第一篇：第五章 專項物業管理方案和措施

第五章

專項物業管理方案和措施 第一節

環境衛生保潔管理方案

校園環境物業管理服務中心所負擔的工作主要是校園環境綠化、美化和保潔。

實現目標：將校園建成具有花園、植物園、生態園特色的統一體。讓廣大師生員工在清潔、文明、安全、優雅、方便的環境中工作、學習、生活。全身心的為創建世界一流的高等學府共同奮斗。

一、校園環境綠化、美化

1、標準：校園、花園、植物園、生態園統一體。

2、措施：

(1)采取科學的管理措施，對現有的花草樹木進行維護。包括施肥、灌溉、修剪、病蟲防治、防凍及人為損害等，使之健康茁壯的生長。

(2)對于校園內的植物種類、花草、花木、樹木合理搭配，使它們相映成趣，爭奇斗艷，競相成長，形成生機盎然的活躍氛圍。

(3)對影響校園美觀安全的病、老、死、枯、危樹及時進行清理更新

(4)優先引進對凈化環境、維持生態平衡、有特殊功能和形態獨特能產生優雅氣氛的植物。(5)穩定綠化管理隊伍，培養專業技術人員，提高該隊伍 的專業技術水平。

二、校園衛生保潔

1、標準：地面干凈，無雜物、無污漬。墻面干凈，無違規張貼物及污漬。空中、樹上、電線桿上無雜物懸掛，無衛生死角。

2、管理措施：

(1)廣場、道路等公共空間采取滾動式清理打掃，每天不少于四次。特殊情況下隨時打掃。

(2)衛生死角每周清理三次。

(3)臨時活動后的張貼、懸掛、擺放，與有關單位聯系后，除繼續保留的外、及時清除。

(4)合理放置保潔設備，保持其整潔完好。

三、教學樓、辦公樓衛生保潔

1、標準：無異味、無雜物、無灰塵、無污漬、無死角。

2、措施：

(1)樓道、樓梯、大廳采取滾動式清掃。

(2)衛生間是清掃的重點，衛生間的保潔范圍包括便器、地面、門、墻、窗戶、洗手池等。保潔人員利用學員上課空隙時清掃。在便池內放置清除異味物品。

(3)洗手池下、墻角等衛生死角每天清理兩次。

四、教室管理

1、標準：及時開門、關門，不影響教學。桌椅擺放整齊。地面、桌椅無雜物、灰塵、污漬。

2、措施：

(1)密切與教學部門合作，及時開門，保證按時開課。(2)保持教室內清潔整齊，讓師生在舒適的環境中學習、工作。

(3)樹立防火防盜安全意識。關門前、開門后對電源設施進行檢查。嚴禁無關人員進入教室。如發現可疑人員和不安全隱患及時處理和報警。

五、除害防疫工作

1、標準：與政府除害防疫部門密切聯系配合，做好除害防疫工作。

2、措施：

(1)根據季節和地理環境位置的特點進行除害。暖季以消滅蚊蠅為主。在老鼠蟑螂集中的地方投放藥物。

(2)每周對衛生間及公廁進行噴霧消毒一次。(3)垃圾箱內的垃圾每天清理干凈，暖季每周對垃圾箱噴灑消毒三次。

六、臨時性環境布置與清理

學院及院屬單位經常有會議、演出、頒獎等臨時活動，需要物業配合擺放、懸掛等布置。物業保證與有關單位密切配合，及時準確，保證質量的完成活動前的布置與活動結束后的清理工作。

七、工作人員守則：

1、以校為家，有主人翁意識，熱愛影視教育事業。

2、愛崗敬業，想方設法，盡職盡責做好本職工作。

3、樹立服務意識，端正服務態度，文明用語。不卑不亢，妥當處理人際關系。避免發生不必要的矛盾沖突 營造和諧氣氛。

4、追求上進，注重學習。不斷提高自己的政治思想覺悟、文化水平。成為一個有素質有修養的能夠跟上時代步伐的人。

5、儀表整潔，舉止文明，身心健康。

八、獎懲

1、對于工作認真負責，任勞任怨，成績突出的人，給與表揚和獎勵。

2、對于消極怠工，工作不負責任，批評后不悔改者，給予辭退。

3、因工作疏忽引發事故造成經濟損失的，由本人負責賠償。

第二節

治安、消防保衛管理服務方案 保安及消防管理

1、基本實行封閉式管理。

2、保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉區域內的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責。

3、結合區域特點，制定安全防范措施，物品出門實行憑證通行制度。

4、進出車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

5、區內停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。

6、室內停車場管理嚴格，出入有登記。

7、非機動車輛有幾種停放場地，管理制度落實，管理有序，停放整齊，場地整潔。

8、危機人身安全處設有明顯標志和防范措施。

9、消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，運行正常，完好無損，可隨時起用。

10、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法，并能及時處理各種問題。

11、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。

12、訂有突發火災的應急方案，在明顯處設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。

13、房屋裝修報消防部門審批，對裝修過程嚴格監管，裝修完成后消防部門驗收合格。

14、區內無火災安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽訂消防責任書。

15、學生宿舍消防用電有嚴格的管理規定，室內電線、插座安裝規范，無安全隱患。

16、員工素質和形象

（1）著裝整齊、統一，帽不歪帶、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破，器械佩帶整齊有序，目視感覺協調、自然。

（2）儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發不過耳、不過領，目視無不舒適感。

（3）每班次交接應完成全套交接崗動作，做到熟練、準確、動作到位。

（4）站立時，姿態端正，兩手自然下垂至褲邊兩側，兩腿微微并攏，兩腿間距不得超過兩肩間距。

（5）熟記校區內各個部門情況。

（6）認真填寫、看好交接班記錄內容并按要求完成。（7）學生進出時，要主動“問好”、說“再見”。（8）當班期間，態度和藹，笑容可掬，給人以親切感和舒適感。

（9）不得與各工作人員在當崗期間聊天、說笑、大鬧（正常工作需要除外）。

（10）熟練使用各種消防器材，掌握使用要領。（11）熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧。（12）下班換崗后，在公共區域均需保持衣帽工整及步伐形態整齊要求。

第三節

公共設施、設備及場地維護及報修管理方案和措

第四節

車輛管理方案 校園車輛管理制度

為了確保校園的交通安全，加強道路交通管理，創建平安和諧的校園環境，特做出以下管理規定：

一、本規定適用所有出入學校，并在校園內部通行的車輛。

二、機動車輛的管理

（一）車輛進出

1、所有進入校門的機動車輛（含摩托車、電動車）必須減速緩行，進出校門應主動接受門衛查驗，經同意后登記，方可進出。本校教職工私家車、送貨車輛一律從校方指定校門進出。

2、無牌無證車輛嚴禁進入校園。

3、凡在校內舉辦的各種會議或活動的外單位車輛，由主辦單位提前一天向學校申請，經同意辦理手續后由學校通知門衛放行。相關科室人員須事先通知安保人員具體時間、路線等，避開學生上學放學和自由活動時間。

4、禁止來校的其它外來機動車輛，任何來訪的車輛一律從校方指定校門入校。

5、車輛載物出門，一律憑處室、部門負責人出門證明放行。

6、特種車輛（公安、消防、救護、搶險）進出校門安保人員要主動疏導，確保暢通。

（二）車輛行駛

1、車輛進入校園后，禁止鳴笛，行駛時速不得超過10公里/小時；嚴禁超車；在遇學生上下課人流高峰時，機動車應主動避讓，嚴禁與學生爭道。

2、嚴禁在校園內無證駕車，練車和試剎車；駕駛證照必須年檢有效，并與所駕駛的機動車型相符；嚴禁酒后駕駛。

3、摩托車、電動車、助力車嚴禁在校園內行駛；上、下班使用者必須按指定位置停放。

4、基建、維修等各類工程用車必須到相關部門辦理審批手續發證后方可進出校園，且在工程區域內和指定路線上行駛。

（三）車輛停放

1、機動車輛須停放在指定地點，嚴禁在禁行區域和道路上亂停亂放。

2、因辦理公務或來校指導工作等需要進入校園的機動車輛由學校保安人員指揮車輛按指定路線慢速行駛，停放在指定的地點。

3、車輛停放時，須拉緊手剎、關閉電路、鎖好門窗以保安全，若發現該問題，車輛管理人員及時通知車主。

4、距離校門、路口、消防水栓15米內禁止停放各種車輛，確保消防通道的暢通。

5、外單位車輛不得在校內停放過夜，特殊情況須經學校批準。

三、非機動車輛的管理

（一）進出校門的非機動車必須證照齊全、手續完備。

（二）進出校門時，須下車推行，載物出門時，憑物品出門證放行。

（三）校園內禁止騎車帶人，不準雙手脫把或手中持物；不準扶身并騎，互相追逐或曲折競駛。

（四）所有非機動車應停放在指定地點有序停放，嚴禁亂停亂放。

（五）學生自行車停放在校門外兩側指定地點，要鎖好，發現未鎖或車況有問題的，車輛管理員及時通知車主。

四、管理辦法

（一）上學放學時，車輛管理員在校門口維持秩序，管制車輛。

（二）進出校園的車輛，應自覺服從管理，凡違反本規定或造成交通事故的，按規定追究當事人的責任，違反交通法規造成后果的，由公安部門按交通法規有關條款處罰。

（三）在校園內行駛的車輛，造成對學生傷害的負主要責任，并按有關規定進行經濟賠償。

（四）對無牌無證，或擅自進入校園以及在禁止通行區域內行駛停放的各種車輛，除教育批評外，對其立即驅逐出校。

（五）保衛工作人員負責檢查校園內的非機動車，對違規的車輛停放、行駛等，要做出相應的處理。無視校園規定的，加鎖暫扣，并按相關規定處理。

（六）對違反規定不服從管理者，必須學習校內車輛管理規定后方可領取車輛，嚴重違規者除學習規定外，還須其交納費用，并交公安機關處理。第五節 公寓管理方案 第六節

綠化管理方案 校園綠化制度

為了推動校園綠化工作的開展，加強校區綠化管理，保護和改善校園環境，根據有關法律、法規，結合本校實際情況，特作如下規定。

一、本規定所稱的校園綠化，是指校園范圍內綠化即：

1、建校以來義務種植的各種樹木花草；

2、通過專業綠化公司設計施工完成的綠化（草坪、樹木、花木、綠籬等）工程；

二、校區綠化作為學校建設的重要組成部分，按照市有關綠化規定設計方案，保證綠化比例，投入綠化資金，注重綠化效果,加強綠化工作的領導和管理。

1、成立以校長為首，分管 后勤的副校長、總務主任、生化教師，綠 化管理員在內的校園綠化美化工作領導小組，由總務處具體實施校園綠化美化工作。

2、根據學校整體格局，認真制定學校校園綠化美化的長遠規劃。綠化美化是校園建設的藍圖，應包括綠化美化的平面布局。樹木花草配置，花壇的設置和安排，以及人力、物力、財力的配置等。

3、制定規劃時應集思廣益、博采眾長、科學論證、精心設計，力求做到實用性與藝術性、經濟效益與社會效益完美結合，和諧統一。

4、根據規劃，按不同綠化區域的條件、類型、作用以及植物不同生長習性，因地制宜、因時制宜地種植各種花草、樹木，搞好校園花木的有機配植。

三、樹木配植要做到五結合：

1、落葉樹與常青樹相結合，以常青樹為主。

2、喬木與灌木相結合，以喬木為主。

3、觀賞樹與經濟樹相結合，以觀賞樹為主。

4、木本與草本相結合，以木本為主。

5、點、線、面相結合，以點、線搭配植物為主。

四、花草種植要做到配植合理，還要做到四季常青，四季花香。

五、廣植樹、盆花。在搞好校園綠化美化的同時，利用盆花易搬動的特點，搞好學校接待室、辦公室、會議室、教室等室內的綠化美化，以便讓師生們在緊張的學習和工作中，得以減輕勞累、疲倦，使室內也充滿盎然的生機，從而實現其觀賞的價值。同時組織師生參加綠化美化活動。

六、搞好校園花木的維護保養，做到“四要”：即春要栽、夏要剪、秋要管、冬要保，還要做到適時施肥、施水、防治病蟲害，適時修剪等，從而達到綠化美化校園的目的。

七、凡在校的教職員工，都有依照國家有關規定履行植樹和其他綠化義務。

八、任何部門、單位和個人，不得擅自占用校園綠化用地。確需臨時占用的，須經校綠化管理部門審查，報經校黨委批準，并辦理有關手續。占用期滿或占用期間學校綠化需要時，占用部門、單位和個人必須騰退占用的綠化用地。

九、按照規劃設計栽植的樹木花草成活后，任何人不得擅自移植，確需更換移動的，經校綠化管理部門審查，報有關部門批準后實施。

十、花木工要不斷提高花木培植技術和管理水平，認真履行職責，不僅要做到勤于培植，還要搞好科學管理。校園綠化管理制度

1、不準踐踏草坪，2、不準釘、拴、刻劃、攀折樹木；

3、不準擅自折枝摘花，采集種子、果實、割草；

4、不準在草坪或樹木上拋散、堆放、晾曬物品；

5、不準在綠化區內傾倒垃圾和雜物；

十一、對損壞花草樹木的相關人員，除按實際損壞的情況予以賠償外，是教師的，要扣教師個人年終業務考評，是學生的，要納入班級量化管理中。諸往初中 綠化管理員職責

為了推動校園綠化工作的開展，加強綠化工作的管理，保證和改善校園環境，使管理人員目標明確，責任到位，特定如下職責：

1． 綠化管理員要認真履行職責，以良好的工作作風，盡職盡責地做好自己的本職工作。

2． 加強樹木、花草的保護和管理，適時修剪、施肥、澆水、松土、除草，力爭成活，減少和防止死花死樹。

3． 加強病蟲害的防治工作，害蟲孽生季節要組織噴打藥水，及時減少和消滅害蟲，保證樹木、花草的生長旺盛。4． 對貴重樹木、花草要了解、掌握其生活習性，做到心中有數，有目的有計劃地精心培育護理。

5． 根據校園的綠化情況，適時適量植樹栽花，做好花木移栽，合理調整校園花木布局。

6． 對花壇、花籬、行道樹、警示牌等應及時檢查，發現問題加以整理，使其整齊、美觀。

7． 對一些優良品種，能采集花種的應做好花種的采集工作，適時栽培繁殖，并保證成活。

8． 協助衛生人員搞好廁所管理工作，保證校園有一個良好的衛生環境。

9.服從學校的臨時性工作安排，并盡力地完成任務。第七節

物業檔案資料的建立與管理方案

一、管理處文檔管理人員專職負責管理處所有文件（通知、命令、公函、總結、報告、通報、會議紀要）及資料（技術圖紙、說明書、手冊、個人簡歷、員工檔案、市府法規、車輛檔案等）的存檔、收集和保管。

二、任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經手人及歸還日期。

三、屬秘密文件的要妥善保管，不準散播其內容，不準給未經領導批準的人員翻閱，不準復印，不準帶離辦公室。

四、業主、員工個人檔案材料屬秘密材料，他人無權翻閱，文檔管理人員也不準將這些資料擅自給他人過目。

五、文件資料等要合理歸檔，歸檔要注意整齊，歸檔前要先把資料分類，無論是按字母順序還是按內容、按時間等形式分類，其目的都是為了查找迅速方便，因此都必須在檔案夾里清楚的標明。

六、要經常進行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對過期的文件資料，要及時清理，無保存必要的材料，經管理處領導批準可做銷毀處理。

第八節

節約水電管理方案

第九節

學生日常行為教育、管理及服務工作方案 第十節

人文環境建設管理方案

第六章

緊急應急預案措施及方案 校區突發事件緊急預案 第一章 總則 第一條 目的

為保障校區廣大師生員工的公眾利益,及時應對突發事件,控制和消除突發事件帶來的危害,結合校區實際,特制定本安全緊急預案。第二條 適用范圍

適用于校區內發生的突發、緊急事件。第三條 引用文件 學院《安全管理辦法》 校區《安全管理辦法》 第二章 機構與職責

第四條 突發事件緊急處置領導小組。組長： 副組長： 組員：

第五條 突發事件緊急處置領導小組職責

1、定期召開會議，督促校區各部門采取超前防范措施，及時消除產生各種突發事件的隱患。

2、突發事件發生時，全權負責處理突發事件，一般突發事件，小組成員要迅速到達現場；重大突發事件，主要領導成員要迅速到達現場，并及時向學院領導及主管部門反饋事件有關信息；要盡快判明事件性質，分級負責，采取有效措施控制局勢，將事件危害程度控制在最低限度。

3、突發事件平息后，盡快查明原因，提出善后處理意見，并認真總結經驗教訓。第三章 事件處理原則與程序 第六條 事件處理原則

處理校區內發生的突發、緊急事件的基本原則是：“及早發現，及時控制，堅決控制事件在萌芽之中，解決在校園之內”。在突發、緊急事件未調查清楚，未處理完畢的情況下，杜絕一切不實信息的傳播途徑。校區內一旦發生突發、緊急事件，首先要果斷處置，盡快平息，有關人員在事件處置過程中要掌握“宜疏不宜激，宜快不宜遲”的工作方法，杜絕事態擴大。

其次，一方面及時疏導導致突發事件的各種矛盾，不能激化矛盾，及時疏散介入突發事件的各類人群，避免人群聚集。另一方面，要采取各種及時有效措施，快速決斷，不可遲緩，在有效的時間和空間內將危害降到最低限度。

突發、緊急事件的處理過程中要以法辦事，依法處置。第七條 事件處理程序

1、校區各值班人員隨時接警、報告突發事件并當即處理。

2、突發事件發生后，首先要在第一時間報告校區綜合值班領導。綜合值班人員要快速趕到現場，實施以“保護人員生命為關鍵”的搶救和其他預處理措施。學生中出現糾紛、打架和受傷等突發事件，處理程序為：

1）普通事件 事件程度為一般，如不存在跨系部單位的情況，由事發系部直接處置辦理；存在跨系部單位的情況，由校區綜合辦公室接手進行協調處理；

2）嚴重事件 事件程度為嚴重，涉及到公安部門介入的情況（報案），由校區保衛部門、事發系部進行協調處理。3）異常嚴重事件 事件程度異常嚴重，屬于刑事案件范疇，直接由公安機關接手辦理，校區保衛部門、事發系部進行配合處理。

3、綜合值班人員要及時判斷突發事件的性質和類型。若需公共救助，則迅速報告公共救助部門，申請救助，同時將事件情況向校區突發事件緊急處置領導小組。

4、領導小組成員迅速趕赴現場指揮救助。采取有效措施，在公共救助部門的幫助下消除或控制突發事件。

5、領導小組及時向學院匯報突發事件具體情況。

6、做好善后處理工作。分析事件各種因素，進行整改和責任追究。

7、總結經驗教訓，認真查找事故原因。改進工作，避免再度發生突發事件。第四章 安全緊急預案

第八條 火災突發事故緊急處理預案

1、報警：校區值班人員立即報告校區綜合值班領導（聯系電話：63125411），火勢嚴重應即時撥打校外“119”報警。

2、切斷電源：值班人員立即采取各種措施，對配電室進行斷電處理，防止引發電火災事故。

3、一旦發生火警，值班人員要即時打開一切安全通道，組織指揮學生人群迅速疏散逃生。

4、校區各崗位值班人員和在校和當班在崗的義務消防人員，應在第一時間內趕到火警現場。在分清形勢的情況下（因電起火，嚴禁用水滅火），組織指揮有關人員取用滅火器，對準著火處進行噴射滅火。

5、發現有人員受傷情況，立即送校醫室或直接送往醫院救治。

6、對事發現場進行保護，直至專業人員趕到為止。

7、積極協助保衛、消防部門調查事故原因。第九條 被盜突發事件應急處理預案

1、校區內發生被盜的情況后，要即時通知門衛、保安人員關閉所有外出通道。

2、被盜單位部門的當班人員要立即向綜合辦公室保衛室或綜合值班領導（聯系電話：）報告，案情重大的被盜事件一旦發現，應該立即報告校區領導并及時同當地派出所聯系（電話：）或直接撥打“110”報警。

3、當班人員要首先保護案發現場，直至保衛或公安部門到來，其次，要如實將了解的情況報告公安和保衛部門，協助公安、保衛人員一起進行搜捕嫌疑人的行動。第十條 學生斗毆突發事件處理預案

1、密切注意進出學生宿舍人員的行為舉止，警覺并立即判斷容易發生斗毆的下列幾種行為： A、有大聲叫罵的； B、有酒后行為粗野的；

C、有外來人員，三五成群不經登記闖入學生宿舍的； D、有手執棍棒、石頭各類兇器的； E、有幾個人在門外張望，神色可疑的。

2、發現有可疑行為人員的，應馬上進行詢問。當意識到可能要發生嚴重后果時，應及時向校區綜合值班領導（聯系電話：）匯報，并同當地派出所取得直接聯系（電話：），匯報有關具體情況。

3、在事件現場，要采取措施（請鬧事一方離開現場為第一方法）有效控制事態，迅速隔離、穩住鬧事雙方。

4、如發現有受傷者，馬上叫人送校醫院或直接醫院救治。

5、對事件所發生的經過，要做好詳細記載，并配合保衛處或公安人員進行調查。

第十一條 學生急病突發事件處理預案

1、白天情況下，學生在校區內突發急病，應首先立即呼叫其他在場學生，迅速將該生送校醫室救治，并向學生所在系、班級的領導和輔導員進行匯報。

經校醫室診斷，屬于病發情況緊急時，實施進行以“搶救學生生命”為第一原則的措施，直接送往醫院進行搶救，或撥打“120”醫療緊急電話請求救援。

2、夜晚情況下，學生突發急病的，應立刻同校區綜合值班領導（聯系電話：）取得聯系。屬于病發緊急情況的，直接送往醫院進行搶救，或撥打“120”醫療緊急電話請求救援。

3、及時將病員情況向校區領導匯報。第十二條 食物中毒突發事件處理預案

1、發生食物中毒或疑似食物中毒事故后，應首先積極救治病人，并立即報告校區領導和有關單位部門。

2、執行本辦法第十一條《學生急病突發事件處理預案》，展開救治工作。

3、保留造成食物中毒或可能導致食物中毒的原料、工具、設備和現場，配合衛生行政部門進行調查，按要求如實提供有關材料和樣品。

4、對飯菜留樣要有專用冰箱、留樣記錄。第五章 善后工作和責任追究

突發事件平息后，要做好善后工作，防止出現反復。第十三條 要堅持依法辦事，同時講究策略，注意工作方式方法和態度，防止產生誤會，授人以柄。特別要注意做好受害人和家屬的工作，按照法律法規處理善后問題，通過溝通，贏得理解，不產生新的矛盾。

第十四條 要認真總結產生突發事件的原因和后果，通過突發事件挖掘出深層次的矛盾，在全校進行整改，杜絕同類事件的再次發生。

第十五條 突發事件平息后，要向學院報告，內容包括事故發生的時間、地點、事故起因、規模、性質、造成的影響及處理意見和處理情況等。

第十三條 責任追究執行學院、校區《安全管理辦法》的有關規定。第七章

特色與創新服務

第二篇：物業管理措施

物業管理措施

（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

（二）定期向業主物業管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。

（三）建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。

（五）物業檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全。

（六）常規性公共服務

1、房屋管理及維修養護

（1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。

（2）物業外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現象。

（3）空調安裝統一。

2、共用設備管理，保證設備與機房環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患。

（1）供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。

（2）弱電系統。保證系統正常工作。故障及時排除。

（3）消防系統。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。

（4）給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。

3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。（1）專業保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執勤，言語規范，處理突發事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴格，有登記。

（4）停車場停放整齊，場地整潔。

（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

（6）聯系群眾，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。

5、環境衛生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

（1）環衛設施完備。

（2）實行標準化清掃保潔。

（3）垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。

6、綠化管理

（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達到95%以上。

7、室內裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。

（1）受理本小區二次裝修咨詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

（1）督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續。

（2）配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區的生活安全。

9、社區文化

（1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。

（2）制有居民精神文明建設公約。

（3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。

（4）業主滿意率95%以上。

（七）針對性的專項服務（代理業務）

1、代住戶進行室內衛生清掃、室內裝修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務。

3、代定報刊、郵件報刊的代收代發。

4、提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬采取的管理方式

“對物業進行嚴格管理，為業主、開發商提供優質服務”是本公司的根本理念，規范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業公司的信譽與形象。

（一）標準化管理

物業管理涉及面廣，一般住用戶對物業管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業公司與業主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養不及時、日常管理松懈、隨意是物業管理水平低下、業主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業管理行為向規范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發商放心、業主滿意、公司信譽度得到提高。

（二）溝通服務至上

組織、溝通、協調能力是物管企業的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題（合理要求）、答復業主疑問、設置業主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發展與業主的良好關系。同時，鑒于物業管理是一項具體、繁瑣的業務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，保證服務質量。凡是業主對入伙交房時提出的涉及與開發商有關的問題，我們將利用規范物業公司的耐心、親切的服務優勢對業主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業管理的規范要求登記下來，書面呈報開發商。絕對禁止加劇業主與開發商、開發商與物業公司、物業公司與業主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。

（三）締造親善的社區文化

創造一個和諧、文明、舒適、優美的生活與工作環境是我公司與業主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區文化，與業主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發展與業主、派出所、社區居民委員會以及政府部門的友好協作關系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區、為業主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

四、為開展XX佳園物業管理所配置的人力、物力資源

（一）人員設置。

根據所確定的管理檔次及實地考察，按物業管理面積計算,本公司管理處擬設置工作人員11人。

職位 人數 負責內容

管理入主任兼業主聯絡處主任 1人 負責總體工作安排、業主溝通

工程人員 1人 負責設備、設施維修、保養

車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納、收費

保潔綠化人員 1人 負責保潔綠化

保安人員 6人 負責崗亭、車輛出入、巡邏

注：財務人員由總公司兼任。

（二）綜合效益簡要分析

綜合管理費及維修金收費標準可為(以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費)：

管理費 維修金

五、物業管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動組織系統。

(一)前期準備

公司派出專業人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規劃、物業特點以及周邊地區物業分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業項目的管理方案；進駐前二個月開始籌建物業管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶手冊、業主公約及前期物業管理協議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內部機構的設置與擬定人員編制

2.物業管理人員的選聘和培訓

開展管理工作前3個月。培訓內容為：專業管理概念，緊急應變的處置，業主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。

3.規章制度制定

1）、根據政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發放。

2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。(二)物業管理的啟動

1.物業的接管驗收

1）、產權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執照）。

2）、技術資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等）

2.入伙管理

1）、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統”。發放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續、收費標準，簽署“業主公約”，禮貌、熱忱接待業主，主動解釋有關疑問；簽訂物業管理委托合同、業主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業管理工作；向用戶發放《用戶須知》、《用戶手冊》；配合用戶搬遷，應打掃好室內外衛生、清掃進出道路、協助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。

2）、建立業主檔案和產權備案。在辦理移交手續中，系統了解業主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產權人擁有產權的范圍和比例，建立產權備案制度，為今后順利管理打好基礎。

3.二次裝修施工全過程監控

二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區物業管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業管理服務收費辦法》等有關法規以及《前期物業管理協議》、《用戶手冊》、《業主公約》執行管理。

作業現場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業人員和相鄰居民的安全，控制現場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業主或代理人書面擔保，防范治安事件發生；進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環境衛生管理。規范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環境影響。

共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。

外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線應使用套管；動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續。

(三)完善的日常物業管理服務

A、安全保衛系統

1、總體安全環境管理

在社區四周、車床進出口、社區出入口，電梯轎廂內設置閉路監控系統，建立24小時不間斷監控資料；結合公安110報警系統，對突發安全事件及時解決，依法辦事。

培訓專業保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規范，認真負責，對社區進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。

在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量，防止推銷人員散發廣告傳單或無關人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業保安呼叫系統，遇有突發事態，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。

2、對出租戶管理

租戶的社區角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注；配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查。確保樓宇內業主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業主的日常生活。

4、科學管理

記錄全面的事件日志，針對事故多發地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。

B、設備設施維護系統

1.房屋管理與維修養護

主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定期檢查外墻，發現破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開展與業主交流，及時通報相關事項。

2.共用設備管理

本公司設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備。“四會”是指物業維修人員對房屋設備要會使用、會保養、會檢查、會排除故障。“五定”是對房屋主要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

1）給排水設備管理

管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質符合衛生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛生許可證、水質化驗單；停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。

2）供電設備管理

供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住（用）戶裝修制定臨時用電管理措施；發生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發電機隨時起用。配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設備的正常維護和保養。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節現象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定。

3）弱電設備管理

每天對門禁對講系統進行維修保養，確保故障能及時排除。

4）消防管理

消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規的培訓。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時發現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；建立義務消防隊，制訂突發火災應急方案；每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業主消防意識。C、環境保結系統

環境衛生管理的目的是凈化環境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環境。我司對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

管理標準：垃圾箱、果皮箱等環衛設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛生責任制）；垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺；房屋公共部門共用設施無蟻害；樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔

范圍 工 作 內 容 頻 次 標 準 備注

樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水 擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印 5 擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印擦公共防盜門 1次/周 無灰塵擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲擦消火栓 1次/月 無灰塵擦窗戶 2次/月 無灰塵

道路 1 路面 循環清掃 無雜物路邊綠地 2次/天 無雜物水泵結合器 1次/周 無灰塵路燈柱 1次/周 無灰塵

綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區域對四害滋生地消毒處理。

D、綠化維護系統

制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進行改進、栽種；綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項 目 措 施 標 準

綠化澆水 澆水（依氣候變化）澆足澆透

草皮 修剪（按季節進行）草皮美觀平整

雜草 清除（每周一次）確保基本無雜草

防蟲 病蟲害防治（一年2次）無病蟲害

養護 施肥（一年4次）綠化生長旺盛

喬灌木 修剪造型一年4次

E、共用設施管理系統

制定共用設施管理標準，對業主的共用設施：籃球場、網球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養；開發收益性服務項目，借助專業的物業管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發揮物業的使用價值，為業主及開發商獲取收益也為良好的物業管理注入動力。

F、社區文化活動組織系統

1、社區文化建設

創造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環境是我公司與業主的共同愿望。在一年里，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動空間，與社區居委員會一道，組織社區居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感；各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發展與業主委員會、社區居委會以及政府有關部門的良好合作關系；在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地；配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。

2、便民服務

“不出社區門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業戶自愿選擇的特約服務方式。

1）、日常服務

設置業主聯絡處、服務專線，開辟為業主/業主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改；每半年公開一次物業管理服務費用收支情況；代定報刊，郵件報刊代收代發。

2）、特約服務

提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業務，小修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫療護理；信息咨詢服務等

六、物業接管事項說明

（一）我公司一旦接受委托進行物業管理，保安、環境衛生等關系小區基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內完成，以保障小區業主的切身利益。

（二）為了高效完成接管工作，公司領導成立以陳副總經理為首的接管驗收小組（具9年物業管理工作經驗）。成員包括2名工程師、1名會計師。

第三篇：物業管理節能措施及方案

節能措施及方案

依據國家關于節能的法律法規、北京市地方節能通知以及學院的要求，暫定如下方案：

一、日常管理

1、建立日常能源管理制度；

2、在甲方能源管理部門在組織領導下，配合實施學校能源管理的基本任務：統籌、綜合、協調、管理學校的各項節能工作；

3、貫徹執行國家、地方、行業主管部門的有關節能方針政策、法規、標準，組織制定節能管理細則、節能目標和各種有關管理標準、制度并組織實施。

3、組織制定節能宣傳、教育和培訓規劃并組織實施。

4、組織制定并實施規劃，節能技術改造和技術攻關計劃及節能計劃。

5、組織審定各類能源消耗指標和節能指標。

6、檢查各項節能工作。

7、組織召開節能工作例會，進行節能工作的計劃、布置、檢查、總結。

二、物業管理常用節能措施及手段

（一）公共照明系統的“綠色革命”材料及控制選擇

“綠色照明”要注意兩個方面：

1、一方面是燈具的選擇；

2、另一方面是開關控制設備的選擇，并根據物業管理的地域、場所的不同進行合理安排。

譬如：用時間繼電器開關控制；大堂門廳及會所可選擇日光燈或節能燈，用普通開關控制；樓梯走廊及通道可選擇白熾燈，用觸摸開關或感應開關控制；需要長明燈具的地下室或車庫可選擇日光燈或節能燈。

（二）變頻控制系統在機電設備中的節能作用

變頻設備是通過實現電動機無級調速，以達到節能目的。現在變頻器節能已經被廣泛應用于風機、水泵、電梯、空調等系統的電動機節能中，通過變頻調速技術，電梯可以獲得最大程度的舒適感，而且能耗大大減少，可靠性也得到很大的提高，這是采用交流調壓電梯所不可比擬的。因此，當空調、電梯、水泵用量大時，一味減少運行不是辦法，可以采取變頻節能方法，保障設備運行正常，滿足業主需求。

（三）供水系統的節能方法

供水系統的節能主要有兩個方面：

1、一方面供水開關、閘閥和水箱、水位自控制系統等關鍵部位要選用質量過關的零配件；

2、另一方面是要保持經常巡視，及時檢測維修供水管網。與供電管理不同的是，供水系統出現問題會立即造成浪費，而且越拖延，浪費越嚴重。因此，日常檢查維護對于供水節能來說尤為重要，一旦等到出了問題再維修，浪費已經形成，且無法挽回。

（四）水電計量表具的量化管理

現階段，公共用電部分及大多數物業小區的供水抄表工作，是物業管理公司負責的。因此，做好水電計量平衡十分必要。定期查抄總表、分表數據，做到先計量、后分析，再平衡，采用各種表格或圖表真實、及時、有效地反映出水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，保證節能工作的順利開展。

如能將各種好的節能措施及手段引入質量管理體系中，并在各管理處加以推廣，將給公司的物業管理工作帶來較大的促進。

淺析物業管理中的節能措施

1、如何在物業管理過程中節能

１．提高物業設備設施的科技含量，做好項目節能

物業常用的耗電耗能的設備設施，如公用照明設施、機電設備、通風換氣設備和溫控設備等，可以盡量采用節能省電型產品。盡量避免出現投入大量資金卻達不到預期效益的情況。

２．提高物業管理者節能意識，強化管理節能

對各個崗位上的員工的工作進行規范，使其樹立節約意識和成本控制意識；應落實各項管理制度，完善質量管理控制體系；另外，還要按規定定期檢修各種設施設備，保證其長期處于良性運行狀態，從而減小磨損和浪費。

可以考慮選用有綜合調控能力的工程總監，在節能增效上把握方向，作出正確決策。從員工日常工作入手，做好項目節能。一個完善的管理，既能夠實現物業項目的節能意圖，也有助于發掘出物業項目的節能潛力，有可能會獲得比設計更好的節能效果。

３．提高用戶節能意識，形成自覺節能的習慣。

與甲方溝通交流，做好日常的宣傳工作。使用者的節能意識和節能積極性相對于學員比較弱。物業管理公司作為管理者，有義務做好節電、節水、節氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內設置與節能有關的公益廣告等。另外，物業管理人員自身也應做好節能工作，從隨手關燈、注意節水等細節做起，為用戶樹立一個好的榜樣，幫助用戶養成自覺節能的習慣。

4、物業工程節能降耗新措施

工程系統能源控制（水、電、氣、暖等）的管理，對供水管道設施加強檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現象，避免因管理力度不夠造成浪費；對夏季綠化用水采取嚴格的管理制度，每一個綠化區澆水不超過30分鐘，并讓每天的值班人員進行巡視監督；園區噴泉水池盡量減少更換次數，每天對水池內雜物、漂浮物進行打撈，盡可能減少臟物對水的污染；

用電方面，做好各用電設備設施的維修保養，認真巡查并做好記錄。發現問題及時處理，將故障消除在萌芽狀態，減少不必要的設備損耗和待機損耗；

鍋爐房是天然氣主要的消耗地點，也是能源消耗的重點區域，在節能降耗活動中，根據一年多來各園區鍋爐的使用情況和能耗特點，在保證安全的前提下做到合理、實用、經濟三項原則，從技術層面上講，節能分兩個階段。

前期節能：（從設計到選用建筑材料）包括使用保溫材料，真空隔溫玻璃；屋頂、外墻面安裝太陽能光板；（物業員工可用）安裝節能燈具與設備；多載花草樹木，少做水池景觀；雨水收集池；空調的冷凝水可以聚集起來澆花草樹木；化糞池的沼氣用來做飯；設施設備的安裝要便于后期維護等；（目前富洲在這方面做的不夠）

后期使用：

1、根據季節變化，隨時調整路燈的開關時間。

2、屋內空調溫度不要設定過高式過低；

3、加強培訓節能意識，做到人走燈關，不做無謂的浪費；

4.按規定定期檢修各種設施設備，保證其長期處于良性運行狀態，從而減小磨損和浪費；

5.游泳池與景觀水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；（目前富洲一期就是這樣的）

6、有義務做好節電、節水、節氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內設置與節能有關的公益廣告等；在物業管理服務中加大管理力度，體現嚴格、科學的原則，以堵塞漏洞和浪費，既是物業經營控制成本的需要，也符合業主的利益。因此，要對各個崗位上的員工工作進行規范，使其樹立節約意識和成本控制意識；

物業管理常用節能措施及手段

1、公共照明系統的“節能化”

主要措施和手段： ⑵、公共照明燈具采用具有節能性的燈具；

⑵、樓內公共照明燈具開關采用可控的燈具開關，隨用隨開；

⑶、對公共娛樂場所，實施專人看管負責制，根據娛樂人數進行開關；

⑷對停車和車庫的照明，采用分時段，進行開關；

⑸、公共設施設備房照明，根據人員工作情況，進行控制，進行維修保養時，多開一些燈，平時少開或不開。

2、變配電設備的“節能化”

⑴、降低變壓器的變損。根據不同季節，調節變壓器外環境溫度（對室內干式變壓）夏季，采用人工方法，降低外圍溫度。（外圍溫度超高，變損超多）；⑵、調節三相負荷的平衡，來降低變壓器和線路的損耗；⑶、調節電容補償能力，提高用電質量，獲得電費的補償。

3、三相用電交流電機變頻的“節能化”

⑴、二次供水電機變頻節能（對直接加壓式二次供水），根據用水量，采用水壓變頻方式，節省電費；

⑵、電梯變頻節能，根據電梯乘坐人數，安裝牽力感應器，調節電梯牽引電機頻，節省電費。

4、二次供水系統的“節能化”

⑴、蓄水池、樓頂水箱的開關、閘門和水位自動控制保持經常巡視，防止失|考試|大|靈，造成跑水和漏水；

⑵及時檢測維護供水管網，防止供水管網出現問題，跑水和漏水，造成浪費；

⑶加強主供水管網總閥門的維護，防止支供水管網出現問題，不能及時關閉，造成浪費。

注：供水系統不象供電系統，一旦局部出現問題，供水系不象供電系統停止供應，另外，一旦等到問題出現再維修，浪費已形成，無法挽回，因此，日常檢查維護對供水節能來說尤為重要。

5、水電計量表具的量化管理

海口大多數居民用水用電是由物業公司負責抄表到戶，支付費用，給物業公司經營帶來一定的風險。因此，做好水電平衡計算十分必要。定期查抄總表、住戶分表數據，做到先計量、后分析，再平衡，采用比差方法，及時、有效地反映水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，及時處理，這樣才能規避水電虧損的風險。

物業節能措施

一、從提高客人節能意識入手，養成自覺節能的好習慣。

在物業管理工作中，我們要求員工高度重視節能工作，樹立“節能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節省能源，減少浪費。各部門層層動員，找差距，定措施，從一點一滴做起。設節能專職督察員，而且做到人走關燈、飲水機、電腦、關空調。

二、從設備改造入手，提高物業管理的科技含量。

在物業管理公司的各部門中，工程部、保潔綠化部、護衛部是節能工作重點，我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設備入手，選用節能設備，大大降低能耗、節約費用。要做好這項工作，必須抓好三個“支撐點”：

第一、要有一個優秀管理團隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，特別是對各種物業的工程設備管理要非常了解，掌握現代化技術和最新科技動態，要有個優秀的工程總監，在節能增效上把握方向，作出正確決策。

第二、要有若干優良技術合作單位做支撐。

第三、要有好的推廣形式做支撐，便于企業運作。在提高認識的基礎上，我（2）如果所管物業屬于工程設備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業主委員會推薦使用或更換新產品和節能設備、材料等，這樣就可以從根本上解決問題，降低能耗。

（3）對于物業管理中正在運行的、已采用一般節能措施的工程設備，由于還沒有老化到一定程度，在改造設備的資金運作中就有困難，業主很難一次投入大量改造資金。我們就區分不同情況，幫助企業算賬，采取不同方式解決。例如借助銀行擔保公司的信譽擔保等，另外還可以與供貨商協商，如先支付30%-40%設備款，余款從更換設備以后節省的資金中分2-3年內償還。這些節能設備投入后，在兩三年左右時間內可收回投資，以后就是純增加的企業凈收益。這種方式業主就比較容易接受。

三、從員工日常工作入手，把節能降耗作為自覺行動。

把“節約能源，降低能耗”作為今年重點工作，下發通知要求：

（一）每日做好能耗記錄。要求數據準確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業做好園區水耗統計和監控，杜絕跑冒滴漏。

（二）做好能耗的統計分析。發現能耗異常及時分析報告。

（三）堅守崗位認真做好園區各項巡視工作：

1、專業人員重點控制園區用水系統有無跑、冒、滴、漏現象，有無違反公司規定使用能源的行為。例如：私自接水、接電等。

2、工程護衛值班重點監控樓層在無客戶時，公共區域照明是否按時關閉，晚間公共區域空調是否關閉，衛生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況及時反饋總值班。

3、專業人員及時調整衛生間沖水閥門的使用狀態，杜絕長流水。

4、全體員工有責任對浪費能源的現象報告、制止或糾正。

（四）各專業嚴格按公司節能降耗具體措施操作，不得私自開動設備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。

1、專業每日參照天氣預報溫度、檢查機房及附屬設備。

2、工程部對設備運行耗電情況及不合理運行狀態提出意見，監督節電措施的實施。

3、保潔人員控制使用保潔用電設備的時間，錯開高峰用電時段，節省每一度電。

4、清洗衛生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。

5、各部門要控制使用取暖器、空調等生活用電器，并在使用中注意錯開用電高峰時段。

1.電力供應管理

電是建筑用技術裝備規定使用的能源形式。人們天天無意識地、頻繁地與各式各樣的電器在打交道。

大多數設備，也包括許許多多建筑用技術裝備，今天幾乎一無例外地用電來工作，電的需要量還將不斷地升高。

樓宇電力系統主要分為電力供應和電力配電兩部分。電力供應系統設備主要有高壓開關柜、變壓器、低壓開關柜等；電力配電系統主要有低壓配電盤、配電箱等。電力供應系統將來自城市電網的高電壓轉換成與用電設備輸入電壓相匹配的低電壓，同時根據用電負荷的種類、等級、用電量、用電位置等，把電力進行分配和控制。電力配電系統主要負責將電力配置到各用電設備，同時對用電設備進行各種用電保護和控制設備的運行。

樓宇照明系統是一個巨大的能耗系統，盡管在照明設計時盡量采用各種節能燈具和光源，但是實際的運行中間仍然存在著大量浪費能源的現象，提高照明系統的節能控制方式，加強系統的管理能動性和靈活性是達到節能目的唯一途徑。我司推薦主要采用以下幾種方式進行照明節能控制：

日光和照度控制

定時開關、集中控制、移動偵測控制、場景控制、按鈕控制 1)日光和照度控制

一年四季日起日落的時間都不同，加之天有不測風云，今日風和日麗，明日可能就變成陰天多云。當日光采光不足時就必須要利用燈光進行補償。可這種補償是隨機的，且需要補償的照度也不一樣。此外，靠近窗戶或幕墻的區域與遠離窗戶和幕墻的地方燈光的補償需求同樣也是不同的。因此我們依照室外陽光強度和室內照度相結合控制電燈的開閉和調整燈光亮度。對于像北京XX大堂及XX這樣大空間的建筑區域，可以根據日光對室內的影響程度劃分成若干個照明區域，在每個區域內依據照明負荷或面積分成不同的供電回路。不同回路上的燈具可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。安裝在室外和室內的照度傳感器信號與設定的照度指標相比較后控制電燈的開啟或閉合，同時調整燈光亮度。在這里需要注意的是室內照度傳感器要安裝在具有代表性的位置，區域的劃分要合理，相鄰區域的燈具布置要有一定的重疊。另外，每個回路所帶的電燈不易過多，否則投資額將會增加（大功率的調光器價格很高）。

2)定時控制

建筑物內部的樓梯間、走道、電梯廳、廁所等公共區域的電燈可以采用預先設定時間（段），譬如在下班時間自動變暗或關閉，或者只有在上班時間才供電。由此可以避免人走燈明，浪費能源的現象。

3)集中控制

照明系統智能化集中控制，將所有的電燈都可以在中央控制室進行集中控制，設定各種運行參數，隨意修改運行模式，智能化的面板開關可以任意的設定、調整開關控制的區域。將傳統的、永遠不能改變的、僅能完成開關功能的照明系統改變成具有人性化設計、可以根據不同的需求、任意的條件（定時開關，照度控制，移動檢測控制等）進行單一或組合式的控制，加之與調光器的配合更加會使得照明系統錦上添花，實現了在不降低照明標準，甚至更加豐富照明內容的基礎上最大限度的節約能源，對今后北京XX的運行管理將帶來不可估量的經濟效益。

4)移動偵測控制

針對公共區域，例如電梯前室、樓梯、通道等，往往沒有人時也是燈光長明，浪費了寶貴的能源。利用智慧型移動探測器，控制電燈開啟。當有人到達時，探測器輸出信號，啟動電燈；經過一定時間，電燈自動關閉或者轉暗。移動探測器也可以兼作可疑行動或非法入侵報警探測用。

5)場景控制

對于一些具有一定組合燈光效果要求，或者多種燈光效果的場所或區域，如建筑外觀照明、廣告照明等，可以采用場景控制模式。相同場所的燈光可以組合成若干個場景，各場景之間的切換都是平順而容易。在設置場景模式時我們可以選擇最節約能源的方式進行組合控制，即簡化了控制，又達到了節能的目的。

6)按鈕控制

對于大部分公共區域的照明都可以不設置手動面板，而是采用集中控制方式。但是對于一些局部場所，例如辦公區域、營業場所、某些特殊房間等，仍然可以采用傳統的手動面板控制方式。所不同的是手動面板都是智能化的，通過軟件設置可以任意改變面板控制的對象，而且面板開關沒有負荷容量的概念，甚至可以一鍵多控。智能化的面板開關具備調光的功能或分段控制功能，就是在手動狀態下，也同樣能達到節能的目的。

以上各種控制方式可以單獨運行也可以組合工作，例如：按鈕控制和移動探測控制相結合，正常工作時間采用按鈕控制，下班后自動切換到移動探測控制模式，從而保證了一天二十四小時都處于節能控制狀態下。照明系統智能化為今后的物業管理帶來了極大的靈活性和可操作性。

2.空調系統節能控制

空調系統是一個大能耗系統，對于北京XX這樣的大型建筑，空調系統的控制較為復雜，如果采用一般的控制方式，即要保證環境的舒適性，就不可避免得要浪費掉大量的能源。可是當我們運用一些先進的節能控制方法，使得能源的利用最大化，即滿足環境的需求，又節約了能源。

空調系統主要由冷源水系統和空氣調節風系統兩部分組成。下面我們就從“水”和“風”兩種介質的控制來闡述節能控制方案。

1)冷源系統的節能控制

(1)理論分析

我們知道空調系統中冷凍水泵和冷卻水泵的容量是按照建最大設計熱負荷選定的，且留有余量,而運行情況是一年四季長期在固定的最大水流量下工作，由于季節、晝夜和客戶負荷的變化，實際空調熱負荷在絕大部分時間內遠比設計負荷低。通過我司經驗分析，一般樓宇水泵流量和壓力的最大設計負荷（負載率為100%），一年中，負荷率在50%以下的小時數約占全部運行時間的50%以上。一般冷凍水設計溫差為5—7℃，冷卻水的設計溫差為4～5℃，在系統流量固定的情況下，全年絕大部分運行時間溫差僅為1.0～3.0℃，即在低溫差、大流量情況下工作，從而增加了管路系統的能量損失，浪費了水泵運行的輸送能量。一般空調水泵的耗電量約占總空調系統耗電量的20～30%，故節約低負荷時水系統的輸送能量，具有很重要的意義。所以我們建議采用隨熱負荷而改變水量的變流量空調水系統。采用變頻器調節泵的轉速可以方便地調節水的流量，其節能率通常都在40%以上。

(2)一次冷凍水泵控制

空調水系統的負荷對象通常為空氣處理機組和風機盤管兩大類，前者表冷器供冷量通過兩通閥自動控制，當空氣處理機組在定風量方式下運行，冷水量將隨著需冷量的改變而變化；當空氣處理機組變風量運行時，主要依靠調節送風量來滿足冷量的需求，僅僅在冷負荷較小時達到了風量的最低值才會改變冷水量，后者的兩通閥采用位式控制模式，打開時為設計流量，關閉時流量為零。通常水系統總冷量與水流量特性的綜合作用呈非線性，水流量的變化相對于總冷量的變化要小。

以冷凍水總流量控制一次水泵的轉速。如果多臺一次水泵并聯運行時宜采用同步變頻控制。一次水泵變頻控制的流量范圍應為50%G～100%G，此范圍內流量與頻率的變化基本呈線性關系。變頻器在低負荷時的效率將下降，不宜無限制地擴大頻率變化范圍，只要能滿足流量調節的變化范圍即可。

一次水泵和冷凍機組仍然采用負荷（冷量）控制方式，當總冷量較大時根據總冷水量控制水泵和機組的運行臺數，總冷量小到某個值（可以根據空調系統設計估計或現場試測得到）時改為總冷量控制。這樣控制是基于考慮到當總冷量需求較大時停止一臺機組運行可能出現總供水量不足的現象，此時工作水泵達到額定流量值，空氣處理機組的兩通閥全部打開，管路阻力降低而致使水泵的工作點向低揚程、大流量方向移動，嚴重時可能造成水泵電機過載發生事故。

對于一次泵采用變流量方案時由于變流量運行，其供水溫度也是不斷變化的，此時冷水機組供水溫度傳感器不再起控制調節作用，它的主要用途是檢測水溫并通過設定水溫的上、下限對冷水機組起連鎖保護作用。當空調系統出現低負荷時，供水流量已經處于低流量運行狀態，由于低流量必定導致供水溫度下降，使得冷水機組制冷效率降低，節能效果勢必收到影響。因此，我們可以適當提高供水溫度并保持，在調節供水量來達到一個新的平衡點。

(3)二次冷凍水泵控制

在采用變風量控制空氣機組方式時，冷凍水流量變化范圍不大，因此我們推薦采用總冷量控制調節二次冷凍水泵轉速，改變供水量。如果出現負荷太小的情況，改為控制壓差旁通調節閥開度的方式控制，此時二次水泵轉速不變，保持恒定供水流量，調節旁通水量來滿足冷量的需求。

2)空氣處理機組系統的節能控制

空氣處理機組系統分為風系統和水系統兩部分。水系統可以按照常規調節二通閥開度來控制送風溫度，測量參數可以是回風溫度或者室內溫度。風系統比較復雜，負荷變化是嚴重影響風系統正常工作的主要原因。為滿足環境的要求，往往不得不是空氣處理機組運行在最大負荷的情況下，以損失能源為代價來滿足環境的需求。近幾年變風量空調技術的發展越來越成熟，成功的范例不少。所以我們建議空調系統的空氣處理機組采用變風量控制方式。

(1)變風量控制的節能效益分析

空調系統的送風量通常是按夏季室內的最大余熱量設計的，一般工藝設備，照明發熱量占約75%，圍護結構傳熱量占25%，后者是隨室外氣象條件而變化的。實際上全年出現最大負荷量的時間是很短的。當室內負荷變化時，如果采用定風量運行，一方面浪費風機電耗，另一方面會出現許多季節需要再熱，造成冷熱量抵消。采用變風量運行，就是風機采用變頻調速控制，根據房間熱負荷變化，改變風機轉速和風量。

(2)空氣處理機組變風量控制

變風量控制（VAV）空調系統成功與否在很大程度上取決于是否采用最佳的控制方法。目前采用較多的控制方法有定靜壓和變靜壓兩種。定靜壓控制系統的機理是，在保證系統風管上某點（或幾點平均）靜壓一定的前提下，調整風機轉速來滿足室內負荷變化的需求。該種方法的關鍵是確定風管上的靜壓點，往往是根據經驗值來定，科學性差。不同的風系統靜壓點的位置也不同，所以出現較多變風量系統達不到設計要求或節能效果不明顯。在日本這種方法已經很少采用，取而代之地是變靜壓控制空調系統。變靜壓控制思想是盡量使風閥處于全開（85%～100%）狀態，使系統靜壓降至最低，因而能最大限度地降低風機轉速以達到節能目的。

變靜壓空調系統分為三個控制環節，室內送風量控制、總風量控制和送風溫濕度控制。室內送風量控制是根據室內溫度與設定溫度的差值計算出要求風量（送風溫度一定），控制風閥開度改變實際送風量達到計算風量的要求。系統總風量控制是以各風閥開度來決定系統需要總風量，從而調節空氣處理機組的風機轉速，改變送風量來滿足總風量的要求。當室內熱負荷不斷降低致使風閥開度低于設定的最小開度時，說明單純調整風量已經不能滿足負荷變化的要求，此時我們可以提高送風溫度使整個空調系統從新達到平衡。另外，改變送風溫度可以改善室內溫度過高或過低而產生的不舒適感和室內的氣流組織，提高環境的舒適度。

在變風量空調系統新風量的控制是一個不可忽略的重要參數，當送風量在運行過程中隨著負荷的減少而不斷減少時，新風量也將隨著送風量成比例減少，在負荷很低的情況下，就有可能出現新風量不足現象，因此必須對最小新風量進行控制。新風量的控制方法也有多種，例如風閥跟蹤調節、送回風機控制、設置獨立新風機控制。空氣處理機組混和段靜壓控制和CO2濃度控制等，我們認為CO2濃度控制較適應人員變動率大，且室內有害物主要是由人產生的建筑。通過測定CO2濃度對新風量進行控制。

3）中央空調冷凝水的利用

冷凝水用于冷卻塔補水

冷凝水的冷量提高空調系統的效率

智能建筑節能是一個非常復雜的問題，由于每棟建筑物的用途不同，采用的建筑材料不同，建筑形狀不同等等，往往難以進行有效的比較，因此無論從定性方面來看，還是從定量方面來進行分析，顯然尚有大量的課題需要我們去做深入的研究。所以，我司在進駐北京XX項目后，將根據項目實際情況，進行專業的分析及數據匯總，進行針對性的專項研究，制定一套完整的節能運行方案，以實現節能降耗、合理運行的目標，并積極認真的融入在日后的日常工作及管理中

校后勤曾采取多種措施，實施節能方案，其中包括：（1）加強師生的節能意識的素質教育；

（2）聘用人員對無人使用的教室檢查照明、晚自習后關閉教室照明；【派專人分時段進行巡視，如課間、午休、夜間、日照較好的環境下關燈；（3）用電經費承包式管理；

（4）采用計算機或單片機對教學區供電實施分時管理。

（5）電網濾波技術等。【利用大自然太陽，將太陽能轉化為光伏發電】（6）【加裝聲控及時控組合控制照明及空調用電】

（7）關閉好門窗，做好節能宣傳，夏季溫度控制25-26℃之間、冬季控制在16-8℃之間。（8）對空調機組室內機過濾網、室外機翅片等進行清洗，保證無堵塞現象，利于房間溫度快速達到設定要求后停機；

（9）冬季對暖氣片管進行排污，保障暖氣片不臟堵散熱良好。

節能辦公室工作職責

節能辦公室是學校節約型校園建設領導小組下設的常務能源管理機構，接受學校節約型校園建設領導小組的直接領導，節能辦公室設在資產與后勤管理處。其主要工作職責如下：

一、落實執行國家和北京市有關節能、節約型校園建設的法規、方針、政策，落實學校節約型校園建設領導小組的各項決議。

二、負責起草學校節約型校園建設的總體規劃，報學校節約型校園建設領導小組批準后，負責具體組織學校節約型校園建設總體規劃的實施。

三、負責起草制訂學校的節能管理規章制度和節約型校園建設相關文件，經學校通過后組織實施。

四、負責組織節能技術改造項目的立項、申報、實施，檢驗技術改造項目的節能效果。

五、負責制定學校節能工作計劃，獲準后組織實施。負責編寫學校節能工作總結。

六、負責制定學校節能宣傳教育計劃并組織實施。組織好節能宣傳周活動，開辟學校節能宣傳網頁，對各單位的節能工作進行指導。

七、負責全校資源、能源消耗的統計及上報工作。

八、負責對全校水、電、氣、暖的使用進行宏觀調控、指標分解及考核。對違章用水、用電、用氣提出處理意見，對節能工作成績突出的單位和個人提出獎勵意見。

九、對節能理論和實踐進行研究，定期對校內能源計量數據進行統計分析，并向節約型校園建設領導小組匯報情況。

十、完成節約型校園建設領導小組交辦的其他工作。

《中華人民共和國環境保護法》 《中華人民共和國節約能源法》 《公共機構節能條例》

《中華人民共和國可再生能源法》 《能源標準化管理辦法》 《重點用能單位節能管理辦法》 《節約用電管理辦法》 《國務院關于加強節能工作的決定》

第四篇：物業管理方案中質量保證體系及措施

物業管理方案中質量保證體系及措施 建立質量管理體系保證管理目標的實現

ISO9001國際質量管理體系作為先進的管理模式和可靠的管理平臺，在物業管理企業中的應用，可以有效的控制管理水平在一個穩定的范圍內。通過ISO9001質量管理體系對總體管理服務質量進行管理控制，根據適用、適應、充實、完善、提高的原則進行改進。將主要程序及操作規程規范化、程序化、文件化，確保質量管理體系具有可行性、有效性。

ISO9001標準是由ISO/TC176質量管理和質量保證技術委員會制定所有國際標準的一個組成部分，它的質量管理八項原則體現在標準的各項條款中，對產品的質量保證及提高有著重要意義。

一、以業主為關注焦點

組織依存于業主。因此，組織應當理解業主當前和未來的需求，滿足業主要求并爭取超越業主期望。

物業管理服務中最根本的要求是識別并滿足業主的需求，二、領導作用

領導將本組織的宗旨、方向和內部環境統一起來，并創造使員工能夠充分參與實現組織目標的環境。

本物業將公司領導提出的各項管理服務理念及要求通過建立質量方針和質量目標等方式落實并固定到各項管理服務程序之中，保證公司所有管理服務水平在公司有效控制之下。

三、全員參與 各級人員是組織之本。只有他們的充分參與，才能使他們的才干為組織帶來最大的收益。

四、過程方法

將活動和相關資源作為教程加以識別、理解和管理，可以更高效的得到期望的結果。

本物業經過長時間運作識別出物業管理八大過程：物業接管驗收程序、房屋管理及公共設施管理程序、機電設備管理控制程序、安全管理程序、環境管理程序、文化服務程序、維修安裝服務程序、緊急突發事件處理程序。公司將這些過程的程序及操作規范以文件的方式固定下來，通過服務質量內部檢查等制度有效的保證了管理服務質量。

五、管理的系統方法

將相互關聯的過程作為系統加以識別、理解和管理，有助于組織提高實現目標的有效性和效率。

嘉愛物業將物業管理中的所有過程有效的結合起來，形成一套切實可行的質量管理體系。

六、持續改進

持續改進總體業績應該是組織的一個永恒的目標。

XX物業將持續改進作為一個主要的工作目標，對日常管理服務及質量管理體系，不斷進行改進，以保證提供的管理服務水平與像是情況相適應。

七、基于事實的決策方法

對數據和信息的邏輯分析或直覺判斷是有效決策的基礎。XX物業通過各種有效手段獲取具體數據，通過科學的數據統計分析法從中提取各種有效信息，作為決策的基本輸入項。

八、互利的供方關系

通過互利的關系，增強組織及其供方創造價值的能力。

XX物業根據專業化分工原理，充分利用社會資源，一方面能有效的提高管理服務質量，另一方面也能有效的節約社會資源。

（二）、X 物業質量管理體系的運作

一、XX物業質量管理體系文件的編寫

XX物業在充分理解吸收質量管理八大原則內涵的基礎上，根據ISO9001國際質量管理體系標準，利用各方面的資源，充分識別物業管理及公司運作的各項程序，組織專業人員編寫出公司質量管理體系文件。

經過一段時期的試運行，對質量管理體系文件進行修改，確定公司質量管理體系文件，同時為了提高質量管理體系的完整性、有序性，公司提請質量認證中心對本公的質量管理體系進行認證。

Xx物業質量管理體系中分的體現了質量管理八大原則，同時通過持續改進保證質量體系的適宜性及有效性，現已成為公司各項管理服務水平重要的支撐線。

二、Xx物業質量管理體系文件

XX物業質量管理體系文件的結構包括四個層次、五個部分： 1.質量手冊 2.程序文件 3.作業指導書 4.質量記錄 5.質量計劃

質量手冊是質量管理體系中最高層次的文件，規定公司質量方針、描述質量體系各項要求，是公司有關質量管理的綱領性文件。公司程序文件是支持質量手冊的第二層次的文件，明確規定各有關質量活動的途徑。作業指導書是指導完成某項具體工作任務的方法和操作規程。項目質量計劃用于標示質量管理體系如何應用于某一具體項目或合同文件。

三、XX物業質量管理體系的具體運行

總體運作系統以操作運行系統為主的質量保證組成，“優質服務”理念貫穿管理思想之中，在各項管理制度中均有體現。同時在具體運作過程中通過一系列有效手段進行控制，保證所提供的管理服務水平在體系控制范圍之內。1.規范內部質量控制程序

以ISO9001質量管理體系對總體管理服務質量進行管理控制。根據適用、適應、充實、完善、提高的原則進行改進。將主要操作過程規范化、程序化、文件化，引入信息化管理，確保作業具有可追溯性、驗證性。

2、明確內部質量運作、各崗位分工與職責

內部運作中堅持管理層指揮、監督環節的封閉性，管理層將計劃、組織、控制、反饋、整改集于一身，避免管理環節出現盲點與斷點，保證管理及時到位；明確操作層崗位職責，嚴格按照工程程序作業，充分授權，在權限范圍內最大限度電動員工積極性和主動性。

3、外部質量監督、控制（1）合同方監督、控制（2）業主、住戶監督、控制（3）第三方檢查、評審（4）意見調查

4、具體運作機制（1）激勵機制

激勵機制是我們人性化管理的主要方式，尊重個體權利。保持團隊精神，獎優劣汰。

效益激勵--建立完善的薪酬體系，充分肯定努力工作所應得的優厚報酬，并以此吸引人才。

崗位激勵--建立靈活的晉升體系，在人才選拔提升上不拘泥形式，“能者上，平者讓，庸者下”為內部人才脫穎而出創造良好環境。目標激勵--建立有效的溝通體系，重視員工思想動態，增強員工隊伍的凝聚力、向心力，實現企業發展與個人發展完美結合。（2）監督機制

管理組織行為及所有內、外部管理制度合乎法規、政策要求，并接受主管部門的監督。

履行管理者應享有的權利和義務，自覺接受監督。

在收費標準、管理質量、消防、治安、財稅等方面接受政府等相關部門的監督。

運用內部服務質量檢查、質量記錄手段，達到持續改進工作質量、完善管理的目的。（3）自我約束機制

執行“滿足需求，控制成本，量入為出“的原則，并按規定在財務上實行公開制度。執行行業道德規范

全體員工遵循管理規范和自律標準

全體員工遵循員工守則、規章制度、崗位職責的規定。

（4）設服務熱線，作為主要的信息監控處理中心，對各方面信息進行收集、處理；獲得反饋信息后，通過分析處理，向相關部門、人員反饋并監督其及時跟進，直到圓滿解決問題。各類信息既是控制和評價管理活動的重要依據，也是揭示和克服薄弱環節的重要手段。（5）最終評價機制

1.推進管理質量體系檢查制度 2.建立業主滿意度指標 3.兌現目標承諾（指標考核）

四、質量管理體系在荷香苑小區物業管理中的應用

質量管理體系為企業提供一個有效的管理平臺，XX物業經過若干年的摸索，已積累了一定的物業管理企業運作質量管理體系的實際經驗，并在、等項目成功運用到各類型的物業管理之中，取得了顯著的效果。

第五篇：物業管理服務方案執行保障措施

物業管理服務方案執行保障措施

日常管理

一、計劃管理

根據小區的住戶情況和公司的經營管理的總體目標,管理處要制定出各種配套計劃,以使工作更加主動、有效和協調。主要計劃有：

（一）編制和控制部門的各項預算和工作目標；

（二）制定每月、每周工作計劃；召開每周業務工作會議，確保工作區域處于良好狀態。

（三）制訂每月培訓計劃并監督實施。

（四）制定好物資設備的管理計劃。

二、組織管理

根據小區的規模及管理體制,設置、調整和完善管業部的各種機構和崗位，明確各種崗位的職責和任職要求，并制定各項工作的操作程序和業務流程，以及各項規章制度。

三、人員管理

根據各崗位的任職要求和待遇,聘用合適人員,通過不斷的培訓使他們掌握管業部工作的職業態度、職業知識、職業技術和養成職業習慣。同時，通過有效的獎懲與激勵管理，使員工能始終積極、主動地進行工作。

四、物資設備管理

制定好物資設備的管理計劃。與各部門分工合作，做好物資設備的采購、領用、安裝、維修、保養、更新等各項工作，以減少資金的耗費與占用。

五、質量管理

培訓員工樹立質量意識，實行全面質量管理。通過對各項工作質量標準的制定、實施、檢查、改進這樣一個不斷循環往復的過程，不斷保持和提高服務質量和工作質量水平。

六、預算管理

合理編制和控制管理處月、的各項預算。通過各種服務措施來不斷增加收入。同時，在審批部門領用的物資時，努力在不降低規格的前提下，盡可能降低成本。

七、協調管理

協調好管業部與大廈內及大廈外各部門的關系。前者如與發展商、銷售部、保衛部、工程部、財務部、綜合部、保潔公司及財務采購人員的關系，后者如與街道辦事處、公安局、航空公司、快遞公司、郵局等的關系，以取得它們對管業部工作與管理工作的支持和合作。

服務保障措施

一、以情動人，以理服人，營造家的氛圍

通過與員工的互動交流，主動了解員工的思想，聆聽員工的心聲，以情動人，以理服人，并開展一些小活動來營造家庭氛圍，使員工增強主人翁意識，使員工在情感上得到歸屬感，進一步認同公司、認同管理，增強管理處的執行力。

二、激勵與懲罰

實行上述一系列的考評、考核辦法，除每月評出量化分數作為項目及其每一員工當月績效工資的發放依據外，每月量化分數累計到年底還作為項目及員工年終獎和評先進的重要依據。鼓勵先進，鞭策落后，提高員工隊體整體素質。

三、強化員工服務意識

物業管理的管理目標是通過服務實現的，它的產品是服務，無論是秩序維護、保潔還是維修都是服務。因此，強化員工的服務意識，樹立“業主第一，服務至上”的服務意識，“關心人、理解人、尊重人”的觀念，是提高服務質量的重要前提。

四、全員實行崗位責任制

以精簡高效的人員架構和專業實際的崗位職責為基礎，搭建小區物業服務運作框架。建立完整的評估考核體系和監督管理，對物業服務運作的每一位員工的表現進行考核評估。

五、公司品質管理服務檢查系統

由物業管理處嚴密監控工程維修、保潔作業、秩序維護巡查、業主投訴處理等物業服務每一個工作環節；其次，各級主管根據自己的經驗，更感性地調查監管；最后，物管處對業主定期拜訪，定期進行全園區的物業服務調查問卷等形式都將使物業公司的服務水準時刻處于監察狀態。

六、多方位開展員工培訓

通過各種形式的培訓，使管理處員工提高物業管理素質要求，從而實現預期的管理目標。

七、經營好管理處周會、各部門晨會，使其成為上傳下達的有效通道，也成為解決各項問題的橋頭堡。