第一篇：法律文書寫作中應當注意的問題(三)

【前言】今天我受院里的委托來和大家一起學習一下法律文書寫作當中要注意的幾個問題。諺語說“兵行詭道是正道，文走曲徑是坦途”。那么對于我們的法律文書寫作是不是也要走曲徑呢？答案是否定的。因為我們法律文書的受眾也就是讀者想要看的重點在于結(jié)論以及結(jié)論所依據(jù)的理據(jù)，所以我們的法律文書要求的是嚴謹、平實和技術(shù)。

法院法律文書寫作中應當注意的問題

（2009年10日上午9點，大審判庭講稿）

（三）【要探討的話題】 精確或模糊

翻開每一本法律文書寫作指導書籍，幾乎都會告訴你：法律文書需要的是精確再精確，這確實是法律文書寫作的重中之重。

法律唯有精確才能區(qū)分各自權(quán)利義務的界限。體現(xiàn)法律精確性的典型例子莫過于國際貿(mào)易當中信用證審查的“鏡像標準”。“鏡像標準”曾經(jīng)是英美法院所援用的主要審單標準之一，即要求信用證項下的單據(jù)要與信用證條款的描述要像鏡像一樣完全一致、不差分毫。任何偏差，哪怕是很細微的，都將導致信用狀失效。

法律的精確有時候甚至關(guān)乎一個人的生命和自由。坊間流傳，當年武松殺死西門慶后，被收監(jiān)候判。由于武松屬報復性故意殺人，按宋律應判死刑。后來有個押司（相當現(xiàn)在的律師），出于對英雄好漢的同情，有意為其開脫，在原狀詞中改將“仇殺”一詞改為“斗殺”。一字之差，性質(zhì)就變 1 了，報復性的故意殺人改成了相互斗毆而致死人命，罪不致死，從而保留了武松的性命。

又如2008年的一個盜竊案，一個保安在柜員機上171次的取款，竟然顛覆了多年以來，法律人一直以為毫無歧義的“秘密竊取”一詞的含義。一時之間，何謂“秘密”、何謂“竊取”，竟然連一眾法學大腕們都眾說紛紜，這讓法院左右為難，最后只好對“秘密”一詞采取擴張解釋，認為只要嫌疑人在犯案時自認為無人知曉，就構(gòu)成“秘密”。但是，這種依據(jù)犯罪嫌疑人主觀意志判斷其行為特征的解釋方法顯然難以令人信服。

有更多的例子，似乎都可以說明對精確性的追求可以更加彰顯法律的力量。所以，甚至一些“極端的概念法學家認為，法律概念內(nèi)涵可以做到邏輯計算那樣的精確，法律規(guī)則可以通過概念化并借助不同層次的抽象達成完整無缺的體系。”

但還有更多的例子證明，對法律精確無比的追求是不切實際的。越精確往往意味著越刻板和僵化。現(xiàn)實世界是豐富多彩的，失去了一定彈性和靈活度的法律，很難適應現(xiàn)實的多樣化需要。

因此，法律實務當中運用模糊詞語的現(xiàn)象俯拾皆是。有學者介紹，在澳大利亞和英格蘭，約40%的法庭活動需要對特定的立法條款的意義做出裁決；在美國各級法院，普遍采用詞典作為審理案件，解釋法律文本的輔助工具；在我國，有學者統(tǒng)計我國《刑法》法條后發(fā)現(xiàn)，從《總則》到《分則》運用模糊詞語共一百余條，占全部條文的50%以上。

在法律文書寫作當中，恰當?shù)厥褂媚：栽~語有時候更有利于保護當事人的利益和促進交易的成功。可見，法律語言中模糊性的存在不僅不會損害法律的準確性和力量，相反會有助于消除法律本身剛性有余而柔性不足的缺陷。

這個規(guī)律告訴我們，只有將不確定性這頭暴躁的牛圈養(yǎng)在詞語和定義筑成的欄圈之內(nèi)，才能有效地控制不確定的風險。

簡潔或啰嗦

中文里面有“惜墨如金”的說法，法律文書將中文的這一特點發(fā)揮到極致。論點鮮明、論述簡練和結(jié)構(gòu)嚴密，系其典型特征。具體而言，一個句子能夠表達的意思，絕不用兩個句子；一個較短的句子能夠表達的意思，就絕不用較長的句子。

例如有人主張將判決所依據(jù)的法律法規(guī)，如《民法通則》、《合同法》、《公司法》等，一股腦地羅列在判決正文當中，以求給當事人“一種合法嚴謹感覺”，并將之引以為經(jīng)驗之談。這樣的做法實際上是本末倒臵，不值一提。

但是，法律文書在某些特定情形下，需要很啰嗦。一份好的法律文書，對于重點問題的敘述，應當很啰嗦，反復說，從多個側(cè)面說，正面說，反面說；從實體上剖析，從程序考慮如何保障；從時間、經(jīng)濟成本等不同角度反復論證等。

當然，文書的簡潔或啰嗦，其實都是相對的，需要圍繞文書的立意和終極目的靈活變化。

【關(guān)于創(chuàng)新與保守】

法律文書也存在著一個保守和創(chuàng)新的問題。究竟什么時候保守，什么時候創(chuàng)新，這個尺度需要法律職業(yè)人依靠自己的技能和經(jīng)驗在實務當中自行控制和把握。但是，保守或創(chuàng)新的基點應該是法律，所有爭取權(quán)利或者減輕責任的行為都應該在法律允許的范圍內(nèi)進行。

超越法律之外的所謂創(chuàng)新，其實不過是掩耳盜鈴。只有保守地遵從法律，創(chuàng)新才有價值。

非常感謝大家，希望同志們多批評指正，謝謝！

第二篇：法律文書寫作(三)

法律文書寫作

（三）★一審刑事判決書正文包括哪幾項內(nèi)容？

包括事實、理由和判決結(jié)果三部分內(nèi)容。

1.事實，包括（1）控辯雙方的意見；（2）法院確認的犯罪事實。

2.理由，包括（1）確定罪名；（2）確認量刑情節(jié)；（3）對公訴機關(guān)指控的罪名成立的應當表示肯定；不構(gòu)成犯罪或者指控的罪名不當?shù)模瑧斢欣碛袚?jù)地作出分析認定；對于辯解、辯護的主要理由，應當據(jù)理表明是否予以采納。（4）確認辯解、辯護的理由是否被采納。（5）寫明判決的法律依據(jù)。

3.判決結(jié)果。

★第一審刑事判決書敘述事實，應當寫清哪些要素？

第一審刑事判決書敘寫事實時，應當寫明案件發(fā)生的時間、地點、被告人的動機、目的、手段，實施行為的過程、危害結(jié)果以及被告人在案發(fā)后的表現(xiàn)等內(nèi)容，并以是否具備犯罪構(gòu)成要件為重點，兼敘影響定性處理的各種情節(jié)。★第一審刑事判決書的判決理由應當寫明哪些內(nèi)容？

理由是判決的靈魂。判決理由應當寫明下列內(nèi)容：（1）確定罪名，應以我國刑法和最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國刑法》確定罪名的規(guī)定為依據(jù)。

（2）確認量刑情節(jié)。（3）對公訴機關(guān)指控的罪名成立的應當表示肯定；不構(gòu)成犯罪或者指控的罪名不當?shù)模瑧斢欣碛袚?jù)地作出分析認定；對于辯解、辯護的主要理由，應當據(jù)理表明是否予以采納。（4）確認辯解、辯護理由是否被采納。

（5）寫明判決的法律依據(jù)。

★刑事裁判文書的概念和作用及其類別

1.概念：刑事裁判文書是指人民法院在刑事訴訟中，就刑事案件的實體問題和程序問題依法制作的具有法律效力的文書。刑事裁判文書，是刑事訴訟文書中的主要組成部分。

2.作用：刑事裁判文書既是人民法院行使審判權(quán)、適用刑事法律、保護人民、懲罰犯罪的有力武器，又是宣傳法制、教育公民遵守法律的生動教材。制作刑事裁判文書是人民法院刑事審判工作的重要組成部分，也是刑事審判人員的一項重要任務。

3.類別：人民法院的刑事裁判文書，主要指刑事判決書和裁定書。★刑事裁定書的概念和作用

1.概念：是指人民法院對刑事案件在審理和執(zhí)行過程中的程序問題和部分實體問題，依照我國刑法、刑事訴訟法的規(guī)定作出的書面決定。

2.作用：刑事裁定書是人民法院常用的文書之一，其格式、內(nèi)容和制作方式與刑事判決書基本相同，但內(nèi)容一般比較簡單。

★民事裁判文書的概念、作用及其種類

1.概念：是指人民法院在民事訴訟中，為解決訴訟當事人之間的民事權(quán)利義務的爭議，就案件的實體問題和程序問題依法制作的具有法律效力的文書。

2.作用：民事裁判文書既是人民法院行使審判權(quán)，適用民事法律、法規(guī)，確認民事權(quán)利義務關(guān)系，制裁民事違法行為，解決民事案件、經(jīng)濟糾紛案件，保護公民、法人和其他組織合法權(quán)益的有效工具，又是宣傳社會主義法制，教育公民自覺遵守法律的生動教材，還是客觀地衡量審判工作水平高低的重要尺度。它對于提高全社會的法制觀念和法律意識，增強人民內(nèi)部的安定團結(jié)，促進經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，促進社會主義精神文明和物質(zhì)文明的建設(shè)，具有重要作用。

3.種類：人民法院的民事裁判文書，按照裁判案件的方式不同，可分為民事判決書、民事裁定書、民事調(diào)解書、民事決定書和民事制裁決定書；按照審判所適用的程序不同，又可分為第一審民事判決書、第一審民事裁定書和第一審民事調(diào)解書，第二審民事判決書、第二審民事裁定書和第二審民事調(diào)解書，再審民事判決書、再審民事裁定書和再審民事調(diào)解書。此外，還有為適用特別程序、公示催告程序、督促程序、企業(yè)法人破產(chǎn)還債程序而制作的民事裁判文書。★一審民事判決書的概念和作用

1.概念：是指第一審人民法院依照民事訴訟法規(guī)定的第一審程序，對審理終結(jié)的第一審民事糾紛和經(jīng)濟糾紛等案件就實體問題作出的書面決定。

2.作用：第一審民事判決書是民事判決書的一類。民事判決的作用是一致的，基本根本作用在于正確地處理各類民事權(quán)益糾紛，保證我國民事法律、法規(guī)的正確貫徹執(zhí)行，維護公民、法人和其他組織的合法權(quán)益。

★一審民事判決書的結(jié)果制作要求是什么？

書寫判決結(jié)果，要求做到明確、具體、完整。

明確，就是主文要明確地指出解決當事人之間糾紛的結(jié)論。

具體，就是主文決定的事項必須是具體的，應具體到如何履行、何時履行。完整，就是主文決定的事項要全部交代清楚，不要有遺漏。

★第一審民事判決書應當寫明哪些內(nèi)容？

根據(jù)我國《民事訴訟法》第138條的規(guī)定，第一審民事判決書應當寫明：（1）案由、訴訟請求、爭議的事實和理由；（2）判決認定的事實、理由和適用的法律依據(jù)；（3）判決結(jié)果和訴訟費用的負擔；（4）上訴期間和上訴法院。判決書由審判人員、書記員署名，加蓋人民法院印章。

★第一審民事判決書事實部分應當寫明哪些內(nèi)容？

根據(jù)我國《民事訴訟法》第138條的規(guī)定，第一審民事判決書的事實部分應當寫明：當事人的訴訟請求、爭議的事實和理由；判決認定的事實和證據(jù)。★民事裁定書的概念和種類

1.概念：是指人民法院在審理民事案件或者在民事判決執(zhí)行過程中，為解決程序問題而作出的書面決定。

2.種類：民事裁定書分為第一審民事裁定書、第二審民事裁定書、再審民事裁定書，督促程序的民事裁定書、公示催告程序的民事裁定書、企業(yè)法人破產(chǎn)還債程序的民事裁定書和執(zhí)行程序的裁定書。依照法律不同的規(guī)定，還可分為：準予上訴的民事裁定書、不準上訴的民事裁定書和準許復議的民事裁定書等。★民事一審裁定書適用的范圍

我國《民事訴訟法》第一百四十條規(guī)定，第一審民事裁定適用于下列范圍：

（一）不予受理；

（二）對管轄權(quán)有異議的；

（三）駁回起訴；

（四）財產(chǎn)保全和先予執(zhí)行；

（五）準許或者不準許撤訴；

（六）中止或者終結(jié)訴訟；

（七）補正判決書中的筆誤；

（八）中止或者終結(jié)執(zhí)行；

（九）不予執(zhí)行仲裁裁決；

（十）不予執(zhí)行公證機關(guān)賦予強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書；

（十一）其他需要裁定解決的事項。

★民事調(diào)解書的概念

是指人民法院通過調(diào)解方式處理民事案件和經(jīng)濟糾紛案件，根據(jù)雙方當事人自愿、合法地達成的協(xié)議所制作的具有法律效力的文書。

★民事調(diào)解書應當寫明哪些內(nèi)容？

根據(jù)我國《民事訴訟法》第89條的規(guī)定，調(diào)解達成協(xié)議的，人民法院應當制作調(diào)解書。調(diào)解書應當寫明訴訟請求、案件事實和調(diào)解結(jié)果。調(diào)解書由審判人員署名，加蓋人民法院印章，送達雙方當事人，調(diào)解書經(jīng)雙方當事人簽收后，即具有法律效力。

★什么是訴狀？訴狀的作用

是指各類案件的當事人為了維護自身的合法權(quán)益，依法行使訴訟權(quán)利，自書或委托他人代書的向司法機關(guān)提出指控、答辯或申訴等法律意見的書狀。它通常被稱為“狀子”。符合法定要求的訴狀，有引起訴訟并促使訴訟活動深入發(fā)展和最后得以解決訴訟實體問題的重要作用

第三篇：法律文書寫作需要注意的問題

法律文書寫作需要注意的問題

提高檢察人員法律文書寫作能力是檢察機關(guān)強化法律監(jiān)督能力建設(shè)的最基本途徑。今年6月至7月，成都市檢察院分別對近年來該市兩級檢察機關(guān)（共計21個檢察院）公訴、民行檢察部門撰寫的法律文書開展評查活動。從評查結(jié)果看，多數(shù)法律文書能夠以靜態(tài)的形式全面反映訴訟的動態(tài)過程，客觀地表達出案件的焦點和證據(jù)的對抗，闡述了檢察機關(guān)認定案件事實和適用法律的正確性、合法性；但仍有相當一部分法律文書存在質(zhì)量不高、制作粗糙、內(nèi)容不全面、說理不充分等現(xiàn)象。常見問題主要有以下幾方面：

1．法律文書格式不夠規(guī)范。公訴、民行檢察部門對外敘述性法律文書的首部對于人民檢察院名稱的表述應在本院名稱前標注所在省的名稱，而一些法律文書卻忽視了這一要求；部分法律文書編號存在問題，如將“檢刑訴  號”誤為“檢公訴  號”；一些法律文書字體、字號、間距與法律文書格式規(guī)范要求相異，使人閱讀起來格外吃力，形式不夠完美；有的法律文書在數(shù)字、符號等書寫上不規(guī)范，本應用大寫卻為小寫，或本應用小寫卻為大寫；起訴書中只標明對被告人適用的強制措施，而未標注具體的地點；對涉案主體基本情況的敘

寫不夠準確，有的缺少關(guān)鍵內(nèi)容，有的則啰唆龐雜。

2．個別文書未反映案件基本概況。法律文書是對整個案件訴訟的歸納和總結(jié)，不管是當事人或是案外人看了法律文書，應該對整個案件有一個清晰的思路。然而，部分法律文書卻沒有對案件受理時間、案件來源、證據(jù)補查等問題進行詳盡表述，而這些敘述涉及到對事

實、證據(jù)的審核與認定，是法律文書反映程序公正的重要體現(xiàn)。

3．存在方言、土語、口語等非規(guī)范性語言。一些承辦人撰寫法律文書時未對當事人的訴辯高度概括，而是直接引用當事人在訊（詢）問過程中的一些方言、土語乃至黑話，使法律文書諧而不莊，失去了嚴肅性。個別法律文書中存在非規(guī)范性語言，如直接書寫當事人的綽號、把“連襟”表述為“老挑”、把“妻弟”表述為“舅子”等等。

4．敘事不夠簡練和清晰，缺乏內(nèi)在邏輯性。法律文書認定案件事實要按一定的邏輯進行，或者按照事情發(fā)展的經(jīng)過認定，或者按時間順序敘述。如故意傷害案件，由于案件涉及到定罪量刑，應先把傷害的原因、經(jīng)過、后果敘述清楚。又如對嫌疑人所犯重罪的敘述要占

主要篇幅，而輕罪應占次要篇幅，不能不分輕重，兩者幾乎同等敘述。

5．認定案件事實的證據(jù)未羅列完整。案件認定的事實要有證據(jù)來證明，如沒有證據(jù)證明，事實也就不存在，其正確性顯然要受到質(zhì)疑。個別法律文書對證據(jù)的羅列不是很完整，主要表現(xiàn)為對不是很重要的次要證據(jù)沒有完全羅列出來，客觀上影響了證據(jù)之間的銜接和印

證作用。

6．論理部分不夠充分，個別文書存在“不講理”的現(xiàn)象。論理部分是法律文書的精髓，也是檢察人員工作水平、技巧及職業(yè)素養(yǎng)高低的最集中體現(xiàn)。一份好的法律文書不但能使當事人看到檢察人員辨法析理的過程，而且能夠使當事人達到勝敗皆服的息訴效果。但有相當部分法律文書在論理部分闡述理由時，要么寥寥幾筆，草草收尾；要么雖有闡述，但很不充

分，也不完整，難以達到以理服人的效果。

7．引用法律條款有不妥之處。法律條款往往是法律文書中最具說服力的依據(jù)，在撰寫過程中加以引用，可以增強法律文書的權(quán)威性。評查中發(fā)現(xiàn)，部分檢察人員在引用法律條款上存在不妥之處：一是引用法律條款發(fā)生錯誤；二是過多地反復引用同一條款，顯得重復、啰唆；三是引用條款不具體，只引用條文而未具體到項或款。

針對上述問題，筆者認為要提高檢察人員法律文書寫作能力，必須從三方面著手：一是明確制作優(yōu)秀法律文書的重要意義，強化檢察人員責任。二是要加強學習和培訓，提高撰寫法律文書的各種基本能力。如檢察人員要熟悉法律文書格式，按格式規(guī)范制作，同時熟知法律條文、熟悉法理，才能在文書中針對訴訟理由、查明的案件事實及證據(jù)，以及法律規(guī)定把理說深說透，否則，就會使文書內(nèi)容顯得蒼白和單薄。另外，檢察人員還要具備較高的文字寫作能力、綜合分析能力和邏輯思維能力。三是加強職業(yè)道德教育，不斷提高檢察人員的敬

業(yè)精神和責任感

第四篇：買房應當注意哪些問題

買房前需要了解的幾個指標

對多數(shù)經(jīng)歷過和正在經(jīng)歷的人來說，買房不是件輕松事。其實，購房是件改善生活的高興事，本應該是輕松愉快的；要讓你的購房經(jīng)歷輕松自如，無非是朝著舒服的方向去做，只要不冒險買無證房、不貪心買價低質(zhì)次房、不沖動買天價概念房……便可實現(xiàn)你的輕松購房夢。

“買房看五證”已成為每一個購房人最先掌握的基本原則。其實，這五證手續(xù)辦理過程中都存在聯(lián)系———從《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，到《國有土地使用證》，再到《建設(shè)工程施工許可證》，具備了這些證件，才能領(lǐng)到《商品房預售許可證》。所以只要項目具備《商品房預售許可證》，您基本上就可以放心了。不過，購房者應特別注意，看看自己準備買的那座樓、那套房是否在合法銷售范圍之內(nèi)。這一證最好到售樓處現(xiàn)場去查閱原件，而不要用復印件。

看房的關(guān)鍵指標在了解完你打算選購的房屋是否具有合法銷售的資格后，接下來就要了解，房屋是否住得舒適，你可以根據(jù)以下關(guān)鍵幾個指標來進行判斷。

指標一：住宅的使用率在你掏錢買的面積中，一部分是樓內(nèi)所有業(yè)主都要分攤的公攤面積，另一部分才是落實到自家地盤上的使用面積，使用率反映的是使用面積與總面積之間的比值，計算方法是使用面積／建筑面積×100%。

指標二：樓間距即從一棟樓的首層到另一棟樓首層的直線距離。一般來說，兩個樓房南北之間的距離，如果能大于或等于1倍，就會比較舒適，比如說，南排房間的高度為18米，那么北排房間距它的距離如果能大于或等于18米，就比較好了。

指標三：住宅的開間住宅的開間就是住宅的寬度，又叫面寬，習慣上，人們把一個房間的主采光面稱為面寬，它主要決定了房間的采光條件。

指標四：住宅的進深住宅的進深就是指住宅的實際長度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長，一般被限制在5米左右。對于板樓來說，進深在13米左右比較合適。

指標五：住宅的層高住宅的層高是指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。層高的高度要合適，太低了顯得壓抑，太高了使用起來能耗較高，不太經(jīng)濟。廈門的層高一般在2.8米左右。

指標六：住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”，在層高一定的情況下，千萬不要以為凈高越高越好，因為樓板的厚度是有規(guī)定的，事關(guān)安全，千萬馬虎不得。

一般來說，在決定買房之前，了解一下上述指標，就可以對房屋的居住品質(zhì)大致心中有底，也可以避免盲人摸象的情況發(fā)生。當然，除了上述指標外，房屋的戶型結(jié)構(gòu)也是決定居住品質(zhì)的重要方面。

購房殺價18式

第一式：不要表露對物業(yè)有好感，讓對手不知道你的意圖，無法爭取主動。

第二式：告知對方已看中其他物業(yè)并付定金，看對手是否愿意開出更有吸引力的價格。

第三式：告知對方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點以補償已付出不能退還的定金。

第四式：告知對方已購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上再優(yōu)惠些。

第五式：不停地找物業(yè)的缺點，要求降價。

第六式：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房價便宜則可以解決問題；或者表現(xiàn)出強烈的購買欲望，迫使對方降價格。

第七式：告知準備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價。

第八式：帶著5000元，說只要售價合適就馬上決定購買。

第九式：如果實在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔心失去你這個有強烈購買欲的客戶。

第十式：與其他物業(yè)的價格作比較，要求對方再降價。

第十一式：告知能力有限買不起，要求再便宜一點。

第十二式：告知資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，以爭取更優(yōu)惠的付款條件。

第十三式：告知物業(yè)管理費太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費。

第十四式：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購置房子，但希望付款條件或售價能更優(yōu)惠些。

第十五式：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此預算有限，就這么多錢，不賣就算了。

第十六式：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。

第十七式：告知自己沒有找代理行，直接與開發(fā)商交易希望能免傭金。

第十八式：與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項目的最優(yōu)惠的價格。

買房及簽合同應注意的重大事項

第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證)。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談正式合同，如因?qū)贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權(quán)利和義務都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數(shù)，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

第五篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中應當注意的問題

土地流轉(zhuǎn)工作中值得注意的幾個問題近年來，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作在全國各地大有提速之勢。素有山西“烏克蘭”之稱的運城市，更是把解決今后“誰來種地”、“怎么種地”的問題當作大事來抓，一時在全市出現(xiàn)了加快土地流轉(zhuǎn)工作熱的現(xiàn)象。截至目前，全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積154萬畝，約占家庭承包經(jīng)營耕地總面積的20%，已有四分之一的農(nóng)戶成為耕地流出戶。

面對這種土地流轉(zhuǎn)的熱現(xiàn)象，運城市政協(xié)進行了深入廣泛的調(diào)研。在調(diào)研中，首先看到了一些可喜變化，土地流轉(zhuǎn)主體出現(xiàn)多元化、流轉(zhuǎn)形式呈現(xiàn)多樣性、示范帶動效應初步顯現(xiàn)、流轉(zhuǎn)雙方嘗到了共贏的甜頭。但是，面對這種土地流轉(zhuǎn)熱，我們也進行了一些冷思考，發(fā)現(xiàn)有7個問題值得注意。

一是有貪大求快的傾向。個別地方還存在靠行政命令下指標、定任務、趕速度的情況。有流轉(zhuǎn)面積越大越受鼓勵支持的傾向。若不加以正確引導，容易造成流入主體盲目擴張，盈利壓力倍增，違約違規(guī)的風險；也容易出現(xiàn)違背流出主體意愿，強行搞流轉(zhuǎn)的問題。二是“非糧化”趨勢明顯。在調(diào)研過程中，我們實地查看了十余處土地流轉(zhuǎn)后的經(jīng)營情況，只在臨猗縣牛杜鎮(zhèn)看到一家農(nóng)戶流轉(zhuǎn)了300畝土地種植小麥和玉米，其余全是種植經(jīng)濟作物和林木等。由于流入主體經(jīng)營成本加大，種糧不合算，甚至要賠錢，因此土地流轉(zhuǎn)的速度越快，“非糧化”趨勢就越嚴重。

三是土地流轉(zhuǎn)欠規(guī)范。土地流轉(zhuǎn)后有的將部分耕地用于非農(nóng)設(shè)施建設(shè)。個別土地流入大戶因流轉(zhuǎn)規(guī)模過大，導致經(jīng)營能力和管理水平

跟不上。有的合同中有關(guān)失地農(nóng)民權(quán)益的保障措施缺失。有的流轉(zhuǎn)工作民主程序不健全。多數(shù)地方?jīng)]有建立土地流轉(zhuǎn)保證金，一旦流入主體經(jīng)營失利，農(nóng)民利益難以保證。特別是有些合同違規(guī)違法，將流轉(zhuǎn)期設(shè)定為50年，甚至長達70年，嚴重超越了《農(nóng)村土地承包法》中規(guī)定的30年剩余年限。

四是村委會履職缺位。村委會作為基層群眾性自治組織，依法享有“管理本村屬于農(nóng)民集體所有的土地和其他財產(chǎn)”的管理權(quán)。但是，在不少地方的土地流轉(zhuǎn)合同中，村委會職責基本沒有體現(xiàn)。村委會監(jiān)管責任的缺失給日后工作埋下諸多隱患。

五是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站力量薄弱。大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站只有一名工作人員，工作經(jīng)費少、工作條件差。人少事繁，很難承擔起政策宣傳、合同管理、化解矛盾、農(nóng)民培訓等重要工作。

六是科技含量普遍不高。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化設(shè)施、農(nóng)產(chǎn)品品牌和品種、農(nóng)業(yè)先進技術(shù)，大多還停留在一般化水平上；土壤污染、農(nóng)藥化肥使用量過大，導致農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量不高，能叫得響的品牌和高端產(chǎn)品比重很小。

七是保障措施普遍缺失。多數(shù)流轉(zhuǎn)合同中，沒有涉及失地農(nóng)民的社保條款，沒有風險保障措施。一旦失地農(nóng)民喪失勞動能力，收入將急劇下降，僅靠微薄的土地租金很難維持生活。如果流入主體經(jīng)營失利或遇重大災害，租金支付困難，流轉(zhuǎn)雙方就會產(chǎn)生矛盾和糾紛，給社會穩(wěn)定帶來隱患。

為了正確引導和積極穩(wěn)妥地搞好土地流轉(zhuǎn)工作，以便對出現(xiàn)的問

題有應對之策，特提出如下建議。

一、應正確引導穩(wěn)步推進，切忌冒進求快。各級政府應正確引導、穩(wěn)妥推進土地流轉(zhuǎn)工作，避免“夾生飯”，杜絕后遺癥。應堅持“依法、自愿、有償”的原則，因勢利導，不下硬性指標；宣傳引導，不搞行政命令；因地制宜，不搞一刀切；規(guī)模適可而止，不宜盲目求大；用典型引路，不冒進求快。應以市場調(diào)節(jié)為主，鼓勵農(nóng)戶之間進行中小規(guī)模流轉(zhuǎn)。單戶流轉(zhuǎn)宜根據(jù)實際情況控制在適度規(guī)模。同時，政府應加強引導和必要的審核、監(jiān)管，保證土地流轉(zhuǎn)在取得實效中穩(wěn)步推進。

二、應加大糧食靶向扶持力度，遏制“非糧化”傾向。糧食安全已上升為國家戰(zhàn)略。總書記講，“飯碗一定要端在自己手里。”因此，要制止土地流轉(zhuǎn)“非糧化”傾向，必須要有應對的政策性措施。一是劃定基本糧田紅線。二是改善農(nóng)業(yè)基本條件的項目款要定準靶向，直接補給種糧大戶。三是在農(nóng)機、倉儲、良種、農(nóng)資、水利設(shè)施等項目上加大補貼力度。四是每年按照種糧面積和產(chǎn)量，采取以獎代補的方式對種糧大戶進行獎勵，充分調(diào)動種糧積極性。

三、應嚴格規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同，強化監(jiān)管服務機制。一是各級政府應做好農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)的跟蹤監(jiān)管工作，建立種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的審核機制，不得以任何名義改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途；要求流轉(zhuǎn)主體雙方簽訂土地保護責任書，將流轉(zhuǎn)土地的位置、數(shù)量和保護責任與義務落到實處；進一步明確農(nóng)業(yè)、國土等部門保護農(nóng)村土地的責任，強化執(zhí)法監(jiān)察和動態(tài)監(jiān)管，確保土地數(shù)量不減少，質(zhì)量有提高，用途不

改變。二是建立健全縣鄉(xiāng)村三級土地流轉(zhuǎn)服務體系，依據(jù)各自職能，全面開展土地流轉(zhuǎn)供求登記、信息發(fā)布、土地評估、政策咨詢、合同管理、技術(shù)培訓、糾紛調(diào)處等服務工作。三是加強和充實鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站的力量，保證工作經(jīng)費，改善工作條件，提高人員素質(zhì)，提升服務水平，確保土地流轉(zhuǎn)工作健康有序進行。

四、應建立和完善保障機制，維護農(nóng)民基本權(quán)益。一是各級政府應進一步加大財政對農(nóng)村社會保障的傾斜力度，堅持廣覆蓋和低起點的原則，在農(nóng)村逐步完善以養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和最低生活保障為主的社會保障機制。二是提倡在大型流轉(zhuǎn)項目的合同條款中，對流出土地的農(nóng)戶給予更多的保障。三是應設(shè)立土地流轉(zhuǎn)保證金，防止流入主體經(jīng)營失利，將來把矛盾和風險轉(zhuǎn)嫁給政府。四是建立土地流轉(zhuǎn)風險基金，應對自然災害等風險，有效解決農(nóng)業(yè)保險認定難、賠付難和標準低的問題。

運城市政府希望通過總結(jié)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的以上各種問題，反復總結(jié)，為農(nóng)民朋友們解決土地流轉(zhuǎn)中的問題，扎扎實實為農(nóng)民朋友們做好服務。