第一篇：房地產(chǎn)沙盤--說辭

中央廣場說辭-------小錦同學

我是置業(yè)顧問***，先簡單給您介紹下綠地集團，因為一個好的項目要想在各方面品質(zhì)都有保障，那開發(fā)建設它的一定是一個勢力雄厚的企業(yè)，所以在了解項目之前先了解一下開發(fā)商的實力是很有必要的。

一、集團介紹：

下面為您介紹我們開發(fā)商綠地集團，我們綠地集團總部在上海，成立于1992年，是一家大型國有控股企業(yè)，在今年8月18日成功上市，一躍成為中國市值最大的房地產(chǎn)企業(yè)，并且在14年取代萬科成為房地產(chǎn)行業(yè)老大，經(jīng)過23年的發(fā)展，已近在全國27省100多個城市都投資了項目，在建和已建的項目想就超過200多個。同時我們也實現(xiàn)了海外戰(zhàn)略發(fā)展，在亞，澳，歐，美四洲十國，百城都有我們成功開發(fā)的項目，像韓國濟州島漢拿山小鎮(zhèn)，悉尼綠地中心。我們綠地集團從2012年就連續(xù)三年入圍世界500強企業(yè)，今年的排名已近上升到258位。這也是中國唯一一家主營房地產(chǎn)業(yè)務入圍世界500強的企業(yè)。

二、品牌介紹：

這邊為您展示的是綠地集團的一大品牌“綠地中心”。綠地被譽為超高層的締造者、寫字樓首席專家，因為世界的十大超高層建筑綠地就建造了4座。分別是：

武漢綠地中心，高606米、是世界第三中國第二。

大連綠地中心，高518米，世界第四中國第三。

成都綠地中心，高468米，世界第七。

南京綠地中心，高450米，世界第八。

這些超高層都將成為當?shù)氐牡貥私ㄖ瑫r也是這座城市的一個名片，而且大多都是作為頂級寫字樓和高檔星級酒店。要建造這樣一座超高層不是任何一家房地產(chǎn)企業(yè)都能完成的。這不僅需要幾十億甚至上百億的資金，同時還需要精湛的技術做為保障，由此可見看的出來，我們綠地集團在開發(fā)超高層項目上擁有著豐富的開發(fā)經(jīng)驗和強大的經(jīng)濟實力以及成熟的經(jīng)驗。

三呼市辦公商務區(qū)發(fā)展的歷程/趨勢：

從這里我們可以很清楚的看到，呼市最早的辦公是集中在新華西街和中山路附近，這里是呼市的老城區(qū)也是傳統(tǒng)商務區(qū)，由于年代已久，設備老化，辦公條件簡陋，已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代化辦公的需求。再加上這里經(jīng)過20多年的商業(yè)沉淀，商業(yè)氛圍濃厚，部分新建辦公也因繁華的商業(yè)而帶來了諸多的不便。所以后來也就形成了以新華東街為主的一個新型商業(yè)商務核心區(qū)，它是一種大型的商業(yè)綜合體，即辦公和大型商業(yè)并存，辦公給商業(yè)帶來了眾多的消費人群，而繁華的商業(yè)也直接影響著辦公的便利性，加上這里道路不完善，交通擁堵，停車不便，直接影響了企業(yè)的效率和效益。已經(jīng)不適合企業(yè)的長久辦公了，因此企業(yè)們還在尋找一個更加適合的辦公地點。哪哪里適合呢？我們先 來看一下我們呼市的整體規(guī)劃布局，呼市的整體布局就是東優(yōu)、南拓、西聯(lián)、北控，東優(yōu)指的就是東面不僅要優(yōu)先發(fā)展更要優(yōu)化發(fā)展，在我們呼市的東部區(qū)，是內(nèi)蒙古面向世界的窗口，國家級的開發(fā)區(qū)—--如意開發(fā)區(qū)。也是我們內(nèi)蒙古重點優(yōu)化的發(fā)展區(qū)域。隨著兩級政府東遷，這將會帶動整個如意開發(fā)區(qū)高速發(fā)展，大量的金融，企業(yè)，行政事業(yè)單位入駐到這里，同時政府也把這里定位為“內(nèi)蒙古總部辦公基地”，投入了大量的人力，物力，財力來發(fā)展和完善這個區(qū)域，要將這個區(qū)域打造成集政務中心、商務中心、金融中心為一體的多功能核心區(qū)，也就是打造成為內(nèi)蒙古的CBD。（區(qū)域內(nèi)稀缺的地段，完善的城市資源，便捷的交通和優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境。使眾多的企業(yè)紛紛搬到這里）

簡單的為您介紹一下，CBD就是中央商務區(qū)的簡稱，是一座城市進入現(xiàn)代化的標志和象征，同時也是這座城市的功能核心區(qū)，更是一座城市經(jīng)濟，科技，文化的集中區(qū)，一般處于這座城市的黃金地段，這里不僅匯集了大量的金融，商貿(mào)，文化，服務等行業(yè)，同時還有大量商務辦公地，酒店，公寓等配套措施。同時具備完善的交通網(wǎng)絡，通訊和現(xiàn)代化基礎設施以及良好環(huán)境。便于大量公司、金融機構、企業(yè)財團開展各種各樣商務活動，因此這個區(qū)域被稱為CBD。

四、區(qū)位介紹： 這邊給您重點介紹一下綠地中央廣場的區(qū)位。您現(xiàn)在看到的就是綠地中廣場的區(qū)位圖。它的方向是 上北下南，左西右東。

您現(xiàn)在看到的深色部分就是我們綠地中央廣場所處的位置，它是處于如意開發(fā)區(qū)黨政機關辦公的核心位置。也是國務院特批的全國百個重點開發(fā)區(qū)之一。更是兩級政府重點打造的發(fā)展區(qū)域，由此可以看得出來，我們這個區(qū)域后期發(fā)展?jié)摿κ欠浅＞薮蟮摹ｋS著兩級政府的遷入，政府投入大量的人力、物力、財力來建設和發(fā)展這個區(qū)域，目的就是要把如意開發(fā)區(qū)打造成為一個一流的CBD 中心區(qū)，而我們的項目就是位于這個CBD中心區(qū)的中心。

您看，我們這里有很多重要的行政事業(yè)單位，像自治區(qū)政府、公安局、財政廳、環(huán)保廳、地礦廳等都已經(jīng)在這里入駐辦公，從而形成了一個強大的政務中心。在我們周圍還有像國開、浦發(fā)、光大、民生、新華保險等等銀行金融機構都以總行的形式入駐，使周圍形成了一個輻射范圍廣的金融中心。

同時我們綠地集團自身就開發(fā)了11棟辦公樓，全部用做商務和辦公。這也將大大的推動本區(qū)域的商務發(fā)展，形成了呼市又一個重要的商務中心。

我們周邊的交通也是十分完善和發(fā)達的。

我們項目的南側(cè)是呼市等級最高的雙向十車道的敕勒川大街，它也是政府重點打造的景觀街金融街，民間也稱其為“恭喜發(fā)財”大街。為什么說是恭喜發(fā)財大街呢？一會沙盤給您詳細的介紹。

西側(cè)緊鄰的是呼市的大動脈，也被人們成為呼市金腰帶--東二環(huán)，它是貫穿呼市南北并且連接東西六條主干道，形成一縱六橫的交通體系，這6條道路由北向南依次是新華大街、烏蘭察布路、大學路、學苑東街、鄂爾多斯大街、南二環(huán)，因此從這里到達各個區(qū)域都是極其便利的。

北側(cè)是學苑東街，它也是一條貫穿呼市東西主干道。

東面緊鄰騰飛路，連接兩級政府，寓意著兩級政府的騰飛，它也是貫穿如意開發(fā)區(qū)南北的主干路，從騰飛路驅(qū)車十分鐘可到達火車東站，十五分鐘可到達白塔機場。

同時項目還緊鄰快速路的主干線，形成互聯(lián)互通便捷高效四通八達的路網(wǎng)結(jié)構。極大改善了呼市交通擁堵情況。大大縮短了由東到西、由南到北的行車時間。

（快速路是呼和浩特有史以來投資最高、規(guī)模最大的重大民生工程。開啟了呼市交通的新紀元。全長65.31公里無紅路燈快速交通線，快速路東與機場高速連接、東南與呼殺高速連接、西南與呼準高速連接、北與京藏高速連接）

因為我們項目是處于一個CBD的中心區(qū)，所以項目周邊的生活配套十分齊全，硬件設施完善，除此之外在項目東南面，有一個占地500畝的敕勒川公園。號稱天然氧吧，步行5分鐘就可以到達。在東面呼市獨一無二的水系景觀-如意東河，再加上如意開發(fā)區(qū)有豐富的市政綠化，這樣就使得我們這里的空氣不僅好，而且濕度還大，遠遠大于其他城區(qū)，更加適合辦公和居住。

我們項目作為一個大型的城市綜合體，里面有著眾多的商業(yè)、餐飲、娛樂等配套，能充分滿足我們的日常生活需求。同時在項目周邊也有著眾多商圈，驅(qū)車5分鐘就可以到達橋華餐飲商圈，10分鐘可以到達萬達購物商圈，15分鐘可以到達火車東站商圈。

所有的這些都顯示出在CBD置業(yè)的巨大好處和優(yōu)勢，同時也決定了在CBD置業(yè)使用價值和升值潛力，所以說無論您自用還是投資，這里絕對是首選之地。

六、沙盤介紹：

（了解完區(qū)域之后我為你介紹一下我們項目沙盤）

這就是我們綠地中央廣場整個沙盤，它的方向是上北、下南、左西、右東，這里就是我們營銷中心的位置，也是我們所處的位置，整個沙盤逆時針旋轉(zhuǎn)90度就是實際的方位，整個項目占地是500畝，總建筑面積是110萬平方米，它外圍是60萬平方米的辦公和商業(yè)。內(nèi)側(cè)是50萬平方米的住宅，形成一個圍合式建筑集群。目前是呼市最大的城市綜合體。售樓處門前就是敕勒川大街，依次坐落這內(nèi)蒙古財政廳，發(fā)改委，公安廳，自治區(qū)政府。也被稱為“恭喜發(fā)財”大街，（恭：公安廳 喜：中央廣場 發(fā)：發(fā)改委 財：財政廳）

從沙盤可以很清楚看到，兩條是市政規(guī)劃路將我們的項目分成了三個區(qū)域，為A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)。

西側(cè)財政廳后邊是A區(qū)，它是由三、四期住宅和領海辦公集群組成，其中領海辦公集群是由一棟精裝商務公寓和兩棟5A智能化寫字樓組成，在北側(cè)還有一個五星級酒店，現(xiàn)在已經(jīng)交房投入使用。

中間部分是B區(qū)，它是由一二期住宅及甲級寫字樓藍海大廈組成，藍海大廈已經(jīng)全部售罄并且投入使用。現(xiàn)在入住單位有內(nèi)蒙古銀行，招商銀行，平安保險，新華保險，寧夏電力集團，東方路橋集團等單位。東側(cè)是C區(qū)，是我們占地30畝的教育配套，敕勒川綠地小學和國際雙語幼兒園，旁邊就是五期住宅；發(fā)改委北側(cè)有我們“饕界餐飲美食街”，為您提供完善餐飲配套。

C區(qū)最東側(cè)緊鄰騰飛路的就是我們綠地集團全新打造的超甲級辦公集群----騰飛大廈。同時它與自治區(qū)政府僅一路之隔，可以說是占據(jù)了內(nèi)蒙古絕版地理位置。選擇辦公場地，最主要的就是它的地理位置，而能與自治區(qū)政府做鄰居，將極大的提升您企業(yè)形象同時也彰顯您公司實力。

例子：我們綠地中央廣場2008年拿地時土地價格為150萬/畝，而去年我們對面的土地出讓價格是1052萬/畝。5年時間翻了10倍。

七、騰飛介紹：

下面為您詳細的介紹一下騰飛大廈：

這就是我們騰飛大廈的沙盤，它北鄰的學苑東街，東側(cè)是騰飛路，與自治區(qū)政府僅一路之隔，可以說是獨一無二的黃金位置。項目總占地是90畝，總建筑面積是32萬平方米，是集超甲級辦公，大型商業(yè)，精裝公寓為一體的高端商務集群。

從模型上可以直觀的看到，騰飛大廈是一個圍合式建筑集群，與自治區(qū)政府遙相呼應的是我們四棟超甲級寫字樓A,B,C,D座，內(nèi)側(cè)E座位于公安廳后面，是一座精裝商務公寓，北側(cè)緊鄰學苑東街的是F座，是一座SOHO辦公。中間還有9個獨棟，加之周邊的裙樓，全部用做商業(yè)配套，適合做大型餐飲和酒店。

騰飛大廈作為內(nèi)蒙古行政，商務，金融中心的地標形象，是集傳統(tǒng)與現(xiàn)代建筑風格的智能化建筑集群。緊鄰騰飛路的A,B,C,D四座超甲級寫字樓，定位于呼市最高端的寫字樓，為什么這樣講呢？

首先，我們的建筑外立面全部采用黃金麻石材干掛，經(jīng)典的ARTDECO風格，它也是許多世界知名建筑慣用的風格，像美國的帝國大廈，上海經(jīng)茂大廈。整個樓體高聳挺拔，層次感極強，看上去沉穩(wěn)大氣，彰顯地標形象，同時也助于您企業(yè)實力的展現(xiàn)。

其次，還有一流的硬件配套，使用的是中央空調(diào)、新風系統(tǒng)，空氣凈化系統(tǒng)，空氣檢測系統(tǒng)，采用的是全球知名品牌美國麥克維爾，下面為您重點介紹一下新風系統(tǒng)，為什么要使用新風系統(tǒng)呢？ 因為大多數(shù)辦公樓在開空調(diào)時都是門窗緊閉，這樣會使室內(nèi)空氣混濁不流通，長期在這種環(huán)境下辦公會就導致空調(diào)病，他的癥狀就是，頭暈、流鼻涕、打噴嚏、鼻塞帶有輕微感冒癥狀，來到室外見到陽光，呼吸到新鮮空氣時癥狀全部消失，再回到室內(nèi)是癥狀又全部顯現(xiàn)，這種空調(diào)病嚴重困擾著寫字樓里的辦公人群，因此我們又配備了新風系統(tǒng)，它就是在不開門窗的情況下，把室內(nèi)的混濁空氣不斷的排向室外，同時引進室外的新鮮空氣，保持室內(nèi)空氣清新，能有效地消除空調(diào)病。

如果室外的空氣PM2.5過高或是霧霾天氣，新風系統(tǒng)就是失去了他原有的效果。

（PM2.5是空氣當中直徑小于2.5微米的顆粒物，直徑不到人頭發(fā)絲的1/20，也稱入肺顆粒物。它可攜帶大量有毒有害物質(zhì)長期停留在空氣中，而且傳播距離遠，給人體健康和環(huán)境帶來的很大影響。Pm10是空氣中直接大于2.5微米小于10微米的顆粒，人體呼吸系統(tǒng)可以將其過濾掉，pm2.5的危害要大于pm10空氣質(zhì)量的好壞有pm2.5決定，而當pm10大于150時就是空氣污染）

這是就會啟動我們第二套系統(tǒng)---空氣凈化系統(tǒng)，它可以吸收、分解和轉(zhuǎn)化空氣中得粉塵、顆粒、有毒氣體，提高空氣清潔度的一個系統(tǒng)，可以過濾掉有毒氣體和顆粒物，有效過濾高達99%。

（它的工作原理就是空氣由下方的進風口吸入，經(jīng)過第一級低阻高效過濾、第二級碳離子吸附、第三級浸漬介質(zhì)吸附、第四級等離子體、第五級蜂窩高效清潔，最終將凈化過的空氣有上方的出風口吹出，有效過濾可高達99%）

同時我們還安裝了空氣質(zhì)量監(jiān)測系統(tǒng)，可以24小時室內(nèi)的空氣質(zhì)量，使室內(nèi)的空氣質(zhì)量常年保持在二級以上。

同時在電梯配備方面，我們配備四部三菱的高速電梯，運行平穩(wěn)安全，等候時間不超過40秒。還有高標準的精裝大堂，挑高10米，地板采用的是爵士白和意大利木紋石材平鋪，墻面是木紋洞石干掛，局部采用皮革硬包，周邊是茶鏡造型。走廊采用的冰火板實貼，它是一種新型的裝修材料，他具有防水、防火、防腐蝕、耐高溫、易清洗等特點，同時無氣味、無輻射、不變形。在辦公區(qū)域內(nèi)

1.墻面使用的乳膠漆，頂面是T型烤漆龍骨、礦棉板天花； 2.窗戶采用的是斷橋鋁合金雙層中空玻璃，斷橋鋁合金的標準厚度是1.2毫米，我們采用的是1.4毫米的，這樣無形當中增加了建筑成本，這也可見我們綠地是注重產(chǎn)品品質(zhì)的，而窗戶的核心部件尼龍條是全球知名品牌德國的泰諾風，與央視大樓和奧林匹克村是同一款，他的作用是將室內(nèi)和室外的兩層鋁合金即分開又緊密的連接在一起，起到很好的隔溫作用。

3.玻璃是LOW-E玻璃他是在玻璃上鍍上了很多層金屬或金屬化合物，可以將強烈的光源過濾成冷光源，同時也具有很好的隔熱、隔音、保溫和采光的特性。氣勢宏偉，彰顯騰飛大廈的超甲級辦公的高端氣質(zhì)。

最后，在車位配比方面，采用的是地上與地下相結(jié)合，總計約2000多個，充分的解決了找不到停車位的煩惱；

還有就是我們在商務智能化方面全部是按照5A標準來打造，即辦公自動化，安防自動化，消防自動化、通訊自動化和樓宇自動化。

在辦公自動化方面，我們采用的是獨有的網(wǎng)絡架空地板設計，完全消除了辦公室電器多，布線混亂不美觀不安全的隱患，也是為后期電器移動加高電容提供極大的便利，同時它還具有防靜電功能，有效的防止因靜電引起的損壞。這也是目前呼市寫字樓唯一有此配置的。（一平米350元）

在安防自動化方面，采用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，無線電子巡更系統(tǒng)車輛出入管理系統(tǒng)和車位引導系統(tǒng)。為您提供了安全保障。

在消防自動化方面，采用了火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)，還有送排風防排煙系統(tǒng)，消除火災隱患。

在通訊自動化方面，實現(xiàn)光纖入戶，為企業(yè)提供高速的網(wǎng)絡接口，每6平方米預留電話接口，同時還有無線通訊覆蓋系統(tǒng)，配有線電視接口，充分滿足現(xiàn)代化辦公需求。

在樓宇智能化方面，中央空調(diào)，新風系統(tǒng)，空氣凈化系統(tǒng)、空氣質(zhì)量監(jiān)測系統(tǒng)，可以24保持室內(nèi)空氣質(zhì)量在2級以上。

除此之外，我們還建立綠地企業(yè)家服務中心，包含了6大板塊，17大服務功能。大到企業(yè)與政府事務往來，銀行金融機構的融資和理財服務，小到為您提供招商招租，飛機票酒店預訂、餐飲娛樂打折優(yōu)惠等等。

我們所傾力打造的5A智能寫字樓是對現(xiàn)代商務高效辦公的一種追求，同時也是引導了一種更加高效、便捷、智能的辦公模式。

所有的這些都能凸顯出在騰飛大廈置業(yè)好處和優(yōu)勢。不論是投資還是自用，騰飛大廈都是您絕佳的選擇。您考慮個多大平米的？？？？

第二篇：房地產(chǎn)沙盤介紹說辭

房地產(chǎn)沙盤介紹說辭

房地產(chǎn)沙盤介紹說辭

您看,這就是我們XX花園的總體規(guī)劃,它是一個大規(guī)模、配套設施完善,具有全方位物業(yè)管理大型的溫暖生活社區(qū),也是北部首家地暖式生活社區(qū)。

它地處于XXX路(大道)與XX路交匯處,其中XX路是西北部交通主干道,由北向南貫穿到經(jīng)七路,通向XX城市的四面八方,交通便捷,為您出行帶來了很大方便。小區(qū)周圍生活設施齊全,其中,濟南動物園,金牛山,濼口服裝城,藥山公園等分布于小區(qū)周圍,為您休閑娛樂提供了很好的去處。同時,周圍綠地超市,學校,醫(yī)院等一應俱全,解決了您的后顧之憂。隨著北拓的不斷發(fā)展,大規(guī)模的小區(qū)相繼坐落于西北部(如:太平洋小區(qū),金田苑,金閣花園,幾天建,天和園等),所以用不了幾年,這個地區(qū)就成為西北部大型的住宅區(qū)域中心。乘坐5路、68路車到終點站下車向西200米即可到達小區(qū),小區(qū)南邊緊接著天建,天和園,規(guī)模較大,但不是小區(qū)集中供暖。濼安路以北是規(guī)劃的住宅用地,西邊是規(guī)劃中的藥山花園,分期開發(fā),采用大空間,寬視路設計,樓間距達27米,充分保證您室內(nèi)的采光與觀景。同時,為了方便您的居家生活,特設有幾十家商鋪,滿足您居家生活要求。建好的是我們的一期工程現(xiàn)已入住,現(xiàn)售的是二期工程,采用全封閉落地陽臺和超大外飄窗和落地陽臺,歐式風格,典雅氣派。從這里進入就看到一個中心花園,讓社區(qū)充滿生機和活力。樓宇間外有綠地,綠化率達30%,這樣的超前設計為您營造一個綠色,陽光,舒適,溫暖的健康生活社區(qū)。這樣以人為本的設計,完善的配套設施和服務,現(xiàn)以低價銷售讓您得到物超所值得回報。所以,入住XX花園是您購房的最佳選擇。更多精品源自 制度

第三篇：招商沙盤說辭

招商部沙盤說辭

大家好，歡迎來到萬坤國際五金建材家居廣場，我是招商員XXX，下面由我來為大家介紹一下項目沙盤：

本項目地處東營市西郊現(xiàn)代服務區(qū)，是東營市重點工程，重點項目，本項目地理位置優(yōu)越，其北鄰北二路，東鄰西六路，南鄰淄博路，西鄰中凱汽車港，是東營首家一站式五金建材家居購物廣場。本項目占地面積約200畝，總建約30萬方，是由北京萬坤集團投資6億元傾力打造，山東萬坤置業(yè)有限公司開發(fā)運營的一站式專業(yè)市場。

本項目分兩期開發(fā)，一期由15棟樓組成，約1500套商鋪，二期主要規(guī)劃為倉儲物流中心、商務辦公樓和酒店娛樂中心等，項目總體將在2014年底全部竣工。

目前，萬坤置業(yè)已成立招商部與商管公司負責項目招商及運營管理，其中，一期招商率已達

？？？入駐商戶？？？家，預計2014年10月初將試營業(yè)。本項目具有六大核心優(yōu)勢：

1.規(guī)模優(yōu)勢：本項目為東營規(guī)模最大，品種最多，服務最全，管理最專業(yè)的五金建材家居廣場。

2.規(guī)劃配套優(yōu)勢：本項目是東營首家提供停車，倉儲，物流，暖氣等一系列最完善配套服務的專業(yè)性綜合市場。

3.交通區(qū)位優(yōu)勢：本項目地理位置優(yōu)越，四通八達，出北二路主大

門向東直達市區(qū)，向北直達墾利，向西直達利津，出西六路主大門向南直達廣饒。

4.人性化基礎設施：本項目每條街道都有路燈，指示牌，購物指南等導示系統(tǒng)，另外，每隔50米都有休息區(qū)，方便客戶休息。

5.精品區(qū)：項目的中心區(qū)域是由圓形天橋連接的4棟精品區(qū)，其位于兩條22米寬的主干道交匯處，可以為整個項目吸引大量人流。

6.6個統(tǒng)一：本項目已成立專業(yè)的商業(yè)管理公司，實行統(tǒng)一定位，統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，統(tǒng)一廣告推廣，統(tǒng)一品牌招商，統(tǒng)一運營管理，統(tǒng)一物業(yè)管理等6個統(tǒng)一，全面確保本項目的順利運營，打造東營乃至魯北地區(qū)最強的專業(yè)性綜合市場。

第四篇：房地產(chǎn)萬能說辭

配給靠優(yōu)惠靠減免，全是計劃經(jīng)濟那一套，上面的那部分是油，它只有一個標準，那就是錢，您有錢就來買房子，有多少錢就買多貴的房子。如果一家能滿足如下條件，就基本上可以認定自己過上了現(xiàn)代化生活：

1.家的周邊要有現(xiàn)代化的生活氣息和商業(yè)氛圍； 2.要有方面的出行條件； 3.要有人與自然的親和力； 4.要有個性的充分張揚。關于房子的朝向問題：

×先生認為東西向的房子不好，比較喜歡南北朝向的房子，的確一般人都喜歡南北向的房子。但我個人認為就這房子與周圍環(huán)境的配合以及與自然環(huán)境的搭配來講，東西向的房子不見得不好，而且東西向的房子陽光較充分，且濕氣易消除。我們這里屬于亞熱帶濕潤氣候，室內(nèi)濕氣較重，如果購了向西的房子，則室內(nèi)永遠保持干燥，也不會患風濕病、關節(jié)炎等。就地理風水而言，向東的房子最先見到太陽，大有前途無限光明的希望，而朝西的房子有“賺錢無人知“的意義。

至于南北向的房子是有其優(yōu)點，但亦有其缺點。像朝北的房子總見不到陽光，到冬天寒冷異 常。雖然朝西的房子夏天有西曬之苦，但這可以用設計裝潢等技巧克服。比如說用壁櫥或遮陽設備等，可以達到隔熱的效果。所以南北向的房子不一定最好，東西向的房子不一定不好，先生您說是嗎？ 見客套路： 開場白：（自我介紹、贊美、贊美、再贊美）沙盤介紹：

（地理位置、交通、配套）

大環(huán)境和小環(huán)境，主要給客戶一種希望。設計理念是以人為本，提供給您的不僅是簡單的水泥空間，給您的是一個全新的生活方式，然后從開發(fā)談到物業(yè)管理、投資置業(yè)的最大保障是開發(fā)商的實力，重點強調(diào)名牌效益。房子的含金量：硬件，開發(fā)、承建的一流；軟件，物業(yè)、配套的一流。

1、收集客戶資料：盡量了解經(jīng)濟實力，需求有多大，這是為推薦戶型做重要的基礎。

2、推薦戶型：只能推薦一種戶型，一旦確定不要隨意變動，描繪一種生活畫面，給客戶一 些想象空間。如：這是您兒子的房間，這是??

3、三板斧：推銷不是房子本身，而是購房意識。

4、房子的品牌，價格最合理。注：比較價格

①橫向比較，與其他樓盤比。②縱向比較，與其他城市比。

5、逼定

6、具體問題，具體分析。

7、臨門一腳：這套房子一定是最好的，如果失去這次機會，就會漲價。失去這套房子，要臨危不亂。從風水角度講：

雙塔造型，中間留有開闊空間，風水上講，它是強龍出沒的地方，更像凱旋門，寓意勝利凱旋的意思，也是一種身份和地位的象征。一對龐大的古典柱式提煉的現(xiàn)代造型，給整個建筑一個四平八穩(wěn)的形象，同樣像是兩個聚寶盆一樣，聚八方之財氣，是一個非常好的兆頭。例：我有一個客戶是個作家，叫劉紹棠，在他21歲時，也就是56年時，就在北京中南附近買了一套四合院，里面有很多房間，他回憶說，他當時出了一部中篇小說，才11萬字，他拿到8000元稿費，他的四合院才花了2000元，現(xiàn)在這樣的房子最起碼也要500萬，增值 250倍。

對投資有意向的人：

1、任何國家和地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，都是波浪狀前進的，但經(jīng)濟低潮時期，一般地講首當其沖 受影響的是金融業(yè)和房地產(chǎn)，注入資金大，回收期長的緣故，在低谷時購入，高峰時拋出，是最佳的投資方式，香港的房地產(chǎn)業(yè)，曾經(jīng)經(jīng)歷過三次跌幅，在低價入市的業(yè)主，在高峰時期得到5-10倍的回報。李嘉誠就是這樣發(fā)達的。

2、中國的商品房經(jīng)過了幾年的發(fā)展，現(xiàn)在是第一次跌幅剛過，低谷回升的時間，不少開發(fā) 商忍痛以成本價或略高于成本的價位售房，開發(fā)商利潤不加投資利好，這時入市無疑是投資回報最高的時候。磚混、框架、剪力墻結(jié)構的成本、壽命、質(zhì)量比較結(jié)構磚混框架剪力墻建設費600元1500—1800元3000元壽命30年40年—50年60年—100年防震3級4級—5級、6級—8級配套差一般好一般成本價分析法：（清水房）地價: 450元/㎡建設費: 1100元/㎡配套費: 350——400元/㎡稅費: 400元/㎡ 61.高層與多層孰好？

假定有兩棟住宅樓在我們面前，一棟多層，另一棟是高層，許多人會毫不猶豫地選擇多層住宅，首先它是出于經(jīng)濟的考慮。從居住角度來看，多層有利于通風對流，采光很毫，多層是條式住宅，高層是點式住宅，而高層難免會有黑房，通風不好這種情況，多層更接近自然。從投資角度看，多層比高層應該更具升值潛力，我們可以用購買高層住宅的資金買一套多層住宅，剩余的錢用以投資證券、股票、藝術品，或者別的什么項目，也可以買下兩套多層住宅，一套自住，一套出租，坐收漁利。市區(qū)的發(fā)展空間是有限的，因而多層住宅會越來越少，少了就值錢，何況城市規(guī)劃總是趕不上變化，說不定一、二十年后，所在的那個區(qū)域要派上大用場，拆遷單位求您搬遷，機會就來了，相比之下，高層住宅的這種機會就少了。人會一天天長大，變老，離終點越近越是珍惜生命，這就需要鍛煉，而現(xiàn)代人大多是懶于、疏于鍛煉身體的，住在高層大樓里，上上下下絕對抵御不了電梯誘惑。再說您是出了錢的，不坐白不坐，乘了電梯下樓，在地下跑一圈，再乘電梯上樓，好像也不是滋味。住多層人沒有這一煩惱，每天爬幾十級樓梯是很好的被動鍛煉。倘若您不爬樓梯，您就回不了家。

鐘情高層的人則另有一番“高論”，認為“獨處高樓”好處多多。高層采光好，特別在高、多層雜處的小區(qū)內(nèi)，高層能享受更多明媚的陽光，而城市的樓房會越來越少。高層空氣好，離污染源較遠，受別人影響也少，而多層常常靠近潮濕的地氣，骯臟的污染

源。這些正是蚊子、蟑螂和老鼠最理想的居住地。高層上下樓方便和沒有電梯的多層相比顯得優(yōu)越。特別是市場經(jīng)濟氛圍越來越濃，住高層更能適應現(xiàn)代生活的節(jié)奏。住高層獨享寧靜，無限風光收眼底，從某種程度上說，與自然的距離更近，又無嘈雜的噪音，一般15樓以上噪音會越來越小，夜里可以安心睡個好覺。住在高樓有一種優(yōu)越感，就像西方人在哥特式的建筑前安享的感覺一樣。欲購房者一般會以實用面積、管理費、價格幾個因素來比較。有人嫌棄高層的實用率，因它比多層少10%左右的實用面積，殊不知這10%的面積并沒有被誰“吃掉了”，而是被分攤在電梯的大堂上，因此您要享受電梯的快捷，大堂的豪華，面積少10%不是不值得。物業(yè)管理費高層一般是多層的兩倍左右，但高層的物業(yè)管理相對完善：袋裝垃圾、來人整理、基本能做到無異味，至于價錢，高層雖比多層貴50%左右，但裝修高檔，一分錢一分貨，加上電梯和物業(yè)管理的因素，住得舒服，住得滿意，可以說，高層住宅越來越成為現(xiàn)代人的一種生存環(huán)境。高層和多層有許多不可比性，高低的利弊各有千秋，樓宇的品質(zhì)也千差萬別。有人喜歡高層，有人偏愛多層，可謂是“籮卜白菜各有所愛”，作為投資置業(yè)者，重要的是在選擇高層和多層時，要多從樓型、價格、地段、配套、物業(yè)管理、增值潛力等方面考慮，這樣才能買到自己理想的住宅。62.人民幣貶值問題 ①為什么要考慮增值、保值，因為人民幣貶值是客觀存在的問題。人民幣一直在貶值，美元、港幣都有這個問題。因為都存在通貨膨脹，是貨幣的發(fā)行量大于經(jīng)濟增長，比如100個雞蛋100元，明年同樣是100個蛋，但通貨膨脹是20%，120元，蛋價上漲了20%。通貨膨脹是貨幣的發(fā)行大于經(jīng)濟的增長。結(jié)果就是物價上漲。比如：20年前，0.1元可以買一碗面，現(xiàn)在就不行了，一碗面要2.5元。這幾年的貨幣發(fā)行量是17%，經(jīng)濟增長速度是8-10個點，所以貨幣的購買力下降，也就是我們說的貨幣貶值。15年前萬元戶就是大款，一個縣才有幾個，現(xiàn)在不一樣了，家家都是萬元戶，十萬元不算富，百萬才起步，千萬才是富。所以永遠存在增值、保值的問題。而能跑贏通脹的投資手段只有購置物業(yè)這條路。水漲船高，通貨膨脹上去了，房價也上去了。

②收入的增長速度，超過了經(jīng)濟增長的速度。結(jié)果使人民幣的購買力降低。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前幾年的過剩開發(fā)，購買力相對較弱，使房價緩慢上升，所以這幾年買房人相對較多，將來人民幣貶值的速度是什么樣，現(xiàn)在很難說清楚，現(xiàn)在收入的增長速度實在太快。63.如何提高談判能力

提高談判能力的第一步：要設法與意見有相反的人融洽相處

說話就是交際：具備自然而然的談話技巧是最重要的，它包括盡量輕松的態(tài)度，適時穿插一些幽默風趣的話語，不露痕跡地表現(xiàn)自己的修養(yǎng)和專業(yè)知識等。說話就是談判的一部分，它并不受時間和場合的限制，不論何時何地，只要處理得當，均可完成為

極有效的輔助武器。在眾多的推銷術中，簡單實用三招：

一、必須買；

二、絕對買；

三、遲早要買。利用三招：必須給客戶強烈的暗示，您必須買，您絕對買，您遲早要買。這種執(zhí)著和堅定不移的信念，一定能在某種程度上感染客戶，增加客戶對您推銷的產(chǎn)品的信心。假如您總時征求性的詢問您的客戶，那樣反而容易導致他的疑慮，增加客戶拒絕的機會，這是自毀財路。64．商業(yè)部分

投資回報率的計算方法：

國際慣例：年租金×15年＝總投資 分解：

年租金＝月租金×12個月 總投資＝總房款

反向推算：總房款÷15年÷12個月＝每月租金收入

由此可推算出：年租金÷總房款＝投資回報率％，在與客戶溝通時可明確計算出該房屋的租金價值，以周邊租金范圍為例，計算出本案未來2——3年的租金價格，每3年為一個階段，年租金上浮比例12％——15％，15年時間可以初步調(diào)整浮動5次，（這是最為保守的計算）租金肯定是逐年上升的，同時該物業(yè)也存在升值的空間，租金收益好，升值速度快！

關于固定年回報率（返租）的商業(yè)說辭：作為投資商業(yè)型的物業(yè)，最擔心的問題是今后的收租金問題，如今開發(fā)商按照每年固定的8％保證，你的投資的風險性得到了保證，10年以后你可以繼續(xù)出租，可以轉(zhuǎn)讓，狠賺一把啊！

關于不返租的商業(yè)說辭：門面房肯定是不愁租的，對吧？和8％的年收益相比較，肯定是這個租金收益要高出他的，也許第一年的租金收益不是很理想，但這是個放水養(yǎng)魚的過程，以周邊的租金價格來計算，逐年遞增的租金是歸您自己所有的，而固定返租的8％以外的部分都歸開發(fā)商所有了，還有一個很關鍵的問題是，如果開發(fā)商把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，申請破產(chǎn)，您的錢找誰要去？您說是吧？（停頓半分鐘，看客戶的反應如何？要拿出一張紙，和客戶寫下你要講解的內(nèi)容，比如租金的計算方法，要把該門面房的收益多少用數(shù)字的形式表現(xiàn)出來。）這個門面房您賣下了，每個月收租的時候會想起我的，因為是我給您推薦的啊，到時候要請我吃飯喲！65、總結(jié)

房地產(chǎn)銷售，特別是期房銷售，銷售的就是自己。客戶認可我，才會買我的房子，客戶是先 接受人，后接受房子。所以我們要永不停止地提高自己做人的魅力，兢兢業(yè)業(yè)做好每一單銷售。客戶是千變?nèi)f化的，但萬變不離其宗。我們的宗旨就是先做人后做事，人做好了，我們的事情才能真正的做好，我們的世界才能真正變好！

第五篇：一套完美的房地產(chǎn)沙盤說辭[小編推薦]

您現(xiàn)在看到的，就是我們?nèi)A潤家園的整體沙盤模型，整個沙盤的擺放方位與項目的實際方位是一致的，都是上北下南、左西右東。我們售樓處位于模型的這個區(qū)域，咱們整個項目是由五棟具有現(xiàn)代都市氣息的高層圍合而成，一至二層是商鋪，三層以上是住宅區(qū)可容納住戶892戶，地下是可停放581輛的特大型車庫，您請看，這是4、5號樓建成后高度是27層，這是2、3號樓高度為25層，這是1號樓高度為30層建成后將成為諸城區(qū)域最高的樓盤，同樣也將會成為諸城的地標性建筑。

咱們項目的地理位置十分優(yōu)越，位于市區(qū)主干道龍源街的西側(cè)，北靠新建名校科信小學，10路公交車從小區(qū)門口經(jīng)過，為您以后的出行提供了方便。

咱們項目總占地面積3.49公頃，建筑面積13.32萬平方米，建成后在小區(qū)的南側(cè)會設有2個出入口，為您以后出入小區(qū)提供了便利。這就是我們小區(qū)的主入口，為了營造一個自然和諧的宜居環(huán)境，沿主入口往里走將會建成一條東西橫向的綠化景觀帶，在這里將建有休閑噴泉廣場，并且獨具匠心的將園林小景融入小區(qū)的休閑走道與綠地，多方位景觀視野，豐富了您居住與休閑的空間，充分體現(xiàn)了以人為本的設計理念。整個小區(qū)的綠化采用點面結(jié)合的布局方式，小區(qū)中部設置中心集中綠化，每棟樓前設宅間綠地，共同組成小區(qū)的綠化系統(tǒng)，小區(qū)的綠化率達35％以上，讓您身在畫中游，體會全新的生活樂趣。為了保障您和家人的出行安全，小區(qū)采用嚴格的人車分流。地下一層是可停放581輛的特大型車庫，您請看，這分別是地下車庫的三個入

口，這兩個是雙車道出入口，另外這個是單車道出口，以后您和您的愛車出入車庫都是很方便的。

接下來咱們來看小區(qū)的北側(cè)，這也是入住我們小區(qū)一個得天獨厚的優(yōu)勢-----科信小學，學校就在自己的家門口，這樣既節(jié)省了您接送孩子的時間也為您孩子的安全提供了保障。同樣咱們小區(qū)的周邊配套也很齊全，除科信小學外還有諸城一中初中部、百盛商場、龍城新天地購物廣場、陽春商貿(mào)城，小區(qū)四周設有上下兩層的沿街商鋪，讓您在家門口就可完成采購，為您的生活提供了便利。

咱們小區(qū)的開發(fā)商是諸城華潤置業(yè)有限公司，擁有多年的開發(fā)經(jīng)驗，資金實力雄厚，最值得一提的是小區(qū)的承建商是中建一局，其實力在世界級國際承包商中都位居前列，小區(qū)建成后其高度將會是諸城之最，您可以坐在自己家中，一覽龍城風采，有實力如此雄厚的中建一局坐鎮(zhèn)，您大可不必為如此高的樓盤質(zhì)量擔憂。

小區(qū)的物業(yè)是開發(fā)商自己旗下的海潤物業(yè)，360度探頭24小時監(jiān)控，不留治安死角;12小時保潔，不留衛(wèi)生死角；為您的家庭生活帶來安全的保障和舒心的服務。

相信華潤家園這高尚的品質(zhì)、便利的交通、完善的配套、優(yōu)美的環(huán)境、星級的物業(yè)服務必定是您買房的首選。