第一篇：如何防范“打借條”的法律

如何防范“打借條”的法律風險？

2、俗話說，“害人之心不可有，防人之心不可無”，“酒后不語真君子，財上分明大丈夫”。親友關系感情再好，借錢還錢一事也必須釘鉚分明，容不得半點隨便、急躁和馬虎!必須有意識地防范借錢還錢中的法律風險!

3、為避免引發糾紛，借貸雙方都要有完善借款還款手續的法律意識。借款人應主動出具書面借條，出借人也應提醒借款人出具書面借條，而不要礙于情面說不出口。如遇特殊情況，無法當場書寫借條時，應有與雙方均無利害關系的第三人作證，事后及時補寫借條。還款時出借人則應當主動出具收款收據，借款人則應妥善保管好還款證據。

二、細節技巧篇

1、要看清借款人的身份

如果借款人為公民個人，應要求借款人出示居民身份證(或戶口薄，下同)原件，看清后復印一份由出借人保留，并要求借款人在居民身份證復印件上簽名、簽時間。如果借款人是未成年人(未滿18周歲)，則應由其監護人出面借錢。如果借款人現實際居住地址與居民身份證上登記的地址不一致，則應要求借款人在居民身份證復印件上注明現實際居住地址(盡量詳細至所在樓棟的門牌號碼)，并留下聯系電話。如果借款人為法人(含其他組織，下同)，則應要求借款人提供法人營業執照副本原件供查驗后，復印一份由出借人保留。借條上必須加蓋法人經工商備案的印章，并由經手代理人簽名。經手代理人必須提供經法人蓋章授權的《授權委托書》以及經與原件核對無異的居民身份證復印件。有關對現實際居住地址、聯系電話等方面的注意情況同上。

2、注意借條落款的簽名或蓋章

應要求借款人當面親自書寫借條，并正確地簽名或蓋章。簽名、蓋章時要各方當事人均在現場，以防被人冒充、替換。借款人為公民個人的，簽名應為居民身份證上登記的姓名，不能用乳名、小名、化名、代號、綽號、名字諧音等。應由借款人本人簽名，而不能由他人代為簽名。簽名應當用正楷字體，以便于辨認。簽名應當使用碳素或藍黑墨水鋼筆書寫，不能用藍色圓珠筆書寫，以便于保管。不能以電腦打印姓名代替借款人親筆手寫簽名。

借款人為法人的，所蓋公章的文字字樣應與工商營業執照上登記的字樣一致，而且公章應為該法人最高效力的公章，而非“財務專用章”、“項目部章”等部門小章，以防發生糾紛后法人對該公章的效力不予認可。借款經手人為法人代表時，則須明確借款債務人是該法人代表本人個人還是其所代表的法人。如果法人代表明確為法人借款，但以自己是法人代表，無需加蓋法人公章為由而表示不愿或不便加蓋法人公章時，那么出借人應堅持要求其寫明債務承擔者是該法人代表本人個人而非其所代表的法人。

3、注意借條的基本要素

應要求借款人在借條上載明出借人、借款人、借款金額、借款用途、還款時間(要明確到年月日)、是否支付利息等基本要素。借款時，出借人務必問明借款人的借款用途，如果明知借款人將借款用于非法活動，比如走私、詐騙、賭博、買賣毒品或者販賣人口等等，就應當斷然拒絕。否則，如此以合法形式掩蓋非法目的的借款將不受法律保護。

4、關于如何約定利息

應要求借款人在借條上載明利息數額或者利息計算辦法即利率。如果沒有約定利息數額和利率，則視為無息借款。利率應不超過中國人民銀行規定的金融機構人民幣貸款基準利率的四倍，否則對超過部分法律不予保護。目前金融機構人民幣貸款基準利率“六個月至一年(含一年)”為5.31%，四倍則為21.24%。因而如果約定“月息兩分”的利率，換算成年利率為24%，即已略高于法定的最高民間借貸允許利率。約定利率時，應明確載明利率的具體表示方法。具體表示方法主要有：1)年利率：用“%”表示;2)月利率，用“‰”表示;3)日利率，用“/萬”表示。

5、要妥善保管好借條原件

出借人應妥善保管好借條原件。要特別注意防止借條原件被盜竊、丟失或受到污染。保管的地方要安全、可靠，不易潮濕，也不能與化學物品接觸。缺角或者缺字的借條，其證據效力就可能有所減弱。同時最好復印幾份，在以后催款時，一般情況下只需使用復印件，以避免過度使用原件而致原件損壞，也防止居心不良的借款人騙取、搶奪、毀損借條原件。如果借款人騙取借條原件后立即銷毀，會導致事實難以說清的被動局面。如遇借款人搶奪或者暴力搶奪借條原件，而后將其撕毀，以達到不履行債務之目的，就應當及時報案，因為對方已涉嫌搶奪罪或者搶劫罪，如此，公安部門的辦案人員可立即做筆錄，筆錄的相關內容對借條原件載明的事實可以起到重要的證明作用。偷竊借條原件，亦可能涉嫌盜竊罪。如果糾紛確實不能友好協商解決，那么借條原件只應在法庭上出現。

6、注意訴訟時效規定

如果借款系借條上載明了借款期限的借款，則訴訟時效期限為兩年，從還款期限屆滿后次日起計算。如果系未明確載明借款期限的不定期借款，則訴訟時效期間為《民法通則》第一百三十七條規定的最長20年，從借條出具之日開始計算。但如果有證據證明在借款后20年內的某一天出借人催告過借款人在合理期限內(比如三個月)還款，而借款人在合理期限內仍然沒有還款，那么如果出借人沒有在合理期限屆滿之后的兩年內起訴，且無其他訴訟時效中止、中斷、延長的法定情形，則兩年之后依然會超過一般的兩年訴訟時效期間，而不應適用最長20年的訴訟時效期間，因為法律不會保護“權利上的睡眠者”。避免訴訟時效規定對出借人不利的解決辦法：如果還款期限過后即將屆滿兩年，而借款人確無錢可還，那么出借人可要求借款人重新出具借條;如果借款人不愿意更換借條，則出借人應及時發出催款函或委托律師發出律師函，以便形成訴訟時效中斷事由;如果借款人在訴訟時效期間內經多次催款仍然未還，出借人則應及時提起訴訟尋求解決。

7、要強化催款證據的收集保管意識

出借人應收集保管好有關催款的證據材料。對于約定了借款期限而未如期還款的，可以要求借款人在借條原件上簽署請求延長還款期限的意見并簽名、簽時間，或者由借款人另行寫出還款計劃或催款證明等。對于借款期內借款人已歸還了部分借款的，可以要求借款人在借條原件上簽署“何年何月何日還款多少元，尚欠多少元未還”的意見并簽名、簽時間。對于借款人不愿在借條原件上簽署足以證明出借人催過款的意見的，或者有意躲避出借人的，出借人催款時，最好帶上兩個與雙方無利害關系的有民事行為能力的第三人作為見證，以便一旦需要進行訴訟，就有符合證人資格的證人出庭提供確有證明力的證人證言，以證明出借人曾及時主張過權利，進而證明出借人的起訴并未超過兩年訴訟時效期間。

鷹聯資產管家 2016.8.5

第二篇：借名買房的法律風險及防范

借名買房的法律風險及防范

針對高房價，國家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調控。作為“新五條”調控政策中的撒手锏，“限購令”正在向全國主要城市蔓延。在房產新政出臺后不久，便有人想出以他人名義購房，以此規避限購政策的“對策”。其實，諸如此類的借名買房現象在現實中屢見不鮮，因借名買房出現的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風險及其防范作簡要分析并提出相應的防范建議。

一、借名買房的原因分析。

房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出于以下原因。

（一）規避法律或者政策。購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規避“限購令”關于不得購買第二或第三套住房的規定。

（二）轉移財產逃避債務。債務人不履行到期債務的，債務人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債務人和法院以自己無財產的假象。

（三）貪圖便宜享受優惠。比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。

（四）簡便手續，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的風險分析。

（一）借名買房的法律風險。

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難；

其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封并拍賣該房產；再次，如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關系而被其他人繼承；最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據貸款合同的有關規定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。而且，即使登記產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。

（二）借名買房合同的效力問題。

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委托代理方面的規定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力。

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。

而有的則認為，我國《合同法》明確規定違反國家法律法規強制性規定的合同才屬無效，而關于經濟適用房上市交易的相關規定不屬于法律，亦不屬于法規，從維護市場交易秩序的角度出發，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

三、借名買房的風險防范及建議。

我國《物權法》規定，不動產的所有權以登記為準。借名買房的法律風險是不言而喻的，所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范。

實際出資人應當保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”等特殊條款，且要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存折、購房發票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人并不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任。

河南國銀律師事務所丁保勇律師認為，借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。

第三篇：“借新還舊”的法律風險及其防范

“借新還舊”的法律風險及其防范

借新還舊貸款是指貸款到期后不能按時收回，又重新發放貸款用于歸還全部或全部貸款本息的行為。借新還舊有利于信用社落實債務，同時克服了訴訟時效的法律限制，進一步完善了擔保措施，明確了債權債務關系，弱化了即期貸款風險。本文暫且不論借新還舊的負面作用，僅從在辦理借新還舊的手續上隱含的法律風險，談談其防范的措施，給一線從事信貸實務的工作人員以啟發。

三大法律風險不容忽視

風險之一：保證擔保下借新還舊的法律風險

根據《擔保法》司法解釋第三十九條規定，主合同雙方當事人協議以新貸償還舊貸，除保證人知道或應當知道的外，保證人不承擔民事責任。上述規定有以下兩點含義：

1、在舊貸沒有擔保或舊貸與新貸的保證人不是同一人的情況下，新貸的保證人如果不知道主合同雙方當事人在借新還舊，保證人不承擔保證責任。

2、在舊貸有擔保或舊貸與新貸的保證人不是同一人的情況下，新貸的保證人明知是主合同雙方在辦理借新還舊，由于貸款手續上未注明借新還舊的內容，以致發生訴訟時，如果保證人不承認這一事實，信用社將會在無法舉證的情況睛產生保證人不承擔保證責任的不利后果。

風險之二：抵押擔保下借新還舊的法律風險

1、“惡意抵押”的風險。《擔保法》司法解釋第六十九條規定：債權人有多個普通債權人的，在清償債務時，債務人與其中一個債權人惡意串通，將其全部或部分財產抵押給該債權人，因此喪失了履行其他債務的能力，損害了其他債權人的合法權益，受損害的債權人可以請求人民法院撤銷該抵押行為。在規定中，由于對“惡意串通”沒作進一步解釋，“部分財產”到底占抵押人全部財產的多大比重沒有具體的標準，這就給了法官較大的自由裁量權。因此在原舊貸沒有抵押，而辦理轉貸時以借款人自身的財產設定抵押時如不注意，該抵押行為有可能被其他債權人申請法院撤銷。

2、因破產而產生的風險。《破產法》第三十五條規定，在人民法院受理破產案件前六個月至破產宣告之日的期間內，對原來沒有財產擔保的債務提供財產擔保，清算組有權追回財產，一同納入破產財產。因此，在原來沒有財產抵押擔保，而在辦理借新還舊時以借款人自身財產設定抵押，且辦理借新還舊手續的時間發生在企業破產宣告前六個月內的，抵押有可能被清算組申請法院撤銷。

3、抵押未重新登記的風險。舊貸抵押的財產已在登記機關辦理了登記，辦理轉貸時認為原貸款已辦理了抵押登記，僅僅更換了原抵押合同，而新貸主體未到登記機關重新辦理抵押登記，致使抵押無效。轉貸后的新貸則變成了信用貸款。

4、抵押登記先后順序產生的風險。同一筆財產同時抵押給兩個或兩個以上債權人，按《擔保法》規定抵押登記在先的債權人優于登記在后的債權人。在辦理借新還舊后，原抵押合同解除，新抵押的合同就由登記在先的抵押變成登記在后的抵押，優先受償權喪失。風險之三：辦理借新還舊會計操作不規范產生的法律風險。以新貸償還舊貸時，貸款手續上未注明“借新還舊”，以由于會計人員操作不規范，未堅持“誰的錢進誰的賬，由誰支配”的結算原則，將貸款轉存進了借款人的存款賬戶，而歸還舊貸時會計人員未經借款人簽名或出具支票而直接從借款人存款賬戶扣收，一旦信用社提起借貸糾紛訴訟，有可能引起借款人和擔保人以信用社從其賬戶強制扣收為由對信用社提起侵權的反訴。

防范措施應及時跟上

風險總的角度出發，借新還舊嚴格遵循人民銀行《不良貸款認定暫行辦法》規定的四個條件：(一)借款人生產經營正常，能按時支付貸款利息；(二)屬于周轉生貸款；(三)重新辦理了貸款手續；(四)貸款擔保手續有效。同時還應堅持后手優于前手的原則。但重點是要注意以上幾點：

1、向借款還舊貸款的保證人履行書面告知義務。在辦理借新還舊貸款手續時，除口頭告知保證人借款用途為借新還舊外還應在貸款用途欄和保證合同也注明“借新還舊”字樣，預防新的保證人行使債務抗辯權。如果在借新還舊時即有舊貸也有新增貸款，應當分開辦理為妥。

2、在辦理借新還舊貸款時，借款人以自己的財產設定抵押，信用社應對抵押人到期債務進行嚴格審查。在抵押人有多個債權人且這些債務不到期的情況下，抵押人將大部分財產抵押給一個債權人并不違法，但對多個債權人存在到期債務的情況，抵押行為則受到一定的限制。因此抵押人在設定抵押時信用社應要求他提供到期債務清單。一方面在確定抵押時作為參考，即從總資產中減去到期債務，其余份額財產可設定抵押；另一方面留作證據，以防發生訴訟時用以抗辯。

3、辦理借新還舊中，以第三人的財產為新貸設定抵押時，也應如實將借新還舊的情況告知抵押人，同時在借新還舊的抵押合同和借據上均注明“借新還舊”字樣，以防抵押人以貸款人“惡意串通”騙取其抵押物為由提出抗辯。

4、原貸是以財產設定抵押，在辦理轉貸時，一定要再次在抵押登記機關查清該抵押物的抵押情況，主要看是否有第二順序并排在本抵押物后的抵押登記。如果有，就不能辦理轉貸，要立即和抵押人協商還貸事宜或依法處理抵押物償還貸款，否則將失去抵押物的優先受償權；對于舊貸已在抵押部門辦理了抵押登記的，在辦理借新還舊時，新貸款主體應重新去抵押部門辦理登記，不能用舊貸的抵押登記代替新的抵押登記；對于在辦理轉貸時，以原已登記的(其它貸款)抵押物的剩余價值部分設定抵押的，其轉貸后的新貸也應再去重新進行抵押登記，不能因原抵押物已過戶信用社，而不去重新登記，否則轉貸后新增的貸款沒有對抗第三人的效力。

5、會計人員在辦理借新還舊的帳務處理上，新貸如果轉入借款人的存款賬戶，歸還舊貸出賬時，應嚴格按存款管理的有關規定辦理。屬于存折戶的要借款人在支取憑證上填字，支票戶的要由借款人開具轉賬支票，慎防會計人員使用特轉出賬。

第四篇：借名買房的法律風險及防范

借名購房要選擇可靠之人并簽訂書面協議 房產律師團

本期出場律師：遼寧槐城律師事務所 劉甲明

利用銀行按揭貸款的方式購買房是許多購房者的首選，但受條件所限，如部分年紀較大的購房者往往被排除在按揭貸款申請范圍之外。于是，父母借用子女的名義購買房屋的情況經常出現。市民劉先生就認為這是一種安全、穩妥的手段，但劉先生自己掏錢借用女兒名所買的房子在女兒的婚姻**中險遭分割。遼寧槐城律師事務所劉甲明律師介紹，在之前司法實踐中，法院往往以存在債權債務關系而判決子女將購房款返還給父母，但隨著《物權法》的出臺，房產確認權利之訴成為此類糾紛中的最佳選擇方案。買房借用女兒名字 首付、按揭父親逐筆付

2000年9月，某高校退休老師劉先生欲在沙河口區的某新開發小區購買一套面積為100多平方米的商品房，由于劉先生無法一次性支付全部的房屋款項，就想通過銀行按揭貸款的方式進行購買，而當時已退休的人員不能辦理房屋按揭貸款，為此，劉先生就和女兒、女婿協商借用了女兒的名義與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，以女兒的名義交納了首付，并以女兒的名義交納了其他費用。銀行貸款審批后，該房屋全部銀行貸款的清償，都由劉先生親自去辦理并自己支付。該房屋所涉及的相關款項，都是劉先生和老伴獨自支付的，并且銀行取款單、買房協議、還款憑證、文書的簽字等憑證原件都在劉先生處保存，女兒和女婿沒有支付過任何的款項。房屋交付后，劉先生和老伴居住使用該房屋至今。

2003年下半年，劉先生看到女兒與女婿經常吵架，雖經說合，但效果不佳。劉先生和老伴擔心自己出資以女兒名義購買這套房屋的安全性問題，因此與女兒簽訂了一份借女兒名義購買商品房的協議書，約定該房屋是借女兒名義購買的。女兒離婚 女婿要分割借名房產

2008年，劉先生擔心的事情終于出現了，女婿到法院起訴要和女兒離婚，并且女婿還主張要平分劉先生借用女兒名義購買的該房屋。為了保住自己的房屋，劉先生將女兒、女婿告上了法院，請求確認女兒名下的該房屋歸劉先生所有。

在法庭上，女婿認為，我國不動產實行登記制度，不動產權屬證書是權利人享有該不動產的證明。不論是《城市房地產管理法》，還是《物權法》，對此都有明確的規定。本案爭議的房屋，已登記在配偶名下，并持有房屋管理部門頒發的房屋所有權證，故配偶應是該房屋的合法有效的權利人，應作為夫妻共同財產進行分割。

經法院審理后認為：公民合法的民事權益受法律保護。2003年劉先生與女兒所簽訂的協議是雙方真實意思的表示，應屬合法有效。雖然女兒擁有產權證，但不能提供其對該房屋實際享有所有權的充分證據。根據所簽訂的協議及從履行情況看，可以明確劉先生是以女兒的名義購買了該房屋。根據付款憑證來看，劉先生持有交付房款的發票原件，房款來源的憑證，還持有儲蓄存款存折的原件，并能夠證明每月實際存款的數額等情況。因此，法院認為劉先生實際支付了購房款和月供。至于房屋產權證具有證據資格，但不能直接決定實體的法律關系存在與否，產權證只具有“推定的證據效力”，與實際權利情況不一定吻合。最終，法院判定涉案房屋歸劉先生所有的訴訟請求依據充分，法院依法予以支持。■律師提醒

在《物權法》施行后，一旦房屋發生名義權利人和實際權利相沖突的情況，“確權之訴”是獲得房屋權利的一個有效途徑與方式。劉甲明介紹，判斷財產所有權的歸屬，應當從財產的來源、財產的取得方式等方面進行綜合考量。

人們常說：“打官司就是打證據”，在發生權利錯位時，公民一定要有法律意識與證據意識。若確因種種原因，而需要借用他人的名義購買房屋，則一定要選擇自己信賴的、可靠的人，而且在借名購買房屋進行實際操作之前，權利人一定要和被借名人簽訂書面協議，將借名購房的權利與義務進行明確具體的約定，若被借名人是已婚的，則相關協議還應當讓其配偶簽字予以確認。若一旦變更名字時機成熟，則權利人應及時進行房屋過戶登記手續，以防止房屋權屬爭議與訴訟的發生。

借名買房的法律風險及其防范

為了打擊投機、投資買房，針對高房價，國家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調控，矛頭直指多套房購房者。作為“新五條”、“新國八條”、限購、限貸、銀行加息等是層出不窮，外加各地遏制房價上漲、相關限制購房措施的陸續出臺，使得大多數手頭攥有閑置資金的投資客一時間只能望房興嘆。為了應對政策，一些購房者試圖用“借名買房”的方式規避高首付或“限購令”。在中央頒布了?新國八條?、?限購令?以后，希望通過鉆政策的空子，投機買房的人還想盡了亂七八糟的法子。”諸如：找個臨時的掛靠單位，補交養老保險獲取購房資格；假離婚假結婚謀取購房資格；以單位名義購房，再轉賣個人；制造虛假訴訟，以資抵債牟取房產等等伎倆。其實，諸如此類的借名買房現象在現實中屢見不鮮，因借名買房出現的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風險及其防范作簡要分析并提出相應的防范建議。

一、借名買房的原因分析

房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出于以下原因。

（一）規避法律或者政策。購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規避“限購令”關于不得購買第二或第三套住房的規定。

（二）貪圖便宜享受優惠。比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經濟實力，單位有明文規定，集資房只對本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉讓費，待到房產證下來以后，再根據協議辦理過戶手續。

（三）轉移財產逃避債務。債務人不履行到期債務的，債權人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權人和法院以自己無財產的假象。

（四）簡便手續，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的風險分析

（一）借名買房的法律風險

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難；

其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封并拍賣該房產；

再次，如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關系而被其他人繼承；

最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據貸款合同的有關規定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。而且，即使登記產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。

（二）借名買房合同的效力問題

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委托代理方面的規定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。

而有的則認為，我國《合同法》明確規定違反國家法律法規強制性規定的合同才屬無效，而關于經濟適用房上市交易的相關規定不屬于法律，亦不屬于法規，從維護市場交易秩序的角度出發，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質，如果是拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，那么最好不要購買，以免一旦發生糾紛，造成最后落得房財兩空。

三、借名買房的風險防范及建議

“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規避政策、“曲線購房”的有效方法，并且不少經歷了此種途徑的購房者也的確從中節省了部分購房成本，達到了投資房產的目的。然而，令人擔憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對其暗藏的風險似乎都沒有太多的防范意識。

“我們雙方要簽訂協議，協議上寫明了房款是由我來支付，并明確了房產的最終歸屬權，應該不存在產生糾紛的問題，即便萬一對方反悔，我還可以通過協議，利用法律來維護自己的權益。”購房者在談起“借名買房”的風險時，一般都堅定地認為雙方簽訂的一紙協議能起到有效的保障作用。

還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協議都省去了，兩人只是口頭達成了“君子協定”。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會有什么風險，我借他們的名義，大家都知道，絕對不可能發生房子產權的糾紛。”購房者一般都認為，親情的關系能有效杜絕暗藏的風險。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購房記錄而導致其今后無法貸款買房該如何是好時卻未注意。

相對出資者對于購房風險的疏忽，被借名者就更無所謂了。“錢是人家出的，產權書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是說。

房產涉及物權，目前購房采用的是房產登記制度，即產權證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。為規避國家房產調控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風險，處理方式稍有不同，引發的風險也不同。所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范。

很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認為這樣風險最小。借用父母名義買房，我國法律認定房產歸屬主要以房產證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產的同等繼承權。

其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關協議規避風險。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關協議本身是合法有效的，應視為一種合同關系，但其中并不涉及物權。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產進行過戶交易，即使最終法院認可了雙方協議的效力，但已過戶交易的房產將無法追回。

此外，出借姓名的名義產權人也一樣承擔著風險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產權登記部門留下相關的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導致今后貸款受阻。

實際出資人應當保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”等特殊條款，且要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存折、購房發票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。

即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人并不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任。

借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。

因此，為應付國家調控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風險，購房者應謹慎對待。國家的政策，其本質是為了讓社會更加和諧公平，所有這些為了個人私利而破壞規章制度的行為都是不可取的。況且任何以規避法律為目的的私下協議都是不具備法律效應的。筆者建議那些打算投機買房的人，與其冒著房財兩空的風險鋌而走險，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。

(作者單位：安徽省明光市人民法院)

房產證上的人是名義上的買房人，而實際房主是另外一個人。雙方心知肚明甚至簽訂了協議說明是借名買房。但這些協議到了法庭是否被認可呢？法院又如何判決這些借名買房糾紛呢？

對于“借名買房”糾紛，法院判決的原則是，依據《物權法》規定，以房本上的名字為準，即房本上是誰的名字，房子就歸誰。如果出資人能證明自己出資或者裝修等，則由對方返還出資人的全部出資。

審理過多起該類案件的陳歷杰法官解釋，退還實際買房人的出資（包括幾萬元的買號費或者借名費等），是按照當時買房時的房價退還的，不是按現在的市場價退還，這樣實際買房人就非常吃虧。

因此，法官提醒買房人，借名買房在法律上是不被認可的，用他人姓名買房（或者買房號）有一定風險，出借姓名的人一旦失去“誠信”反悔，買房人則無法用法律手段來懲罰這種“不仗義”的人。

(《法制晚報》2009.12.29 楊京瑞文)

借名買房的代價

北京的劉小姐花了幾十萬買了一套房子，住了兩年多，卻突然被人告了，說這房子根本就不是她的，房主另有其人。劉小姐覺得很奇怪：自己的買房手續都很齊全，為什么會惹來這樣的官司？這究竟是怎么一回事？讓我們一起往下看。

劉苗，是一家保險公司的業務主管。她從東北來北京打工多年，一直在外租房。2001年她花了多年的積蓄終于買了一套屬于自己的房屋。然而今年二月的一天劉苗卻突然接到了法院的傳票，有人起訴她占了別人的房子。

劉苗：我記得當時我聽完了之后，我覺得我非常震驚。

起訴劉苗的人叫王學梅，是她一位同事的妻子。

劉苗：我覺得我怎么會有官司呢，我覺得這個很莫名其妙我很奇怪，為什么會有這樣的事兒發生，而且我對王學梅這個人也不了解。

記者在劉苗那兒看到了房屋的產權證，上面確實寫的是劉苗的名字，發證日期是2003年6月，劉苗沒有想到房產證都已經拿到手大半年了，卻突然有人說房子不是她的。

劉苗：這是一個真實的證件，現在的房屋所有人還是我劉苗。

房產證上明明寫的是劉苗的名字，為什么會有人站出來說房主另有其人？這個把劉苗告上法庭的王學梅究竟是什么人？記者在王學梅的父母家找到了王學梅。王學梅向記者拿出了一份購房合同，房子的地點也是天通苑68號，跟劉苗現在住的確實是同一套房子。購房合同的簽訂日期是2001年7月3日，在購房人一欄及相關的地方都寫著同一個人的名字：彭澤奇，而彭澤奇正是王學梅的丈夫。

王學梅：你看這個是彭澤奇簽的字，這是房地產公司的章，這是7月3號辦的房產，這是付房（款）的發票的復印件。

同一套房子，王學梅手里拿著購房手續說，這房子是丈夫彭澤奇出錢買的，房子屬于自己，而劉苗卻指著房產證上自己的名字說，她才是這套房子的合法主人。從購房合同和房產證來看，這兩份材料還都是真實的，那么，彭澤奇買下的房子怎么會跑到了劉苗的名下？

面對我們的疑問，王學梅的表情顯得十分無奈，她說由于夫妻間在彭澤奇鬧離婚，她已搬回娘家居住。她也是從別人的口中，才知道丈夫背著自己買了一套房子。

王學梅：房子不是小件，不是隨心買的兩斤三斤的菜，那是一件大房子幾十萬，跟我商量都不商量？

王學梅連買這套房子都不知道，更不了解房子怎么到了劉苗那兒。看來最清楚這個問題的人應該是彭澤奇本人，記者在彭澤奇的家門口找到了他，但是他拒絕對此事做出任何解釋。彭澤奇王學梅這對夫婦對于此事，一個是不愿意回答，一個是不知道情況。我們只能回過頭來接著找劉苗了解當時的情況，劉苗說其實事情并不復雜。

劉苗：我們是在2003年的時候轉讓的。

劉苗告訴我們，房子原來的確是彭澤奇的，2003年彭澤奇把房子轉讓給自己。

劉苗：在這個期間我們還簽了一個購房合同協議。

從轉讓協議上我們可以看到，2003年5月彭澤奇的房子轉到了劉苗的名下，6月劉苗拿到了房管局發的房屋產權證。彭澤奇愿賣，劉苗愿買，彭澤奇和劉苗兩人不但完成了交易，劉苗連房屋產權證也順利地拿到了。這樣一樁看起來很圓滿的交易在王學梅看來根本不合法。

王學梅：我覺得是侵犯了我的權益的，這房子是有我一半，連跟我說都不說，把我放在何種位置，我是彭澤奇的合法妻子。

依據二手房買賣的相關規定：房屋所有權共有的，其他房屋共有人應出具同意出售的書面意見。假如王學梅不知道丈夫賣房子的事情，那么當時的過戶手續又是如何辦理的？

王學梅：尤其是這張表上，除了我的名字對，身份證工作單位一概不對，它表上寫的單位叫太平人壽保險有限公司北京分公司，而我的單位是勞動和社會保障部勞動工資研究所。這個除了名字對，這個身份號也不對。

劉苗向我們解釋過戶手續是他們委托中介辦理的，王學梅對此事確實不知情。對于賣房這么重大的事情，丈夫為什么當時沒有告訴妻子呢？劉苗向我們透露了一個重要的情況：不讓王學梅參與此事其實是她與彭澤奇事先約定好的。

劉苗：第五條我們約定了甲方家屬在任何情況下，是無權參與和提出要求，如有上述情況發生，甲方賠償乙方所花費的一切費用，及承擔違約責任。

王學梅：不讓我知曉，沒有我的簽字，那么沒有我的簽字干嘛還要加上一句話，甲方家屬無權，現在都什么時代了，作為女性在家庭中也是有一定平等的地位的，我覺得這不是我們感情的問題了，這已經是對我一種人格的侵犯了。

王學梅不能容忍丈夫在這么大的事上瞞著她，還把她過問此事的權利都剝奪了。今年二月王學梅把劉苗和彭澤奇告上法庭，要求法院判決他們簽訂的買賣合同無效。

我手里拿的是中華人民共和國婚姻法，依據《婚姻法》第十七條的規定，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。如果彭澤奇在轉讓時真的沒有經過王學梅的同意，那劉苗就是拿到了產權證，恐怕也未必能保得住這套房子。可是在法庭上買主劉苗出人意料地提出，她與彭澤奇的交易與一般的二手房交易不同。她買的這套房子根本不用得到彭澤奇妻子的同意。劉苗為什么這樣說呢？她和彭澤奇的交易又有什么特別之處呢？

面對彭澤奇妻子王學梅的質問，劉苗表現得相當平靜。劉苗告訴我們她之所以在過戶得時候沒有經過王學梅的同意，其實另有原因。

劉苗：我們當時商量就是說這個房子是我借用他的名字來買的這個房子，那么房子真正的所有人是屬于我的。

劉苗的一番話真可謂是語驚四座。按照劉苗的說法，彭澤奇只不過是這套房子名義上的主人，真正的房主是自己，交易只不過是個手續，是個讓本來屬于自己的房子合法歸于自己名下的一個手續。既然真正的房主不是彭澤奇，那么這套房子與彭澤奇的妻子王學梅也就一點關系都沒有了。可是劉苗為什么不用自己的名義，而是要借用別的名字買房？彭澤奇真的只是個名義上的房主嗎？劉苗說事情還得從三年前開始講起。

2001年北京首批經濟適用房陸續開盤，其中一個名叫天通苑的樓房賣得格外火爆，正在北京工作的劉苗也動了心。

劉苗：我當時買經濟適用房，還是本著是因為我想選一處比較便宜的房子，而且各方面的地段相對好一點，就是說經濟實惠的房子，所以還是首選天通苑。

興沖沖的劉苗來到天通苑售樓處，一問才知道自己竟然沒有資格購買。原來經濟適用住房是一種帶有福利性質的政策性住房，價格比較低廉，國家對這類住房的購買對象有著嚴格的限制。根據《北京市城鎮居民購買經濟適用房有關問題的暫行規定》，購買經濟適用房的資格之一就是必須是北京市城鎮居民，有北京戶口。就在劉苗發愁之際，她的朋友給她出了這樣一個點子。

劉苗：我覺得作為外地人的話，雖然我不具備這個資格，但是我也可以通過國家合理合法的手續，我也可以得到這個房子。所以當時呢也就信了這個辦法，通過北京人把這個房子買到，然后我一次二手房轉讓。

自己出錢，用別人的名字買房，這是一件風險很大的事情。劉苗說當時自己為了找到合適的人選，也是挖空了心思。經過多方面的綜合考慮，她決定找多年的工作搭檔彭澤奇來幫自己這個忙。

劉苗：因為一方面他已經有房了，他覺得呢，買房對來說不是很重要，另一方面他覺得他幫了我這個忙，在以后的工作呢，我覺得就是在某些方面，在利益方面，分配方面我會有一些因為這些感激他的因素在里邊，所以我會有一些讓步。

那么彭澤奇對于這件事情又是怎么說的呢？在彭澤奇向法院出具的材料中，記者看到了這樣的話：“經協商以彭澤奇名義通過商業貸款方式購房”。在解釋自己這么做的原因時，彭澤奇是這樣說的：“不缺房、無意愿也無經濟實力再購買新房”。劉苗說，在彭澤奇的幫助下2001年7月3日她以彭澤奇的名義買了這套房子。

劉苗在法院上的一席話讓王學梅十分震驚，本來自己只是不讓丈夫私自轉讓自家的房產，說來說去房子卻成了別人家的，而且自己的丈夫還在法庭上與買家劉苗站在一起。

王學梅：不可能是劉苗買的，房子是丈夫彭澤奇買的。

王學梅為何做出如此判斷?為了證明自己的說法,她特意帶記者去了曾經和彭澤奇共同生活過的家。

王學梅：您再看一下這屋。這就是我們98年單位分的福利房就這么小,建筑面積剛50，使用面積剛41都不到。

四十平方米的房子對于一個三口之家來說相當擁擠。王學梅告訴我們自己是國家公務員，按級別應該住70平方米的房子，買一個大一點的經濟適用房一直是全家人的愿望，丈夫怎么可能把這樣的機會輕易讓給別人？

王學梅：我相信這話跟任何人講了，任何人都站在我這頭了，幫助別人要在他自己不需要的情況下。同等條件下，首先應滿足自己的條件，然后有這個力量可以去幫助別人。

在王學梅的家里，記者看見房子不僅面積很小，屋內的裝修也很簡陋,就連天花板都已經開裂了。王學梅告訴我們房間里的吊燈原來有六個燈泡，為了節約用電，現在只裝了兩個燈泡,因此屋內的光線顯得很昏暗.對于這樣一個生活并不寬裕的家庭來說，丈夫竟然主動放棄唯一一次可以享受的住房福利，這自然讓王學梅心存疑慮。

王學梅：那么我們自己都沒有地去住了，那讓我拿這個東西去報恩，這話誰信呀。

面對王學梅的疑問，劉苗似乎早有準備。她拿出了一份早在2001年7月10日就已經簽訂的協議書，上面寫著：劉苗利用彭澤奇名義購買兩居室經濟適用房一套。劉苗享有此房的產權。結尾處還有彭澤奇和劉苗雙方的簽字。

劉苗：因為當時他是已婚人士，我媽媽也擔心，她說親兄弟姐妹因為房產鬧糾紛，何況你們是同事關系。有他的話在里面，當時我們覺得還是預防萬一，還是簽一個法律文書，作為我們雙方的約定。

由于買房是件大事，而且是借別人的名字買房，所以劉苗格外謹慎。在買房后的第七天，她特意和彭澤奇簽訂了這份委托協議。劉苗認為有了這份協議作保證，自己就萬無一失了。

劉苗：當時我覺得是一個法律依據，我想我當時沒想過會有官司的事情發生，我覺得既然我手里有這個法律依據，而且彭澤奇他也承認這個事實的話，那我覺得對我來講那就是有利的。

劉苗拿出這份委托協議，是想證明這套房子本來就是自己的，后來的過戶只是補辦了一個手續。白紙黑字寫得清清楚楚，房子的產權屬于劉苗。看到對方拿出了一份跟丈夫簽的協議來堵自己的嘴，王學梅心里非常著急。她絞盡腦汁終于想出了一個辦法，來推翻這份協議。

王學梅：我認為是后來補的。

記者：為什么？

王：因為是這樣，我偶然一次機會給事務所的一個姓田的女士打的電話，她跟我講的天通苑劉苗的事兒。

我們從王學梅那兒得知，她為了找出對方的破綻，在沒表明身份的前提下，打過咨詢電話。

王學梅：首先我沒表明身份，其次我也沒提這個案子，我只是說很多情節跟她相似，我說了解一下你們處理過相關案子嗎？怎么處理的？她給我出一個主意，趕快去補一個借款的借條，相關的協議。

王學梅回憶，接電話的人為了證明補簽協議是可行的，恰好拿劉苗他們的例子來讓她放心。

王學梅：她當時講起劉苗的這個，她說他們就是做的這個借條（協議），我說那是不是你們很早都做過，我都這個時候，她說嗨，她說她呀，03年1月31號來的，特著急，她說要不趙主任那天就不來了，本來過春節。

王學梅告訴我們，事后她再次給對方的律師事務所打電話，并把雙方的通話錄了音。在法庭上王學梅向法院提交了這份錄音證據。但是法院認為由于這份證據的真實性有待考證，并且與本案沒有直接關系，所以沒有采信王學梅手中的這份錄音證據。雖然錄音證據派不上用場，但是王學梅一直堅持認為這份協議是后補的。那么她有沒有向法院要求對這份協議做司法鑒定呢？

王學梅：提出過這個問題，也跟公安部二所的專家聯系了，他說做這個鑒定這個人，提供出當時的墨水和筆，在法庭上法官也向對方提出，對方拒絕提供，他說所以這些都非常難做。

看到王學梅想推翻協議的努力遇到了麻煩，劉苗那邊趁乘勝追擊，法庭上她又拿出了更有說服力的證據，那就是她當初買房交錢的出資憑證。她告訴記者盡管自己早就搬進了新房，但是心中的石頭卻始終沒有落地。為了怕日后引起糾紛，她一直保留著自己買房的出資憑證。

劉苗：這個存折上面體現了，就是我用我自己的農行存折，還清了230514.44的這個房屋余款，這上面是我的存折原件。這是我的卡付款，這個是在銷售部我復印了我的原件。因為我這個卡呢，我現在已經取消了。那么原先的原件是在銷售部財務科來保管。這里面注明了我的這個50775元是我的付款，同時上面也有日期，這兩個都是可以供查詢的。

為了證明這套房子確實是劉苗出資購買的，劉苗的媽媽還專程從東北趕到北京，帶來了她那里保存的付款憑證。她告訴我們正是由于家里拿出了多年的積蓄，劉苗才能一次性還清剩下的高達二十多萬的貸款。

劉媽：劉苗這個卡的來源呢就是說一部分是她的工資收入，再一個部分就是大家匯過來的錢，其中有我跟她爸爸匯過來的錢的憑證，在這兒。這是爸爸經手的劉錫文，這是匯給劉苗，這是三萬。這是我經手的，劉苗就是說在還貸款之前，因為她錢不夠，這是我經手的這是五萬。

劉苗拿出種種證據想證明是自己家出錢買的房子，那么此案的另一關鍵人物——彭澤奇對于出資的問題又是如何解釋的？在彭澤奇本人向法院出具的書面材料中，記者看到了他的說法:出資貸款均由劉苗出資，彭澤奇僅協助辦理相關手續。對于彭澤奇的這種解釋，王學梅提出質疑。

王學梅：如果他想證明是劉苗掙的錢，那他所掙的錢都哪兒去了。他工資一分不交家的，尤其從2001年開始，晚上非常晚回來。

王學梅告訴記者，自己靠著每月一千多的收入養活全家相當困難，而丈夫彭澤奇卻以種種理由拒絕向家里交錢。

王學梅：我曾經多次問過他，他就是閉口不談。或者就是像2001年的時候，我當時的的確確有點急了，我說因為有孩子，你必須得跟我說清楚這些。他要么就不談，要么就說了一個攢錢買車，我一想攢錢買車也行啊，過一段也差不多了吧，那么差不多的時候，也就是02年，就向我提出離婚了。

王學梅認為這套房子是丈夫出錢買的，那么她能拿出什么證據來證明自己的觀點呢？

王學梅：這些證據我拿不出來，為什么？從始至終錢都是他控制著，他們這些錢，家里的存款都在他手里，可不是他想怎么做這證據就怎么做嗎。

可丈夫為什么硬要將自己買的房產說成是別人的？硬要將一套價值三十多萬元的房子送給不相干的人呢？王學梅說原因只有一個。

王學梅：夫妻財產在我沒有同意的情況下，你在婚前馬上轉移過戶你是什么意思，這不是屬于隱蔽財產？

記者：你認為他是轉移財產是嗎？

王學梅：對。

一場夫妻財產處置糾紛在法院的審理過程中變得越來越復雜，究竟誰才是房子的原始主人，竟然變成了雙方爭執的最大焦點。那么是劉苗借用名義，還是彭澤奇在轉移財產？真假房主之爭又會對這起夫妻財產糾紛產生什么樣的影響？法院又會支持誰的主張呢？

2004年8月19日，北京市第一中級人民法院做出終審判決。法院認為該房是在雙方夫妻關系存續期間取得，屬于夫妻共同財產。彭澤奇擅自與劉苗簽訂房屋買賣合同，侵犯了王學梅的合法權益。

法官：本案中彭先生與劉苗簽訂了《房屋轉讓協議》，沒有征得王學梅的同意，所以按照《婚姻法》和《合同法》的相關規定，所以我們確定這個買賣合同是無效的。現在社會上有不少人借別人的名義買房買車,表面上可以得到一些實惠,但是到頭來會給自己帶來不少麻煩.法院判令：劉苗和彭澤奇簽訂的買賣合同及委托協議無效，這套房屋的產權歸彭澤奇和王學梅共同所有。關于房屋的出資情況不屬于本案的范圍，應另行起訴。

自己住了兩年多的房子已經判給別人了，劉苗和她丈夫現在不得不尋找新的住處。就在法院判決下來之后不到一個月，劉苗又把彭澤奇和王學梅告上法庭，要求他們返還購房款，自己再想辦法另外購置一個安身的地方。

劉苗：既然這個房子是人家的這個事實不能改變，我肯定要把我父母和我們多年辛苦的血汗錢我們要要回來，房子是人家的但是出資是我的，房款一定要還給我。

在我們的記者采訪劉苗的時候，劉苗一直說她的這場官司輸得有點冤，錢花了，房子也住上了，到頭來卻沒能成為房子的主人。那么究竟是什么原因導致了這種雞飛蛋打的結果呢？在本案當中劉苗的做法其實一開始就是想用一種貌似合法的方式來達到一個不合法的目的，借用別人的身份來購買她本來沒有資格買的房子。不僅如此，劉苗跟彭澤奇簽訂的二手房買賣合同客觀上又侵害了王學梅的利益。所以這套房屋的所有權，劉苗肯定是要不回來了，唯一可以補救的是，如果她有足夠的證據來證實房子是她購買的，那么她可以到法院起訴要求返還購房款。

第五篇：借新還舊貸款的法律風險分析與防范

借新還舊貸款的法律風險分析與防范

【內容摘要】最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》確認了借新還舊貸款的法律效力，但由于銀行、信用社在借新還舊貸款業務的操作中存在大量的疏忽，在辦理新貸款的手續上，隱含著相當的法律風險。本文先對借新還舊的概念及借款人所具備的條件進行闡述，著重對借款人的調查及借新還舊主合同的法律效力、借新還舊保證擔保法律風險分析與防范、借新還舊抵押擔保法律風險分析與防范進行探討。關鍵詞 借新還舊 第二還款源 法律風險 防范

一、借新還舊貸款的概述

借新還舊是指同一借款人在沒有清償銀行、信用社前一筆到期貸款的情況下，又與該銀行、信用社重新簽訂一份貸款合同，用于歸還部分或全部貸款的行為，實際是用新貸償還舊貸，又稱“以貸還貸”。這樣以來通過借新還舊，突破了訴訟時效的限制，重新明確債權債務關系，并且還可以通過借新還舊要求借款人完善貸款擔保方式，弱化貸款風險。其消極作用在于在某種程度上掩蓋了信貸資產質量的真實狀況，推遲了信貸風險的暴露時間，沉淀并累積了信貸風險。因此在辦理借新還舊貸款時應嚴格按照人民銀行2000年《不良貸款認定暫行辦法》四個條件：一是借款人生產經營正常，能按時支付利息；二是在辦理借新還舊時點上無欠息；三是重新辦理了貸款手續；四是貸款擔保手續有效。

二、借新還舊貸款借款人的調查及主合同的效力 借款人作為第一還款來源，其財務狀況的好壞直接影響著借新還舊貸款到期的償還，所以對借款企業的生產經營狀況提出明確的可操作的評價指標是必不可少的，如申請辦理借新還舊前企業盈利或前一個季度生產經營活動有凈現金流量，以突出借款人的第一還款來源和能力，因為企業能夠用來償還債務的除借新還舊外，一般應是企業的利潤收入及經營活動的現金流量流入才能還債。在辦理借新還舊時一般來說應對其原貸款規模進行一定比例的壓縮，如70%—80%,確保貸款余額逐步縮小。根據貸款五級分類的要求來看，對符合人民銀行2000年《不良貸款認定暫行辦法》四個條件的借新還舊應至少歸為關注，這說明雖然是屬于資金周轉性貸款，但存在一些可能對償還產生不利影響的因素。所以應重視第一還款源，嚴格遵循我國《合同法》簽訂借款主合同：

切實注意審查貸款合同當事人是否缺乏主體資格，缺乏主體資格主要是發生在企事業單位借款人沒有取得相應主體資格的情形，如企業被吊銷營業執照或營業執照超過有效期。借款人主體資格不具備將影響借款合同的效力，而我國《擔保法》第五條規定：“擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。擔保合同另有約定的，按照約定。”因此，貸款合同無效將導致貸款擔保合同無效。

2、借新還 舊貸款合同中借款用途的填寫尤為重要，要體現出該筆貸款是歸還原到期貸款，在借款用途處填寫“借新還舊”，嚴禁填寫購原料、流資等，做到借款用途的真實性，這樣對認定銀行、信用社與借款人簽訂借新還舊貸款是否是共同意思的表示，查證起來較為明確。銀行、信用社與借款人意思表示一致是借新還舊成立的要件之一，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第39條規定：“主合同當事人雙方協議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應當知道的外，保證人不承擔民事責任。新貸與舊貸系同一保證人的，不適用前款的規定。”可以看出借款合同的真實性不但是主合同成立的要件，也影響著保證、抵押等從合同的效力。

三、借新還舊中保證擔保法律風險分析及其防范

（一）從《解釋》）第39條規定看，其擔保人可分為在舊貸款與新貸款中保證人為同一人的；在舊貸款與新貸款中保證人不是同一人的兩種情況。應區別處理：（1）、保證人沒有變更。舊貸與新貸均有保證人，且保證人為同一人的情況下，由于借款人用新貸款償還了舊貸款，從而免除了保證人對舊貸的保證責任，保證人承擔的風險和責任就只是針對新貸款的，因此保證人無論是否知道債權人與債務人借新還舊，均應承擔對后一份貸款的保證責任。（2）、變更了保證人。在辦理借新還舊時，以前沒有保證人增加保證人或以前有保證人更換了保證人的，銀行、信用社認為找了一家有擔 保實力的，保全了資產。但告知保證人貸款用途是借新還舊，在借款合同的貸款用途欄內仍然填寫的是流動資金。殊不知保證人以欺詐提出抗辯而不承擔責任，貸款出現風險。因此，保證人是否知道貸款用途是借新還舊是關鍵，如果在借款合同的貸款用途中已注明了借新還舊，保證人簽字認可的，證明保證人是知道的，其應承擔保證責任。相反如果只是口頭告知而在借款合同中沒有注明款項的真實用途，而寫作其他，例如流轉資金等，則新的保證人將可能不承擔擔保責任。

（二）保證虛臵。保證虛臵則是因為保證人資格不適格，使保證不成立，或保證人無能力即沒有充分的財產保證當債務人未履行債務時來代為履行等因素，使保證流于形式。保證的設立應具備法定形式及要件，根據我國《擔保法》的規定，保證的設立應具備以下條件：（1）、保證人應與債權人訂立書而保證合同；（2）保證人應具備法律規定的資格；（3）保證應對有效債務的設立。由于保證對債權人來說是一種請求權，債權人不能對債務人的財產行使直接的支配權，保證設定時，保證人雖然有足夠的償還能力。但等到保證責任落實時，由于債務人和保證人的財產均已減少以致不足以清償債務，使保證變為形式，形同虛設。所以在簽訂保證合同時，一定要注意作為第二還款源的保證人的主體資格與經濟實力，《擔保法》第八至十條規定：“國家機關不得為保證人，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體不得為保證人。企業法人的分支機構、職能部門不得為保證 人。”所以作為主體不符合擔保的單位一定不能為別人擔保。保證人主體符合擔保條件的在擔保時，銀行、信用社也得對其進行調查，對保證人自身債務的多少，已對外提供擔保的多少要清楚地掌握，避免保證人因自身債務過多或對外提供擔保過多而使第二還款源失去還款能力。

四、借新還舊中抵押擔保的法律風險分析及防范

（一）不簽抵押合同風險 借新還舊時仍然把原來的抵押合同作為借新還舊貸款合同的抵押合同，而不重新簽訂抵押合同，更不重新辦理登記的做法導致新貸無第二還款來源，成為信用貸款。因此，辦理借新還舊手續必須重新辦理抵押手續。

（二）變更抵押物或是以前沒有抵押而在借新還舊時新設立了抵押。為了保全資產銀行、信用社在辦理借新還舊時，對以前沒有抵押的或擔保物不足的，重新設立了抵押，認為這下就沒問題了。卻不知這種做法存在著一定抵押合同無效的風險。因為，按照《擔保法》司法解釋第６９條規定：“債務人有多個普通債權的，在清償債務時，債務人與其中一個債權人惡意串通，將其全部或者部分財產抵押給該債權人，因此喪失了履行其他債務的能力，損害了其他債權人的權益，受損害的其他債權人可以請求人民法院撤銷該抵押行為。”即構成“惡意抵押”，因“惡意抵押”成立，會被其他債權人申請撤銷而便成信用貸款。為了防范借新還舊中補辦抵押手續而出現的風險，銀行、信用社在辦理借新還舊抵押 貸款時應從謹慎原則出發，并在操作中注意如下問題：（1）、適當確定抵押比率，避免構成“惡意抵押”。一般而言，擬向借款人提供的貸款占借款人資產之比例是多少，則可以要求借款人按此比例提供相應的財產作抵押。（2）、在抵押人設定抵押物時，應要求客戶提供明確具體的抵押物品。（3）、以第三人提供抵押擔保時，應在合同上注明此貸款的用途為“借新還舊”字樣，使第三人知道借款的真實用途，防止第三人以“借貸雙方惡意串通欺騙第三人”為由提出抗辯。

（三）抵押在后風險。按照《擔保法》第五十四條規定：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：（1）抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（2）抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第（1）項規定清償；未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。”以及《擔保法》司法解釋第七十八條規定：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，順序在后的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔保債權的部分受償。”銀行、信用社辦理借新還舊貸款時，將本在先的抵押權變更為在后的抵押權，從而使其他的債權優先受償，企業一旦沒有第一還款來源，銀行、信用社只能待順序在先的抵押權人實現抵押權后才能獲得清償。因此，借新還舊一定要查清抵押 物的抵押情況，在沒有另外落實新貸擔保的情況下，一定不能放棄舊貸的擔保。

4、優先權風險。謹防他人行使優先權導致抵押權形同虛設。貸款銀行、信用社在辦理借新還舊手續前，應該調查清楚借款人的納稅情況，如果存在欠稅情況，應當認真考慮是否借新還舊，不能辦理借新還舊的，可給予借款人一定的還款寬限期或者尋求直接處臵抵押物；如果借新還舊系用建設工程抵押的，應查明該建設工程是否拖欠建設工程價款以及與該建設工程相關的配套費用，如存在拖欠情況，計算抵押率時應予以考慮。總之，如不能另行落實抵押手續的，就不應該辦理借新還舊。只要債權未獲完全清償，抵押權人就可以就抵押物的交換價值優先獲得清償。

通過以上分析銀行、信用社對借新還舊的主體借款人信用是認可的，主要是對第二還款源方面隱藏的法律風險進行防范應當謹慎操作，積極采取避險措施，做好貸款的保障工作，以確保銀行、信用社的資產安全。