 響。

因此，對與商業地產的策劃人來講，如何給建筑人員提供更具商

業價值性的參考意見，如何借鑒成功項目的經驗，如何做好項目的適當變通等都是十分重要的課題。

第三篇：如何做好商業地產的建筑策劃

商業地產的建筑策劃是在市場研究的基礎上，承接項目業態規劃和方案設計之間的重要工作。商業地產的建筑策劃對于項目建筑方案的最終完成起著重要的影響和作用，是從規劃指標確定到建筑方案完成之間的重要樞紐。因此，建筑策劃在商業建筑設計的全過程中具有承上啟下的作用。但在目前的商業地產策劃中，關于這部分工作的定位卻很是模糊。設計院、顧問公司、招商代理公司及開發單位在工作協調中對此項工作的分工也不十分明確。在多年的策劃實踐中，本人遇到的此類問題也頗多。因此提出個人的幾點看法，希望與大家共同探討。

一、認清策劃師在商業策劃中的作用商業地產的策劃師和建筑師在商業建筑策劃中的作用是相互的，建筑師處于核心地位，策劃師在項目整體設計過程中應起著引導與修正的作用。策劃師在項目方案構思過程中必須充分研究項目投資商、開發商自身的條件，對大量市這些要素和條件都將成為建筑師開展建筑設計和規劃的前提。從商業地產項目的開發的過程上

1、從城市發展和商業發展的專業角度對土地進行的分析和研究。從經濟價值和商業運營的角度對項目土地價值進行分析，為項目開發決策、資金運作決策提供準確的依據。

2、結合建筑設計專業的知識、商業運營的模擬分析和國內外相似案例的調研，對項目規劃提出概念商業運營模式、市場定位進行數量化、標準化提議，提供項目開發的可行性論證。

3、與開發團隊配合，共同制定項目的開發計劃，并對后期的工程管理的重要節點提出工作安排。開發和工程管理規劃為建筑師的建筑設計提供了比較準確的參考依據，有助于項目建筑策劃中對商業地產的開發本著土地價值最大化、商業利潤最大化的原則，將各個開發環節進行系統整合，使各環節的增值程度加大，最終確保項目開發和運營的成功。商業項目的前期策劃與建筑設計作為商業地產開發增值的主要環節更應重視和加強。商業地產的策劃師不僅要熟悉各種業態的生存條件和環境，還應對其所依存的建筑空間十分清晰。

二、掌握現行商業建筑設計規范的尺度商業地產的設計規范是商業地產建筑策劃的主要依據，也是項目市場價值體現的制約條件之一。但我國現行的商業地產建筑規范相對于行業的快速發展顯得滯后了。目前，對于我國商業地產領域的設計主要可以參考的設計標準有《商店建筑設計規范》、《飲食建筑設計規范》、《建筑設計防火規范》、等有限的設計依據。而上面的準則對于設計日益復雜的商業建筑來講，已經很難滿足市場的需求和發展了。

隨著商業地產的發展，相應產生的綜合性賣場、社區商業、產權型百貨商場等新型商業在策劃和設計時經常會出現市場要求和設計規范之間的矛盾。

以本人曾經參與策劃的商業項目為例，投資商希望適當減少面寬以增加臨街商鋪的數量，小面積的商鋪因其售價或租金相對較低，經營范圍靈活多樣，便于轉型等更適合個體經營者的經營和投資。但這種設計與現行的規范之間很難協調和統一。

每個商鋪按照消防規范需要設兩個安全出口，但對于小面寬大進深的商鋪很難做到兩個出口。設計規范中對于一個出口的商店有著明確的規定，根據《高層民用建筑設計防火規范》，“除地下室外的兩個相鄰防火分區，當防火墻上有防火門連通，且兩個防火分區的建筑面積之和不超過 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可設一個安全出口”。依據規范，開發商可以采取的方式只能是直接在相臨店鋪間預留防火門或增加店鋪的建筑面積。但相鄰兩個商鋪的連通顯然不滿足商鋪日常經營的要求，而增大商業面積有與開發商實際銷售的最小單元不符。

此外，對于策劃為上下兩層的獨立商鋪內設置樓梯的寬度也與實際經營矛盾。根據規范，“營業部分室內樓梯，每梯段凈寬不應小于1.4米。”按照上面的規定，勢必減少商鋪內可用于經營的樓梯的寬度必然影響其產品的陳列和擺放。此外諸如商業建筑內的安全疏散距離、商業每層的人口疏散寬度等等規范要求，都對后期商業的經營產生影響。

因此，對與商業地產的策劃人來講，如何給建筑人員提供更具商業價值性的參考意見，如何借鑒成功項目的經驗，如何做好項目的適當變通等都是十分重要的課題。

三、把握商業與設計二者之間的有效聯系建筑策劃對于商業項目起到的作用是多方

面的，對于建筑師設計思路的引導和修正更是起著不可替代的作用。但商業項目的設計必須要與商業價值相融合，否則再好的作品也很難成為好進行一些簡單說明：

1、高層樓體的選位與布局

城市中心的商業綜合體建筑，主樓一般為超高層建筑。建筑本身的選位對于建筑物本身的使用及和周圍環境都會造成重要的影響。高層建筑對于道路形成的壓迫感，會對在區域內工作、消費、生活的人們產生心理緊張，降低建筑本身帶給人們的舒適度。因此，在很多實際案例中，高層建筑沿主路都進行了適當的退讓，形成部分城這對于商業業態的人流的聚集和疏導會產生積極的作用，但退讓部分形成的視覺空間，對于商在道路、公共空間、商業入口進行必要的商業過渡對于人流與車流的合理引導將起著非常重要的作用。

2、商業項目的交通與人流處理

當今的商業建筑強調人流步行的通暢性和公共交通的易達性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考慮項目人流的時差和高峰期間的擁擠程度。車輛的進出要考慮到對步行人群的影響。臨街易設計多個臨時停車空間，以滿足臨時購物的需求和緊急需要的考慮。分散停車是大型商業項目設計的發展潮流，例如日本的六本木新城項目：為解決項目龐大的交通及停車問題，在新城的不同位置中設計了多個停車場，平面往復式的停車設計完全實現了人車動線的分離，即使在車流量較多的情況下，也可以保持停車空間的有序和充足。此外，商業項目的停車也要兼顧與周邊商業的互動和商業的展示要求。

3、項目整體使用功能的布置

商業建筑本身的功能組合十分復雜，多種業態使用功能的平衡與協調需要充分考慮。對于商業、居住、辦公相互混合的綜合體項目，處理的難度會更大。從本人接觸的一些項目上看：商業及公寓部分經常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設計的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛生間的設置；高端部分的景觀優勢更有利于項目高價值的產品。但在具體項目中，還應充分考慮建筑本身的豎向交通效率對商業產生的影響。在建筑平面布局的設計中，空間的使用效率也要同建筑形式、結構做法相結合。例如很多高層項目在設計是采用了轉角的做法，按照經濟性的測算，這

種做法可以增加大約30%的經濟回報，但在具體的項目中要注意不要對街角形成破壞。

總之，商業地產的建筑策劃是一項系統性的也是商業地產價值增加過程中的重要途徑。因此，對此進行更為深入的研究對于商業地產的開發將是十分重要的工作。

第四篇：設計前期與建筑策劃

設計前期與建筑策劃 1.1）

2）

3）我國建設項目的主要內容

項目建議書；編制可行性研究報告；對建設項目進行決策；

編制設計文件；

做好施工前的各項準備工作；

4）

組織施工；

5）

建成、驗收、交付生產使用。

2.設計前期工作 一個建設項目提出開發的設想階段，即投資前階段又稱設計前期工作階段。這個階段包括提出項目建議書；批準可行性研究報告；與其最終投資決策所做出項目評估報告等三項內容。設計前期工作的目的是建筑策劃，它要體現出較高的政策性、較周密的技術性、較實際的經濟性，以達到較準確的控制后期建筑開發階段實施和步驟。3.項目建議書的內容：

1）

建設項目提出依據和原由；

2）

擬建規模和建設地點初步設想論證； 3）

資源情況、建設條件可行性及協作可靠性； 4）

投資估算和資金籌措設想；

5）

設計、施工項目進程安排；

6）

經濟效果和社會效益的分析與初估。4.項目建議書的作用：

1）

國家選擇建設項目的依據，項目建議書批準后即為立項

2）

批準立項的項目，可以列入項目前期工作計劃，開展可行性研究

3）

涉及利用外資的項目，在批準立項后，方可開展工作

5.可行性研究報告 建設項目決策前，對可能的建設方案和技術方案比較論證和預測建成后的經濟效益等。可行性研究報告的內容包括如下幾個方面： 1)

項目建設的必要性和依據；

2)

需求預測和建設規模；

3)

資源、原材料、燃料及公用設施情況； 4)

建設條件和場址方案； 5)

設計方案； 6)

環境保護；

7)

企業組織、勞動定員和人員培訓估算； 8)

實施進度建設； 9)

投資估算和資金籌措； 10)

社會及經濟效果分析。

6.可行性研究的作用：

1）

為建設項目投資決策和編制設計任務書的依據 2）

作為向銀行申請貸款的依據

3）

作為與建設項目有關的部門商談合同、協議的依據 4）

作為建設項目開展初步設計的基礎

5）

作為擬采用新技術、新設備研制計劃的依據

6）

作為建設項目補充地形、地質工作合乎補充工業性試驗的依據

7）

作為安排基本建設計劃和開展各項建設前期工作的參考 8）

作為環保當局審查建設項目對環境影響的依據

7.項目評估報告的內容 項目評估報告是對可行性研究報告提出意見，對最終決策項目投資是否可行，確定最佳投資方案。項目評估報告內容如下： 1)2)3)4)

審核報告中各項情況是否確定 分析各項指標是否正確；

綜合分析和判斷工程項目經濟效益和社會效益； 分析和判斷報告的可靠性、真實性和客觀性。

8.在前期建筑策劃中應考慮如下相關因素

1）

選址與場地因素 地理位置是否利于“三通一平”；場地人文環境、人流密度、人員成分、發展；地質條件等自然狀況；氣候條件、水質、水文、日照、凍融等對建筑形式及功能影響；地下管網、設備、設施分布情況及相互關系；現有的水、電、路狀況，現有基礎設施、相臨建筑情況；場地的經濟分析包括地價、土地利用率、開發前景等；場地地界劃分、使用權限。

2）

建筑功能因素

民族、宗教、歷史、人文文化的要求，地方特殊性、相容性，空間關系。

3）

造價因素

土地費、設計費、施工費、監理費、其他費用如拆遷等費用。4）

法規因素

法規、建筑規范、民族、傳統、信仰的要求。9.設計計劃任務書報請批準時，必須附有城市規劃部門的選址意見書；在申請用地時，需核發建設用地規劃許可證，經縣級以上地方人民政府審查批準后，由土地部門劃撥土地；禁止在批準臨時使用的土地上建設永久性的建、構筑物和其他設施；在取得建設工程規劃許可后，方可申請辦理開工手續。

10.投資估算劃分為四個階段：規劃階段、評審階段、項目建議書階段、可行性研究階段

11.我國借用國外貸款的種類有國際金融組織貸款、政府貸款、商業貸款 12.工業項目可行性研究的核心內容是：投資估算與資金籌措 13.建筑策劃的內容包括如下幾個方面：

1）

總體布置 考慮功能分區要求；交通組織合理；確定主次入口；綠化滿足指標；滿足朝向與節能；滿足消防要求；摸清地下管網；處理好人文景觀。

2）

建筑設計 功能與環境統一；建筑平面適應建筑技術發展；空間組合制約立面；剖面設計。

3）

結構選型 要從技術上可行和投資經濟兩點來控制，同時考慮地震設防。4）

設備選擇 供電設備；供水；排水；供熱管網；空調系統。

5）

建筑面積計算、建筑工程造價估算 環境投資；建筑投資費；設備投資；設計費率。6）

造價 環境投資（土地費、配套費、動遷費、補償費）；建筑投資；設備投資；設計費率。

7）

建筑周期：安排工程從始至終進度表。

14.土地使用權出讓的建筑項目一般有：商業、旅游、娛樂、居住、工業。15.國家建設征用土地時耕地1000畝，其他土地2000畝以上需國務院批準

16.根據《城市房地產管理法》有關規定，在土地使用權出讓合同約定的使用年限界滿，土地使用者需繼續使用土地的，應最遲于界滿前十二個月申請續期 17.城市用地分類中的綠地包括公共綠地和生產防護綠地

18.城市用地有居住用地、公共設施用地、工業用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政設施用地、綠地和特殊用地（軍事等）、水域和其他用地共十類，其中前九為城市建設用地。

19.生活居住用地中的公共服務設施用地屬于生活居住用地。

20.城市用地面積計算原則應按平面投影面積計算、現狀和規劃用地計算采用同一比例尺的圖紙。

21.在初步設計階段開始以前最先應取得可行性研究報告

22.在初步設計階段建筑師要考慮業主的需要、顧客的需要、可行性研究報告 23.初步設計文件深度應滿足審批的要求： 應符合已審定的設計方案、能據以確定土地征用范圍、能據以進行施工圖設計和進行施工準備及主要設備及材料的準備、應提供工程設計概算，作為審批確定項目投資的依據 24.項目發展周期的三個階段

投資前階段： 項目建議書、可行性研究、項目評估。

投資階段：

初步設計、列入計劃、施工圖設計、建安工程、生產準備與試生產、驗收

生產階段：

開始生產

25.土地使用權出讓可采取拍賣、招標和雙方協議的方式

26.建設較大規模的新開發區的建設應首先進行供電、供水、通訊、道路等基礎設施的建設

27.項目建議書階段的投資估算允許誤差是20% 28.選擇廠區生活區需設計資料：

生活區的總人數、單身與家屬的人口數、生活區的總建筑面積，單宿、家屬住宅及公共福利設施的建筑面積、生活區水、電、煤氣、蒸汽的需要量

29.開發商委托設計單位做前期工作，設計單位首先要代表開發商去規劃局根據項目建議書著手設計資料了解規劃要求

30.可行性研究階段主要任務就是多方案中擇優，從而推薦最佳方案 31.32.33.34.在設計前期工作階段，需在項目建議書的基礎上作可行性研究工作

統計部門規定第一次正式破土開槽開始施工的時間，為進入建設實施階段 竣工驗收委員會應由銀行、物資、環保、勞動、統計等部門組成

竣工驗收的目的是為了檢驗設計和工程質量，保證正常生產；有關部門單位可總結經驗教訓；建設單位對合格項目可移交

35.城市公廁間距或服務范圍：主要繁華街道或新建居民區300-500米。流動人口密集街道300米

一般街道750-1000米。未改造的老居民區100-150米。36.城市用地共分10大類、46中類、73小類

37.在大城市車輛較多的主干道，靠近交叉路口附近設置公交中途站，一般應設在交叉路口100米以外處

38.磚混結構建筑的建筑面積估算可以以軸線計算面積加上6%的圍護面積 39.經營一個旅游賓館，合理的間數應為200間 40.每人每座使用面積： 辦公樓的普通辦公室

3M2/人 小學校的普通教室

1.1M2/人 中學的實驗室

1.8M2/人

甲級劇場觀眾廳的觀眾席 0.7M2/人

41.文化館建筑在總平面設計布局時，宜采用分散式的形式 42.標準籃球場地的外圍尺寸為15米*38米

43.一塊坡度較大的地形擬采用臺階式的處理方式，臺階高度不宜大于6米 場地選擇與設計

1.場地選擇的基本原則 1）

城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃。2）

3）

2.1）

要節約用地，并符合國家現行土地管理、環境保護、水土保持等法規。

有利于保護環境與景觀。

場地選擇的基本要求

面積要滿足項目用地要求。

2）

地貌要利于建筑的布置，道路順暢，地形宜場地排水。一般自然地形不宜小于0.3%。平坡0.3%～5%場地較理想；緩坡5%～10%場地有錯落；中坡10%～25%場地有臺地；陡坡25%～50%場地不宜建設。

3）

考慮氣象資料：氣溫、降水量、風、霧及日照。考慮水文地質資料。了解工程地質情況。

4）

要滿足給水排水。電訊條件良好。5）

交通運輸便利。要有一定的能源供應。

3.建設項目場地選擇的工作報告內容：

1）

場地選擇的依據、建設地區概況以及選擇過程、選擇標準

2）

各個場址方案的綜合分析及結論

3）

場址方案的主要技術條件的比較、基建費用的比較和經營費的比較

4）

當地領導部門對選址的意見和有關必須的協議文件、場址的區域位置圖、總圖可作為附件

4.大中型建設項目場地選擇的工作依據主要是“經批準的項目建議書”。大中型建設項目場地選擇的工作步驟1.原始資料 2.組建 3.踏堪 4.報告。

5.大型建設項目在選擇場地時要收集地形圖，1：500的比例尺的圖紙最適合。6.工業建設項目建設地區的選擇應遵循的原則是適當聚集布置、靠近原料燃料和消費地原則。

7.建筑物抗震設防的重點是7、8、9度地震烈度的地區。震級每差一級，地震波的能量將差32倍

8.九度地震設計烈度地區不宜建設；八度以下地震區要注意高度、密度、防火、防爆、疏散等措施

9.場地的外形較為經濟合理的是矩形（長寬比為1：1.5）

10.規劃用地的周界為城市道路、居住區級道路小區路或自然分界線時，用地范圍至道路中心線或自然分界線；規劃用地與其他用地相鄰，用地范圍劃至雙方用地的交界線 11.區域性地形圖常用1/5000至1/10000；總圖常用1/500至1/1000的地形圖

12.風向(頻率)玫瑰圖 風象，由風向、風速、風頻組成。風玫瑰圖中表示了全年、夏季和冬季的主導風向,其中夏季是指夏季6、7、8三個月的風速平均值。冬季是指冬季12、1、2三個月的風速平均值。風玫瑰圖一般用八個或十六個羅盤方位表示，風從外面吹向地區中心。中心圓圈內的數字代表全年的無風頻率。每個圓圈的間隔為頻率，數值以%表示。八方位風頻頂點連線為該風向風頻。

13.污染系數：污染源的下風向受害程度。污染系數=較大風向頻率（%）/平均風速（m/s）14.局地風 地形、地物錯綜復雜引起風向、風速改變，形成局地風、水陸風、山谷風等。

15.空氣溫度是用干球溫度計在暴露于空氣中但不受太陽直接輻射處測得。16.風級表中的風級共分為13級

17.場地設計一般需要取得的氣溫資料有：常年絕對最高氣溫和常年絕對最低氣溫；歷年最熱月、最冷月的月平均氣溫。

18.選擇場地時要收集環保資料：當地環保部門對環保的要求及意見、本地區的環境污染本底濃度、鄰近企業生產有何污染及三廢排放濃度

19.居住區場地允許0.3%~10%的坡度范圍，以取大值更妥

20.當主導風向明顯時：有污染的廠裝置布置在主導風向的下風向。當風向頻率較明顯時，布置在污染系數最大方位側。

21.地下水含鈉離子較高時，會對硅酸鹽水泥產生侵蝕作用

22.自重濕陷黃土是在無壓力下，受水浸濕發生濕陷

23.了解水文地質包括地表水、地下水、滯水層的情況。地下水對基礎有無腐蝕，蓄水層水量。

24.日照百分率指某一段時間內，實際日照時數占太陽的可照時數的百分比。25.不同方位日照間距折減系數

方

位

0°～15° 15°～30° 30°～45° 45°～60°

＞60° 折減系數

1.0L 0.9L

0.8L

0.9L 0.95L 26.地面傾角6°以下的場地的地形圖：

1：500和1：1000比例尺的地形圖的基本等高距為0.5M 1：2000時為1M。1：5000時為2M 27.場址選擇收集氣象資料有嚴寒日日數、采暖期日數、冬季初凍和春季解凍的日期 當地采用的雨量計算公式

歷年和逐月的平均、最大和最小降雨量

一次暴雨持續時間及其最大雨量以及連續最長降雨天數

28.煤氣基礎資料有當地煤氣站能供應的煤氣量、煤氣壓力、發熱量及其化學成分 接管點至工程項目引入點的距離，以及接管點的坐標、標高、管徑 煤氣的供應價格

29.中型建設項目選址時應避開山區不均勻地基

30.當地基承載力小于100kPa，應注意地基的變形問題 31.城市的防洪標準： 特別重要城市

洪水重現期≥200年 重要城市

≥100--200年

中等城市

≥50--100年 小城市

≥20--50年

32.在坡地建筑物的高坡一側布設截洪溝

33.設計建構筑物的地坪標高，應高出計算洪水水位0.5M 34.大中型建設項目場地選擇應避開：地震烈度大于9度的地區；發育的巖溶（咯斯特）地區；一級膨脹性和較厚的三級濕陷性黃土地區。

35.環境影響報告書屬可行性研究階段。環境影響報告書應由建設單位上報。36.場地豎向設計排水方式宜隨地勢排水最好。

37.醫院選址：交通方便、面臨兩條城市道路、便于利用城市基礎設施、環境安靜，遠離污染源、地形力求規整、遠離易燃易爆物品的生產和貯存區，并遠離高壓線及其設施、不應鄰近少年兒童活動密集場所。38.托幼園選址：基地遠離各種污染源、四個班以上應有獨立基地、服務半徑為300m、應設有集中綠化園地，并禁止種植有毒帶刺植物、必須設置各班用活動場地，還應設有全園共用的室外游戲場地、平面布置應功能分區明確，避免干擾，方便使用管理，有利交通疏散、活動室寢室有良好的采光和通風、日照要充足，地界的南側應無毗鄰的高大建筑物、應遠離污染源、應避免在交通繁忙的街道兩側建設、應避開醫院

39.大中型商店建筑選址：城市商業區或主要道路的適宜位置，建筑應有不少于兩個面的出入口與城市道路相鄰接，或基地內應有不小于1/4周邊總長度和建筑物不少于兩個出入口與一邊城市道路相鄰接。大中型商店基地內，建筑的背或側面應設置凈寬度不小于4M的運輸道路，應設集散場地和停車場。

40.圖書館建筑選址：基地應地點適中，交通方便，公共圖書館應符合當地城鎮規劃要求、環境安靜、場地干燥、排水流暢、注意日照及自然通風條件，建設地段應盡可能使建筑物得到良好的朝向，應留有必要的發展余地

41.電臺電視臺場地選擇：宜設置在交通比較方便的城市中心附近，臨近城市干道和次干道。環境安靜無強震動和強噪聲源、空中無飛機航道、遠離高壓架空線和高頻發生器。足夠發展余地

42.多層車庫建筑選址：宜選在道路暢通、交通方便的地方。但須避免直接建在城市交通干道旁和主要道路交叉口處。應考慮一定的室外用地作停車、調車和修車用。體量大，設計時應考慮到與周圍環境的協調和統一。重點防火部門，與周圍建筑保持一定的消防距離和衛生間距。尤其不宜靠近醫院、學校、住宅建筑。

43.旅館基地應至少一面鄰接城鎮道路，其長度應滿足基地內組織各功能區的出入口要求。

44.劇場：基地應至少有一面臨城市道路，鄰接長度不少于基地周長的1/6，劇場前面應當有不少于0.2m2/座的集散廣場。劇場臨接道路寬度應不小于劇場安全出口寬度的總和；劇場與其他建筑毗鄰修建時，應在劇場后面或側面另辟疏散口，連接的疏散小巷寬度不小于3.5m。

45.汽車客運站站址不應選擇在低洼積水地段、有山洪斷層、滑坡地區。

46.托幼、老年人公寓的主要居室、醫院療養院半數以上的病房能獲得冬至滿窗不少于2小時的日照

47.用地指標托兒所為12-15平方米/人；幼兒園為15-20平方米/人 48.緩解城市噪聲的最好方法是增加噪聲源與受聲點的距離 49.單車道通路寬度不小于4m、雙車道通路寬度不小于7m 50.盡端式車行道長度超過35m應設回車場；一般回車場12*12；大型消防車回車場15*15 51.消防站的選址應使消防隊在5min內要達到責任區的最遠點

52.商業中心每建100m2營業面積、辦公樓規定配建0.3~0.4機動車停車位 展覽館、醫院每建100m2面積0.2機動車停車位 火車站、碼頭每100旅客2.0 影劇院每100坐位0.8-3.0 體育館每100坐位1.0-2.5 53.劇場的道路寬度應不小于劇場安全出口寬度的總和：若不能滿足疏散總寬度，應有連接疏散小巷不小于3.5米。800座：8米；900-1200座：12米；＞1200座：15米。54.劇場建筑的建筑覆蓋率應控制在30-40% 55.大型公建室外停車位所占面積，以小汽車指標在25~30m2/輛合適 56.教學樓應朝南北向，操場長軸應南北向 南向的普通教室冬至日底層滿窗不少于2小時的日照

兩排教室的長邊相對時其間距或長邊與運動場的間距不應小于25M 57.場地布置時，應合理選擇建筑體形，盡量采用自然通風、山地背風面可擋某方向強風，如合理布置仍能有良好通風、高層建筑的布局應避免形成高壓帶和風口 58.控制綜合醫院的用地指標和平均建筑面積指標時，使用的單位是M2/床 59.城市廣場可分為市政、交通、商業、休息及娛樂、紀念、宗教等六類 60.航空港與城市的理想距離為10--30公里

61.公交站點的最大服務半徑是500M 62.行道樹株距一般位6--8M 63.建筑總平面圖設計內容：

1）

合理進行用地范圍內建、構筑物及工程設施相互間的平面布置 2）

結合地形，合理進行用地范圍內的豎向布置 3）

協調室外管線敷設而進行的管線綜合布置

4）

綠化布置和環保

64.改擴建步行商業街的紅線寬度不宜小于10M（不按人流量確定）新建步行商業街，應留出不小于5M的寬度供消防車通行 步行商業街如設有上空頂蓋時，凈高不宜小于5.5M 步行商業街長度不宜大于500M 步行商業街的各個出入口附近應設置停車場地 65.商業步行區的道路寬度可采用10-15M 緊急疏散出口的間距為160米

距城市次干道距離不宜大于200米，距公交站不宜大于100米

66.廣場地面坡度，一般滿足排水0.3%~3%，以0.5%~2%為宜。運動場、廣場兼停車場0.2~0.5%，兒童游戲場0.3~2.5%。

67.總平面布置時必須滿足規劃要點：紅線范圍內建筑高度；退讓距離；建筑密度；容積率；綠地率。

68.新建10層以上建筑必須做深基礎，可利用地下空間，建“滿堂紅”人防地下室 69.市區新建9層以下、非深基礎的民用建筑項目，總建筑面積超過7000M2者應修建人防地下室

70.公共建筑物的出入口宜設置在主干道兩側。

71.地震設防的城市，干路兩側的高層建筑應由道路紅線向后退讓10~15M 72.市區建筑容積率大于4的地區（城市規模≤200萬人口的城市），其道路支路的密度應在6--8公里/公里2 73.順風坡區，風向平行等高線，建筑斜交等高線布置，通風良好 迎風坡區，風向垂直等高線，建筑順等高線或斜交等高線布置，通風良好

74.山地高壓風區，風壓較大，不宜建高樓以免背面渦風區產生更大渦流。75.背風區，可能產生繞風或窩風，布置居住建筑，通風不好。

76.場地設計標高應高于洪水位標高0.5-1.0米，否則應采取防洪措施

77.基地地面坡度不應小于0.3%；地面坡度大于8.0%時應分成臺地，臺地連接處應設擋土墻或護坡

78.基地車行道的縱坡不應小于0.3%，亦不應大于8.0% 在個別路段可不大于11.0%，但其長度不應超過80米，橫坡宜為1.5-2.5% 79.基地人行道的縱坡不應大于8.0% 大于8.0%時宜設踏步或局部坡度可不大于15.0%的坡道，路面應有防滑措施；橫坡宜為1.5-2.5% 80.在豎向設計中，計算土石方平衡時，對于非粘性土壤使用的松散系數為1.5-2.5 81.地形測量圖規定坐標是：X南（大）北方向軸線、Y東（大）西方向軸線、施工圖坐標格網以?A、B?表示坐標代號

82.方格網土方計算法規定左上方為填挖高度，右上方為設計標高，右下方為原地面標高。83.土石方圖方格網間距一般為20-40M；一般概算可取20M格，詳細計算可采取5M格

84.綠化布置分規則式（西洋式）、自然式（結合地貌空間）、混合式（中西合一）、中國式（因山取勢人工造園）共四種 85.樹木與建筑物的間距

至喬木中心

至灌木中心 外墻有窗

3.0—5.0

2.0 外墻無窗

2.5

1.5 86.地面設計小于3%自然坡一般選擇平坡式

大于3%一般擬定臺階式；場地長度超過500M，坡度小于3%，也可用臺階式 緩坡與中坡分界：10%。中坡地與陡坡地的分界：25%。

87.場地建筑至道路的排水坡度最好1-3%。一般允許0.5-6% 88.村鎮道路是規劃范圍內寬3.5M以上道路的總稱。一級14~20M，二級10~14，三級6~7，四級3.5 89.當建筑設有進車道時，室內地坪應盡可能接近室外平整地標高，一般室內外高差為0.15M 90.道路路邊緣與喬木中心的最小間距為1.0米 91.道路的轉彎半徑小車6M；貨車9M 92.道路交叉口的視距＞21M 93.為了有較好的行駛條件，道路的變坡點距離應在50米以上

94.道路縱斷面變坡處，當相鄰縱坡差大于1~2%時，應設置豎曲線，豎曲線的最小半徑凹型為100米，凸型為300米。

95.機動車與非機動車混行的道路,其縱坡宜按非機動車道要求控制 96.一般混凝土路面的拱坡坡度為1.0-2.0% 97.人行道＞1.0M；橫坡1-2%；距建筑物1.5M 98.道路旁設騎樓，柱外緣距道路紅線大于0.45；騎樓底層外墻到道路紅線3.5米；凈高3.6米；騎樓地面應于人行道地面相平，無人行道時高出路邊界0.1-0.2 99.殘疾人非機動車道最小寬度不得小于2.5M，橫向坡度2.5% 100.建筑物坡道，汽車一般最大8%，手推車不大于6%，電瓶車不大于4%，自行車可不大于3% 101.垂直式停車方式車位占地面積最小

102.一般小型汽車場用地面積25-30M2/輛；小型汽車庫30-40M2輛 微型汽車的停車面積與當量小汽車的換算倍數為0.7 中型汽車的停車面積與當量小汽車的換算倍數為2.0 大型汽車的停車面積與當量小汽車的換算倍數為3.0 103.停車場通道的最小平曲線半徑小型車7米；

直線坡度15%；曲線坡度12%

中型車10.5米； 直線坡度12%；曲線坡度10%

大型車13米；

直線坡度10%；曲線坡度8% 104.公共汽車站停車場停車總數不超過50輛時可設一個出入口

每組停車數量不宜超過50輛。站場停車超過50輛，應按組設汽車水箱供水點 105.一類高層民用建筑主體部分與建筑耐火等級為一、二級的汽車庫之間的防火間距為20米

106.地下車庫的坡道坡度為10%，與平地相接時，設坡度為5%的緩坡段，長度為3-6米 107.停車場庫應設兩個出入口的條件是

地下停車庫車位大于25輛 地面停車場車位大于50輛 多層停車場車位大于100輛

108.停車場出入口，50輛以上2個，500輛以上3個；出入口之間大于15M 109.多層車庫＜100輛，可設一個雙車道出入口；出入口寬度＞7M；單車寬+0.8（1.0）；雙車寬+1.8（2.2）

110.地下停車庫100輛以上2個出入口

111.停車場通道的最大縱坡度：小型車直線為15%；曲線12% 112.停車場內停車坪的排水坡度應為不大于0.5% 113.一般小型汽車場25-30M2/輛；小型汽車庫30-40M2輛 114.倒車進，順車出的行駛方式進入停車場可使得通道寬度最小

115.停車場的場內車行道的寬度最小為6米，停車場出入口寬度不得小于7m。116.地面停車場內，小汽車與小汽車之間的橫向凈距應保證有1.0米 117.自行車單臺停車尺寸為2*0.6 自行車坡道凈寬不應小于1.8M；縱坡一般在2.5-4%范圍

118.公園游人集中場所范圍內不宜選用大規格的苗木。

119.地下建筑物距離用地紅線應不小于地下建筑物深度的0.7倍，不得小于5米 120.場地排水方式：面積較大，地勢較平坦的地段，多用暗溝。建構筑物比較分散的場地多用明溝。建構筑物標高變化比較多的地段，多用明溝。道路標高高于建筑物標高的地段，多用明溝。建筑物四周不應作明溝排水。121.122.123.124.場地雨水暗溝的坡度大于0.4%；明溝的坡度大于0.2% 當道路的縱坡為1%時，雨水井的設置間距宜為60-80米

當場地的匯水面積大于3000平方米時，應設至少2個雨水井

城市型道路有雨水口，一般最小縱坡0.3%，比建筑室內地坪低0.25-0.3M 125.郊區型道路有邊溝排雨水，豎向設計為方便排水，場地坡度宜在0.3-8%范圍 126.明溝排水坡度一般為0.3-0.5%；特殊困難可采用0.2%。127.管線的布置原則

1）

由近及遠：電力、電信、燃汽、熱力、給水、雨水、污水管。2）

由淺至深：電信、熱力、電力、燃汽、給水、雨水、污水管。

3）

管線宜與建筑物或道路平行布置。主干管線應布置在靠近主要用戶較多的一側。4）

地下管線敷設。一般不放車行道地下。盡量于建筑物和人行道之間。敷設給排水管要分隔開，更不能共用一管溝。同類性質，埋深相近可共溝。管線交叉應符合下列要求： 煤氣、易燃管道應布置在其他管道上面； 給水在污水管上部；

電力電纜應在熱力、電訊管線下面；

地下管線可敷設于綠化帶下面，但不宜于喬木下面；將常檢修和小管徑放在上面。

第五篇：淺析建筑設計前期的建筑策劃

淺析建筑設計前期的建筑策劃

西南交通大學建筑學院 蔣升桓

摘要：本文首先指出造成我國建筑業不合理的原因，提出解決這些問題的有效方法為在規劃立項與建筑設計之間嵌入建筑策劃環節；建筑策劃包含于建筑價值管理之中，對整個項目的效果影響巨大；以不同于設計方的第三方存在，與業主之間為雇傭關系；建筑策劃對建筑設計具有重要意義；建筑策劃不同于可行性研究。

關鍵字：建筑策劃；價值管理；建筑設計；可行性研究

一、引言

目前, 我國建筑業在規劃立項到建筑設計之間存在一個“斷層”, 不少設計任務書制定得不合理、不科學, 從而導致建筑設計不合理、不科學, 以致項目建成后, 社會、經濟效益欠佳, 使用效果不好。在項目運作過程中，技術與經濟有脫節現象，搞技術的人不注意經濟，搞經濟的人不不懂技術，二者不能夠很好的結合。一方面，許多建筑師與業主處于一種茫然的設計狀態，同時，在業已迸行的項目中，不少項目包括一些重大項目在建設后發現使用中存在大量不合理的情況。究其原因，建筑設計者專業知識不足，嚴重缺乏可靠的設計依據，與項目各階段、各成員溝通渠道不暢等是其中的重要因素。另一方面，近幾年來一系列名曰“房地產項目策劃”、“商業地產項目策劃”或是“泛地產策劃”之類的咨詢管理服務行業開始迅速走紅。“策劃”己經與“創意”聯體，成為當代商業市場上的時尚標桿。然而，此類策劃服務對建筑設計的真正指導潛力還尚待開發和挖掘。另外，目前國內各大院校對建筑師建筑設計能力的培訓與實際工程項目的操作之間具有相當的差異性，前者比較注重建筑師自身設計能力的培養，幾乎很少涉及在設計項目中與業主和使用者的合作。而與業主和使用者之間的合作又往往是實際工程項目成功與否的關鍵。為了銜接這個“斷層”，建筑策劃應運而生。

二、建筑策劃的概念

（一）建筑策劃的定義

建筑策劃是揭示業主、用戶、建筑師和社會的相關價值體系，闡述重要的設計目標及與設計有關的各種現狀信息的過程。

莊惟敏先生將建筑策劃定義為，特指在建筑學領域內建筑師根據總體規劃目標設定，從建筑學的學科角度出發，不僅依賴于經驗和規范，更以實態調查為基礎，通過運用計算機等近代科技手段對研究目標進行客觀分析，最終運用計算機等近代科技手段對研究目標進行客觀的分析，最終定量地得出實現既定目標所應遵循的方法及程序的研究工作。簡言之，建筑策劃就是將建筑學的理論研究與近現代科技相結合，為詳細規劃立項之后的建筑設計提供科學而符合邏輯的設計依據。

簡單地說，就是在總體規劃目標確定后，根據定量得出的設計依據。概括起來，莊惟敏先生重點強調的是模擬設計任務書的重要性，以及量化分析的科學性。如圖1所示，他提出建筑策劃方法就是對事實學、技術學和規范學的統而合一，即從事實學的實態入手，以規范學的既有經驗、資料為參考依據，運用現代技術手段，通過建筑師進行綜合分析論證，最終實現建筑策劃的目標——設計任務書。建筑策劃是建筑設計過程的第一階段，這種建筑設計過程應該確定業主、用戶、建筑師和社會的相關價值體系，應該闡明重要的設計目標，應該揭示有關設

計的各種現狀信息，所有的設備也應該被闡明。

然后建筑策劃編織成一份文件，其中體現出所確定的價值、目標、事實和需求。建筑策劃的成果以設計任務書的方式表現出來，設計師按照設計任務書的要求進行設計。

策劃時設計的定義階段——是發現設計存在問題的實質階段，而不是確定設計方案的實質階段。策劃是全部建筑活動的基本組成部分。建筑過程大致分為四個階段：策劃階段、設計階段、建造階段和投付使用階段。在每兩個階段之間都留出適當的時間段，來對上一個階段的效果進行評估。

（二）建筑策劃在工程項目管理中所處階段

建筑策劃是建筑價值管理的重要組成部分，它揭示業主的價值并將其轉譯為建筑設計條件，它是保證實現業主價值的手段。建筑價值管理包含建筑策劃。對整個工程項目進行價值管理，可以把工程項目管理看成是價值的形成、傳遞和增值的管理過程。工程價值的實現是通過工程價值鏈來實現的。所謂價值鏈，就是指企業各種活動的組合。而工程價值鏈就是指在工程實施過程中，為了使工程的價值得以實現而所作的各種活動。它貫穿于工程整個實施過程中的每個階段、每種活動內。建筑項目的價值鏈為業主價值——設計價值——施工價值——使用價值。把業主價值傳遞到設計價值的過程稱為建筑策劃。

（三）建筑策劃的作用

建筑策劃中使用的方法包括行為科學、調研、相鄰性分析、空間分布和動線分析（動線分析包括人群的分類、流量與路徑組織等）、價值工程等。建筑策劃中的實施的價值工程，處于項目實施和運營的全壽命過程中項目構思階段。研究和試驗表明，盡管在項目實施和運營的全壽命過程中都可以進行價值工程，但就其效益和效果來說，價值工程研究還是越早越好。

越在項目的早期采取措施，項目節約成本的可能性越大；隨著時間的推移，實施設計變更所花費的成本將越來越大。根據這個結論，如果在方案設計階段就進行價值工程研究活動，其節約成本的可能性會大大提高擴初設計、施工圖設計以及施工設計。

影響建設項目投資的因素有很多，從參與項目實施和運營的有關各方來說，不同單位和人員的影響程度是不同的。影響程度最大的是業主方的要求、標準、設計準則以及設計和咨詢工程師的經驗、能力等。而這些影響也主要體現在項目的前期和設計階段，隨時間的推移，各方面的影響程度都會大大降低。建筑策劃對工程項目的成本影響很大，進行建筑策劃對整個工程項目的效果影響巨大。

三、建筑策劃的存在狀態

建筑策劃應作為不同于設計方的第三方存在，其與業主之間的關系為雇傭與被雇傭的關系，實現業主價值最大化是其工作目標。滿足業主要求用專業語言幫業主表達出工程項目的想法，用符合業主要求的詳盡的設計任務書傳達給設計方。

建筑策劃不能由設計方進行，業主有可能不專業，無法表達自己的想法，業主與設計方信息不對稱。而業主的要求越多越具體，進行設計的障礙就越大。設計方肯定不會主動爭取自己設計障礙，因此設計方不能完全站在業主的角度考慮問題。因此在業主不專業的情況下，就會產生業主與設計方信息不對稱，設計方不會以實現業主價值最大化為目標。

摘要：本文首先指出造成我國建筑業不合理的原因，提出解決這些問題的有效方

法為在規劃立項與建筑設計之間嵌入建筑策劃環節；建筑策劃包含于建筑價值管理之中，對整個項目的效果影響巨大；以不同于設計方的第三方存在，與業主之間為雇傭關系；建筑策劃對建筑設計具有重要意義；建筑策劃不同于可行性研究。關鍵字：建筑策劃；價值管理；建筑設計；可行性研究

一、引言

目前, 我國建筑業在規劃立項到建筑設計之間存在一個“斷層”, 不少設計任務書制定得不合理、不科學, 從而導致建筑設計不合理、不科學, 以致項目建成后, 社會、經濟效益欠佳, 使用效果不好。在項目運作過程中，技術與經濟有脫節現象，搞技術的人不注意經濟，搞經濟的人不不懂技術，二者不能夠很好的結合。一方面，許多建筑師與業主處于一種茫然的設計狀態，同時，在業已迸行的項目中，不少項目包括一些重大項目在建設后發現使用中存在大量不合理的情況。究其原因，建筑設計者專業知識不足，嚴重缺乏可靠的設計依據，與項目各階段、各成員溝通渠道不暢等是其中的重要因素。另一方面，近幾年來一系列名曰“房地產項目策劃”、“商業地產項目策劃”或是“泛地產策劃”之類的咨詢管理服務行業開始迅速走紅。“策劃”己經與“創意”聯體，成為當代商業市場上的時尚標桿。然而，此類策劃服務對建筑設計的真正指導潛力還尚待開發和挖掘。另外，目前國內各大院校對建筑師建筑設計能力的培訓與實際工程項目的操作之間具有相當的差異性，前者比較注重建筑師自身設計能力的培養，幾乎很少涉及在設計項目中與業主和使用者的合作。而與業主和使用者之間的合作又往往是實際工程項目成功與否的關鍵。為了銜接這個“斷層”，建筑策劃應運而生。

二、建筑策劃的概念

（一）建筑策劃的定義

建筑策劃是揭示業主、用戶、建筑師和社會的相關價值體系，闡述重要的設計目標及與設計有關的各種現狀信息的過程。

莊惟敏先生將建筑策劃定義為，特指在建筑學領域內建筑師根據總體規劃目標設定，從建筑學的學科角度出發，不僅依賴于經驗和規范，更以實態調查為基礎，通過運用計算機等近代科技手段對研究目標進行客觀分析，最終運用計算機等近代科技手段對研究目標進行客觀的分析，最終定量地得出實現既定目標所應遵循的方法及程序的研究工作。簡言之，建筑策劃就是將建筑學的理論研究與近現代科技相結合，為詳細規劃立項之后的建筑設計提供科學而符合邏輯的設計依據。

簡單地說，就是在總體規劃目標確定后，根據定量得出的設計依據。概括起來，莊惟敏先生重點強調的是模擬設計任務書的重要性，以及量化分析的科學性。如圖1所示，他提出建筑策劃方法就是對事實學、技術學和規范學的統而合一，即從事實學的實態入手，以規范學的既有經驗、資料為參考依據，運用現代技術手段，通過建筑師進行綜合分析論證，最終實現建筑策劃的目標——設計任務書。建筑策劃是建筑設計過程的第一階段，這種建筑設計過程應該確定業主、用戶、建筑師和社會的相關價值體系，應該闡明重要的設計目標，應該揭示有關設計的各種現狀信息，所有的設備也應該被闡明。

然后建筑策劃編織成一份文件，其中體現出所確定的價值、目標、事實和需求。建筑策劃的成果以設計任務書的方式表現出來，設計師按照設計任務書的要求進行設計。

策劃時設計的定義階段——是發現設計存在問題的實質階段，而不是確定設

計方案的實質階段。策劃是全部建筑活動的基本組成部分。建筑過程大致分為四個階段：策劃階段、設計階段、建造階段和投付使用階段。在每兩個階段之間都留出適當的時間段，來對上一個階段的效果進行評估。

（二）建筑策劃在工程項目管理中所處階段

建筑策劃是建筑價值管理的重要組成部分，它揭示業主的價值并將其轉譯為建筑設計條件，它是保證實現業主價值的手段。建筑價值管理包含建筑策劃。對整個工程項目進行價值管理，可以把工程項目管理看成是價值的形成、傳遞和增值的管理過程。工程價值的實現是通過工程價值鏈來實現的。所謂價值鏈，就是指企業各種活動的組合。而工程價值鏈就是指在工程實施過程中，為了使工程的價值得以實現而所作的各種活動。它貫穿于工程整個實施過程中的每個階段、每種活動內。建筑項目的價值鏈為業主價值——設計價值——施工價值——使用價值。把業主價值傳遞到設計價值的過程稱為建筑策劃。

（三）建筑策劃的作用

建筑策劃中使用的方法包括行為科學、調研、相鄰性分析、空間分布和動線分析（動線分析包括人群的分類、流量與路徑組織等）、價值工程等。建筑策劃中的實施的價值工程，處于項目實施和運營的全壽命過程中項目構思階段。研究和試驗表明，盡管在項目實施和運營的全壽命過程中都可以進行價值工程，但就其效益和效果來說，價值工程研究還是越早越好。

越在項目的早期采取措施，項目節約成本的可能性越大；隨著時間的推移，實施設計變更所花費的成本將越來越大。根據這個結論，如果在方案設計階段就進行價值工程研究活動，其節約成本的可能性會大大提高擴初設計、施工圖設計以及施工設計。

影響建設項目投資的因素有很多，從參與項目實施和運營的有關各方來說，不同單位和人員的影響程度是不同的。影響程度最大的是業主方的要求、標準、設計準則以及設計和咨詢工程師的經驗、能力等。而這些影響也主要體現在項目的前期和設計階段，隨時間的推移，各方面的影響程度都會大大降低。建筑策劃對工程項目的成本影響很大，進行建筑策劃對整個工程項目的效果影響巨大。

三、建筑策劃的存在狀態

建筑策劃應作為不同于設計方的第三方存在，其與業主之間的關系為雇傭與被雇傭的關系，實現業主價值最大化是其工作目標。滿足業主要求用專業語言幫業主表達出工程項目的想法，用符合業主要求的詳盡的設計任務書傳達給設計方。

建筑策劃不能由設計方進行，業主有可能不專業，無法表達自己的想法，業主與設計方信息不對稱。而業主的要求越多越具體，進行設計的障礙就越大。設計方肯定不會主動爭取自己設計障礙，因此設計方不能完全站在業主的角度考慮問題。因此在業主不專業的情況下，就會產生業主與設計方信息不對稱，設計方不會以實現業主價值最大化為目標。

參考文獻

[1]陳義彥,也談建筑策劃與建筑設計[J],四川建筑,2007(7)

[2][美]羅伯特·G·赫仕伯格.建筑策劃與前期管理[M].汪芳,李天驕,譯.中國建筑工業出版社,2005.