第一篇：一套完美的房地產沙盤說辭[小編推薦]

您現在看到的，就是我們華潤家園的整體沙盤模型，整個沙盤的擺放方位與項目的實際方位是一致的，都是上北下南、左西右東。我們售樓處位于模型的這個區域，咱們整個項目是由五棟具有現代都市氣息的高層圍合而成，一至二層是商鋪，三層以上是住宅區可容納住戶892戶，地下是可停放581輛的特大型車庫，您請看，這是4、5號樓建成后高度是27層，這是2、3號樓高度為25層，這是1號樓高度為30層建成后將成為諸城區域最高的樓盤，同樣也將會成為諸城的地標性建筑。

咱們項目的地理位置十分優越，位于市區主干道龍源街的西側，北靠新建名校科信小學，10路公交車從小區門口經過，為您以后的出行提供了方便。

咱們項目總占地面積3.49公頃，建筑面積13.32萬平方米，建成后在小區的南側會設有2個出入口，為您以后出入小區提供了便利。這就是我們小區的主入口，為了營造一個自然和諧的宜居環境，沿主入口往里走將會建成一條東西橫向的綠化景觀帶，在這里將建有休閑噴泉廣場，并且獨具匠心的將園林小景融入小區的休閑走道與綠地，多方位景觀視野，豐富了您居住與休閑的空間，充分體現了以人為本的設計理念。整個小區的綠化采用點面結合的布局方式，小區中部設置中心集中綠化，每棟樓前設宅間綠地，共同組成小區的綠化系統，小區的綠化率達35％以上，讓您身在畫中游，體會全新的生活樂趣。為了保障您和家人的出行安全，小區采用嚴格的人車分流。地下一層是可停放581輛的特大型車庫，您請看，這分別是地下車庫的三個入

口，這兩個是雙車道出入口，另外這個是單車道出口，以后您和您的愛車出入車庫都是很方便的。

接下來咱們來看小區的北側，這也是入住我們小區一個得天獨厚的優勢-----科信小學，學校就在自己的家門口，這樣既節省了您接送孩子的時間也為您孩子的安全提供了保障。同樣咱們小區的周邊配套也很齊全，除科信小學外還有諸城一中初中部、百盛商場、龍城新天地購物廣場、陽春商貿城，小區四周設有上下兩層的沿街商鋪，讓您在家門口就可完成采購，為您的生活提供了便利。

咱們小區的開發商是諸城華潤置業有限公司，擁有多年的開發經驗，資金實力雄厚，最值得一提的是小區的承建商是中建一局，其實力在世界級國際承包商中都位居前列，小區建成后其高度將會是諸城之最，您可以坐在自己家中，一覽龍城風采，有實力如此雄厚的中建一局坐鎮，您大可不必為如此高的樓盤質量擔憂。

小區的物業是開發商自己旗下的海潤物業，360度探頭24小時監控，不留治安死角;12小時保潔，不留衛生死角；為您的家庭生活帶來安全的保障和舒心的服務。

相信華潤家園這高尚的品質、便利的交通、完善的配套、優美的環境、星級的物業服務必定是您買房的首選。

第二篇：房地產沙盤--說辭

中央廣場說辭-------小錦同學

我是置業顧問***，先簡單給您介紹下綠地集團，因為一個好的項目要想在各方面品質都有保障，那開發建設它的一定是一個勢力雄厚的企業，所以在了解項目之前先了解一下開發商的實力是很有必要的。

一、集團介紹：

下面為您介紹我們開發商綠地集團，我們綠地集團總部在上海，成立于1992年，是一家大型國有控股企業，在今年8月18日成功上市，一躍成為中國市值最大的房地產企業，并且在14年取代萬科成為房地產行業老大，經過23年的發展，已近在全國27省100多個城市都投資了項目，在建和已建的項目想就超過200多個。同時我們也實現了海外戰略發展，在亞，澳，歐，美四洲十國，百城都有我們成功開發的項目，像韓國濟州島漢拿山小鎮，悉尼綠地中心。我們綠地集團從2012年就連續三年入圍世界500強企業，今年的排名已近上升到258位。這也是中國唯一一家主營房地產業務入圍世界500強的企業。

二、品牌介紹：

這邊為您展示的是綠地集團的一大品牌“綠地中心”。綠地被譽為超高層的締造者、寫字樓首席專家，因為世界的十大超高層建筑綠地就建造了4座。分別是：

武漢綠地中心，高606米、是世界第三中國第二。

大連綠地中心，高518米，世界第四中國第三。

成都綠地中心，高468米，世界第七。

南京綠地中心，高450米，世界第八。

這些超高層都將成為當地的地標建筑，同時也是這座城市的一個名片，而且大多都是作為頂級寫字樓和高檔星級酒店。要建造這樣一座超高層不是任何一家房地產企業都能完成的。這不僅需要幾十億甚至上百億的資金，同時還需要精湛的技術做為保障，由此可見看的出來，我們綠地集團在開發超高層項目上擁有著豐富的開發經驗和強大的經濟實力以及成熟的經驗。

三呼市辦公商務區發展的歷程/趨勢：

從這里我們可以很清楚的看到，呼市最早的辦公是集中在新華西街和中山路附近，這里是呼市的老城區也是傳統商務區，由于年代已久，設備老化，辦公條件簡陋，已經無法滿足現代化辦公的需求。再加上這里經過20多年的商業沉淀，商業氛圍濃厚，部分新建辦公也因繁華的商業而帶來了諸多的不便。所以后來也就形成了以新華東街為主的一個新型商業商務核心區，它是一種大型的商業綜合體，即辦公和大型商業并存，辦公給商業帶來了眾多的消費人群，而繁華的商業也直接影響著辦公的便利性，加上這里道路不完善，交通擁堵，停車不便，直接影響了企業的效率和效益。已經不適合企業的長久辦公了，因此企業們還在尋找一個更加適合的辦公地點。哪哪里適合呢？我們先 來看一下我們呼市的整體規劃布局，呼市的整體布局就是東優、南拓、西聯、北控，東優指的就是東面不僅要優先發展更要優化發展，在我們呼市的東部區，是內蒙古面向世界的窗口，國家級的開發區—--如意開發區。也是我們內蒙古重點優化的發展區域。隨著兩級政府東遷，這將會帶動整個如意開發區高速發展，大量的金融，企業，行政事業單位入駐到這里，同時政府也把這里定位為“內蒙古總部辦公基地”，投入了大量的人力，物力，財力來發展和完善這個區域，要將這個區域打造成集政務中心、商務中心、金融中心為一體的多功能核心區，也就是打造成為內蒙古的CBD。（區域內稀缺的地段，完善的城市資源，便捷的交通和優質的辦公環境。使眾多的企業紛紛搬到這里）

簡單的為您介紹一下，CBD就是中央商務區的簡稱，是一座城市進入現代化的標志和象征，同時也是這座城市的功能核心區，更是一座城市經濟，科技，文化的集中區，一般處于這座城市的黃金地段，這里不僅匯集了大量的金融，商貿，文化，服務等行業，同時還有大量商務辦公地，酒店，公寓等配套措施。同時具備完善的交通網絡，通訊和現代化基礎設施以及良好環境。便于大量公司、金融機構、企業財團開展各種各樣商務活動，因此這個區域被稱為CBD。

四、區位介紹： 這邊給您重點介紹一下綠地中央廣場的區位。您現在看到的就是綠地中廣場的區位圖。它的方向是 上北下南，左西右東。

您現在看到的深色部分就是我們綠地中央廣場所處的位置，它是處于如意開發區黨政機關辦公的核心位置。也是國務院特批的全國百個重點開發區之一。更是兩級政府重點打造的發展區域，由此可以看得出來，我們這個區域后期發展潛力是非常巨大的。隨著兩級政府的遷入，政府投入大量的人力、物力、財力來建設和發展這個區域，目的就是要把如意開發區打造成為一個一流的CBD 中心區，而我們的項目就是位于這個CBD中心區的中心。

您看，我們這里有很多重要的行政事業單位，像自治區政府、公安局、財政廳、環保廳、地礦廳等都已經在這里入駐辦公，從而形成了一個強大的政務中心。在我們周圍還有像國開、浦發、光大、民生、新華保險等等銀行金融機構都以總行的形式入駐，使周圍形成了一個輻射范圍廣的金融中心。

同時我們綠地集團自身就開發了11棟辦公樓，全部用做商務和辦公。這也將大大的推動本區域的商務發展，形成了呼市又一個重要的商務中心。

我們周邊的交通也是十分完善和發達的。

我們項目的南側是呼市等級最高的雙向十車道的敕勒川大街，它也是政府重點打造的景觀街金融街，民間也稱其為“恭喜發財”大街。為什么說是恭喜發財大街呢？一會沙盤給您詳細的介紹。

西側緊鄰的是呼市的大動脈，也被人們成為呼市金腰帶--東二環，它是貫穿呼市南北并且連接東西六條主干道，形成一縱六橫的交通體系，這6條道路由北向南依次是新華大街、烏蘭察布路、大學路、學苑東街、鄂爾多斯大街、南二環，因此從這里到達各個區域都是極其便利的。

北側是學苑東街，它也是一條貫穿呼市東西主干道。

東面緊鄰騰飛路，連接兩級政府，寓意著兩級政府的騰飛，它也是貫穿如意開發區南北的主干路，從騰飛路驅車十分鐘可到達火車東站，十五分鐘可到達白塔機場。

同時項目還緊鄰快速路的主干線，形成互聯互通便捷高效四通八達的路網結構。極大改善了呼市交通擁堵情況。大大縮短了由東到西、由南到北的行車時間。

（快速路是呼和浩特有史以來投資最高、規模最大的重大民生工程。開啟了呼市交通的新紀元。全長65.31公里無紅路燈快速交通線，快速路東與機場高速連接、東南與呼殺高速連接、西南與呼準高速連接、北與京藏高速連接）

因為我們項目是處于一個CBD的中心區，所以項目周邊的生活配套十分齊全，硬件設施完善，除此之外在項目東南面，有一個占地500畝的敕勒川公園。號稱天然氧吧，步行5分鐘就可以到達。在東面呼市獨一無二的水系景觀-如意東河，再加上如意開發區有豐富的市政綠化，這樣就使得我們這里的空氣不僅好，而且濕度還大，遠遠大于其他城區，更加適合辦公和居住。

我們項目作為一個大型的城市綜合體，里面有著眾多的商業、餐飲、娛樂等配套，能充分滿足我們的日常生活需求。同時在項目周邊也有著眾多商圈，驅車5分鐘就可以到達橋華餐飲商圈，10分鐘可以到達萬達購物商圈，15分鐘可以到達火車東站商圈。

所有的這些都顯示出在CBD置業的巨大好處和優勢，同時也決定了在CBD置業使用價值和升值潛力，所以說無論您自用還是投資，這里絕對是首選之地。

六、沙盤介紹：

（了解完區域之后我為你介紹一下我們項目沙盤）

這就是我們綠地中央廣場整個沙盤，它的方向是上北、下南、左西、右東，這里就是我們營銷中心的位置，也是我們所處的位置，整個沙盤逆時針旋轉90度就是實際的方位，整個項目占地是500畝，總建筑面積是110萬平方米，它外圍是60萬平方米的辦公和商業。內側是50萬平方米的住宅，形成一個圍合式建筑集群。目前是呼市最大的城市綜合體。售樓處門前就是敕勒川大街，依次坐落這內蒙古財政廳，發改委，公安廳，自治區政府。也被稱為“恭喜發財”大街，（恭：公安廳 喜：中央廣場 發：發改委 財：財政廳）

從沙盤可以很清楚看到，兩條是市政規劃路將我們的項目分成了三個區域，為A區、B區、C區。

西側財政廳后邊是A區，它是由三、四期住宅和領海辦公集群組成，其中領海辦公集群是由一棟精裝商務公寓和兩棟5A智能化寫字樓組成，在北側還有一個五星級酒店，現在已經交房投入使用。

中間部分是B區，它是由一二期住宅及甲級寫字樓藍海大廈組成，藍海大廈已經全部售罄并且投入使用。現在入住單位有內蒙古銀行，招商銀行，平安保險，新華保險，寧夏電力集團，東方路橋集團等單位。東側是C區，是我們占地30畝的教育配套，敕勒川綠地小學和國際雙語幼兒園，旁邊就是五期住宅；發改委北側有我們“饕界餐飲美食街”，為您提供完善餐飲配套。

C區最東側緊鄰騰飛路的就是我們綠地集團全新打造的超甲級辦公集群----騰飛大廈。同時它與自治區政府僅一路之隔，可以說是占據了內蒙古絕版地理位置。選擇辦公場地，最主要的就是它的地理位置，而能與自治區政府做鄰居，將極大的提升您企業形象同時也彰顯您公司實力。

例子：我們綠地中央廣場2008年拿地時土地價格為150萬/畝，而去年我們對面的土地出讓價格是1052萬/畝。5年時間翻了10倍。

七、騰飛介紹：

下面為您詳細的介紹一下騰飛大廈：

這就是我們騰飛大廈的沙盤，它北鄰的學苑東街，東側是騰飛路，與自治區政府僅一路之隔，可以說是獨一無二的黃金位置。項目總占地是90畝，總建筑面積是32萬平方米，是集超甲級辦公，大型商業，精裝公寓為一體的高端商務集群。

從模型上可以直觀的看到，騰飛大廈是一個圍合式建筑集群，與自治區政府遙相呼應的是我們四棟超甲級寫字樓A,B,C,D座，內側E座位于公安廳后面，是一座精裝商務公寓，北側緊鄰學苑東街的是F座，是一座SOHO辦公。中間還有9個獨棟，加之周邊的裙樓，全部用做商業配套，適合做大型餐飲和酒店。

騰飛大廈作為內蒙古行政，商務，金融中心的地標形象，是集傳統與現代建筑風格的智能化建筑集群。緊鄰騰飛路的A,B,C,D四座超甲級寫字樓，定位于呼市最高端的寫字樓，為什么這樣講呢？

首先，我們的建筑外立面全部采用黃金麻石材干掛，經典的ARTDECO風格，它也是許多世界知名建筑慣用的風格，像美國的帝國大廈，上海經茂大廈。整個樓體高聳挺拔，層次感極強，看上去沉穩大氣，彰顯地標形象，同時也助于您企業實力的展現。

其次，還有一流的硬件配套，使用的是中央空調、新風系統，空氣凈化系統，空氣檢測系統，采用的是全球知名品牌美國麥克維爾，下面為您重點介紹一下新風系統，為什么要使用新風系統呢？ 因為大多數辦公樓在開空調時都是門窗緊閉，這樣會使室內空氣混濁不流通，長期在這種環境下辦公會就導致空調病，他的癥狀就是，頭暈、流鼻涕、打噴嚏、鼻塞帶有輕微感冒癥狀，來到室外見到陽光，呼吸到新鮮空氣時癥狀全部消失，再回到室內是癥狀又全部顯現，這種空調病嚴重困擾著寫字樓里的辦公人群，因此我們又配備了新風系統，它就是在不開門窗的情況下，把室內的混濁空氣不斷的排向室外，同時引進室外的新鮮空氣，保持室內空氣清新，能有效地消除空調病。

如果室外的空氣PM2.5過高或是霧霾天氣，新風系統就是失去了他原有的效果。

（PM2.5是空氣當中直徑小于2.5微米的顆粒物，直徑不到人頭發絲的1/20，也稱入肺顆粒物。它可攜帶大量有毒有害物質長期停留在空氣中，而且傳播距離遠，給人體健康和環境帶來的很大影響。Pm10是空氣中直接大于2.5微米小于10微米的顆粒，人體呼吸系統可以將其過濾掉，pm2.5的危害要大于pm10空氣質量的好壞有pm2.5決定，而當pm10大于150時就是空氣污染）

這是就會啟動我們第二套系統---空氣凈化系統，它可以吸收、分解和轉化空氣中得粉塵、顆粒、有毒氣體，提高空氣清潔度的一個系統，可以過濾掉有毒氣體和顆粒物，有效過濾高達99%。

（它的工作原理就是空氣由下方的進風口吸入，經過第一級低阻高效過濾、第二級碳離子吸附、第三級浸漬介質吸附、第四級等離子體、第五級蜂窩高效清潔，最終將凈化過的空氣有上方的出風口吹出，有效過濾可高達99%）

同時我們還安裝了空氣質量監測系統，可以24小時室內的空氣質量，使室內的空氣質量常年保持在二級以上。

同時在電梯配備方面，我們配備四部三菱的高速電梯，運行平穩安全，等候時間不超過40秒。還有高標準的精裝大堂，挑高10米，地板采用的是爵士白和意大利木紋石材平鋪，墻面是木紋洞石干掛，局部采用皮革硬包，周邊是茶鏡造型。走廊采用的冰火板實貼，它是一種新型的裝修材料，他具有防水、防火、防腐蝕、耐高溫、易清洗等特點，同時無氣味、無輻射、不變形。在辦公區域內

1.墻面使用的乳膠漆，頂面是T型烤漆龍骨、礦棉板天花； 2.窗戶采用的是斷橋鋁合金雙層中空玻璃，斷橋鋁合金的標準厚度是1.2毫米，我們采用的是1.4毫米的，這樣無形當中增加了建筑成本，這也可見我們綠地是注重產品品質的，而窗戶的核心部件尼龍條是全球知名品牌德國的泰諾風，與央視大樓和奧林匹克村是同一款，他的作用是將室內和室外的兩層鋁合金即分開又緊密的連接在一起，起到很好的隔溫作用。

3.玻璃是LOW-E玻璃他是在玻璃上鍍上了很多層金屬或金屬化合物，可以將強烈的光源過濾成冷光源，同時也具有很好的隔熱、隔音、保溫和采光的特性。氣勢宏偉，彰顯騰飛大廈的超甲級辦公的高端氣質。

最后，在車位配比方面，采用的是地上與地下相結合，總計約2000多個，充分的解決了找不到停車位的煩惱；

還有就是我們在商務智能化方面全部是按照5A標準來打造，即辦公自動化，安防自動化，消防自動化、通訊自動化和樓宇自動化。

在辦公自動化方面，我們采用的是獨有的網絡架空地板設計，完全消除了辦公室電器多，布線混亂不美觀不安全的隱患，也是為后期電器移動加高電容提供極大的便利，同時它還具有防靜電功能，有效的防止因靜電引起的損壞。這也是目前呼市寫字樓唯一有此配置的。（一平米350元）

在安防自動化方面，采用閉路電視監控系統，無線電子巡更系統車輛出入管理系統和車位引導系統。為您提供了安全保障。

在消防自動化方面，采用了火災自動報警及聯動系統，還有送排風防排煙系統，消除火災隱患。

在通訊自動化方面，實現光纖入戶，為企業提供高速的網絡接口，每6平方米預留電話接口，同時還有無線通訊覆蓋系統，配有線電視接口，充分滿足現代化辦公需求。

在樓宇智能化方面，中央空調，新風系統，空氣凈化系統、空氣質量監測系統，可以24保持室內空氣質量在2級以上。

除此之外，我們還建立綠地企業家服務中心，包含了6大板塊，17大服務功能。大到企業與政府事務往來，銀行金融機構的融資和理財服務，小到為您提供招商招租，飛機票酒店預訂、餐飲娛樂打折優惠等等。

我們所傾力打造的5A智能寫字樓是對現代商務高效辦公的一種追求，同時也是引導了一種更加高效、便捷、智能的辦公模式。

所有的這些都能凸顯出在騰飛大廈置業好處和優勢。不論是投資還是自用，騰飛大廈都是您絕佳的選擇。您考慮個多大平米的？？？？

第三篇：房地產沙盤介紹說辭

房地產沙盤介紹說辭

房地產沙盤介紹說辭

您看,這就是我們XX花園的總體規劃,它是一個大規模、配套設施完善,具有全方位物業管理大型的溫暖生活社區,也是北部首家地暖式生活社區。

它地處于XXX路(大道)與XX路交匯處,其中XX路是西北部交通主干道,由北向南貫穿到經七路,通向XX城市的四面八方,交通便捷,為您出行帶來了很大方便。小區周圍生活設施齊全,其中,濟南動物園,金牛山,濼口服裝城,藥山公園等分布于小區周圍,為您休閑娛樂提供了很好的去處。同時,周圍綠地超市,學校,醫院等一應俱全,解決了您的后顧之憂。隨著北拓的不斷發展,大規模的小區相繼坐落于西北部(如:太平洋小區,金田苑,金閣花園,幾天建,天和園等),所以用不了幾年,這個地區就成為西北部大型的住宅區域中心。乘坐5路、68路車到終點站下車向西200米即可到達小區,小區南邊緊接著天建,天和園,規模較大,但不是小區集中供暖。濼安路以北是規劃的住宅用地,西邊是規劃中的藥山花園,分期開發,采用大空間,寬視路設計,樓間距達27米,充分保證您室內的采光與觀景。同時,為了方便您的居家生活,特設有幾十家商鋪,滿足您居家生活要求。建好的是我們的一期工程現已入住,現售的是二期工程,采用全封閉落地陽臺和超大外飄窗和落地陽臺,歐式風格,典雅氣派。從這里進入就看到一個中心花園,讓社區充滿生機和活力。樓宇間外有綠地,綠化率達30%,這樣的超前設計為您營造一個綠色,陽光,舒適,溫暖的健康生活社區。這樣以人為本的設計,完善的配套設施和服務,現以低價銷售讓您得到物超所值得回報。所以,入住XX花園是您購房的最佳選擇。更多精品源自 制度

第四篇：招商沙盤說辭

招商部沙盤說辭

大家好，歡迎來到萬坤國際五金建材家居廣場，我是招商員XXX，下面由我來為大家介紹一下項目沙盤：

本項目地處東營市西郊現代服務區，是東營市重點工程，重點項目，本項目地理位置優越，其北鄰北二路，東鄰西六路，南鄰淄博路，西鄰中凱汽車港，是東營首家一站式五金建材家居購物廣場。本項目占地面積約200畝，總建約30萬方，是由北京萬坤集團投資6億元傾力打造，山東萬坤置業有限公司開發運營的一站式專業市場。

本項目分兩期開發，一期由15棟樓組成，約1500套商鋪，二期主要規劃為倉儲物流中心、商務辦公樓和酒店娛樂中心等，項目總體將在2014年底全部竣工。

目前，萬坤置業已成立招商部與商管公司負責項目招商及運營管理，其中，一期招商率已達

？？？入駐商戶？？？家，預計2014年10月初將試營業。本項目具有六大核心優勢：

1.規模優勢：本項目為東營規模最大，品種最多，服務最全，管理最專業的五金建材家居廣場。

2.規劃配套優勢：本項目是東營首家提供停車，倉儲，物流，暖氣等一系列最完善配套服務的專業性綜合市場。

3.交通區位優勢：本項目地理位置優越，四通八達，出北二路主大

門向東直達市區，向北直達墾利，向西直達利津，出西六路主大門向南直達廣饒。

4.人性化基礎設施：本項目每條街道都有路燈，指示牌，購物指南等導示系統，另外，每隔50米都有休息區，方便客戶休息。

5.精品區：項目的中心區域是由圓形天橋連接的4棟精品區，其位于兩條22米寬的主干道交匯處，可以為整個項目吸引大量人流。

6.6個統一：本項目已成立專業的商業管理公司，實行統一定位，統一業態規劃，統一廣告推廣，統一品牌招商，統一運營管理，統一物業管理等6個統一，全面確保本項目的順利運營，打造東營乃至魯北地區最強的專業性綜合市場。

第五篇：房地產萬能說辭

配給靠優惠靠減免，全是計劃經濟那一套，上面的那部分是油，它只有一個標準，那就是錢，您有錢就來買房子，有多少錢就買多貴的房子。如果一家能滿足如下條件，就基本上可以認定自己過上了現代化生活：

1.家的周邊要有現代化的生活氣息和商業氛圍； 2.要有方面的出行條件； 3.要有人與自然的親和力； 4.要有個性的充分張揚。關于房子的朝向問題：

×先生認為東西向的房子不好，比較喜歡南北朝向的房子，的確一般人都喜歡南北向的房子。但我個人認為就這房子與周圍環境的配合以及與自然環境的搭配來講，東西向的房子不見得不好，而且東西向的房子陽光較充分，且濕氣易消除。我們這里屬于亞熱帶濕潤氣候，室內濕氣較重，如果購了向西的房子，則室內永遠保持干燥，也不會患風濕病、關節炎等。就地理風水而言，向東的房子最先見到太陽，大有前途無限光明的希望，而朝西的房子有“賺錢無人知“的意義。

至于南北向的房子是有其優點，但亦有其缺點。像朝北的房子總見不到陽光，到冬天寒冷異 常。雖然朝西的房子夏天有西曬之苦，但這可以用設計裝潢等技巧克服。比如說用壁櫥或遮陽設備等，可以達到隔熱的效果。所以南北向的房子不一定最好，東西向的房子不一定不好，先生您說是嗎？ 見客套路： 開場白：（自我介紹、贊美、贊美、再贊美）沙盤介紹：

（地理位置、交通、配套）

大環境和小環境，主要給客戶一種希望。設計理念是以人為本，提供給您的不僅是簡單的水泥空間，給您的是一個全新的生活方式，然后從開發談到物業管理、投資置業的最大保障是開發商的實力，重點強調名牌效益。房子的含金量：硬件，開發、承建的一流；軟件，物業、配套的一流。

1、收集客戶資料：盡量了解經濟實力，需求有多大，這是為推薦戶型做重要的基礎。

2、推薦戶型：只能推薦一種戶型，一旦確定不要隨意變動，描繪一種生活畫面，給客戶一 些想象空間。如：這是您兒子的房間，這是??

3、三板斧：推銷不是房子本身，而是購房意識。

4、房子的品牌，價格最合理。注：比較價格

①橫向比較，與其他樓盤比。②縱向比較，與其他城市比。

5、逼定

6、具體問題，具體分析。

7、臨門一腳：這套房子一定是最好的，如果失去這次機會，就會漲價。失去這套房子，要臨危不亂。從風水角度講：

雙塔造型，中間留有開闊空間，風水上講，它是強龍出沒的地方，更像凱旋門，寓意勝利凱旋的意思，也是一種身份和地位的象征。一對龐大的古典柱式提煉的現代造型，給整個建筑一個四平八穩的形象，同樣像是兩個聚寶盆一樣，聚八方之財氣，是一個非常好的兆頭。例：我有一個客戶是個作家，叫劉紹棠，在他21歲時，也就是56年時，就在北京中南附近買了一套四合院，里面有很多房間，他回憶說，他當時出了一部中篇小說，才11萬字，他拿到8000元稿費，他的四合院才花了2000元，現在這樣的房子最起碼也要500萬，增值 250倍。

對投資有意向的人：

1、任何國家和地區的經濟發展，都是波浪狀前進的，但經濟低潮時期，一般地講首當其沖 受影響的是金融業和房地產，注入資金大，回收期長的緣故，在低谷時購入，高峰時拋出，是最佳的投資方式，香港的房地產業，曾經經歷過三次跌幅，在低價入市的業主，在高峰時期得到5-10倍的回報。李嘉誠就是這樣發達的。

2、中國的商品房經過了幾年的發展，現在是第一次跌幅剛過，低谷回升的時間，不少開發 商忍痛以成本價或略高于成本的價位售房，開發商利潤不加投資利好，這時入市無疑是投資回報最高的時候。磚混、框架、剪力墻結構的成本、壽命、質量比較結構磚混框架剪力墻建設費600元1500—1800元3000元壽命30年40年—50年60年—100年防震3級4級—5級、6級—8級配套差一般好一般成本價分析法：（清水房）地價: 450元/㎡建設費: 1100元/㎡配套費: 350——400元/㎡稅費: 400元/㎡ 61.高層與多層孰好？

假定有兩棟住宅樓在我們面前，一棟多層，另一棟是高層，許多人會毫不猶豫地選擇多層住宅，首先它是出于經濟的考慮。從居住角度來看，多層有利于通風對流，采光很毫，多層是條式住宅，高層是點式住宅，而高層難免會有黑房，通風不好這種情況，多層更接近自然。從投資角度看，多層比高層應該更具升值潛力，我們可以用購買高層住宅的資金買一套多層住宅，剩余的錢用以投資證券、股票、藝術品，或者別的什么項目，也可以買下兩套多層住宅，一套自住，一套出租，坐收漁利。市區的發展空間是有限的，因而多層住宅會越來越少，少了就值錢，何況城市規劃總是趕不上變化，說不定一、二十年后，所在的那個區域要派上大用場，拆遷單位求您搬遷，機會就來了，相比之下，高層住宅的這種機會就少了。人會一天天長大，變老，離終點越近越是珍惜生命，這就需要鍛煉，而現代人大多是懶于、疏于鍛煉身體的，住在高層大樓里，上上下下絕對抵御不了電梯誘惑。再說您是出了錢的，不坐白不坐，乘了電梯下樓，在地下跑一圈，再乘電梯上樓，好像也不是滋味。住多層人沒有這一煩惱，每天爬幾十級樓梯是很好的被動鍛煉。倘若您不爬樓梯，您就回不了家。

鐘情高層的人則另有一番“高論”，認為“獨處高樓”好處多多。高層采光好，特別在高、多層雜處的小區內，高層能享受更多明媚的陽光，而城市的樓房會越來越少。高層空氣好，離污染源較遠，受別人影響也少，而多層常常靠近潮濕的地氣，骯臟的污染

源。這些正是蚊子、蟑螂和老鼠最理想的居住地。高層上下樓方便和沒有電梯的多層相比顯得優越。特別是市場經濟氛圍越來越濃，住高層更能適應現代生活的節奏。住高層獨享寧靜，無限風光收眼底，從某種程度上說，與自然的距離更近，又無嘈雜的噪音，一般15樓以上噪音會越來越小，夜里可以安心睡個好覺。住在高樓有一種優越感，就像西方人在哥特式的建筑前安享的感覺一樣。欲購房者一般會以實用面積、管理費、價格幾個因素來比較。有人嫌棄高層的實用率，因它比多層少10%左右的實用面積，殊不知這10%的面積并沒有被誰“吃掉了”，而是被分攤在電梯的大堂上，因此您要享受電梯的快捷，大堂的豪華，面積少10%不是不值得。物業管理費高層一般是多層的兩倍左右，但高層的物業管理相對完善：袋裝垃圾、來人整理、基本能做到無異味，至于價錢，高層雖比多層貴50%左右，但裝修高檔，一分錢一分貨，加上電梯和物業管理的因素，住得舒服，住得滿意，可以說，高層住宅越來越成為現代人的一種生存環境。高層和多層有許多不可比性，高低的利弊各有千秋，樓宇的品質也千差萬別。有人喜歡高層，有人偏愛多層，可謂是“籮卜白菜各有所愛”，作為投資置業者，重要的是在選擇高層和多層時，要多從樓型、價格、地段、配套、物業管理、增值潛力等方面考慮，這樣才能買到自己理想的住宅。62.人民幣貶值問題 ①為什么要考慮增值、保值，因為人民幣貶值是客觀存在的問題。人民幣一直在貶值，美元、港幣都有這個問題。因為都存在通貨膨脹，是貨幣的發行量大于經濟增長，比如100個雞蛋100元，明年同樣是100個蛋，但通貨膨脹是20%，120元，蛋價上漲了20%。通貨膨脹是貨幣的發行大于經濟的增長。結果就是物價上漲。比如：20年前，0.1元可以買一碗面，現在就不行了，一碗面要2.5元。這幾年的貨幣發行量是17%，經濟增長速度是8-10個點，所以貨幣的購買力下降，也就是我們說的貨幣貶值。15年前萬元戶就是大款，一個縣才有幾個，現在不一樣了，家家都是萬元戶，十萬元不算富，百萬才起步，千萬才是富。所以永遠存在增值、保值的問題。而能跑贏通脹的投資手段只有購置物業這條路。水漲船高，通貨膨脹上去了，房價也上去了。

②收入的增長速度，超過了經濟增長的速度。結果使人民幣的購買力降低。由于房地產市場的特殊性，前幾年的過剩開發，購買力相對較弱，使房價緩慢上升，所以這幾年買房人相對較多，將來人民幣貶值的速度是什么樣，現在很難說清楚，現在收入的增長速度實在太快。63.如何提高談判能力

提高談判能力的第一步：要設法與意見有相反的人融洽相處

說話就是交際：具備自然而然的談話技巧是最重要的，它包括盡量輕松的態度，適時穿插一些幽默風趣的話語，不露痕跡地表現自己的修養和專業知識等。說話就是談判的一部分，它并不受時間和場合的限制，不論何時何地，只要處理得當，均可完成為

極有效的輔助武器。在眾多的推銷術中，簡單實用三招：

一、必須買；

二、絕對買；

三、遲早要買。利用三招：必須給客戶強烈的暗示，您必須買，您絕對買，您遲早要買。這種執著和堅定不移的信念，一定能在某種程度上感染客戶，增加客戶對您推銷的產品的信心。假如您總時征求性的詢問您的客戶，那樣反而容易導致他的疑慮，增加客戶拒絕的機會，這是自毀財路。64．商業部分

投資回報率的計算方法：

國際慣例：年租金×15年＝總投資 分解：

年租金＝月租金×12個月 總投資＝總房款

反向推算：總房款÷15年÷12個月＝每月租金收入

由此可推算出：年租金÷總房款＝投資回報率％，在與客戶溝通時可明確計算出該房屋的租金價值，以周邊租金范圍為例，計算出本案未來2——3年的租金價格，每3年為一個階段，年租金上浮比例12％——15％，15年時間可以初步調整浮動5次，（這是最為保守的計算）租金肯定是逐年上升的，同時該物業也存在升值的空間，租金收益好，升值速度快！

關于固定年回報率（返租）的商業說辭：作為投資商業型的物業，最擔心的問題是今后的收租金問題，如今開發商按照每年固定的8％保證，你的投資的風險性得到了保證，10年以后你可以繼續出租，可以轉讓，狠賺一把啊！

關于不返租的商業說辭：門面房肯定是不愁租的，對吧？和8％的年收益相比較，肯定是這個租金收益要高出他的，也許第一年的租金收益不是很理想，但這是個放水養魚的過程，以周邊的租金價格來計算，逐年遞增的租金是歸您自己所有的，而固定返租的8％以外的部分都歸開發商所有了，還有一個很關鍵的問題是，如果開發商把資產轉移，申請破產，您的錢找誰要去？您說是吧？（停頓半分鐘，看客戶的反應如何？要拿出一張紙，和客戶寫下你要講解的內容，比如租金的計算方法，要把該門面房的收益多少用數字的形式表現出來。）這個門面房您賣下了，每個月收租的時候會想起我的，因為是我給您推薦的啊，到時候要請我吃飯喲！65、總結

房地產銷售，特別是期房銷售，銷售的就是自己。客戶認可我，才會買我的房子，客戶是先 接受人，后接受房子。所以我們要永不停止地提高自己做人的魅力，兢兢業業做好每一單銷售。客戶是千變萬化的，但萬變不離其宗。我們的宗旨就是先做人后做事，人做好了，我們的事情才能真正的做好，我們的世界才能真正變好！