第一篇：板栗項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

板栗項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

板栗是山毛櫸科栗屬中的喬木或灌木總稱，大約有8-9種，原生于北半球溫帶地區(qū)，大部分種類栗樹都是20-40米高的落葉喬木，只有少數(shù)是灌木。各種栗樹都結(jié)可以食用的堅(jiān)果，單葉，橢圓或長(zhǎng)橢圓狀，10-30厘米長(zhǎng)，4-10厘米寬，邊緣有刺毛狀齒。雌雄同株，雄花為直立柔荑花序，雌花單獨(dú)或數(shù)朵生于總苞內(nèi)。堅(jiān)果包藏在密生尖刺的總苞內(nèi)，總苞直徑為5-11厘米，一個(gè)總苞內(nèi)有1-7個(gè)堅(jiān)果。

殼斗科喬本植物栗的種子。又稱板栗、栗果。分布于中國(guó)華東、中南、西南和河北、山西、遼寧、陜西、甘肅等地。秋季采收成熟果實(shí)，除去栗殼，薄衣（內(nèi)果皮）備用。

[性能]味甘、咸，性溫。能補(bǔ)腎強(qiáng)腰，益脾胃，止瀉。[參考]含蛋白質(zhì)、脂肪、淀粉、糖類、維生素B1、脂肪酶等成分。富含維生素、胡蘿卜素、氨基酸及鐵、鈣等微量元素。

[用途]用于腎氣虛虧，腰腳無力；脾胃虛弱或脾腎陽虛，便溏腹瀉；久瀉不止或便血。長(zhǎng)期食用可達(dá)到養(yǎng)胃、健脾、補(bǔ)腎、養(yǎng)顏等保健功效。

[用法]生食或熟食，“而火煨油炒，勝于煮蒸。”（《本草綱目》）[注意]生食不易消化，熟食、多食會(huì)滯氣滿中。

另：提供國(guó)家發(fā)改委甲、乙、丙級(jí)工程咨詢資質(zhì) 北京智博睿信息咨詢有限公司

www.tmdps.cn

報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

可行性研究報(bào)告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整）第一章 板栗項(xiàng)目總論

1.1板栗項(xiàng)目概況

1.1.1板栗項(xiàng)目名稱 1.1.2板栗項(xiàng)目建設(shè)單位

1.1.3板栗項(xiàng)目擬建設(shè)地點(diǎn) 1.1.4板栗項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 1.1.5板栗項(xiàng)目性質(zhì)

1.1.6板栗項(xiàng)目總投資及資金籌措 1.1.7板栗項(xiàng)目建設(shè)期

1.2板栗項(xiàng)目編制依據(jù)和原則

1.2.1板栗項(xiàng)目編輯依據(jù) 1.2.2板栗項(xiàng)目編制原則

1.3板栗項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.4板栗項(xiàng)目可行性研究結(jié)論

第二章 板栗項(xiàng)目背景及必要性分析

2.1板栗項(xiàng)目背景

2.1.1板栗項(xiàng)目產(chǎn)品背景 2.1.2板栗項(xiàng)目提出理由

報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

2.2板栗項(xiàng)目必要性

2.2.1板栗項(xiàng)目是國(guó)家戰(zhàn)略意義的需要

2.2.2板栗項(xiàng)目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的需要 2.2.3板栗項(xiàng)目是當(dāng)?shù)厝嗣衩撠氈赂缓驮黾泳蜆I(yè)的需要

第三章 板栗項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 3.1產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀

3.3市場(chǎng)形勢(shì)分析預(yù)測(cè)

3.4行業(yè)未來發(fā)展前景分析

第四章 板栗項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

4.1板栗項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

4.2板栗項(xiàng)目產(chǎn)品方案

4.3板栗項(xiàng)目設(shè)計(jì)產(chǎn)能及產(chǎn)值預(yù)測(cè)

第五章 板栗項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 5.1板栗項(xiàng)目選址

5.1.1板栗項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

5.1.2板栗項(xiàng)目用地性質(zhì)及權(quán)屬 5.1.3土地現(xiàn)狀

5.1.4板栗項(xiàng)目選址意見

報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

5.2板栗項(xiàng)目建設(shè)條件分析 5.2.1交通、能源供應(yīng)條件 5.2.2政策及用工條件

5.2.3施工條件

5.2.4公用設(shè)施條件 5.3原材料及燃動(dòng)力供應(yīng)

5.3.1原材料 5.3.2燃動(dòng)力供應(yīng)

第六章 技術(shù)方案、設(shè)備方案與工程方案 6.1項(xiàng)目技術(shù)方案

6.1.1項(xiàng)目工藝設(shè)計(jì)原則 6.1.2生產(chǎn)工藝

6.2設(shè)備方案

6.2.1主要設(shè)備選型的原則 6.2.2主要生產(chǎn)設(shè)備 6.2.3設(shè)備配置方案 6.2.4設(shè)備采購(gòu)方式 6.3工程方案

6.3.1工程設(shè)計(jì)原則

6.3.2板栗項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程方案

報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑結(jié)構(gòu)

第七章 總圖運(yùn)輸與公用輔助工程 7.1總圖布置

7.1.1總平面布置原則

7.1.2總平面布置 7.1.3豎向布置

7.1.4規(guī)劃用地規(guī)模與建設(shè)指標(biāo) 7.2給排水系統(tǒng)

7.2.1給水情況

7.2.2排水情況

7.3供電系統(tǒng) 7.4空調(diào)采暖

7.5通風(fēng)采光系統(tǒng)

7.6總圖運(yùn)輸

第八章 資源利用與節(jié)能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析 8.1.2水資源利用分析

報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

8.1.3電能源利用分析

8.2能耗指標(biāo)及分析 8.3節(jié)能措施分析

8.3.1土地資源節(jié)約措施 8.3.2水資源節(jié)約措施

8.3.3電能源節(jié)約措施

第九章 生態(tài)與環(huán)境影響分析

9.1項(xiàng)目自然環(huán)境

9.1.1基本概況

9.1.2氣候特點(diǎn)

9.1.3礦產(chǎn)資源

9.2社會(huì)環(huán)境現(xiàn)狀

9.2.1行政劃區(qū)及人口構(gòu)成 9.2.2經(jīng)濟(jì)建設(shè)

9.3項(xiàng)目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

9.4擬采取的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 9.4.1國(guó)家環(huán)保法律法規(guī) 9.4.2地方環(huán)保法律法規(guī)

報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

9.4.3技術(shù)規(guī)范

9.5環(huán)境保護(hù)措施

9.5.1施工期污染減緩措施 9.5.2使用期污染減緩措施

9.5.3其它污染控制和環(huán)境管理措施

9.6環(huán)境影響結(jié)論

第十章 板栗項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防

10.1勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生

10.1.1安全防護(hù) 10.1.2勞動(dòng)保護(hù) 10.1.3安全衛(wèi)生 10.2消防

10.2.1建筑防火設(shè)計(jì)依據(jù)

10.2.2總面積布置與建筑消防設(shè)計(jì) 10.2.3消防給水及滅火設(shè)備 10.2.4消防電氣 10.3地震安全

第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

11.1組織機(jī)構(gòu)

報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

11.1.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置因素分析 11.1.2項(xiàng)目組織管理模式

11.1.3組織機(jī)構(gòu)圖

11.2人員配置

11.2.1人力資源配置因素分析 11.2.2生產(chǎn)班制 11.2.3勞動(dòng)定員

表11-1勞動(dòng)定員一覽表

11.2.4職工工資及福利成本分析

表11-2工資及福利估算表 11.3人員來源與培訓(xùn)

第十二章 板栗項(xiàng)目招投標(biāo)方式及內(nèi)容

第十三章 板栗項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度方案 13.1板栗項(xiàng)目工程總進(jìn)度

13.2板栗項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1投資估算依據(jù)

14.2板栗項(xiàng)目總投資估算

報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

表14-1板栗項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元

14.3建設(shè)投資估算

表14-2建設(shè)投資估算表單位：萬元

14.4基礎(chǔ)建設(shè)投資估算

表14-3基建總投資估算表單位：萬元

14.5設(shè)備投資估算

表14-4設(shè)備總投資估算單位：萬元

14.6流動(dòng)資金估算

表14-5計(jì)算期內(nèi)流動(dòng)資金估算表單位：萬元

14.7資金籌措

14.8資產(chǎn)形成第十五章 財(cái)務(wù)分析

15.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

15.2營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算

表15-1營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表單位：萬元 15.3總成本費(fèi)用估算

表15-2總成本費(fèi)用估算表單位：萬元

15.4利潤(rùn)、利潤(rùn)分配及納稅總額預(yù)測(cè)

表15-3利潤(rùn)、利潤(rùn)分配及納稅總額估算表單位：萬元 15.5現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)

報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

表15-4現(xiàn)金流量表單位:萬元 15.6贏利能力分析

15.6.1動(dòng)態(tài)盈利能力分析

16.6.2靜態(tài)盈利能力分析

15.7盈虧平衡分析

15.8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

表15-5財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表

第十六章 板栗項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

16.1風(fēng)險(xiǎn)影響因素

16.1.1可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素 16.1.2主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

16.2風(fēng)險(xiǎn)影響程度及規(guī)避措施 16.2.1風(fēng)險(xiǎn)影響程度評(píng)價(jià)

16.2.2風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

第十七章 結(jié)論與建議 17.1板栗項(xiàng)目結(jié)論

17.2板栗項(xiàng)目建議

報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

第二篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)

目

可

行

性

研

究

報(bào)

告

小組：韓嶼霓 萬儀冉 潘琴娜

第一章總論

第一節(jié) 項(xiàng)目提要

一、項(xiàng)目名稱：生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項(xiàng)目

二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：甌海區(qū)三垟街道甌海大道北側(cè)香緹錦園以

東

三、項(xiàng)目開發(fā)商：溫州萬科中梁置業(yè)有限公司

四、項(xiàng)目開發(fā)商法定代表人：張瑜

五、項(xiàng)目性質(zhì)：新建商住樓

六、項(xiàng)目概況：

生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項(xiàng)目是由萬科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)合開發(fā)的。工程位于：溫州甌海大道以北，鐵道南路以南，湯家橋南路以東，三垟大道以西。生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項(xiàng)目項(xiàng)目總用地面積53747平方米，總建筑面積為187281.38平方米，住宅、商業(yè)建筑及配套面積145063.15平方米，地下建筑面積41117.29平方米。容積率1.5，建筑密度15%，綠化率40%。

七、建設(shè)單位

溫州萬科中梁置業(yè)有限公司是萬科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為開發(fā)該地塊而臨時(shí)聯(lián)合成立的一家公司，該公司位于溫州市三垟街道呂家岸路117號(hào)（一層），經(jīng)營(yíng)期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表張瑜，公司注冊(cè)資本50000萬元，是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)的私營(yíng)有限責(zé)任公司(自然人控股或

私營(yíng)性質(zhì)企業(yè)控股)。

八、組織管理

項(xiàng)目建成前，由溫州萬科中梁置業(yè)有限公司項(xiàng)目部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目建成后實(shí)行公司經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

九、環(huán)境保護(hù)

本項(xiàng)目為中高檔商品房住宅，以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為主題，與生態(tài)園相協(xié)調(diào)，與三垟濕地的自然相互適應(yīng)，綠化率達(dá)40%。施工過程中采取相應(yīng)的水土保持、施工噪聲、施工揚(yáng)塵等方面的防治對(duì)策和保護(hù)措施；運(yùn)營(yíng)期生活污水處理達(dá)標(biāo)后納入市政污水處理系統(tǒng)；備用的發(fā)電機(jī)產(chǎn)生的燃油廢氣、住戶廚房油煙以及地下車庫(kù)汽車尾氣經(jīng)專用煙道至樓頂排放；做好發(fā)電機(jī)、排風(fēng)機(jī)等配套設(shè)備的隔聲、消聲、減震措施；生活垃圾委托環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)處理。

十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

第三篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究的編制是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

概述

是通過對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。特點(diǎn)

預(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性

內(nèi)容

投資必要性

主要根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)的結(jié)果，以及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等因素，論證項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性。

技術(shù)的可行性。主要從事項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)角度，合理設(shè)計(jì)技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評(píng)價(jià)。

財(cái)務(wù)可行性

主要從項(xiàng)目及投資者的角度，設(shè)計(jì)合理財(cái)務(wù)方案，從企業(yè)理財(cái)?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力，進(jìn)行投資決策，并從融資主體(企業(yè))的角度評(píng)價(jià)股東投資收益、現(xiàn)金流量計(jì)劃及債務(wù)清償能力。

組織可行性

制定合理的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)合理組織機(jī)構(gòu)、選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計(jì)劃等，保證項(xiàng)目順利執(zhí)行。

經(jīng)濟(jì)可行性

主要是從資源配置的角度衡量項(xiàng)目的價(jià)值，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟(jì)資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等方面的效益。

社會(huì)可行性。主要分析項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會(huì)穩(wěn)定性等。

分類

可行性研究報(bào)告分為：政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報(bào)告和融資用可行性研究報(bào)告。

（1）審批核準(zhǔn)用的可行性研究報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和影響；

（2）融資用報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。具體概括為：政府立項(xiàng)審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報(bào)告。

作用及定位

大中型投資項(xiàng)目通常需要報(bào)請(qǐng)地區(qū)或者國(guó)家發(fā)改委立項(xiàng)備案。受投資項(xiàng)目所在細(xì)分行業(yè)、資金規(guī)模、建設(shè)地區(qū)、投資方式等不同影響，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（立項(xiàng)報(bào)告為簡(jiǎn)版可行性研究報(bào)告）均有不同側(cè)重。為了保證項(xiàng)目順利通過發(fā)改委批準(zhǔn)完成立項(xiàng)備案，可行性研究報(bào)告的編制必須由專業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)助完成重要性和組成項(xiàng)目可行性研究分類

1、一般機(jī)會(huì)研究

鑒別與發(fā)展投資機(jī)會(huì)、形成投資意向，提供可供選擇的項(xiàng)目發(fā)展方向和投資領(lǐng)域。包括地區(qū)研究、部門研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。

2、特定項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究

主要用于篩選項(xiàng)目，提出項(xiàng)目建議。比一般機(jī)會(huì)研究更深入、更具體。包括市場(chǎng)研究、外部環(huán)境分析、優(yōu)勢(shì)分析、論證結(jié)論。以項(xiàng)項(xiàng)目建議書的形式出據(jù)項(xiàng)目相關(guān)者。

3、方案策劃

根據(jù)項(xiàng)目的目標(biāo)與功能要求，進(jìn)行總體規(guī)劃與設(shè)計(jì)。作為可行性研究的前提與實(shí)施的依據(jù)。主要包括功能與目標(biāo)分析，有總目標(biāo)、分目標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)等指標(biāo)；總體方案設(shè)想，有概念創(chuàng)新、方案設(shè)想等內(nèi)容；總體方案規(guī)劃，有布局、規(guī)模、指標(biāo)等內(nèi)容；各部分功能設(shè)計(jì)，有子系統(tǒng)功能、聯(lián)系等內(nèi)容；方案選擇與確定，有技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)、周期比較、確定一到兩個(gè)方案進(jìn)一步研究與論證等內(nèi)容。

4、初步可行性研究

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的論證和估計(jì)，分析前途、關(guān)鍵技術(shù)或管理與制度問題、相關(guān)研究與工作確定。回答必要性、時(shí)間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風(fēng)險(xiǎn)等問題。主要包括市場(chǎng)與生產(chǎn)能力，有市場(chǎng)預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)渠道、價(jià)格、銷量等內(nèi)容；資源投入量分析，主要有建設(shè)與運(yùn)行過程的資源需求；選址，有地點(diǎn)選擇、場(chǎng)地選擇等內(nèi)容；項(xiàng)目總設(shè)計(jì)，主要有規(guī)劃、工藝、設(shè)備、土建、技術(shù)、進(jìn)度、投資額、成本等內(nèi)容；收益估算，主要有經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性、環(huán)境結(jié)論等內(nèi)容。

5、詳細(xì)可行性研究

在決策前對(duì)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析，對(duì)各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)與工程方案進(jìn)行充分的比較論證，對(duì)項(xiàng)目完成后的經(jīng)濟(jì)效益、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，是項(xiàng)目評(píng)估和決策的依據(jù)。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預(yù)測(cè)；項(xiàng)目規(guī)模，主要有國(guó)內(nèi)外需求、能力、競(jìng)爭(zhēng)力、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等內(nèi)容；資源情況，主要有原材料、設(shè)施、燃料、人員、技術(shù)、裝備等內(nèi)容；項(xiàng)目實(shí)施條件與地點(diǎn)選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運(yùn)輸、通訊、水、電、氣、地點(diǎn)選擇與比較等內(nèi)容；設(shè)計(jì)方案，主要有范圍、方法、進(jìn)度、工作量等內(nèi)容；組織建設(shè)方案，主要有機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員招募與培訓(xùn)等內(nèi)容；投資估算與資金籌措方案；社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)；環(huán)境評(píng)價(jià)，主要有保護(hù)、影響等內(nèi)容。

項(xiàng)目評(píng)估

由第三方根據(jù)政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等因素，從項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的必要性、條件、市場(chǎng)、技術(shù)、環(huán)境、效益等進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，判斷其是否可行，審查可行性研究報(bào)告的可靠性、真實(shí)性和客觀性，為審批項(xiàng)目提供決策依據(jù)。

評(píng)估依據(jù)有項(xiàng)目建議書、批準(zhǔn)文件、可行性研究報(bào)告、申請(qǐng)報(bào)告、初審意見、有關(guān)協(xié)議文件等內(nèi)容；評(píng)估程序主要有成立評(píng)

估小組、資料審查分析、調(diào)查分析、論證、編寫評(píng)估報(bào)告、討論修訂、專家論證會(huì)、出具評(píng)估報(bào)告等步驟；項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容主要有項(xiàng)目概況評(píng)估、必要性評(píng)估、條件評(píng)估、方案評(píng)估、標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、進(jìn)度評(píng)估、效益評(píng)估、費(fèi)用評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等內(nèi)容；評(píng)估報(bào)告內(nèi)容大綱主要有項(xiàng)目概況、詳細(xì)評(píng)估意見、總結(jié)建議等內(nèi)容。商業(yè)計(jì)劃書與投資價(jià)值分析報(bào)告

1、商業(yè)計(jì)劃書

明確表述項(xiàng)目提供的產(chǎn)品或服務(wù)、有利或不利條件、進(jìn)度、風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)劃等信息，為項(xiàng)目管理提供分析基礎(chǔ)和信息交流依據(jù)，指導(dǎo)今后項(xiàng)目實(shí)施工作，增加各相關(guān)方的信心與興趣。內(nèi)容包括計(jì)劃、產(chǎn)品或服務(wù)介紹、人員及組織結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、經(jīng)營(yíng)策略等部分。

2、投資價(jià)值分析報(bào)告

投資價(jià)值分析報(bào)告主要由項(xiàng)目立項(xiàng)方為潛在投資者或授信部門提供的旨在吸引投資或貸款的項(xiàng)目推介報(bào)告。主要包括產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，主要有行業(yè)、政策、區(qū)域等內(nèi)容；企業(yè)素質(zhì)，主要有經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、人才、管理、文化、技術(shù)等幾方面內(nèi)容； 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要有產(chǎn)權(quán)、治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)、產(chǎn)品等內(nèi)容；潛在價(jià)值，主要有競(jìng)爭(zhēng)力、盈利、市場(chǎng)、技術(shù)等幾方面內(nèi)容；風(fēng)險(xiǎn)，主要有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、行業(yè)、市場(chǎng)、政策等幾方面內(nèi)容；最后是結(jié)論。

第四篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、標(biāo)題：×××項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

2、內(nèi)容：根據(jù)國(guó)家和有關(guān)部門關(guān)于該類項(xiàng)目的廣度和深度規(guī)定,結(jié)合項(xiàng)目具體情況編列,其提綱如下：

(1)依據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)目錄、宏觀調(diào)控政策, 在項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)研,提出項(xiàng)目背景、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和經(jīng)濟(jì)意義,以及編制可行性研究報(bào)告所依據(jù)的政策原則和指導(dǎo)思想。

(2)產(chǎn)品市場(chǎng)(或社會(huì)需求)現(xiàn)狀調(diào)查和預(yù)測(cè)分析；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)狀和發(fā)展分析；產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力分析；市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略。

(3)產(chǎn)品(或建設(shè))規(guī)模方案的選擇。

(4)(或建設(shè)標(biāo)準(zhǔn))選擇。

(5)資源、原材料、燃料來源和供銷的可能性評(píng)價(jià)。

(6)公用設(shè)施建設(shè)方案。

(7)建廠條件和廠址方案：地理位置、氣象、水文、地質(zhì)、地形條件、交通運(yùn)輸,以及水、電、氣和社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及其發(fā)展趨勢(shì)；廠址比較和選擇意見。

(8)生態(tài)環(huán)境影響和對(duì)策。

(9)節(jié)約能源、水和土地資源措施。

(10)職業(yè)安全、衛(wèi)生和消防論證及措施。

(11)生產(chǎn)組織、管理體制、機(jī)構(gòu)定員、人員培訓(xùn)設(shè)想。

(12)編制投資估算(投資估算按重要部位設(shè)計(jì)方案估算工程量進(jìn)行計(jì)算)。提出資金籌措辦法。

(13)經(jīng)濟(jì)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

(14)綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論。

34、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：

×××單位或委托×××院、所編制。

5、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制時(shí)間。

×××年×××月 ×××日。

6、附件：如單項(xiàng)調(diào)研報(bào)告、委托某專業(yè)單位單項(xiàng)、調(diào)研咨詢報(bào)告及函、電報(bào)傳真、網(wǎng)絡(luò)查詢資料等。

第五篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目

錄

第一章

項(xiàng)目概況

一、項(xiàng)目名稱二、三、四、五、第二章一、二、三、第三章一、二、三、第四章一、二、三、四、五、六、七、項(xiàng)目地址

項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況

項(xiàng)目建設(shè)背景

項(xiàng)目總體概況

項(xiàng)目市場(chǎng)分析

項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析

XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

結(jié)論

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

項(xiàng)目劣勢(shì)

結(jié)論

項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃

項(xiàng)目選址

項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目建設(shè)條件

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

項(xiàng)目環(huán)境影響

項(xiàng)目管理組織

項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

第五章

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析

二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析

四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析

六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析

第六章

項(xiàng)目投資估算與資金籌措

一、項(xiàng)目投資估算

二、資金籌措

三、貸款取得與償還

第七章

效益測(cè)算與分析

一、收入預(yù)測(cè)

二、稅費(fèi)率

三、利潤(rùn)預(yù)測(cè) 第八章

項(xiàng)目總結(jié)

第一章

項(xiàng)目概況

一、項(xiàng)目名稱：XXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目

二、項(xiàng)目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

三、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況：

XXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）是一家以投資房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)，公司總部設(shè)在XXXX，注冊(cè)資金XXXXX萬元。公司成立以來，依托xx的繁榮商業(yè)優(yōu)勢(shì)和名牌大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的智力優(yōu)勢(shì)，業(yè)務(wù)不斷發(fā)展擴(kuò)大。

公司現(xiàn)有企業(yè)員工XXXX多人，均為本科以上學(xué)歷。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，研究生以上學(xué)歷，資金實(shí)力雄厚，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。公司下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部等部門，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、法律、財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊(duì)伍。

公司秉承“用心做事，誠(chéng)信為人”的企業(yè)精神，堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價(jià)值。同時(shí)，公司奉行創(chuàng)新、求實(shí)、敬業(yè)的服務(wù)理念，不斷探索順應(yīng)時(shí)代要求的專業(yè)經(jīng)營(yíng)開發(fā)之道，在借鑒國(guó)外求經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，深刻分析國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)的決策方法和創(chuàng)新的開發(fā)理念，將商業(yè)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

四、項(xiàng)目建設(shè)背景

XXXXX公司開發(fā)的XXXXXXXXX住宅小區(qū)以其高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境受到XXXX老百姓的歡迎。“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)是XXX公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，位于XXXX城東風(fēng)文體路口百越公園對(duì)面，占地面積約XXXX畝，該項(xiàng)目原為XXXX停車長(zhǎng)，經(jīng)XXXX委、縣政府、建設(shè)局、房產(chǎn)局及計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，該地塊由XXX公司開發(fā)建設(shè)。

今后建成后的XXXXXX小區(qū)周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，交通便利，是XXXX目前新城區(qū)乃至整個(gè)縣城城市中心點(diǎn)，也是XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價(jià)值。小區(qū)高層建筑擁有絕佳的江景和公園，為XXXX目前唯一的可俯視普廳河、百越公園乃至整個(gè)縣城的城市標(biāo)桿高層建筑體。

整個(gè)項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)2.5億元，工程內(nèi)容包括XXXXXX.整個(gè)“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目工程構(gòu)思精致時(shí)尚，并充滿高品質(zhì)生活氣息，各建筑單體相互有機(jī)聯(lián)系，互為借景，整體布局充滿生活體驗(yàn)的意趣，市場(chǎng)反映相當(dāng)熱烈，至2012年7月3日至2012年7月13日，項(xiàng)目來電高達(dá)258組客戶，客戶反響熱烈良好。項(xiàng)目計(jì)劃一年之內(nèi)完成一定量的銷售，并簽訂了相應(yīng)的銷售合同。XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府相關(guān)部門和市民的認(rèn)同。

“XXX?XXXXXX”工程建設(shè)內(nèi)容包括2棟33層高樓、兩層地下車庫(kù)、小一個(gè)小區(qū)園林規(guī)劃、一個(gè)涌泉池及相應(yīng)的小區(qū)配套公用設(shè)施。目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)已進(jìn)入準(zhǔn)備動(dòng)工階段，地勘工作已經(jīng)完成，售樓部建設(shè)在XXXX委、縣政府及相關(guān)部門的大力支持下，今年7月底竣工。各種證件還在辦理當(dāng)中，預(yù)計(jì)2012年9月可以開盤。

五、項(xiàng)目總體概況

●

項(xiàng)目名稱：“XXXXXX” ●

地理位置：XXXX城東風(fēng)文體路口百越公園對(duì)面 ●

總建筑面積：約XXXX㎡

其中：商業(yè)面積XXXXX㎡

住宅：XXXXX㎡

人防用地：XXXX㎡

地下室面積：約XXXX㎡

●

建筑占地面積：XXXXX㎡

●

建筑密度：XXXXX%

●

總戶數(shù)：XXXX戶

●

汽車停車位總數(shù)：XXX個(gè)，其中機(jī)動(dòng)車XXX，自行車XXX。●

建筑形式：綜合性高檔高層住宅 ●

園區(qū)綠地率：XXX％

●

預(yù)計(jì)入伙時(shí)間：預(yù)計(jì)2014年6月

第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

位于中國(guó)西南部的云南，是中國(guó)實(shí)施西部大開發(fā)的12個(gè)省、區(qū)之一，也是中國(guó)內(nèi)地面向東南亞最近的省區(qū)之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。此外，云南被稱為“有色金屬王國(guó)”。云南已發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)150多種，探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)92種，其中25種礦產(chǎn)儲(chǔ)量位居全國(guó)前三名，54種礦產(chǎn)儲(chǔ)量居前十位，居全國(guó)首位的礦種有鋅、石墨、錫、鎘、銦、鉈和青石棉。云南礦產(chǎn)資源共有9大類：黑色金屬礦產(chǎn)、能源礦產(chǎn)、有色金屬及貴金屬礦產(chǎn)、化工非金屬礦產(chǎn)、稀有及稀土礦產(chǎn)、特種非金屬礦產(chǎn)、冶金輔助原料礦產(chǎn)、建材非金屬礦產(chǎn)及彩石礦產(chǎn)等。云南礦產(chǎn)具有種類多、品種全、分布相對(duì)集中、富礦優(yōu)質(zhì)礦儲(chǔ)量所占比重較大、共生伴生組份多等特點(diǎn)，開發(fā)前景十分廣闊。2010年1月1日，中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)如期正式啟動(dòng)。昆明由西南門戶變身“亞洲中心”的跨越式發(fā)展歷程也從此刻起，駛?cè)肓丝燔嚨馈?/p>

“東連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原，南下越老達(dá)泰柬，西接緬甸連印巴”的獨(dú)特區(qū)位，讓昆明當(dāng)仁不讓地佇立在中國(guó)西南門戶的位置。隨著中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的啟動(dòng)，以及國(guó)家門戶樞紐機(jī)場(chǎng)、泛亞鐵路和昆曼鐵路、昆仰公路等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施建成，從今天的西南門戶到明天的亞洲中心，昆明將以怎樣的縱身一跳完成這一華麗轉(zhuǎn)身？區(qū)域性國(guó)際化都市、區(qū)域性物流中心、區(qū)域性金融中心為鐵三角的戰(zhàn)略布局，或許是最有力的證明。

建成后的中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)超越歐盟和北美自由貿(mào)易區(qū)，成為發(fā)展中國(guó)家組成的“世界最大自貿(mào)區(qū)”。據(jù)預(yù)測(cè)，中國(guó)對(duì)東盟的出口將增加106億美元，增幅為55.1%；東盟對(duì)中國(guó)的出口將增加130億美元，增幅為48%。

同時(shí)，云南是我國(guó)鼓勵(lì)外商投資多種優(yōu)惠政策疊加的省區(qū)之一，因此可享受沿海地區(qū)政策、西部地區(qū)的優(yōu)惠政策，成為享受國(guó)家政策最優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一。中國(guó)加入東盟自由貿(mào)易區(qū)后，依仗區(qū)位、資源、政策這三大優(yōu)勢(shì)，云南將由國(guó)內(nèi)邊陲發(fā)展為國(guó)際通道和樞紐，建成國(guó)內(nèi)投資者、邊境貿(mào)易雙向交流的平臺(tái)，成為中國(guó)進(jìn)入東南亞一個(gè)重要橋頭堡，在今后中國(guó)——東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)中大有作為。

2011年全省生產(chǎn)總值完成8750.95億元，增長(zhǎng)13.7%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資7109.7億元，增長(zhǎng)27.4%；財(cái)政總收入2258.2億元，增長(zhǎng)24.8%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入1110.8億元，增長(zhǎng)27.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額3000.1億元，增長(zhǎng)20%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18576元，實(shí)際增長(zhǎng)10.3%；農(nóng)民人均純收入4722元，實(shí)際增長(zhǎng)13.9%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.05%；人口自然增長(zhǎng)率6.35‰；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲4.9%；單位生產(chǎn)總值能耗下降3.22%；外貿(mào)進(jìn)出口總額160.5億美元，增長(zhǎng)19.6%。

高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，僅僅去年上半年，云南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資402.51億元，同比增長(zhǎng)32.6%；全省商品房屋施工面積6901.01萬平方米，增長(zhǎng)13.3%，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展；2012年，云南省建設(shè)(籌集)城鎮(zhèn)保障房40.32萬套,預(yù)計(jì)總投資278.79億元。目前，全省保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)下達(dá)到各州市，省政府要求各州市必須按照責(zé)任目標(biāo)抓好建設(shè)，確保去年開工的項(xiàng)目到今年底基本完成，今年新開工的項(xiàng)目在9月底前全部開工，今年底完成60%以上的投資額，基本建成19.6萬套。保障房的建設(shè)滿足了廣大群眾的住房需要。

2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

云南省文山壯族苗族自治州文山市是全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國(guó)西南邊陲的云南省東南部，東與廣西百色市接壤，南與越南社會(huì)主義共和國(guó)接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與曲靖市相連，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

作為內(nèi)陸省下的開放城市，文山市隨經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的變化，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境日趨良好。去年一季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）預(yù)計(jì)完成27億元，同比增長(zhǎng)15.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1.3億元，同比增長(zhǎng)6%，占生產(chǎn)總值的比重為4.9%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為2.1%。第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值15.2億元，同比增長(zhǎng)20.1%，占生產(chǎn)總值的比重為56.2%，比上年上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)10.8個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為69.4%。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值10.5億元，同比增長(zhǎng)11%,占生產(chǎn)總值的比重為38.9%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為28.5%，很明顯，文山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升周期。

當(dāng)現(xiàn)代文山建設(shè)步入工業(yè)化加速、城市化提升、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型、國(guó)際化拓展的時(shí)期后，把文山建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性國(guó)際化市區(qū)，一直是文山市委、市政府孜孜以求的戰(zhàn)略定位。市委九屆五次全體（擴(kuò)大）會(huì)議明確提出，深度融入中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)，建立中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)信息、貿(mào)易、金融、人力資源開發(fā)、公共服務(wù)等五大平臺(tái)，爭(zhēng)創(chuàng)引領(lǐng)西南部區(qū)域合作示范城市，把文山建成云南連接?xùn)|南亞、南亞最便捷的陸上通道，沿邊開放最具活力的城市。

面對(duì)此歷史機(jī)遇，文山對(duì)未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化城市。圍繞這一新的戰(zhàn)略定位，提煉了以窮則思變、后來居上、科學(xué)發(fā)展、開放和諧為主要內(nèi)容的“文山精神”，先后提出并完善實(shí)施“通道經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、農(nóng)業(yè)立州、工業(yè)強(qiáng)州、城鎮(zhèn)富州、開放活州、科教興州、和諧穩(wěn)州“六大戰(zhàn)略”，加快大通道經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，建設(shè)生物資源開發(fā)、新型冶金化工、現(xiàn)代商貿(mào)物流、旅游休閑度假“四大基地”的總體思路，經(jīng)濟(jì)社會(huì)走上了又好又快的發(fā)展軌道，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連年以高于全國(guó)、全省的平均水平增長(zhǎng)，全州上下呈現(xiàn)出政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)進(jìn)步、民族團(tuán)結(jié)、邊境安寧、人民安居樂業(yè)的可喜局面。

置身如此的宏觀背景之下，處在文山懷抱中的XXX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展適逢其時(shí)。

二、XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

2012年XXXX經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，其中房地產(chǎn)業(yè)將成為全年增加值增長(zhǎng)最快的行業(yè)。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)計(jì)達(dá)15億元，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)一直位于XXXX六大行業(yè)之首，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)的活力，成為一個(gè)驅(qū)動(dòng)XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。

1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況

XXXX正處于房地產(chǎn)開發(fā)的新熱潮期，目前舊城改造、鉆石大廈、XXXXXX以及保障房項(xiàng)目等，以前由幾家開發(fā)企業(yè)獨(dú)占市場(chǎng)的局面不復(fù)出現(xiàn)。隨著XXXX的城市開發(fā)已向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)也集中于此，大部分明星樓盤在此拔地而起。近年來、河畔名郡、旭陽花園、幸福家園等新樓盤已經(jīng)竣工售罄并入住完畢，目前新城區(qū)片區(qū)的樓盤價(jià)格也相對(duì)較高，新城區(qū)住宅（含別墅、天地樓）均價(jià)約為3200元／㎡—3400元／㎡左右，無高層電梯房。

隨市場(chǎng)發(fā)展空間由老城區(qū)向東部外延區(qū)域轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)規(guī)模化開發(fā)成為XXX樓市的主流模式，以XXXXXX為首的城市標(biāo)桿建筑體高尚住宅浮出水面，成為XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的一道亮麗風(fēng)景線，前有東風(fēng)路主干道、XXX唯一中心公園百越公園、月亮灘公園、普廳河等，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。商業(yè)發(fā)展模式也引起人們的關(guān)注。到目前為止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城區(qū)XXX商圈，三足鼎立基本形成。尤其以XXX商圈為主的新城區(qū)商圈未來五年內(nèi)不可限量，隨著華潤(rùn)萬家、國(guó)美電器、南城百貨、中影、大地影院的加盟，XXX商圈的價(jià)值無可估量，以XXXXXX為中心的商業(yè)中心以及出現(xiàn)雛形。未來眾多商家的涌入，引發(fā)了對(duì)XXXX熱點(diǎn)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在很大程度上拉動(dòng)了XXX房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。同時(shí)，得益于XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)及政府的優(yōu)惠政策。

2、消費(fèi)群體狀況

XXXX的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2007年開始升溫，07年、08年、09年發(fā)展很快。經(jīng)調(diào)查顯示，先期購(gòu)房者大多屬于富有階層，包括經(jīng)商人員，有較高灰色收入的人員等，這部分人員大多在早期房地產(chǎn)市場(chǎng)春天時(shí)已經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn)。在中期的購(gòu)房者中，電訊、銀行等高收入行業(yè)的從業(yè)人員及二次置業(yè)者較多，這類置業(yè)者最關(guān)注的是居住環(huán)境及房產(chǎn)的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。但上述兩類消費(fèi)者仍目前商品房消費(fèi)者的較大部分。

XXXX從今年開始進(jìn)行大規(guī)模城市改造，2012年至2015年，含舊城改造在內(nèi)的各項(xiàng)地產(chǎn)項(xiàng)目住宅面積預(yù)計(jì)超過20萬平方米。大規(guī)模城改形成了大量的拆遷戶以及XXX對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的優(yōu)惠政策，構(gòu)成了最直接的潛在商品房消費(fèi)者。由于原有房屋受城市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購(gòu)買房產(chǎn)，因此市場(chǎng)潛力巨大。這一消費(fèi)群體中，存在著大量的工薪階層，這一群體有一定的消費(fèi)能力。

三、結(jié)論

作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)的活力，成為一個(gè)驅(qū)動(dòng)XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。在西部大開發(fā)逐漸深入展開的現(xiàn)在，XXX正努力向“美麗又柔情XXX”前進(jìn)，大規(guī)模的城市改造將更進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)趨高。XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)將穩(wěn)步走向成熟。商業(yè)性房產(chǎn)與中高檔住宅是今后XXXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱。

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的結(jié)構(gòu)性失衡仍然存在。從2008年開始，受縣城地域的影響，城鎮(zhèn)化規(guī)劃區(qū)域的要求，XXX房地產(chǎn)開工率不斷下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)存貨量不斷消化，到2011年，XXXX真正意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)，未來五年，XXXX商品房銷售仍將走紅。

第三章 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1．位置優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目地處XXXX新城區(qū)絕對(duì)中心點(diǎn)，是今后XXX商圈的核心，具有很高的商業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值和城市標(biāo)桿價(jià)值。地塊背臨目前XXXX最好的一個(gè)多層普通住宅小區(qū)櫻花廊庭，周邊有百越公園、普廳河、人民法院、政府活動(dòng)中心、幼兒園、超市、XXXX天成體育館、碧水藍(lán)天大酒店、云南省農(nóng)村信用社等單位，項(xiàng)目所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套齊全、便利，是今后政府部門、金融單位、大公司、富裕階層等精英人士在新城區(qū)購(gòu)房置地的首選。

當(dāng)前XXXX對(duì)未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化美麗柔情XXX。按政府規(guī)劃，XXXXXX項(xiàng)目受到XXXX縣委、縣政府以及各單位部門的重視。隨著云桂鐵路XXX段的開通以及XXX火車站的全面建設(shè)，環(huán)城路的全面運(yùn)轉(zhuǎn)，未來新城區(qū)XXXX城邊緣沿線雜亂的城郊結(jié)合區(qū)域正快速轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯跋蟆?/p>

2．產(chǎn)品功能

經(jīng)過一期項(xiàng)目建設(shè)，公司對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)定位有了更多的把握。就目前XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)需求來看，二期項(xiàng)目產(chǎn)品中最吸引市場(chǎng)注意力的有以下幾方面：

●充足的車位

除房產(chǎn)外，汽車已成為當(dāng)前人們生活消費(fèi)的另一熱點(diǎn)。隨人們生活水平的提高，擁有汽車的家庭將越來越多，車位問題也成為置業(yè)者關(guān)注的重點(diǎn)之一。由此，從目前的趨勢(shì)看，一個(gè)項(xiàng)目有無充足的車位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成敗有著很大影響。

“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目的前身是停車廠，在設(shè)計(jì)規(guī)劃之初已經(jīng)對(duì)停車問題作了充分的考慮，正好迎合當(dāng)前及未來市場(chǎng)需求，與當(dāng)前XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)上的其他樓盤相比，在這方面有著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

●大型的商場(chǎng)

隨著XXX作為區(qū)域性城市的作用日益顯著，大批國(guó)內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐XXX，對(duì)商業(yè)的需求也日益增強(qiáng)。本項(xiàng)目所在位置為XXX商業(yè)圈唯一新城區(qū)中心點(diǎn)，也是今后XXX的財(cái)富之地，是XXX商圈的核心，同時(shí)與XXXX的目前商業(yè)中心區(qū)域步行街區(qū)僅一橋之隔，周邊配套應(yīng)有盡有，商業(yè)價(jià)值極高。由于新城區(qū)還處在發(fā)展上升階段，目前在新城區(qū)商業(yè)圈供給比較缺乏，大量舊城老百姓紛紛踴躍到新城區(qū)要求進(jìn)行商業(yè)置業(yè)投資。本項(xiàng)目所建設(shè)的約3000平方米的商場(chǎng)以及今后15000平方米左右的商業(yè)廣場(chǎng)，正好填補(bǔ)當(dāng)前新城區(qū)的商業(yè)供應(yīng)空白。

● 居住、購(gòu)物、休閑、娛樂一體化

XXXXXX自身除了有商業(yè)配套之外，前有百越公園和普廳河、今后建成的XXX商業(yè)廣場(chǎng)（百越公園東側(cè)），與天成體育館不到100米，是今后XXX最繁華的地段，出行方便，購(gòu)物、休閑、娛樂等功能一體化，項(xiàng)目越來越成為XXX人關(guān)注的焦點(diǎn)。

● 產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、多樣化

電梯采用國(guó)際品牌電梯，保證舒適、快捷、安全的到達(dá)每一層，為了保障居住的舒適性，項(xiàng)目按照大城市設(shè)計(jì)角度，C座是兩梯三戶，D座是兩梯四戶；在戶型設(shè)計(jì)方面，采取戶戶通風(fēng)采光設(shè)計(jì)的原則；在戶型的分割方面，采用動(dòng)靜分離，戶型內(nèi)分臥室休息區(qū)和客廳、餐廳的活動(dòng)區(qū)，保證平時(shí)業(yè)主在客廳的活動(dòng)不影響到臥室內(nèi)家人的休息；戶型面積54—152㎡，一房、三房、四房、樓中樓等在針對(duì)XXX老百姓的需求的前提下，結(jié)合了大城市的戶型設(shè)計(jì)理念，保證了項(xiàng)目戶型的實(shí)用性、豐富性、價(jià)值性。

3．項(xiàng)目前期工作基本完成，項(xiàng)目建設(shè)周期相對(duì)較短

目前售樓部已經(jīng)完工，項(xiàng)目月底開始啟動(dòng)，計(jì)劃24個(gè)月內(nèi)，全部完工。在工程建設(shè)方面，我們己做了相當(dāng)?shù)耐度耄麄€(gè)項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已基本完工，后期建設(shè)周期相對(duì)較短，能夠較快的滿足客戶入住的要求。

4．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小

當(dāng)前XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)集中于新城區(qū)，而新城區(qū)很多項(xiàng)目都已經(jīng)售罄并全部入住，僅有活躍的XXXXXX一個(gè)項(xiàng)目，兩三個(gè)樓盤集中在老城區(qū)，主要圍繞舊城改造和保障房進(jìn)行建設(shè)，地價(jià)與房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升。相對(duì)而言，項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要小很多。

在目前XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔產(chǎn)品比重過小，中低檔產(chǎn)品供應(yīng)量過多的情況下，面對(duì)巨大的市場(chǎng)需求量，新城區(qū)的中高價(jià)位樓盤正好迎合了市場(chǎng)。同時(shí)，新城片區(qū)目前上市樓盤較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。

5、政府的大力支持

去年以來，新城區(qū)樓盤成為XXXX政府招商引資、改善城市面貌的重要舉措。隨著城市改造的進(jìn)一步推進(jìn)，政府陸續(xù)出臺(tái)了有關(guān)政策，加快新城區(qū)項(xiàng)目工程的改造，相關(guān)配套工作也日漸完善。結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，目前XXX公司正向政府爭(zhēng)取將本項(xiàng)目納入XXX重點(diǎn)工程，預(yù)計(jì)將得到政府大力支持，并取得相關(guān)政策優(yōu)惠。

6．開發(fā)商的信譽(yù)及實(shí)力

XXX公司在項(xiàng)目前期建設(shè)中的出色表現(xiàn)使置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目的印象肅然起敬，XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到XXXX政府相關(guān)部門和市民的認(rèn)同。

經(jīng)過項(xiàng)目前期的建設(shè)，公司對(duì)XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)把握已有經(jīng)驗(yàn)，無論在產(chǎn)品價(jià)格還是產(chǎn)品性能方面都有更深刻的理解。公司投資預(yù)計(jì)獲得相應(yīng)的回報(bào)，資金預(yù)計(jì)按計(jì)劃回籠，后期建設(shè)自有資金比較充沛，公司實(shí)力將更加增強(qiáng)，對(duì)XXXX地產(chǎn)市場(chǎng)整體把握力增強(qiáng)。

二、項(xiàng)目劣勢(shì)：

1．保障房帶來的一定銷售壓力。

XXXX保障房建設(shè)正在不斷推進(jìn)，盡管保障房建設(shè)與新城區(qū)分隔兩側(cè)，但是在一定程度上消弱了項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，對(duì)項(xiàng)目的快速銷售確實(shí)起到了一定的影響。

2．新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。

項(xiàng)目所處新城區(qū)中心，商圈氛圍不夠濃厚，目前主要是文體路、天城小區(qū)周圍、項(xiàng)目周圍商業(yè)濃厚，新城區(qū)邊緣地帶商業(yè)氛圍不濃，主要是源于新城區(qū)業(yè)態(tài)不一以及整個(gè)XXXX縣城人口數(shù)量不多。

三、結(jié)論：

可以看出，“XXX?XXXXXX”二期項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設(shè)條件較好，有著較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于項(xiàng)目所存在的一些不足之處，可以采取相應(yīng)措施加以改善，對(duì)項(xiàng)目沒有太大的影響。整體而言，該項(xiàng)目有很高的開發(fā)價(jià)值。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)施計(jì)劃

一、項(xiàng)目選址

項(xiàng)目位于XXXX新城區(qū)中心百越公園對(duì)面，普廳河畔，是XXXX近10年來興起的城市開發(fā)片區(qū)，作為新興城區(qū)，匯集著前幾年開放的將近20個(gè)普通住宅小區(qū)，隨著城市建設(shè)的日新月異，市中心不斷外擴(kuò)，項(xiàng)目肯定展現(xiàn)出其多方面的優(yōu)勢(shì)。

隨著新城區(qū)建設(shè)步伐的加快及西部大開發(fā)政策的出臺(tái)，XXXX充分利用新城區(qū)原有的基礎(chǔ)，積極參與盤活市場(chǎng)地產(chǎn)、商業(yè)等存量，初步形成了商貿(mào)、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功能片區(qū)。在政府的大力扶持下，新城區(qū)正在原有的格局上走一條多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路，展現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。

在房地產(chǎn)行業(yè)，新城區(qū)充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢(shì)是目前其他區(qū)域所無法比擬的。前幾年，XXXX的開發(fā)熱潮退卻后，目前撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤旗幟的生力軍肯定是XXX公司和XXXXXX。而大量的土地供應(yīng)保證土地成本的降低，大規(guī)模的成片開發(fā)又帶來建筑成本的下降，所以新城區(qū)項(xiàng)目可以在保證優(yōu)質(zhì)的情況下，以穩(wěn)步價(jià)贏得市場(chǎng)。

天城小區(qū)、櫻花廊庭、山水上城、富泰小區(qū)、旭陽花園等等普通樓盤的入住為XXXXXX聚集了相當(dāng)?shù)娜藲狻?/p>

隨著XXX居住理念的不斷轉(zhuǎn)變，新城區(qū)以及XXXXXX必將逐漸為XXX人所認(rèn)同。過去那種“寧要文山一張床，不要XXX一套房”的觀念已開始轉(zhuǎn)變，越來越多的XXX人，在有一定實(shí)力后并不一定要選擇在文山置業(yè)。XXX若能真正出現(xiàn)性價(jià)比較高的住宅項(xiàng)目，不但可以吸引XXX新城區(qū)域工作生活的人就地買房，還可以吸引一定數(shù)量的外來投資者在XXX買房，XXX新城區(qū)將會(huì)逐漸聚集人氣，發(fā)展成為一個(gè)十分良好的居住區(qū)。

二、周邊環(huán)境 XXX?XXXXXX項(xiàng)目地處新城區(qū)區(qū)中心位置，南有櫻花廊庭、北有百越公園和普廳河，東有XXX天成體育館，西有法院和政府活動(dòng)中心；前擁東風(fēng)路，右攬文體路，構(gòu)筑繁華路網(wǎng)。

早已建成的“百越公園”綠地，為項(xiàng)目建設(shè)提供了一個(gè)基本的優(yōu)越綠色環(huán)境。

三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模

“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目規(guī)劃用地位于東風(fēng)文體路口百越公園對(duì)面，占地面積約9.7畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區(qū)，用地地形不復(fù)雜，規(guī)劃限制不大。

項(xiàng)目?jī)蓪拥叵率壹敖Y(jié)構(gòu)基礎(chǔ)勘探完成，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目地基建設(shè)，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。

建設(shè)內(nèi)容包括地下一、二層的建設(shè)，地上一～二層的商業(yè)娛樂，餐飲及會(huì)所新建，地上三～三十三層高層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。計(jì)劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。

四、項(xiàng)目建設(shè)條件

1、項(xiàng)目權(quán)屬清晰

“XXX?XXXXXX”現(xiàn)經(jīng)XXXX政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等相關(guān)部門的批準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的“五證”正在辦理中，預(yù)計(jì)八月份得證。

2、配套設(shè)施齊全

項(xiàng)目前擁百越公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、XXXX天成體育館、法院、碧水藍(lán)天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利。

●道路：該片區(qū)內(nèi)主要道路為東風(fēng)路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路

●交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風(fēng)路上還有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷。

●銀行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項(xiàng)目只有20米。

●醫(yī)院：片區(qū)內(nèi)有XXXX仁慈醫(yī)院以及小診所，距離項(xiàng)目不到300米。

●學(xué)校、市場(chǎng)、體育：百匯超市、縣職高、XXXX小學(xué)、金虎市場(chǎng)、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等。

3、基礎(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成

項(xiàng)目籌備期做了相當(dāng)?shù)耐度耄蹣遣恳呀?jīng)完工、項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)勘探完成。

4、建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備

項(xiàng)目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。

●

供水條件：

自來水管網(wǎng)供水，由項(xiàng)目預(yù)留口接入。

●

供電條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。

●

供氣條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。

●

通訊條件：直接由XXXX電信接入。

五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

XXX?XXXXXX將因應(yīng)城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計(jì)，整體考慮高層樓宇情況，共同創(chuàng)造出一個(gè)宜商宜居宜樂的城市標(biāo)桿建筑大廈。

商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計(jì)為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實(shí)、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象。

“XXXXXX”建設(shè)有庭院休閑區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時(shí)，小區(qū)還將建設(shè)兩層的地下停車庫(kù)，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個(gè)休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)。

“XXXXXX”充分利用其獨(dú)特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計(jì)思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。

六、項(xiàng)目環(huán)境影響

本項(xiàng)目開發(fā)對(duì)環(huán)境的影響主要在于地下停車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)此擬采取的環(huán)境保護(hù)計(jì)劃為：

1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風(fēng)、過濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。

2、公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。

3、固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。

4、設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

七、項(xiàng)目管理組織

要開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先必須有一個(gè)完備的組織機(jī)構(gòu)。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊(duì)伍。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)會(huì)、策劃、營(yíng)銷等各種人才，是本項(xiàng)目得以成功開發(fā)的管理保證。同時(shí)，公司在項(xiàng)目開發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強(qiáng)在各相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

八、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

整個(gè)“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目計(jì)劃于2012年8月份動(dòng)工，2014年8月份完成，預(yù)計(jì)建設(shè)期為24個(gè)月。

第五章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析

整個(gè)“XXX，XXXXXX”住宅小區(qū)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策變動(dòng)以及政府支持力度的變更。

目前項(xiàng)目已獲得XXXX人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等部門的批準(zhǔn)，與項(xiàng)目各相關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目權(quán)屬清晰，項(xiàng)目建設(shè)“五證”仍在辦理當(dāng)中。

可以說，項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很小。但不排除在項(xiàng)目建設(shè)的24個(gè)月期間，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。因此，及時(shí)掌握政策變動(dòng)及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭(zhēng)取相應(yīng)的政策支持，是防范風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。

二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

在項(xiàng)目建設(shè)期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會(huì)動(dòng)蕩將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。因目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)較好，社會(huì)趨于穩(wěn)定，社會(huì)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)比較小。對(duì)于本項(xiàng)目，在項(xiàng)目拿地時(shí)已把各種歷史問題處理完畢，項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已降至最低。

三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析

宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟(jì)問題都會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項(xiàng)目發(fā)展。

從目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來看，此類風(fēng)險(xiǎn)較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項(xiàng)目的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，并采用各行業(yè)精英團(tuán)體的專業(yè)建議及先期預(yù)測(cè)把握社會(huì)發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

依XXXX目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題及未來可能的行業(yè)過熱而導(dǎo)致的泡沫危機(jī)。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)細(xì)分策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并采取各種手段加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。

五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析

策劃考慮不周，對(duì)困難及問題估計(jì)不足，或定位失誤都可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目操作過程的偏差或工程時(shí)間突破計(jì)劃，導(dǎo)致成本上升，也將帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司將依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目管理，并以實(shí)際情況不斷調(diào)整偏差，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。

六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析

短長(zhǎng)期融資的短缺都有可能打斷項(xiàng)目開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)過項(xiàng)目一期建設(shè)，目前公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項(xiàng)目持續(xù)的資金供給不成問題。

七、結(jié)論

整體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)，只要能加以認(rèn)識(shí)和防范，是可以將風(fēng)險(xiǎn)值減至最低的。

第六章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措

一、項(xiàng)目投資估算

各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及項(xiàng)目投資概算詳見下表 估算結(jié)果本項(xiàng)目投資總額為1.9億元。

“XXX?XXXXXX”項(xiàng)目投資概算

（一）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 建設(shè)用地面積：5641㎡ 總建筑面積：2590㎡

其中：住宅建筑面積：50660㎡

積：4290㎡

總層數(shù)：35層（含地下兩層）機(jī)動(dòng)停車位：88個(gè) 總戶數(shù)：402戶

商場(chǎng)面積：2590㎡地下室面

投 資 成 本 概 算 表

工程項(xiàng)目土地成本費(fèi)用內(nèi)容土地出讓金土地契稅單價(jià)150000.00 4500.00 金額（元）1,455,000.00 43,650.00 1,498,650.00 備注(參考)按每畝15萬元計(jì)算按土地出讓金0.03計(jì)算土地成本合計(jì)監(jiān)理費(fèi)白蟻防治費(fèi)墻改費(fèi)散裝水泥費(fèi)規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)防雷技術(shù)評(píng)價(jià)費(fèi)防雷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估費(fèi)竣工驗(yàn)收檢測(cè)費(fèi)招標(biāo)代理編制費(fèi)報(bào)建費(fèi)用審圖費(fèi)城市配套費(fèi)國(guó)防檢測(cè)費(fèi)沉降觀測(cè)環(huán)保評(píng)估消防審核垃圾處理費(fèi) 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)地質(zhì)勘探費(fèi)前期及保建費(fèi)用合計(jì)24.088 5.000 20.000 5.000 5.000 3.000 24.088 3.000 0.172 3.000 60.219 3.000 5.000 2.409 2.000 0.880 80.000 9.000 1,403,590.00 291,350.00 1,165,400.00 291,350.00 291,350.00 174,810.00 1,403,590.00 174,810.00 10,000.00 174,810.00 3,508,975.00 174,810.00 291,350.00 140,359.00 116,540.00 51,277.60 4,661,600.00 524,430.00 14,850,401.60 按建安成本1%計(jì)算總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*20元/㎡總建筑面積*10元/t*0.5t/㎡總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*3元/㎡按建安成本1%計(jì)算總建筑面積*3元/㎡按10000元/宗計(jì)算總建筑面積*3元/㎡按建安成本2.5%計(jì)算總建筑面積*3元/㎡總建筑面積*5元/㎡按建安成本0.1%計(jì)算總建筑面積*2元/㎡總建筑面積*0.08*11元/噸總建筑面積*80元/㎡總建筑面積*9元/㎡ 高層住宅建安成本商鋪地下室建安成本合計(jì)小區(qū)環(huán)境（園林、綠化）智能化設(shè)施附屬及配套費(fèi)用室外供電室外供水室外排水工程小區(qū)道路附屬及配套費(fèi)用合計(jì)不可預(yù)見費(fèi)管理費(fèi)其他費(fèi)用銷售代理費(fèi)廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)檢測(cè)費(fèi)交易手續(xù)費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)貸款費(fèi)用總計(jì)資金成本2400.00 2500.00 2500.00 121,584,000.00 6,475,000.00 12,300,000.00 140,359,000.00 按住宅面積*1500元/㎡計(jì)算按商鋪面積*1500元/㎡計(jì)算按地下室面積*2500元/㎡計(jì)算120.00 10.00 130.00 65.00 35.00 0.02 6,992,400.00 5,535,650.00 8,740,500.00 5,127,760.00 3,204,850.00 5,614,360.00 35,215,520.00 總建筑面積*70元/㎡總建筑面積*50元/㎡總建筑面積*130元/㎡總建筑面積*65元/㎡總建筑面積*35元/㎡按建安成本4%計(jì)算0.020 0.020 0.000 0.020 0.010 3.00 2,807,180.00 2,807,180.00-4,991,760.00 1,403,590.00 174,810.00 12,184,520.00 按建安成本2%計(jì)算按建安成本2%計(jì)算按銷售收入的0.0%按銷售收入的2.0%按建安成本1%計(jì)算總建筑面積*3元/㎡0.11 262,263.75 262,263.75 5,700,000.00 210,070,355.35 按土地成本*2.5*7%計(jì)算5000萬元*5.7%*2年

項(xiàng) 目 稅 費(fèi) 統(tǒng) 計(jì) 表

費(fèi) 種營(yíng)業(yè)稅及附加指標(biāo)營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育附加稅營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)計(jì)算依據(jù)銷售總額×5％營(yíng)業(yè)稅×7％營(yíng)業(yè)稅×3％金額（元）12,479,400.00 873,558.00 374,382.00 13,727,340.00 地方稅印花稅土地增值稅防洪保安費(fèi)印花稅住宅類預(yù)繳商業(yè)類預(yù)繳增值稅合計(jì)銷售總額×0.1％銷售總額×0.03％住宅銷售額×1％商業(yè)銷售額×5％ 249,588.00 74,876.40 1,925,080.00 2,590,000.00 4,515,080.00 企業(yè)所得稅稅前利潤(rùn)（毛利）所得稅率所得稅進(jìn)銷差價(jià)（不是凈利）所得稅率稅前利潤(rùn)×所得稅率（25%）營(yíng)業(yè)稅及附加+印花稅+土地增值稅+企業(yè)所得稅 39,517,644.65 0.25 9,879,411.16 28,446,295.56 合計(jì)

（二）項(xiàng)目投資總成本：238,516,650.91元，大約2.4億元。

二、資金籌措

本項(xiàng)目所需投資額為23851萬元，計(jì)劃自籌資金4000萬元，需銀行貸款5000萬元（預(yù)計(jì)使用期限為2年），其余資金來源為預(yù)售房款。

三、貸款取得和償還

1、本項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款總額為5000萬元。

2、還款的資金來源為項(xiàng)目的售房收入。利息按銀行規(guī)定支付，本金在項(xiàng)目資金寬余時(shí)優(yōu)先償還，同時(shí)保證在貸款到期時(shí)如數(shù)歸還。

第七章 效益測(cè)算與分析

一、收入預(yù)測(cè)

本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為58270平方米(含地下室)，其中可銷售面積約為53250平方米，整個(gè)建設(shè)周期預(yù)計(jì)為24個(gè)月，至2014年8月份建完。

售價(jià)：住宅銷售均價(jià)：3800元/㎡；

地面商場(chǎng)銷售均價(jià)：20000元/㎡；

地下停車位銷售均價(jià)：6萬元/個(gè)。項(xiàng)目銷售總額為：249,588,000.00元

其中

住宅：50660㎡×3900元/㎡= 192,508,000.00元

商場(chǎng)：2590㎡×20000元/㎡= 51,800,000.00元 車位：88個(gè)×6萬元/個(gè)= 5,280,000.00元

住宅產(chǎn)品銷售采取高開高走的方式，每當(dāng)銷售收入累計(jì)達(dá)到相應(yīng)數(shù)額或銷售面積累計(jì)達(dá)到相應(yīng)平方米時(shí)作一次價(jià)格調(diào)整，最終使整個(gè)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)計(jì)的平均售價(jià)。

二、各種稅金的稅率

營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的5％；

營(yíng)業(yè)稅附加的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)為營(yíng)業(yè)稅額的10％； 所得稅率為稅前利潤(rùn)的33%。

三、利潤(rùn)預(yù)測(cè) 成本項(xiàng)目　單位指標(biāo)（元/㎡）總金額（元）土地成本前期及保建成本建安成本附屬及配套成本其他費(fèi)用財(cái)務(wù)成本成本總計(jì)利稅稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)25.72 254.86 2408.77 604.35 209.10 4.50 3605.12 488.18 678.18 190.00 1,498,650.00 14,850,401.60 140,359,000.00 35,215,520.00 12,184,520.00 262,263.75 210,070,355.35 28,446,295.56 39,517,644.65 11,071,349.09

第八章

項(xiàng)目總結(jié)

結(jié)合前面各章的研究結(jié)果，“XXXXXX”項(xiàng)目是可行的，綜合結(jié)論如下：

1、國(guó)家近年連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策均是為了促進(jìn)普通住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家發(fā)展普通住宅的產(chǎn)業(yè)政策，有利于改善XXX老百姓的居住條件。

2、本項(xiàng)目小區(qū)所在的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，人民群眾生活小平的不斷提高，給項(xiàng)目提供了良好的宏觀運(yùn)作環(huán)境和強(qiáng)大的社會(huì)支持系統(tǒng)。

3、項(xiàng)目選址與XXX城市發(fā)展的空間走向相吻合適應(yīng)當(dāng)今居住社區(qū)發(fā)展潮流和方向；項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了城市居民對(duì)現(xiàn)代家居的追求。

4、策略上采取低開高走的方式，開盤以3800元／平方米的起步價(jià)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，低價(jià)策略將增強(qiáng)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力。

5、項(xiàng)目可能采用內(nèi)部訂購(gòu)開發(fā)方式，銷售對(duì)象明確，客戶購(gòu)買意愿強(qiáng)烈，對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)商來說，最大限度地規(guī)避了銷售環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目綜合目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)掃清了障礙。

6、我們?cè)谶M(jìn)行成本估算時(shí)，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤(rùn)、快回收的策略，以確保項(xiàng)目資金的安全。

從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析來看，項(xiàng)目啟動(dòng)資金來源可靠，開發(fā)商自有資金充裕，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬良好，項(xiàng)目的稅收為該地區(qū)創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，只要政府給予幫助和支持，一定能取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司