第一篇：解讀最高院關(guān)于審理不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)案件的司法解釋

解讀最高院關(guān)于審理不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)案件的司法解釋 ——兼談反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的附加保護(hù) 作者：侯楊

發(fā)布時(shí)間：2007-10-31 14:27:08

作為最高人民法院發(fā)布的第一個(gè)涉及不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)案件審理的司法解釋，《最高人民法院關(guān)于審理不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)民事案件應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》）已于2007年2月1日起施行。

一、《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》的理解

（一）《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》的總體評(píng)價(jià)

1993年12月1日施行的《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》是我國(guó)現(xiàn)行的維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)和規(guī)范市場(chǎng)秩序的基本法。該法施行以來，在促進(jìn)并維護(hù)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也有效地保護(hù)了知名商品、商業(yè)秘密和商業(yè)信譽(yù)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和審判實(shí)踐的發(fā)展，各地法院受理的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)糾紛持續(xù)多年大幅增長(zhǎng)，法院審理各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)糾紛過程中不斷感受到層出不窮的新情況和新問題，迫切需要對(duì)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》進(jìn)行細(xì)化和具體解釋。為解決實(shí)踐中一些突出的法律適用問題，加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，落實(shí)有關(guān)國(guó)際條約義務(wù)，最高法院在總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過長(zhǎng)期調(diào)研的基礎(chǔ)上制定并發(fā)布了該司法解釋。

《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》共十九條，涉及反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法第五條、第九條、第十條、第十四條規(guī)定的仿冒、虛假宣傳、侵犯商業(yè)秘密和商業(yè)詆毀等與知識(shí)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的認(rèn)定、民事法律責(zé)任的適用和相關(guān)訴訟程序問題，對(duì)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》相對(duì)粗放的規(guī)定和籠統(tǒng)概念進(jìn)行了深入界定，特別是實(shí)踐中出現(xiàn)的類型較新，爭(zhēng)議較大的反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)案件的法律適用問題做出許多重要的細(xì)節(jié)規(guī)定。因此，司法解釋的公布施行標(biāo)志著“在基本奠定了專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)和著作權(quán)等保護(hù)的司法機(jī)制后，最高法院現(xiàn)已轉(zhuǎn)入到與市場(chǎng)更加貼近的領(lǐng)域——反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法律適用領(lǐng)域”，（最高人民法院知識(shí)產(chǎn)權(quán)庭庭長(zhǎng)蔣志培講話，刊發(fā)于2006年5月23日法制日?qǐng)?bào)）其對(duì)于人民法院正確審理不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)案件，統(tǒng)一司法尺度，依法保護(hù)有關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，制止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，具有重要意義。

（二）《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》的重要內(nèi)容

1、仿冒行為

反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法上的仿冒行為，是指經(jīng)營(yíng)者使用與他人商業(yè)標(biāo)識(shí)相同或近視的商業(yè)標(biāo)識(shí)，致使與他人的商品（包括服務(wù)）或者營(yíng)業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生混淆，減損他人商業(yè)標(biāo)識(shí)的市場(chǎng)價(jià)值的行為。

《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》在第五條中，規(guī)定仿冒行為具體包括：（1）假冒他人的注冊(cè)商標(biāo)；（2）擅自使用知名商品特有的名稱、包裝、裝潢，或者使用與知名商品近似的名稱、包裝、裝潢，造成和他人的知名商品相混淆，使購(gòu)買者誤認(rèn)為是該知名商品；（3）擅自使用他人的企業(yè)名稱或者姓名，引人誤認(rèn)為是他人的商品；（4）在商品上偽造或者冒用認(rèn)證標(biāo)志、名優(yōu)標(biāo)志等質(zhì)量標(biāo)志，偽造產(chǎn)地，對(duì)商品質(zhì)量作引人誤解的虛假表示。其中第二項(xiàng)知名商品特有的名稱、包裝、裝潢是實(shí)踐問題較多，并且也是不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法調(diào)整保護(hù)的重點(diǎn)，因此，在《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》十九條規(guī)定中，第一、二、三、四、五、七條對(duì)構(gòu)成仿冒知名商品特有的名稱、包裝、裝潢的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為：“知名商品”的認(rèn)定，“特有的名稱、包裝、裝潢”含義，“造成和他人知名商品相混淆”的判斷等核心要素，參照商標(biāo)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了具體解釋。

（1）認(rèn)定商品是否屬于“知名商品”一直是司法中較難把握的問題，本次解釋既概括定義了“知名商品”的含義，又規(guī)定人民法院認(rèn)定知名商品的具體方法和標(biāo)準(zhǔn)。其中，否定了實(shí)踐中采用“反推原則”直接認(rèn)定“知名商品”的做法，即不能僅依商品名稱、包裝、裝潢被他人擅自相同或近似使用，足以導(dǎo)致購(gòu)買者誤認(rèn)，就直接反推認(rèn)定為知名商品，從規(guī)定原告對(duì)商品知名程度的舉證范圍看，知名商品應(yīng)從個(gè)案角度進(jìn)行綜合判斷；（2）明確了知名商品知名度具有地域性，不要求在全國(guó)范圍知名。在后使用者不同地域范圍內(nèi)善意或惡意使用的法律后果不同，為平衡在先知名商品使用者和在后善意使用者的利益，可以要求在后善意使用者附加區(qū)別性標(biāo)識(shí)；（3）界定“特有”是指區(qū)別商品來源的顯著特征，具有顯著性和區(qū)別性是認(rèn)定“特有”的關(guān)鍵。此次，《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》排除了通用稱號(hào)、僅直接表示基本特征的名稱、自身或?qū)嵸|(zhì)形狀等缺乏顯著特征的名稱、包裝、裝潢具有特有性，但與《商標(biāo)法》對(duì)應(yīng)，仍有限肯定了部分通用標(biāo)識(shí)經(jīng)使用取得區(qū)別特定商品的“第二含義”，可以認(rèn)定其具有特有性給予保護(hù)，并承認(rèn)他人在一定條件下使用此類標(biāo)識(shí)的正當(dāng)性而作為限制；（4）擴(kuò)大“裝潢”含義，服務(wù)性經(jīng)營(yíng)的整體營(yíng)業(yè)形象可以認(rèn)定為“裝潢”。從狹義字面理解，商品裝潢通常僅指具有識(shí)別或美化等功能作用的商品外在裝飾，但從《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》立法本意看，服務(wù)性經(jīng)營(yíng)中，獨(dú)特風(fēng)格的整體營(yíng)業(yè)形象只要具有區(qū)別服務(wù)來源的顯著特征的商業(yè)標(biāo)識(shí)作用，也應(yīng)納入“裝潢”的范疇予以保護(hù)；（5）明確“足以使相關(guān)公眾對(duì)商品的來源產(chǎn)生誤認(rèn)”既包括實(shí)際的混淆，也包括可能的混淆，商品來源的誤認(rèn)是指經(jīng)營(yíng)者許可使用、關(guān)聯(lián)企業(yè)關(guān)系等特定聯(lián)系的誤認(rèn)；（6）規(guī)定在相同商品上使用相同的商品名稱、包裝、裝潢，“應(yīng)當(dāng)視為”足以造成和他人知名商品相混淆，但未涉及跨種類商品使用的認(rèn)定情況，筆者認(rèn)為，反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法在名稱、包裝、裝潢的保護(hù)上，并非只限于相同商品，這樣規(guī)定不過更側(cè)重于梳清“知名”這一條件，同時(shí)隱含了立法對(duì)跨種類商品侵權(quán)判定的審慎態(tài)度，以與《商標(biāo)法》中注冊(cè)商標(biāo)和未注冊(cè)商標(biāo)區(qū)別保護(hù)力度相協(xié)調(diào)；（７）立足于國(guó)內(nèi)企業(yè)名稱的登記管理實(shí)際和國(guó)際條約中關(guān)于廠商名稱保護(hù)的需要，將企業(yè)名稱在狹義解釋的基礎(chǔ)上界定為“企業(yè)等級(jí)主管機(jī)關(guān)依法登記注冊(cè)的企業(yè)名稱，以及在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行商業(yè)使用的外國(guó)（地區(qū)）企業(yè)名稱”，同時(shí)把保護(hù)范圍有限擴(kuò)大到具有一定市場(chǎng)知名度、為相關(guān)公眾所知悉的字號(hào)或筆名和藝名；（8）列舉屬仿冒行為的“使用”情形，尤其是將“用于商品交易文書，或者用于廣告宣傳、展覽”認(rèn)定為非法使用的范圍內(nèi)，對(duì)于解決越發(fā)突出的會(huì)展中涉及的知識(shí)產(chǎn)權(quán)和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)保護(hù)問題具有積極意義。

2、虛假宣傳行為

虛假宣傳行為是指利用廣告或其他途徑，以虛構(gòu)或歪曲事實(shí)等誤導(dǎo)性方式，對(duì)商品作出與實(shí)際情況不符的宣傳。

《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第9條第一款“經(jīng)營(yíng)者不得利用廣告或者其他方法，對(duì)商品的質(zhì)量、制作成分、性能、用途、生產(chǎn)者、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳。”是關(guān)于禁止經(jīng)營(yíng)者不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為中虛假宣傳行為的規(guī)定。《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》第八條規(guī)定了引人誤解的虛假宣傳行為具體包括：對(duì)商品片面宣傳或?qū)Ρ龋瑢⑽炊ㄕ撌聦?shí)作為定論事實(shí)或以歧義性語(yǔ)言進(jìn)行宣傳等足以造成相關(guān)公眾誤解的行為。從司法解釋的規(guī)定看，“引人誤解”和“虛假宣傳”是認(rèn)定此類不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的關(guān)鍵要件。要強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)立法本義對(duì)“虛假宣傳”的理解應(yīng)側(cè)重于宣傳中表述事實(shí)與實(shí)際事實(shí)狀態(tài)的不一致，就事實(shí)認(rèn)知程度而言，除確定為真?zhèn)瓮猓杏姓鎮(zhèn)未ǖ那闆r，因此，對(duì)虛假宣傳行為的認(rèn)定不能限于“虛假”的字面含義，僅對(duì)事實(shí)真?zhèn)蔚倪M(jìn)行判斷，否則將導(dǎo)致法律保護(hù)范圍的縮小。

3、侵犯商業(yè)秘密行為

《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者不得采用下列手段侵犯商業(yè)秘密：

（一）以盜竊、利誘、脅迫或者其他不正當(dāng)手段獲取權(quán)利人的商業(yè)秘密；

（二）披露、使用或者允許他人使用以前項(xiàng)手段獲取的權(quán)利人的商業(yè)秘密；

（三）違反約定或者違反權(quán)利人有關(guān)保守商業(yè)秘密的要求，披露、使用或者允許他人使用其所掌握的商業(yè)秘密。第三人明知或者應(yīng)知前款所列違法行為，獲取、使用或者披露他人的商業(yè)秘密，視為侵犯商業(yè)秘密。本條所稱的商業(yè)秘密，是指不為公眾所知悉、能為權(quán)利人帶來經(jīng)濟(jì)利益、具有實(shí)用性并經(jīng)權(quán)利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營(yíng)信息。”

（1）具體界定商業(yè)秘密的構(gòu)成要件：新穎性、價(jià)值性和保密性，新穎性即“不為公眾所知悉”是指有關(guān)信息不為所屬領(lǐng)域相關(guān)人員普遍知悉和容易獲得，具有知悉標(biāo)準(zhǔn)客觀性和范圍相對(duì)性的特點(diǎn)。價(jià)值性即“能為權(quán)利人帶來經(jīng)濟(jì)利益，具有實(shí)用性”是指有關(guān)信息具有現(xiàn)實(shí)的或者潛在的商業(yè)價(jià)值，能為權(quán)利人帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的具體性和確定性。保密性即“保密措施”是指權(quán)利人為防止信息泄露所采取的與其商業(yè)價(jià)值等具體情況相適應(yīng)的合理保護(hù)措施，認(rèn)定保密性關(guān)鍵在于量化把握采取的措施是否適度的問題；（2）在無約定義務(wù)或權(quán)利人保密要求的情況下，確認(rèn)通過自行研發(fā)或反向工程等正當(dāng)手段或途徑獲悉商業(yè)秘密的合法性；（3）明確客戶名單屬于商業(yè)秘密的保護(hù)范圍，受保護(hù)的客戶名單既包括名冊(cè)記載的眾多客戶，也包括某一特定的客戶。認(rèn)定構(gòu)成商業(yè)秘密意義上的客戶名單，重點(diǎn)在于審查名單上客戶信息是否具有區(qū)別性和特殊性。基于對(duì)職工個(gè)人信賴進(jìn)行交易，客戶資源可以認(rèn)為已轉(zhuǎn)化成職工個(gè)人的知識(shí)或能力，一方面，法律應(yīng)當(dāng)對(duì)職工的個(gè)人價(jià)值和客戶的自由交易權(quán)進(jìn)行保護(hù)，排除商業(yè)秘密保護(hù)的限制，另一方面，為平衡保護(hù)商業(yè)秘密的商業(yè)價(jià)值，法律允許保密協(xié)議另有約定。（4）規(guī)定商業(yè)秘密侵權(quán)之訴的訴訟主體范圍、舉證責(zé)任，以及訴訟救濟(jì)中判決停止侵害時(shí)間和賠償額的確定。其中，訴訟主體與《最高人民法院關(guān)于審理商標(biāo)民事糾紛案件適用法律若干問題的解釋》確定的范圍相似，兩者不同在于，商業(yè)秘密侵權(quán)訴訟包括了注冊(cè)商標(biāo)侵權(quán)訴訟中沒有的普通被許可人與權(quán)利人共同起訴的情形。對(duì)因侵權(quán)行為導(dǎo)致商業(yè)秘密喪失秘密性，不能簡(jiǎn)單適用定額賠償方法確定損害賠償額，而應(yīng)根據(jù)該商業(yè)秘密的商業(yè)價(jià)值和案件的具體情況確定賠償。

4、商業(yè)詆毀行為

根據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十四條規(guī)定，商業(yè)詆毀行為是指經(jīng)營(yíng)者捏造、散布虛偽事實(shí)，損害競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商業(yè)信譽(yù)、商品聲譽(yù)的行為。此次，《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》對(duì)商業(yè)詆毀行為的人民法院的管轄和損害賠償額的確定辦法作出具體規(guī)定。

二、從知識(shí)產(chǎn)權(quán)附加保護(hù)角度談反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法的不足與完善

人們?cè)蜗蟮匕褌鹘y(tǒng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的三項(xiàng)主要法律(專利法、商標(biāo)法、版權(quán)法)比作三座浮在海面上的冰山,而把反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法比作在下面托著這三座山的海水,商標(biāo)、專利、版權(quán)法管不到的違法行為,由《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》來管。反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法主要在兩個(gè)方面影響著對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)：一方面，當(dāng)事人行使知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利時(shí)，必須服從反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法確立的總原則，如商標(biāo)法、專利法都有強(qiáng)制許可的規(guī)定以防止當(dāng)事人只注冊(cè)不使用以達(dá)到壟斷的目的。另一方面，在知識(shí)產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域發(fā)生的侵權(quán)行為僅靠知識(shí)產(chǎn)權(quán)法中專利法、商標(biāo)法、版權(quán)法等專門法的保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還有一些不在知識(shí)產(chǎn)權(quán)法保護(hù)范圍，或與知識(shí)產(chǎn)權(quán)專門法調(diào)整原則不符，不便調(diào)整的。反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法正是為這些超出知識(shí)產(chǎn)權(quán)法范圍的權(quán)益制訂出保護(hù)措施。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制形成和發(fā)展的過程中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在競(jìng)爭(zhēng)秩序上體現(xiàn)多變性和復(fù)雜性的特點(diǎn)，現(xiàn)行反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法律制度根據(jù)制定當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)，僅明確界定十一種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，致使許多新出現(xiàn)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為無法納入法律的調(diào)整范圍，就整體而言，反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法律制度對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的附加保護(hù)仍存在一些亟待完善，而本次司法解釋未能解決或僅依靠司法解釋不能解決的突出問題。

如《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》及此次司法解釋關(guān)于商業(yè)秘密的規(guī)定雖然為專利法保護(hù)不到的研發(fā)技術(shù)和信息提供了保護(hù)，但將權(quán)利人和侵權(quán)人僅限定為“經(jīng)營(yíng)者”，與Trips協(xié)議中所提到的商業(yè)秘密“持有人”的概念相比，縮小了保護(hù)范圍。司法解釋中將商業(yè)秘密的“能為權(quán)利人帶來經(jīng)濟(jì)利益，具有實(shí)用性”界定為“具有現(xiàn)實(shí)的或潛在的商業(yè)價(jià)值，能為權(quán)利人帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)”，是否可以理解為商業(yè)秘密的保護(hù)擴(kuò)大到處于研發(fā)而未實(shí)際應(yīng)用的階段，信息是否存在潛在商業(yè)價(jià)值，以及是否對(duì)商業(yè)秘密采取了合理保護(hù)措施等問題的判斷仍將引起司法實(shí)踐理解與適用的爭(zhēng)議。

而如何在著作權(quán)法之外提供更寬的保護(hù),如對(duì)排除獨(dú)創(chuàng)性的單獨(dú)作品名稱或整個(gè)作品，仍沒有相應(yīng)的規(guī)定。對(duì)商標(biāo)法調(diào)整不到或調(diào)整較弱的違背誠(chéng)實(shí)信用的商業(yè)行為,反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法本應(yīng)進(jìn)行兜底保護(hù)。突出的以假冒他人未注冊(cè)商標(biāo)為例,《商標(biāo)法》僅對(duì)未注冊(cè)、已有一定影響的商標(biāo)，在他人惡意搶注的情形下予以有限的保護(hù),卻不在《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第五條關(guān)于仿冒行為的適用范圍內(nèi)。

雖然受司法解釋權(quán)限的影響，《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》無法兼顧到司法與行政的實(shí)踐需要，也未能全面修改或補(bǔ)充規(guī)定新類型的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，僅對(duì)現(xiàn)有《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》部分內(nèi)容進(jìn)行了有限的解釋和界定，如仿冒行為保護(hù)范圍仍無法擴(kuò)大到除注冊(cè)商標(biāo)、特有的名稱、包裝、裝潢以及企業(yè)名稱或者姓名等其他具有區(qū)別性顯著特征的商品標(biāo)識(shí)，但本解釋的施行為解決目前人民法院審理新型反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)民事糾紛案件過程中，存在的爭(zhēng)議大、缺乏法律依據(jù)等問題提供了可操作的具體司法指導(dǎo)，對(duì)未來進(jìn)一步修改完善《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》還是具有積極的意義。

作者單位：沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院民四庭

第二篇：最高院關(guān)于執(zhí)行案件的司法解釋最新匯總

最高院關(guān)于執(zhí)行案件的司法解釋最新匯總

最高人民法院 關(guān)于執(zhí)行案件的司法解釋最新匯總 匯編人書劍飄零 關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》執(zhí)行程序若干問題的解釋 2008年9月8日最高人民法院審判委員會(huì)第1452次會(huì)議通過 為了依法及時(shí)有效地執(zhí)行生效法律文書維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益根據(jù)2007年10月修改后的《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》以下簡(jiǎn)稱民事訴訟法結(jié)合人民法院執(zhí)行工作實(shí)際對(duì)執(zhí)行程序中適用法律的若干問題作出如下解釋 第一條 申請(qǐng)執(zhí)行人向被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)所在地人民法院申請(qǐng)執(zhí)行的應(yīng)當(dāng)提供該人民法院轄區(qū)有可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的證明材料。第二條 對(duì)兩個(gè)以上人民法院都有管轄權(quán)的執(zhí)行案件人民法院在立案前發(fā)現(xiàn)其他有管轄權(quán)的人民法院已經(jīng)立案的不得重復(fù)立案。立案后發(fā)現(xiàn)其他有管轄權(quán)的人民法院已經(jīng)立案的應(yīng)當(dāng)撤銷案件已經(jīng)采取執(zhí)行措施的應(yīng)當(dāng)將控制的財(cái)產(chǎn)交先立案的執(zhí)行法院處理。第三條 人民法院受理執(zhí)行申請(qǐng)后當(dāng)事人對(duì)管轄權(quán)有異議的應(yīng)當(dāng)自收到執(zhí)行通知書之日起十日內(nèi)提出。人民法院對(duì)當(dāng)事人提出的異議應(yīng)當(dāng)審查。異議成立的應(yīng)當(dāng)撤銷執(zhí)行案件并告知當(dāng)事人向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)執(zhí)行異議不成立的裁定駁回。當(dāng)事人對(duì)裁定不服的可以向上一級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。管轄權(quán)異議審查和復(fù)議期間不停止執(zhí)行。第四條 對(duì)人民法院采取財(cái)產(chǎn)保全措施的案件申請(qǐng)執(zhí)行人向采取保全措施的人民法院以外的其他有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)執(zhí)行的采取保全措施的人民法院應(yīng)當(dāng)將保全的財(cái)產(chǎn)交執(zhí)行法院處理。第五條 執(zhí)行過程中當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行法院的執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的可以依照民事訴訟法第二百零二條的規(guī)定提出異議。執(zhí)行法院審查處理執(zhí)行異議應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)作出裁定。

第六條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人依照民事訴訟法第二百零二條規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議的應(yīng)當(dāng)采取書面形式。第七條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人申請(qǐng)復(fù)議的書面材料可以通過執(zhí)行法院轉(zhuǎn)交也可以直接向執(zhí)行法院的上一級(jí)人民法院提交。執(zhí)行法院收到復(fù)議申請(qǐng)后應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將復(fù)議所需的案卷材料報(bào)送上一級(jí)人民法院上一級(jí)人民法院收到復(fù)議申請(qǐng)后應(yīng)當(dāng)通知執(zhí)行法院在五日內(nèi)報(bào)送復(fù)議所需的案卷材料。第八條 上一級(jí)人民法院對(duì)當(dāng)事人、利害關(guān)系人的復(fù)議申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)組成合議庭進(jìn)行審查。第九條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人依照民事訴訟法第二百零二條規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議的上一級(jí)人民法院應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)議申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)審查完畢并作出裁定。有特殊情況需要延長(zhǎng)的經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)延長(zhǎng)的期限不得超過三十日。第十條 執(zhí)行異議審查和復(fù)議期間不停止執(zhí)行。被執(zhí)行人、利害關(guān)系人提供充分、有效的擔(dān)保請(qǐng)求停止相應(yīng)處分措施的人民法院可以準(zhǔn)許申請(qǐng)執(zhí)行人提供充分、有效的擔(dān)保請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行的應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行。第十一條 依照民事訴訟法第二百零三條的規(guī)定有下列情形之一的上一級(jí)人民法院可以根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)責(zé)令執(zhí)行法院限期執(zhí)行或者變更執(zhí)行法院 一債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行法院自收到申請(qǐng)執(zhí)行書之日起超過六個(gè)月對(duì)該財(cái)產(chǎn)未執(zhí)行完結(jié)的 二執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行法院自發(fā)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)之日起超過六個(gè)月對(duì)該財(cái)產(chǎn)未執(zhí)行完結(jié)的 三對(duì)法律文書確定的行為義務(wù)的執(zhí)行執(zhí)行法院自收到申請(qǐng)執(zhí)行書之日起超過六個(gè)月未依法采取相應(yīng)執(zhí)行措施的 四其他有條件執(zhí)行超過六個(gè)月未執(zhí)行的。第十二條 上一級(jí)人民法院依照民事訴訟法第二百零三條規(guī)定責(zé)令執(zhí)行法院限期執(zhí)行的應(yīng)當(dāng)向其發(fā)出督促執(zhí)行令并將有關(guān)情況書面通知申請(qǐng)執(zhí)行人。上一級(jí)人民法院決定由本院執(zhí)行或者指令本轄區(qū)其他人民法院執(zhí)行的應(yīng)當(dāng)作出裁定送達(dá)當(dāng)事人并通知有關(guān)人民法院。第十三條 上一級(jí)人民法院責(zé)令執(zhí)行法院限期執(zhí)行執(zhí)行法院在指定期間內(nèi)無正當(dāng)理由仍未執(zhí)行完結(jié)的上一級(jí)人民法院應(yīng)當(dāng)裁定由本院執(zhí)行或者指令本轄區(qū)其他人民法院執(zhí)行。第十四條 民事訴訟法第二百零三條規(guī)定的六個(gè)月期間不應(yīng)當(dāng)計(jì)算執(zhí)行中的公告期間、鑒定評(píng)估期間、管轄爭(zhēng)議處理期間、執(zhí)行爭(zhēng)議協(xié)調(diào)期間、暫緩執(zhí)行期間以及中止執(zhí)行期間。第十五條 案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利的可以依照民事訴訟法第二百零四條的規(guī)定向執(zhí)行法院提出異議。第十六條 案外人異議審查期間人民法院不得對(duì)執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。案外人向人民法院提供充分、有效的擔(dān)保請(qǐng)求解除對(duì)異議標(biāo)的的查封、扣

押、凍結(jié)的人民法院可以準(zhǔn)許申請(qǐng)執(zhí)行人提供充分、有效的擔(dān)保請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行的應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行。因案外人提供擔(dān)保解除查封、扣押、凍結(jié)有錯(cuò)誤致使該標(biāo)的無法執(zhí)行的人民法院可以直接執(zhí)行擔(dān)保財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)執(zhí)行人提供擔(dān)保請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行有錯(cuò)誤給對(duì)方造成損失的應(yīng)當(dāng)予以賠償。第十七條 案外人依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定提起訴訟對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張實(shí)體權(quán)利并請(qǐng)求對(duì)執(zhí)行標(biāo)的停止執(zhí)行的應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)執(zhí)行人為被告被執(zhí)行人反對(duì)案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的所主張的實(shí)體權(quán)利的應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人為共同被告。第十八條 案外人依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定提起訴訟的由執(zhí)行法院管轄。第十九條 案外人依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定提起訴訟的執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)依照訴訟程序?qū)徖怼＝?jīng)審理理由不成立的判決駁回其訴訟請(qǐng)求理由成立的根據(jù)案外人的訴訟請(qǐng)求作出相應(yīng)的裁判。第二十條 案外人依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定提起訴訟的訴訟期間不停止執(zhí)行。案外人的訴訟請(qǐng)求確有理由或者提供充分、有效的擔(dān)保請(qǐng)求停止執(zhí)行的可以裁定停止對(duì)執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分申請(qǐng)執(zhí)行人提供充分、有效的擔(dān)保請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行的應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行。案外人請(qǐng)求停止執(zhí)行、請(qǐng)求解除查封、扣押、凍結(jié)或者申請(qǐng)執(zhí)行人請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行有錯(cuò)誤給對(duì)方造成損失的應(yīng)當(dāng)予以賠償。第二十一條 申請(qǐng)執(zhí)行人依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定提起訴訟請(qǐng)求對(duì)執(zhí)行標(biāo)的許可執(zhí)行的應(yīng)當(dāng)以案外人為被告被執(zhí)行人反對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人請(qǐng)求的應(yīng)當(dāng)以案外人和被執(zhí)行人為共同被告。第二十二條 申請(qǐng)執(zhí)行人依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定提起訴訟的由執(zhí)行法院管轄。第二十三條 人民法院依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定裁定對(duì)異議標(biāo)的中止執(zhí)行后申請(qǐng)執(zhí)行人自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)未提起訴訟的人民法院應(yīng)當(dāng)裁定解除已經(jīng)采取的執(zhí)行措施。第二十四條 申請(qǐng)執(zhí)行人依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定提起訴訟的執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)依照訴訟程序?qū)徖怼＝?jīng)審理理由不成立的判決駁回其訴訟請(qǐng)求理由成立的根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的訴訟請(qǐng)求作出相應(yīng)的裁判。第二十五條 多個(gè)債權(quán)人對(duì)同一被執(zhí)行人申請(qǐng)執(zhí)行或者對(duì)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)參與分配的執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)制作財(cái)產(chǎn)分配方案并送達(dá)各債權(quán)人和被執(zhí)行人。債權(quán)人或者被執(zhí)行人對(duì)分配方案有異議的應(yīng)當(dāng)自收到分配方案之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提出書面異議。第二十六條 債權(quán)人或者被執(zhí)行人對(duì)分配方案提出書面異議的執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)通知未提出異議的債權(quán)人或被執(zhí)行人。未提出異議的債權(quán)人、被執(zhí)行人收到通知之日起十五日內(nèi)未提出反對(duì)意見的執(zhí)行法院依異議人的意見對(duì)分配方案審查修正后進(jìn)行分配提出反對(duì)意見的應(yīng)當(dāng)通知異議人。異議人可以自收到通知之日起十五日內(nèi)以提出反對(duì)意見的債權(quán)人、被執(zhí)行人為被告向執(zhí)行法院提起訴訟異議人逾期未提起訴訟的執(zhí)行法院依原分配方案進(jìn)行分配。訴訟期間進(jìn)行分配的執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)將與爭(zhēng)議債權(quán)數(shù)額相應(yīng)的款項(xiàng)予以提存。第二十七條 在申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效期間的最后六個(gè)月內(nèi)因不可抗力或者其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效中止。從中止時(shí)效的原因消除之日起申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。第二十八條 申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效因申請(qǐng)執(zhí)行、當(dāng)事人雙方達(dá)成和解協(xié)議、當(dāng)事人一方提出履行要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效期間重新計(jì)算。第二十九條 生效法律文書規(guī)定債務(wù)人負(fù)有不作為義務(wù)的申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效期間從債務(wù)人違反不作為義務(wù)之日起計(jì)算。第三十條 執(zhí)行員依照民事訴訟法第二百一十六條規(guī)定立即采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的可以同時(shí)或者自采取強(qiáng)制執(zhí)行措施之日起三日內(nèi)發(fā)送執(zhí)行通知書。第三十一條 人民法院依照民事訴訟法第二百一十七條規(guī)定責(zé)令被執(zhí)行人報(bào)告財(cái)產(chǎn)情況的應(yīng)當(dāng)向其發(fā)出報(bào)告財(cái)產(chǎn)令。報(bào)告財(cái)產(chǎn)令中應(yīng)當(dāng)寫明報(bào)告財(cái)產(chǎn)的范圍、報(bào)告財(cái)產(chǎn)的期間、拒絕報(bào)告或者虛假報(bào)告的法律后果等內(nèi)容。第三十二條 被執(zhí)行人依照民事訴訟法第二百一十七條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告下列財(cái)產(chǎn)情況 一收入、銀行存款、現(xiàn)金、有價(jià)證券 二土地使用權(quán)、房屋等不動(dòng)產(chǎn) 三交通運(yùn)輸工具、機(jī)器設(shè)備、產(chǎn)品、原材料等動(dòng)產(chǎn) 四債權(quán)、股權(quán)、投資權(quán)益、基金、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等財(cái)產(chǎn)性權(quán)利 五其他應(yīng)當(dāng)報(bào)告的財(cái)產(chǎn)。被執(zhí)行人自收到執(zhí)行通知之日前一年至當(dāng)前財(cái)產(chǎn)發(fā)生變動(dòng)的應(yīng)當(dāng)對(duì)該變動(dòng)情況進(jìn)行報(bào)告。被執(zhí)行人在報(bào)告財(cái)產(chǎn)期間履行全部債務(wù)的人民法院應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)報(bào)告程序。第三十三條 被執(zhí)行人報(bào)告財(cái)產(chǎn)后其財(cái)產(chǎn)情況發(fā)生變動(dòng)影響申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的應(yīng)當(dāng)自財(cái)產(chǎn)變動(dòng)之日起十日內(nèi)向

人民法院補(bǔ)充報(bào)告。第三十四條 對(duì)被執(zhí)行人報(bào)告的財(cái)產(chǎn)情況申請(qǐng)執(zhí)行人請(qǐng)求查詢的人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)查詢的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)情況應(yīng)當(dāng)保密。第三十五條 對(duì)被執(zhí)行人報(bào)告的財(cái)產(chǎn)情況執(zhí)行法院可以依申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)調(diào)查核實(shí)。第三十六條 依照民事訴訟法第二百三十一條規(guī)定對(duì)被執(zhí)行人限制出境的應(yīng)當(dāng)由申請(qǐng)執(zhí)行人向執(zhí)行法院提出書面申請(qǐng)必要時(shí)執(zhí)行法院可以依職權(quán)決定。第三十七條 被執(zhí)行人為單位的可以對(duì)其法定代表人、主要負(fù)責(zé)人或者影響債務(wù)履行的直接責(zé)任人員限制出境。被執(zhí)行人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的可以對(duì)其法定代理人限制出境。第三十八條 在限制出境期間被執(zhí)行人履行法律文書確定的全部債務(wù)的執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除限制出境措施被執(zhí)行人提供充分、有效的擔(dān)保或者申請(qǐng)執(zhí)行人同意的可以解除限制出境措施。第三十九條 依照民事訴訟法第二百三十一條的規(guī)定執(zhí)行法院可以依職權(quán)或者依申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)將被執(zhí)行人不履行法律文書確定義務(wù)的信息通過報(bào)紙、廣播、電視、互聯(lián)網(wǎng)等媒體公布。媒體公布的有關(guān)費(fèi)用由被執(zhí)行人負(fù)擔(dān)申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)?jiān)诿襟w公布的應(yīng)當(dāng)墊付有關(guān)費(fèi)用。第四十條 本解釋施行前本院公布的司法解釋與本解釋不一致的以本解釋為準(zhǔn)。最高人民法院關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)委托執(zhí)行工作的若干規(guī)定 2000年2月24日最高人民法院審判委員會(huì)第1102次會(huì)議通過 為了加強(qiáng)和改進(jìn)高級(jí)人民法院對(duì)委托和受托執(zhí)行案件的統(tǒng)一管理嚴(yán) 格依法執(zhí)行受托案件切實(shí)保障跨轄區(qū)案件當(dāng)事人的合法權(quán)益根據(jù)《中 華人民共和國(guó)民事訴訟法》的規(guī)定對(duì)委托執(zhí)行工作的有關(guān)問題作如下規(guī) 定。

1、被執(zhí)行人或被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)在本省、自治區(qū)、直轄市轄區(qū)以外的案件 除少數(shù)特殊情況之外應(yīng)當(dāng)委托執(zhí)行。被執(zhí)行人或被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)在本省、自治區(qū)、直轄市轄區(qū)內(nèi)需跨中級(jí) 人民法院、基層人民法院轄區(qū)執(zhí)行的案件亦應(yīng)以委托執(zhí)行為主。直轄市內(nèi)法院間的跨轄區(qū)的執(zhí)行案件以及設(shè)區(qū)的市內(nèi)跨轄區(qū)的執(zhí)行 案件是否以委托執(zhí)行為主由各高級(jí)人民法院根據(jù)實(shí)際情況自行確定。

2、有下列特殊情況的可以不委托執(zhí)行 1被執(zhí)行人在不同轄區(qū)內(nèi)有財(cái)產(chǎn)且任何一個(gè)地方的財(cái)產(chǎn)不足以單 獨(dú)清償債務(wù)的 2分布在不同法院轄區(qū)的多個(gè)被執(zhí)行人對(duì)清償債務(wù)責(zé)任的承擔(dān)有一 定關(guān)聯(lián)的 3需要裁定變更或追加本轄區(qū)以外的被執(zhí)行人的 4案件審理中已對(duì)當(dāng)事人在外地的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全異地執(zhí)行更為方 便的 5因其他特殊情況不便委托執(zhí)行經(jīng)高級(jí)人民法院批準(zhǔn)的。

3、執(zhí)行法院到異地辦理執(zhí)行案件時(shí)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)請(qǐng)求當(dāng)?shù)胤ㄔ簠f(xié)助執(zhí)行。當(dāng)?shù)胤ㄔ簯?yīng)當(dāng)按照外地法院的請(qǐng)求予以積極辦理。

4、受托法院應(yīng)當(dāng)于收到委托執(zhí)行手續(xù)后十五日內(nèi)開始執(zhí)行一般應(yīng)當(dāng) 在三十日內(nèi)執(zhí)行完畢最遲應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月內(nèi)執(zhí)行完畢。委托手續(xù)不全的 執(zhí)行期限自受托法院收到齊全手續(xù)之日起算。

5、申請(qǐng)執(zhí)行費(fèi)和執(zhí)行中實(shí)際支出的費(fèi)用在案件委托后由受托法院 直接向當(dāng)事人收取。委托法院已經(jīng)預(yù)收的應(yīng)當(dāng)在辦理委托手續(xù)后三日內(nèi) 將預(yù)收的費(fèi)用退給申請(qǐng)執(zhí)行人由其直接向受托法院繳納。

6、受托法院接受委托執(zhí)行案件后應(yīng)當(dāng)依法自行決定采取執(zhí)行措施和 強(qiáng)制措施也可以與委托法院共同商定執(zhí)行方式方法。

7、委托執(zhí)行后委托法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知申請(qǐng)執(zhí)行人。申請(qǐng)執(zhí)行人可以 直接向受托法院或者請(qǐng)求委托法院向受托法院催促執(zhí)行也可以向受托法 院的上級(jí)法院請(qǐng)求督促執(zhí)行。委托法院或者申請(qǐng)執(zhí)行人要求了解案件執(zhí)行情況的受托法院應(yīng)當(dāng)及 時(shí)告知。

8、委托執(zhí)行后委托法院發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人在本轄區(qū)內(nèi)有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn) 或者其他有關(guān)情況時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向受托法院通報(bào)。受托法院可以與委托法 院協(xié)商視情決定共同執(zhí)行或采取其他措施執(zhí)行。

9、委托執(zhí)行后遇有下列情況由受托法院依照法律和司法解釋的規(guī) 定處理 1需要變更或追加被執(zhí)行主體的 2因執(zhí)行擔(dān)保需要暫緩執(zhí)行的 3當(dāng)事人之間達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議的 4案外人對(duì)非屬據(jù)以執(zhí)行的生效法律文書指定交付的執(zhí)行標(biāo)的物提 出異議的。

10、案外人對(duì)據(jù)以執(zhí)行的生效法律文書指定交付的財(cái)物和票證提出異 議的受托法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)將案外人的書面異議轉(zhuǎn)交委托法院處理。委托法 院應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出中止執(zhí)行或駁回異議的裁定并通知受托法院。

11、受托法院在辦理受托執(zhí)行案件過程中發(fā)現(xiàn)據(jù)以執(zhí)行的生效法律 文書有明顯錯(cuò)誤如予執(zhí)行將造成嚴(yán)重后果的應(yīng)當(dāng)首先對(duì)被執(zhí)行人的財(cái) 產(chǎn)采取查封、扣押、凍結(jié)等措施然后將書面意見及時(shí)轉(zhuǎn)交作出生效法律 文書的法院處理。

作出生效法律文書的法院收到受托法院的書面意見后應(yīng)當(dāng)于二個(gè)月 內(nèi)作出書面答復(fù)。受托法院應(yīng)當(dāng)按照其答復(fù)意見執(zhí)行。超過二個(gè)月未作出 答復(fù)的受托法院可以將案件退回委托法院并抄告其上級(jí)法院。

12、高級(jí)人民法院統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各級(jí)人民法院的委托執(zhí)行 工作。中級(jí)人民法院轄區(qū)內(nèi)基層人民法院間的委托執(zhí)行案件可以由中級(jí)人 民法院進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。

13、高級(jí)人民法院和中級(jí)人民法院對(duì)所屬下級(jí)法院辦理的受托執(zhí)行案 件應(yīng)當(dāng)采取有效措施監(jiān)督執(zhí)行必要時(shí)可以采取指定執(zhí)行、共同執(zhí)行和 提級(jí)執(zhí)行以及統(tǒng)一集中清理的辦法執(zhí)行。

14、各高級(jí)人民法院可以參照本規(guī)定制定本轄區(qū)委托執(zhí)行工作的實(shí) 施細(xì)則。

15、本規(guī)定自公布之日起執(zhí)行。最高人民法院關(guān)于正確適用暫緩執(zhí)行措施若干問題的規(guī)定 2002年9月28日 法發(fā)200216號(hào) 為了在執(zhí)行程序中正確適用暫緩執(zhí)行措施維護(hù)當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人的合法權(quán)益根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》和其他有關(guān)法律的規(guī)定結(jié)合司法實(shí)踐制定本規(guī)定。第一條 執(zhí)行程序開始后人民法院因法定事由可以決定對(duì)某一項(xiàng)或者某幾項(xiàng)執(zhí)行措施在規(guī)定的期限內(nèi)暫緩實(shí)施。執(zhí)行程序開始后除法定事由外人民法院不得決定暫緩執(zhí)行。第二條 暫緩執(zhí)行由執(zhí)行法院或者其上級(jí)人民法院作出決定由執(zhí)行機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理。人民法院決定暫緩執(zhí)行的應(yīng)當(dāng)制作暫緩執(zhí)行決定書并及時(shí)送達(dá)當(dāng)事人。第三條 有下列情形之一的經(jīng)當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人申請(qǐng)人民法院可以決定暫緩執(zhí)行 一執(zhí)行措施或者執(zhí)行程序違反法律規(guī)定的 二執(zhí)行標(biāo)的物存在權(quán)屬爭(zhēng)議的 三被執(zhí)行人對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人享有抵銷權(quán)的。第四條 人民法院根據(jù)本規(guī)定第三條決定暫緩執(zhí)行的應(yīng)當(dāng)同時(shí)責(zé)令申請(qǐng)暫緩執(zhí)行的當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人在指定的期限內(nèi)提供相應(yīng)的擔(dān)保。被執(zhí)行人或者其他利害關(guān)系人提供擔(dān)保申請(qǐng)暫緩執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人提供擔(dān)保要求繼續(xù)執(zhí)行的執(zhí)行法院可以繼續(xù)執(zhí)行。第五條 當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的應(yīng)當(dāng)出具評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估證明。評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假證明給當(dāng)事人造成損失的當(dāng)事人可以對(duì)擔(dān)保人、評(píng)估機(jī)構(gòu)另行提起損害賠償訴訟。第六條 人民法院在收到暫緩執(zhí)行申請(qǐng)后應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)作出決定并在作出決定后五日內(nèi)將決定書發(fā)送當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人。第七條 有下列情形之一的人民法院可以依職權(quán)決定暫緩執(zhí)行 一上級(jí)人民法院已經(jīng)受理執(zhí)行爭(zhēng)議案件并正在處理的 二人民法院發(fā)現(xiàn)據(jù)以執(zhí)行的生效法律文書確有錯(cuò)誤并正在按照審判監(jiān)督程序進(jìn)行審查的。人民法院依照前款規(guī)定決定暫緩執(zhí)行的一般應(yīng)由申請(qǐng)執(zhí)行人或者被執(zhí)行人提供相應(yīng)的擔(dān)保。第八條 依照本規(guī)定第七條第一款第一項(xiàng)決定暫緩執(zhí)行的由上級(jí)人民法院作出決定。依照本規(guī)定第七條第一款第二項(xiàng)決定暫緩執(zhí)行的審判機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向本院執(zhí)行機(jī)構(gòu)發(fā)出暫緩執(zhí)行建議書執(zhí)行機(jī)構(gòu)收到建議書后應(yīng)當(dāng)辦理暫緩相關(guān)執(zhí)行措施的手續(xù)。第九條 在執(zhí)行過程中執(zhí)行人員發(fā)現(xiàn)據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定、調(diào)解書和支付令確有錯(cuò)誤的應(yīng)當(dāng)依照最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法若干問題的意見》第258條的規(guī)定處理。在審查處理期間執(zhí)行機(jī)構(gòu)可以報(bào)經(jīng)院長(zhǎng)決定對(duì)執(zhí)行標(biāo)的暫緩采取處分性措施并通知當(dāng)事人。第十條 暫緩執(zhí)行的期間不得超過三個(gè)月。因特殊事由需要延長(zhǎng)的可以適當(dāng)延長(zhǎng)延長(zhǎng)的期限不得超過三個(gè)月。暫緩執(zhí)行的期限從執(zhí)行法院作出暫緩執(zhí)行決定之日起計(jì)算。暫緩執(zhí)行的決定由上級(jí)人民法院作出的從執(zhí)行法院收到暫緩執(zhí)行決定之日起計(jì)算。第十一條 人民法院對(duì)暫緩執(zhí)行的案件應(yīng)當(dāng)組成合議庭對(duì)是否暫緩執(zhí)行進(jìn)行審查必要時(shí)應(yīng)當(dāng)聽取當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人的意見。第十二條 上級(jí)人民法院發(fā)現(xiàn)執(zhí)行法院對(duì)不符合暫緩執(zhí)行條件的案件決定暫緩執(zhí)行或者對(duì)符合暫緩執(zhí)行條件的案件未予暫緩執(zhí)行的應(yīng)當(dāng)作出決定予以糾正。執(zhí)行法院收到該決定后應(yīng)當(dāng)遵照?qǐng)?zhí)行。第十三條 暫緩執(zhí)行期限屆滿后人民法院應(yīng)當(dāng)立即恢復(fù)執(zhí)行。暫緩執(zhí)行期限屆滿前據(jù)以決定暫緩執(zhí)行的事由消滅的如果該暫緩執(zhí)行的決定是由執(zhí)行法院作出的執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)立即作出恢復(fù)執(zhí)行的決定如果該暫緩執(zhí)行的決定是由執(zhí)行法院的上級(jí)人民法院作出的執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)將該暫緩執(zhí)行事由消滅的情況及時(shí)報(bào)告上級(jí)人民法院該上級(jí)人民法院應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告后十日內(nèi)審查核實(shí)并作出恢復(fù)執(zhí)行的決定。第十四條 本規(guī)定自公布之日起施行。本規(guī)定施行后其他司法解釋與本規(guī)定不一致的適用本規(guī)定。最高人民法院關(guān)于人

民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定 法釋號(hào) 中華人民共和國(guó)最高人民法院公告 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》已于年月日由最高人民法院審判委員會(huì)第次會(huì)議通過現(xiàn)予公布自年月日起施行。二○○四年十一月四日 為了進(jìn)一步規(guī)范民事執(zhí)行中的查封、扣押、凍結(jié)措施維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律的規(guī)定結(jié)合人民法院民事執(zhí)行工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)制定本規(guī)定。第一條 人民法院查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)作出裁定并送達(dá)被執(zhí)行人和申請(qǐng)執(zhí)行人。采取查封、扣押、凍結(jié)措施需要有關(guān)單位或者個(gè)人協(xié)助的人民法院應(yīng)當(dāng)制作協(xié)助執(zhí)行通知書連同裁定書副本一并送達(dá)協(xié)助執(zhí)行人。查封、扣押、凍結(jié)裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)時(shí)發(fā)生法律效力。第二條 人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。未登記的建筑物和土地使用權(quán)依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。對(duì)于第三人占有的動(dòng)產(chǎn)或者登記在第三人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)第三人書面確認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。第三條 作為執(zhí)行依據(jù)的法律文書生效后至申請(qǐng)執(zhí)行前債權(quán)人可以向有執(zhí)行管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)保全債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。人民法院可以參照民事訴訟法第九十二條的規(guī)定作出保全裁定保全裁定應(yīng)當(dāng)立即執(zhí)行。第四條 訴訟前、訴訟中及仲裁中采取財(cái)產(chǎn)保全措施的進(jìn)入執(zhí)行程序后自動(dòng)轉(zhuǎn)為執(zhí)行中的查封、扣押、凍結(jié)措施并適用本規(guī)定第二十九條關(guān)于查封、扣押、凍結(jié)期限的規(guī)定。第五條 人民法院對(duì)被執(zhí)行人下列的財(cái)產(chǎn)不得查封、扣押、凍結(jié) 一被

第三篇：最高院關(guān)于審理單位犯罪案件的司法解釋解釋

《最高人民法院關(guān)于審理單位犯罪案件具體應(yīng)用法律有關(guān)問題的解釋》已于１９９９年６月１８日由最高人民法院審判委員會(huì)第１０６９次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自１９９９年７月３日起施行。

一九九九年六月二十五日最高人民法院關(guān)于審理單位犯罪案件

具體應(yīng)用法律有關(guān)問題的解釋

（一九九九年六月十八日最高人民法院審判委員會(huì)

第一０六九次會(huì)議通過 法釋〔一九九九〕十四號(hào)）

為依法懲治單位犯罪活動(dòng)，根據(jù)刑法的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對(duì)審理單位犯罪案件具體應(yīng)用法律的有關(guān)問題解釋如下：

第一條 刑法第三十條規(guī)定的公司、企業(yè)、事業(yè)單位，既包括國(guó)有、集體所有的公司、企業(yè)、事業(yè)單位，也包括依法設(shè)立的合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和具有法人資格的獨(dú)資、私營(yíng)等公司、企業(yè)、事業(yè)單位。

第二條 個(gè)人為進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)而設(shè)立的公司、企業(yè)、事業(yè)單位實(shí)施犯罪的，或者公司、企業(yè)、事業(yè)單位設(shè)立后，以實(shí)施犯罪為主要活動(dòng)的，不以單位犯罪論處。

《最高人民法院關(guān)于審理單位犯罪案件對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員是否區(qū)分主犯、從犯問題的批復(fù)》已于２０００年９月２８日由最高人民法院審判委員會(huì)第１１３２次會(huì)議通過。現(xiàn)予公布，自２０００年１０月１０日起施行。

二０００年九月三十日

最高人民法院關(guān)于審理單位犯罪案件對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員是否區(qū)分主犯、從犯問題的批復(fù)

（２０００年９月２８日最高人民法院審判委員會(huì)

第１１３２次會(huì)議通過 法釋〔２０００〕３１號(hào)）

湖北省高級(jí)人民法院：

你院鄂高法〔１９９９〕３７４號(hào)《關(guān)于單位犯信用證詐騙罪案件中對(duì)其“直接負(fù)責(zé)的主管人員”和“其他直接責(zé)任人員”是否劃分主從犯問題的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

在審理單位故意犯罪案件時(shí)，對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，可不區(qū)分主犯、從犯，按照其在單位犯罪中所起的作用判處刑罰。

此復(fù)

第四篇：解讀《最高院商品房買賣合同司法解釋》

解讀《最高院商品房買賣合同司法解釋》

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。【釋義】本條對(duì)商品房買賣合同的概念進(jìn)行了定義，進(jìn)一步明確了本解釋的適用范圍。所謂商品房買賣是相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人私房的交易行為而言。經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受國(guó)家政策調(diào)整的因素比較高，其與商品房交易的主要區(qū)別在于市場(chǎng)化程度不同；個(gè)人私房交易中，交易各方都不是開發(fā)商，其與商品房交易的主要區(qū)別在于交易的其中一方是否必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通俗講，是一手房與二手房的區(qū)別。

另外，此條解釋中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊，因此有人認(rèn)為為了避免歧義，應(yīng)改為“未竣工”和“已竣工”作為分界點(diǎn)。

第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

【釋義】《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”，該規(guī)定應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)定。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)合同法第52條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。所以，在未取得預(yù)售許可證明的情況下，開發(fā)商與購(gòu)房人簽定的合同效力將不被人民法院認(rèn)可。在以前的司法實(shí)踐中這一點(diǎn)也是確定的，本條解釋的重點(diǎn)在于條文中的但書部分。但書部分規(guī)定，開發(fā)商在與購(gòu)房人簽定房屋買賣合同時(shí)，雖未取得預(yù)售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預(yù)售許可證明，則法院不因開發(fā)商在訂立合同時(shí)未取得預(yù)售許可證明而認(rèn)定合同無效。在交易中若存在此類情況，作為開發(fā)商應(yīng)及時(shí)取得預(yù)售許可證明，以保證交易的穩(wěn)定；作為購(gòu)房人若想解除合同，則應(yīng)及時(shí)通過訴訟主張權(quán)利。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。【釋義】根據(jù)《合同法》第１5條第二款關(guān)于要約的規(guī)定，“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”但是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第十五條又說：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”這一條看起來是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說：“如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”。

本條司法解釋對(duì)于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益較為有利，但是如果站在開發(fā)商的角度來說，在發(fā)布廣告和宣傳資料時(shí)則應(yīng)該特別引起注意。另外，本條中關(guān)于“說明和允諾具體確定”以及“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”并沒有作出更為詳細(xì)的解釋，應(yīng)該說給法官留下了自由裁量的空間。

第四條 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

【釋義】實(shí)踐中，雙方就合同主要條款無法達(dá)成一致，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，是屬于“因當(dāng)事人一方原因”還是“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”？言之不詳。鑒于這種情況的不確定性，將使購(gòu)房人在與開發(fā)商就商品房買賣合同的談判中，處于弱勢(shì)地位。

第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

【釋義】本條規(guī)定明確了訂購(gòu)、認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件。發(fā)生這種轉(zhuǎn)化應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件：第一，該協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即“

（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名住所；

（二）商品房的基本情況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）房款的確定方式及總價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用的條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交際花付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方法；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。”；第二，開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購(gòu)房款。這些規(guī)定目的在于促進(jìn)交易和保證交易的穩(wěn)定。但購(gòu)房人在訂立這類文件并切實(shí)履行前，應(yīng)慎重考慮，以免后悔又無法解除購(gòu)房合同。

第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。【釋義】本條規(guī)定，進(jìn)一步明確了商品房買賣預(yù)售合同是否辦理登記手續(xù)不影響合同效力的原則。同時(shí)，體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，但對(duì)于已經(jīng)履行主要義務(wù)，且對(duì)方接受的合同仍應(yīng)認(rèn)定其有效。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

【釋義】本條規(guī)定了拆遷人將補(bǔ)償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對(duì)于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)，本條規(guī)定被拆遷人既可選擇優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋，也可選擇請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并依照本解釋第八條的規(guī)定獲得賠償。

第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

【釋義】本條是關(guān)于購(gòu)房人因開發(fā)商私自將商品房設(shè)定抵押或一房多賣的行為而無法實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同目的，可以從開發(fā)商獲得何種賠償?shù)囊?guī)定。本條解釋的最大意義在于，確立了對(duì)開發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責(zé)任的原則。即購(gòu)房人在可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失的同時(shí)，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

【釋義】第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)際上是一種締約過失責(zé)任，也就是說當(dāng)合同不成立或者無效時(shí)，開發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任。

以上三款情形都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，但就如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，在訴訟中做起來比較難。第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

【釋義】本條規(guī)定購(gòu)房人在以下事實(shí)同時(shí)存在的情況下，可以請(qǐng)求法院確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效：

1、開發(fā)商與第三人惡意串通，2、另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，3、購(gòu)房人無法取得房屋。

第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；

買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。【釋義】本條規(guī)定了房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)。即對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。本條同時(shí)明確了房屋交付前后買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的基本原則。這種原則下，不論房屋的所有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，均由房屋的實(shí)際占有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。另外，值得一提的是第三款中“無正當(dāng)理由”其實(shí)也是較難界定的，因此最好在商品房買賣合同中將交房條件約定清楚，否則容易產(chǎn)生糾紛。

第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

【釋義】此條是強(qiáng)調(diào)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購(gòu)房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

【釋義】本條規(guī)定房屋若出現(xiàn)不能正常使用的質(zhì)量問題，購(gòu)房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。但對(duì)于什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”，這一點(diǎn)也未作出明確的規(guī)定。

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

【釋義】本條規(guī)定了當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的期限問題。注意第一款最后一句“當(dāng)事人另有約定的除外”，也就是說，雙方達(dá)成一致的情況下是可以對(duì)這一點(diǎn)作出其他約定的。第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

【釋義】此條的依據(jù)是《合同法》第114條所說的：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”這里定了一個(gè)30%的標(biāo)準(zhǔn)。這一條在訴訟中被運(yùn)用的機(jī)會(huì)應(yīng)該來說還是比較多的。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

【釋義】這里需要注意的是，關(guān)于“逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)”應(yīng)該來說在訴訟中也是很不好確定的，因?yàn)橛嘘P(guān)主管部門并非每年都會(huì)公布租金標(biāo)準(zhǔn)，而房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)一般不做房屋租金的評(píng)估。第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

【釋義】本條規(guī)定的是因開發(fā)商的原因，購(gòu)房人無法在一定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書的除另有約定外，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任及違約責(zé)任的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。本條將辦理房屋權(quán)屬證書作為商品房買賣合同的附隨義務(wù)加以規(guī)定，更有利地保護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益。

第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責(zé)任，此條說是解除合同，而且強(qiáng)調(diào)是由于出賣人的責(zé)任。

另外需要注意的是，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”此條強(qiáng)調(diào)是由購(gòu)買人辦理承擔(dān)全部辦證義務(wù)，也就是說，辦理房產(chǎn)證也并非都是開發(fā)商的義務(wù)。

第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條 對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。【釋義】本條所稱商品房擔(dān)保貸款，就是俗稱的“按揭”。我國(guó)法律此前對(duì)此沒有相關(guān)的規(guī)定。這是我國(guó)首次以司法解釋的形式對(duì)此行為加以規(guī)范。本條規(guī)定的是在按揭付款的商品房買賣合同履行過程中，購(gòu)房人不能取得銀行貸款從而無法履行商品房買賣合同的情況下，如何確定買賣雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的原則。聯(lián)系上下文的內(nèi)容，“因一方當(dāng)事人原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。”，似應(yīng)理解為：“因一方當(dāng)事人的過錯(cuò)未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。”，銀行審查購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)過程中，購(gòu)房人沒有過錯(cuò)，只因購(gòu)房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果因此要求購(gòu)房人因不能履行商品房買賣合同而承擔(dān)民事賠償責(zé)任，顯然是不公平的。為保險(xiǎn)起見，建議在訂立類似合同時(shí)，雙方在合同中明確約定過錯(cuò)責(zé)任。

第二十四條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

【釋義】本條本款規(guī)定的是在按揭付款的商品房買賣合同當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同時(shí)，如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人的身份提出訴訟請(qǐng)求，法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理，這是該解釋確定的訴訟程序；如果擔(dān)保權(quán)人不告則不理；如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同另行起訴，則法院可以選擇與商品房買賣合同糾紛合并審理也可以選擇單獨(dú)分別審理。

第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

【釋義】本條規(guī)定的是如果購(gòu)房人不能按時(shí)向銀行償還借款，且在購(gòu)房人還沒有與銀行就所購(gòu)商品房辦理抵押登記手續(xù)的情況下，如果銀行起訴購(gòu)房人，那么應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)商作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟，開發(fā)商此時(shí)的身份為第三人。但如果開發(fā)商為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十七條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。【釋義】本條規(guī)定的是在購(gòu)房人不能按時(shí)向銀行償還借款，但購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)的情況下，銀行起訴購(gòu)房人時(shí)，案件處理結(jié)果不再與開發(fā)商有法律上的利害關(guān)系，開發(fā)商不應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟。但開發(fā)商為商品房擔(dān)保貸款合同繼續(xù)提供保證的，仍應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答〉》。【釋義】本條是對(duì)該解釋的時(shí)間效力的解釋，規(guī)定了《解釋》實(shí)施的時(shí)間及其效力所及的糾紛案件的范圍。以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施的時(shí)間為界限，根據(jù)合同訂立的時(shí)間，分成三種情況確立法律、司法解釋的適用原則。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》自1995年1月1日起實(shí)施，此前的商品房買賣行為發(fā)生的糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答〉》，而不適用本解釋；1995年1月1日后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，2003年6月1日前已經(jīng)終審，或正在再審的，亦不能適用本解釋；只有 1995年1月1日后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，2003年6月1日后尚處于一審、二審階段的，方能適用本解釋。

第五篇：最高院答記者問關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋

最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋答記者問

房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營(yíng)用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質(zhì)條件，經(jīng)營(yíng)用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)，亦與社會(huì)的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展息息相關(guān)。最高人民法院從“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”的全局工作出發(fā)，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和司法為民作為指導(dǎo)思想，嚴(yán)循立法精神，重視調(diào)查研究，強(qiáng)化起草內(nèi)容的針對(duì)性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國(guó)各地調(diào)研，廣泛征求各方意見。在反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，《解釋》經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議研究通過。

明確租賃合同無效的范圍

問：《解釋》在合同效力的認(rèn)定上，是如何體現(xiàn)促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展和維護(hù)穩(wěn)定的房屋租賃交易秩序這一目標(biāo)的？

答：合同效力的認(rèn)定對(duì)促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定意義重大。《解釋》在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。《解釋》僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。二是對(duì)欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，就認(rèn)定合同有效。《解釋》在遵循法律規(guī)定精神的基礎(chǔ)上，采用寬嚴(yán)適當(dāng)?shù)脑瓌t，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎(chǔ)上，促進(jìn)社會(huì)資源的有效利用，保障房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

問：《解釋》規(guī)定合同被認(rèn)定無效后，承租人要支付房屋占有使用費(fèi)，是將無效合同按照有效處理嗎？為什么參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)？

答：這種理解是錯(cuò)誤的。合同無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費(fèi)，是返還依無效合同取得的財(cái)產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實(shí)際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無形財(cái)產(chǎn)，承租人只能采用折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞剑粗Ц斗课菔褂觅M(fèi)予以返還。

對(duì)于房屋使用費(fèi)按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定，實(shí)踐中做法很多。合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，與合同簽訂時(shí)的市場(chǎng)行情相符，易于雙方當(dāng)事人認(rèn)可，且標(biāo)準(zhǔn)明確，有利于人民法院判斷掌握，亦可避免采用評(píng)估方式確定房屋使用費(fèi)，加重當(dāng)事人訴訟成本，延長(zhǎng)案件審理期間的弊端。考慮到實(shí)踐中存在因房屋質(zhì)量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約

定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人支付使用費(fèi)可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，本條規(guī)定“當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。”將是否支持的裁量權(quán)交由人民法院，根據(jù)承租人對(duì)房屋的實(shí)際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)。

適用不同民法理論處理裝飾裝修問題

問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，《解釋》對(duì)此問題是如何規(guī)定的？

答：裝飾裝修的處理涉及到債權(quán)和物權(quán)兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制度、不當(dāng)?shù)美让穹ɡ碚摚擃惏讣奶幚碓诶碚摻缂皩徟袑?shí)務(wù)界均引起高度關(guān)注。《解釋》在吸收各級(jí)人民法院和學(xué)術(shù)界意見基礎(chǔ)上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則，一是對(duì)附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。二是出租人是否對(duì)承租人的裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償，如何補(bǔ)償，要區(qū)分不同情況。合同無效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯(cuò)情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時(shí)，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人予以補(bǔ)償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補(bǔ)償。

問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現(xiàn)“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”兩個(gè)名詞，如何理解和區(qū)分這兩種損失。

答：一直以來，各地人民法院對(duì)附合裝飾裝修損失的認(rèn)定，方法多樣，標(biāo)準(zhǔn)不同，統(tǒng)一這一問題的法律適用，對(duì)司法審判意義重大。《解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在合同無效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用。《解釋》依照租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習(xí)慣，規(guī)定在雙方當(dāng)事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)攤銷完畢，出租人無需補(bǔ)償。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費(fèi)用，不應(yīng)列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價(jià)60萬元，租期5年，則60萬元造價(jià)攤銷在租期內(nèi)，每年平均攤銷12萬元。合同履行三年后解除，按照評(píng)估價(jià)值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元，但按照租期內(nèi)攤銷價(jià)計(jì)算，三年攤銷費(fèi)用為36萬元。則殘值應(yīng)當(dāng)按照攤銷費(fèi)用確定為36萬元。如果裝飾裝修現(xiàn)值高于攤銷的造價(jià)費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修的現(xiàn)值來確定殘值。

依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

問：《解釋》規(guī)定承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害時(shí)，無權(quán)主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基于何種考慮？

答：首先需要明確，《解釋》規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規(guī)定在何種情形下，承租人均不得主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛一直是審判實(shí)踐中的難點(diǎn)問題。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，是解決該難點(diǎn)首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權(quán)法，并未將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定為物權(quán)，該權(quán)利因此不具有“對(duì)世性”權(quán)利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權(quán)法規(guī)定相沖突。本《解釋》遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項(xiàng)規(guī)定并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定和合同法第五十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。問：出租人出租房屋上設(shè)立抵押權(quán)的情況在房屋租賃中時(shí)有發(fā)生，《解釋》對(duì)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)是如何規(guī)定的？

答：從權(quán)力的設(shè)置目的看，抵押權(quán)是從抵押物的交換價(jià)值優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價(jià)值，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有，亦不享有對(duì)抵押物的處分權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是優(yōu)先購(gòu)買租賃房屋的權(quán)力，并以同等條件為權(quán)力行使的必備要件。上述兩種權(quán)利從設(shè)置目的上看，行使時(shí)不會(huì)發(fā)生沖突。抵押權(quán)人與出租人協(xié)商折價(jià)、變賣或者拍賣抵押房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，屬于出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優(yōu)先購(gòu)買抵押的租賃房屋，不會(huì)影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不論抵押權(quán)設(shè)立在租賃合同成立前或后，均不會(huì)與抵押人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生沖突。因此，解釋依照抵押權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)立法目的不同，規(guī)定出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，或者拍賣房屋時(shí)，依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人以其他方式出賣房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取同樣的規(guī)則保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)然，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)考慮以下兩方面的問題，一是承租人應(yīng)當(dāng)具有讓出租人信賴的履約能力，如責(zé)令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔(dān)保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購(gòu)買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導(dǎo)致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)亦應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)主張，在出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人沒有履行通知義務(wù)的，承租人可在知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起一年內(nèi)主張，超過合理期限的，人民法院不應(yīng)予以支持。

問：按照《解釋》規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購(gòu)買房屋？

答：這種理解是錯(cuò)誤的。《解釋》第24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的四種例外情形：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，宗旨是簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價(jià)值，而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要是維

護(hù)使用關(guān)系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購(gòu)買權(quán)。

（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國(guó)是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會(huì)，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)交往中，親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同。《解釋》立足國(guó)情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這一規(guī)定有利于促進(jìn)家庭和睦和社會(huì)穩(wěn)定，符合構(gòu)建和諧社會(huì)的重大歷史任務(wù)要求。

（三）出租人履行告知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購(gòu)買的。本項(xiàng)是對(duì)合同法第二百三十條規(guī)定的進(jìn)一步細(xì)化。從權(quán)利義務(wù)對(duì)等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，亦應(yīng)為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的內(nèi)容。如果承租人不及時(shí)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將導(dǎo)致出租人所有者權(quán)益受到損害。在房屋交易市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項(xiàng)將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

（四）購(gòu)買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權(quán)法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購(gòu)買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對(duì)抗承租人優(yōu)先購(gòu)買房屋的主張。

■背景■

司法解釋 適用范圍

《解釋》將適用范圍確定為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，是基于何種考慮？

最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人告訴記者，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)有房屋可分為城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋。《解釋》為表述簡(jiǎn)練，將城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋統(tǒng)稱為城鎮(zhèn)房屋。城鎮(zhèn)房屋建設(shè)規(guī)模大，房屋性質(zhì)多樣，用途廣泛。其開發(fā)、建設(shè)、交付使用受到城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、消防法等法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范的調(diào)整。

如建筑法規(guī)定，限額以上的工程應(yīng)當(dāng)向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。該類工程按照消防法的規(guī)定，屬于按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程。上述工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，不得交付使用。而鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋因建設(shè)規(guī)模小，達(dá)不到適用上述法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，在房屋建設(shè)、使用條件上的強(qiáng)制性法律規(guī)定較少。同時(shí)，由于城鎮(zhèn)房屋和鄉(xiāng)村房屋租賃經(jīng)營(yíng)活躍程度不同，租賃交易規(guī)則和租賃糾紛產(chǎn)生的原因亦有很大不同。從數(shù)量上看，鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛數(shù)量較少。為解決審判實(shí)踐中的突出問題，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。

隨著我國(guó)城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的快速推進(jìn)，一部分經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊的鄉(xiāng)村，房屋建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大、房屋使用性質(zhì)多樣、租賃經(jīng)營(yíng)日益活躍，與城鎮(zhèn)房屋租賃在適用法律和采用的交易規(guī)則方面已沒有區(qū)別。為滿足這部分鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案

件審判的需要，《解釋》規(guī)定：“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”

承租人依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，具有社會(huì)福利性和保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律行為，有關(guān)合同糾紛不適用本《解釋》。