第一篇：北京地鐵商業(yè)調(diào)查報告
地鐵商業(yè)調(diào)查報告
調(diào)查課題一：各地地鐵商業(yè)現(xiàn)狀
調(diào)查目的：了解地鐵商業(yè)的布局特點 調(diào)查途徑：現(xiàn)場踩點 擬解決的問題：
1、北京、上海的地鐵商業(yè)布局特點？
2、地鐵商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)？
3、地鐵各站人流量與商業(yè)布局的關(guān)系？
4、地鐵各站站外商業(yè)設(shè)施與地鐵站內(nèi)商業(yè)布局的關(guān)系？
調(diào)查結(jié)果：見調(diào)查表1 基本結(jié)論：
1、地鐵站臺除了自動售貨機、報攤（占地2平方米以下）、流動WC外，基本上不設(shè)其它商業(yè)。原因是站臺的上下人流量較多，而且快，站臺面積又相對小，不適于設(shè)商業(yè)，造成人流滯留，影響乘座。
2、北京地鐵的商業(yè)業(yè)態(tài)十分單一，５家連鎖經(jīng)營瓜分了為數(shù)不多的商業(yè)點，它們是：物美便利、凱絲恩貝西點店、四星音像、盈采沖印和百萬莊園（經(jīng)營漢堡、冷飲、電話卡等），其中盈采沖印多數(shù)已經(jīng)關(guān)閉。
3、北京現(xiàn)有的地鐵由于歷史較早，商業(yè)布置遠比上海單一，而且商業(yè)面積很少，集中在站廳售票點的兩側(cè)。而上海地鐵的商業(yè)面積很大，而且經(jīng)營業(yè)態(tài)十分豐富，幾乎涵蓋了所有的業(yè)態(tài)，但主要還是以服裝、便利店、通訊產(chǎn)品、書報亭、書店、自動取款機、自動售貨機、食品、小飾品為主。
4、過道原則上不設(shè)商業(yè)，除了上海地鐵一號線蓮花路站等極少站點。過道寬度約６、７米，隔出1.5米－２米寬度作為商業(yè)點，在人流量不是最大，但也不少的站點是十分合適的，從現(xiàn)場看（觀察時間為８：１５高峰時段），過道商業(yè)點的設(shè)置對人行暢通幾乎毫無影響。但商業(yè)面積不大，約２０平方米，這是合理的，一方面不會形成人行障礙，另一方面由于人流量不是很大，過多的商業(yè)面積也是浪費。
5、上海地鐵站廳商業(yè)的挖潛面積相當大。主要集中在以下幾個位置：
（１）站廳通往站臺的樓梯口兩側(cè)。幾乎每個站點都有，整個站廳的寬度在２０米左右，兩邊人行各占６－７米，樓梯口寬度約８米，向前挖潛５－６米，可設(shè)置４０－５０平方米，兩邊共可挖潛８０－１００平方米。
（２）站廳人行道的內(nèi)側(cè)。在寬度６－７米的人行道上分割出１.5－２米寬度作為商業(yè)點。每站都可挖潛１００平方米左右，分割成６－１０平方米的小面積。
根據(jù)現(xiàn)場觀察（高峰時段），這些商業(yè)點對人行無影響。
6、北京地鐵由于各種原因，地鐵內(nèi)商業(yè)設(shè)置單一，面積少，與站外商業(yè)設(shè)施幾乎無關(guān)聯(lián)。
上海地鐵商業(yè)點的布置從業(yè)態(tài)和面積上來說，幾乎與站外商業(yè)的分布情況無關(guān)聯(lián)，各個站點的商業(yè)業(yè)態(tài)和面積與站外無互補關(guān)系，亦無關(guān)聯(lián)關(guān)系。面積幾乎差不多，業(yè)態(tài)也一樣，而且同一站點會有競爭出現(xiàn)，即有幾個經(jīng)營內(nèi)容相同的店。
7、上海地鐵的商業(yè)面積與人流量的關(guān)系也不明顯。但是可以歸納出以下規(guī)律：（１）換乘站由于人流量巨大，先保證人流的暢通，商業(yè)點很少甚至沒有。如地鐵一號線與三號線換乘的上海南站站、與地鐵二號線換乘的人民廣場站。
（２）非換乘站人流量大的站點，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)面積很大，如地鐵一號線的徐家匯站、地鐵二號線的陸家嘴站，拓寬的商業(yè)面積很大，徐家匯站有３０００平方米以上的拓寬商業(yè)面積。
8、我們本來認為不適合在地鐵內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)如餐飲，從上海的情況看，也可以做，但是面積規(guī)模不大。知名連鎖只有麥當勞在地鐵一號線錦江樂園站設(shè)了一個店。可能是經(jīng)營上的原因，但開店條件限制上的可能更大，因為排風(fēng)、電力配備上的問題。
9、上海地鐵的連鎖經(jīng)營店不少，主要有食品的福滿香、克莉絲汀、黛特玲；明君書店、大旭內(nèi)衣等，但缺乏知名企業(yè)的參與。
調(diào)查課題二：地鐵五號線商業(yè)設(shè)置和相關(guān)重要數(shù)據(jù)
調(diào)查目的：了解地鐵五號線的設(shè)計，提出商業(yè)面積挖潛、拓寬的可能 調(diào)查途徑：到相關(guān)單位獲取設(shè)計圖紙、參照上海地鐵的商業(yè)布置情況 擬解決的問題：
１、地鐵５號線的商業(yè)面積拓寬和挖潛的可能，現(xiàn)有方案的合理性？ ２、不同商業(yè)業(yè)態(tài)對電力、給排水、通排風(fēng)等配套的要求？ ３、各個站點的人流量預(yù)計？
調(diào)查結(jié)果：見調(diào)查表２和相關(guān)資料（地鐵新線商業(yè)規(guī)劃設(shè)計情況匯報）基本結(jié)論：
１、由于設(shè)計方案已定，而且進入了施工階段，更新設(shè)計的可能性不存在。２、北京城建院和市政院已經(jīng)根據(jù)工程的實際情況，做了五號線的商業(yè)規(guī)劃共５０００多平方米，其中由于地質(zhì)條件等原因拓寬的可能性不大，但挖潛的余地應(yīng)該是存在的，等拿到設(shè)計圖紙后在出方案。
3、相對于設(shè)計的人流量估算，現(xiàn)有商業(yè)面積偏少，租賃市場看好。
調(diào)查課題三：地鐵五號線沿線站點實際情況
調(diào)查目的：了解地鐵五號線各站點的站外情況，為各站點的商業(yè)布局提供依據(jù)。調(diào)查途徑：現(xiàn)場踩點 擬解決的問題：
１、各站的區(qū)域情況如何？是商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、商務(wù)區(qū)、混合區(qū)、遠郊區(qū)？
調(diào)查結(jié)果：見調(diào)查表３ 基本結(jié)論：
１、離城區(qū)較遠的宋家莊、劉家窯、太平莊等站是大型居住區(qū)域，商業(yè)分布少，地鐵商業(yè)應(yīng)當有很大的潛力。２、線路的設(shè)置比較合理，貫穿了老城區(qū)熱鬧區(qū)域和新的大型居住區(qū)域，人流量將很大。
調(diào)查課題四：地鐵商業(yè)的招商、管理
調(diào)查目的：了解地鐵商業(yè)管理的特點和成本情況、招商的方式
調(diào)查途徑：北京地鐵商貿(mào)公司管理人員、上海地鐵亞太盛匯地鐵商場招商方式實地調(diào)查
擬了解的問題：
１、地鐵租金的水平？ ２、經(jīng)營的情況？
３、地鐵商鋪的招商方式？ 調(diào)查結(jié)果：
１、北京地鐵的租金水平很高，不到400平方米的商業(yè)面積出租收入是每年300萬元，合21元/天/平方米，而實際的市場價應(yīng)該是每年400萬元，合28元/天/平方米。
２、原來地鐵一號線西單站站廳的商業(yè)網(wǎng)點共553平方米，2003年的租金收入為300萬元，合15元/天/平方米。而實際上的租金應(yīng)該為400萬元，最好的一年租金為500萬元。
３、北京地鐵商業(yè)主要是５家連鎖：物美便利、凱絲恩貝西點店、四星音像、盈采沖印和百萬莊園（經(jīng)營漢堡、冷飲、電話卡等），其中盈采沖印多數(shù)已經(jīng)關(guān)閉，其它幾家經(jīng)營狀況良好。
４、上海地鐵的租金水平為15元/平方米/天左右 ５、地鐵商業(yè)的經(jīng)營方式有3種：（１）一般招租（２）包租給另一方（３）自營 基本結(jié)論：
１、地鐵商鋪的租金水平很高，開發(fā)地鐵商業(yè)前景看好。２、地鐵商業(yè)的經(jīng)營狀況普遍良好。
調(diào)查課題五：地鐵商業(yè)的投資分析
調(diào)查目的：地鐵商業(yè)的項目可行性初步分析 調(diào)查途徑：翻閱相關(guān)資料、租金水平的現(xiàn)場打聽 擬了解的問題：
１、一般地鐵商鋪的租金水平？ ２、成本和贏利分析？
調(diào)查結(jié)果：見（北京地鐵新線商業(yè)投資項目背景）基本結(jié)論：
１、項目的投資回報率是14.7% ２、項目是可行的
第二篇：北京地鐵商業(yè)調(diào)查報告
地鐵商業(yè)調(diào)查報告
調(diào)查課題一：各地地鐵商業(yè)現(xiàn)狀
調(diào)查目的：了解地鐵商業(yè)的布局特點
調(diào)查途徑：現(xiàn)場踩點
擬解決的問題：
1、北京、上海的地鐵商業(yè)布局特點？
2、地鐵商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)？
3、地鐵各站人流量與商業(yè)布局的關(guān)系？
4、地鐵各站站外商業(yè)設(shè)施與地鐵站內(nèi)商業(yè)布局的關(guān)系？
調(diào)查結(jié)果：見調(diào)查表
1基本結(jié)論：
1、地鐵站臺除了自動售貨機、報攤（占地2平方米以下）、流動WC外，基本上不設(shè)其它商業(yè)。原因是站臺的上下人流量較多，而且快，站臺面積又相對小，不適于設(shè)商業(yè)，造成人流滯留，影響乘座。
2、北京地鐵的商業(yè)業(yè)態(tài)十分單一，５家連鎖經(jīng)營瓜分了為數(shù)不多的商業(yè)點，它們是：物美便利、凱絲恩貝西點店、四星音像、盈采沖印和百萬莊園（經(jīng)營漢堡、冷飲、電話卡等），其中盈采沖印多數(shù)已經(jīng)關(guān)閉。
3、北京現(xiàn)有的地鐵由于歷史較早，商業(yè)布置遠比上海單一，而且商業(yè)面積很少，集中在站廳售票點的兩側(cè)。而上海地鐵的商業(yè)面積很大，而且經(jīng)營業(yè)態(tài)十分豐富，幾乎涵蓋了所有的業(yè)態(tài)，但主要還是以服裝、便利店、通訊產(chǎn)品、書報亭、書店、自動取款機、自動售貨機、食品、小飾品為主。
4、過道原則上不設(shè)商業(yè)，除了上海地鐵一號線蓮花路站等極少站點。過道寬度約６、７米，隔出1.5米－２米寬度作為商業(yè)點，在人流量不是最大，但也不少的站點是十分合適的，從現(xiàn)場看（觀察時間為８：１５高峰時段），過道商業(yè)點的設(shè)置對人行暢通幾乎毫無影響。但商業(yè)面積不大，約２０平方米，這是合理的，一方面不會形成人行障礙，另一方面由于人流量不是很大，過多的商業(yè)面積也是浪費。
5、上海地鐵站廳商業(yè)的挖潛面積相當大。主要集中在以下幾個位置：
（１）站廳通往站臺的樓梯口兩側(cè)。幾乎每個站點都有，整個站廳的寬度在２０米左右，兩邊人行各占６－７米，樓梯口寬度約８米，向前挖潛５－６米，可設(shè)置４０－５０平方米，兩邊共可挖潛８０－１００平方米。
（２）站廳人行道的內(nèi)側(cè)。在寬度６－７米的人行道上分割出１.5－２米寬
度作為商業(yè)點。每站都可挖潛１００平方米左右，分割成６－１０平方米的小面積。
根據(jù)現(xiàn)場觀察（高峰時段），這些商業(yè)點對人行無影響。
6、北京地鐵由于各種原因，地鐵內(nèi)商業(yè)設(shè)置單一，面積少，與站外商業(yè)設(shè)施幾乎無關(guān)聯(lián)。
上海地鐵商業(yè)點的布置從業(yè)態(tài)和面積上來說，幾乎與站外商業(yè)的分布情況無關(guān)聯(lián)，各個站點的商業(yè)業(yè)態(tài)和面積與站外無互補關(guān)系，亦無關(guān)聯(lián)關(guān)系。面積
幾乎差不多，業(yè)態(tài)也一樣，而且同一站點會有競爭出現(xiàn)，即有幾個經(jīng)營內(nèi)容相同的店。
7、上海地鐵的商業(yè)面積與人流量的關(guān)系也不明顯。但是可以歸納出以下規(guī)律：（１）換乘站由于人流量巨大，先保證人流的暢通，商業(yè)點很少甚至沒有。
如地鐵一號線與三號線換乘的上海南站站、與地鐵二號線換乘的人民
廣場站。
（２）非換乘站人流量大的站點，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)面積很大，如地鐵一
號線的徐家匯站、地鐵二號線的陸家嘴站，拓寬的商業(yè)面積很大，徐
家匯站有３０００平方米以上的拓寬商業(yè)面積。
8、我們本來認為不適合在地鐵內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)如餐飲，從上海的情況看，也可以做，但是面積規(guī)模不大。知名連鎖只有麥當勞在地鐵一號線錦江樂園站設(shè)了一個店。可能是經(jīng)營上的原因，但開店條件限制上的可能更大，因為排風(fēng)、電力配備上的問題。
9、上海地鐵的連鎖經(jīng)營店不少，主要有食品的福滿香、克莉絲汀、黛特玲；明君書店、大旭內(nèi)衣等，但缺乏知名企業(yè)的參與。
調(diào)查課題二：地鐵五號線商業(yè)設(shè)置和相關(guān)重要數(shù)據(jù)
調(diào)查目的：了解地鐵五號線的設(shè)計，提出商業(yè)面積挖潛、拓寬的可能 調(diào)查途徑：到相關(guān)單位獲取設(shè)計圖紙、參照上海地鐵的商業(yè)布置情況 擬解決的問題：
１、地鐵５號線的商業(yè)面積拓寬和挖潛的可能，現(xiàn)有方案的合理性？ ２、不同商業(yè)業(yè)態(tài)對電力、給排水、通排風(fēng)等配套的要求？
３、各個站點的人流量預(yù)計？
調(diào)查結(jié)果：見調(diào)查表２和相關(guān)資料（地鐵新線商業(yè)規(guī)劃設(shè)計情況匯報）基本結(jié)論：
１、由于設(shè)計方案已定，而且進入了施工階段，更新設(shè)計的可能性不存在。２、北京城建院和市政院已經(jīng)根據(jù)工程的實際情況，做了五號線的商業(yè)規(guī)劃共５
０００多平方米，其中由于地質(zhì)條件等原因拓寬的可能性不大，但挖潛的余地應(yīng)該是存在的，等拿到設(shè)計圖紙后在出方案。
3、相對于設(shè)計的人流量估算，現(xiàn)有商業(yè)面積偏少，租賃市場看好。
調(diào)查課題三：地鐵五號線沿線站點實際情況
調(diào)查目的：了解地鐵五號線各站點的站外情況，為各站點的商業(yè)布局提供依據(jù)。調(diào)查途徑：現(xiàn)場踩點
擬解決的問題：
１、各站的區(qū)域情況如何？是商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、商務(wù)區(qū)、混合區(qū)、遠郊區(qū)？
調(diào)查結(jié)果：見調(diào)查表３
基本結(jié)論：
１、離城區(qū)較遠的宋家莊、劉家窯、太平莊等站是大型居住區(qū)域，商業(yè)分布
少，地鐵商業(yè)應(yīng)當有很大的潛力。
２、線路的設(shè)置比較合理，貫穿了老城區(qū)熱鬧區(qū)域和新的大型居住區(qū)域，人
流量將很大。
調(diào)查課題四：地鐵商業(yè)的招商、管理
調(diào)查目的：了解地鐵商業(yè)管理的特點和成本情況、招商的方式
調(diào)查途徑：北京地鐵商貿(mào)公司管理人員、上海地鐵亞太盛匯地鐵商場招商方式實地調(diào)查
擬了解的問題：
１、地鐵租金的水平？
２、經(jīng)營的情況？
３、地鐵商鋪的招商方式？
調(diào)查結(jié)果：
１、北京地鐵的租金水平很高，不到400平方米的商業(yè)面積出租收入是每年300萬元，合21元/天/平方米，而實際的市場價應(yīng)該是每年400萬元，合28元/天/平方米。
２、原來地鐵一號線西單站站廳的商業(yè)網(wǎng)點共553平方米，2003年的租金收入為300萬元，合15元/天/平方米。而實際上的租金應(yīng)該為400萬元，最好的一年租金為500萬元。
３、北京地鐵商業(yè)主要是５家連鎖：物美便利、凱絲恩貝西點店、四星音像、盈采沖印和百萬莊園（經(jīng)營漢堡、冷飲、電話卡等），其中盈采沖印多數(shù)已經(jīng)關(guān)閉，其它幾家經(jīng)營狀況良好。
４、上海地鐵的租金水平為15元/平方米/天左右
５、地鐵商業(yè)的經(jīng)營方式有3種：
（１）一般招租
（２）包租給另一方
（３）自營
基本結(jié)論：
１、地鐵商鋪的租金水平很高，開發(fā)地鐵商業(yè)前景看好。
２、地鐵商業(yè)的經(jīng)營狀況普遍良好。
調(diào)查課題五：地鐵商業(yè)的投資分析
調(diào)查目的：地鐵商業(yè)的項目可行性初步分析
調(diào)查途徑：翻閱相關(guān)資料、租金水平的現(xiàn)場打聽
擬了解的問題：
１、一般地鐵商鋪的租金水平？
２、成本和贏利分析？
調(diào)查結(jié)果：見（北京地鐵新線商業(yè)投資項目背景）
基本結(jié)論：
１、項目的投資回報率是14.7%
２、項目是可行的
第三篇：商業(yè)調(diào)查報告
商業(yè)調(diào)查報告
在現(xiàn)在社會，越來越多的事務(wù)都會使用到報告，報告中涉及到專業(yè)性術(shù)語要解釋清楚。那么你真正懂得怎么寫好報告嗎？下面是小編整理的商業(yè)調(diào)查報告，歡迎閱讀與收藏。
商業(yè)調(diào)查報告1一、項目概況
夏日國際廣場位于儋州市商務(wù)行政中心區(qū)的核心地段，規(guī)劃面積45萬平方米，定位于時尚體驗中心、現(xiàn)代生活中心和休閑娛樂中心，是海南西部中心城市首家現(xiàn)代百貨、大型超市、美食娛樂、休閑旅游、品牌酒店和時尚生活等六大功能于一體的超大型現(xiàn)代商業(yè)綜合體。
1、項目投資商——新加坡MAP集團
MAP是東南亞最大商業(yè)連鎖集團之一，具有投資大型綜合商業(yè)設(shè)施的經(jīng)濟實力和豐盛經(jīng)驗。投資經(jīng)驗SOGO、SEIBU、MARKS&SPENER、DEBENHAM、HARVEYNICHOLS、LAFAYETTE等三十多家購物中心和現(xiàn)代百貨，代理經(jīng)營上千家國際品牌店和旅游文化精品，在上海經(jīng)營的外灘三號是上海奢侈品的聚集地，法國大餐、黃埔會、依云SPA、滬申畫廊是上海時尚的突出代表，在三亞經(jīng)營的夏日百貨是海南時尚品牌的重要代表。
2、項目地理位置及交通情況
儋州夏日國際商業(yè)廣場位于儋州市城北新區(qū)核心位置，地處兩條交通主干道伏波東路與蘭洋北路的交匯處。
距離儋州市汽車總站2公里，幾分鐘的車程即可到達；沿北部灣大道直上可達西線高速；距西線高鐵動車站（在建）及儋州梅花嶺機場（在建）約半小時車程，交通便利。
3、項目周邊配套
政府部門：海南省第二中級人民法院、市檢察院、市公安局；醫(yī)療機構(gòu)：海南西部中心醫(yī)院；
教育機構(gòu)：有雙龍小學(xué)、思源學(xué)校、正大陽光中學(xué)；休閑娛樂：文化廣場、中興公園；商業(yè)銀行：海南省農(nóng)村信用合作社；
周邊樓盤：恒大名都、怡心花園、望海國際、偉業(yè)西城、世茂天城、亞瀾灣、水榭丹堤等。
項目周邊配套約方圓3公里，另外海南西線高鐵及儋州梅花嶺機場的開工建設(shè)，為儋州地區(qū)的交通發(fā)展及區(qū)域升值增添了新的助推力。
4、項目架構(gòu)
儋州夏日國際商業(yè)廣場項目總占地面積215畝，總建筑面積約45萬平方米，主要包括：
10萬㎡國際購物中心、萬㎡商業(yè)步行街和歡樂城，萬㎡國際商務(wù)酒店、萬㎡白領(lǐng)精品公寓、12萬㎡高尚住宅。
①國際購物中心
夏日國際購物中心是儋州夏日國際商業(yè)廣場的首期工程，建筑面積10萬平方米，地上6層，地下1層，共有五個人行主入口，一期停車位約20xx余個，二層與夏日商業(yè)步行街通過一條長138米寬25米的天街相連，預(yù)計20xx年年底試營業(yè)。
夏日國際購物中心為儋州夏日國際商業(yè)廣場自營，各樓層品項規(guī)劃如下：一層主要經(jīng)營國際名品、鐘表、珠寶、時尚配飾/眼鏡、男女鞋飾、水吧咖啡、以及化妝品等，二層主要經(jīng)營女裝、內(nèi)衣、飾品等，三層主要經(jīng)營男裝、皮具等，四層主要經(jīng)營電器、電玩、兒童/嬰用/玩具、大型室內(nèi)娛樂場，五層主要經(jīng)營國際影院、餐飲、水吧、圖文音像等，六層主要經(jīng)營多功能廳、影院、商務(wù)辦公，餐飲等，地下一層為大型精品超市。②商業(yè)步行街
夏日商業(yè)步行街是儋州夏日國際商業(yè)廣場的一期工程，建筑面積約萬㎡，共5層，其中一層和二層躍層，沿伏波東路配有一個5000多平方米的休閑廣場，步行街三樓通過一條長138米寬25米的天街與夏日國際購物中心二樓相連，各樓層品項規(guī)劃如下：一層和二層為國際時尚品牌店、精品專賣店、品牌服飾店、時尚生活館、旅游特色店、餐飲店以及城市綜合配套等，三層為國際連鎖餐飲店、女士天地、商務(wù)空間、運動體育品牌形象店、酒吧及茶樓休閑類，四層為電玩數(shù)碼、教育教訓(xùn)機構(gòu)、餐飲、商務(wù)空間、KTV以及健身中心等，五層為空中主題餐廳、酒吧等。③歡樂城
歡樂城建筑面積。5㎡，共5層，是一個包含酒吧、慢搖吧、音樂主題休閑吧、KTV、電子游樂場所，棋牌室、影劇場等的大娛樂圈。
④國際商務(wù)酒店
夏日國際商務(wù)酒店總建筑面積為㎡，共19層，其中一到五層為咖啡廳、茶藝、商務(wù)會議、高檔餐廳、足療按摩等，六到19層為客房區(qū)，區(qū)域劃分規(guī)整，功能配套完整，符合現(xiàn)代實用簡潔的商務(wù)形象。
○5白領(lǐng)精品公寓物業(yè)類型：普通住宅建筑類別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯建筑面積：。6㎡總計戶數(shù)：640戶
樓層狀況：4棟21層，2梯8戶戶型介紹：從40㎡到100㎡產(chǎn)權(quán)年限：70年開盤時間：未定
景觀設(shè)計：精品公寓留有大量空間做綠化，四周以大型喬木隔離歡樂城，形成動靜分區(qū)，小區(qū)內(nèi)以高檔的海南本土植物作為景觀設(shè)計的主要元素，打造高檔的居家生活環(huán)境。
⑥高尚住宅
物業(yè)類型：普通住宅建筑類別：高層建材裝修：鋼筋混凝土裝修狀況：毛坯
占地面積：。9㎡建筑面積：。8㎡總計戶數(shù)：1184戶
樓層狀況：8棟32層，2梯4戶
樓間距離：65到84米
戶型朝向：南北朝向
容積率：綠化率：40%
戶型介紹：從60㎡到130㎡
產(chǎn)權(quán)年限：70年
開盤時間：未定
景觀設(shè)計：商務(wù)休閑住宅中心大景觀為東南亞風(fēng)格，以綠化為主，結(jié)合水、草坡、廣場等元素營造豐富的生態(tài)環(huán)境區(qū)，組團綠化與建筑單體緊密結(jié)合，布置多功能的活動區(qū)域，形成有序的過渡空間，在小區(qū)內(nèi)部提供具有傳統(tǒng)文化要素的生活休閑場所，在綠地中穿插各種運動設(shè)施，讓居住其中的人們有一種融入大自然，親近大自然的親切感。
二、項目現(xiàn)狀
根據(jù)調(diào)查，整個項目分為3期建設(shè)，目前在建的是一期（購物中心5萬㎡地下室基本完工），包含國際購物中心和商業(yè)城。
購物中心為夏日百貨自營，也可租賃，項目還未封頂，具體政策還未定。
商業(yè)城（國際購物中心二樓有寬25m長138m的天街連接商業(yè)城）商鋪6月8日開盤銷售，招租方案預(yù)計6月底出臺。商鋪一、二樓連體銷售，每個商鋪有獨立的樓梯和洗手間，內(nèi)街一、二層鋪面面積合計約110-120㎡，外街一、二層鋪面面積合計約240-260㎡，三樓以上為敞開式，商鋪總共320多套，最小2，最大2，商鋪公攤面積占20%。商業(yè)城已于6月8日開盤，最低售價6888元/平方米，認購金10萬。商鋪開盤當天認購在原先85折的基礎(chǔ)上再享95折（一次性付款）、98折（按揭）優(yōu)惠并有夏日鉆石卡、陶瓷碗等禮品送。所有商鋪均由商場統(tǒng)一規(guī)劃，沒有售后返租，商場幫助業(yè)主按規(guī)劃經(jīng)營范圍招商，統(tǒng)一管理運營。根據(jù)調(diào)查，截止目前已認購的商鋪約三分之一。商鋪年底交房，預(yù)計明年5月可試運營（與國際購物中心同期）。
商業(yè)調(diào)查報告21、超越
75萬平方米商業(yè)力壓徐家匯
長久以來，徐家匯商圈始終是上海人流量最多、日均銷售額最高的地區(qū)，如今這一地位受到五角場商圈的挑戰(zhàn)。
去年年底，總建筑面積33.43萬平方米的超級商業(yè)巨無霸———上海萬達商業(yè)廣場在五角場商圈隆重開業(yè)，巴黎春天百貨、萬達國際影城、沃爾瑪購物中心、特力屋家居廣場、寶大祥青少年購物中心、上海黃金珠寶城，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌匯聚于此。本月底，緊鄰的百聯(lián)又一城也將以高端、多元化的商業(yè)組合閃亮登場。精品百貨、特色餐飲、時尚數(shù)碼、頂級影城……徐家匯商圈所擁有的商業(yè)氛圍、服務(wù)設(shè)施、娛樂享受、時尚觸覺已全部現(xiàn)身五角場商圈。全新揭幕的商業(yè)航母吸引了浦東、虹口、閘北、寶山等周邊區(qū)域以及江浙等鄰近省市的高消費群體。
新五角場不僅已在商業(yè)配備上比肩徐家匯，其規(guī)模更將超越徐家匯。最新統(tǒng)計表明，徐家匯現(xiàn)有商業(yè)面積50萬平方米，而今年內(nèi)五角場地區(qū)落成的商業(yè)項目面積就達43萬平方米，加上原有的商業(yè)項目，五角場商業(yè)面積已將在徐家匯之上。此外，華聯(lián)商廈楊浦店和亞繁商廈旁邊將來還可以再規(guī)劃建設(shè)兩家大型mall。而徐家匯除了大宇廣場基地外，已經(jīng)沒有可供新建項目的土地。到20xx年，五角場的商業(yè)面積將達到75萬平方米，全面超越徐家匯的商業(yè)體量。
2、騰飛黃金10號線助推
被譽為軌道交通黃金線的10號線在五角場中心商務(wù)區(qū)設(shè)有五角場和江灣體育場2個站點，由地下商業(yè)走廊相連，實現(xiàn)了雙站互通的聯(lián)動效應(yīng)。途經(jīng)虹橋機場、徐家匯、淮海中路、南京東路多個交通樞紐站點，可與其它各條軌道交通線實現(xiàn)輕松換乘。10號線還將與中環(huán)線高架道路、橢圓形環(huán)島下沉式廣場以及人行地道等構(gòu)成五角場五層立體交通網(wǎng)絡(luò)。與一號線成就了徐家匯的繁榮一樣，10號線也為五角場的發(fā)展插上騰飛翅膀。
同時，軌道交通8號、12號、17號多條建設(shè)、規(guī)劃中的軌道交通線路，都將穿越五角場周邊區(qū)域，加上毗鄰的目前已通車的軌道交通3號線以及區(qū)域內(nèi)集聚的30余條公交線路，四通八達的交通網(wǎng)為五角場創(chuàng)造了非凡的發(fā)展速度與發(fā)展空間。
3、時尚海派新文化聚集
原先只有在徐匯的八萬人體育場、上海大舞臺、以及虹口足球場才上演的大型演唱會已于去年年底首度搬師江灣體育場,長達5個多小時并有眾多明星出席的創(chuàng)智天地慈善馬拉松演唱會開創(chuàng)了五角場時尚文化演出的序幕，各類體育活動、音樂會、沙龍、嘉年華將在此頻頻登場，不僅為五角場聚集旺盛的人氣，更使之成為繼徐匯、虹口之后的又一處上海時尚、文化的聚集區(qū)。
4、人文百年名校知識核爆
五角場地區(qū)人文優(yōu)勢突出，不僅擁有以復(fù)旦、同濟百年名校為首的高等院校，更憑借周邊高校的人才與科研優(yōu)勢，集聚而成科技產(chǎn)業(yè)，及以教育培訓(xùn)、研發(fā)創(chuàng)新、科技中介、咨詢服務(wù)等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。百年名校形成的文化氛圍以及人才優(yōu)勢在上海各大城區(qū)中可謂首屈一指、無與倫比。
5、生態(tài)新江灣綠色生活
毗鄰五角場商圈的國際級生態(tài)園區(qū)新江灣城，規(guī)劃占地面積9.45平方公里，由區(qū)政府統(tǒng)一規(guī)劃植樹造綠、鋪設(shè)道路、建造景觀，規(guī)劃中有17萬平方米新江灣公園、游艇碼頭等高端休閑設(shè)施，成為五角場的后花園。
6、價值較量之下彰顯無限潛力
◇五角場vs徐家匯
從徐家匯和五角場樓市的現(xiàn)狀和發(fā)展看，城市副中心無論處在上升期還是調(diào)整期，高端優(yōu)質(zhì)樓盤在吸引高端客戶的同時將獲得更好的租售投資保障，始終體現(xiàn)出更好的保值與增值性。
作為上海較早發(fā)展起來的城市副中心，以白領(lǐng)精英和境外購房者為主的徐家匯樓市始終是上海房價的制高點。早在20xx年，高端樓盤售價就攀上了每平方米20000元枝頭。宏觀調(diào)控，徐家匯的高檔樓盤在一片降價聲中仍然保持穩(wěn)健發(fā)展，正經(jīng)歷新一輪的置業(yè)熱潮，房價居高不下，位于淮海西路的匯寧花園的均價已突破30000元/平方米，位于辛耕路的永新城的售價也已達到每平方米25000元左右。
相比之下，作為新興城市副中心的五角場目前的房價明顯被低估。隨著五角場商業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套環(huán)境的迅速騰飛，知名企業(yè)紛紛入駐，名校、名企集聚了大量兼具高知識背景、高收入水平、高眼光品味的境內(nèi)外人士，而由知名發(fā)展商規(guī)劃興建的具有完善功能規(guī)劃、卓越產(chǎn)品設(shè)計以及巨大發(fā)展空間的高品質(zhì)樓盤亦應(yīng)運而生，為寸土寸金的黃金五角場注入了新的活力。而目前五角場高端樓盤的價格遠低于徐家匯，五角場城市副中心的迅速發(fā)展，使得該地區(qū)成為上海最具潛力的地產(chǎn)板塊之一，并直接導(dǎo)致此版塊高檔樓盤價值的持續(xù)上升，這個趨勢將在今年得到進一步體現(xiàn)。
◇五角場vs新江灣城
五角場版塊與相鄰的新江灣城版塊，可謂各有特色、相輔相成，均在20xx年樓市中有不俗表現(xiàn)。20xx年初推出的新江灣城一號作品，價格一路攀升，而市場反響持續(xù)熱烈，年底收盤時推出的毛坯期房售價已達到每平方米14000元。年底，華潤置地以15.41億元拿下新江灣城c2地塊，創(chuàng)下新高，樓板價加上建安成本等，預(yù)計該項目建成后的毛坯房成本價將不低于每平方米15000元。
五角場版塊的20xx扛鼎之作非創(chuàng)智坊莫屬。
作為創(chuàng)智天地的主要功能組成，集創(chuàng)意辦公、優(yōu)質(zhì)公寓、多元休閑及服務(wù)設(shè)施于一體的創(chuàng)智坊開盤不久已頻頻受到大學(xué)教授、企業(yè)金領(lǐng)、境外人士以及“海歸派”的青睞。在他們看來，創(chuàng)智坊個性鮮明的建筑風(fēng)格、舒適和諧的居住環(huán)境、全裝修現(xiàn)房的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)、世界級數(shù)碼社區(qū)的配套優(yōu)勢、以及地處五角場商圈的無限發(fā)展?jié)摿Γ浞煮w現(xiàn)了身份、品味與眼光。
縱觀五角場版塊及新江灣城版塊，前者已經(jīng)初顯城市副中心的格局和風(fēng)范，而新江灣城的商業(yè)配套及交通設(shè)施目前還只能依附于五角場商圈。從兩者的長期規(guī)劃來看，也體現(xiàn)出五角場領(lǐng)跑、新江灣城作為后盾的不同側(cè)重。
五角場版塊除了龍頭項目創(chuàng)智天地擁有的大片規(guī)劃用地之外，已無大宗土地可以供應(yīng)，而新江灣城擁有的大量土地儲備則將作為強大后盾，因而對于投資性客戶而言，五角場土地的稀缺性和持續(xù)減少的供應(yīng)蘊含了更高的升值潛力，將帶來非比一般的短期及長期回報。
頭腦風(fēng)暴
巴菲特投資邏輯分析五角場地產(chǎn)投資價值，沃倫.巴菲特，世界排名第二的富翁，個人資產(chǎn)價值數(shù)百億美元，掌控著世界最大的企業(yè)集團之一。“我們不想以最便宜的價格買最糟糕的，我們要的是按合理的價格買最好的！”獨特、深刻但又易于理解和操作的投資哲學(xué)及投資策略被無數(shù)投資人士奉為經(jīng)典！
a、地位決定價值選擇有天生地理優(yōu)勢的樓盤
巴菲特認為選擇地理位置優(yōu)越的樓盤是遵循地產(chǎn)價值決定論的首要原則。房地產(chǎn)價值的決定因素，除了地利還是地利。從發(fā)展趨勢來看，城市的發(fā)展往往是由原有的市中心向外蔓延，由于土地不可再生，越臨近市中心的樓盤具有的價值必然越高，升值潛力越大，抗跌性也越強。在樓市整體價格上升時，優(yōu)秀地塊的樓盤是價格上升的引領(lǐng)者，而在市場相對低迷時期，很多區(qū)域的房價都有不同程度的下降，但核心區(qū)域的樓盤房價依然能夠保持堅挺。
———創(chuàng)智坊地處五角場核心位置，天生擁有地理優(yōu)勢。占地84公頃的創(chuàng)智天地，總建筑面積超過100萬平方米，新近又取得了新江灣城的一塊土地，使其南享五角場商圈黃金優(yōu)勢，北接新江灣城生態(tài)綠化環(huán)境，成為五角場首屈一指的龍頭項目。
b、增加安全邊際選擇具備良好公共設(shè)施的樓盤
巴菲特信奉“安全邊際”理論，通俗解釋就是價值與價格相比被低估的程度或幅度。他傾向在產(chǎn)品和配套價值還未完全體現(xiàn)于價格時入市，投資未來將具備良好公共設(shè)施的對象。在這些區(qū)域，樓盤周邊正在進行地鐵、舊城改造等工程建設(shè)，暫時的施工場面容易掩蓋了其真正價值，投資者能夠以低價獲取。而在工程竣工后，這些樓盤的配套必然會有很大幅度提升，未來可以預(yù)計獲得更高的收益。
———五角場的全面改建以及10號線的施工尚未全面完成，改建前的形象影響了整體區(qū)域價值認知，創(chuàng)智坊一期精裝修房均價僅稍高于周邊地段的毛坯房。但從其地塊的核心地位和五角場發(fā)展帶來的升值空間看，它的價值暫時被市場低估了。以它的地段、規(guī)模、定位，將來必定成為上海的一處地標性建筑。
c、保障投資成功選擇有品牌保證的樓盤
巴菲特曾說：“如果你一生中找到三個杰出的企業(yè),你就會變得非常富裕。”在地產(chǎn)市場中，這一投資論同樣適用。從房地產(chǎn)商品化以來，市場在經(jīng)歷過前期的探索和中期的競爭階段以后，涌現(xiàn)出了一批綜合實力超卓的品牌開發(fā)商。投資品牌開發(fā)商的開發(fā)項目，就相當于在先期獲得了市場關(guān)注度，在規(guī)避投資風(fēng)險，獲得長期回報上，是明智的選擇。
———創(chuàng)智坊由曾經(jīng)開發(fā)過瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地產(chǎn)項目的瑞安地產(chǎn)實力打造，并聯(lián)同甲骨文、思科、復(fù)旦量子基金、美國加州大學(xué)等眾多戰(zhàn)略合作伙伴，提供多元社區(qū)功能規(guī)劃及不同層面的協(xié)助。它所創(chuàng)造的品牌效應(yīng)，對于置業(yè)者而言，就如同寶馬對于愛車族一般重要。
d、關(guān)注內(nèi)在價值選擇有潛在機遇的樓盤
房地產(chǎn)是一個充滿潛在機遇的市場，它往往受到城市發(fā)展的激發(fā)而產(chǎn)生巨大的升值潛力。在上海，未來城市副中心五角場等城市潛力區(qū)域的樓盤，隨著建設(shè)的推進，其價值也將日益彰顯。
當然，認知潛力到選擇投資的過程中，投資者會受到價格的影響。這些樓盤往往在價格上高過相同質(zhì)素的其它項目，但這不應(yīng)該是阻礙投資決定的因素。相比價格，多關(guān)注投資項目的內(nèi)在價值，才是識別出未來“黃金股”的關(guān)鍵訣竅。
———創(chuàng)智坊以其完善的功能規(guī)劃、獨特的建筑風(fēng)格、舒適的社區(qū)環(huán)境、世界級數(shù)碼社區(qū)的配套優(yōu)勢、高科技巨頭和知名大學(xué)的合作助力以及地處五角場商圈的無限發(fā)展?jié)摿Γ浞煮w現(xiàn)了置業(yè)者的身份、品味與眼光。隨著五角場以及新江灣城建設(shè)發(fā)展的高速推進以及10號線的開通,創(chuàng)智坊優(yōu)質(zhì)的軟硬件設(shè)施、融工作、生活、休閑于一體的多重功能規(guī)劃所帶來的內(nèi)在價值必會迅速顯露。
商業(yè)調(diào)查報告3為了進一步推進我市“雙百工程”商貿(mào)物流項目建設(shè)，完善商業(yè)服務(wù)功能，促進商貿(mào)流通科學(xué)發(fā)展，繁榮商品市場，加快傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)轉(zhuǎn)型，3月份，我局對全市城區(qū)建筑面積達到5000平方米及以上的大中型商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展建設(shè)及經(jīng)營情況開展了調(diào)查，形成了調(diào)研報告，具體情況報告如下：
加快私營經(jīng)濟發(fā)展，離不開良好的服務(wù)環(huán)境。地方政府首先要切實轉(zhuǎn)變政府職能，簡化辦事程序，提高辦事效率。對私營企業(yè)指導(dǎo)不指揮、參考不參與、支持不干預(yù)、服務(wù)不索取。調(diào)查結(jié)果顯示，一些管理部門和服務(wù)單位辦事拖拉，效率低下，有歧視現(xiàn)象。私營企業(yè)管理者反映“社會負擔(dān)過重;政府職能部門辦事效率低、環(huán)節(jié)多，相對降低了企業(yè)效率”;“除了收稅，別的事無人管”;“思想還不夠開放，政府的官本位思想還很嚴重，希望政府多辦些實事，減少企業(yè)不必要的負擔(dān)，讓企業(yè)在一個寬松的環(huán)境下搞好生產(chǎn)”。
一、基本情況
截至20xx年末，我市建筑面積5000平方米及以上大型商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量達到46個，總建筑面積160.15萬平方米。
按經(jīng)營狀況劃分。正在營業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點28家，總建筑面積56.13萬平方米，20xx年營業(yè)總額約41.07億元;閑置的商業(yè)網(wǎng)點2家，建筑面積1.32萬平方米;正在建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點13家，建筑面積92.06萬平方米，計劃投資總額23.57億元;20xx年擬建商業(yè)網(wǎng)點3家，建筑面積約10.64萬平方米，預(yù)計投資額為6.10億元。
按經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分。大型百貨商店7家，大型超市及購物中心16家，專業(yè)店9家(包括家居建材商店)，商品交易市場12家(其中農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場2家)，商業(yè)街(街區(qū))2條。
按企業(yè)性質(zhì)劃分。外商投資企業(yè)2家，內(nèi)資企業(yè)44家。
“中國少年兒童平安行動”是共青團中央、教育部、公安部、全國少工委于20xx年發(fā)起的一項以少年兒童安全自護教育為主要內(nèi)容的少先隊品牌活動。它對引導(dǎo)少年兒童平安自護和健康成長發(fā)揮了積極作用。
二、主要特點及存在問題
(一)發(fā)展不平衡，存在“四多四少”局面。
在經(jīng)營主體性質(zhì)方面：民營股份制和私營獨資企業(yè)存量最多，外資企業(yè)較少，國營企業(yè)實行“退出”機制后大為減少;在業(yè)態(tài)分類方面：百貨店、綜合超市、購物中心、綜合市場、專業(yè)市場較多，專業(yè)批發(fā)市場較少;在地域分布方面：相山區(qū)、縣比較集中，烈山區(qū)、杜集區(qū)發(fā)展緩慢，市內(nèi)淮海路較為集中，縣、烈山區(qū)、杜集區(qū)的繁華地段多，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和稍偏離鬧區(qū)的地段少;在服務(wù)對象方面：服務(wù)于主城區(qū)居住人口密集地商廈林立、門店云集，新城社區(qū)大中型商貿(mào)服務(wù)網(wǎng)點偏少，網(wǎng)點建設(shè)跟不上城市發(fā)展的需要，尤其是農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)滯后于城區(qū)擴張，嚴重存在居民“住新樓，添新愁”現(xiàn)象。(二)依據(jù)規(guī)劃難實施，缺少有效制約手段
《市城市總體規(guī)劃(20xx-2020年)》、《縣城市總體規(guī)劃(20xx-2020年)》、《市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(20xx-2020年)》、《市現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃(20xx—20xx年)》等均已出臺，但實施操作與理論規(guī)劃存在偏差，缺乏強有力的監(jiān)管手段，部門聯(lián)手配合共治不足，加上相關(guān)法律法規(guī)的指導(dǎo)和規(guī)范不夠清晰明確，投資建設(shè)或經(jīng)營主體追逐最大化的商業(yè)利潤價值，市場意愿起著決定性作用，網(wǎng)點布局和建設(shè)多由市場自主選擇，缺乏有效的引導(dǎo)約束機制，出現(xiàn)了“自由無序”發(fā)展，導(dǎo)致資源配置存在一定不合理現(xiàn)象。事前決策政府主導(dǎo)缺位，事中管理政府難以干預(yù)企業(yè)經(jīng)營行為，出現(xiàn)問題事后補救缺乏有效手段。如不少房地產(chǎn)商把樓盤與商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)捆綁開發(fā)銷售，而開發(fā)商在商鋪出租后就不再過問各商鋪的商業(yè)運營，也沒有另設(shè)統(tǒng)一的管理機構(gòu)，導(dǎo)致商鋪的經(jīng)營缺乏整體定位，既沒有經(jīng)營亮點也沒有獨特內(nèi)涵，目標人群購買意愿低，企業(yè)經(jīng)濟效益不理想。如久興置業(yè)批發(fā)市場、步行街等問題暴露后，造成了一定的社會不良影響。
(3)積極推進外貿(mào)出口。在鎮(zhèn)黨委、政府的大力支持下，企業(yè)實現(xiàn)了外貿(mào)出口10萬美元，但其余的多為代理出口。明年，將充分利用已有的自主出口權(quán)積極向國外市場進軍，打出產(chǎn)品品牌，使代理出口變?yōu)樽灾鞒隹冢黾悠髽I(yè)效益。
(三)網(wǎng)點增加，競爭加劇，地區(qū)購買力增長緩慢
商貿(mào)流通加速發(fā)展，加快了城市轉(zhuǎn)型步伐，大型商貿(mào)物流項目日漸增加，不斷注入新活力，增添新動力，商務(wù)經(jīng)濟迸發(fā)出無限精彩，亮點頻現(xiàn)，不斷刷新人們的視野。但存在聚集加快，輻射不足;競爭加劇，共贏很難;地區(qū)購買力流失減少，購買力增長緩慢;規(guī)模業(yè)態(tài)提升，層次結(jié)構(gòu)調(diào)整艱難;配套的基礎(chǔ)公共設(shè)施、交通、休閑環(huán)境、消防安全保障不盡完善;流動人口不多，外來購買力增長潛力有限等現(xiàn)象。大型商業(yè)網(wǎng)點間存在同業(yè)態(tài)在經(jīng)營規(guī)模、品種類別、消費人群結(jié)構(gòu)等方面趨同化問題，如淮海路和孟山路交匯處的東方百貨、金色華松、鼎盛國際、淮海時代廣場(金鷹國際)、正在新建的新世紀百貨大樓、即將開業(yè)的相王國際購物廣場，相距不到200米，均是大型的綜合購物商業(yè)網(wǎng)點。惠苑路步行街的真棒超市和蘇果平價店兩個大型超市，距離不到100米，業(yè)態(tài)雷同不利于彼此發(fā)展。
三、對策建議
設(shè)置數(shù)量充足、布局合理、具有一定物質(zhì)技術(shù)條件的商業(yè)網(wǎng)點,對于合理規(guī)劃商品流通渠道,擴大商品流通規(guī)模,加快商品流通速度,從而促進生產(chǎn)不斷發(fā)展,滿足人民生活需要,都具有重要意義。
(一)科學(xué)規(guī)劃，優(yōu)化布局，堅持推進“雙百市場”商貿(mào)物流建設(shè)不動搖
城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展布局規(guī)劃要協(xié)同推進實施，公共投入要到位。按照政府主導(dǎo)、部門主管、企業(yè)主辦原則，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，大力培育和建設(shè)各類市場。出臺并貫徹實施《進一步促進商品交易市場發(fā)展意見》，扶持商貿(mào)龍頭骨干企業(yè)快速發(fā)展。著力于“優(yōu)結(jié)構(gòu)、強基礎(chǔ)、增后勁、管長遠”，積極引進戰(zhàn)略投資者，加大商貿(mào)公共環(huán)境建設(shè)，吸引周邊購買力，改造提升一批市場和重要區(qū)域網(wǎng)點，強勢推進“雙百工程”商貿(mào)物流項目建設(shè)，夯實全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)，切實轉(zhuǎn)變商貿(mào)發(fā)展方式，奠定規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢，積極構(gòu)建現(xiàn)代流通體系。各種類型的商業(yè)網(wǎng)點在空間布局上，應(yīng)充分考慮三區(qū)一縣的整體規(guī)劃、交通便利狀況、流動人口的多少、消費者的分流、市場競爭、購買能力等因素，因地制宜，進行可行性分析論證，由市縣區(qū)商務(wù)主管部門統(tǒng)一規(guī)劃，力求做到布局合理，盡可能減少大中型商業(yè)網(wǎng)點的“多與少”、“盲目與重復(fù)”、“上馬與下馬”、“開業(yè)與停業(yè)”的調(diào)整頻次。
(二)明確定位，突出特色，加快商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐
原因：在校大學(xué)生越來越多的去兼職，有很多新的問題出現(xiàn)，有好的現(xiàn)象也有不好的現(xiàn)象，我們做這個調(diào)查就是想看看有什么問題的存在，用什么樣的方法去解決。
加快商貿(mào)物流業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整及優(yōu)化升級，建立安全、誠信、舒適的購物環(huán)境，積極發(fā)展高端商貿(mào)物流業(yè)，不斷完善社區(qū)商業(yè)，科學(xué)合理布局重點商貿(mào)區(qū)域建設(shè)，形成多元化、多層次、功能完善的消費服務(wù)體系，以滿足不同層次消費需求。對老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點逐步進行提升改造，提高商業(yè)集聚度，提升檔次和整體形象，進一步完善老城區(qū)的城市商業(yè)功能，形成購物、文化娛樂、休閑、旅游、餐飲功能一體化的特色商業(yè)氛圍。突出經(jīng)營優(yōu)勢，注重商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對商品結(jié)構(gòu)實行錯位經(jīng)營，在兼顧時尚商品門類齊全的同時，拉開高中低檔次;提升新城區(qū)商貿(mào)服務(wù)功能，加大培植力度，主要以服務(wù)社區(qū)為主，在建設(shè)中注重購物環(huán)境與經(jīng)營設(shè)計的一步到位，大力引進國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)，注重大型連鎖超市的合理設(shè)點布局;特色商業(yè)街發(fā)展秉持獨特的定位和特色，經(jīng)營精品和名牌，提高品牌檔次，突出專業(yè)特色，以突出特色經(jīng)營打造核心競爭力，同時注重配套設(shè)施的建設(shè)和購物環(huán)境的完善;大力培育專業(yè)市場，不斷提高市場的組織化程度，不斷完善市場體系，加快汽車城建設(shè)，發(fā)展新型建筑裝飾材料市場，發(fā)展產(chǎn)地型特色農(nóng)產(chǎn)品市場，推進標準化菜市場建設(shè)，支持縣中瑞農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、鳳凰山農(nóng)貿(mào)城建設(shè)，使之成為特色鮮明、輻射面廣的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。
(三)創(chuàng)新品位，樹立品牌，推進傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)轉(zhuǎn)型
堅持市場化導(dǎo)向，信息化提升，國際化推進，品牌化帶動，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制、電子商務(wù)等現(xiàn)代營銷形式。形成以大型購物中心為骨干，超市、專賣店、便民店、倉儲式商場等互為補充的多元化、多層次的銷售網(wǎng)絡(luò);鼓勵企業(yè)以資本運作、管理、技術(shù)或品牌為紐帶，以特許、加盟經(jīng)營等方式，推進連鎖經(jīng)營，不斷提高商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)模經(jīng)濟效益;加快信用、認證、支付等體系和信息平臺建設(shè)，營造電子商務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)和環(huán)境。培育和完善“結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進、運轉(zhuǎn)高效”的現(xiàn)代物流體系。
(二)銅產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營情況以、為例：20xx年底，公司共有員工669人，總資產(chǎn)11.2億元，負債10.18億元，主要產(chǎn)品生產(chǎn)能力8萬，20xx年采購含銅物料12萬，生產(chǎn)粗銅4.9，電解銅0.93萬，實現(xiàn)總產(chǎn)值34.9億元，銷售收入33.12億元，20xx年，公司主要產(chǎn)品產(chǎn)量為5.88萬，上繳稅收過3.5億元。
20xx年，集團銷售收入約12億，利潤約5千萬，分別比20xx年下降15%，50%。(四)加強監(jiān)測，科學(xué)導(dǎo)向，建立商業(yè)網(wǎng)點規(guī)范發(fā)展和有效的監(jiān)督約束機制
適當合理地為企業(yè)留守管理人員增加工資，有利于商業(yè)隊伍的和諧穩(wěn)定，有利于推動商業(yè)各項工作的有序進行，符合《勞動法》和有關(guān)工資政策精神，應(yīng)把該項工作列入議事日程，力爭年內(nèi)落到實處。
根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求，提出商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的階段性目標，向社會公布階段性的鼓勵、允許發(fā)展和限制、禁止的設(shè)施項目類別，對具有較大潛力的便民利民的網(wǎng)點應(yīng)予以扶持。同時應(yīng)建立聽證制度，使大型商業(yè)網(wǎng)點開設(shè)符合城市總體規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃，減少甚至避免大型商業(yè)網(wǎng)點在建設(shè)中由投資引導(dǎo)規(guī)劃、網(wǎng)點過度集中、商業(yè)設(shè)施空置等現(xiàn)象發(fā)生。
商業(yè)網(wǎng)點的合理發(fā)展離不開法律法規(guī)的約束和保障，同時要不斷修改完善商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)規(guī)劃，動態(tài)指引和正確示范商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)，合理導(dǎo)向商業(yè)投資行為。明確商務(wù)部門對商業(yè)網(wǎng)點的管理調(diào)控職能，確保商務(wù)部門對商業(yè)網(wǎng)點的監(jiān)管調(diào)控有章可循、有據(jù)可依。加強在實際操作過程中的綜合執(zhí)法，把握機遇，因勢利導(dǎo)，減少無序競爭，培育市場，鞏固市場，減少商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)不合理的現(xiàn)象發(fā)生。
終端上柜的同款機型的數(shù)量就少，上柜數(shù)量少，那么就直接關(guān)系到銷售量;相反，鋪貨的客戶，上柜機型的數(shù)量多，在店面的整體宣傳就有了一種無可比擬的優(yōu)勢。對于買斷的客戶，由于我司的利潤空間降到了最低，不能上促銷員，雖然利潤對比鋪貨較高，但是由于宣傳方面的劣勢再加上鋪貨終端有促銷員的努力推薦，整體銷量對比，相差無幾，甚至要差，而且買斷的利潤空間要低，這樣就造成了我司自身的利潤少之又少。雖然，我司盡量把優(yōu)勢發(fā)揮在產(chǎn)品性價比方面，但是還是沒有太好的效果。
按照控制總量、整合資源、強化功能、規(guī)劃管理原則，努力提高市場專業(yè)化程度，推進各類市場的組織、經(jīng)營和管理創(chuàng)新。鼓勵商貿(mào)流通龍頭骨干企業(yè)改造經(jīng)營設(shè)施、改變經(jīng)營管理模式和創(chuàng)新經(jīng)營方式。充分挖掘城市大中型網(wǎng)點的凝聚力和外向輻射力，充分發(fā)揮大中型網(wǎng)點的引擎帶動作用。
商業(yè)調(diào)查報告4投資者跟著社區(qū)商鋪走
調(diào)查數(shù)據(jù)：近3年，六城區(qū)市民的產(chǎn)權(quán)商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達54%。擁有產(chǎn)權(quán)商鋪的市民中，平均每戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪面積為54平方米，總計達174.42萬平方米。其中社區(qū)商鋪一枝獨秀，增值幅度最大，顯示出其強勁的增值潛力。據(jù)調(diào)查，20xx年中華園片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍，商鋪售價比1998年上漲近4倍；外雙楠片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲2倍，商鋪售價比1998年上漲3倍多；玉林片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍多，商鋪售價比1998年上漲4倍……
專家點評：數(shù)據(jù)顯示，成都成熟小區(qū)商鋪相對穩(wěn)定的租金回報吸引著越來越多的投資者。首先是因為成都人的投資習(xí)慣，因為最早的房產(chǎn)投資除了住宅就是沿街的小商鋪；其次，由于城市的不斷發(fā)展，社區(qū)強大的人群聚集力，使社區(qū)商鋪的經(jīng)營無憂，保證了穩(wěn)定的租金回報。例如中華園商圈規(guī)劃相對較好，同時隨著大量中高收入群的入住，商鋪增值十分明顯；尤其是這個區(qū)域目前已成為進駐成都的世界500強企業(yè)的外籍管理人員居住最集中的區(qū)域，從而導(dǎo)致該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)和住宅房產(chǎn)租售價較其他區(qū)域增值與上漲幅度更大。再有，成都商業(yè)的大環(huán)境越來越成熟，成都商貿(mào)中心的地位在鞏固中不斷提升；同時，相對于大型商業(yè)項目（如產(chǎn)權(quán)式商鋪等），社區(qū)商鋪投資者可控性強，增值前景可以預(yù)見，收益除了租金收入之外，隨著人氣帶動的不動產(chǎn)增值的收益，使社區(qū)商鋪投資的總體效益顯得更加可觀。
中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區(qū)為依托，形成了巨大的消費力，使投資者追著社區(qū)商鋪走。
傳統(tǒng)商圈活力依舊
調(diào)查數(shù)據(jù)：雖然，許多中小投資者把投資目標鎖定社區(qū)商鋪，但隨著春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統(tǒng)商業(yè)口岸的魅力依舊未減，商鋪價值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調(diào)查顯示，3年前春熙路商鋪租金在300～800元/平方米·月，現(xiàn)在已增長到600～1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價也從3～6萬元/平方米，上漲到8～12萬元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價比3年前上漲超過1倍。
專家點評：首先，作為成都市核心商圈和成都商貿(mào)窗口的春熙路，其商業(yè)集聚能力是許多商圈無法比擬的，它不僅沒有因為年代的久遠而“落伍”，反而煥發(fā)出新的活力。其中有政府投資，對春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場功能定位日益完善；第三，因為其近百年的商業(yè)中心地位，集聚的眾多大型賣場，所帶來的差異化經(jīng)營更顯活力；第四，市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發(fā)達。
但因為傳統(tǒng)商圈以街鋪為主，許多入駐商家已經(jīng)不堪支付高昂的租金，利潤日趨稀薄，所以傳統(tǒng)商圈必須在商業(yè)形態(tài)上轉(zhuǎn)型，以大型先進的商業(yè)業(yè)態(tài)來提升傳統(tǒng)商圈的價值，否則傳統(tǒng)商圈只能走向沒落，或者被邊緣化。
100戶城區(qū)市民2戶有商鋪
調(diào)查數(shù)據(jù)：六城區(qū)市民中，每100戶家庭中就有2戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪。平均面積為54平方米。即有3.23萬戶家庭擁有總面積達174萬平方米的商鋪。
專家點評：雖然2％的比例并不高，但調(diào)查中顯示出來的市民投資意識的增強值得關(guān)注。成都商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的巨大商機使這部分有富余資金的家庭把商業(yè)不動產(chǎn)作為了近期最重要的投資品。它看得見摸得著、靈活性較強，除了人賺錢，還讓“錢生錢”。因此，成都家庭型中的個體投資者隊伍還會隨著成都商業(yè)市場規(guī)模的擴大和現(xiàn)代商業(yè)檔次的提升進一步壯大。對開發(fā)商而言，如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產(chǎn)產(chǎn)品，如何解決好中小面積商鋪同發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的關(guān)系，是下一步要做的內(nèi)功。實習(xí)記者劉瑞國
地價飆升，不動產(chǎn)增值，地價上漲，不需要理由
近幾年，隨著成都經(jīng)營城市戰(zhàn)略的不斷深入，市區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地不斷減少，住宅開發(fā)向外擴展，土地價格也隨之飆升。
20xx年以前春熙路地價700～900萬元/畝，而20xx年春熙路地價上漲到1000萬元/畝，20xx年3月在成都市土地拍賣中心，春熙路西段兩塊商業(yè)地塊以1520萬元/畝、1240萬元/畝的天價被拍賣，20xx年7月土地拍賣中，原一醫(yī)院的地塊以20xx萬元/畝被拍賣，再次刷新成都土地拍賣的記錄。在短短3年時間，春熙商圈地價每畝飆升1005萬元。
城東沙河改造和城東副中心建設(shè)，使土地價格上漲很快，沙河邊的地價已經(jīng)從3年前的每畝50萬～60萬元達到了目前的每畝80萬元左右，有的好地段地價已經(jīng)突破100萬元/畝。城南副中心建設(shè)，也使城南地價大漲，3年前一個開發(fā)商在南沿線拿地時的價格是60萬元/畝，而今年通過土地拍賣中心拍出的地塊，價格達到了300多萬元/畝。在城西二、三環(huán)路之間，土地價格由3年前的每畝40萬元，逐步上升到60萬元、70萬元，現(xiàn)在的地價保持在每畝100萬元左右。
地價拉著房價一同上漲
近3年，土地價值在成都經(jīng)營城市的成效中大幅上升，土地價格的升值直接帶動了土地上的不動產(chǎn)的增值。因為項目地價是決定房價的最主要部分，成都的新開項目地價有的甚至占到開發(fā)總成本的一半以上。
20xx年成都的土地交易市場一直牽動成都樓市的神經(jīng)，成交價格一個臺階一個臺階地往上走。據(jù)悉，成都上半年的土地供應(yīng)一直保持在饑渴的境地，雖然下半年上市土地有所增長，但開發(fā)商在高收益的預(yù)期下，在土地拍賣中大膽舉牌，成都地價仍然穩(wěn)步上揚。
最近國家解凍了暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地的審批，行業(yè)內(nèi)普遍認為國家嚴格控制土地的措施會接踵而至。近來建設(shè)部官員在成都表示，國土資源部配套國務(wù)院控制土地的七個文件已經(jīng)上報了國務(wù)院，整治“城中村”、修改城市土地利用規(guī)劃，村改居、綠化帶、生態(tài)園等土地控制漏洞都將關(guān)掉。今后土地控制的調(diào)控形勢只會越來越緊。
房地產(chǎn)界，土地競爭只能向激烈的程度發(fā)展。最近和記黃埔在城南拿地后，周邊的土地價格和樓盤價格都有上漲的跡象，新拍土地的高價直接帶動了周邊土地價格的增值。而適度上漲的土地價格也是整個城市活力的表現(xiàn)，是不動產(chǎn)增值的主要拉升力量之一。
商業(yè)調(diào)查報告5商業(yè)空間是人類活動空間中最復(fù)雜多元的空間類別之一，而商業(yè)空間設(shè)計從廣義上可以定義為：所有與商業(yè)活動有關(guān)的空間形態(tài)設(shè)計。也可以理解為：當前社會商業(yè)活動中所需要的空間設(shè)計實現(xiàn)商品流通的空間環(huán)境設(shè)計。隨著時代的發(fā)展，現(xiàn)代意義上的商業(yè)空間設(shè)計必然會呈現(xiàn)多樣化復(fù)雜化、科技化和人性化的特征。
通過這次的調(diào)研以及對集體的案例進行分析，使我增加了關(guān)于商業(yè)空間設(shè)計的知識，了解到一個專賣店的空間設(shè)計不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進行不同的陳列擺放對其稍加設(shè)計便可營造出理想的效果。并且認識到自己今后在設(shè)計中應(yīng)該注意的問題，在以后的設(shè)計中為自己提供借鑒與幫助。
盡管各種專賣店的風(fēng)格會隨著它們功能的不同而不同，但它們又有相似的特征。
專賣店的設(shè)計應(yīng)該營造一種更為親切、隨和的舒適感，給顧客一種特別親切，舒適特別放松的感覺，激起購物欲望。一個專賣店空間設(shè)計的成功與否將決定其商品銷量與盈利的多少，一個好的專賣店設(shè)計有助于維護品牌形象，可以促進商品的銷售。專賣店主要取決于設(shè)計色彩、燈光、材料的搭配。設(shè)計選擇的顏色范圍越來越多樣化當然這些顏色的選擇基于各個空間預(yù)期的視覺和感覺而定。顏色影響著認得情緒和注意力，用來營造舒適的環(huán)境。
調(diào)研內(nèi)容：
專賣店的店面布置主要目的是突出商品特征，使顧客產(chǎn)生購買欲望，又便于他們挑選和購買。專賣商店的設(shè)計十分講究，它需要線條簡潔明快，不落俗套。
在布置專賣商店店面時，要考慮多種相關(guān)因素，諸如空間的大小，種類的多少，商品的樣式和功能，燈光的排列和亮度，通道的寬窄，收銀臺的位置和規(guī)模，最好留有依季節(jié)變化而進行調(diào)整的余地，使顧客不斷產(chǎn)生新鮮和新奇的感覺，激發(fā)他們不斷來消費的愿望。
專賣商店的空間格局復(fù)雜多樣，各個經(jīng)營者可根據(jù)自身實際需要進行選擇和設(shè)計。一般是先確定大致的規(guī)劃，例如營業(yè)員的空間、顧客的空間和商品空間各占多大比例，劃分區(qū)域，爾后再進行更改，具體地陳列商品。商品的擺放上，盡可能的按照一定的形式或規(guī)律來擺放，比如同一色系的放在一起，垂直布置或者是對稱布置，既顯得規(guī)整，又具有形式美感，而且不顯得雜亂。
我們都很清楚一個專賣店成立的主要目的是為了銷售商品，從而取得盈利，對專賣店的設(shè)計是為了更好的將商品推銷出去，從而獲得更大的利潤。只有最大限度的利用好有限的空間，將商品以最佳的狀態(tài)的展現(xiàn)給消費者，才能夠獲得理想的效果，陳列可以使靜止的服裝變成顧客關(guān)注的目標。尤其是對需要重點推薦的貨品以及新上市的貨品，通過各種陳列形式用視覺語言來吸引消費者。
燈光是吸引顧客的一種重要元素。咖啡館.酒吧.賓館這些場所通常需要設(shè)計的富有溫馨感，因為顧客來這里主要是為了放松心情，但對一個購物場所，不僅要制造一種輕松感，還需要提高顧客的興奮度。
專賣店里的燈光有的要明亮一些，配上白色的墻壁更顯明亮。商店里照明有鑲嵌燈和射燈等。鑲嵌等安裝在商店的天花板內(nèi)，簡介美觀，主要作為基礎(chǔ)照明;射燈有固定射燈和軌道射燈兩種，通常配有燈罩，特點是光是集中.指向性強，并且可以調(diào)節(jié)投射角度，主要用于局部重點照明如圖所示，幾盞聚光燈直接指向模特衣架，所有的光線都集中在模特身上，焦點聚集在模特的頭部，而周圍的環(huán)境處于較暗的狀態(tài)中，形成鮮明的對比，不但突顯出模特真實的表情與他們的姿態(tài)，而且營造出一種很神秘的空間氛圍，很吸引人們的目光。
一個專賣店的空間設(shè)計不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進行不同的陳列擺放，對其稍加設(shè)計便可營造出理想的效果;燈光的選擇也很重要，不同的光源打在物品上會出現(xiàn)不同的效果，應(yīng)根據(jù)需要選擇適當?shù)臒艟撸耘浜系陜?nèi)的整體設(shè)計。運用色彩能夠創(chuàng)造戲劇性的效果與氛圍，但這并不意味著色彩使用的越多，所制造出的效果就會越好，相反，最好的櫥窗用色設(shè)計方案是使用單色，比如以藍調(diào)為基礎(chǔ)的櫥窗，能增添情感意義，被認為是寒冷的、悲傷的，而紅色則給人以興奮、激動、熱情的感覺。不同的色彩會使人產(chǎn)生不同的感覺，也會使形體產(chǎn)生不同的效果。
專賣店材質(zhì)的運用
頂面材料可以用礦棉吸音板來做吊頂;地面的材料可以用大地板磚來鋪設(shè);墻面用乳膠漆做材料;專賣店的照明常用到設(shè)格柵燈吸頂燈個性吊燈筒燈射燈等;商店的門可以采用鋼化玻璃還有復(fù)合免漆門。
總結(jié)：
通過這次調(diào)研讓我認識到品牌專賣店設(shè)計的特點，每走進一個專賣店給我的感覺就不同，不同品牌有著自己的設(shè)計風(fēng)格。
店面裝修的精美.獨特。經(jīng)濟實用一方面要滿足實用要求.追求最佳的功能。另一方面要裝修的精美舒適，給顧客一個安逸舒適的購物場所這次的調(diào)研活動使我增加了關(guān)于商業(yè)空間設(shè)計的知識，了解到一個專賣店的`空間設(shè)計不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進行不同的陳列擺放對其稍加設(shè)計便可營造出理想的效果。并且認識到自己今后在設(shè)計中應(yīng)該注意的問題，在以后的設(shè)計中為自己提供借鑒與幫助。
商業(yè)調(diào)查報告6近年來，市家裝投訴案件連年遞增、居高不下。其中，涉及商業(yè)賄賂的投訴案件占到家裝投訴總量的50%以上，已成為擾亂家裝市場經(jīng)營秩序的重要原因。今年以來，市工商局開展了家裝市場專項整治活動，組織人員對其中存在的商業(yè)賄賂問題進行了專題深入調(diào)研，認真分析了家裝市場商業(yè)賄賂行為的表現(xiàn)形式及特點，并針對性地提出了部分監(jiān)管建議。
一、家裝行業(yè)商業(yè)賄賂行為的主要表現(xiàn)形式
（一）家裝公司“承包式”采購材料。
一些業(yè)主因工作繁忙，沒有更多的時間和精力去參與家庭裝修，往往要到家裝公司咨詢，而家裝公司則會以省心、省錢、省力等理由來說服業(yè)主選擇“全包服務(wù)”，多數(shù)業(yè)主比較相信家裝公司的“專業(yè)眼光”，放權(quán)家裝公司采購裝修材料。然而，一旦簽訂了合同，家裝公司就會與特定的建材經(jīng)銷商聯(lián)系，按照采購單的明細從中購買所需建材，經(jīng)銷商故意將建材的價格調(diào)高，事后暗中給付家裝公司“勞務(wù)費”賄賂，即使業(yè)主在場也無法發(fā)覺其中的“貓膩”。（二）家裝人員“定向式”使用材料。
現(xiàn)在多數(shù)家裝人員成為某一個或者某幾個建材經(jīng)銷商的“推銷員”，使用特定建材經(jīng)銷商的材料，為經(jīng)銷商拉攏客戶，賺取更多的利潤，事后獲取豐厚的“回扣”。“誰給的回扣高，就使用誰的產(chǎn)品”已經(jīng)成為家裝市場使用材料的“潛規(guī)則”，嚴重破壞了家裝行業(yè)公平競爭的環(huán)境。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一般的家裝工所拿的回扣大多在10%左右，像油漆工和水泥漆工的回扣更高，能夠達到20%。比如，一般家庭裝修所用的木料費用大約在10000元左右，按10%回扣率計算，木工僅此一項就可從建材經(jīng)銷商店拿到上千元回扣。（三）設(shè)計人員“策劃式”推薦材料。
為了追求生活品質(zhì)，部分業(yè)主在裝修過程中會聘請專業(yè)設(shè)計人員參與策劃，而部分設(shè)計員為了拿到建材銷售商暗中給付的“回扣”，往往會有意識的把設(shè)計復(fù)雜化，增加許多不必要的裝修項目，同時還會向業(yè)主推薦使用何種材料合適。例如，一些設(shè)計人員為了拿回扣，故意多設(shè)計吊頂、多掏壁櫥。如果業(yè)主聽信設(shè)計師的建議，就會不知不覺進入設(shè)計師預(yù)訂的回扣陷阱。另外，如果不是家裝公司包工包料的話，一般都是由設(shè)計師帶領(lǐng)業(yè)主去建材市場選購，而且會有意地把業(yè)主帶到約定的經(jīng)銷商處購買建材，或者干脆在設(shè)計時，直接把一些特定的材料設(shè)計到效果圖中，讓業(yè)主沒有選擇的余地。二、家裝行業(yè)商業(yè)賄賂行為取證及查處難點
家裝市場中商業(yè)賄賂現(xiàn)象較普遍，但因其隱蔽性強等特點，使得工商部門調(diào)查取證工作較為困難。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）賄賂主體呈現(xiàn)多元化特點。
家裝市場商業(yè)賄賂行為往往涉及到較多不同類別的建材經(jīng)營主體，對一個家庭裝修業(yè)主來說，裝修時要采購木材、油漆、水泥、瓷磚、地板磚等多種材料，涉及到的建材經(jīng)銷商較多，經(jīng)營類別較雜。建材經(jīng)銷商為了在競爭激烈的家裝市場中爭得“一份羹”，往往會選擇用回扣交易的方式排斥競爭對手，查處商業(yè)賄賂行為點多面廣。另外，家裝市場商業(yè)賄賂中受賄對象比較分散，一個建材經(jīng)銷商會同時與多個家裝公司、設(shè)計師和家裝工產(chǎn)生回扣交易。其中，家裝工又分為木工、漆工、水泥工等不同工種，這些家裝工沒有穩(wěn)定的經(jīng)營地址，流動性較大，給調(diào)查取證帶來困難。（二）賄賂行為具有事后隱蔽性。
家裝行業(yè)中的賄賂行為一般都是事后進行，不論是家裝公司、設(shè)計師還是單個家裝工，事前與經(jīng)銷商都存在回扣交易的口頭約定，當成功為經(jīng)銷商拉攏到客戶，獲得盈利后，經(jīng)銷商會將約定的那部分回扣返還。更有部分精明的經(jīng)銷商，利用搞“積分卡”、“收標簽”等形式來達到其賄賂的目的。例如，一些油漆經(jīng)銷商在銷售的油漆桶上貼上特定的標簽，事先約好一張標簽?zāi)軌蚰玫降幕乜蹟?shù)額，油漆工只要拿著標簽到經(jīng)銷商處就可以換取回扣。（三）缺少相關(guān)書面證明材料。
個體建材經(jīng)營者，通常情況下，根據(jù)家裝工拉攏的客戶的消費數(shù)額支付回扣，對經(jīng)營活動大多沒有建立賬簿，執(zhí)法人員找不到商業(yè)賄賂行為的書面證據(jù)。另外，一些規(guī)模較大的建材經(jīng)銷商即使建立賬簿，多數(shù)采用不入賬或記作其他項目的方式支付回扣，利用賬簿中出現(xiàn)的業(yè)務(wù)人員較高的獎勵、提成或促銷、折扣、廣告宣傳等開支，掩蓋商業(yè)行賄行為。更有甚者，為了應(yīng)付工商部門的檢查會建兩套賬本，甚至三四套賬本。（四）群眾“潛規(guī)則”意識嚴重。
從事家裝經(jīng)營活動，不論是行賄方還是受賄方，多數(shù)法律意識不強，將回扣交易行為看成是普遍存在的“法規(guī)則”，參與回扣交易人員存在“拿錢辦事”的主觀意識，能夠主動揭露行業(yè)內(nèi)幕的人很少。工商執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)周邊知情群眾僅把交易“回扣”看成“好處費”、“辛苦費”，在心里給予了合理化認識，不愿配合執(zhí)法人員開展調(diào)查。（五）法律法規(guī)賦予權(quán)力不足。
根據(jù)《反不正當競爭法》以及《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，查處商業(yè)賄賂行為，工商執(zhí)法人員沒有查封、扣留等權(quán)力，致使執(zhí)法中常常出現(xiàn)當事人銷毀證據(jù)、逃避檢查等問題，特別是對家裝市場中隱蔽較強的賄賂行為很難及時取證。同時，工商部門現(xiàn)有的執(zhí)法手段顯得過于單一，調(diào)查取證手段不夠有力，往往造成對當事人拒不接受調(diào)查、不提供有關(guān)材料等行為束手無策。三、家裝行業(yè)商業(yè)賄賂行為監(jiān)管對策建議
（一）推行長效教育引導(dǎo)制度。
定期開展“家裝行業(yè)商業(yè)賄賂案例”警示教育活動，通過印發(fā)傳單、在新聞媒體上開設(shè)專欄等方式，加大家裝市場抵制商業(yè)賄賂行為的宣傳力度，使消費者和建材經(jīng)營者從思想上充分認識到商業(yè)賄賂行為的危害性和違法性，使家裝市場中“見怪不怪”的商業(yè)賄賂現(xiàn)象引起周邊群眾的高度重視，共同參與到家裝市場商業(yè)賄賂行為舉報監(jiān)督工作中，努力營造“以誠實守信為榮，以商業(yè)賄賂為恥”的氛圍，使家裝行業(yè)經(jīng)濟秩序步入良性運行的軌道。（二）推行經(jīng)營主體承諾制度。
積極推行家裝市場抵制商業(yè)賄賂承諾制，結(jié)合實際制定《建材經(jīng)銷商誠信經(jīng)營承諾辦法》，確定由大型建材經(jīng)營單位和家裝公司為“承諾試點單位”，要求他們簽訂自覺抵制商業(yè)賄賂、不推銷質(zhì)次價高建材等內(nèi)容的承諾書。同時，工商執(zhí)法部門定期開展“承諾事項”監(jiān)督檢查活動，引導(dǎo)經(jīng)營者提升自律意識，自覺依法規(guī)范經(jīng)營行為，全面營造公平競爭的市場秩序。（三）推行家裝行業(yè)經(jīng)紀人制度。
針對多數(shù)市民缺乏專業(yè)知識，對裝修所需建材不夠了解，缺乏建材質(zhì)量鑒別力的問題，探索推行家裝行業(yè)“家裝經(jīng)紀人制度”，引導(dǎo)一批裝修建材專業(yè)人員開辦裝修信息咨詢服務(wù)機構(gòu)，向社會公開當前各類建材的市場價格、質(zhì)量標準、單位面積用料數(shù)量等信息，同時引導(dǎo)部分職業(yè)家裝經(jīng)紀人進駐市場，業(yè)主可以隨時咨詢裝修知識，并在他們的指導(dǎo)下購買建材，以公開的裝修信息機制抵制價高質(zhì)次裝修建材侵害消費者利益現(xiàn)象。（四）推行信用分級管理制度。
誠信經(jīng)營是家裝市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)，沒有完善的信用制度約束，家裝市場就不可能健康發(fā)展。因此，必須加快建立和完善適合家裝行業(yè)的市場信用制度，探索推行家裝行業(yè)誠信守法提醒制、警示制、公示制等制度，按照“以防為主、打防結(jié)合”的要求，由工商部門與建材經(jīng)銷商共同簽訂《預(yù)防和懲治商業(yè)賄賂行為責(zé)任書》，明確界定建材經(jīng)銷商的經(jīng)營責(zé)任和工商部門的監(jiān)管責(zé)任。同時，通過日常市場檢查，將家裝市場中建材經(jīng)銷商的日常經(jīng)營行為，包括不正當競爭、商業(yè)賄賂等違法行為，及時記入企業(yè)信用檔案，對存在商業(yè)賄賂行為的經(jīng)銷商定為一般失信和嚴重失信單位，分別給予強制性監(jiān)管和后延監(jiān)管，從根本上防止和減少商業(yè)賄賂行為的發(fā)生。同時，在每個建材市場內(nèi)部分別設(shè)立“誠實守信”和“黑名單”公示欄，并定期對市場內(nèi)的經(jīng)銷商的經(jīng)營行為予以公布。（五）推行案件聯(lián)合調(diào)查制度。
積極建立聯(lián)動協(xié)作機制，聯(lián)合公安、質(zhì)監(jiān)、會計事務(wù)所等單位成立家裝市場商業(yè)賄賂專項調(diào)查小組，及時掌握商業(yè)賄賂的線索、動態(tài)和特點，形成治理家裝市場商業(yè)賄賂的整體合力。充分發(fā)揮各自職能作用，針對家裝市場商業(yè)賄賂的特點，積極拓寬案件來源渠道，突出抓好家裝行業(yè)商業(yè)賄賂典型案件的查辦，對發(fā)現(xiàn)的重大商業(yè)賄賂案件予以從嚴懲處，實現(xiàn)“查辦一案，教育一批，規(guī)范一批”的良好效果。同時，進一步健全投訴舉報制度，建立投訴舉報激勵機制和保護舉報人制度，鼓勵消費者和同類行業(yè)及時向工商及其他管理部門投訴舉報商業(yè)賄賂行為。商業(yè)調(diào)查報告7為全面、及時、準確地反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)，向會計信息使用者提供有效信息，20xx年2月，財政部正式頒布了《企業(yè)會計準則第24號—套期保值》，全面規(guī)范了套期保值業(yè)務(wù)的會計確認、計量和披露，標志著我國在套期會計實踐應(yīng)用方面有了重大突破。由于商業(yè)銀行在套期保值(乃至整個金融市場)發(fā)展過程中扮演的主導(dǎo)角色，研究套期會計將有助于更好地指導(dǎo)商業(yè)銀行套期會計工作，為其有效運用各種套期保值技術(shù)提供理論支持，從而推動包括商業(yè)銀行在內(nèi)的企業(yè)套期會計的完善，促進套期保值業(yè)務(wù)的發(fā)展。通過查閱相關(guān)文獻，網(wǎng)上收集資料和歸納總結(jié)個別分析等方法進行調(diào)研，并形成調(diào)查報告。
一、商業(yè)銀行套期保值會計的應(yīng)用現(xiàn)狀分析
1、境內(nèi)商業(yè)銀行套期保值會計的應(yīng)用現(xiàn)狀
20xx年7月14日，中國農(nóng)業(yè)銀行正式登錄A股。截止20xx年12月，我國共有16家A股上市商業(yè)銀行，其中農(nóng)業(yè)銀行于20xx年7月14日上市，未獲取20xx年年報。其他14家上市商業(yè)銀行中，有12家銀行開展了套期保值業(yè)務(wù)，占全樣本的73.3%，這說明商業(yè)銀行套期保值業(yè)務(wù)的開展程度較高，但是僅有深發(fā)展、交通銀行、工商銀行和建設(shè)銀行披露采用了套期會計，套期會計的使用程度并不高。
而且，在套期會計的使用方面，采用了套期會計的銀行僅在財務(wù)報表附注—重要會計政策中指出使用了套期會計，對套期會計方法進行了文字性描述。其中，工商銀行在20xx年年報附注中披露了套期工具的公允價值變化和被套期項目因被套期風(fēng)險形成的凈損益，以反映套期活動在期間內(nèi)的有效性;建設(shè)銀行在年報附注會計政策部分披露了套期會計的會計政策;交通銀行在年報附注中披露“為特定外幣匯兌風(fēng)險進行套期而簽訂的交易合同所產(chǎn)生的匯兌差額按套期會計方法處理”。
2、境外商業(yè)銀行套期保值會計的應(yīng)用現(xiàn)狀
截至20xx年11月30日，共有9家在香港聯(lián)交所上市的境外商業(yè)銀行，其中除東亞銀行與創(chuàng)興銀行未開展套期保值業(yè)務(wù)外，剩余7家在年報中披露開展了套期交易，且使用了套期會計對其進行核算，可見套期會計使用程度較高，只要開展了套期保值業(yè)務(wù)，都使用了套期會計對其進行核算。
在上述7家商業(yè)銀行的財務(wù)報表附注中都對以下套期會計相關(guān)信息作了披露：①主要會計政策。在主要會計政策部分，上述公司披露了公允價值套期會計方法、現(xiàn)金流量套期會計方法、境外經(jīng)營凈投資套期會計方法、套期有效性評估方法以及不滿足套期會計使用條件的衍生工具會計處理方法。②按照衍生金融工具的類別，披露了本期及上期用作套期的衍生金融工具名義金額與公允價值。③按衍生金融工具類別與套期類別，披露衍生金融工具名義金額。④公允價值套期具體交易內(nèi)容，套期工具、被套期項目公允價值變動情況;現(xiàn)金流量套期具體交易內(nèi)容，用于現(xiàn)金流量套期的衍生金融工具的公允價值，被套期項目現(xiàn)金流量等信息。⑤境外經(jīng)營凈投資套期的具體內(nèi)容。⑥現(xiàn)金流量套期儲備的金額。⑦對利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險進行套期的風(fēng)險管理策略。
二、商業(yè)銀行套期保值會計應(yīng)用中存在的問題
1、業(yè)務(wù)部門對套期會計缺乏足夠的了解與認識
套期會計在國內(nèi)尚屬新生事物，對廣大會計人員來說相對陌生。加之套期保值業(yè)務(wù)開展較晚，需求需求并不十分強烈。所以，導(dǎo)致會計人員對套期保值會計的了解學(xué)習(xí)欲望不夠迫切。而且，業(yè)務(wù)部門在開展套期保值業(yè)務(wù)時，更多考慮的是如何進行風(fēng)險管理，沒有考慮未來的會計處理與信息披露。甚至有些業(yè)務(wù)部門的人員并不了解套期會計準則的各種規(guī)定，加之會計部門參與不夠，雖然業(yè)務(wù)管理有套期保值的需要，或者已開展了風(fēng)險對沖交易，但未在交易開始時對套期關(guān)系進行指定，對套期有效性進行評估，從而導(dǎo)致后續(xù)無法采用套期會計。
2、對套期保值會計信息披露不充分
(1)對被套期項目，套期工具均未作具體披露
在對各商業(yè)銀行年報做出分析后，其結(jié)果顯示，我國商業(yè)銀行套期保值業(yè)務(wù)中，套期工具種類較為豐富，被套期風(fēng)險主要是匯率風(fēng)險、利率風(fēng)險和信用風(fēng)險，套期種類一般是公允價值套期。商業(yè)銀行在在套期會計的使用方面，采用了套期會計的銀行僅在財務(wù)報表附注—重要會計政策中指出使用了套期會計，對套期會計方法進行了文字性描述。但并沒有對被套期項目，套期工具作具體披露。套期用途的衍生工具與交易用途的 衍生工具被合并在一起在年末披露。
(2)未單獨披露被套期工具胡公允價值和被套期項目的具體情況
在套期會計的使用方面，采用了套期會計的銀行僅在財務(wù)報表附注—重要會計政策中指出使用了套期會計，對套期會計方法進行了文字性描述。其中，工商銀行在20xx年年報附注中披露了套期工具的公允價值變化和被套期項目因被套期風(fēng)險形成的凈損益，以反映套期活動在期間內(nèi)的有效性;建設(shè)銀行在年報附注會計政策部分披露了套期會計的會計政策;交通銀行在年報附注中披露“為特定外幣匯兌風(fēng)險進行套期而簽訂的交易合同所產(chǎn)生的匯兌差額按套期會計方法處理”。
3、實務(wù)應(yīng)用方面缺乏簡易，運用方便的套期會計帳務(wù)處理規(guī)范
境內(nèi)商業(yè)銀行雖然產(chǎn)生了使用套期會計的需求，但由于套期保值業(yè)務(wù)開展較晚，需求并不十分強烈。A股上市銀行，大多是近年來通過股份制改造實現(xiàn)公開上市的。商業(yè)化改革后，銀行的風(fēng)險管理意識和水平有了大幅度的提高，但由于受匯率、利率等風(fēng)險波動的沖擊相對有限，對采用包括套期保值在內(nèi)的各種風(fēng)險管理手段對沖利率、匯率風(fēng)險等動機仍處于不斷提升的階段，同境外商業(yè)銀行相比存在一定差距，使用套期會計的需求還不十分強烈。
與常規(guī)會計方法相比，套期會計在國內(nèi)尚屬新生事物，會計處理過于復(fù)雜，對廣大會計人員來說相對陌生。理解、應(yīng)用套期會計準則，對會計人員的執(zhí)業(yè)水平有著較高要求。目前，國內(nèi)理論界對套期會計的研究主要側(cè)重于介紹或比較國內(nèi)外相關(guān)準則，實務(wù)應(yīng)用方面的研究較少，缺乏通俗易懂的、為眾多會計人員理解運用的套期會計賬務(wù)處理規(guī)范，也沒有大量的成熟案例可供借鑒，從而制約了套期會計的廣泛應(yīng)用。
三、推動商業(yè)銀行套期保值會計應(yīng)用的建議
1、強化會計與業(yè)務(wù)的聯(lián)動管理，從源頭解除套期會計應(yīng)用的障礙
從前面對商業(yè)銀行套期保值會計的運用現(xiàn)狀中我們知道業(yè)務(wù)部門對套期會計缺乏足夠的了解和認識。因此，為解決這一問題，必須強化會計與業(yè)務(wù)的聯(lián)動管理，讓業(yè)務(wù)部門了解套期會計準則的基本要求，在業(yè)務(wù)開展之初，就按照準則的要求，設(shè)計交易結(jié)構(gòu)，提供準則要求的各類材料，滿足準則對套期關(guān)系指定的基本要求。
2、嚴格根據(jù)套期會計準則，更充分的披露套期保值會計信息
根據(jù)國際會計準則的要求披露了套期會計政策外，商業(yè)銀行還應(yīng)披露了套期交易的內(nèi)容，而公允價值套期和現(xiàn)金流量套期要披露衍生金融工具的合約價值和公允價值，套期工具與被套期項目當期公允價值變動額，現(xiàn)金流量變動額，計入所有者權(quán)益的套期工具公允價值變動額等。商業(yè)銀行進入套期工具的重大條款。套期工具存在的風(fēng)險。套期債務(wù)。其他有效性評價方法等。
3、在不違背套期會計原則的前提下，適當簡化準則規(guī)定，細化明確準則具體條文，促進套期會計的實務(wù)應(yīng)用
在我國，套期保值業(yè)務(wù)尚處起步階段，交易設(shè)計比較簡單，套期會計準則就相對顯得更為復(fù)雜。此外，目前準則中的一些規(guī)定比較原則化，還需進一步明確，以便于實務(wù)應(yīng)用。一步完善套期會計準則建議具體如下：
(1)簡化確定承諾外匯風(fēng)險套期的會計處理的規(guī)定，直接按照現(xiàn)金流量套期會計方法進行會計處理;簡化預(yù)期交易套期會計處理相關(guān)規(guī)定
當預(yù)期交易導(dǎo)致企業(yè)隨后確認一項非金融資產(chǎn)或負債時，可直接規(guī)定采用基礎(chǔ)調(diào)整的方法，將原計入所有者權(quán)益的相關(guān)利得或損失計入非金融資產(chǎn)或負債的初始確認金額。
(2)完善被套期項目核算規(guī)定
在將已確認資產(chǎn)或負債指定為被套期項目時，可不將資產(chǎn)從原科目中轉(zhuǎn)出，被套期項目科目僅核算公允價值變動形成的資產(chǎn)或負債。或者可設(shè)置被套期資產(chǎn)科目、被套期負債科目，分別核算資產(chǎn)或負債，這樣可避免將原已確認資產(chǎn)或負債軋抵確認。
(3)明確如何在權(quán)益中確認現(xiàn)金流量套期有效部分
CAS24規(guī)定，現(xiàn)金流量套期工具利得或損失中有效部分應(yīng)當直接確認為所有者權(quán)益，并單列項目反映。但準則應(yīng)用指南中未設(shè)置相應(yīng)的權(quán)益科目。建議考慮在所有者權(quán)益中單設(shè)遞延套期儲備項目進行反映。
明確如何在損益中確認現(xiàn)金流量套期無效部分
對于現(xiàn)金流量套期無效部分，準則規(guī)定應(yīng)計入當期損益，但未明確應(yīng)計入哪項損益，實務(wù)中會產(chǎn)生“是否應(yīng)計入套期損益”的疑惑。建議進一步明確對現(xiàn)金流量套期無效部分的處理。
商業(yè)調(diào)查報告8自20xx年以來，東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部部針對地處城區(qū)，金融競爭環(huán)境較為激烈，貸款產(chǎn)品單一的這一現(xiàn)實問題，堅持以“適應(yīng)客戶需求”為中心，在金融競爭的夾縫中搶抓機遇，逐步完善貸款產(chǎn)品開發(fā)機制，憑借他們熱誠的服務(wù)和合理的定位,大力開展商業(yè)門市抵押貸款業(yè)務(wù)，創(chuàng)出了獨特的信貸品牌，取得了較大的經(jīng)濟效益和社會效益。在第二營業(yè)部信貸員的配合下,我行信貸管理部協(xié)助辦公室對該部開辦該業(yè)務(wù)所處背景、開辦后產(chǎn)生的效果、具體的操作過程進行了深入調(diào)查。
一、所處背景
東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部周邊商業(yè)銀行鱗次櫛比、競爭非常激烈，加之農(nóng)村信用社貸款利率上浮等因素，依靠坐門等客的營銷方式,優(yōu)秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進度和規(guī)模擴張，使貸款的安全性、流動性和效益性體現(xiàn)不明顯，信貸生息資源越來越少。20xx年以前，該部貸款總規(guī)模在5000—6000萬元，收息在360—380萬元間徘徊。
但在此期間，總有一些附近居住的經(jīng)營商戶到該部咨詢?nèi)谫Y問題，當時這些咨詢者中，大部分人有一定的資本積累、有固定資產(chǎn)暨商業(yè)門市，所經(jīng)營或擬經(jīng)營的項目發(fā)展前景較好，盈利性也較強，苦于資金不足、向商業(yè)銀行借貸又因不符和貸款條件，眼看著商機溜走，心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當行融資，但資金融通的成本較大，得不償失。獲取了這些信息后，該部又對這些融資需求對象做了充分的市場調(diào)查，結(jié)合當時市區(qū)兩級管理部門提出的打造“社區(qū)銀行、零售銀行”的市場定位目標，結(jié)合近些年來我市房產(chǎn)市場穩(wěn)中有升的趨勢，總結(jié)出開展商業(yè)用房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險小、利潤高，在些客戶將是一批潛在的優(yōu)良信貸載體，經(jīng)與上級行溝通、批準后，該部對貸款投放對象作了及時調(diào)整，適時開辦了門市房抵押貸款，給客戶提供正規(guī)的融資服務(wù)，受到了廣大客戶的歡迎。
二、產(chǎn)生的效果范文先生版權(quán)所有
自該部20xx年3月開辦此業(yè)務(wù)以來，當年對36位客戶發(fā)放43筆，累計發(fā)放額3520萬元，當年實現(xiàn)收息收入120.5萬元；近一年的時間的運作和實踐，充分表明該項業(yè)務(wù)適應(yīng)市場需求,潛在的客戶資源豐富，符合我們農(nóng)村信用社的市場定位，經(jīng)信貸人員與發(fā)生過業(yè)務(wù)往來客戶的不斷宣傳，實行品牌化營銷,給此項業(yè)務(wù)冠名為“創(chuàng)業(yè)貸款”，進而使客戶群體不斷增加，使擇優(yōu)選擇優(yōu)良載體成為可能。20xx年，他們對93名客戶累計投放94筆金額7687萬元的商鋪抵押貸款。到20xx年末，該類貸款余額就達到了7731萬元，占該部全部貸款余額的68，全年實現(xiàn)收息565萬元，占全部收息的65，比上年增收255萬元，貸款到期回收率達到100，在保障安全的前提下，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益。范文先生版權(quán)所有
三、具體操作過程
該部在開辦該新業(yè)務(wù)之初，就把控制和降低經(jīng)營風(fēng)險放在首位，根據(jù)《擔(dān)保法》、《貸款通則》及上級行社制定的信貸業(yè)務(wù)操作制度，制定了門市房抵押業(yè)務(wù)的操作流程，并在具體的操作中進行不斷的更新和完善，建立健全檔案資料。
1、做好充分的貸前調(diào)查。在選擇客戶上，優(yōu)選項目前景較好、盈利性較高、符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求、符合法律法規(guī)和制度要求的貸款投放對象，能夠提供合法有效、產(chǎn)權(quán)明晰的有效抵押商業(yè)用房，做到兩名以上信貸人員實地勘驗，并針對抵押物的地理位置、環(huán)境氛圍、市場價值、歷史交易價格、評估機構(gòu)的評估價值等綜合分析確定其合理的貸款額度和抵押率，目前該部所發(fā)放的此類貸款的抵押率均控制在60以內(nèi)。
2、指定評估機構(gòu)。業(yè)務(wù)開辦初期，他們并沒有確定指定的評估中介機構(gòu)，都是客戶自己找評估機構(gòu)，從實踐來看，其估價結(jié)果通過他們實地調(diào)查后均存在估價過高的情況。因此，該部及時做出決定，指定專門的評估機構(gòu)開展評估，其結(jié)果作為發(fā)放貸的參考依據(jù)。
3、嚴密手續(xù)及時報備。嚴密信貸手續(xù)是有效控制風(fēng)險的最好手段。在該部得知其他銀行出現(xiàn)假他項權(quán)利證時，為了規(guī)避此類風(fēng)險，他們對抵押物辦理他項權(quán)利證時，實行全程監(jiān)控辦理制度，并始終堅持這一制度至今。同時堅持借款人及配偶、抵押人及財產(chǎn)共有人、抵押物承租人來行親筆簽字，并出具特別承諾制度。為控制意外風(fēng)險，確保抵押物的安全足值，他們還與平安保險公司沈陽分公司合作，要求債務(wù)人對抵押物進行投保，并確定該部為第一受益人的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁制度。由于自然人貸款權(quán)限的問題，該部與市區(qū)兩級行社請示，在征得上級同意后，采取了自行審批后，上報兩級行社備案制度。
4、嚴把貸款審查、審批關(guān)。在做好貸前調(diào)查后，審查審批環(huán)節(jié)在堵塞漏洞方面，發(fā)揮著重要作用，該部做到每筆貸款均由信貸審批小組審議審批，發(fā)揮群策群力的優(yōu)勢，防止出現(xiàn)貸款的操作風(fēng)險。
5、建立健全的檔案資料。建立完善的檔案資料，對控制和降低風(fēng)險起到很關(guān)鍵的作用，也是最后一道防范經(jīng)營風(fēng)險的屏障。為此，該部在該業(yè)務(wù)的檔案必備資料的完善上，參照了《擔(dān)保法》、信貸業(yè)務(wù)內(nèi)控制度及抵押類貸款所需資料制定了完善的商業(yè)門市房抵押貸款檔案目錄。如該部需要依法維護債權(quán)時，完善的檔案資料、翔實的書面證據(jù)將會給他們降低工作量，并給予債務(wù)人很大的壓力。
6.貸后檢查到位。堅持貸后檢查到位，能有效監(jiān)督和保證客戶是否按規(guī)定用途使用貸款，能夠提前預(yù)知風(fēng)險，提前做出科學(xué)的決策，為實施有效的債權(quán)保護措施提供依據(jù)。
7.增強服務(wù)意識。作為金融服務(wù)行業(yè)，他們加強服務(wù)意識，急客戶所急多，為客戶著想，及時審批、及時發(fā)放貸款，為客戶贏取商機，是他們最好的宣傳途徑。目前，該部客戶中有很大部分是相互告知，而到該部建立信貸關(guān)系，并成為優(yōu)良信貸載體的。
四、今后設(shè)想
由于該項業(yè)務(wù)在該部的成功開展，使該部有了新的利潤增長點，在今年的工作中，該部將落實和貫徹區(qū)行信貸工作會議精神，繼續(xù)擴大該項貸款的投放。
但從目前的形勢分析也有不利因素存在，主要是利率過高不利于市場競爭，目前其他銀行對該項貸款也有較強的興趣，其中有部分銀行正在辦理該項業(yè)務(wù)。潛在客戶分流問題不容忽視。若克服上述問題，需在穩(wěn)定原有優(yōu)良客戶的基礎(chǔ)上，改變過去的營銷手段，加大宣傳途徑，走出去積極尋找優(yōu)秀載體，繼續(xù)延用較受客戶歡迎的按季收息的做法，使信貸員減少收息精力的投入，集中精力用在貸款的投放和管理上，以彌補信貸人員少的不足。
商業(yè)調(diào)查報告9一、現(xiàn)狀分析
近年來，隨著薌城區(qū)舊城改造、城市擴容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務(wù)功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量不斷增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進一步拓寬。從調(diào)查看，目前，薌城區(qū)共有社區(qū)69個。各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點近1000個，經(jīng)營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個特點：
1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展迅速，“雙進工程”服務(wù)對象不斷擴大。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對象也不斷拓展，服務(wù)對象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會弱勢群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。
2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)運而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個服務(wù)項目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個門類的便民利民服務(wù)項目。
3、新社區(qū)的各項配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。
4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來，流通領(lǐng)域的市場化進程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時，社區(qū)沿街各類小型商品市場得到發(fā)展，有蔬菜市場、干果市場、水產(chǎn)品市場等，為社區(qū)居民消費購物提供了便利。
二、存在的主要問題
1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點與社區(qū)住宅混在一起，嚴重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。
2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營副食為主，商品單一、質(zhì)量低劣，購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購物不便，許多日常消費需要跑較遠的路，且社區(qū)的服務(wù)功能不健全，與建設(shè)“便利消費進社區(qū)，便民服務(wù)進家庭”雙進工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標差距較大。
3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達。隨著人們生活水平的提高，居民消費需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費特點，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng)，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應(yīng)社區(qū)沒有停車場，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴重。有的反應(yīng)社區(qū)沒有蔬菜市場，居民買菜不方便。有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便。有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費需求。因此，加強社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，是落實科學(xué)發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進工程的重點工作。
三、推進措施和發(fā)展方向設(shè)想
1、應(yīng)合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭，會同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財政、城區(qū)、工商、稅務(wù)等部門，研究制定網(wǎng)點改造規(guī)劃。如：對社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標準、分類等做出明確規(guī)定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書籍音像店、藥店等。
2、應(yīng)采用公開招標等形式，確定有實力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。一是選擇、培育有實力的配送餐飲企業(yè)（由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店）進入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐。二是鼓勵農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設(shè)生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問題。三是支持連鎖企業(yè)進入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點，搭載各類便民、利民服務(wù)項目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要。四是支持和引導(dǎo)再生資源回收龍頭企業(yè)進入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場為載體，符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的再生資源回收體系。五是采取切實可行措施，通過資金、網(wǎng)點等一系列支持政策，鼓勵企業(yè)采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門店，實現(xiàn)資源共享，綜合利用。
3、應(yīng)鼓勵和支持利用現(xiàn)代技術(shù)手段，創(chuàng)新服務(wù)體系。積極建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)的信息服務(wù)平臺，鼓勵有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開展社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補充現(xiàn)有網(wǎng)點的不足。鼓勵有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時采集、分析、儲存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務(wù)小分隊入戶服務(wù)，同社區(qū)居委會、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務(wù)。
商業(yè)調(diào)查報告10調(diào)研時間：20xx年5月12日
調(diào)研地點：濟南泉樂坊泉城路各專賣店貴和商廈
調(diào)研內(nèi)容：考察各專賣店（服裝店、鞋店、包店、珠寶店等）的空間設(shè)計
調(diào)研方式：實地考察
調(diào)研目的：通過對各種類型的專賣店的觀察，并對具體的案例進行分析，增加關(guān)于商業(yè)空間設(shè)計的知識，進一步了解并認識到應(yīng)該注意的問題，在以后的設(shè)計中提供借鑒與幫助。前言：專賣店設(shè)計的主要目標是吸引各種類型的過往顧客停下腳步，仔細觀望，并吸引他們進店購買。一個專賣店空間設(shè)計的成功與否將決定其商品銷量與盈利的多少，一個好的專賣店設(shè)計有助于維護品牌形象，可以促進商品的銷售。
商品千差萬別，商店各不相同，不同的消費群體的購買需求也不同，因此在對專賣店進行設(shè)計之前，首先必須考慮清楚顧客群的情況。比如童裝專賣店的設(shè)計應(yīng)該顯得活潑而自由，符合兒童的審美需求；而像珠寶店的設(shè)計應(yīng)盡量高貴、大氣，營造一種華麗的空間氛圍。當然，專賣店空間設(shè)計的主要目的是為了把商品最佳的一面展現(xiàn)出來，要做到這一點就必須結(jié)合運用情調(diào)、功能性和富于魅力的設(shè)計，做到人性化設(shè)計。
下面將主要從兩方面對專賣店的空間設(shè)計進行簡單的調(diào)查分析（由于條件限制，此次調(diào)查還不夠完善，存在許多不足之處，但也從中學(xué)到了很多）：
一、功能性。
我們都很清楚一個專賣店成立的主要目的是為了銷售商品，從而取得盈利，對專賣店的設(shè)計是為了更好的將商品推銷出去，從而獲得更大的利潤。只有最大限度的利用好有限的空間，將商品以最佳的狀態(tài)的展現(xiàn)給消費者，才能夠獲得理想的效果，吸引消費者。
進入一個專賣店，不知你是否會有這樣的感覺：面對這么多五顏六色的商品，不知應(yīng)該選擇哪一件，不知是該向左走，還是向右走，是向前還是離開？運用好商品的關(guān)聯(lián)作用是一切活動的開始。它指的是哪種類型的商品可以擺放在一起展示給顧客，如長短襪可以和內(nèi)衣一起擺放，水壺可以和烤箱擺在一起，水果可以和蔬菜擺在一起，這樣做的目的是為了最大限度的利用貨架與通道組成的營業(yè)空間引導(dǎo)顧客更加快捷而高效的瀏覽到商品。通過擺放互相有共同之處的商品，不至于讓顧客眼花繚亂，還可能讓顧客選中本來沒想要買的商品。如圖一（貴和商廈服飾專賣店）上衣、裙子、鞋子搭配在一起共同放在同一展臺上，是一種平面化的效果，但再加上一旁的模特將衣服的立體效果很好的展現(xiàn)出來，既有平面的展示又有立體的展示，二者相結(jié)合，搭配的和諧舒適，讓人全面的感受到不同的效果，從而引起購買的欲望。
在商品的擺放上，盡可能的按照一定的形式或規(guī)律來擺放，比如同一色系的放在一起，垂直布圖一置或者是對稱布置，既顯得規(guī)整，又具有形式美感，而且不顯得雜亂。如圖二（卡哇伊服裝專賣店）所示，以黑白色調(diào)為主的服裝被放在同一區(qū)域，單純的黑色調(diào)與白色調(diào)沒有被強硬的分隔開，而是二者之間互相穿插，但卻并不顯得凌亂，反而有一種秩序美感，讓顧客一目了然，很容易選擇自己所需要的商品。
其次是通道的設(shè)計，要盡可能的寬敞、筆直，盡量少拐角，以免太過狹窄而導(dǎo)圖二致人流不暢。有很多通道在外觀上都設(shè)計成不同于其他地面的風(fēng)格，采用不同的顏色或者不同的材料，這樣在一定程度上能夠有序的引導(dǎo)顧客進行游覽，但也有一些消費者潛意識里不喜歡被拘束，而喜歡自由行走自由瀏覽。所以我們應(yīng)該依靠巧妙的設(shè)置貨柜來吸引顧客自由的穿行。
當一個逛了一整天街的消費者，進入一個專賣店時，這時她最需要的就是一張沙發(fā)或者一把椅子，能夠供她休息。因此，店內(nèi)的休息設(shè)施是不能忽視的，如果將它們按照一定的形式進行組合，也會營造出很有價值的營業(yè)空間，既達到了供消費者休息的功用，又取得了一定的設(shè)計美感。如圖三（卡哇伊店內(nèi)休息區(qū)的設(shè)計）椅子的擺放與模特之間距離太小，二者緊挨著，這樣就使得消費者只能看而不能坐，因為他們會有一種感覺，坐下會不會將一旁的模特碰倒，這使得他們小心翼翼而不敢坐。
對于服裝專賣店來說，試衣間是一個很重要的因素，顧客買衣服的決定大多是在試衣間里做出的，現(xiàn)在有很多專賣店的試衣間很隨便，里面堆滿了雜物，甚至有的將貨倉作為試衣間，這不但影響顧客試衣服的心情，更重要的是也很影響銷售。你試想：當你走進試衣間，踏上軟軟的地毯，關(guān)上精致的門，試穿后還有個梳妝臺可以讓你梳一下凌亂的頭發(fā)，或者還可以噴一下精致的香水，你是否感覺自己是公主？這種美好的感覺會讓消費者感到心情舒暢，便情不自禁的購買本商品。
二、空間氛圍的營造。
隨著現(xiàn)代生活水平的提高與人們消費水平、消費觀念的提升，人們對專賣店的空間設(shè)計的要求也越來越高，消費的不僅僅是單一的商品，同時也需要身心上的愉悅。
專賣店從它的櫥窗設(shè)計到室內(nèi)的空間設(shè)計，其本質(zhì)都是在營造一種空間氛圍，讓消費者能夠真實的體會到該商品給他帶來的美好的感覺。（下面主要以櫥窗為例進行分析）
如果把一個專賣店看作一本雜志，那么櫥窗就是這本雜志的封面。毫無疑問，引人注目充滿創(chuàng)意的櫥窗能夠起到促銷的作用，精心布置的櫥窗不僅能夠把消費者引入店內(nèi)，而且還強化了商品的品牌形象，它既是一種廣告手段，又讓顧客深入了解店內(nèi)商品的情況。如圖四（貴和商廈門前的手表展示櫥窗），大幅圖片作為背景，成為櫥窗的主導(dǎo)，也構(gòu)成陳列中實際尺寸的補充，放在圖片之前的手表與圖片中很紳士的男士相呼應(yīng)，圖四
顯得沉穩(wěn)、高貴、典雅，仿佛手表與圖片不是分離的，而是融合為一體，很形象生動。放置手表的立臺高低錯落，很有秩序感，同時透明的立臺中間發(fā)出燈光，雖然光比較微弱但卻已經(jīng)足夠?qū)⑹直淼馁|(zhì)感表現(xiàn)出來。
設(shè)計櫥窗時，首先應(yīng)明確所要陳列的商品中蘊含的主題與精神，然后賦予其一種理念，因為只有獨特的理念才能讓設(shè)計中與眾不同的東西呈現(xiàn)出來。但最終櫥窗的主題要能夠反映或支持店內(nèi)銷售的商品。櫥窗的設(shè)計可以運用一系列的色彩、形體、肌理、燈光等，在瞬間抓住消費者的注意力，同時又要具備必要的細節(jié)與情節(jié)，可以讓消費者停留更長的時間。櫥窗的設(shè)計可以創(chuàng)作“戲劇”，傾訴“故事”，可以表現(xiàn)的活潑自然，可以營造浪漫溫馨的氣氛，也可以制造誘惑，激發(fā)人們的購買欲望。如圖五所示（貴和商廈服飾專賣店櫥窗），幾根簡簡單單的綠竹就將整個畫面的氣氛表達出來了，而無需其他多余的語言，給人一種清爽、涼快的感覺；加之頂部的燈光由上而下射下來，打在模特與地面的不同位置，仿佛大自然的光芒稀稀疏疏的從竹林的縫隙中穿過，顯得那么自然而又有親和力，人們很自然的就知道該店是夏季服裝專賣店。
運用色彩能夠創(chuàng)造戲劇性的效果與氛圍，但這并不意味著色彩使用的越多，所制造出的效果就會越好，相反，最好的櫥窗用色設(shè)計方案是使用單色，比如以藍調(diào)為基礎(chǔ)的櫥窗，能增添情感意義，被認為是寒冷的、悲傷的，而紅色則給人以興奮、激動、熱情的感覺。不同的色彩會使人產(chǎn)生不同的感覺，也會使形體產(chǎn)生不同的效果。如圖六所示，整個櫥窗以黃色為基調(diào)，營造了一種積極向上的感覺，表現(xiàn)出青年人的健康與活力。背景中的線條有序的排列著，并不顯得雜亂，背景墻的處理也恰到好處，采用規(guī)整的平行線的處理手法，很有秩序感，正好與立體的線條形成對比，加上頂部燈光的照射，使得線條有一種跳躍的感覺，與主題搭配的很和諧。（在店內(nèi)空間設(shè)計中，色彩也是一種很好的分割空間的方法。）
照明設(shè)計首先是為了滿足消費者觀看商品的需要，提供舒適的視覺環(huán)境，其次是運用照明手段渲染氣氛，創(chuàng)造特定的藝術(shù)氛圍。
1、合理的照明能充分顯示商品的真實感。如果照度太低或是過高，顧客的視覺都會產(chǎn)生不舒適的感覺，也會使顧客在購物過程中，不能清晰或真實地看到商品，這會給顧客選購商品帶來不便，容易讓顧客產(chǎn)生不舒適的感受；
2、合理的照明能充分顯示商品新鮮感。很多人在百貨店購買皮鞋時，有過這樣的感受：那些擺放在有燈光下的皮鞋，顯得非常新；相反，那些擺放在沒有燈光區(qū)域的鞋子，就感覺缺少光澤，好像是舊鞋。同樣的道理，那些有重點照明的服裝，給人非常嶄新的感覺，反之則給人感覺灰暗。因此，設(shè)計專賣店的光環(huán)境時，燈光與商品的呼應(yīng)非常重要，要盡可能地把光線集中到商品上；
3、合理的照明能充分顯示商品的高級感。任何商品在某個特定的光線下，都能體現(xiàn)出特殊的藝術(shù)美感，商品高檔高級，主要是通過特定的光線來體現(xiàn)，這種特定光線的實現(xiàn)，需要有相應(yīng)的燈光。如圖七所示，幾盞聚光燈直接指向模特衣架，所有的光線都集中在模特身上，焦點聚集在模特的頭部，而周圍的環(huán)境處于較暗的狀態(tài)中，形成鮮明的對比，不但突顯出模特真實的表情與她們優(yōu)美的姿態(tài)，而且營造出一種很神秘的空間氛圍，很吸引人們的目光。另外，櫥窗空間環(huán)境的布置，拱形的窗洞與紗質(zhì)窗簾的運用，營造出一種高貴華麗的空間氣氛，使人很向往。
店內(nèi)空間設(shè)計與櫥窗設(shè)計大同小異，要營造一種空間氛圍，也需要色彩、燈光、形體、道具等的搭配。另外，大多數(shù)專賣店往往會在室內(nèi)添加背景音樂，它有助于消除不想要的聲音，同時又能配合工作人員的工作。但是，這種音樂如果掌握不好，聲音過高，會令人反感；聲音過低，則不起作用。比如，有些專賣店為了提高宣傳而在店內(nèi)放一些很熱情很興奮的歌曲，甚至聽不到對方講話的聲音，這不但沒有起到作用反而讓人們覺得煩躁，只想快點離開這個地方。因此，音樂的響度一定要與專賣店力求營造的店內(nèi)環(huán)境相適應(yīng)。
總結(jié)：現(xiàn)在的專賣店空間設(shè)計越來越人性化，也越來越注重環(huán)境與氛圍的營造，不但考慮到消費者的購物需求，還考慮到消費者的審美需求與精神需求，最大限度的給消費者營造一個
舒適的購物環(huán)境。
體會：考察了這么多不同種類的專賣店，每走進一個專賣店給我的感覺就不同，不同品牌有著自己的設(shè)計風(fēng)格。像阿迪達斯、耐克、安踏等專賣店，當?shù)谝荒_踏進去時，就會有強烈的感覺——運動的感覺，雖然它沒有做過多的裝飾，也沒有多余的裝飾物，僅僅靠它的商品簡簡單單的陳列就營造出一種運動的感覺，再加上燈光的效果，將這種氛圍渲染的更加強烈。所以，一個專賣店的空間設(shè)計不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進行不同的陳列擺放，對其稍加設(shè)計便可營造出理想的效果；燈光的選擇也很重要，不同的光源打在物品上會出現(xiàn)不同的效果，如日光燈、鎢絲燈、白熾燈、鹵素?zé)簟⒛藓鐭簟⒔饘冫u化燈等等，應(yīng)根據(jù)需要選擇適當?shù)臒艟撸耘浜系陜?nèi)的整體設(shè)計。
商業(yè)調(diào)查報告11新地標的前世今生
坐落在北京東三環(huán)上緊鄰國貿(mào)的雙井地區(qū)，是因CBD商圈的擴張而崛起的外延商圈——向北一公里既是CBD核心地標國貿(mào)，南面毗鄰上世紀八十年代初建成的北京老牌純居住型社區(qū)——勁松，其得天獨厚的地理優(yōu)勢而受到商業(yè)地產(chǎn)的青睞，日益成為一個頻繁見諸于媒體和廣告的地標商圈。
在20xx年以前，雙井地區(qū)是集合了北京齒輪總廠、北京重型汽車制造廠、北京建筑機械廠、北京重型機械廠等工廠的重工業(yè)工廠區(qū)。20xx年，富力地產(chǎn)投資32億元拿下了廣渠門外東五廠地塊建設(shè)北京富力城，這在當時是建國后公開招標的最大地塊。隨后雙井地區(qū)的價值逐漸為房地產(chǎn)界所重視，從廣渠門、雙井一直延伸到東四環(huán)大郊亭橋一線，陸續(xù)開發(fā)了富力城、富力公館區(qū)、九龍花園、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓、百環(huán)家園、廣渠家園、金港國際、珠江帝景等新樓盤，尤其是貫穿東三環(huán)沿線的10號線地鐵在20xx年開通，結(jié)合本就理想的地面公交體系，形成了換乘便利四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，推動雙井地區(qū)商務(wù)生活、休閑娛樂隨之升級，對區(qū)域外的消費形成了巨大吸引。
十年華麗蛻變之后的雙井地區(qū)，云集著富力中心、富力雙子座、東環(huán)國際大廈、樂成中心、優(yōu)士閣等甲級寫字樓，尤其是隔三環(huán)矗立的富力廣場、樂成中心已然成為新地標與北面的建外soho樓群鼎足而立，購物中心、娛樂場所如UME和麥樂迪以及星級酒店點綴其間。富力城、富力公館區(qū)、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓、首府會、金茂府等星羅棋布的高檔樓盤意味著龐大的消費人群和消費實力，商圈東北角的蘋果社區(qū)進駐了今日美術(shù)館和眾多藝術(shù)品機構(gòu)。
由于消費人群龐大，消費需求強烈、消費力水平高，如今的雙井商圈，無論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)綜合體，各業(yè)態(tài)的發(fā)展都相當穩(wěn)健，尤其是零售和餐飲已經(jīng)成為商圈內(nèi)的主流，并逐步形成商業(yè)亮點。以高檔百貨、精品超市、大賣場、家電連鎖為代表的零售業(yè)態(tài)，尚留有空白還是存在著重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象？目前商圈內(nèi)的零售業(yè)態(tài)對區(qū)域外消費是否能維持持續(xù)的吸引？
商圈5大零售業(yè)態(tài)現(xiàn)狀
雙井商圈位于CBD商圈的南部，是隨著CBD商圈的發(fā)展而崛起的外延商圈。傳統(tǒng)意義上的雙井商圈界定為：百子灣路以南，華威南路和松榆南路以北，東南二環(huán)以東，東南四環(huán)以西所包括的區(qū)域。該區(qū)域包括雙井、勁松、潘家園和南磨房的一部分，約12平方公里。
貫穿東三環(huán)沿線的10號線地鐵開通之后，雙井地區(qū)形成以地鐵站為圓心輻射地面的商業(yè)和交通網(wǎng)絡(luò)。記者就以雙井站為原點，以步行15分鐘的距離，向東南西北各延伸1公里來界定本次調(diào)查范圍為：
北至百子灣路鐵路閘道處；
南至八棵楊中街(與10號線地鐵終點站勁松站的中線)；
西至廣渠門外大街富力公館區(qū)(未來7號線地鐵站)；
東至九龍山(2.95,0.03,1.03%)(西大望與廣渠路交界路口)。
在此區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)項目和零售業(yè)態(tài)(家電連鎖、百貨、超市賣場、便利店等)包括：
從調(diào)查可以看出，作為住宅與商務(wù)混搭的雙井地區(qū)，配套設(shè)施已經(jīng)完備，從最早的餐飲、家電、超市等瞄準居家需求而形成的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，到如今鱗次櫛比的寫字樓和服務(wù)于更多更廣泛人群的大型購物廣場、酒店、文化娛樂設(shè)施。
(一)高檔百貨“雙城記”
隨著分別坐落于三環(huán)路兩側(cè)富力廣場購物中心和樂成購物中心的全面運營，商圈內(nèi)高檔百貨業(yè)態(tài)的環(huán)境和品質(zhì)得到了顯著提升。以富力廣場為例，ZARA、C&A等服裝類快時尚、家電、家具等專賣店和全城熱戀、施華洛世奇、CKJ、G-STAR、Massimo Dutti、港麗餐廳等時尚知名品牌的進駐，拉動廣場近年銷售業(yè)績迅速增長。“環(huán)境很好，很敞亮，牌子多，逛街、吃飯、看電影，還是蠻方便的。”家住附近的李女士對記者說。
(二)超市賣場差異化
本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前雙井商圈擁有超市大賣場2家，分別是營業(yè)面積12000平方米以上、地理位置明顯，擁有大型停車場的家樂福雙井店和與地鐵站地下貫通的世紀聯(lián)華雙井店；此外還有富力blt、樂成BHG這樣的精品超市，和屈臣氏、萬寧等特色超市作為與大賣場差異化的補充。
記者在工作日晚7時左右走訪家樂福雙井店，此時店內(nèi)客流仍然較密集，生鮮、奶制品的促銷也很有吸引力。家樂福收銀員小李表示：在這家店經(jīng)常能碰到外國人。“他們買的都是生活用品，都是住在附近的人，可能就在雙井附近上班吧。”
來自上海的世紀聯(lián)華超市面臨著兩站地之外的外資零售巨頭家樂福超市的競爭。事實上，世紀聯(lián)華在超市行業(yè)中并無明顯競爭優(yōu)勢。記者隨機采訪附近寫字樓上班的王小姐，“去的次數(shù)不多，收銀臺開的太少，排隊時間長。平時都在離寫字樓更近的7-11買東西，去富力廣場逛街、吃飯。”。
(三)家電連鎖搶席位
比較引人注意的是，在雙井地鐵站到廣渠路九龍山大約1平方公里的范圍，國內(nèi)知名的家電連鎖企業(yè)內(nèi)密集開設(shè)門店多達5家，包括：大中電器雙井店、大中電器廣渠路店、蘇寧電器[微博](6.19,-0.03,-0.48%)西大望路店、國美電器[微博]雙井店，同時在富力廣場購物中心的5層有蘇寧精品店SUNING ELITE正在營業(yè)。門店之間價格戰(zhàn)激烈，每逢節(jié)假日各種品牌促銷活動輪番登場。
SUNING ELITE的門店經(jīng)理表示，“這個店的發(fā)展和我們的預(yù)期還是比較一致的，開業(yè)當年就已經(jīng)能夠盈利了，客戶忠誠度很高，平均每位客人購買商品的數(shù)量是蘇寧其他店面的一倍。”
(四)便利店百花齊放
與傳統(tǒng)的居住型社區(qū)相比，雙井商圈內(nèi)的商業(yè)氣息濃郁，與寫字樓和白領(lǐng)生活息息相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施比較齊全。區(qū)域內(nèi)共有4家24小時7-11便利店、35家左右的社區(qū)便利店，工作節(jié)奏快，需要經(jīng)常加班的白領(lǐng)可以通過便利店滿足日常生活品的隨機消費，而且在寫字樓周邊或者底商都有機票代理點。
(五)家居連鎖是盲點
商圈內(nèi)與高檔社區(qū)關(guān)系緊密的家居零售業(yè)態(tài)相對匱乏，只有百安居一家單一品牌的家居賣場，形成了一定的市場空白。不過這與雙井地區(qū)交通早晚高峰的擁堵，停車位緊張有很大關(guān)系，而且從雙井向東延伸至東四環(huán)大郊亭，便有紅星美凱龍這樣的大型家居購物廣場，可能是導(dǎo)致其他家居賣場謹慎進入雙井核心地區(qū)的原因。
商住混搭的原動力
“社區(qū)”是一個舶來的概念，西方學(xué)者最初將其定義為一種由同質(zhì)人口組成的具有價值觀念一致、關(guān)系密切的富有人情味的社會群體，其可能是處于同一地理區(qū)域，也可能不是。引入我國以后，其往往是作為一個地理概念和社會管理工具而存在。社區(qū)的人口特征和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)決定了其社區(qū)內(nèi)占主流的價值取向，而這一取向也就決定了什么樣的商業(yè)能夠在這一社區(qū)內(nèi)生存。
隨著經(jīng)濟和社會的變遷，北京城市社區(qū)布局也不斷調(diào)整，雙井就是在這一盤整過程中形成的特征鮮明的新興社區(qū)。富力城、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓等社區(qū)均為單價處于35000—40000元/平方米價格區(qū)間的高端住宅，入住該區(qū)域住宅的業(yè)主多為中高收入階層，有著“高收入、高消費、高品位”的共性，對該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了穩(wěn)定的高階層消費支撐。
富力viva商業(yè)運營中心推廣部的負責(zé)人在接受記者采訪時表示：目前富力中心寫字樓入駐率接近100%，有50多家公司進駐，富力廣場出租率也接近100%，有接近200家商戶。富力廣場的消費人群覆蓋了周邊寫字樓上班人群、社區(qū)居民，同時因其交通方便，地鐵交通的客流也不容忽視。
逐年增長的白領(lǐng)、金領(lǐng)商務(wù)人群和外籍人士，相似的學(xué)歷、工作和生活背景，決定了其相似的生活方式和需求，更加凸顯出了這一社區(qū)的性格和價值取向。消費行為特征可概括為以下4點：
1.高檔社區(qū)云集，消費客流穩(wěn)定，
2.消費相對高端，商家經(jīng)營穩(wěn)定，
3.消費人流眾多，消費力水平高，
4.業(yè)態(tài)復(fù)合多元，區(qū)域活力四射。
好前景需瞄準差異化
從CBD目前的情況看，無論是從寫字樓本身還是區(qū)域的相關(guān)配套，以及交通都形成了一定的飽和，密度相當之大。作為一個老牌商圈，CBD區(qū)域不斷向外擴，隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷，CBD東線已擴展到大望路區(qū)域甚至更東邊，北部已基本與燕莎區(qū)域相接壤。隨著北京CBD商業(yè)地產(chǎn)新供應(yīng)的斷頓，地處CBD南面的雙井地區(qū)滿足了大批CBD外溢的商業(yè)需求，已成為目前發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域之一。
理論上講，對于雙井這樣人口密度高的大型商務(wù)居住復(fù)合區(qū)域，多元化的零售業(yè)態(tài)才能夠更好的適應(yīng)和把握這一區(qū)域內(nèi)的新一輪商機。從西方發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，專業(yè)店數(shù)量多、分類細，是零售市場的主體業(yè)態(tài)之一，也是人們追求高品質(zhì)生活的重要購物場所之一。
富力viva的發(fā)言人在接受記者采訪時表示：一個商圈無論大小，總是要有一定的豐富度才能吸引消費者，這個豐富度既包含了品類的多樣化，同時也包含了同一品類或同一業(yè)態(tài)下的多品牌，這樣才能讓消費者有選擇權(quán)。不同的消費者有不同的偏好，喜歡不同的購物環(huán)境，這就需要商業(yè)地產(chǎn)項目不斷了解目標消費群自然屬性及其購買偏好、消費能力的基礎(chǔ)上，調(diào)整自身定位，逐步適應(yīng)市場，滿足消費者需求。以精品超市為例，方便性很重要，富力廣場的blt開業(yè)以后業(yè)績在逐月提升，而一街之隔的樂成BHG的生意也沒有下降。這也從側(cè)面印證了區(qū)域內(nèi)仍有待挖掘引導(dǎo)的消費潛力。目前富力廣場還有個別店鋪在調(diào)整中，未來主要會發(fā)展一些有設(shè)計特色的、個性化的時尚品類。
隨著兩廣路的多次拓寬，雙井東南側(cè)占地面積為52893平方米，總建筑面積近331276平方米的冠城名敦道的全面入住，預(yù)計未來會給雙井地區(qū)帶來更多利好，尤其值得一提的是正在建設(shè)中的地鐵7號線將為雙井區(qū)域進一步促進人流、財富的積聚，獲得更大的動力。
商圈內(nèi)人口和消費水平的提高，個性化、特色化、專業(yè)化、方便化需求快速上升，商業(yè)物業(yè)已形成積聚態(tài)勢。在此利好背景下，零售業(yè)應(yīng)瞄準業(yè)態(tài)多元和差異化下工夫，通過商品和服務(wù)定位的差異化，多業(yè)態(tài)經(jīng)營，優(yōu)勢互補，既吸引人氣，又能降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率和抗風(fēng)險能力，來把握商圈內(nèi)巨大的發(fā)展機遇。
商業(yè)調(diào)查報告12為了解高速公路建設(shè)領(lǐng)域發(fā)生商業(yè)賄賂的關(guān)鍵環(huán)節(jié)、崗位、人員、手段及表現(xiàn)形式，制作本問卷調(diào)查表。此表作為調(diào)查摸底階段的一項重點工作，認真組織填寫報項目部治理商業(yè)賄賂領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
1、您認為公路建設(shè)領(lǐng)域下列環(huán)節(jié)中哪個環(huán)節(jié)最容易發(fā)生商業(yè)賄賂行為？
(1)項目招投標
(2)工程轉(zhuǎn)包分包
(3)工程設(shè)計變更
(4)設(shè)備材料采購
(5)質(zhì)量監(jiān)督
(6)公路經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓
除上述六個環(huán)節(jié)以外，您認為公路建設(shè)領(lǐng)域還有哪些環(huán)節(jié)容易發(fā)生商業(yè)賄賂行為？
2、您認為公路建設(shè)領(lǐng)域下列單位哪些崗位容易發(fā)生商業(yè)賄賂行為(如：招投標經(jīng)辦人、項目經(jīng)理)？
(1)項目業(yè)主
(2)施工業(yè)主
(3)設(shè)計單位
(4)監(jiān)理單位
(5)中介組織
(6)社團組織
(7)行政審批機關(guān)
(8)其他崗位人員
3、您認為公路建設(shè)領(lǐng)域下列環(huán)節(jié)中的不正當交易行為有哪些手段和表現(xiàn)形式(如：招投標過程中的圍標、串標)？
(1)項目前期工作
(2)工程設(shè)計變更(人為增加工程量，提高工程單價)
(3)項目招投標(圍標、串標、泄漏標)
(4)工程轉(zhuǎn)包分包(層層轉(zhuǎn)包，抽取管理費)
(5)設(shè)備材料采購(通過賄賂行為，允許不合格工程存在)
(6)工程質(zhì)量監(jiān)督
(7)公路經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓
(8)行政審批、違規(guī)審批
(9)其他
4、您對公路建設(shè)領(lǐng)域治理商業(yè)賄賂工作有哪些建議？
5、您對項目部大宗物資采購工作治理商業(yè)賄賂工作有哪些建議？
商業(yè)調(diào)查報告13服務(wù)工作是現(xiàn)代商業(yè)銀行的靈魂，是銀行親和力的決定因素。為了解全行員工在不同的崗位上服務(wù)工作規(guī)范的執(zhí)行情況，找出服務(wù)工作還存在的不足，并促進全行保持良好的服務(wù)態(tài)度，優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)質(zhì)量，全心全意為客戶服務(wù)的理念，遵守職業(yè)道德規(guī)范，樹立良好的社會形象，促進精神文明建設(shè)，近日，**支行組織了一次全行員工服務(wù)工作調(diào)研，通過抽樣調(diào)查．座談會等形式，對全行服務(wù)工作現(xiàn)狀有了一個較深的了解，通過調(diào)查，85％以上的員工認為我行的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平有了較大幅度的提高，具體表現(xiàn)在：
一．各級領(lǐng)導(dǎo)重視、組織推動有力。
通過經(jīng)常性地組織員工學(xué)習(xí)總行《服務(wù)工作規(guī)則》、省分行《服務(wù)工作實施細則》等有關(guān)文件，進一步明確服務(wù)興行的意義，增強服務(wù)興行的意識，提高服務(wù)技能和水平，愛行敬業(yè)、服務(wù)興行已逐步被全體員工所認同，激發(fā)了員工的主人翁責(zé)任感，全行的服務(wù)工作切實做到了有機構(gòu)、有人員、有部署、有安排、有檢查、有獎罰。
二、基礎(chǔ)教育扎實，服務(wù)意識有所增強。
通過制定辦法措施來約束員工行為的同時，還注重抓了員工的思想教育和規(guī)范化服務(wù)訓(xùn)練，如支行**所為了進一步提高一線員工的整體素質(zhì)，利用業(yè)余時間組織了為期一周的新業(yè)務(wù)、新知識、新技術(shù)培訓(xùn)，提高了大家的服務(wù)技能，在**所組織的重點客戶調(diào)查中，回答“您對本所的各項服務(wù)評價如何“這一問題時，90％的客戶對該所的“服務(wù)態(tài)度．服務(wù)設(shè)施“從“良好．好．一般．差“四項中選擇了“好“，10％選擇了良好。在回答“與其他銀行相比，工商銀行好在哪里“時，客戶的意見可歸納為一是服務(wù)態(tài)度好，網(wǎng)點環(huán)境好，二是員工素質(zhì)較高，三是匯款方便快捷。其他網(wǎng)點的員工服務(wù)質(zhì)量也都給客戶留下深刻的影響，工行服務(wù)態(tài)度好已逐漸被社會各界認同。
三、設(shè)施建設(shè)齊全，服務(wù)環(huán)境優(yōu)美。
**支行經(jīng)過近幾年的不懈努力，基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)環(huán)境得到了極大的改觀，所有網(wǎng)點都給客戶以寬敞、舒適、清新、優(yōu)美的感覺。給客戶創(chuàng)造了一個良好的經(jīng)營環(huán)境，以“賓至如歸”之感。
四、規(guī)章制度健全，獎罰措施有力。
我行針對在優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)中存在的問題和薄弱環(huán)節(jié)，建立健全了各項規(guī)章制度制度，做到了制度上墻、便民設(shè)施齊全，配備了意見簿、員工掛牌服務(wù)自覺接受客戶監(jiān)督，為推動**支行優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)工作起到了積極的作用，也向社會展現(xiàn)了**工行優(yōu)質(zhì)服務(wù)的風(fēng)彩。
在調(diào)研過程中，客戶對本行的服務(wù)工作也提出了很多中肯的意見，如客戶在回答“本行服務(wù)工作目前存在哪些問題時，意見可分為五種：
一是網(wǎng)點過少，且功能不齊全，服務(wù)品種單一。即使是**最大的儲蓄所――工行**所，也沒有柜員機，與他行網(wǎng)點在門面上就已遜一籌。鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)點的撤銷使單位和個人的結(jié)算業(yè)務(wù)感到不便，與之相配套的網(wǎng)上銀行等遠程金融工具的使用在**這樣的較落后地區(qū)推廣也不是一時之事。
二是等候時間過長，特別是處于繁華地帶的網(wǎng)點，存取款的速度較慢。影響存取款的速度的原因一是客觀因素，即人員素質(zhì)問題。但主觀因素也不可忽視，系統(tǒng)在制度上實現(xiàn)事權(quán)分離的同時，一筆業(yè)務(wù)2人辦3人辦也是客戶不能理解而抱怨的原由之一。
三是所與所之間的服務(wù)水平不一致，有的柜員服務(wù)態(tài)度時好時壞。
四是有些業(yè)務(wù)上的規(guī)定與他行相比略顯繁瑣，客戶在比較之下認為我行“過于死板“，如個人金融業(yè)務(wù)中的掛失到期支取天數(shù)按規(guī)定是7天以后，隨著實名制的為廣為人知，辦理掛失客戶認為，開戶時已拿身份證，證明了身份，密碼掛失后，七天才能支取的規(guī)定不甚合理，應(yīng)該更改。據(jù)網(wǎng)上報道，建行吉林市分行已率先對實名制帳戶密碼掛失制度進行修改。只要儲戶本人持身份證辦理密碼掛失，可以當天支取。而我行只對靈通卡密碼有此類似規(guī)定。
五是沒有統(tǒng)一著裝，沒有大行大所的氣派。整個**市金融系統(tǒng)，沒有統(tǒng)一著裝的只有工行，統(tǒng)一著裝后帶來的視覺效果上的不同自勿須多說。
調(diào)查問卷還向客戶提出了“您希望工行今后為您提供哪方面的金融服務(wù)““您對工行的其他意見和建議“，這兩個問題得到了客戶的積極響應(yīng)，80％的客戶做了回答，其中80％的客戶要求我行加強管理，進一步提高服務(wù)質(zhì)量，工作更上一層樓；另外80％的客戶提出我行應(yīng)加大廣告宣傳力度，員工統(tǒng)一著裝，設(shè)置自動取款機，提供個人消費性貸款服務(wù)，提供免填單服務(wù)等等．這些建議表明，工商銀行的存款在逐年增長，客戶的質(zhì)量也在逐年提高，部分客戶已不滿足于儲蓄所最基本的存取功能，而要求享受到與現(xiàn)代社會相適應(yīng)的多方位多品種的金融服務(wù)。業(yè)務(wù)整合正在進行，多功能化的網(wǎng)點是大勢所趨，如何充分發(fā)揮和利用業(yè)務(wù)整合帶來的發(fā)展機遇應(yīng)成為全行上下本時期的重點工作，我們應(yīng)該從現(xiàn)在著手通過培訓(xùn)員工提高服務(wù)技能，加強服務(wù)力度來預(yù)防有些地方已經(jīng)出現(xiàn)的辦理業(yè)務(wù)時個人金融客戶占滿各窗口而使對公客戶產(chǎn)生怨言，工資戶．散戶擠兌重點戶．大戶的現(xiàn)象，我們可以在**市金融業(yè)內(nèi)首家嘗試“一米線“，盡快推出“客戶理財**“，大力營銷企業(yè)和個人網(wǎng)上銀行，這既是從自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要出發(fā)適應(yīng)客戶需求的一種舉措，更可以領(lǐng)本地區(qū)風(fēng)氣之先，進一步擴大本行知名度，鞏固已有陣地，發(fā)展新的客源。
商業(yè)調(diào)查報告14一、調(diào)查對象：銀行客戶。
二、調(diào)查提綱：隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國居民財富的不斷積累，群眾手中的資金占有量增加。如何更好的運用手中的資金，使它發(fā)揮更大的效用，給自己的生活帶來更大的幫助，是絕大多數(shù)人最為關(guān)心的。因此，理財市場的需求日漸突顯，商業(yè)銀行陸續(xù)推出形式多樣的個人理財服務(wù)，個人理財業(yè)務(wù)已經(jīng)成為目前銀行業(yè)的一個新亮點。我們?yōu)榱藢碡敭a(chǎn)品相關(guān)知識得以了解和認識，通過對銀行客戶進行問卷調(diào)查，搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，從而對以上問題得以深入了解及研究。
三、調(diào)查時間：20xx年5月5日-20xx年5月10日
四、調(diào)查方法：問卷調(diào)查。
五、調(diào)查過程：查閱資料制作調(diào)查問卷、針對客戶發(fā)放調(diào)查問卷、回收調(diào)查問卷整理數(shù)據(jù)、分析數(shù)據(jù)。
六、調(diào)查結(jié)果
1、銀行客戶年齡及月收入情況分析：
我們針對銀行的客戶發(fā)放了90份問卷，填寫者的年齡和月收入可由下圖直觀顯示：
20歲以下年輕的人多為學(xué)生，其資金的主要來源為父母給的生活費，所以收入多在1000元以下，從事低端行業(yè)的職工收入多在1000-20xx元之間。
20-30歲多數(shù)收入在20xx-4000元之間，多從事金融、或企業(yè)員工，1000元以下的為在校學(xué)習(xí)的大學(xué)生，1000-20xx元的多從事其他行業(yè)，4000-5000的經(jīng)濟實力較強，多從事教育、金融等穩(wěn)定高薪的職業(yè)。
30-40歲月收入在1000-20xx元的多從事其他行業(yè)，多不在高薪行業(yè)之中，20xx-4000元的多從事文化教育事業(yè)，大多數(shù)為老師，4000-8000元的多從事金融、經(jīng)濟等高薪職業(yè)，只有少數(shù)從事金融行業(yè)的可以達到8000元以上。
40-50歲的基本情況與30-40歲的情況相似，1000-20xx元的同樣為其他行業(yè)，大多數(shù)職工的工資穩(wěn)定，在20xx-4000元之間，從事金融和IT等高薪行業(yè)的多在4000-8000元，在此年齡段職工所占比例較大即20xx-4000元比例較重。
50歲以上的人中，1000-20xx元的多位小型企業(yè)基礎(chǔ)員工和IT行業(yè)，比例較大，20xx-4000元的多數(shù)從事金融等高薪職業(yè)，只有少數(shù)的金融從事者可以達到8000元以上。
2、銀行客戶所辦理業(yè)務(wù)和方式以及對理財產(chǎn)品興趣分析：
在銀行的業(yè)務(wù)辦理方面，由于年齡段的不同，辦理的業(yè)務(wù)也有所不同。年齡在20歲以下的，由于收入有限，消費方式簡單，普遍去銀行辦理存取款業(yè)務(wù)；辦理銀行業(yè)務(wù)大多是在窗口以及ATM機上進行，只有月收入在一千以上的會有一定比例的人選擇網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務(wù)；在對金融理財產(chǎn)品興趣上，較大部分的人會有一定的購買欲望或者深入了解后進行購買，而收入在千元以下的人有一部分人對金融理財產(chǎn)品毫無興趣，而月收入在千元以上的人中有許多對金融理財產(chǎn)品非常有興趣的人。
年齡在20歲到30歲之間的，基本都會在銀行辦理存取款業(yè)務(wù)，而收入在一千至兩千的人辦理存款業(yè)務(wù)的較少，收入在兩千到四千的人還會辦理理財金業(yè)務(wù)，月收入四千到八千的人還會辦理繳費業(yè)務(wù)。這個年齡段的人都會選擇在ATM機上辦理銀行業(yè)務(wù)，而月收入一千至兩千以及四千到八千的人還會有一定的窗口業(yè)務(wù)。收入在兩千到四千的有時要在網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務(wù)。在對金融理財產(chǎn)品的興趣上，普遍較低，大都要深入研究。甚至一些收入偏低的根本對理財產(chǎn)品沒有興趣。只有兩千至四千的人對理財產(chǎn)品有些興趣。
30到40歲的人幾乎去銀行都是辦理存取款業(yè)務(wù)，收入在兩千到四千的人還會辦理繳費業(yè)務(wù)，而收入在八千元以上的辦理取款以及理財金業(yè)務(wù)的比重大。在辦理方式上，各個收入水平上的人都會選擇ATM機。收入較高或很高的的會選擇窗口辦理業(yè)務(wù)。而收入在四千到八千元的人才會選擇電話以及網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務(wù)。這個年齡段收入在20xx以下的對金融理財產(chǎn)品毫無興趣，20xx以上或多或少會對金融理財產(chǎn)品有興趣或者渴望了解。
年齡在40歲到50歲的人收入在四千以下的多數(shù)辦理存取款業(yè)務(wù)，而兩千至四千的還會辦理一定的繳費業(yè)務(wù)。月收入在四千以上的只辦理繳費業(yè)務(wù)。這些人中收入在兩千以下的會去窗口辦理業(yè)務(wù)，月收入四千以上的愿意選擇在ATM機和網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務(wù)。月收入兩千到四千的會選擇窗口和提款機辦理業(yè)務(wù)。這群人中月收入兩千元以下的不愿購買理財產(chǎn)品，收入高的有購買欲望或者愿意深入了解。而中等收入的人態(tài)度不一。
年齡在50歲以上的，由于受以前生活方式的影響，收入在兩千元以上的都愿意去銀行取款，而收入低于兩千的會去銀行存款以及繳費。這些人收入低于兩千的多數(shù)愿意去窗口辦理業(yè)務(wù)，而收入在兩千以上的都會選擇ATM機辦理業(yè)務(wù)，只不過在這一群人中，兩千到四千的還會選擇網(wǎng)上銀行而更高收入的人也會選擇在窗口辦理業(yè)務(wù)。至于對理財產(chǎn)品的興趣，普遍感覺不太喜歡，只有一部分月收入在兩千到四千的人興趣很濃。多半都是興趣不高或者要深入了解，甚至高收入的人干脆沒有興趣。
3、銀行客戶對理財產(chǎn)品需求分析：
3.1影響理財產(chǎn)品最重要的因素
40%的人認為是收益，30%的人認為是風(fēng)險，25%的人認為是期限。而只有5%的人認為是靈活性。通過以上的數(shù)據(jù)，我們可以看出：收益無疑是最重要的因素。一個人買不買理財產(chǎn)品，最主要的原因就是這個理財產(chǎn)品能不能給他帶來最大的收益。每個人都有一筆屬于自己的財富，如何讓這筆財富衍生出更多的財富，是很多人都比較關(guān)注的問題。對于一筆財產(chǎn)，我們可以把它存入銀行，來獲取銀行利息。利息稅的一年一年的減少，使更多的人選擇了這樣的方式。這樣的方式，是毫無風(fēng)險的，是旱澇保收的。但是，零風(fēng)險，就意味著幾乎是零回報。如果你的財富夠多的話，可以用來投資、做生意，都是比較好的選擇。但是，投資就會用風(fēng)險，投資就需要去經(jīng)營。經(jīng)營就要投入很多的時間，精力等。面對著這樣的問題，投資，并不是最好的選擇。 所以，會有人想到了理財產(chǎn)品。理財產(chǎn)品能夠解決上面的兩個問題。第一，理財產(chǎn)品的回報，是要遠遠高于把錢存入銀行的利息。第二，理財產(chǎn)品，并不需要我們過多的去管理，經(jīng)營。并不需要耗費我們很多的時間，精力。這使得理財產(chǎn)品變得炙手可熱。但是，所有人買理財產(chǎn)品都是一個目標，就是掙錢。那就意味著，收益是他們最關(guān)心的問題。這個是很正常的，每一個人都不想自己的錢變得越來越少。收益，是我們的核心問題。風(fēng)險，也有30%的人認為是比較重要的。風(fēng)險，往往和收益是成正比的。有40%的人認為收益，就會有30%的人認為風(fēng)險重要。風(fēng)險和收益相互關(guān)聯(lián)，相互密切。有25%的人認為，期限比較重要。期限，就是理財產(chǎn)品的循環(huán)周期。期限越短，收益越高，就越是我們所向往的。在一定意義上講，期限的存在，就是意味著理財產(chǎn)品所能夠給你們帶來的收益。所以，期限，也是許多人所比較關(guān)心的問題。而只有5%的人認為，靈活性比較重要。看來，現(xiàn)在的人們，覺得靈活性還不是對于一件理財產(chǎn)品最主要的問題。
3.2理財產(chǎn)品的最佳投資渠道
23%的人認為是基金，22%的人認為是股票，8%的人認為是外匯，12%的人認為是債券，35%的人認為是保險。通過以上的數(shù)據(jù)，我們可以看出，保險是普遍認為理財產(chǎn)品最佳投資渠道。對于保險的看重，就意味著對于風(fēng)險的看重，這也就是說，能夠把風(fēng)險降到最低，是大家的心聲。雖說，高風(fēng)險有的時候會有搞的回報。但是，低風(fēng)險能夠有較高的回報，往往是大家更喜歡的選擇。
基金和股票分別有23%和22%的認為是理財產(chǎn)品最佳投資渠道。股票，意味著高風(fēng)險高收益。23%的人是喜歡這樣的高風(fēng)險高收益的。“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”，這就是很多人喜歡股票的原因。股票很有可能讓你一夜暴富，也很有可能讓你一貧如洗。這樣的時候，就是體現(xiàn)膽量和智慧的時候。所以，很多人愿意通過股票，來實現(xiàn)自己的愿望。而12%的人覺得債券是理財產(chǎn)品最佳的投資渠道。
3.3客戶理想中的銀行理財產(chǎn)品
45%的人認為是收益高，25%的人認為是風(fēng)險低，12%的人認為是隨時存取。14%的人認為是種類多樣，4%的人認為是其他。
通過以上的數(shù)據(jù)，我們可以看出，收益再一次成為了人們關(guān)注話題的榜首。人們購買理財產(chǎn)品的終極目的就是為了收益，所以收益就是我們最關(guān)注的問題。這反映出了現(xiàn)在的人們，覺得利益是比較重要的。往往，收益會是我們對于一件理財產(chǎn)品買或不買最重要的評判依據(jù)。25%的人認為是風(fēng)險，風(fēng)險的存在，就是說明了收益的重要性。風(fēng)險低高收益無疑是最好的理財產(chǎn)品了。在收益不能保證的情況下，能夠降低風(fēng)險，是很多人比較關(guān)注的。風(fēng)險的降低，就可以很大程度上彌補自己的損失。關(guān)注風(fēng)險是正常的。但是風(fēng)險的過分關(guān)注，往往反映了我們的決心和斗志。過分的關(guān)注風(fēng)險，也可以說是人們不自信的一種表現(xiàn)。
種類多樣，也有14%的人覺得是理想中的理財產(chǎn)品。可能現(xiàn)在的銀行提供的理財產(chǎn)品真的是已經(jīng)使客戶厭倦了。這就需要相關(guān)的人員真的要好好想一想，怎樣的理財產(chǎn)品才是客戶最喜歡的。更多的選擇，才會創(chuàng)造出更多的價值。
隨時存取，也有12%的人認為是理想種的理財產(chǎn)品。隨時存取，不僅可以使一定的財產(chǎn)得到最好的循環(huán)，選擇更跟上時代最好的理財產(chǎn)品，也可以讓自己的財產(chǎn)短時間取出，以備不時之需。
4、小結(jié)：
當前人們都大多具有理財意識。收入水平越高的群體，越具有理財觀念。月收入4000元以上的人，約70％不同意“我現(xiàn)在只懂得把錢存銀行，沒有理財、投資觀念”，比個人月收入3000元以下的群體高出20%左右。
而當前公眾傾向購買的基金類型主要為風(fēng)險高收益高的股票型基金和低風(fēng)險低回報的債券型基金。20歲到40歲的年輕群體更傾向于購買股票型基金，而50歲以上的客戶群體更傾向于購買可以保本的債券型基金。
近年來股市疲軟等問題可能使得基金這一理財產(chǎn)品收益大大下降，但據(jù)調(diào)查約有50%的客戶對基金的發(fā)展前景十分看好，40%的人表示不確定，只有10%的調(diào)查對象認為不看好。
商業(yè)調(diào)查報告15調(diào)研時間：
20xx年1月11日
調(diào)研地點：
石家莊銀座商場，東尚購物廣場
調(diào)研內(nèi)容：
商場的商業(yè)空間的空間氛圍營造、中庭設(shè)計、商場外部的便民設(shè)施、照明設(shè)計
調(diào)研方式：
發(fā)放調(diào)查問卷給商場的顧客
調(diào)研目的：
通過收回發(fā)放給商場顧客的調(diào)查問卷的分析以及問一些朋友的意見，分析不同性別，不同年齡，不同階層等對于商業(yè)空間的意見及建議，以及商業(yè)空間中的中庭設(shè)計給顧客心理上的感受，還有商業(yè)空間外部的休息和遮陽設(shè)施是否有其必要性，進一步了解并認識到應(yīng)該注意的問題，在以后的設(shè)計中提供借鑒與幫助。
前言：商場主要目標是吸引各種類型的過往顧客停下腳步，吸引他們進店購買。一個商場空間設(shè)計的成功與否將決定其商品銷量與盈利的多少，一個好的商場商業(yè)空間的合理設(shè)計有助于維護商場形象，可以促進商品的銷售。
一、空間氛圍的營造
我們都很清楚一個商場成立的主要目的是為了銷售商品，從而取得盈利，對商場的設(shè)計是為了更好的將商品推銷出去，從而獲得更大的利潤。只有最大限度的利用好有限的空間，將商品以最佳的狀態(tài)的展現(xiàn)給消費者，才能夠獲得理想的效果，吸引消費者。
進入一個商場，不知你是否會有這樣的感覺：面對這么多五顏六色的商品，不知應(yīng)該選擇哪一件，不知是該向左走，還是向右走，是向前還是離開？
運用好的不同店鋪的的關(guān)聯(lián)作用是一切活動的開始。它指的是哪種類型的商品可以擺放在一起展示給顧客，這樣做的目的是為了最大限度的利用貨架與通道組成的營業(yè)空間引導(dǎo)顧客更加快捷而高效的瀏覽到商品。比如，衣服的店鋪在一起，鞋子類的店鋪在一起等等。通過擺放互相有共同之處的商品，不至于讓顧客眼花繚亂，還可能讓顧客選中本來沒想要買的商品。
其次是通道的設(shè)計，要盡可能的寬敞、筆直，盡量少拐角，以免太過狹窄而導(dǎo)致人流不暢。通過我們的調(diào)查問卷反饋，發(fā)現(xiàn)有40%的人選擇環(huán)形的購物環(huán)境交通，45%人選擇十字線的購物環(huán)境交通，證明了人們在購物不想要拐很多彎去逛街，有很多通道在外觀上都設(shè)計成不同于其他地面的風(fēng)格，采用不同的顏色或者不同的材料，這樣在一定程度上能夠有序的引導(dǎo)顧客進行游覽，但也有一些消費者潛意識里不喜歡被拘束（6%喜歡“蛇”形的購物環(huán)
境交通），而喜歡自由行走自由瀏覽。所以我們應(yīng)該依靠巧妙的設(shè)置貨柜來吸引顧客自由的穿行。
隨著現(xiàn)代生活水平的提高與人們消費水平、消費觀念的提升，人們對商場的空間設(shè)計的要求也越來越高，消費的不僅僅是單一的商品，同時也需要身心上的愉悅。
不僅是商場的內(nèi)部環(huán)境能夠吸引顧客去商場消費，商場從它的櫥窗設(shè)計到室內(nèi)的空間設(shè)計，其本質(zhì)都是在營造一種空間氛圍，讓消費者能夠真實的體會到該商品給他帶來的美好的感覺。如果把一個商場看作一本雜志，那么櫥窗就是這本雜志的封面。毫無疑問，引人注目充滿創(chuàng)意的櫥窗能夠起到促銷的作用，精心布置的櫥窗不僅能夠把消費者引入店內(nèi)，而且還強化了商品的品牌形象，它既是一種廣告手段，又吸引顧客深入了解店內(nèi)商品的情況。
二、中庭設(shè)計
通過收回的問卷調(diào)查，20-40歲之間的企業(yè)職員對于中庭設(shè)計還是比較看重的，關(guān)注較多的；40-60歲之間的中老年人相對不太關(guān)注中庭空間的設(shè)計，所以，一個商場的定位什么年齡段的人，對于中庭的設(shè)計參考也是很重要的，其次還有商場外部的衛(wèi)生間設(shè)置和休憩遮陽設(shè)置，有10%的人認為無所謂，90%的人認為有必要設(shè)置，說明，一個好的商業(yè)空間不僅要把商場內(nèi)部安排合理，還要把商場外部也安排的更人性化，以吸引更多的隱形顧客。
三、照明設(shè)計
照明設(shè)計首先是為了滿足消費者觀看商品的需要，提供舒適的視覺環(huán)境，其次是運用照明手段渲染氣氛，創(chuàng)造特定的藝術(shù)氛圍。
1、合理的照明能充分顯示商品的真實感。如果照度太低或是過高，顧客的視覺都會產(chǎn)生不舒適的感覺，也會使顧客在購物過程中，不能清晰或真實地看到商品，這會給顧客選購商品帶來不便，容易讓顧客產(chǎn)生不舒適的感受；
2、合理的照明能充分顯示商品新鮮感。很多人在百貨店購買皮鞋時，有過這樣的感受：那些擺放在有燈光下的皮鞋，顯得非常新；相反，那些擺放在沒有燈光區(qū)域的鞋子，就感覺缺少光澤，好像是舊鞋。同樣的道理，那些有重點照明的服裝，給人非常嶄新的感覺，反之則給人感覺灰暗。因此，設(shè)計商場的光環(huán)境時，燈光與商品的呼應(yīng)非常重要，要盡可能地把光線集中到商品上；
3、合理的照明能充分顯示商品的高級感。任何商品在某個特定的光線下，都能體現(xiàn)出特殊的藝術(shù)美感，商品高檔高級，主要是通過特定的光線來體現(xiàn)，這種特定光線的實現(xiàn)，需要有相應(yīng)的燈光。
第四篇：商業(yè)調(diào)查報告
商業(yè)調(diào)查報告
商業(yè)調(diào)查報告1
投資者跟著社區(qū)商鋪走
調(diào)查數(shù)據(jù)：近3年，六城區(qū)市民的產(chǎn)權(quán)商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達54%。擁有產(chǎn)權(quán)商鋪的市民中，平均每戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪面積為54平方米，總計達174.42萬平方米。其中社區(qū)商鋪一枝獨秀，增值幅度最大，顯示出其強勁的增值潛力。據(jù)調(diào)查，20xx年中華園片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍，商鋪售價比上漲近4倍；外雙楠片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲2倍，商鋪售價比19上漲3倍多；玉林片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍多，商鋪售價比年上漲4倍……
專家點評：數(shù)據(jù)顯示，成都成熟小區(qū)商鋪相對穩(wěn)定的租金回報吸引著越來越多的投資者。首先是因為成都人的投資習(xí)慣，因為最早的房產(chǎn)投資除了住宅就是沿街的小商鋪；其次，由于城市的不斷發(fā)展，社區(qū)強大的人群聚集力，使社區(qū)商鋪的經(jīng)營無憂，保證了穩(wěn)定的租金回報。例如中華園商圈規(guī)劃相對較好，同時隨著大量中高收入群的入住，商鋪增值十分明顯；尤其是這個區(qū)域目前已成為進駐成都的世界500強企業(yè)的外籍管理人員居住最集中的區(qū)域，從而導(dǎo)致該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)和住宅房產(chǎn)租售價較其他區(qū)域增值與上漲幅度更大。再有，成都商業(yè)的大環(huán)境越來越成熟，成都商貿(mào)中心的地位在鞏固中不斷提升；同時，相對于大型商業(yè)項目（如產(chǎn)權(quán)式商鋪等），社區(qū)商鋪投資者可控性強，增值前景可以預(yù)見，收益除了租金收入之外，隨著人氣帶動的不動產(chǎn)增值的收益，使社區(qū)商鋪投資的總體效益顯得更加可觀。
中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區(qū)為依托，形成了巨大的消費力，使投資者追著社區(qū)商鋪走。
傳統(tǒng)商圈活力依舊
調(diào)查數(shù)據(jù)：雖然，許多中小投資者把投資目標鎖定社區(qū)商鋪，但隨著春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統(tǒng)商業(yè)口岸的魅力依舊未減，商鋪價值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調(diào)查顯示，3年前春熙路商鋪租金在300～800元/平方米·月，現(xiàn)在已增長到600～1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價也從3～6萬元/平方米，上漲到8～12萬元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價比3年前上漲超過1倍。
專家點評：首先，作為成都市核心商圈和成都商貿(mào)窗口的春熙路，其商業(yè)集聚能力是許多商圈無法比擬的，它不僅沒有因為年代的久遠而“落伍”，反而煥發(fā)出新的活力。其中有政府投資，對春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場功能定位日益完善；第三，因為其近百年的商業(yè)中心地位，集聚的眾多大型賣場，所帶來的差異化經(jīng)營更顯活力；第四，市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發(fā)達。
但因為傳統(tǒng)商圈以街鋪為主，許多入駐商家已經(jīng)不堪支付高昂的租金，利潤日趨稀薄，所以傳統(tǒng)商圈必須在商業(yè)形態(tài)上轉(zhuǎn)型，以大型先進的商業(yè)業(yè)態(tài)來提升傳統(tǒng)商圈的價值，否則傳統(tǒng)商圈只能走向沒落，或者被邊緣化。
100戶城區(qū)市民2戶有商鋪
調(diào)查數(shù)據(jù)：六城區(qū)市民中，每100戶家庭中就有2戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪。平均面積為54平方米。即有3.23萬戶家庭擁有總面積達174萬平方米的商鋪。
專家點評：雖然2％的比例并不高，但調(diào)查中顯示出來的市民投資意識的增強值得關(guān)注。成都商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的巨大商機使這部分有富余資金的家庭把商業(yè)不動產(chǎn)作為了近期最重要的投資品。它看得見摸得著、靈活性較強，除了人賺錢，還讓“錢生錢”。因此，成都家庭型中的個體投資者隊伍還會隨著成都商業(yè)市場規(guī)模的擴大和現(xiàn)代商業(yè)檔次的提升進一步壯大。對開發(fā)商而言，如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產(chǎn)產(chǎn)品，如何解決好中小面積商鋪同發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的關(guān)系，是下一步要做的內(nèi)功。實習(xí)記者劉瑞國
地價飆升，不動產(chǎn)增值，地價上漲，不需要理由
近幾年，隨著成都經(jīng)營城市戰(zhàn)略的不斷深入，市區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地不斷減少，住宅開發(fā)向外擴展，土地價格也隨之飆升。
20xx年以前春熙路地價700～900萬元/畝，而20xx年春熙路地價上漲到1000萬元/畝，20xx年3月在成都市土地拍賣中心，春熙路西段兩塊商業(yè)地塊以1520萬元/畝、1240萬元/畝的天價被拍賣，20xx年7月土地拍賣中，原一醫(yī)院的地塊以20xx萬元/畝被拍賣，再次刷新成都土地拍賣的記錄。在短短3年時間，春熙商圈地價每畝飆升1005萬元。
城東沙河改造和城東副中心建設(shè)，使土地價格上漲很快，沙河邊的地價已經(jīng)從3年前的每畝50萬～60萬元達到了目前的每畝80萬元左右，有的好地段地價已經(jīng)突破100萬元/畝。城南副中心建設(shè)，也使城南地價大漲，3年前一個開發(fā)商在南沿線拿地時的價格是60萬元/畝，而今年通過土地拍賣中心拍出的地塊，價格達到了300多萬元/畝。在城西二、三環(huán)路之間，土地價格由3年前的每畝40萬元，逐步上升到60萬元、70萬元，現(xiàn)在的地價保持在每畝100萬元左右。
地價拉著房價一同上漲
近3年，土地價值在成都經(jīng)營城市的成效中大幅上升，土地價格的升值直接帶動了土地上的不動產(chǎn)的增值。因為項目地價是決定房價的最主要部分，成都的新開項目地價有的甚至占到開發(fā)總成本的一半以上。
20xx年成都的土地交易市場一直牽動成都樓市的神經(jīng)，成交價格一個臺階一個臺階地往上走。據(jù)悉，成都上半年的土地供應(yīng)一直保持在饑渴的境地，雖然下半年上市土地有所增長，但開發(fā)商在高收益的預(yù)期下，在土地拍賣中大膽舉牌，成都地價仍然穩(wěn)步上揚。
最近國家解凍了暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地的審批，行業(yè)內(nèi)普遍認為國家嚴格控制土地的措施會接踵而至。近來建設(shè)部官員在成都表示，國土資源部配套國務(wù)院控制土地的七個文件已經(jīng)上報了國務(wù)院，整治“城中村”、修改城市土地利用規(guī)劃，村改居、綠化帶、生態(tài)園等土地控制漏洞都將關(guān)掉。今后土地控制的調(diào)控形勢只會越來越緊。
房地產(chǎn)界，土地競爭只能向激烈的程度發(fā)展。最近和記黃埔在城南拿地后，周邊的土地價格和樓盤價格都有上漲的跡象，新拍土地的高價直接帶動了周邊土地價格的增值。而適度上漲的土地價格也是整個城市活力的表現(xiàn)，是不動產(chǎn)增值的主要拉升力量之一。
商業(yè)調(diào)查報告2
一、前言
商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會有較大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境，所以對于商業(yè)街的市場定位和結(jié)構(gòu)設(shè)計是非常重要的。在大學(xué)城這種高消費人流量密集的商業(yè)街尤其要對顧客的需求有一個明確的了解。商業(yè)街的市場定位一旦出現(xiàn)偏差就會導(dǎo)致商業(yè)街的衰退所以我針對大學(xué)城商業(yè)街的市場定位，規(guī)劃設(shè)計了一份調(diào)查報告。
二、調(diào)查目的
要求詳細了解大學(xué)城商業(yè)街的消費者組成部分，消費者對其的認知程度以及大學(xué)城商業(yè)街內(nèi)的店鋪競爭及其銷售情況，為大學(xué)城商業(yè)街做出準確的市場定位。
1.了解大學(xué)城商業(yè)街的消費者主要構(gòu)成
2.對于主要消費人群有針對性的調(diào)查其消費結(jié)構(gòu)
3.了解消費者對大學(xué)城商業(yè)街的各種店鋪的評價
4.全面了解消費者對于大學(xué)城商業(yè)街的不同店鋪的支持程度
三、調(diào)查內(nèi)容
3.1調(diào)查前分析
那么現(xiàn)在的商業(yè)街會出現(xiàn)了什么問題呢？經(jīng)過了解大學(xué)城商業(yè)街作為一個商業(yè)街其商業(yè)氣氛卻是尚欠濃厚，無法與其他商業(yè)大街相比。不同年齡層次的消費人群具有不同的生活方式和消費偏好，從滿足消費群體的需求出發(fā)，這是商業(yè)項目定位及業(yè)態(tài)組合設(shè)計的基本則。針對此原則列出了以下幾個調(diào)查重點。
大學(xué)城商業(yè)街坐落于幾所大學(xué)之間地理位置極佳，人流量巨大，對此次調(diào)查的重點是放在學(xué)生身上。大學(xué)生消費能力調(diào)查是主要的對此提出問題應(yīng)了解附近大學(xué)生的消費比重進行了解。了解了消費比重之后我們還需要知道被調(diào)查者每次來到商業(yè)街的消費情況。這有助于我們對大學(xué)城商業(yè)街有更加準確的定位。學(xué)生整體消費能力并不是太強，消費層次劃分比較明顯。學(xué)生消費結(jié)構(gòu)比較簡單，對于各式各樣的商品需求并不是那么巨大，但是學(xué)生對于服裝，娛樂，餐飲的消費還是巨大的。還有一個不能忽視的方面就是現(xiàn)在學(xué)生的通訊消費，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在學(xué)生消費支出的首位，交通、通訊（手機話費、上網(wǎng)等）支出排在第二位，絕大大部分學(xué)生用于服飾、學(xué)習(xí)、聚餐交際方面的支出不大。
在大學(xué)城商業(yè)街的店鋪與學(xué)生日常生活配套越高那么對于這種商鋪的發(fā)展應(yīng)該是越來越好的因此我們還要調(diào)查大學(xué)生對于商業(yè)街的店鋪的支持率以便更加準確的定位大學(xué)城商業(yè)街，根據(jù)以往的調(diào)查項目銀行、水果店、超市、風(fēng)味餐飲店的支持率排在前列，73%的項目的支持率超過
50%。支持率低于50%的項目是KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因為這些項目并不是必備性商業(yè)同時wi-fi也是吸引學(xué)生就餐或消費的重要手段。
當前吸引學(xué)生消費的主要因素也是我們所必須了解的，各種各樣的商家吸引大學(xué)生購物，消費的手段不一樣。但是在我看來吸引當前大學(xué)生消費的主要因素任然是價格，質(zhì)量，潮流。講求實體，理性消費任然是大多數(shù)大學(xué)生的消費觀念。在購買商品的時候大學(xué)生多數(shù)是本著經(jīng)濟實惠的原則，在消費時也會兼顧到實惠的高標準。我們新建商業(yè)項目是滿足學(xué)生的生活需要的配套設(shè)施，定位優(yōu)先應(yīng)該放置學(xué)生所需要的餐飲，商業(yè)零售，生活服務(wù)，引進大眾品牌符合學(xué)生的消費特點，物美價廉，適合中低消費水平。
3.2調(diào)查對象
大學(xué)城商業(yè)街附近客人
分析單位：個人
3.3調(diào)查工具
問卷調(diào)查（見附件）
3.4調(diào)查程序及時間安排
1、準備階段：調(diào)查報告設(shè)計，修改，論證。確定調(diào)查人數(shù)，時間，安排調(diào)查人員名單，經(jīng)費預(yù)算
2、實施階段：培訓(xùn)調(diào)查員的語言舉止，打印調(diào)查報告，準備小禮物
3、研究階段：將收集的信息進行匯總、歸納、整理和分析。
4、總結(jié)階段：將調(diào)研結(jié)果以書面的形式——調(diào)研報告表述出來，并進行評估。
3.5調(diào)查時間評估：
調(diào)研方案、問卷的設(shè)計、修改、論證--------------1周左右
實地訪問階段-----------------------1周
數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析階段--------------------1周
調(diào)研報告撰寫階段-------------------------1周
3.6經(jīng)費預(yù)算
材料費：調(diào)查問卷200份20元
小禮物：100元
共計：120元
四、調(diào)查具體實施方案
調(diào)查主要以調(diào)查問卷為主：在完成市場調(diào)查問卷的設(shè)計與制作以及調(diào)查人員的培訓(xùn)等相關(guān)工作后，就可以開展具體的問卷調(diào)查了。把調(diào)查問卷平均分發(fā)給各調(diào)查人員，統(tǒng)一選擇上午九點之后或傍晚這段時間開始進行調(diào)查（因為九點各大超市才開門營業(yè)，便于集中調(diào)查，能夠給本次調(diào)查節(jié)約時間和成本）。調(diào)查員在對消費者調(diào)查時說明來意，并特別聲明在調(diào)查結(jié)束后將贈送被調(diào)查者精美禮物一份以吸引被調(diào)查者的積極參與、得到正確有效的調(diào)查結(jié)果。調(diào)查過程中，調(diào)查員應(yīng)耐心等待，切不可督促。記得一定要求其在調(diào)查問卷上寫明姓名、電話號碼，以便以后的問卷復(fù)核。調(diào)查員可以在當時收回問卷，也可以第二天收回這有力于被調(diào)查者充分考慮，得出更真實有效的結(jié)果。
商業(yè)調(diào)查報告3
為了進一步推進我市“雙百工程”商貿(mào)物流項目建設(shè)，完善商業(yè)服務(wù)功能，促進商貿(mào)流通科學(xué)發(fā)展，繁榮商品市場，加快傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)轉(zhuǎn)型，3月份，我局對全市城區(qū)建筑面積達到5000平方米及以上的大中型商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展建設(shè)及經(jīng)營情況開展了調(diào)查，形成了調(diào)研報告，具體情況報告如下：
一、基本情況
截至20xx年末，我市建筑面積5000平方米及以上大型商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量達到46個，總建筑面積160.15萬平方米。
按經(jīng)營狀況劃分。正在營業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點28家，總建筑面積56.13萬平方米，20xx年營業(yè)總額約41.07億元；閑置的商業(yè)網(wǎng)點2家，建筑面積1.32萬平方米；正在建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點13家，建筑面積92.06萬平方米，計劃投資總額23.57億元；20xx年擬建商業(yè)網(wǎng)點3家，建筑面積約10.64萬平方米，預(yù)計投資額為6.10億元。
按經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分。大型百貨商店7家，大型超市及購物中心16家，專業(yè)店9家（包括家居建材商店），商品交易市場12家（其中農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場2家），商業(yè)街（街區(qū)）2條。
按企業(yè)性質(zhì)劃分。外商投資企業(yè)2家，內(nèi)資企業(yè)44家。
二、主要特點及存在問題
（一）發(fā)展不平衡，存在“四多四少”局面。
在經(jīng)營主體性質(zhì)方面：民營股份制和私營獨資企業(yè)存量最多，外資企業(yè)較少，國營企業(yè)實行“退出”機制后大為減少；在業(yè)態(tài)分類方面：百貨店、綜合超市、購物中心、綜合市場、專業(yè)市場較多，專業(yè)批發(fā)市場較少；在地域分布方面：相山區(qū)、縣比較集中，烈山區(qū)、杜集區(qū)發(fā)展緩慢，市內(nèi)淮海路較為集中，縣、烈山區(qū)、杜集區(qū)的繁華地段多，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和稍偏離鬧區(qū)的地段少；在服務(wù)對象方面：服務(wù)于主城區(qū)居住人口密集地商廈林立、門店云集，新城社區(qū)大中型商貿(mào)服務(wù)網(wǎng)點偏少，網(wǎng)點建設(shè)跟不上城市發(fā)展的需要，尤其是農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)滯后于城區(qū)擴張，嚴重存在居民“住新樓，添新愁”現(xiàn)象。
（二）依據(jù)規(guī)劃難實施，缺少有效制約手段
《市城市總體規(guī)劃（20xx－20xx年）》、《縣城市總體規(guī)劃（20xx－20xx年）》、《市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（20xx－20xx年）》、《市現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃（20xx—20xx年）》等均已出臺，但實施操作與理論規(guī)劃存在偏差，缺乏強有力的監(jiān)管手段，部門聯(lián)手配合共治不足，加上相關(guān)法律法規(guī)的指導(dǎo)和規(guī)范不夠清晰明確，投資建設(shè)或經(jīng)營主體追逐最大化的商業(yè)利潤價值，市場意愿起著決定性作用，網(wǎng)點布局和建設(shè)多由市場自主選擇，缺乏有效的引導(dǎo)約束機制，出現(xiàn)了“自由無序”發(fā)展，導(dǎo)致資源配置存在一定不合理現(xiàn)象。事前決策政府主導(dǎo)缺位，事中管理政府難以干預(yù)企業(yè)經(jīng)營行為，出現(xiàn)問題事后補救缺乏有效手段。如不少房地產(chǎn)商把樓盤與商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)捆綁開發(fā)銷售，而開發(fā)商在商鋪出租后就不再過問各商鋪的商業(yè)運營，也沒有另設(shè)統(tǒng)一的管理機構(gòu)，導(dǎo)致商鋪的經(jīng)營缺乏整體定位，既沒有經(jīng)營亮點也沒有獨特內(nèi)涵，目標人群購買意愿低，企業(yè)經(jīng)濟效益不理想。如久興置業(yè)批發(fā)市場、步行街等問題暴露后，造成了一定的社會不良影響。
（三）網(wǎng)點增加，競爭加劇，地區(qū)購買力增長緩慢
商貿(mào)流通加速發(fā)展，加快了城市轉(zhuǎn)型步伐，大型商貿(mào)物流項目日漸增加，不斷注入新活力，增添新動力，商務(wù)經(jīng)濟迸發(fā)出無限精彩，亮點頻現(xiàn)，不斷刷新人們的視野。但存在聚集加快，輻射不足；競爭加劇，共贏很難；地區(qū)購買力流失減少，購買力增長緩慢；規(guī)模業(yè)態(tài)提升，層次結(jié)構(gòu)調(diào)整艱難；配套的基礎(chǔ)公共設(shè)施、交通、休閑環(huán)境、消防安全保障不盡完善；流動人口不多，外來購買力增長潛力有限等現(xiàn)象。大型商業(yè)網(wǎng)點間存在同業(yè)態(tài)在經(jīng)營規(guī)模、品種類別、消費人群結(jié)構(gòu)等方面趨同化問題，如淮海路和孟山路交匯處的東方百貨、金色華松、鼎盛國際、淮海時代廣場（金鷹國際）、正在新建的新世紀百貨大樓、即將開業(yè)的相王國際購物廣場，相距不到200米，均是大型的綜合購物商業(yè)網(wǎng)點。惠苑路步行街的真棒超市和蘇果平價店兩個大型超市，距離不到100米，業(yè)態(tài)雷同不利于彼此發(fā)展。
三、對策建議
設(shè)置數(shù)量充足、布局合理、具有一定物質(zhì)技術(shù)條件的商業(yè)網(wǎng)點，對于合理規(guī)劃商品流通渠道，擴大商品流通規(guī)模，加快商品流通速度，從而促進生產(chǎn)不斷發(fā)展，滿足人民生活需要，都具有重要意義。
（一）科學(xué)規(guī)劃，優(yōu)化布局，堅持推進“雙百市場”商貿(mào)物流建設(shè)不動搖
城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展布局規(guī)劃要協(xié)同推進實施，公共投入要到位。按照政府主導(dǎo)、部門主管、企業(yè)主辦原則，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，大力培育和建設(shè)各類市場。出臺并貫徹實施《進一步促進商品交易市場發(fā)展意見》，扶持商貿(mào)龍頭骨干企業(yè)快速發(fā)展。著力于“優(yōu)結(jié)構(gòu)、強基礎(chǔ)、增后勁、管長遠”，積極引進戰(zhàn)略投資者，加大商貿(mào)公共環(huán)境建設(shè)，吸引周邊購買力，改造提升一批市場和重要區(qū)域網(wǎng)點，強勢推進“雙百工程”商貿(mào)物流項目建設(shè)，夯實全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)，切實轉(zhuǎn)變商貿(mào)發(fā)展方式，奠定規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢，積極構(gòu)建現(xiàn)代流通體系。各種類型的商業(yè)網(wǎng)點在空間布局上，應(yīng)充分考慮三區(qū)一縣的整體規(guī)劃、交通便利狀況、流動人口的多少、消費者的分流、市場競爭、購買能力等因素，因地制宜，進行可行性分析論證，由市縣區(qū)商務(wù)主管部門統(tǒng)一規(guī)劃，力求做到布局合理，盡可能減少大中型商業(yè)網(wǎng)點的“多與少”、“盲目與重復(fù)”、“上馬與下馬”、“開業(yè)與停業(yè)”的調(diào)整頻次。
（二）明確定位，突出特色，加快商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐
加快商貿(mào)物流業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整及優(yōu)化升級，建立安全、誠信、舒適的購物環(huán)境，積極發(fā)展高端商貿(mào)物流業(yè)，不斷完善社區(qū)商業(yè)，科學(xué)合理布局重點商貿(mào)區(qū)域建設(shè)，形成多元化、多層次、功能完善的消費服務(wù)體系，以滿足不同層次消費需求。對老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點逐步進行提升改造，提高商業(yè)集聚度，提升檔次和整體形象，進一步完善老城區(qū)的城市商業(yè)功能，形成購物、文化娛樂、休閑、旅游、餐飲功能一體化的特色商業(yè)氛圍。突出經(jīng)營優(yōu)勢，注重商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對商品結(jié)構(gòu)實行錯位經(jīng)營，在兼顧時尚商品門類齊全的同時，拉開高中低檔次；提升新城區(qū)商貿(mào)服務(wù)功能，加大培植力度，主要以服務(wù)社區(qū)為主，在建設(shè)中注重購物環(huán)境與經(jīng)營設(shè)計的一步到位，大力引進國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)，注重大型連鎖超市的合理設(shè)點布局；特色商業(yè)街發(fā)展秉持獨特的定位和特色，經(jīng)營精品和名牌，提高品牌檔次，突出專業(yè)特色，以突出特色經(jīng)營打造核心競爭力，同時注重配套設(shè)施的建設(shè)和購物環(huán)境的完善；大力培育專業(yè)市場，不斷提高市場的組織化程度，不斷完善市場體系，加快汽車城建設(shè)，發(fā)展新型建筑裝飾材料市場，發(fā)展產(chǎn)地型特色農(nóng)產(chǎn)品市場，推進標準化菜市場建設(shè)，支持縣中瑞農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、鳳凰山農(nóng)貿(mào)城建設(shè)，使之成為特色鮮明、輻射面廣的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。
（三）創(chuàng)新品位，樹立品牌，推進傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)轉(zhuǎn)型
堅持市場化導(dǎo)向，信息化提升，國際化推進，品牌化帶動，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制、電子商務(wù)等現(xiàn)代營銷形式。形成以大型購物中心為骨干，超市、專賣店、便民店、倉儲式商場等互為補充的多元化、多層次的銷售網(wǎng)絡(luò)；鼓勵企業(yè)以資本運作、管理、技術(shù)或品牌為紐帶，以特許、加盟經(jīng)營等方式，推進連鎖經(jīng)營，不斷提高商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)模經(jīng)濟效益；加快信用、認證、支付等體系和信息平臺建設(shè)，營造電子商務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)和環(huán)境。培育和完善“結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進、運轉(zhuǎn)高效”的現(xiàn)代物流體系。
（四）加強監(jiān)測，科學(xué)導(dǎo)向，建立商業(yè)網(wǎng)點規(guī)范發(fā)展和有效的監(jiān)督約束機制
根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求，提出商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的階段性目標，向社會公布階段性的鼓勵、允許發(fā)展和限制、禁止的設(shè)施項目類別，對具有較大潛力的便民利民的網(wǎng)點應(yīng)予以扶持。同時應(yīng)建立聽證制度，使大型商業(yè)網(wǎng)點開設(shè)符合城市總體規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃，減少甚至避免大型商業(yè)網(wǎng)點在建設(shè)中由投資引導(dǎo)規(guī)劃、網(wǎng)點過度集中、商業(yè)設(shè)施空置等現(xiàn)象發(fā)生。
商業(yè)網(wǎng)點的合理發(fā)展離不開法律法規(guī)的約束和保障，同時要不斷修改完善商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)規(guī)劃，動態(tài)指引和正確示范商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)，合理導(dǎo)向商業(yè)投資行為。明確商務(wù)部門對商業(yè)網(wǎng)點的管理調(diào)控職能，確保商務(wù)部門對商業(yè)網(wǎng)點的監(jiān)管調(diào)控有章可循、有據(jù)可依。加強在實際操作過程中的綜合執(zhí)法，把握機遇，因勢利導(dǎo)，減少無序競爭，培育市場，鞏固市場，減少商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)不合理的現(xiàn)象發(fā)生。
按照控制總量、整合資源、強化功能、規(guī)劃管理原則，努力提高市場專業(yè)化程度，推進各類市場的組織、經(jīng)營和管理創(chuàng)新。鼓勵商貿(mào)流通龍頭骨干企業(yè)改造經(jīng)營設(shè)施、改變經(jīng)營管理模式和創(chuàng)新經(jīng)營方式。充分挖掘城市大中型網(wǎng)點的凝聚力和外向輻射力，充分發(fā)揮大中型網(wǎng)點的引擎帶動作用。
商業(yè)調(diào)查報告4
服務(wù)工作是現(xiàn)代商業(yè)銀行的靈魂，是銀行親和力的決定因素。為了解全行員工在不同的崗位上服務(wù)工作規(guī)范的執(zhí)行情況，找出服務(wù)工作還存在的不足，并促進全行保持良好的服務(wù)態(tài)度，優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)質(zhì)量，全心全意為客戶服務(wù)的理念，遵守職業(yè)道德規(guī)范，樹立良好的社會形象，促進精神文明建設(shè)，近日，**支行組織了一次全行員工服務(wù)工作調(diào)研，通過抽樣調(diào)查．座談會等形式，對全行服務(wù)工作現(xiàn)狀有了一個較深的了解，通過調(diào)查，85％以上的員工認為我行的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平有了較大幅度的提高，具體表現(xiàn)在：
一．各級領(lǐng)導(dǎo)重視、組織推動有力。
通過經(jīng)常性地組織員工學(xué)習(xí)總行《服務(wù)工作規(guī)則》、省分行《服務(wù)工作實施細則》等有關(guān)文件，進一步明確服務(wù)興行的意義，增強服務(wù)興行的意識，提高服務(wù)技能和水平，愛行敬業(yè)、服務(wù)興行已逐步被全體員工所認同，激發(fā)了員工的主人翁責(zé)任感，全行的服務(wù)工作切實做到了有機構(gòu)、有人員、有部署、有安排、有檢查、有獎罰。
二、基礎(chǔ)教育扎實，服務(wù)意識有所增強。
通過制定辦法措施來約束員工行為的同時，還注重抓了員工的思想教育和規(guī)范化服務(wù)訓(xùn)練，如支行**所為了進一步提高一線員工的整體素質(zhì)，利用業(yè)余時間組織了為期一周的新業(yè)務(wù)、新知識、新技術(shù)培訓(xùn)，提高了大家的服務(wù)技能，在**所組織的重點客戶調(diào)查中，回答“您對本所的各項服務(wù)評價如何“這一問題時，90％的客戶對該所的“服務(wù)態(tài)度．服務(wù)設(shè)施“從“良好．好．一般．差“四項中選擇了“好“，10％選擇了良好。在回答“與其他銀行相比，工商銀行好在哪里“時，客戶的意見可歸納為一是服務(wù)態(tài)度好，網(wǎng)點環(huán)境好，二是員工素質(zhì)較高，三是匯款方便快捷。其他網(wǎng)點的員工服務(wù)質(zhì)量也都給客戶留下深刻的影響，工行服務(wù)態(tài)度好已逐漸被社會各界認同。
三、設(shè)施建設(shè)齊全，服務(wù)環(huán)境優(yōu)美。
**支行經(jīng)過近幾年的不懈努力，基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)環(huán)境得到了極大的改觀，所有網(wǎng)點都給客戶以寬敞、舒適、清新、優(yōu)美的感覺。給客戶創(chuàng)造了一個良好的經(jīng)營環(huán)境，以“賓至如歸”之感。
四、規(guī)章制度健全，獎罰措施有力。
我行針對在優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)中存在的問題和薄弱環(huán)節(jié)，建立健全了各項規(guī)章制度制度，做到了制度上墻、便民設(shè)施齊全，配備了意見簿、員工掛牌服務(wù)自覺接受客戶監(jiān)督，為推動**支行優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)工作起到了積極的作用，也向社會展現(xiàn)了**工行優(yōu)質(zhì)服務(wù)的風(fēng)彩。
在調(diào)研過程中，客戶對本行的服務(wù)工作也提出了很多中肯的意見，如客戶在回答“本行服務(wù)工作目前存在哪些問題時，意見可分為五種：
一是網(wǎng)點過少，且功能不齊全，服務(wù)品種單一。即使是**最大的儲蓄所――工行**所，也沒有柜員機，與他行網(wǎng)點在門面上就已遜一籌。鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)點的撤銷使單位和個人的結(jié)算業(yè)務(wù)感到不便，與之相配套的網(wǎng)上銀行等遠程金融工具的使用在**這樣的較落后地區(qū)推廣也不是一時之事。
二是等候時間過長，特別是處于繁華地帶的網(wǎng)點，存取款的速度較慢。影響存取款的速度的原因一是客觀因素，即人員素質(zhì)問題。但主觀因素也不可忽視，系統(tǒng)在制度上實現(xiàn)事權(quán)分離的同時，一筆業(yè)務(wù)2人辦3人辦也是客戶不能理解而抱怨的原由之一。
三是所與所之間的服務(wù)水平不一致，有的柜員服務(wù)態(tài)度時好時壞。
四是有些業(yè)務(wù)上的規(guī)定與他行相比略顯繁瑣，客戶在比較之下認為我行“過于死板“，如個人金融業(yè)務(wù)中的掛失到期支取天數(shù)按規(guī)定是7天以后，隨著實名制的為廣為人知，辦理掛失客戶認為，開戶時已拿身份證，證明了身份，密碼掛失后，七天才能支取的規(guī)定不甚合理，應(yīng)該更改。據(jù)網(wǎng)上報道，建行吉林市分行已率先對實名制帳戶密碼掛失制度進行修改。只要儲戶本人持身份證辦理密碼掛失，可以當天支取。而我行只對靈通卡密碼有此類似規(guī)定。
五是沒有統(tǒng)一著裝，沒有大行大所的氣派。整個**市金融系統(tǒng)，沒有統(tǒng)一著裝的只有工行，統(tǒng)一著裝后帶來的視覺效果上的不同自勿須多說。
調(diào)查問卷還向客戶提出了“您希望工行今后為您提供哪方面的金融服務(wù)““您對工行的其他意見和建議“，這兩個問題得到了客戶的積極響應(yīng)，80％的客戶做了回答，其中80％的客戶要求我行加強管理，進一步提高服務(wù)質(zhì)量，工作更上一層樓；另外80％的客戶提出我行應(yīng)加大廣告宣傳力度，員工統(tǒng)一著裝，設(shè)置自動取款機，提供個人消費性貸款服務(wù)，提供免填單服務(wù)等等．這些建議表明，工商銀行的存款在逐年增長，客戶的質(zhì)量也在逐年提高，部分客戶已不滿足于儲蓄所最基本的存取功能，而要求享受到與現(xiàn)代社會相適應(yīng)的多方位多品種的金融服務(wù)。業(yè)務(wù)整合正在進行，多功能化的網(wǎng)點是大勢所趨，如何充分發(fā)揮和利用業(yè)務(wù)整合帶來的發(fā)展機遇應(yīng)成為全行上下本時期的重點工作，我們應(yīng)該從現(xiàn)在著手通過培訓(xùn)員工提高服務(wù)技能，加強服務(wù)力度來預(yù)防有些地方已經(jīng)出現(xiàn)的辦理業(yè)務(wù)時個人金融客戶占滿各窗口而使對公客戶產(chǎn)生怨言，工資戶．散戶擠兌重點戶．大戶的現(xiàn)象，我們可以在**市金融業(yè)內(nèi)首家嘗試“一米線“，盡快推出“客戶理財**“，大力營銷企業(yè)和個人網(wǎng)上銀行，這既是從自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要出發(fā)適應(yīng)客戶需求的一種舉措，更可以領(lǐng)本地區(qū)風(fēng)氣之先，進一步擴大本行知名度，鞏固已有陣地，發(fā)展新的客源。
商業(yè)調(diào)查報告5
商業(yè)展示設(shè)計所創(chuàng)造的環(huán)境是城市景觀構(gòu)成的主要因素，琳瑯滿目的商場、超市、專賣店、飯店、商務(wù)休閑等，是實現(xiàn)商品交換、滿足人類消費需求、體驗商品經(jīng)濟的前沿陣地，其五光十色、鱗次櫛比的特色，以形、色、聲、光組成適應(yīng)人類各感覺機能的愉悅空間。
一展示設(shè)計內(nèi)容
(一)設(shè)計風(fēng)格
◆流行服裝店的設(shè)計，色彩是店面的主要靈魂，極簡主義風(fēng)格功成身退
這些年來，服裝店的兩大趨勢，除了大型旗艦店面陸續(xù)開張之外，再者即是色彩回歸店面，取代流行多年的極簡主義風(fēng)格。現(xiàn)在的店面設(shè)計除色彩強調(diào)鮮艷外，寬闊的場地，并講究休閑空間及動態(tài)設(shè)施的規(guī)劃，同時，海報、影像屏幕亦充斥其中。無論是大眾化的商店或高級名店，幾乎無法抗拒這股色彩風(fēng)潮，
◆力求空間寬敞的大型店面
店面實際面積求大，而且還要運用各種空間規(guī)劃，讓消費者強烈感受寬敞感。店面則強調(diào)消費者走動的寬敞自在，不會有使衣服陳列擁擠的情形。
◆舒適的購物環(huán)境
除了寬敞的購物空間，各店也紛紛加入舒適休閑的家俱設(shè)施。試穿區(qū)設(shè)舒適座椅并運用柔和色彩設(shè)計，已為提升購物的舒適感加分。◆店面家俱及商品陳列的風(fēng)格
家俱及商品陳列以沿襲過去方式為主，而有以下兩個風(fēng)格﹕
(1)方形金屬質(zhì)材家俱、玻璃，風(fēng)格較穩(wěn)重，并以男裝店為主。
(2)白色原木或塑料家俱，常采圓滑的造型設(shè)計，流行感強，并以女性服裝精品店居多。
◆大量采用影像
店面中各種影像的運用越來越多，從簡單的海報到復(fù)雜的動態(tài)影像屏幕都有，都設(shè)置于店內(nèi)或櫥窗中。至于用量多少、如何配置，各店均有自己的主張，將一大面墻壁用來作影像展覽，分外顯出獨特的感性氣息。
◆在時髦流行與運動風(fēng)格間取得適當平衡
新成立的運動服飾店面，已不單只是純粹的基本運動服飾店，或完全變成精品流行服飾店，而是要在兩者之間求取創(chuàng)新。運動服飾業(yè)目前正經(jīng)歷重要的演變，陸續(xù)成立經(jīng)銷大品牌商品的運動服飾店，既是流行服飾店，也是運動服飾店，帶入一種現(xiàn)代又有朝氣的活力感。
目前各種展覽展會精彩紛呈，成為企業(yè)展示自身實力、推廣產(chǎn)品的重要舞臺。在廠商云集的展會上，如何讓自己的企業(yè)成為大家關(guān)注
的焦點和目標，展示設(shè)計和布置就顯得異常重要，她決定了你的展位能否被人注意，直接影響參展效果。
(二)店面的櫥窗設(shè)計
櫥窗設(shè)計的發(fā)展
每個城市都有自己的面孔，而作為特色集中體現(xiàn)的服裝產(chǎn)業(yè)的美麗面孔則要集中體現(xiàn)在幾平米內(nèi)的空間中。櫥窗的本質(zhì)是銷售，但櫥窗設(shè)計卻體現(xiàn)了服裝商家的獨出心裁，與展示設(shè)計師的無窮的藝術(shù)靈感。在一個平面與立體相結(jié)合的櫥窗之中，融入了創(chuàng)意，造型，色彩，材料，燈光等多種因素。更是一個城市的縮影，從櫥窗里，你還可以把握到城市的脈搏，體會各個季節(jié)，假日不同的味道。
體現(xiàn)了各個商店獨特的品位風(fēng)格各異的設(shè)計，隨著顧客腳步的移動，各個燈光各異，色彩繽紛的櫥窗好似流動的幻燈片，吸引著不同顧客在其前面的駐足瀏覽。并根據(jù)記者的隨機采訪，櫥窗的設(shè)計起著比店內(nèi)導(dǎo)購員更為重要的作用。以其個為直接的展示效果，告訴消費者此套服裝的搭配原則及穿著后的效果。在記者采訪的數(shù)名進店后購物的消費者中，近65%的顧客談到，吸引他們進店的最主要幾種因素，依次為:品牌，櫥窗，促銷信息，導(dǎo)購員介紹，朋友推薦等。由此可見，櫥窗設(shè)計以其最大空間，最為直觀的效果對產(chǎn)品的銷售及企業(yè)文化的傳播起著舉足輕重的作用。一成不變的展示方式已不適應(yīng)社會的發(fā)展，只有創(chuàng)意新穎，風(fēng)格獨特的設(shè)計才能吸引行色匆匆的腳步。如何在短短幾秒鐘內(nèi)吸引顧客
的注意，同時能夠用無聲的語言說服消費者進店光顧，這是空有一個響亮品牌，高質(zhì)量的品質(zhì)所不能完全做到的
現(xiàn)代櫥窗藝術(shù)是非常多元化的，有兩維的巨型海報，也有以光電科學(xué)輸出表現(xiàn)的光電藝術(shù)，更有枕者采用真人模特在設(shè)定的櫥窗場景內(nèi)進行情景表演，將展示商品的空間由靜至動，以吸引，集結(jié)更多的注意力。櫥窗設(shè)計就空間規(guī)劃而言，從早期與室內(nèi)空間組成一道墻面的玻璃櫥窗，到顧客可以毫無阻隔的從街道上透視內(nèi)部商品的陳列，如此一體成行的空間美學(xué)更加符合現(xiàn)代人對服務(wù)透明化的要求。同時，導(dǎo)購人員統(tǒng)一的著裝與周到的服務(wù)配著舒緩的音樂，透過櫥窗一覽無余地展現(xiàn)在行人的面前，展現(xiàn)了品牌的風(fēng)采。和遮蔽性的店面櫥窗相比，更具有人文氣息，從而吸引更多的顧客。
隨著社會的進步，近代許多櫥窗設(shè)計除了商品魅力訴求之外，還增加一以間接的形式表達更寬廣，深厚的人文關(guān)懷或藝術(shù)風(fēng)格。由于今日企業(yè)社會責(zé)任感的不斷加強，櫥窗藝術(shù)不一定基于商業(yè)目的，對于社會關(guān)懷，季節(jié)感知，文化氣息，速度感，安全感，可以信賴感……等抽象意義的傳遞，企業(yè)有著更多的選擇性。因此，現(xiàn)代櫥窗設(shè)計直逼美術(shù)館的功能，不論是在日間的視覺效果，還是當夜幕低垂商店打佯后，在以黑夜為背景的街道上櫥窗還可以展現(xiàn)另一種舞臺魔術(shù)，從黎明初曉，到夜深人靜……晨星退去，時間的推移，光線的變化映襯出櫥窗無盡的魅力。各大品牌或是前衛(wèi)大膽，或是充滿溫馨童趣的櫥窗布置映射出的一條輝煌大道，充分展現(xiàn)了城市的魅力，但正是由于我們現(xiàn)在的櫥窗將企
業(yè)，產(chǎn)品最好的一面，用最恰當?shù)氖址ǜ嬖V顧客。
二現(xiàn)代商業(yè)空間展示設(shè)計概括為如下特點：
（一）、真實性
商業(yè)展示設(shè)計要想最大限度地吸引、招徠顧客，就必須充分發(fā)揮設(shè)計者的創(chuàng)造才能和豐富的想象力，創(chuàng)造出標新立異的審美形象。與此同時，商業(yè)展示設(shè)計又必須注重審美創(chuàng)造的真實性，即所傳達的信息必須準確，不能夸大其詞、虛張聲勢，這也是現(xiàn)代商業(yè)展示設(shè)計十分關(guān)鍵的問題
（二）、時代感和民族風(fēng)格
商品是一定社會生產(chǎn)力和科學(xué)技術(shù)水平發(fā)展的產(chǎn)物。從本質(zhì)上講，它體現(xiàn)著歷史的演進和人類社會的進步。因此，作為商品與消費者之間信息媒介的展示設(shè)計也必然帶有鮮明的時代特征。
(三)、環(huán)境觀念
商業(yè)展示主要是訴諸于人的視覺、聽覺感受，它與人的活動場所——環(huán)境有著緊密的聯(lián)系。同時，它也構(gòu)成城市人文景觀的重要方面，所以，必須充分強調(diào)其環(huán)境觀念。商業(yè)展示設(shè)計是存在于人——環(huán)境
這個大系統(tǒng)之中的，因此，在具體設(shè)計時必須從整體空間出發(fā)進行綜合設(shè)計。要依據(jù)所處環(huán)境的色彩、建筑、道路寬窄和氣候季節(jié)等方面的特點進行綜合考慮，這在店面展示、霓虹燈、招貼廣告、電子顯示廣告設(shè)計中尤為重要。
(四)、直覺審美效應(yīng)
人們對商業(yè)展示物的觀賞都是在極短的時間內(nèi)完成的。由此，“最短時間與最大的信息量”便成了現(xiàn)代商業(yè)展示設(shè)計所要解決的重大課題。心理學(xué)研究表明，“直覺”審美效應(yīng)強調(diào)的是瞬間觀照，是在以往經(jīng)驗、理智的前提條件下，對事物本質(zhì)內(nèi)容的直觀把握。這種瞬間觀照，是審美客體給予主體刺激所引起的情感反映，使主體在想象的過程中豐富了客體形象，并在其心目中留下了對客體的鮮明感受和強烈印象。
(五)、展示的輔助設(shè)施
展示活動所使用的器物是指用以安放、圍護、承托、吊掛、張貼展品的器械，如展架、展臺、展板、展柜等。現(xiàn)代展示道具設(shè)計和選用的原則是：首先，以定型的標準化、系列化為主。以特殊設(shè)計為輔；其次，以組合式、拆裝式為主，以便于任意組合、變化，方便包裝、運輸和儲存；第三，結(jié)構(gòu)要堅固耐用、加工方便、安全可靠；第四，造型要簡潔，色彩要單純。
因此在從事展示設(shè)計時，首先應(yīng)該考慮采用那些具有多種功能和用途的系列化道具，盡是不用或少用專門設(shè)計的特殊規(guī)格的道具，一方便布展，節(jié)約開支。在展示設(shè)計中，根據(jù)不同的展示對象，需要使用各種不同的輔助設(shè)施。如服裝的展示，有各種服裝專用的模特、胸架，衣架等，這些輔助設(shè)施或器械除了采用部分標準化的配件組合外，還應(yīng)該采用根據(jù)展示的實際需要，專門設(shè)計制作。
(六)、展示設(shè)計的基本規(guī)則
展示設(shè)計的目的是使觀眾在有限的時空中最有效地接受信息。因此，展示設(shè)計就是圍繞著如何有效地提高展示活動的效率和質(zhì)量進行的。除了展示環(huán)境本身的設(shè)計之外，展示對象陳列形式的設(shè)計也是展示設(shè)計的重要內(nèi)容。
展示品的集合將形成多種視覺因素，這些因素在不同程度上對視覺產(chǎn)生影響。人類觀察事物的方式具有一定的共性，研究這些共性的特點是我們研究視覺規(guī)律的基本出發(fā)點。
商業(yè)調(diào)查報告6
在信息社會，隨著通信和信息技術(shù)的不斷發(fā)展，電信運營商可以為用戶提供越來越多的新型、方便、實用的服務(wù)，日漸豐富用戶的工作和生活方式。在繼手機錢包、移動音樂、移動博客等等業(yè)務(wù)之后，又一種新的應(yīng)用服務(wù)在通信服務(wù)市場悄然興起，這就是移動搜索服務(wù)。
移動搜索是一項新型的無線增值業(yè)務(wù)，由于無需使用任何線路連接，因此市場上也稱之為無線搜索。目前運營商提供的移動搜索服務(wù)主要是給用戶通過手機搜索互聯(lián)網(wǎng)上的萬千信息，而用戶使用服務(wù)的主要方式為短信搜索和wap網(wǎng)站搜索。其實，我們需要始終注意的一點就是，移動搜索應(yīng)該返回用戶想要的信息，而不是一串的網(wǎng)絡(luò)連接。
盡管各大互聯(lián)網(wǎng)搜索公司和新型的專業(yè)無線搜索公司都紛紛進入移動搜索領(lǐng)域，移動搜索看上去風(fēng)光無限，但是離大規(guī)模商用還有很長的路要走。
1、“藍圖”和“現(xiàn)實”的距離
盡管移動搜索的前景不言而喻，但一切也還處在剛起步階段，移動搜索要想順利贏利，還存在許多問題。巨頭們雖然積極推行移動搜索，也不過是把網(wǎng)站搜索的內(nèi)容在手機上展現(xiàn)而已，并無革新之處;而真正的移動搜索需要專門的移動搜索引擎，好的用戶體驗才利于推廣。
與互聯(lián)網(wǎng)相比，移動搜索的資源極度匱乏，這已經(jīng)成為移動搜索服務(wù)藍圖和現(xiàn)實差距的最大障礙。目前wap站點僅16000多個，且多是以下載鈴聲、圖片為主的，可以用來搜索的滿足用戶個性化需求的信息并不多。
技術(shù)發(fā)展是制約移動搜索的另一個重要原因，制約性主要體現(xiàn)在移動終端設(shè)備屏幕的狹小和無線網(wǎng)絡(luò)帶寬的束縛。用戶在使用移動搜索的時候，受移動終端屏幕的限制無法獲取更多的資源;而用戶在發(fā)出搜索指令后，受無線網(wǎng)絡(luò)帶寬的束縛又需要等待很長時間。
2、如何縮短差距?
面對這些問題，該如何縮小差距，首先得區(qū)分互聯(lián)網(wǎng)搜索和無線搜索的不同：一方面是硬條件的差異，手機搜索屏幕小、速度慢，用戶需求差異性大、目的性強;另一方面，無線搜索面臨的市場不是一個公平的環(huán)境，互聯(lián)網(wǎng)搜索基本上沒有什么其他因素的制約，而無線搜索受運營商和終端的制約因素很大，這是一個產(chǎn)業(yè)鏈共贏的模式。
基于以上兩點，對于如何縮小差距提出了三點建議：第一，加強與手機廠商的合作;第二，與運營商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系;第三，技術(shù)進步獲取競爭優(yōu)勢。
如果能夠成功地和普及率高的手機廠商形成合作，移動搜索服務(wù)提供商將極大地提高移動搜索的普及率。在進軍無線搜索領(lǐng)域時，百度就宣布將與諾基亞合作，在諾基亞手機中植入百度搜索服務(wù)。
同時，在移動搜索價值鏈中，電信運營商處在核心地位，因為基于移動網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)必須征得運營商的同意，所以運營商的態(tài)度和推廣力度將直接影響移動搜索的發(fā)展。
cgogo的其中一項搜索業(yè)務(wù)就是與電信運營商進行戰(zhàn)略合作，cgogo提供搜索引擎的平臺、解決方案，并負責(zé)實施。與運營商的合作使得cgogo具有網(wǎng)絡(luò)資源的優(yōu)勢，使其形成更好的用戶忠誠度，并且更容易與產(chǎn)業(yè)鏈上下游包括手機終端廠商、橫向的內(nèi)容提供商建立良好合作關(guān)系。
在技術(shù)進步上，基于為客戶提供更加個性化、準確化服務(wù)的基礎(chǔ)上，無線搜索市場將產(chǎn)生多種搜索技術(shù)的結(jié)合體，系統(tǒng)可以根據(jù)用戶的關(guān)鍵字或者問題，從相匹配的搜索結(jié)果中通過智能化的篩選和過濾，把最有效的信息提供給用戶。這種技術(shù)的結(jié)合體將成為無線搜索技術(shù)的一種發(fā)展趨勢。
3、找尋更好的商業(yè)模式
即使現(xiàn)在是移動搜索的市場鋪墊期，贏利也是必須考慮的關(guān)鍵問題。移動搜索服務(wù)提供商不能總是停留在“燒錢”的狀態(tài)，如何贏利的問題也是當務(wù)之急，用戶是否會接受移動搜索這個新事物還需要合理的商業(yè)模式。基于手機平臺的移動搜索業(yè)務(wù)，必須依靠手機的wap上網(wǎng)功能，而且使用搜索功能產(chǎn)生的費用按流量多少計算。對于手機用戶來說，流量計費仍然是一個非常奢侈的消費，這對移動搜索市場的開拓設(shè)置了一個不小的障礙。
對于移動搜索運營商來說，在手機終端開辟移動搜索業(yè)務(wù)無疑是為了贏利。用戶使用移動搜索引擎業(yè)務(wù)時按照網(wǎng)絡(luò)流量收費，移動搜索引擎運營商無法參與移動運營商的分成，要想獲得分成，移動搜索運營商必須成為sp運營商，這對于移動搜索運營商并不是難事。用戶通過互聯(lián)網(wǎng)使用搜索引擎是免費的，通過手機使用搜索引擎卻要收費，用戶能否接受。
正是基于此，贏利模式的選擇必須考慮多方面的因素。在目前使用的手機搜索中，最被看好的是本地搜索，在本地搜索上，cgogo已經(jīng)有了一個清晰的商業(yè)模式，通過給用戶提供地圖黃頁、商品信息、價格優(yōu)惠等與生活息息相關(guān)的訊息，通過競價排名和廣告的方式向提供訊息的廠家收取一定的費用，向用戶免費的商業(yè)模式，目前已經(jīng)收益。
但是移動搜索的贏利絕不僅限于此，還需要多種模式的探索。如果在業(yè)務(wù)贏利模式上有所突破的話，移動搜索必將在短期內(nèi)有很大的發(fā)展。
商業(yè)調(diào)查報告7
大學(xué)生是一個獨特的消費群體，知識水平相對較高，愿意嘗試也容易接受新鮮的事物和理念。雖然現(xiàn)在消費力相對偏低，但人數(shù)龐大，消費領(lǐng)域集中。
更重要的是現(xiàn)在的大學(xué)生在不久的將來，就是整個中國社會的中堅力量和消費主體，誰抓住了他們，誰就抓住了未來的市場。
由此，國內(nèi)外眾多廠商紛紛把目光投入了大學(xué)校園，如飛利浦公司放棄中國足協(xié)杯，贊助中國大學(xué)生足球聯(lián)賽;紅牛在全國大學(xué)校園贊助推廣“紅牛杯三人制籃球聯(lián)賽”;雀巢公司在大學(xué)校園舉行“雀巢咖啡e世代大賞”活動。
濟南現(xiàn)有普通高校66所，在校生30、16萬人，成人高等專科學(xué)校12所，在校生12、907萬人，對大學(xué)校園內(nèi)的商業(yè)推廣活動進行調(diào)查，努力探尋其中的規(guī)律，不僅對當前在做商場推廣的商家會有所幫助，也會對日后打算進入校園的商家有所裨益。
xx年11至12月份，山東世紀經(jīng)綸營銷企劃公司市場研究部消費者研究中心“高校商業(yè)推廣活動課題組”在濟南進行了專題調(diào)研。課題組對以山東大學(xué)、山東師范大學(xué)、山東中醫(yī)藥大學(xué)、山東建筑工程學(xué)院為代表的四所高校60名學(xué)生了進行了小組座談和一對一深度訪談，以深入了解大學(xué)生這個特殊的消費群體，挖掘其中蘊含的商機，為商家提供決策依據(jù)。
一、大學(xué)校園內(nèi)的媒介主要有印刷媒介、電波媒介、校園網(wǎng)、戶外媒介等。
印刷媒介包括海報欄、雜志、宣傳單，大學(xué)校園的海報一般統(tǒng)一張貼在海報欄上，每所大學(xué)一般會有2到3處的海報欄，分布于學(xué)生宿舍旁或教學(xué)樓前，這是大學(xué)生最主要的信息源。大學(xué)生經(jīng)常購買雜志和報紙，如《讀者》、《青年文摘》、《南方周末》、《齊魯晚報》等。
電波媒介包括電視、廣播、電話，現(xiàn)在大學(xué)校園宿舍一般都有了電視機，每所大學(xué)也都有自己的校園廣播，一般在中午和晚飯時播出，通常是時事和本校的信息，大學(xué)校園內(nèi)各宿舍的電話一般都是互通免費的。
校園網(wǎng)的用途目前主要是選課、查成績、看新聞、查資料和論壇灌水，網(wǎng)上跳蚤市場極少。
戶外媒介主要是指校園內(nèi)玻璃宣傳欄和餐廳外的大型招牌。
二、大學(xué)校園商業(yè)推廣形式比較多樣，頻率各有不同。
在濟南，大學(xué)校園商業(yè)推廣活動一般有海報、傳單、贊助、報告(講座)、商家人員銷售展示、學(xué)生代理、書攤、上門推銷與講解、演出。其中，針對女大學(xué)生上門講解化妝品知識和商家舉辦大型演出(活動)這兩種形式極少;報告(講座)這種形式也比較少，大部分高校一學(xué)期有一次或兩次;上門推銷在各高校曾是個普遍現(xiàn)象，隨著各高校學(xué)生公寓管理越來越嚴格，這種形式在日益減少。星期六、星期日，不時會有商家人員在校園銷售展示
但一般沒有什么規(guī)律性，次數(shù)也不是特別多;書攤一般都是在星期六、星期日。
大學(xué)校園最常規(guī)、最普遍的還是海報、傳單、條幅、贊助學(xué)生代理這幾種形式。由此可以看出促銷類(游戲活動、贈品、免費使用優(yōu)惠券、價格折扣等)推廣形式運用的極少，這一點應(yīng)當引起商家的重視。
三、大學(xué)校園商業(yè)推廣的產(chǎn)品大多集中于學(xué)習(xí)類、教育類和生活用品類。
大學(xué)校園內(nèi)商業(yè)推廣的產(chǎn)品有三大類：學(xué)習(xí)用品、教育培訓(xùn)類、生活用品類。
學(xué)習(xí)用品一般有書、復(fù)讀機、電子詞典、隨身聽、cd、電腦、學(xué)習(xí)資料。教育培訓(xùn)類有四、六級考試、計算機考試、考研、托福、雅思、二外(法、德、日)和各種證書培訓(xùn)。
生活用品類有食物(可樂、果汁、蛋糕、薯片、牛奶等)、手機卡、電話卡、化妝品、美容美發(fā)、和鞋、服裝等。滿足大學(xué)生精神、娛樂需求的產(chǎn)品比較少，商家可以努力挖掘和開拓這一方面的市場。
四、大學(xué)生對商業(yè)推廣活動的態(tài)度比較友好。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生除了對上門推銷表現(xiàn)出較一致的不歡迎外，對于廣告、海報或是無成見或是比較接受，對于贊助、報告、學(xué)生代理、商家人員銷售展示一般都比較接受。總的來說，大學(xué)生對商業(yè)推廣活動抱著一種友好的態(tài)度。
五、大學(xué)生最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，最不喜歡的是上門推銷。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生一般最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，原因是贊助可以使大學(xué)生得到實惠，報告、演出一般比較有趣，又可以開闊眼界、增長見識。最不喜歡的形式是上門推銷，因為產(chǎn)品質(zhì)量低劣，不時還會發(fā)生宿舍失竊現(xiàn)象。
六、各商業(yè)推廣形式的影響效果差異明顯。
我們把海報、傳單等歸為平面廣告類，把贊助、報告、演出歸為公關(guān)宣傳類，把商家人員銷售展示和學(xué)生代理歸為人員銷售類。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平面廣告一般可以而且只能達到讓大學(xué)生們知曉產(chǎn)品和企業(yè)名稱和了解產(chǎn)品和企業(yè)相關(guān)內(nèi)容的效果。
公關(guān)宣傳不僅可以做到平面廣告的效果而且在一定程度上還可以讓大學(xué)生對產(chǎn)品產(chǎn)生好感，以及形成對產(chǎn)品的購買偏向。
商家人員銷售展示最有可能促成大學(xué)生現(xiàn)場購買。所以，商家應(yīng)當最大可能的采用這一推廣形式以擴大銷售量。
書攤，雖然其中所售正版書不多，但書籍質(zhì)量還可以，價格往往又很便宜，滿足了大學(xué)生對學(xué)習(xí)書籍以及文學(xué)書和暢銷書的需求，很受大學(xué)生的歡迎。
對于學(xué)生代理，大學(xué)生還是比較接受和歡迎的，尤其是其熟悉的學(xué)生，大學(xué)生更是表現(xiàn)出很高的信任度。問其原因，學(xué)生代理一般比較方便，有什么問題，可以去找他，加上是同學(xué)，有一種天然的信任感，另外，大學(xué)生還普遍認為學(xué)生一般不會欺騙學(xué)生，否則該學(xué)生很難在同學(xué)圈里體面地待下去。因此，大學(xué)生對學(xué)生代理一般是比較信任的，商家應(yīng)當充分采用學(xué)生代理以擴大銷售量。
七、大學(xué)生的消費觀十分理性。
當詢問在有了需求和知道某產(chǎn)品以后，決定你購買該產(chǎn)品與否的因素有哪些時，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生普遍考慮的第一因素是質(zhì)量、第二是價格，第三是商家誠信度。所謂商家誠信度是指商家能否做到先前的消費承諾。在確定了以上三點后，大學(xué)生一般就會購買了，是否一定是名牌，并不是太重要。
八、商家人員銷售展示是最有助于讓大學(xué)生感覺產(chǎn)品質(zhì)量是可相信、可信任的校園推廣形式。
當詢問哪一種形式最有助你相信產(chǎn)品的質(zhì)量時，調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 大學(xué)生普遍認為商家人員銷售展示最有助于讓他們相信產(chǎn)品質(zhì)量是可信賴的。原因主要是眼見為實，有什么問題可以當場詢問，現(xiàn)場可以直接感受、直接觀察，對產(chǎn)品性能了解得比較充分、比較詳細，有助于對其產(chǎn)品產(chǎn)生信任。這充分證實了“易接受度、現(xiàn)場優(yōu)先接觸度與利益可體驗性是售點的基本構(gòu)成要件”。
小結(jié)：
1、大學(xué)校園內(nèi)商業(yè)推廣形式主要有：海報、傳單、贊助、講座(報告)、商家人員銷售展示、學(xué)生代理、書攤等七種形式。
2、商業(yè)推廣的產(chǎn)品一般有三大類：學(xué)習(xí)類產(chǎn)品;教育培訓(xùn)類產(chǎn)品;生活用品類產(chǎn)品。
3、大學(xué)生最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，最不喜歡的是上門推銷;總的來說，大學(xué)生對推廣活動的態(tài)度是友好的。公關(guān)宣傳(贊助、報告)除了可以擴大產(chǎn)品的知名度和讓大學(xué)生了解其產(chǎn)品相關(guān)內(nèi)容以外，在一定程度上還可以促使大學(xué)生對產(chǎn)品產(chǎn)生好感、形成對產(chǎn)品的購買偏向。
4、平面廣告(海報、傳單)在擴大產(chǎn)品的知名度和讓大學(xué)生了解其產(chǎn)品相關(guān)內(nèi)容方面有很大的作用。在接受廣告之后，決定大學(xué)生購買該產(chǎn)品因素分別是質(zhì)量、價格、商家的誠信。
5、商家人員銷售展示因讓大學(xué)生感到質(zhì)量可靠而最有可能促成現(xiàn)場購買。
6、作為大學(xué)校園特有的推廣形式，學(xué)生代理比較受大學(xué)生的信任。
7、所有的推廣形式都可以達到讓大學(xué)生“在日后的購買中會記得該產(chǎn)品或注意該產(chǎn)品”這種提醒效果。
8、商家比較經(jīng)濟的推廣模式是：在校園內(nèi)通過贊助、報告(講座)的形式作前期宣傳，引起注意、提高影響;后進行商家人員銷售展示;展示的同時輔以免費使用、折扣、贈品等促銷手段，銷售效果會更佳。
商業(yè)調(diào)查報告8
最近，深圳市消委會針對華強北、東門、中英街三大商業(yè)圈展開了消費環(huán)境問卷調(diào)查。結(jié)果顯示，消費者對華強北的整體購物環(huán)境滿意度最高。在中英街，
消費者對港方商鋪的滿意度僅三成。前不久，深圳市消委會開始在華強北、東門、中英街展開調(diào)查問卷活動。消委會稱，此舉目的在于了解消費者對華強北、東門、中英街商業(yè)區(qū)綜合商場和電子電器商場的服務(wù)質(zhì)量的滿意度評價。調(diào)查針對商家的商品質(zhì)量、售后服務(wù)和服務(wù)態(tài)度分別展開。
在華強北，消費者對茂業(yè)百貨的歡迎程度最高，而消費者對女人世界的消費環(huán)境、售后服務(wù)和商品質(zhì)量不滿意程度超過了三成。在東門，除了天虹、茂業(yè)、太陽等三家大型百貨商場外，包括新白馬服裝市場、東港購物中心、耀華樓購物廣場、八達精品城、南塘商業(yè)廣場、西華宮購物廣場等多家商場，在被調(diào)查消費者看來，對其商品質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、售后服務(wù)等表示“滿意”僅一成左右。
中英街的消費調(diào)查主要針對中方商鋪和港方商鋪展開。受調(diào)查者對中方商鋪的滿意度要高許多。
商業(yè)調(diào)查報告9
新地標的前世今生
坐落在北京東三環(huán)上緊鄰國貿(mào)的雙井地區(qū)，是因CBD商圈的擴張而崛起的外延商圈——向北一公里既是CBD核心地標國貿(mào)，南面毗鄰上世紀八十年代初建成的北京老牌純居住型社區(qū)——勁松，其得天獨厚的地理優(yōu)勢而受到商業(yè)地產(chǎn)的青睞，日益成為一個頻繁見諸于媒體和廣告的地標商圈。
在20xx年以前，雙井地區(qū)是集合了北京齒輪總廠、北京重型汽車制造廠、北京建筑機械廠 、北京重型機械廠等工廠的重工業(yè)工廠區(qū)。20xx年，富力地產(chǎn)投資32億元拿下了廣渠門外東五廠地塊建設(shè)北京富力城，這在當時是建國后公開招標的最大地塊。隨后雙井地區(qū)的價值逐漸為房地產(chǎn)界所重視，從廣渠門、雙井一直延伸到東四環(huán)大郊亭橋一線，陸續(xù)開發(fā)了富力城、富力公館區(qū)、九龍花園、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓、百環(huán)家園、廣渠家園、金港國際、珠江帝景等新樓盤，尤其是貫穿東三環(huán)沿線的10號線地鐵在20xx年開通，結(jié)合本就理想的地面公交體系，形成了換乘便利四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，推動雙井地區(qū)商務(wù)生活、休閑娛樂隨之升級，對區(qū)域外的消費形成了巨大吸引。
十年華麗蛻變之后的雙井地區(qū)，云集著富力中心、富力雙子座、東環(huán)國際大廈、樂成中心、優(yōu)士閣等甲級寫字樓，尤其是隔三環(huán)矗立的富力廣場、樂成中心已然成為新地標與北面的建外soho樓群鼎足而立，購物中心、娛樂場所如UME和麥樂迪以及星級酒店點綴其間。富力城、富力公館區(qū)、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓、首府會、金茂府等星羅棋布的高檔樓盤意味著龐大的消費人群和消費實力，商圈東北角的蘋果社區(qū)進駐了今日美術(shù)館和眾多藝術(shù)品機構(gòu)。
由于消費人群龐大，消費需求強烈、消費力水平高，如今的雙井商圈，無論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)綜合體，各業(yè)態(tài)的發(fā)展都相當穩(wěn)健，尤其是零售和餐飲已經(jīng)成為商圈內(nèi)的主流，并逐步形成商業(yè)亮點。以高檔百貨、精品超市、大賣場、家電連鎖為代表的零售業(yè)態(tài)，尚留有空白還是存在著重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象？目前商圈內(nèi)的零售業(yè)態(tài)對區(qū)域外消費是否能維持持續(xù)的吸引？
商圈5大零售業(yè)態(tài)現(xiàn)狀
雙井商圈位于CBD商圈的南部，是隨著CBD商圈的發(fā)展而崛起的外延商圈。傳統(tǒng)意義上的雙井商圈界定為：百子灣路以南，華威南路和松榆南路以北，東南二環(huán)以東，東南四環(huán)以西所包括的區(qū)域。該區(qū)域包括雙井、勁松、潘家園和南磨房的一部分，約12平方公里。
貫穿東三環(huán)沿線的10號線地鐵開通之后，雙井地區(qū)形成以地鐵站為圓心輻射地面的商業(yè)和交通網(wǎng)絡(luò)。記者就以雙井站為原點，以步行15分鐘的距離，向東南西北各延伸1公里來界定本次調(diào)查范圍為：
北至百子灣路鐵路閘道處；
南至八棵楊中街(與10號線地鐵終點站勁松站的中線)；
西至廣渠門外大街富力公館區(qū)(未來7號線地鐵站)；
東至九龍山(2.95,0.03,1.03%)(西大望與廣渠路交界路口)。
在此區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)項目和零售業(yè)態(tài)(家電連鎖、百貨、超市賣場、便利店等)包括：
從調(diào)查可以看出，作為住宅與商務(wù)混搭的雙井地區(qū)，配套設(shè)施已經(jīng)完備，從最早的餐飲、家電、超市等瞄準居家需求而形成的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，到如今鱗次櫛比的寫字樓和服務(wù)于更多更廣泛人群的大型購物廣場、酒店、文化娛樂設(shè)施。
(一)高檔百貨“雙城記”
隨著分別坐落于三環(huán)路兩側(cè)富力廣場購物中心和樂成購物中心的全面運營，商圈內(nèi)高檔百貨業(yè)態(tài)的環(huán)境和品質(zhì)得到了顯著提升。以富力廣場為例，ZARA、C&A等服裝類快時尚、家電、家具等專賣店和全城熱戀、施華洛世奇、CKJ、G-STAR、Massimo Dutti、港麗餐廳等時尚知名品牌的進駐，拉動廣場近年銷售業(yè)績迅速增長。“環(huán)境很好，很敞亮，牌子多，逛街、吃飯、看電影，還是蠻方便的。”家住附近的李女士對記者說。
(二)超市賣場差異化
本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前雙井商圈擁有超市大賣場2家，分別是營業(yè)面積1平方米以上、地理位置明顯，擁有大型停車場的家樂福雙井店和與地鐵站地下貫通的世紀聯(lián)華雙井店；此外還有富力blt、樂成BHG這樣的精品超市，和屈臣氏、萬寧等特色超市作為與大賣場差異化的補充。
記者在工作日晚7時左右走訪家樂福雙井店，此時店內(nèi)客流仍然較密集，生鮮、奶制品的促銷也很有吸引力。家樂福收銀員小李表示：在這家店經(jīng)常能碰到外國人。“他們買的都是生活用品，都是住在附近的人，可能就在雙井附近上班吧。”
來自上海的世紀聯(lián)華超市面臨著兩站地之外的外資零售巨頭家樂福超市的競爭。事實上，世紀聯(lián)華在超市行業(yè)中并無明顯競爭優(yōu)勢。記者隨機采訪附近寫字樓上班的王小姐，“去的次數(shù)不多，收銀臺開的太少，排隊時間長。平時都在離寫字樓更近的7-11買東西，去富力廣場逛街、吃飯。”。
(三)家電連鎖搶席位
比較引人注意的是，在雙井地鐵站到廣渠路九龍山大約1平方公里的范圍，國內(nèi)知名的家電連鎖企業(yè)內(nèi)密集開設(shè)門店多達5家，包括：大中電器雙井店、大中電器廣渠路店、蘇寧電器[微博](6.19,-0.03,-0.48%)西大望路店、國美電器[微博]雙井店，同時在富力廣場購物中心的5層有蘇寧精品店SUNING ELITE正在營業(yè)。門店之間價格戰(zhàn)激烈，每逢節(jié)假日各種品牌促銷活動輪番登場。
SUNING ELITE的門店經(jīng)理表示，“這個店的發(fā)展和我們的預(yù)期還是比較一致的，開業(yè)當年就已經(jīng)能夠盈利了，客戶忠誠度很高，平均每位客人購買商品的數(shù)量是蘇寧其他店面的一倍。”
(四)便利店百花齊放
與傳統(tǒng)的居住型社區(qū)相比，雙井商圈內(nèi)的商業(yè)氣息濃郁，與寫字樓和白領(lǐng)生活息息相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施比較齊全。區(qū)域內(nèi)共有4家24小時7-11便利店、35家左右的社區(qū)便利店，工作節(jié)奏快，需要經(jīng)常加班的白領(lǐng)可以通過便利店滿足日常生活品的隨機消費，而且在寫字樓周邊或者底商都有機票代理點。
(五)家居連鎖是盲點
商圈內(nèi)與高檔社區(qū)關(guān)系緊密的家居零售業(yè)態(tài)相對匱乏，只有百安居一家單一品牌的家居賣場，形成了一定的市場空白。不過這與雙井地區(qū)交通早晚高峰的擁堵，停車位緊張有很大關(guān)系，而且從雙井向東延伸至東四環(huán)大郊亭，便有紅星美凱龍這樣的大型家居購物廣場，可能是導(dǎo)致其他家居賣場謹慎進入雙井核心地區(qū)的原因。
商住混搭的原動力
“社區(qū)”是一個舶來的概念，西方學(xué)者最初將其定義為一種由同質(zhì)人口組成的具有價值觀念一致、關(guān)系密切的富有人情味的社會群體，其可能是處于同一地理區(qū)域，也可能不是。引入我國以后，其往往是作為一個地理概念和社會管理工具而存在。社區(qū)的人口特征和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)決定了其社區(qū)內(nèi)占主流的價值取向，而這一取向也就決定了什么樣的商業(yè)能夠在這一社區(qū)內(nèi)生存。
隨著經(jīng)濟和社會的變遷，北京城市社區(qū)布局也不斷調(diào)整，雙井就是在這一盤整過程中形成的特征鮮明的新興社區(qū)。富力城、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓等社區(qū)均為單價處于35000—40000元/平方米價格區(qū)間的高端住宅，入住該區(qū)域住宅的業(yè)主多為中高收入階層，有著“高收入、高消費、高品位”的共性，對該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了穩(wěn)定的高階層消費支撐。
富力viva商業(yè)運營中心推廣部的負責(zé)人在接受記者采訪時表示：目前富力中心寫字樓入駐率接近100%，有50多家公司進駐，富力廣場出租率也接近100%，有接近200家商戶。富力廣場的消費人群覆蓋了周邊寫字樓上班人群、社區(qū)居民，同時因其交通方便，地鐵交通的客流也不容忽視。
逐年增長的白領(lǐng)、金領(lǐng)商務(wù)人群和外籍人士，相似的學(xué)歷、工作和生活背景，決定了其相似的生活方式和需求，更加凸顯出了這一社區(qū)的性格和價值取向。消費行為特征可概括為以下4點：
1.高檔社區(qū)云集，消費客流穩(wěn)定，
2.消費相對高端，商家經(jīng)營穩(wěn)定，
3.消費人流眾多，消費力水平高，
4.業(yè)態(tài)復(fù)合多元，區(qū)域活力四射。
好前景需瞄準差異化
從CBD目前的情況看，無論是從寫字樓本身還是區(qū)域的相關(guān)配套，以及交通都形成了一定的飽和，密度相當之大。作為一個老牌商圈，CBD區(qū)域不斷向外擴，隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷，CBD東線已擴展到大望路區(qū)域甚至更東邊，北部已基本與燕莎區(qū)域相接壤。隨著北京CBD商業(yè)地產(chǎn)新供應(yīng)的斷頓，地處CBD南面的雙井地區(qū)滿足了大批CBD外溢的商業(yè)需求，已成為目前發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域之一。
理論上講，對于雙井這樣人口密度高的大型商務(wù)居住復(fù)合區(qū)域，多元化的零售業(yè)態(tài)才能夠更好的適應(yīng)和把握這一區(qū)域內(nèi)的新一輪商機。從西方發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，專業(yè)店數(shù)量多、分類細，是零售市場的主體業(yè)態(tài)之一，也是人們追求高品質(zhì)生活的重要購物場所之一。
富力viva的發(fā)言人在接受記者采訪時表示：一個商圈無論大小，總是要有一定的豐富度才能吸引消費者，這個豐富度既包含了品類的多樣化，同時也包含了同一品類或同一業(yè)態(tài)下的多品牌，這樣才能讓消費者有選擇權(quán)。不同的消費者有不同的偏好，喜歡不同的購物環(huán)境，這就需要商業(yè)地產(chǎn)項目不斷了解目標消費群自然屬性及其購買偏好、消費能力的基礎(chǔ)上，調(diào)整自身定位，逐步適應(yīng)市場，滿足消費者需求。以精品超市為例，方便性很重要，富力廣場的blt開業(yè)以后業(yè)績在逐月提升，而一街之隔的樂成BHG的生意也沒有下降。這也從側(cè)面印證了區(qū)域內(nèi)仍有待挖掘引導(dǎo)的消費潛力。目前富力廣場還有個別店鋪在調(diào)整中，未來主要會發(fā)展一些有設(shè)計特色的、個性化的時尚品類。
隨著兩廣路的多次拓寬，雙井東南側(cè)占地面積為52893平方米，總建筑面積近331276平方米的冠城名敦道的全面入住，預(yù)計未來會給雙井地區(qū)帶來更多利好，尤其值得一提的是正在建設(shè)中的地鐵7號線將為雙井區(qū)域進一步促進人流、財富的積聚，獲得更大的動力。
商圈內(nèi)人口和消費水平的提高，個性化、特色化、專業(yè)化、方便化需求快速上升，商業(yè)物業(yè)已形成積聚態(tài)勢。在此利好背景下，零售業(yè)應(yīng)瞄準業(yè)態(tài)多元和差異化下功夫，通過商品和服務(wù)定位的差異化，多業(yè)態(tài)經(jīng)營，優(yōu)勢互補，既吸引人氣，又能降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率和抗風(fēng)險能力，來把握商圈內(nèi)巨大的發(fā)展機遇。
商業(yè)調(diào)查報告10
一、社區(qū)商業(yè)研究背景
（一）社區(qū)商業(yè)基本概念
1、社區(qū)商業(yè)定義
社區(qū)商業(yè)是指以社區(qū)內(nèi)居民為服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以優(yōu)化居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對象主要是社區(qū)內(nèi)的居民，應(yīng)具備行業(yè)齊全、服務(wù)配套的特點，并以先進的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境，在滿足社區(qū)居民日常生活需求的同時，更注重提供文化娛樂、休閑服務(wù)等多樣化、個性化的綜合消費。
2、社區(qū)商業(yè)分類
3、社區(qū)商業(yè)功能
（二）國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況
由于國外城市居民大量居住在郊區(qū)，社區(qū)商業(yè)非常發(fā)達，例如美國20xx年社區(qū)商業(yè)的零售額就占了國家零售消費品總額的40％，而中國目前還不到10％。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)，尤以社區(qū)型購物中心所占的份額最大。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法：開發(fā)商負責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運作機制。
（三）國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況
我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項目。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。 總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點（為了保持良好的居住和綠化環(huán)境，上海浦東越來越多的住宅區(qū)淘汰了住宅底商，而采取集中式購物中心模式），與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。
（四）國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢
由于各城市經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，社區(qū)商業(yè)也呈現(xiàn)出不同的發(fā)展水平，目前國內(nèi)發(fā)達城市的社區(qū)商業(yè)主要呈現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢，這也是發(fā)達程度較低城市的發(fā)展方向。
1、政府對社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃力度加強。我國商務(wù)部今年4月下發(fā)了《關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，以推動我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展。
2、購物中心造就大型社區(qū)商業(yè)。如沃爾瑪購物廣場已進駐成都交大－九里堤社區(qū)，并將于20xx年上半年開業(yè)。
3、便利店、生鮮超市是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分。例如7－11便利店、冠軍生鮮超市等新興業(yè)態(tài)目前已進駐北京、上海等發(fā)達城市。
4、社區(qū)商業(yè)開始細分市場。由于消費者根據(jù)性別、年齡、收入水平、文化修養(yǎng)、價值觀念、社會階層、生活方式等可以細分為不同的消費群體，不同的消費群體意味著不同的消費需求、消費心理、消費動機和消費結(jié)構(gòu)，社區(qū)商業(yè)在開發(fā)時就必須考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)配比和商業(yè)組合。
5、專業(yè)化操作是社區(qū)商業(yè)成功的保證。商業(yè)地產(chǎn)的核心其實是商業(yè)，地產(chǎn)只是商業(yè)的載體，經(jīng)驗豐富的招商營銷以及商業(yè)管理團隊對于社區(qū)商業(yè)的成功開發(fā)起著比較關(guān)鍵的作用。
二、成都社區(qū)商業(yè)概況
隨著成都市中心城區(qū)的商業(yè)設(shè)施已接近飽和，競爭日趨白熱化，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也難以再有較大幅度的提升。而城市化進程的加快，居民外遷和新建居住區(qū)不斷增多，這些區(qū)域的商業(yè)設(shè)施相對不足，市場空間和消費需求巨大，這種新的消費需求需要新的商業(yè)形式來承接，社區(qū)商業(yè)恰恰順應(yīng)了這種需要。另一方面，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高消費需求與消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化，居民對能滿足基本生活需要、提高生活質(zhì)量的社區(qū)商業(yè)的需求也日益增加。在此背景下，社區(qū)商業(yè)正成為成都市流通領(lǐng)域新的經(jīng)濟增長點，并已在提升城市商業(yè)綜合競爭力方面發(fā)揮著重要作用。
為貫徹執(zhí)行《商務(wù)部關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，成都于6月21日舉辦了“首屆社區(qū)商業(yè)高峰論壇”，與會專家共同探討了城市社區(qū)商業(yè)的未來發(fā)展之路，同時也為成都今后社區(qū)商業(yè)的打造指明了新的方向。此次會議上，藍波灣（藍谷地的社區(qū)商業(yè)配套項目，見下右圖）被評為中國首個“全國社區(qū)商業(yè)示范項目”，對社區(qū)商業(yè)的開發(fā)具有一定的參考作用。
成都市作為全國深化流通體制改革的試點城市之一，社區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭強勁，目前已覆蓋便利店、連鎖超市、餐館、美容美發(fā)、茶樓、干洗店、彩擴、快遞、報刊、家政、維修等各種生活服務(wù)項目，全市城區(qū)的324個社區(qū)共有社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點33912個。各類商業(yè)網(wǎng)點的具體數(shù)量見下中圖。
三、成都典型社區(qū)商業(yè)調(diào)查
本次調(diào)查共選取了成都市東、西、南、北四個區(qū)域各種檔次共六個社區(qū)，主要對這些社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布、租金水平、經(jīng)營特點等進行了調(diào)查分析，從分析中可以了解成都社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀，從而用于公司進行社區(qū)商業(yè)開發(fā)時的參考。
（一）金沙園社區(qū)
金沙園社區(qū)20xx年由宏信房產(chǎn)開發(fā)，其社區(qū)商業(yè)部分水景商業(yè)街進行了統(tǒng)一規(guī)劃，目前居民總體入駐率不高，人氣明顯不夠，商氣不足。該社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出如下特點：
1、金沙園商鋪空置率較高，根據(jù)調(diào)查，商鋪出租率僅62％，主要原因有五個：①目標消費群體支撐有限。②商鋪供應(yīng)
體量過大。③缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理。④西單百貨和超市對其造成的分流影響。⑤步行街不能通車，消費引導(dǎo)不足。
2、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布特點
雖然該社區(qū)商業(yè)涵蓋了居民生活所必需的大多數(shù)業(yè)態(tài)，并且有親子園、汽車俱樂部等新興業(yè)態(tài)，但業(yè)態(tài)仍顯得不夠豐富，商源質(zhì)量也顯得一般，品牌商家數(shù)量有待提高。
餐館、食品、茶樓等業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量較多，與建筑適合經(jīng)營餐飲、消費群體的消費力較強、成都餐飲業(yè)較發(fā)達等因素有關(guān)。
建材、裝修店鋪數(shù)量較多主要是因為該小區(qū)為新興社區(qū)，居民陸續(xù)入駐，對該類服務(wù)的需求較大，隨著入駐率提高，該類業(yè)態(tài)的比例會呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢。
由于空鋪較多，能存活下來的店鋪業(yè)態(tài)多為與居民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，如餐館、茶樓、食品等業(yè)態(tài)，從而說明這類業(yè)態(tài)是居民日常生活需求度最高的業(yè)態(tài)，可作為招商時重點考慮的對象之一。
（二）外雙楠社區(qū)
本次調(diào)查主要以云影路、云霞路和逸都路的臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)較齊全，居民消費水平較高，消費力較強。從其業(yè)態(tài)分布來看，該社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出以下特點：
1、以云影苑為代表的社區(qū)商鋪進行了統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)較豐富，商鋪裝修呈現(xiàn)出一定的檔次，品牌店較多。
2、服裝類店鋪數(shù)量超過了餐館的數(shù)量，說明周邊居民對“穿”的重視程度較高，這也是該區(qū)域人群消費水平高，生活質(zhì)量高的標志之一。
3、逸都路與二環(huán)路交界處有伊藤洋華堂二號店，大賣場對調(diào)查區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)有一定的影響，與大賣場呈現(xiàn)互補性的業(yè)態(tài)如美容美發(fā)、餐飲等較穩(wěn)定，而服裝鞋帽等類型的商鋪換手率較高，多靠經(jīng)營特色、品牌效應(yīng)等生存。
（三）玉林社區(qū)
本次調(diào)查主要對玉林老區(qū)的玉林北路、東路、中路和玉林新區(qū)的玉林西路進行了調(diào)查，老區(qū)和新區(qū)的業(yè)態(tài)、檔次呈現(xiàn)出鮮明的對比，玉林新區(qū)分布著王府花園、梧桐世家等中高檔樓盤，而玉林老區(qū)的住宅則顯得較為陳舊。該社區(qū)商業(yè)的特點如下：
1、該社區(qū)是成都最成熟的居住區(qū)之一，人口密度大，業(yè)態(tài)豐富，商鋪檔次較高，商業(yè)氣氛較濃，以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。
2、在商鋪租金方面，玉林老區(qū)商鋪一般為35～80元/㎡月，而玉林新區(qū)商鋪租金可達150元/㎡月，從此也可看出商鋪租金與區(qū)域居民消費力之間存在一定的關(guān)系。
3、從業(yè)態(tài)分布來看，服裝類仍然比例最大，其次是餐飲，該區(qū)域餐飲經(jīng)營呈現(xiàn)出一定的聚集效應(yīng)，其輻射作用吸引了整個成都市的消費人群。房屋中介店鋪較多，主要是因為該區(qū)域居住環(huán)境成熟，吸引了越來越多的小資一族到該區(qū)域居住，二手房交易活躍。休閑娛樂業(yè)的比例也較大，除周邊區(qū)域外，其他區(qū)域的消費人群也對玉林片區(qū)也樂此不彼。
4、該區(qū)域的成熟度高和消費力強吸引了一些特色店和新型業(yè)態(tài)進駐該區(qū)域，如位于玉林東路的彩色鑰匙店、玉林中路的特百惠家居連鎖店等。
5、該社區(qū)商業(yè)以臨街底商為主，也有象玉林生活廣場、富和城等獨立商業(yè)樓盤。
（四）桐梓林社區(qū)
該社區(qū)屬成都的高檔社區(qū)，本次調(diào)查以桐梓林東路和桐梓林北路為主，分布有中華園各期、錦繡花園、世紀錦苑等高檔樓盤，成功人士、外籍人士居多，消費力強大。
1、從業(yè)態(tài)分布來看，服裝類店鋪數(shù)量遙遙領(lǐng)先，這與該區(qū)域人群消費能力、消費意識、生活方式直接相關(guān)，其次是餐飲、食品，有一些異國情調(diào)和風(fēng)味的餐廳如和風(fēng)亭日本料理，家政服務(wù)在該區(qū)域的需求較大，店鋪數(shù)量較多。
2、休閑、娛樂、美容美體類店鋪數(shù)量較多，這類業(yè)態(tài)在該區(qū)域存在較大的市場空間，例如有四川首家專業(yè)的男士美容店（卡瑞杰專業(yè)男士美容SPA健康會館）。
3、中華園商鋪以環(huán)繞中華園各期的臨街商鋪為主，此外還有獨立的商住樓，可滿足不同層次、不同業(yè)態(tài)的商家的需求。
（五）紅花社區(qū)
本次調(diào)查主要對紅花北路、紅花南路、紅花東路、紅花西路的社區(qū)商業(yè)進行了調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的社區(qū)商業(yè)缺乏規(guī)劃，顯得較為落后，商鋪裝修檔次都較低，業(yè)態(tài)豐富性差，主要以滿足居民日常生活最急需的的相關(guān)購物需求及服務(wù)需求為主，檔次稍高的購物、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)基本是空白。
（六）蓮花社區(qū)
1、本次調(diào)查主要圍繞蓮花北路、海椒寺街、蓮桂西路、蓮花南路、蓮花東路、蓮花西路圍成的區(qū)域進行，該社區(qū)屬城東的中低檔社區(qū)，居民消費能力有限。社區(qū)商鋪多為住宅底商，檔次不高，業(yè)態(tài)豐富性較差。
2、餐飲在該區(qū)域的比例較大，最典型的是位于蓮花南路的好吃一條街，這條街上分布著各類餐飲商家20余家，據(jù)商家反應(yīng)生意比較火暴，可謂該區(qū)域的一道特色風(fēng)景線，這與該區(qū)域居民消費能力、消費習(xí)慣有關(guān)。
3、根據(jù)調(diào)查，該區(qū)域品牌商家較少，主要有寶島眼鏡、海王星辰藥店、時代新華音像店、玉林串串香、萊美大藥房、新一佳超市（8800㎡）、紅旗連鎖等。商鋪租金上，蓮桂西路上商鋪租金一般為25～35元/㎡月，其他位置商鋪的租金也與這個水平接近，只有海椒寺街、蓮花北路附近的商鋪租金較高，可達60～70元/㎡月。
四、成都社區(qū)商業(yè)調(diào)研結(jié)論及開發(fā)建議
（一）調(diào)研結(jié)論
宏觀社區(qū)商業(yè)
1、社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)網(wǎng)點布局的重要組成部分，其核心競爭力主要表現(xiàn)為便利性和多樣性，從而使其與其他商業(yè)形態(tài)相比具有更強的親和力。
2、我國的社區(qū)商業(yè)目前還處于起步階段，與住宅開發(fā)相比滯后較嚴重，與社區(qū)需求之間也存在脫節(jié)現(xiàn)象，規(guī)劃不足，缺乏統(tǒng)一管理，政府支持力度應(yīng)加強。
3、我國的城市發(fā)展特點（城市居民從郊區(qū)流向城區(qū)，從老城區(qū)流向新城區(qū)），在某種程度上決定了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展特點，我國的社區(qū)商業(yè)在相當長一段時間內(nèi)仍將集中在城區(qū)范圍之內(nèi)，這與國外的社區(qū)商業(yè)有著明顯的不同。
成都社區(qū)商業(yè)
1、伴隨房地產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)模的擴大，除春熙路、鹽市口、騾馬市三大核心商圈外，成都逐步形成了城市次商圈，如科華商圈、紅牌樓商圈、雙楠商圈、金沙商圈、會展商圈、九里堤商圈、建設(shè)路商圈等，社區(qū)商業(yè)即將迎來良好的發(fā)展機遇。
2、成都市目前絕大多數(shù)社區(qū)商業(yè)雖然能為居民提供便利性購物和服務(wù)，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不盡合理，以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，缺乏統(tǒng)一管理，影響了社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展。
3、社區(qū)商業(yè)的檔次、進駐品牌、業(yè)態(tài)豐富程度等與社區(qū)居民的'消費能力、消費結(jié)構(gòu)等表現(xiàn)出了較高的吻合度，既體現(xiàn)了“物以類聚、人以群分”，也體現(xiàn)了“適者生存”。
4、從各社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)來看，餐館、茶樓等業(yè)態(tài)表現(xiàn)出了較高的市場需求度，店鋪數(shù)量一般都位于各社區(qū)業(yè)態(tài)的第一和第二位，這主要是受整個城市居民消費結(jié)構(gòu)的影響，成都的餐飲業(yè)較發(fā)達，也與成都“休閑之都”的稱謂有關(guān)。
5、中高檔社區(qū)的服裝等零售業(yè)態(tài)較為活躍，而中低檔特別是低檔社區(qū)的餐飲業(yè)態(tài)所占比例較大，這反映了不同階層居民的消費趨勢，收入較低的消費群體，把“吃”放在首位，而收入較高的消費群體，不僅關(guān)注“吃”，還要追求“穿”、“耍”，這部分消費群體的恩格爾系數(shù)較低，這正是馬斯洛需求層次理論的體現(xiàn)。
6、各社區(qū)的房屋中介店鋪數(shù)量都較多，這主要是因為成都房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢較好，二手房交易活躍，且有利可圖，催生了眾多的房屋中介商。
7、由于對社區(qū)商業(yè)的看好，部分超市等大賣場逐漸進駐各居民社區(qū)，象伊藤洋華堂進駐外雙楠、家樂福進駐桐梓林、西單商場進駐金沙商圈、沃爾瑪進駐交大－九里堤片區(qū)（20xx年上半年開業(yè)）等，這些大賣場進駐社區(qū)既為社區(qū)商業(yè)帶來了人氣，同時也給社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布帶來一定的影響。
8、社區(qū)商業(yè)的發(fā)展歷程與其住宅交房、裝修時間、入住率緊密相關(guān)，交房初期，建材、家裝、家居、食品等的市場需求度較高，而隨著居民入住率提高，這類業(yè)態(tài)的比例會逐漸降低，購物、餐飲、家政服務(wù)等業(yè)態(tài)的比例相應(yīng)地逐漸提高，入住率過低將嚴重影響社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營。
商業(yè)調(diào)查報告11
為加快服務(wù)業(yè)發(fā)展，提高商業(yè)特色街的品位，打造姜堰貿(mào)易服務(wù)新形象，市政協(xié)經(jīng)濟科技委員會會同市發(fā)展計劃局、三產(chǎn)辦、貿(mào)易局、工商局、工商聯(lián)組成聯(lián)合調(diào)查組，利用一個多月的時間，對姜堰城區(qū)的貿(mào)易現(xiàn)狀，特別是商業(yè)特色街的發(fā)展情況進行了專題調(diào)研。在調(diào)查活動中，我們深入街區(qū)，走訪業(yè)主，召開了10多個座談會，走訪了6個街區(qū)的近百家經(jīng)營戶，就如何加快城區(qū)貿(mào)易發(fā)展步伐，如何打造商業(yè)特色街，廣泛地聽取意見，研討商業(yè)特色街建設(shè)的優(yōu)惠政策和有效措施，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：
一、城區(qū)商業(yè)特色街的現(xiàn)狀
改革開放以來，城區(qū)貿(mào)易發(fā)展迅猛，商業(yè)、供銷系統(tǒng)的十大商場在商貿(mào)發(fā)展中起著主導(dǎo)作用。進入新世紀，隨著市場經(jīng)濟體制日趨完善，國有資本逐步退出，國有商場紛紛轉(zhuǎn)制，個體私營企業(yè)已成為姜堰城區(qū)貿(mào)易發(fā)展的主力，且發(fā)展勢頭良好。城區(qū)貿(mào)易的格局也隨之發(fā)生了一些變化，除西大街仍然是城區(qū)貿(mào)易的黃金地段外，在其他主次干道上產(chǎn)生了一些新興的商貿(mào)區(qū)，形成了經(jīng)營特色，產(chǎn)生了一定的市場效應(yīng)。在特色街的形成中政府、經(jīng)營者、消費者發(fā)揮了相應(yīng)的作用，推動了特色街的形成和發(fā)展。
1、政府搭臺，企業(yè)唱戲，推動了商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，市委、市政府堅持經(jīng)濟建設(shè)這個中心不動搖，狠抓第一要務(wù)，一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。召開了服務(wù)業(yè)工作會議和餐飲工作會議，研究部署推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，制訂了加快個體私營經(jīng)濟發(fā)展的暫行辦法，加大流通企業(yè)改制力度，重視三產(chǎn)統(tǒng)計工作。這些舉措有力地推動了城區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，企業(yè)數(shù)量不斷增多，規(guī)模不斷擴大，第三產(chǎn)業(yè)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重不斷提高。
2、部門配合，合理引導(dǎo)，促進了商業(yè)特色街的形成。市三產(chǎn)辦公室協(xié)調(diào)指導(dǎo)全市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市貿(mào)易局跳出原先的管理模式，由管理國有集體商業(yè)貿(mào)易企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)全市社會商業(yè)，積極探索引導(dǎo)全市商業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的新路。舊城改造步伐的加快，為商業(yè)特色街的形成提供了載體。建設(shè)部門對迎賓東路地段的開發(fā)面向社會自然人拍賣，開經(jīng)營城市之先河，促成了迎賓東路餐飲一條街的形成。各種優(yōu)惠政策的實施和城市管理力度的加大以及經(jīng)營城市的理念，都對城區(qū)商業(yè)特色街的形成起到了積極的促進作用。
3、業(yè)主要求，利益驅(qū)動，形成了商業(yè)特色街的雛形。同類商品或關(guān)聯(lián)商品經(jīng)營戶的適當集中是市場經(jīng)濟條件下資源的合理配置。在調(diào)查中，廣大經(jīng)營戶非常贊成集中經(jīng)營，希望政府有所作為。利益的驅(qū)動也使經(jīng)營戶向特色街集聚，商業(yè)特色街初具雛形。
裝飾材料一條街——通揚中路。專業(yè)從事裝璜、裝飾材料、裝璜五金等門類的企業(yè)88家，占入駐企業(yè)的47%。這些企業(yè)規(guī)模較大的有2——3家，相對比較集中，是居民購買裝璜、裝飾材料的首選，年銷售額在一億元以上。
通訊器材一條街——振興中路。經(jīng)營通訊器材的商家多數(shù)集中在振興中路的西側(cè)，共有經(jīng)營戶21家，占入街企業(yè)的33%。各家銷售的手機品牌、機型、價格均大同小異，他們之間除了銷售價格的競爭外，服務(wù)質(zhì)量特別是售后服務(wù)也是他們競爭的主要內(nèi)容，年銷售額在4000萬元左右。移動、聯(lián)通姜堰分公司遷出后，通訊器材一條街的規(guī)模和人氣都受到了一定的影響，有的商家正縮小規(guī)模，不少經(jīng)營業(yè)主有隨遷經(jīng)營的意向。
五金電器一條街——人民中路。從事農(nóng)用配件、工業(yè)小五金以及工業(yè)電器的企業(yè)88家，占入駐企業(yè)的47%，蘇常電器和黎明電器的進入，增加了該街的經(jīng)營規(guī)模，現(xiàn)已成為具有一定規(guī)模的工業(yè)物資市場，并逐步形成了專業(yè)街，年銷售額在一億元左右。目前，由于二運公司的南遷和人民中路的拓寬，一定程度上影響了這條街工業(yè)電器、物資經(jīng)營戶的銷售。
摩托車一條街——人民南路。從新西橋至汽車站，摩托車經(jīng)營戶有7家，占入街企業(yè)的10%。這些企業(yè)大多是私營，除少量品牌有雷同外，各家都有自己的品牌，品牌競爭是主要特色，年銷售額在4000萬元左右。
美食一條街——迎賓東路。在街道的東段，集聚著12家私營餐飲企業(yè)，占入街企業(yè)的35%。這些企業(yè)都有一定的規(guī)模，且裝璜講究，風(fēng)格各異，一家緊挨一家，特色十分明顯。從服務(wù)內(nèi)容上看，有中餐、西餐、排檔，還有特色餐飲，如肥牛城等。年銷售額在3000萬元左右。
服裝一條街——迎賓西路。迎賓西路的店面房大多數(shù)被個體工商戶購買，經(jīng)過幾年的發(fā)展，這條街的服裝經(jīng)營已成為主要特色。目前經(jīng)營服裝的個體戶有57家，占入街企業(yè)數(shù)的63%。年銷售額在1000萬元左右。
二、城區(qū)商業(yè)特色街存在的問題和矛盾
城區(qū)商業(yè)特色街初具雛形，且發(fā)展勢頭良好，但是，由于諸多原因，商業(yè)特色街發(fā)展還存在著諸多問題和矛盾，亟待研究解決。主要體現(xiàn)在四個方面：
1、商業(yè)特色街缺少規(guī)劃。一是城市規(guī)劃不到位。城市規(guī)劃沒有充分考慮城區(qū)商業(yè)特色街的建設(shè)，與商業(yè)特色街的發(fā)展不相適應(yīng)，無論是特色街的布局，還是特色街的功能配套都存在著諸多問題，致使城區(qū)商業(yè)特色街的發(fā)展受到一定的限制。二是經(jīng)營的店面房偏小。房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計和建設(shè)店面房時，為了追求利益的最大化，往往設(shè)計門面小，進深大，又不是框架結(jié)構(gòu)的店面房，導(dǎo)致城區(qū)店面房偏小，且又無法擴大。政府缺乏有效的調(diào)控，沒有把開發(fā)商與特色街經(jīng)營有機地結(jié)合起來，致使特色街經(jīng)營規(guī)模受到一定的限制，難以擴展。三是城區(qū)商貿(mào)發(fā)展缺乏專業(yè)規(guī)劃。迄今為止，城區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展缺乏整體規(guī)劃，更沒有商業(yè)特色街發(fā)展規(guī)劃，除了現(xiàn)有的幾條自由發(fā)展起來的商業(yè)特色街初具雛形外，大多數(shù)商業(yè)企業(yè)零星分散，形不成市場效應(yīng)，形不成商業(yè)特色。這種商貿(mào)發(fā)展狀況,既不利于城區(qū)商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，也不利于人民群眾購物,更不利于提升城區(qū)商貿(mào)業(yè)的品位，與城市的新形象不相協(xié)調(diào)。
2、城區(qū)商貿(mào)缺乏規(guī)模和特色。一是城區(qū)商業(yè)特色街的經(jīng)營規(guī)模普遍較小。增加值約占城區(qū)商貿(mào)增加值總額的三分之一。商業(yè)特色街缺少大企業(yè)、大商場，大酒店的支撐，帶動發(fā)展作用不強。二是商業(yè)特色街特色不特，同類企業(yè)聚集度不高，6條商業(yè)特色街入街總數(shù)超50%的街道只有服裝一條街。品牌效應(yīng)不強，低檔次的商品多，高檔次的品牌商品少。有的特色街由于受到城市管理規(guī)定的限制，制約了經(jīng)營和業(yè)務(wù)的拓展。如通揚中路裝璜裝飾材料、人民中路的五金電器、迎賓東路的美食經(jīng)營等。三是同品種經(jīng)營，競爭不夠規(guī)范。眾多經(jīng)營門店由于經(jīng)營范圍、品種檔次、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式雷同，缺乏特色，一方面形不成以質(zhì)取勝的格局，經(jīng)營的商品檔次太低，難以滿足消費者的購買欲望，導(dǎo)致購買力向外分流，另一方面為了拉顧客，搶生意，相互之間競相殺價，或以次充好，蒙騙顧客。結(jié)果是犧牲服務(wù)和檔次換取生存空間。四是缺少一、二產(chǎn)業(yè)的強有力的支撐。我市的一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不快，工業(yè)、農(nóng)業(yè)的產(chǎn)品沒有對商貿(mào)易流通形成有效的支撐，一、二產(chǎn)業(yè)職工的收入沒有明顯的提高，預(yù)期收入不確定，制約著消費需求，也制約著貿(mào)易的發(fā)展。
3、軟硬環(huán)境建設(shè)制約了特色街的發(fā)展。一是區(qū)域規(guī)劃建設(shè)要求不明確，影響了特色街規(guī)劃建設(shè)。如迎賓東路按統(tǒng)一格式砌好后，多數(shù)房主設(shè)計開設(shè)飯店，也就形成了現(xiàn)在的美食街，但由于規(guī)劃沒有事先按其功能設(shè)計操作間，業(yè)主們以搭建棚披應(yīng)付，既不符合衛(wèi)生要求，又受到城市管理的制約，原街道化糞池是以住宅樓標準設(shè)計，遠不能適應(yīng)開設(shè)飯店的排放要求，經(jīng)常出現(xiàn)堵塞外溢現(xiàn)象。讓業(yè)主們非常頭疼。二是城市管理的一些規(guī)定沒有考慮到商家的經(jīng)營和發(fā)展需要。如通揚中路經(jīng)營裝璜裝飾材料的業(yè)主反映，該街原是328國道，交通十分便利，姜堰的裝璜裝飾材料一直輻射到海安、東臺、興化戴南等地，后來由于城區(qū)禁止車輛進入，停車曝光、罰款，他們的貨進不來，出不去，輻射無從談起，只能做本地生意。三是執(zhí)法部門執(zhí)法檢查頻繁過度，商家疲于應(yīng)付。業(yè)主普遍反映，機關(guān)各部門執(zhí)法檢查的比較多，而上門宣傳政策、法規(guī)的少，他們迫切希望政府部門及時宣傳政策法規(guī)，糾正不規(guī)范的經(jīng)營行為，以減少對商家極不情愿的處罰。四是政府承諾的誠信度不高，影響了投資者的積極性。一些市外投資企業(yè)反映，招商引資項目談的時候地方各級官員給予了高度重視，顯示出非常的熱心，答應(yīng)了很多優(yōu)惠條件，但是投資到位后，原有的熱情不見了，政府或部門承諾的優(yōu)惠政策難以到位，如減免稅收、規(guī)費，他們期望能夠承諾兌現(xiàn)。五是少數(shù)部門、少數(shù)機關(guān)干部為群眾服務(wù)、為商家發(fā)展服務(wù)的意識還不強，門難進，臉難看的現(xiàn)象并未根除，能辦的，可以快辦的，就是拖著不辦的現(xiàn)象時有發(fā)生。六是商業(yè)特色街各項功能設(shè)施不夠配套。停車場、晝夜自動銀行、電信以及特色街的基本配套設(shè)施仍不能與商業(yè)特色街的發(fā)展相適應(yīng)。
4、經(jīng)營者的綜合素質(zhì)亟待提高。一是經(jīng)營者的文化素質(zhì)不高。從私營、個體戶的文化水平看，初中、小學(xué)文化的占大多數(shù)，高中文化的約占10%——20%，大專以上學(xué)歷的不足10%，小富即安，小富即滿的思想比較嚴重。二是重經(jīng)營、輕管理的現(xiàn)象普遍存在。大多數(shù)業(yè)主的主要精力都花在經(jīng)營環(huán)節(jié)上，對如何加強管理，做好售后服務(wù)很少考慮，一定程度上影響了企業(yè)的發(fā)展。三是誠信意識不強。以次充好、以假亂真、摻雜摻假、短斤少兩等現(xiàn)象還在一些行業(yè)中存在，“三包”的規(guī)定還沒有得到很好的實施，影響了企業(yè)和行業(yè)的市場信譽度。四是法律意識淡薄。主要表現(xiàn)有：一方面對國家的政策、法律、法規(guī)不注重學(xué)習(xí)，在經(jīng)營中侵權(quán)行為時常發(fā)生，不能夠較好地維護好消費者的利益；另一方面，一些業(yè)主雖然懂得經(jīng)營，但不懂如何維護自己的合法權(quán)益，對亂罰款、亂收費的行為，不能據(jù)理力爭，不敢正面抵制，使自己的正當利益被任意侵害。這樣，不僅助長了亂執(zhí)法、亂收費的行為，而且也妨礙了企業(yè)的發(fā)展。
三、關(guān)于創(chuàng)建城區(qū)商業(yè)特色街的幾點建議
城區(qū)商業(yè)特色街是市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，是市場對資源配置的結(jié)果。創(chuàng)建商業(yè)特色街，政府要在尊重市場經(jīng)濟規(guī)律的前提下，有所作為。為此，我們建議著重抓好以下幾項工作：
1、要進一步強化思想認識力度，切實形成創(chuàng)建商業(yè)特色街的共識。
創(chuàng)建商業(yè)特色街，是我市發(fā)展商貿(mào)、搞活流通的重要途徑，也是促進我市經(jīng)濟和服務(wù)業(yè)發(fā)展的一個重要亮點。政府及有關(guān)部門要在以下幾個方面形成共識：
一是創(chuàng)建商業(yè)特色街是提升城市形象和商貿(mào)業(yè)品位的需要，提升城市的形象，離不開商貿(mào)業(yè)品位的提高，創(chuàng)建商業(yè)特色街，就是提升商貿(mào)業(yè)品位，就是提升城市新形象，打造經(jīng)濟快速發(fā)展的良好城市環(huán)境。二是創(chuàng)造商業(yè)特色街是策應(yīng)沿江開發(fā)、快速發(fā)展姜堰經(jīng)濟的需要。通過創(chuàng)建商業(yè)特色街，可以密集人氣、財氣，激活流通，繁榮市場，帶動城市其它相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，為實現(xiàn)“五年總量翻番，八年全面小康”的目標提供強有力的支撐。三是姜堰作為特殊政治意義的城市，通過創(chuàng)建商業(yè)特色街可以放大名人效應(yīng)，有利于姜堰經(jīng)濟和各項事業(yè)的快速發(fā)展。四是按照全面小康的標準，通過創(chuàng)建商業(yè)特色街可以提高三產(chǎn)增加值在GDP中的比重。通過解放思想統(tǒng)一思想，提高認識統(tǒng)一認識，充分認識創(chuàng)建商業(yè)特色街的重要意義，增強創(chuàng)建商業(yè)特色街的責(zé)任感和緊迫感，不斷提高商業(yè)特色街的知名度，促進姜堰經(jīng)濟快速發(fā)展。
2、要盡快制定商貿(mào)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，加大城市規(guī)劃調(diào)整力度。規(guī)劃是發(fā)展的藍圖，創(chuàng)建和發(fā)展商業(yè)特色街首先必須要有科學(xué)的規(guī)劃。規(guī)劃要有創(chuàng)新思維，明確目標。新城區(qū)建設(shè)和舊城區(qū)改造時，要充分考慮貿(mào)易發(fā)展的實際和需要，把城市建設(shè)與貿(mào)易發(fā)展需要結(jié)合起來，與貿(mào)易企業(yè)的發(fā)展結(jié)合起來，與貿(mào)易行業(yè)發(fā)展規(guī)劃結(jié)合起來，合理地規(guī)劃好城市發(fā)展的藍圖，把黃金市口和黃金路段預(yù)留給商業(yè)和其他三產(chǎn)行業(yè)，以此推動貿(mào)易的發(fā)展和商業(yè)特色街的建設(shè)。要抓緊制定貿(mào)易行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。相關(guān)職能部門要根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合貿(mào)易發(fā)展的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，在認真分析本地業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，制定出城區(qū)貿(mào)易行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃要說明在今后的某一段時間里，城區(qū)貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展方向、發(fā)展重點、工作措施。要盡快制定城區(qū)商業(yè)特色街發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃要明確城區(qū)商業(yè)特色街的總體發(fā)展目標、建設(shè)標準、階段任務(wù)、方法步驟、政策措施。要加強對商業(yè)特色街發(fā)展的研究，對商業(yè)特色街的布局、規(guī)模、功能、品位、標準等要做深入的探索，通過探索和建設(shè)，使商業(yè)特色街真正形成商品特色、品牌特色、形象特色、文化特色和功能特色。規(guī)劃力求高起點，富規(guī)劃長實施，這樣，不僅政府對貿(mào)易行業(yè)發(fā)展可以實行有效的宏觀調(diào)控，而且也使業(yè)主知曉城區(qū)貿(mào)易的發(fā)展方向和發(fā)展動態(tài)，讓他們自覺地順應(yīng)行業(yè)規(guī)劃，進場、進區(qū)、進街開店興業(yè)。
3、要進一步加大招商引資力度，快速推進商貿(mào)發(fā)展。貿(mào)易的發(fā)展，商業(yè)特色街的建設(shè)，要突出抓好招商引資。從姜堰的貿(mào)易規(guī)模看，總體規(guī)模比較小，大型企業(yè)屈指可數(shù)。商業(yè)特色街的情況也是如此，入街經(jīng)營的企業(yè)數(shù)量不少，但企業(yè)的單個規(guī)模太小。再從前期我市招商引資的實踐看，在國家沒有向外資放開批零市場的情況下，我市有關(guān)部門通過招商引資，成功地引進了時代超市、蘇果超市、中油公司、上海曹安市場有限公司等一批國內(nèi)知名的大企業(yè)，這不僅使姜堰的貿(mào)易規(guī)模上了一個檔次，促進了貿(mào)易的大發(fā)展，也為聚集人氣，推動特色商業(yè)街的建設(shè)和發(fā)展起到了推動作用。因此，必須進一步加大招商引資力度，通過走出去、請進來、網(wǎng)上招商等方式，吸引市外資金或國內(nèi)大型企業(yè)來姜投資，以迅速擴大貿(mào)易企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，提升經(jīng)營品位，促進商貿(mào)行業(yè)的跨越發(fā)展。要注意把招商引資與城區(qū)的特色街建設(shè)結(jié)合起來，在已具特色雛形的街區(qū)內(nèi)，引進一、二家大型企業(yè)進駐，以提高特色街的人氣，讓特色街更具特色，借以彌補城區(qū)特色街的入駐企業(yè)規(guī)模小、品位差、檔次低的不足。
4、要進一步加強軟環(huán)境建設(shè)力度，營造商貿(mào)業(yè)發(fā)展寬松環(huán)境。軟硬環(huán)境建設(shè)是一個不斷深化、永不停止的課題，必須常抓不懈。一要強化機關(guān)工作人員的服務(wù)意識。機關(guān)干部要深入到廣大的私營、個體工商戶中間，主動幫助他們解決經(jīng)營中的困難和問題，適時地提供企業(yè)所需的各種服務(wù)，改變過去的那種檢查多、服務(wù)少，罰款多、管理差的狀況，真正讓機關(guān)干部成為私營經(jīng)濟發(fā)展的“知情人”和“貼心人”，營造親商、安商、富商的氛圍，創(chuàng)造良好的招商引資社會環(huán)境。二要實行政務(wù)公開。明確政務(wù)公開的內(nèi)容，包括辦事規(guī)則、辦事程序、執(zhí)法依據(jù)、審查過程、處理結(jié)果等等，一方面是向群眾宣傳國家政策、法律法規(guī)，讓群眾自覺遵守，一方面是主動接受社會、群眾監(jiān)督的過程。三要加大改革扶持和引導(dǎo)力度。政府及職能部門要研究制定相關(guān)政策、規(guī)定，維護商家的利益。要考慮業(yè)主進貨、送貨的問題，進專業(yè)特色街的激勵措施等。四要修訂完善招商引資優(yōu)惠政策。無法優(yōu)惠的措施不必承諾，可以給予的優(yōu)惠政策，建議采用政府文件形式明確，直接發(fā)至外來投資企業(yè)和相關(guān)部門，由相關(guān)部門照此辦理，審批手續(xù)再由內(nèi)部補辦，使服務(wù)形式從外來投資企業(yè)要我實施優(yōu)惠政策，變?yōu)槲乙獮橥鈦硗顿Y企業(yè)兌現(xiàn)承諾。五要繼續(xù)改善環(huán)境。姜堰城市道路建設(shè)步伐加快，美化和亮化工程建設(shè)要跟上去，力求把城市建設(shè)得更亮更美。
5、要進一步加大教育培訓(xùn)力度，努力提高經(jīng)營者的綜合素質(zhì)。一是要針對私營業(yè)主素質(zhì)低，經(jīng)營管理知識缺乏的問題，分期分批組織業(yè)主進行企業(yè)管理、市場營銷、法律法規(guī)等知識的培訓(xùn)，提高他們經(jīng)營管理的能力，增強他們守法經(jīng)營的自覺性，為企業(yè)發(fā)展壯大打下良好的基礎(chǔ)。二是要組織他們外出參觀學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)知名企業(yè)的管理經(jīng)驗，了解他們的創(chuàng)業(yè)歷程和成就，激發(fā)私營業(yè)主的發(fā)展熱情和斗志，樹立只有擴大規(guī)模，壯大實力，才能在市場上立足，按部就班，堅守攤頭，必然會被市場所淘汰的觀念。三是要動員社會力量開展對員工的技能培訓(xùn)。貿(mào)易企業(yè)是分流下崗工人和安置待業(yè)青年的一個重要途徑，特別是廣大下崗職工和待業(yè)青年自主經(jīng)商的也比較多，這些人中，普遍文化水平較低，服務(wù)不規(guī)范、技能較差，不能夠適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，且人數(shù)眾多，要加強培訓(xùn)，必須動員社會各方面的辦學(xué)力量，舉辦各類技能培訓(xùn)班，提高職工的服務(wù)技能和服務(wù)水平。四是要加大法律宣傳的力度。司法部門要改進普法宣傳方式，主動把國家的法律法規(guī)送到廣大私營業(yè)主的手中，悉心指導(dǎo)，耐心灌輸，讓法律法規(guī)人人皆知，并成為自覺行動。
6、要進一步強化組織領(lǐng)導(dǎo)力度，推動城區(qū)商貿(mào)再上新臺階。建議市委、市政府成立由分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭的創(chuàng)建商業(yè)特色街領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面協(xié)調(diào)影響商業(yè)特色街發(fā)展的主要問題，研究促進商業(yè)特色街發(fā)展的政策措施。有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門要將創(chuàng)建商業(yè)特色街工作列入議事日程，明確分管責(zé)任人，成立相關(guān)機構(gòu)，制定城區(qū)商業(yè)特色街發(fā)展規(guī)劃，并把特色街工作作為工作目標的重要方面，一同布置，一同考核。有關(guān)職能部門要加強協(xié)調(diào)，對燈箱、路牌提出統(tǒng)一標準和樣式，提出創(chuàng)建文明街道、無假貨一條街、價格信用一條街的標準，指導(dǎo)商業(yè)特色街在創(chuàng)建工作中求突破。有關(guān)人民團體要加強特色街的組織建設(shè)，要試點成立街道商會，發(fā)揮群眾組織的自治功能，共同推動特色街的發(fā)展。要有條不紊地推進商業(yè)特色街的建設(shè)和命名工作。一是把西大街打造成姜堰的“南京路”。在對街道的南側(cè)開發(fā)時，不要急于求成，要尋求知名商家來開發(fā)經(jīng)營。隨著城市中心的西移，即將開發(fā)的西環(huán)路要提前規(guī)劃，開發(fā)中的羅塘路應(yīng)規(guī)劃為西大街的延長線，用作進駐大型企業(yè)和大型超市，使西大街和羅塘路成為城區(qū)貿(mào)易的黃金大道。二是對基本具備商業(yè)特色街條件，符合政府規(guī)劃的街道予以命名。從城區(qū)已初具商業(yè)特色街雛形的幾條街道的情況看，迎賓東路可命名為美食街。迎賓西路可命名為服飾街。通揚中路可命名為裝璜裝飾材料街。沒有定形的街道暫緩命名。如人民中路由于道路的拓寬和二運的南遷，經(jīng)營五金電器的企業(yè)可能也要遷移；振興中路的通訊器材也具備了一定的規(guī)模，但由于移動、聯(lián)通公司相繼遷出后，振興中路的人氣、銷量都不如以前，業(yè)主們有隨大公司遷移的可能；人民南路經(jīng)營摩托車的業(yè)主有7家，占入街企業(yè)總數(shù)的10%，且銷量與通揚中路的幾家銷量差不多，特色不夠明顯。這些街道雖然暫緩命名，但是對其特色要規(guī)劃好。三是對正在開發(fā)中的街道要提前規(guī)劃。如正在開發(fā)中的南大街和即將開發(fā)的北大街，規(guī)劃時要根據(jù)市場需求，結(jié)合姜堰歷史上的“老字號”和周邊的人文環(huán)境來綜合考慮，打好“老字號”品牌。南大街地處姜堰中學(xué)和圖書館的附近，可建成文化、休閑商品一條街；北大街的東側(cè)與古建筑保護區(qū)毗鄰，可考慮建設(shè)一條徽商茶葉街，以增強與古建筑保護區(qū)的協(xié)調(diào)，西側(cè)為方便旅游者購物，可建成旅游商品一條街。此外，對城市新區(qū)建設(shè)規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮，從而有計劃地開發(fā)建設(shè)。四是注意改善特色街的經(jīng)營環(huán)境。如美食街的化糞池及污水處理裝置以及各經(jīng)營戶操作間的問題，這些問題得不到解決，勢必影響到業(yè)主的經(jīng)營，影響到特色街的發(fā)展，認真研究這些問題的癥結(jié)，并切實加以解決，商業(yè)特色街一定會擁有燦爛的明天。
商業(yè)調(diào)查報告12
一．調(diào)查概況
調(diào)查時間：20xx年12月29日
調(diào)查地點：天津理工大學(xué)校本部公寓城水房旁超市
調(diào)查對象：超市經(jīng)營者
調(diào)查方法：參與觀察法和半結(jié)構(gòu)訪談法
調(diào)查人：張露文陳婷李珈儀
指導(dǎo)老師：闕躍平
二．報告正文
（一）調(diào)查過程
為了獲得有效準確的信息，我們采取了重復(fù)觀察法和半結(jié)構(gòu)式訪談法。
首先，由于我們每天都會因購買日常生活用品光顧該超市，因而我們在運用參與觀察法時比較靈活，能夠較準確地對超市的經(jīng)營活動進行多次觀察后得出規(guī)律性的結(jié)論。
其次，因為我們經(jīng)常光顧該超市，因此我們和超市經(jīng)營者的人際關(guān)系相處得較為融洽，在超市人流較少時，我們會以聊天的方式談及到她的在校經(jīng)營的日常生活，部分涉及到她的家庭等內(nèi)容。
在確定了這次調(diào)查主題后，我們準備了一些問題，在29號下午客流量較少時在超市內(nèi)與她進行了聊天式的溝通，非正式訪談中涉及的主要問題包括：
1戶籍2。年齡3。選擇此職業(yè)的原因4。盈利情況5。已在理工經(jīng)營時間。對目前工作的前景和期望等。在訪談過程中，我們又延伸出了許多問題，下面是對這些信息的分類整合。
1基本情況和職業(yè)發(fā)展狀況
我們調(diào)查的超市經(jīng)營者即這家超市的老板，名字叫彭某，女，今年26歲，戶籍為安徽宿州，家中還有兩個哥哥和一個妹妹。在理工經(jīng)營這個超市已經(jīng)五年了，在聊天的過程中我們得知，她初中畢業(yè)后，就來到了天津，在提及為何選擇天津時，她說因為她的表姐在天津，認為有人照顧比較方便。來到天津后，她說因為認為自己文化程度低，于是先從超市收銀員做起，然后當年9月份在她大哥的幫助下在天津工業(yè)大學(xué)的一個奶茶店找到一份工作，3月來到該奶茶店位于理工本部的分店，直到9月?lián)Q了工作，選擇在理工大學(xué)新校區(qū)的一個超市里面上班，20xx年在外跑了一年的業(yè)務(wù)，主要負責(zé)聯(lián)系貨源，20xx年，她從跑業(yè)務(wù)中認識的老客戶手里接手了現(xiàn)在這家超市，憑借在超市當營業(yè)員的經(jīng)驗和對超市經(jīng)營的了解，自己當起了老板，一直到現(xiàn)在。她在交流中坦承得說到：“因為自己一直接觸的就是這一類的工作，了解這一行的來龍去脈，熟悉的多，也習(xí)慣在超市工作了，在外面打工了這么多年，也是看老板臉色夠了，所以想自己當老板，干起來也舒服，心情愉快。”
2。進貨渠道
因為平時在對這家超市的觀察中我們發(fā)現(xiàn)，店主彭某幾乎每天都會進貨，整理貨源，因此我們談到了她的進貨渠道，她說：“現(xiàn)在都是業(yè)務(wù)上門，不用自己出去拿貨”。在交流中我們得知，她現(xiàn)在和進貨商的關(guān)系很好，有時進貨達到一定數(shù)量，進貨商還會贈送她半箱或者一箱。顯然這對于曾經(jīng)在外跑過一年貨源業(yè)務(wù)的她來說，并不是一個難題。
3。盈利狀況：
彭某說這個超市由于是從他人手里接手過來的，所以從她開始經(jīng)營這個超市就一直是處于盈利狀態(tài)，也正是這樣當年在辦理轉(zhuǎn)讓的時候多付了4萬元給前任經(jīng)營者。這兩年下來，平均每年可凈賺達到七到八萬元，這也是讓彭某感到很高興的地方。
4。經(jīng)營方法
我們每天從水房打水都可以看到這個小超市很是熱鬧，而且在購物時也充滿歡聲笑語，于是就好奇的問道老板有沒有什么經(jīng)營秘訣，彭某說到了兩個方面：一個是服務(wù)好，作為經(jīng)營者，她自身的性格十分開朗幽默，喜歡與人交談和開玩笑，并且平易近人，讓同學(xué)們在這個超市購物感到愉快，這樣就會積累越來越多的回頭客，在學(xué)生消費者中打下堅實的口碑。另一個方面是良好的心理素質(zhì)。由于在離這個超市200米左右有一個規(guī)模稍大的超市，貨品也比較齊全，所以這個小超市要有一定的“立足之地”是有一些秘密的。彭某提到：“要做好賠本的心理準備，不要渴望能賺多少錢，在價格方面則是盡量做到最后一個漲價。貨價不輕言抬高，這樣可以在同學(xué)們心中樹立一個“物美價廉”的形象，彭某把這個稱作“以物換物，先賠后賺”。
5。經(jīng)營優(yōu)勢
談到彭某的盈利狀況比較樂觀，我們因此也聊到了她的經(jīng)營優(yōu)勢，首先是前面提到的進貨渠道和經(jīng)營方法上的優(yōu)勢，除此之外，彭某談到，因為這家超市屬于學(xué)校后勤部門管理，而她恰好在這方面擁有一些可以疏通的人際關(guān)系，因此就會享受到減免部分房租的好處，在日常的經(jīng)營中，遇到問題也可以得到較好的解決。
6。．經(jīng)營限制
在交談中，我談到了我對超市所處的地理位置的看法，我認為這家超市的地理位置還比較好，臨近水房，學(xué)生打水時便會進超市買一些日常所需食物與用品，但是彭某說其實這樣的地理位置并不好，相對于學(xué)校其它超市來說有些偏僻，有些學(xué)生甚至上一年學(xué)都不知道水房旁邊有這家超市。由于地理位置不好，給她帶來了兩個方面的經(jīng)營限制。首先是，客流量不夠，只有在打水高峰期時才會有人，晚上較忙，白天基本上沒有客流量；其次，因為客流量不如其他家超市高，因此不敢輕易抬高貨價，只能靠低價來贏取更多的客流量。除了地理位置帶來的限制，還有店面規(guī)模的限制，從圖中我們可以看出，彭某經(jīng)營的這家超市店面比較小，因此貨品不夠齊全，且主要以吃為主，而彭某提到，食物的利潤在20%，而生活用品的利潤則在40%。
7。。對目前工作前景和期望
由于老校區(qū)即將面臨拆遷，我們問到了她將來的工作前景，她提到，自己想去浙江的騰翔大學(xué)開一家蛋糕店。聊到其中的原因，彭某臉上洋溢出幸福的笑容，她說自己最近剛剛結(jié)婚，而自己的愛人則在浙江打工。并且，她當年剛來天津打工時，曾學(xué)習(xí)過做蛋糕并且對這方面比較感興趣。在聊到她結(jié)婚對于她現(xiàn)在經(jīng)營這家超市有無影響時，她說當然會有，有時兩人產(chǎn)生矛盾時自己就會心情不好，影響到了自己對待學(xué)生的服務(wù)態(tài)度。
下面是我們對這家超市的采景，和采訪過程中拍下的照片：
在訪談的最后，我們衷心祝愿彭某能夠?qū)⒊薪?jīng)營得更好。
（二）結(jié)果分析
切入視角：社會資本
1。布迪厄?qū)⑸鐣Y本定義為現(xiàn)實或潛在的資源集，這些資源集與具有一種持久網(wǎng)絡(luò)有關(guān)，該網(wǎng)絡(luò)由相互了解和認可及某種程度上制度化的關(guān)系所構(gòu)成。該定義認為社會資本是存在于制度化關(guān)系所構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)中的資源，其特點是強調(diào)社會資本是一種可用的資源，并且這種資源是處于由關(guān)系所構(gòu)成的社會網(wǎng)絡(luò)之中的。
2。哈那皮特和戈爾秀將社會資本分為結(jié)構(gòu)性的、關(guān)系性的和認知性的。
（1）結(jié)構(gòu)性社會資本指行動者之間的總體關(guān)系模式，即你聯(lián)系誰，如何發(fā)生聯(lián)系。在彭某的這個小超市中，她從跑業(yè)務(wù)時認識的客戶手中盤下這家超市，通過與學(xué)校后勤部較熟的關(guān)系獲取資格維持經(jīng)營這家超市，聯(lián)系業(yè)務(wù)員，給她送貨以及提供商品給消費者，即學(xué)生，這些總體上是它的結(jié)構(gòu)性社會資本。
（2）關(guān)系性社會資本是指人們通過長期互動建立起來的個人關(guān)系。比如說彭某的超市之所以能長期在學(xué)校經(jīng)營下去而不受其他投資者的影響，正是因為她和學(xué)校后勤部管理這方面的人的關(guān)系比較好是它的一個關(guān)系性社會資本，除此以外，通過這兩年的經(jīng)營，彭某也為自己建立了一定的消費群體，和同學(xué)們關(guān)系好也是它的關(guān)系性社會資本。
（3）認知性社會資本指為群體提供共享的表達、解釋和意義體系的資源，包括共同的語言、規(guī)范和敘事。彭某憑借自己的精明干練和從小積累的社會經(jīng)驗，在與消費者相處方面和經(jīng)營方式上有套自己的想法以及戰(zhàn)略方案，這就是它的認知性社會資本。
3。（1）格蘭諾維特在《弱關(guān)系的力量》中提到，強關(guān)系是經(jīng)常互動的人群，弱關(guān)系是不經(jīng)常互動的人群。
在彭某有關(guān)經(jīng)營這家超市的社會網(wǎng)絡(luò)關(guān)系中，總結(jié)出來一共涉及到了五類人，一，是她的大哥二哥，她的大哥在南開大學(xué)經(jīng)營了一家超市，二哥則在超市旁經(jīng)營一家水果攤。二是她當初跑貨源時認識的客戶，三是學(xué)校后勤部，四是現(xiàn)在的進貨商，五是學(xué)校同學(xué)。這些人中，她的大哥二哥屬于強關(guān)系，而學(xué)校后勤部與客戶等則是弱關(guān)系。
（2）在微觀層面的社會資本研究中，強關(guān)系理論強調(diào)集體和封閉社會網(wǎng)絡(luò)中所產(chǎn)生的信任和規(guī)范等資源。
我們看到，彭某當時來到天津涉足零售業(yè)是因為她的大哥和二哥都在經(jīng)營零售業(yè)，這體現(xiàn)了一種“聯(lián)結(jié)”（bonding）式的社會資本。
（3）弱關(guān)系理論強調(diào)松散網(wǎng)絡(luò)和不同社會網(wǎng)絡(luò)之間的橋梁對促進信息流和影響流具有關(guān)鍵作用。側(cè)重團體外部關(guān)系，體現(xiàn)為“橋梁”（bridging）形式的社會資本。格蘭諾維特指出弱關(guān)系在信息和影響流通中的作用—為個人流動提供機會，促進社區(qū)整合。
在彭某身上我們看到，當初彭某接手這家店的原因是因為她與這家超市的原經(jīng)營者相識，并且有了幾年的關(guān)系基礎(chǔ)，因而得到了接手這家超市的機會，這體現(xiàn)了弱關(guān)系的力量。并且，彭某與進貨商的關(guān)系和平時與學(xué)生這一消費群體的相處過程中獲得的人際關(guān)系，都體現(xiàn)了彭某的良好的團體外部關(guān)系，也體現(xiàn)了這些弱關(guān)系促進了學(xué)校這個小社區(qū)的整合。
（4）然而邊燕杰指出，在中國社會，強關(guān)系更有可能成為幫助者和求職者之間的橋梁。（當影響而非信息通過個人網(wǎng)絡(luò)流通時）
我們可以看到，彭某初步接觸零售業(yè)，是因為她大哥先前在大學(xué)里的零售業(yè)中已經(jīng)有了一定基礎(chǔ)，通過他的人脈幫助她從收銀員轉(zhuǎn)為大學(xué)超市經(jīng)營員，因此這就體現(xiàn)了，她大哥這個強關(guān)系是求職者和幫助者之間的橋梁。
總之，彭某較好得利用了弱關(guān)系傳遞的信息與知識等資源，和強關(guān)系傳遞的信任感與影響力等資源和情感支持。
三、總結(jié)與反思
這次的調(diào)查使我們受益匪淺，對參與觀察法和半結(jié)構(gòu)訪談法有了切實的體會與實踐，并通過此類調(diào)查方法，在理論上加深了認知，對學(xué)校超市的經(jīng)營機制以及社會資本在其中起到的作用有了更加全面的理解；實踐上，在與群眾的廣泛接觸、了解、交流中受到真切的感染和體驗，從活生生的的典型事例中受到深刻的啟發(fā)和教育，提高了認識能力和創(chuàng)造能力。
商業(yè)調(diào)查報告13
經(jīng)濟責(zé)任審計存在多種表現(xiàn)形式，按被審計人的審計階段和審計目的可以分為離任審計、任前審計、任中審計等。除以上形式外，包括工商銀行在內(nèi)的一些商業(yè)銀行為了加強關(guān)鍵崗位人員的管理，有效防范操作風(fēng)險和道德風(fēng)險，已開始擴大任期經(jīng)濟責(zé)任審計，嘗試實施了強制休假離崗審計工作。這一審計模式將審計對象從高級管理人員擴展至具體承辦業(yè)務(wù)的關(guān)鍵崗位工作人員，審計范圍進一步擴大，審計監(jiān)督職能也進一步完善。對此，本文以工商銀行的具體實踐為基礎(chǔ)，對關(guān)鍵崗位人員的強制休假離崗審計這一經(jīng)濟責(zé)任審計特殊表現(xiàn)形式進行分析探討，力求擴展經(jīng)濟責(zé)任審計外延，豐富對經(jīng)濟責(zé)任審計的理解。
一、經(jīng)濟責(zé)任審計的一般定義
通常認為經(jīng)濟責(zé)任審計是指對企業(yè)負責(zé)人任職期間經(jīng)濟責(zé)任履行情況實施的審計。通過審計分清企業(yè)負責(zé)人應(yīng)負有的直接責(zé)任和主管責(zé)任，包括對所在單位資產(chǎn)、負債、損益的真實性、合法性和效益性的驗證，以及對有關(guān)經(jīng)濟活動應(yīng)負責(zé)任的界定和評價。
具體到商業(yè)銀行領(lǐng)域經(jīng)濟責(zé)任審計主要是指對商業(yè)銀行高級管理人員經(jīng)濟責(zé)任審計，是對商業(yè)銀行高級管理人員任職期間貫徹執(zhí)行國家經(jīng)濟金融方針、政策、法規(guī)及履行職責(zé)情況，經(jīng)營決策和管理行為，所在單位經(jīng)營目標完成情況等作出的客觀、公正的審計和評價。
二、關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計的定義
關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計是經(jīng)濟責(zé)任審計擴大化的一種表現(xiàn)形式，主要適用于具體承辦業(yè)務(wù)的關(guān)鍵崗位人員。其主要包括關(guān)鍵崗位的界定、強制休假和離崗審計的定義。
（一）關(guān)鍵崗位：關(guān)鍵崗位是指在業(yè)務(wù)運營過程中處于關(guān)鍵環(huán)節(jié)且涉及風(fēng)險控制點，承擔(dān)較高風(fēng)險責(zé)任，根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當進行重點管理和監(jiān)督的工作崗位。具體崗位需各商業(yè)銀行根據(jù)本行的實際情況進行定義和分類。
（二）強制休假：強制休假是指根據(jù)風(fēng)險控制工作需要，在不事先征求本人意見和不提前告知本人的情況下，臨時強制要求關(guān)鍵崗位人員在規(guī)定期限內(nèi)休假并暫停行使職權(quán)，同時對其進行離崗審計的一種制度安排。
（三）離崗審計：離崗審計是指各級機構(gòu)在安排關(guān)鍵崗位人員強制休假期間，組織對其履行崗位職責(zé)、經(jīng)營管理活動既業(yè)務(wù)操作的合規(guī)性等情況實施審計的行為。
（四）經(jīng)濟責(zé)任審計與強制休假離崗審計的聯(lián)系和區(qū)別
正如前文所說強制休假離崗審計是經(jīng)濟責(zé)任審計的擴展和特殊形式，其本質(zhì)上仍然是經(jīng)濟責(zé)任審計，只是其審計對象、審計方式、適用范圍與傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟責(zé)任審計略有不同。一是審計對象較傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟責(zé)任審計范圍更廣，既包含從事管理工作的高級管理人員也包括承擔(dān)具體業(yè)務(wù)的工作人員；二是審計適用的前提條件不同。傳統(tǒng)經(jīng)濟責(zé)任審計更多地是指管理人員任職期滿即將離職或在任職期間需接受履職考核情況下開展審計。強制休假離崗審計則是針對關(guān)鍵崗位人員任職時間較長但因某些原因還不能按規(guī)定進行崗位輪換的情況下，為防范風(fēng)險安排其離崗休假并對其工作進行審計，審計結(jié)束后關(guān)鍵崗位人員還需返回原崗位繼續(xù)工作。對于已按期正常輪換崗位的關(guān)鍵崗位人員是不需要進行強制休假離崗審計的；審計方式和范圍略有區(qū)別，對于承擔(dān)管理責(zé)任的的關(guān)鍵崗位人員其審計內(nèi)容和范圍應(yīng)與傳統(tǒng)經(jīng)濟責(zé)任審計一致。對承擔(dān)具體業(yè)務(wù)的工作人員其審計內(nèi)容和范圍與其工作職責(zé)相一致，不涉及各類管理指標等內(nèi)容，審計內(nèi)容和范圍相對單一。
三、關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計對象的界定
在明確了關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計的基本定義后，要進一步實施關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計就必須對審計對象進行界定。從字面上理解，關(guān)鍵崗位人員離崗審計的對象自然是關(guān)鍵崗位人員，從上文的定義中可以歸納為在業(yè)務(wù)運營過程中處于關(guān)鍵環(huán)節(jié)且涉及風(fēng)險控制點，承擔(dān)較高風(fēng)險責(zé)任，根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當進行重點管理和監(jiān)督的工作崗位。由于各商業(yè)銀行的管理和運營模式不盡相同，所以對關(guān)鍵崗位人員的界定也存在區(qū)別，以中國工商銀行為例，主要包括：一是一級（直屬）分行正副行長、二級分行行級負責(zé)人、業(yè)務(wù)部門主要負責(zé)人；二是二級分行以下各級機構(gòu)負責(zé)人；三是空白重要憑證管理崗、上門收款崗、上門服務(wù)崗、經(jīng)辦行密押員、經(jīng)辦行密押主管、對公客戶經(jīng)理、個人客戶經(jīng)理、消費信貸調(diào)查崗、值班經(jīng)理崗、財務(wù)核算崗、事后監(jiān)督中心經(jīng)辦、業(yè)務(wù)處理中心資金清算崗、對賬中心經(jīng)辦、現(xiàn)金營運中心主任、現(xiàn)金營運中心庫管員、打卡崗位、空白卡保管崗、作廢卡保管崗、已制客戶證書管理崗、落地及可疑指令處理崗等。其中一和二可理解為商業(yè)銀行分支機構(gòu)的負責(zé)人，其承擔(dān)更多的是管理責(zé)任，故對這些人員的離崗審計基本與經(jīng)濟責(zé)任審計相同。其他關(guān)鍵崗位人員因為更多的是承擔(dān)一種業(yè)務(wù)經(jīng)辦直接責(zé)任，因而通常采取較為特殊的離崗審計。
四、關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計的實施方法
關(guān)于如何對關(guān)鍵崗位人員實施強制休假離崗審計，不同的商業(yè)銀行根據(jù)本行實際有著不同的組織程序和審計方法。本文還是以中國工商銀行為例，重點闡述關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計的實施流程。
（一）審計的組織實施。在中國工商銀行，關(guān)鍵崗位離崗審計工作主要由人力資源部門和內(nèi)控合規(guī)部門以及各業(yè)務(wù)主管部門分工負責(zé)。每年年初各級行人力資源部門需根據(jù)本行關(guān)鍵崗位人員的任職情況會同各業(yè)務(wù)主管部門編制離崗審計對象人選計劃，并通知內(nèi)部審計部門組織離崗審計；內(nèi)控合規(guī)部門在接到人力資源部門相關(guān)審計通知后負責(zé)離崗審計的組織工作；業(yè)務(wù)主管部門則視需要協(xié)同內(nèi)控合規(guī)部門實施離崗審計工作。
（二）審計的主要內(nèi)容。在中國工商銀行，對關(guān)鍵崗位人員的離崗審計主要以該關(guān)鍵崗位的內(nèi)控管理職責(zé)和業(yè)務(wù)操作流程為依據(jù)，一般情況下包括履行崗位職責(zé)情況，執(zhí)行本崗位相關(guān)內(nèi)控管理規(guī)定的情況以及履職時限內(nèi)所經(jīng)辦業(yè)務(wù)的真實性和合規(guī)性。具體內(nèi)容還需依據(jù)不同崗位的相關(guān)管理制度和主要風(fēng)險點分別確定。
（三）審計的流程。在中國工商銀行，關(guān)鍵崗位人員的離崗審計一般遵循以下流程。一是由人力資源部門提前兩個工作日通知相應(yīng)內(nèi)控合規(guī)部門組織離崗審計；二是由內(nèi)控合規(guī)部門根據(jù)實際情況，自行組成審計組，或與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門共同組成審計組，并確定審計組組長和主審人；三是審計組以被審計對象所在崗位內(nèi)控管理職責(zé)和業(yè)務(wù)操作流程為依據(jù)，編制《離崗審計方案》，經(jīng)內(nèi)控合規(guī)部門負責(zé)人批準后執(zhí)行；四是開出《離崗審計通知書》，開展現(xiàn)場審計工作并確認審計事實，五是出具審計報告，并征求被審計人的意見；最后是由主管行長簽發(fā)和發(fā)送審計報告，并對發(fā)現(xiàn)的問題進行后續(xù)整改。
五、關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計工作中存在的困難和問題
當前，商業(yè)銀行雖然已經(jīng)開展了多年的經(jīng)濟責(zé)任審計工作，也積累了較多經(jīng)驗。但在關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計這一較為特殊的經(jīng)濟責(zé)任審計的實施過程中還存在一些問題和困難，同時也制約著經(jīng)濟責(zé)任審計的發(fā)展。
（一）關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計的對象較多，涉及范圍廣，審計工作量大。作為一家內(nèi)控嚴密的商業(yè)銀行，設(shè)置的關(guān)鍵崗位通常較多，從事關(guān)鍵崗位人員也相對較多。客觀上導(dǎo)致審計對象的多樣化。以工商銀行為例，除去一、二級分行行級領(lǐng)導(dǎo)崗位，各分支機構(gòu)負責(zé)人以及各部門負責(zé)人、各科室負責(zé)人以外，還有運營類、營銷類等20多個不同類型的關(guān)鍵崗位，其中光對公、對私客戶經(jīng)理的從業(yè)人員數(shù)量就已十分龐大。因此，理論上關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計對像相比以管理人員為主的經(jīng)濟責(zé)任審計對象要多出很多，客觀上加大了審計人員的工作量。
（二）關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計缺少統(tǒng)一、有效的評價指標，審計質(zhì)量較難把握。由于商業(yè)銀行關(guān)鍵崗位人員一般分為各分支機構(gòu)承擔(dān)管理責(zé)任的人員和承擔(dān)業(yè)務(wù)經(jīng)辦直接責(zé)任的崗位人員兩類。前一類人員的離崗審計即是傳統(tǒng)的經(jīng)濟責(zé)任審計，其審計內(nèi)容、范圍、評價指標等均已形成了一套行之有效的固定模式，審計工作可以按圖索驥，能夠較好的把握審計質(zhì)量。后一種類型即為本文重點探討的適用強制休假離崗審計的關(guān)鍵崗位人員。這類人員眾多，涉及營銷、運營、操作等不同工種，對于這類人員的審計還未能形成統(tǒng)一的審計評價指標，也沒有相對標準化的審計模式，對審計質(zhì)量不易把握。例如對客戶經(jīng)理的審計、對大堂值班經(jīng)理的審計，除對其履職情況進行了解外，很難找到其他評判標準，再加上商業(yè)銀行崗位設(shè)置和崗位職責(zé)未能完全標準化的情況下，審計工作更難以規(guī)范。
（三）基層審計人員素質(zhì)、力量較為薄弱。當前，商業(yè)銀行的審計工作基本采用“分層審計，下查一級”的模式。對關(guān)鍵崗位人員的審計一般以承擔(dān)較多經(jīng)營任務(wù)的基層支行開展。由于要承擔(dān)各類經(jīng)營任務(wù)，支行審計人員的數(shù)量和素質(zhì)一般較難得到保證，獨立性也相對較弱、缺乏專業(yè)審計人員，從而給基層支行的關(guān)鍵崗位人員離崗審計工作帶來了一定的困難。
（四）離任審計過程中各職能部門較難充分協(xié)調(diào)。
按照現(xiàn)有的管理辦法和慣例，商業(yè)銀行關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計工作一般由人事部門根據(jù)崗位輪換計劃提出。但在實際工作中，往往只有審計部門單槍匹馬實行審計。由于各部門審計、考核和調(diào)查的組織形式和考核標準不一致，在時間上往往不能統(tǒng)一進行，從而造成審計工作不充分。
六、完善關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計工作的對策和措施
鑒于關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計存在以上一些問題和困難，本文結(jié)合工商銀行近年的審計實踐，提出一些完善該類審計工作的對策和措施。
（一）結(jié)合商業(yè)銀行運營管理實際，完善關(guān)鍵崗位設(shè)置，建立規(guī)范的輪崗機制。由于開展關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計的前提是關(guān)鍵崗位人員未能按照要求進行輪崗。因此，商業(yè)銀行根據(jù)本行實際，科學(xué)合理的設(shè)置關(guān)鍵崗位，建立規(guī)范的輪崗機制是減少審計工作量的有效方式。商業(yè)銀行需定期更新完善關(guān)鍵崗位目錄，做好人員儲備，每年制定輪崗計劃并認真執(zhí)行，對于客戶經(jīng)理等營銷崗位則應(yīng)定期更換其服務(wù)對象，實施“輪戶”管理，從而大量減少需開展強制休假離崗審計的對象。
（二）建立標準化的崗位職責(zé)和工作流程，推進關(guān)鍵崗位人員工作質(zhì)量評價規(guī)范化。由于對關(guān)鍵崗位人員的審計缺乏標準和評價指標。因此建議商業(yè)銀行對本行的所有崗位進行梳理，制定統(tǒng)一的崗位職責(zé)，明確工作內(nèi)容和要求。同時梳理關(guān)鍵崗位操作過程中的風(fēng)險點，將關(guān)鍵崗位的工作流程標準化，以流程圖的形式進行固化。如此，審計人員則可以按照標準化工作職責(zé)和操作流程對關(guān)鍵崗位人員的履職情況進行客觀評價，并對相應(yīng)風(fēng)險點的控制情況進行審計分析，從而保障審計規(guī)范，提高審計質(zhì)量。
（三）加強對基層審計人員的培訓(xùn)和指導(dǎo)，提高審計人員的素質(zhì)。由于基層審計人員素質(zhì)、力量較為薄弱。為保障基層行的審計工作質(zhì)量除需加強人員保障外，還必須加強對基層審計人員的培訓(xùn)和指導(dǎo)。上一級審計部門應(yīng)定期組織培訓(xùn)，提高基層行審計人員的理論修養(yǎng)。在開展審計工作時，要有計劃的征調(diào)基層審計人員參與，在實踐中提高基層審計人員的審計水平。另外，上級行審計部門應(yīng)考慮制定并下發(fā)類似于《經(jīng)濟責(zé)任審計手冊》等內(nèi)容的指導(dǎo)意見，指導(dǎo)基層審計人員開展經(jīng)濟責(zé)任審計工作，保障審計工作的標準化和規(guī)范化。
（四）加強部門間的協(xié)調(diào)配合，充分利用各專業(yè)和部門的考核結(jié)果。
商業(yè)銀行關(guān)鍵崗位人員強制休假離崗審計需各個部門相互配合才能有序開展。以工商銀行為例，該項審計工作在支行層面應(yīng)已內(nèi)控管理委員會為平臺進行協(xié)調(diào)，合規(guī)經(jīng)理牽頭，各相關(guān)科室人員參與，相互協(xié)作，并充分利用被審計人的考核結(jié)果、支行、網(wǎng)點的內(nèi)控評價結(jié)果以及各專業(yè)檢查結(jié)果，從而提高經(jīng)濟責(zé)任審計效率，降低審計成本。
商業(yè)調(diào)查報告14
為了進一步推進社區(qū)商業(yè)“雙進工程”，完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能和政策措施，更好地促進社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，對我轄區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展情況進行調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：
一、基本情況
我區(qū)四個辦事處總面積約210368000m2，截止6月底社區(qū)總?cè)丝诩s（含流動人口）150000人，城市人均消費4000元/人、年，較上年增長14.7%；各類商業(yè)網(wǎng)點1810個，較上年增長3.73%；營業(yè)面積193600m2，較上年增長1.1%；就業(yè)人數(shù)15084人，較上年增長2.2%；營業(yè)收入94858萬元（不含金融網(wǎng)點），較上年增長28%（詳見調(diào)查表）。
二、存在主要問題
我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點主要分布在城區(qū)內(nèi)沿城區(qū)主要街道北新街新車站附近。呈現(xiàn)出“四多四少”的局面。在所有權(quán)方面：集體、個體網(wǎng)點多，國營網(wǎng)點少，在零售業(yè)分類方面：百貨店、綜合超市、專業(yè)店多，而便利店、超級市場、購物中心少。在網(wǎng)點布局地域方面：在城市主要街道繁華地段多，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和稍偏離鬧區(qū)的地段少。在服務(wù)對象方面：服務(wù)于城區(qū)內(nèi)居住的網(wǎng)點多，而服務(wù)于離城區(qū)稍遠一點住宅小區(qū)內(nèi)的網(wǎng)點少。遠遠跟不上城市發(fā)展的需要，主要表現(xiàn)在以下幾方面：
1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局不合理，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，嚴重制約了商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展。
商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)無序發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點主管部門參與規(guī)劃建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點工作乏力。根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，城市新建的主要街道兩側(cè)要按照一定的比例規(guī)劃為商業(yè)網(wǎng)點用地，但在具體實施過程中，因沒有商業(yè)網(wǎng)點主管部門參與規(guī)劃的落實和審查，而是由建設(shè)單位確定，想建什么就建什么，城市建設(shè)主管部門只注重建設(shè)的高度、風(fēng)貌、外型等，對是否需要商業(yè)網(wǎng)點而無關(guān)大局，使商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)形成無序的發(fā)展狀態(tài)。特別是近幾年來，在繁華的街、路段拍賣土地使用權(quán)，只注重土地的拍賣價格而忽視以后商業(yè)網(wǎng)點而無處建設(shè)的弊端。
2、建設(shè)資金缺乏，基礎(chǔ)設(shè)施滯后。我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)一直缺少投入，大部分門面破舊，設(shè)施滯后。居民小區(qū)一些生活必須便民網(wǎng)點無資金建設(shè)，更談不上大型商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)，使居民“住新樓，添新愁”的現(xiàn)象嚴重存在，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展緩慢，跟不上城市發(fā)展的需要。
三、意見和建議
目前，我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點正在逐步興起，各級各部門對社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點進行了積極探索，取得一定的效果，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。要想有一個較快發(fā)展，必須從客觀上加強籌劃和指導(dǎo)，制定總體發(fā)展戰(zhàn)略和長遠規(guī)劃目標，采取相應(yīng)的政策措施，促使其早日步入良性循環(huán)的軌道。現(xiàn)根據(jù)我區(qū)實際，提出以下五點建議：
1、堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局的原則，把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)納入城市發(fā)展規(guī)劃。
社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)是城市建設(shè)的重要組成部分，必須由政府根據(jù)現(xiàn)有網(wǎng)點狀況以及城市建設(shè)的長期規(guī)劃，進行統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)布局。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)主要規(guī)劃在居民居住區(qū)（除特種行業(yè)外），逐步向鄉(xiāng)村輻射。
2、堅持政府扶持引導(dǎo)與企業(yè)自我發(fā)展相結(jié)合的原則，調(diào)動社會各方力量，推動社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展。
我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展相對比較緩慢，政府必須采取必要的。政策、措施加以扶持。在政策上，要把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)列入城市基本建設(shè)計劃，建設(shè)改造資金的籌集，在企業(yè)自籌的基礎(chǔ)上，采取多種形式籌集資金，按照“誰投資，誰受益”的原則，建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點，減免各項費用。
3、加強立法，確保商業(yè)網(wǎng)點健康、快速、有序發(fā)展。
在調(diào)研的基礎(chǔ)上，組織相關(guān)部門及專家論證，制定《商洛市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》，并提交市人大討論通過，使商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)有法可依，有章可循。指導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展工作，確保商業(yè)網(wǎng)點健康、快速、有序發(fā)展。
商業(yè)調(diào)查報告15
中國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占到全國人口的70%。改革開放以來，農(nóng)村形勢發(fā)生了巨大的變化，農(nóng)村經(jīng)濟出現(xiàn)了令人觸目的成就。但是農(nóng)村醫(yī)藥市場的情況卻并不讓人樂觀。根據(jù)國家統(tǒng)計局的有關(guān)資料，今年上半城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3424元，比上年同期實際增長5。5%，同比增幅降低0。9個百分點； 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入1063元，實際增長4。2%，同比提高2。1個百分點。國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料還同時指出，上半年全國城鎮(zhèn)居民家庭人均醫(yī)療保健消費 169。2元，占全部消費性支出的6。65%，而農(nóng)民人均醫(yī)療保健消費45。3元，占全部生活消費現(xiàn)金支出的6。82%。剔除其中的一些不可比因素，仍然可以看出，醫(yī)療消費在城鄉(xiāng)人均消費構(gòu)成中的比重差距并不大。農(nóng)村居民人數(shù)基本是城鎮(zhèn)居民人數(shù)的二倍以上，如按實際數(shù)字計算雙方醫(yī)藥銷售金額應(yīng)當大致相近。但是今年上半年，由于多種因素，全國醫(yī)藥市場銷售額723億元，而其中農(nóng)村銷售額35。5億元，僅占全國銷售額的4。9%。城鄉(xiāng)醫(yī)藥市場消費差距之大，確實應(yīng)該令人思索。筆者認為農(nóng)民缺醫(yī)少藥的問題從某種角度講還依然存在。這與快速發(fā)展的農(nóng)村經(jīng)濟極不相適應(yīng)。醫(yī)藥保健是保障社會正常發(fā)展的基礎(chǔ)，長久下去，勢必影響到農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。農(nóng)村醫(yī)藥市場的問題應(yīng)該引起各級政府的高度重視。
一、現(xiàn)狀
（一）農(nóng)村市場藥品供銷渠道混亂。
目前農(nóng)村醫(yī)藥行業(yè)主要集中在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)兩級的集鎮(zhèn)上。由于農(nóng)村面積廣闊，村落分散，網(wǎng)點稀少，客觀上造成了農(nóng)民買藥的困難。需求客觀的存在，供貨相對的脫節(jié)，由此也造成了農(nóng)村無證經(jīng)營現(xiàn)象十分嚴重。一方面在供應(yīng)商而言，無證藥販活動猖獗。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、個體診所、藥店、村衛(wèi)生室受利益的驅(qū)動，在采購藥品時只問價格不看質(zhì)量，從而使一些販賣偽劣藥品的游醫(yī)藥販有空子可鉆。農(nóng)村成了過期失效藥品、假冒偽劣藥品的集散之地。另一方面在銷售商而言，保健品商店、小型超市等農(nóng)村零售商業(yè)超范圍經(jīng)營藥品。不少保健品商店、小型超市以經(jīng)營保健品、食品為名，暗地里經(jīng)營醫(yī)藥商品和醫(yī)療器械。藥品購銷無記錄，藥品來源和去向均無法查核，供應(yīng)、銷售的渠道十分混亂。
（二）農(nóng)村市場藥品質(zhì)量低劣。
近幾年，藥品監(jiān)督管理體制實行自上而下的改革。城市藥品監(jiān)管力度明顯加強，市場規(guī)范化經(jīng)營明顯好轉(zhuǎn)。一些無證藥販在城市無法經(jīng)營，只能把目標轉(zhuǎn)向農(nóng)村。他們以種種手段搶占農(nóng)村醫(yī)藥市場。憑借多年經(jīng)營的經(jīng)濟實力和經(jīng)驗，憑借各種社會關(guān)系網(wǎng)，將過期失效、假冒偽劣藥品、未通過GMP認證企業(yè)生產(chǎn)的大輸液和不合格的醫(yī)療器械如一次性輸液器等，銷往農(nóng)村地區(qū)。造成廣大農(nóng)村地區(qū)藥品質(zhì)量嚴重下跌，不合格藥品隨處可見。據(jù)有些地區(qū)對農(nóng)村基層藥店、診所、衛(wèi)生室抽檢，藥品不合格率竟高達70%，而那些無證經(jīng)營的超市、保健品店、診所還不包括在內(nèi)。歸納起來，主要問題就是過期失效、霉變蟲蛀、淘汰假冒、未加工炮制的原藥上市等幾個方面。
（三）農(nóng)村市場藥品價格混亂。
農(nóng)村醫(yī)藥市場由于價格信息閉塞，價格方面又無實質(zhì)性的管理機制，市場價格十分混亂。藥品價格靠高不靠低、看漲不看降。加上進貨渠道的不同，往往同一生產(chǎn)廠家所生產(chǎn)的同一品種、同一規(guī)格的藥品在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)藥品零售店之間、村與村衛(wèi)生室之間、鎮(zhèn)衛(wèi)生院和零售藥店之間價格往往都不一致。消費者往往因此而無所適從。特別是一些抗生素藥，價格出現(xiàn)成倍的差別。
（四）農(nóng)村市場藥品管理松弛。
由于農(nóng)村市場面積寬廣，村落分散，經(jīng)濟構(gòu)成零碎而復(fù)雜以及自上而下的醫(yī)藥監(jiān)管體制剛剛涉及縣級，造成目前農(nóng)村許多地區(qū)藥品經(jīng)營基本處于無機制管理狀態(tài)。在農(nóng)村的偏遠地區(qū)藥品監(jiān)管幾乎成為空白。縣級藥品監(jiān)督管理機構(gòu)許多地市尚未建立，剛建立的地市，縣級執(zhí)法力量也十分薄弱。人員少、素質(zhì)差、經(jīng)費缺、交通工具無等問題嚴重影響藥品監(jiān)管部門的監(jiān)管。由于農(nóng)村市場的客觀因素，大幅度增加監(jiān)管力量，又會成為地方財政的很大負擔(dān)。
農(nóng)村醫(yī)藥市場的現(xiàn)狀確實讓人擔(dān)心，它影響了醫(yī)藥行業(yè)在農(nóng)村中的聲譽，造成了農(nóng)民群眾購藥的困惑和困難，同時農(nóng)民群眾在用藥的安全問題上也存在較大的風(fēng)險。農(nóng)村村落的分散和網(wǎng)點的稀少，進一步增加了農(nóng)民買藥的困難。
二、癥結(jié)
農(nóng)村醫(yī)藥市場的實際狀況我們分析主要有以下幾種原因造成。
第一、農(nóng)村醫(yī)藥銷售市場藥品供應(yīng)問題，建國以來主要靠國營醫(yī)藥批發(fā)機構(gòu)下伸農(nóng)村和委托代批來解決。改革開放以來，由于經(jīng)濟體制等因素分割了農(nóng)村醫(yī)藥市場，造成了原有的農(nóng)村醫(yī)藥批發(fā)機構(gòu)不適應(yīng)多種經(jīng)濟渠道、多種經(jīng)濟成份、多種消費層次的農(nóng)村醫(yī)藥市場現(xiàn)狀。
舊的渠道不適應(yīng)，新的能夠擔(dān)當此任務(wù)的渠道卻至今沒有建立起來。村鎮(zhèn)小店、醫(yī)務(wù)所和行政村的衛(wèi)生室藥品進貨渠道處于秋黃不接的狀況，農(nóng)村分散在最基層的銷售網(wǎng)點藥品供應(yīng)基本處于無秩序狀態(tài)。
第二、隨著經(jīng)濟利益的驅(qū)動，經(jīng)濟發(fā)達、人口稠密的地區(qū)或地段，競爭過度，競銷過熱；經(jīng)濟相對貧困，人口相對稀少的地區(qū)，特別是廣大的農(nóng)村地區(qū)，眾多的村落、村鎮(zhèn)藥品的銷售網(wǎng)絡(luò)基本處于空白狀態(tài)。就是人口相對集中的市鎮(zhèn)，醫(yī)藥品種明顯不足，根本滿足不了農(nóng)民消費的需要。有的同志認為現(xiàn)在農(nóng)村市鎮(zhèn)藥店已經(jīng)很多，有的已經(jīng)虧本。殊不知解放前許多鎮(zhèn)上有近十家藥店，現(xiàn)在人口增了三倍，集鎮(zhèn)的規(guī)模也成倍地擴展，藥店不是多了而是規(guī)模、機制不對頭。更何況眾多的村落、村鎮(zhèn)也是農(nóng)村人口重要的集散地，網(wǎng)點空白，這給農(nóng)民帶來了很大的不便。
第三、各種經(jīng)濟成份自成體系，各類經(jīng)濟成份連鎖網(wǎng)絡(luò)中心按照自已所在城市經(jīng)營的習(xí)慣遙控指揮身處農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的銷售網(wǎng)點。購銷脫節(jié)，造成了農(nóng)村醫(yī)藥商品不能適銷對路。一些企業(yè)還片面地追求高差價、高價格、高利潤藥品的銷售，造成了農(nóng)村醫(yī)藥商品的雷同化。而農(nóng)民真正需要的醫(yī)藥商品、醫(yī)療器械、售后服務(wù)、特別是傳統(tǒng)的服務(wù)項目卻很難購到和滿足。
第四、經(jīng)濟實力雄厚，品種齊備的醫(yī)藥集團企業(yè)熱衷于在城市拼搏，無暇顧及如何占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場，造成農(nóng)村醫(yī)藥市場銷售力量的單一和薄弱。市場藥品種類不全，低價、低利潤的商品無人經(jīng)營，傳統(tǒng)的繁瑣薄利的藥店售后服務(wù)也基本不見。
第五、在農(nóng)村許多地區(qū)，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院固定資產(chǎn)投入等超常規(guī)發(fā)展，造成單位經(jīng)濟負擔(dān)過重，影響了業(yè)務(wù)的正常開展。為了提高經(jīng)濟效益，許多衛(wèi)生院抓住了行政村衛(wèi)生室的藥品采購工作。出于自身利益的需要，多數(shù)供應(yīng)給衛(wèi)生室的藥價往往高于市場上一般零售店的進價。管理嚴格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有些村級衛(wèi)生員出于經(jīng)濟利益的驅(qū)動作用，對上實行明頂暗抗，偷偷摸摸在無證藥販處購藥。他們甚至八小時在衛(wèi)生室上班，業(yè)余時間在家里行醫(yī)，成了一證多攤。管理松一些的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于經(jīng)營的分散性，村級衛(wèi)生員采購藥品基本處于監(jiān)督管理的空白狀態(tài)。
我們認為這許多因素歸結(jié)起來，基本上可分解為兩個方面。一、農(nóng)村醫(yī)藥市場監(jiān)管工作非常需要加強和規(guī)范；二、農(nóng)村醫(yī)藥市場藥品流通渠道非常需要疏理。藥品監(jiān)管工作好，藥品流通渠道就通暢。只有藥品流通渠道通暢，農(nóng)村醫(yī)藥消費才能正常發(fā)展。
三、初探
農(nóng)村醫(yī)藥市場要加強監(jiān)管力度，已經(jīng)引起許多領(lǐng)導(dǎo)的重視。縣級藥品監(jiān)管機構(gòu)和隊伍的建設(shè)工作也正在建立和強化，這是一個十分可喜的現(xiàn)象。但是農(nóng)村醫(yī)藥市場的特殊性和因此而形成的難度我們更應(yīng)該認真研究和探討。
一、建國初期，由于農(nóng)村醫(yī)療水平的落后和醫(yī)藥商品的缺乏，農(nóng)村急切的是要解決藥品的供給問題。國營醫(yī)藥批發(fā)機構(gòu)下伸農(nóng)村，解決了農(nóng)村醫(yī)藥市場的根本問題。由于藥品掌握在國營經(jīng)濟手中，在國營商業(yè)系統(tǒng)從上到下的統(tǒng)一管理下，農(nóng)村醫(yī)藥市場發(fā)展比較平穩(wěn)。隨著農(nóng)村的合作化運動，農(nóng)村集鎮(zhèn)上的個體診所聯(lián)合起來，組成聯(lián)合診所。個體零售藥店聯(lián)合起來，組成合作藥店。有一定規(guī)模的醫(yī)藥商店實行了公私合營。由于聯(lián)合診所、合作藥店、公私合營藥店都在掌握住醫(yī)藥物資的國營經(jīng)濟統(tǒng)一管理下，農(nóng)村醫(yī)藥市場還是發(fā)展平穩(wěn)。隨著國民經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，農(nóng)村中心集鎮(zhèn)由國營經(jīng)濟直接組建地區(qū)性人民醫(yī)院，聯(lián)合診所也接受衛(wèi)生局的領(lǐng)導(dǎo)和管理。農(nóng)村醫(yī)藥商業(yè)由于受計劃經(jīng)濟的規(guī)范管理曾多次因條條、塊塊的管理模式而條塊變動。但在國營經(jīng)濟的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，農(nóng)村醫(yī)藥市場的發(fā)展也是比較平穩(wěn)的。隨著改革開放的進行，由于多種經(jīng)濟成份的加入，多種商品流通渠道的展開，徹底打破了農(nóng)村醫(yī)藥市場幾十年平穩(wěn)發(fā)展的境況。特別是農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)發(fā)生了翻天復(fù)地的變化，農(nóng)村醫(yī)藥市場也就跟著出現(xiàn)了巨大的變革。簡單的歷史回顧，面對農(nóng)村的實際情況∶農(nóng)村發(fā)達、人口分散、村落眾多、網(wǎng)點稀少，形成了農(nóng)村醫(yī)藥市場寬廣、多層次的消費結(jié)構(gòu)，網(wǎng)點設(shè)置分散和監(jiān)督管理困難等特點，我們認為一、應(yīng)該積極鼓勵和支持坐鎮(zhèn)在城市中的大型醫(yī)藥集團企業(yè)深入農(nóng)村，通過收購、兼并，合股、控大股、直接建網(wǎng)點等多種形式，切實占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場。農(nóng)村行政機構(gòu)的改革，特別是以經(jīng)濟自然流向為指導(dǎo)，實行撤小鄉(xiāng)并大鎮(zhèn)，撤小村并大村，精簡行政機構(gòu)，精簡行政人員，提高社會經(jīng)濟效率的變革。這為大型醫(yī)藥集團企業(yè)占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場帶來很大的方便和效益。建國幾十年中，農(nóng)村醫(yī)藥市場的平穩(wěn)發(fā)展，一個主要的因素就是因為農(nóng)村醫(yī)藥市場長期有一個主體力量統(tǒng)管。大型醫(yī)藥集團牌子硬、信譽好、實力強、品種齊、價格廉、質(zhì)量有保證。支持他們占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場這從根本上解除農(nóng)村醫(yī)藥市場出現(xiàn)的一系列問題。
我們向那些大集團企業(yè)提議，深入農(nóng)村應(yīng)該深入到在農(nóng)村機構(gòu)改革后的大村所在地組建連鎖網(wǎng)點，因為這里是農(nóng)村經(jīng)濟最基層的中心地，也是各農(nóng)村村落人流的中心，也是目前我國農(nóng)村醫(yī)藥網(wǎng)點的空白處。
二、建國幾十年中城市國營醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)下伸農(nóng)村中心集鎮(zhèn)組建批發(fā)部門，我們認為這個經(jīng)驗實得大型醫(yī)藥集團占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場的借鑒。大型醫(yī)藥集團企業(yè)應(yīng)該在農(nóng)村中心集鎮(zhèn)組建批零兼營的藥品配供中心。全面開花，做到每個網(wǎng)點品種齊備，這是得不償失的。一方面每個網(wǎng)點品種齊，勢必庫存大，藥品賣不掉，周轉(zhuǎn)失靈，既造成經(jīng)濟損失又造成資源浪費，另一方面若品種少、規(guī)模小又滿足不了消費多層次的現(xiàn)代農(nóng)民醫(yī)藥保健的正常需要。這正是一些以單一經(jīng)濟成份組織的連鎖網(wǎng)店存在的而且很難解決的問題。而在中心集鎮(zhèn)建立配供中心，則有利于商品資金、人員規(guī)模的節(jié)約。農(nóng)村中心集鎮(zhèn)人口多、經(jīng)濟繁華、商品輻射能力強。配供中心由于實行批（配供）零結(jié)合，身在農(nóng)村了解農(nóng)村市場的需要，多備品種能夠適應(yīng)農(nóng)村醫(yī)藥市場多層次的消費新需求，又可以“以一供十”，即用較少的資金滿足周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)（含改制后的大村）連鎖網(wǎng)點的需要。同時農(nóng)民有個土種土生藥材的收購問題，。近年來土生藥材由于無人收購，浪費現(xiàn)象十分嚴重。浪費了社會資源，減少了農(nóng)民收入。配供中心身在農(nóng)村，了解藥源，又可根據(jù)組織的指令，輔導(dǎo)種植和收購藥材。確實這是為農(nóng)民做的一件大好事。
三、市、縣藥品監(jiān)督管理機構(gòu)根據(jù)農(nóng)村的實際情況是否能以農(nóng)村中心集鎮(zhèn)上大型醫(yī)藥集團企業(yè)農(nóng)村醫(yī)藥配供中心為依托，借用或聘用配供中心的領(lǐng)導(dǎo)為農(nóng)村藥品監(jiān)管的人員。在縣級藥品監(jiān)管組織的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，加強對農(nóng)村醫(yī)藥市場的監(jiān)督管理。1、生活在農(nóng)村中的人員熟悉農(nóng)村中的情況；2、由于配供中心在農(nóng)村有一個網(wǎng)絡(luò)體系，運用好這個網(wǎng)絡(luò)，監(jiān)管工作可大大地取得實效而且大大地節(jié)約費用；3、可節(jié)省行政機構(gòu)人員編制；4、容易取得地方黨政領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門的支持。容易協(xié)調(diào)地方上的各種關(guān)系，有利于問題的妥善解決；5、農(nóng)村居民民風(fēng)淳樸，講究情感。監(jiān)管人員在農(nóng)村工作，為嚴格、公正執(zhí)法，容易打下良好的群眾基礎(chǔ)。實行政務(wù)公開，提高藥品監(jiān)管工作水平，切實改變農(nóng)村藥品市場的不良現(xiàn)狀，確保農(nóng)民用藥安全，促進農(nóng)村經(jīng)濟健康發(fā)展。
四、農(nóng)村是個大市場，有占到全國人口70%的農(nóng)民住在農(nóng)村。改革開放后，農(nóng)村的經(jīng)濟面貌發(fā)生了翻天復(fù)地的變化，農(nóng)民的經(jīng)濟收入也有了成倍的增長，農(nóng)村的消費結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了明顯的改變。有實力的企業(yè)集團去占領(lǐng)農(nóng)村市場，既能取得社會效益和企業(yè)近期的經(jīng)濟效益，健全的銷售網(wǎng)絡(luò)，入世后，其戰(zhàn)略性的成果也將十分顯著。當然政府更應(yīng)該積極鼓勵企業(yè)深入農(nóng)村醫(yī)藥市場，要制定傾斜的政策支持企業(yè)占領(lǐng)農(nóng)村市場。1、城市與農(nóng)村有一定的行政障礙，這很需要各級政府的支持。2、現(xiàn)有的店鋪都有較好的地段，新網(wǎng)點的設(shè)立要取好的地段，更需要得到當?shù)卣娜χС郑?、新建網(wǎng)點，手續(xù)難度大，費用也很多。企業(yè)正常營業(yè)后，正常情況下還要半年才能盈余，所以政府應(yīng)該給予企業(yè)積極的政策輔持、財政和稅收方面的優(yōu)惠支持。4、醫(yī)藥監(jiān)督管理部門要把大型集團企業(yè)在農(nóng)村的分支機構(gòu)當成自已的眼睛和手足在農(nóng)村的延伸，支持他們，依靠他們，共同監(jiān)督管好農(nóng)村醫(yī)藥市場。
隨著農(nóng)村醫(yī)藥市場的不斷發(fā)展和完善，我們相信只要加強藥品監(jiān)管力度，疏通商品流通渠道，農(nóng)村醫(yī)藥市場一定能適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的需要，為農(nóng)民身體健康和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展作出自己應(yīng)有的貢獻。
第五篇：商業(yè)調(diào)查報告
商業(yè)調(diào)查報告
商業(yè)調(diào)查報告1
一、調(diào)查目的
“綠城長興廣場”項目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查，目的在于確定項目招商的基準價格，推進項目招商持續(xù)良性地運營，并確保合作雙方具有一定的合理的贏利空間。
二、調(diào)查范圍
以“綠城長興廣場”項目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長安路、北至縣前街。
三、調(diào)查方式
走街選點訪問。
四、綜合分析
1、人民北路。
本路段屬于三類路段，租金相對較低。底商：日租金4——8元；二層：日租金1.6左右。
案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）
人民北路銀時代店一層3087.3
人民北路兩岸咖啡店二層500301.64
西魚巷59號嗒滴嗒童裝店一層7093.5
4、長安路。
該路段沒有象樣的商業(yè)店鋪，零星店鋪租金極為低廉，不具參考性，基本可以忽略。
案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）
金陵中路292號（空置）一層251010.95
金陵中路318號汀凡詩女裝店一層3065.4
縣前中街385號（空置）二層800702.39
5、縣前街。
重點調(diào)查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業(yè)廣場”。該項目總建筑面積為3.7萬平方米，其中四層裙樓為“內(nèi)街式”商業(yè)建筑約2萬余平方米。
該項目一層日租金報價每平方3.5元；二層報價2.5元。
據(jù)該項目內(nèi)部人士透露，長興第三大道商業(yè)管理有限公司以1.4元的底價從業(yè)主手中獲得招商運營權(quán)。
案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）
解放中路376號李寧運動店一層833712.2
解放中路389號（空置）一層904112.4
解放西路115號和記菜館一層21.64
解放西路246號佳業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀一層3043.65
五、本案租金定位
綜合項目周邊租金水平，特別參考“第3大道”，我們認為本案以底層3元、二層1.5元作為第一雙方合作的基準價格比較合理。每平方上浮0.5——1元作為招商方的`回報。
理由：
1、這個價格具有一定的競爭性，從商業(yè)街培育的角度，需要“放水養(yǎng)魚”，租金水平不宜定得太高。這個價格可以維持開發(fā)商的運營成本。
2、這個價格具有一定的成長性。按照長興的習(xí)慣做法，可在此基礎(chǔ)上每年遞增5%，能保持項目持續(xù)性運作。
商業(yè)調(diào)查報告2
一．調(diào)查概況
調(diào)查時間：20xx年12月29日
調(diào)查地點：天津理工大學(xué)校本部公寓城水房旁超市
調(diào)查對象：超市經(jīng)營者
調(diào)查方法：參與觀察法和半結(jié)構(gòu)訪談法
調(diào)查人：張露文陳婷李珈儀
指導(dǎo)老師：闕躍平
二．報告正文
（一）調(diào)查過程
為了獲得有效準確的信息，我們采取了重復(fù)觀察法和半結(jié)構(gòu)式訪談法。
首先，由于我們每天都會因購買日常生活用品光顧該超市，因而我們在運用參與觀察法時比較靈活，能夠較準確地對超市的經(jīng)營活動進行多次觀察后得出規(guī)律性的結(jié)論。
其次，因為我們經(jīng)常光顧該超市，因此我們和超市經(jīng)營者的人際關(guān)系相處得較為融洽，在超市人流較少時，我們會以聊天的方式談及到她的在校經(jīng)營的日常生活，部分涉及到她的家庭等內(nèi)容。
在確定了這次調(diào)查主題后，我們準備了一些問題，在29號下午客流量較少時在超市內(nèi)與她進行了聊天式的溝通，非正式訪談中涉及的主要問題包括：
1戶籍2。年齡3。選擇此職業(yè)的原因4。盈利情況5。已在理工經(jīng)營時間。對目前工作的前景和期望等。在訪談過程中，我們又延伸出了許多問題，下面是對這些信息的分類整合。
1基本情況和職業(yè)發(fā)展狀況
我們調(diào)查的超市經(jīng)營者即這家超市的老板，名字叫彭某，女，今年26歲，戶籍為安徽宿州，家中還有兩個哥哥和一個妹妹。在理工經(jīng)營這個超市已經(jīng)五年了，在聊天的過程中我們得知，她初中畢業(yè)后，就來到了天津，在提及為何選擇天津時，她說因為她的表姐在天津，認為有人照顧比較方便。來到天津后，她說因為認為自己文化程度低，于是先從超市收銀員做起，然后當年9月份在她大哥的幫助下在天津工業(yè)大學(xué)的一個奶茶店找到一份工作，3月來到該奶茶店位于理工本部的分店，直到9月?lián)Q了工作，選擇在理工大學(xué)新校區(qū)的一個超市里面上班，20xx年在外跑了一年的業(yè)務(wù)，主要負責(zé)聯(lián)系貨源，20xx年，她從跑業(yè)務(wù)中認識的老客戶手里接手了現(xiàn)在這家超市，憑借在超市當營業(yè)員的經(jīng)驗和對超市經(jīng)營的了解，自己當起了老板，一直到現(xiàn)在。她在交流中坦承得說到：“因為自己一直接觸的就是這一類的工作，了解這一行的來龍去脈，熟悉的多，也習(xí)慣在超市工作了，在外面打工了這么多年，也是看老板臉色夠了，所以想自己當老板，干起來也舒服，心情愉快。”
2。進貨渠道
因為平時在對這家超市的觀察中我們發(fā)現(xiàn)，店主彭某幾乎每天都會進貨，整理貨源，因此我們談到了她的進貨渠道，她說：“現(xiàn)在都是業(yè)務(wù)上門，不用自己出去拿貨”。在交流中我們得知，她現(xiàn)在和進貨商的關(guān)系很好，有時進貨達到一定數(shù)量，進貨商還會贈送她半箱或者一箱。顯然這對于曾經(jīng)在外跑過一年貨源業(yè)務(wù)的她來說，并不是一個難題。
3。盈利狀況：
彭某說這個超市由于是從他人手里接手過來的，所以從她開始經(jīng)營這個超市就一直是處于盈利狀態(tài)，也正是這樣當年在辦理轉(zhuǎn)讓的時候多付了4萬元給前任經(jīng)營者。這兩年下來，平均每年可凈賺達到七到八萬元，這也是讓彭某感到很高興的地方。
4。經(jīng)營方法
我們每天從水房打水都可以看到這個小超市很是熱鬧，而且在購物時也充滿歡聲笑語，于是就好奇的問道老板有沒有什么經(jīng)營秘訣，彭某說到了兩個方面：一個是服務(wù)好，作為經(jīng)營者，她自身的性格十分開朗幽默，喜歡與人交談和開玩笑，并且平易近人，讓同學(xué)們在這個超市購物感到愉快，這樣就會積累越來越多的回頭客，在學(xué)生消費者中打下堅實的口碑。另一個方面是良好的心理素質(zhì)。由于在離這個超市200米左右有一個規(guī)模稍大的超市，貨品也比較齊全，所以這個小超市要有一定的“立足之地”是有一些秘密的。彭某提到：“要做好賠本的心理準備，不要渴望能賺多少錢，在價格方面則是盡量做到最后一個漲價。貨價不輕言抬高，這樣可以在同學(xué)們心中樹立一個“物美價廉”的形象，彭某把這個稱作“以物換物，先賠后賺”。
5。經(jīng)營優(yōu)勢
談到彭某的盈利狀況比較樂觀，我們因此也聊到了她的經(jīng)營優(yōu)勢，首先是前面提到的進貨渠道和經(jīng)營方法上的優(yōu)勢，除此之外，彭某談到，因為這家超市屬于學(xué)校后勤部門管理，而她恰好在這方面擁有一些可以疏通的人際關(guān)系，因此就會享受到減免部分房租的好處，在日常的經(jīng)營中，遇到問題也可以得到較好的解決。
6。．經(jīng)營限制
在交談中，我談到了我對超市所處的地理位置的看法，我認為這家超市的地理位置還比較好，臨近水房，學(xué)生打水時便會進超市買一些日常所需食物與用品，但是彭某說其實這樣的地理位置并不好，相對于學(xué)校其它超市來說有些偏僻，有些學(xué)生甚至上一年學(xué)都不知道水房旁邊有這家超市。由于地理位置不好，給她帶來了兩個方面的經(jīng)營限制。首先是，客流量不夠，只有在打水高峰期時才會有人，晚上較忙，白天基本上沒有客流量；其次，因為客流量不如其他家超市高，因此不敢輕易抬高貨價，只能靠低價來贏取更多的客流量。除了地理位置帶來的限制，還有店面規(guī)模的限制，從圖中我們可以看出，彭某經(jīng)營的這家超市店面比較小，因此貨品不夠齊全，且主要以吃為主，而彭某提到，食物的利潤在20%，而生活用品的利潤則在40%。
7。。對目前工作前景和期望
由于老校區(qū)即將面臨拆遷，我們問到了她將來的工作前景，她提到，自己想去浙江的騰翔大學(xué)開一家蛋糕店。聊到其中的原因，彭某臉上洋溢出幸福的笑容，她說自己最近剛剛結(jié)婚，而自己的愛人則在浙江打工。并且，她當年剛來天津打工時，曾學(xué)習(xí)過做蛋糕并且對這方面比較感興趣。在聊到她結(jié)婚對于她現(xiàn)在經(jīng)營這家超市有無影響時，她說當然會有，有時兩人產(chǎn)生矛盾時自己就會心情不好，影響到了自己對待學(xué)生的服務(wù)態(tài)度。
下面是我們對這家超市的采景，和采訪過程中拍下的照片：
在訪談的最后，我們衷心祝愿彭某能夠?qū)⒊薪?jīng)營得更好。
（二）結(jié)果分析
切入視角：社會資本
1。布迪厄?qū)⑸鐣Y本定義為現(xiàn)實或潛在的資源集，這些資源集與具有一種持久網(wǎng)絡(luò)有關(guān)，該網(wǎng)絡(luò)由相互了解和認可及某種程度上制度化的關(guān)系所構(gòu)成。該定義認為社會資本是存在于制度化關(guān)系所構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)中的資源，其特點是強調(diào)社會資本是一種可用的資源，并且這種資源是處于由關(guān)系所構(gòu)成的社會網(wǎng)絡(luò)之中的。
2。哈那皮特和戈爾秀將社會資本分為結(jié)構(gòu)性的、關(guān)系性的和認知性的。
（1）結(jié)構(gòu)性社會資本指行動者之間的總體關(guān)系模式，即你聯(lián)系誰，如何發(fā)生聯(lián)系。在彭某的這個小超市中，她從跑業(yè)務(wù)時認識的客戶手中盤下這家超市，通過與學(xué)校后勤部較熟的關(guān)系獲取資格維持經(jīng)營這家超市，聯(lián)系業(yè)務(wù)員，給她送貨以及提供商品給消費者，即學(xué)生，這些總體上是它的結(jié)構(gòu)性社會資本。
（2）關(guān)系性社會資本是指人們通過長期互動建立起來的個人關(guān)系。比如說彭某的超市之所以能長期在學(xué)校經(jīng)營下去而不受其他投資者的影響，正是因為她和學(xué)校后勤部管理這方面的人的關(guān)系比較好是它的一個關(guān)系性社會資本，除此以外，通過這兩年的經(jīng)營，彭某也為自己建立了一定的消費群體，和同學(xué)們關(guān)系好也是它的關(guān)系性社會資本。
（3）認知性社會資本指為群體提供共享的表達、解釋和意義體系的資源，包括共同的語言、規(guī)范和敘事。彭某憑借自己的精明干練和從小積累的社會經(jīng)驗，在與消費者相處方面和經(jīng)營方式上有套自己的想法以及戰(zhàn)略方案，這就是它的認知性社會資本。
3。（1）格蘭諾維特在《弱關(guān)系的力量》中提到，強關(guān)系是經(jīng)常互動的人群，弱關(guān)系是不經(jīng)常互動的人群。
在彭某有關(guān)經(jīng)營這家超市的社會網(wǎng)絡(luò)關(guān)系中，總結(jié)出來一共涉及到了五類人，一，是她的大哥二哥，她的大哥在南開大學(xué)經(jīng)營了一家超市，二哥則在超市旁經(jīng)營一家水果攤。二是她當初跑貨源時認識的客戶，三是學(xué)校后勤部，四是現(xiàn)在的進貨商，五是學(xué)校同學(xué)。這些人中，她的大哥二哥屬于強關(guān)系，而學(xué)校后勤部與客戶等則是弱關(guān)系。
（2）在微觀層面的社會資本研究中，強關(guān)系理論強調(diào)集體和封閉社會網(wǎng)絡(luò)中所產(chǎn)生的信任和規(guī)范等資源。
我們看到，彭某當時來到天津涉足零售業(yè)是因為她的大哥和二哥都在經(jīng)營零售業(yè)，這體現(xiàn)了一種“聯(lián)結(jié)”（bonding）式的.社會資本。
（3）弱關(guān)系理論強調(diào)松散網(wǎng)絡(luò)和不同社會網(wǎng)絡(luò)之間的橋梁對促進信息流和影響流具有關(guān)鍵作用。側(cè)重團體外部關(guān)系，體現(xiàn)為“橋梁”（bridging）形式的社會資本。格蘭諾維特指出弱關(guān)系在信息和影響流通中的作用—為個人流動提供機會，促進社區(qū)整合。
在彭某身上我們看到，當初彭某接手這家店的原因是因為她與這家超市的原經(jīng)營者相識，并且有了幾年的關(guān)系基礎(chǔ)，因而得到了接手這家超市的機會，這體現(xiàn)了弱關(guān)系的力量。并且，彭某與進貨商的關(guān)系和平時與學(xué)生這一消費群體的相處過程中獲得的人際關(guān)系，都體現(xiàn)了彭某的良好的團體外部關(guān)系，也體現(xiàn)了這些弱關(guān)系促進了學(xué)校這個小社區(qū)的整合。
（4）然而邊燕杰指出，在中國社會，強關(guān)系更有可能成為幫助者和求職者之間的橋梁。（當影響而非信息通過個人網(wǎng)絡(luò)流通時）
我們可以看到，彭某初步接觸零售業(yè)，是因為她大哥先前在大學(xué)里的零售業(yè)中已經(jīng)有了一定基礎(chǔ)，通過他的人脈幫助她從收銀員轉(zhuǎn)為大學(xué)超市經(jīng)營員，因此這就體現(xiàn)了，她大哥這個強關(guān)系是求職者和幫助者之間的橋梁。
總之，彭某較好得利用了弱關(guān)系傳遞的信息與知識等資源，和強關(guān)系傳遞的信任感與影響力等資源和情感支持。
三、總結(jié)與反思
這次的調(diào)查使我們受益匪淺，對參與觀察法和半結(jié)構(gòu)訪談法有了切實的體會與實踐，并通過此類調(diào)查方法，在理論上加深了認知，對學(xué)校超市的經(jīng)營機制以及社會資本在其中起到的作用有了更加全面的理解；實踐上，在與群眾的廣泛接觸、了解、交流中受到真切的感染和體驗，從活生生的的典型事例中受到深刻的啟發(fā)和教育，提高了認識能力和創(chuàng)造能力。
商業(yè)調(diào)查報告3
近年來，市家裝投訴案件連年遞增、居高不下。其中，涉及商業(yè)賄賂的投訴案件占到家裝投訴總量的50%以上，已成為擾亂家裝市場經(jīng)營秩序的重要原因。今年以來，市工商局開展了家裝市場專項整治活動，組織人員對其中存在的商業(yè)賄賂問題進行了專題深入調(diào)研，認真分析了家裝市場商業(yè)賄賂行為的表現(xiàn)形式及特點，并針對性地提出了部分監(jiān)管建議。
一、家裝行業(yè)商業(yè)賄賂行為的主要表現(xiàn)形式
（一）家裝公司“承包式”采購材料。一些業(yè)主因工作繁忙，沒有更多的時間和精力去參與家庭裝修，往往要到家裝公司咨詢，而家裝公司則會以省心、省錢、省力等理由來說服業(yè)主選擇“全包服務(wù)”，多數(shù)業(yè)主比較相信家裝公司的“專業(yè)眼光”，放權(quán)家裝公司采購裝修材料。然而，一旦簽訂了合同，家裝公司就會與特定的建材經(jīng)銷商聯(lián)系，按照采購單的明細從中購買所需建材，經(jīng)銷商故意將建材的價格調(diào)高，事后暗中給付家裝公司“勞務(wù)費”賄賂，即使業(yè)主在場也無法發(fā)覺其中的“貓膩”。
（二）家裝人員“定向式”使用材料。現(xiàn)在多數(shù)家裝人員成為某一個或者某幾個建材經(jīng)銷商的“推銷員”，使用特定建材經(jīng)銷商的材料，為經(jīng)銷商拉攏客戶，賺取更多的利潤，事后獲取豐厚的“回扣”。“誰給的回扣高，就使用誰的產(chǎn)品”已經(jīng)成為家裝市場使用材料的“潛規(guī)則”，嚴重破壞了家裝行業(yè)公平競爭的環(huán)境。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一般的家裝工所拿的回扣大多在10%左右，像油漆工和水泥漆工的回扣更高，能夠達到20%。比如，一般家庭裝修所用的木料費用大約在10000元左右，按10%回扣率計算，木工僅此一項就可從建材經(jīng)銷商店拿到上千元回扣。
（三）設(shè)計人員“策劃式”推薦材料。為了追求生活品質(zhì)，部分業(yè)主在裝修過程中會聘請專業(yè)設(shè)計人員參與策劃，而部分設(shè)計員為了拿到建材銷售商暗中給付的“回扣”，往往會有意識的把設(shè)計復(fù)雜化，增加許多不必要的裝修項目，同時還會向業(yè)主推薦使用何種材料合適。例如，一些設(shè)計人員為了拿回扣，故意多設(shè)計吊頂、多掏壁櫥。如果業(yè)主聽信設(shè)計師的建議，就會不知不覺進入設(shè)計師預(yù)訂的回扣陷阱。另外，如果不是家裝公司包工包料的話，一般都是由設(shè)計師帶領(lǐng)業(yè)主去建材市場選購，而且會有意地把業(yè)主帶到約定的經(jīng)銷商處購買建材，或者干脆在設(shè)計時，直接把一些特定的材料設(shè)計到效果圖中，讓業(yè)主沒有選擇的余地。
二、家裝行業(yè)商業(yè)賄賂行為取證及查處難點
家裝市場中商業(yè)賄賂現(xiàn)象較普遍，但因其隱蔽性強等特點，使得工商部門調(diào)查取證工作較為困難。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）賄賂主體呈現(xiàn)多元化特點。家裝市場商業(yè)賄賂行為往往涉及到較多不同類別的建材經(jīng)營主體，對一個家庭裝修業(yè)主來說，裝修時要采購木材、油漆、水泥、瓷磚、地板磚等多種材料，涉及到的建材經(jīng)銷商較多，經(jīng)營類別較雜。建材經(jīng)銷商為了在競爭激烈的家裝市場中爭得“一份羹”，往往會選擇用回扣交易的方式排斥競爭對手，查處商業(yè)賄賂行為點多面廣。另外，家裝市場商業(yè)賄賂中受賄對象比較分散，一個建材經(jīng)銷商會同時與多個家裝公司、設(shè)計師和家裝工產(chǎn)生回扣交易。其中，家裝工又分為木工、漆工、水泥工等不同工種，這些家裝工沒有穩(wěn)定的經(jīng)營地址，流動性較大，給調(diào)查取證帶來困難。
（二）賄賂行為具有事后隱蔽性。家裝行業(yè)中的賄賂行為一般都是事后進行，不論是家裝公司、設(shè)計師還是單個家裝工，事前與經(jīng)銷商都存在回扣交易的口頭約定，當成功為經(jīng)銷商拉攏到客戶，獲得盈利后，經(jīng)銷商會將約定的那部分回扣返還。更有部分精明的經(jīng)銷商，利用搞“積分卡”、“收標簽”等形式來達到其賄賂的目的。例如，一些油漆經(jīng)銷商在銷售的油漆桶上貼上特定的標簽，事先約好一張標簽?zāi)軌蚰玫降幕乜蹟?shù)額，油漆工只要拿著標簽到經(jīng)銷商處就可以換取回扣。
（三）缺少相關(guān)書面證明材料。個體建材經(jīng)營者，通常情況下，根據(jù)家裝工拉攏的客戶的消費數(shù)額支付回扣，對經(jīng)營活動大多沒有建立賬簿，執(zhí)法人員找不到商業(yè)賄賂行為的書面證據(jù)。另外，一些規(guī)模較大的建材經(jīng)銷商即使建立賬簿，多數(shù)采用不入賬或記作其他項目的方式支付回扣，利用賬簿中出現(xiàn)的'業(yè)務(wù)人員較高的獎勵、提成或促銷、折扣、廣告宣傳等開支，掩蓋商業(yè)行賄行為。更有甚者，為了應(yīng)付工商部門的檢查會建兩套賬本，甚至三四套賬本。
（四）群眾“潛規(guī)則”意識嚴重。從事家裝經(jīng)營活動，不論是行賄方還是受賄方，多數(shù)法律意識不強，將回扣交易行為看成是普遍存在的“法規(guī)則”，參與回扣交易人員存在“拿錢辦事”的主觀意識，能夠主動揭露行業(yè)內(nèi)幕的人很少。工商執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)周邊知情群眾僅把交易“回扣”看成“好處費”、“辛苦費”，在心里給予了合理化認識，不愿配合執(zhí)法人員開展調(diào)查。
（五）法律法規(guī)賦予權(quán)力不足。根據(jù)《反不正當競爭法》以及《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，查處商業(yè)賄賂行為，工商執(zhí)法人員沒有查封、扣留等權(quán)力，致使執(zhí)法中常常出現(xiàn)當事人銷毀證據(jù)、逃避檢查等問題，特別是對家裝市場中隱蔽較強的賄賂行為很難及時取證。同時，工商部門現(xiàn)有的執(zhí)法手段顯得過于單一，調(diào)查取證手段不夠有力，往往造成對當事人拒不接受調(diào)查、不提供有關(guān)材料等行為束手無策。
三、家裝行業(yè)商業(yè)賄賂行為監(jiān)管對策建議
（一）推行長效教育引導(dǎo)制度。定期開展“家裝行業(yè)商業(yè)賄賂案例”警示教育活動，通過印發(fā)傳單、在新聞媒體上開設(shè)專欄等方式，加大家裝市場抵制商業(yè)賄賂行為的宣傳力度，使消費者和建材經(jīng)營者從思想上充分認識到商業(yè)賄賂行為的危害性和違法性，使家裝市場中“見怪不怪”的商業(yè)賄賂現(xiàn)象引起周邊群眾的高度重視，共同參與到家裝市場商業(yè)賄賂行為舉報監(jiān)督工作中，努力營造“以誠實守信為榮，以商業(yè)賄賂為恥”的氛圍，使家裝行業(yè)經(jīng)濟秩序步入良性運行的軌道。
（二）推行經(jīng)營主體承諾制度。積極推行家裝市場抵制商業(yè)賄賂承諾制，結(jié)合實際制定《建材經(jīng)銷商誠信經(jīng)營承諾辦法》，確定由大型建材經(jīng)營單位和家裝公司為“承諾試點單位”，要求他們簽訂自覺抵制商業(yè)賄賂、不推銷質(zhì)次價高建材等內(nèi)容的承諾書。同時，工商執(zhí)法部門定期開展“承諾事項”監(jiān)督檢查活動，引導(dǎo)經(jīng)營者提升自律意識，自覺依法規(guī)范經(jīng)營行為，全面營造公平競爭的市場秩序。
（三）推行家裝行業(yè)經(jīng)紀人制度。針對多數(shù)市民缺乏專業(yè)知識，對裝修所需建材不夠了解，缺乏建材質(zhì)量鑒別力的問題，探索推行家裝行業(yè)“家裝經(jīng)紀人制度”，引導(dǎo)一批裝修建材專業(yè)人員開辦裝修信息咨詢服務(wù)機構(gòu)，向社會公開當前各類建材的市場價格、質(zhì)量標準、單位面積用料數(shù)量等信息，同時引導(dǎo)部分職業(yè)家裝經(jīng)紀人進駐市場，業(yè)主可以隨時咨詢裝修知識，并在他們的指導(dǎo)下購買建材，以公開的裝修信息機制抵制價高質(zhì)次裝修建材侵害消費者利益現(xiàn)象。
（四）推行信用分級管理制度。誠信經(jīng)營是家裝市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)，沒有完善的信用制度約束，家裝市場就不可能健康發(fā)展。因此，必須加快建立和完善適合家裝行業(yè)的市場信用制度，探索推行家裝行業(yè)誠信守法提醒制、警示制、公示制等制度，按照“以防為主、打防結(jié)合”的要求，由工商部門與建材經(jīng)銷商共同簽訂《預(yù)防和懲治商業(yè)賄賂行為責(zé)任書》，明確界定建材經(jīng)銷商的經(jīng)營責(zé)任和工商部門的監(jiān)管責(zé)任。同時，通過日常市場檢查，將家裝市場中建材經(jīng)銷商的日常經(jīng)營行為，包括不正當競爭、商業(yè)賄賂等違法行為，及時記入企業(yè)信用檔案，對存在商業(yè)賄賂行為的經(jīng)銷商定為一般失信和嚴重失信單位，分別給予強制性監(jiān)管和后延監(jiān)管，從根本上防止和減少商業(yè)賄賂行為的發(fā)生。同時，在每個建材市場內(nèi)部分別設(shè)立“誠實守信”和“黑名單”公示欄，并定期對市場內(nèi)的經(jīng)銷商的經(jīng)營行為予以公布。
（五）推行案件聯(lián)合調(diào)查制度。積極建立聯(lián)動協(xié)作機制，聯(lián)合公安、質(zhì)監(jiān)、會計事務(wù)所等單位成立家裝市場商業(yè)賄賂專項調(diào)查小組，及時掌握商業(yè)賄賂的線索、動態(tài)和特點，形成治理家裝市場商業(yè)賄賂的整體合力。充分發(fā)揮各自職能作用，針對家裝市場商業(yè)賄賂的特點，積極拓寬案件來源渠道，突出抓好家裝行業(yè)商業(yè)賄賂典型案件的查辦，對發(fā)現(xiàn)的重大商業(yè)賄賂案件予以從嚴懲處，實現(xiàn)“查辦一案，教育一批，規(guī)范一批”的良好效果。同時，進一步健全投訴舉報制度，建立投訴舉報激勵機制和保護舉報人制度，鼓勵消費者和同類行業(yè)及時向工商及其他管理部門投訴舉報商業(yè)賄賂行為。
商業(yè)調(diào)查報告4
為了解高速公路建設(shè)領(lǐng)域發(fā)生商業(yè)賄賂的關(guān)鍵環(huán)節(jié)、崗位、人員、手段及表現(xiàn)形式，制作本問卷調(diào)查表。此表作為調(diào)查摸底階段的一項重點工作，認真組織填寫報項目部治理商業(yè)賄賂領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
1、您認為公路建設(shè)領(lǐng)域下列環(huán)節(jié)中哪個環(huán)節(jié)最容易發(fā)生商業(yè)賄賂行為？
(1)項目招投標
(2)工程轉(zhuǎn)包分包
(3)工程設(shè)計變更
(4)設(shè)備材料采購
(5)質(zhì)量監(jiān)督
(6)公路經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓
除上述六個環(huán)節(jié)以外，您認為公路建設(shè)領(lǐng)域還有哪些環(huán)節(jié)容易發(fā)生商業(yè)賄賂行為？
2、您認為公路建設(shè)領(lǐng)域下列單位哪些崗位容易發(fā)生商業(yè)賄賂行為(如：招投標經(jīng)辦人、項目經(jīng)理)？
(1)項目業(yè)主
(2)施工業(yè)主
(3)設(shè)計單位
(4)監(jiān)理單位
(5)中介組織
(6)社團組織
(7)行政審批機關(guān)
(8)其他崗位人員
3、您認為公路建設(shè)領(lǐng)域下列環(huán)節(jié)中的'不正當交易行為有哪些手段和表現(xiàn)形式(如：招投標過程中的圍標、串標)？
(1)項目前期工作
(2)工程設(shè)計變更(人為增加工程量，提高工程單價)
(3)項目招投標(圍標、串標、泄漏標)
(4)工程轉(zhuǎn)包分包(層層轉(zhuǎn)包，抽取管理費)
(5)設(shè)備材料采購(通過賄賂行為，允許不合格工程存在)
(6)工程質(zhì)量監(jiān)督
(7)公路經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓
(8)行政審批、違規(guī)審批
(9)其他
4、您對公路建設(shè)領(lǐng)域治理商業(yè)賄賂工作有哪些建議？
5、您對項目部大宗物資采購工作治理商業(yè)賄賂工作有哪些建議？
商業(yè)調(diào)查報告5
在信息社會，隨著通信和信息技術(shù)的不斷發(fā)展，電信運營商可以為用戶提供越來越多的新型、方便、實用的服務(wù)，日漸豐富用戶的工作和生活方式。在繼手機錢包、移動音樂、移動博客等等業(yè)務(wù)之后，又一種新的應(yīng)用服務(wù)在通信服務(wù)市場悄然興起，這就是移動搜索服務(wù)。
移動搜索是一項新型的無線增值業(yè)務(wù)，由于無需使用任何線路連接，因此市場上也稱之為無線搜索。目前運營商提供的移動搜索服務(wù)主要是給用戶通過手機搜索互聯(lián)網(wǎng)上的萬千信息，而用戶使用服務(wù)的主要方式為短信搜索和wap網(wǎng)站搜索。其實，我們需要始終注意的一點就是，移動搜索應(yīng)該返回用戶想要的信息，而不是一串的網(wǎng)絡(luò)連接。
盡管各大互聯(lián)網(wǎng)搜索公司和新型的專業(yè)無線搜索公司都紛紛進入移動搜索領(lǐng)域，移動搜索看上去風(fēng)光無限，但是離大規(guī)模商用還有很長的路要走。
1、“藍圖”和“現(xiàn)實”的距離
盡管移動搜索的前景不言而喻，但一切也還處在剛起步階段，移動搜索要想順利贏利，還存在許多問題。巨頭們雖然積極推行移動搜索，也不過是把網(wǎng)站搜索的內(nèi)容在手機上展現(xiàn)而已，并無革新之處;而真正的移動搜索需要專門的移動搜索引擎，好的用戶體驗才利于推廣。
與互聯(lián)網(wǎng)相比，移動搜索的資源極度匱乏，這已經(jīng)成為移動搜索服務(wù)藍圖和現(xiàn)實差距的最大障礙。目前wap站點僅16000多個，且多是以下載鈴聲、圖片為主的，可以用來搜索的滿足用戶個性化需求的信息并不多。
技術(shù)發(fā)展是制約移動搜索的另一個重要原因，制約性主要體現(xiàn)在移動終端設(shè)備屏幕的狹小和無線網(wǎng)絡(luò)帶寬的束縛。用戶在使用移動搜索的時候，受移動終端屏幕的限制無法獲取更多的資源;而用戶在發(fā)出搜索指令后，受無線網(wǎng)絡(luò)帶寬的束縛又需要等待很長時間。
2、如何縮短差距?
面對這些問題，該如何縮小差距，首先得區(qū)分互聯(lián)網(wǎng)搜索和無線搜索的不同：一方面是硬條件的差異，手機搜索屏幕小、速度慢，用戶需求差異性大、目的性強;另一方面，無線搜索面臨的市場不是一個公平的環(huán)境，互聯(lián)網(wǎng)搜索基本上沒有什么其他因素的制約，而無線搜索受運營商和終端的制約因素很大，這是一個產(chǎn)業(yè)鏈共贏的模式。
基于以上兩點，對于如何縮小差距提出了三點建議：第一，加強與手機廠商的合作;第二，與運營商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系;第三，技術(shù)進步獲取競爭優(yōu)勢。
如果能夠成功地和普及率高的`手機廠商形成合作，移動搜索服務(wù)提供商將極大地提高移動搜索的普及率。在進軍無線搜索領(lǐng)域時，百度就宣布將與諾基亞合作，在諾基亞手機中植入百度搜索服務(wù)。
同時，在移動搜索價值鏈中，電信運營商處在核心地位，因為基于移動網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)必須征得運營商的同意，所以運營商的態(tài)度和推廣力度將直接影響移動搜索的發(fā)展。
cgogo的其中一項搜索業(yè)務(wù)就是與電信運營商進行戰(zhàn)略合作，cgogo提供搜索引擎的平臺、解決方案，并負責(zé)實施。與運營商的合作使得cgogo具有網(wǎng)絡(luò)資源的優(yōu)勢，使其形成更好的用戶忠誠度，并且更容易與產(chǎn)業(yè)鏈上下游包括手機終端廠商、橫向的內(nèi)容提供商建立良好合作關(guān)系。
在技術(shù)進步上，基于為客戶提供更加個性化、準確化服務(wù)的基礎(chǔ)上，無線搜索市場將產(chǎn)生多種搜索技術(shù)的結(jié)合體，系統(tǒng)可以根據(jù)用戶的關(guān)鍵字或者問題，從相匹配的搜索結(jié)果中通過智能化的篩選和過濾，把最有效的信息提供給用戶。這種技術(shù)的結(jié)合體將成為無線搜索技術(shù)的一種發(fā)展趨勢。
3、找尋更好的商業(yè)模式
即使現(xiàn)在是移動搜索的市場鋪墊期，贏利也是必須考慮的關(guān)鍵問題。移動搜索服務(wù)提供商不能總是停留在“燒錢”的狀態(tài)，如何贏利的問題也是當務(wù)之急，用戶是否會接受移動搜索這個新事物還需要合理的商業(yè)模式。基于手機平臺的移動搜索業(yè)務(wù)，必須依靠手機的wap上網(wǎng)功能，而且使用搜索功能產(chǎn)生的費用按流量多少計算。對于手機用戶來說，流量計費仍然是一個非常奢侈的消費，這對移動搜索市場的開拓設(shè)置了一個不小的障礙。
對于移動搜索運營商來說，在手機終端開辟移動搜索業(yè)務(wù)無疑是為了贏利。用戶使用移動搜索引擎業(yè)務(wù)時按照網(wǎng)絡(luò)流量收費，移動搜索引擎運營商無法參與移動運營商的分成，要想獲得分成，移動搜索運營商必須成為sp運營商，這對于移動搜索運營商并不是難事。用戶通過互聯(lián)網(wǎng)使用搜索引擎是免費的，通過手機使用搜索引擎卻要收費，用戶能否接受。
正是基于此，贏利模式的選擇必須考慮多方面的因素。在目前使用的手機搜索中，最被看好的是本地搜索，在本地搜索上，cgogo已經(jīng)有了一個清晰的商業(yè)模式，通過給用戶提供地圖黃頁、商品信息、價格優(yōu)惠等與生活息息相關(guān)的訊息，通過競價排名和廣告的方式向提供訊息的廠家收取一定的費用，向用戶免費的商業(yè)模式，目前已經(jīng)收益。
但是移動搜索的贏利絕不僅限于此，還需要多種模式的探索。如果在業(yè)務(wù)贏利模式上有所突破的話，移動搜索必將在短期內(nèi)有很大的發(fā)展。
商業(yè)調(diào)查報告6
商業(yè)展示設(shè)計所創(chuàng)造的環(huán)境是城市景觀構(gòu)成的主要因素，琳瑯滿目的商場、超市、專賣店、飯店、商務(wù)休閑等，是實現(xiàn)商品交換、滿足人類消費需求、體驗商品經(jīng)濟的前沿陣地，其五光十色、鱗次櫛比的特色，以形、色、聲、光組成適應(yīng)人類各感覺機能的愉悅空間。
一展示設(shè)計內(nèi)容
(一)設(shè)計風(fēng)格
◆流行服裝店的設(shè)計，色彩是店面的主要靈魂，極簡主義風(fēng)格功成身退
這些年來，服裝店的兩大趨勢，除了大型旗艦店面陸續(xù)開張之外，再者即是色彩回歸店面，取代流行多年的極簡主義風(fēng)格。現(xiàn)在的店面設(shè)計除色彩強調(diào)鮮艷外，寬闊的場地，并講究休閑空間及動態(tài)設(shè)施的規(guī)劃，同時，海報、影像屏幕亦充斥其中。無論是大眾化的商店或高級名店，幾乎無法抗拒這股色彩風(fēng)潮，
◆力求空間寬敞的大型店面
店面實際面積求大，而且還要運用各種空間規(guī)劃，讓消費者強烈感受寬敞感。店面則強調(diào)消費者走動的寬敞自在，不會有使衣服陳列擁擠的情形。
◆舒適的購物環(huán)境
除了寬敞的購物空間，各店也紛紛加入舒適休閑的家俱設(shè)施。試穿區(qū)設(shè)舒適座椅并運用柔和色彩設(shè)計，已為提升購物的舒適感加分。◆店面家俱及商品陳列的風(fēng)格
家俱及商品陳列以沿襲過去方式為主，而有以下兩個風(fēng)格﹕
(1)方形金屬質(zhì)材家俱、玻璃，風(fēng)格較穩(wěn)重，并以男裝店為主。
(2)白色原木或塑料家俱，常采圓滑的造型設(shè)計，流行感強，并以女性服裝精品店居多。
◆大量采用影像
店面中各種影像的運用越來越多，從簡單的海報到復(fù)雜的動態(tài)影像屏幕都有，都設(shè)置于店內(nèi)或櫥窗中。至于用量多少、如何配置，各店均有自己的主張，將一大面墻壁用來作影像展覽，分外顯出獨特的感性氣息。
◆在時髦流行與運動風(fēng)格間取得適當平衡
新成立的運動服飾店面，已不單只是純粹的基本運動服飾店，或完全變成精品流行服飾店，而是要在兩者之間求取創(chuàng)新。運動服飾業(yè)目前正經(jīng)歷重要的演變，陸續(xù)成立經(jīng)銷大品牌商品的運動服飾店，既是流行服飾店，也是運動服飾店，帶入一種現(xiàn)代又有朝氣的活力感。
目前各種展覽展會精彩紛呈，成為企業(yè)展示自身實力、推廣產(chǎn)品的重要舞臺。在廠商云集的展會上，如何讓自己的企業(yè)成為大家關(guān)注
的焦點和目標，展示設(shè)計和布置就顯得異常重要，她決定了你的展位能否被人注意，直接影響參展效果。
(二)店面的櫥窗設(shè)計
櫥窗設(shè)計的.發(fā)展
每個城市都有自己的面孔，而作為特色集中體現(xiàn)的服裝產(chǎn)業(yè)的美麗面孔則要集中體現(xiàn)在幾平米內(nèi)的空間中。櫥窗的本質(zhì)是銷售，但櫥窗設(shè)計卻體現(xiàn)了服裝商家的獨出心裁，與展示設(shè)計師的無窮的藝術(shù)靈感。在一個平面與立體相結(jié)合的櫥窗之中，融入了創(chuàng)意，造型，色彩，材料，燈光等多種因素。更是一個城市的縮影，從櫥窗里，你還可以把握到城市的脈搏，體會各個季節(jié)，假日不同的味道。
體現(xiàn)了各個商店獨特的品位風(fēng)格各異的設(shè)計，隨著顧客腳步的移動，各個燈光各異，色彩繽紛的櫥窗好似流動的幻燈片，吸引著不同顧客在其前面的駐足瀏覽。并根據(jù)記者的隨機采訪，櫥窗的設(shè)計起著比店內(nèi)導(dǎo)購員更為重要的作用。以其個為直接的展示效果，告訴消費者此套服裝的搭配原則及穿著后的效果。在記者采訪的數(shù)名進店后購物的消費者中，近65%的顧客談到，吸引他們進店的最主要幾種因素，依次為:品牌，櫥窗，促銷信息，導(dǎo)購員介紹，朋友推薦等。由此可見，櫥窗設(shè)計以其最大空間，最為直觀的效果對產(chǎn)品的銷售及企業(yè)文化的傳播起著舉足輕重的作用。一成不變的展示方式已不適應(yīng)社會的發(fā)展，只有創(chuàng)意新穎，風(fēng)格獨特的設(shè)計才能吸引行色匆匆的腳步。如何在短短幾秒鐘內(nèi)吸引顧客
的注意，同時能夠用無聲的語言說服消費者進店光顧，這是空有一個響亮品牌，高質(zhì)量的品質(zhì)所不能完全做到的
現(xiàn)代櫥窗藝術(shù)是非常多元化的，有兩維的巨型海報，也有以光電科學(xué)輸出表現(xiàn)的光電藝術(shù)，更有枕者采用真人模特在設(shè)定的櫥窗場景內(nèi)進行情景表演，將展示商品的空間由靜至動，以吸引，集結(jié)更多的注意力。櫥窗設(shè)計就空間規(guī)劃而言，從早期與室內(nèi)空間組成一道墻面的玻璃櫥窗，到顧客可以毫無阻隔的從街道上透視內(nèi)部商品的陳列，如此一體成行的空間美學(xué)更加符合現(xiàn)代人對服務(wù)透明化的要求。同時，導(dǎo)購人員統(tǒng)一的著裝與周到的服務(wù)配著舒緩的音樂，透過櫥窗一覽無余地展現(xiàn)在行人的面前，展現(xiàn)了品牌的風(fēng)采。和遮蔽性的店面櫥窗相比，更具有人文氣息，從而吸引更多的顧客。
隨著社會的進步，近代許多櫥窗設(shè)計除了商品魅力訴求之外，還增加一以間接的形式表達更寬廣，深厚的人文關(guān)懷或藝術(shù)風(fēng)格。由于今日企業(yè)社會責(zé)任感的不斷加強，櫥窗藝術(shù)不一定基于商業(yè)目的，對于社會關(guān)懷，季節(jié)感知，文化氣息，速度感，安全感，可以信賴感……等抽象意義的傳遞，企業(yè)有著更多的選擇性。因此，現(xiàn)代櫥窗設(shè)計直逼美術(shù)館的功能，不論是在日間的視覺效果，還是當夜幕低垂商店打佯后，在以黑夜為背景的街道上櫥窗還可以展現(xiàn)另一種舞臺魔術(shù)，從黎明初曉，到夜深人靜……晨星退去，時間的推移，光線的變化映襯出櫥窗無盡的魅力。各大品牌或是前衛(wèi)大膽，或是充滿溫馨童趣的櫥窗布置映射出的一條輝煌大道，充分展現(xiàn)了城市的魅力，但正是由于我們現(xiàn)在的櫥窗將企
業(yè)，產(chǎn)品最好的一面，用最恰當?shù)氖址ǜ嬖V顧客。
二現(xiàn)代商業(yè)空間展示設(shè)計概括為如下特點：
（一）、真實性
商業(yè)展示設(shè)計要想最大限度地吸引、招徠顧客，就必須充分發(fā)揮設(shè)計者的創(chuàng)造才能和豐富的想象力，創(chuàng)造出標新立異的審美形象。與此同時，商業(yè)展示設(shè)計又必須注重審美創(chuàng)造的真實性，即所傳達的信息必須準確，不能夸大其詞、虛張聲勢，這也是現(xiàn)代商業(yè)展示設(shè)計十分關(guān)鍵的問題
（二）、時代感和民族風(fēng)格
商品是一定社會生產(chǎn)力和科學(xué)技術(shù)水平發(fā)展的產(chǎn)物。從本質(zhì)上講，它體現(xiàn)著歷史的演進和人類社會的進步。因此，作為商品與消費者之間信息媒介的展示設(shè)計也必然帶有鮮明的時代特征。
(三)、環(huán)境觀念
商業(yè)展示主要是訴諸于人的視覺、聽覺感受，它與人的活動場所——環(huán)境有著緊密的聯(lián)系。同時，它也構(gòu)成城市人文景觀的重要方面，所以，必須充分強調(diào)其環(huán)境觀念。商業(yè)展示設(shè)計是存在于人——環(huán)境
這個大系統(tǒng)之中的，因此，在具體設(shè)計時必須從整體空間出發(fā)進行綜合設(shè)計。要依據(jù)所處環(huán)境的色彩、建筑、道路寬窄和氣候季節(jié)等方面的特點進行綜合考慮，這在店面展示、霓虹燈、招貼廣告、電子顯示廣告設(shè)計中尤為重要。
(四)、直覺審美效應(yīng)
人們對商業(yè)展示物的觀賞都是在極短的時間內(nèi)完成的。由此，“最短時間與最大的信息量”便成了現(xiàn)代商業(yè)展示設(shè)計所要解決的重大課題。心理學(xué)研究表明，“直覺”審美效應(yīng)強調(diào)的是瞬間觀照，是在以往經(jīng)驗、理智的前提條件下，對事物本質(zhì)內(nèi)容的直觀把握。這種瞬間觀照，是審美客體給予主體刺激所引起的情感反映，使主體在想象的過程中豐富了客體形象，并在其心目中留下了對客體的鮮明感受和強烈印象。
(五)、展示的輔助設(shè)施
展示活動所使用的器物是指用以安放、圍護、承托、吊掛、張貼展品的器械，如展架、展臺、展板、展柜等。現(xiàn)代展示道具設(shè)計和選用的原則是：首先，以定型的標準化、系列化為主。以特殊設(shè)計為輔；其次，以組合式、拆裝式為主，以便于任意組合、變化，方便包裝、運輸和儲存；第三，結(jié)構(gòu)要堅固耐用、加工方便、安全可靠；第四，造型要簡潔，色彩要單純。
因此在從事展示設(shè)計時，首先應(yīng)該考慮采用那些具有多種功能和用途的系列化道具，盡是不用或少用專門設(shè)計的特殊規(guī)格的道具，一方便布展，節(jié)約開支。在展示設(shè)計中，根據(jù)不同的展示對象，需要使用各種不同的輔助設(shè)施。如服裝的展示，有各種服裝專用的模特、胸架，衣架等，這些輔助設(shè)施或器械除了采用部分標準化的配件組合外，還應(yīng)該采用根據(jù)展示的實際需要，專門設(shè)計制作。
(六)、展示設(shè)計的基本規(guī)則
展示設(shè)計的目的是使觀眾在有限的時空中最有效地接受信息。因此，展示設(shè)計就是圍繞著如何有效地提高展示活動的效率和質(zhì)量進行的。除了展示環(huán)境本身的設(shè)計之外，展示對象陳列形式的設(shè)計也是展示設(shè)計的重要內(nèi)容。
展示品的集合將形成多種視覺因素，這些因素在不同程度上對視覺產(chǎn)生影響。人類觀察事物的方式具有一定的共性，研究這些共性的特點是我們研究視覺規(guī)律的基本出發(fā)點。
商業(yè)調(diào)查報告7
一、現(xiàn)狀分析
近年來，隨著薌城區(qū)舊城改造、城市擴容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務(wù)功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量不斷增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進一步拓寬。
從調(diào)查看，目前，薌城區(qū)共有社區(qū)69個。各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點近1000個，經(jīng)營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個特點：
1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展迅速，“雙進工程”服務(wù)對象不斷擴大。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對象也不斷拓展，服務(wù)對象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會弱勢群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。
2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)運而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個服務(wù)項目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個門類的便民利民服務(wù)項目。
3、新社區(qū)的各項配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。
4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來，流通領(lǐng)域的市場化進程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時，社區(qū)沿街各類小型商品市場得到發(fā)展，有蔬菜市場、干果市場、水產(chǎn)品市場等，為社區(qū)居民消費購物提供了便利。
二、存在的主要問題
1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點與社區(qū)住宅混在一起，嚴重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。
其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。
2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時搭建，甚至是違章建筑開辦的。
這些小店小鋪以經(jīng)營副食為主，商品單一、質(zhì)量低劣，購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購物不便，許多日常消費需要跑較遠的路，且社區(qū)的服務(wù)功能不健全，與建設(shè)“便利消費進社區(qū)，便民服務(wù)進家庭”雙進工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標差距較大。
3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達。隨著人們生活水平的提高，居民消費需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費特點，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng)，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應(yīng)社區(qū)沒有停車場，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴重。有的反應(yīng)社區(qū)沒有蔬菜市場，居民買菜不方便。
有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便。有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費需求。因此，加強社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，是落實科學(xué)發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進工程的重點工作。
三、推進措施和發(fā)展方向設(shè)想
1、應(yīng)合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭，會同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財政、城區(qū)、工商、稅務(wù)等部門，研究制定網(wǎng)點改造規(guī)劃。如：對社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標準、分類等做出明確規(guī)定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書籍音像店、藥店等。
2、應(yīng)采用公開招標等形式，確定有實力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。
一是選擇、培育有實力的配送餐飲企業(yè)(由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店)進入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐。
二是鼓勵農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設(shè)生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的`問題。
三是支持連鎖企業(yè)進入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點，搭載各類便民、利民服務(wù)項目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要。
四是支持和引導(dǎo)再生資源回收龍頭企業(yè)進入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場為載體，符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的再生資源回收體系。
五是采取切實可行措施，通過資金、網(wǎng)點等一系列支持政策，鼓勵企業(yè)采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門店，實現(xiàn)資源共享，綜合利用。
3、應(yīng)鼓勵和支持利用現(xiàn)代技術(shù)手段，創(chuàng)新服務(wù)體系。積極建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)的信息服務(wù)平臺，鼓勵有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開展社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補充現(xiàn)有網(wǎng)點的不足。鼓勵有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時采集、分析、儲存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。
大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務(wù)小分隊入戶服務(wù)，同社區(qū)居委會、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務(wù)。
商業(yè)調(diào)查報告8
自20xx年以來，東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部部針對地處城區(qū)，金融競爭環(huán)境較為激烈，貸款產(chǎn)品單一的這一現(xiàn)實問題，堅持以“適應(yīng)客戶需求”為中心，在金融競爭的夾縫中搶抓機遇，逐步完善貸款產(chǎn)品開發(fā)機制，憑借他們熱誠的服務(wù)和合理的定位,大力開展商業(yè)門市抵押貸款業(yè)務(wù)，創(chuàng)出了獨特的信貸品牌，取得了較大的經(jīng)濟效益和社會效益。在第二營業(yè)部信貸員的配合下,我行信貸管理部協(xié)助辦公室對該部開辦該業(yè)務(wù)所處背景、開辦后產(chǎn)生的效果、具體的操作過程進行了深入調(diào)查。
一、所處背景
東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部周邊商業(yè)銀行鱗次櫛比、競爭非常激烈，加之農(nóng)村信用社貸款利率上浮等因素，依靠坐門等客的營銷方式,優(yōu)秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進度和規(guī)模擴張，使貸款的安全性、流動性和效益性體現(xiàn)不明顯，信貸生息資源越來越少。20xx年以前，該部貸款總規(guī)模在5000—6000萬元，收息在360—380萬元間徘徊。
但在此期間，總有一些附近居住的經(jīng)營商戶到該部咨詢?nèi)谫Y問題，當時這些咨詢者中，大部分人有一定的資本積累、有固定資產(chǎn)暨商業(yè)門市，所經(jīng)營或擬經(jīng)營的項目發(fā)展前景較好，盈利性也較強，苦于資金不足、向商業(yè)銀行借貸又因不符和貸款條件，眼看著商機溜走，心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當行融資，但資金融通的成本較大，得不償失。獲取了這些信息后，該部又對這些融資需求對象做了充分的市場調(diào)查，結(jié)合當時市區(qū)兩級管理部門提出的打造“社區(qū)銀行、零售銀行”的市場定位目標，結(jié)合近些年來我市房產(chǎn)市場穩(wěn)中有升的趨勢，總結(jié)出開展商業(yè)用房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險小、利潤高，在些客戶將是一批潛在的優(yōu)良信貸載體，經(jīng)與上級行溝通、批準后，該部對貸款投放對象作了及時調(diào)整，適時開辦了門市房抵押貸款，給客戶提供正規(guī)的融資服務(wù)，受到了廣大客戶的歡迎。
二、產(chǎn)生的效果本網(wǎng)版權(quán)所有
自該部20xx年3月開辦此業(yè)務(wù)以來，當年對36位客戶發(fā)放43筆，累計發(fā)放額3520萬元，當年實現(xiàn)收息收入120.5萬元；近一年的時間的運作和實踐，充分表明該項業(yè)務(wù)適應(yīng)市場需求,潛在的客戶資源豐富，符合我們農(nóng)村信用社的市場定位，經(jīng)信貸人員與發(fā)生過業(yè)務(wù)往來客戶的不斷宣傳，實行品牌化營銷,給此項業(yè)務(wù)冠名為“創(chuàng)業(yè)貸款”，進而使客戶群體不斷增加，使擇優(yōu)選擇優(yōu)良載體成為可能。20xx年，他們對93名客戶累計投放94筆金額7687萬元的商鋪抵押貸款。到20xx年末，該類貸款余額就達到了7731萬元，占該部全部貸款余額的68，全年實現(xiàn)收息565萬元，占全部收息的65，比上年增收255萬元，貸款到期回收率達到100，在保障安全的前提下，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益。本網(wǎng)版權(quán)所有
三、具體操作過程
該部在開辦該新業(yè)務(wù)之初，就把控制和降低經(jīng)營風(fēng)險放在首位，根據(jù)《擔(dān)保法》、《貸款通則》及上級行社制定的信貸業(yè)務(wù)操作制度，制定了門市房抵押業(yè)務(wù)的操作流程，并在具體的操作中進行不斷的更新和完善，建立健全檔案資料。
1、做好充分的貸前調(diào)查。在選擇客戶上，優(yōu)選項目前景較好、盈利性較高、符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求、符合法律法規(guī)和制度要求的貸款投放對象，能夠提供合法有效、產(chǎn)權(quán)明晰的有效抵押商業(yè)用房，做到兩名以上信貸人員實地勘驗，并針對抵押物的地理位置、環(huán)境氛圍、市場價值、歷史交易價格、評估機構(gòu)的評估價值等綜合分析確定其合理的貸款額度和抵押率，目前該部所發(fā)放的此類貸款的抵押率均控制在60以內(nèi)。
2、指定評估機構(gòu)。業(yè)務(wù)開辦初期，他們并沒有確定指定的評估中介機構(gòu)，都是客戶自己找評估機構(gòu)，從實踐來看，其估價結(jié)果通過他們實地調(diào)查后均存在估價過高的.情況。因此，該部及時做出決定，指定專門的評估機構(gòu)開展評估，其結(jié)果作為發(fā)放貸的參考依據(jù)。
3、嚴密手續(xù)及時報備。嚴密信貸手續(xù)是有效控制風(fēng)險的最好手段。在該部得知其他銀行出現(xiàn)假他項權(quán)利證時，為了規(guī)避此類風(fēng)險，他們對抵押物辦理他項權(quán)利證時，實行全程監(jiān)控辦理制度，并始終堅持這一制度至今。同時堅持借款人及配偶、抵押人及財產(chǎn)共有人、抵押物承租人來行親筆簽字，并出具特別承諾制度。為控制意外風(fēng)險，確保抵押物的安全足值，他們還與平安保險公司沈陽分公司合作，要求債務(wù)人對抵押物進行投保，并確定該部為第一受益人的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁制度。由于自然人貸款權(quán)限的問題，該部與市區(qū)兩級行社請示，在征得上級同意后，采取了自行審批后，上報兩級行社備案制度。
4、嚴把貸款審查、審批關(guān)。在做好貸前調(diào)查后，審查審批環(huán)節(jié)在堵塞漏洞方面，發(fā)揮著重要作用，該部做到每筆貸款均由信貸審批小組審議審批，發(fā)揮群策群力的優(yōu)勢，防止出現(xiàn)貸款的操作風(fēng)險。
5、建立健全的檔案資料。建立完善的檔案資料，對控制和降低風(fēng)險起到很關(guān)鍵的作用，也是最后一道防范經(jīng)營風(fēng)險的屏障。為此，該部在該業(yè)務(wù)的檔案必備資料的完善上，參照了《擔(dān)保法》、信貸業(yè)務(wù)內(nèi)控制度及抵押類貸款所需資料制定了完善的商業(yè)門市房抵押貸款檔案目錄。如該部需要依法維護債權(quán)時，完善的檔案資料、翔實的書面證據(jù)將會給他們降低工作量，并給予債務(wù)人很大的壓力。
6.貸后檢查到位。堅持貸后檢查到位，能有效監(jiān)督和保證客戶是否按規(guī)定用途使用貸款，能夠提前預(yù)知風(fēng)險，提前做出科學(xué)的決策，為實施有效的債權(quán)保護措施提供依據(jù)。
7.增強服務(wù)意識。作為金融服務(wù)行業(yè)，他們加強服務(wù)意識，急客戶所急多，為客戶著想，及時審批、及時發(fā)放貸款，為客戶贏取商機，是他們最好的宣傳途徑。目前，該部客戶中有很大部分是相互告知，而到該部建立信貸關(guān)系，并成為優(yōu)良信貸載體的。
四、今后設(shè)想
由于該項業(yè)務(wù)在該部的成功開展，使該部有了新的利潤增長點，在今年的工作中，該部將落實和貫徹區(qū)行信貸工作會議精神，繼續(xù)擴大該項貸款的投放。
但從目前的形勢分析也有不利因素存在，主要是利率過高不利于市場競爭，目前其他銀行對該項貸款也有較強的興趣，其中有部分銀行正在辦理該項業(yè)務(wù)。潛在客戶分流問題不容忽視。若克服上述問題，需在穩(wěn)定原有優(yōu)良客戶的基礎(chǔ)上，改變過去的營銷手段，加大宣傳途徑，走出去積極尋找優(yōu)秀載體，繼續(xù)延用較受客戶歡迎的按季收息的做法，使信貸員減少收息精力的投入，集中精力用在貸款的投放和管理上，以彌補信貸人員少的不足。
商業(yè)調(diào)查報告9
新地標的前世今生
坐落在北京東三環(huán)上緊鄰國貿(mào)的雙井地區(qū)，是因CBD商圈的擴張而崛起的外延商圈——向北一公里既是CBD核心地標國貿(mào)，南面毗鄰上世紀八十年代初建成的北京老牌純居住型社區(qū)——勁松，其得天獨厚的地理優(yōu)勢而受到商業(yè)地產(chǎn)的青睞，日益成為一個頻繁見諸于媒體和廣告的地標商圈。
在20xx年以前，雙井地區(qū)是集合了北京齒輪總廠、北京重型汽車制造廠、北京建筑機械廠 、北京重型機械廠等工廠的重工業(yè)工廠區(qū)。20xx年，富力地產(chǎn)投資32億元拿下了廣渠門外東五廠地塊建設(shè)北京富力城，這在當時是建國后公開招標的最大地塊。隨后雙井地區(qū)的價值逐漸為房地產(chǎn)界所重視，從廣渠門、雙井一直延伸到東四環(huán)大郊亭橋一線，陸續(xù)開發(fā)了富力城、富力公館區(qū)、九龍花園、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓、百環(huán)家園、廣渠家園、金港國際、珠江帝景等新樓盤，尤其是貫穿東三環(huán)沿線的10號線地鐵在20xx年開通，結(jié)合本就理想的地面公交體系，形成了換乘便利四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，推動雙井地區(qū)商務(wù)生活、休閑娛樂隨之升級，對區(qū)域外的消費形成了巨大吸引。
十年華麗蛻變之后的雙井地區(qū)，云集著富力中心、富力雙子座、東環(huán)國際大廈、樂成中心、優(yōu)士閣等甲級寫字樓，尤其是隔三環(huán)矗立的富力廣場、樂成中心已然成為新地標與北面的建外soho樓群鼎足而立，購物中心、娛樂場所如UME和麥樂迪以及星級酒店點綴其間。富力城、富力公館區(qū)、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓、首府會、金茂府等星羅棋布的高檔樓盤意味著龐大的消費人群和消費實力，商圈東北角的蘋果社區(qū)進駐了今日美術(shù)館和眾多藝術(shù)品機構(gòu)。
由于消費人群龐大，消費需求強烈、消費力水平高，如今的雙井商圈，無論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)綜合體，各業(yè)態(tài)的發(fā)展都相當穩(wěn)健，尤其是零售和餐飲已經(jīng)成為商圈內(nèi)的主流，并逐步形成商業(yè)亮點。以高檔百貨、精品超市、大賣場、家電連鎖為代表的零售業(yè)態(tài)，尚留有空白還是存在著重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象？目前商圈內(nèi)的零售業(yè)態(tài)對區(qū)域外消費是否能維持持續(xù)的吸引？
商圈5大零售業(yè)態(tài)現(xiàn)狀
雙井商圈位于CBD商圈的南部，是隨著CBD商圈的發(fā)展而崛起的外延商圈。傳統(tǒng)意義上的雙井商圈界定為：百子灣路以南，華威南路和松榆南路以北，東南二環(huán)以東，東南四環(huán)以西所包括的區(qū)域。該區(qū)域包括雙井、勁松、潘家園和南磨房的一部分，約12平方公里。
貫穿東三環(huán)沿線的10號線地鐵開通之后，雙井地區(qū)形成以地鐵站為圓心輻射地面的商業(yè)和交通網(wǎng)絡(luò)。記者就以雙井站為原點，以步行15分鐘的距離，向東南西北各延伸1公里來界定本次調(diào)查范圍為：
北至百子灣路鐵路閘道處；
南至八棵楊中街(與10號線地鐵終點站勁松站的中線)；
西至廣渠門外大街富力公館區(qū)(未來7號線地鐵站)；
東至九龍山(2.95,0.03,1.03%)(西大望與廣渠路交界路口)。
在此區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)項目和零售業(yè)態(tài)(家電連鎖、百貨、超市賣場、便利店等)包括：
從調(diào)查可以看出，作為住宅與商務(wù)混搭的雙井地區(qū)，配套設(shè)施已經(jīng)完備，從最早的餐飲、家電、超市等瞄準居家需求而形成的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，到如今鱗次櫛比的寫字樓和服務(wù)于更多更廣泛人群的大型購物廣場、酒店、文化娛樂設(shè)施。
(一)高檔百貨“雙城記”
隨著分別坐落于三環(huán)路兩側(cè)富力廣場購物中心和樂成購物中心的全面運營，商圈內(nèi)高檔百貨業(yè)態(tài)的環(huán)境和品質(zhì)得到了顯著提升。以富力廣場為例，ZARA、C&A等服裝類快時尚、家電、家具等專賣店和全城熱戀、施華洛世奇、CKJ、G-STAR、Massimo Dutti、港麗餐廳等時尚知名品牌的進駐，拉動廣場近年銷售業(yè)績迅速增長。“環(huán)境很好，很敞亮，牌子多，逛街、吃飯、看電影，還是蠻方便的。”家住附近的李女士對記者說。
(二)超市賣場差異化
本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前雙井商圈擁有超市大賣場2家，分別是營業(yè)面積1平方米以上、地理位置明顯，擁有大型停車場的家樂福雙井店和與地鐵站地下貫通的世紀聯(lián)華雙井店；此外還有富力blt、樂成BHG這樣的精品超市，和屈臣氏、萬寧等特色超市作為與大賣場差異化的補充。
記者在工作日晚7時左右走訪家樂福雙井店，此時店內(nèi)客流仍然較密集，生鮮、奶制品的促銷也很有吸引力。家樂福收銀員小李表示：在這家店經(jīng)常能碰到外國人。“他們買的都是生活用品，都是住在附近的人，可能就在雙井附近上班吧。”
來自上海的世紀聯(lián)華超市面臨著兩站地之外的外資零售巨頭家樂福超市的競爭。事實上，世紀聯(lián)華在超市行業(yè)中并無明顯競爭優(yōu)勢。記者隨機采訪附近寫字樓上班的王小姐，“去的次數(shù)不多，收銀臺開的'太少，排隊時間長。平時都在離寫字樓更近的7-11買東西，去富力廣場逛街、吃飯。”。
(三)家電連鎖搶席位
比較引人注意的是，在雙井地鐵站到廣渠路九龍山大約1平方公里的范圍，國內(nèi)知名的家電連鎖企業(yè)內(nèi)密集開設(shè)門店多達5家，包括：大中電器雙井店、大中電器廣渠路店、蘇寧電器[微博](6.19,-0.03,-0.48%)西大望路店、國美電器[微博]雙井店，同時在富力廣場購物中心的5層有蘇寧精品店SUNING ELITE正在營業(yè)。門店之間價格戰(zhàn)激烈，每逢節(jié)假日各種品牌促銷活動輪番登場。
SUNING ELITE的門店經(jīng)理表示，“這個店的發(fā)展和我們的預(yù)期還是比較一致的，開業(yè)當年就已經(jīng)能夠盈利了，客戶忠誠度很高，平均每位客人購買商品的數(shù)量是蘇寧其他店面的一倍。”
(四)便利店百花齊放
與傳統(tǒng)的居住型社區(qū)相比，雙井商圈內(nèi)的商業(yè)氣息濃郁，與寫字樓和白領(lǐng)生活息息相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施比較齊全。區(qū)域內(nèi)共有4家24小時7-11便利店、35家左右的社區(qū)便利店，工作節(jié)奏快，需要經(jīng)常加班的白領(lǐng)可以通過便利店滿足日常生活品的隨機消費，而且在寫字樓周邊或者底商都有機票代理點。
(五)家居連鎖是盲點
商圈內(nèi)與高檔社區(qū)關(guān)系緊密的家居零售業(yè)態(tài)相對匱乏，只有百安居一家單一品牌的家居賣場，形成了一定的市場空白。不過這與雙井地區(qū)交通早晚高峰的擁堵，停車位緊張有很大關(guān)系，而且從雙井向東延伸至東四環(huán)大郊亭，便有紅星美凱龍這樣的大型家居購物廣場，可能是導(dǎo)致其他家居賣場謹慎進入雙井核心地區(qū)的原因。
商住混搭的原動力
“社區(qū)”是一個舶來的概念，西方學(xué)者最初將其定義為一種由同質(zhì)人口組成的具有價值觀念一致、關(guān)系密切的富有人情味的社會群體，其可能是處于同一地理區(qū)域，也可能不是。引入我國以后，其往往是作為一個地理概念和社會管理工具而存在。社區(qū)的人口特征和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)決定了其社區(qū)內(nèi)占主流的價值取向，而這一取向也就決定了什么樣的商業(yè)能夠在這一社區(qū)內(nèi)生存。
隨著經(jīng)濟和社會的變遷，北京城市社區(qū)布局也不斷調(diào)整，雙井就是在這一盤整過程中形成的特征鮮明的新興社區(qū)。富力城、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓等社區(qū)均為單價處于35000—40000元/平方米價格區(qū)間的高端住宅，入住該區(qū)域住宅的業(yè)主多為中高收入階層，有著“高收入、高消費、高品位”的共性，對該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了穩(wěn)定的高階層消費支撐。
富力viva商業(yè)運營中心推廣部的負責(zé)人在接受記者采訪時表示：目前富力中心寫字樓入駐率接近100%，有50多家公司進駐，富力廣場出租率也接近100%，有接近200家商戶。富力廣場的消費人群覆蓋了周邊寫字樓上班人群、社區(qū)居民，同時因其交通方便，地鐵交通的客流也不容忽視。
逐年增長的白領(lǐng)、金領(lǐng)商務(wù)人群和外籍人士，相似的學(xué)歷、工作和生活背景，決定了其相似的生活方式和需求，更加凸顯出了這一社區(qū)的性格和價值取向。消費行為特征可概括為以下4點：
1.高檔社區(qū)云集，消費客流穩(wěn)定，
2.消費相對高端，商家經(jīng)營穩(wěn)定，
3.消費人流眾多，消費力水平高，
4.業(yè)態(tài)復(fù)合多元，區(qū)域活力四射。
好前景需瞄準差異化
從CBD目前的情況看，無論是從寫字樓本身還是區(qū)域的相關(guān)配套，以及交通都形成了一定的飽和，密度相當之大。作為一個老牌商圈，CBD區(qū)域不斷向外擴，隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷，CBD東線已擴展到大望路區(qū)域甚至更東邊，北部已基本與燕莎區(qū)域相接壤。隨著北京CBD商業(yè)地產(chǎn)新供應(yīng)的斷頓，地處CBD南面的雙井地區(qū)滿足了大批CBD外溢的商業(yè)需求，已成為目前發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域之一。
理論上講，對于雙井這樣人口密度高的大型商務(wù)居住復(fù)合區(qū)域，多元化的零售業(yè)態(tài)才能夠更好的適應(yīng)和把握這一區(qū)域內(nèi)的新一輪商機。從西方發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，專業(yè)店數(shù)量多、分類細，是零售市場的主體業(yè)態(tài)之一，也是人們追求高品質(zhì)生活的重要購物場所之一。
富力viva的發(fā)言人在接受記者采訪時表示：一個商圈無論大小，總是要有一定的豐富度才能吸引消費者，這個豐富度既包含了品類的多樣化，同時也包含了同一品類或同一業(yè)態(tài)下的多品牌，這樣才能讓消費者有選擇權(quán)。不同的消費者有不同的偏好，喜歡不同的購物環(huán)境，這就需要商業(yè)地產(chǎn)項目不斷了解目標消費群自然屬性及其購買偏好、消費能力的基礎(chǔ)上，調(diào)整自身定位，逐步適應(yīng)市場，滿足消費者需求。以精品超市為例，方便性很重要，富力廣場的blt開業(yè)以后業(yè)績在逐月提升，而一街之隔的樂成BHG的生意也沒有下降。這也從側(cè)面印證了區(qū)域內(nèi)仍有待挖掘引導(dǎo)的消費潛力。目前富力廣場還有個別店鋪在調(diào)整中，未來主要會發(fā)展一些有設(shè)計特色的、個性化的時尚品類。
隨著兩廣路的多次拓寬，雙井東南側(cè)占地面積為52893平方米，總建筑面積近331276平方米的冠城名敦道的全面入住，預(yù)計未來會給雙井地區(qū)帶來更多利好，尤其值得一提的是正在建設(shè)中的地鐵7號線將為雙井區(qū)域進一步促進人流、財富的積聚，獲得更大的動力。
商圈內(nèi)人口和消費水平的提高，個性化、特色化、專業(yè)化、方便化需求快速上升，商業(yè)物業(yè)已形成積聚態(tài)勢。在此利好背景下，零售業(yè)應(yīng)瞄準業(yè)態(tài)多元和差異化下功夫，通過商品和服務(wù)定位的差異化，多業(yè)態(tài)經(jīng)營，優(yōu)勢互補，既吸引人氣，又能降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率和抗風(fēng)險能力，來把握商圈內(nèi)巨大的發(fā)展機遇。
商業(yè)調(diào)查報告10
一、社區(qū)商業(yè)研究背景
（一）社區(qū)商業(yè)基本概念
1、社區(qū)商業(yè)定義
社區(qū)商業(yè)是指以社區(qū)內(nèi)居民為服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以優(yōu)化居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對象主要是社區(qū)內(nèi)的居民，應(yīng)具備行業(yè)齊全、服務(wù)配套的特點，并以先進的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境，在滿足社區(qū)居民日常生活需求的同時，更注重提供文化娛樂、休閑服務(wù)等多樣化、個性化的綜合消費。
2、社區(qū)商業(yè)分類
3、社區(qū)商業(yè)功能
（二）國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況
由于國外城市居民大量居住在郊區(qū)，社區(qū)商業(yè)非常發(fā)達，例如美國20xx年社區(qū)商業(yè)的零售額就占了國家零售消費品總額的40％，而中國目前還不到10％。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)，尤以社區(qū)型購物中心所占的份額最大。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法：開發(fā)商負責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運作機制。
（三）國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展概況
我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項目。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。 總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點（為了保持良好的居住和綠化環(huán)境，上海浦東越來越多的住宅區(qū)淘汰了住宅底商，而采取集中式購物中心模式），與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。
（四）國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢
由于各城市經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，社區(qū)商業(yè)也呈現(xiàn)出不同的發(fā)展水平，目前國內(nèi)發(fā)達城市的社區(qū)商業(yè)主要呈現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢，這也是發(fā)達程度較低城市的發(fā)展方向。
1、政府對社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃力度加強。我國商務(wù)部今年4月下發(fā)了《關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，以推動我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展。
2、購物中心造就大型社區(qū)商業(yè)。如沃爾瑪購物廣場已進駐成都交大－九里堤社區(qū)，并將于20xx年上半年開業(yè)。
3、便利店、生鮮超市是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分。例如7－11便利店、冠軍生鮮超市等新興業(yè)態(tài)目前已進駐北京、上海等發(fā)達城市。
4、社區(qū)商業(yè)開始細分市場。由于消費者根據(jù)性別、年齡、收入水平、文化修養(yǎng)、價值觀念、社會階層、生活方式等可以細分為不同的消費群體，不同的消費群體意味著不同的消費需求、消費心理、消費動機和消費結(jié)構(gòu)，社區(qū)商業(yè)在開發(fā)時就必須考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)配比和商業(yè)組合。
5、專業(yè)化操作是社區(qū)商業(yè)成功的保證。商業(yè)地產(chǎn)的核心其實是商業(yè)，地產(chǎn)只是商業(yè)的載體，經(jīng)驗豐富的`招商營銷以及商業(yè)管理團隊對于社區(qū)商業(yè)的成功開發(fā)起著比較關(guān)鍵的作用。
二、成都社區(qū)商業(yè)概況
隨著成都市中心城區(qū)的商業(yè)設(shè)施已接近飽和，競爭日趨白熱化，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也難以再有較大幅度的提升。而城市化進程的加快，居民外遷和新建居住區(qū)不斷增多，這些區(qū)域的商業(yè)設(shè)施相對不足，市場空間和消費需求巨大，這種新的消費需求需要新的商業(yè)形式來承接，社區(qū)商業(yè)恰恰順應(yīng)了這種需要。另一方面，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高消費需求與消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化，居民對能滿足基本生活需要、提高生活質(zhì)量的社區(qū)商業(yè)的需求也日益增加。在此背景下，社區(qū)商業(yè)正成為成都市流通領(lǐng)域新的經(jīng)濟增長點，并已在提升城市商業(yè)綜合競爭力方面發(fā)揮著重要作用。
為貫徹執(zhí)行《商務(wù)部關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，成都于6月21日舉辦了“首屆社區(qū)商業(yè)高峰論壇”，與會專家共同探討了城市社區(qū)商業(yè)的未來發(fā)展之路，同時也為成都今后社區(qū)商業(yè)的打造指明了新的方向。此次會議上，藍波灣（藍谷地的社區(qū)商業(yè)配套項目，見下右圖）被評為中國首個“全國社區(qū)商業(yè)示范項目”，對社區(qū)商業(yè)的開發(fā)具有一定的參考作用。
成都市作為全國深化流通體制改革的試點城市之一，社區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭強勁，目前已覆蓋便利店、連鎖超市、餐館、美容美發(fā)、茶樓、干洗店、彩擴、快遞、報刊、家政、維修等各種生活服務(wù)項目，全市城區(qū)的324個社區(qū)共有社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點33912個。各類商業(yè)網(wǎng)點的具體數(shù)量見下中圖。
三、成都典型社區(qū)商業(yè)調(diào)查
本次調(diào)查共選取了成都市東、西、南、北四個區(qū)域各種檔次共六個社區(qū)，主要對這些社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布、租金水平、經(jīng)營特點等進行了調(diào)查分析，從分析中可以了解成都社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀，從而用于公司進行社區(qū)商業(yè)開發(fā)時的參考。
（一）金沙園社區(qū)
金沙園社區(qū)20xx年由宏信房產(chǎn)開發(fā)，其社區(qū)商業(yè)部分水景商業(yè)街進行了統(tǒng)一規(guī)劃，目前居民總體入駐率不高，人氣明顯不夠，商氣不足。該社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出如下特點：
1、金沙園商鋪空置率較高，根據(jù)調(diào)查，商鋪出租率僅62％，主要原因有五個：①目標消費群體支撐有限。②商鋪供應(yīng)
體量過大。③缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理。④西單百貨和超市對其造成的分流影響。⑤步行街不能通車，消費引導(dǎo)不足。
2、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布特點
雖然該社區(qū)商業(yè)涵蓋了居民生活所必需的大多數(shù)業(yè)態(tài)，并且有親子園、汽車俱樂部等新興業(yè)態(tài)，但業(yè)態(tài)仍顯得不夠豐富，商源質(zhì)量也顯得一般，品牌商家數(shù)量有待提高。
餐館、食品、茶樓等業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量較多，與建筑適合經(jīng)營餐飲、消費群體的消費力較強、成都餐飲業(yè)較發(fā)達等因素有關(guān)。
建材、裝修店鋪數(shù)量較多主要是因為該小區(qū)為新興社區(qū)，居民陸續(xù)入駐，對該類服務(wù)的需求較大，隨著入駐率提高，該類業(yè)態(tài)的比例會呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢。
由于空鋪較多，能存活下來的店鋪業(yè)態(tài)多為與居民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，如餐館、茶樓、食品等業(yè)態(tài)，從而說明這類業(yè)態(tài)是居民日常生活需求度最高的業(yè)態(tài)，可作為招商時重點考慮的對象之一。
（二）外雙楠社區(qū)
本次調(diào)查主要以云影路、云霞路和逸都路的臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)較齊全，居民消費水平較高，消費力較強。從其業(yè)態(tài)分布來看，該社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出以下特點：
1、以云影苑為代表的社區(qū)商鋪進行了統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)較豐富，商鋪裝修呈現(xiàn)出一定的檔次，品牌店較多。
2、服裝類店鋪數(shù)量超過了餐館的數(shù)量，說明周邊居民對“穿”的重視程度較高，這也是該區(qū)域人群消費水平高，生活質(zhì)量高的標志之一。
3、逸都路與二環(huán)路交界處有伊藤洋華堂二號店，大賣場對調(diào)查區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)有一定的影響，與大賣場呈現(xiàn)互補性的業(yè)態(tài)如美容美發(fā)、餐飲等較穩(wěn)定，而服裝鞋帽等類型的商鋪換手率較高，多靠經(jīng)營特色、品牌效應(yīng)等生存。
（三）玉林社區(qū)
本次調(diào)查主要對玉林老區(qū)的玉林北路、東路、中路和玉林新區(qū)的玉林西路進行了調(diào)查，老區(qū)和新區(qū)的業(yè)態(tài)、檔次呈現(xiàn)出鮮明的對比，玉林新區(qū)分布著王府花園、梧桐世家等中高檔樓盤，而玉林老區(qū)的住宅則顯得較為陳舊。該社區(qū)商業(yè)的特點如下：
1、該社區(qū)是成都最成熟的居住區(qū)之一，人口密度大，業(yè)態(tài)豐富，商鋪檔次較高，商業(yè)氣氛較濃，以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。
2、在商鋪租金方面，玉林老區(qū)商鋪一般為35～80元/㎡月，而玉林新區(qū)商鋪租金可達150元/㎡月，從此也可看出商鋪租金與區(qū)域居民消費力之間存在一定的關(guān)系。
3、從業(yè)態(tài)分布來看，服裝類仍然比例最大，其次是餐飲，該區(qū)域餐飲經(jīng)營呈現(xiàn)出一定的聚集效應(yīng)，其輻射作用吸引了整個成都市的消費人群。房屋中介店鋪較多，主要是因為該區(qū)域居住環(huán)境成熟，吸引了越來越多的小資一族到該區(qū)域居住，二手房交易活躍。休閑娛樂業(yè)的比例也較大，除周邊區(qū)域外，其他區(qū)域的消費人群也對玉林片區(qū)也樂此不彼。
4、該區(qū)域的成熟度高和消費力強吸引了一些特色店和新型業(yè)態(tài)進駐該區(qū)域，如位于玉林東路的彩色鑰匙店、玉林中路的特百惠家居連鎖店等。
5、該社區(qū)商業(yè)以臨街底商為主，也有象玉林生活廣場、富和城等獨立商業(yè)樓盤。
（四）桐梓林社區(qū)
該社區(qū)屬成都的高檔社區(qū)，本次調(diào)查以桐梓林東路和桐梓林北路為主，分布有中華園各期、錦繡花園、世紀錦苑等高檔樓盤，成功人士、外籍人士居多，消費力強大。
1、從業(yè)態(tài)分布來看，服裝類店鋪數(shù)量遙遙領(lǐng)先，這與該區(qū)域人群消費能力、消費意識、生活方式直接相關(guān)，其次是餐飲、食品，有一些異國情調(diào)和風(fēng)味的餐廳如和風(fēng)亭日本料理，家政服務(wù)在該區(qū)域的需求較大，店鋪數(shù)量較多。
2、休閑、娛樂、美容美體類店鋪數(shù)量較多，這類業(yè)態(tài)在該區(qū)域存在較大的市場空間，例如有四川首家專業(yè)的男士美容店（卡瑞杰專業(yè)男士美容SPA健康會館）。
3、中華園商鋪以環(huán)繞中華園各期的臨街商鋪為主，此外還有獨立的商住樓，可滿足不同層次、不同業(yè)態(tài)的商家的需求。
（五）紅花社區(qū)
本次調(diào)查主要對紅花北路、紅花南路、紅花東路、紅花西路的社區(qū)商業(yè)進行了調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的社區(qū)商業(yè)缺乏規(guī)劃，顯得較為落后，商鋪裝修檔次都較低，業(yè)態(tài)豐富性差，主要以滿足居民日常生活最急需的的相關(guān)購物需求及服務(wù)需求為主，檔次稍高的購物、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)基本是空白。
（六）蓮花社區(qū)
1、本次調(diào)查主要圍繞蓮花北路、海椒寺街、蓮桂西路、蓮花南路、蓮花東路、蓮花西路圍成的區(qū)域進行，該社區(qū)屬城東的中低檔社區(qū)，居民消費能力有限。社區(qū)商鋪多為住宅底商，檔次不高，業(yè)態(tài)豐富性較差。
2、餐飲在該區(qū)域的比例較大，最典型的是位于蓮花南路的好吃一條街，這條街上分布著各類餐飲商家20余家，據(jù)商家反應(yīng)生意比較火暴，可謂該區(qū)域的一道特色風(fēng)景線，這與該區(qū)域居民消費能力、消費習(xí)慣有關(guān)。
3、根據(jù)調(diào)查，該區(qū)域品牌商家較少，主要有寶島眼鏡、海王星辰藥店、時代新華音像店、玉林串串香、萊美大藥房、新一佳超市（8800㎡）、紅旗連鎖等。商鋪租金上，蓮桂西路上商鋪租金一般為25～35元/㎡月，其他位置商鋪的租金也與這個水平接近，只有海椒寺街、蓮花北路附近的商鋪租金較高，可達60～70元/㎡月。
四、成都社區(qū)商業(yè)調(diào)研結(jié)論及開發(fā)建議
（一）調(diào)研結(jié)論
宏觀社區(qū)商業(yè)
1、社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)網(wǎng)點布局的重要組成部分，其核心競爭力主要表現(xiàn)為便利性和多樣性，從而使其與其他商業(yè)形態(tài)相比具有更強的親和力。
2、我國的社區(qū)商業(yè)目前還處于起步階段，與住宅開發(fā)相比滯后較嚴重，與社區(qū)需求之間也存在脫節(jié)現(xiàn)象，規(guī)劃不足，缺乏統(tǒng)一管理，政府支持力度應(yīng)加強。
3、我國的城市發(fā)展特點（城市居民從郊區(qū)流向城區(qū)，從老城區(qū)流向新城區(qū)），在某種程度上決定了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展特點，我國的社區(qū)商業(yè)在相當長一段時間內(nèi)仍將集中在城區(qū)范圍之內(nèi)，這與國外的社區(qū)商業(yè)有著明顯的不同。
成都社區(qū)商業(yè)
1、伴隨房地產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)模的擴大，除春熙路、鹽市口、騾馬市三大核心商圈外，成都逐步形成了城市次商圈，如科華商圈、紅牌樓商圈、雙楠商圈、金沙商圈、會展商圈、九里堤商圈、建設(shè)路商圈等，社區(qū)商業(yè)即將迎來良好的發(fā)展機遇。
2、成都市目前絕大多數(shù)社區(qū)商業(yè)雖然能為居民提供便利性購物和服務(wù)，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不盡合理，以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，缺乏統(tǒng)一管理，影響了社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展。
3、社區(qū)商業(yè)的檔次、進駐品牌、業(yè)態(tài)豐富程度等與社區(qū)居民的消費能力、消費結(jié)構(gòu)等表現(xiàn)出了較高的吻合度，既體現(xiàn)了“物以類聚、人以群分”，也體現(xiàn)了“適者生存”。
4、從各社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)來看，餐館、茶樓等業(yè)態(tài)表現(xiàn)出了較高的市場需求度，店鋪數(shù)量一般都位于各社區(qū)業(yè)態(tài)的第一和第二位，這主要是受整個城市居民消費結(jié)構(gòu)的影響，成都的餐飲業(yè)較發(fā)達，也與成都“休閑之都”的稱謂有關(guān)。
5、中高檔社區(qū)的服裝等零售業(yè)態(tài)較為活躍，而中低檔特別是低檔社區(qū)的餐飲業(yè)態(tài)所占比例較大，這反映了不同階層居民的消費趨勢，收入較低的消費群體，把“吃”放在首位，而收入較高的消費群體，不僅關(guān)注“吃”，還要追求“穿”、“耍”，這部分消費群體的恩格爾系數(shù)較低，這正是馬斯洛需求層次理論的體現(xiàn)。
6、各社區(qū)的房屋中介店鋪數(shù)量都較多，這主要是因為成都房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢較好，二手房交易活躍，且有利可圖，催生了眾多的房屋中介商。
7、由于對社區(qū)商業(yè)的看好，部分超市等大賣場逐漸進駐各居民社區(qū)，象伊藤洋華堂進駐外雙楠、家樂福進駐桐梓林、西單商場進駐金沙商圈、沃爾瑪進駐交大－九里堤片區(qū)（20xx年上半年開業(yè)）等，這些大賣場進駐社區(qū)既為社區(qū)商業(yè)帶來了人氣，同時也給社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布帶來一定的影響。
8、社區(qū)商業(yè)的發(fā)展歷程與其住宅交房、裝修時間、入住率緊密相關(guān)，交房初期，建材、家裝、家居、食品等的市場需求度較高，而隨著居民入住率提高，這類業(yè)態(tài)的比例會逐漸降低，購物、餐飲、家政服務(wù)等業(yè)態(tài)的比例相應(yīng)地逐漸提高，入住率過低將嚴重影響社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營。
商業(yè)調(diào)查報告11
投資者跟著社區(qū)商鋪走
調(diào)查數(shù)據(jù)：近3年，六城區(qū)市民的產(chǎn)權(quán)商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達54%。擁有產(chǎn)權(quán)商鋪的市民中，平均每戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪面積為54平方米，總計達174.42萬平方米。其中社區(qū)商鋪一枝獨秀，增值幅度最大，顯示出其強勁的增值潛力。據(jù)調(diào)查，20xx年中華園片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍，商鋪售價比上漲近4倍；外雙楠片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲2倍，商鋪售價比19上漲3倍多；玉林片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍多，商鋪售價比年上漲4倍……
專家點評：數(shù)據(jù)顯示，成都成熟小區(qū)商鋪相對穩(wěn)定的租金回報吸引著越來越多的投資者。首先是因為成都人的投資習(xí)慣，因為最早的房產(chǎn)投資除了住宅就是沿街的小商鋪；其次，由于城市的不斷發(fā)展，社區(qū)強大的人群聚集力，使社區(qū)商鋪的經(jīng)營無憂，保證了穩(wěn)定的租金回報。例如中華園商圈規(guī)劃相對較好，同時隨著大量中高收入群的入住，商鋪增值十分明顯；尤其是這個區(qū)域目前已成為進駐成都的世界500強企業(yè)的外籍管理人員居住最集中的區(qū)域，從而導(dǎo)致該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)和住宅房產(chǎn)租售價較其他區(qū)域增值與上漲幅度更大。再有，成都商業(yè)的大環(huán)境越來越成熟，成都商貿(mào)中心的地位在鞏固中不斷提升；同時，相對于大型商業(yè)項目（如產(chǎn)權(quán)式商鋪等），社區(qū)商鋪投資者可控性強，增值前景可以預(yù)見，收益除了租金收入之外，隨著人氣帶動的不動產(chǎn)增值的收益，使社區(qū)商鋪投資的總體效益顯得更加可觀。
中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區(qū)為依托，形成了巨大的消費力，使投資者追著社區(qū)商鋪走。
傳統(tǒng)商圈活力依舊
調(diào)查數(shù)據(jù)：雖然，許多中小投資者把投資目標鎖定社區(qū)商鋪，但隨著春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統(tǒng)商業(yè)口岸的魅力依舊未減，商鋪價值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調(diào)查顯示，3年前春熙路商鋪租金在300～800元/平方米·月，現(xiàn)在已增長到600～1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價也從3～6萬元/平方米，上漲到8～12萬元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價比3年前上漲超過1倍。
專家點評：首先，作為成都市核心商圈和成都商貿(mào)窗口的春熙路，其商業(yè)集聚能力是許多商圈無法比擬的，它不僅沒有因為年代的久遠而“落伍”，反而煥發(fā)出新的活力。其中有政府投資，對春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場功能定位日益完善；第三，因為其近百年的商業(yè)中心地位，集聚的眾多大型賣場，所帶來的差異化經(jīng)營更顯活力；第四，市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發(fā)達。
但因為傳統(tǒng)商圈以街鋪為主，許多入駐商家已經(jīng)不堪支付高昂的租金，利潤日趨稀薄，所以傳統(tǒng)商圈必須在商業(yè)形態(tài)上轉(zhuǎn)型，以大型先進的商業(yè)業(yè)態(tài)來提升傳統(tǒng)商圈的價值，否則傳統(tǒng)商圈只能走向沒落，或者被邊緣化。
100戶城區(qū)市民2戶有商鋪
調(diào)查數(shù)據(jù)：六城區(qū)市民中，每100戶家庭中就有2戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪。平均面積為54平方米。即有3.23萬戶家庭擁有總面積達174萬平方米的商鋪。
專家點評：雖然2％的.比例并不高，但調(diào)查中顯示出來的市民投資意識的增強值得關(guān)注。成都商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的巨大商機使這部分有富余資金的家庭把商業(yè)不動產(chǎn)作為了近期最重要的投資品。它看得見摸得著、靈活性較強，除了人賺錢，還讓“錢生錢”。因此，成都家庭型中的個體投資者隊伍還會隨著成都商業(yè)市場規(guī)模的擴大和現(xiàn)代商業(yè)檔次的提升進一步壯大。對開發(fā)商而言，如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產(chǎn)產(chǎn)品，如何解決好中小面積商鋪同發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的關(guān)系，是下一步要做的內(nèi)功。實習(xí)記者劉瑞國
地價飆升，不動產(chǎn)增值，地價上漲，不需要理由
近幾年，隨著成都經(jīng)營城市戰(zhàn)略的不斷深入，市區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地不斷減少，住宅開發(fā)向外擴展，土地價格也隨之飆升。
20xx年以前春熙路地價700～900萬元/畝，而20xx年春熙路地價上漲到1000萬元/畝，20xx年3月在成都市土地拍賣中心，春熙路西段兩塊商業(yè)地塊以1520萬元/畝、1240萬元/畝的天價被拍賣，20xx年7月土地拍賣中，原一醫(yī)院的地塊以20xx萬元/畝被拍賣，再次刷新成都土地拍賣的記錄。在短短3年時間，春熙商圈地價每畝飆升1005萬元。
城東沙河改造和城東副中心建設(shè)，使土地價格上漲很快，沙河邊的地價已經(jīng)從3年前的每畝50萬～60萬元達到了目前的每畝80萬元左右，有的好地段地價已經(jīng)突破100萬元/畝。城南副中心建設(shè)，也使城南地價大漲，3年前一個開發(fā)商在南沿線拿地時的價格是60萬元/畝，而今年通過土地拍賣中心拍出的地塊，價格達到了300多萬元/畝。在城西二、三環(huán)路之間，土地價格由3年前的每畝40萬元，逐步上升到60萬元、70萬元，現(xiàn)在的地價保持在每畝100萬元左右。
地價拉著房價一同上漲
近3年，土地價值在成都經(jīng)營城市的成效中大幅上升，土地價格的升值直接帶動了土地上的不動產(chǎn)的增值。因為項目地價是決定房價的最主要部分，成都的新開項目地價有的甚至占到開發(fā)總成本的一半以上。
20xx年成都的土地交易市場一直牽動成都樓市的神經(jīng)，成交價格一個臺階一個臺階地往上走。據(jù)悉，成都上半年的土地供應(yīng)一直保持在饑渴的境地，雖然下半年上市土地有所增長，但開發(fā)商在高收益的預(yù)期下，在土地拍賣中大膽舉牌，成都地價仍然穩(wěn)步上揚。
最近國家解凍了暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地的審批，行業(yè)內(nèi)普遍認為國家嚴格控制土地的措施會接踵而至。近來建設(shè)部官員在成都表示，國土資源部配套國務(wù)院控制土地的七個文件已經(jīng)上報了國務(wù)院，整治“城中村”、修改城市土地利用規(guī)劃，村改居、綠化帶、生態(tài)園等土地控制漏洞都將關(guān)掉。今后土地控制的調(diào)控形勢只會越來越緊。
房地產(chǎn)界，土地競爭只能向激烈的程度發(fā)展。最近和記黃埔在城南拿地后，周邊的土地價格和樓盤價格都有上漲的跡象，新拍土地的高價直接帶動了周邊土地價格的增值。而適度上漲的土地價格也是整個城市活力的表現(xiàn)，是不動產(chǎn)增值的主要拉升力量之一。
商業(yè)調(diào)查報告12
大學(xué)生是一個獨特的消費群體，知識水平相對較高，愿意嘗試也容易接受新鮮的事物和理念。雖然現(xiàn)在消費力相對偏低，但人數(shù)龐大，消費領(lǐng)域集中。
更重要的是現(xiàn)在的大學(xué)生在不久的將來，就是整個中國社會的中堅力量和消費主體，誰抓住了他們，誰就抓住了未來的市場。
由此，國內(nèi)外眾多廠商紛紛把目光投入了大學(xué)校園，如飛利浦公司放棄中國足協(xié)杯，贊助中國大學(xué)生足球聯(lián)賽；紅牛在全國大學(xué)校園贊助推廣“紅牛杯三人制籃球聯(lián)賽”；雀巢公司在大學(xué)校園舉行“雀巢咖啡e世代大賞”活動。
濟南現(xiàn)有普通高校66所，在校生30、16萬人，成人高等專科學(xué)校12所，在校生12、907萬人，對大學(xué)校園內(nèi)的商業(yè)推廣活動進行調(diào)查，努力探尋其中的.規(guī)律，不僅對當前在做商場推廣的商家會有所幫助，也會對日后打算進入校園的商家有所裨益。
xx年11至12月份，山東世紀經(jīng)綸營銷企劃公司市場研究部消費者研究中心“高校商業(yè)推廣活動課題組”在濟南進行了專題調(diào)研。課題組對以山東大學(xué)、山東師范大學(xué)、山東中醫(yī)藥大學(xué)、山東建筑工程學(xué)院為代表的四所高校60名學(xué)生了進行了小組座談和一對一深度訪談，以深入了解大學(xué)生這個特殊的消費群體，挖掘其中蘊含的商機，為商家提供決策依據(jù)。
一、大學(xué)校園內(nèi)的媒介主要有印刷媒介、電波媒介、校園網(wǎng)、戶外媒介等。
印刷媒介包括海報欄、雜志、宣傳單，大學(xué)校園的海報一般統(tǒng)一張貼在海報欄上，每所大學(xué)一般會有2到3處的海報欄，分布于學(xué)生宿舍旁或教學(xué)樓前，這是大學(xué)生最主要的信息源。大學(xué)生經(jīng)常購買雜志和報紙，如《讀者》、《青年文摘》、《南方周末》、《齊魯晚報》等。
電波媒介包括電視、廣播、電話，現(xiàn)在大學(xué)校園宿舍一般都有了電視機，每所大學(xué)也都有自己的校園廣播，一般在中午和晚飯時播出，通常是時事和本校的信息，大學(xué)校園內(nèi)各宿舍的電話一般都是互通免費的。
校園網(wǎng)的用途目前主要是選課、查成績、看新聞、查資料和灌水，網(wǎng)上跳蚤市場極少。
戶外媒介主要是指校園內(nèi)玻璃宣傳欄和餐廳外的大型招牌。
二、大學(xué)校園商業(yè)推廣形式比較多樣，頻率各有不同。
在濟南，大學(xué)校園商業(yè)推廣活動一般有海報、傳單、贊助、報告（講座）、商家人員銷售展示、學(xué)生代理、書攤、上門推銷與講解、演出。其中，針對女大學(xué)生上門講解化妝品知識和商家舉辦大型演出（活動）這兩種形式極少；報告（講座）這種形式也比較少，大部分高校一學(xué)期有一次或兩次；上門推銷在各高校曾是個普遍現(xiàn)象，隨著各高校學(xué)生公寓管理越來越嚴格，這種形式在日益減少。星期六、星期日，不時會有商家人員在校園銷售展示
但一般沒有什么規(guī)律性，次數(shù)也不是特別多；書攤一般都是在星期六、星期日。
大學(xué)校園最常規(guī)、最普遍的還是海報、傳單、條幅、贊助學(xué)生代理這幾種形式。由此可以看出促銷類（游戲活動、贈品、免費使用優(yōu)惠券、價格折扣等）推廣形式運用的極少，這一點應(yīng)當引起商家的重視。
三、大學(xué)校園商業(yè)推廣的產(chǎn)品大多集中于學(xué)習(xí)類、教育類和生活用品類。
大學(xué)校園內(nèi)商業(yè)推廣的產(chǎn)品有三大類：學(xué)習(xí)用品、教育培訓(xùn)類、生活用品類。
學(xué)習(xí)用品一般有書、復(fù)讀機、電子詞典、隨身聽、cd、電腦、學(xué)習(xí)資料。教育培訓(xùn)類有四、六級考試、計算機考試、考研、托福、雅思、二外（法、德、日）和各種證書培訓(xùn)。
生活用品類有食物（可樂、果汁、蛋糕、薯片、牛奶等）、手機卡、電話卡、化妝品、美容美發(fā)、和鞋、服裝等。滿足大學(xué)生精神、娛樂需求的產(chǎn)品比較少，商家可以努力挖掘和開拓這一方面的市場。
商業(yè)調(diào)查報告13
1、超越
75萬平方米商業(yè)力壓徐家匯
長久以來，徐家匯商圈始終是上海人流量最多、日均銷售額最高的地區(qū)，如今這一地位受到五角場商圈的挑戰(zhàn)。
去年年底，總建筑面積33.43萬平方米的超級商業(yè)巨無霸———上海萬達商業(yè)廣場在五角場商圈隆重開業(yè)，巴黎春天百貨、萬達國際影城、沃爾瑪購物中心、特力屋家居廣場、寶大祥青少年購物中心、上海黃金珠寶城，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌匯聚于此。本月底，緊鄰的百聯(lián)又一城也將以高端、多元化的商業(yè)組合閃亮登場。精品百貨、特色餐飲、時尚數(shù)碼、頂級影城……徐家匯商圈所擁有的商業(yè)氛圍、服務(wù)設(shè)施、娛樂享受、時尚觸覺已全部現(xiàn)身五角場商圈。全新揭幕的商業(yè)航母吸引了浦東、虹口、閘北、寶山等周邊區(qū)域以及江浙等鄰近省市的高消費群體。
新五角場不僅已在商業(yè)配備上比肩徐家匯，其規(guī)模更將超越徐家匯。最新統(tǒng)計表明，徐家匯現(xiàn)有商業(yè)面積50萬平方米，而今年內(nèi)五角場地區(qū)落成的商業(yè)項目面積就達43萬平方米，加上原有的商業(yè)項目，五角場商業(yè)面積已將在徐家匯之上。此外，華聯(lián)商廈楊浦店和亞繁商廈旁邊將來還可以再規(guī)劃建設(shè)兩家大型mall。而徐家匯除了大宇廣場基地外，已經(jīng)沒有可供新建項目的土地。到20xx年，五角場的商業(yè)面積將達到75萬平方米，全面超越徐家匯的商業(yè)體量。
2、騰飛黃金10號線助推
被譽為軌道交通黃金線的10號線在五角場中心商務(wù)區(qū)設(shè)有五角場和江灣體育場2個站點，由地下商業(yè)走廊相連，實現(xiàn)了雙站互通的聯(lián)動效應(yīng)。途經(jīng)虹橋機場、徐家匯、淮海中路、南京東路多個交通樞紐站點，可與其它各條軌道交通線實現(xiàn)輕松換乘。10號線還將與中環(huán)線高架道路、橢圓形環(huán)島下沉式廣場以及人行地道等構(gòu)成五角場五層立體交通網(wǎng)絡(luò)。與一號線成就了徐家匯的繁榮一樣，10號線也為五角場的發(fā)展插上騰飛翅膀。
同時，軌道交通8號、12號、17號多條建設(shè)、規(guī)劃中的軌道交通線路，都將穿越五角場周邊區(qū)域，加上毗鄰的目前已通車的軌道交通3號線以及區(qū)域內(nèi)集聚的30余條公交線路，四通八達的交通網(wǎng)為五角場創(chuàng)造了非凡的發(fā)展速度與發(fā)展空間。
3、時尚海派新文化聚集
原先只有在徐匯的八萬人體育場、上海大舞臺、以及虹口足球場才上演的大型演唱會已于去年年底首度搬師江灣體育場,長達5個多小時并有眾多明星出席的創(chuàng)智天地慈善馬拉松演唱會開創(chuàng)了五角場時尚文化演出的序幕，各類體育活動、音樂會、沙龍、嘉年華將在此頻頻登場，不僅為五角場聚集旺盛的人氣，更使之成為繼徐匯、虹口之后的又一處上海時尚、文化的聚集區(qū)。
4、人文百年名校知識核爆
五角場地區(qū)人文優(yōu)勢突出，不僅擁有以復(fù)旦、同濟百年名校為首的高等院校，更憑借周邊高校的人才與科研優(yōu)勢，集聚而成科技產(chǎn)業(yè)，及以教育培訓(xùn)、研發(fā)創(chuàng)新、科技中介、咨詢服務(wù)等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。百年名校形成的'文化氛圍以及人才優(yōu)勢在上海各大城區(qū)中可謂首屈一指、無與倫比。
5、生態(tài)新江灣綠色生活
毗鄰五角場商圈的國際級生態(tài)園區(qū)新江灣城，規(guī)劃占地面積9.45平方公里，由區(qū)政府統(tǒng)一規(guī)劃植樹造綠、鋪設(shè)道路、建造景觀，規(guī)劃中有17萬平方米新江灣公園、游艇碼頭等高端休閑設(shè)施，成為五角場的后花園。
6、價值較量之下彰顯無限潛力
◇五角場vs徐家匯
從徐家匯和五角場樓市的現(xiàn)狀和發(fā)展看，城市副中心無論處在上升期還是調(diào)整期，高端優(yōu)質(zhì)樓盤在吸引高端客戶的同時將獲得更好的租售投資保障，始終體現(xiàn)出更好的保值與增值性。
作為上海較早發(fā)展起來的城市副中心，以白領(lǐng)精英和境外購房者為主的徐家匯樓市始終是上海房價的制高點。早在20xx年，高端樓盤售價就攀上了每平方米0元枝頭。宏觀調(diào)控，徐家匯的高檔樓盤在一片降價聲中仍然保持穩(wěn)健發(fā)展，正經(jīng)歷新一輪的置業(yè)熱潮，房價居高不下，位于淮海西路的匯寧花園的均價已突破30000元/平方米，位于辛耕路的永新城的售價也已達到每平方米25000元左右。
相比之下，作為新興城市副中心的五角場目前的房價明顯被低估。隨著五角場商業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套環(huán)境的迅速騰飛，知名企業(yè)紛紛入駐，名校、名企集聚了大量兼具高知識背景、高收入水平、高眼光品味的境內(nèi)外人士，而由知名發(fā)展商規(guī)劃興建的具有完善功能規(guī)劃、卓越產(chǎn)品設(shè)計以及巨大發(fā)展空間的高品質(zhì)樓盤亦應(yīng)運而生，為寸土寸金的黃金五角場注入了新的活力。而目前五角場高端樓盤的價格遠低于徐家匯，五角場城市副中心的迅速發(fā)展，使得該地區(qū)成為上海最具潛力的地產(chǎn)板塊之一，并直接導(dǎo)致此版塊高檔樓盤價值的持續(xù)上升，這個趨勢將在今年得到進一步體現(xiàn)。
◇五角場vs新江灣城
五角場版塊與相鄰的新江灣城版塊，可謂各有特色、相輔相成，均在20xx年樓市中有不俗表現(xiàn)。20xx年初推出的新江灣城一號作品，價格一路攀升，而市場反響持續(xù)熱烈，年底收盤時推出的毛坯期房售價已達到每平方米14000元。年底，華潤置地以15.41億元拿下新江灣城c2地塊，創(chuàng)下新高，樓板價加上建安成本等，預(yù)計該項目建成后的毛坯房成本價將不低于每平方米15000元。
五角場版塊的20xx扛鼎之作非創(chuàng)智坊莫屬。
作為創(chuàng)智天地的主要功能組成，集創(chuàng)意辦公、優(yōu)質(zhì)公寓、多元休閑及服務(wù)設(shè)施于一體的創(chuàng)智坊開盤不久已頻頻受到大學(xué)教授、企業(yè)金領(lǐng)、境外人士以及“海歸派”的青睞。在他們看來，創(chuàng)智坊個性鮮明的建筑風(fēng)格、舒適和諧的居住環(huán)境、全裝修現(xiàn)房的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)、世界級數(shù)碼社區(qū)的配套優(yōu)勢、以及地處五角場商圈的無限發(fā)展?jié)摿Γ浞煮w現(xiàn)了身份、品味與眼光。
縱觀五角場版塊及新江灣城版塊，前者已經(jīng)初顯城市副中心的格局和風(fēng)范，而新江灣城的商業(yè)配套及交通設(shè)施目前還只能依附于五角場商圈。從兩者的長期規(guī)劃來看，也體現(xiàn)出五角場領(lǐng)跑、新江灣城作為后盾的不同側(cè)重。
五角場版塊除了龍頭項目創(chuàng)智天地擁有的大片規(guī)劃用地之外，已無大宗土地可以供應(yīng)，而新江灣城擁有的大量土地儲備則將作為強大后盾，因而對于投資性客戶而言，五角場土地的稀缺性和持續(xù)減少的供應(yīng)蘊含了更高的升值潛力，將帶來非比一般的短期及長期回報。
頭腦風(fēng)暴
巴菲特投資邏輯分析五角場地產(chǎn)投資價值，沃倫.巴菲特，世界排名第二的富翁，個人資產(chǎn)價值數(shù)百億美元，掌控著世界最大的企業(yè)集團之一。“我們不想以最便宜的價格買最糟糕的，我們要的是按合理的價格買最好的！”獨特、深刻但又易于理解和操作的投資哲學(xué)及投資策略被無數(shù)投資人士奉為經(jīng)典！
a、地位決定價值選擇有天生地理優(yōu)勢的樓盤
巴菲特認為選擇地理位置優(yōu)越的樓盤是遵循地產(chǎn)價值決定論的首要原則。房地產(chǎn)價值的決定因素，除了地利還是地利。從發(fā)展趨勢來看，城市的發(fā)展往往是由原有的市中心向外蔓延，由于土地不可再生，越臨近市中心的樓盤具有的價值必然越高，升值潛力越大，抗跌性也越強。在樓市整體價格上升時，優(yōu)秀地塊的樓盤是價格上升的引領(lǐng)者，而在市場相對低迷時期，很多區(qū)域的房價都有不同程度的下降，但核心區(qū)域的樓盤房價依然能夠保持堅挺。
———創(chuàng)智坊地處五角場核心位置，天生擁有地理優(yōu)勢。占地84公頃的創(chuàng)智天地，總建筑面積超過100萬平方米，新近又取得了新江灣城的一塊土地，使其南享五角場商圈黃金優(yōu)勢，北接新江灣城生態(tài)綠化環(huán)境，成為五角場首屈一指的龍頭項目。
b、增加安全邊際選擇具備良好公共設(shè)施的樓盤
巴菲特信奉“安全邊際”理論，通俗解釋就是價值與價格相比被低估的程度或幅度。他傾向在產(chǎn)品和配套價值還未完全體現(xiàn)于價格時入市，投資未來將具備良好公共設(shè)施的對象。在這些區(qū)域，樓盤周邊正在進行地鐵、舊城改造等工程建設(shè)，暫時的施工場面容易掩蓋了其真正價值，投資者能夠以低價獲取。而在工程竣工后，這些樓盤的配套必然會有很大幅度提升，未來可以預(yù)計獲得更高的收益。
———五角場的全面改建以及10號線的施工尚未全面完成，改建前的形象影響了整體區(qū)域價值認知，創(chuàng)智坊一期精裝修房均價僅稍高于周邊地段的毛坯房。但從其地塊的核心地位和五角場發(fā)展帶來的升值空間看，它的價值暫時被市場低估了。以它的地段、規(guī)模、定位，將來必定成為上海的一處地標性建筑。
c、保障投資成功選擇有品牌保證的樓盤
巴菲特曾說：“如果你一生中找到三個杰出的企業(yè),你就會變得非常富裕。”在地產(chǎn)市場中，這一投資論同樣適用。從房地產(chǎn)商品化以來，市場在經(jīng)歷過前期的探索和中期的競爭階段以后，涌現(xiàn)出了一批綜合實力超卓的品牌開發(fā)商。投資品牌開發(fā)商的開發(fā)項目，就相當于在先期獲得了市場關(guān)注度，在規(guī)避投資風(fēng)險，獲得長期回報上，是明智的選擇。
———創(chuàng)智坊由曾經(jīng)開發(fā)過瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地產(chǎn)項目的瑞安地產(chǎn)實力打造，并聯(lián)同甲骨文、思科、復(fù)旦量子基金、美國加州大學(xué)等眾多戰(zhàn)略合作伙伴，提供多元社區(qū)功能規(guī)劃及不同層面的協(xié)助。它所創(chuàng)造的品牌效應(yīng)，對于置業(yè)者而言，就如同寶馬對于愛車族一般重要。
d、關(guān)注內(nèi)在價值選擇有潛在機遇的樓盤
房地產(chǎn)是一個充滿潛在機遇的市場，它往往受到城市發(fā)展的激發(fā)而產(chǎn)生巨大的升值潛力。在上海，未來城市副中心五角場等城市潛力區(qū)域的樓盤，隨著建設(shè)的推進，其價值也將日益彰顯。
當然，認知潛力到選擇投資的過程中，投資者會受到價格的影響。這些樓盤往往在價格上高過相同質(zhì)素的其它項目，但這不應(yīng)該是阻礙投資決定的因素。相比價格，多關(guān)注投資項目的內(nèi)在價值，才是識別出未來“黃金股”的關(guān)鍵訣竅。
———創(chuàng)智坊以其完善的功能規(guī)劃、獨特的建筑風(fēng)格、舒適的社區(qū)環(huán)境、世界級數(shù)碼社區(qū)的配套優(yōu)勢、高科技巨頭和知名大學(xué)的合作助力以及地處五角場商圈的無限發(fā)展?jié)摿Γ浞煮w現(xiàn)了置業(yè)者的身份、品味與眼光。隨著五角場以及新江灣城建設(shè)發(fā)展的高速推進以及10號線的開通,創(chuàng)智坊優(yōu)質(zhì)的軟硬件設(shè)施、融工作、生活、休閑于一體的多重功能規(guī)劃所帶來的內(nèi)在價值必會迅速顯露。
商業(yè)調(diào)查報告14
最近，深圳市消委會針對華強北、東門、中英街三大商業(yè)圈展開了消費環(huán)境問卷調(diào)查。結(jié)果顯示，消費者對華強北的整體購物環(huán)境滿意度最高。在中英街，
消費者對港方商鋪的滿意度僅三成。前不久，深圳市消委會開始在華強北、東門、中英街展開調(diào)查問卷活動。消委會稱，此舉目的在于了解消費者對華強北、東門、中英街商業(yè)區(qū)綜合商場和電子電器商場的服務(wù)質(zhì)量的滿意度評價。調(diào)查針對商家的商品質(zhì)量、售后服務(wù)和服務(wù)態(tài)度分別展開。
在華強北，消費者對茂業(yè)百貨的.歡迎程度最高，而消費者對女人世界的消費環(huán)境、售后服務(wù)和商品質(zhì)量不滿意程度超過了三成。在東門，除了天虹、茂業(yè)、太陽等三家大型百貨商場外，包括新白馬服裝市場、東港購物中心、耀華樓購物廣場、八達精品城、南塘商業(yè)廣場、西華宮購物廣場等多家商場，在被調(diào)查消費者看來，對其商品質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、售后服務(wù)等表示“滿意”僅一成左右。
中英街的消費調(diào)查主要針對中方商鋪和港方商鋪展開。受調(diào)查者對中方商鋪的滿意度要高許多。
商業(yè)調(diào)查報告15
一、前言
商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會有較大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境，所以對于商業(yè)街的市場定位和結(jié)構(gòu)設(shè)計是非常重要的。在大學(xué)城這種高消費人流量密集的商業(yè)街尤其要對顧客的需求有一個明確的了解。商業(yè)街的市場定位一旦出現(xiàn)偏差就會導(dǎo)致商業(yè)街的衰退所以我針對大學(xué)城商業(yè)街的市場定位，規(guī)劃設(shè)計了一份調(diào)查報告。
二、調(diào)查目的
要求詳細了解大學(xué)城商業(yè)街的消費者組成部分，消費者對其的認知程度以及大學(xué)城商業(yè)街內(nèi)的店鋪競爭及其銷售情況，為大學(xué)城商業(yè)街做出準確的市場定位。
1.了解大學(xué)城商業(yè)街的消費者主要構(gòu)成
2.對于主要消費人群有針對性的調(diào)查其消費結(jié)構(gòu)
3.了解消費者對大學(xué)城商業(yè)街的各種店鋪的評價
4.全面了解消費者對于大學(xué)城商業(yè)街的不同店鋪的'支持程度
三、調(diào)查內(nèi)容
3.1調(diào)查前分析
那么現(xiàn)在的商業(yè)街會出現(xiàn)了什么問題呢？經(jīng)過了解大學(xué)城商業(yè)街作為一個商業(yè)街其商業(yè)氣氛卻是尚欠濃厚，無法與其他商業(yè)大街相比。不同年齡層次的消費人群具有不同的生活方式和消費偏好，從滿足消費群體的需求出發(fā)，這是商業(yè)項目定位及業(yè)態(tài)組合設(shè)計的基本則。針對此原則列出了以下幾個調(diào)查重點。
大學(xué)城商業(yè)街坐落于幾所大學(xué)之間地理位置極佳，人流量巨大，對此次調(diào)查的重點是放在學(xué)生身上。大學(xué)生消費能力調(diào)查是主要的對此提出問題應(yīng)了解附近大學(xué)生的消費比重進行了解。了解了消費比重之后我們還需要知道被調(diào)查者每次來到商業(yè)街的消費情況。這有助于我們對大學(xué)城商業(yè)街有更加準確的定位。學(xué)生整體消費能力并不是太強，消費層次劃分比較明顯。學(xué)生消費結(jié)構(gòu)比較簡單，對于各式各樣的商品需求并不是那么巨大，但是學(xué)生對于服裝，娛樂，餐飲的消費還是巨大的。還有一個不能忽視的方面就是現(xiàn)在學(xué)生的通訊消費，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在學(xué)生消費支出的首位，交通、通訊（手機話費、上網(wǎng)等）支出排在第二位，絕大大部分學(xué)生用于服飾、學(xué)習(xí)、聚餐交際方面的支出不大。
在大學(xué)城商業(yè)街的店鋪與學(xué)生日常生活配套越高那么對于這種商鋪的發(fā)展應(yīng)該是越來越好的因此我們還要調(diào)查大學(xué)生對于商業(yè)街的店鋪的支持率以便更加準確的定位大學(xué)城商業(yè)街，根據(jù)以往的調(diào)查項目銀行、水果店、超市、風(fēng)味餐飲店的支持率排在前列，73%的項目的支持率超過
50%。支持率低于50%的項目是KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因為這些項目并不是必備性商業(yè)同時wi-fi也是吸引學(xué)生就餐或消費的重要手段。
當前吸引學(xué)生消費的主要因素也是我們所必須了解的，各種各樣的商家吸引大學(xué)生購物，消費的手段不一樣。但是在我看來吸引當前大學(xué)生消費的主要因素任然是價格，質(zhì)量，潮流。講求實體，理性消費任然是大多數(shù)大學(xué)生的消費觀念。在購買商品的時候大學(xué)生多數(shù)是本著經(jīng)濟實惠的原則，在消費時也會兼顧到實惠的高標準。我們新建商業(yè)項目是滿足學(xué)生的生活需要的配套設(shè)施，定位優(yōu)先應(yīng)該放置學(xué)生所需要的餐飲，商業(yè)零售，生活服務(wù)，引進大眾品牌符合學(xué)生的消費特點，物美價廉，適合中低消費水平。
3.2調(diào)查對象
大學(xué)城商業(yè)街附近客人
分析單位：個人
3.3調(diào)查工具
問卷調(diào)查（見附件）
3.4調(diào)查程序及時間安排
1、準備階段：調(diào)查報告設(shè)計，修改，論證。確定調(diào)查人數(shù)，時間，安排調(diào)查人員名單，經(jīng)費預(yù)算
2、實施階段：培訓(xùn)調(diào)查員的語言舉止，打印調(diào)查報告，準備小禮物
3、研究階段：將收集的信息進行匯總、歸納、整理和分析。
4、總結(jié)階段：將調(diào)研結(jié)果以書面的形式——調(diào)研報告表述出來，并進行評估。
3.5調(diào)查時間評估：
調(diào)研方案、問卷的設(shè)計、修改、論證--------------1周左右
實地訪問階段-----------------------1周
數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析階段--------------------1周
調(diào)研報告撰寫階段-------------------------1周
3.6經(jīng)費預(yù)算
材料費：調(diào)查問卷200份20元
小禮物：100元
共計：120元
四、調(diào)查具體實施方案
調(diào)查主要以調(diào)查問卷為主：在完成市場調(diào)查問卷的設(shè)計與制作以及調(diào)查人員的培訓(xùn)等相關(guān)工作后，就可以開展具體的問卷調(diào)查了。把調(diào)查問卷平均分發(fā)給各調(diào)查人員，統(tǒng)一選擇上午九點之后或傍晚這段時間開始進行調(diào)查（因為九點各大超市才開門營業(yè)，便于集中調(diào)查，能夠給本次調(diào)查節(jié)約時間和成本）。調(diào)查員在對消費者調(diào)查時說明來意，并特別聲明在調(diào)查結(jié)束后將贈送被調(diào)查者精美禮物一份以吸引被調(diào)查者的積極參與、得到正確有效的調(diào)查結(jié)果。調(diào)查過程中，調(diào)查員應(yīng)耐心等待，切不可督促。記得一定要求其在調(diào)查問卷上寫明姓名、電話號碼，以便以后的問卷復(fù)核。調(diào)查員可以在當時收回問卷，也可以第二天收回這有力于被調(diào)查者充分考慮，得出更真實有效的結(jié)果。
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