第一篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容及模式比較分析范文

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容及模式比較分析

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的概念、基本內(nèi)容及參與主體

（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的概念

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域的城市國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域的土地達(dá)到土地供應(yīng)條件(即熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。

（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基本內(nèi)容 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般包括以下基本內(nèi)容：

1、原土地所有者或使用者向當(dāng)?shù)貒?guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)；

2、當(dāng)?shù)貒?guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審；

3、編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控制規(guī)劃條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地受益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等；

4、編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案；

5、確定土地開(kāi)發(fā)實(shí)施主體；

6、土地開(kāi)發(fā)實(shí)施主體取得規(guī)劃意見(jiàn)及有關(guān)行政手續(xù)；

7、土地開(kāi)發(fā)實(shí)施主體進(jìn)行征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作；

8、組織一級(jí)土地開(kāi)發(fā)驗(yàn)收。

（三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的參與方

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的主要參與方包括政府職能部門，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體以及其他參與方，如提供貸款的銀行、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合作方等。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是資金密集型行業(yè)，征地補(bǔ)償、房屋拆遷、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套等環(huán)節(jié)都需要投入相當(dāng)數(shù)目的資金。征用土地和房屋拆遷等土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期環(huán)節(jié)尤其需要充足的資金作為保證。

（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)按投資主體不同可劃分為以下模式：（1）政府運(yùn)作模式

政府運(yùn)作模式是指政府進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所發(fā)生的一切費(fèi)用均由政府承擔(dān)，同時(shí)土地開(kāi)發(fā)的全部收益和風(fēng)險(xiǎn)也由政府承擔(dān)。政府運(yùn)作模式一般由政府下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或由承擔(dān)土地儲(chǔ)備職責(zé)的國(guó)有企業(yè)或?qū)ｉT承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)職責(zé)的國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)，這類企業(yè)多半是由土地儲(chǔ)備中心和其他機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資設(shè)立。例如，武漢市都市產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司由武漢市土地整理儲(chǔ)備中心和武漢市工業(yè)國(guó)有投資有限公司共同出資設(shè)立，主要職責(zé)為負(fù)責(zé)武漢都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展范圍內(nèi)的土地的開(kāi)發(fā)整理工作。由政府直接進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，可以更有效避免一級(jí)開(kāi)發(fā)政府政策風(fēng)險(xiǎn)，但往往難以降低土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本。

（2）企業(yè)開(kāi)發(fā)模式

通過(guò)招牌掛的方式委托開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)是市場(chǎng)化的運(yùn)作模式，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)手續(xù)并組織實(shí)施，通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地機(jī)構(gòu)與中標(biāo)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議。一般來(lái)說(shuō)，這一模式相比政府運(yùn)作模式，可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)有效地降低一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，受到不少地方政府的青睞。

（3）政府與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)模式政府與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)模式是指政府和企業(yè)雙方共同出資參與土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程。這種模式實(shí)質(zhì)是政府與企業(yè)通過(guò)簽訂合同共同入股參與土地開(kāi)發(fā)，并按照各自股份所占的比例相應(yīng)的開(kāi)發(fā)收益和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這種模式的基本特點(diǎn)為：政府與企業(yè)共同投資、企業(yè)建設(shè)、政府主導(dǎo)、分別核算。例如，2007年碧桂園全資子公司增城碧桂園公司與汕尾市土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備中心訂立合作協(xié)議，合作安排汕尾地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)工程。

2、基于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不同主體之間的關(guān)系，可按政府支付土地開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的時(shí)間對(duì)土地開(kāi)發(fā)模式劃分為以下三種模式：

（1）發(fā)包式開(kāi)發(fā)

按開(kāi)發(fā)的形象進(jìn)度撥付開(kāi)發(fā)款，也稱為發(fā)包式開(kāi)發(fā)，在這種模式中，土地開(kāi)發(fā)的組織者就土地開(kāi)發(fā)中的征地、拆遷和市政設(shè)施建設(shè)進(jìn)行發(fā)包，可選擇總承包方式或者與承包征地、拆遷和市政設(shè)施施工的企業(yè)直接簽訂相關(guān)合同，并按各項(xiàng)開(kāi)發(fā)內(nèi)容的形象進(jìn)度撥付開(kāi)發(fā)款。承包土地開(kāi)發(fā)的企業(yè)其外部風(fēng)險(xiǎn)只來(lái)自于政府按進(jìn)度的支付能力，與開(kāi)發(fā)地塊的增值與否無(wú)關(guān)。政府與土地開(kāi)發(fā)企業(yè)是發(fā)包方與承包方的關(guān)系。（2）委托式開(kāi)發(fā)

土地開(kāi)發(fā)完成驗(yàn)收后支付開(kāi)發(fā)款，也稱為委托式開(kāi)發(fā)，在這種模式中，土地開(kāi)發(fā)的組織者就是土地開(kāi)發(fā)中的征地、拆遷和市政設(shè)施建設(shè)通過(guò)一定的方式委托土地開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施，在土地開(kāi)發(fā)驗(yàn)收合格后再向土地開(kāi)發(fā)企業(yè)支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用。承包土地開(kāi)發(fā)的企業(yè)其外部風(fēng)險(xiǎn)只來(lái)自于政府的支付能力，與開(kāi)發(fā)地塊的增值與否無(wú)關(guān)。政府與土地開(kāi)發(fā)企業(yè)除了發(fā)包方與承包方的關(guān)系外，還存在資金的借貸關(guān)系，即政府借用企業(yè)的自有資金及企業(yè)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的對(duì)外借款。

（3）土地開(kāi)發(fā)的地塊出讓后支付開(kāi)發(fā)款，也可稱為聯(lián)合式開(kāi)發(fā)，在這種模式中，土地開(kāi)發(fā)組織者就土地開(kāi)發(fā)中的征地、拆遷和市政設(shè)施建設(shè)通過(guò)一定的方式委托土地開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施，在土地開(kāi)發(fā)驗(yàn)收合格、土地出讓后再向土地開(kāi)發(fā)企業(yè)支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用。承包土地開(kāi)發(fā)的企業(yè)其外部風(fēng)險(xiǎn)除來(lái)自政府的支付能力外，還有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及土地出讓能否成功。政府與土地開(kāi)發(fā)企業(yè)除存在發(fā)、承包關(guān)系、資金借貸關(guān)系外，還存在合作關(guān)系。

2007年5月底，碧桂園宣布在汕尾拿下占地約300萬(wàn)平方米的地產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)格為10億元。有關(guān)合作協(xié)議是由碧桂園下屬增城碧桂園公司與汕尾市土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備中心訂立的，雙方合作進(jìn)行汕尾地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)工程。該地塊約4500畝，位于汕尾市區(qū)東涌片環(huán)品清湖東北岸。雙方約定在地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后，通過(guò)公開(kāi)拍賣分段出售汕尾地塊的土地使用權(quán)。增城碧桂園公司同意聯(lián)合開(kāi)發(fā)汕尾地塊，提供約人民幣10億元作為一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金。其將按地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)使用資金的進(jìn)度，以分期方式提供資金用于取得汕尾地塊的成本（包括征地手續(xù)費(fèi)及應(yīng)繳稅項(xiàng)）、拆遷及安置補(bǔ)償以及由增城碧桂園公司進(jìn)行的汕尾地塊的填土及土地平整工作以使其適合于發(fā)展設(shè)計(jì)及為汕尾地塊建設(shè)各種設(shè)備設(shè)施。汕尾市土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備中心則負(fù)責(zé)將汕尾地塊規(guī)劃為住宅及商業(yè)用途，取得該地塊的征地批準(zhǔn)，安排拆遷及安置，辦理土地使用權(quán)的申請(qǐng)手續(xù)，以及促成通過(guò)土地交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)拍賣汕尾地塊。根據(jù)合作協(xié)議，汕尾地塊將會(huì)實(shí)行分段拍賣。此外，雙方還約定，項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后，增城碧桂園公司可從每一階段拍賣該地塊所得款項(xiàng)獲返還其投資金額。同時(shí)，增城碧桂園公司獲償還其投資金額后，在議定售價(jià)高于已投入的投資金額的情況下，拍賣出售所得款項(xiàng)余額可根據(jù)合作協(xié)議按增城碧桂園公司與汕尾市土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備中心所協(xié)定的比例予以分派，倘拍賣出售汕尾地塊的協(xié)定時(shí)間表遭到延遲達(dá)90天，汕尾市土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備中心將促使增城碧桂園公司獲退還其注入的投資金額連同利息。

第二篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議書

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議書

2007年09月08日 星期六 23:14 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議書（征地拆遷部分）北京市土地整理儲(chǔ)備中心 二○○ 年 月 日 第一章 協(xié)議各方

第一條、協(xié)議各方當(dāng)事人：

北京市土地整理儲(chǔ)備中心（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）法定代表人：姓名： 史賢英，職務(wù)： 主任 辦公地址： 北京市東城區(qū)和平里北街2號(hào) 郵政編碼： 100013，聯(lián)系電話： 64409518（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）

法定代表人：姓名：，職務(wù)： 辦公地址：

郵政編碼，聯(lián)系電話： 開(kāi)戶銀行： 銀行帳號(hào)：

第二條、根據(jù)市政府關(guān)于建立土地儲(chǔ)備制度、加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理等有關(guān)文件規(guī)定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，土地納入市政府土地儲(chǔ)備，由甲方作為征地拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。甲乙雙方本著自愿、互利的原則，協(xié)商一致，依法訂立本協(xié)議，以茲信守。第三條、甲乙雙方必須嚴(yán)格遵循國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)政策，全面履行本協(xié)議約定的各項(xiàng)工作事宜。

第二章 征地拆遷的范圍、費(fèi)用及實(shí)施模式 第四條、征地拆遷范圍

根據(jù)市規(guī)劃委批準(zhǔn)的《 控制性詳細(xì)規(guī)劃》，征用土地位于，土地面積約 公頃（約 畝），其中：規(guī)劃建設(shè)用地面積約 公頃（約 畝），市政代征用地面積約 公頃（約 畝），規(guī)劃地上建筑面積約 萬(wàn)平方米。征地拆遷范圍為：（具體地塊范圍詳見(jiàn)附件一）

征地拆遷準(zhǔn)確用地范圍、數(shù)據(jù)及標(biāo)識(shí)以市規(guī)劃委的釘樁測(cè)繪成果為準(zhǔn)。

第五條、征地拆遷費(fèi)用

根據(jù)評(píng)估報(bào)告測(cè)算結(jié)果，經(jīng)雙方協(xié)商，并分別報(bào)主管部門審定同意，常營(yíng)大型居住區(qū)征用土地面積約 公頃（約 畝），對(duì)應(yīng)的征地拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用 元人民幣，大寫：。總費(fèi)用中包含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)(含轉(zhuǎn)工、病殘、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi))、企事業(yè)單位和住宅房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、其它地上地下青苗、林木、管線、構(gòu)筑物等附屬物補(bǔ)償費(fèi)及甲方預(yù)先支付乙方的 人民幣拆遷費(fèi)在本協(xié)議正式簽署前發(fā)生的利息等。

在一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施過(guò)程中，如實(shí)測(cè)面積發(fā)生變化，征地拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用將按平均分?jǐn)偟脑瓌t做相應(yīng)調(diào)整，甲乙雙方依據(jù)本協(xié)議第九條，在最終結(jié)算時(shí)結(jié)清。第六條、實(shí)施模式

乙方在獲得征地拆遷范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織授權(quán)委托的情況下（授權(quán)委托書詳見(jiàn)附件二），代表被征地單位和房屋產(chǎn)權(quán)人與甲方簽訂征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并負(fù)責(zé)完成農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和企事業(yè)單位的安置補(bǔ)償、征地范圍內(nèi)的拆遷等工作。甲方負(fù)責(zé)按本協(xié)議的約定向乙方支付征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第三章 征地拆遷及付款進(jìn)度

第七條、甲乙雙方約定，在2004年 月底前完成規(guī)劃范圍內(nèi)全部地塊的征地拆遷工作。

第八條、乙方按以下進(jìn)度實(shí)施拆遷工作，甲方按拆遷進(jìn)度支付征地拆遷補(bǔ)償費(fèi) 元。1、2004年 月底前，乙方完成B1、B2、B3、B4、B5、B6六個(gè)地塊的拆遷工作，實(shí)現(xiàn)拆遷地塊自然平整（樹(shù)木除外）。

甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述六個(gè)地塊的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，共計(jì)人民幣 元（含甲方已預(yù)先支付乙方的 元人民幣拆遷費(fèi)），（即甲方前2個(gè)月每月向乙方支付人民幣 萬(wàn)元，第三個(gè)月支付人民幣 萬(wàn)元）。2、2004年 月底前，乙方完成C1、C2二個(gè)地塊的拆遷工作，實(shí)現(xiàn)拆遷地塊自然平整（樹(shù)木除外）。

甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述二個(gè)地塊的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)人民幣 元，（即甲方每月向乙方支付人民幣 元）。3、2004年 月底前，乙方完成P1、P3、E1、E2、D五個(gè)地塊的拆遷工作，實(shí)現(xiàn)拆遷地塊自然平整（樹(shù)木除外）。

甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述五個(gè)地塊的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)人民幣 元，（即每月向乙方支付人民幣 元）4、2004年 月底前，乙方完成P2、E3、E4三個(gè)地塊的拆遷工作，實(shí)現(xiàn)拆遷地塊自然平整（樹(shù)木除外）。

甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述三個(gè)地塊的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)人民幣 元。（每月向乙方支付人民幣約 元）

第九條、在征用土地全部出讓后，甲乙雙方對(duì)征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行結(jié)算。

1、依據(jù) 征用土地的實(shí)測(cè)面積，按平均分?jǐn)偟脑瓌t對(duì)征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)做相應(yīng)調(diào)整，并最終確定征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)及征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)余款；

2、市場(chǎng)交易結(jié)果扣除土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本、土地出讓金，剩余部分不足上述確定的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)余款數(shù)額，甲方僅按照剩余部分?jǐn)?shù)額結(jié)清征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)余款，不足部分不再補(bǔ)齊。且甲方預(yù)先支付乙方的 元人民幣拆遷費(fèi)在本協(xié)議正式簽署前發(fā)生的利息，由乙方承擔(dān)。

3、市場(chǎng)交易結(jié)果扣除土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本、土地出讓金，剩余部分超出或等于上述確定的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)余款數(shù)額，甲方向乙方全額支付征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)余款，其余收益部分按本市現(xiàn)行政策執(zhí)行。第十條、乙方必須在每月初以書面的形式向甲方提交征地拆遷工作進(jìn)展情況、資金使用情況和用款申請(qǐng)書。甲方在收到用款申請(qǐng)書之后，5日內(nèi)向乙方支付當(dāng)月征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（如遇國(guó)家法定節(jié)假日則付款日期可相應(yīng)順延）。第四章 雙方的權(quán)利與義務(wù) 第十一條、甲方的權(quán)利與義務(wù)

1、甲方負(fù)責(zé)完成征用土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)、規(guī)劃意見(jiàn)書申報(bào)、土地勘測(cè)、征地拆遷報(bào)批手續(xù)及繳納征地相關(guān)稅費(fèi)的工作。

2、甲方在乙方全面履行本協(xié)議的前提下，按本協(xié)議約定向乙方支付征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。

3、甲方有權(quán)監(jiān)督并糾正乙方提供拆遷進(jìn)度和資金使用進(jìn)度及地塊范圍。

4、甲方按本協(xié)議約定的拆遷進(jìn)度對(duì)乙方的拆遷工作進(jìn)行驗(yàn)收。第十二條、乙方的權(quán)利與義務(wù)

1、乙方負(fù)責(zé)落實(shí)各村集體經(jīng)濟(jì)組織的征地拆遷補(bǔ)償事宜，對(duì)所涉及的轉(zhuǎn)居、轉(zhuǎn)工、超轉(zhuǎn)、病殘人員進(jìn)行妥善安置。

2、乙方根據(jù)本協(xié)議確定的拆遷計(jì)劃完成拆遷工作，并按進(jìn)度將自然平整的地塊交甲方驗(yàn)收，因乙方原因?qū)е峦恋卣饔貌荒馨磿r(shí)實(shí)現(xiàn)，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

3、乙方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各村集體經(jīng)濟(jì)組織，做好征用土地范圍內(nèi)被拆遷企業(yè)、被拆遷村民的思想工作，對(duì)征地拆遷過(guò)程中具體的工作進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)，并承擔(dān)與此有關(guān)的一切責(zé)任，確保征地拆遷工作的順利完成。

4、乙方在未完成全部征用土地拆遷工作以前，負(fù)責(zé)對(duì)已拆遷的地塊進(jìn)行管理。

5、乙方應(yīng)積極協(xié)助甲方辦理與征地有關(guān)的相關(guān)手續(xù)。

6、乙方應(yīng)向甲方提供常營(yíng)大型居住區(qū)征地拆遷工作的必要相關(guān)文件、圖紙等資料，并保證資料的真實(shí)性和合法性。

7、乙方在實(shí)施拆遷時(shí)需保證大市政建設(shè)的需要。

8、乙方保證自簽署本協(xié)議之日起至進(jìn)入北京市土地交易市場(chǎng)成交時(shí)，征用土地是合法的，不存在債務(wù)、抵押、租賃的事實(shí)，不存在訴訟（仲裁）或其他糾紛，也不存在任何第三人的權(quán)利或任何第三人（包括行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)）對(duì)征用土地的限制。

第十三條、協(xié)議雙方都有權(quán)獲得因一方違約而遭受的任何損失、支出和費(fèi)用的賠償。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十四條、甲方若未在本協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)支付各期征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，且不是由于不可抗力或乙方違約造成的，則甲方必須承擔(dān)違約責(zé)任，甲方除應(yīng)按規(guī)定繼續(xù)支付征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)外，還需支付違約金,每延期一日違約金按遲付款項(xiàng)的萬(wàn)分之三向乙方支付違約金，且乙方依約完成各期儲(chǔ)備土地征地拆遷的時(shí)間可相應(yīng)調(diào)整。

第十五條、乙方若未按本協(xié)議規(guī)定的期限和標(biāo)準(zhǔn)完成征地拆遷工作，且不是由于不可抗力或甲方違約造成的，造成甲方土地延期交易，則乙方必須承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，乙方每延期一日按甲方已支付的征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的萬(wàn)分之三向甲方支付違約金，且甲方依約支付征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的時(shí)間可相應(yīng)調(diào)整。

第十六條、違約金、違約期內(nèi)銀行貸款利息（利息按建設(shè)銀行同期貸款利率計(jì)算）應(yīng)在明確責(zé)任后15日內(nèi)償付，否則按逾期付款處理，違約方需償付逾期應(yīng)支付的違約金利息。

第十七條、如遇國(guó)家相關(guān)政策調(diào)整或不可抗力因素的影響致使協(xié)議不能履行或不能完全履行，雙方可協(xié)商解除或變更協(xié)議。第五章 其他事宜

第十八條、本協(xié)議書及附件在雙方權(quán)限范圍內(nèi)的任何修改、補(bǔ)充或變更須經(jīng)雙方授權(quán)代表簽署書面協(xié)議并蓋章后方可生效。協(xié)議書的修改或變更須報(bào)主管部門備案或批準(zhǔn)的，依政府有關(guān)規(guī)定辦理。第十九條、雙方就本協(xié)議未盡事宜，可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

第二十條、雙方應(yīng)在友好協(xié)商的基礎(chǔ)上解決爭(zhēng)議、分歧或索賠，如果爭(zhēng)議、分歧或索賠在友好協(xié)商基礎(chǔ)上無(wú)法解決，雙方同意將爭(zhēng)議事宜提交北京仲裁委員會(huì)仲裁。

第二十一條、在委托工作實(shí)施過(guò)程中，雙方工作均以書面的形式予以落實(shí)，如有未盡事宜，經(jīng)雙方確認(rèn)后即成為本協(xié)議的附件。第二十二條、本協(xié)議及其附件共 頁(yè)，具有同樣的法律效力。自雙方法定代表人簽字并加蓋公章之日起生效。本協(xié)議正本一式兩份，副本八份，甲乙雙方各執(zhí)正本一份，副本四份。甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）北京市土地整理儲(chǔ)備中心

法定代表人：（簽字）法定代表人：（簽字）年 月 日 年 月 日

第三篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

第一章土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

1、選地

由政府或開(kāi)發(fā)商針對(duì)土地儲(chǔ)備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。2、土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)

原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國(guó)土局提出土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。3、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審

市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。4、土地開(kāi)發(fā)實(shí)施方案預(yù)審

通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

5、土地開(kāi)發(fā)方案修改

編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地前期開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。、確定土地開(kāi)發(fā)單位

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。

通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開(kāi)發(fā)委托協(xié)議 7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市

發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施

單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8、確定實(shí)施規(guī)劃方案

開(kāi)發(fā)單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。

9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見(jiàn)《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。、組織驗(yàn)收開(kāi)發(fā)土地

建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容： 審核土地前期開(kāi)發(fā)成本

組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求 根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)

11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)材料： 用地申請(qǐng)報(bào)告 法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 立項(xiàng)批文

縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明

經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙（一式2 份）12、辦理建設(shè)用地委托釘樁

建設(shè)單位需委托測(cè)繪單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測(cè)繪釘樁，由測(cè)繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)一般指協(xié)議出讓申請(qǐng)，申請(qǐng)用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng)，并提供下列文件： 申請(qǐng)用地報(bào)告書；

國(guó)家投資的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)部門關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件； 在地區(qū)注冊(cè)登記的企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)批準(zhǔn)成立（設(shè)置）機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文

件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。未在 經(jīng)濟(jì)特區(qū)注冊(cè)登記的國(guó)內(nèi)其他公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。境外公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供有效的營(yíng)業(yè)注冊(cè)登記證件（開(kāi)業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會(huì)成員名單、注冊(cè)所在地的公證機(jī)關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件及注冊(cè)銀行開(kāi)具的資信證明。個(gè)人申請(qǐng)用地的應(yīng)當(dāng)提供合法的身份證件。在 省、市營(yíng)業(yè)的銀行存款的資信證明書； 大型、重點(diǎn)項(xiàng)目需提供項(xiàng)目建議書、環(huán)境保護(hù)分析報(bào)告、初步規(guī)

劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權(quán)委托書及其他應(yīng)當(dāng)提交的文件。14、主管部門實(shí)地勘察 房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。、委托地價(jià)評(píng)估、辦理核定地價(jià)手續(xù)

建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評(píng)估公司對(duì)所規(guī)劃用地進(jìn)行評(píng)估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國(guó)土局批準(zhǔn)，并核定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。

16、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

根據(jù)《國(guó)家土地管理局土地估價(jià)報(bào)告預(yù)審制度實(shí)施方案》，對(duì)需經(jīng)國(guó)家土地管理局確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的土地估價(jià)報(bào)告，承擔(dān)估價(jià)的中介機(jī)構(gòu)可在向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告前，向國(guó)家土地管理局提出預(yù)先審查申請(qǐng)，由國(guó)家土地管理局組織有關(guān)人員對(duì)土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行預(yù)審，經(jīng)預(yù)審合格后，再向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告，由委托方按規(guī)定程序向國(guó)家土地管理局申請(qǐng)土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)。

17、辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動(dòng)（招、拍、掛）

土地前期開(kāi)發(fā)企業(yè)接受土地整理儲(chǔ)備中心的委托進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，生地變成熟地之后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后3 個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對(duì)土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開(kāi)發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競(jìng)爭(zhēng)權(quán)。、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國(guó)家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對(duì)出讓土地的范圍、面

積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問(wèn)題友好協(xié)商、達(dá)成一致意見(jiàn)后，依法簽訂的書面協(xié)議。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂。、交付土地出讓金 21、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

按合同的約定支付余款。付清地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。

第二章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)辦理拆遷安置全流程

一、征用集體土地的拆遷安置 1、征用集體土地用地申請(qǐng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書，申請(qǐng)書中應(yīng)包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容： 申請(qǐng)單位名稱

項(xiàng)目的基本情況，包括立項(xiàng)、規(guī)劃選址等情況

建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出用地申請(qǐng)時(shí)，在建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書后應(yīng)附具以下各項(xiàng)文件、資料：

用地單位有關(guān)資質(zhì)證明

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告 初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖

占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案

建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告 2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

行政主管部門收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出的征用申請(qǐng)后，應(yīng)自申請(qǐng)之日起30 日內(nèi)擬定各項(xiàng)征地方面方案：擬定各項(xiàng)征地方案后逐級(jí)上報(bào)審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報(bào)請(qǐng)市、縣審查同意；市、州簽署意見(jiàn)。、簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

征地協(xié)議書的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開(kāi)、公正、平等、有償?shù)脑瓌t，既不能阻礙國(guó)家建設(shè)，又不能傷害集體和農(nóng)民的利益。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其

他合法證件，到公告指定的地點(diǎn)與拆遷人辦理房屋拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)。4、確定補(bǔ)償安置方案

區(qū)、縣國(guó)土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案。并且對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行公告，修改、確定、審批。其一般操作過(guò)程如下：征地補(bǔ)償、安置方案的公告→征地補(bǔ)償、安置方案公告的實(shí)施→征地補(bǔ)

償、安置方案的意見(jiàn)→征地補(bǔ)償、安置方案的確定→征地補(bǔ)償、安置方案的審批要求→征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用的管理、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、市政府下文征地

區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議通過(guò)后，市政府下達(dá)具有國(guó)家強(qiáng)制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實(shí)施征地的主體、實(shí)施征地程序等都由法律具體規(guī)定。、交納各項(xiàng)稅費(fèi)

繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)。各項(xiàng)稅費(fèi)由區(qū)局開(kāi)單，銀行收費(fèi)，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財(cái)政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費(fèi)（市蔬菜辦）、征地管理費(fèi)（區(qū)國(guó)土局）、糧差費(fèi)（市糧食局）。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國(guó)土房管局通過(guò)公安機(jī)關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向國(guó)土房管局提出戶口凍結(jié)申請(qǐng)，調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力，國(guó)土房管局確定拆遷范圍。、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 到市國(guó)土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動(dòng)局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動(dòng)力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國(guó)家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時(shí)該單位的人均耕地面積計(jì)算。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。

10、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。區(qū)、縣國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)

組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)模鲀r(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價(jià)格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。、征地結(jié)案、申請(qǐng)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

辦理“核減耕地通知書”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件 征地補(bǔ)償協(xié)議（復(fù)印件）征地補(bǔ)償款付清證明（由村出）

用地單位辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書時(shí)，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項(xiàng)文件、資料： 辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的申請(qǐng);市政府批準(zhǔn)征(占)地的批文;《建設(shè)用地規(guī)劃許可征》附件和附圖;與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份;釘樁坐標(biāo)成果通知單;工程進(jìn)度計(jì)劃;計(jì)劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當(dāng)年批準(zhǔn)征(占)地的免交。12、委托進(jìn)行拆遷工作

當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用委托拆遷形式時(shí)，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費(fèi)，由委托代辦單位具體實(shí)施拆遷。、辦理拆遷申請(qǐng)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷人應(yīng)當(dāng)持以下文件向當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門申領(lǐng)拆遷許可證： 拆遷申請(qǐng)書；

建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和資金證明； 規(guī)劃部門選址意見(jiàn)或者規(guī)劃批準(zhǔn)文件； 建設(shè)用地批準(zhǔn)文件附圖；

拆遷計(jì)劃和方案（包括對(duì)被拆遷人安置地點(diǎn)、補(bǔ)償形式、臨時(shí)安置補(bǔ)助、搬遷過(guò) 渡期限和搬遷方式等）。

14、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請(qǐng)之日起30 日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，任何單位和個(gè)人需拆遷房屋，必須持國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

房屋拆遷責(zé)任書是拆遷人實(shí)施拆遷時(shí)需簽署的書面文件。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時(shí)，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局簽訂責(zé)任書。、辦理拆遷公告與通知 根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請(qǐng)被批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關(guān)行政主管部門協(xié)助；同時(shí)，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。縣級(jí)以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見(jiàn)。公告時(shí)間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時(shí)間不得少于60 日。

17、辦理戶口凍結(jié) 18、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

房屋征收部門在應(yīng) “房屋拆遷公告”時(shí)一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。

19、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項(xiàng)內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報(bào)經(jīng)區(qū)、縣國(guó)土房管局審批后，報(bào)市國(guó)土房管 局備案。、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

房屋拆遷補(bǔ)償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須 經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：

拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限； 安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限；

搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式； 違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式； 當(dāng)事人約定的其他條款。、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國(guó)土房管局主持，召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)議。拆遷人進(jìn)行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進(jìn)行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價(jià)拆除，做到場(chǎng)平地凈。、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款一般程序：開(kāi)立資金專戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開(kāi)具領(lǐng)款憑證→支取補(bǔ)償款項(xiàng)

23、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進(jìn)行房屋拆遷施工的同時(shí)必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)揚(yáng)塵治理措施。

24、移交拆遷檔案資料

拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣國(guó)土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。

25、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。

26、強(qiáng)制拆遷

二、征用劃撥土地拆遷安置 1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

用地單位辦理劃撥用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項(xiàng)文件、資料： 劃撥國(guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》，計(jì)劃行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書》，屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)。

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知 書》及附圖，建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）；

建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源證明；

建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。2、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察

交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門。勘察：用地單位帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國(guó)有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以項(xiàng)目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃。

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的： 縣級(jí)（含縣級(jí)市）人民政府１公頃以下，地級(jí)市人民政府２公頃以下。超過(guò)限額的，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

行政主管部門進(jìn)行劃撥用地申請(qǐng)的審查時(shí)，用地單位須提交以下各項(xiàng)文件、資料： 劃撥國(guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》； 計(jì)劃行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書》； 屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書； 屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)；

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知 書》及附圖；

建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）； 建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源證明；

建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。4、取得劃撥用地批準(zhǔn)

劃撥用地申請(qǐng)的批準(zhǔn)：行政主管部門代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及撥地紅線圖。劃撥用地申請(qǐng)的備案：區(qū)、縣國(guó)土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后15 日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書附件》及撥地紅線圖各一份，報(bào)送市國(guó)土房管局備案。辦理劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，用地單位需準(zhǔn)備以下各項(xiàng)文件、資料：交納稅費(fèi)證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附件、撥地紅線圖。

第三章 相關(guān)稅費(fèi)、地價(jià)款（土地出讓金）

地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+土地增值收益，其中土地取得費(fèi)包括征地費(fèi)即三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)）；各類稅費(fèi)（耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、以及地級(jí)城市收取的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90 日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達(dá)90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請(qǐng)求賠償。、土地使用費(fèi)

這里土地有償使用費(fèi)主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。根據(jù)國(guó)家財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)用政策等問(wèn)題的通知》。、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

財(cái)政部指出外商投資企業(yè)繳納的場(chǎng)地使用費(fèi)或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，同時(shí)應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國(guó)土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費(fèi)額。、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)按照以下各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)收取：

對(duì)征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對(duì)在劃撥國(guó)有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對(duì)使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

5、土地閑置費(fèi)

按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》(國(guó)土資源部第5 號(hào))和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的知》

(國(guó)辦發(fā)〔2006〕37 號(hào))有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收。、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi) 7、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過(guò)以上最低稅額的30%。、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

根據(jù)國(guó)家計(jì)委國(guó)家土地局《關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（計(jì)價(jià)格〔1994〕2017 號(hào)）規(guī)定，一般宗地評(píng)估采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，按一般宗地地價(jià)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行。一般宗地評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。

9、出讓土地預(yù)訂金

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10 天內(nèi)繳納地價(jià)款總額10％作為定金，其余的在90 天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價(jià)款。

10、征地管理費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)

土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值

省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)收取。、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)

在 省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補(bǔ)償?shù)模础墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門實(shí)施征地時(shí)按照實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹(shù)木、特大樹(shù)木等特殊苗木。涉及特殊苗木補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價(jià)方式確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

13、地上物補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類建筑物、構(gòu)筑物的市場(chǎng)重置價(jià)格制定并公布實(shí)施。涉及補(bǔ)償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金是指國(guó)家征用城市郊區(qū)菜地時(shí)，有用地單位支付的，用于開(kāi)發(fā)新菜地費(fèi)用。15、耕地占用稅

國(guó)有農(nóng)場(chǎng)（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場(chǎng)）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。、耕地開(kāi)墾費(fèi) 區(qū)域因素修正系數(shù)：

其中在集體土地征用時(shí)拆遷安置各項(xiàng)費(fèi)用：

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。、搬家補(bǔ)助費(fèi)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家補(bǔ)助費(fèi)。3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對(duì)這部分使用人支付一定的提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。一般由拆遷人自行制定獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)付給時(shí)間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過(guò)協(xié)議規(guī)定時(shí)間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200％付給。、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

對(duì)因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤(rùn)額按月予以補(bǔ)償。補(bǔ)償期限最長(zhǎng)不得超過(guò)18 個(gè)月。利潤(rùn)的計(jì)算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報(bào)為準(zhǔn)。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營(yíng)業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)額給予補(bǔ)償；補(bǔ)償最高限額每月不超過(guò)停業(yè)前3 個(gè)月平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額的8％。、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過(guò)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的15%向拆遷人收取。

開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的法律問(wèn)題

1、項(xiàng)目合法性問(wèn)題

對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在投資開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先需要考慮的問(wèn)題是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否合法。由于目前國(guó)家對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)沒(méi)有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實(shí)踐中有些項(xiàng)目的合法性方面存在問(wèn)題。若項(xiàng)目合法性方面存在瑕疵，將會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視項(xiàng)目的合法性問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商可主要從以下幾個(gè)方面對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行審查：（1）項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃

實(shí)踐中，有些地方政府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒(méi)有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大，若將來(lái)城市總體規(guī)劃和土地總體利用計(jì)劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無(wú)力償還開(kāi)發(fā)商已發(fā)生開(kāi)發(fā)的成本，開(kāi)發(fā)商將面臨投入資金無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。（2）立項(xiàng)文件的合法性

開(kāi)發(fā)商在簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項(xiàng)、是否存在立項(xiàng)文件的內(nèi)容與實(shí)際操作不一致的情形，等等。在實(shí)踐存在著一些須經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)但只有地方縣級(jí)政府或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開(kāi)發(fā)商須對(duì)立項(xiàng)文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。（3）其他相關(guān)項(xiàng)目文件的合法性

開(kāi)發(fā)商還應(yīng)認(rèn)真審核其他項(xiàng)目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。另外，開(kāi)發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。

2、簽約程序問(wèn)題

綜合分析各地有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過(guò)招標(biāo)方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商。但實(shí)踐中，很多地方政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)商的程序，而是直接與開(kāi)發(fā)商簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則須注意簽約程序的合法性，以防上級(jí)政府以未通過(guò)合法程序而不認(rèn)可開(kāi)發(fā)商的一級(jí)開(kāi)發(fā)主體地位。就此問(wèn)題，即使地方政府已就一級(jí)開(kāi)發(fā)事宜與開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過(guò)招標(biāo)形式簽約。當(dāng)然，由于有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過(guò)招標(biāo)形式通常也并不會(huì)因此導(dǎo)致一級(jí)開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。

3、開(kāi)發(fā)商應(yīng)把握的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同中的要點(diǎn)

開(kāi)發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同，能夠有效防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷難風(fēng)險(xiǎn)、政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。從開(kāi)發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同時(shí)應(yīng)注意把握以下要點(diǎn)：（1）約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在目前國(guó)情下很難自主完成拆遷安置補(bǔ)償工作。在此情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)要求在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同中約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府方面承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。通常情況下，開(kāi)發(fā)商可采取如下兩種方式承擔(dān)費(fèi)用：政府包干和據(jù)實(shí)支出。政府包干，即開(kāi)發(fā)商與政府約定一個(gè)包干費(fèi)用，由政府包干完成征地拆遷安置補(bǔ)償工作。據(jù)實(shí)支出，即開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進(jìn)展逐步據(jù)實(shí)支出費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商可根據(jù)項(xiàng)目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用承擔(dān)方式。（2）約定分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、減輕資金壓力

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)占用資金量大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，即將項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開(kāi)發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動(dòng)開(kāi)發(fā)可有效減輕資金壓力，同時(shí)也可降低投資風(fēng)險(xiǎn)。（3）約定政策變化時(shí)由政府承擔(dān)責(zé)任

政策變化風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如國(guó)家或上級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對(duì)于該等風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險(xiǎn)。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時(shí)，若項(xiàng)目重大調(diào)整或被撤時(shí)尚無(wú)土地出讓收入，則存在開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)落空的風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，須明確約定政策變化時(shí)開(kāi)發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開(kāi)發(fā)成本的組成

土地開(kāi)發(fā)成本是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同重要條款之一，開(kāi)發(fā)商訂立合同時(shí)必須明確約定。通常情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將就土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支出的所有費(fèi)用均計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。但須注意的是，開(kāi)發(fā)商計(jì)入的成本最終須經(jīng)政府審核確認(rèn)，若開(kāi)發(fā)商的某項(xiàng)支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，開(kāi)發(fā)商將不得不自行承擔(dān)該等費(fèi)用。同時(shí)，在合同中列明土地開(kāi)發(fā)成本有利于開(kāi)發(fā)商預(yù)估和控制項(xiàng)目投資總額，也可使開(kāi)發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費(fèi)用。

值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開(kāi)發(fā)成本（主要包括征地拆遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開(kāi)發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。比如，對(duì)于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開(kāi)發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開(kāi)發(fā)成本。（5）約定收益分配方式

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益分配方式有如下幾種：

A．固定收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=土地開(kāi)發(fā)成本×固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開(kāi)發(fā)成本計(jì)算投資收益。相對(duì)下述按比例分配收益方式而言，開(kāi)發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，但通常收益率不會(huì)太高。

B．按比例分配收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入-土地開(kāi)發(fā)成本）×開(kāi)發(fā)商分配比例。相對(duì)于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開(kāi)發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開(kāi)發(fā)商受讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中出讓地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)。實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)就是為了便于二級(jí)拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級(jí)開(kāi)發(fā)商在土地出讓競(jìng)價(jià)中處于非常有利的地位，因?yàn)橥恋爻鲎寖r(jià)格中含有一級(jí)開(kāi)發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價(jià)格越高一級(jí)開(kāi)發(fā)商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開(kāi)發(fā)商須注意防范土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，有必要約定出讓價(jià)格低于開(kāi)發(fā)成本時(shí)的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。

C．固定收益+按比例分配收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會(huì)相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項(xiàng)目公司

開(kāi)發(fā)商就單個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，避免連鎖反應(yīng)。而且由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目大、投入資金多，需要開(kāi)發(fā)商專門設(shè)立公司在投資地進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間、持續(xù)性的具體操作。同時(shí)，成立項(xiàng)目公司也通常是政府對(duì)投資開(kāi)發(fā)商的要求。（7）約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式

若開(kāi)發(fā)商自有資金不足或有可能進(jìn)行項(xiàng)目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權(quán)融資方式，即約定通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)（或設(shè)立項(xiàng)目公司時(shí)引入合資方的方式）的方式進(jìn)行融資，以便在必要時(shí)引入合作投資方或部分轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

綜上所述，開(kāi)發(fā)商投資于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的相關(guān)規(guī)定，審核項(xiàng)目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。若是與政府授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽約，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意要求簽約單位提供有權(quán)政府部門的授權(quán)委托文件。由于目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開(kāi)發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)一定要把握住合同要點(diǎn)，將相關(guān)要點(diǎn)在合同中明確約定。

第四篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本和收益 成本構(gòu)成：

1、征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；

2、收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；

3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；

4、招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；

5、貸款利息；

6、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。收益：

委托開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。

委托開(kāi)發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的8%，主體是企業(yè)。

對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)檔中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。

一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地范圍

1、政府通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征收等方式儲(chǔ)備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；

2、由區(qū)縣政府選擇投資開(kāi)發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其它成片開(kāi)發(fā)，需六、一級(jí)開(kāi)發(fā)土地進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)交易的審查內(nèi)容

1、根據(jù)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)聯(lián)審會(huì)議(國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認(rèn)需要完成交通評(píng)價(jià)、名木古樹(shù)處理、古都風(fēng)貌保護(hù)及文物保護(hù)處理、環(huán)境評(píng)價(jià)等工作的，須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。

2、屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案檔；

3、屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國(guó)有土地使用權(quán)證或其它權(quán)屬證明文件；

4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案檔；

5、有上級(jí)主管單位的，應(yīng)提交其上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。其中：屬于中央在京單位的，應(yīng)提交國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局或中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件；屬于軍隊(duì)的，應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準(zhǔn)檔。

6、有效的規(guī)劃意見(jiàn)書和其它規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見(jiàn)書公示的，須先進(jìn)行公示。

7、原則上，入市公開(kāi)交易的土地（含：符合458號(hào)文項(xiàng)目、由開(kāi)發(fā)企業(yè)和儲(chǔ)備中心完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目）應(yīng)該達(dá)到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整（簡(jiǎn)稱“五通一平”），實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)狻⑼崃Γê?jiǎn)稱“七通一平”），并達(dá)到市政綜合，取得所有的管線圖。

8、對(duì)于可以獨(dú)立出讓的國(guó)有企業(yè)搬遷騰退用地及其它可獨(dú)立出讓的

2、市國(guó)土局在進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行預(yù)審；、市國(guó)土局委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案；

4、市國(guó)土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項(xiàng)目提交市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)聯(lián)席會(huì)議討論（平均兩個(gè)月召開(kāi)一次），聯(lián)席會(huì)對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提出原則意見(jiàn)。程序二：確定一級(jí)開(kāi)發(fā)單位 政府主管部門： 市國(guó)土局、市建委等部門 主要工作內(nèi)容：

1、市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門直接委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或者通過(guò)招標(biāo)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由市建委從資質(zhì)、注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設(shè)意見(jiàn)，市國(guó)土局據(jù)此確定招標(biāo)條件；

2、下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)；

3、簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。

程序三：辦理建設(shè)意見(jiàn)（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）

對(duì)于部分重點(diǎn)項(xiàng)目，需根據(jù)聯(lián)席會(huì)議要求到市建委辦理建設(shè)意見(jiàn)。程序四：辦理交通評(píng)價(jià)檔審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）下列項(xiàng)目需要辦理交通影響評(píng)價(jià)：

（1）規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)平方米的大型公建項(xiàng)目及超過(guò)5萬(wàn)平方米的居住類項(xiàng)目；

市園林局監(jiān)督檢查處 審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、申辦人提出的申請(qǐng)符合申請(qǐng)條件，提交的申請(qǐng)材料齊全，符合法定形式；

2、凡申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹(shù)名木的申請(qǐng)人必須按申請(qǐng)書所列欄目認(rèn)真填寫，字跡清楚；

3、樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)依次排列。每株古樹(shù)名木只填一格。所需文件資料：

1、北京市園林局避讓保護(hù)古樹(shù)名木措施申請(qǐng)表。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)人；聯(lián)系電話；申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹(shù)名木的詳細(xì)地點(diǎn)；申請(qǐng)樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)、原因；申報(bào)單位意見(jiàn)（蓋章）；古樹(shù)名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(jiàn)（蓋章）；

2、規(guī)劃意見(jiàn)書及附圖；

3、避讓保護(hù)古樹(shù)名木措施（含具體避讓保護(hù)方案）。辦理時(shí)間： 20個(gè)工作日

——辦理避讓古樹(shù)名木移植許可 政府主管部門： 市園林局城市綠化處 審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、是否屬于因特殊情況必須移植的；

2、古樹(shù)名木移植方案是否符合要求；

市政府或市發(fā)改委審核的項(xiàng)目在市環(huán)保局環(huán)境影響評(píng)價(jià)管理處辦理，區(qū)縣項(xiàng)目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、符合《北京市為保護(hù)環(huán)境禁止建設(shè)項(xiàng)目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建設(shè)地區(qū)的名錄》的要求；

2、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；

3、符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃；

4、要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；

5、采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；

6、污染物排放不得超過(guò)國(guó)家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn)；

7、滿足國(guó)家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；

8、建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。

9、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在項(xiàng)目投入使用前向利害關(guān)系人如實(shí)說(shuō)明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護(hù)措施。

10、能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或采取其它方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見(jiàn)的結(jié)果，但按國(guó)家規(guī)定需要保密的情形除外；

11、離輻射防護(hù)與輻射源安全基本標(biāo)準(zhǔn)》（GB18871-2002）和《電磁輻射防護(hù)規(guī)定》（GB8702-88）及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性規(guī)定。

12、地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo)，建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，以減少外環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響；

13、圍產(chǎn)生污染的工業(yè)項(xiàng)目保持一定的防護(hù)距離；

報(bào)告書60日、報(bào)告表30日、登記表15日。程序八:辦理規(guī)劃意見(jiàn)書 政府主管部門：

規(guī)委（市規(guī)委建設(shè)用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設(shè)用地管理科）審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、實(shí)體審查

（1）符合各類城市規(guī)劃（《城市規(guī)劃法》和《北京市城市規(guī)劃條例》）。

（2）新征（占）用地的建設(shè)項(xiàng)目，市計(jì)劃主管部門對(duì)項(xiàng)目建議書的批復(fù)檔原件1份(中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目,為市建設(shè)主管部門的批復(fù)檔);自有用地的建設(shè)項(xiàng)目，需有建設(shè)單位（個(gè)人）的用地權(quán)屬文件。

2、形式審查

（1）環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)檔。

（2）無(wú)線電主管部門對(duì)產(chǎn)生無(wú)線電波輻射和可能對(duì)無(wú)線電臺(tái)（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目的審查同意意見(jiàn)；

（3）廣播電視主管部門對(duì)擬搬遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號(hào)空中專用傳輸通路內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目審查同意意見(jiàn)；

所需文件資料：

1、申請(qǐng)書；

2、用地說(shuō)明書；

3、地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面設(shè)計(jì)圖1份；

5、環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見(jiàn)；

5、地區(qū)布局合理；

6、主要產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷；

7、未影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全；

8、合理開(kāi)發(fā)并有效利用了資源；

9、生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)；

10、未對(duì)公眾利益，特別是項(xiàng)目建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響；

11、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明文件；

12、項(xiàng)目申報(bào)單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力。所需文件資料：

1、由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式5份（主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目申報(bào)單位元情況，擬建項(xiàng)目情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析等）；

2、一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)；

3、項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；

4、征地補(bǔ)償安置初步協(xié)議；

5、法人資格證書（開(kāi)發(fā)企業(yè)）；

6、中外合營(yíng)項(xiàng)目，合營(yíng)各方簽署的合作意向書；

7、環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見(jiàn)；

8、其它材料。辦理時(shí)間：

區(qū)縣發(fā)改委20個(gè)工作日，市發(fā)改委20個(gè)工作日

15、土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。辦理時(shí)間：

分局30個(gè)工作日，市局30個(gè)工作日 程序十一：辦理拆遷許可證（實(shí)施拆遷）

一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地內(nèi)涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結(jié)案表后方可入市。對(duì)于工廠搬遷，簽訂搬遷協(xié)議，并完成廠房騰空即可。政府主管部門：

所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科 所需文件資料：

1、申請(qǐng)書；

2、《規(guī)劃意見(jiàn)書》及附圖；

3、一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；

4、一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)檔；

5、拆遷實(shí)施方案；

6、安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明檔；

7、其它材料。辦理時(shí)間： 30個(gè)工作日

程序十二：編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案 政府主管部門：

市國(guó)土局會(huì)同有關(guān)部門 主要工作內(nèi)容：

完成一級(jí)開(kāi)發(fā)后的土地納入土地儲(chǔ)備庫(kù)，依據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲(chǔ)備庫(kù)的，由市國(guó)土局根據(jù)委托合同和成本審核結(jié)果支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)；直接入市交易的，由受讓方支付土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)。在入市交易前，開(kāi)發(fā)企業(yè)要提供相關(guān)材料，協(xié)助市國(guó)土局編制入市交易文件，同時(shí)，國(guó)土局應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門確定入市交易底價(jià)，具體步驟如下：

1、市國(guó)土局和市發(fā)改委根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格提出土地入市交易底價(jià)初步建議；

2、市國(guó)土局組織由市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門和有關(guān)專家組成的地價(jià)評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行審議；

3、市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改委根據(jù)審議意見(jiàn)確定底價(jià)，特殊情況與市發(fā)改委共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。

按照目前的運(yùn)作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯(lián)系會(huì)議討論，但基本都能通過(guò)。今后土地供應(yīng)計(jì)劃和儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃完善后，預(yù)計(jì)此步驟可省去。

直接確定開(kāi)發(fā)企業(yè)的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目程序

當(dāng)前，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法尚未出臺(tái)，由企業(yè)實(shí)施的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以政府直接確定開(kāi)發(fā)企業(yè)為主要方式。具體如下： 程序一：確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

5、授權(quán)委托書（原件2份）；

6、代理人身份證（復(fù)印件2份）；

7、該宗地的情況說(shuō)明（包括：宗地四至范圍、宗地權(quán)屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況說(shuō)明）（2份）；

8、項(xiàng)目所在區(qū)域控規(guī)（復(fù)印件蓋章2份）； 9、1：2000或1：500地形圖（原件2份）；

10、無(wú)抵押、無(wú)法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制說(shuō)明（原件蓋章2份）；

11、國(guó)有土地使用證或權(quán)屬證明文件（驗(yàn)原件、留蓋章復(fù)印件2份）；

12、原土地方同意進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)；

13、項(xiàng)目所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級(jí)主管部門同意進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)；

14、演示文稿（電子版）；

15、其它數(shù)據(jù)。

程序三：簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同

一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)聯(lián)席會(huì)議同意后，由市國(guó)土局對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)，雙方簽訂一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。程序四：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 政府主管部門：

擬進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的單位先向國(guó)土分局市場(chǎng)科提出預(yù)審申請(qǐng)，經(jīng)同意后，開(kāi)發(fā)單位再將材料上報(bào)到市國(guó)土局市場(chǎng)處。審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、選址符合總體規(guī)劃（在總歸圖紙上沒(méi)有，但是如果在文字中有體

下面的程序與“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

九、符合458號(hào)文的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目程序

根據(jù)市國(guó)土局《關(guān)于對(duì)不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓等有關(guān)問(wèn)題的通知》（京國(guó)土出2004）458號(hào)），對(duì)于以下三類用地在符合先行有關(guān)政策的前提下，準(zhǔn)許其以原建設(shè)單位為主體，繼續(xù)完善前期相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)并進(jìn)行征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作，使土地達(dá)到入市交易條件：

（1）2004年1月9日前已經(jīng)取得項(xiàng)目建議書批復(fù)或規(guī)劃批準(zhǔn)檔,且到2004年8月31日至少有一個(gè)檔依然有效的用地；

（2）2004年8月31日前已取得市危保辦或區(qū)政府核發(fā)規(guī)劃論證意見(jiàn)函的房改帶危改項(xiàng)目用地；

（3）2004年8月31日前，符合綠化隔離帶相關(guān)政策并已進(jìn)入實(shí)施階段的項(xiàng)目用地。

這三類項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)程序如下：

程序一：取得市聯(lián)席會(huì)議準(zhǔn)許繼續(xù)辦理前期工作的意見(jiàn)

所需提交的材料除了授權(quán)委托的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上會(huì)需提交的材料外，還應(yīng)提交項(xiàng)目符合458號(hào)文要求的檔。程序二：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 與授權(quán)委托的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相同

下面的程序與“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。這個(gè)規(guī)定為開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)提供了政策方面的合法身份，使得參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)有了政策層面的保證。但政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)做的原則決定了開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)活動(dòng)必須認(rèn)真研究分析政府的相關(guān)政策，充分理解和利用相關(guān)規(guī)定，以保證自身的目標(biāo)利益的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)必須加強(qiáng)對(duì)當(dāng)前發(fā)展形式的分析與評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)有所評(píng)判，對(duì)政策進(jìn)一步完善的方向有所把握，畢竟開(kāi)發(fā)商的身份只是一個(gè)協(xié)助實(shí)施者，并非是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必須參與主體。

2、開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的利益保障

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)有兩種形式：一種是受托管理，一種是受托實(shí)施。對(duì)于受托管理方式，文件第十三條規(guī)定：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。對(duì)于受托實(shí)施以及開(kāi)發(fā)的，文件第十四條規(guī)定：通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議。開(kāi)發(fā)商可以有兩種方式進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，前一種主

發(fā)生時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)前期投入很大但二級(jí)開(kāi)發(fā)很難取得，而一級(jí)開(kāi)發(fā)可以實(shí)現(xiàn)的利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足預(yù)期要求的被動(dòng)局面。

5、對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)一些細(xì)節(jié)的建議

5.1、加強(qiáng)對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)成本范圍的研究和掌握，在保證一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，為二級(jí)開(kāi)發(fā)設(shè)置一個(gè)較為有利的特定便利條件。要做好對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本的掌握與利用，就要認(rèn)真理解土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成各項(xiàng)目的內(nèi)涵以及外延，充分利用這種范圍上的模糊地帶，更好的計(jì)劃和安排開(kāi)發(fā)總成本。比如收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用是否存在關(guān)聯(lián)交易和補(bǔ)償性交易等情形，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶淖兓葐?wèn)題，經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出的具體內(nèi)容等的界定問(wèn)題等等。總是，必須以按照預(yù)期方向控制開(kāi)發(fā)總成本來(lái)安排所有成本項(xiàng)目的支持方式、內(nèi)容、時(shí)間、附加條件等，盡可能實(shí)現(xiàn)一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，同時(shí)也是保證了二級(jí)開(kāi)發(fā)的取得。

5.2、加大在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中額外收入的開(kāi)發(fā)力度，爭(zhēng)取更大的預(yù)期收益。如待開(kāi)發(fā)土地在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)短期使用的收益，開(kāi)發(fā)貸款在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)合理運(yùn)轉(zhuǎn)，待拆除房屋的短期利用，城市文化視覺(jué)資源：路、橋等冠名權(quán)，道路、路燈、車站廣告等經(jīng)營(yíng)權(quán)的短期開(kāi)發(fā)利用等。

5.3、采取有效、合理、靈活的掛牌策略，精心準(zhǔn)備相關(guān)文件資料、后續(xù)事宜條件等文件，盡最大可能的提高外部公司進(jìn)入的難度。主要表現(xiàn)在：相關(guān)掛牌文件對(duì)項(xiàng)目描述的靈活性、后續(xù)義務(wù)條款的可伸縮性、其他相關(guān)問(wèn)題的可協(xié)商性等等。

5.4，開(kāi)發(fā)貸款利息的計(jì)算周期，即起點(diǎn)和終點(diǎn)的確認(rèn)問(wèn)題。因?yàn)殚_(kāi)

開(kāi)發(fā)中的特定優(yōu)勢(shì)。

北京市一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施步驟

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)地塊確定

1、一級(jí)開(kāi)發(fā)單位上報(bào)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目到市儲(chǔ)備中心或各分中心，由市中心匯總初審后報(bào)市國(guó)土房管局（一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合土地利用總體規(guī)劃，具備區(qū)域總體規(guī)劃、控制詳細(xì)規(guī)劃）

2、市國(guó)土局會(huì)同市計(jì)委、市規(guī)委、市建委、市財(cái)政局等部門聯(lián)合會(huì)審，并報(bào)市政府批準(zhǔn)

3、會(huì)審合格后，由市國(guó)土局授權(quán)一級(jí)開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)

二、辦理計(jì)劃手續(xù)（向發(fā)改委申請(qǐng)辦理計(jì)劃手續(xù)）

1、編制一級(jí)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）

2、征用農(nóng)村集體土地的，申辦計(jì)劃手續(xù)時(shí)應(yīng)簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議（或意向書）

3、國(guó)有土地涉及單位的，應(yīng)簽訂單位拆遷意向書

4、具備控規(guī)的，附控規(guī)批準(zhǔn)文件

三、辦理規(guī)劃手續(xù)（向規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃意見(jiàn)書）

1、計(jì)劃批準(zhǔn)文件

2、控規(guī)批準(zhǔn)文件

3、地形圖（1：2000或1：500）

4、地塊說(shuō)明等材料

第五篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議書

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議書

甲方：

乙方：*****有限公司

為貫徹落實(shí) 精神，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用、平等互利原則，經(jīng)協(xié)商一致，簽署本委托協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱本協(xié)議）。第一條

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的范圍

本協(xié)議所指的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍： 區(qū)的開(kāi)發(fā)用地。（詳見(jiàn)《 區(qū)控制性規(guī)劃》）

區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施，須按照甲方制定的土地開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施。開(kāi)發(fā)要遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、分區(qū)開(kāi)發(fā)、分期實(shí)施”的原則進(jìn)行。甲方有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案、開(kāi)發(fā)的具體內(nèi)容和投資計(jì)劃作適當(dāng)調(diào)整。第二條

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式

甲方就上述開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的征地批后實(shí)施、拆遷和市政配套項(xiàng)目設(shè)施建設(shè)等以委托方式交由乙方實(shí)施。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施方式：

1、征地批后實(shí)施及拆遷：甲方與乙方共同委托區(qū)相關(guān)有拆遷資質(zhì)的單位進(jìn)行拆遷，拆遷協(xié)議由甲方與乙方共同與拆遷單位簽訂，拆遷價(jià)格由甲方與拆遷單位確定。

2、市政設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)由甲方下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書，乙方委托第三方進(jìn)行設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)完成后，由甲方組織對(duì)設(shè)計(jì)及投資概算進(jìn)行審查批準(zhǔn)。乙方按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)組織施工。重大設(shè)計(jì)變更（造成投資增加超過(guò) 萬(wàn)以上）報(bào)甲方批準(zhǔn)。第三條

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的委托內(nèi)容

1、根據(jù)本委托協(xié)議辦理相關(guān)前期手續(xù)；

2、實(shí)施征地批后實(shí)施工作；

3、實(shí)施拆遷工作

4、完成地上物拆除、地下構(gòu)筑物拆移、渣土清運(yùn)、圍墻施工、場(chǎng)地平整等工作；

5、組織市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目包括：道路、河道、泵站、景觀綠化、供電項(xiàng)目、交管設(shè)施、路燈工程、教育文化、公益配套項(xiàng)目及市政府下達(dá)的其他項(xiàng)目。

6、甲方認(rèn)為其它可由受托人承擔(dān)的一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。第四條 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的總費(fèi)用

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總費(fèi)用包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的直接成本、間接成本和甲方支付給乙方的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的委托開(kāi)發(fā)收益。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總費(fèi)用的最終確認(rèn)以決算審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)。

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的直接成本包括： ⑴、一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的有關(guān)前期費(fèi)用，包括但不限于項(xiàng)目可研及實(shí)施方案的編制、勘查、測(cè)繪、釘樁、地上物評(píng)估、環(huán)評(píng)、交評(píng)等實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用； ⑵、征地批后實(shí)施、拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

⑶、土地整理、交付過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；

⑷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用，主要包括從合同簽訂開(kāi)始至合同完成止所發(fā)生的、與執(zhí)行合同有關(guān)的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，其中直接費(fèi)用包括：耗用的材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、機(jī)械使用費(fèi)及其他直接費(fèi)用；間接費(fèi)用包括：臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)用以及為組織和管理施工生產(chǎn)活動(dòng)所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用；

⑸、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出；

2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的間接成本包括： ⑴、財(cái)務(wù)費(fèi)用；

⑵、管理費(fèi)，按直接開(kāi)發(fā)成本的1%計(jì)算； ⑶、營(yíng)業(yè)稅及附加。

3、委托開(kāi)發(fā)收益暫按照土地一級(jí)開(kāi)發(fā)直接成本的6％計(jì)算。今后若有調(diào)整，雙方另行協(xié)商。

4、下列情況引起成本費(fèi)用的增加部分，不作為實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，由乙方自行承擔(dān)： ⑴、各種集資、贊助、捐贈(zèng)等費(fèi)用；

⑵、應(yīng)由乙方承擔(dān)的違約金、賠償金、罰金等經(jīng)濟(jì)賠償，以及因違法行為應(yīng)承擔(dān)的罰款等費(fèi)用；

⑶、乙方違反規(guī)劃要求、建設(shè)方案或設(shè)計(jì)圖紙?jiān)斐傻母恼M(fèi)用； ⑷、工程項(xiàng)目驗(yàn)收中，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量等問(wèn)題，乙方進(jìn)行整改所發(fā)生的費(fèi)用； ⑸、已減免征收的其他費(fèi)用； ⑹、其他未經(jīng)甲方認(rèn)可的費(fèi)用。

5、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總費(fèi)用的結(jié)算與支付。

⑴為滿足財(cái)務(wù)日常核算的需要，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總費(fèi)用（包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的直接成本、間接成本和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的委托開(kāi)發(fā)收益）的結(jié)算按照月末暫結(jié)算、年終預(yù)結(jié)算和審計(jì)最終決算三階段進(jìn)行。每月末甲、乙雙方財(cái)務(wù)暫以乙方實(shí)際支出的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的直接成本和間接成本以及相應(yīng)的委托開(kāi)發(fā)收益先行確認(rèn)產(chǎn)值；

年末再根據(jù)乙方當(dāng)年實(shí)際支出的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的直接成本和間接成本以及相應(yīng)的委托開(kāi)發(fā)收益，經(jīng)甲方審核后并以工程產(chǎn)值確認(rèn)書的方式進(jìn)行預(yù)結(jié)算；

工程竣工驗(yàn)收后再以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總費(fèi)用的決算審計(jì)報(bào)告進(jìn)行最終的決算。⑵工程預(yù)結(jié)算后，甲方在次年內(nèi)按不低于預(yù)結(jié)算工程產(chǎn)值的90%支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用，每季度的支付進(jìn)度不低于預(yù)結(jié)算工程產(chǎn)值的20%，在辦理工程項(xiàng)目竣工決算審計(jì)后的三個(gè)月內(nèi)全額將款項(xiàng)支付給乙方。第五條

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的驗(yàn)收

1、驗(yàn)收內(nèi)容

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收由甲方組織，分為土地整理驗(yàn)收和基礎(chǔ)設(shè)施及市政管網(wǎng)建設(shè)驗(yàn)收兩種情況：

⑴、土地整理驗(yàn)收

乙方應(yīng)按照甲方指定的土地開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃分期實(shí)施分塊整理。場(chǎng)地方面要求宗地達(dá)到原自然狀況或自然地坪標(biāo)高，在宗地四周設(shè)置圍墻（圍欄），并使宗地達(dá)到“三通一平”（即具備施工車輛主要進(jìn)出道路的路由、施工臨時(shí)用水源頭、施工臨時(shí)用電源頭接通條件）。⑵、基礎(chǔ)設(shè)施及市政管網(wǎng)建設(shè)驗(yàn)收

乙方應(yīng)按照甲方指定的基礎(chǔ)設(shè)施及市政管網(wǎng)投資計(jì)劃分期實(shí)施建設(shè)，并達(dá)到竣工驗(yàn)收要求。乙方應(yīng)提供完備的竣工驗(yàn)收資料。

2、驗(yàn)收組織

乙方完成甲方確定的分期、分塊土地整理計(jì)劃達(dá)到驗(yàn)收條件，并提供完備的竣工驗(yàn)收資料后，應(yīng)向甲方提出相關(guān)驗(yàn)收申請(qǐng)，甲方在組織驗(yàn)收后應(yīng)出具驗(yàn)收合格證明或整改意見(jiàn)通知。⑴、乙方提前15天向甲方提出驗(yàn)收申請(qǐng)，并備齊相關(guān)驗(yàn)收資料。甲方應(yīng)在收到申請(qǐng)和相關(guān)驗(yàn)收資料后15個(gè)工作日內(nèi)，組織竣工驗(yàn)收。并在驗(yàn)收后10個(gè)工作日內(nèi)出具驗(yàn)收意見(jiàn)。⑵、甲方在收到申請(qǐng)及齊備的竣工驗(yàn)收資料后30日內(nèi)不組織驗(yàn)收或不出具驗(yàn)收意見(jiàn)，將視為驗(yàn)收合格。第六條

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的監(jiān)管制度

1、重大事項(xiàng)或重要環(huán)節(jié)的審核制度。主要指包括而不限于甲方對(duì)征地批后實(shí)施方案、拆遷方案、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方案的審核和批準(zhǔn)。

2、資金的使用監(jiān)督制度。甲方有權(quán)對(duì)資金到位和使用情況進(jìn)行監(jiān)督。

3、定期報(bào)表制度。主要指乙方應(yīng)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中完成定期報(bào)表的制作。包括一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度報(bào)表、資金使用情況報(bào)表、手續(xù)辦理情況報(bào)表等。

4、招標(biāo)參與制度。包括甲方參與項(xiàng)目拆遷、市政設(shè)計(jì)、施工等外包工作招標(biāo)的評(píng)標(biāo)工作，并對(duì)招標(biāo)評(píng)標(biāo)工作進(jìn)行監(jiān)督。

5、審計(jì)制度。在乙方項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由甲方委派審計(jì)單位進(jìn)行跟蹤審計(jì)，乙方有義務(wù)將合同支付款項(xiàng)憑證、手續(xù)辦理批復(fù)等資料及時(shí)提供給審計(jì)單位。第七條

甲方的權(quán)利義務(wù)

1、負(fù)責(zé)制定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)分期進(jìn)度計(jì)劃，在實(shí)施過(guò)程中有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整。保證獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施的相關(guān)批準(zhǔn)文件。

2、確定分段土地整理實(shí)施目標(biāo)和市政設(shè)施建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃并在相應(yīng)工作完成后積極組織驗(yàn)收。

3、甲方有義務(wù)為乙方融資提供可能的便利條件，如：乙方融資所需要的新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃、土地出讓情況等相應(yīng)的證明資料的提供以及貸款所需要信用擔(dān)保的提供、動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的抵押、應(yīng)收帳款的質(zhì)押等。

4、甲方有權(quán)對(duì)乙方實(shí)施的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，但監(jiān)督過(guò)程本身不應(yīng)影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

5、積極組織開(kāi)發(fā)成本審計(jì)和確認(rèn)工作并及時(shí)或按約定向乙方支付土地一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

6、鑒于乙方承建的項(xiàng)目均為市政配套設(shè)施工程，因此甲方應(yīng)協(xié)助其辦理發(fā)票領(lǐng)用及稅收返還工作。第八條

乙方的權(quán)利義務(wù)

1、乙方應(yīng)確保土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所需資金到位，同時(shí)依據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，制定資金使用計(jì)劃。

2、負(fù)責(zé)征地批后實(shí)施、拆遷以及基礎(chǔ)設(shè)施等土地一級(jí)開(kāi)發(fā)具體工作的實(shí)施。

3、接受甲方對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的監(jiān)督管理。

4、按時(shí)提供工程驗(yàn)收和審計(jì)資料，并配合甲方做好驗(yàn)收和竣工審計(jì)工作。

5、乙方應(yīng)積極配合甲方工作，在領(lǐng)取發(fā)票后，對(duì)已結(jié)算價(jià)款中的委托開(kāi)發(fā)收益部分向甲方開(kāi)具發(fā)票，對(duì)已結(jié)算價(jià)款中的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本部分向甲方開(kāi)具收據(jù)并根據(jù)需要向甲方提供施工單位開(kāi)具的發(fā)票的復(fù)印件。

6、乙方應(yīng)及時(shí)辦理各工程項(xiàng)目的付款結(jié)算審核工作，一旦條件具備應(yīng)及時(shí)辦理工程項(xiàng)目竣工決算審計(jì)，并按照第四條的約定%作為雙方最終的結(jié)算金額，當(dāng)工程項(xiàng)目竣工決算后，乙方應(yīng)向甲方進(jìn)行項(xiàng)目移交，并配合甲方向南京市建委進(jìn)行項(xiàng)目的進(jìn)一步移交工作。

7、未經(jīng)甲方同意，乙方不得向第三方轉(zhuǎn)讓一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。第九條

違約責(zé)任及解除條款

甲方未能按上述約定及時(shí)支付土地一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)承擔(dān)導(dǎo)致土地一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施遲延的相關(guān)責(zé)任，并按照應(yīng)付未付款項(xiàng)每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。延遲付款逾期超過(guò)6個(gè)月的，乙方有權(quán)解除本協(xié)議并有權(quán)要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任。乙方未能按約定時(shí)間使資金足額到位，造成相關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃遲延完成的，應(yīng)按照每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。逾期超過(guò)6個(gè)月的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議并追究乙方的違約責(zé)任。

第十條 協(xié)議的終止

1、如果出現(xiàn)如下情況之一，甲方有權(quán)終止本協(xié)議。

⑴、未經(jīng)甲方同意，乙方向第三方轉(zhuǎn)讓一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或乙方的股東向第三方轉(zhuǎn)讓其在乙方公司所享有的股權(quán)的。

⑵、根據(jù)甲方開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，乙方投入的一級(jí)開(kāi)發(fā)資金，不能及時(shí)到位，影響到項(xiàng)目按計(jì)劃完成的；

⑶、乙方進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，違反規(guī)劃條件和要求、不按原定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案和施工圖實(shí)施，或者未經(jīng)甲方同意擅自修改設(shè)計(jì)方案，并且不能及時(shí)改正的； ⑷嚴(yán)重違反法律法規(guī)，在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中發(fā)生重大安全等生產(chǎn)事故和情況，足以導(dǎo)致一級(jí)開(kāi)發(fā)無(wú)法正常進(jìn)行的；

2、因乙方違約，甲方提出終止協(xié)議的，協(xié)議終止后，甲方收回土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。雙方即根據(jù)實(shí)際完成投資情況，乙方在30天內(nèi)提供驗(yàn)收和審計(jì)資料，甲方在收到完整資料后組織驗(yàn)收并于收到完整資料后十五天內(nèi)委托審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行決算審計(jì)。并在委托審計(jì)機(jī)構(gòu)6個(gè)月內(nèi)付清扣除乙方應(yīng)付違約金及甲方相關(guān)損失后的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

3、因甲方違約原因，乙方提出終止協(xié)議的，協(xié)議終止后，甲方收回土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。乙方在30天內(nèi)提供驗(yàn)收和審計(jì)資料，甲方在收到完整資料后組織驗(yàn)收并于十五天內(nèi)委托審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行決算審計(jì)。并在委托審計(jì)機(jī)構(gòu)3個(gè)月內(nèi)付清土地一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。第十一條 其他

1、一級(jí)開(kāi)發(fā)分期分段實(shí)施，雙方另立補(bǔ)充協(xié)議。

2、開(kāi)發(fā)期內(nèi)，遇到政府政策調(diào)整，按政府政策調(diào)整后的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3、本協(xié)議未盡事宜，由協(xié)議各方另行商定。

4、本協(xié)議一式壹拾貳份，每方各執(zhí)陸份。

第一章 合作范圍、內(nèi)容及方式

第一條 合作范圍、內(nèi)容

1、項(xiàng)目名稱：XXXXXXXXXXX土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以 下簡(jiǎn)稱“該項(xiàng)目”）。

2、項(xiàng)目地點(diǎn)：XXXXXXXXXXX

3、開(kāi)發(fā)整理規(guī)模：土地一及開(kāi)發(fā)面積約XX平方公里，其中一期項(xiàng)目約XX畝。

4、投資合作內(nèi)容：投資該項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工程內(nèi)容（以審定批準(zhǔn)實(shí)施的施工圖內(nèi)容為準(zhǔn)）。

5、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工期約為XXX年。

6、概算總投資額：約XXX億元人民幣。第二章 合作原則及前期確認(rèn)

第三條 合作原則及前期確認(rèn)

1、該項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)按照“整體授權(quán)、統(tǒng)一規(guī)劃、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、按塊核算、啟動(dòng)核心、分步配套、有序推進(jìn)”的原則進(jìn)行。

2、甲方保證乙方（項(xiàng)目公司）參與政府編制紅線范圍內(nèi)各類規(guī)則（主要為概念性規(guī)劃，總體規(guī)劃，控制性詳細(xì)規(guī)劃及各類專項(xiàng)規(guī)劃的編制）。甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)政府主管機(jī)構(gòu)，按照程序批準(zhǔn)項(xiàng)目整體規(guī)劃，保證項(xiàng)目的建筑面積不低于總體地塊面積的百分之【 】，其中商住面積不低于建筑用地面積的百分之【 】······。

3、甲方需確保建筑用地指標(biāo)的穩(wěn)定供給，保證項(xiàng)目一期中項(xiàng)目公司確定的地塊在XXXX年年底前能夠正式掛牌上市交易，之后每年商住用地掛牌交易量不低于【 】畝······。

4、區(qū)域內(nèi)約定的市政道路、城市公共公益配套項(xiàng)目、城市公園及景觀綠化等建設(shè)工程，根據(jù)板塊實(shí)施計(jì)劃，分期分板塊搭配實(shí)施。

5、在具體實(shí)施過(guò)程中，原則上分板塊啟動(dòng)，若條件許可可同時(shí)啟動(dòng)多個(gè)板塊的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

第三章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本及先期投入核定 第四條 應(yīng)計(jì)該項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本包括：

1、策劃、咨詢、規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)：用于規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的所有項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目咨詢、規(guī)劃編制、項(xiàng)目設(shè)計(jì)等支出；

2、征地拆遷安置補(bǔ)償：項(xiàng)目公司按照其與政府部門的相關(guān)協(xié)議在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進(jìn)行征地、拆遷、人員安置等發(fā)生的全部費(fèi)用，包括報(bào)批規(guī)費(fèi)以及支付給農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織的補(bǔ)償?shù)仍趦?nèi)的全部相關(guān)費(fèi)用；

3、紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)支出及功能性項(xiàng)目建設(shè)支出：包括項(xiàng)目公司按照合同支付給施工單位的建筑安裝工程費(fèi)、按照供應(yīng)合同支付給設(shè)備供應(yīng)單位的設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等；項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)；監(jiān)理費(fèi)，以及與項(xiàng)目驗(yàn)收、竣工備案相關(guān)之全部費(fèi)用；

4、項(xiàng)目實(shí)施管理費(fèi)：項(xiàng)目公司作為規(guī)劃紅線范圍內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施單位，其在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于工程管理、協(xié)調(diào)所發(fā)生的費(fèi)用；

5、公司營(yíng)運(yùn)管理費(fèi)：包括用于規(guī)劃紅線范圍內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公經(jīng)費(fèi)、招商引資費(fèi)用等全部相關(guān)費(fèi)用；

6、土地通過(guò)公開(kāi)出讓過(guò)程中的有關(guān)費(fèi)用；

7、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的各類稅費(fèi)：依法可列入成本的稅費(fèi)；

8、財(cái)務(wù)費(fèi)用，融資成本費(fèi)用；

9、甲、乙雙方共同認(rèn)可的因?qū)嵤┮?guī)劃紅線范圍內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作而發(fā)生的其他費(fèi)用；

10、甲乙雙方前期為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)墊付的經(jīng)雙方確認(rèn)的費(fèi)用。

11、經(jīng)審計(jì)部門認(rèn)定并報(bào)XX市政府或經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)的、項(xiàng)目公司為項(xiàng)目整體一級(jí)土地開(kāi)發(fā)支付的、應(yīng)分?jǐn)偟暮侠沓杀荆?/p>

12、經(jīng)審計(jì)部門認(rèn)可可計(jì)入成本的其他費(fèi)用。第四章 土地出讓及合作收益 第五條 整理后的土地達(dá)到法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，使該土地具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。第六條 項(xiàng)目公司在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)任一宗地在竣工驗(yàn)收后，甲方保證相關(guān)政府

部門在【】個(gè)工作日內(nèi)以宗地為單位啟動(dòng)土地出讓程序并在【】個(gè)工作 日內(nèi)對(duì)外進(jìn)行公示；土地出讓成交后，甲方應(yīng)協(xié)調(diào)政府相關(guān)職能部門在收到土地出讓金【】個(gè)工作日內(nèi)，按國(guó)家法律法規(guī)明文規(guī)定從土地成交價(jià)款中提留基金及稅費(fèi)后的余額全部支付到項(xiàng)目公司指定的賬戶。

第七條 甲、乙雙方一致同意土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益分配按下面約定執(zhí)行：

甲方協(xié)調(diào)保證徐州市相關(guān)部門在依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)在取得規(guī)劃范圍內(nèi)成交價(jià)款后，應(yīng)將按國(guó)家法律法規(guī)明文規(guī)定從土地成交價(jià)款中提留基金及稅費(fèi)后的余額一并支付到項(xiàng)目公司。第五章 雙方的權(quán)責(zé)

第八條 甲方的權(quán)利與義務(wù)

1、甲方負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各項(xiàng)政府審批手續(xù)，負(fù)責(zé)建設(shè)用地指標(biāo)申請(qǐng)、拆遷安置、控制性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)批并提供規(guī)劃成果，協(xié)助項(xiàng)目公司辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、融資等所需的相關(guān)手續(xù)，負(fù)責(zé)將符合招、拍、掛條件的土地優(yōu)先列入土地出讓計(jì)劃，并根據(jù)土地整理進(jìn)程及市場(chǎng)需求安排土地上市。

2、收回土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資成本；獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資回報(bào)。

3、監(jiān)督項(xiàng)目公司土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資資金的使用。

4、甲方承諾并保證在本協(xié)議簽訂前已取得徐州市政府及徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的合法授權(quán)，有權(quán)簽訂本協(xié)議。本協(xié)議整理的土地依法取得用地指標(biāo)，通過(guò)相應(yīng)的城市規(guī)劃，保證該項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的合法性，有效性。

5、甲方應(yīng)向乙方提供征地拆遷及施工必要的相關(guān)文件、圖紙等資料，并保證資料的真實(shí)性和合法性。

6、負(fù)責(zé)按照乙方確定的土地交易條件安排土地入市交易。并保證項(xiàng)目?jī)?nèi)任一地塊的招拍掛條件、土地出讓起始價(jià)、成交價(jià)支付方式等規(guī)則的制定遵循項(xiàng)目公司的意見(jiàn)。

7、甲方承諾對(duì)乙方進(jìn)行融資提供擔(dān)保等幫助與支持。

8、甲方承諾該項(xiàng)目將從政府部門獲得相關(guān)優(yōu)惠政策和便利條件。

9、甲方保證乙方在同等條件下優(yōu)先獲得XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)其他地整理開(kāi)發(fā)權(quán)。

10、甲方獨(dú)立負(fù)責(zé)【】路網(wǎng)及【】的建設(shè)（具體以附件 的標(biāo)注為準(zhǔn)）

11、甲方保證自簽署本協(xié)議之日起至進(jìn)入XX市土地交易市場(chǎng)成交時(shí)，征收土地是合法的，不存在債務(wù)、抵押、租賃的事實(shí)，不存在訴訟（仲裁）或其他糾紛，也不存在任何第三人的權(quán)利或任何第三人（包括行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)）對(duì)征收土地的限制。

12、其他權(quán)責(zé) 第九條 乙方的權(quán)利與義務(wù)

1、負(fù)責(zé)籌集項(xiàng)目所需資金，及后期項(xiàng)目融資；

2、收回土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資成本；

3、獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資各種回報(bào)；

4、負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目公司的管理團(tuán)隊(duì)；

5、負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的具體運(yùn)營(yíng)管理；

6、配合甲方對(duì)項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督；

7、負(fù)責(zé)把控項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)進(jìn)度

8、其他權(quán)責(zé) 第十條 甲乙雙方共同責(zé)任：

1、甲乙雙方共同發(fā)起成立項(xiàng)目聯(lián)合協(xié)調(diào)組，負(fù)責(zé)前期項(xiàng)目公司的設(shè)立、控規(guī)的研究、制定，土地開(kāi)發(fā)階段的分配，協(xié)助項(xiàng)目公司辦理各相關(guān)手續(xù)以及協(xié)同一致處理解決其他具體問(wèn)題全力配合支持項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和落實(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策。項(xiàng)目聯(lián)合協(xié)調(diào)組的設(shè)立、成員、職責(zé)、制度等由甲乙另行具體協(xié)商約定。

2、甲、乙雙方共同委托政府有關(guān)部門按照成本核定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)進(jìn)行審核，根據(jù)有關(guān)規(guī)定核定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本及相應(yīng)的利潤(rùn)。

3、甲、乙雙方共同完成土地規(guī)劃的概念方案、總體方案及控制性詳細(xì)規(guī)劃等用地規(guī)劃的前置條件；共同完成拆遷及地上物安置（人、物）補(bǔ)償辦法的制定；共同完成地塊的選擇（包括實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)及掛牌上市）。

第六章 項(xiàng)目聯(lián)合協(xié)調(diào)組 第十一條 甲乙雙方同意成立項(xiàng)目聯(lián)合協(xié)調(diào)組，負(fù)責(zé)前期控規(guī)的研究、制定，土

地開(kāi)發(fā)階段的分配，協(xié)助項(xiàng)目公司辦理各相關(guān)手續(xù)以及協(xié)同一致處理解決其他具體問(wèn)題全力配合支持項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和落實(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策。項(xiàng)目聯(lián)合協(xié)調(diào)組的設(shè)立、成員、職責(zé)、制度等由甲乙另行具體協(xié)商約定。第七章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃

第十二條 為合理有序開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，特制訂項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表（具體參閱附件）。第八章 政策支持和優(yōu)惠

第十三條 甲方負(fù)責(zé)XX市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、XX市政府及土地、財(cái)政等部門的 權(quán)限范圍內(nèi)對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)用地、配套用地等給予優(yōu)惠政策，原則上實(shí)現(xiàn)該區(qū)域土地開(kāi)發(fā)收支平衡。甲方應(yīng)為“XXXXXXXXXX項(xiàng)目”項(xiàng)目招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入設(shè)立專門的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。乙方或其導(dǎo)入的其他投資者符合該產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入優(yōu)惠政策的項(xiàng)目有權(quán)享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。在國(guó)家、地方具有相關(guān)優(yōu)惠政策的情形下，甲方保證項(xiàng)目公司能夠享有，并積極促使項(xiàng)目公司在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、融資、成本回收、稅收等方面享有不低于項(xiàng)目所在地其他第三方的各項(xiàng)優(yōu)惠。

第九章 違約責(zé)任及退出機(jī)制

第十四條 發(fā)生下述任一情形，甲方需保證乙方開(kāi)發(fā)成本和投入的收回，并 仍需按已經(jīng)發(fā)生的成本和投入的【】%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付收益：

1、截止【】年【】月【】日，該項(xiàng)目規(guī)劃仍未獲得最終批準(zhǔn)，或批準(zhǔn)的結(jié)果與本協(xié)議約定存在根本性的區(qū)別。

2、非乙方原因，項(xiàng)目一期不能首先進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。

3、非乙方原因，推出的地塊不能如期上市交易的或交易未成功的。

4、非乙方原因，該項(xiàng)目地塊存在或發(fā)生糾紛致使乙方無(wú)法進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。

第十五條 因本協(xié)議發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方通過(guò)友好協(xié)商方式解決。如協(xié)商不成，則 可提交【】仲裁委員會(huì)予以仲裁。

第十章 附則

1．本協(xié)議的訂立、效力、解釋、履行和爭(zhēng)議的解決均適用中華人民共和國(guó)法律，受國(guó)家法律保護(hù)和管轄。

2．本協(xié)議雙方均應(yīng)按本協(xié)議的約定履行各自的義務(wù)，如發(fā)生糾紛，協(xié)議雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，協(xié)議任何一方均可以向有管轄權(quán)的人民法院起訴。3．本協(xié)議經(jīng)雙方法定代表人或委托代理人簽字并加蓋法人單位公章后生效。4．本協(xié)議未盡事宜，雙方可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，作為本協(xié)議附件。

5．本協(xié)議附件和附圖是本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。6．本協(xié)議正式本一式兩份，協(xié)議雙方各持一份，本協(xié)議副本一式兩份，兩份協(xié)議正本和兩份協(xié)議副本具有同等法律效力。