第一篇：《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范(試行)》

北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）

目錄 總 則……………………………………………………..2 2 術(shù) 語………………………………………………………2 3 評估原則…………………………………………………..3 4 評估程序……………………………………………………3 5 評估依據(jù)……………………………………………………5 6 評估報告…………………………………………………..5 7 職業(yè)道德…………………………………………………..6 附錄：規(guī)范用詞用語說明……………………………………6 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估行為，統(tǒng)一評估程序和標準，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估活動。

1.0.3 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)當獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)當符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標準、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。2.0.2 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估

評估人員按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)等級標準和《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內(nèi)容，遵循評估原則，按照評估程序，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平在評估時點的客觀判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的具體物業(yè)項目。2.0.4 評估目的

評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結(jié)果對應(yīng)的日期。2.0.6 評估結(jié)果

關(guān)于評估項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的最終結(jié)論。2.0.7 評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的研究報告。評估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)遵循下列原則：

1.合法原則； 2.評估時點原則。

3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進行評估時，應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.3 遵循評估時點原則，要求評估結(jié)果應(yīng)是評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)按下列程序進行：

1.明確評估基本事項； 2.搜集整理項目資料； 3.擬定評估作業(yè)方案；

4.評估人員到項目現(xiàn)場進行考評； 5.評估人員進行評估，確定評估結(jié)果； 6.撰寫評估報告； 7.評估資料歸檔。

4.0.2 明確評估基本事項主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.明確評估目的； 2.明確評估時點； 3.明確評估內(nèi)容。

4.0.3 委托人和評估機構(gòu)搜集整理評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.《物業(yè)服務(wù)合同》、《（臨時）管理規(guī)約》； 2.項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；

3.項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況； 4.其他涉及評估事項的項目資料。

4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對評估項目進行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。

評估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1.評估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬采用的評估方法； 3.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4.0.5 評估人員到項目現(xiàn)場進行考評，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》 的約定和本市規(guī)定的服務(wù)等級標準、技術(shù)規(guī)范分模塊進行初步評分。

4.0.6 評估人員到項目現(xiàn)場進行考評后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對物業(yè)服務(wù)中存在的問題進行自述和答辯。

4.0.7 完成并出具評估報告后，評估人員應(yīng)當對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估依據(jù)

評估人員應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定和本市規(guī)定的服務(wù)標準、技術(shù)規(guī)范進行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。評估報告

6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期； 8．評估方法；

9．評估工作實施過程； 10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．相關(guān)評估文件附件。

6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。職業(yè)道德

7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。（2）表示嚴格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為： “應(yīng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。

第二篇：《北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范(試行)》

北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范（試行）

目錄 總 則………………………………………………………..2 2 術(shù) 語………………………………………………………..2 3 評估原則………………………………………………………4 4 評估程序……………………………………………………..4 5 評估方法……………………………………………………..6 6 評估報告……………………………………………………..7 7 職業(yè)道德………………………………………………………8 附錄 規(guī)范用詞用語說明……………………………………….8 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費用評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務(wù)費用評估活動。

1.0.3 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)費用

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。2.0.2 物業(yè)服務(wù)費用測算評估

依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費用價格因素的基礎(chǔ)上，對物業(yè)服務(wù)費用在評估時點的客觀合理價格進行估算和判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業(yè)服務(wù)費用的具體物業(yè)項目。2.0.4 評估目的

評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結(jié)果對應(yīng)的日期。2.0.6 物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格

某種評估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費用價格。2.0.7 同類參考項目

在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級等方面與評估項目相同或相近的已入住物業(yè)項目。2.0.8 市場比較法

將評估項目與同類參考項目的類似物業(yè)服務(wù)標準進行比較，對這些類似物業(yè)服務(wù)費用的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪阍u估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。2.0.9 運營成本法

根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評估項目提供物業(yè)服務(wù)的正常運營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。2.0.10 評估結(jié)果

關(guān)于評估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的最終結(jié)論。2.0.11 評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用 測算后的客觀合理價格研究報告。評估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)遵循下列原則：

1.委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標準原則； 2.合法原則； 3.評估時點原則。

3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標準原則，物業(yè)服務(wù)費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業(yè)服務(wù)事項和標準為前提。

3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項目的物業(yè)服務(wù)事項和標準時，評估人員在進行評估時，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.4 遵循評估時點原則，評估結(jié)果應(yīng)當是評估項目在確定的評估時點測算的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協(xié)議； 2.明確評估基本事項； 3.擬定評估作業(yè)方案； 4.搜集整理同類參考項目資料；

5.實地查勘評估項目，搜集整理項目資料； 6.參考當期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格； 7.評估人員進行評估，確定評估結(jié)果； 8.撰寫評估報告； 9.評估資料歸檔。4.0.2 明確評估基本事項：

1.評估目的；

2.物業(yè)項目服務(wù)事項和標準； 3.明確評估時點。

4.0.3 評估作業(yè)方案應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

1.評估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬參考同類項目的資料及其來源渠道； 3.擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道； 4.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4.0.4 委托人和評估機構(gòu)搜集整理的評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.項目立項批復、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料；

2.項目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；

3.項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單； 4．項目物業(yè)服務(wù)項目和等級標準； 5.其他評估需要的材料。

4.0.5 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)完成并出具評估報告后，應(yīng)對有 關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估方法

5.0.1 在委托人提供項目資料并選擇確定項目物業(yè)服務(wù)標準，評估機構(gòu)核實委托人提供的項目資料后，評估人員運用運營成本法為主導、市場比較法為參考，對評估項目的物業(yè)服務(wù)費用進行評估。

5.0.2 評估人員可以參考當期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格，分項評估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6.辦公費用；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用； 9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

5.0.3 評估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項評估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業(yè)服務(wù)費用評估結(jié)果。評估報告

6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程； 10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．相關(guān)評估文件附件。

6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。職業(yè)道德

7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公 正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)承接查驗進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。（2）表示嚴格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)當”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當”、“不應(yīng)該”或 “不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”； 表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)當按照其他有關(guān)標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：

“應(yīng)當符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當按照……執(zhí)行”。

第三篇：《北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范(試行)》

北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范（試行）總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費用評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務(wù)費用評估活動。1.0.3 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當獨立、客觀、公正、真實。

1.0.4 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)費用

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

2.0.2 物業(yè)服務(wù)費用測算評估

依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費用價格因素的基礎(chǔ)上，對物業(yè)服務(wù)費用在評估時點的客觀合理價格進行估算和判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業(yè)服務(wù)費用的具體物業(yè)項目。2.0.4 評估目的

評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結(jié)果對應(yīng)的日期。2.0.6 物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格

某種評估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費用價格。2.0.7 同類參考項目

在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級等方面與評估項目相同或相近的已入住物業(yè)項目。

2.0.8 市場比較法

將評估項目與同類參考項目的類似物業(yè)服務(wù)標準進行比較，對這些類似物業(yè)服務(wù)費用的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪阍u估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。2.0.9 運營成本法

根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評估項目提供物業(yè)服務(wù)的正常運營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。2.0.10 評估結(jié)果

關(guān)于評估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的最終結(jié)論。2.0.11 評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用測算后的客觀合理價格研究報告。評估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)遵循下列原則：

1.委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標準原則； 2.合法原則； 3.評估時點原則。

3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標準原則，物業(yè)服務(wù)費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業(yè)服務(wù)事項和標準為前提。

3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項目的物業(yè)服務(wù)事項和標準時，評估人員在進行評估時，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.4 遵循評估時點原則，評估結(jié)果應(yīng)當是評估項目在確定的評估時點測算的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協(xié)議； 2.明確評估基本事項； 3.擬定評估作業(yè)方案；

4.搜集整理同類參考項目資料；

5.實地查勘評估項目，搜集整理項目資料； 6.參考當期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格； 7.評估人員進行評估，確定評估結(jié)果； 8.撰寫評估報告； 9.評估資料歸檔。4.0.2 明確評估基本事項：

1.評估目的；

2.物業(yè)項目服務(wù)事項和標準； 3.明確評估時點。

4.0.3 評估作業(yè)方案應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

1.評估人員的組成和產(chǎn)生方式；

2.擬參考同類項目的資料及其來源渠道； 3.擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道； 4.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4.0.4 委托人和評估機構(gòu)搜集整理的評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.項目立項批復、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料； 2.項目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；

3.項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單； 4．項目物業(yè)服務(wù)項目和等級標準； 5.其他評估需要的材料。

4.0.5 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)完成并出具評估報告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估方法

5.0.1 在委托人提供項目資料并選擇確定項目物業(yè)服務(wù)標準，評估機構(gòu)核實委托人提供的項目資料后，評估人員運用運營成本法為主導、市場比較法為參考，對評估項目的物業(yè)服務(wù)費用進行評估。

5.0.2 評估人員可以參考當期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格，分項評估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6.辦公費用；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用； 9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

5.0.3 評估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項評估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業(yè)服務(wù)費用評估結(jié)果。評估報告

6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期；

8．評估方法；

9．評估工作實施過程； 10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．相關(guān)評估文件附件。

6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。職業(yè)道德

7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)承接查驗進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。

7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。（2）表示嚴格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“應(yīng)當”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當”、“不應(yīng)該”或 “不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)當按照其他有關(guān)標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為： “應(yīng)當符合??的規(guī)定”或“應(yīng)當按照??執(zhí)行”。

第四篇：《北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范》《北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范》《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范》

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）》的通知

京建發(fā)?2010?391號

各區(qū)縣建委、房管局，各有關(guān)單位：

為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理活動，維護相關(guān)利害關(guān)系人的合法權(quán)益，培育第三方評估監(jiān)理市場，配合《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》的施行，現(xiàn)將《北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）》、《北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范（試行）》和《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

附件：1.《北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）》

2.《北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范（試行）》

3.《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）》

二○一○年七月七日

附件1：

北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）

目錄 總 則………………………………………………………..2 2 術(shù) 語…………………………………………………………2 3 評估原則………………………………………………………4 4 評估程序……………………………………………………..4 5 評估依據(jù)……………………………………………………..6 6 評估報告………………………………………………………7 7 職業(yè)道德………………………………………………………8 附錄 規(guī)范用詞用語說明…………………………….………..8 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)項目承接查驗評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)項目承接查驗評估活動。

1.0.3 物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)當獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)當符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)項目承接查驗

物業(yè)項目承接查驗是指為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，對物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗。

物業(yè)項目承接查驗包括主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況：查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。

2.物業(yè)構(gòu)成狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。

3.物業(yè)服務(wù)用房狀況：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務(wù)用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。

4.物業(yè)共用部位狀況: 查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護是否符合相關(guān)技術(shù)標準要求。

5.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況；查驗現(xiàn)狀與建設(shè)工程設(shè)計文件是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的使用及養(yǎng)護是否符合相關(guān)技術(shù)標準要求。

6.物業(yè)資料交接狀況：查驗擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關(guān)技術(shù)標準要求。2.0.2 物業(yè)項目承接查驗評估

專業(yè)評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標準，對物業(yè)項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業(yè)項目承接查驗的物業(yè)項目。2.0.4 評估目的

評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結(jié)果對應(yīng)的日期。

2.0.6 評估結(jié)果

關(guān)于評估項目的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關(guān)規(guī)定要求的最終結(jié)論。2.0.7 評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關(guān)規(guī)定要求的研究報告。評估原則

3.0.1 物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)遵循下列原則：

1.合法原則； 2.評估時點原則。

3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進行評估應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.3 遵循評估時點原則，評估結(jié)果應(yīng)是對評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗的具體實際狀況。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協(xié)議 2.明確評估基本事項

3.擬定評估作業(yè)方案，確定評估人員； 4.提前告知相關(guān)方評估作業(yè)時間及配合事項；

5.相關(guān)方根據(jù)協(xié)議約定的承接查驗范圍提交擬移交的資料和公共設(shè)備設(shè)施清單；

6．組織評估人員審核相關(guān)方提供的項目相關(guān)資料； 7.評估人員到項目現(xiàn)場進行實地查勘；

8.建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、評估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認現(xiàn)場查勘結(jié)果；

9.評估人員根據(jù)審核及查勘結(jié)果分項進行評估； 10.撰寫并提交評估報告。4.0.2 明確評估基本事項：

1.評估目的； 2.評估時點； 3.評估內(nèi)容。

4.0.3 委托人和評估機構(gòu)搜集整理評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.項目立項批復、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料；

2.項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；

3.項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況； 4.交接雙方分別提供的交接情況說明書。

4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對評估項目進行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。

評估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.評估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬采用的評估方法； 3.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4.0.5 評估人員到項目現(xiàn)場進行初步查勘，應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況； 2.物業(yè)構(gòu)成狀況； 3.物業(yè)共用部位狀況； 4.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況； 5.物業(yè)資料交接狀況； 6.物業(yè)交接遺留問題狀況。

4.0.6 完成并出具評估報告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估依據(jù)

5.0.1物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)當依據(jù)以下法律、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關(guān)規(guī)定進行評估：

1.《物業(yè)管理條例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規(guī)定；

2.《北京市物業(yè)管理辦法》及《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》中有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規(guī)定；

3.《北京市新建物業(yè)項目承接查驗標準》的相關(guān)規(guī)定； 4.北京市人民政府關(guān)于《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)

施配套建設(shè)指標》的相關(guān)規(guī)定和項目規(guī)劃批復；

5.項目規(guī)劃文件、設(shè)計文件；

6.《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》中的有關(guān)約定；

7.其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、標準。評估報告

6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程； 10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．評估文件附件。

6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。職業(yè)道德

7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)項目承接查驗進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。

7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。

（2）表示嚴格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)當”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當”、“不應(yīng)該”或 “不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)當按照其他有關(guān)標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：

“應(yīng)當符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當按照……執(zhí)行”。

附件2：

北京市物業(yè)服務(wù)費用評估規(guī)范（試行）

目錄 總 則………………………………………………………..2 2 術(shù) 語………………………………………………………..2 3 評估原則………………………………………………………4 4 評估程序……………………………………………………..4 5 評估方法……………………………………………………..6 6 評估報告……………………………………………………..7 7 職業(yè)道德………………………………………………………8 附錄 規(guī)范用詞用語說明……………………………………….8 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費用評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務(wù)費用評估活動。

1.0.3 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應(yīng)當符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)費用

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。2.0.2 物業(yè)服務(wù)費用測算評估

依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費用價格因素的基礎(chǔ)上，對物業(yè)服務(wù)費用在評估時點的客觀合理價格進行估算和判定的活動。

2.0.3 評估項目

一個需要評估物業(yè)服務(wù)費用的具體物業(yè)項目。2.0.4 評估目的

評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結(jié)果對應(yīng)的日期。2.0.6 物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格

某種評估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費用價格。2.0.7 同類參考項目

在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級等方面與評估項目相同或相近的已入住物業(yè)項目。2.0.8 市場比較法

將評估項目與同類參考項目的類似物業(yè)服務(wù)標準進行比較，對這些類似物業(yè)服務(wù)費用的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪阍u估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。2.0.9 運營成本法

根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評估項目提供物業(yè)服務(wù)的正常運營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的方法。2.0.10 評估結(jié)果

關(guān)于評估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格的最終結(jié)論。2.0.11 評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)費用測算后的客觀合理價格研究報告。評估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)遵循下列原則：

1.委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標準原則； 2.合法原則； 3.評估時點原則。

3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標準原則，物業(yè)服務(wù)費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業(yè)服務(wù)事項和標準為前提。

3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項目的物業(yè)服務(wù)事項和標準時，評估人員在進行評估時，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.4 遵循評估時點原則，評估結(jié)果應(yīng)當是評估項目在確定的評估時點測算的物業(yè)服務(wù)費用客觀合理價格。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)費用評估應(yīng)按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協(xié)議； 2.明確評估基本事項； 3.擬定評估作業(yè)方案；

4.搜集整理同類參考項目資料；

5.實地查勘評估項目，搜集整理項目資料； 6.參考當期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格； 7.評估人員進行評估，確定評估結(jié)果； 8.撰寫評估報告； 9.評估資料歸檔。4.0.2 明確評估基本事項：

1.評估目的；

2.物業(yè)項目服務(wù)事項和標準； 3.明確評估時點。

4.0.3 評估作業(yè)方案應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

1.評估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬參考同類項目的資料及其來源渠道； 3.擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道； 4.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4.0.4 委托人和評估機構(gòu)搜集整理的評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.項目立項批復、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料；

2.項目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；

3.項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單； 4．項目物業(yè)服務(wù)項目和等級標準；

5.其他評估需要的材料。

4.0.5 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)完成并出具評估報告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估方法

5.0.1 在委托人提供項目資料并選擇確定項目物業(yè)服務(wù)標準，評估機構(gòu)核實委托人提供的項目資料后，評估人員運用運營成本法為主導、市場比較法為參考，對評估項目的物業(yè)服務(wù)費用進行評估。

5.0.2 評估人員可以參考當期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格，分項評估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6.辦公費用；

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用； 9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

5.0.3 評估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單

項評估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業(yè)服務(wù)費用評估結(jié)果。評估報告

6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程； 10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．相關(guān)評估文件附件。

6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。職業(yè)道德

7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)承接查驗進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。（2）表示嚴格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)當”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當”、“不應(yīng)該”或 “不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用

詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)當按照其他有關(guān)標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：

“應(yīng)當符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當按照……執(zhí)行”。

附件3：

北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估規(guī)范（試行）

目 錄 總 則……………………………………………………..2 2 術(shù) 語………………………………………………………2 3 評估原則…………………………………………………..3 4 評估程序……………………………………………………3 5 評估依據(jù)……………………………………………………5 6 評估報告…………………………………………………..5 7 職業(yè)道德…………………………………………………..6 附錄：規(guī)范用詞用語說明……………………………………6 總 則

1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估行為，統(tǒng)一評估程序和標準，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估活動。

1.0.3 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)當獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)當符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標準、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。2.0.2 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估

評估人員按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)等級標準和《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內(nèi)容，遵循評估原則，按照評估程序，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平在評估時點的客觀判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的具體物業(yè)項目。2.0.4 評估目的

評估結(jié)果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結(jié)果對應(yīng)的日期。2.0.6 評估結(jié)果

關(guān)于評估項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的最終結(jié)論。2.0.7 評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平的研究報告。評估原則

3.0.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)遵循下列原則：

1.合法原則； 2.評估時點原則。

3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進行評估時，應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.3 遵循評估時點原則，要求評估結(jié)果應(yīng)是評估項目在評估時點的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量客觀水平。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估應(yīng)按下列程序進行：

1.明確評估基本事項；

2.搜集整理項目資料； 3.擬定評估作業(yè)方案；

4.評估人員到項目現(xiàn)場進行考評； 5.評估人員進行評估，確定評估結(jié)果； 6.撰寫評估報告； 7.評估資料歸檔。

4.0.2 明確評估基本事項主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.明確評估目的； 2.明確評估時點； 3.明確評估內(nèi)容。

4.0.3 委托人和評估機構(gòu)搜集整理評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.《物業(yè)服務(wù)合同》、《（臨時）管理規(guī)約》； 2.項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；

3.項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況； 4.其他涉及評估事項的項目資料。

4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對評估項目進行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。

評估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1.評估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2.擬采用的評估方法； 3.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4.0.5 評估人員到項目現(xiàn)場進行考評，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定和本市規(guī)定的服務(wù)等級標準、技術(shù)規(guī)范分模塊進行初步評分。

4.0.6 評估人員到項目現(xiàn)場進行考評后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對物業(yè)服務(wù)中存在的問題進行自述和答辯。

4.0.7 完成并出具評估報告后，評估人員應(yīng)當對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估依據(jù)

評估人員應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定和本市規(guī)定的服務(wù)標準、技術(shù)規(guī)范進行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。評估報告

6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程；

10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報告日期； 15．相關(guān)評估文件附件。

6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構(gòu)印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。職業(yè)道德

7.0.1 評估人員和評估機構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。

7.0.3 評估人員和評估機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。（2）表示嚴格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規(guī)范中指定應(yīng)按其他有關(guān)標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為： “應(yīng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。

第五篇：乘務(wù)員客運服務(wù)質(zhì)量規(guī)范準則(試行)

乘務(wù)員客運服務(wù)質(zhì)量規(guī)范準則（試行）

第一條 為進一步提高客運服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范管理，樹立企業(yè)客運服務(wù)質(zhì)量的嶄新形象，參照《四川省高速公路客運服務(wù)質(zhì)量規(guī)范》在標準，并結(jié)合公司實際制定乘務(wù)員客運服務(wù)質(zhì)量規(guī)范準則（試行）。

第二條 本規(guī)范準則適用于我司從事客運車輛的乘務(wù)從業(yè)人員。第三條 參營車輛必須隨車配備一名乘務(wù)員（十九座以下的高速直達班車可以不配備乘務(wù)員）。

第四條 乘務(wù)員身體健康、心智正常，經(jīng)過崗前培訓和考試合格，方能上崗。對乘務(wù)員的聘用原則上參照駕駛員的招聘辦法辦理。

第五條 自覺遵守國家的法律法規(guī)和規(guī)章制度，自覺接受交警、運政部門以及公司的監(jiān)督、指導和管理，聽從站務(wù)人員和公司工作人員的安排和指揮。

第六條 儀容儀表

1、乘務(wù)員要衣著整潔、儀表端莊、配證上崗、舉止文明；

2、頭發(fā)梳理整齊。女性乘務(wù)員的長發(fā)應(yīng)束于腦后，不得披頭散發(fā)或留怪異發(fā)型；

3、不得穿拖鞋和赤腳，皮鞋保持光亮清潔。

4、涂紅色唇膏，略施淡妝，不準濃妝艷抹。不得佩戴造型夸張復雜的飾品。（此條限女性乘務(wù)員）

第七條 工作職責

1、嚴格遵守職業(yè)道德規(guī)范，樹立良好的敬業(yè)精神，盡職盡責，遵章守紀，熱情周到地向旅客提供安全、及時、方便、舒適的運輸服務(wù)。

2、乘務(wù)員在工作期間，必須使用文明用語，做到不失禮，不說服務(wù)忌語或粗話，態(tài)度和藹，微笑服務(wù)。高速路客運和旅游客運車輛提倡使用普通話服務(wù)。

3、乘務(wù)員在服務(wù)過程中應(yīng)熱情大方，禮貌待客，尊重乘客的宗教信仰和民族習俗，不得與乘客發(fā)生爭吵，禁止打罵乘客，對旅客的詢問，乘務(wù)員要耐心解答。

4、對旅客的抱怨、不滿和意見，乘務(wù)員要立即改進或盡量滿足旅客的要求，對不能立即改進或滿足旅客要求的，要耐心做好解釋，及時化解矛盾。

5、對旅客之間發(fā)生的矛盾和糾紛，乘務(wù)員要及時調(diào)解，不能使矛盾和糾紛激化。

6、旅客上車時，乘務(wù)員應(yīng)面帶微笑，用文明語言問候，幫助旅客上車并主動幫助旅客提拿放置行李。

7、車站檢票結(jié)束時，乘務(wù)員按照結(jié)算單清點旅客人數(shù)，避免漏乘。

8、開車前，乘務(wù)員面帶微笑的向旅客作發(fā)車前的介紹，然后檢查并幫助旅客整理好車內(nèi)行李，檢查車內(nèi)行李放置是否安全。

9、車輛駛?cè)敫咚俟泛螅藙?wù)員應(yīng)及時調(diào)試好閉路電視和VCD/DVD，面帶微笑向旅客問好，再行45度鞠躬禮，通過話筒使用普通話講解本次班車的運行線路、運行時間、途徑地點以及旅客注意事項，然后向旅客發(fā)放小瓶裝飲用礦泉水和其他服務(wù)物品。（本條適用于高速公路直達班車）

10、乘務(wù)員在運行過程中還應(yīng)根據(jù)車輛運行路段講解當?shù)氐娘L土人情和名勝古跡。（本條適用于高速直達班車）

11、乘務(wù)員在車輛運行過程中應(yīng)隨時巡視。檢查并幫助旅客系好安全帶，放下座椅扶手，檢查行李架上行李安置是否穩(wěn)妥，并隨時給予有困難的乘客幫助。乘務(wù)員在同旅客打招呼的時候，應(yīng)先作15度的鞠躬禮，提醒旅客不得吸煙或其他影響車內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境的行為，保持車廂內(nèi)良好的環(huán)境。

12、乘務(wù)員在車輛運行中嚴禁與駕駛員、乘客閑談，嚴禁做與工作無關(guān)的事，對駕駛員的違章操作行為有義務(wù)進行監(jiān)督和舉報。

13、車輛到達途中休息區(qū)停靠時，乘務(wù)員應(yīng)提前向旅客說明停靠地點、時間以及有關(guān)注意事項，并先下車在車門旁恭候旅客下車。待旅客全部下車后，對車內(nèi)衛(wèi)生略作清理。車輛再次出發(fā)前，乘務(wù)員應(yīng)及時通知旅客上車，必須清點旅客人數(shù)，以防旅客漏乘、錯乘。（本條適用于高速直達班車）

14、運行結(jié)束前10分鐘，乘務(wù)員應(yīng)主動征求旅客對安全運行和服務(wù)質(zhì)量的意見。旅客下車后，乘務(wù)員應(yīng)檢查車內(nèi)有無旅客遺失物品行李，如過發(fā)現(xiàn)后應(yīng)及時歸還失主或立即報告公司、車站將物品如數(shù)上交。

15、車輛到站和回司后，徹底打掃車內(nèi)衛(wèi)生，將旅客意見薄整理好，做好次日發(fā)班準備。第八條 車內(nèi)衛(wèi)生標準

1、地板：無瓜果皮、紙屑、煙頭等臟物，無塵土、水跡。

2、座位：頭套、座套齊全，平整干凈。

3、扶手：恢復到收起位置。

4、安全帶：兩頭相扣平放于座椅上。

5、靠背：恢復到初始位置。

6、玻璃：無明顯污跡和灰塵。

7、窗簾：自然平順垂放。

8、電視機：有效無積塵。

9、駕駛臺：儀表盤干凈無塵，除線路牌、進站證等必須物品外，不得擺放其他物品。

10、行李架：無雜物，無灰塵。

11、車內(nèi)其他地方無灰塵污跡。