第一篇：特殊動(dòng)產(chǎn)一物多賣 最高院司法解釋解讀

（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；

（三）均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十條 【特殊動(dòng)產(chǎn)的一物多賣】出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

（二）均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（四）出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。

第二篇：解讀《最高院商品房買賣合同司法解釋》

解讀《最高院商品房買賣合同司法解釋》

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。【釋義】本條對(duì)商品房買賣合同的概念進(jìn)行了定義，進(jìn)一步明確了本解釋的適用范圍。所謂商品房買賣是相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人私房的交易行為而言。經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受國(guó)家政策調(diào)整的因素比較高，其與商品房交易的主要區(qū)別在于市場(chǎng)化程度不同；個(gè)人私房交易中，交易各方都不是開發(fā)商，其與商品房交易的主要區(qū)別在于交易的其中一方是否必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通俗講，是一手房與二手房的區(qū)別。

另外，此條解釋中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊，因此有人認(rèn)為為了避免歧義，應(yīng)改為“未竣工”和“已竣工”作為分界點(diǎn)。

第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

【釋義】《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”，該規(guī)定應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)定。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)合同法第52條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。所以，在未取得預(yù)售許可證明的情況下，開發(fā)商與購房人簽定的合同效力將不被人民法院認(rèn)可。在以前的司法實(shí)踐中這一點(diǎn)也是確定的，本條解釋的重點(diǎn)在于條文中的但書部分。但書部分規(guī)定，開發(fā)商在與購房人簽定房屋買賣合同時(shí)，雖未取得預(yù)售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預(yù)售許可證明，則法院不因開發(fā)商在訂立合同時(shí)未取得預(yù)售許可證明而認(rèn)定合同無效。在交易中若存在此類情況，作為開發(fā)商應(yīng)及時(shí)取得預(yù)售許可證明，以保證交易的穩(wěn)定；作為購房人若想解除合同，則應(yīng)及時(shí)通過訴訟主張權(quán)利。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。【釋義】根據(jù)《合同法》第１5條第二款關(guān)于要約的規(guī)定，“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”但是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第十五條又說：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”這一條看起來是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說：“如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”。

本條司法解釋對(duì)于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益較為有利，但是如果站在開發(fā)商的角度來說，在發(fā)布廣告和宣傳資料時(shí)則應(yīng)該特別引起注意。另外，本條中關(guān)于“說明和允諾具體確定”以及“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”并沒有作出更為詳細(xì)的解釋，應(yīng)該說給法官留下了自由裁量的空間。

第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

【釋義】實(shí)踐中，雙方就合同主要條款無法達(dá)成一致，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，是屬于“因當(dāng)事人一方原因”還是“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”？言之不詳。鑒于這種情況的不確定性，將使購房人在與開發(fā)商就商品房買賣合同的談判中，處于弱勢(shì)地位。

第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

【釋義】本條規(guī)定明確了訂購、認(rèn)購、預(yù)訂協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件。發(fā)生這種轉(zhuǎn)化應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件：第一，該協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即“

（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名住所；

（二）商品房的基本情況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）房款的確定方式及總價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用的條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交際花付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方法；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。”；第二，開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購房款。這些規(guī)定目的在于促進(jìn)交易和保證交易的穩(wěn)定。但購房人在訂立這類文件并切實(shí)履行前，應(yīng)慎重考慮，以免后悔又無法解除購房合同。

第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。【釋義】本條規(guī)定，進(jìn)一步明確了商品房買賣預(yù)售合同是否辦理登記手續(xù)不影響合同效力的原則。同時(shí)，體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，但對(duì)于已經(jīng)履行主要義務(wù)，且對(duì)方接受的合同仍應(yīng)認(rèn)定其有效。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

【釋義】本條規(guī)定了拆遷人將補(bǔ)償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對(duì)于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)，本條規(guī)定被拆遷人既可選擇優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋，也可選擇請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并依照本解釋第八條的規(guī)定獲得賠償。

第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

【釋義】本條是關(guān)于購房人因開發(fā)商私自將商品房設(shè)定抵押或一房多賣的行為而無法實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同目的，可以從開發(fā)商獲得何種賠償?shù)囊?guī)定。本條解釋的最大意義在于，確立了對(duì)開發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責(zé)任的原則。即購房人在可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時(shí)，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過購房款一倍的懲罰性賠償。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

【釋義】第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)際上是一種締約過失責(zé)任，也就是說當(dāng)合同不成立或者無效時(shí)，開發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任。

以上三款情形都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，但就如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，在訴訟中做起來比較難。第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

【釋義】本條規(guī)定購房人在以下事實(shí)同時(shí)存在的情況下，可以請(qǐng)求法院確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效：

1、開發(fā)商與第三人惡意串通，2、另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，3、購房人無法取得房屋。

第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；

買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。【釋義】本條規(guī)定了房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)。即對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。本條同時(shí)明確了房屋交付前后買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的基本原則。這種原則下，不論房屋的所有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，均由房屋的實(shí)際占有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。另外，值得一提的是第三款中“無正當(dāng)理由”其實(shí)也是較難界定的，因此最好在商品房買賣合同中將交房條件約定清楚，否則容易產(chǎn)生糾紛。

第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

【釋義】此條是強(qiáng)調(diào)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

【釋義】本條規(guī)定房屋若出現(xiàn)不能正常使用的質(zhì)量問題，購房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。但對(duì)于什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”，這一點(diǎn)也未作出明確的規(guī)定。

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

【釋義】本條規(guī)定了當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的期限問題。注意第一款最后一句“當(dāng)事人另有約定的除外”，也就是說，雙方達(dá)成一致的情況下是可以對(duì)這一點(diǎn)作出其他約定的。第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

【釋義】此條的依據(jù)是《合同法》第114條所說的：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”這里定了一個(gè)30%的標(biāo)準(zhǔn)。這一條在訴訟中被運(yùn)用的機(jī)會(huì)應(yīng)該來說還是比較多的。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

【釋義】這里需要注意的是，關(guān)于“逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)”應(yīng)該來說在訴訟中也是很不好確定的，因?yàn)橛嘘P(guān)主管部門并非每年都會(huì)公布租金標(biāo)準(zhǔn)，而房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)一般不做房屋租金的評(píng)估。第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

【釋義】本條規(guī)定的是因開發(fā)商的原因，購房人無法在一定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書的除另有約定外，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任及違約責(zé)任的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。本條將辦理房屋權(quán)屬證書作為商品房買賣合同的附隨義務(wù)加以規(guī)定，更有利地保護(hù)了購房人的合法權(quán)益。

第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責(zé)任，此條說是解除合同，而且強(qiáng)調(diào)是由于出賣人的責(zé)任。

另外需要注意的是，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”此條強(qiáng)調(diào)是由購買人辦理承擔(dān)全部辦證義務(wù)，也就是說，辦理房產(chǎn)證也并非都是開發(fā)商的義務(wù)。

第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條 對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。【釋義】本條所稱商品房擔(dān)保貸款，就是俗稱的“按揭”。我國(guó)法律此前對(duì)此沒有相關(guān)的規(guī)定。這是我國(guó)首次以司法解釋的形式對(duì)此行為加以規(guī)范。本條規(guī)定的是在按揭付款的商品房買賣合同履行過程中，購房人不能取得銀行貸款從而無法履行商品房買賣合同的情況下，如何確定買賣雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的原則。聯(lián)系上下文的內(nèi)容，“因一方當(dāng)事人原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。”，似應(yīng)理解為：“因一方當(dāng)事人的過錯(cuò)未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。”，銀行審查購房人的貸款申請(qǐng)過程中，購房人沒有過錯(cuò)，只因購房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果因此要求購房人因不能履行商品房買賣合同而承擔(dān)民事賠償責(zé)任，顯然是不公平的。為保險(xiǎn)起見，建議在訂立類似合同時(shí)，雙方在合同中明確約定過錯(cuò)責(zé)任。

第二十四條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

【釋義】本條本款規(guī)定的是在按揭付款的商品房買賣合同當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同時(shí)，如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人的身份提出訴訟請(qǐng)求，法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理，這是該解釋確定的訴訟程序；如果擔(dān)保權(quán)人不告則不理；如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同另行起訴，則法院可以選擇與商品房買賣合同糾紛合并審理也可以選擇單獨(dú)分別審理。

第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

【釋義】本條規(guī)定的是如果購房人不能按時(shí)向銀行償還借款，且在購房人還沒有與銀行就所購商品房辦理抵押登記手續(xù)的情況下，如果銀行起訴購房人，那么應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)商作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟，開發(fā)商此時(shí)的身份為第三人。但如果開發(fā)商為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十七條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。【釋義】本條規(guī)定的是在購房人不能按時(shí)向銀行償還借款，但購房人已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)的情況下，銀行起訴購房人時(shí)，案件處理結(jié)果不再與開發(fā)商有法律上的利害關(guān)系，開發(fā)商不應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟。但開發(fā)商為商品房擔(dān)保貸款合同繼續(xù)提供保證的，仍應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答〉》。【釋義】本條是對(duì)該解釋的時(shí)間效力的解釋，規(guī)定了《解釋》實(shí)施的時(shí)間及其效力所及的糾紛案件的范圍。以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施的時(shí)間為界限，根據(jù)合同訂立的時(shí)間，分成三種情況確立法律、司法解釋的適用原則。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》自1995年1月1日起實(shí)施，此前的商品房買賣行為發(fā)生的糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答〉》，而不適用本解釋；1995年1月1日后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，2003年6月1日前已經(jīng)終審，或正在再審的，亦不能適用本解釋；只有 1995年1月1日后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，2003年6月1日后尚處于一審、二審階段的，方能適用本解釋。

第三篇：解讀最高院關(guān)于審理不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)案件的司法解釋

解讀最高院關(guān)于審理不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)案件的司法解釋 ——兼談反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的附加保護(hù) 作者：侯楊

發(fā)布時(shí)間：2007-10-31 14:27:08

作為最高人民法院發(fā)布的第一個(gè)涉及不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)案件審理的司法解釋，《最高人民法院關(guān)于審理不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)民事案件應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》）已于2007年2月1日起施行。

一、《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》的理解

（一）《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》的總體評(píng)價(jià)

1993年12月1日施行的《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》是我國(guó)現(xiàn)行的維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)和規(guī)范市場(chǎng)秩序的基本法。該法施行以來，在促進(jìn)并維護(hù)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也有效地保護(hù)了知名商品、商業(yè)秘密和商業(yè)信譽(yù)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化和審判實(shí)踐的發(fā)展，各地法院受理的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)糾紛持續(xù)多年大幅增長(zhǎng)，法院審理各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)糾紛過程中不斷感受到層出不窮的新情況和新問題，迫切需要對(duì)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》進(jìn)行細(xì)化和具體解釋。為解決實(shí)踐中一些突出的法律適用問題，加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，落實(shí)有關(guān)國(guó)際條約義務(wù)，最高法院在總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過長(zhǎng)期調(diào)研的基礎(chǔ)上制定并發(fā)布了該司法解釋。

《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》共十九條，涉及反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法第五條、第九條、第十條、第十四條規(guī)定的仿冒、虛假宣傳、侵犯商業(yè)秘密和商業(yè)詆毀等與知識(shí)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的認(rèn)定、民事法律責(zé)任的適用和相關(guān)訴訟程序問題，對(duì)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》相對(duì)粗放的規(guī)定和籠統(tǒng)概念進(jìn)行了深入界定，特別是實(shí)踐中出現(xiàn)的類型較新，爭(zhēng)議較大的反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)案件的法律適用問題做出許多重要的細(xì)節(jié)規(guī)定。因此，司法解釋的公布施行標(biāo)志著“在基本奠定了專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)和著作權(quán)等保護(hù)的司法機(jī)制后，最高法院現(xiàn)已轉(zhuǎn)入到與市場(chǎng)更加貼近的領(lǐng)域——反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法律適用領(lǐng)域”，（最高人民法院知識(shí)產(chǎn)權(quán)庭庭長(zhǎng)蔣志培講話，刊發(fā)于2006年5月23日法制日?qǐng)?bào)）其對(duì)于人民法院正確審理不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)案件，統(tǒng)一司法尺度，依法保護(hù)有關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，制止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，具有重要意義。

（二）《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》的重要內(nèi)容

1、仿冒行為

反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法上的仿冒行為，是指經(jīng)營(yíng)者使用與他人商業(yè)標(biāo)識(shí)相同或近視的商業(yè)標(biāo)識(shí)，致使與他人的商品（包括服務(wù)）或者營(yíng)業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生混淆，減損他人商業(yè)標(biāo)識(shí)的市場(chǎng)價(jià)值的行為。

《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》在第五條中，規(guī)定仿冒行為具體包括：（1）假冒他人的注冊(cè)商標(biāo)；（2）擅自使用知名商品特有的名稱、包裝、裝潢，或者使用與知名商品近似的名稱、包裝、裝潢，造成和他人的知名商品相混淆，使購買者誤認(rèn)為是該知名商品；（3）擅自使用他人的企業(yè)名稱或者姓名，引人誤認(rèn)為是他人的商品；（4）在商品上偽造或者冒用認(rèn)證標(biāo)志、名優(yōu)標(biāo)志等質(zhì)量標(biāo)志，偽造產(chǎn)地，對(duì)商品質(zhì)量作引人誤解的虛假表示。其中第二項(xiàng)知名商品特有的名稱、包裝、裝潢是實(shí)踐問題較多，并且也是不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法調(diào)整保護(hù)的重點(diǎn)，因此，在《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》十九條規(guī)定中，第一、二、三、四、五、七條對(duì)構(gòu)成仿冒知名商品特有的名稱、包裝、裝潢的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為：“知名商品”的認(rèn)定，“特有的名稱、包裝、裝潢”含義，“造成和他人知名商品相混淆”的判斷等核心要素，參照商標(biāo)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了具體解釋。

（1）認(rèn)定商品是否屬于“知名商品”一直是司法中較難把握的問題，本次解釋既概括定義了“知名商品”的含義，又規(guī)定人民法院認(rèn)定知名商品的具體方法和標(biāo)準(zhǔn)。其中，否定了實(shí)踐中采用“反推原則”直接認(rèn)定“知名商品”的做法，即不能僅依商品名稱、包裝、裝潢被他人擅自相同或近似使用，足以導(dǎo)致購買者誤認(rèn)，就直接反推認(rèn)定為知名商品，從規(guī)定原告對(duì)商品知名程度的舉證范圍看，知名商品應(yīng)從個(gè)案角度進(jìn)行綜合判斷；（2）明確了知名商品知名度具有地域性，不要求在全國(guó)范圍知名。在后使用者不同地域范圍內(nèi)善意或惡意使用的法律后果不同，為平衡在先知名商品使用者和在后善意使用者的利益，可以要求在后善意使用者附加區(qū)別性標(biāo)識(shí)；（3）界定“特有”是指區(qū)別商品來源的顯著特征，具有顯著性和區(qū)別性是認(rèn)定“特有”的關(guān)鍵。此次，《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》排除了通用稱號(hào)、僅直接表示基本特征的名稱、自身或?qū)嵸|(zhì)形狀等缺乏顯著特征的名稱、包裝、裝潢具有特有性，但與《商標(biāo)法》對(duì)應(yīng)，仍有限肯定了部分通用標(biāo)識(shí)經(jīng)使用取得區(qū)別特定商品的“第二含義”，可以認(rèn)定其具有特有性給予保護(hù)，并承認(rèn)他人在一定條件下使用此類標(biāo)識(shí)的正當(dāng)性而作為限制；（4）擴(kuò)大“裝潢”含義，服務(wù)性經(jīng)營(yíng)的整體營(yíng)業(yè)形象可以認(rèn)定為“裝潢”。從狹義字面理解，商品裝潢通常僅指具有識(shí)別或美化等功能作用的商品外在裝飾，但從《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》立法本意看，服務(wù)性經(jīng)營(yíng)中，獨(dú)特風(fēng)格的整體營(yíng)業(yè)形象只要具有區(qū)別服務(wù)來源的顯著特征的商業(yè)標(biāo)識(shí)作用，也應(yīng)納入“裝潢”的范疇予以保護(hù)；（5）明確“足以使相關(guān)公眾對(duì)商品的來源產(chǎn)生誤認(rèn)”既包括實(shí)際的混淆，也包括可能的混淆，商品來源的誤認(rèn)是指經(jīng)營(yíng)者許可使用、關(guān)聯(lián)企業(yè)關(guān)系等特定聯(lián)系的誤認(rèn)；（6）規(guī)定在相同商品上使用相同的商品名稱、包裝、裝潢，“應(yīng)當(dāng)視為”足以造成和他人知名商品相混淆，但未涉及跨種類商品使用的認(rèn)定情況，筆者認(rèn)為，反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法在名稱、包裝、裝潢的保護(hù)上，并非只限于相同商品，這樣規(guī)定不過更側(cè)重于梳清“知名”這一條件，同時(shí)隱含了立法對(duì)跨種類商品侵權(quán)判定的審慎態(tài)度，以與《商標(biāo)法》中注冊(cè)商標(biāo)和未注冊(cè)商標(biāo)區(qū)別保護(hù)力度相協(xié)調(diào)；（７）立足于國(guó)內(nèi)企業(yè)名稱的登記管理實(shí)際和國(guó)際條約中關(guān)于廠商名稱保護(hù)的需要，將企業(yè)名稱在狹義解釋的基礎(chǔ)上界定為“企業(yè)等級(jí)主管機(jī)關(guān)依法登記注冊(cè)的企業(yè)名稱，以及在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行商業(yè)使用的外國(guó)（地區(qū)）企業(yè)名稱”，同時(shí)把保護(hù)范圍有限擴(kuò)大到具有一定市場(chǎng)知名度、為相關(guān)公眾所知悉的字號(hào)或筆名和藝名；（8）列舉屬仿冒行為的“使用”情形，尤其是將“用于商品交易文書，或者用于廣告宣傳、展覽”認(rèn)定為非法使用的范圍內(nèi)，對(duì)于解決越發(fā)突出的會(huì)展中涉及的知識(shí)產(chǎn)權(quán)和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)保護(hù)問題具有積極意義。

2、虛假宣傳行為

虛假宣傳行為是指利用廣告或其他途徑，以虛構(gòu)或歪曲事實(shí)等誤導(dǎo)性方式，對(duì)商品作出與實(shí)際情況不符的宣傳。

《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第9條第一款“經(jīng)營(yíng)者不得利用廣告或者其他方法，對(duì)商品的質(zhì)量、制作成分、性能、用途、生產(chǎn)者、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳。”是關(guān)于禁止經(jīng)營(yíng)者不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為中虛假宣傳行為的規(guī)定。《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》第八條規(guī)定了引人誤解的虛假宣傳行為具體包括：對(duì)商品片面宣傳或?qū)Ρ龋瑢⑽炊ㄕ撌聦?shí)作為定論事實(shí)或以歧義性語言進(jìn)行宣傳等足以造成相關(guān)公眾誤解的行為。從司法解釋的規(guī)定看，“引人誤解”和“虛假宣傳”是認(rèn)定此類不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的關(guān)鍵要件。要強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)立法本義對(duì)“虛假宣傳”的理解應(yīng)側(cè)重于宣傳中表述事實(shí)與實(shí)際事實(shí)狀態(tài)的不一致，就事實(shí)認(rèn)知程度而言，除確定為真?zhèn)瓮猓杏姓鎮(zhèn)未ǖ那闆r，因此，對(duì)虛假宣傳行為的認(rèn)定不能限于“虛假”的字面含義，僅對(duì)事實(shí)真?zhèn)蔚倪M(jìn)行判斷，否則將導(dǎo)致法律保護(hù)范圍的縮小。

3、侵犯商業(yè)秘密行為

《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者不得采用下列手段侵犯商業(yè)秘密：

（一）以盜竊、利誘、脅迫或者其他不正當(dāng)手段獲取權(quán)利人的商業(yè)秘密；

（二）披露、使用或者允許他人使用以前項(xiàng)手段獲取的權(quán)利人的商業(yè)秘密；

（三）違反約定或者違反權(quán)利人有關(guān)保守商業(yè)秘密的要求，披露、使用或者允許他人使用其所掌握的商業(yè)秘密。第三人明知或者應(yīng)知前款所列違法行為，獲取、使用或者披露他人的商業(yè)秘密，視為侵犯商業(yè)秘密。本條所稱的商業(yè)秘密，是指不為公眾所知悉、能為權(quán)利人帶來經(jīng)濟(jì)利益、具有實(shí)用性并經(jīng)權(quán)利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營(yíng)信息。”

（1）具體界定商業(yè)秘密的構(gòu)成要件：新穎性、價(jià)值性和保密性，新穎性即“不為公眾所知悉”是指有關(guān)信息不為所屬領(lǐng)域相關(guān)人員普遍知悉和容易獲得，具有知悉標(biāo)準(zhǔn)客觀性和范圍相對(duì)性的特點(diǎn)。價(jià)值性即“能為權(quán)利人帶來經(jīng)濟(jì)利益，具有實(shí)用性”是指有關(guān)信息具有現(xiàn)實(shí)的或者潛在的商業(yè)價(jià)值，能為權(quán)利人帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的具體性和確定性。保密性即“保密措施”是指權(quán)利人為防止信息泄露所采取的與其商業(yè)價(jià)值等具體情況相適應(yīng)的合理保護(hù)措施，認(rèn)定保密性關(guān)鍵在于量化把握采取的措施是否適度的問題；（2）在無約定義務(wù)或權(quán)利人保密要求的情況下，確認(rèn)通過自行研發(fā)或反向工程等正當(dāng)手段或途徑獲悉商業(yè)秘密的合法性；（3）明確客戶名單屬于商業(yè)秘密的保護(hù)范圍，受保護(hù)的客戶名單既包括名冊(cè)記載的眾多客戶，也包括某一特定的客戶。認(rèn)定構(gòu)成商業(yè)秘密意義上的客戶名單，重點(diǎn)在于審查名單上客戶信息是否具有區(qū)別性和特殊性。基于對(duì)職工個(gè)人信賴進(jìn)行交易，客戶資源可以認(rèn)為已轉(zhuǎn)化成職工個(gè)人的知識(shí)或能力，一方面，法律應(yīng)當(dāng)對(duì)職工的個(gè)人價(jià)值和客戶的自由交易權(quán)進(jìn)行保護(hù)，排除商業(yè)秘密保護(hù)的限制，另一方面，為平衡保護(hù)商業(yè)秘密的商業(yè)價(jià)值，法律允許保密協(xié)議另有約定。（4）規(guī)定商業(yè)秘密侵權(quán)之訴的訴訟主體范圍、舉證責(zé)任，以及訴訟救濟(jì)中判決停止侵害時(shí)間和賠償額的確定。其中，訴訟主體與《最高人民法院關(guān)于審理商標(biāo)民事糾紛案件適用法律若干問題的解釋》確定的范圍相似，兩者不同在于，商業(yè)秘密侵權(quán)訴訟包括了注冊(cè)商標(biāo)侵權(quán)訴訟中沒有的普通被許可人與權(quán)利人共同起訴的情形。對(duì)因侵權(quán)行為導(dǎo)致商業(yè)秘密喪失秘密性，不能簡(jiǎn)單適用定額賠償方法確定損害賠償額，而應(yīng)根據(jù)該商業(yè)秘密的商業(yè)價(jià)值和案件的具體情況確定賠償。

4、商業(yè)詆毀行為

根據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十四條規(guī)定，商業(yè)詆毀行為是指經(jīng)營(yíng)者捏造、散布虛偽事實(shí)，損害競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商業(yè)信譽(yù)、商品聲譽(yù)的行為。此次，《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》對(duì)商業(yè)詆毀行為的人民法院的管轄和損害賠償額的確定辦法作出具體規(guī)定。

二、從知識(shí)產(chǎn)權(quán)附加保護(hù)角度談反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法的不足與完善

人們?cè)蜗蟮匕褌鹘y(tǒng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的三項(xiàng)主要法律(專利法、商標(biāo)法、版權(quán)法)比作三座浮在海面上的冰山,而把反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法比作在下面托著這三座山的海水,商標(biāo)、專利、版權(quán)法管不到的違法行為,由《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》來管。反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法主要在兩個(gè)方面影響著對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)：一方面，當(dāng)事人行使知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利時(shí)，必須服從反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法確立的總原則，如商標(biāo)法、專利法都有強(qiáng)制許可的規(guī)定以防止當(dāng)事人只注冊(cè)不使用以達(dá)到壟斷的目的。另一方面，在知識(shí)產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域發(fā)生的侵權(quán)行為僅靠知識(shí)產(chǎn)權(quán)法中專利法、商標(biāo)法、版權(quán)法等專門法的保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還有一些不在知識(shí)產(chǎn)權(quán)法保護(hù)范圍，或與知識(shí)產(chǎn)權(quán)專門法調(diào)整原則不符，不便調(diào)整的。反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法正是為這些超出知識(shí)產(chǎn)權(quán)法范圍的權(quán)益制訂出保護(hù)措施。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制形成和發(fā)展的過程中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在競(jìng)爭(zhēng)秩序上體現(xiàn)多變性和復(fù)雜性的特點(diǎn)，現(xiàn)行反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法律制度根據(jù)制定當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)，僅明確界定十一種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，致使許多新出現(xiàn)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為無法納入法律的調(diào)整范圍，就整體而言，反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法律制度對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的附加保護(hù)仍存在一些亟待完善，而本次司法解釋未能解決或僅依靠司法解釋不能解決的突出問題。

如《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》及此次司法解釋關(guān)于商業(yè)秘密的規(guī)定雖然為專利法保護(hù)不到的研發(fā)技術(shù)和信息提供了保護(hù)，但將權(quán)利人和侵權(quán)人僅限定為“經(jīng)營(yíng)者”，與Trips協(xié)議中所提到的商業(yè)秘密“持有人”的概念相比，縮小了保護(hù)范圍。司法解釋中將商業(yè)秘密的“能為權(quán)利人帶來經(jīng)濟(jì)利益，具有實(shí)用性”界定為“具有現(xiàn)實(shí)的或潛在的商業(yè)價(jià)值，能為權(quán)利人帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)”，是否可以理解為商業(yè)秘密的保護(hù)擴(kuò)大到處于研發(fā)而未實(shí)際應(yīng)用的階段，信息是否存在潛在商業(yè)價(jià)值，以及是否對(duì)商業(yè)秘密采取了合理保護(hù)措施等問題的判斷仍將引起司法實(shí)踐理解與適用的爭(zhēng)議。

而如何在著作權(quán)法之外提供更寬的保護(hù),如對(duì)排除獨(dú)創(chuàng)性的單獨(dú)作品名稱或整個(gè)作品，仍沒有相應(yīng)的規(guī)定。對(duì)商標(biāo)法調(diào)整不到或調(diào)整較弱的違背誠(chéng)實(shí)信用的商業(yè)行為,反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法本應(yīng)進(jìn)行兜底保護(hù)。突出的以假冒他人未注冊(cè)商標(biāo)為例,《商標(biāo)法》僅對(duì)未注冊(cè)、已有一定影響的商標(biāo)，在他人惡意搶注的情形下予以有限的保護(hù),卻不在《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第五條關(guān)于仿冒行為的適用范圍內(nèi)。

雖然受司法解釋權(quán)限的影響，《不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)若干解釋》無法兼顧到司法與行政的實(shí)踐需要，也未能全面修改或補(bǔ)充規(guī)定新類型的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，僅對(duì)現(xiàn)有《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》部分內(nèi)容進(jìn)行了有限的解釋和界定，如仿冒行為保護(hù)范圍仍無法擴(kuò)大到除注冊(cè)商標(biāo)、特有的名稱、包裝、裝潢以及企業(yè)名稱或者姓名等其他具有區(qū)別性顯著特征的商品標(biāo)識(shí)，但本解釋的施行為解決目前人民法院審理新型反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)民事糾紛案件過程中，存在的爭(zhēng)議大、缺乏法律依據(jù)等問題提供了可操作的具體司法指導(dǎo)，對(duì)未來進(jìn)一步修改完善《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》還是具有積極的意義。

作者單位：沈陽市中級(jí)人民法院民四庭

第四篇：最高院《扣押與拍賣船舶司法解釋》逐條解讀

王中華：最高院《扣押與拍賣船舶司法解釋》逐條解讀

2015-03-02 法務(wù)之家 法務(wù)之家 來源：天九灣貿(mào)易金融圈 作者：王中華律師

授權(quán)法務(wù)之家發(fā)布，未經(jīng)允許轉(zhuǎn)載必究

最高院于2015年2月28日公布了《最高人民法院關(guān)于扣押與拍賣船舶適用法律若干問題的規(guī)定》，自2015年3月1日起施行，青島友華律師事務(wù)所的王中華律師第一時(shí)間對(duì)該規(guī)定進(jìn)行了逐條解讀。

最高院扣押與拍賣船舶規(guī)定逐條解讀

作者：山東友華律師事務(wù)所 王中華 系天九灣貿(mào)易金融圈研究團(tuán)隊(duì)高級(jí)成員 日期：2015年3月2日

第一條 海事請(qǐng)求人申請(qǐng)對(duì)船舶采取限制處分或者抵押等保全措施的，海事法院可以依照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定，裁定準(zhǔn)許并通知船舶登記機(jī)關(guān)協(xié)助執(zhí)行。

前款規(guī)定的保全措施不影響其他海事請(qǐng)求人申請(qǐng)扣押船舶。【主旨】限制船舶處分、抵押的保全措施。

【解讀】司法實(shí)踐中，有的海事請(qǐng)求人僅申請(qǐng)對(duì)船舶采取限制處分的保全措施，而不要求扣押船舶限制其營(yíng)運(yùn)。對(duì)此是否應(yīng)予準(zhǔn)許，實(shí)踐中存在爭(zhēng)議：肯定的觀點(diǎn)認(rèn)為海訴法規(guī)定的海事請(qǐng)求保全并不僅限于扣押船舶，該法并未限制對(duì)船舶采取扣押之外的保全措施，而且這種方式有助于充分發(fā)揮船舶使用價(jià)值，緩和糾紛雙方對(duì)立情緒。否定的觀點(diǎn)則認(rèn)為，如準(zhǔn)許此類申請(qǐng)，可能導(dǎo)致船舶所有人通過虛假保全，阻礙真正的海事請(qǐng)求人行使權(quán)利扣押船舶。

本條規(guī)定允許當(dāng)事人僅申請(qǐng)對(duì)船舶采取限制處分、抵押的保全措施，該措施不同于海訴法規(guī)定的船舶扣押，法院可以依據(jù)民訴法關(guān)于財(cái)產(chǎn)保全的規(guī)定裁定準(zhǔn)許并通知船舶登記機(jī)關(guān)協(xié)助執(zhí)行。此類財(cái)產(chǎn)保全措施不影響船舶扣押，對(duì)于已經(jīng)采取限制處分、抵押等保全措施的船舶，在符合法定條件時(shí)仍可扣押，在先采取保全措施的債權(quán)人可以參加船舶扣押拍賣后的債權(quán)登記與受償程序，按照海事請(qǐng)求的性質(zhì)確定受償順序。

值得注意的是，本條第一款僅明確提到了限制處分或者抵押這兩種保全措施，將征求意見稿中的限制船舶光船租賃刪除了，此處的“等保全措施”到底還包括哪些保全方法和措施，是否可以包括限制船舶光租，司法實(shí)踐中可能會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。我們認(rèn)為船舶光租后，可能會(huì)因?yàn)楣庾馊说膫鶆?wù)而被扣押、拍賣，風(fēng)險(xiǎn)增大，應(yīng)允許當(dāng)事人申請(qǐng)限制船舶光租，且在最高院公布的扣押船舶協(xié)助執(zhí)行通知書的文書樣式中，就把不予辦理光船租賃手續(xù)作為協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)之一。

第二條 海事法院應(yīng)不同海事請(qǐng)求人的申請(qǐng)，可以對(duì)本院或其他海事法院已經(jīng)扣押的船舶采取扣押措施。

先申請(qǐng)扣押船舶的海事請(qǐng)求人未申請(qǐng)拍賣船舶的，后申請(qǐng)扣押船舶的海事請(qǐng)求人可以依據(jù)海事訴訟特別程序法第二十九條的規(guī)定，向準(zhǔn)許其扣押申請(qǐng)的海事法院申請(qǐng)拍賣船舶。

【主旨】同時(shí)扣船及船舶拍賣。

【解讀】海訴法第24條規(guī)定，海事請(qǐng)求人不得因同一海事請(qǐng)求申請(qǐng)扣押已被扣押過的船舶，但因不同海事請(qǐng)求能否申請(qǐng)扣押已被扣押過的船舶，存在不同意見：第一種意見認(rèn)為不能重復(fù)保全，只能輪候扣押；第二種意見認(rèn)為船舶價(jià)值往往遠(yuǎn)超申請(qǐng)人主張的債權(quán)，對(duì)超出部分的價(jià)值采取保全，不構(gòu)成重復(fù)保全，但要求擔(dān)保數(shù)額超出船價(jià)的則只能輪候扣押；第三種意見認(rèn)為不論是否超出船價(jià)，不同海事請(qǐng)求人都可以同時(shí)申請(qǐng)扣押船舶。

本條明確了海事法院應(yīng)不同海事請(qǐng)求人的申請(qǐng)，可以對(duì)已經(jīng)被扣押的船舶采取扣押措施。先扣押船舶的海事請(qǐng)求人未申請(qǐng)拍賣船舶的，后扣押船舶的海事請(qǐng)求人可以依據(jù)海訴法第二十九條的規(guī)定，向準(zhǔn)許其扣押申請(qǐng)的海事法院申請(qǐng)拍賣船舶。

準(zhǔn)許同時(shí)扣船有以下好處：

1、有利于船舶所有人全面了解債務(wù)總額，一并安排擔(dān)保；

2、保障船舶優(yōu)先權(quán)的行使，海商法規(guī)定船舶優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)通過法院扣押產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)的船舶行使，如果不允許具有優(yōu)先權(quán)性質(zhì)的海事請(qǐng)求人申請(qǐng)扣押船舶，其船舶優(yōu)先權(quán)則無法行使；

3、申請(qǐng)扣船的海事請(qǐng)求人對(duì)船舶拍賣價(jià)款的受償順序由海事請(qǐng)求的性質(zhì)決定，與是否申請(qǐng)保全以及保全順序沒有直接關(guān)系，允許同時(shí)扣船不會(huì)導(dǎo)致海事請(qǐng)求人濫用訴權(quán)。

需要注意的是，如果兩個(gè)以上海事法院都作出拍賣裁定時(shí)，則應(yīng)由最先作出拍賣裁定的海事法院負(fù)責(zé)拍賣。

第三條船舶因光船承租人對(duì)海事請(qǐng)求負(fù)有責(zé)任而被扣押的，海事請(qǐng)求人依據(jù)海事訴訟特別程序法第二十九條的規(guī)定，申請(qǐng)拍賣船舶用于清償光船承租人經(jīng)營(yíng)該船舶產(chǎn)生的相關(guān)債務(wù)的，海事法院應(yīng)予準(zhǔn)許。

【主旨】光租船舶的拍賣。【解讀】海訴法規(guī)定因光租人的債務(wù)可以申請(qǐng)扣押光租中的船舶，但對(duì)于能否拍賣光租船舶，存在“能扣就能賣”、“能扣不能賣”及“只有優(yōu)先權(quán)、留置權(quán)人才能申請(qǐng)拍賣”等觀點(diǎn)。

本條規(guī)定采納了“能扣就能賣”這一觀點(diǎn)，并明確拍賣目的是用于清償光船承租人經(jīng)營(yíng)該船舶產(chǎn)生的相關(guān)債務(wù)。

但該條刪除了征求意見稿中的第二款“前款規(guī)定不影響其他海事請(qǐng)求人向船舶所有人依法行使權(quán)利”，那么是否可以理解在此情況下只有基于光租人的債務(wù)才能參與船舶拍賣款的分配呢，我們認(rèn)為不能得出這種結(jié)論。當(dāng)船舶因光租人負(fù)有責(zé)任的海事請(qǐng)求被扣押和拍賣時(shí)，不影響其他海事請(qǐng)求人向船舶所有人依法行使權(quán)利。

第四條 海事請(qǐng)求人申請(qǐng)扣押船舶的，海事法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令其提供擔(dān)保。但因船員勞務(wù)合同、海上及通海水域人身損害賠償糾紛申請(qǐng)扣押船舶，且事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確的，可以不要求提供擔(dān)保。

【主旨】海事請(qǐng)求人提供扣船擔(dān)保的例外。

【解讀】海訴法16條規(guī)定，海事法院受理海事請(qǐng)求保全申請(qǐng)，可以責(zé)令海事請(qǐng)求人提供擔(dān)保，海事請(qǐng)求人不提供的，駁回其申請(qǐng)。對(duì)于哪些情況必須提供擔(dān)保，哪些情況下可以不需要擔(dān)保，由于沒有相應(yīng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，出于謹(jǐn)慎和降低風(fēng)險(xiǎn)，海事法院幾乎對(duì)所有扣船申請(qǐng)都要求提供一定形式的擔(dān)保。

本條明確了以提供擔(dān)保為原則，不需要擔(dān)保為例外，并對(duì)不需要擔(dān)保的兩種例外情形進(jìn)行列舉式規(guī)定：因船員勞務(wù)合同、海上及通海水域人身損害賠償糾紛申請(qǐng)扣押船舶，且事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確的，可以不要求提供擔(dān)保。因?yàn)榇瑔T工資一般數(shù)額較小，債權(quán)債務(wù)關(guān)系較為明確，海上人身傷亡受害人往往正處于生活困境，無力提供擔(dān)保。如果堅(jiān)持要求船員或受害人提供擔(dān)保，可能會(huì)變相剝奪其申請(qǐng)扣船的權(quán)利。

第五條 海事訴訟特別程序法第七十六條第二款規(guī)定的海事請(qǐng)求人提供擔(dān)保的具體數(shù)額，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于船舶扣押期間可能產(chǎn)生的各項(xiàng)維持費(fèi)用與支出、因扣押造成的船期損失和被請(qǐng)求人為使船舶解除扣押而提供擔(dān)保所支出的費(fèi)用。船舶扣押后，海事請(qǐng)求人提供的擔(dān)保不足以賠償可能給被請(qǐng)求人造成損失的，海事法院應(yīng)責(zé)令其追加擔(dān)保。

【主旨】海事請(qǐng)求人扣船擔(dān)保金額的確定和調(diào)整。

【解讀】海訴法第76條第2款規(guī)定，海事請(qǐng)求人提供擔(dān)保的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因其申請(qǐng)可能給被請(qǐng)求人造成的損失。具體數(shù)額由海事法院決定。實(shí)踐中個(gè)海事法院決定擔(dān)保數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)不盡一致，有的要求提供與債權(quán)等額的擔(dān)保，有的要求提供與被扣押船舶等值的擔(dān)保，有的要求按照30天的船舶租金金額提供擔(dān)保。

海訴法司法解釋第24條規(guī)定了扣船錯(cuò)誤時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)賠償?shù)捻?xiàng)目和范圍，即“申請(qǐng)扣押船舶錯(cuò)誤造成的損失，包括因船舶被扣押在停泊期間產(chǎn)生的各項(xiàng)維持費(fèi)用與支出、船舶被扣押造成的船期損失和被申請(qǐng)人為使船舶解除扣押而提供擔(dān)保所支出的費(fèi)用”。本條規(guī)定第一款和上述第24條保持一致，明確了擔(dān)保數(shù)額的確定。

海事法院在裁定準(zhǔn)許扣押船舶時(shí)，船舶實(shí)際扣押期限是不確定的，實(shí)踐中一般暫按30天計(jì)算擔(dān)保數(shù)額，一旦出現(xiàn)扣押期限超過30日、原定船期損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過低，或擔(dān)保物市場(chǎng)價(jià)格急劇下跌等情形，原定的擔(dān)保數(shù)額可能不足，這就需要責(zé)令申請(qǐng)人追加擔(dān)保。本條第二款對(duì)此進(jìn)行了相應(yīng)規(guī)定。

第六條 案件終審后，海事請(qǐng)求人申請(qǐng)返還其所提供擔(dān)保的，海事法院應(yīng)將該申請(qǐng)告知被請(qǐng)求人，被請(qǐng)求人在三十日內(nèi)未提起相關(guān)索賠訴訟的，海事法院可以準(zhǔn)許海事請(qǐng)求人返還擔(dān)保的申請(qǐng)。

被請(qǐng)求人同意返還，或生效法律文書認(rèn)定被請(qǐng)求人負(fù)有責(zé)任，且賠償或給付金額與海事請(qǐng)求人要求被請(qǐng)求人提供擔(dān)保的數(shù)額基本相當(dāng)?shù)模Ｊ路ㄔ嚎梢灾苯訙?zhǔn)許海事請(qǐng)求人返還擔(dān)保的申請(qǐng)。

【主旨】海事請(qǐng)求人擔(dān)保的返還。

【解讀】海訴法沒有規(guī)定船舶解扣或被拍賣后，海事請(qǐng)求人提供的擔(dān)保應(yīng)如何返還，各海事法院對(duì)此做法不一。本條規(guī)定了可以返還擔(dān)保的三種情形： 第一種情形是案件終審后，請(qǐng)求人申請(qǐng)返還擔(dān)保的，法院應(yīng)當(dāng)通知被請(qǐng)求人并給予被請(qǐng)求人30天期限，被請(qǐng)求人在30日內(nèi)不起訴則返還擔(dān)保；

第二種情形是被請(qǐng)求人同意返還，這表明被請(qǐng)求人明確放棄了該擔(dān)保； 第三種情形是被請(qǐng)求人承擔(dān)的責(zé)任與扣船時(shí)請(qǐng)求人要求被請(qǐng)求人提供的擔(dān)保基本相當(dāng)，此種情況說明申請(qǐng)扣船沒有錯(cuò)誤，可以排除扣押船舶錯(cuò)誤的可能。

第七條 船舶扣押期間由船舶所有人或光船承租人負(fù)責(zé)管理。

船舶所有人或光船承租人不履行船舶管理職責(zé)的，海事法院可委托第三人或者海事請(qǐng)求人代為管理，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由船舶所有人或光船承租人承擔(dān)，或在拍賣船舶價(jià)款中優(yōu)先撥付。

【主旨】船舶扣押期間的管理。

【解讀】司法實(shí)踐中，在船舶被扣押后，船東或經(jīng)營(yíng)人、管理人出于利益權(quán)衡有時(shí)會(huì)放棄船舶，使船舶、船員處于危險(xiǎn)之中，此時(shí)海事法院有必要采取相應(yīng)措施，使船舶處于安全狀態(tài)。本條第一款明確了船舶所有人、光船承租人在船舶被扣押期間的管理責(zé)任。因?yàn)榇氨豢垩汉螅Ｊ路ㄔ汉蛥f(xié)助執(zhí)行單位僅對(duì)船舶進(jìn)行監(jiān)護(hù)，確保其不得離開扣押地點(diǎn)，船舶的日常安全管理仍應(yīng)由船舶所有人、光船承租人負(fù)責(zé)。第二款規(guī)定當(dāng)船舶所有人或光船承租人不履行管理職責(zé)時(shí)，海事法院可委托具有相應(yīng)資質(zhì)與能力的機(jī)構(gòu)代為管理，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由負(fù)有管理義務(wù)的船舶所有人或光船承租人承擔(dān)或在拍賣價(jià)款中優(yōu)先撥付。

第八條 船舶扣押后，海事請(qǐng)求人依據(jù)海事訴訟特別程序法第十九條的規(guī)定，向其他有管轄權(quán)的海事法院提起訴訟的，可以由扣押船舶的海事法院繼續(xù)實(shí)施保全措施。

【主旨】扣船與訴訟分別管轄。

【解讀】海訴法第19條規(guī)定，海事請(qǐng)求保全執(zhí)行后，有關(guān)海事糾紛未進(jìn)入訴訟或者仲裁程序的，當(dāng)事人就該海事請(qǐng)求，可以向采取海事請(qǐng)求保全的海事法院或者其他有管轄權(quán)的海事法院提起訴訟，但當(dāng)事人之間訂有訴訟管轄協(xié)議或者仲裁協(xié)議的除外。也就是說在當(dāng)事人約定的管轄法院不是扣船法院時(shí)，請(qǐng)求人只能向約定的法院起訴，這就出現(xiàn)了訴前扣船與實(shí)體審理由不同海事法院處理的情形。本條規(guī)定的解決方案是由扣押船舶的海事法院繼續(xù)實(shí)施保全措施，而無須將扣船案件移送給實(shí)體審理法院一并處理。由扣押地法院繼續(xù)保全，方便法院及時(shí)了解船舶動(dòng)態(tài)、與協(xié)助執(zhí)行機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通。

第九條 扣押船舶裁定執(zhí)行前，海事請(qǐng)求人撤回扣押船舶申請(qǐng)的，海事法院應(yīng)當(dāng)裁定予以準(zhǔn)許，并終結(jié)扣押船舶裁定的執(zhí)行。

扣押船舶裁定作出后因客觀原因無法執(zhí)行的，海事法院應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)執(zhí)行。【主旨】扣押裁定的終結(jié)執(zhí)行。

【解讀】本條第一款規(guī)定了請(qǐng)求人在扣押船舶裁定執(zhí)行前申請(qǐng)撤回的，海事法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，并終結(jié)原裁定的執(zhí)行。此時(shí)尚未實(shí)際扣押，海事法院也就無須發(fā)布解除扣押船舶命令，同時(shí)原裁定不存在錯(cuò)誤情形，法院也不能撤銷原裁定，而只能是終結(jié)原裁定執(zhí)行。

第二款規(guī)定了扣船裁定因客觀原因無法執(zhí)行時(shí)，如船舶已經(jīng)離港、駛離我國(guó)管轄海域，無法實(shí)現(xiàn)扣押，應(yīng)裁定終結(jié)執(zhí)行。

第十條 船舶拍賣未能成交，需要再次拍賣的，適用拍賣法第四十五條關(guān)于拍賣日七日前發(fā)布拍賣公告的規(guī)定。

【主旨】船舶再次拍賣的公告期。

【解讀】海訴法第32條第3款規(guī)定，拍賣船舶的公告期間不少于三十日。實(shí)踐中船舶往往無法一次拍賣成交，需要再次拍賣，第二次拍賣的公告期如果也按30天執(zhí)行，會(huì)嚴(yán)重延長(zhǎng)船舶扣押期限，同時(shí)第二次及以后的拍賣公告只是組織拍賣的程序性要求，沒有債權(quán)登記此類事項(xiàng)，也不需要30天這種較長(zhǎng)的公告期。因此本條規(guī)定了再次拍賣的公告期為7日。

第十一條 拍賣船舶由拍賣船舶委員會(huì)實(shí)施，海事法院不另行委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣。

【主旨】拍賣的實(shí)施。

【解讀】海訴法第34條規(guī)定，拍賣船舶由拍賣船舶委員會(huì)實(shí)施。實(shí)踐中，有的海事法院考慮到《關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》等規(guī)定，曾經(jīng)出現(xiàn)將船舶委托給拍賣公司進(jìn)行拍賣的情況。本條明確船舶拍賣只能由海事法院拍賣船舶委員會(huì)實(shí)施。

第十二條 海事法院拍賣船舶應(yīng)當(dāng)依據(jù)評(píng)估價(jià)確定保留價(jià)。保留價(jià)不得公開。

第一次拍賣時(shí)，保留價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)的百分之八十；因流拍需要再行拍賣的，可以酌情降低保留價(jià)，但降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的百分之二十。

【主旨】船舶拍賣保留價(jià)的確定。

【解讀】本條對(duì)拍賣船舶保留價(jià)作出了規(guī)定，第一款參考了最高院94賣船規(guī)定，第二款參考了最高院2004年制定的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》。

第十三條 對(duì)經(jīng)過兩次拍賣仍然流拍的船舶，可以進(jìn)行變賣。變賣價(jià)格不得低于評(píng)估價(jià)的百分之五十。

【主旨】船舶的有底價(jià)變賣。

【解讀】本條對(duì)有底價(jià)變賣船舶進(jìn)行了規(guī)定。不同于最高院04執(zhí)行規(guī)定中要求的對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)須經(jīng)過三次拍賣后才能變賣的規(guī)定，本條對(duì)變賣條件進(jìn)行了相應(yīng)簡(jiǎn)化，規(guī)定兩次拍賣不成即可變賣。為防止變賣價(jià)格畸低，同時(shí)規(guī)定變賣價(jià)格不得低于評(píng)估價(jià)的百分之五十。

第十四條 依照本規(guī)定第十三條變賣仍未成交的，經(jīng)已受理登記債權(quán)三分之二以上份額的債權(quán)人同意，可以低于評(píng)估價(jià)的百分之五十進(jìn)行變賣處理。仍未成交的，海事法院可以解除船舶扣押。

【主旨】船舶的無底價(jià)變賣。

【解讀】司法實(shí)踐中，一些船舶即使按照評(píng)估價(jià)的50%進(jìn)行變賣也無法成交，為提高變賣成功率，本條規(guī)定可以低于評(píng)估價(jià)的百分之五十進(jìn)行變賣，也就是無底價(jià)變賣，但前提是經(jīng)已受理登記債權(quán)三分之二以上份額的債權(quán)人同意，以防止少數(shù)債權(quán)人串通損害其他債權(quán)人的利益。仍未成交的，海事法院可以解除船舶扣押，而不能以船抵債。

第十五條 船舶經(jīng)海事法院拍賣、變賣后，對(duì)該船舶已采取的其他保全措施效力消滅。

【主旨】船舶拍賣消滅其他保全措施。

【解讀】在同一條船上可能同時(shí)存在幾個(gè)保全措施，本條參考了最高院04執(zhí)行規(guī)定第31條以及查封、扣押凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定第30條第2款，規(guī)定了船舶經(jīng)海事法院拍賣、變賣后，對(duì)該船舶已采取的其他保全措施效力消滅，明確了被拍賣船舶不再受原保全措施的約束，這并不影響其他海事請(qǐng)求人的權(quán)益，因?yàn)楹ＴV法設(shè)立了債權(quán)登記和受償程序，所有與船舶有關(guān)的債權(quán)人都可以在拍賣船舶的海事法院進(jìn)行債權(quán)登記，參與船舶價(jià)款分配。

第十六條海事訴訟特別程序法第一百一十一條規(guī)定的申請(qǐng)債權(quán)登記期間的屆滿之日，為拍賣船舶公告最后一次發(fā)布之日起第六十日。

前款所指公告為第一次拍賣時(shí)的拍賣船舶公告。【主旨】債權(quán)登記期間。

【解讀】海訴法第111條規(guī)定，海事法院裁定強(qiáng)制拍賣船舶的公告發(fā)布后，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告期間就與被拍賣船舶有關(guān)的債權(quán)申請(qǐng)登記，公告期間屆滿不登記的，視為放棄在本次拍賣船舶價(jià)款中受償?shù)臋?quán)利。對(duì)此處的“公告期間屆滿”之日，實(shí)踐中存在爭(zhēng)議，有的認(rèn)為就是拍賣公告期間，只要不少于30天即可，公告屆滿之日即為公告指定的拍賣日，這種理解是錯(cuò)誤的。本條參考94賣船規(guī)定和海事賠償責(zé)任限制司法解釋第6條關(guān)于申請(qǐng)債權(quán)登記的規(guī)定，明確“公告期間屆滿”之日為第一次拍賣時(shí)的拍賣船舶公告最后一次發(fā)布之日起第六十日。第十七條 海事法院受理債權(quán)登記申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在船舶被拍賣、變賣成交后，依照海事訴訟特別程序法第一百一十四條的規(guī)定作出是否準(zhǔn)予的裁定。

【主旨】債權(quán)登記裁定時(shí)間。

【解讀】由于海訴法第114條未對(duì)債權(quán)登記裁定時(shí)間作出具體規(guī)定，實(shí)踐中出現(xiàn)過海事法院已經(jīng)做出準(zhǔn)予登記裁定，受理了債權(quán)人提起的確權(quán)訴訟，但船舶拍賣后來被裁定終止。為此本條參照海事賠償責(zé)任限制司法解釋中關(guān)于責(zé)任限制基金債權(quán)登記的程序性規(guī)定，將是否準(zhǔn)許債權(quán)登記裁定的時(shí)間放在拍賣或變賣成交之后。

第十八條 申請(qǐng)拍賣船舶的海事請(qǐng)求人未經(jīng)債權(quán)登記，直接要求參與拍賣船舶價(jià)款分配的，海事法院應(yīng)予準(zhǔn)許。

【主旨】債權(quán)登記例外。【解讀】申請(qǐng)扣押拍賣船舶的債權(quán)人是否也需要按照海訴法第111條進(jìn)行債權(quán)登記，實(shí)踐中存在不同認(rèn)識(shí)。有的認(rèn)為海訴法第111條并未作出例外規(guī)定，所有在船舶價(jià)款中受償?shù)膫鶛?quán)人都必須依法申請(qǐng)債權(quán)登記。本條沒有采納這種認(rèn)識(shí)，規(guī)定了申請(qǐng)扣押拍賣船舶的債權(quán)人可以未經(jīng)債權(quán)登記，直接要求參與分配船舶價(jià)款，因?yàn)槠鋫鶛?quán)主張已經(jīng)通過申請(qǐng)扣押與拍賣船舶向法院明確提出，沒有必要再要求其進(jìn)行債權(quán)登記。

第五篇：最高院婚姻法司法解釋三中財(cái)產(chǎn)(房產(chǎn))認(rèn)定、分割條款解讀

最高院婚姻法司法解釋三中財(cái)產(chǎn)（房產(chǎn)）認(rèn)定、分割條款解讀

發(fā)表時(shí)間:2011年08月13日 關(guān)鍵詞:婚姻法司法解釋三,分割條款

北京-朝陽區(qū)

麻增偉

811419086

摘要

根據(jù)婚姻法第十七條的規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外。原則上，夫妻雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方因繼承或贈(zèng)與取得的財(cái)產(chǎn)，如果沒有明確只歸受贈(zèng)方或繼承人個(gè)人所有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這種情形更多的發(fā)生在法定繼承中。

最高院婚姻法司法解釋三中財(cái)產(chǎn)（房產(chǎn)）認(rèn)定、分割條款解讀

作者：麻增偉聯(lián)系方式***

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋

（三）》已于2011年7月4日由最高人民法院審判委員會(huì)第1525次會(huì)議通過，并將于2011年8月13日起開始施行。下面筆者將逐條對(duì)司法解釋三中條文中，涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)和房產(chǎn)認(rèn)定、分割的條款，進(jìn)行簡(jiǎn)單的解讀：

第四條 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方請(qǐng)求分割共同財(cái)產(chǎn)的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不損害債權(quán)人利益的除外：

（一）一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益行為的；

（二）一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費(fèi)用的。麻增偉 解讀：《物權(quán)法》第99條規(guī)定：共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。本條依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，明確夫妻雙方未離婚的，原則上不能分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但該條同時(shí)也明確規(guī)定《物權(quán)法》中規(guī)定的可以例外進(jìn)行分割的重大理由，第一個(gè)理由是，夫妻一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、損毀或揮霍等，嚴(yán)重?fù)p失夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益的行為，這種情形一般多發(fā)生在雙方感情已經(jīng)不和，一方為準(zhǔn)備離婚而轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的情形，此時(shí)，若仍不允許分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)權(quán)益受到損失的一方當(dāng)事人來說，是極其不利的。根據(jù)該規(guī)定，只要夫妻一方發(fā)現(xiàn)了另一方侵害夫妻共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益的行為，即便沒有提起離婚訴訟，也可以先行提起分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的訴訟，以確保財(cái)產(chǎn)的安全。適用該條的關(guān)鍵是，當(dāng)事人要能保存、提供對(duì)方具有隱藏、轉(zhuǎn)移等侵害行為的證據(jù)。第二個(gè)理由是，夫妻一方在對(duì)方患有重大疾病時(shí)，不履行婚姻法規(guī)定的夫妻相互扶養(yǎng)義務(wù)，不支付醫(yī)療費(fèi)用的，為了患病一方能夠得到更好的治療，也允許進(jìn)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割。但為了避免夫妻雙方惡意通過分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的方式來規(guī)避債務(wù)，侵害債權(quán)人的利益，該條同時(shí)規(guī)定在具有前述兩個(gè)重大分割理由的情況下，也不能損害債權(quán)人的利益。

第五條 夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。麻增偉 解讀：夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，主要包括兩種，一種是個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)；另一種是因夫妻雙方約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間歸各自所有而取得的財(cái)產(chǎn)，以及其他不應(yīng)屬于共同財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)。

對(duì)于個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，《婚姻法》明確規(guī)定歸個(gè)人所有，但對(duì)于個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚姻期間的收益是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并未明確規(guī)定。而本條則對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)婚后收益的歸屬作出了規(guī)定，明確除孳息和自然增值的部分外，均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這里的孳息，根據(jù)《物權(quán)法》第116條規(guī)定，應(yīng)包括天然孳息和法定孳息，天然孳息，比如樹上結(jié)的果子，牛羊所產(chǎn)幼崽等；法定孳息，比如存款利息等。但這里自然增值的概念并不明確，自然增值如何認(rèn)定？筆者認(rèn)為，參照《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第１２條的立法本意（該條規(guī)定：婚后８年內(nèi)雙方對(duì)婚前一方所有的房屋進(jìn)行過修繕、裝修、原拆原建，離婚時(shí)未變更產(chǎn)權(quán)的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有，增值部分中屬于另一方應(yīng)得的份額，由房屋所有權(quán)人折價(jià)補(bǔ)償另一方；進(jìn)行過擴(kuò)建的，擴(kuò)建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。該條關(guān)于婚前財(cái)產(chǎn)經(jīng)過8年轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，已經(jīng)不再適用），這里的自然增值，應(yīng)是指非因夫妻雙方共同參與管理、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)等付出勞動(dòng)的行為而增值的部分，但具體自然增值是何含義，還有待進(jìn)一步明確或通過司法實(shí)踐來認(rèn)定。

第六條 婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。

麻增偉 解讀：根據(jù)《合同法》186條規(guī)定：贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。一般而言，夫妻雙方贈(zèng)與，在財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，另一方是可以撤銷的。但如果夫妻雙方對(duì)贈(zèng)與合同進(jìn)行了公證，那另一方就不能任意撤銷該合同，如果對(duì)方?jīng)]有出現(xiàn)《合同法》第195條法定撤銷贈(zèng)與情形的，接受贈(zèng)與的一方，是可以要求對(duì)方繼續(xù)履行贈(zèng)與合同的，辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移手續(xù)的。所以，夫妻之間在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與時(shí)，一定要注意辦理公證手續(xù)，避免一方反悔后，無法履行。

第七條 婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

麻增偉 解讀：《婚姻法》第18條規(guī)定：有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：

（三）遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋(二)》第22條規(guī)定：當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

夫妻婚后，父母出資購房，在父母與子女沒有特別約定是借款或投資的情況下，應(yīng)該屬于一種贈(zèng)與行為，但這種贈(zèng)與行為究竟是贈(zèng)與給自己子女的，還是贈(zèng)與給夫妻雙方的，是需要父母明確的，若沒有明確的，應(yīng)當(dāng)屬于贈(zèng)與給夫妻的。

司法解釋三的本條規(guī)定，實(shí)際上是將父母自己出資，且房產(chǎn)登記在自己子女名下的事實(shí)，直接推定為父母明確表示只贈(zèng)與自己子女的情形，因此，也當(dāng)然地將該財(cái)產(chǎn)認(rèn)定為贈(zèng)與人自己子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。若夫妻另一方希望對(duì)贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利的，最好在房屋登記時(shí)，通過協(xié)商將自己作為所有人進(jìn)行登記或通過夫妻雙方的財(cái)產(chǎn)約定來享有贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。但在父母雙方均出資的情況下，盡管產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，也應(yīng)該視為夫妻共有。

注意適用該條的關(guān)鍵在于，保留父母出資的證據(jù)或協(xié)議。

第十條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。麻增偉 解讀：本條是關(guān)于夫妻一方婚前按揭購房，婚后共同還貸房產(chǎn)，離婚時(shí)如何處理的問題的規(guī)定，根據(jù)本條規(guī)定，若夫妻一方婚前用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購房，并以個(gè)人名義在銀行辦理貸款，且房產(chǎn)登記在自己名下的（不論是婚前登記，還是婚后登記），在分割時(shí)，先由雙方協(xié)商，若雙方協(xié)商不成的，原則上將房屋判給登記方，未歸還貸款的債務(wù)由登記一方承擔(dān)。但對(duì)于婚后共同還貸及其增值的部分，應(yīng)按照婚姻法39條的規(guī)定，根據(jù)照顧女方權(quán)益的原則，進(jìn)行分割。

第十一條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

麻增偉 解讀：本條實(shí)際是對(duì)《物權(quán)法》善意取得制度的重申。夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋的，屬于無權(quán)處分行為，若該行為未經(jīng)過夫妻另一方的追認(rèn)，原則上是無效的。但法律為了照顧善意第三方的利益，保護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，所以，有條件地承認(rèn)第三方交易行為的有效性。這里的條件包括：

1、購買第三方是善意，即其不知道或不應(yīng)當(dāng)知道該房屋系夫妻共有房屋，房屋的交易行為未經(jīng)另一共有權(quán)人同意。

2、第三人是以合理的價(jià)格購買，不能明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或無償取得，這里關(guān)于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)定，可參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋

（二）》的規(guī)定，以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)。

3、必須已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，否則，不適用善意取得，應(yīng)該按照無效合同對(duì)待。

第十二條 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。

麻增偉 解讀：本條是關(guān)于以父母名義購房的房改房如何處理的規(guī)定。所謂房改房主要是指以成本價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購買的房屋，房改房的購買價(jià)格，往往是比較優(yōu)惠的，而且優(yōu)惠條件一般都與房改房參與人的工齡等個(gè)人因素有關(guān)，購房人也一般只限于某一單位或某一地區(qū)符合特定條件的人，具有一定的特殊性。司法實(shí)踐中，因借用房改房購買資格引發(fā)的糾紛十分常見，本條則明確規(guī)定，若以一方父母名義參加房改房，且產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的，根據(jù)物權(quán)登記公示原則，直接認(rèn)定為一方父母的財(cái)產(chǎn)，至于夫妻雙方的出資，按照一般借款的債權(quán)關(guān)系對(duì)待，可以要求一方父母歸還出資。

第十四條 當(dāng)事人達(dá)成的以登記離婚或者到人民法院協(xié)議離婚為條件的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，如果雙方協(xié)議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議沒有生效，并根據(jù)實(shí)際情況依法對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

麻增偉 解讀：本條是關(guān)于附離婚條件的協(xié)議，在一方反悔時(shí)效力如何認(rèn)定問題的規(guī)定，法律允許民事行為附條件，附生效條件的合同或民事行為，自條件成就時(shí)生效，對(duì)于以登記離婚或協(xié)議離婚為條件的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，若中途一方當(dāng)事人反悔，未辦理離婚登記或協(xié)議離婚手續(xù)的，則視為財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的生效條件未成就，財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議未生效。因此，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情

況，重新對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。若夫妻雙方未明確以離婚為條件而對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的，應(yīng)視為夫妻雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)歸屬的約定，該協(xié)議應(yīng)該是有效的，第十五條 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方作為繼承人依法可以繼承的遺產(chǎn)，在繼承人之間尚未實(shí)際分割，起訴離婚時(shí)另一方請(qǐng)求分割的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人在繼承人之間實(shí)際分割遺產(chǎn)后另行起訴。

麻增偉 解讀：根據(jù)婚姻法第十七條的規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外。原則上，夫妻雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方因繼承或贈(zèng)與取得的財(cái)產(chǎn)，如果沒有明確只歸受贈(zèng)方或繼承人個(gè)人所有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這種情形更多的發(fā)生在法定繼承中。但根據(jù)《繼承法》第二十五條的規(guī)定：繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)在知道受遺贈(zèng)后兩個(gè)月內(nèi)，作出接受或者放棄受遺贈(zèng)的表示，到期沒有表示的，視為放棄受遺贈(zèng)。也就是說繼承人是有放棄繼承的權(quán)利的，若作為繼承人的夫妻一方在遺產(chǎn)分割處理前，作出放棄繼承意思表示的，那么夫妻的另一方是無權(quán)要求按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)來分割遺產(chǎn)的。所以，本條才規(guī)定，只有在遺產(chǎn)分割后，夫妻的另一方才可以要求作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)來分割。