第一篇：恒達房地產(chǎn)項目策劃

恒達房地產(chǎn)項目策劃

第一部分 襄陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

一、基本現(xiàn)狀

1、人口及住房情況。襄陽，位居中華腹地，扼守漢水中游，是湖北省域副中心城市、“中國十大魅力城市”襄陽有著得天獨厚的地理交通優(yōu)勢，歷史上就有“南船北馬”、“七省通衢”之稱。現(xiàn)今，漢丹、焦枝、襄渝三條鐵路在此交匯，襄陽劉集機場已開通飛往全國10多個城市的航班，316國道橫貫東西，207國道縱越南北；清澈的漢江水穿境而過，直達武漢長江；襄陽北靠晉豫大煤礦，上下有南陽和江漢兩大油田，左右有丹江和葛州壩兩大水電站，臨近能源基地，處在最佳供電負荷范圍之內；這種占盡地理、交通的種種優(yōu)勢，把襄陽同全國緊密聯(lián)系起來，發(fā)展前景極為廣闊。據(jù)2008年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，襄陽市區(qū)總人口600萬，市區(qū)面積3563平方公里，地區(qū)生產(chǎn)總值2009年完成482億元，同比增長13%；社會固定資產(chǎn)投資全年完成52.28億元，同比增長65.1%；一般預算收入全年完成 22484萬元，同比增長30%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度達18.1%，農(nóng)民人均純收入增長速度達17.7%。

2、房地產(chǎn)開發(fā)情況。

襄陽市的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了初級價格競爭階段后，目前已經(jīng)開始進入規(guī)模與品牌競爭 階段。和其他同類城市相比，襄陽近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場開始火熱起來，進入規(guī)模競爭和品牌競爭的階段，功能競爭已初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已進入高速發(fā)展的起步期,進入良性發(fā)展的軌道。

（一）房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)宏觀運行情況分析

1、歷年房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)模及結構

（1）歷年襄陽市房地產(chǎn)業(yè)投資情況

1999年－2003年間，襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快速，年均增長率達到30.3％，投資拉動效果明顯。特別是2004年，襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率達到49.2％，為歷史之最。2005年襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資為22.09億元，增幅比上年同期回落了近13個百

分點，市場投資行為日趨理性。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資達到29.67億元，增幅達34.3％。2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資達到36.87億元，比同期增長10.2億元。2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資達到46.21億元，比同期增長25.33％。2009年房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重達到9.64％，由于受宏觀調控的影響，比上年回落2.76個百分點，與全省水平相當。說明襄陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展還并不充分，房地產(chǎn)市場仍然具有較大發(fā)展?jié)摿Α?007-2009年襄陽的房地產(chǎn)業(yè)投資占GDP的比重穩(wěn)定在4.6％左右，說明襄陽的房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定。

（2）歷年襄陽市住宅產(chǎn)業(yè)投資情況

政府主管部門對房地產(chǎn)投資結構的調整取得了有效的成果。2006年以來，襄陽市住宅投資保持強勁增長態(tài)勢，2006年住宅投資額達19.07億元，比2005年同期增長54.4％，增幅速度比2005年的25.9％高110.04％。2007年襄陽市住宅投資額為18.96億元，與2006年水平基本持平。2008年襄陽市住宅投資額為26.15億元，比同期增長27.50%。2009年襄陽市住宅投資額為37.57億元，比同期增長43.6%。2009年，襄陽市住宅地產(chǎn)開發(fā)投資比重為67.83％，與2007年－2008年的年平均54.02％相比，占比上升了13.78個百分點?？梢钥吹?，隨著襄陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及市場結構調整，近年住宅投資所占比重不斷上升，由于宏觀調控等政策導向影響，宅將成為襄陽房地產(chǎn)開發(fā)投資中的越來越重要的組分。

在中央“居有所居”的政策引導下，襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住契機，調整結構，不斷加大以普通住宅為主的建設力度，房地產(chǎn)開發(fā)結構不斷出現(xiàn)新變化，商品住宅建設的主體地位得到加強。2009年，商品住宅投資37.57億元，占房地產(chǎn)投資總量的67.80％；商業(yè)營業(yè)用房投資7.63億元，占房地產(chǎn)投資總量的13.78％；其他用房占18.42％。此結構基本合理。商業(yè)地產(chǎn)增長過快的局面得到有效控制。小結

在襄陽市經(jīng)濟穩(wěn)健快速發(fā)展的同時，襄陽市房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出了基本一致的趨勢，呈現(xiàn)投資、需求雙向活躍、價格攀升的良好趨勢。襄陽房地產(chǎn)業(yè)雖然表面上，市場集中

放量、因大量小區(qū)出現(xiàn)而導致有效需求不足和價格上漲幅度過高，以及房價表象已經(jīng)到達一個高位，但事實上，襄陽房地產(chǎn)市場潛在需求龐大，有效需求充足；市場價格還處在中等價位的階段，后期價格上漲空間較大。襄陽市房地產(chǎn)市場處于上升期階段。市場出現(xiàn)真正意義上的房地產(chǎn)項目，應該說是從2007年開始。因此，目前市場在售樓盤真正具有一定市場競爭力的樓盤僅僅約六七個；且檔次較高的樓盤，也是借助于漢江和解放路、長虹路的自然資源，其內部環(huán)境和綜合質量尚有待于提高。應該說，市場具有巨大的市場空白可以填補。

國家宏觀調控對襄陽市房地產(chǎn)市場的影響。政策的長期影響將使襄陽樊由無序市場轉向有序規(guī)范的市場，從結構上講，由于襄陽市房地產(chǎn)市場投機購買/投資購買并不活躍，仍以剛性的自住需求為主，異地購買僅占少量結構，價格仍處于全省乃至全國中等的水平，因而國家宏觀調控對襄陽市房地產(chǎn)市場影響并不明顯。

樊城區(qū)房地產(chǎn)市場分析

（1）市場特征分析

①集中開發(fā)，市場供應活躍

樊城區(qū)是襄陽市住宅開發(fā)最集中的區(qū)域，同時樊城區(qū)住宅開發(fā)幾乎全部集中于城區(qū)核心區(qū)，在漢江大道、長虹路、解放路沿線開發(fā)的項目幾乎占到了樊城區(qū)住宅項目總數(shù)的70％。

②建筑形式多為高層，社區(qū)規(guī)模相對較大

為體現(xiàn)土地集約化利用，樊城區(qū)住宅項目多為小高層及高層項目，建筑層數(shù)多在16－28層之間，同時由于建筑高度高，因而建筑規(guī)模也較襄城區(qū)更大，規(guī)模在5－60萬平方米之間。

③住宅與商業(yè)綜合開發(fā)

由于樊城區(qū)的商貿(mào)以及商務氛圍較濃，住宅項目的開發(fā)多有底商或裙樓商業(yè)，而襄樊市

少量的外來開發(fā)企業(yè)大部分就在該區(qū)域進行開發(fā)，因而一定程度上提升了區(qū)域開發(fā)品質。

④建筑現(xiàn)代，項目品質相對較高

區(qū)域開發(fā)的項目不僅建筑立面色彩簡潔現(xiàn)代、富有質感，同時規(guī)劃布局也較為先進，目前已出現(xiàn)了蝶式高層以及板式高層等較為超前先進的建筑布局模式，為襄樊市房地產(chǎn)市場品質相對較高的區(qū)域。

（2）供需狀況分析

2008－2009年，區(qū)域市場在售的住宅項目共計51個，為襄陽市五大板塊中，開發(fā)項目最為集中、項目個數(shù)最多的區(qū)域。同時，總可銷售規(guī)模達到了213.47萬平方米，供應量也是襄陽市房地產(chǎn)市場之最。

華都嘉園27025平方米，紫貞小區(qū)14238平方米，富躍．香格里拉27900平方米，東風春城18140平方米，錢塘100 120000平方米，東翔彩虹城8868平方米，融御青年城21600平方米，怡磬苑9954平方米，金茂凱悅9284平方米，鴻蔚閣14551平方米，中原花園3期40269平方米，聚興園28790平方米，和馳上品11856平方米，晨光苑3423平方米，泰然鑫城42582平方米，領秀中原2期3980平方米，中房．東方麗景32115平方米，盛融．青城52368平方米，藝苑．名邸55000平方米，中房．城中雅苑29891平方米，民發(fā)．城市印象159719平方米，長慶花園9840平方米，中房大慶東路商品住宅樓29128平方米，加豪雅苑4439平方米，泰躍朝陽3期33658平方米，紅光紫都16440平方米，臥龍新港22807平方米，七里瑞苑5464平方米，泰安華府41164平方米，華都嘉園27025平方米，玲瓏國際11405平方米，清和園小區(qū)41346平方米，正賢聚大廈1502

3平方米，奧華．漢江磬苑20500平方米，瑞泰欣城100947平方米，鑫福苑23054平方米，金思源大廈9196平方米，智慧名門31000平方米，尚城名門81487平方米，語港旺府72566平方米，美潤幸福家園7591平方米，長源大廈29011平方米，陽光世紀城68864平方米，拉美步行街A3區(qū)B區(qū)66906平方米，陽光水岸16706平方米，璞金公寓47061平方米，民發(fā)天地321376平方米，金麗城新華路綜合樓5988平方米，左岸春天142625平方米，貫通上城80928平方米。合計213.47平方米。

由于樊城區(qū)房地產(chǎn)市場起步較早，同時沒有諸如襄城區(qū)的嚴格規(guī)劃控制，建筑形態(tài)新穎現(xiàn)代，加之眾多外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介入，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場相對而言更為活躍，不僅供應量為各區(qū)之首，市場吸納能力也相對較高，當前市場的銷售率已超過85％，市場需求旺盛，同時物業(yè)價格也是襄陽市最高的，目前區(qū)域住宅均價達到了3808元/平方米，個別樓盤房價已達5000元/平方米以上。

（3）2010年市場供應量分析

根據(jù)目前已知情況統(tǒng)計，該區(qū)域2010年在售的有14個住宅項目，共計121.37萬平方米的開發(fā)面積。不僅在樊城中心區(qū)域，長虹路、建設路、火車站附近等各處均有項目面市。在這些項目的共同推動下，樊城區(qū)將繼續(xù)保持一貫高調的開發(fā)態(tài)勢，繼續(xù)引領襄樊房地產(chǎn)市場向前發(fā)展

民發(fā).天地321376平方米，萬達廣場住宅區(qū)300000平方米，瑞泰欣城100947平方米，泰安華府41164平方米，華都嘉園27025平方米，尚城名門81487平方米，中原花園3期40269平方米，中原領寓11719平方米，泰然鑫城42582平方米，中房．東方麗景32115平方米，中房．城中雅苑29891平方米，泰躍朝陽3期33658平方米，紅光紫都16440平方米，正賢聚大廈15023平方米，錢塘100 120000平方米，共計121.37萬平方米。區(qū)域市場價格在3500－5500元/平方米左右。

第二部分 項目定位及推廣策略

在房地產(chǎn)市場日益同質化的今天，要在市場上站穩(wěn)腳跟，占領市場，更要進一步去挖

掘樓盤本身的核心競爭力，只有認識了核心競爭力，才能超越同質化，在市場上獨樹一幟，鑒于此，我認為：

1、“高尚生活模式”為主題，鬧中取靜，住為主商為輔。為襄陽房地產(chǎn)首家提出該概念的樓盤。

2、低密度、高綠化率的全配套商業(yè)的便利社區(qū)

3、所處開發(fā)區(qū)巨大升值潛力的地理位置

4、享受襄陽未來最具升值潛力黃金地段中CBD、CLD、CEA 的核心規(guī)劃優(yōu)勢

5、高質量的建筑水準，實用、適度超前的戶型設計

一、項目SWOT分析：

優(yōu)勢：未來城市中心地帶，商圈林立，人口基數(shù)大，交通便利

劣勢：周邊家具市場較多，已形成規(guī)模優(yōu)勢

機遇: 市區(qū)人口增長及住房需求增長

挑戰(zhàn)：如何在萬達、萬科、恒大等大型房產(chǎn)商進入襄陽及本地房產(chǎn)商中成功突圍，占領市場

二、市場調查分析

三、建安成本分析

四、基礎設施及城市配套調查分析

五、招商及市場營銷

1、以住帶商

2、引進主力店

3、制訂營銷計劃及策略

4、售樓書的制作

5、媒體的選用及廣告推廣

6、樣板房及形象營銷計劃

六、推廣策略 第一部分：營銷目標

一、入市期目標

打響知名度，樹立初步品牌形象； 建立口碑，造成城市小眾傳播的聲勢；

迅速引起市場關注和興趣，達到一定的銷售意向，儲備一定的意向客戶； 短期內制造出城市熱門消費話題，延伸出房地產(chǎn)消費的現(xiàn)階段最高模式的話題； 注：

1、前期的營銷推廣工作，已有形成較高的品牌知名度；

2、目前已有相當意向客戶儲備；

3、市場對已有較高的品質，形象預期，如何逐步兌現(xiàn)本項目的賣點，實現(xiàn)“步步高升”的銷售業(yè)績和品牌價值，是營銷的重要目標。

二、營銷期目標

持續(xù)造就并鞏固、維護品牌形象，創(chuàng)造無窮軟性附加值； 有效回籠資金，達到良好銷售效果；

實現(xiàn)長期品牌效果，建立城市地產(chǎn)首席品牌的形象；

借項目品牌，延伸企業(yè)的品牌形象，為后續(xù)在新項目開發(fā)的運作創(chuàng)造品牌資源； 借項目宣傳，創(chuàng)造房地產(chǎn)開發(fā)的新觀念、城市生活的新觀念，為項目品牌和公司品牌增加厚度;第二部分：營銷推廣核心策略 品牌策略

1、品牌的塑造——包括 理念塑造（如：口號語）、視覺塑造（以LOGO為核心的視覺形象系統(tǒng)）、行為塑造（如：廣告行為、媒體行為、社會活動、銷售服務、物業(yè)服務等）；品牌塑造的關鍵，在于“識別性、獨占性、排他性”的創(chuàng)造；

品牌的內涵——項目倡導的理念、項目內容、項目意義等，具社會影響力的品牌力度和內容；

品牌的積累——不斷以媒體的手段、以項目的社會行為，對品牌進行強化和鞏固； 品牌的維持和深化——不可有對品牌有非良性影響的事件發(fā)生，以維持品牌信賴度不斷對品牌添加和賦予新的內容，以使其深化；

二、文化和藝術策略

關于城市、關于生活方式、關于建筑、關于未來的文化話題;

房地產(chǎn)，是生活的文化、建筑的文化、居住的文化、商業(yè)的文化、城市發(fā)展的文化、經(jīng)濟的文化??；

也是城市時尚的文化，都市新生活方式的文化——總之，房地產(chǎn)是一種綜合的文化現(xiàn)象； 房地產(chǎn)項目的新聞宣傳，當然離不開“文化的話題”； 是“軟性新聞體系”的重要組成部分； 這是宣傳推廣的“新聞話題”殺手锏； 這是品牌塑造中的“理念塑造”部分； 這是為項目品牌增加厚度和內涵的必由之徑；

三、價格策略

1、價格策略的動態(tài)性

價格策略是促動銷售進程的實質性推動力之一，要根據(jù)實際作策略性調整； 市場的好與不好造成價格的動態(tài)波動；

推出階段不同，房型、樓層不同，都要作策略調整； 買主實力不同，在價格上要作策略性差異調整； 技巧性價格策略

差異性價策略，實行每戶一差價； 低價入市，動態(tài)提升；

較快實現(xiàn)首期認購率，制造首期開盤在短期內即告售罄的神話； 為先期買家預留明顯升值空間，預示奇貨可居的先決條件； 價格穩(wěn)步提高，市場輿論追捧，互為因果；

利用展銷會等活動，技巧性定時推出“展銷價”“特價”等；

實行分期、多種按揭等不同付款方式；

3、重要調價節(jié)點提示（在以下營銷節(jié)點，作始當價格調整）

分期認購完成；

廣場環(huán)境完成，對外開放；

沿途景觀完成

園區(qū)整體景觀環(huán)境（包括環(huán)藝小品）完成；

樣板間裝修完成開放；

一期物業(yè)封頂（可作多次調整）；

一期外立面完成；

地下車庫完成；

地下車庫主題展示結束（可作多次調整）；

其它重要工程、銷售節(jié)點；

四、預示性策略

預示性策略

“期貨項目”，依靠“項目形象預先展示”，獲得社會和市場認知和認同；

“概念”銷售，以“期房”銷售推動項目開發(fā)；

要點提示

“恒達”（項目）和“房地產(chǎn)公司等”（開發(fā)商組合）的“形象實力”透視，增強項目品質和可實現(xiàn)性的“可信度”；

廣告信息的“全面性”；

新聞信息的“多元性”；

“概念賣點”，“觀念賣點”，“現(xiàn)實賣點”的有機結合；

互動式策略

“項目功能、新概念、新觀念、銷售信息”和社會公眾、客戶群體的互動交流；

互動策略分為“硬件互動”和“軟件互動”，如“信息互動”、“觀念互動”、“行為互動”、“管理互動”、“開發(fā)互動”等；

促銷活動（形象促銷、賣點促銷等）的定期開展；

社會資源的有效利用，如媒介、政府、社會團體、專業(yè)組織等；

信息和銷售活動的及時性和持續(xù)性；

商業(yè)廣告、商業(yè)新聞、非商業(yè)新聞的結合方式；

大眾傳播、小眾傳播的結合方式；

新概念策略

由項目的獨特性倡導系列“新概念”、“新觀念”，制造新聞話題、傳播話題等獨占性話題，以及由此關聯(lián)的社會傳播效應；

“新概念”帶來的附加價值；

廣告營銷策略

廣告方式

大眾媒介的有效整合和運用；

銷售現(xiàn)場、營銷中心的展示、引導、煽情；

工地現(xiàn)場包裝、氣氛營造；

各種主題活動的舉辦；

有效現(xiàn)場導購的方式和實施；

小眾傳播；

各種綜合社會資源（政府資源、行業(yè)字源、地域資源、人文資源、市場資源等）的整合運用；

2、廣告內容

形象定位系列，就項目獨特形象、功能切入，引導受眾對項目的認識高度；

賣點訴求系列，就項目從功能、建筑、空間、價格等賣點進行陳述，讓受眾全面深入認識；

銷售跟進系列，與銷售先后、策略方式、活動等相配合的廣告；

心理訴求系列，針對銷售環(huán)節(jié)中受眾的心結進行“解開心結”的訴求；

利益陳述系列，將受眾能得到的利益點進行提煉、描述，打動受眾；

強銷系列，在某時段或最后階段，策略性的營造銷售勢頭；

價格戰(zhàn)略系列，針對“價”與“值”的分析、陳述，進行實質利益訴求；

品牌鞏固系列，在銷售已近尾聲少量待銷，以為持續(xù)經(jīng)營嬴利作品牌形象的持續(xù)、長期的功固，一般固定媒體、固定頻率、固定形象；

3、廣告的統(tǒng)一性和持續(xù)性

1）統(tǒng)一性，以維持整體廣告形象，樹立具超越時空的具識別性、具個性氣質的品牌；

A 形象統(tǒng)一 B 風格統(tǒng)一 C 氣質統(tǒng)一D 文化品位統(tǒng)一 E 主要口號語統(tǒng)一

2）持續(xù)性――將成功建立的廣告整合形象持續(xù)延伸和階段性深入，形成一個廣告運動；

4、廣告創(chuàng)意策略

針對國際化受眾，采用雙語版；

用系列表現(xiàn)的手法，為受眾描繪一幅幅“名流典范生活觀念”；

“名流典范生活模式”即是中國的，也是世界的；即是現(xiàn)代的，又是具濃郁傳統(tǒng)文化風貌的；

用系列表現(xiàn)手法，體現(xiàn)“名流典范生活模式”所蘊涵的文化、人文、生活內涵；

用現(xiàn)代、詼諧、個性化的語言，表現(xiàn)“恒達”代表的時代生活方式；

提升項目創(chuàng)意思路的理論高度；

城市居住文化的高度；

城市生活發(fā)展史的高度；

百年建筑文化的高度；

現(xiàn)代、國際的新生活方式締造者的高度；

7、有高度和厚度的形象宣傳作為前期廣告創(chuàng)意核心；

8、就事論事的物質性賣點宣傳，在形象造勢后立即跟進；

9、賣點廣告的創(chuàng)意，以個性化角度為基本出發(fā)點，并以生活方式的引導作為主線索；

10、以“名流典范生活觀念”為訴求線索，逐一對項目精華一期期展示；

11、創(chuàng)意手法，一標題一觀念；一畫面一圖景；虛實結合；

十、新聞策略

新聞題材

項目與城市

項目與城市生活；項目與城市文化；項目與城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀；

項目為城市帶來的新觀念、新生活方式、新景觀、新城市風貌；

項目與建筑

項目對歐陸建筑的精道理解和演繹；

項目對城市建筑文脈的傳承和創(chuàng)新；

項目建筑設計的精華論述；

項目建筑設計擔當者的理念、業(yè)績與貢獻；

3、項目核心賣點宣傳（觀念賣點、物質賣點）

地段潛力賣點；開發(fā)思路賣點；生活方式賣點；文化藝術含量賣點；

規(guī)劃賣點；功能賣點；環(huán)境賣點；環(huán)藝賣點；戶型賣點；品種賣點；景觀賣點；延伸賣點；

品牌賣點；

4、項目報道題材

重要工程進展；

施工質量報道；

社會反響報道；

發(fā)展商業(yè)績和背景報道；

營銷業(yè)績報道；

項目社會服務機構介紹：策劃公司、設計院、園林公司、施工單位、物業(yè)管理公司??

（二）新聞形式

本報述評；新聞綜述；熱點追蹤

專題報道；地產(chǎn)專版；都市休閑

記者專訪；人物專訪

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（三）新聞體系、主題列示（見附件）

（四）新聞稿示范（見附件）

十一、媒介策略

主力媒界種類和作用

報 紙：——時效性、受眾覆蓋廣；

電 視：——創(chuàng)意表現(xiàn)空間較大，較全面；

電 臺：——頻率重復度高，受眾針對性相對強一點；

網(wǎng) 絡 廣告：——新型媒體，知識階層受眾，國際性受眾成為可能；

雜 志：——品位高，樹立長期、持續(xù)品牌有利；

戶 外 廣告：——路牌、燈箱、沿途導示等長期品牌形象的維持；

車亭廣告，從市至本項目的主要干道上；

公交車廣告；

立柱廣告，市中心廣場、繁華商業(yè)街路口、項目所處路端等；

階段性媒介策略

以大眾媒介報紙為主，適時采用電視、專業(yè)雜志等媒體，配以車亭、公交車、網(wǎng)絡等新媒介，通過“硬推軟拉”的方式達到綜合廣告效果最優(yōu)的立體媒介策略。

A Ⅰ期，內部認購期，以報紙為主（軟性新聞可先行），雜志、電視、電臺和戶外廣告為輔，同時考慮網(wǎng)絡推廣；

B Ⅰ期，公開預購期，主要媒體組合，報紙（硬性、軟性新聞）、電臺、電視形象廣告，戶外廣告（路牌、車亭）；

C Ⅱ期，內部認購期，報紙廣告頻率、版面適度調整、雜志廣告、電視廣告、網(wǎng)絡廣告組合宣傳；

D Ⅱ期，公開預購期，報紙廣告為主的小版面短、平、快利益訴求，力求立桿見影，電視廣告由創(chuàng)意性的形象廣告轉為電視廣告雜志；網(wǎng)絡廣告、雜志廣告、直郵廣告突出立體組合效果；

十二、活動策略

一）、活動出發(fā)點

“恒達”的目的是在為的高收入階層提供一種目前所沒有的優(yōu)秀居住形態(tài)，規(guī)劃設計更多從人性的角度考慮，從與自然的親和來考慮，所以我們有更好的居住環(huán)境，房間有更高的使用率，物業(yè)的價值有更大的保值升值空間。一切一切都只是讓人們生活的更舒適、讓業(yè)主的投資更有價值。

推廣一個房地產(chǎn)項目，從實物上看是一個個住宅單元，但實質上是在推廣一種新時代的生活方式。二）、活動目的

用廣告提出概念，讓活動來解釋概念，促進銷售

1、參與促進銷售

活動是一把爭奪市場的利劍。

面對生性純樸、信息敏銳度低的人，很難想象單靠廣告宣傳就能讓他們輕易改變想法。

要想讓實在的消費者下定決心購買，除了要實實在在的做出來給大家看之外，更要設計一些能讓他們親身參與、親自體會的營銷活動，讓他們自己去作決定。

并且，營銷活動從來就是廣告宣傳的重要補充，間而言之，廣告是追求有形的和無形的價值，會對品牌增加某些感觀價值，活動則增加產(chǎn)品銷售上的實質價值，兩者相輔相成、相得益彰。

2、低投入高產(chǎn)出的宣傳推廣策略

在“恒達”即將發(fā)動的宣傳活動中，要求宣傳效果既要象外科手術一樣精確，又要達到地毯轟炸的效果。

這里的“外科手術”是指精心挑選可以直達目標消費群的媒體，進行有效的組織；

而“地毯轟炸”是指要讓“恒達”在較斷的時間內，成為城中熱點話題。要達到這一效果要借用多種多樣的宣傳形式，但這并不意味著金錢的堆積，只要策劃得當，執(zhí)行到位，花少錢也能達到好效果。巧妙運用各種活動造勢是其中的關鍵之一。

經(jīng)過精心策劃操作性強的公關活動，其邊際效益相對硬性廣告較高。系列促銷活動正是以相對低的投入，達至相對更好的市場效果。

3、“高尚生活模式”的全面展示，拉近客戶的心理距離

“恒達”高尚生活模式的全面展示在心理因素上拉近了客戶，通過系列主題促銷活動，進行軟性新聞配合，全面地、階段性地向成功人士推介“恒達”所推崇的高尚生活方式，達到“高尚生活模式”被廣泛推崇和追求的效應。

4、控制市場供求關系

三）、活動原則 先虛后實，虛實結合，重點是打好文化牌，打好藝術牌。

本項目規(guī)模較大、期房入市、須引導市場、發(fā)展商沒有品牌積淀等特點是我們推廣中必須考慮的基本因素。

打文化藝術牌，發(fā)動人們共同參與，將一些較好作品在相關媒體選登、點評，在現(xiàn)場營銷中心或地下車庫作主題展覽并適度炒作，利用文化藝術本身的吸引力加上我們的商業(yè)

運作或慢性滲透增加好感、或集中炒作擴大影響，吸引人們對項目的持續(xù)關注和小眾傳播，從而達到塑造良好品牌形象、有效促進銷售的目的。

我們在一期公開預購期間設計了“白金業(yè)主認購贈卡”、“主題海報征集”、“主題征文”三項面上的活動，主要是想從文化（人文）、自然、技巧折扣三個角度展開先聲奪人吸引人們關注（虛）。爾后我們將選登、點評、作主題展覽，引導人們更深入的參與（實）。進而我們設計了主題展覽，從專業(yè)的、“第三者”的角度來亮相“恒達”項目，加上同期立體廣告、軟性新聞的展開，應該說此時””項目深入人心，形象內涵豐富。

四）、活動名稱 高尚生活原創(chuàng)運動

五）、“原創(chuàng)”詮釋

仔細分析，原創(chuàng)的涵意非常廣泛。從哪一個角度切入才是最好的途徑呢？

回歸本質來看，一所房子到底應該能滿足人們的哪些需求呢？

滿足人們安身立命最基本的居住和生活的要求；

擁有足夠的面積，各主要家庭成員都有自己相對獨立的活動空間；

在一定時期內成為個人的財產(chǎn)；

滿足自己一定的社會地位要求并且可用作其它用途（有升值空間可用于投資、用于渡假用途）；

那么我們對的一切原創(chuàng)又是依照什么原則而進行的呢？

因為我們是在為市的高收入階層提供一種目前所沒有的、永不落后的優(yōu)秀住房；他們有這樣的需求，他們希望過更好的生活，所以我們的規(guī)劃設計更多從人性的角度考慮，從與自然的親和來考慮，所以我們有更大的綠化率、更好的居住環(huán)境，更寬闊的樓間距，房間有更高的使用率，物業(yè)的價值有更大的保值升值空間。一切一切都只是讓人們生活的更舒適、讓業(yè)主的投資更有價值。

所以，事實上不同型態(tài)的項目類型代表著不同的生活方式，推廣一個房地產(chǎn)項目，從實物上看是一個個住宅單元，但實質上是在推廣一種生活方式。這是一場歷史性的創(chuàng)新，將使純樸的人恍然大悟地驚嘆：原來生活可以這樣！這是一個跨世紀的原創(chuàng)，將使乃至整個襄陽地區(qū)的房地產(chǎn)市場如夢初醒：原來房地產(chǎn)應該這樣！

這朵即將綻放的原創(chuàng)之花，蘊含著：

居住觀念的創(chuàng)新

物業(yè)開發(fā)理念的創(chuàng)新

項目選址觀念的創(chuàng)新

建筑規(guī)劃的創(chuàng)新

建筑風格的創(chuàng)新

居住環(huán)境設計的創(chuàng)新

物業(yè)管理的創(chuàng)新

小區(qū)配套的創(chuàng)新

項目包裝的創(chuàng)新

營銷策略和手法的創(chuàng)新

六、“高尚生活原創(chuàng)運動”階段性活動主題建議

營銷活動整體可分為社交型活動和公關型活動兩類，前者目的在于打量，盡可能擴大參與的人群，以帶動人們對于項目的認知。后者的目的在于針對目標客戶進行情感交流，加強小眾傳播，以通過客戶形成目標客戶以點帶面的宣傳效果。

在實質操作過程中，社交型活動更多使用于項目入市初期和擴銷期，公關型活動則主要用于項目的強銷期。

我們根據(jù)“恒達”的特點，在其不同的銷售階段，設計了各有側重的主題和活動方式，并注重從市民角度和受眾視野來談這些問題，深入淺出，潛移默化影響受眾消費群。（詳見分階段活動策略）

常規(guī)活動策略特別提示

第一、“高尚生活原創(chuàng)運動”系列策劃概要

生活哲學主題沙龍

1、定期組織業(yè)主沙龍、聯(lián)誼活動

各類主題沙龍

裝飾藝術、家私文化、潔具文化、廚具文化、燈飾文化、門的文化、家電文化、布藝文化等；

邀請各類專業(yè)公司參與組辦，向業(yè)主廣泛推介家庭家居用品的發(fā)展歷史，時尚特征及個性方案等；

節(jié)日慶典活動：

母親節(jié)、父親節(jié)、勞動節(jié)、兒童節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、重陽節(jié)、圣誕節(jié)、元旦節(jié)、春節(jié)、元宵節(jié)等制造“由頭”，舉辦游園、聯(lián)歡、狂歡、酒會、卡拉OK大賽、舞類比賽、體育比賽、兒童繪畫、書法大賽、棋牌大賽等活動，并有用媒介配合，適時炒作。

獎品、贈品可考慮：

＃ 采取購房款定額回饋；

＃ 不同件套、等級品牌的家私、潔具、廚具、家電等超值耐用品的贈送；

＃ 交房標準的特別制定；

＃ 物業(yè)管理不同時段的免費卡；

＃ 小區(qū)會所的貴賓贈卡、打折卡

＃ 業(yè)主外地旅游等。

2、意趣高雅、具有濃郁文化氣息的藝術觀賞活動：

形式 發(fā)展商集體購票，向業(yè)主贈送，配以請柬，每戶定額奉送。

音樂會（交響音樂會、民族音樂會、音樂欣賞講座等）；

演唱會（個人演唱會、知名團體訪問演唱會等）；

藝術節(jié)（音樂節(jié)、服裝節(jié)、旅游節(jié)、風箏節(jié)等）；

藝術展（繪畫展、攝影展、設計展、雕塑展及各類講座等）；

劇目演出（歌劇、舞劇、話劇等）；集體旅游活動；

活動細節(jié)重點提示

每次活動前制作摯誠意切、熱情洋溢的邀請函、精致的請柬，以郵寄、登門遞送、客戶自取等方式送到所有業(yè)主手中，電話追蹤邀請或確認，盡量多的創(chuàng)造與客戶接觸的機會；

活動過程中安排簽到登記、專人引位、銷售人員親自接待等步驟，注意活動節(jié)目應銜接緊湊、有序、精心，保證高品味、高文化的活動層次與內容，要及時抓拍各個精彩時段的照片與錄像；

活動結束后，將錄像內容及時制作成光碟，連同沖印的活動照片一并寄給業(yè)主；及時編撰《》刊物，配以活動全景照片寄與未到場業(yè)主；

3、高頻率、高品位、多元化、低投入的促銷活動

活動方式

通過活動的開展，拉近與市民的距離，奠定廣泛的市場基礎，樹立親和形象，打造都市盡人皆知、人人向往的社會知名度和美譽度；

兩周一次，充分利用項目現(xiàn)有的銷售廣場，舉行冠以“恒達”名稱的各種公眾表演活動；

文藝演出；

露天演唱會（以輕松的通俗為主）；

各種表演（服裝、曲藝、花道、茶道等）；

各種征集活動（雕塑、花卉、寵物、奇石將征集后的藝術品陳列于公園內，對外開放展示）。

活動細節(jié)重要提示

此類活動意在擴大知名度與美譽度，因而活動的主要參與團體無需高水準及高知 名度，邀請范圍可選取自發(fā)組成的民間娛樂性演出團體，或亦希望籍此擴大自身知名度的團體、組織、雙方合作組辦，相得益彰；

活動時間宜安排在公眾休息日或周末，夏季宜選擇在晚間；

活動前應盡可能的通知業(yè)主及客戶，邀請對方參加，但無需太過勉強，邀約的目 的 僅僅在于知會對方，了解開發(fā)商的促銷手段及內容，制造社會效應；

活動前應做好項目的宣傳準備，如：氣球、彩旗、帽子等小禮品的限量領取，免 費索取資料展架的擺放；

活動過程中的安全管理，包括治安安全及交通安全，事先應與相關管理機構作好 溝通工作，以確保活動的順暢進行。

第二、“高尚生活原創(chuàng)運動”系列策劃概要

無微不至的銷售服務

樣板間的優(yōu)質管理，可令顧客對未來的社區(qū)物業(yè)管理窺見一斑；

銷售代表接待中的禮儀、語言、態(tài)度應周到、大方、得體，售樓工具統(tǒng)一、整齊、規(guī)范、流程標準。售樓資料交付顧客時，須保證其內容的完整性，包裝的完美性，充分發(fā)揮封套、手提袋的作用，令客戶拿到售樓資料，猶如收到一份敬贈的禮品；

細心的飲品服務：營銷中心同時配備幾種飲品（如，咖啡、純凈水、各種茶）滿足不同客戶的飲用嗜好；

保安的開車門服務：由保安為驅車或乘車前來的客戶開車門，如有條件可延伸代為泊車服務；

贈設女保安崗位：從事保安服務，并專門負責陪同老人，照顧兒童引導客人看樓等特殊接待服務；

便于攜帶的客戶信息卡：便于客戶隨手記下瞬時撲捉的興趣信息；

車牌號登記服務：由保安代記，專為乘出租車來的客戶登記相關的出租車牌號，以便意外狀況的發(fā)生得以應變；

精美的看樓禮品：

用于兒童：氣球、小彩旗、卡通玩具、時尚小食品；

用于成人：鼠標墊、鑰匙扣、名片夾、迷你記事薄、袖珍影集、帽子等；

兒童看護服務：設置兒童活動區(qū)域，及準備兒童玩具，供訪客中的兒童使用，由女保安統(tǒng)一看護，令參觀者安心參觀；

購樓留影服務：業(yè)主在簽署購房合同時與銷售代表（銷售經(jīng)理）合影留念，成為社區(qū)發(fā)展史的一部分；

第三、“高尚生活原創(chuàng)運動”系列策劃概要

重大工程節(jié)點的通報

通過發(fā)展商對社區(qū)文化的精心醞釀與營造，使已購房業(yè)主經(jīng)常收到來自“恒”的社區(qū)交流訊息，由此產(chǎn)生千絲萬縷的“公司情結”，并以入住社區(qū)而倍覺尊貴，心滿意足；使猶豫不決的客戶因向往社區(qū)氛圍而促成購買，無力購買的客戶羨慕稱贊，樹立獨特的市場口碑。

重大工程節(jié)點

現(xiàn)場環(huán)境改造

營銷中心裝飾改造

沿途景觀完成泳池完成

完成樁基階段

樓層扣頂

主體完工封頂

外檐裝修完工

內部裝修完工等。

通報方式：

定期拍攝工地施工照片，以及工程如期進展的文字簡報，寄與每位業(yè)主；

隨著工程進度，及時邀請業(yè)主到現(xiàn)場觀摩相應的樓層的施工狀況、建筑材料的施工狀況，充分展示發(fā)展商對工程質量與進度方面的重視與自信，使業(yè)主深信“物有所值”。

第三部分：“恒達”階段營銷錦囊

錦囊之一 一期 公開預購期

重要前提：

營銷中心正式啟用，現(xiàn)場環(huán)境改造完成

周邊景觀完成

一期工程全面啟動

重要大宗客戶認購完成

銷售組織管理和運作程序完善

銷售方式

營銷中心啟用，廣告和新聞等多種促銷方式并用，現(xiàn)場接待

第二篇：房地產(chǎn)項目策劃

第一章 房地產(chǎn)項目策劃概述

房地產(chǎn)項目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場調研為基礎，優(yōu)選最佳的項目市場定位，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性地構思，并以具有可操作性的策劃文本作為結果的活動。

房地產(chǎn)項目策劃的作用（1）能創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟效益和社會效益（2）能為項目決策指明方向（3）能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭力（4）能有效地整合房地產(chǎn)資源（5）預測未來市場（6）滿足購房者需求。

房地產(chǎn)項目策劃的特征（1）地域性（2）系統(tǒng)性（3）前瞻性（4）市場性（5）創(chuàng)新性（6）可操作性（7）多樣性。

房地產(chǎn)項目策劃報告的基本結構

（1）市場調研a宏觀環(huán)境調查與分析b區(qū)域環(huán)境調查與分析c微觀環(huán)境調查與分析

（2）項目定位分析a項目swot分析b客戶定位c產(chǎn)品定位d形象定位

（3）產(chǎn)品策劃a規(guī)劃布局b建筑與公共設施策劃

（4）項目投融資分析a技術經(jīng)濟指標分析b土地價值及開發(fā)價值研判c投資估算d融資分析e財務評

價f不確定性分析

（5）形象策劃a項目cis系統(tǒng)設計b項目品牌名稱設計c工地與銷售現(xiàn)場形象設計

（6）市場推廣策劃a營銷分期安排b推廣主題與方式c價格策略d促銷策略與活動推廣策劃e推廣預

算f廣告策劃。

房地產(chǎn)項目策劃報告編寫的注意事項（1）結合項目實際，緊扣目標主題（2）簡明扼要，突出重點（3）定性分析與定量分析相結合（4）準確分析，明確結論（5）不偏不倚，客觀公正（6）理性表達，邏輯思維（7）可執(zhí)行性。

第二章 房地產(chǎn)項目選址策劃

居住項目選址（1）市場狀況（2）地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向（3）自然環(huán)境（4）交通條件（5）生活配套設施（6）市政基礎設施（7）房地產(chǎn)相關政策（8）用地成本。

商業(yè)項目選址1零售商業(yè)項目（1）消費市場（2）商業(yè)環(huán)境（3）商業(yè)輻射范圍（4）潛在商業(yè)價值（5）規(guī)劃設計條件2寫字樓項目選址（1）周邊環(huán)境狀況（2）交通便捷程度。工業(yè)項目選址（1）城市規(guī)劃（2）區(qū)域位置（3）交通條件。

土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，又稱批租，屬于房地產(chǎn)一級市場。住宅70年，工業(yè)50年（不包括采礦），科教文衛(wèi)50年，商業(yè)旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。

土地使用權出讓的方式（1）招標出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據(jù)投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。過程：a投標人在投標截止時間前將標書投入標箱b出讓人按照招標公告規(guī)定時間地點開標，并邀請所有投標人參加（少于三人應終止）c評標小組進行評標（五人以上單數(shù)）d招標人根據(jù)評標結果確定中標人（2）拍賣出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。（3）掛牌出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競價結果確定國有建設用的使用權人的行為。（4）協(xié)議出讓是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是獲得國有土地使用權的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎上，對出讓土地的在轉移，土地使用權的轉讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。

土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置等費用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權無償交付土地使用者使用的行為。

土地投標前的準備工作（1）密切關注土地招標信息（2）組建土地競標小組（3）進行現(xiàn)場踏勘和項目分析（4）搜集競爭者信息（5）測算土地成本，制定心理價位（6）編制投標文件及各種資料，準備參加競標。

競標土地的估價 假設開發(fā)法公式

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

第三章 房地產(chǎn)項目市場調查

房地產(chǎn)項目市場調查是指為實現(xiàn)房地產(chǎn)項目特定的經(jīng)營目標，運用科學的理論以及現(xiàn)代化的調查技術方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的，有計劃，系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關房地產(chǎn)市場的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確的判斷和把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而為開發(fā)商預測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢、制定科學決策提供可靠依據(jù)，這是房地產(chǎn)項目策劃工作的前提和基礎。

房地產(chǎn)項目市場調查的特點（1）廣泛性（2）針對性（3）時效性（4）方法的多樣性與專業(yè)性（5）結果的局限性

房地產(chǎn)項目市場調查的作用（1）是項目策劃者認識市場，捕捉新的市場機會的前提（2）是項目策劃者感知市場，了解消費者需求的主要手段（3）是項目策劃者了解市場、挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要前提（4）是項目投資機會研究，項目定位，項目規(guī)劃設計，項目營銷等一系列活動的基礎。

房地產(chǎn)項目市場調查的程序

（1）準備階段a確定調查目的b建立調查組織c初步情況分析

（2）實施階段a制定調查方案b收集資料（二手資料，一手資料）c資料的甄別與審查

（3）分析和總結階段a分析數(shù)據(jù)b編寫調查報告c總結反饋

其中，調查報告要求如下（1）客觀真實（2）簡明扼要（3）結論明確（4）制作美觀

調查報告主要內容如下（1）調查目的方法步驟時間等的說明（2）調查對象的基本情況介紹

（3）所調查問題的實際情況與分析說明（4）對調查對象的基本認識（5）提出建設性的意見和建議（6）統(tǒng)計資料，圖標等必要附件

房地產(chǎn)項目市場調查的主要內容

1房地產(chǎn)市場環(huán)境調查

（1）宏觀環(huán)境調查a政治法律環(huán)境b宏觀經(jīng)濟環(huán)境c房地產(chǎn)市場總體運行情況d人口環(huán)

境e技術環(huán)境f對外開放程度

（2）區(qū)域環(huán)境調查a經(jīng)濟發(fā)展水平b城市發(fā)展規(guī)劃c房地產(chǎn)市場供需狀況d社會文化環(huán)

境e房地產(chǎn)企業(yè)情況f專業(yè)機構與中介商情況g城市或區(qū)域的交通條件研究h影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件

（3）微觀環(huán)境調查a用地現(xiàn)狀調查與分析b項目周邊環(huán)境調查與分析c競爭性樓盤調查

與分析

2房地產(chǎn)市場需求調查

（1）市場需求容量調查a項目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及結構b有購房需求的人口

數(shù)量和整體特征c居民對各類房地產(chǎn)商品的需求總量d居民的消費結構e居民的收入水平、儲蓄余額和支付能力f影響房地產(chǎn)市場需求的因素

（2）消費者調查a消費者個人特征b消費者購買動機c消費者購買李水平

3房地長市場供給調查

（1）房地長市場供給總體調查

（2）競爭樓盤調查a競爭樓盤的產(chǎn)品調查（區(qū)位、產(chǎn)品特征、交房時間）b競爭樓盤的價格調查（單價、總價、付款方式）c競爭樓盤的促銷手段調查（廣告促銷、活動促銷、人員促銷、客戶關系促銷）d競爭樓盤的銷售情況調查（銷售率、銷售次序、客戶群分析）e競爭樓盤的物業(yè)管理調查

（3）競爭對手調查a專業(yè)化程度b品牌知名度c推動度或拉動度d開發(fā)經(jīng)營方式e樓盤質量f縱向整合度g成本狀況h價格策略i與當?shù)卣块T的關系j項目開發(fā)情況

4房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境調查

（1）房地產(chǎn)廣告環(huán)境調查a公共傳播形式（報刊雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播）b印刷品傳播形

式（海報圖冊）c戶外傳播形式（看板旗幟指示牌）

（2）房地產(chǎn)營銷中介機構調查

（3）房地產(chǎn)營銷媒體調查

房地產(chǎn)項目市場調查的方法

1訪問法（1）人員訪問（2）電話訪問（3）郵寄訪問（4）網(wǎng)上訪問

2觀察法（1）直接觀察法（2）親身經(jīng)歷發(fā)（3）痕跡觀察法（4）行為記錄法

3定性研究法（1）焦點小組座談會（2）深度訪談法（3）投影技法

4實驗法

5創(chuàng)新方法（1）主題式調查（2）論壇式調查（3）記者式調查

房地產(chǎn)項目市場調查問卷分類（1）結構式問卷，又稱標準式問卷，是按照調查目的和內容精心設計的具有嚴密組織結構的問卷，問卷中的問題是按一定的提問方式和順序進行安排的，又分封閉式，開放式，半封閉式。（2）非結構式問卷，沒有在組織結構中加以嚴密的設計與安排（3）半結構式問卷

問卷結構（1）問卷編號與問卷標題（2）問卷說明（3）甄別問卷（4）主體問卷（5）背景資料（6）作業(yè)記載

問卷注意問題（1）避免一般性問題（2）避免過于專業(yè)術語（3）避免含義不確切的用詞（4）避免導向性的提問（5）避免敏感性的問題（6）注意問題設置的順序。

第四章 房地產(chǎn)項目stp策劃

市場細分是指營銷者在市場調研的基礎上，從消費者需求的差別出發(fā)，以消費者的需求為立足點，根據(jù)消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體—子市場，使企業(yè)可以從中認定目標市場的過程和策略。

房地產(chǎn)市場細分是指營銷者通過市場調研，按照一定的標準，把房地產(chǎn)整體市場劃分成若干個消費者群的市場分類過程。

房地產(chǎn)市場細分的方法（1）地理細分（地區(qū)，地域特征，人口密度，地區(qū)自然環(huán)境，生活環(huán)境，交通環(huán)境）（2）人口細分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表數(shù)）（3）心里細分（生活方式，個性，購買動機）（4）行為細分（追求利益，品牌忠實度）

目標市場選擇考慮因素（1）市場規(guī)模（2）資源條件（3）環(huán)境條件（4）政策性因素（5）盈利性因素（6）風險性因素

目標市場選擇的主要模式（1）單一目標市場化（2）多目標市場化

房地產(chǎn)項目市場定位是指在房地產(chǎn)市場調研和分析的基礎上，根據(jù)市場環(huán)境，企業(yè)資源及項目自身條件特征，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，功能和設計建造標準，是房地產(chǎn)開發(fā)的重要功能工作內容。

房地產(chǎn)項目市場定位的主要內容（1）客戶定位（2）產(chǎn)品定位（3）形象定位

房地產(chǎn)項目主題策劃是指開發(fā)商對擬建項目提出的一種開發(fā)概念與意圖，是一種可以為人們

切實感知到的生活方式和居住理念，體現(xiàn)了項目開發(fā)的總體指導思想。

房地產(chǎn)項目主題策劃的作用（1）主題策劃是項目開發(fā)運作的總體指導思想（2）主題策劃能體現(xiàn)出項目產(chǎn)品的價值（3）主題策劃能使項目具有獨特的個性

房地產(chǎn)項目主題策劃的原則（1）創(chuàng)新新原則（2）領先性原則（3）整合性原則

房地產(chǎn)項目主題策劃的方法（1）結合文化內涵挖掘主題項目（2）結合科技進步（3）結合自然環(huán)境（4）結合顧客需求（5）通過營造新觀念（6）結合建筑設計創(chuàng)新理念

第五章 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃

房地產(chǎn)產(chǎn)品凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型（1）居住房地產(chǎn)項目（普通商品住房，限價商品房，經(jīng)濟適用住房，廉租房，高檔商品住房，別墅）（2）商業(yè)房地產(chǎn)項目（商業(yè)用房，寫字樓，酒店，酒店式公寓，主題公園）（3）工業(yè)房地產(chǎn)項目（工業(yè)廠房，研究與發(fā)展用房，倉儲用房，工業(yè)園區(qū)）（4）特殊用途房地產(chǎn)項目

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品差異化策略（1）規(guī)劃設計（規(guī)劃設計與自然生態(tài)相結合，規(guī)劃設計與社會發(fā)展相結合。規(guī)劃設計與用戶需求變化相結合）（2）新技術與新材料（3）產(chǎn)品價格和營銷服務

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品組合策略（1）不同物業(yè)類型組合（2）相同物業(yè)類型，不同產(chǎn)品品目組合 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位的原則（1）市場化原則（2）差異化原則（3）前瞻性原則（4）產(chǎn)品之間的不可替代性

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位的限制條件（1）土地（2）城市規(guī)劃（3）顧客需求（4）資金供應（5）市場條件（6）開發(fā)商思維

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位的方法（1）房地產(chǎn)市場分析方法（2）swot分析方法（3）建筑策劃方法（4）目標客戶需求定位法（5）頭腦風暴法

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃

1規(guī)劃布局

（1）遵循原則a方便居民生活，有利組織管理b組織與居住人口規(guī)模相對應的公共活動

中心，方便經(jīng)營使用和社會化服務c合理組織人流車流，有利于安全防衛(wèi)d構思新穎，體現(xiàn)地方特色e建筑應體現(xiàn)地方風格，突出個性f合理設置公共服務設施，避免煙氣塵及噪聲對居民的干擾g精心設置建筑小品，豐富與美化環(huán)境h注重景觀和空間的完整性i公共活動空間的環(huán)境設計應處理好周邊環(huán)境育人活動之間的相互關系

（2）常見形式a行列式b周邊式c混合式d自由式

2建筑類型

（1）按建筑層數(shù)劃分a低層住宅（單層住宅，獨棟別墅，聯(lián)排別墅）b多層住宅c高層

住宅

（2）按平面特點劃分a點式住宅b條式住宅

（3）按結構類型劃分a磚混結構b框架結構c框架剪力墻結構

（4）按戶內空間布局分布a平層式住宅b錯層式住宅c復式住宅

3住宅戶型

（1）住宅功能分區(qū)原則a內外分區(qū)b動靜分區(qū)c潔污分區(qū)

（2）住宅功能分區(qū)a私人行為空間（主臥，單人次臥，客房）b公共行為空間（起居室，客廳，餐廳，工作室，健身房，過廳）c家庭行為空間，衛(wèi)生行為空間（廚房，洗衣房，衛(wèi)生間）d交通空間，室外過渡空間（過道走廊，戶內樓梯，陽臺，露臺）

（3）住宅功能分區(qū)的技術要點a每套住宅具有良好通風采光日照隔熱保溫隔聲等性能b

套內功能空間應具有一定的適應性可變性c臥室設計應該避開來自戶內其他房間或周圍鄰居的實現(xiàn)干擾d必須設置戶內的室外空間陽臺

4綠地規(guī)劃與景觀規(guī)劃

（1）綠地規(guī)劃 綠地率是指居住區(qū)用地范圍內各類綠化用地總面積占居住住區(qū)用地總面

積的比例。

（2）景觀規(guī)劃a步行環(huán)境b鋪地環(huán)境c水體環(huán)境d戶外設施環(huán)境

5小區(qū)道路

（1）交通組織方式a人車分行b人車混行結合布局分行

（2）網(wǎng)路規(guī)劃原則a順而不穿，保持居住區(qū)內居民生活的完整性和舒適b分級布置，逐

級銜接，保證居住區(qū)交通安全環(huán)境安靜以及居住空間領域的完整c因地制宜，使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理建設經(jīng)濟d功能復合化，營造人性化的街道空間e構筑方便系統(tǒng)豐富整體的居住區(qū)交通空間和景觀網(wǎng)絡f避免影響城市交通

（3）道路交通規(guī)劃要求a寬度（居住區(qū)級道路紅線寬20-30，車行道9，考慮通公交為

10-14，人行道2-4,）（居住小區(qū)級道路紅線寬10-14，車5-8，紅線寬于12考慮設1.5-2人行道）（居住組團級道路紅線8-10，車行道5-7，一般不設人行道）（宅間小路2.5）b其他要求（居住區(qū)道路線形有方格形曲折型風車形s型y型弧形）（一個較大規(guī)模居住區(qū)一般至少需要兩個出入口）（居住區(qū)內主要道路與城市道路相接處交角不應小于75度）（應考慮為殘疾人設置無障礙通道，寬2.5，坡不大于2.5%）（盡端式道路不應長于120米）

6配套設施

（1）公共服務設施規(guī)劃a商業(yè)設施（菜場超市旅店飯館銀行）b教育設施（幼兒園小學

中學）c文化運動設施d醫(yī)療設施e社區(qū)管理設施

（2）市政公用設施規(guī)劃a供水系統(tǒng)b排水系統(tǒng)c供電系統(tǒng)d通信系統(tǒng)e燃氣系統(tǒng)f冷熱

供應系統(tǒng)g環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)h工程管線綜合（3）停車設置

（4）安全設置

（5）戶外場地設置

（6）服務管理設置

第六章 房地產(chǎn)項目形象策劃

房地產(chǎn)項目形象策劃是對樓盤的形象定位，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標識等各要素的規(guī)范與整合的過程，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標識等工作通過項目識別系統(tǒng)—cis來完成。房地產(chǎn)項目形象策劃目的旨在塑造項目整體形象的個別性，展示與競爭樓盤的差異性，激發(fā)消費者對項目產(chǎn)生一致的認同感，并贏得消費者的信賴和肯定，以達到促進房地產(chǎn)營銷的目的。良好的項目形象對吸引顧客擴大市場份額有極大的促進作用。

房地產(chǎn)項目形象策劃的主要內容（1）房地產(chǎn)項目形象定位是找到該房地產(chǎn)項目所特有的，不同與競爭對手的，能進行概念化描述，能通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征，原則a項目形象易于展示和傳播b項目形象定位應與項目產(chǎn)品特征符合c項目形象定位與項目周邊的資源條件相符合d項目形象與目標客戶群的需求特征符合e項目形象定位應充分考慮市場競爭的因素策劃要點a形象定位要結合項目優(yōu)勢和客戶需求進行分析b形象定位要與項目內在品質相符合c形象定位要具有高度的創(chuàng)意性和審美意境d形象定位要尊重歷史傳承文化（2）房地產(chǎn)項目形象識別是房地產(chǎn)形象策劃的核心部分，他幫助房地產(chǎn)項目把樓盤開發(fā)理念，樓盤形象，文化內涵以及樓盤的整個優(yōu)勢傳遞給公眾，讓消費者對樓盤產(chǎn)

生好印象（cis與三個系統(tǒng)之間的聯(lián)系aMI理念識別系統(tǒng)，是cis的核心和源動力bBI行為識別系統(tǒng)把項目理念化作具體的可操作行為cVI視覺識別系統(tǒng)是在完成以上設計后對MIBI中視覺因素進行全面統(tǒng)一的設計，包括項目案名標志，文案用語，辦公用品等（3）房地產(chǎn)項目形象包裝

房地產(chǎn)項目案名設計要點（1）名實相符，個性突出（2）巧借歷史，滲透文化（3）朗朗上口，易于記憶

房地產(chǎn)項目案名設計思路（1）強調樓盤區(qū)位（2）強調人文積淀（3）強調自然環(huán)境（4）強調品牌形象（5）強調項目定位（6）強調時尚創(chuàng)意

售樓部位置選擇（1）迎著主干道（2）設在人車都能方便到達且有停車位的位置（3）設在能方便到達樣板房的位置（4）設在與施工場地容易隔離，現(xiàn)場安全性較高的位置（5）設在環(huán)境和視線較好的位置（6）可以結合小區(qū)會所等公建設計進行安排

售樓部設計與布置（1）功能分區(qū)明確（2）進去售樓中心前有明確指示（3）入口廣場要有渲染氣氛的布置（4）銷售中心的內外空間要盡可能通透（5）接待區(qū)要布置在離入口處較近，且方便業(yè)務員看到來往客戶的位置（6）在接待區(qū)要通過背景板營造視覺焦點（7）室內燈光要明亮（8）要配合樓盤性質營造氛圍（9）主賣點要有明確展示（10）內部空間要盡可能通透（11）在必要的地方布置小飾品和綠植

樣板房選擇（1）主力戶型（2）朝陽視野好環(huán)境好（3）可方便售樓處到達（4）多層期房盡可能在一樓（5）高層現(xiàn)房一般在較高層（6）高層期房一般在4-6層（7）條件不夠時可把樣板房隔離出來

樣板房裝修（1）充分展示戶型優(yōu)勢（2）統(tǒng)一標示系統(tǒng)（3）針對空間使用給客戶指引（4）裝修風格和檔次要符合項目定位和目標客戶定位（5）色彩明快溫馨能吸引眼球（6）家私的整體風格要統(tǒng)一（7）做工要精細，光線要充足（8）門前要蛇鞋架或發(fā)放鞋套，最好可直接進入

第七章 房地產(chǎn)項目投融資策劃

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算（1）土地費用（2）前期工程費與城建費用（3）基礎設施建設費

（4）建筑安裝工程費（5）公共配套設施建設費（6）開發(fā)間接費（7）管理費（8）銷售費用（9）不可預見費（10）稅費（11）其他費用（12）建設期利息

房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式（1）自有資金籌集a資本金籌集b股票籌資（2）商品房預售（3）債務資金籌集a債券籌資（企業(yè)債，公司債）b信貸資金籌集（房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)信用）

（4）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新a住房抵押貸款證券化b房地產(chǎn)投資信托（5）其他方式a內部認購b承包商墊資

第九章 房地產(chǎn)項目市場推廣策劃

渠道分類（1）零級渠道（房地產(chǎn)開發(fā)商自己），一級渠道（委托銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司），二級渠道（批發(fā)零售），三級渠道（二三級不適合房地產(chǎn)）（2）直接渠道和間接渠道（3）寬渠道和窄渠道

房地產(chǎn)項目市場推廣主要渠道（1）開發(fā)商自行銷售a大型房地產(chǎn)開發(fā)公司b處于賣方市場c定向開發(fā)d節(jié)約成本（2）委托代理a聯(lián)合代理與獨家代理b買房代理，買房代理和雙重代理c首席代理和分代理

賣點是產(chǎn)品所具有，不易被競爭對手抄襲的，同時又是可以展示和能夠得到目標客戶認同的特點。

房地產(chǎn)項目推廣三個主題（1）提煉物業(yè)主題（2）提煉市場主體（3）提煉廣告主題

各階段推廣主題（1）預熱期，突出物業(yè)主題為主，展示樓盤的基本情況（2）強銷期，突出

市場主體為主，吸引大量目標客戶群關注并產(chǎn)生共鳴（3）持銷期，以突出廣告主題為主，給人以豐富的聯(lián)想空間，在人氣聚集的配合下產(chǎn)生很好的效果（4）尾盤期，以樸素的宣傳為重點，突出項目功能性特點。

營銷成本構成（1）資料模型費（2）樣板房費用（3）廣告費（4）銷售管理費（5）中介服務費

市場推廣方式（1）廣告推廣（2）人員推廣（3）活動推廣（4）客戶關系管理

營銷分期以及工作要點

（1）預熱期，在項目正式進入市場前，通過媒體宣傳引起客戶和潛在客戶注意，同時分

流競爭對手的部分客戶，又可對本項目目標客戶進行測試，為開盤時銷售策略實行和調整提供依據(jù)，該階段工作重點是溫和不火給后續(xù)工作打下良好基礎

（2）內部認購期，現(xiàn)已發(fā)展成營銷商檢驗市場和聚合控制人氣的重要手段。一般定價，只告訴大致價格，吸引更多人支付定金，又可試探市場反應，為后續(xù)工作提供大量真實市場依據(jù)。

（3）開盤，即項目正式銷售的開始。前期的大量工作都是為此作準備，必須做好充分準

備，形成足夠銷售勢能，保證開盤成功。開盤要集中人力物力財力，調動多種媒體宣傳，整合各種可利用資源形成有效和強勁的促銷勢頭，確保開盤成功及開盤期銷售目標的實現(xiàn)。注意推出量控制，把一般性樓盤放在前面，保證后續(xù)階段持續(xù)銷售。

（4）強銷期是開盤正式銷售后1-2月，該階段投入大量廣告宣傳和促銷活動，此時銷量

和需求量較高，因此要掌握銷售勢頭，保證充足房源，注意賣點儲備，價格調整控制幅度，控制銷售現(xiàn)場氣氛，保持熱銷場面，關鍵是建立項目的市場形象，提高項目市場認同感，維持續(xù)期銷售奠定基礎。

（5）持續(xù)期是項目進入平穩(wěn)銷售狀態(tài)，此時廣告和促銷手段趨于平緩，上門看房購房的客戶趨于穩(wěn)定，大部分房源逐步售出。持續(xù)期要根據(jù)剩余房源特征不斷的挖掘新賣點，突出個性，有針對性的進行宣傳和促銷，促使樓盤持續(xù)交易。

（6）尾盤期是項目的尾樓在該階段銷售速度下降十分明顯，一般生育的房源本身存在一

定缺陷，銷售困難，單位樓銷售額又是開發(fā)商利潤，因此尾樓常采用降價尋求新營銷方式和重新定義市場改進產(chǎn)品等方法處理。

銷售準備（1）審批資料準備（建筑用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權證，建設工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預售許可證，俗稱五證）（2）銷售資料準備a售樓書b折頁（包括案名，logo，宣傳語，位置圖，規(guī)劃圖，戶型圖，物業(yè)管理）（3）平面圖（戶型圖）（包括樓盤名稱，logo，宣傳語，戶型局部不同，戶型銷售面積，規(guī)劃圖，坐標，戶型優(yōu)點，所有插座電源承重墻非承重墻窗戶門，管道層層數(shù)，管道位置）（4）銷售文件（認購合同，售樓須知，價目表，房地產(chǎn)買賣合同）

銷售現(xiàn)場準備（1）銷售中心（2）樣板房（3）項目模型（4）其他

第十章 房地產(chǎn)項目廣告策劃

廣告策劃原則（1）時代性（2）創(chuàng)新性（3）實用性（4）階段性（5）全局性

房地產(chǎn)項目廣告常見類型（1）促銷廣告（2）形象廣告（3）觀念廣告（4）公關廣告

廣告基本要素構成（1）樓盤名稱（2）廣告標題（3）地理位置（4）項目賣點（5）價格（6）開發(fā)商，代理商，規(guī)劃設計，建筑施工，物業(yè)服務機構名稱及售樓電話

廣告策劃主要工作（1）市場分析（客戶分析，個案分析，競爭對手分析）（2）廣告目標的確定（3）媒體發(fā)布計劃（報紙，雜志，廣播電視，戶外廣告，售點廣告，直郵廣告，傳單海報廣告，互聯(lián)網(wǎng)傳媒廣告）

第三篇：房地產(chǎn)項目策劃報告

目錄

一、房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢·················2

二、房地產(chǎn)市場面臨的問題 ··············6

三、對策措施 ··························9

瀘州市2011年房地產(chǎn)市場調研分析及對策

自2005年以來，國家對房地產(chǎn)市場實施了以增加有效供應、降低房價、強化市場監(jiān)管、提高貸款利率、緊縮銀根為主要內容的一系列宏觀調控措施。今年，這些調控措施對我市房地產(chǎn)市場的影響開始顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)市場商品房、二手房成交量明顯萎縮；房價在高位上調整，上漲幅度顯著減少，房價得到有效控制；可售房源持續(xù)增長，已經(jīng)形成供大于求的局面，消費者持幣觀望；開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，開發(fā)商信心受挫；土地市場需求下降。同時，受全國房地產(chǎn)市場大氣候影響，我市房地產(chǎn)市場已經(jīng)面臨比較嚴峻的形勢。因此，必須對房地產(chǎn)市場給予新的認識、考慮新的對策，以防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“崩盤”，影響經(jīng)濟的健康發(fā)展，影響社會的和諧穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，銀行開發(fā)貸款繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)面臨資金困難 1、2006年年初住宅投資同比增幅較大，達到39．84％，5月份開始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比減少至7．21％，隨后逐月增加，到2008年6月同比增幅達到99．3％。投資量的變化確定了房地產(chǎn)上市量的顯著變化，開發(fā)投資的大量增加導致隨后的供應量大量增加，開發(fā)投資變化也是房價變化的主要原因之一，房價在開發(fā)投資大量增加情況下會有所回落，其

變化比開發(fā)投資要滯后。2、2006年末全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10655萬元，比年初減少 12430萬元；2007年末余額為11100萬元，比年初增加445萬元；2008年6月末余額為8850萬元，比年初減少1128萬元。2006年至今開發(fā)貸款余額凈減少 13113萬元。

2006年商品房按揭貸款余額 141376萬元，比年初增加16655萬元； 2007年末余額為184710萬元，比年初增加43334萬元；2008年6月末余額為 229288萬元，比年初增加44578萬元，商品房按揭貸款全市保持了穩(wěn)定增幅，2006年至今按揭貸款余額總計增加 64567萬元。

3、開發(fā)投資大量增加，開發(fā)貸款持續(xù)減少，商品房按揭穩(wěn)定增長，表明我市房地產(chǎn)開發(fā)資金目前主要來源，一是自籌自有資金，二是商品房預售資金以及商品房按揭。今年6月份以來，由于市場疲軟，靠預售資金支撐項目開發(fā)的企業(yè)因市場銷售出現(xiàn)問題，銀行銀根緊縮，資金周轉不暢，開發(fā)資金非常緊缺，已出現(xiàn)經(jīng)營困難的局面。

(二)房地產(chǎn)交易量顯著萎縮，買方市場已經(jīng)呈現(xiàn)

1、今年截至8月底，市區(qū)商品房批準預售許可面積 107．73萬平方米、住宅面積90．77萬平方米，與去年同期批準預售許可面積68．85萬平方米、住宅面積60．50萬平方米分別增長156．47％和150．03％。市區(qū)商品房銷售面積 79．98萬平方米，比今年同期上市量少近28萬平方米，僅是上市量的74．41％。

2、今年1、2月份由于房交會和春節(jié)購房帶動，商品房(主要是住宅)銷量大幅增加；

3、4月份在一些高品質大盤開盤的拉動下，銷量繼續(xù)增長；“5．12”地震的影響在5月末6月份開始顯現(xiàn)，隨后7、8月份在全國大氣候，地震和傳統(tǒng)淡季綜合影響下，市場開始觀望、銷售大幅下滑。據(jù)最近到幾個比較大型的樓盤實地了解，銷售情況的確很不令人滿意，一周住房僅能銷售三、四套。

(三)房價在高位上微調

2006年以來，我市房地產(chǎn)價格持續(xù)飆升，房價大幅度上漲。今年以來上漲幅度減緩。1-8月房屋銷售價格累計上漲3．1％，平均售價為2378元／平方米。從銷售類別看，新建房價格累計上漲3．3％，平均售價為2535元／平方米；二手房價格累計上漲2．7％，平均價格為1983元／平方米。在新建房中，普通住宅價格漲幅領跑仍然是拉動房屋價格上漲的主要因素。其中，普通多層住宅價格累計上漲 4．8％，普通高層住宅價格累計上漲2．1％，高檔住宅價格累計上漲2．4％；非住宅中辦公樓價格累計上漲2．2％、商業(yè)用房價格累計上漲2．8％、其它用房價格微跌0．1％。

從分月走勢看，房屋銷售價格指數(shù)同比漲幅沖高回落，3月份和5月份兩次同比上漲3．6％，為上半年最高漲幅，然后逐漸回落。6月份起房屋銷售價格指數(shù)環(huán)比逐月下跌，6、7、8月

份環(huán)比分別下跌0．2％、0．3％、0．2％。

當前房價主要受以下原因影響：

一是瀘州市經(jīng)濟社會發(fā)展和居民收入增長使居民對房屋的剛性需求增加，居民改善居住條件和新購住房的剛性需求使房價同比上漲。2008年上半年瀘州GDP達到232億元，同比增長15．3％，增速列全省第2位；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入增加額323元，同比增長16．7％；城鎮(zhèn)居民可支配收入 6432元，同比增長22．9％。收入的增長為瀘州居民改善居住條件、將購房意愿轉化成購房行為提供了經(jīng)濟支持。同時隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，瀘州城市化進程日益加快，城鎮(zhèn)人口日益增加，這些新增的城鎮(zhèn)人口必然帶來對城市住房的實在需求。

二是房屋供求狀況逐漸轉變，新建房尤其是住宅投資增加，供應量快速增長，供求狀況轉變是房價高位回落的根本原因。上半年瀘州市新建房施工面積達到478．3萬平方米，同比增長67．6％，其中住宅414．6萬平方米，同比增長 75．4％。房屋竣工面積66．7萬平方米，同比增長81．4％，其中住宅68．65萬平方米，同比增長131．1％。前兩年政府放量供應土地為房屋供應量大幅增長和房價趨于穩(wěn)定提供了條件。

三是去年房產(chǎn)價格強勁漲勢慣性推動和年初幾個優(yōu)質樓盤(鐘鼓世家、空間愛情海、香頌半島、維多利亞等)開盤，房價繼續(xù)小幅增長。

四是房屋的建安成本持續(xù)增加，房價在短期內不可能下跌。

鋼材由去年的每噸2700元左右上漲到今年的近每噸 6000元，上漲100％還強；水泥由每噸250元左右上漲到每噸400多元，漲幅也接近100％，其他材料、人工等費用也都有較大漲幅，致使小區(qū)品質稍好的多層房屋建造成本達到每平方米近2000元，高層達到每平方米2200元，一般小區(qū)多層建造成本也將達到每平方米1600元，高層每平方米1800元。按照國際流行的房價收入比衡量以及與同等城市相比，我市目前房價基本是正常水平，沒有泡沫。

(四)待建面積數(shù)量較多，土地需求銳減 1、2006年全年出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地1941．35畝，其中11—12月出讓1588畝，占全年的81．80％。2007年總計出讓土地592．99畝，與上年同比減少69．45％。今年1—8月共出讓土地59．77畝，只是上年的10．08％，是2006年的 3．08％。今年上市的土地僅有59．77畝，同時部分地塊在拍賣時無人問津。這一方面是因為開發(fā)商對市場信心不足，一方面也表明開發(fā)企業(yè)資金確實存在困難。2、2006年7月至今，規(guī)劃審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目(辦理建設工程規(guī)劃許可證)面積為419．32萬平方米，其中： 2006年7—12月為71．94萬平方米，占17．16％；2007年為 191．57萬平方米，占45．69％，今年1—8月為155．81萬平方米，占37．16％。同時，“規(guī)委會”在2006年9月至 2008年6月期間審定通過的房地產(chǎn)開發(fā)項目面積697．47萬平方米(未含地下車

庫等)中，有近40％即近280萬平方米還未動工建設，而我市2000年以來規(guī)劃區(qū)商品房每年上市量只在110萬平方米左右，可見待建面積足夠今后市場兩年的供應，這也是導致土地需求銳減的主要原因。

(五)房地產(chǎn)的經(jīng)濟地位繼續(xù)提升，下滑態(tài)勢開始出現(xiàn)(1)2005年以來房地產(chǎn)稅收逐年增加，上漲幅度較大。2006年比2005年增長37．63％，2007年比2006年增長 61．03％，2008年1-8月同比增長10％。

(2)房地產(chǎn)稅收占地稅部門市本級總稅收的份額也逐年增長，2005年末房地產(chǎn)稅收占市本級稅收的15．4％，2006年末房地產(chǎn)稅收占市本級稅收的17．5％，2007年末房地產(chǎn)稅收占市本級稅收的22．1％，2008年1—8月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的18．5％。

(3)今年以來，房地產(chǎn)稅收雖然繼續(xù)增長，但由于受房地產(chǎn)市場疲軟影響和增加稅收的相關政策已進入穩(wěn)定的作用期，增長幅度已經(jīng)顯著減緩，下滑態(tài)勢已經(jīng)出現(xiàn)。主要體現(xiàn)在：2008年1—8月同比僅增長10％，比上一年的 61．03％增幅減少50％個百分點；2008年1—8月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的18．5％，比上一年的22．1％減少3．6％個百分點。

二、房地產(chǎn)市場面臨的問題

(一)購買力明顯減弱，需進一步培育和激活。購買力明顯減弱主要體現(xiàn)在：沿海城市及大城市房價的走低，我市消費者開始

持幣觀望是影響購買力的主要原因，直接導致商品房、二手房交易減少；整個物價的上漲特別是生活必需品價格的上漲削弱了房地產(chǎn)的購買力；2006年以來的房地產(chǎn)市場火爆使購買力已得到部分釋放，市場需要利好消息的激活。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)負擔過重，軟環(huán)境需進一步改善。一是各種稅費負擔太重。在開發(fā)建設過程中開發(fā)企業(yè)需要支付的各種稅費負擔大約要達到建筑面積每平方米近100元；二是保證金額偏大。民工保證金(工程建造總額的2．5％)、資本保證金(多層60元／平方米，高層120元／平方米)等前期需繳納的保證金較多，這些保證金一方面讓開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金更加緊張，另一方面也增加了開發(fā)成本；三是政府相關管理部門效率太低，極大地降低了資金周轉效率。比如，有好幾個項目從獲得土地到開工建設，由于電力拆遷或舊房拆遷、規(guī)劃審批、辦理各種建設手續(xù)等原因均耗費了一年以上的時間。四是在開發(fā)企業(yè)未全部賣完商品房為小區(qū)辦理初始登記時，未賣完的住房和營業(yè)房的維修資金(我市目前是銷售額的2％)要由企業(yè)墊支，不合理，增加了企業(yè)資金占用。

(三)開發(fā)資金緊張，影響城市建設進程。

(四)商品房開發(fā)量過大，造成資源閑置。前兩年政府為調控房地產(chǎn)市場增大了土地供應量，加上房地產(chǎn)市場的火爆，社會資金紛紛涌向房地產(chǎn)開發(fā)，使商品房開發(fā)大量增加，在市場出現(xiàn)疲軟時，必然導致空置房產(chǎn)生，形成資源閑置。

(五)商品房開發(fā)結構不合理，高層比例過大，加上地震影響，使高層商品房嚴重滯銷。

三、對策措施

(一)采取有效措施進一步激活與繁榮房地產(chǎn)市場。

1、財政政策：為有效激活房地產(chǎn)市場，建議市政府實施給予老百姓購房一定補貼的政策。具體補貼標準建議為：購買商品住房建筑面積在90平方米以內的和購買高層住房的，按購房款總額的2％予以補貼；住房建筑面積在 90-140(含140)平方米的，按購房獻總額的1．5％予以補貼；住房建筑面積在140平方米以上的，按購房款總額的1％予以補貼；購買二手房(即已辦所有權證的存量房)住房的1％予以購房補貼。

2、稅收政策：實施在地方權力允許范圍內的房屋開發(fā)、買賣的稅收優(yōu)惠。其一稅務部門按照財政部、國家事務總局《關于認真落實抗震救災及災后重建稅收政策問題的通知》(財稅[2008]62號)的精神，充分考慮我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)的實際困難，落實好可以適用于我市的抗震救災及災后重建的有關稅收優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)共渡難關，培育搞活房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定稅源。其二購買普通商品住房和高層商品住房，按所交契稅的地方所得部分(契稅總額的65％)返還40％給購房人。

3、土地及規(guī)劃政策：土地管理部門和規(guī)劃管理部門應實施寬松的土地出讓和規(guī)劃政策。建議包含：減少土地拍賣保證金的繳交比例，按總評估額的5％；繳交最高一宗土地的競買保證金

后可同時參加多宗地的競買；分宗辦理土地使用權證和分幢辦理規(guī)劃許可證；土地面積較大的可提供整體出讓和分宗出讓的兩套用地規(guī)劃設計條件；土地款的繳交可分宗辦證分期繳交；對企業(yè)通過出讓獲得土地使用權又約定與他人聯(lián)合開發(fā)的，國土部門應為其辦理加名或變更登記手續(xù)，相關部門也應為其辦理相關建設手續(xù)；因不可抗因素如地震災害導致企業(yè)資金短缺無力進行開發(fā)建設的，國土部門應允許其轉讓，相關部門應協(xié)助辦理建設手續(xù)。國土部門盡量保證出讓土地是“熟地”，讓企業(yè)購買土地后能及時用地。

4、金融政策：(1)各金融機構應按照中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于全力作好地震災區(qū)金融服務工作的緊急通知》(銀發(fā)[2008]152號)的精神，繼續(xù)給予房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持。(2)鼓勵各專業(yè)銀行為我市建設項目向上級銀行爭取信貸指標。各國家專業(yè)銀行為我市發(fā)放1000萬元(含1000萬元)以上貸款的可視同招商引資，參照相關招商引資政策予以獎勵。(3)住房公積金應加大對職工購買住房的支持力度，建議：降低首付款比例至20％；調高最高貸款額度至30萬元；延長貸款期限為30年；貸款利率優(yōu)惠1％；外地繳存住房公積金的職工在我市購、建住房的可在我市申請住房公積金貸款。

5、戶籍政策：凡在我市投資或購房的即充許將戶口遷至我市。

6、積極開展促銷活動，為房地產(chǎn)買賣雙方提供更多的接觸

交易機會。一是今年增加舉辦一次秋季房地產(chǎn)交易會；二是組織開發(fā)企業(yè)到畢節(jié)、赤水、習水、江安、南溪等周邊城市舉辦房地產(chǎn)推介會。

(二)進一步改善房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進房地產(chǎn)快速發(fā)展。

1、清理收費項目，減輕企業(yè)負擔。目前我市要求開發(fā)企業(yè)繳交的各種費用和保證金較多，增加房屋建造成本達到每平方米近100元，因此，應當再次對這些繳費項目進行清理，該取消的取消，該減少的減少，切實減輕企業(yè)負擔。

2、加強效能建設，提供優(yōu)質高效的政務服務。對立項、規(guī)劃、用地、建設、權屬登記等環(huán)節(jié)辦理時限進行清理，應重點檢查投資額達到1000萬元以上項目的各種手續(xù)辦理時限，對超時限辦理的給予處罰，同時定期或抽查主協(xié)辦工作制、限時辦結制等制度的執(zhí)行情況。

3、改變維修資金的管理收繳模式。加強維修資金管理，使目前的按幢收繳管理到按戶收繳管理，在此基礎上，將在辦理初始登記時繳交維修資金，改為在購房人辦理轉移登記時收繳購房人維修資金。從而避免由開發(fā)企業(yè)墊繳未出售房屋維修資金的情況，減輕企業(yè)資金壓力。

(三)輿論正確導向，堅定市場信心

要求和鼓勵輿論大力向國內外、市內外宣傳瀘州的居住環(huán)境優(yōu)勢和瀘州房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的特點，吸引國內外、市內外人士到我市安居、置業(yè)。輿論應客觀分析房地產(chǎn)市場，讓消費

者和開發(fā)企業(yè)增強信心，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展營造良好氛圍。(四)加強房地產(chǎn)市場信息發(fā)布，讓社會充分了解房地產(chǎn)市場運行情況。

一是做好房地產(chǎn)統(tǒng)計的基礎工作，準確反映市場運行情況；二是定期向社會發(fā)布市場相關信息；三是對商品房空置房(即辦理預售許可一年以上仍未出售的商品房)和購房人已購房產(chǎn)閑置房進行調查，準確掌握房地產(chǎn)市場容量，以便使政府有針對性地、更準確地調控我市房地產(chǎn)市場。

(五)繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，防范市場風險，讓消費者放心購房。

一是加強商品房網(wǎng)上簽約管理，切實防止“一房二賣”、屯房炒房等危害市場秩序的行為產(chǎn)生；二是制定和實施存量房網(wǎng)上簽約制度，保證二手房交易中的資金安全；三是加強商品房預售監(jiān)管，主要是嚴格執(zhí)行預售許可條件、嚴查違規(guī)預(銷)售行為；四是嚴格準確地對預售資金進行監(jiān)管，切實防止因開發(fā)資金鏈斷鏈形成“爛尾樓”和開發(fā)商卷款潛逃的行為發(fā)生。擬定和推行政府監(jiān)管和商品房預售風險交由市場擔保機構承擔相結合的商品房預售資金監(jiān)管機制，保證預售資金監(jiān)管到位

第四篇：房地產(chǎn)項目策劃合同范本

甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負責甲方開發(fā)的位于的項目（以下簡稱本項目）的獨家策劃代理工作，特訂立以下合同條款：

第一部分委托策劃代理工作方式：

甲方委托乙方負責本項目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售代理等工作。

第二部分委托策劃代理工作期限

委托期限由本合同簽訂生效之日起至本項目交付使用后個月止。

第三部分委托策劃代理工作范圍

甲方委托乙方策劃代理之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業(yè)，可銷售面積約為平方米。

第四部分甲方的責任與權利

一、甲方向乙方提供本項目所有相關證明文件及策劃代理過程中所需的資料，并確保一切資料的及時性、有效性、合法性和準確性。

二、甲方負責本項目策劃代理過程中營銷推廣所需費用，其中包括但不限于文本中所列部分：

（一）各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關銷售資料的制作、派發(fā)及發(fā)布等費用。

（二）各類公關活動所需的展示場地（包括售樓部、展示會等）及有關設備的租用、布置、水電費、電話費等費用，以及視項目需要赴外地進行營銷活動所需的費用。

（三）廣告制作費：本項目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。

（四）廣告發(fā)布費：本項目的廣告發(fā)布由甲方與媒體單位直接簽署發(fā)布合同，由甲方直接向發(fā)布方付款。

三、全案廣告推廣費用控制在本項目可銷售總額的 %左右，分期投入。詳細廣告計劃及費用由乙方分階段提交，在征得甲方確認后執(zhí)行。

四、甲方負責收取購房人的定金、購房款，負責合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權。

五、甲方應按時向乙方支付本合同約定的策劃代理費。

六、甲方有權對乙方的策劃代理活動進行全程監(jiān)控，對策劃案享有獨家使用權。

七、若乙方違約或不能按時完成本項目的策劃代理工作，甲方有權按約終止合同。

第五部分乙方的責任與權利

乙方按項目實際進展進行相關的策劃代理工作，其中包括但不限于文本中所列部分或視項目

實際情況進行增減：

一、前期策劃

（一）市場調研

1、（某地區(qū)）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析。

2、（某地區(qū)）主要路段商業(yè)狀況。

3、消費型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。

4、現(xiàn)有商城營運現(xiàn)狀分析。

5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀分析。

6、住宅市場情況。

7、潛在客戶市場調查分析。

（二）項目定位

1、項目所在地塊的優(yōu)劣勢、機會點與威脅點分析。

2、項目產(chǎn)品定位。

3、項目概念定位

4、目標客戶市場定位

5、項目定價范圍建議

（三）產(chǎn)品優(yōu)化建議

1、參與項目總平規(guī)劃討論。

2、參與建筑風格方案討論及建議。

3、參與戶型平面方案討論及建議。

4、參與配套設施方案討論及建議。

二、營銷策劃

（一）項目營銷總體策略；

（二）項目階段性營銷計劃；

（三）入市時機選擇；

（四）銷售分期控制；

（五）價格定位及策略；

三、廣告策劃

（一）項目推廣口號

（二）項目賣點整合包裝

（三）整體廣告計劃

（四）廣告預算及媒體組合

（五）項目形象策劃

1、項目基本形象設計：（1）標志（2）標準字（3）標準色彩（4）標準組合

2、項目標志形象應用設計：

（1）內部應用：名片、信封、信簽、識別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋；（2）銷售中心：裝修建議及展板設計；

（3）戶外應用：工地圍墻、引導旗、車體、廣告牌等

（六）傳播工具的創(chuàng)意與設計：

1、樓書創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設計）

2、折頁及海報創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設計）

3、報廣創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設計）

4、廣播、電視稿文案等

四、銷售代理

（一）建立銷售隊伍，依合同授權范圍內執(zhí)行銷售行為；

（二）銷售文件及管理文件的制訂；

（三）銷售道具使用；

（四）銷售人員培訓；

（五）制訂銷控計劃；

（六）銷售執(zhí)行的內部協(xié)調程序；

（七）客戶資源庫的建立；

（八）售后服務機制建立；

（九）定期報送各項統(tǒng)計報表。

五、乙方針對本項目成立項目組，并實行項目經(jīng)理負責制。項目各階段策劃、計劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負責，項目經(jīng)理主持本項目具體運作和計劃實施。項目組人員構成：項目經(jīng)理名、策劃名、文案名、平面設計名、現(xiàn)場主管名、文檔管理專員名、置業(yè)顧問名。除策劃、文案、平面設計外，其他人員長駐項目所在地，并根據(jù)項目需要，適時不定期另行派遣人員到協(xié)助工作。乙方自行負責項目組的辦公費用及其人員工資等各項開支。

六、乙方應向甲方提供每月的銷售情況統(tǒng)計分析。

七、乙方獨家享有本項目的“”策劃代理的署名權。

八、乙方有權按本合同約定如期向甲方收取策劃代理費。

第六部分本項目正式開盤銷售的基本條件

甲方取得本項目的預售許可證及相關法律文件，且整體銷售準備工作已完成。

第七部分策劃代理收費標準及支付方式

一、策劃代理收費標準

甲方同意乙方按本項目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之（%）收取策劃代理費。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準。除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計算策劃代理費的金額。

二、策劃代理費計算及提取方式

（一）在本合同簽訂后，甲方同意在每月日先按人民幣元/月的標準預付給乙方，直至本項目開盤正式銷售當月止，期間所產(chǎn)生的預付款從乙方第一期所提取的策劃代理費中扣除。

（二）本項目正式開盤銷售后，乙方策劃代理費按月結算。在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售代理成功，并計入銷售目標考核業(yè)績。在甲方收到購房者支付的首期購房款（不低于合同總額的 %）時，即可進行策劃代理費的結算，其結算金額按《商品房買賣合同》總價金額進行計算。

（三）乙方總體銷售目標是本項目可銷售面積（不含層商鋪）的 %以上，策劃代理費的提取比例與銷售業(yè)績掛鉤：

1、乙方銷售目標表（按可售面積計算，不含層商鋪）：

階段時間銷售目標

第一階段項目開盤后天內可售面積的 %

第二階段項目結構封頂天內可售面積的 %

第三階段項目交付使用后天內可售面積的 %

2、乙方策劃代理費的提取比例：

階段完成的銷售面積比例提取比例

第一階段可售面積的 %前已結算策劃代理傭金的 %

第二階段可售面積的 % 已結算策劃代理傭金的 %

第三階段可售面積的 %以上已結算策劃代理傭金的 %

（四）層商業(yè)部分不列入銷售目標考核，甲方按實際銷售合同金額的 %向乙方支付策劃代理費。

（五）策劃代理費付款時間：策劃代理費每月結算一次。在每月的日，雙方結算當月的款項，在次月的日前雙方予以確認，在確認結算單后日內，甲方向乙方支付應付策劃代理費。

（六）若已交定金的客戶違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應將沒收總額的 %作為乙方該次的策劃代理費（同時不重復計算該次成交的按 %提取的策劃代理傭金）。

三、溢價款（不含層部分）的結算、分成比例、提取時間的約定

（一）甲方根據(jù)乙方提供的定價策略所制定的各期銷售底價表，經(jīng)甲、乙雙方確認后未經(jīng)對方同意不得更改，并作為計算溢價款的依據(jù)。

（二）本項目之成交金額須在雙方確認的銷售底價以上。若因特殊情況，甲方認可以低于底價出售，可視為底價銷售，統(tǒng)計溢價部分時的銷售金額以底價計算。

（三）本項目實際成交總額超出雙方確認的以銷售底價表計算的總額部分（合同期滿或終止時未售部分的單元以底價表金額視為實際成交金額）視為溢價。

（四）本項目之溢價部分，甲、乙雙方按比例分配。

（五）溢價款的結算及支付時間：在本合同期滿或終止的個工作日內，雙方進行溢價款的結算，在結算后的個工作日內甲方將乙方應得溢價款一次性支付給乙方。

第八部分雙方工作原則

一、甲、乙雙方已確認的策劃代理計劃，在執(zhí)行過程中任何一方在未征得對方的許可下不

得變更，否則產(chǎn)生的責任由變更方負責。若需修改已確認的文件，需事先征得對方同意，并以書面形式確認。

二、甲方指定項目負責人為，乙方指定項目負責人為

.甲、乙雙方指令性文件均需項目負責人簽字，雙方負責人對遞交的文件負責。雙方項目負責人若有更改，需以書面形式通知對方。

三、乙方分階段向甲方提交“項目工作計劃”，“項目工作計劃”將確定每一階段的執(zhí)行項目計劃。甲方在規(guī)定的時間內對乙方提交之“項目工作計劃”進行核準確認，并由本項目負責人簽字后送交乙方。乙方依據(jù)甲方負責人簽署的“項目工作計劃”開展工作。

四、在委托期限內，甲、乙雙方收到對方提供的意見及文件時，應在要求期限內就對方意見做出答復。若因對方未能在規(guī)定日期內提交書面答復，致使本項目工作產(chǎn)生延誤，并造成實際損失，由責任方承擔相應責任。

五、甲、乙雙方對本項目的策劃代理方案均負有對外保密責任。

第九部分違約責任及合同終止

一、雙方按本合同約定享受權利與承擔義務，任何一方違約均要承擔違約責任。

二、若甲方未按規(guī)定的建筑標準、質量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責任由甲方自行承擔，與乙方無關。

三、如因甲方與發(fā)布、制作單位產(chǎn)生糾紛而導致媒體發(fā)布及廣告工具制作不能按計劃完成，乙方不承擔違約責任。

四、甲方在本合同期限內，不得委托其它公司或個人從事本項目的策劃代理活動。

五、若因甲方原因導致乙方策劃代理工作無法進行或完成，甲方應一次性支付人民幣元給乙方作為補償金。若因乙方違約而導致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣元給甲方作為補償金。

六、甲方應如期按本合同規(guī)定的方式及時間付款，若甲方延期支付策劃費用超過個工作日，甲方應按應付款額的每日萬分之的違約金支付給乙方。

七、在策劃代理期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預定的銷售目標，甲方有權終止合同。

八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負責。

九、合同期限內，乙方享有獨占、排它的本項目廣告媒體上的策劃代理署名權。非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個人或單位不得冠以“策劃代理”等有關或同類字樣。

十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結前天內決定。

第十部分其他事宜

一、在條件成熟時，本項目的總平圖、建材設備及配套設施表、工程進度表、銷售底價表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。

二、爭議的解決方式

本合同發(fā)生糾紛時，應由雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成時，任何一方均可向合同標的物所在地法院提請訴訟解決。

三、本合同正文共8頁，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。

合同簽署：

甲方：

乙方：

代表人簽章：

簽約日期：

通訊地址：

聯(lián)系電話：

合同簽署地：

代表人簽章：

簽約日期： 通訊地址：

聯(lián)系電話：

合同簽署地：

第五篇：房地產(chǎn)項目物業(yè)管理策劃

房地產(chǎn)項目物業(yè)管理 服務策劃工作模板 0

房地產(chǎn)項目物業(yè)管理......................0

第一章 項目服務策劃概述...................0

第二章 項目服務策劃....................0

第一節(jié) 項目銷售過程所需的物業(yè)管理資料...........0

第二節(jié) 物業(yè)管理內容策劃..................0

第三節(jié) 物業(yè)管理公司組織機構及人員策劃...........0

第四節(jié) 物業(yè)管理培訓策劃..................0

第五節(jié) 物業(yè)管理規(guī)章制度策劃.................1

第六節(jié) 物業(yè)管理操作規(guī)程策劃.................1

第七節(jié) 物業(yè)管理費用及支出策劃.............1房地產(chǎn)項目物業(yè)管理

第一章項目服務策劃概述

對于房地產(chǎn)項目還可考慮房地產(chǎn)全程物業(yè)管理策劃。目前的房地產(chǎn)市場，物業(yè)管理已愈受買家的重視和關心。物業(yè)管理不僅是項目品質和銷售的有力保證，它更是品牌工程的重要支撐。

第二章 項目服務策劃

第一節(jié) 項目銷售過程所需的物業(yè)管理資料

樓宇質量保證書；樓宇使用說明書；業(yè)主公約；用戶手冊；樓宇交收流程；入伙通知書；入伙手續(xù)書；收樓書；承諾書；業(yè)主/用戶聯(lián)系表；遺漏工程使用鑰匙授權書；遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表；裝修手冊和裝修申請表。

第二節(jié) 物業(yè)管理內容策劃

工程、設計、管理的提前介入；保潔服務；綠化養(yǎng)護；安全及交通管理；三車及場地管理；設備養(yǎng)護；房屋及公用設備設施養(yǎng)護；房屋事務管理；檔案及數(shù)據(jù)的管理；智能化的服務；家政服務；多種經(jīng)營和服務的開展；與業(yè)主的日常溝通；社區(qū)文化服務。

第三節(jié) 物業(yè)管理公司組織機構及人員策劃

1.機構；經(jīng)理、客戶服務部、工程部、保潔部、辦公室

2.人力資源的管理：招聘、培訓、考核、調配、工資、福利、晉級等環(huán)節(jié)

3.建立各級組織機構原則：

? 遵守國家的有關規(guī)定

? 明確各部門的職能、責任、權限、隸屬關系及信息溝通渠道 ? 在經(jīng)營范圍內提供服務

? 以服務質量責任作為重點

? 應遵循精簡、高效的原則設置各崗位的人員

第四節(jié) 物業(yè)管理培訓策劃

1.在物業(yè)交付使用前，員工培訓內容包括：

? 介紹管理公司組織機構、人事管理、財務管理制度

? 了解物業(yè)管理在國內的發(fā)展與現(xiàn)況；

? 物業(yè)管理基礎理論培訓包括：物業(yè)及物業(yè)管理的概念、建筑

物種類及管理、房屋設備的構成及維護等；

? 業(yè)主公約、公共面積及用戶的權責

? 裝修管理、綠化管理、環(huán)衛(wèi)管理、安防管理

? 物業(yè)管理法規(guī)

? 案例分析

2.在物業(yè)交付使用后培訓：

? 對一線員工及中層員工進行實際操作培訓。

? 按部門對工作程序及規(guī)章制度進行培訓。

第五節(jié) 物業(yè)管理規(guī)章制度策劃

員工手冊；崗位職責及工作流程；財務制度；采購及招標程序；員工考核標準；業(yè)主委員會章程；各配套功能管理規(guī)定；文件管理制度；辦公設備使用制度；值班管理制度；消防責任制；消防管理規(guī)定；對外服務工作管理規(guī)定；裝修工程隊安全責任書；停車場管理規(guī)定；非機動車輛管理規(guī)定；出租屋及暫住人員管理規(guī)定；進住（租）協(xié)議書；商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定。

第六節(jié) 物業(yè)管理操作規(guī)程策劃

樓宇本體維護保養(yǎng)規(guī)程；綠化園林養(yǎng)護規(guī)程；消防設施養(yǎng)護及使用規(guī)程；供配電設備維護保養(yǎng)規(guī)程；機電設備維護保養(yǎng)規(guī)程；動力設備維護保養(yǎng)規(guī)程；停車場、車庫操作規(guī)程；停車場、車庫維護保養(yǎng)規(guī)程；游泳池及其設備維護保養(yǎng)和操作規(guī)程；給排水設備維護保養(yǎng)規(guī)程；公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程；保安設備操作及維護規(guī)程；照明系統(tǒng)操作及維護規(guī)程；通風系統(tǒng)操作及維護規(guī)程；管理處內部運作管理規(guī)程；租賃管理工作規(guī)程。

第七節(jié) 物業(yè)管理費用及支出策劃

1.管理員工支出

薪金及福利；招聘和培訓；膳食及住宿。

2.維護及保養(yǎng)

照明及通風系統(tǒng)；機電設備；動力設備；保安及消防設備；給排水設備；公共設備設施；園藝綠化；工具及器材；冷暖系統(tǒng)；雜項維修。

3.公共費用

公共電費；公共水費；排污費；垃圾費；滅蟲。

4.行政費用

辦公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）；公關支出；電話費；差旅費。

5.保險費（包括財產(chǎn)及公共責任險）

6.其他

節(jié)日燈飾；審計費用；雜項支出。

7.管理者酬金

8.營業(yè)稅

9.預留項目維修基金