第一篇：房地產項目策劃試題二

綜合試題一

一、名詞解釋：（每小題4分，共24分）

1、成本導向定價法

2、垂直價差

3、主題策劃（廣義）

4、復合策劃

5、理解價值定價

6、軟質景觀

二、填空題：（每空1分，共8分）

1、策劃學的本質涵義是，揭示個人、組織創造性地組合運用一切可以利用的（）三大基本要素，從而掌握行動的主導權，達支預期目標的規律的學問。

2、房地產企業可以選擇三種目標市場市場覆蓋策略,既無差異性營銷策略、差異性營銷策略以及（）。

3、利達房地產開發公司擬開發一普通住宅，預計該項目的盈虧平衡銷售量為20000平方米，每平方建筑面積的變動成本為1000元，假設開發期的固定成本為1億元，試運用盈虧平衡法計算該開發項目的單位銷售價格（）。

4、消費者的購房動機，根據理性程度的差異可以劃分為理智動機和情感動機。老王經過多盤比較，決定還是購買萬科四季花城的樓盤，因為該樓盤不僅品質過硬、配套齊全，其價格也比較合理等等。請問他的購買動機屬于（）。

5、房地產市場細分的變量包括人口因素、地理因素、行為因素和心理因素，其中萬科地產公司根據客戶消費頻率的高低和對萬科公司貢獻的大小，將客戶會員分為金卡用戶、銀卡用戶、藍卡用戶。請問這一市場細分的變量是（）。

6、人的居住行為由四大部分組成：他們分別是基本行為、家務行為、文化行為和（）。

7、住宅區規劃設計遵循的三大原則是社區發展原則、生態優化原則和（）。

8、某房地產企業開發一總建筑面積為20萬平方米的小區，估計未來在市場上可實現銷售16萬平方米，其總投資額為5億元，企業的目標收益率為投資利潤率20%，問該小區的單位售價是（）。

三、不定項選擇題（每題給出若干個選項,選項中有一個或一個以上的答案是正確的，多選、少選或不選均不得分每題中至少有一項是正確的，每小題1分，共20分）。

1.以下哪幾項屬于經濟環境調研（）。

A、產業政策B、區域經濟結構C、消費水平D、城市規則E、銀行貨款

2、可行性研究是項目立項、審批（）的依據。

A、審核

B、投資

C、決策

D、開發商與有關部門簽訂協議合同

3、以下哪幾項屬于政策環境調研（）。

A、金融政策B、土地政策C、住房政策

D、貸款政策E、人口政策F、財政政策

4、策劃的基本方法包括（）。

A、創意策劃 B、全程策劃 C、整合策劃 D、精神價值附加策劃

5、依照調查方式的不同，將市場調查分為（）。

A、詢問調查法B、深度訪談法C、觀察調查法D、試驗調查法E、統計分析法

6、土地出讓方式主要包括（）。

A、拍賣B、掛牌C、協議D、招標E、行政劃撥

7、品牌策劃推廣的五種方法（）。

A、筑巢引鳳法B、盆景示范法C、借花獻佛法

D、馬良神筆法E、巨量廣告法F、戰略目標法

8、品牌提升要注意（）。

A、軟性推廣工程B、公關活動工程C、賣場包裝工程

D、口碑工程E、公關危機工程F、廣告策劃工程

9、房地產商品價格的組成包括以下部分（）。

A、土地費用及其前期費用B、管理費用

C、銷費費用配套費用D、建安成本E、利潤

10．一個完整的房地產營銷計劃應包括（）。

A、開發前營銷策劃B、開發階段的營銷策劃C、銷售階段的營銷策劃D、物業管理階段的營銷策劃

11、下列屬于成本導向定價方法的有（）。

A、成本加成定價法B、隨行就市法C、直接競爭定價法

D、理解價值定價法E、目標收益定價法F、盈虧平衡定價法

12、項目市場定位的內容具體包括（）。

A、功能定位B、環境定位C、戶型定位

D、文化定位E、價格定位F、主題概念定位

13、我國房地產策劃經歷了以下哪些階段（）。

A、個人策劃B、單一策劃C、綜合策劃D、復合策劃E、整合策劃

14、土地價值研判分析需要從哪些方面進行分析（）。

A、地理位置B、周邊景觀

C、環境、污染D、市政配套設施

E、鄰近樓盤素質

15、競爭者調研具體包括（）。

A、樓盤質量成本情況的調研；B、開發歷史、現狀及趨勢的調研；

C、經營發展戰略和模式的調研；D、競爭者與政府關系的調研。E、競爭者價格策略的調研F、土地儲備情況調研

16、戶型設計的基本原則（）。

A、實用性原則；B、安全性原則C、舒適性

D、地域性原則E、彈性原則F、高檔原則

17、國內某房地產開發公司對其新設計開發的loft戶型住宅制定了上市策劃方案。經過市場調查分析發現，當地loft住宅市場現實的競爭較小。在定價上，該公司考慮到新產品在市場暫時沒有替代品，價位相對較高。請問這一公司的定價策略是（）。

A、高價撇脂策略；B、中價策略C、低價滲透策略

D、心理定價策略E、差別定價策略F、過程定價策略

18、房地產市場調研的內容包括（）。

A、市場環境調研；B、消費者調研；C、周邊競爭樓盤調研；

D、競爭對手調研；E、項目自身研究

19、影響房地產價格策劃的因素包括（）。

A、成本因素B、競爭因素C、產品差異

D、政府的宏觀調控作用E、項目周邊環境因素F、消費者的心理預期

20、房地產項目營銷控制的內容主要有（）。

A、成本控制B、年度計劃控制C、贏利性控制D、戰略控制

四、簡答題：（每小題6分，共24分）

1、簡述房地產市場的特點。

2、從事房地產中介業務的人員必須具備的條件主要有哪些？

3、簡述房地產市場壽命周期及其各階段的營銷策略？

4、簡述房地產項目管理的特點。

五、論述題（12分）

1.要進行主題策劃，需要尋找主題概念的源頭，請問可以從哪些方面尋找主題概

念的來源?

六、案例分析（12分）

廣州“光大花園”是一個占地30公頃，總建筑面積35萬平方米的大型樓盤。在樓盤策劃之初，怎么獲取項目的主題概念呢？為此，策劃小組通過兩大方面來進行分析：一是問卷調查，內容是市民在目前的生活環境下最重視什么？反饋回答是“身體健康”。二是對項目進行分析，找出項目現狀最有價值的方面。經過深入的了解，項目地塊最有價值、可以大做文章的是幾十顆50多年的大榕樹。策劃人通過思想碰撞，“身體健康”與“生態環境”有關；而項目中“生態環境”最有特點的是幾十顆50多年的大榕樹。于是“大榕樹下，健康人家”

應運而生，榕樹風景成為光大花園發揮的絕佳題材。

思考分析：廣州光大花園“大榕樹下，健康人家”的策劃主題是如何獲取的？

第二篇：房地產項目策劃

第一章 房地產項目策劃概述

房地產項目策劃是指根據房地產開發項目的具體目標，以客觀的市場調研為基礎，優選最佳的項目市場定位，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對房地產開發項目進行創造性地構思，并以具有可操作性的策劃文本作為結果的活動。

房地產項目策劃的作用（1）能創造顯著的經濟效益和社會效益（2）能為項目決策指明方向（3）能使房地產開發項目增強競爭力（4）能有效地整合房地產資源（5）預測未來市場（6）滿足購房者需求。

房地產項目策劃的特征（1）地域性（2）系統性（3）前瞻性（4）市場性（5）創新性（6）可操作性（7）多樣性。

房地產項目策劃報告的基本結構

（1）市場調研a宏觀環境調查與分析b區域環境調查與分析c微觀環境調查與分析

（2）項目定位分析a項目swot分析b客戶定位c產品定位d形象定位

（3）產品策劃a規劃布局b建筑與公共設施策劃

（4）項目投融資分析a技術經濟指標分析b土地價值及開發價值研判c投資估算d融資分析e財務評

價f不確定性分析

（5）形象策劃a項目cis系統設計b項目品牌名稱設計c工地與銷售現場形象設計

（6）市場推廣策劃a營銷分期安排b推廣主題與方式c價格策略d促銷策略與活動推廣策劃e推廣預

算f廣告策劃。

房地產項目策劃報告編寫的注意事項（1）結合項目實際，緊扣目標主題（2）簡明扼要，突出重點（3）定性分析與定量分析相結合（4）準確分析，明確結論（5）不偏不倚，客觀公正（6）理性表達，邏輯思維（7）可執行性。

第二章 房地產項目選址策劃

居住項目選址（1）市場狀況（2）地塊背景及區域規劃方向（3）自然環境（4）交通條件（5）生活配套設施（6）市政基礎設施（7）房地產相關政策（8）用地成本。

商業項目選址1零售商業項目（1）消費市場（2）商業環境（3）商業輻射范圍（4）潛在商業價值（5）規劃設計條件2寫字樓項目選址（1）周邊環境狀況（2）交通便捷程度。工業項目選址（1）城市規劃（2）區域位置（3）交通條件。

土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，又稱批租，屬于房地產一級市場。住宅70年，工業50年（不包括采礦），科教文衛50年，商業旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。

土地使用權出讓的方式（1）招標出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。過程：a投標人在投標截止時間前將標書投入標箱b出讓人按照招標公告規定時間地點開標，并邀請所有投標人參加（少于三人應終止）c評標小組進行評標（五人以上單數）d招標人根據評標結果確定中標人（2）拍賣出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。（3）掛牌出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用的使用權人的行為。（4）協議出讓是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是獲得國有土地使用權的受讓人，在投資開發經營的基礎上，對出讓土地的在轉移，土地使用權的轉讓是土地使用者之間的橫向土地經營行為。

土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置等費用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權無償交付土地使用者使用的行為。

土地投標前的準備工作（1）密切關注土地招標信息（2）組建土地競標小組（3）進行現場踏勘和項目分析（4）搜集競爭者信息（5）測算土地成本，制定心理價位（6）編制投標文件及各種資料，準備參加競標。

競標土地的估價 假設開發法公式

待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-后續開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得待開發房地產的稅費

第三章 房地產項目市場調查

房地產項目市場調查是指為實現房地產項目特定的經營目標，運用科學的理論以及現代化的調查技術方法和手段，以客觀的態度，有目的，有計劃，系統地通過各種途徑收集有關房地產市場的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確的判斷和把握房地產市場的現狀和發展趨勢，從而為開發商預測房地產市場未來發展趨勢、制定科學決策提供可靠依據，這是房地產項目策劃工作的前提和基礎。

房地產項目市場調查的特點（1）廣泛性（2）針對性（3）時效性（4）方法的多樣性與專業性（5）結果的局限性

房地產項目市場調查的作用（1）是項目策劃者認識市場，捕捉新的市場機會的前提（2）是項目策劃者感知市場，了解消費者需求的主要手段（3）是項目策劃者了解市場、挖掘賣點、形成創意的必要前提（4）是項目投資機會研究，項目定位，項目規劃設計，項目營銷等一系列活動的基礎。

房地產項目市場調查的程序

（1）準備階段a確定調查目的b建立調查組織c初步情況分析

（2）實施階段a制定調查方案b收集資料（二手資料，一手資料）c資料的甄別與審查

（3）分析和總結階段a分析數據b編寫調查報告c總結反饋

其中，調查報告要求如下（1）客觀真實（2）簡明扼要（3）結論明確（4）制作美觀

調查報告主要內容如下（1）調查目的方法步驟時間等的說明（2）調查對象的基本情況介紹

（3）所調查問題的實際情況與分析說明（4）對調查對象的基本認識（5）提出建設性的意見和建議（6）統計資料，圖標等必要附件

房地產項目市場調查的主要內容

1房地產市場環境調查

（1）宏觀環境調查a政治法律環境b宏觀經濟環境c房地產市場總體運行情況d人口環

境e技術環境f對外開放程度

（2）區域環境調查a經濟發展水平b城市發展規劃c房地產市場供需狀況d社會文化環

境e房地產企業情況f專業機構與中介商情況g城市或區域的交通條件研究h影響區域發展的其他因素和條件

（3）微觀環境調查a用地現狀調查與分析b項目周邊環境調查與分析c競爭性樓盤調查

與分析

2房地產市場需求調查

（1）市場需求容量調查a項目所在城市人口總量、家庭數量及結構b有購房需求的人口

數量和整體特征c居民對各類房地產商品的需求總量d居民的消費結構e居民的收入水平、儲蓄余額和支付能力f影響房地產市場需求的因素

（2）消費者調查a消費者個人特征b消費者購買動機c消費者購買李水平

3房地長市場供給調查

（1）房地長市場供給總體調查

（2）競爭樓盤調查a競爭樓盤的產品調查（區位、產品特征、交房時間）b競爭樓盤的價格調查（單價、總價、付款方式）c競爭樓盤的促銷手段調查（廣告促銷、活動促銷、人員促銷、客戶關系促銷）d競爭樓盤的銷售情況調查（銷售率、銷售次序、客戶群分析）e競爭樓盤的物業管理調查

（3）競爭對手調查a專業化程度b品牌知名度c推動度或拉動度d開發經營方式e樓盤質量f縱向整合度g成本狀況h價格策略i與當地政府部門的關系j項目開發情況

4房地產市場營銷環境調查

（1）房地產廣告環境調查a公共傳播形式（報刊雜志互聯網電視廣播）b印刷品傳播形

式（海報圖冊）c戶外傳播形式（看板旗幟指示牌）

（2）房地產營銷中介機構調查

（3）房地產營銷媒體調查

房地產項目市場調查的方法

1訪問法（1）人員訪問（2）電話訪問（3）郵寄訪問（4）網上訪問

2觀察法（1）直接觀察法（2）親身經歷發（3）痕跡觀察法（4）行為記錄法

3定性研究法（1）焦點小組座談會（2）深度訪談法（3）投影技法

4實驗法

5創新方法（1）主題式調查（2）論壇式調查（3）記者式調查

房地產項目市場調查問卷分類（1）結構式問卷，又稱標準式問卷，是按照調查目的和內容精心設計的具有嚴密組織結構的問卷，問卷中的問題是按一定的提問方式和順序進行安排的，又分封閉式，開放式，半封閉式。（2）非結構式問卷，沒有在組織結構中加以嚴密的設計與安排（3）半結構式問卷

問卷結構（1）問卷編號與問卷標題（2）問卷說明（3）甄別問卷（4）主體問卷（5）背景資料（6）作業記載

問卷注意問題（1）避免一般性問題（2）避免過于專業術語（3）避免含義不確切的用詞（4）避免導向性的提問（5）避免敏感性的問題（6）注意問題設置的順序。

第四章 房地產項目stp策劃

市場細分是指營銷者在市場調研的基礎上，從消費者需求的差別出發，以消費者的需求為立足點，根據消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體—子市場，使企業可以從中認定目標市場的過程和策略。

房地產市場細分是指營銷者通過市場調研，按照一定的標準，把房地產整體市場劃分成若干個消費者群的市場分類過程。

房地產市場細分的方法（1）地理細分（地區，地域特征，人口密度，地區自然環境，生活環境，交通環境）（2）人口細分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表數）（3）心里細分（生活方式，個性，購買動機）（4）行為細分（追求利益，品牌忠實度）

目標市場選擇考慮因素（1）市場規模（2）資源條件（3）環境條件（4）政策性因素（5）盈利性因素（6）風險性因素

目標市場選擇的主要模式（1）單一目標市場化（2）多目標市場化

房地產項目市場定位是指在房地產市場調研和分析的基礎上，根據市場環境，企業資源及項目自身條件特征，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，功能和設計建造標準，是房地產開發的重要功能工作內容。

房地產項目市場定位的主要內容（1）客戶定位（2）產品定位（3）形象定位

房地產項目主題策劃是指開發商對擬建項目提出的一種開發概念與意圖，是一種可以為人們

切實感知到的生活方式和居住理念，體現了項目開發的總體指導思想。

房地產項目主題策劃的作用（1）主題策劃是項目開發運作的總體指導思想（2）主題策劃能體現出項目產品的價值（3）主題策劃能使項目具有獨特的個性

房地產項目主題策劃的原則（1）創新新原則（2）領先性原則（3）整合性原則

房地產項目主題策劃的方法（1）結合文化內涵挖掘主題項目（2）結合科技進步（3）結合自然環境（4）結合顧客需求（5）通過營造新觀念（6）結合建筑設計創新理念

第五章 房地產項目產品策劃

房地產產品凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務均為房地產產品。

房地產產品的類型（1）居住房地產項目（普通商品住房，限價商品房，經濟適用住房，廉租房，高檔商品住房，別墅）（2）商業房地產項目（商業用房，寫字樓，酒店，酒店式公寓，主題公園）（3）工業房地產項目（工業廠房，研究與發展用房，倉儲用房，工業園區）（4）特殊用途房地產項目

房地產項目產品差異化策略（1）規劃設計（規劃設計與自然生態相結合，規劃設計與社會發展相結合。規劃設計與用戶需求變化相結合）（2）新技術與新材料（3）產品價格和營銷服務

房地產項目產品組合策略（1）不同物業類型組合（2）相同物業類型，不同產品品目組合 房地產項目產品定位的原則（1）市場化原則（2）差異化原則（3）前瞻性原則（4）產品之間的不可替代性

房地產項目產品定位的限制條件（1）土地（2）城市規劃（3）顧客需求（4）資金供應（5）市場條件（6）開發商思維

房地產項目產品定位的方法（1）房地產市場分析方法（2）swot分析方法（3）建筑策劃方法（4）目標客戶需求定位法（5）頭腦風暴法

房地產項目產品策劃

1規劃布局

（1）遵循原則a方便居民生活，有利組織管理b組織與居住人口規模相對應的公共活動

中心，方便經營使用和社會化服務c合理組織人流車流，有利于安全防衛d構思新穎，體現地方特色e建筑應體現地方風格，突出個性f合理設置公共服務設施，避免煙氣塵及噪聲對居民的干擾g精心設置建筑小品，豐富與美化環境h注重景觀和空間的完整性i公共活動空間的環境設計應處理好周邊環境育人活動之間的相互關系

（2）常見形式a行列式b周邊式c混合式d自由式

2建筑類型

（1）按建筑層數劃分a低層住宅（單層住宅，獨棟別墅，聯排別墅）b多層住宅c高層

住宅

（2）按平面特點劃分a點式住宅b條式住宅

（3）按結構類型劃分a磚混結構b框架結構c框架剪力墻結構

（4）按戶內空間布局分布a平層式住宅b錯層式住宅c復式住宅

3住宅戶型

（1）住宅功能分區原則a內外分區b動靜分區c潔污分區

（2）住宅功能分區a私人行為空間（主臥，單人次臥，客房）b公共行為空間（起居室，客廳，餐廳，工作室，健身房，過廳）c家庭行為空間，衛生行為空間（廚房，洗衣房，衛生間）d交通空間，室外過渡空間（過道走廊，戶內樓梯，陽臺，露臺）

（3）住宅功能分區的技術要點a每套住宅具有良好通風采光日照隔熱保溫隔聲等性能b

套內功能空間應具有一定的適應性可變性c臥室設計應該避開來自戶內其他房間或周圍鄰居的實現干擾d必須設置戶內的室外空間陽臺

4綠地規劃與景觀規劃

（1）綠地規劃 綠地率是指居住區用地范圍內各類綠化用地總面積占居住住區用地總面

積的比例。

（2）景觀規劃a步行環境b鋪地環境c水體環境d戶外設施環境

5小區道路

（1）交通組織方式a人車分行b人車混行結合布局分行

（2）網路規劃原則a順而不穿，保持居住區內居民生活的完整性和舒適b分級布置，逐

級銜接，保證居住區交通安全環境安靜以及居住空間領域的完整c因地制宜，使居住區的路網布局合理建設經濟d功能復合化，營造人性化的街道空間e構筑方便系統豐富整體的居住區交通空間和景觀網絡f避免影響城市交通

（3）道路交通規劃要求a寬度（居住區級道路紅線寬20-30，車行道9，考慮通公交為

10-14，人行道2-4,）（居住小區級道路紅線寬10-14，車5-8，紅線寬于12考慮設1.5-2人行道）（居住組團級道路紅線8-10，車行道5-7，一般不設人行道）（宅間小路2.5）b其他要求（居住區道路線形有方格形曲折型風車形s型y型弧形）（一個較大規模居住區一般至少需要兩個出入口）（居住區內主要道路與城市道路相接處交角不應小于75度）（應考慮為殘疾人設置無障礙通道，寬2.5，坡不大于2.5%）（盡端式道路不應長于120米）

6配套設施

（1）公共服務設施規劃a商業設施（菜場超市旅店飯館銀行）b教育設施（幼兒園小學

中學）c文化運動設施d醫療設施e社區管理設施

（2）市政公用設施規劃a供水系統b排水系統c供電系統d通信系統e燃氣系統f冷熱

供應系統g環衛系統h工程管線綜合（3）停車設置

（4）安全設置

（5）戶外場地設置

（6）服務管理設置

第六章 房地產項目形象策劃

房地產項目形象策劃是對樓盤的形象定位，開發理念，企業行為，視覺標識等各要素的規范與整合的過程，開發理念，企業行為，視覺標識等工作通過項目識別系統—cis來完成。房地產項目形象策劃目的旨在塑造項目整體形象的個別性，展示與競爭樓盤的差異性，激發消費者對項目產生一致的認同感，并贏得消費者的信賴和肯定，以達到促進房地產營銷的目的。良好的項目形象對吸引顧客擴大市場份額有極大的促進作用。

房地產項目形象策劃的主要內容（1）房地產項目形象定位是找到該房地產項目所特有的，不同與競爭對手的，能進行概念化描述，能通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產生共鳴的特征，原則a項目形象易于展示和傳播b項目形象定位應與項目產品特征符合c項目形象定位與項目周邊的資源條件相符合d項目形象與目標客戶群的需求特征符合e項目形象定位應充分考慮市場競爭的因素策劃要點a形象定位要結合項目優勢和客戶需求進行分析b形象定位要與項目內在品質相符合c形象定位要具有高度的創意性和審美意境d形象定位要尊重歷史傳承文化（2）房地產項目形象識別是房地產形象策劃的核心部分，他幫助房地產項目把樓盤開發理念，樓盤形象，文化內涵以及樓盤的整個優勢傳遞給公眾，讓消費者對樓盤產

生好印象（cis與三個系統之間的聯系aMI理念識別系統，是cis的核心和源動力bBI行為識別系統把項目理念化作具體的可操作行為cVI視覺識別系統是在完成以上設計后對MIBI中視覺因素進行全面統一的設計，包括項目案名標志，文案用語，辦公用品等（3）房地產項目形象包裝

房地產項目案名設計要點（1）名實相符，個性突出（2）巧借歷史，滲透文化（3）朗朗上口，易于記憶

房地產項目案名設計思路（1）強調樓盤區位（2）強調人文積淀（3）強調自然環境（4）強調品牌形象（5）強調項目定位（6）強調時尚創意

售樓部位置選擇（1）迎著主干道（2）設在人車都能方便到達且有停車位的位置（3）設在能方便到達樣板房的位置（4）設在與施工場地容易隔離，現場安全性較高的位置（5）設在環境和視線較好的位置（6）可以結合小區會所等公建設計進行安排

售樓部設計與布置（1）功能分區明確（2）進去售樓中心前有明確指示（3）入口廣場要有渲染氣氛的布置（4）銷售中心的內外空間要盡可能通透（5）接待區要布置在離入口處較近，且方便業務員看到來往客戶的位置（6）在接待區要通過背景板營造視覺焦點（7）室內燈光要明亮（8）要配合樓盤性質營造氛圍（9）主賣點要有明確展示（10）內部空間要盡可能通透（11）在必要的地方布置小飾品和綠植

樣板房選擇（1）主力戶型（2）朝陽視野好環境好（3）可方便售樓處到達（4）多層期房盡可能在一樓（5）高層現房一般在較高層（6）高層期房一般在4-6層（7）條件不夠時可把樣板房隔離出來

樣板房裝修（1）充分展示戶型優勢（2）統一標示系統（3）針對空間使用給客戶指引（4）裝修風格和檔次要符合項目定位和目標客戶定位（5）色彩明快溫馨能吸引眼球（6）家私的整體風格要統一（7）做工要精細，光線要充足（8）門前要蛇鞋架或發放鞋套，最好可直接進入

第七章 房地產項目投融資策劃

房地產開發項目投資估算（1）土地費用（2）前期工程費與城建費用（3）基礎設施建設費

（4）建筑安裝工程費（5）公共配套設施建設費（6）開發間接費（7）管理費（8）銷售費用（9）不可預見費（10）稅費（11）其他費用（12）建設期利息

房地產開發項目融資方式（1）自有資金籌集a資本金籌集b股票籌資（2）商品房預售（3）債務資金籌集a債券籌資（企業債，公司債）b信貸資金籌集（房地產抵押，房地產信用）

（4）房地產金融創新a住房抵押貸款證券化b房地產投資信托（5）其他方式a內部認購b承包商墊資

第九章 房地產項目市場推廣策劃

渠道分類（1）零級渠道（房地產開發商自己），一級渠道（委托銷售代理的房地產經紀公司），二級渠道（批發零售），三級渠道（二三級不適合房地產）（2）直接渠道和間接渠道（3）寬渠道和窄渠道

房地產項目市場推廣主要渠道（1）開發商自行銷售a大型房地產開發公司b處于賣方市場c定向開發d節約成本（2）委托代理a聯合代理與獨家代理b買房代理，買房代理和雙重代理c首席代理和分代理

賣點是產品所具有，不易被競爭對手抄襲的，同時又是可以展示和能夠得到目標客戶認同的特點。

房地產項目推廣三個主題（1）提煉物業主題（2）提煉市場主體（3）提煉廣告主題

各階段推廣主題（1）預熱期，突出物業主題為主，展示樓盤的基本情況（2）強銷期，突出

市場主體為主，吸引大量目標客戶群關注并產生共鳴（3）持銷期，以突出廣告主題為主，給人以豐富的聯想空間，在人氣聚集的配合下產生很好的效果（4）尾盤期，以樸素的宣傳為重點，突出項目功能性特點。

營銷成本構成（1）資料模型費（2）樣板房費用（3）廣告費（4）銷售管理費（5）中介服務費

市場推廣方式（1）廣告推廣（2）人員推廣（3）活動推廣（4）客戶關系管理

營銷分期以及工作要點

（1）預熱期，在項目正式進入市場前，通過媒體宣傳引起客戶和潛在客戶注意，同時分

流競爭對手的部分客戶，又可對本項目目標客戶進行測試，為開盤時銷售策略實行和調整提供依據，該階段工作重點是溫和不火給后續工作打下良好基礎

（2）內部認購期，現已發展成營銷商檢驗市場和聚合控制人氣的重要手段。一般定價，只告訴大致價格，吸引更多人支付定金，又可試探市場反應，為后續工作提供大量真實市場依據。

（3）開盤，即項目正式銷售的開始。前期的大量工作都是為此作準備，必須做好充分準

備，形成足夠銷售勢能，保證開盤成功。開盤要集中人力物力財力，調動多種媒體宣傳，整合各種可利用資源形成有效和強勁的促銷勢頭，確保開盤成功及開盤期銷售目標的實現。注意推出量控制，把一般性樓盤放在前面，保證后續階段持續銷售。

（4）強銷期是開盤正式銷售后1-2月，該階段投入大量廣告宣傳和促銷活動，此時銷量

和需求量較高，因此要掌握銷售勢頭，保證充足房源，注意賣點儲備，價格調整控制幅度，控制銷售現場氣氛，保持熱銷場面，關鍵是建立項目的市場形象，提高項目市場認同感，維持續期銷售奠定基礎。

（5）持續期是項目進入平穩銷售狀態，此時廣告和促銷手段趨于平緩，上門看房購房的客戶趨于穩定，大部分房源逐步售出。持續期要根據剩余房源特征不斷的挖掘新賣點，突出個性，有針對性的進行宣傳和促銷，促使樓盤持續交易。

（6）尾盤期是項目的尾樓在該階段銷售速度下降十分明顯，一般生育的房源本身存在一

定缺陷，銷售困難，單位樓銷售額又是開發商利潤，因此尾樓常采用降價尋求新營銷方式和重新定義市場改進產品等方法處理。

銷售準備（1）審批資料準備（建筑用地規劃許可證，國有土地使用權證，建設工程規劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預售許可證，俗稱五證）（2）銷售資料準備a售樓書b折頁（包括案名，logo，宣傳語，位置圖，規劃圖，戶型圖，物業管理）（3）平面圖（戶型圖）（包括樓盤名稱，logo，宣傳語，戶型局部不同，戶型銷售面積，規劃圖，坐標，戶型優點，所有插座電源承重墻非承重墻窗戶門，管道層層數，管道位置）（4）銷售文件（認購合同，售樓須知，價目表，房地產買賣合同）

銷售現場準備（1）銷售中心（2）樣板房（3）項目模型（4）其他

第十章 房地產項目廣告策劃

廣告策劃原則（1）時代性（2）創新性（3）實用性（4）階段性（5）全局性

房地產項目廣告常見類型（1）促銷廣告（2）形象廣告（3）觀念廣告（4）公關廣告

廣告基本要素構成（1）樓盤名稱（2）廣告標題（3）地理位置（4）項目賣點（5）價格（6）開發商，代理商，規劃設計，建筑施工，物業服務機構名稱及售樓電話

廣告策劃主要工作（1）市場分析（客戶分析，個案分析，競爭對手分析）（2）廣告目標的確定（3）媒體發布計劃（報紙，雜志，廣播電視，戶外廣告，售點廣告，直郵廣告，傳單海報廣告，互聯網傳媒廣告）

第三篇：房地產策劃試題

房地產策劃師國家職業資格考試題

一、單選題

1、按照有關規范規定，用正投影方法，詳細準確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”，又稱為（）A、進度圖 B、藍圖 C、施工圖 D、設計圖

2、建筑材料按化學組成分為無機材料、有機材料和（）A、天然材料 B、防水材料 C、人造材料 D、復合材料

3、材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為（）

A、孔隙率 B、密實度 C、硬度 D、強度

4、土地調查是為查清土地的數量、質量、分布和（）而進行的調查。A、權屬狀況 B、位置 C、土地用途 D、共用情況

5、根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》規定稅率分別為7%、5%和（）A、1% B、2% C、10% D、8%

6、城市規劃應根據人居環境科學理論，實現自然、人文、社會、居住和（）共五個系統的有機統一。A、藝術 B、生態 C、科技 D、支撐

7、房地產項目的規劃設計包括項目的方案設計、（）及施工圖設計等。

A、初步設計 B、外立面設計 C、價格估算 D、微觀設計

8、房地產管理部門在接到開發企業申請后，經審查合格的，應在接到申請后10日內核發（）A、《國有土地使用證》 B、《商品房預售許可證》 C、《建設工程規劃許可證》 D、《建設工程施工許可證》

9、房地產資產證券化表外處理是指房地產公司將（）出售給SPV.A、自有資產 B、資產收益 C、租賃合同 D、股票

10、ABS融資是指（）A、建設—運營—移交 B、互助基金 C、按揭貸款 D、資產支撐證券化

11、PM2系統以（）為控制核心。A、籌資成本 B、合同成本 C、收支項目 D、建安成本

12、調研計劃實施包括數據資料的收集、加工處理和（）三個步驟。A、分析 B、統計 C、歸納 D、建檔

13、可行性研究是項目立項、審批（）的依據。A、審核 B、投資 C、決策 1 D、開發商與有關部門簽訂協議合同

14、已知售價增加15%，凈現金流量現值增加30%，則售價的敏感系數為（）A、0.5 B、2 C、3 D、4

15、風險分析又稱為（）A、期望值分析 B、概率分析 C、成本分析 D、動態分析

11、PM2系統以（）為控制核心。A、籌資成本 B、合同成本 C、收支項目 D、建安成本

12、調研計劃實施包括數據資料的收集、加工處理和（）三個步驟。A、分析 B、統計 C、歸納 D、建檔

13、可行性研究是項目立項、審批（）的依據。A、審核 B、投資 C、決策 D、開發商與有關部門簽訂協議合同

14、已知售價增加15%，凈現金流量現值增加30%，則售價的敏感系數為（）A、0.5 B、2 C、3 D、4

15、風險分析又稱為（）

A、期望值分析 B、概率分析 C、成本分析 D、動態分析

16、策劃學的本質涵義是，揭示個人、組織創造性地組合運用一切可以利用的（）三大基本要素，從而掌握行動的主導權，達支預期目標的規律的學問。A、信息、物流、技術 B、信息、資源、時間 C、概念、資源、人力資源 D、管理學、經濟學、廣告學

17、發展商策劃模式又稱為（）A、品牌策劃模式 B、全程策劃模式 C、產品策劃模式 D、“非策劃”模式

18、市場細分的客觀基礎是（）A、心理因素 B、區域因素 C、購買動機 D、消費者需求差異性

19、營銷策略分為整體市場策略、市場細分化策略和（）A、價格策略 B、差異性市場策略 C、市場密集型策略 D、無差別策略 20、房地產企業把人、財、物集中起來為少數有限的細分市場服務稱為（）A、整體市場策略 B、集中營銷策略 C、市場細分化策略 D、無差別策略

21、經濟適用房營銷策略一般采用（）2

A、市場細分化策略 B、市場整體性策略 C、市場密集型策略 D、價格策略

22、在樓盤的強銷期和持續期，（）往往成為廣告的主要內容。

A、規劃理念 B、地段特征 C、概念賣點 D、價格攻勢

23、房地產營銷第三階段又稱為（）A、產品營銷 B、滿足營銷 C、中級營銷 D、導向型營銷

24、TOWHOUSE又稱為（）A、別墅 B、商務公寓 C、聯排別墅 D、產權式酒店

25、成長型公司適宜選擇（）作為辦公場所 A、酒店式公寓 B、商務公寓

C、TOWNHOUSE D、普通住宅

26、物業管理已成為（）構成的重要要素之一。A、物業品牌 B、產品品牌 C、物業價值 D、企業競爭

27、房地產營銷中的公關活動也稱為（）A、主題營銷 B、媒介營銷 C、價格策略 D、事件營銷

28、顧客在購買過程中能夠實際擁有的展示稱為（）A、實物展示 B、邊緣展示 C、核心展示 D、物業展示

29、頭腦風暴法屬于（）A、整合策劃 B、精神價值附加策劃 C、文化策劃 D、創意策劃

30、項目策劃的造勢原理是指利用一 定的（）進行造勢。

A、活動項目 B、價格策略 C、會展 D、概念炒作

31、所謂初次現象是指一種（）的思想方法 A、概念創意 B、信息整合 C、主題設定 D先入為主

32、產品營銷的先弱后強原則是指（）

A、先從低價盤做起，再做高價盤 B、先從低附加值產品做起，再做高附加值產品

C、先從弱少客群產品做起，再做強勢客群產品 D、先從低品牌產品做起，再做高品牌產品

33、在產品引導期和公開期，廣告主題多以產品的（）為主。A、物業管理 B、規劃優勢和地段特征 C、價格攻勢 D、配套設施

34、廣告強銷期廣告預算約占總量的（）3

A、20% B、30% C、40% D、50%

35、營銷計劃包括（）和營銷計劃安排 A、營銷策略制定 B、營銷渠道選擇 C、營銷計劃制定 D、營銷人員培訓

36、（）是市場營銷控制的中樞。A、營銷計劃 B、客戶管理 C、分銷渠道 D、信息溝通37、2004年4月27日，國務院通知，房地產開發項目（不含經濟適用住房項目）資本金比例由20%提高到（）以上。A、30% B、35% C、40% D、45%

38、房地產策劃包括概念設計、項目策劃和（）A、價格策劃 B、物業策劃 C、營銷策劃 D、區域策劃

39、通常樣本的平均數的標準誤差越少，則樣本平均數與總體群平均數的差異就越（），樣本平均數的可靠性就越（）A、大、小 B、小、大 C、平均、大 D、不一定 40．（B）是當今世界發展的普遍趨勢和潮流，是目前公認的最顯著的社會經濟現象。A、產業化 B、城市化 C、工業化 D、信息化 41．（）的房地產理念是人、城市空間、自然、健康的共有與融合的理念。

A、城市化 B、生態化 C、可持續發展 D、信息化 42． 城市運營的基本要求是：無論城市大小，都必須從（）上定位。A、規劃 B、價格 C、文化 D、戰略 43．詳細可行性研究是指在決策前對項目有關的工程、技術、（）環境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統、全面的調查、研究與分析。A、產業 B、人文 C、經濟 D、人口 44．消費者對于是否朝陽、面積指標等的疑慮屬于（）。A、質量疑慮 B、價格疑慮 C、產品疑慮 D、承諾疑慮 45．產品定位受（）因素的影響。A、硬件、軟件B、經濟、社會 C、人口、收入水平D、城市規劃、資金

46、房地產項目方案設計可以稱為（）。A、宏觀設計 B、微觀設計 C、中觀設計 D、總設計

47、股權融資的缺點是（）。

A、融資渠道狹窄 B、流動性高、風險大 C、缺 乏流動性、募集難度大 D、認購環節復雜 4

48．抵押貸款證券化屬于（）。

A、表外處理 B、表內處理 C、ABS融資 D、信托收益憑證

49、以下哪種方法在時間上最為經濟（）。A、人員調查法 B、通訊調查法 C、觀察法 D、電話調查法 50、盈虧平衡分析在財務管理中又稱（）分析。A、成本 B、量、本、利分析 C、效益 D、投資

51、大勢把握——理念創新——策略設計——資源整合——動態顧問這一策劃流程是（）A、全程策劃模式B、品牌策劃模式C、戰略策劃模式D、產品策劃模式

52、營銷組織必須考慮三大方面的問題（）A、組織構架及激勵機制；上市時機及銷售節奏；銷售培訓； B、組織構架及激勵機制；約束機制；績效考核； C、銷售培訓；企業文化；激勵機制； D、約束機制；人員培訓；績效考核；

二、多選題：

1、一套完整的施工圖，根據其專業內容或作用不同，一般包括：（）。

A、圖紙目錄 B、設計總說明 C、建筑施工圖 D、結構施工圖 E、設備施工圖

2、建筑從采用的結構墻體材料上分，主要有（）。

A、砌體結構 B、現澆鋼筋混凝土結構C、輕鋼結構 D、框架結構 E、剪力墻結構

3、建設強度指標包括：（）。A、套密度 B、綠地率 C、容積率 D、建筑密度 E、總建筑面積 F、分類建筑總面積

4、以下屬于一級地類的是（）。A、旅游業 B、市政用地 C、住宅用地 D、農業用地

5、土地價值發現宏觀分析包括該土地的（）。A、性質 B、權屬關系 C、測繪情況 D、土地契約限制 E、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符

6、項目可行性研究包括（）。A、一般機會研究 B、特定機會研究 C、方案策劃 D、初步可行性研究 E、詳細可行性研究 F、市場調研

7、目標客戶消費心理有（）。A、認知心態 B、疑慮心態 C、利益心態 D、期望心態

8、房地產工程管理主要有以下要素（）。A、成本 B、收益 C、質量 D、進度 E、安全 F、技術支持 5

9、以下屬于傳統融資模式的是（）。A、開發貸款 B、按揭貸款 C、股權融資 D、專項貸款

10、spv是指（）。A、信托投資機構 B、商業銀行 C、債券承銷商 D、特設交易機構 E、特設信托機構

11、房地產開發成本可分為以下部分（）。A、土地費用 B、前期費用 C、建安成本 D、配套費用 E、籌資成本 F、管理費用 G、銷費費用

12、房地產項目風險管理的目標是（）。

A、減少成本 B、減少風險因素 C、減少風險事故 D、減少風險損失

13、物業管理的特點是（）A、社會化 B、專業化 C、企業化 D、經營性 E、公益性

14、房地產調研的內容包括：（）A、市場研究 B、產品研究 C、市場銷售環境研究 D、消費者購買行為研究 E、廣告及促銷研究 F、銷售研究 G、競爭者研究 H、政策研究

15、依照調查方式的不同，將市場調查分為（）A、詢問調查法 B、深度訪談法 C、觀察調查法 D、試驗調查法 E、統計分析法

16、市場調查的流程分（）幾個階段 A、戰略規劃B、確定調研專題 C、確定調研目標 D、制定調研計劃 E、調研計劃實施 F、提出調研報告

17、以下屬于調查法的是（）A、隨機抽樣 B、人員調查法 C、電話調查法 D、通訊調查 E、觀察法

18、可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源（）等各方面進行全面的分析、論證和評價。A、技術B、市場C、經濟D、社會E、人口

19、可行性研究報告包括（）A、封面B、摘要C、目錄D、正文E、附件F、付圖

20、不確定性分析和風險分析包括（）

A、SWOT分析B、盈虧平衡分析C、敏感性分析D、概率分析

21、房地產項目的投資概算包括（）A、營銷開支概算B、工程開支概算C、土地征用開支概算D、金融成本開支概算E、人員開支概算

22、成本估算方法包括（）

A、經驗估算法B、因素估算法C、工料清單法D、平均成本法

23、策劃的基本特征是（）

A、功利性B、社會性C、創造性D、時效性E、前瞻性

24、策劃的原理有（）6

A、心理原理B、情感原理C、創新原理D、人文原理E、造勢原理F、概念原理

25、策劃的基本方法包括（）

A、創意策劃 B、全程策劃 C、整合策劃 D、精神價值附加策劃

26、以下哪幾項屬于經濟環境調研（）

A、產業政策B、區域經濟結構C、消費水平D、城市規則E、銀行貨款

27、品牌提升要注意（）A、軟性推廣工程B、公關活動工程C、賣場包裝工程D、口碑工程E、公關危機工程F、廣告策劃工程

28、一個完整的房地產營銷計劃應包括（）A、開發前營銷策劃B、開發階段的營銷策劃C、銷售階段的營銷策劃D、物業管理階段的營銷策劃

29、有效的市場營銷控制應遵循的以下步驟：確定控制對象設立控制目標，建立衡量尺度、決定控制標準（）A、收集信息B、檢查與對比C、分析偏差的原因D、采取改業措施 30、房地產項目營銷控制的內容主要有（）A、成本控制B、計劃控制C、贏利性控制D、戰略控制

31、市場占有率分析指標有（）A、絕對市場占有率B、全部市場均占有率C、有限地區市場占有率D、相對市場占有率

32、產品規劃設計包括規劃設計、建筑設計（）等。

A、環境設計B、戶型設計C、結構設計D、配套設計E、物業服務

33、概念規劃包括項目開發理念、規劃理念、總體布局建議道路交通建議、景觀規劃建議和（）A、建筑單體規劃建議B、基礎設施配套建議C、安防D、物業管理E、環保系統建議

34、以下哪幾項屬于經濟環境調研（）

產業政策B、區域經濟結構C、消費水平D、城市規則E、銀行貨款

35、完整的價格策略應該由預定銷售起步價（）以及付款方式等構成。A、銷售均價B、最高銷售價C、折扣價格D、銷售總價E、提價幅度F、價格優惠G、促銷價格

36、完整的廣告周期由（）這幾個部分組成。

A、策略期B、公開期C、增長期D、強銷期E、持續期

37、項目財務評價包括（）A、稅金計算B、損益表與靜態盈利分析C、現金流量表與動態盈利分析D、資金來源與運用表的貨款償還能力分析E、效益分析

38、確定房地產營銷控制對象的內容和范圍具體包括（）7

A、消費性控制B、贏利性控制C、專項營銷組合因素控制D、戰略性控制

39、別墅項目至勝的五大支柱（）

A、建筑藝術風格B、私密性C、配套會所D、自然資源和人文資源E、價格策略F、市場性 40、產權酒店的類型有（）A、時權酒店B、公寓型酒店C、住宅型酒店D、投資型酒店

41、房地產常用廣告媒體一般為（）A、電視、廣播媒體B、戶外媒體C、印刷媒體D、報刊媒體

42、以下哪能些屬于房地產營銷推廣策略（）A、新聞抄作B、折扣價格C、公關活動D、導購E、售后服務

43、產品細節設計是指采用（）先進的生產工藝保證產品質量。

A、新技術B、新材料C、新設備D、新信息

44、SWOT分析是指（）A、優勢B、價格C、劣勢D、機會E、威脅

45、我國房地產策劃經歷了以下階段（）A、個人策劃B、單一策劃C、綜合策劃D、復合策劃E、新產品主義

46、項目營銷策劃包括（）A、賣點策劃B、營銷策略C、價格策略D、銷售形勢E、付 款方式F、促銷手段

47、項目不確定性分析包括（）A、盈虧平衡分析B、敏感性分析C、決策樹概率分析D、風險規避和控制措施E、項目效益評價

48、戰略控制有以下的是（）

A、市場占有率分析B、營銷效益等級評定C、營銷審計D、價格策略

49、平均調研中選擇樣本比較常用的方法有（）A、總體抽樣法B、隨機抽樣法C、計劃抽樣法D、分層抽樣法

三、論述題：

1、論物業管理的社會性。

2、簡述房地產營銷的六大步驟。

3、簡述房地產策劃的本質特征。

4、概述常見營銷傳播工具的主要優缺點。8

一.單項選則

1、()是指房地產開發企業建設并出售出租的房屋。B.經濟合用房B.廉包房D.商品房D.信貸房

2、()的創新首先是在開發理念上的創新。B.房地產開發項目B.房地產建設項目D.房地產策劃項目D.房地產投資項目

3、發展規劃是當局對()的綜合部署和調整，是一種法律的舉動。A.屯子地盤、空間布局、屯子性質B.城市地盤、城市布局、城市性質 C.城市地盤、空間布局、城市性質D.屯子地盤、屯子布局、屯子性質

4、策劃是按特定()的系統工程 A.程序運作B.目的C.機構D.規劃

5、()是為了更好地了解市場，明確項目成敗的緣故原由或削減決策中的不確定性。A.問卷調查B.消費者調查C.項目調查D.市場調查

六、項目的()調研又稱為項目開發條件分析。A.宏觀環境B.市場環境C.自然環境D.微觀環境

7、()的目的是為了滿意方針消費者的需要和欲望。A.市場調查B.市場營銷C.品牌營銷D.市場評估

8、房地產市場()數據處理中最常用的方法是頻數分析及列連分析。A.調盤問卷B.策劃C.收集調查D.調查數據

9、一般來講，()以市場供需為立足點。A.非定向研究B.定向研究C.非可行性研究D.可行性研究

10、在房市場中，()對房地產產品有不同的欲望和需求，這是構成房市場細分的依據。A.需求者或銷售者B.購買者或租賃者C.購買者或求租者D.租賃者或銷售者

十一、房地產項目策劃是一個從市場到市場的歷程：()A.市場需求--研發產品--銷售產品 B.市場調查--生產產品--銷售產品 C.市場調查--研發產品--銷售產品 D.市場需求--生產產品--銷售產品

十二、()是對已找出的問題作如實的反映和詳細的回答。A.摸索性調查B.描述性調查D.因果性調查D.推測性調查

13、()是由調查者按照調查目的，擬定調查提綱或設計調盤問卷，之后向被調查者以提問回問卷的方式請他們回答，在被調查者的回答中收集所需資料。A.實驗法B.觀察法C.訪問法D.問卷法 9

14、市場調查常常采用的抽樣方法主如果()。A.簡樸隨機抽樣、分層抽樣、鑒定抽樣 B.簡樸隨機抽樣、重點抽樣、非隨機抽樣 C.分層抽樣、重點抽樣、非隨機抽樣 D.重點抽樣、鑒定抽樣、簡樸隨機抽樣

15、房地產價格的構成主如果由三方面組成：()A.租子年數總額、房地產開發經營成本與利潤、房地產稅 B.地盤開發成本、房地產開發經營成本與利潤、房地產稅 C.地盤開發利潤、房地產開發經營成本與利潤、房地產稅 D.地盤價格、房地產開發經營成本與利潤、房地產稅

1六、對樓盤來說質量的特性包括：()A.樓宇質量、戶型、建筑風格、小區設計 B.樓宇質量、戶型、建筑風格、小區設計、美化率 C.樓宇質量、戶型、建筑風格、小區設計、美化率和四周環境 D.樓宇質量、戶型、建筑風格、小區設計、四周環境

17、市場細分是房地產企業不斷發現新的()的有效手段 A.營銷計劃B.方針市場C.營銷方案D.市場機會

18、()的人的勞力、物力、財力和信息資源有限，在群體房地產市場和較大的分市場競爭中缺乏優勢。A.小型房地產企業B.中型房地產企業C.大型房地產企業D.中、小型房地產企業

19、購房的敏銳點和動機在于：對()要求很高。則其為為休閑國假日購買。A.交通和配套B.環境和交通C.環境和經濟D.環境和配套 20、蒙特卡洛風險分析法的要點是需要不錯估計各變量的變化()。A.范圍及概率 B.區分及概率 C.數量及機率 D.范圍及數量

21、房地產定位不是對()本身作實質性的改變，而是對市場的發現。A.消費者B.樓盤C.環境D.經濟

22、房地產()的構成主要體此刻以下兩個方面“質”和“用”。A.產品營銷B.經營規劃C.策劃D.產品規劃 10

23、()的最后一步是尋找最佳切入點。A.市場定位準則B.市場定位方針C.市場定位流程D.市場定位策略

24、項目的()是房地產市場調查中的焦點問題之一。要舉行項目成本調查，必須了解房地產價格的構成。A.成本調查B.問卷調查C.收益調查D.費用調查

25、形成市場差異化產品的()是形象定位。A.房地產流程定位B.房地產項目定位C.房地產價格定位D.房地產市場定位

2六、發展規劃是當局對城市地盤、空間布局、城市性質的綜合部署和調整，是一種()舉動。A.行政的B.經濟的C.人為的D.法律的

27、在物業治理系統包裝設計中，介紹()屬于申明性設計。A.景點與景物B.景區C.戶型D.設計風格

28、建筑是()的同一體，它要達到實用和睦美滿觀兩個目的。A.內容和設計B.內容和情勢C.設計和情勢D.風格和情勢

29、在房地產景觀設計準則中，()是住區的主體，()而是住區的基礎。A.住宅、環境B.環境、經濟C.住宅、經濟D.環境、住宅 30、()又稱算術分析法，是在據有多種有關資料的基礎上，按照推測的目的、要求選擇合適的算術模式舉行推測，之后按照企業內部和外部變化加以分析，以取得推測值的方法。A.可進入性推測方法B.可行性推測方法C.定性推測方法推測方法 多選題

1、房地產規劃設計創新可以從()等方面加以體現 B.建筑風格、B.景觀設計D.會所與配套設施D.戶型設計

2、政策限制包括()B.價格限制B.貨物的價格水平限制D.征稅收入限制D.地盤限制

3、開發上得到地盤的主要路子有()A.劃撥B.轉讓C.生意D.招標

4、物業治理包括：()A.物業治理的內容B.治理情況C.治理費D.治理公司

5、項目開發現狀包括()A.地盤的成熟度B.地塊附著物C.城市管理工作配套情況D.項目的進展

六、對樓盤來說質量的特性包括()A.樓宇質量B.建筑風格C.四周環境D.美化率

7.房地產的區位環境具備()性質。A.交通環境B.自然地輿環境C.人文環境D.經濟地輿環境

8、定量預先推測的常用方法有()。A.時間序列法B.顧客定見法C.統計需求分析法D德爾不法.9、下列采用頭腦風暴法的又()A.客戶定位的方法B.形象定位的方法C.正題定位的方法D.功能定位的方法

10、舉行價格定位的方法主要有()。A.市場比力法B.市場競爭法C.將來收益法D.成本定價法 十一、一般按照影響置業需求因素來細化市場的變數，主要可以概括為()。A.地輿變數B.人口變數C.心理變數D.行動變數

十二、建筑方案研究與解決項目的技術程序分為()。A.局部規劃B.總體規劃C.建筑設計D.動工制作

13、成本定價法的主要類型有()。A.收益成本定價法B.成本加成定價法C.競爭成本定價法D.方針成本定價法

14、小區用地按功能性質區分清楚為：()A.住宅用地B.公建用地C.道路用地D.美化用地

15、下列建筑風格屬于現代風格的事()A.中海名都B.東風廣場C.江南世家D.錦城花園

1六、投資舉動的基本要素包括()。A.投資主體B.投資客體C.投資方針D.投資方式

17、按投資客體的性質不同，可分為()。A.什物資產B.固定資產C.流動資產D.金融資產E.無形資產

18、社會環境要素包括()。A.社會軌制B社會保障.C社會服務.D.社會信譽E.社會軌制

19、下列屬于文化要素的是()。A.風俗習氣B.語言文字C.宗教信奉D.價值看法E.文化傳統F.教育水平20、財務比率包括()A.資產欠債率B.流動比率C.速動比率D.欠債經營率 20、財務比率包括()A.資產欠債率B.流動比率C.速動比率D.欠債經營率 12

21、一般應小企業易犯的“營銷近視癥”主要有()A.價格近視癥B.節奏近視癥C.效應近視癥D.效勞近視癥

22、廣告時限策略包括廣告()策略。A.時序B.時效C.時機D.時點

23、下列屬于報紙傳媒的長處的事()。A.有廣泛地域性 B.有較高可信度 C.有快速的時效性 D.高質量重演畫面

24、下列切合產品自身的特性的詳細表現時()。A.產品品牌B.生產資料C消費品D.服務性質的行業

25、下列屬于電視機臺選擇相關的人文本質是()。A.文化程度B.人口疏密程度C糊口水平.D.審美看法

2六、廣告流傳范圍可以將廣告區域分為()。A.地方型B.地區型C.全國型D.世界型

27、展覽(銷)會按性質區分清楚，可分為()。A.純一展覽(銷)會B.貿易展覽(銷)會C.專題展覽(銷)會D.混淆展覽(銷)會

28、對房地產營銷渠道的評估一般采用()個方面來評估。A經濟性 B.市場性 C.控制性 D.順應性

29、下列屬于銷售推廣的缺點是()A.銷售推廣的應用和實行是局限性的 B.侵害樓盤自體態象 C.被競爭者模擬 D.傷害常客 30、下列不屬于低廉開盤策略的長處是()。A.便于市場滲透

B.便于日后的價格控制 C.便于加速資金回籠 D.便于樓盤形象的提升 鑒定題：

1、一般來說，項目的策劃都是從拿地的那一刻開始的。()

2、地盤承載力越小，越輕易舉行地基處理，建設費用越省，所以地盤承載力越小，越應作為宜的投資地段來對待。()

3、拆遷安放費是指開發建設單元對被拆除房屋的占有權人，按照有關規定給與補償所需的費用。()

4、舉動參數是指人們對住宅的知識、立場、施用或反映。()13

5、可營利性是指房地產經營企業有可能進入所選定的分市場的程度。()

六、形象定位內容主要包括對產品與客戶的訴求。()

7、建筑策劃流程一般包括尋求方針、調查分析、方案構想、產品定位等四個程序。()

8、按投資主體分類分為直接投資和間接投資。()

9、市場機制就是價值規律作用的機制，即市場機體內的價格、供應、需求與競爭等要素互為因果、互相影響的歷程和結果。()

10、房地產產品價格純粹依靠于地產價格和生產資本。()

十一、在我國，所謂房地產，是指地盤建筑物及固著在地盤、建筑物上不成分散的部分和附著于其上的各類權益(權力)的總和。()

十二、房地產業和國民經濟其他產業同樣也具備周期性，其變化的基本規律也是：蓬勃--調整--衰退--調整--復蘇--蓬勃。()

13、階段性是社會組織的任何一種戰略策劃的基本特性。()

14、利潤分析法是貿易項目操盤習用手法，路程經過過程緊緊捉住消費者的最要害的好處點(合法性、投資性)舉行操盤。()

15、營銷方針評估模式的重點是評估房地產營銷組織完成計劃方針的能力。()

1六、銷售利潤率=利潤總額/銷售收入水平()

17、項目營銷策劃是整個房地產項目銷售推廣的基本出發點，也是該項目能否取得成功的要害所在。()

18、培訓步驟主如果：擬定培訓計劃--組織銷售講習--實戰指導以強帶弱、以老帶新--培訓成效調查()

19、承接驗收是當局舉動，是由當局建設行政主管部分負責，組成綜合驗收小組，對動工質量和建設質量舉行周全檢驗和質量評騭。()20、物業治理的基本業務就是對物業驚醒日常維修保養和計劃修理工作。()技能題

一、問答題3-10分/題 1.某房地產公司近幾個月來的銷售量降落，公司一時沒有辦法搞清晰是宏觀經濟形勢不好的緣故原由，還是廣告支出削減、銷售代辦署理效率低的緣故原由，抑或是消費者偏好轉變等緣故原由。在這種情況下，可以采用哪種市場調查設計?它與另外一種市場調查設計的主要區分是啥子? 2.某公司財務資料如表6-5所示，試據此分析其財務杠桿系數。表：×公司財務資料表 項目 數額 14

備注 普通股數量 債券錢數 資本總額 稅前利潤 支付債券利錢 繳納所得稅 120萬股 1200.00萬元 2400.00萬元 360.00萬元 96.00萬元 87.12萬元 10元/股 利率8% 利率8% 稅額比率33% 凈利潤 176.88萬元 續表 項目 數額 備注 稅前利潤增長率 增長后稅前利潤 支付債券利錢 繳納所得稅

20% 432.00萬元 96.00萬元 15

110.88萬元 利率8% 稅額比率33% 凈利潤 225.12萬元 3.某房地產開發公司制作并出售了一幢寫字樓，取得了1200萬元人民幣的銷售收入。與轉讓房地產有關稅金的綜合稅額比率為6.43%。該公司為制作寫字樓支付了100萬元地價款，制作此樓是又投入了500萬元的房地產開發成本。由于種種緣故原由該公司不克不及提供出不錯的利錢支出情況。試計較轉讓此寫字樓的地盤增值稅。(假設房地產所在地主管征稅收入工作局確定的費用扣減比例為10%；財務部規定的其他扣減項目，對從事房地產開發的加計扣減為開發成本的20%)4.嘉和苑，其發展商--香港嘉華集團本著“在最佳之處建最佳的房子”的原則，選擇了廣州市得天獨厚的流花湖畔開發高等房地產品業。他們了解到：跟著香港與內地經貿往來的不斷加強，愈來愈多的香港公司和香港城市居民會到廣州市置業。于是，其首期的方針便定位于這一群購買者，并從他們的需求角度舉行物業的規劃、設計、建設。結果，其貿易中央很快便整棟賣給了香港匯豐銀行作為地區總部。其首期推出的高等豪宅也迅即售馨，其中的80%以上賣給了香港客戶。這一案例印證了房地產營銷的哪個戰略?簡要申明這一戰略的思路和風險分析。

二、簡答題3-10分/題 1.簡述房地產開發與城市規劃的瓜葛。2.簡述房地產項目籌集聚資金金中按資金來源渠道分類的籌集聚資金金方式。3.簡述房地產項目營銷的機會分析。

三、例分析題2 20分/題

1、某項目為姑蘇市近郊區大戶型住宅，三面環湖，面積180~450m2。產品布局：山莊TOWNHOUSE、多層住宅。客戶特性：平均年齡在35~50歲之間；成熟、慎重；追求當時的風尚、個性的糊口情調；收入高；以車代步；講究身份地位和功利享受；體貼權力與財富；喜歡安靜環境，偏向郊區化居住糊口。生業多數為公務員、企業店主、演藝圈人士。請問該項目定位應側重哪個方面?并分析該項目定位思路。

2、某項目甲、乙兩個投資方案的費用支出及收人情況如下表所示。設基準貼現帛io=10%，項目經濟生存的年限以7年計，項目建設期2年。嘗試使用凈現值法舉行方案評價。表：項目投資費用及收入情況統計(單元：萬元)16 年份 甲方案 乙方案 投資 收入 成本 凈收入 投資 收入 成本 凈收入 1 2500 2000 17

第四篇：房地產項目策劃報告

目錄

一、房地產市場運行態勢·················2

二、房地產市場面臨的問題 ··············6

三、對策措施 ··························9

瀘州市2011年房地產市場調研分析及對策

自2005年以來，國家對房地產市場實施了以增加有效供應、降低房價、強化市場監管、提高貸款利率、緊縮銀根為主要內容的一系列宏觀調控措施。今年，這些調控措施對我市房地產市場的影響開始顯現，主要體現在：房地產市場商品房、二手房成交量明顯萎縮；房價在高位上調整，上漲幅度顯著減少，房價得到有效控制；可售房源持續增長，已經形成供大于求的局面，消費者持幣觀望；開發企業普遍缺少資金，開發商信心受挫；土地市場需求下降。同時，受全國房地產市場大氣候影響，我市房地產市場已經面臨比較嚴峻的形勢。因此，必須對房地產市場給予新的認識、考慮新的對策，以防止房地產市場出現“崩盤”，影響經濟的健康發展，影響社會的和諧穩定。

一、房地產市場運行態勢

(一)房地產開發投資大幅增加，銀行開發貸款繼續緊縮，開發企業面臨資金困難 1、2006年年初住宅投資同比增幅較大，達到39．84％，5月份開始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比減少至7．21％，隨后逐月增加，到2008年6月同比增幅達到99．3％。投資量的變化確定了房地產上市量的顯著變化，開發投資的大量增加導致隨后的供應量大量增加，開發投資變化也是房價變化的主要原因之一，房價在開發投資大量增加情況下會有所回落，其

變化比開發投資要滯后。2、2006年末全市房地產開發貸款余額10655萬元，比年初減少 12430萬元；2007年末余額為11100萬元，比年初增加445萬元；2008年6月末余額為8850萬元，比年初減少1128萬元。2006年至今開發貸款余額凈減少 13113萬元。

2006年商品房按揭貸款余額 141376萬元，比年初增加16655萬元； 2007年末余額為184710萬元，比年初增加43334萬元；2008年6月末余額為 229288萬元，比年初增加44578萬元，商品房按揭貸款全市保持了穩定增幅，2006年至今按揭貸款余額總計增加 64567萬元。

3、開發投資大量增加，開發貸款持續減少，商品房按揭穩定增長，表明我市房地產開發資金目前主要來源，一是自籌自有資金，二是商品房預售資金以及商品房按揭。今年6月份以來，由于市場疲軟，靠預售資金支撐項目開發的企業因市場銷售出現問題，銀行銀根緊縮，資金周轉不暢，開發資金非常緊缺，已出現經營困難的局面。

(二)房地產交易量顯著萎縮，買方市場已經呈現

1、今年截至8月底，市區商品房批準預售許可面積 107．73萬平方米、住宅面積90．77萬平方米，與去年同期批準預售許可面積68．85萬平方米、住宅面積60．50萬平方米分別增長156．47％和150．03％。市區商品房銷售面積 79．98萬平方米，比今年同期上市量少近28萬平方米，僅是上市量的74．41％。

2、今年1、2月份由于房交會和春節購房帶動，商品房(主要是住宅)銷量大幅增加；

3、4月份在一些高品質大盤開盤的拉動下，銷量繼續增長；“5．12”地震的影響在5月末6月份開始顯現，隨后7、8月份在全國大氣候，地震和傳統淡季綜合影響下，市場開始觀望、銷售大幅下滑。據最近到幾個比較大型的樓盤實地了解，銷售情況的確很不令人滿意，一周住房僅能銷售三、四套。

(三)房價在高位上微調

2006年以來，我市房地產價格持續飆升，房價大幅度上漲。今年以來上漲幅度減緩。1-8月房屋銷售價格累計上漲3．1％，平均售價為2378元／平方米。從銷售類別看，新建房價格累計上漲3．3％，平均售價為2535元／平方米；二手房價格累計上漲2．7％，平均價格為1983元／平方米。在新建房中，普通住宅價格漲幅領跑仍然是拉動房屋價格上漲的主要因素。其中，普通多層住宅價格累計上漲 4．8％，普通高層住宅價格累計上漲2．1％，高檔住宅價格累計上漲2．4％；非住宅中辦公樓價格累計上漲2．2％、商業用房價格累計上漲2．8％、其它用房價格微跌0．1％。

從分月走勢看，房屋銷售價格指數同比漲幅沖高回落，3月份和5月份兩次同比上漲3．6％，為上半年最高漲幅，然后逐漸回落。6月份起房屋銷售價格指數環比逐月下跌，6、7、8月

份環比分別下跌0．2％、0．3％、0．2％。

當前房價主要受以下原因影響：

一是瀘州市經濟社會發展和居民收入增長使居民對房屋的剛性需求增加，居民改善居住條件和新購住房的剛性需求使房價同比上漲。2008年上半年瀘州GDP達到232億元，同比增長15．3％，增速列全省第2位；農民人均現金收入增加額323元，同比增長16．7％；城鎮居民可支配收入 6432元，同比增長22．9％。收入的增長為瀘州居民改善居住條件、將購房意愿轉化成購房行為提供了經濟支持。同時隨著經濟社會的不斷發展，瀘州城市化進程日益加快，城鎮人口日益增加，這些新增的城鎮人口必然帶來對城市住房的實在需求。

二是房屋供求狀況逐漸轉變，新建房尤其是住宅投資增加，供應量快速增長，供求狀況轉變是房價高位回落的根本原因。上半年瀘州市新建房施工面積達到478．3萬平方米，同比增長67．6％，其中住宅414．6萬平方米，同比增長 75．4％。房屋竣工面積66．7萬平方米，同比增長81．4％，其中住宅68．65萬平方米，同比增長131．1％。前兩年政府放量供應土地為房屋供應量大幅增長和房價趨于穩定提供了條件。

三是去年房產價格強勁漲勢慣性推動和年初幾個優質樓盤(鐘鼓世家、空間愛情海、香頌半島、維多利亞等)開盤，房價繼續小幅增長。

四是房屋的建安成本持續增加，房價在短期內不可能下跌。

鋼材由去年的每噸2700元左右上漲到今年的近每噸 6000元，上漲100％還強；水泥由每噸250元左右上漲到每噸400多元，漲幅也接近100％，其他材料、人工等費用也都有較大漲幅，致使小區品質稍好的多層房屋建造成本達到每平方米近2000元，高層達到每平方米2200元，一般小區多層建造成本也將達到每平方米1600元，高層每平方米1800元。按照國際流行的房價收入比衡量以及與同等城市相比，我市目前房價基本是正常水平，沒有泡沫。

(四)待建面積數量較多，土地需求銳減 1、2006年全年出讓房地產開發用地1941．35畝，其中11—12月出讓1588畝，占全年的81．80％。2007年總計出讓土地592．99畝，與上年同比減少69．45％。今年1—8月共出讓土地59．77畝，只是上年的10．08％，是2006年的 3．08％。今年上市的土地僅有59．77畝，同時部分地塊在拍賣時無人問津。這一方面是因為開發商對市場信心不足，一方面也表明開發企業資金確實存在困難。2、2006年7月至今，規劃審批的房地產開發項目(辦理建設工程規劃許可證)面積為419．32萬平方米，其中： 2006年7—12月為71．94萬平方米，占17．16％；2007年為 191．57萬平方米，占45．69％，今年1—8月為155．81萬平方米，占37．16％。同時，“規委會”在2006年9月至 2008年6月期間審定通過的房地產開發項目面積697．47萬平方米(未含地下車

庫等)中，有近40％即近280萬平方米還未動工建設，而我市2000年以來規劃區商品房每年上市量只在110萬平方米左右，可見待建面積足夠今后市場兩年的供應，這也是導致土地需求銳減的主要原因。

(五)房地產的經濟地位繼續提升，下滑態勢開始出現(1)2005年以來房地產稅收逐年增加，上漲幅度較大。2006年比2005年增長37．63％，2007年比2006年增長 61．03％，2008年1-8月同比增長10％。

(2)房地產稅收占地稅部門市本級總稅收的份額也逐年增長，2005年末房地產稅收占市本級稅收的15．4％，2006年末房地產稅收占市本級稅收的17．5％，2007年末房地產稅收占市本級稅收的22．1％，2008年1—8月房地產稅收占同期總稅收的18．5％。

(3)今年以來，房地產稅收雖然繼續增長，但由于受房地產市場疲軟影響和增加稅收的相關政策已進入穩定的作用期，增長幅度已經顯著減緩，下滑態勢已經出現。主要體現在：2008年1—8月同比僅增長10％，比上一年的 61．03％增幅減少50％個百分點；2008年1—8月房地產稅收占同期總稅收的18．5％，比上一年的22．1％減少3．6％個百分點。

二、房地產市場面臨的問題

(一)購買力明顯減弱，需進一步培育和激活。購買力明顯減弱主要體現在：沿海城市及大城市房價的走低，我市消費者開始

持幣觀望是影響購買力的主要原因，直接導致商品房、二手房交易減少；整個物價的上漲特別是生活必需品價格的上漲削弱了房地產的購買力；2006年以來的房地產市場火爆使購買力已得到部分釋放，市場需要利好消息的激活。

(二)房地產開發負擔過重，軟環境需進一步改善。一是各種稅費負擔太重。在開發建設過程中開發企業需要支付的各種稅費負擔大約要達到建筑面積每平方米近100元；二是保證金額偏大。民工保證金(工程建造總額的2．5％)、資本保證金(多層60元／平方米，高層120元／平方米)等前期需繳納的保證金較多，這些保證金一方面讓開發企業開發資金更加緊張，另一方面也增加了開發成本；三是政府相關管理部門效率太低，極大地降低了資金周轉效率。比如，有好幾個項目從獲得土地到開工建設，由于電力拆遷或舊房拆遷、規劃審批、辦理各種建設手續等原因均耗費了一年以上的時間。四是在開發企業未全部賣完商品房為小區辦理初始登記時，未賣完的住房和營業房的維修資金(我市目前是銷售額的2％)要由企業墊支，不合理，增加了企業資金占用。

(三)開發資金緊張，影響城市建設進程。

(四)商品房開發量過大，造成資源閑置。前兩年政府為調控房地產市場增大了土地供應量，加上房地產市場的火爆，社會資金紛紛涌向房地產開發，使商品房開發大量增加，在市場出現疲軟時，必然導致空置房產生，形成資源閑置。

(五)商品房開發結構不合理，高層比例過大，加上地震影響，使高層商品房嚴重滯銷。

三、對策措施

(一)采取有效措施進一步激活與繁榮房地產市場。

1、財政政策：為有效激活房地產市場，建議市政府實施給予老百姓購房一定補貼的政策。具體補貼標準建議為：購買商品住房建筑面積在90平方米以內的和購買高層住房的，按購房款總額的2％予以補貼；住房建筑面積在 90-140(含140)平方米的，按購房獻總額的1．5％予以補貼；住房建筑面積在140平方米以上的，按購房款總額的1％予以補貼；購買二手房(即已辦所有權證的存量房)住房的1％予以購房補貼。

2、稅收政策：實施在地方權力允許范圍內的房屋開發、買賣的稅收優惠。其一稅務部門按照財政部、國家事務總局《關于認真落實抗震救災及災后重建稅收政策問題的通知》(財稅[2008]62號)的精神，充分考慮我市房地產開發企業和建筑安裝企業的實際困難，落實好可以適用于我市的抗震救災及災后重建的有關稅收優惠政策，幫助企業共渡難關，培育搞活房地產市場，穩定稅源。其二購買普通商品住房和高層商品住房，按所交契稅的地方所得部分(契稅總額的65％)返還40％給購房人。

3、土地及規劃政策：土地管理部門和規劃管理部門應實施寬松的土地出讓和規劃政策。建議包含：減少土地拍賣保證金的繳交比例，按總評估額的5％；繳交最高一宗土地的競買保證金

后可同時參加多宗地的競買；分宗辦理土地使用權證和分幢辦理規劃許可證；土地面積較大的可提供整體出讓和分宗出讓的兩套用地規劃設計條件；土地款的繳交可分宗辦證分期繳交；對企業通過出讓獲得土地使用權又約定與他人聯合開發的，國土部門應為其辦理加名或變更登記手續，相關部門也應為其辦理相關建設手續；因不可抗因素如地震災害導致企業資金短缺無力進行開發建設的，國土部門應允許其轉讓，相關部門應協助辦理建設手續。國土部門盡量保證出讓土地是“熟地”，讓企業購買土地后能及時用地。

4、金融政策：(1)各金融機構應按照中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于全力作好地震災區金融服務工作的緊急通知》(銀發[2008]152號)的精神，繼續給予房地產企業的信貸支持。(2)鼓勵各專業銀行為我市建設項目向上級銀行爭取信貸指標。各國家專業銀行為我市發放1000萬元(含1000萬元)以上貸款的可視同招商引資，參照相關招商引資政策予以獎勵。(3)住房公積金應加大對職工購買住房的支持力度，建議：降低首付款比例至20％；調高最高貸款額度至30萬元；延長貸款期限為30年；貸款利率優惠1％；外地繳存住房公積金的職工在我市購、建住房的可在我市申請住房公積金貸款。

5、戶籍政策：凡在我市投資或購房的即充許將戶口遷至我市。

6、積極開展促銷活動，為房地產買賣雙方提供更多的接觸

交易機會。一是今年增加舉辦一次秋季房地產交易會；二是組織開發企業到畢節、赤水、習水、江安、南溪等周邊城市舉辦房地產推介會。

(二)進一步改善房地產發展環境，促進房地產快速發展。

1、清理收費項目，減輕企業負擔。目前我市要求開發企業繳交的各種費用和保證金較多，增加房屋建造成本達到每平方米近100元，因此，應當再次對這些繳費項目進行清理，該取消的取消，該減少的減少，切實減輕企業負擔。

2、加強效能建設，提供優質高效的政務服務。對立項、規劃、用地、建設、權屬登記等環節辦理時限進行清理，應重點檢查投資額達到1000萬元以上項目的各種手續辦理時限，對超時限辦理的給予處罰，同時定期或抽查主協辦工作制、限時辦結制等制度的執行情況。

3、改變維修資金的管理收繳模式。加強維修資金管理，使目前的按幢收繳管理到按戶收繳管理，在此基礎上，將在辦理初始登記時繳交維修資金，改為在購房人辦理轉移登記時收繳購房人維修資金。從而避免由開發企業墊繳未出售房屋維修資金的情況，減輕企業資金壓力。

(三)輿論正確導向，堅定市場信心

要求和鼓勵輿論大力向國內外、市內外宣傳瀘州的居住環境優勢和瀘州房地產市場持續穩定健康發展的特點，吸引國內外、市內外人士到我市安居、置業。輿論應客觀分析房地產市場，讓消費

者和開發企業增強信心，為房地產市場健康發展營造良好氛圍。(四)加強房地產市場信息發布，讓社會充分了解房地產市場運行情況。

一是做好房地產統計的基礎工作，準確反映市場運行情況；二是定期向社會發布市場相關信息；三是對商品房空置房(即辦理預售許可一年以上仍未出售的商品房)和購房人已購房產閑置房進行調查，準確掌握房地產市場容量，以便使政府有針對性地、更準確地調控我市房地產市場。

(五)繼續規范房地產市場行為，防范市場風險，讓消費者放心購房。

一是加強商品房網上簽約管理，切實防止“一房二賣”、屯房炒房等危害市場秩序的行為產生；二是制定和實施存量房網上簽約制度，保證二手房交易中的資金安全；三是加強商品房預售監管，主要是嚴格執行預售許可條件、嚴查違規預(銷)售行為；四是嚴格準確地對預售資金進行監管，切實防止因開發資金鏈斷鏈形成“爛尾樓”和開發商卷款潛逃的行為發生。擬定和推行政府監管和商品房預售風險交由市場擔保機構承擔相結合的商品房預售資金監管機制，保證預售資金監管到位

第五篇：房地產項目策劃合同范本

甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利、友好協商的原則，就甲方委托乙方負責甲方開發的位于的項目（以下簡稱本項目）的獨家策劃代理工作，特訂立以下合同條款：

第一部分委托策劃代理工作方式：

甲方委托乙方負責本項目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售代理等工作。

第二部分委托策劃代理工作期限

委托期限由本合同簽訂生效之日起至本項目交付使用后個月止。

第三部分委托策劃代理工作范圍

甲方委托乙方策劃代理之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業，可銷售面積約為平方米。

第四部分甲方的責任與權利

一、甲方向乙方提供本項目所有相關證明文件及策劃代理過程中所需的資料，并確保一切資料的及時性、有效性、合法性和準確性。

二、甲方負責本項目策劃代理過程中營銷推廣所需費用，其中包括但不限于文本中所列部分：

（一）各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關銷售資料的制作、派發及發布等費用。

（二）各類公關活動所需的展示場地（包括售樓部、展示會等）及有關設備的租用、布置、水電費、電話費等費用，以及視項目需要赴外地進行營銷活動所需的費用。

（三）廣告制作費：本項目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。

（四）廣告發布費：本項目的廣告發布由甲方與媒體單位直接簽署發布合同，由甲方直接向發布方付款。

三、全案廣告推廣費用控制在本項目可銷售總額的 %左右，分期投入。詳細廣告計劃及費用由乙方分階段提交，在征得甲方確認后執行。

四、甲方負責收取購房人的定金、購房款，負責合同的登記備案、銀行按揭審批手續及辦理產權。

五、甲方應按時向乙方支付本合同約定的策劃代理費。

六、甲方有權對乙方的策劃代理活動進行全程監控，對策劃案享有獨家使用權。

七、若乙方違約或不能按時完成本項目的策劃代理工作，甲方有權按約終止合同。

第五部分乙方的責任與權利

乙方按項目實際進展進行相關的策劃代理工作，其中包括但不限于文本中所列部分或視項目

實際情況進行增減：

一、前期策劃

（一）市場調研

1、（某地區）房地產市場現狀分析。

2、（某地區）主要路段商業狀況。

3、消費型商業業態分析。

4、現有商城營運現狀分析。

5、典型業態經營現狀分析。

6、住宅市場情況。

7、潛在客戶市場調查分析。

（二）項目定位

1、項目所在地塊的優劣勢、機會點與威脅點分析。

2、項目產品定位。

3、項目概念定位

4、目標客戶市場定位

5、項目定價范圍建議

（三）產品優化建議

1、參與項目總平規劃討論。

2、參與建筑風格方案討論及建議。

3、參與戶型平面方案討論及建議。

4、參與配套設施方案討論及建議。

二、營銷策劃

（一）項目營銷總體策略；

（二）項目階段性營銷計劃；

（三）入市時機選擇；

（四）銷售分期控制；

（五）價格定位及策略；

三、廣告策劃

（一）項目推廣口號

（二）項目賣點整合包裝

（三）整體廣告計劃

（四）廣告預算及媒體組合

（五）項目形象策劃

1、項目基本形象設計：（1）標志（2）標準字（3）標準色彩（4）標準組合

2、項目標志形象應用設計：

（1）內部應用：名片、信封、信簽、識別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋；（2）銷售中心：裝修建議及展板設計；

（3）戶外應用：工地圍墻、引導旗、車體、廣告牌等

（六）傳播工具的創意與設計：

1、樓書創作（創意、文案、設計）

2、折頁及海報創作（創意、文案、設計）

3、報廣創作（創意、文案、設計）

4、廣播、電視稿文案等

四、銷售代理

（一）建立銷售隊伍，依合同授權范圍內執行銷售行為；

（二）銷售文件及管理文件的制訂；

（三）銷售道具使用；

（四）銷售人員培訓；

（五）制訂銷控計劃；

（六）銷售執行的內部協調程序；

（七）客戶資源庫的建立；

（八）售后服務機制建立；

（九）定期報送各項統計報表。

五、乙方針對本項目成立項目組，并實行項目經理負責制。項目各階段策劃、計劃、文案、創意由乙方本部負責，項目經理主持本項目具體運作和計劃實施。項目組人員構成：項目經理名、策劃名、文案名、平面設計名、現場主管名、文檔管理專員名、置業顧問名。除策劃、文案、平面設計外，其他人員長駐項目所在地，并根據項目需要，適時不定期另行派遣人員到協助工作。乙方自行負責項目組的辦公費用及其人員工資等各項開支。

六、乙方應向甲方提供每月的銷售情況統計分析。

七、乙方獨家享有本項目的“”策劃代理的署名權。

八、乙方有權按本合同約定如期向甲方收取策劃代理費。

第六部分本項目正式開盤銷售的基本條件

甲方取得本項目的預售許可證及相關法律文件，且整體銷售準備工作已完成。

第七部分策劃代理收費標準及支付方式

一、策劃代理收費標準

甲方同意乙方按本項目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之（%）收取策劃代理費。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準。除物業管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計算策劃代理費的金額。

二、策劃代理費計算及提取方式

（一）在本合同簽訂后，甲方同意在每月日先按人民幣元/月的標準預付給乙方，直至本項目開盤正式銷售當月止，期間所產生的預付款從乙方第一期所提取的策劃代理費中扣除。

（二）本項目正式開盤銷售后，乙方策劃代理費按月結算。在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售代理成功，并計入銷售目標考核業績。在甲方收到購房者支付的首期購房款（不低于合同總額的 %）時，即可進行策劃代理費的結算，其結算金額按《商品房買賣合同》總價金額進行計算。

（三）乙方總體銷售目標是本項目可銷售面積（不含層商鋪）的 %以上，策劃代理費的提取比例與銷售業績掛鉤：

1、乙方銷售目標表（按可售面積計算，不含層商鋪）：

階段時間銷售目標

第一階段項目開盤后天內可售面積的 %

第二階段項目結構封頂天內可售面積的 %

第三階段項目交付使用后天內可售面積的 %

2、乙方策劃代理費的提取比例：

階段完成的銷售面積比例提取比例

第一階段可售面積的 %前已結算策劃代理傭金的 %

第二階段可售面積的 % 已結算策劃代理傭金的 %

第三階段可售面積的 %以上已結算策劃代理傭金的 %

（四）層商業部分不列入銷售目標考核，甲方按實際銷售合同金額的 %向乙方支付策劃代理費。

（五）策劃代理費付款時間：策劃代理費每月結算一次。在每月的日，雙方結算當月的款項，在次月的日前雙方予以確認，在確認結算單后日內，甲方向乙方支付應付策劃代理費。

（六）若已交定金的客戶違約，其定金由甲方沒收，甲方應將沒收總額的 %作為乙方該次的策劃代理費（同時不重復計算該次成交的按 %提取的策劃代理傭金）。

三、溢價款（不含層部分）的結算、分成比例、提取時間的約定

（一）甲方根據乙方提供的定價策略所制定的各期銷售底價表，經甲、乙雙方確認后未經對方同意不得更改，并作為計算溢價款的依據。

（二）本項目之成交金額須在雙方確認的銷售底價以上。若因特殊情況，甲方認可以低于底價出售，可視為底價銷售，統計溢價部分時的銷售金額以底價計算。

（三）本項目實際成交總額超出雙方確認的以銷售底價表計算的總額部分（合同期滿或終止時未售部分的單元以底價表金額視為實際成交金額）視為溢價。

（四）本項目之溢價部分，甲、乙雙方按比例分配。

（五）溢價款的結算及支付時間：在本合同期滿或終止的個工作日內，雙方進行溢價款的結算，在結算后的個工作日內甲方將乙方應得溢價款一次性支付給乙方。

第八部分雙方工作原則

一、甲、乙雙方已確認的策劃代理計劃，在執行過程中任何一方在未征得對方的許可下不

得變更，否則產生的責任由變更方負責。若需修改已確認的文件，需事先征得對方同意，并以書面形式確認。

二、甲方指定項目負責人為，乙方指定項目負責人為

.甲、乙雙方指令性文件均需項目負責人簽字，雙方負責人對遞交的文件負責。雙方項目負責人若有更改，需以書面形式通知對方。

三、乙方分階段向甲方提交“項目工作計劃”，“項目工作計劃”將確定每一階段的執行項目計劃。甲方在規定的時間內對乙方提交之“項目工作計劃”進行核準確認，并由本項目負責人簽字后送交乙方。乙方依據甲方負責人簽署的“項目工作計劃”開展工作。

四、在委托期限內，甲、乙雙方收到對方提供的意見及文件時，應在要求期限內就對方意見做出答復。若因對方未能在規定日期內提交書面答復，致使本項目工作產生延誤，并造成實際損失，由責任方承擔相應責任。

五、甲、乙雙方對本項目的策劃代理方案均負有對外保密責任。

第九部分違約責任及合同終止

一、雙方按本合同約定享受權利與承擔義務，任何一方違約均要承擔違約責任。

二、若甲方未按規定的建筑標準、質量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責任由甲方自行承擔，與乙方無關。

三、如因甲方與發布、制作單位產生糾紛而導致媒體發布及廣告工具制作不能按計劃完成，乙方不承擔違約責任。

四、甲方在本合同期限內，不得委托其它公司或個人從事本項目的策劃代理活動。

五、若因甲方原因導致乙方策劃代理工作無法進行或完成，甲方應一次性支付人民幣元給乙方作為補償金。若因乙方違約而導致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣元給甲方作為補償金。

六、甲方應如期按本合同規定的方式及時間付款，若甲方延期支付策劃費用超過個工作日，甲方應按應付款額的每日萬分之的違約金支付給乙方。

七、在策劃代理期間，若乙方連續兩期未能完成預定的銷售目標，甲方有權終止合同。

八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負責。

九、合同期限內，乙方享有獨占、排它的本項目廣告媒體上的策劃代理署名權。非經甲、乙雙方許可，其它任何個人或單位不得冠以“策劃代理”等有關或同類字樣。

十、委托期的延續或終止在委托期限完結前天內決定。

第十部分其他事宜

一、在條件成熟時，本項目的總平圖、建材設備及配套設施表、工程進度表、銷售底價表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。

二、爭議的解決方式

本合同發生糾紛時，應由雙方協商解決。若協商不成時，任何一方均可向合同標的物所在地法院提請訴訟解決。

三、本合同正文共8頁，壹式肆份，雙方各執貳份。其他未盡事宜另行協商，雙方可簽訂補充協議，補充協議與本合同具備同等法律效力。

合同簽署：

甲方：

乙方：

代表人簽章：

簽約日期：

通訊地址：

聯系電話：

合同簽署地：

代表人簽章：

簽約日期： 通訊地址：

聯系電話：

合同簽署地：