第一篇：制訂物業管理方案的要點及方法

（一）物業管理方案的基本內容

物業管理方案的基本內容主要包括招標物業項目的整體設想與構思、管理方式以及運作程序、組織架構和人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立以及管理、早期介入及前期物業管理服務內容、常規物業管理服務綜述、費用測算與成本控制、管理指標和措施、物資裝備和工作計劃等。

上述各項內容按其在物業管理投標活動中所起的作用可分為以下幾個方面。

1.關鍵性內容

（1）項目的整體設想、構思（包括項目總體模式與物業管理服務工作重點的確定）；

（2）組織架構與人員的配置；（3）費用測算與成本控制；

（4）管理方式、運作程序及管理措施。

以上是體現物業管理企業管理理念、管理優勢和企業綜合競爭實力的關鍵內容，因此，在物業管理方案的制訂過程中，需要認真研究招標文件、深入調查分析招標項目的基本情況和業主的服務需求，運用科學、合理的方法編制切實可行的實施方案。

2.實質性內容

（1）管理制度的制訂；（2）檔案的建立與管理；（3）人員培訓及管理；（4）早期介入及前期物業管理服務內容；（5）常規物業管理服務綜述；（6）管理指標；（7）物資裝備；（8）工作計劃。

以上內容一般是對招標文件中物業管理服務需求的具體響應，也是具體實施物業管理各項服務的實質性方案。在制訂方案時要結合物業的實際情況，在滿足招標文件的規定和招標人需求的基礎上，綜合反映企業的管理服務水平和管理特色，并注意不能缺失或遺漏，包括細節或單個項目的闡述。

（二）制訂物業管理方案的要點及方法 1.招標物業項目的整體設想與構思

對招標物業項目的整體設想與構思必須在對項目進行分析研究的基礎上實施，只有對招標物業項目的基本情況和業主的需求進行詳盡深入的調查、分析，才能制訂出科學、合理、可行的方案，因此，項目分析是編制物業管理方案的前提條件。

物業管理企業除了通過現場踏勘、招標方答疑會等渠道獲取資料外，主要是要對物業所在區域進行詳細、深入的市場調查，并借助公共媒介、網絡等手段獲取相關信息。在當地設置分支機構的物業管理企業，可以形成周期性的物業管理市場調查報告，為物業管理方案的制訂提供便利條件。

（1）項目簡介 項目簡介即指運用簡明扼要的語言介紹招標物業的基本概況，如物業占地面積、建筑面積，物業的性質、類型與使用功能等，篇幅不宜過長。

（2）客戶服務需求分析

客戶服務需求分析即指簡明介紹包括客戶群體的定位及服務需求特征等內容。

（3）項目的可行性研究與定位

項目的可行性研究與定位也力求用簡練的語言概括招標物業的市場定位、投標企業承擔該項目的管理服務優勢。

如在B市某國際大廈（建筑面積79000m2）的物業管理方案中，中標企業根據該項目是以高檔寫字樓為主，集商業零售、金融服務、酒店、會議中心于一體的項目特征，確定了該項目“現代、高效、環保、繁榮”的整體形象定位，完整地詮釋了項目展示現代化、國際化的商務辦公形象，塑造進取、創新和富有效率的商務氛圍，樹立綠色環保的社會形象的總體服務要求。

（4）物業管理服務的重點及難點

招標物業項目物業管理服務的重點及難點，也是業主最關心的焦點，若分析準確，對策得當，就能成為彰顯投標人能力與水平的投標方案。投標人要根據物業性質、類型以及業主的構成、服務需求確定物業管理服務的重點及難點，其目的是有針對性地提出相應的措施。

一般而言，商用類型的寫字樓物業、綜合性商業物業管理服務的重點及難點主要體現在經營和設施設備管理等方面；工業區物業在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務需求；政府物業管理的特殊性主要體現在維護政府形象、內部特約服務、會議接待及慶典服務、安全及保密管理等方面；居住類型的物業的重點主要集中在基礎性的物業管理服務內容層面；公用事業類型的物業管理服務的重點及難點主要在于確保公用設施無故障的正常運行，對緊急事件的預防與處理（包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災害等）。

（5）物業管理服務模式

確定招標物業項目的管理服務模式，是在對項目基本情況進行深入調查分析的前提下，結合招標文件的具體要求，確定最符合物業實際情況和業主需求的管理服務重點和主要措施，包括物業的功能定位、客戶定位和服務需求定位三方面的內容。

如在S市某國有商業銀行項目的物業管理方案中，中標企業根據物業的定位、服務需求、客戶情況的分析以及項目全方位經營、整體形象的包裝和維護、樓宇設施設備管理的工作重點等因素，確定“經營型物業管理模式”作為該項目的管理服務模式，較好地適應了業主的服務需求，取得了業主的認同。再如S市某住宅區（由美式別墅群、高級公寓組成）的物業管理方案中，中標企業根據物業項目的客戶定位、地理位置、居住環境條件、市場影響力、業主的需求層次等因素確定“五星級酒店物業管理”為該項目的物業管理模式，通過吸收和借鑒五星級酒店的高標準的服務理念和科學、嚴格、規范的管理手段和操作，借以全面提升物業管理服務質量，滿足業主不斷變化的服務需求。2.管理方式與運作程序

管理方式與運作程序一般由組織架構的設置、流程與支持系統的設計和管理機制的確定等內容組成。

（1）組織架構的設置

組織架構的設置需要綜合考慮物業的規模和服務內容，在確保最大限度滿足業主服務需求的前提下，設計高效運作的組織架構。

如在北京某國際大廈項目中，中標企業設置了以客戶服務中心為中樞（負責承擔客戶服務、信息管理、協調調度、物業經營等職能），綜合部（負責承擔行政事務、人力資源、財務管理、后勤采購等職能）、機電工程部（負責承擔設備運行、工程維護、節能降耗、消防管理等職能）、管理部（負責質量控制、安防管理、停車場管理、精神文明建設、環境工程維護等職能）等相關部門密切協同運作的組織架構。

（2）運作程序與支持系統的設計

運作程序包括項目整體運作流程、內部運作流程與客戶服務及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進行展示，流程設計要遵循全面、高效、合理的原則，準確、真實地反映組織架構的功能和運作方式。

支持系統一般也設計為表格或流程圖的形式，綜合反映物業管理企業集中資源優勢構建對項目的支持體系。

（3）管理機制的確定

管理機制是反映物業管理企業實現項目物業管理服務目標的基礎，一般由目標管理責任制、激勵機制、監督機制組成。其中目標管理機制就是將項目的管理目標、經營目標、競爭目標以量化的形式作為重要職責交給項目的管理團隊，并賦予相應的權利，同時將目標的實現與管理團隊的切身利益掛鉤；激勵機制是在目標管理機制的基礎上設計相應的激勵辦法；監督機制是通過政府、業主、社會輿論和企業內部管理等渠道來實現對項目運作的監督。

3.人員的配備、培訓與管理（1）人員配備

人員配備包括擬為項目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業素質要求等。人員配備一般依據物業類型、規模、服務內容及需求標準、工作重點來確定，并可參照物業所在地區政府制訂的物業管理服務收費指導標準和同類物業的管理經驗。

（2）人員培訓

人員培訓方案要對各類管理人員的培訓內容、培訓計劃、方式、目標進行詳盡的描述，可以采取綜合性闡述與相關表格、流程圖相結合的方式。

（3）人員管理

人員管理包括錄用與考核、競爭機制、協調關系、服務意識、量化管理及標準化運作等，一般根據招標文件的要求進行描述。

4.管理指標與措施（1）管理指標

管理指標通常由物業管理質量指標和經濟效益指標兩部分組成，在招標文件中一般都有具體的要求，在物業管理方案中要對招標人提出的各項管理指標進行明確的響應。

（2）管理措施

管理措施是物業管理企業為完成招標文件規定的各項管理指標和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標與主要的管理措施相對應，進行詳細的闡述。

如某高層商業寫字樓項目的物業管理方案中關于項目機構增收節支的有關措施為：

1）強化內部管理，堅持量入為出，在保障服務質量基礎上降低成本。

2）對項目機構發生的各項費用按明細制訂預算，實行對項目機構各部門的目標成本考核管理。

3）從采購、運輸、倉儲、使用等環節入手，控制各類物資的質量、數量以及采購價格。對節約代用、修舊利廢、量材使用等方面取得效果的集體和個人給予相應的物質獎勵。

4）對房屋附屬設備、公共設施中相關設備以及項目機構自有設備的運行、維護嚴格按照內部作業指導書的要求進行作業，從設備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺班定額工效和臺班費用成本，提高設備效率、延長使用壽命及降低能耗。

5）對人員實行量化管理，制訂出一套適合小區管理的內部定額標準，嚴格內部考核制度，做到各工種之間任務均衡，技術等級與工作要求匹配，杜絕人力資源的浪費。

6）通過多種形式的經濟活動分析以及提倡員工和業主開展合理化建議活動，挖掘管理潛力，降低管理的內外部成本。

5.管理制度的制訂

管理制度主要由公眾制度和內部管理制度兩大部分組成，其中公眾制度主要包括精神文明建設、業主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業接管驗收管理、公用設施維護管理、臨時用水電管理、清潔衛生及垃圾處理等內容；內部管理制度包括崗位職責、員工考核、行政管理、財務管理、客戶服務、工程技術管理、安防管理等內容。一般在方案中以表格的形式列出各項制度的目錄即可，招標文件有具體要求的除外。

6.檔案資料的建立與管理

檔案資料應采取系統、科學的方法進行收集、分類、儲存和利用。分類應嚴格按照建設部《關于修訂全國物業管理示范大廈及有關考評驗收工作的通知》的標準執行。檔案資料的體系內容可以用表格的形式進行闡述，具體的管理可以采用流程圖與文字表述相結合的方式。對于政府類型的物業，在檔案資料的管理方案中應重點突出保密性的管理措施。

7.早期介入及前期物業管理服務內容

早期介入及前期物業管理服務的具體內容可參照相關章節。在制訂此部分內容的方案時，需要依據物業的實際情況和工程進度、存在的隱患或問題進行編制，并對工作計劃進行合理安排，使方案能夠全面真實地反映物業管理在早期介入和前期物業管理中起到的重要作用。如在物業項目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內容主要包括物業管理前期介人工作流程、施工期物業管理工作、設施設備調試期物業管理、項目竣工驗收及接管驗收期物業管理、其他前期準備工作、入駐準備預案、二次裝修管理、物業接管工作進度計劃、后續工程的前期介入管理等。

8.常規物業管理服務綜述

在編制常規物業管理服務綜述中需要把握的重點是將各項管理服務內容的工作要求、重點、運行管理及應急方案、計劃等進行詳細闡述，對于招標人或招標物業有特殊性服務需求的要進行突出的描述。

如某物業項目，招標人在招標文件中要求投標企業將常規物業管理服務需求內容中房屋及共用設施管理、機電設施設備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進行分項闡述，并對重大活動等項目列出詳細的實施方案。在此項目的物業管理方案中，房屋及公用設施的管理包括管理重點和維護養護范圍、標準、計劃、實施細則等內容；機電設施設備管理包括前期介入管理、日常運行維護管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護管理、緊急事件的處理等內容；重大活動的實施方案等內容。

9.工作計劃

在物業管理方案中，整體工作計劃的制訂應該緊扣物業管理項目總體策劃中的指導思想、工作重點，并結合招標文件的具體要求綜合考慮。工作計劃的制訂大體可以分成三個階段，即籌備期、交接期和正常運作期。制訂計劃過程中，要考慮物業管理方案實施不同階段的工作重點、項目、內容、時間要求等因素，可采用表格法、圖表法等表現方式。

籌備期的工作計劃內容，主要包括擬訂物業管理方案、擬訂財務預算、簽訂前期物業管理協議、籌建項目機構、招聘培訓員工、完善辦公住宿條件、前期介入參與設備安裝調試及建筑質量把關，提供專業意見、制訂交接驗收計劃及作好相關準備、物業管理供應商的評審和確定等。

交接期的工作計劃內容，主要包括簽訂《前期物業管理協議》或《物業管理委托合同》、制訂《業主臨時公約》、完善物業管理方案、建筑物本體和設備資料的接收建檔、樓宇設施設備的交接驗收試運行、用戶入住搬遷服務，檔案建立分類管理等。

正常運作期的工作計劃內容，主要包括員工常規培訓、物業管理方案的實施、設施設備管理的全面實施、社區文化活動的實施、便民服務的開展、用戶意見調查評估、財務收支情況分析報告、質量管理體系的導入、配套服務項目啟動、國家省市物業管理優秀小區、大廈等的創建基礎工作等。

10.物資裝備

物資裝備必須以滿足項目管理需要為目的，在制訂物資裝備計劃時，應該圍繞物業管理的開展為核心，從作業工具、項目機構的交通工具、員工辦公生活用品等方面進行合理配置、綜合考慮，同時還應根據工作進度和需要分輕重緩急，根據不同階段的需求合理安排物資裝備的到位。工作計劃的內容一般采用表格的方式進行表述。

11.費用測算（1）費用測算的依據

在測算費用的過程中，物業管理企業要依據所接管的物業類型、性質、市場定位、配套設施設備的具體情況及管理要求和服務項目，并參考招標物業所在區域物業管理市場同類同質物業的收費標準及企業現有日常綜合管理的經驗數據進行全面、具體的測算。

（2）費用測算的內容

測算的主要內容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預測；物業收入項目的預測；管理風險、經營風險和未來通貨膨脹率的評估、預測。

1）物業管理成本，主要包括人工費用、行政辦公費用、公共設施日常運行維護費用、機電設備日常運行維護費用，環境物業服務費用、安防系統運行維護費用、公用水電費用、固定資產折舊費、不可預見費、保險費、法定稅費、管理傭金（合理利潤）等。

2）物業管理收入，主要包括主營物業服務費收入、停車場收入、物業租賃及經營收入、有償特約服務收入等。

（3）費用測算的方法

1）根據管理成本推算物業管理服務費單價。首先依據招標物業的基本資料、招標方的物業管理服務需求、組織架構和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然后測算房屋保險、設備保險、公眾責任險等費用，并對管理期間可能出現的各種風險進行預測，估算不可預見費用（一般按其他各項管理成本之和的2%～5%的比例進行估算），最后根據上述各項推算出項目的盈虧平衡點，估算出在盈虧平衡點區間的物業管理服務費標準，在此標準的基礎上根據投標策略進行相應調整，測算出最接近標底的投標報價。

如由四棟高層建筑組成的某住宅區，占地6萬m2左右，建筑面積為22萬m2，可計收物業管理服務費的面積為18.5萬m2，當地同類同質高層住宅的物業管理服務費用市場參考價格在3.2～3.6元/m2之間。該項目招標方式為邀請招標，收費方式為酬金制，招標文件明確規定低于成本價10%的報價將作為無效標處理。投標企業依據各項成本及費用測算出該項目的盈虧平衡點為3.10元/m2，由于招標文件關于報價的要求和項目的高標準定位等因素，投標企業根據投標策略將投標報價確定為3.30元/m2。

2）根據預定的物業管理服務費用標準測算物業管理成本。采用這種費用測算方式一般有兩種情況，一種是在實行政府指導價的物業管理項目進行招標時，通常需要在預定的物業管理服務費用標準下制訂相應的成本、費用測算方案，如城市居民經濟適用房、政府公用基礎設施等；另一種是在單一業主的招標項目或小范圍的邀請招標與協議招標的項目中出現的，由招標方根據市場價格預定一個物業管理服務費用（或預定某一區間的價格），要求投標方在此價格的基礎上制訂方案，再根據方案進行評比、篩選。這種方式要求投標企業不僅要準確合理測算出每一項的成本及費用的支出，還要根據測算結果對其他相關項目的方案內容進行科學設計或調整，以期符合招標方的要求。在實行包干制收費方式的項目中，費用測算有時需要將上述兩種測算方式有機結合，以確保成本控制和風險預測的全面和準確。

如建筑面積為4.5萬m2的某政府公益設施項目，其中可進行商鋪租賃經營的面積為600m2，計收物業管理服務費用的面積為4.2萬m2。招標方要求投標企業按不超過3元/m2的物業管理服務費用單價標準進行報價，租賃收入彌補物業管理服務費用的不足，收費方式為包干制，投標方自主經營、自負盈虧。投標企業預測物業管理服務費用為126萬元/年，物業租賃收入為18～21萬元/年，合計收入約為144～147萬元，而通過對該項目成本、費用的測算和各種經營、管理風險的預測，測算出該項目的盈虧平衡點為3.05元/m2，管理成本為128.1萬元/年，即投標企業在3元/m2的標準下有一定贏利的空間，根據投標策略確定該項目的報價為2.9元/m2。

12.成本控制

（1）成本費用控制在充分調動全體職工控制成本費用的積極性的基礎上，將成本費用控制貫穿于成本費用形成的全過程，而不僅僅是對于部分費用支出的控制。

（2）成本費用控制應與提供優質的物業管理服務相結合，不能為控制而控制，即不能為降低耗費而不提供或少提供服務。

（3）在成本控制方案中，應明確規定各部門和有關人員應承擔的責任，賦予其相應的權限，并通過考核其責任履行情況，予以相應的獎罰，使成本費用控制的目標及相應的管理措施真正落到實處。

（4）在成本全面控制的基礎上，對一些重要的、不正常的、不符合常規的關鍵性成本費用差異（例外情況）進行重點控制。其中，例外情況的常用判斷標準為金額的大小、持續時間的長短以及是否可控等。在實際操作中，這一原則主要應用于成本費用的日常控制中，因此在方案中應綜合體現。

第二篇：如何制訂國有企業改制方案？

如何制訂國有企業改制方案？

國有企業改制方案是指導改制企業改制方法、步驟的具體操作文件。一般由改制企業在國有資產監管部門的指導下，根據政府部門有關改制政策，結合企業的實際情況，廣泛調查，深入研究，多方征求意見和借鑒外單位成功經驗的基礎上擬訂，報上級主管部門和國有資產監管部門批準后實施。企業改制方案一般包括：企業基本情況、企業改制的基本條改制的基本目標和遵循的基本原則、改制的基本內容、改制的基本步驟等五部分。

國有企業改制方案第一部分：公司基本情況

一、公司簡介。簡述企業名稱、經濟性質、隸屬關系、行業類別、法人代表、注冊資金、國有股權比例、注冊地址、經營范圍等，下屬分支、關聯機構較多可以用表格列述。

二、企業人員情況。詳細敘述公司現有員工人數，其中包括退休、內退、在崗、傷殘人員情況及改制分類政策。

三、企業資產狀況。列述企業改制基準日賬面總資產數額及構成、負債總額及構成、所有者權益數額及構成。經聘請有法定資格的評估機構評估后的總資產、總負債、凈資產數額及主要構成。

第二部分：改制基本條件

主要敘述企業改制的內在需求;改制的客觀環境和基本條件是否具備;通過學習政策文件，內部動員，企業改制的目標、方向、基本原則是否明確;群眾基礎是否良好等。

第三部分：改制的基本目標和遵循的基本原則

一、改制的基本目標。敘述企業改制thldl.org.cn的目的和方向。如：以政府有關改制文件為指導，本著解放思想、實事求是、與時俱進、加快發展的指導思想，以資本運營為紐帶，建立產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的現代企業制度，形成以市場為導向，以解放全體干部職工原動力為核心的企業運行機制，不斷提高企業經濟效益和職工收入水平，打造適應市場經濟發展需要的現代企業平臺。

二、改制的基本模式。例如：按照“產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學”的現代企業制度基本要求和黨的十六大提出的“除極少數必須有國家獨資經營的企業外，要積極推行股份制，發展混合所有制經濟”，“確立勞動、資本、技術和管理等生產要素按貢獻參與分配的原則”等企業改革精神，為徹底解決企業所有者缺位、所有者和經營者的價值取向和經營目標不一致的問題，使企業干部職工從產權角度真正關心企業經營成果，借鑒兄弟單位的改革經驗，我們認為本公司的改制應采用以下模式：

根據《公司法》和有關政策要求，在審計、資產評估的基礎上，通過資產處置、國有股權轉讓和企業職工身份的整體置換和安置，及新機構股權設置和運行機制的建立等關鍵環節，將本公司改制為全體職工參股的股權多元化的有限責任公司。根據納入改制資產的范圍不同，擬設改制后的新公司的具體形式：

1.國有控股、全體職工參股的有限責任公司。這種形式可考慮在×××公司既有資產規模(以資產評估報告為主)的基礎上，將×××公司的股權轉由×××公司持有，并由總公司對新改制后的公司實行控股、職工參股。

2.國有參股或全部退出、全體職工參股的有限責任公司。這種形式可考慮在×××公司既有資產規模的基礎上，通過資產處置，股權轉讓及職工身份置換等政策來實現，進而達到國退民進之目的。

三、改制基本原則。主要有：

1.遵照×經貿企改[200×]××號《關于深化國有企業產權制度改革的意見(試行)》及國家、省其他相關文件精神，積極穩妥推進改制工作，建立現代化企業制度。

2.在企業改制過程中，保證國有資產的安全、完整，維護國有權益。

3.堅持出資者所有權與企業法人財產權相分離，賦予經營者經營自主權，從體制上保障出資者、債權人和企業的合法權益。

4.全部接收現有職工，嚴格按照國家有關政策法規，妥善安置分流人員，切實保障職工合法權益，確保改制工作穩步進行。

5.兼顧國家、集體、個人三者利益的原則。

6.公開、公平、公正的原則。

7.根據國家、省有關文件精神，實現產權多元化，組建規范的有限責任制企業，使廣大職工的切身利益和企業長遠利益結合起來，充分調動其積極性，增強責任感。

第四部分：改制基本內容

一、改制范圍。列述納入本次企業改制的組織、機構及相關資產的范圍。

二、審計和資產評估。如：根據×經貿改(200×)×××號文及總公司的要求，我公司聘請×××會計師事務所對×××公司200×年×月×日資產、負債、權益及損益進行了財產清查審計，以200×年×月×日為基準日，聘請×××資產評估事務所對×××公司進行了資產評估，公允地界定了評估基準日企業的實有凈資產數額。

三、國有凈資產的處置。如：聘請經國家批準的審計和評估中介機構審計、資產評估后，認證本公司200×年×月×日可供改制的國有凈資產××元(已扣除待核銷三年以上應收賬款××元)。擬按以下方式處置：

1.國有企業職工補償費。根據“×經貿企改(200×)×××號”文第×項××款精神，在改制過程中，經勞動主管部門鑒定認可，公證部門公證，原國有企業依法與職工解除勞動關系，對解除勞動關系的職工，原國有企業應按規定予以經濟補償。參照兄弟單位的補償標準，建議按職工工齡補償，具體補償標準：職工參加工作不超過10年(含10年)的，可按每年支付×個月本人上年月平均收入補償費……

2.離退體人員養老金。改制前已經離退休人員的養老金，原離退休待遇不變，由社會保險經辦機構按國家規定的離退休標準支付基本養老金。原國有企業支付退休人員的內部補差，按××年的標準計算，從盤存的國有凈資產中一次性剝離。

3.內退職工安置費。根據×經貿企改(200×)×××號文第六項二十五款規定，企業改制時，距國家法定退休年齡不足×年(含×年)或在企業工作×年以上(含×年)的職工，包括符合該條件、改制前已辦理內退手續的職工和未辦理內退手續的在崗職工，可實行內部退養，待達到法定退休年齡后再辦理退休手續。這一期間的生活費和各項社保費，從改制凈資產中一次性扣除，交新企業用于職工安置支出。生活費標準按上年月均工資上浮×%計提，各項社保費按國家規定標準扣除。

4.根據×經貿企改(200×)×××號文第×項××款規定，工傷人員醫療費用、原有撫恤對象的撫恤費和補助費(遺屬生活費)，部分喪失勞動能力、解除勞動關系的傷殘人員一次性安置費和傷殘就業補助金，從盤存國有凈資產中一次性剝離。

四、國有資產的授讓方式。剝離后國有資產(國有股份除外)的授讓方式可根據職工承受能力，同時或部分采取以下幾種形式：

1.職工現金出資。

2.職工配股出資。例如，根據國家和省有關改制文件精神，以對改制資產處置剝離部分和原企業對職工的欠付(如應付職工福利費和工資基金)為來源，按不低于一比二的比例，對職工配股。

3.職工賒股出資。例如，根據×經貿企改(200×)×××號《關于深化國有企業產權制度改革的意見(試行)》第三項：購買方一次性付清價款的，可給予一定的優惠;一次性付清價款確有困難的，可按產權隸屬關系辦理相關手續后，在1年至3年內付清，未付清價款部分的股權須在原國有資產持有單位抵押或擔保。購買方未付清價款以前，無權處置企業資產，確需處置，須經原產權持有人同意。

五、股權設置。新企業股權設置，依據改制方案的不同分別設置。例如，按國有控股，職工參股形式改制，則國有股權不低于51%;如按國有參股或全部退出，全體職工參股形式改制，則應依照“企改(200×)×××號”文第X項第X款“鼓勵改制后企業員工持股、經營管理層控股，經營者持大股”的精神，經充分醞釀討論后確定。

六、新企業的管理機構和基本模式。

1.建立有效的法人治理結構。

2.實行勞動人事、分配三項制度改革。

3.優化人才結構體系。

第五部分：改制的步驟

一、組織領導。

二、宣傳發動。

三、審計和資產評估。

四、擬訂改制方案。

五、協調報批。

六、組織實施。

第三篇：物業服務方案制訂

制訂物業服務方案要點及方法

一、招標物業項目的整體設想與構思

1.項目簡介

（1）物業占地面積

（2）建筑面積

（3）物業的性質

（4）類型

（5）使用功能

2.客戶服務需求分析

（1）客戶群體定位

（2）服務需求特征

3.項目的可行性研究與定位

（1）物業市場定位

（2）企業服務優勢

4.物業管理服務的重點及難點

（1）綜合性商業――經營、設施設備管理

（2）工業區――消防、污染控制、貨物、人員出入管理

（3）政府――維護形象、內部特約、會議接待、慶典服務、安全及保密管理

（4）居住――基礎性服務層面

（5）公用事業――公用設施正常運行、緊急事件預防與處理

5.物業管理服務模式

（1）功能定位

（2）客戶定位

（3）服務需求定位

二、管理方式與運作程序

1.組織架構的設置

（1）物業規模

（2）服務內容

2.運作程序與支持系統的設計

（1）項目整體運作流程

（2）內部運作流程

（3）客戶服務及信息反饋流程

（4）資源優勢構建的支持體系

3.管理機制的確定

（1）目標管理責任制

（2）激勵機制

（3）監督機制

三、人員的配備、培訓與管理

1．人員配備

（1）各類人員

（2）各部門、各崗位人員編制與專業素質要求

2.人員培訓

（1）培訓內容

（2）培訓計劃

（3）培訓方式

（4）培訓目標

4.人員管理

（1）錄用與考核

（2）競爭機制

（3）協調關系

（4）服務意識

（5）量化管理

（6）標準化運作

四、管理指標與措施

1.管理指標

（1）管理質量指標

（2）經濟效益指標

2.管理措施

五、管理制度的制訂

1.公眾制度

（1）精神文明建設

（2）管理規約

（3）裝修管理

（4）消防管理

（5）入住管理

（6）電梯使用管理

（7）物業接管驗收管理

（8）公用設施維護管理

（9）臨時用水電管理

（10）清潔衛生及垃圾處理

2.內部管理制度

（1）崗位職責

（2）員工考核

（3）行政管理

（4）財務管理

（5）客戶服務

（6）工程技術管理

（7）安防管理

六、檔案資料的建立與管理

1.2.3.4.收集 分類 儲存 利用

七、早期介入及前期物業服務內容

1.物業管理前期介入工作流程

2.施工期物業管理工作

3.設施設備高度期物業管理

4.5.6.7.8.9.1.2.3.4.5.6.項目竣工驗收及接管驗收期物業管理 其他前期準備工作 入駐準備預案 二次裝修管理 物業接管工作進度計劃 后續工程的前期介入管理 工作要求 重點 運行管理 應急預案 計劃 特殊服務需求

八、常規物業管理服務綜述

九、工作計劃

1.籌備期

（1）擬訂物業服務方案

（2）擬訂財務 預算

（3）簽訂前期物業服務協議

（4）籌建項目機構

（5）招聘培訓員工

（6）完善辦公住宿條件

（7）前期介入參與設備安裝調試及建筑質量把關

（8）提供專業意見

（9）制訂交接驗收計劃及作好相關準備

（10）物業管理供應商的評審和確定

2.交接期

（1）簽訂《前期物業管理協議》或《物業委托合同》

（2）制訂《業主臨時公約》

（3）完善物業管理方案

（4）建筑本體和設備資料的接收建檔

（5）樓宇設施設備的交接驗收試運行

（6）用戶入住搬遷服務

（7）檔案建立分類管理

3.正常運作期

（1）員工常規培訓

（2）物業管理方案的實施

（3）設施設備管理的全面實施

（4）社區文化活動的實施

（5）便民服務的開展

（6）用戶意見調查評估

（7）財務收支情況分析報告

（8）質量管理體系的導入

（9）配套服務項目啟動

（10）國家省市物業管理優秀小區、大廈的創建基礎工作

十、物資裝備

1.作業工具

2.項目機構的交通工具

3.員工辦公生活用品

十一、費用測算

1.依據

（1）物業類型、性質、市場定位

（2）配套設施設備的具體情況

（3）管理要求

（4）服務項目

（5）所在區域同類物業收費標準

（6）企業現有綜合管理的經驗數據

2.內容

（1）物業管理成本

? 人工費用

? 行政辦公費用

? 公共設施日常運行維護費用

? 機電設備日常運行維護費用

? 環境物業服務費用

? 安防系統運行維護費用

? 公用水電費用

? 固定資產折舊費

? 不可預見費

? 保險費

? 法定稅費

? 管理傭金（合理利潤）

（2）物業管理收入

? 主營物業服務費收入

? 停車場收入

? 物業租賃及經營收入

? 有償特約服務收入

（3）方法

? 成本推算（各項成本+房屋保險+設備保險+公眾責任險+不可預見費用2%－5%）? 預定測算（預定服務費）

十二、成本控制

1.2.3.4.貫穿于形成成本的全過程 與提供優質的物業管理服務相結合 明確各部門和有關人員應承擔的責任 對一些重要的、不正常的、不符合常規的關鍵性成本費用差異進行重點控制。

第四篇：制訂現場招聘會方案

制訂現場招聘會方案

一、確定活動時間和地點：

（一）避開企業不適宜的時間段：

1、每月月底。

2、每周周一。

（二）避開中心不適宜的時間段：

3、每月有考試安排的時候。

4、中心開展其他活動的時候。

（三）確定活動地點：

提前一周向教務確認中心教室資源。

二、確認活動參與人員：

（一）確認內部參與人員

1、與班主任核實參與活動的班級和學員人數

2、根據招聘會規模確認需要邀請的班主任、行政人員

標準：

1、用人企業數量與畢業班人數為1：10的比例；

2、用人企業崗位與學員就業方向相符：JAVA程序員、NET程序員、數據庫工程師、軟件實施工程師、軟件測試工程師等等；

3、每家用人企業參會代表最多3人；

4、以郵件或傳真形式給企業代表發送邀請函并要求回復確認。

三、明確任務分工：

（一）就業專員負責企業接待和活動組織；

1、匯總企業招聘信息

2、提前三天準備中心就業活動宣傳材料并開展宣傳。

標準：至少提前一周確認參會企業，活動前三天再次確認能否如約參加。

（二）辦主任負責學員控制；

1、通知學員活動時間和要求學員帶簡歷、著正裝，提前半小時到達學校，不許遲到；

2、布置招聘會現場；

3、組織學員參加活動；

4、維持活動現場紀律

（三）行政人員負責活動用品準備。

時限：提前一天

標準：懸掛歡迎橫幅，準備企業禮品。

四、形成活動方案，提交給就業部經理審批：

（一）形成活動方案；

（二）提交方案

時間規范：提前一周標準：以電子郵件形式提交。

五、請求部門經理協調相關資源：

（一）活動人員再次確認任務分工；

1、請求部門經理協助確認任務分工

2、中心五部門經理可以請求中心校長（副校長）或學術質量部經理協調處理。

（二）確認開始籌備的時間

1、就業專員提前一周以郵件形式通知參與活動的就業經理、班主任、行政人員，并要求回

復確認；

2、郵件通知活動參與人開始進行活動籌備。

實施現場招聘會

一、安排參會人員入場

接待企業代表入場：

1、安排接待人員到中心門口迎接，引領到預先設置好的展位；

2、帶領企業代表參觀中心，并與校領導簡單會晤，表示中心對企業合作的重視態度（可選。

依照校領導時間安排而定）

標準：溝通時間不超過5分鐘

二、致歡迎詞并介紹企業

（一）就業專員致歡迎詞表示感謝；

1、歡迎企業到場，預祝圓滿成功；

（二）逐一介紹企業情況。

1.介紹參會企業情況和招聘崗位；

2.企業代表發言做企業介紹。

三、安排學員投遞簡歷進行面試：

（一）學員向各招聘企業投遞簡歷；

1、學院分批進入會場投遞簡歷，保證會場秩序；

2、簡歷投遞過程中需要注意的問題：

1）避免非熱點企業冷場，可能會收不到簡歷，就業專員要指定需要積累面試經驗的學員多

與各企業代表現場溝通；

2）避免熱點企業站位過于擁擠，可以采取學員投遞簡歷后等候企業篩選在驚醒當面溝通的方法。

（二）企業和通過簡歷篩選的學員進行當面溝通；

（三）每名學員10分鐘。

四、活動結束安排人員立場

（一）和企業代表溝通面試結果；

1、明確錄用學員名單；

2、明確復試學員名單。

（二）先送企業代表出門，在安排學員退場。

學員鼓掌歡送企業。

五、強化活動效果

規范一：跟進企業招聘結果

時間規范：招聘會后一周內。

標準：

1、跟進學院復試進度和結果。

2、記錄錄用學員名單。

規范二：請班主任組織學員交流會，讓參加招聘會的學員談面試感受。

時間規范：現場招聘會結束的第二天或隔兩天進行。

標準：

1、請獲得企業聘用的學員談成功經驗和方法。

2、加強對學員就業控制，使學員端正就業心態、積極配合中心就業工作：

1）對面試機會少的學員強調簡歷的重要性

2）對未通過企業面試的未就業的學員正視自己的不足，積極改進問題。

規范三：更新就業宣傳欄信息

標準：張貼活動照片、企業介紹、招聘結果資料。

第五篇：物業管理要點示例

物業管理要點示例

物業管理服務可以說是一門專業學問，本公司本著小心計算成本及為客戶創造最理想的環境為原則，并通過長期的工作改進和提升，努力創造條件使每一座大樓的收益及投資潛質都能得以達到極限。而這種投資管理的哲學，能使業主充分保障其不動產的投資權益，不但使其保值，而且更能使其增值。

本物業項目為高級工貿建筑物，其管理重點分析如下：

一、工貿大廈管理：

工貿大廈需要極為周到的服務，特別是現代的新型高級發展計劃，還要照顧相當復雜的電動和機械裝備的操作和保養，這些都需要有專門知識和技術。而這些裝備不單只包括升降機和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統、中央空調設備和通訊裝置，保安監察和控制系統、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應設備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外觀美觀，而清潔外墻幕墻的難度和費用，實非一般人想象。一幢工貿大廈是否得到完善管理，這對該物業的租金及售價水平有很大影響，與此同時對其資本價值也會因此受影響。

二、停車場管理：

現今停車場的設備的管理多采用先進的自動管理系統來滿足日益繁榮的日常運作需要。采用自動管理，可以減少人為舞弊，節省人力資源，增快車輛流量，從而使物業管理運作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場設備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務。停車場必須有閉路電視作監控，保障訪客安全。大樓后備電梯源、發電機需與停車場自動化系統及照明系統相通，以備在緊急時段時仍能操作提供必要服務。停車場內必須裝有足夠通風系統，供應新鮮空氣，以符合衛生安全。停車場經營管理策略應按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費，而無須從管理費內補貼，這對整幢大樓出租及出售營運，都有著正面積極作用。