第一篇：中央今年推動不動產統一登記 媒體稱“狼來了”

中央今年推動不動產統一登記 媒體稱“ 狼來了”

2014年02月13日 01:36 來源：時代周報 作者：韓瑋 劉麗琦

1月21日，中央編辦發布《關于整合不動產登記職責的通知》（以下簡稱《通知》）。謝逸楓：建立不動產統一登記制度，和住房信息聯網一樣，是房地產調控長效機制的基礎數據工程，是承認公示和保護百姓權利。

2014年伊始，推進不動產統一登記的步伐加速。

1月21日，中央編辦發布《關于整合不動產登記職責的通知》（以下簡稱《通知》）。國土資源部被賦予“指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產登記工作”的職責。

如果沒有意外，《不動產登記條例》將在今年6月底前出臺。未來，國土資源部地籍管理司將加掛不動產登記局的牌子。

目前，這一系列動向因被社會輿論與“反腐”、“調控房價”掛鉤而吸引注意。盡管不少學者不太認同，但無論如何，這將是一項需要耗費大量人力、物力，復雜而艱巨的工作。

不動產登記局破土

不動產登記是指由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的行為。2007年《物權法》頒布后，推進不動產統一登記的工作備受矚目。然而7年以來，這項工作進度緩慢。

“我國至今未對不動產情況進行過系統、全面的普查，只有階段性、部分性的摸底。”原住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林告訴時代周報記者。

而偏偏，采集這些基礎數據又頗為重要?！氨热纾粍赢a的統一登記有助于對個人房地產信息系統進行?查漏補缺?。因為，住建部主導建設的個人住房信息系統主要收錄近30年的房屋信息，還有不少房產未能錄入，而通過不動產登記，信息將得以完善?！蓖醌k林說。

今年以來，不動產登記的腳步越來越近。根據《通知》，國土資源部地籍管理司加掛不動產登記局的牌子，未來將建立不動產登記信息公開查詢系統，但涉密、個人隱私的事項除外。事實上，去年3月底，國務院辦公廳就曾發布關于實施《國務院機構改革和職能轉移》方案，要求由國土部、住建部會同國務院法制辦、國家稅務總局等有關部門在2014年6月之前出臺不動產登記條例，實施不動產統一登記制度。

隨后，去年11月20日，國務院總理李克強在國務院常務會議上指出，要整合不動產登記職責，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土部一個部門承擔，理順部門職責關系。

目前，中國現行的不動產登記分屬不同管理機構，涉及近10個部門，如住建部負責房屋所有權登記；國土部負責集體土地所有權、國有土地所有權、集體建設用地使用權和宅基地使用權登記。這種登記模式始于計劃經濟時代，存在分散登記、多頭管理等問題。

“不動產包括土地、房屋、林地、草原、海域等，內容廣泛；而登記工作幾乎涉及每家每戶，任務繁重，同時，國家又非常重視這一基礎信息的收集工作，所以，有必要成立一個專門的機構推進不動產的統一登記。”王玨林說。

獨唱之難

程嘯，清華大學大學院副教授，曾經參與過住建部部門規章《房屋登記辦法》的制定。他告訴時代周報記者：“統一的不動產登記制度是市場經濟的一項基礎性制度，和每個人的切身利益息息相關。雖然我國現行的房地產登記制度雖然已經基本建立，但工作人員業務水平和登記流程存在差異，也削弱了對不動產物權的保護力度。在有些地方，還存在著房管部門和國土資源部門多頭登記的問題。其中，房地產管理部門負責頒發房屋所有權證，國土資源管理部門負責頒發土地使用權證。為進一步提高不動產登記的公示公信效力，亟須建立全國統一的不動產登記制度?！?/p>

但程嘯卻有了新的擔心：“盡管不動產登記局已經成立了，但我們看到只有國土資源部一家熱鬧，其他部委還沒有太大反應。根據中央編辦公布的《關于整合不動產登記職責的通知》明確，國土部會同住建部、農業部、林業局、海洋局，建立不動產登記工作部際聯席會議制度，由國土部牽頭起草不動產統一登記的法律法規草案。2013年3月通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》要求，《不動產登記條例》應在2014年6月底前出臺。但直到現在一次聯席會議都沒有開過，所以《不動產登記條例》的出臺時間恐生變?！?/p>

業內人士普遍認為，目前，土地統一到國土部門登記，難度不大。難點主要是土地和房產的統一登記，這涉及土地、房產部門相關職能的整合，還存在土地分類標準不統一、信息系統不一致等問題，可能需要耗費較長時間。“在中央層面，由于目前國務院已經明確了由國土資源部承擔指導監督全國的不動產統一登記的職責，因此，當務之急是召開聯席會議，要抓緊起草《不動產統一登記條例》以及相應的實施辦法，通過法律明確將不動產登記職責統一到一個部門。”程嘯對時代周報記者說。

“普查”不動產

“不動產登記是中國物權法長效機制中的一個環節，但當下，它被很多人當做房地產調控的關鍵政策之一，市場對這一信息較為敏感，有關部門可能因而希望低調處理。不過，盡管不動產登記局何時掛牌不得而知，但圍繞不動產統一登記的相關工作已在積極推進之中?！敝性禺a市場研究部總監張大偉告訴時代周報記者。

其實，不動產的統一登記并非簡單的信息登記。與人口普查相比，這項工作的難度有過之而無不及。

在全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存看來，首先，建立部級聯席會議制度就要面臨部門之間的博弈。

上述《通知》指出，不動產登記職責整合后，按照人隨事走的原則，國土資源部相關機構和人員會“適當加強”。這意味著，國土部將相應增加行政編制，此前由住建部負責的房屋所有權登記、農業部負責的承包地和草地登記的相關機構、人員將逐漸整合、進入不動產登記局。

《通知》還明確，國土部將會同住建部、農業部、林業部、海洋局，建立不動產登記工作部級聯席會議制度，由國土部牽頭起草不動產統一登記的法律法規草案。

“將原先分屬各個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，切斷了某些部門的利益期待；而在部級聯席會議的機制下，部門之間必然存在角力，爭奪更大的主動權?！标悓毚嬲f。

“此次機構調整涉及住建部、農業部、林業部等單位，需要平衡部門利益；其次，推進不動產的統一登記還需修改現行法律，如《草原法》、《森林法》及不動產登記法規等。第三，各地建立統一的登記隊伍需要一定的時間；此外，在技術上，不動產登記的技術規程和標準亟待統一、完善?！敝袊缈圃恨r村所研究員王小映如此分析實現不動產統一登記的難點。而王玨林認為，艱難之處在于不動產登記工作的復雜性，它涉及全國的家庭、每一級的政府、以及多個業務管理部門，“需要大量的人力、物力投入，而且，沒有太多經驗可以借鑒?！?/p>

與此同時，我國目前的不動產登記工作本身還存在一些弊端。比如，房屋產權信息混亂，與實際不符。“不少房屋產權的歸屬至今未能厘清，最直觀的例子之一便是那些沒有登記在官員名下的官員房產?！标悓毚嬲f。

在他看來，從福利房到商品房時代，我國房屋面積的核定辦法存在變化（比如過去，陽臺不計面積），進而造成房屋面積信息混亂。

而在業界，“野心優雅”的任志強早前曾提出這樣的觀點：全國有很多評估師，但如果把所有房產的價值都評估一遍，大概需要100—150年。

“具體來說，推進不動產統一登記還有兩方面的阻力。首先，目前的政策不允許公開查詢灰色房產，但未來不排除這種可能性。故而，就小部分官員的心理來說，主觀上不愿推進不動產的普查工作；而客觀層面，我國的不動產，僅房產，其屬性就非常復雜?！睆埓髠フf。

登記利弊

如果國土部不爽約，《不動產登記條例》最晚將于今年6月底出臺。目前，據披露，國土部已著手起草不動產統一登記的法律法規草案及相關規章草案；同時還部署有關司局準備起草《不動產登記管理辦法》、編制相關技術標準。

這些動作不斷刺激社會輿論，并被不少業內人士解讀出了“反腐”、“調控房價”的意味。SOHO中國董事長潘石屹甚至在微博中表示，“這是好政策（指建立不動產統一登記制度，記者注），如果今年實施，房價馬上會跌。”

而2月9日，在“2014年經濟形勢座談會”上，中國社會科學院副院長李揚更是預計，今年6月全國房地產登記系統啟動后，除了高房價問題外，房屋過剩問題也將水落石出?！按蠹叶颊f今年實體經濟要出問題，首先就是房地產出問題。”

與“看好派”不同，陳寶存等樓市春天派人物則看淡不動產登記對于房地產市場的影響。陳寶存認為，由于工作的復雜性和高難度，中國的不動產登記需要經歷很長的時間跨度，因此目前根本無需談論影響。

“很多房地產專家喜歡將不動產登記與征收房產稅掛鉤，但問題是，不動產信息登記注定是一項漫長的工作，而之所以耗時并非職能部門怠惰，而是欲速則不達。”陳寶存說。而張大偉認為，不動產登記帶來的改變可能包括兩個方面，一方面，過去，作為個人財產的重要組成部分，房產或不動產并不公開，而不動產登記信息透明聯網以后，從長期看，中國的財產稅將會逐漸取代交易稅，包括遺產稅在內的一些稅種將會逐漸落地。

另一方面，完善的不動產登記制度必然會逼迫一些權貴階層以及擁有過多房產的人群拋售房屋，這在中短期會對樓市造成一定影響。

不過，值得一提的是，“在房地產市場中，上述人群未來拋售的房屋僅占據微小的比重，不可能撼動二手房市場以及高企的房價?！蓖醌k林說。

事實上，國土部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會議上已經表示，我國推進不動產登記的首要目標是貫徹落實憲法、物權法要求，保障公民合法財產權利，而非“公民財產大起底”。其間，他也未提及不動產信息登記與房地產調控的關系。

“政府目前更多考慮的是如何推進這項應該做而至今未做的工作。對于房地產市場而言，不動產登記其實是一件好事，因為我們可以借此摸清全國的住房情況，了解房市的供需關系，從而為市場研究提供依據，同時也為未來的城市發展和房地產布局打下基礎，規避盲目供應土地等問題。”王玨林說。

亞太房地產研究會會長謝逸楓：不會戳破房地產泡沫，可為房產稅鋪路 本報記者劉麗琦發自北京

不動產登記局掛牌消息確認后，業內也對不動產統一登記制度的實施充滿期待。毫無疑問，實行不動產統一有助于摸清房地產市場的真實底細，推動全國房產的住房信息聯網，這對于規范房地產市場和推進房地產調控具有重要意義。

針對坊間流傳不動產統一登記制度會遏制房價上漲，并對房產稅的全面征收做好鋪墊的說法。但亞太房地產研究會會長謝逸楓向時代周報提供了自己的觀點。

沖擊房價

時代周報：在高房價的當下，人們更關心的是，不動產統一登記后對房價會產生怎樣的影響？

謝逸楓：不動產登記制度很難起到抑制房價的作用。一方面是統一登記自身存在問題，很難發揮作用。另一方面是不動產統一登記僅僅是一項產權制度與信息平臺，關鍵是要通過法律與市場的手段。由于房價上漲的背后涉及到的因素復雜，房屋、土地或產權登記上的統一，不會對房地產市場產生直接影響，不宜寄予太高期望。

時代周報：潘石屹在微博上說“不動產統一登記這是好政策，如果今年實施，房價馬上跌”。

謝逸楓：這種說法毫無根據，即使是不動產統一登記實施，房價也不會馬上跌。不動產統一登記與房價有什么必然關系？不動產登記條例不會立即改變供求關系，不會控制地價上漲，不會讓房企資金鏈斷，不會讓銀行不貸款給房企。

時代周報：但不動產登記制度建設的啟動能否逼出部分存量二手房？

謝逸楓：這個是會的，上海易居房地產研究院的有關數據顯示，2013年3月份上海二手房庫存為131869套，在2013年4月，國務院辦公廳發文首次明確2014年6月底前出臺《不動產統一登記條例》時，房主明顯加快掛牌，當月上海二手房庫存便躍升至133073套。

時代周報：這說明這一政策對房地產市場的確有威懾力。

謝逸楓：不動產登記條例出臺，能逼出部分存量二手房，但不會對樓市供應產生巨大的“傾向力”。因為市場供應總量主要是以商品房為主，二手房只是補充，所以，二手房的供應雖有增加，但不會對市場總體供應以及商品房的供應產生直接影響。房價是供給者與需求者間討價還價的過程，可以預見的是在未來中國經濟的增長過程中，剛需是主體，保值投資需求、投機需求將會大幅壓縮。未來房價是否上漲，則主要取決于供給。

推動房產稅和反腐

時代周報：不動產統一登記制度實施后，對房產稅會產生怎樣的影響？

謝逸楓：提起不動產登記，人們首先想到的是房產登記，然后是房產稅，再后面是多套房擠出，最后是房價回落，這是慣常的邏輯。其實，不動產包含比房產更寬泛的內容，比如，土地、草原、林地、水域。不動產登記更大的意義在于制度突破。不動產統一登記和房地產稅征收擴圍之間存在著內在邏輯關系，前者是后者的技術準備和支撐條件。從房地產稅開征的前期準備來看，如果要征房地產稅，應對其征稅對象有個全面的調查與評估，不動產登記條例出臺是為開征房地產稅做準備的。

時代周報：除了不動產登記制度，房產稅全面開征還需要哪些保障？ 謝逸楓：不動產登記系統及房屋價值動態評估系統是房產稅全面開征的兩大必要技術前提。但房地產稅是否全面開征需要具備多個條件，如立法準備、財稅體制改革、大眾心理成熟程度、信息條件等。不動產統一登記一旦突破，將促進樓市調控的長效機制建設，為房地產稅征收創條件，預示著房地產稅征收腳步將加速。

雖然住房和城鄉建設部曾連續兩年表態將數百城市住房信息進行聯網，但囿于歷史因素，聯網工作的進展情況并非十分順利。統一的信息技術平臺是住房信息聯網工作獲得突破的瓶頸，而不動產登記制度的推進，也需要在解決這一技術基礎上才能順利完成。

時代周報：怎樣看不動產統一登記制度對房地產市場的影響？

謝逸楓：建立不動產統一登記制度，和住房信息聯網一樣，是房地產調控長效機制的基礎數據工程，是承認公示和保護百姓權利。只有完成不動產登記、住房信息聯網等長效機制的基礎工作，從土地、金融、財稅等方面進行改革，才能真正形成房地產長效調控機制。不動產登記只是基礎的信息采集工作。建立統一登記的難點在于涉及到個人私有財產或者隱私，人們存在理解上的誤差，不愿意配合，這與國人“有財不外露”的觀念有關，同時也存在個人財產信息泄露的危險。但據多方報道顯示，即將在今年6月出臺的不動產登記條例，以人查房或仍被嚴格禁止。

時代周報：怎么看不動產統一登記對反腐工作的影響? 謝逸楓：不動產統一登記雖然不是專門針對反腐，但它所形成的數據系統可以為反腐提供幫助，而現在“以人查房”被限制，依靠它來反腐的效果就會大打折扣，但對于違規持有房產的公務員來說仍有震懾作用。因此，反腐只涉及官員群體，明顯屬于一個制度次生問題，需要后續推出相關的官員財產公示制度。

時代周報：你對2014年的房價持怎樣的觀點？

謝逸楓：中央房地產調控轉向了以保障房和住房供應體系為主的思路與調控長性機制的改革方向，在經歷了2012年復蘇和2013年繁榮之后，預計2014年全國房地產市場將是“高位盤整、區域分化、逐步平穩、分類調控”的態勢，全年穩中有升，先揚后穩。2014年上半年將延續2013年下半年的態勢，多數供應指標繼續增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續回落。下半年行業整體溫度有所降低，成交量和價格將趨穩。而中央調控告別一刀切，地方調控分類處理。調控權下放，地方政府因地制宜。但我還是要重申，房價的漲落和不動產統一登記的關系不大。

第二篇：不動產統一登記制度

我國將建立不動產統一登記制度】

方案指出，建立不動產統一登記制度。這樣可以更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎。方案指出，建立不動產統一登記制度。這樣可以更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎。

(原標題：我國將建立不動產統一登記制度)

第三篇：不動產統一登記難題

不動產統一登記難題

被物權法提出6年之后，不動產統一登記制度終于駛入快車道。日前召開的國務院常務會議決定整合不動產登記職責，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土資源部承擔。

但目前來看，無論是結束我國不動產多頭登記的混亂局面，還是彌補以往數據的漏洞，都還有諸多難題待解。

滯后6年的統一登記

不動產統一登記并不是一個新鮮事物，早在 2007年10月1日開始施行的物權法中，就明確規定，“國家對不動產實行統一登記制度。不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理?！?/p>

不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括土地、住房、草地、林地、農地等多種形態。中國人民大學土地管理系主任葉建平向《中國經濟周刊》表示，不動產物權是重要的財產權，只有通過不動產統一登記，明晰不動產的歸屬，市場交易的效率和安全才有保證。

近期，國土資源部副部長胡存智在一次不動產登記研討會上指出，當前我國正加快推進機構改革和職能轉變，不動產登記制度創新建設，是其中一項重要內容。通過建立不動產統一登記制度，更好地落實物權法，有效保護不動產權利人的合法財產權。

或許正因為意義重大，在物權法中，記者注意到，“不動產登記”被放到了第二章第一節的重要位置。但是，對不動產實行統一登記制度，多年來一直難以執行。

目前，我國的不動產登記分散在多個部門。如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記，房屋所有權等由住房和城鄉建設部門登記，林地所有權和使用權由林業部門登記，水面、灘涂的養殖使用權由漁業部門登記，海域使用權則由海洋部門登記。

有分析人士指出，多年來，由于部門利益牽扯，由哪個部門來進行不動產統一登記一直存有爭議，如在住房方面，房地產管理部門和土地管理部門都想獲得這個權限。

不動產登記是建立物權制度的重要基礎。物權公示這一物權法的重要原則，在不動產領域就需要依靠登記制度來保障。據了解，目前按照法律規定辦理轉

讓和抵押的登記機構有十幾個部門，既導致了重復登記、資料分散、資源浪費、當事人負擔增加等問題，又不利于登記制度的健全。

比如房產證難辦，是許多購房者共同面對的問題。一個重要的原因就是，辦理房產證需要面對十分繁瑣的手續，需要跑測繪、國土、房管等多個部門，辦理中途往往還要補充各種資料。

而且，不動產統一登記還利于政府管理和社會治理。中國房地產學會副會長陳國強認為，“實現不動產統一登記為征房地產稅創造了技術條件。”還有的專家認為，不動產統一登記能打擊住房腐敗。近年來，腐敗落馬官員涉房十分頻繁，據中國經濟研究院統計，21世紀以來落馬的省部級官員中，有將近半數涉及到房子。

事實上，關于如何推進完善不動產統一登記制度，2007年施行的物權法已經給出了明確的路徑。

物權法第十條規定，“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定?！?/p>

葉建平表示，物權法已經給出了相關程序，那就是先制定出相關法規，然后履行，可以說，制定不動產統一登記法規是十分關鍵的一步。

今年3月份，《國務院辦公廳關于實施任務分工的通知》中明確規定，出臺并實施不動產統一登記制度，其中2014年6月底前出臺不動產登記條例。

近日召開的國務院常務會議決定，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔。據悉，國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責。

此舉顯然意味著不動產統一登記制度進入了實質性的快車道。對此，地產分析人士馮海寧向《中國經濟周刊》表示，明確負責部門與制定統一登記制度，是進行不動產統一登記的兩大基礎。

胡存智日前表示，加緊開展不動產統一登記制度研究，大力推進，統一登記是完善權利體系的重要基礎，也是十八屆三中全會的明確要求。要抓緊開展各項研究和協調工作，特別是要盡快啟動不動產統一登記條例的起草。

個人住房信息聯網是基礎？

分析人士指出，其實，相比于登記什么和誰來登記這些問題，怎樣登記無疑是更具挑戰性的難題。葉建平告訴記者，“從目前比較具有現實緊迫性的議題來看，如從個人財產的保護角度看，住房這類不動產的統一登記是較為現實的需求”。

以住房登記為例，記者了解到，在國務院明確提出“建立統一不動產登記制度”之前，住建部已經著手開展“個人住房信息系統聯網工作”。截至2012年，40個主要城市的個人住房信息聯網工作已經完成。住建部計劃，將這一系統的覆蓋面逐步推廣到所有地級城市。

記者了解到，“個人住房信息系統”以個人住房產權和交易系統為基礎，通過權限，住建部可以查詢到目前已聯網40城市的所有住房權屬情況以及房屋產權交易、變更的實時情況。

陳國強向《中國經濟周刊》表示，事實上，不僅僅是這40個城市，全國幾乎所有的城市，都有自己的住房信息系統。

記者了解到，這些住房信息主要存在兩方面的問題，一是從技術上看，系統不統一，沒有也無法聯網；二是數據不全。某特大城市的住建部門負責人告訴記者，有幾類住房數據并不在目前的住房系統中，如以前的紙質數據、產權比較復雜的央產房、還有小產權房等。

分析人士表示，對于不動產統一登記，主要的操作方法有兩種，一是另起爐灶，進行相關數據的普查、調查，如此一來，可最大限度地保證登記的全面準確，但成本太大；另一種是利用以前的數據，進行技術系統的統一整合以及實時的補充更新，但由此將給數據的完整性帶來一定挑戰。

對此，陳國強表示，整合共享應該是大方向，就住房數據而言，在統一的不動產登記系統中，很可能會以住房信息系統的數據為基礎進行整合，如此一來可以節省大量的人力物力，而且國務院常務會議也提出，行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔，房產交易、預售的職責還在住建部門。當然，對于遺漏的數據，一方面需要大量的投入，另一方面通過法律法規上的保證，是可以逐步完善的。

第四篇：不動產統一登記設計方案

東坡區不動產統一登記方案設計

目錄

摘要

一． 設計背景

二． 不動產統一登記目標和原則 1． 不動產統一登記的目標 2． 不動產統一登記的原則 三． 不動產統一登記設計方案 1.什么是不動產登記系統 2.不動產登記系統的流程及結構 3.不動產登記系統的管理及操作

4.不動產系統中權籍系統和登記系統的區別 5.不動產登記系統所解決的問題 6．不動產登記系統辦理成果展示。

四． 不動產登記過程中遇到的難題及解決方案 五． 結語 參考文獻 后記

畢業設計摘要

該文的主要內容是研究東坡區不動產統一登記的流程及步驟，主要從什么是不動產登記系統、不動產登記系統的流程及結構、不動產登記系統的管理及操作、不動產系統中權籍系統和登記系統的區別、不動產登記系統所解決的問題、不動產登記系統辦理成果展示等方面進行研究，主要成果是對東坡區統一登記系統進行歸納和總結，便于登記系統的操作及登記的順利實施。一．背景

自2015年3月1日起《不動產登記暫行條例》的實施[1]，對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出了各類規定。不動產物權包括所有權、用益物權與擔保物權。從法理上看，用益物權與擔保物權是以所有權為基礎的，所以不動產（物權）的統一登記必須先明確所有權的統一登記，且用益物權和擔保物權的登記必須在此基礎上來開展，而土地是不動產的基礎，因此不動產統一登記需以土地所有權登記為基礎。為了更好的實施條例，全國各地正在如火如荼的開展實施房地統一工作，無錫市在《不動產登記暫行條例》和《無錫市房屋登記技術規范》的基礎上，成立錫市濱湖區農村宅基地、農房統一登記領導小組，積極開展不動產統一登記房地一體工作。雖然目前可以進行一系列的管理工作，但是由于部門分工、數據格式的限制及其各部門獨立的管理方式，存在數據管理被割裂的情況。本文將對不動產統一登記房地一體數據庫結構進行探索，建立真正意義上的房地合一的數據庫，可對土地和房屋的圖形數據和相關屬性信息

進行統一存儲和管理，可對土地和房屋的開發和使用實現全過程的跟蹤、記錄和管理，可在現有圖形數據的基礎上建立戶、房屋和宗地之間的關聯，實現由宗地→房屋→戶→人，人→戶→房屋→宗地的雙向查詢與檢索。這樣可更好的執行條例，規范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護房屋權利人的合法權益。二．目標和原則

不動產統一登記房地一體數據庫結構探索的主要目標為建立不動產統一登記、查詢、共享等相適應的數據庫。在數據庫設計時遵循房地合一原則、依法原則、申請原則、審查原則、公示原則等進行設計。[2]

依法原則指我國實行的房地產權登記要依據現行的法律、法規。房地產權人維護自己的利益要依據法律法規條款；房地產權登記工作人員在執行公務時，也要依據法律法規來規范自己的行為；申請原則指房地產權人要求政府房地產權登記部門保護自己的合法權益時要有明確的意思表示，即提出房地產權登記的申請。審查原則指房地產權登記是一項嚴肅的法律行為，必須嚴格審查。房地產權登記規定的審查有三個層次；一是初審，由房地產權登記工作負責；二是審核，由房地產權管理部門負責；三是批準，由政府負責。不經過審查的房地產權不能登記。對于房地產權變更或注銷登記，如果不需要政府審批的，可以直接由房地產權登記部門直接對房地產權的變動事實予以確認。公示原則含義指房地產權登記具有廣泛的社會性和可信性。三．不動產統一登記設計方案

1.什么是不動產登記系統

不動產登記信息系統是不動產統一登記制度中的最后一項信息平臺，前三項為登記機構、登記依據、登記注冊。國土資源部網站消息顯示，前三項工作已經基本完成，只差信息平臺這最后一公里。據了解，功能類似于企業信用信息公示系統，可依法以宗地號查詢房屋產權，土地性質、抵押、查封等基本信息。不同的是，企業信息系統任何人都可以查詢，而不動產信息系統需房產所有人同意才能查詢。

目前，超過1000個市縣不動產信息平臺端口接入了全國，四川、浙江、江蘇、北京、上海、天津、重慶等都已經率先接入。2.不動產登記系統的流程及結構 2.1不動產統一登記的基本流程

在《規范》中，對不動產登記的具體程序的全流程做了更加科學合理的規定：

依申請登記程序：申請——受理——審核——登簿 依囑托登記程序：囑托——接受囑托——審核——登簿 依職權登記程序：啟動——審核——登簿 2.2不動產登記所需要的文件

A.登記申請書；

B.申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；

C.相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；

D.不動產界址、空間界限、面積等材料； E.與他人利害關系的說明材料。

F.申請材料應當齊全，符合要求，申請人應當對申請材料的真實性負責，并做出書面承諾。

2.3不動產登記機構工作人員應核實的內容

A.申請登記的事項是否是申請人的真實意思表示； B.申請登記的不動產是否存在共有人；

C.存在異議登記的，申請人是否知悉存在異議登記的情況； D.因處分不動產申請登記且存在異議登記的，受讓方應當簽署已知悉存在異議登記并自行承擔風險的書面承諾； E.在審核時候，不動產登記機構應當核對詢問記錄與申請人提交的申請登記材料、申請登記事項之間是否一致。2.4申請材料的查驗

A.查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；

B.查驗權屬來源證明材料和有關證明文件與申請登記的內容是否一致；

C.查驗申請登記的不動產是否存在權屬爭議； D.登記申請是否違反法律、行政法規的規定。3.不動產登記系統的安全管理

1.不動產登記機構、不動產登記信息共享單位以及有關工作人員應當對不動產登記信息保密，除正常辦理不動產登記業務外，不動產登記機構工作人員不得隨意調取、查閱與辦理業務無關的登記信息，也不得泄露不動產登記信息。2.對于不動產統一登記的查詢主體、范圍、條件、方式等，都做了詳細規定。

3.查詢不動產登記資料的單位和個人要履行保密義務，未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。4.查詢人要求出具查詢結果證明的，不動產登記機構應當審查申請人的查詢目的是否明確，經審查符合查詢條件的，不動產登記機構應當當場向申請人提供查詢結果。

4.不動產登記的難點

從不動產統一登記的現實狀況來看，目前我國不動產統一登記主要問題可以歸納為部門個人利益、人員素質、技術方面，另外法律、制度、觀念等方面也急需同時改進。4.1 政府部門和個人利益的阻力

目前我國的多部門分散的登記嚴重制約了市場經濟的快速發展。登記部門有自己的信息系統，登記程序，登記效力，最重要的是他們的既得利益，不動產統一登記涉及到法律制度，人員安置和各個部門背后的利益重新洗牌分配問題，因此如何統一登記部門是要解決的一個非常困難的實際問題，是不動產登記阻力很大的重要原因。比如不

動產統一登記前期準備工作的住建部的住房信息聯網遭遇阻礙。還比如住房公積金信息聯網受抵制，因為觸動了地方政府的奶酪，而住房信息系統聯網被無形之手牽制，是因為依靠房地產的地方財政，房地產獲利階層的擔憂。

地方政府高度依賴于土地開發和房地產，不動產統一登記意味著消除自由裁量權和暗箱操作的空間，而且個人財產因為藏富心理，也不愿意曝光自己隱藏的不動產財富，因此利益阻力阻礙統一不動產登記工作推進。因為博弈論研究的是理性的人之間如何進行策略選擇的[15]，而理性的人是指他在具體策略選擇時的目的是使自己的利益最大化，所以政府發展市場經濟與個人的利益，政府各部門之間利益之間會產生博弈，帕累托最優是博弈希望得到的結果，但這是理想情況，現實中是不存在的，顯然這種博弈對不動產登記制度的完善產生較大影響。

4.2 登記人員知識結構需要完善更新

不動產登記制度中登記審查制度非常重要，各個不同的檢查方法，具有不同的登記效率和登記公信力，對不動產統一登記具有重要影響。當前，各個不同部門分散登記，登記人員所需掌握的專業知識相對狹窄一下，而實行不動產統一登記之后，員工知識面要更為寬廣，提高員工的綜合素質是當務之急，有學者大膽建議在大專院校實行不動產統一登記專業，因為這一專業涉及不動產管理的方方面面，僅僅短期培訓很難培養不動產登記的合格和高質量人才。

4.3 登記所需技術急需發展完善

統一的不動產登記工作受不同領域技術標準差和注冊信息不一致影響。一是在研究方法上，該部門測量坐標，精度等均不統一，增加了成果轉化與共享的困難。二是在土地類型上各個部門，如農業部門、林業部門和國土部門等標準和范圍就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的機制，各部門往往不愿把本部門過去的成果拿出來讓其它部門共享。不動產登記須在信息完全下的登記，比如國外不動產登記較為規范，全面的產權登記并不是簡單地統計房屋的數量，每個產權登記包括房屋圖紙和照片的外觀，位置等信息應該全部登記，我國不動產統一登記可參照世界各國(地區)的不動產登記制度。目前，就我國的房地產登記來說過于簡單，沒有詳細的記錄，既沒有確定實名登記，也沒有涵蓋房產所有信息。另外，不動產統一登記信息系統的開發利用也需要較為先進的地理信息系統技術和高端人才，開發出來的不動產登記系統才更為方便快捷和實用。

另外，法律方面實行不動產統一登記，目前沒有統一的法律法規依據。制度方面，我國存在標準不統一、登記不規范、重視管理輕視服務等諸多問題。此外不動產統一登記中糾紛較多，不動產統一登記的法律風險承擔及登記過錯的賠償，甚至不動產統一登記中工作人員的失職等等，如果上述問題不能很好的解決，不動產統一登記的功能將受到很大限制。

5．不動產登記系統辦理成果展示。

在業務圖形方面處理較復雜，我們需要對地、房、戶、人進行分別考慮。需要達到當我們對地籍圖中的某一房屋操作時，可以根據相關信息查找到某一戶，并對該戶的人進行查詢。反之，當我們查找到某一戶分戶平面圖，可以查到該戶在地籍圖上對應的房屋進行相應操作。關聯建立前后之間關系如下圖所示[11]。我們需要以房屋編號和宗地編號作為聯合關鍵字，建立宗地、房屋對照信息表?？赏ㄟ^地理位置圖，進行相互關聯屬性關系。[3]

圖：建立關系前

圖：建立關系后

對于圖形的建庫工作，都需要針對不同類型和不同邏輯結構的空間數據及其相關屬性數據進行必要的提取、重組、整合、導入、質檢

等工作。不同的數據類型、不同的數據結構、不同的入庫對象，都需要進行針對性的不同的處理操作。對不同類型數據、數據集、圖層、要素源的特征、標識信息及入庫后的可能的處理方式，定制了復雜的處理規則，以實現數據的自動分層、自動編碼、屬性與圖形自動掛接、面積全自動的重新核定、生成、較對。四．遇到的問題及解決方法

頂崗實習雖然差不多半年的工作，但是做起來不容易，學校信任我們，給我們舞臺去學習經驗、去施展才華、，我們要以百分之百的努力去完成任務，在實施的過程中難免會遇到一些問題，下面我列舉兩個我在東坡區不動產登記中心工作的問題及解決辦法。

有一天權籍系統[4]的工作人員導入房屋宗地圖形的時候發現東坡區某某鎮是對的就是后面某某村錯了，我重新導入結果還是一樣村組錯了，我打電話給內頁部經理說明情況問題，她說應該是劃分地籍區地籍子區的時候少劃分了，叫我重新導入圖層。曠經理把東坡區劃分地籍區地籍子區shp文件發給我，我用沒有病毒的U盤烤過來放到辦公內網，然后開始操作權籍系統怎樣導入圖層。

方法：1.創建臨時庫

選擇文件夾后,輸入數據源名稱,如“臨時數據源”,點擊保存

成功后,數據源別名自動生成,即之前輸入的文件名“臨時數據源”,點擊“創建”按鈕

創建成功后左側目錄樹中出現剛才創建的臨時數據源節點,右擊臨時數據源,選擇“導入數據集”,彈出的界面中點擊添加文件,選擇待導入的行政區,地籍區,地籍子區(要求坐標統一,無拓撲錯誤)

點擊導入后,提示導入成功;此時在臨時數據庫節點下會出現剛才導入的3個圖層;

使用數據轉換模型工具,將臨時數據庫中的數據,導入到不動產調查庫(BDCDCK)中去;點擊數據轉換模型按鈕;

將臨時數據庫中的行政區拖入到數據轉換模型窗口,將BDCDCK中的行政區劃圖層也拖入到數據轉換模型窗口，使用連接線將兩個圖層的表頭相連,注意連接方向是由臨時庫指向BDCDCK,同時將XZQDM,XZQMC字段也分別對應相連，點擊綠色三角符號,即可導入圖層.其余2個圖層,一次用同樣的方法導入,注意對應關系,行政區連接行政區,地籍區連接地籍區,地籍子區連接地籍子區, 亦可在一個界面中同時完成3(多)個圖層的導入,注意對應關系不要錯即可.這些都操作完成過后，我又登錄權籍系統導入剛剛的圖形，結果一切正常。

登記系統這邊都是遇到了小問題，沒有什么太大的問題： a.初審人員轉給復審人員時候，審核意見明明都填了，就是轉不出去。這種情況應該是系統的一個小小bug，于是我就通過用system帳號密碼在PLSQL工具上登陸機器，輸入這個命令select * from BDC_WORKFLOW.WFI_SPYJ where proinst_id in(select proinst_id from BDC_WORKFLOW.Wfi_Proinst where prolsh='業務號')for update;，把審核意見加上并保存，這樣初審工作人員才能轉出下一人審核。

b.登記系統每天所生成的報文文件都要通過工具上傳給眉山市國土局去（5月份升級過后，報文自動上報給眉山前置端），每天我

都要備份數據庫以及上報報文，備份圖像文件到不動產登記專用硬盤上去。

c.登記系統中無法進行業務中止刪除。問題描述：在登記系統中新建一個業務，當轉出駁回后點擊該業務后面的“刪除”按鈕，在彈出的信息窗口點擊“刪除”按鈕沒有任何反應。這種情況，只能轉辦給系統管理員，轉之前把單元信息釋放了，不然做下一業務時，選擇這戶時候會提示在另一個件上面，就不能選擇該單元信息。登記系統在四月底升級后，就能刪除了。五．結語

該文研究什么是不動產登記系統、不動產登記系統的流程及結構、不動產登記系統的管理及操作、不動產系統中權籍系統和登記系統的區別、不動產登記系統所解決的問題、不動產登記系統辦理成果展示等方面，對東坡區統一登記系統進行歸納和總結，便于登記系統的操作及登記的順利實施。

通過這次的實習，讓我深刻的體會到將我們在大學里所學的知識與更多的實踐結合在一起，用實踐來檢驗真理，是多么的重要，這才是我們實習的真正目的。很感謝實習單位給我這個這么好的實習機會，讓我學習很多、成長很多、收獲很多。能夠有機會來到這個公司學習我覺得我是幸運的，感謝公司能夠給我這個機會。在以后的學習中我要更進一步要求自己，不斷提升自己的理論素養，去學習，去進步。

參考文獻

[1]新浪財經http://www.tmdps.cn/

[2]國家土地管理局.土地登記規則[S].北京:中國大地出版社,1996.[3]樊志全.土地登記代理實務[M].北京:中國農業出版社,2004,1-65.[4]張明春.房屋土地權籍信息系統的建立[D].上海:同濟大學,2003.后記

全國正在開展不動產統一登記的探索，本文在總結討論的基礎上，充分考慮對不動產統一登記系統的整體構造及功能的解析，建立了提供借鑒與創新的體系，為全面開展不動產登記數據結構設計，提供了有意探索。

第五篇：不動產統一登記影響解讀

不動產統一登記影響解讀：商品房70年后怎么辦？

2015年02月27日

來源：新華網

新華社制圖新華社制圖

原標題：專家:不動產統一登記實施意味房地產稅征收臨近

新華社北京2月26日電、題：登記了，將會影響我們什么？——統一不動產登記簿證引出的話題

新華社記者王立彬、杜宇、何雨欣

統一的不動產登記簿證26日正式公布。包括《不動產登記簿》《不動產權證書》及《不動產登記證明》的統一的不動產登記簿證樣式3月1日起全面啟用。圍繞這件事兒，一系列原生衍生的不動產登記話題再難回避。

要換新證嗎，對我們的本本影響幾何？

對大多數人來說，各種本本含金量最高的就是不動產證書——城市商品房、農村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用權或承包經營證書等。全國啟用統一不動產簿證，對我們這些“寶貝”影響幾何？

“《不動產登記暫行條例》全面實施要有一個過程。條例實施后，無論是依法頒發的新版證書，還是因沒有完成職責和機構整合，不具備頒發新版證書條件，繼續頒發的各類舊版證書；以及條例實施前分散登記時依法頒發的各類證書，都繼續有效。新版證書和舊版證書在一段時間內并行使用?！眹临Y源部地籍管理司司長(不動產登記局局長)王廣華反復對記者強調，“希望每一條稿子都能把這個說清楚。”

作為不動產統一登記的核心內容，簿證統一后，物權變動情況才能統一規范反映，物權才能得到統一的嚴格保護?！安咀C不統一，不動產物權就無法統一公示，可能出現權利交叉和沖突，不動產登記公示公信的效力就會打折扣，物權也可能得不到切實保護，還會引起糾紛和矛盾?！蓖鯊V華強調，簿證統一了，無論哪個地方登記的不動產，進行交易時，當事人都會有統一、可以信任的依據，良好秩序才能得 以有效建立。“簿證不統一，在不同地方有不同登記簿和多個證書，就可能出現一房、一地多賣，產生交易風險，影響交易安全?！?/p>

消除分散登記模式下證書不統一的弊端，將便民利民，減少行政成本。證書統一了，老百姓領證成本會降低。原來分散登記簿和證書中很多內容重復，浪費行政成本，也容易出現錯誤，給權利人造成不必要的麻煩?！安粍赢a登記機構要堅持?不變不換?和方便企業群眾原則，權利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉移等登記工作時，逐步更換為新的不動產登記簿證?！眹临Y源部不動產登記局常務副局長冷宏志強調，各地不得強制當事人更換不動產權證書和登記證明，增加企業和群眾負擔。

會出現拋售嗎，對樓市影響幾何？

“不動產統一登記馬上要實施了，你說，有多套房子的人會不會拋售？如果拋了，房價會不會因此而降下來呢？”30歲的鄭州居民蔣如林已經結婚生子，目前仍租房居住，一直等著出手買房時機。

蔣如林的問題頗具代表性。盡管實施不動產統一登記的初衷并非降房價，但不可否認其對房地產市場的客觀影響。借助不動產統一登記，個人住房信息“家底”不清現狀有望得到改變。

事實上，缺乏準確可查詢的信息，一直困擾我國住房建設和房地產調控。一位地方基層干部說：“每個家庭有幾套房、多大面積都搞不清楚，制定調控政策不僅很困難，而且容易發生偏差?！?/p>

中原地產首席分析師張大偉說：“這一政策是房地產調控從之前的交易環節調控，轉變到存量環節調控的重要標志性事件?！?/p>

目前我國房地產行業進入存量調整階段，區域分化明顯，“去庫存”將是2015年市場的主基調。根據國家統計局數據，2014年末，全國商品房待售面積再創新高，達6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米。

盡管部分市場研究機構預計，隨著不動產登記加速，大戶型二手房供應將繼續增加，可能會導致部分持有多套房業主掛牌增多，但對于整個房地產市場不會產生過大影響。

中國房地產協會名譽副會長朱中一認為，不動產登記和個人住房信息聯網是房地產長效調控機制最基礎內容，但房價主要還是由供求、預期等因素決定，不動產登記制度本身不會對房價產生太大影響。部分受訪專家認為，條例實施將使決策更為科學、精準，有利于構建房地產市場健康發展的長效機制。

不動產登記落地了，房地產稅那只靴子呢？

針對房地產稅山雨欲來的報道，不動產登記局負責人說，盡管不動產統一登記是不動產稅收的技術基礎，但稅收問題只能根據稅法有關要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。

作為不動產登記的熱門衍生話題之一，不動產登記與房地產稅征收間的關系在一輪輪激辯中愈加明朗。毋庸置疑，不動產登記是房地產稅征收必要的技術條件，對房產征收保有環節的稅總得先搞清楚每個人究竟有多少套房。同時，不動產登記的信息支撐，也將讓房屋轉讓交易環節的契稅、個稅等征管得到加強。

不動產登記靴子落地后，會有人出于房地產稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產出售，因為從已釋放改革信號看，房地產稅征收會保障居民基本住房訴求，主要鎖定多余房產，房產越多保有環節的稅負將越重。

中國社科院副研究員陳飛說：“不動產統一登記的實施，意味著房地產稅征收腳步日益臨近，對于商品房投機者將是很大打擊，會逼迫部分空置房進入市場，可望有效降低已售住房空置率。”

當然，房地產稅征收的技術條件不僅包括詳細了解每個人究竟擁有多少房產，還包括房地產的評估技術等。更為復雜的是稅制設計，究竟什么算是居民基本住房訴求，按套征收還是按平方米征收更合理？……種種問題牽一發動全身，需要全面考量。

眾所周知，立法是目前房地產稅改革的路徑。這項改革將由全國人大常委會牽頭，加強調研，扎實推進。這是說，房地產稅征收將主要取決于立法進程，取決于取得改革共識、減少阻力、協調關系的進程。不會一蹴而就，但會在預期軌道上前行。

一些專家也認為，技術條件并非房地產稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據。與我國增值稅、營業稅等絕大部分含在價格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質的房地產稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預算透明等大主題改革緊密相連。

產權話題難止，“小產權房”怎么辦？商品房70年后怎么辦？

針對不少城市居民(當然也有城郊農村居民)較關心的“小產權房”問題，國土資源部有關負責人26日表示，不動產登記是按物權法要求，依法保護不動產權利人權益的行動，不可能登記不合法的東西。我國現行法律法規條文明確，世界上普遍實施土地用途管制。“所以?小產權房?不可能予以登記，更不可能通過合法登記?漂白??！?/p>

“不動產統一登記是物權法等上位法的明確要求。這是一項法定行動。有關?小產權房?問題，法律法規條文明確，國土資源等有關部門三令五申。討論不動產登記，只能在法律軌道上進行?！蓖鯊V華說。

國土資源部印發的《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》強調，必須嚴格規范農村集體土地確權登記發證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經依法處理就登記發證?！皩τ诮钁艏贫雀母锘蛘呱米酝ㄟ^?村改居?等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或?小產權房?等違法用地，不得登記發證。”

隨著統一不動產登記簿證全面啟用，另一個問題浮出水面——房產、地產統一登記突顯商品房土地70年使用權問題?！巴恋厥遣粍赢a的核心。我國經濟發展很多問題，核心就是土地?！敝袊鐣茖W院研究員楊重光說，不動產統一登記是物權法的要求。而物權法還有許多要求有待落實。商品房土地70年使用權到期后怎么辦，會在不動產統一登記過程中顯化?！半S著不動產登記推進，登記這一技術問題背后的產權問題會更明晰，依法改革任務也會更明確?！?/p>